導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：財務(wù)管理；房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)是指以盈利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理與服務(wù)的企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，直接影響了人們的生活水平與住房質(zhì)量。納稅籌劃是指各類企業(yè)在符合國家稅收法律法規(guī)前提下，選擇最合理的納稅方案，以此來減輕企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟壓力，提高企業(yè)整體效益的一種納稅管理手段。我國目前稅收種類繁多，納稅工作復(fù)雜。隨著我國稅收政策的改革，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大挑戰(zhàn)，因此基于財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作尤為重要。此外，提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃能力，能夠減輕房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟負擔，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益，對促進房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有積極意義。

一、納稅籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響

（一）對財務(wù)管理對象的影響

財務(wù)管理對象主要是指企業(yè)的資金流動與運動。納稅籌劃對房地產(chǎn)財務(wù)管理對象的影響，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)資金流動方面。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)按照國家稅法規(guī)定，通過調(diào)節(jié)固定資產(chǎn)折舊方法、折舊年限，或減少無形資產(chǎn)分攤年限，進而減少房地產(chǎn)企業(yè)整體利潤，從而推遲房地產(chǎn)企業(yè)納稅，并將納稅時間調(diào)整到國家稅收優(yōu)惠政策最大的年限。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過國家所頒布的免稅、減稅等相關(guān)政策，降低房地產(chǎn)企業(yè)納稅成本，進而減少房地產(chǎn)企業(yè)資金流動。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以選擇不同形式計價方式，如分期支付等，減緩資金流動速度，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟收入。

（二）對財務(wù)管理目標的影響

財務(wù)管理目標是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的重要組成部分，是評價房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的重要標準。房地產(chǎn)企業(yè)若想持續(xù)健康發(fā)展，就必須針對其自身特色制定相應(yīng)的財務(wù)管理目標。房地產(chǎn)企業(yè)若想在現(xiàn)今市場經(jīng)濟環(huán)境下穩(wěn)步前行，就應(yīng)采取相應(yīng)措施，降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的各類成本支出，如稅收成本等。納稅籌劃能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目標，其作為一種規(guī)劃手段，主要是圍繞房地產(chǎn)企業(yè)管理目標而展開的，納稅籌劃的優(yōu)劣直接關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目標能否實現(xiàn)。當前房地產(chǎn)企業(yè)正處于巨大壓力之下，其內(nèi)部壓力并不低于外界壓力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務(wù)管理時，應(yīng)注重納稅籌劃的積極意義，深入挖掘納稅籌劃的特點，兼顧企業(yè)發(fā)展的長久利益，制定符合企業(yè)自身特色及財務(wù)管理目標的納稅籌劃方案，進而提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭力。

（三）對財務(wù)管理內(nèi)容的影響

財務(wù)管理內(nèi)容與納稅籌劃之間是相互交叉關(guān)系。現(xiàn)階段我國財務(wù)管理主要分為資產(chǎn)融入、投資、經(jīng)營及收益四個環(huán)節(jié)。納稅籌劃貫穿于這四個環(huán)節(jié)之中。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)融資階段，應(yīng)充分考慮我國的房地產(chǎn)稅收政策及稅收法律調(diào)整范圍，合理地制定納稅籌劃方案，進而為房地產(chǎn)企業(yè)選擇正確的融資方式奠定基礎(chǔ)。其次，投資作為房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。成功的房地產(chǎn)投資能夠促進房地產(chǎn)企業(yè)健康平穩(wěn)的發(fā)展，失敗的房地產(chǎn)投資能夠引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)等不良后果。納稅籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)投資工作中扮演著重要角色，其不僅能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本，同時也能優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金配置，控制房地產(chǎn)企業(yè)資金流向，進而提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在投資前，應(yīng)做好納稅籌劃工作，充分了解國家各項稅收政策，確定投資規(guī)模，進而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理投資目標。再次，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營、生產(chǎn)、宣傳過程中，應(yīng)詳細地計算每一個環(huán)節(jié)的開銷，融入納稅籌劃思想，進而選擇更合理的生產(chǎn)經(jīng)營、宣傳模式。

二、基于財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)投資活動納稅籌劃方法

（一）延遲納稅

房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃的過程中需要有充足的時間獲取貨幣，而遵循國家法規(guī)規(guī)定的延遲納稅，則會使房地產(chǎn)企業(yè)將所要繳納的稅款金額，優(yōu)先使用到企業(yè)日常生產(chǎn)、生活及服務(wù)之中。房地產(chǎn)企業(yè)在此期間不需要支付高額利息，在一定程度上降低了房地產(chǎn)企業(yè)資金流通壓力，從而擴大了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益，提高了房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力。

（二）利用優(yōu)惠政策

我國為鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，頒布了一系列優(yōu)惠政策，例如：房地產(chǎn)企業(yè)在進行不動產(chǎn)銷售過程中，增值稅金額計算中可扣除土地使用年限費用、房屋拆遷等費用。此外，針對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營而言，可以利用我國針對高新技術(shù)企業(yè)、節(jié)能產(chǎn)業(yè)等有利的增值稅稅收政策，拓展自身業(yè)務(wù)。

（三）利用稅率臨界點

現(xiàn)階段，我國采取累進稅率的方式征收土地增值稅，國家會設(shè)置相應(yīng)的稅收臨界點。房地產(chǎn)企業(yè)可充分利用該臨界點，當其稅率明顯低于該臨界點時，房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負壓力減輕，有利于房地產(chǎn)企業(yè)資金流動，提高房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟效益。當稅率明顯高于臨界點時，企業(yè)將負擔高額稅負，極大地增加了企業(yè)稅負壓力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用稅收臨界點，制定合理的納稅籌劃方案。

（四）分解銷售價格

土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)納稅的主要部分，其稅率與房地產(chǎn)企業(yè)所得的增值稅成正相關(guān)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可采取分解銷售價格的方式，將房屋銷售與裝修分開，從而降低了房地產(chǎn)企業(yè)增值額，減少房地產(chǎn)企業(yè)所要承擔的土地增值稅。

三、基于財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問題

我們以某發(fā)展集團為例，結(jié)合該發(fā)展集團實際情況，闡述現(xiàn)階段基于財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問題。

（一）企業(yè)承包項目性質(zhì)并未明確

不同的業(yè)務(wù)模式、結(jié)算方式所涉及的納稅方式和納稅種類均不同，就該發(fā)展集團而言，政府工程是其承接的重要項目。目前，集團承接的政府工程是“代建”，還是“自營工程”性質(zhì)并不明確。通常情況下，“代建”和“自營工程”存在增值稅差異，不明確的項目性質(zhì)致使集團無法及時地處理增值稅進項稅額。

（二）安置房項目增值稅繳納存在問題

深入分析該集團現(xiàn)階段采用的安置房項目繳納增值稅模式，可明顯發(fā)現(xiàn)其中存在的問題。該集團收到的超面積補差，通常按照5%繳納增值稅款，但在“營改增”后安置房項目的等面積部分并未申報增值稅，通常是在稅務(wù)局核算土地增值稅時進行補繳。與安置房交付增值稅的時間相比，稅務(wù)局的土地增值稅清算時間相對滯后。此時，集團再補繳增值稅會產(chǎn)生大量的稅收滯納金，便直接或間接地影響了企業(yè)納稅信用，增加了企業(yè)納稅負擔。

（三）納稅籌劃發(fā)票管理存在問題

目前，該發(fā)展集團在納稅籌劃發(fā)票管理中，并沒有明確簡易計稅與一般計稅存在不同的增值稅發(fā)票要求。其所采用的發(fā)票主要為增值稅專用發(fā)票，并進一步對發(fā)票進行了認證。同時，也并未區(qū)分新老項目所使用的增值稅計稅方法，所有項目均使用同樣的計稅方法和專用發(fā)票，這就在一定程度上增加了該發(fā)展集團增值稅負擔。

（四）企業(yè)稅務(wù)風險意識有待加強

就目前現(xiàn)狀，該發(fā)展集團領(lǐng)導(dǎo)層、管理層、各部門負責人均能意識到納稅籌劃的重要性，也具備一定的稅務(wù)風險意識。但在稅務(wù)風險發(fā)生原因、企業(yè)內(nèi)部潛在的稅務(wù)風險事件等方面關(guān)注度仍有待加強。同時，企業(yè)內(nèi)部各級員工并沒有意識到稅務(wù)風險與自身的關(guān)聯(lián)，往往認為稅務(wù)風險與其無關(guān)，并未意識到稅務(wù)風險的危害性。此外，該發(fā)展集團內(nèi)部并未建立完善的稅務(wù)風險監(jiān)督評價機制，無法對稅務(wù)風險做到早預(yù)防、早發(fā)現(xiàn)、早避免，嚴重增加了集團內(nèi)部稅務(wù)風險負擔。此外，該集團在稅務(wù)籌劃管理過程中，并沒有建立專門的稅務(wù)籌劃部門，稅務(wù)籌劃工作通常由財務(wù)人員完成，身兼數(shù)職的財務(wù)人員在開展納稅籌劃工作中往往會出現(xiàn)紕漏。同時，集團內(nèi)部負責納稅籌劃的工作人員專業(yè)素養(yǎng)仍有待加強，專業(yè)人才隊伍建設(shè)應(yīng)持續(xù)進行。最后，集團內(nèi)部對納稅籌劃的培訓(xùn)工作開展較少，致使許多工作人員無法掌握最新的稅收政策，在開展納稅籌劃工作時往往會出現(xiàn)錯誤，影響了集團信譽等級。

四、基于財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃措施研究

（一）明確企業(yè)承包項目性質(zhì)，加快處理增值稅進項稅額

首先應(yīng)明確該發(fā)展集團所承接的政府項目，是“代建”還是“自營工程”性質(zhì)。按照國家稅法上規(guī)定的“代建”應(yīng)同時符合四個條件：一是該發(fā)展集團作為受委托方，其在開展立項等相關(guān)手續(xù)時應(yīng)以委托方，即政府的名義進行辦理；二是在工程項目建設(shè)期間，委托方、受托方二者間不可私自進行土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；三是委托方、受托方二者應(yīng)簽訂“代建”合同；四是受托方即本發(fā)展集團在項目建設(shè)時不應(yīng)墊付資金，不應(yīng)以本發(fā)展集團名義辦理工程結(jié)算，但該發(fā)展集團在工程結(jié)算中主要是以集團名義開展工作。由此可見，該發(fā)展集團并不符合國家稅法“代建”規(guī)定第四條。為進一步明確企業(yè)承包項目性質(zhì)，該發(fā)展集團應(yīng)展開相應(yīng)工作。該發(fā)展集團應(yīng)與稅務(wù)機關(guān)展開溝通，明確受政府委托的工程項目性質(zhì)，并以項目性質(zhì)為基礎(chǔ)，進一步開展納稅工作。若稅務(wù)機關(guān)明確集團受政府委托的項目為“自營工程”性質(zhì)，此時集團應(yīng)將已認定的進項稅額進行區(qū)分，明確進項稅額的歸屬問題。若進項稅額歸屬2016年4月30日之前的項目，則應(yīng)對其進行進項稅額轉(zhuǎn)出處理；若進項稅額歸屬2016年4月30日之后的項目，應(yīng)按照自營項目增值稅繳納處理。值得注意的是，若將企業(yè)受政府委托的項目認定為“自營項目”，則會出現(xiàn)增加增值稅稅額的可能，在開展增值稅繳納之前，企業(yè)內(nèi)部負責納稅的財務(wù)人員應(yīng)與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)部門商議后再做決定。自營工程增值稅繳納方法為，集團將收到的政府結(jié)算金額作為該工程項目的實際收入，2016年4月30日以后的項目應(yīng)遵循增值稅計算公式：項目取得收入/1.09×9%-項目進項稅。

（二）安置房項目采用政府回購模式

為避免由安置房項目增值稅繳納問題而引起的集團稅務(wù)風險問題，集團應(yīng)進一步明確安置房項目增值稅繳納模式，降低企業(yè)稅務(wù)風險。因此，該發(fā)展集團安置房項目納稅方式可選取政府回購模式，在增值稅計算上，政府回購模式為政府確定回購價格從而進行增值稅計算，在土地增值稅計算上，政府除確定稅后價格外，還具有確定收入等作用。若該企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)的過程中將政府回購全部用于拆遷戶安置，則不需要繳納土地增值稅，從而減輕企業(yè)稅負壓力。

（三）加強對納稅籌劃發(fā)票的管理

發(fā)票是在商品銷售、購買過程中，企業(yè)經(jīng)營活動的開具和收取，是我國稅務(wù)部門管理的收付款憑證。由于國有房地產(chǎn)企業(yè)與常規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)性質(zhì)有所不同，國有房地產(chǎn)企業(yè)不以營利為目的，因此其發(fā)票管理應(yīng)在國家法律法規(guī)的基礎(chǔ)上進行調(diào)整。針對該集團納稅籌劃發(fā)票管理存在問題，集團應(yīng)進一步明確簡易計稅、一般計稅對增值稅發(fā)票的要求不同，以此作為切入點，進一步加強納稅籌劃發(fā)票管理。增值稅改革后，老項目與新項目增值稅計稅方式有所不同，老項目計稅方式可依舊采取簡易計稅，即無需認證進項稅，同時不用抵扣進項增值稅。而新項目則應(yīng)使用一般計稅，即企業(yè)在成本支出時應(yīng)盡量用增值稅專用發(fā)票，從而減輕企業(yè)增值稅負擔。同時，集團內(nèi)部增值稅發(fā)票應(yīng)指派專人進行保管，且每個月末均應(yīng)對發(fā)票進行判斷，確保發(fā)票上的數(shù)額與財務(wù)賬本上所記錄的數(shù)額相一致，應(yīng)明確所有稅務(wù)發(fā)票均應(yīng)妥善保管，為集團今后的稅務(wù)抵扣工作提供真實、可靠依據(jù)。

（四）提高企業(yè)稅務(wù)風險意識

增強房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險意識，能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險事件發(fā)生概率。首先，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、高層人員應(yīng)強化稅務(wù)風險意識，定期組織各級各類人員學(xué)習(xí)稅務(wù)風險知識，使稅務(wù)風險意識深入人心。深入探討房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理過程中潛在的稅務(wù)風險，明確稅務(wù)風險意識的重要性，讓房地產(chǎn)企業(yè)各級員工認識到稅務(wù)風險的危害性。其次，集團中負責稅務(wù)的人員，應(yīng)在納稅籌劃前了解國家稅務(wù)優(yōu)惠政策，積極與稅務(wù)機關(guān)溝通，了解稅務(wù)機關(guān)行政標準為納稅籌劃做充足準備。最后，集團應(yīng)建立完善的稅務(wù)風險監(jiān)督評價體制，全面監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部涉稅業(yè)務(wù)，參照行業(yè)內(nèi)部納稅指標，制定符合企業(yè)實際的稅務(wù)風險管理目標。通過多媒體、計算機技術(shù)對稅務(wù)風險進行評估，制定相應(yīng)的稅務(wù)風險應(yīng)對辦法。同時，應(yīng)將稅務(wù)管理落實到集團內(nèi)部的各個方面，根據(jù)事先了解的國家政策，制定合理的納稅籌劃方案，嚴格監(jiān)督納稅籌劃方案的實施情況，預(yù)防稅務(wù)風險事件，事后應(yīng)總結(jié)納稅籌劃方案實施經(jīng)驗，提升納稅籌劃能力，進而保障房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。此外，集團應(yīng)根據(jù)企業(yè)的實際情況建立稅務(wù)管理部門，指派專業(yè)人士從事稅務(wù)管理，提高稅務(wù)管理專業(yè)性。同時，加大稅務(wù)管理人員招聘力度廣納賢才，招聘專業(yè)性強、稅收管理經(jīng)驗豐富的專業(yè)人士。針對集團內(nèi)現(xiàn)有的財務(wù)人員、納稅籌劃人員應(yīng)開展相關(guān)培訓(xùn)工作，積極學(xué)習(xí)國家最新的納稅政策，增強納稅籌劃工作人員法律知識提高其法律素養(yǎng)，確保納稅籌劃工作人員在實際工作中，能靈活地運用相關(guān)法律知識，實現(xiàn)納稅籌劃工作與集團實際經(jīng)營發(fā)展相結(jié)合。納稅籌劃的內(nèi)容包括五方面：一是避稅。主要是指納稅主體采用不違法手段，進而獲取避稅籌劃。此行為雖不違法，但也不應(yīng)提倡。近年來國家對避稅行為進行嚴厲管控，避免該現(xiàn)象發(fā)生。二是節(jié)稅。是指納稅主體依照國家所頒布的稅收優(yōu)惠政策合理納稅，是納稅籌劃的重要組成部分，也是國家提倡的納稅籌劃手段之一。三是規(guī)避稅收陷阱。主要是指納稅主體在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，不要陷入稅收條款中所被誤認為的稅收陷阱，從而加重納稅主體的經(jīng)濟負擔。四是稅收轉(zhuǎn)嫁籌劃。主要是指納稅主體通過對其所銷售的商品進行價格調(diào)整，從而將稅收轉(zhuǎn)嫁給他人承擔，進而減輕企業(yè)稅負壓力。五是涉稅零風險。主要是指納稅主體在進行申報稅務(wù)時，不會出現(xiàn)任何違法行為及納稅風險事件，通過該手段，納稅主體能夠巧妙地避免納稅風險事件發(fā)生，進而減輕企業(yè)經(jīng)濟壓力。

五、結(jié)語

總而言之，在經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境下，基于財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃受多方面因素影響，只有選擇正確的納稅籌劃手段，才能合理地規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)資金流動去向，減輕稅務(wù)為房地產(chǎn)企業(yè)帶來的經(jīng)濟負擔，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠平穩(wěn)健康發(fā)展。

參考文獻：

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篇2

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 納稅籌劃

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的現(xiàn)狀以及存在的誤區(qū)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀

目前，國對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的研究并不是非常樂觀，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，很多房地產(chǎn)企業(yè)對納稅籌劃的認識不夠明確。我國的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展相對西方發(fā)達國家起步較晚，國外的納稅籌劃已經(jīng)有了一個比較長的發(fā)展過程，因次，我國房地產(chǎn)企業(yè)所采用的納稅籌劃手段遠遠不如一些外資房地產(chǎn)企業(yè)。很多民營房地產(chǎn)企業(yè)能夠在納稅籌劃上大膽摸索，可以通過納稅籌劃增加收益，而國有房地產(chǎn)企業(yè)的稅負都是由國家承擔的，所以不太重視納稅籌劃。

第二，目前在我國，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)業(yè)務(wù)還處于初級階段，有待進一步提高。由于稅務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)不高或者業(yè)務(wù)能力不強等諸多因素，稅務(wù)業(yè)發(fā)展滯后，加上房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)處理十分復(fù)雜，稅務(wù)機構(gòu)根本不能做好房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作。據(jù)有關(guān)資料顯示，我國有很多地區(qū)沒有稅務(wù)機構(gòu)，只有將近4%的企業(yè)法人委托稅務(wù)機構(gòu)辦理納稅業(yè)務(wù)，非常少的稅務(wù)處理機構(gòu)能夠勝任房地產(chǎn)業(yè)納稅籌劃業(yè)務(wù)的工作。

第三，我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅制改革和稅法宣傳有待進一步完善。因為我國的現(xiàn)行稅法在立法層次上面存在一定的局限性，所以每年國家的稅收征管部門都必須對相應(yīng)的稅法進行調(diào)整和補充。近幾年來國家加強了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，頻繁的對稅收政策進行調(diào)整和補充，如果企業(yè)不能及時、全面的了解有關(guān)稅法的調(diào)整情況，那么就有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無法有效的開展納稅籌劃工作，甚至還可能走進納稅籌劃的誤區(qū)。目前我國的稅收體系比較簡單，稅制也不夠完善，國際上很多國家都開征了遺產(chǎn)稅、贈與稅等稅種，但是我國沒有開征這些稅種，這些客觀的現(xiàn)實條件都制約了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃的探索和研究。

第四，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管水平不高。我國稅收征管等方面的法律相對歐美發(fā)達國家存在一些差距，有很多不完善的地方，使得部分房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃意識不強，并且認為就算是偷稅漏稅后被查出了也不會有太大的損失。我國稅收征管人員的專業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力不高，為納稅人與稅收征管人員進行協(xié)調(diào)創(chuàng)造了空間，因此，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了一些違法違規(guī)的行為，而且不會受到處罰，他們也不會再花費成本進行納稅籌劃。這些因素在某些程度上阻礙了我國房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃的發(fā)展和運用。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃存在的誤區(qū)

近幾年來，在房地產(chǎn)企業(yè)利用各項稅收法規(guī)進行稅收籌劃的同時，國家出臺了一系列新的稅收法規(guī)來完善稅法體系，進行反避稅，這使得之前合法的納稅籌劃方法不再合法，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該避免走進這些誤區(qū)。主要有以下三個誤區(qū)：

誤區(qū)一：房地產(chǎn)企業(yè)將借款費用資本化，并加計扣除，減輕土地增值額稅負。

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可按照企業(yè)會計準則的規(guī)定對那些在開發(fā)房地產(chǎn)借入資金時發(fā)生的借款費用進行重新歸集和分配，而根據(jù)最新的企業(yè)會計準則，企業(yè)的借款費用若符合資本化的條件，應(yīng)當將其資本化，并計入相關(guān)資產(chǎn)成本。

然而，在現(xiàn)實操作中，有很多房地產(chǎn)企業(yè)將這些可以資本化的借款費用予以資本化，計入開發(fā)成本，同時還將此項借款費用作為計算土地增值稅時加計扣除的基數(shù)，大大降低了土地增值額，同時減輕了土地增值稅稅負，但是這種做法存在一定的稅收風險。在國稅發(fā)[2009]91號的規(guī)定中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將利息支出從開發(fā)成本中調(diào)整作為開發(fā)費用扣除，因此我們應(yīng)該計算可扣除的借款費用是否超過了可扣除的開發(fā)成本的5%；若沒有超過5%，則不提供金融機構(gòu)的貸款證明有利于企業(yè)節(jié)稅，否則企業(yè)就應(yīng)該提供相關(guān)證明。

房地產(chǎn)企業(yè)在辦理土地增值稅清算業(yè)務(wù)時，所有相關(guān)的核算和扣除金額必須根據(jù)事實提供合法有效的憑證，如果有關(guān)費用不能提供合法有效的憑證，那么則不予扣除。因此，企業(yè)應(yīng)該據(jù)實提供合法有效的憑證，這樣才能達到節(jié)稅的目的。

誤區(qū)二：以房地產(chǎn)進行聯(lián)營或投資，免征土地增值稅。

根據(jù)1995年的稅法有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，暫免征土地增值稅。

于是，許多企業(yè)經(jīng)常利用這項政策來進行納稅籌劃。然而，2006年國家出臺了新文件，明確指出房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營必須繳納土地增值稅。但是關(guān)于合作建房以及兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收制度依舊不變，故此，企業(yè)可以充分利用這一點來進行納稅籌劃，以免走入誤區(qū)。

誤區(qū)三：房地產(chǎn)開發(fā)商將部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或出租，規(guī)避土地增值稅。

根據(jù)國稅發(fā)[2006]187號的有關(guān)規(guī)定，當房地產(chǎn)企業(yè)將自己開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或出租時，若產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，可免交土地增值稅；而根據(jù)國稅發(fā)[2006]31號的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的房地產(chǎn)作自己的固定資產(chǎn)或者對外投資等，應(yīng)視同銷售，必須繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。

從以上我們可以初步看出稅收制度的改革的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)若想將自建的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或者出租，應(yīng)當盡量在2008年后辦理房產(chǎn)證，將其轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，合理規(guī)避土地增值稅和企業(yè)所得稅。因此，稅收籌劃應(yīng)當具有前瞻性，并選擇適當?shù)臅r機進行納稅籌劃。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃方法

（一）采用不同稅種進行納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營的過程中往往會涉及到建筑工程、裝飾裝修工程、設(shè)備購置等較多的工程。那么，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽合同的時候，是以所有的開發(fā)工程作為依據(jù)，則所有的開發(fā)工程中的費用都屬于總投資的范圍，我們在計算繳納增值稅的時候應(yīng)該根據(jù)整個過程來計算。但是在現(xiàn)實生活中，房地產(chǎn)的開發(fā)是一個循序漸進的過程，一般都是先建后裝修，是分期進行的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)納稅人應(yīng)當根據(jù)工程的不同性質(zhì)，恰當選擇不同的稅種進行納稅籌劃。

（二）采用合作建房模式進行納稅籌劃

代建房、合作建房方式：我國的稅法規(guī)定，若是一方出資金、一方出地，雙方進行合作建房、在房子建成之后按比例分房自用的，國家暫時免于征收土地增值稅。作為納稅人，可以充分利用此政策，在購買了土地的使用權(quán)開始準備開發(fā)房地產(chǎn)時，可提前尋找購買者，收取購房者的購房款，并將該款項作為合作建房資金，同時簽訂合作建房的合同。當然，房地產(chǎn)企業(yè)納稅人也可以采用代建房的方式進行納稅籌劃。

（三）利用控制房地產(chǎn)的銷售收入進行納稅籌劃

土地增值額是指房地產(chǎn)企業(yè)納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過程中所獲得收入減去扣除項目金額后所得的余額，在扣除金額不變的情況下，若我們能想辦法將收入變少的話，增值率就會降低。按照我國土地增值稅稅法的有關(guān)規(guī)定，如果納稅人建造普通住宅并銷售的，當增值額尚未超過扣除項目的20%時，即不用繳納土地增值稅。當增值額超過扣除項目金額的20%時，納稅人則應(yīng)當就其全部增值額依照相關(guān)稅法所規(guī)定繳納土地增值稅。主要有以下兩種方式：

（四）建立專門的裝修子公司進行納稅籌劃

實際上，許多房地產(chǎn)公司在出售房地產(chǎn)之前就對其進行了簡單裝修，同時安裝部分設(shè)施。若將裝修和設(shè)備的安裝進行獨立會計核算，則那些原本應(yīng)計入房地產(chǎn)價格的裝修和設(shè)備的安裝等業(yè)務(wù)收入按3%計算繳納營業(yè)稅。而未分開核算時，那些業(yè)務(wù)收入適用5%的營業(yè)稅稅率，稅款比分開核算時高出很多。同時，銷售與裝修等分開核算可以降低房地產(chǎn)的售價，降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)企業(yè)可以承擔相對較輕的土地增值稅負擔。可見，這是一種一舉兩得的納稅籌劃方法。

房地產(chǎn)企業(yè)在出售房地產(chǎn)時可以與客戶簽訂一份裝修合同和一份售房合同，如此企業(yè)就能免掉裝修安裝費那部分的土地增值稅，并且裝修安裝費的營業(yè)稅稅率由原來的5%降低為3%，從而可以為企業(yè)節(jié)約巨額稅款。

三、結(jié)論

目前，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，我國關(guān)于土地增值稅的法律政策也日漸完善，減免稅的程序也逐漸規(guī)范，各項稅收優(yōu)惠政策不斷落到實處，我國逐漸走向依法納稅的稅收新環(huán)境，這就為房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)合理地進行納稅籌劃提供了空間和可能。納稅籌劃已經(jīng)是現(xiàn)代企業(yè)的新管理目標，在進行納稅籌劃的過程中，企業(yè)要嚴格遵循合理性、合法性原則。

參考文獻

篇3

房地產(chǎn)企業(yè)作為近年來的熱門話題，其稅收更是備受關(guān)注，由于房地產(chǎn)稅收法律制度的不斷完善，其稅收涉及的范圍也隨之變得越來越廣。所謂的納稅籌劃就是各個企業(yè)通過采用稅收法律法規(guī)的方式，并根據(jù)企業(yè)實際的經(jīng)營情況，為了效益對生產(chǎn)和銷售做適當?shù)恼{(diào)節(jié)，從而可以達到合理避稅的目的，為企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟效益，目前，房地產(chǎn)涉及到的稅收常見的主要有土地增值稅、城建稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及所得稅，甚至還包括印花稅、教育費附加等，要繳納如此多是稅，使之成為房地產(chǎn)企業(yè)的一個突出的減項，對房地產(chǎn)企業(yè)有著重大的影響，尤其是土地增值稅已被認定為房地產(chǎn)企業(yè)中最大的稅種，受到房地產(chǎn)企業(yè)人士重點關(guān)注的對象。目前，我國已經(jīng)對房地產(chǎn)的控制，出臺了相關(guān)的法律法規(guī)，正在進一步的進行調(diào)控政策，盡管房地產(chǎn)企業(yè)在成如火如荼的發(fā)展著，占有重要的市場地位，但是我國依然對其進保持始終不變的態(tài)度，那就是全面控制，由此可知，若是土地增值稅政策由于各個因素產(chǎn)生變化的話，必定會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃，每一次變更都會對其造成壓力。

當土地增值稅政策發(fā)生變化時，房地產(chǎn)企業(yè)要對變化的形勢進行系統(tǒng)分析，分析過后得出結(jié)論，對土地增值稅納稅籌劃進行重新設(shè)置，如不進行重新的設(shè)置，則不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)要提高經(jīng)濟效益，前提必須是進行土地增值稅納稅的籌劃。我國稅收制度在不斷的完善當中，已經(jīng)逐漸對各大房地產(chǎn)企業(yè)進行宏觀調(diào)控，在這樣的情況之下，將會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)需要面對一系列的問題，例如最突出的問題就是納稅籌劃空間與之前相比，會有顯著的縮小，企業(yè)要使經(jīng)濟收益不變的話，必須要以土地增值稅為基礎(chǔ)，然后進行土地增值稅納稅的籌劃，值得注意的是，在籌劃的過程中，還要進行思路轉(zhuǎn)換，傳統(tǒng)的納稅籌劃方法已經(jīng)不適合現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，所以，在掌握好納稅籌劃的基本情況下，進行適當?shù)母拢瑥亩捎米羁茖W(xué)、最合理的納稅籌劃來面對挑戰(zhàn)，在政府增加稅收的情況之下，降低稅收風險指數(shù)和經(jīng)營風險指數(shù)，從而可以提高企業(yè)的收益。

二、解決房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地增值稅納稅籌劃問題的對策

要解決房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地增值稅的納稅籌劃存在的問題，要從三個角度出發(fā)，首先，要提高統(tǒng)籌意識，其次合理利用土地增值稅的納稅籌劃方法，最后還要巧妙利用稅收政策，從這三個角度出發(fā)，解決企業(yè)在繳納土地增值稅的納稅籌劃方面存在的問題，從而使企業(yè)健康發(fā)展，為企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟效益。

（一）提高統(tǒng)籌意識

隨著市場競爭的日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的挑戰(zhàn)，要想在如此競爭才環(huán)境之中站穩(wěn)腳跟，企業(yè)務(wù)必要進行土地增值稅納稅的籌劃工作，該項工作是房地產(chǎn)企業(yè)獲取效益的重要途徑之一，所以，各大房地產(chǎn)企業(yè)都在逐漸開展著這項工作，國家對稅收有一定的法律法規(guī)，企業(yè)在進行納稅籌劃要按照相關(guān)規(guī)定進行，現(xiàn)在很多企業(yè)都不按照法律法規(guī)執(zhí)行工作，所以漏稅、偷稅的違法現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)，這樣不但損害到企業(yè)辛辛苦苦建立起來的形象，還破壞社會的安定，國家對這一行為采取懲罰措施，對違法行為進行罰款等。繳納土地增值稅在表面上雖然會使企業(yè)資金有所降低，但是只有合理納稅房地產(chǎn)企業(yè)才會在競爭的市場中實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，所以，房地產(chǎn)企業(yè)管理者要有土地增值稅繳納意識，重視這項工作的實行情況，制定合理、科學(xué)的土地增值稅納稅籌劃方案，避免出現(xiàn)漏稅、偷稅等違法行為。此外，還要倍加留意政府出臺的相關(guān)政策，對土地增值稅的動態(tài)情況了如指掌，在第一時間里對納稅籌劃做合理的更改，以適應(yīng)當下的環(huán)境，從事房地產(chǎn)工作的工作人員還要自我提高土地增值稅方面的知識，尤其是國家對其制定的一些法律法規(guī)，更是要透徹了解，并加強稅務(wù)籌劃的宣傳力度，與此同時，還要根據(jù)企業(yè)的實際情況，制定合理、科學(xué)的土地增值稅籌劃方案，為企業(yè)開展經(jīng)驗活動提供重要的信息。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員只有提高土地增值稅納稅統(tǒng)籌意識，并根據(jù)政府出臺的政策對土地增值稅納稅籌劃做適當?shù)恼{(diào)整，提高全體員工的納稅意識和土地增值稅籌劃意識，企業(yè)才可在競爭激烈的市場中立于不敗之地。

（二）合理利用土地增值稅的納稅籌劃方法

房地產(chǎn)企業(yè)要持續(xù)發(fā)展，必要合理用房地產(chǎn)增值稅的納稅統(tǒng)籌方法，例如，“臨界點”籌劃法、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移方式進行納稅籌劃以及成本核算對象籌劃法。當房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個項目時，若是所獲得的利潤越大，那么相應(yīng)的所要繳納的稅費就會越高，為了獲取利潤，房地產(chǎn)企業(yè)必然會提高房價。國家稅法有先關(guān)的規(guī)定，當納稅人出售住宅時，在增值額超過扣除項目金額的20%之內(nèi)，可以享受免繳土地增值稅，若是超過，則要進行納稅籌劃。所以，房地產(chǎn)企業(yè)可以從20%這個臨界點出發(fā)，控制房價在同行中大道最低價吸引客戶，降低所需繳納的稅費，并獲取最高利潤。

例如，現(xiàn)某一房地產(chǎn)開發(fā)公司將售出一棟住宅樓，600萬市場價格出售，住宅支出有：成本費用120萬元，土地使用權(quán)費用240萬元，其他費用97萬元；納稅籌劃計算：應(yīng)交城建稅和教育費附加是3萬元，應(yīng)交營業(yè)稅30萬元；應(yīng)交土地增值稅：增值額110元、允許扣除金額490萬元、應(yīng)交土地增值稅33萬元增值率22.45%，按照國家《土地增值稅暫行條例》的相關(guān)規(guī)定，該公司可將增值率控制在20%以內(nèi)，就可以免繳土地增值稅稅費，這樣公司就可以獲取更大的利潤，集體計算如下：設(shè)銷售價格為x，應(yīng)交城建稅和教育費附加=x×5%×（7%+3%），應(yīng)交營業(yè)稅=x×5%，增值率={x［-240+120+97+x×5%+x×5%×（7%+3%）］}÷［240+120+97+x×5%+x×5%×（7%+3%）］=20%，通過計算，得出X=587.152，所以公司應(yīng)該降價12.848萬元，這樣就可多獲取利潤20.152萬元。另外，靈活采用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移方式進行納稅籌劃也是常用的一種方法，根據(jù)征收土地稅的標準，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過避免符合納稅標準來免繳土地增值稅

。土地增值稅的三個標準為，第一，所轉(zhuǎn)讓的土地是否是屬于國有，第二，是否取得收入，第三，產(chǎn)權(quán)是否存在轉(zhuǎn)移現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)只要避開這三個標準，即可免繳土地增值稅。成本核算對象籌劃法，根據(jù)土地增值稅中所采用的適用四檔超率累進稅率，如果把具有不同的土地增值稅稅率不同的房產(chǎn)，都放在一起進行計算時，就會導(dǎo)致高增值房產(chǎn)的使用稅率有所降低，這樣就可達到整體稅負降低的效果。進行納稅籌劃時，將低增值房產(chǎn)和高增值房產(chǎn)進行同時開發(fā)和出售，這樣就可將收入與扣除項目在一起同時核算、申報，達到節(jié)省稅費的效果。巧妙利用各種土地增值稅的納稅籌劃方法，可使房地產(chǎn)企業(yè)進行合理避稅，為企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟效益。

（三）巧妙利用稅收政策

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與我國所制定的土地增值稅政策息息相關(guān)，尤其是在近幾年，土地增值稅政策在不斷的更新，加強了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理制度，對一些政策做了適當?shù)母膭樱穹康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)營或是投資合營方面的一些納稅政策、或是出租方面的政策都有一些改變。這樣的調(diào)整和更變是為了促使房地產(chǎn)企業(yè)科按照國家法律法規(guī)進行工作，履行納稅義務(wù)，當然，相關(guān)政策變更過后會使之前一些合法的納稅籌劃演變成為不合法，因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員要及時對納稅籌劃做改變，找出正確的納稅籌劃方向，為了使企業(yè)能夠獲得更大的利益，在這樣的環(huán)境之下，務(wù)必要研究出新的合理避稅方法，并在納稅的過程中，巧妙運營各種方式，爭取將納稅金額降到最低。在進行合理避稅的同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需要和會計部門進行商討，處理好會計和稅收方面的問題，這樣可解決稅務(wù)籌劃之間的問題，避免不必要的矛盾發(fā)生。為了完善土地增值稅稅收政策，國家在不斷出臺新的土地增值稅稅收政策，還對已有的政策做補充，這必然會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)要隨機應(yīng)變，根據(jù)實際情況對納稅籌劃做調(diào)整，以適應(yīng)當下的環(huán)境。

三、結(jié)語

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；稅收籌劃；合理避稅

中圖分類號：F230 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 （2013） 24-0000-01

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)非常的紅火，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展極為迅速，已成為我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，但房價的持續(xù)上漲令百姓苦不堪言，國家為了抑制房價持續(xù)的上漲，制定了一系列相應(yīng)的政策打擊房地產(chǎn)行業(yè)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的情況，制定合理的納稅籌劃方案，有效的規(guī)避納稅風險，在有限的空間內(nèi)盡可能地降低企業(yè)的納稅成本，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的現(xiàn)實意義。

由于不同稅種的性質(zhì)不同，稅收籌劃的途徑方法和收益也不同。在我國現(xiàn)行稅制中，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)緊密相關(guān)的有企業(yè)所得稅、城市維護建設(shè)稅、營業(yè)稅、印花稅，直接關(guān)系到房地產(chǎn)的有土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅。其中城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、城市維護建設(shè)稅、耕地占用稅、印花稅6個稅種在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負的所占的比重比較小，因此，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以進行稅收籌劃的主要稅種有：營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。

一、營業(yè)稅的納稅籌劃

營業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營的整個階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動主要涉及營業(yè)稅9個稅目中的3個：建筑業(yè)、銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，稅率分別為3%，、5%、5%。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以從降低營業(yè)稅的計稅依據(jù)著手，營業(yè)稅的計稅依據(jù)是納稅人銷售不動產(chǎn)時向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款及價外費用。我國稅法還規(guī)定從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣，以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額作為營業(yè)額①。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房屋銷售時往往還需要代收維修基金和水電初裝費等各種配套設(shè)施費，這些代收款項就擴大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅基，造成了企業(yè)多交了營業(yè)稅，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以委托其他物業(yè)公司收取，而物業(yè)公司只是就收取這些費用的手續(xù)費繳納營業(yè)稅，這樣就可以大大的減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅的繳納。

二、土地增值稅的納稅籌劃

我國土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率分別為30%、40%、50%、60%。改變增值率的方法有三種：（1）合理確定房價，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自己實際情況，分析比較按行業(yè)的市場利潤率正常出售繳納土地增值稅負后的利潤和降低房產(chǎn)價格從而將增值率控制在20%以下獲得免稅優(yōu)惠后的所得利潤，據(jù)此調(diào)整房產(chǎn)價格，避免增值額稍高于起征點而導(dǎo)致得不償失。（2）增加扣除額，合理擴大房地產(chǎn)開發(fā)成本，加大公共配套設(shè)施費和基礎(chǔ)設(shè)施費的投入，不但可以改善住房環(huán)境，而且能夠增加扣除額，有利于促進房地產(chǎn)的銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌的建設(shè)。（3）合理利用混合建房模式，我國稅法規(guī)定納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通住宅不能適用的免稅條例②。所以，對于采取不單獨核算的企業(yè)，為降低土地增值稅稅負，企業(yè)可以對各個開發(fā)項目的開發(fā)成本進行必要的調(diào)整使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同；或者，將價格不同的房地產(chǎn)銷售收入合并申報，以適用較低的土地增值稅稅率，從而節(jié)省稅款。

三、企業(yè)所得稅的納稅籌劃

我國稅法規(guī)定的企業(yè)所得稅率一般為25%，應(yīng)納稅所得額=納稅人每一納稅年度的收入總額-準予扣除項目。準予扣除項目是納稅人每一納稅年度發(fā)生的、與取得應(yīng)納稅收入有關(guān)的所有必要和正常的成本、費用、稅金、損失和其他支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間費用的納稅籌劃有兩個方向：（1）合理的分配業(yè)務(wù)宣傳費、廣告費、業(yè)務(wù)招待費，減少稅收成本。（2）在遵循新企業(yè)會計準則和企業(yè)所得稅法的前提下，盡最大的可能加大據(jù)實扣除費用的額度。對于有扣除限額的費用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該竭盡全力爭取用夠標準，使其在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)達到最高限額。

所以我們在對房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃時可以從以下幾個方面進行考慮：（1）變現(xiàn)金捐贈為實物捐贈我國稅法規(guī)定企業(yè)發(fā)生的公益捐贈支出不超過年度利潤總額1.2%的部分準予扣除③。房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)實物捐贈，一方面，所贈房產(chǎn)的費用和開發(fā)成本可以在企業(yè)繳納所得稅之前扣除；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)所贈的房產(chǎn)可以不用繳納土地增值稅。（2）利息費用籌劃，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行開發(fā)業(yè)務(wù)過程中，一般都會發(fā)生大量的借款，按照我國稅法的規(guī)定，利息費用的扣除標準分別有5%、10%，不同的利息支出扣除方法對企業(yè)的應(yīng)納稅額產(chǎn)生的影響就會有很大的區(qū)別，這就給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了納稅籌劃的余地。（3）合理選擇折舊年限，我國稅法規(guī)定，固定資產(chǎn)按照直線法計算的折舊，準予扣除；房屋、建筑物計算折舊的最低年限為20年④。所以企業(yè)在此基礎(chǔ)上可適當?shù)目s短折舊年限，加速房產(chǎn)價值回收，使企業(yè)前期利潤后移，后期成本費用前移，獲得延期納稅好處，獲取資金的時間價值，這也是企業(yè)理財?shù)囊环N基本理念。（4）對于廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費出現(xiàn)超標而面臨納稅調(diào)增的問題，可以考慮通過招聘一些促銷人員解決。對于未超標的廣告促銷費用在最高限額內(nèi)據(jù)實扣除。

通過以上研究，筆者認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃應(yīng)當針對企業(yè)的納稅特點，結(jié)合企業(yè)的稅收狀況，綜合考慮多方面的因素，展開籌劃，做出最佳的納稅籌劃方案，這樣才能合理、有效的控制企業(yè)成本，達到企業(yè)利潤的最大化。合法、合理的納稅籌劃方案可以減輕企業(yè)的稅收負擔，為企業(yè)的進一步發(fā)展創(chuàng)造生機，獲取最大的利潤。

參考文獻：

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[3]汪華亮，邢銘強.最新企業(yè)稅收優(yōu)惠政策指南[M].上海：立信會計出版社，2011（07）.

注：

①《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》。

②《財政部、國家納稅總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》第十三條。

③《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第53條規(guī)定。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，土地增值稅，扣除項目

一、背景情況

房地產(chǎn)企業(yè)和其他的行業(yè)相比，具有投資金額大、過程復(fù)雜、稅種多、負擔重的特點。而通常企業(yè)利潤增長的方式有兩種，即提高收入和降低成本。然而，近年來中央出臺了一系列限制房價過快增長的宏觀調(diào)控政策，通過高房價來提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，正在變得越來越不現(xiàn)實。采取合理的土地增值稅收籌劃方法，合法的減輕企業(yè)的稅收負擔成為企業(yè)提高自身競爭力的重要途徑。

就當前現(xiàn)狀看，房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃具有一定的必要性。首先，從房地產(chǎn)企業(yè)角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃可以提高自身納稅意識和企業(yè)財務(wù)管理水平，有助于實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)稅后利益最大化。再次，從國家宏觀調(diào)控的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃有助于稅收法律法規(guī)的完善，同時，也有利于加快稅收與相關(guān)法律、法規(guī)的相互協(xié)調(diào)與銜接，使我國法律成為一個相互協(xié)調(diào)的有機整體，促進國家宏觀調(diào)控的順利進行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的具體方法

（一）規(guī)避土地增值稅的征收范圍

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得增值收入的納稅人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。簡單說來，滿足土地增值稅的征稅范圍需注意以下三點：第一，國有土地使用權(quán)的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍，即轉(zhuǎn)讓的土地是國家所有的話，不征收土地增值稅；第二，土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)要發(fā)生轉(zhuǎn)移，對未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的形為不征土地增值稅；第三，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)要取得收入，而這里的收入是指房地產(chǎn)要發(fā)生增值，對未發(fā)生增值的原價轉(zhuǎn)讓形為也是不征稅的。由此看來，房屋的法定繼承、出租、抵押，或是與其他單位進行的代建房行為均不是土地增值稅的征稅形為。而房地產(chǎn)企業(yè)在其經(jīng)營活動中若是可以采用代建房方式，為客戶定向開發(fā)房產(chǎn)，以收取一定量的勞務(wù)費用方式取得收入的話，可以規(guī)避大額土地增值稅，將極大的降低企業(yè)的稅收負擔。

（二）增加土地增值額中的扣除項目

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中獲取的增值額是計算土地增值稅的核心，因此，要計算土地增值額，首先必須確定扣除項目的金額。我國相關(guān)法律規(guī)定，計算土地增值稅所準予扣除的項目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還特別適用其他規(guī)定：可以按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的總價加計扣除20%。根據(jù)國稅函[1995]110號文件和國稅函[2010]220號文件相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除可按兩個標準：一是能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，開發(fā)費用按利息支出加上取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計；二是其他情況，則按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%計。我國現(xiàn)行的《土地增值稅暫行條例實施細則》中明確規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當?shù)睦⒖鄢龢藴蔬M行稅收籌劃。根據(jù)這項法律條文，房地產(chǎn)企業(yè)可以比較兩種方法計算出的開發(fā)費用，恰當?shù)剡\用相關(guān)規(guī)定，選擇其中數(shù)額較大的進行計算，最終加大扣除項目額。

（三）利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策

《土地增值稅暫行條例》第八條第（一）項規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。這里指的普通住宅是指，按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。2005年6月1日起，普通住宅標準應(yīng)同時滿足：1）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；2）單套建筑面積在120平方米以下；3）實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。同時，各省、自治區(qū)、直轄市可根據(jù)當?shù)貙嶋H情況自行調(diào)整，但上浮比例不得超過上述標準的20%。房地產(chǎn)開發(fā)商在建造普通住宅時，適當把增值額控制在20%之內(nèi)，可獲得國家的免稅優(yōu)惠從而規(guī)避土地增值稅。

再者，條件允許的企業(yè)也可開展企業(yè)間的投資聯(lián)營活動或者是進行合作建房。根據(jù)財稅字[1995]048號規(guī)定：對于以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營的，投資聯(lián)營一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)中時，暫免征土地增值稅；而對于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，也暫免征土地增值稅。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進行經(jīng)營方式的選擇時，應(yīng)切實根據(jù)國家的相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，選擇有利的方式，盡可能達到不繳稅、少納稅的目的。

三、結(jié)語

國家出臺的一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策，從一定程度上遏制了房價上漲的趨勢。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想通過高房價來提高利潤似乎空間不大，反之，降低企業(yè)的成本則成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加利潤，提高自身競爭力的重要手段。土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要稅種，在其應(yīng)納稅額中比重較大，甚至是略高于企業(yè)所得稅，因而，對土地增值稅進行稅收籌劃，是房地產(chǎn)企業(yè)的一大課題。在進行納稅籌劃時，除了靈活運用土地增值稅的納稅籌劃方法之外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該培養(yǎng)自己的專業(yè)稅收籌劃人才咨詢專業(yè)稅收籌劃機構(gòu)，把稅收籌劃作為一種高層次的理財活動。

參考文獻：

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；納稅籌劃；方法

一、引言

在房地產(chǎn)市場日趨理性化的今天，財務(wù)管理已成為房地產(chǎn)企業(yè)控制運作成本、提高經(jīng)濟效益的重要手段。納稅管理作為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要部分，直接影響到其經(jīng)營利潤，合理避稅顯得愈加重要。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的意義簡述

（一）是企業(yè)加強財務(wù)管理的標志之一

短期內(nèi)，企業(yè)進行納稅籌劃的目的是通過對經(jīng)營活動的安排，減少交稅，節(jié)約成本支出，以提高企業(yè)的經(jīng)濟效益；從長期來看，企業(yè)自覺地把稅法的各種要求貫徹到其各項經(jīng)營活動之中，使得企業(yè)的納稅觀念、守法意識都得到強化。因此，無論從長期還是從短期來看，企業(yè)進行納稅籌劃都是很有意義的。減輕稅收負擔和實現(xiàn)稅收零風險，很顯然，高質(zhì)量的納稅籌劃是企業(yè)財務(wù)管理水平的重要標志。

（二）是市場經(jīng)濟發(fā)展的標志之一

在企業(yè)的自主經(jīng)營和自負盈虧過程中，稅負實際上是企業(yè)既得利益的流失。這就啟發(fā)和刺激了房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人在法律允許的范圍內(nèi)，充分運用各種稅收政策的同時，達到使自己稅負最輕的目的。市場經(jīng)濟的發(fā)展還同時伴隨大量外資的涌入，跨國、涉外企業(yè)的增加引發(fā)了大量國際稅收管轄和沖突的問題。各國稅法制度、規(guī)則的差異和運用這些法律法規(guī)的利弊，也是刺激各企業(yè)納稅籌劃的需求，從而促進了納稅籌劃活動的發(fā)展。

（三）是企業(yè)減少或延緩經(jīng)濟資源流出的手段之一

如前所述，企業(yè)稅負是企業(yè)經(jīng)濟資源的重要流出項目，是企業(yè)的成本支出項目。納稅籌劃的現(xiàn)實意義就是可以有效降低房地產(chǎn)業(yè)的稅負率。目前，房地產(chǎn)業(yè)既是我國的國民經(jīng)濟重要行業(yè)，也是國家重點調(diào)控的行業(yè)之一，因此，稅種眾多。當前地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)負的稅種主要有：企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、車船使用稅、教育費附加等。除了以上各種稅收外，房地產(chǎn)企業(yè)還要承擔大量的費用，以土地為例，這其中需要產(chǎn)生的費用便包括土地出讓金、掛牌出讓服務(wù)費、土地使用稅、征地管理費等近十項費用。稅費負擔一般要占到商品房成本的30～40%，通過納稅籌劃，實現(xiàn)稅負的減輕，是地產(chǎn)企業(yè)降低成本的重要手段之一。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的思路探討

（一）合理、充分運用稅收優(yōu)惠政策

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策主要表現(xiàn)在營業(yè)稅、房產(chǎn)稅和土地增值等3個方面的稅，這些優(yōu)惠政策在相關(guān)稅收法規(guī)中均以列示的方式體現(xiàn)。事實上，由于我國稅收法規(guī)體系龐雜、表現(xiàn)形式以法律、通知、批復(fù)等等形式體現(xiàn)，如果企業(yè)對于這些相關(guān)的規(guī)定不清楚，往往多交了稅，因此，筆者認為這應(yīng)該作為企業(yè)納稅籌劃的首要任務(wù)。如：對于企業(yè)以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為不征營業(yè)稅； 又如：房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免于征收土地增值稅。為房地產(chǎn)開發(fā)公司為客戶代建房屋，房屋的產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生直接的轉(zhuǎn)移，也不符合征收土地增值稅的條件。但房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)注意形成代建行為的各項條件，才可以充分利用這項優(yōu)惠政策。

（二）臨界點法策劃方案

1.稅率、應(yīng)稅所得額“臨界點”?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》規(guī)定，土地增值稅實行4級超率累進稅率。該條例還特別規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值率未超過20%的免繳土地增值稅。在這里，20%就是“臨界點”，同樣，增值額達到扣除項目金額50%以上，其適應(yīng)稅率就會從30%變成40%，增值額達到扣除項目金額100%～200%，其適應(yīng)稅率就會從40%變成50%，這里的50%和100%也是“臨界點”。比如一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有可供銷售的5000平方米同檔次的商品房兩棟:甲房每平方米售價是2000元，轉(zhuǎn)讓收入是1000萬元，它的扣除項目金額為835萬元，增值額是165萬元。乙房每平方米售價是1070元，轉(zhuǎn)讓收入是1070萬元，它的扣除項目金額是838萬元，增值額是232萬元。我們可以計算出甲房的增值率是19.76%，按照稅法規(guī)定，甲房的增值額沒有超過扣除項目金額20%，不繳土地增值稅，企業(yè)獲得的利潤為165萬元。乙房的增值率是27.68%，要繳納土地增值稅69.6萬元，企業(yè)獲得利潤是162.4萬元。從上面的例子可以看出，甲房售價要比乙房售價每平方米低70元，而且可依法享受免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠，所得利潤反而高于乙房的利潤2.6萬元。由于價格上的優(yōu)勢，甲房的市場競爭力將強于乙房。所以企業(yè)應(yīng)該考慮以后多采取甲房的銷售方式進行銷售。

2．人員“臨界點”。經(jīng)國務(wù)院批準，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于促進殘疾人就業(yè)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅字[2007]92號）（以下簡稱《通知》），決定自2007年7月1日起，在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一實行調(diào)整后的促進殘疾人就業(yè)稅收政策。對享受稅收優(yōu)惠的企業(yè)安置殘疾人員實行最低比例和絕對人數(shù)限制，具體比例為25％（含）以上，且安置人數(shù)不少于10人。這里的殘疾人員包括盲、聾、啞、肢體殘疾、智力殘疾人、精神殘疾人六類人員。充分利用這一臨界點，單位只需要多用幾個持有殘疾證的人，如單位的食堂、打掃衛(wèi)生的清潔工等都可以雇用該類人員，便能達到享受優(yōu)惠的條件。

（三）分解法策劃方案

案例：A房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售普通標準住宅，房屋總面積為7800平方米，成本費用支出為1700萬元，根據(jù)有關(guān)稅法規(guī)定，土地增值稅其他扣除項目金額共計1500萬元。

方案1:銷售毛坯房，同時送精裝修，售價為3000元/平方米，裝修費約合400元/平方米，共計312萬元。那么，該企業(yè)應(yīng)納稅額計算如下:應(yīng)納營業(yè)稅額為7800×0.3X5%=2340×5%=117萬元，城建稅和教育費附加共計117×(7%+3%)=11.7萬元，扣除項目金額為1500+117+11.7+312=1940.7萬元，增值額為2340-1940.7=399.3萬元，增值率為20.58%，應(yīng)納土地增值稅為399.3×30%=119.79萬元。共實現(xiàn)利潤2340-1700-117-11.7-312-11979=79.51萬元，應(yīng)納所得稅為79.517×25%=19.88萬元，合計納稅金額為117+11.7+119.79+19.88=268.37萬元。

方案2:房屋售價為2600元/平方米，裝修費由其關(guān)聯(lián)的物業(yè)公司單獨收取，然后再以同等價格對外承包。應(yīng)納稅額計算如下:應(yīng)納營業(yè)稅額為7800×0.26×5%=2028×5%=101.4萬元，城建稅和教育費附加共計101.4×(7%+3%)=10.14萬元，扣除項目金額為1500+101.4+10.14=1611.54萬元，增值額為2028-1611.54=416.46萬元，增值率為25.84%，應(yīng)納土地增值稅416.46×30%=124.94萬元。共實現(xiàn)利潤2028-1700-101.4-10.14-124.94=91.52萬元，應(yīng)納所得稅為91.52×25%=22.88萬元，合計納稅金額為259.36萬元。物業(yè)公司將裝修工程轉(zhuǎn)包給他人實現(xiàn)零營業(yè)額，不用繳納營業(yè)稅。該方案比方案1減輕稅負9.01萬元。

（四）通過第三方公司進行的收益與成本轉(zhuǎn)移行為

通過設(shè)立第三方具有稅收優(yōu)惠、稅收比較優(yōu)勢，方便資金轉(zhuǎn)化的企業(yè)，達到成本轉(zhuǎn)移，降低目標公司稅負的目的。一是資產(chǎn)轉(zhuǎn)移法。比如門面房，出租房，這些將為房地產(chǎn)公司帶來大量收益的，這部分優(yōu)良資產(chǎn)形成的收益都將在房地產(chǎn)公司交稅，而且所得稅沒有任何免稅機會。要將這些資產(chǎn)，通過以下四種方式進行轉(zhuǎn)移，承包、租賃、投資、買賣四種方式，將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到免稅公司或者是地稅公司。二是收入轉(zhuǎn)移法，由免稅公司將房產(chǎn)、辦公樓租給房地產(chǎn)公司用，并且向房地產(chǎn)公司收取房屋租賃費，或者車輛租賃費，這樣房地產(chǎn)公司支付租賃費，就形成它的開支，但是收取租金的一佛，肯定形成它的收入，這樣利潤就從房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)移到了租賃公司?；蛘撸轰N售、 服務(wù)、 咨詢、 廣告公司，把樓盤的銷售工作剝離到銷售服務(wù)公司去完成，從而爭取到優(yōu)惠政策。

四、結(jié)論

在目前房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，國家調(diào)控手段不斷強化的背景下，地產(chǎn)企業(yè)通過“開源”，即營銷手段來擴大市場份額存在一定難度的情況下，應(yīng)該把策略重點放到“節(jié)流”，即公司內(nèi)部財務(wù)成本的控制上。而對于地產(chǎn)企業(yè)來說，土地成本、建筑成本卻因為固有的剛性，這就要求企業(yè)財務(wù)部門乃至企業(yè)高層重視納稅成本，即如何通過納稅籌劃予以控制。房地產(chǎn)公司涉及的經(jīng)營活動廣，其財務(wù)關(guān)系很復(fù)雜，涉及的稅種也很多，也存在籌劃的空間，是我國的房地產(chǎn)企業(yè)加強財務(wù)管理的著力點。

參考文獻：

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃財務(wù)管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的概念與特點

（一）概念：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)在一定的社會制度環(huán)境下，根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對企業(yè)涉稅事項進行的旨在減輕稅負，實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)目標的謀劃、對策與安排的活動。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃包括避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等多方面的內(nèi)容。通過規(guī)避、優(yōu)惠條款、提高或降低價格等方法達到減輕稅負的目的。

（二）特點：

1、合法性。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的具體措施都是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進行的，之所以能夠做出繳納低稅負的決策是因為納稅義務(wù)沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇。

2、籌劃性。一般納稅義務(wù)通常具有滯后性，通常企業(yè)經(jīng)營行為發(fā)生后，企業(yè)納稅義務(wù)才產(chǎn)生。稅務(wù)籌劃在充分了解現(xiàn)行稅法、政策和財務(wù)知識的基礎(chǔ)上，再結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)全方位的經(jīng)濟活動，有計劃地進行規(guī)劃、設(shè)計稅負相對最輕和經(jīng)營效益相對最好的決策方案的行為。這種行為的超前性決定了稅務(wù)籌劃性的特點。

3、目的性。房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務(wù)籌劃產(chǎn)生的最初原因就是直接減輕稅收負擔，這也是納稅籌劃的。其他如避免不必要的經(jīng)濟、名譽損失，實現(xiàn)涉稅零風險等目標是在這個目標的延伸。

4、多維性。從時間上看，稅務(wù)籌劃貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程，任何一個可能產(chǎn)生稅金的環(huán)節(jié)，均應(yīng)進行稅務(wù)籌劃。從空間上看，稅務(wù)籌劃活動不僅限于本企業(yè)，應(yīng)同其他單位聯(lián)合，共同尋求節(jié)稅的途徑。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的可行性

首先，企業(yè)在籌劃稅務(wù)方案前，要對資金、成本和利潤這三要素進行細致合理的分析，制定出正確的財務(wù)決策，使整個企業(yè)的經(jīng)營、投資行為合理、合法，財務(wù)活動和經(jīng)營活動健康有序運轉(zhuǎn)，實現(xiàn)良性循環(huán)。其次，在籌劃稅務(wù)方案時，企業(yè)精打細算、為了節(jié)約支出、減少浪費也不能一味地考慮稅收負擔的降低，而忽略因該籌劃方案的實施引發(fā)的其他費用的增加或收入的減少。企業(yè)要達到合法“節(jié)稅”的目的，必須遵循成本效益原則，依靠加強自身的經(jīng)營管理、財務(wù)核算和財務(wù)管理，才能保證稅務(wù)籌劃目標的實現(xiàn)。更重要的是，由于稅務(wù)籌劃方案在很多情況下會企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的較長期間，存在著收益的不確定性和資金支付的時間性差異，因此在進行稅務(wù)籌劃成本和收益的比較時，必須考慮稅務(wù)籌劃決策的風險和資金的時間價值。最后，還應(yīng)得到國家和政府反而支持，因為稅法是企業(yè)執(zhí)行稅務(wù)籌劃的法律之繩，企業(yè)的一切具體行為都離不開國家的宏觀調(diào)控的政策。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的現(xiàn)實意義

（一）一定程度上能減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種數(shù)量繁多，房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔重。當前房地產(chǎn)企業(yè)所承擔的稅務(wù)不僅包括一般企業(yè)應(yīng)付的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、還有房地產(chǎn)企業(yè)特殊適用的土地增值稅、在各階段還會涉及到契稅、印花稅、車船使用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等等稅種達有十余項之多。由此可見，當前房地產(chǎn)企業(yè)所承擔的稅收負擔偏重，而包括避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等多方面的措施的稅務(wù)籌劃能合理有效地改變目前房地產(chǎn)企業(yè)的這種狀況。

（二）幫助房地產(chǎn)企業(yè)盡早掌握最新財稅政策法規(guī)

國家陸續(xù)出臺針對房地產(chǎn)企業(yè)的一系列重要財稅政策、法規(guī)以及越來越繁雜的稅收政策體系、越來越復(fù)雜的企業(yè)交易行為和越來越嚴格的稅務(wù)機關(guān)征管措施，導(dǎo)致企業(yè)的納稅問題變得越來越煩瑣、多變。而且效力之間也頻繁更替的情況的存在，必然要求房地產(chǎn)企業(yè)必須充分了解國家稅收政策，并結(jié)合企業(yè)的自身情況進行稅收籌劃，從而降低涉稅風險，實現(xiàn)涉稅零風險，達到企業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的目的。

（三）有利于房地產(chǎn)企業(yè)長遠發(fā)展的需要

在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)經(jīng)營活動的目標是追求企業(yè)價值最大化，為了實現(xiàn)這一目標必須降低稅收成本。降低納稅成本的途徑包括：偷稅、避稅、稅務(wù)籌劃。眾所周知，偷稅、避稅是一種違法行為，這種行為不僅要受到法律的制裁，還將敗壞企業(yè)的聲譽，并對企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營百害而無一利；稅務(wù)籌劃是一種合法、合理、有效的手段，既不違反法律法規(guī)，又能獲得“額外”收益，是一種完全符合房地產(chǎn)企業(yè)長遠發(fā)展需要的有效途徑。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中應(yīng)注意的問題

（一）政府機關(guān)部門的決策對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃有很大影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟越發(fā)達，競爭越激烈，企業(yè)就必須想方設(shè)法降低成本，對納稅籌劃的需求就越大，從而對當?shù)卣挠绊懢驮酱?。政府對納稅籌劃的政策就要決定如何引導(dǎo)和是否鼓勵，這牽涉到政府各個職能部門，因為真正決定企業(yè)是否符合一定優(yōu)惠政策所規(guī)定標準的，往往不只是稅務(wù)部門，房地產(chǎn)企業(yè)還要充分利用其他職能部門的審批權(quán)，以獲得享受減免稅的資格。此外稅務(wù)機關(guān)執(zhí)法能力水平也對企業(yè)稅收籌劃有著很大的影響。

（二）忽視稅務(wù)籌劃方案有其兩面性，一味追求稅收負擔的降低。如果單從稅務(wù)籌劃就是為了實現(xiàn)企業(yè)稅收負擔最小化這一層面來理解，雖然說這種理解抓住了稅務(wù)籌劃的一個關(guān)鍵方面，但這種理解不利于稅務(wù)籌劃方案的有效設(shè)計和整體權(quán)衡。任何一項籌劃方案的實施，房地產(chǎn)企業(yè)在獲取部分減輕稅負利益的同時，還要兼顧經(jīng)濟活動參與各方的課稅情況及其稅負轉(zhuǎn)嫁，當新發(fā)生的額外的費用或放棄其他方案所損失的相應(yīng)機會收益小于取得的利益時，該項籌劃方案才是合理的，反之，該籌劃方案就是失敗的方案。 一項成功的稅務(wù)籌劃應(yīng)該是多種稅務(wù)方案的優(yōu)化選擇，我們不能認為稅負最輕的方案就是最優(yōu)的稅務(wù)籌劃方案，這樣不顧企業(yè)總體利益的下降，犧牲企業(yè)整體財務(wù)利益換取稅收負擔的降低明顯是不可取的。

（三）稅務(wù)籌劃具有極強的適應(yīng)性，因人、因時、因地，具體情況具體分析。情況的復(fù)雜決定在進行稅務(wù)籌劃時，不能生搬硬套別人的作法，也不能停留于固定的模式，而必須要意識到房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃時稅法與會計制度適度分離的必然性。企業(yè)會計制度制定的根本點在于讓投資者或潛在的投資者全面了解企業(yè)資產(chǎn)的真實性和盈利的可能性。而稅法的著眼點在于對經(jīng)濟和社會發(fā)展進行調(diào)節(jié)。二者有時在對同一經(jīng)濟行為或事項做出不同的規(guī)范性要求、對收益、費用、資產(chǎn)、負債等的確認時間和范圍有時也不相同。二不同是因為會計主體可以是一個法律主體，也可以是一個經(jīng)濟主體。三是遵循的原則不同。

五、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的措施及發(fā)展趨勢

（一）房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)立環(huán)節(jié)上的稅務(wù)籌劃

稅務(wù)籌劃是一種新型的企業(yè)經(jīng)營管理理念，它要求企業(yè)經(jīng)營決策者在謀劃各項經(jīng)營活動時，將稅收作為重要的前置成本因素加以考慮。如合理選擇注冊地點、企業(yè)性質(zhì)、組織形式、人員結(jié)構(gòu)、出資方式等，為企業(yè)選擇其在經(jīng)營階段所應(yīng)承擔的稅負。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)籌資環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

企業(yè)在籌集到所需要的足額資金的同時，還應(yīng)該要實現(xiàn)籌資成本的最小化。認真考慮債務(wù)資本和股權(quán)資本之間的搭配比例，理搭配資本結(jié)構(gòu)以及運用適當?shù)姆椒ㄟM行籌資能減少借款利息、物業(yè)管理費用和其他費用等，節(jié)約大量的新的成本。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除方法就有兩不同的規(guī)定。規(guī)定的不同造成兩種方法計算的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”也存在差異。但稅法規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因分立發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移不征收土地增值稅、連體樓內(nèi)不同類型房產(chǎn)適用一個增值率和稅率，從而達到降低整個連體樓的土地增值稅稅負目的。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃

企業(yè)可設(shè)立全資子公司或獨立核算的二級法人機構(gòu)去專門從事與企業(yè)自身經(jīng)營無關(guān)的業(yè)務(wù)，就可以令這部分代收或代墊的費用從應(yīng)納稅營業(yè)額中分離出去，使這部分業(yè)務(wù)能適用與之相適應(yīng)和配套的稅率，從而降低相關(guān)的稅負。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃活動是一項涉及各種學(xué)科的高智商活動，應(yīng)當有選擇的引進既有專業(yè)技能又精通稅法的稅務(wù)、咨詢機構(gòu)為企業(yè)經(jīng)濟活動出謀劃策。

六、結(jié)束語

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟危機后拉動經(jīng)濟復(fù)蘇的一個強力增長點，在國民經(jīng)濟中的地位日益突顯。面對房價在蟄伏一段時間后新一輪的大幅飆升，房地產(chǎn)企業(yè)成為稅收檢查的對象，本文希望通過對房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃中幾個方面的研究，明確房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)流程中各階段的稅務(wù)籌劃要點，提高房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識、經(jīng)營管理水平，以便有效防范涉稅風險，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價值最大化。

參考文獻：

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[關(guān)鍵詞]新會計準則 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是國家經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，也是納稅大戶，房地產(chǎn)開發(fā)從立項、建設(shè)到銷售涉及到十多種稅，占我國實體稅稅種的半數(shù)以上。2007年以來，國家為規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，相繼出臺了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅全面清算、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳比例等相關(guān)文件規(guī)定，《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》也第一次出現(xiàn)在我國會計準則體系當中，就企業(yè)投資性房地產(chǎn)的確認、計量、披露提出了明確要求。面臨國家宏觀調(diào)控政策和市場競爭對手的雙重壓力，如何在新會計準則及稅收法律政策框架下，有效降低稅負以節(jié)約成本，已成為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的重要課題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性

1.房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)與復(fù)雜的成本結(jié)構(gòu)對稅收籌劃的迫切需求。與其他行業(yè)比較而言，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，稅負重，采取有效地稅收籌劃方案，減輕資金壓力，降低成本，是房地產(chǎn)企業(yè)的迫切需要。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的多元化業(yè)務(wù)需要精細的財稅管理。房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動涉及到規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、房產(chǎn)建造、經(jīng)營銷售等諸多范疇，經(jīng)營內(nèi)容廣泛，經(jīng)營業(yè)務(wù)多元，管理流程復(fù)雜，必須采取與之適應(yīng)的財稅管理模式才能有效控制稅負成本。其次，房地產(chǎn)企業(yè)成本、費用結(jié)構(gòu)復(fù)雜。比如：開發(fā)成本內(nèi)容包括：征地拆遷費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費等；經(jīng)營成本則主要涉及到土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本等。這些都要求房地產(chǎn)企業(yè)進一步完善稅收籌劃方案，節(jié)約經(jīng)營成本。

2. 新會計準則背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃調(diào)整的必要性。隨著新的會計準則體系的確立，《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》、《企業(yè)會計準則第15號——建造合同》等法規(guī)的出臺都為房地產(chǎn)企業(yè)財稅方案的調(diào)整提出了新的要求。比如：會計準則所提供的會計政策如投資性房地產(chǎn)計量基礎(chǔ)、存貨計價方法的選擇，在一定范圍內(nèi)賦予了企業(yè)選擇稅收的權(quán)利，使房地產(chǎn)企業(yè)可立足于節(jié)稅角度進行稅收籌劃；此外，新會計準則要求采用資產(chǎn)負債法對所得稅進行會計處理，新會計概念、會計工具在會計核算中的應(yīng)用，也要求企業(yè)在面臨稅收籌劃時考慮到更多的問題，重新規(guī)劃和考量企業(yè)稅收籌劃方案。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的具體思考

1.對企業(yè)所得稅的稅收籌劃。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案，或已開始投入使用，或已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明，均視為開發(fā)產(chǎn)品完工。在此情況下，已完工的開發(fā)產(chǎn)品須按預(yù)售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業(yè)所得稅，而非按照計稅毛利率的方式來計算。針對于此，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項目包括財產(chǎn)保險、失業(yè)保險、工傷保險、營業(yè)稅及附加等，推遲完工時間，合法應(yīng)用遲延納稅的籌劃，延遲納稅時間，使貨幣的時間價值得到有效發(fā)揮，進而達到緩解企業(yè)資金壓力的效果。

2.對土地增值稅的納稅籌劃。土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%至60%不等，是房地產(chǎn)企業(yè)稅負的主要部分。把握土地增值稅的稅率特點及有關(guān)優(yōu)惠政策，應(yīng)用稅收籌劃手段，適用低稅率或享受免稅待遇，對降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本極為重要。首先，要合理利用土地增值稅的征稅范圍界定進行稅收籌劃。具體來說，判定屬于土地增值稅征稅范圍的標準有三條：對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅；對國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅；不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。由此，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取房地產(chǎn)代建房形式，在開發(fā)項目之初確定最終用戶，定向開發(fā)，合作建房，開發(fā)完成后收取勞務(wù)收入性質(zhì)的代建資金或建成后按比例分房自用，期間就不會出現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，避開土地增值稅的征稅范圍，達到減輕稅負的目的。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以分離裝修費用、折扣價銷售商品房等方式來加快資金回籠，降低增值額達到減稅的目的；或是適當追加項目投資，如增加園林綠化投入，提高住宅配套設(shè)施標準等，在提升品牌美譽度、促進銷售的同時，也可以增加可扣除項目的金額，減少應(yīng)付稅額。

3.對房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的稅收籌劃。不動產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)企業(yè)的主要收入來源。新企業(yè)會計準則中的收入準則嚴格規(guī)定了企業(yè)銷售收入的確認條件，但也為房地產(chǎn)企業(yè)的延遲收入確認時間帶來了稅收籌劃空間。準則規(guī)定，不動產(chǎn)的銷售以不動產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后確認收入。但從房地產(chǎn)銷售情況來看，由于房價趨勢走高，單次付款較為困難，分期收款銷售房產(chǎn)是目前房地產(chǎn)業(yè)銷售的主要營銷策略。對此，為體現(xiàn)會計的謹慎性原則，企業(yè)也應(yīng)按合同約定的收款時間分次確認收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，達到延遲收入確認時間和繳納各種稅款的目的，對于預(yù)售房款的會計處理也是如此。這樣，一方面解決了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足問題，同時還獲取了稅款資金的時間價值，側(cè)面達到了節(jié)稅的目的。

四、結(jié)語

新會計準則的和實施是中國會計業(yè)界與國際接軌的重要舉措，也是中國會計改革的歷史中的飛躍式進步。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，財會人員尤其要重視新會計準則所帶來的諸多變化，深入了解企業(yè)實際狀況，熟練掌握國家稅收法律規(guī)定，做好稅收籌劃工作，合法運用節(jié)稅措施，解決企業(yè)納稅實務(wù)中的一些問題。

參考文獻：

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篇9

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；臨界點；節(jié)稅

近年來，國家為了控制房地產(chǎn)價格過高、投資過熱，先后出臺了一系列地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及配套細則，但收效卻不太大。商品房價格在激烈的市場競爭中依然居高不下，其原因固然是綜合復(fù)雜的，毫無疑問，高稅負就是其中的重要原因之一。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種多達十幾種，在整個稅負構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，企業(yè)應(yīng)當給予足夠重視。

一、問題的提出

土地增值稅的納稅人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的單位和個人，其計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)出售房地產(chǎn)項目所獲利潤的高低，直接決定著企業(yè)繳納土地增值稅的多少。因此，企業(yè)在法律法規(guī)的允許范圍內(nèi)，思考如何通過研究稅法，對土地增值稅做出最佳的納稅籌劃，降低企業(yè)納稅成本，獲取最大利潤，是每個房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該考慮的問題。土地增值稅稅收籌劃的具體方法有很多，在本文中，筆者主要研究如何依據(jù)臨界點的稅負效應(yīng)，進行相應(yīng)的稅收籌劃。

二、臨界點在土地增值稅優(yōu)惠政策中的運用

稅收臨界點是指稅法有關(guān)條款規(guī)定的一定比例或數(shù)額，當應(yīng)納稅所得額或銷售額，一旦突破這一比例或數(shù)額時，就要依法納稅或按更高的稅率納稅，從而使納稅人稅負大幅上升；反之，納稅人可以免稅或按更低的稅率納稅。

土地增值稅優(yōu)惠政策中規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值率未超過20%，免征土地增值稅，否則應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。針對這項規(guī)定，納稅人在對普通住宅確定售價時，就應(yīng)當考慮以下問題。

1.假如納稅人享受起征點優(yōu)惠。

納稅人如果選擇享受起征點優(yōu)惠，其增值率不能超過20%，在這范圍內(nèi)，企業(yè)為了獲取最大利潤，其售價應(yīng)該定為享受到起征點優(yōu)惠的最高價位，否則，盡管享受到了起征點優(yōu)惠，但獲取的利潤還存在上升的空間。

【例如】甲房地產(chǎn)有限公司，建造好一批普通標準住宅，按稅法規(guī)定允許扣除項目的金額合計是500萬元，其中未包括銷售稅金及附加。設(shè)該批住宅的售價為×萬元，則相應(yīng)的銷售稅金及附加為5.5%×，這時，公司允許扣除項目的金額為500+5.5%×，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，當增值率未超過20%時，免征土地增值稅，那么該公司享受起征點優(yōu)惠的最高售價是×=1.2×（500+5.5%×），解方程×值為642.40，即享受起征點的最高售價為642.40萬元， 允許扣除金額為535.33萬元（500+642.40×5.5%）。

2.假如納稅人提高售價，放棄起征點優(yōu)惠。

土地增值稅采用四級超率累進稅率，其中，最低稅率為30%，最高稅率為60%，具體見下表：

表1 土地增值稅采用四級超率累進稅率表

仍然用上例資料，假如住宅售價在原來基礎(chǔ)上提高Y萬元，即售價為642.40+Y，售價提高則相應(yīng)的銷售稅金及附加應(yīng)提高5.5%Y，此時，允許扣除項目的金額合計為535.33+5.5%Y，增值額為107.07+94.5%Y，應(yīng)納土地增值稅為30%×（107.07+94.5%Y）。公司若是想通過提高售價獲得更多利潤，就務(wù)必使提高的售價部分高于因突破起征點而新增加的稅收，即Y30%×（107.07+94.5%Y），解不等式Y(jié)44.83。此時，企業(yè)必須使房屋售價格高于687.23（642.40+44.83）萬元，才有利可圖。

依據(jù)土地增值稅的稅率是增值率來確定的，且采用的是四級超累進稅率，這種稅率形式存在明顯的納稅臨界點。企業(yè)可采用以上方法，求出各級適用稅率的納稅臨界點，結(jié)合企業(yè)實際情況，通過增加支出或減少收入的方法來調(diào)節(jié)稅率，使企業(yè)適用稅率降低至臨界點以下，從而適用更低一級的稅率。

3.實證研究。

宏達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，有一批普通標準住宅待售，在該項目中，取得土地使用權(quán)所支付的金額為1 000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為2 200萬元，有關(guān)的稅金為150萬元。根據(jù)稅法規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)公司還可以加扣成本費用（1 000+2 200）×20%=640萬元。

如果該批住宅售價為4 900萬元，該房地產(chǎn)的增值率為910÷3 990=22.8%，根據(jù)稅法規(guī)定，應(yīng)該按照30%的稅率繳納土地增值稅（4 900-3 990）×30%=273萬元。此時，企業(yè)稅后利潤為4 900-3 990-273=637萬元。

如果公司進行稅務(wù)籌劃，將售價降低至4 780萬元，該房地產(chǎn)的增值率為19.8%，依據(jù)普通標準住宅的稅收優(yōu)惠相關(guān)規(guī)定，該企業(yè)免征土地增值稅。此時，企業(yè)稅后利潤為790萬元，公司稅后利潤增加153萬元。

三、臨界點在利息支出扣除方式中的運用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都需要使用大量貸款，自然涉及到利息的支出。對于利息支出的扣除限額，我國稅法做出了以下具體的規(guī)定：如果利息費用沒有超過按商業(yè)銀行同類貸款利率計算的金額，且能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構(gòu)證明，利息支出可據(jù)實扣除，其他開發(fā)費用，按“合計數(shù)”（取得土地使用權(quán)支付的金額=房地產(chǎn)開發(fā)成本）的5%以內(nèi)計算扣除，與其他費用一起按“合計數(shù)”的10%以內(nèi)計算扣除。這樣的規(guī)定為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行納稅籌劃提供了有利的空間，企業(yè)可選擇有利的扣除方式。

1.舉例分析。

丙房地產(chǎn)開發(fā)公司，開發(fā)一房產(chǎn)項目，取得土地使用權(quán)支付了2 000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為2 400萬元，利息支出為100萬元，未超過按商業(yè)銀行同類貸款利率計算的金額，且能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤。

若公司不提供金融機構(gòu)證明，則能扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用的最高額為（2 000+2 400）×10%=440萬元，若提供金融機構(gòu)證明，能扣除開發(fā)費用的最高額為100+（2 000+2 400）×5%=320萬元?？梢?，在本例中公司應(yīng)選擇不提供金融機構(gòu)證明。

2.分析結(jié)論。

公司在扣除借款利息時，要好好權(quán)衡是否該提供金融機構(gòu)證明，若發(fā)生的能夠扣除的利息支出超過了稅法規(guī)定的開發(fā)成本的5%，則應(yīng)該提供證明，如果沒有超過5%，則應(yīng)選擇不提供證明。

四、結(jié)束語

在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃中分析運用稅收臨界點，能在一定程度上降低企業(yè)稅負，爭取更多利潤。納稅人在分析運用納稅臨界點時，要及時關(guān)注稅法最新動態(tài)，確保籌劃方案的時效性。同時還必須結(jié)合企業(yè)實際情況，著眼于企業(yè)整體，因為只有使企業(yè)綜合收益達到最大化的稅務(wù)籌劃，才是最優(yōu)的方案。

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篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)籌劃 經(jīng)濟效應(yīng)

隨著房地產(chǎn)市場的競爭日益加劇，房地產(chǎn)企業(yè)需要靈活運用稅務(wù)籌劃手段，在合理承擔自身稅負的前提下，盡可能地降低經(jīng)營成本和資源浪費。學(xué)術(shù)界和實業(yè)界都對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃做出了較為系統(tǒng)而全面的研究，在制度安排和技術(shù)創(chuàng)新方面都有所突破[1]。然而，隨著市場環(huán)境的變化和經(jīng)營條件的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃面臨著兩大問題需要去解決：一是新稅制的頒布和實施對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃帶來的影響分析；二是緊縮性的房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃帶來的影響分析。

鑒于此，本文在充分分析新的市場經(jīng)濟環(huán)境條件的基礎(chǔ)上，分別從理論和實踐兩個角度，全面而深入地分析了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟效應(yīng)，為房地產(chǎn)企業(yè)在新的政策條件下合理稅務(wù)籌劃提供有力的思想指導(dǎo)和技術(shù)支持。一方面，本文運用理論工具對房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟效應(yīng)做出了深入解析，探求房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的內(nèi)在經(jīng)濟規(guī)律；另一方面，本文分別對開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)中的稅務(wù)籌劃經(jīng)濟效應(yīng)做出全面分析，從實踐環(huán)節(jié)增強房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的執(zhí)行效果。

1 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟環(huán)境分析

隨著商品房市場機制的不斷發(fā)展和完善，房地產(chǎn)企業(yè)也正在經(jīng)歷著市場化的變革。稅務(wù)籌劃的興起，既是房地產(chǎn)行業(yè)市場化的重要表現(xiàn)，也是企業(yè)積極參與市場競爭的必然選擇。因此，宏觀的經(jīng)濟環(huán)境和行業(yè)特點，無疑對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃起著十分重要的作用。本文將從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特點的角度，充分說明稅務(wù)籌劃的必要性和可行性。

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.1 資金密集型 房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型經(jīng)營模式。也就是說，在所有資源配置的過程中，資金要素對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起著決定性作用。由于房地產(chǎn)企業(yè)對資金的市場需求巨大，加之投資回報周期較長，資金鏈的安全性成為房地產(chǎn)企業(yè)首要考慮的問題。

1.2 生產(chǎn)復(fù)合性 從生產(chǎn)過程角度看，房地產(chǎn)企業(yè)屬于生產(chǎn)復(fù)合型的經(jīng)營方式。換句話說，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程十分復(fù)雜，涉及到的生產(chǎn)環(huán)節(jié)眾多，需要從宏觀層面和微觀層面恰當?shù)奶幚砗觅Y金的分配關(guān)系，以保證各個環(huán)節(jié)的工作正常進行，減少不必要的經(jīng)營風險。

1.3 產(chǎn)業(yè)帶動性 從產(chǎn)業(yè)角度分析，房地產(chǎn)企業(yè)屬于產(chǎn)業(yè)帶動型經(jīng)營模式，在整個產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)中起到引領(lǐng)的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大，將會促進地區(qū)娛樂、餐飲、公共服務(wù)等社會服務(wù)體系的建立和完善，形成產(chǎn)業(yè)互動機制。

正是基于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點，我們不難發(fā)現(xiàn)，稅務(wù)籌劃已經(jīng)成為影響房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)和經(jīng)濟效益的重要因素之一。稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)的不同經(jīng)營階段具有不同的特點，需要縱觀取得環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的經(jīng)營特點來合理安排稅務(wù)籌劃工作。

在此基礎(chǔ)上，本文分別從取得環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的稅務(wù)特點出發(fā)，由理論分析和實踐經(jīng)驗相結(jié)合，全面而系統(tǒng)地分析稅務(wù)籌劃對房地產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生的經(jīng)濟效應(yīng)。

2 稅務(wù)籌劃經(jīng)濟效應(yīng)的理論分析

稅務(wù)籌劃是市場經(jīng)濟的重要組成部分，不僅不是對市場經(jīng)濟的效率性造成負面作用，相反可以提高整個社會的資源配置效率，增強社會福利，是市場主體主動運用市場機制實現(xiàn)自身利益最大化的有效工具[2]。

從博弈論角度看，稅務(wù)籌劃有助于實現(xiàn)微觀市場主體和公共政府部門的“納稅均衡”，促進社會福利的最大化。之所以如此，是因為微觀市場利益與公共利益之間存在著相對均衡的博弈關(guān)系，稅務(wù)籌劃可以有效矯正資源配置的非效率性，使得在保證政府征稅需求的情況下，納稅主體選擇理性的調(diào)整方法，降低自身的稅負水平。從利益相關(guān)者角度看，稅務(wù)籌劃有助于協(xié)調(diào)企業(yè)的經(jīng)濟責任和社會責任之間的利益關(guān)系。稅務(wù)籌劃是企業(yè)積極參與市場活動的重要表現(xiàn)，一方面可以充分自身內(nèi)部資源，以最少的成本投入實現(xiàn)最大的經(jīng)濟利益；另一方面可以在承擔納稅的社會責任的基礎(chǔ)上，理性降低納稅數(shù)額，有利于促進市場機制的資源配置效率的提升。從社會契約論角度看，稅務(wù)籌劃有助于規(guī)避微觀市場主體在納稅方面的道德風險。由于稅收是在公共產(chǎn)品需求的情況下而產(chǎn)生的，市場主體需要按照既定的契約要求承擔自身的稅負責任。稅務(wù)籌劃則為市場主體在處理公共產(chǎn)品服務(wù)和自身經(jīng)濟增長之間提供了有效的調(diào)整工具，減少了道德風險的可能性。

以上分析，不難看出，稅務(wù)籌劃是市場機制充分發(fā)揮作用的重要表現(xiàn)，有利于提高市場主體的經(jīng)濟利益，增強社會福利。在此基礎(chǔ)上，本文要分別對房地產(chǎn)企業(yè)各個環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃經(jīng)濟效應(yīng)進行分析。

3 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)中稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟效應(yīng)分析

在開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)中，籌資方式是影響房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟效應(yīng)的重要因素[3]。選擇合理的籌資方式，充分利用籌資方式的稅收優(yōu)惠條件，有助于降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金占用，為稅務(wù)籌劃提供較大的空間和手段選擇。

籌資方式一般由融資籌資和銀行貸款兩種形式。而確定利息費用扣除方式籌劃的臨界點是選擇融資方式的關(guān)鍵。如果利息費用扣除方式的籌劃臨界點小于企業(yè)的利息費用，那么，房地產(chǎn)企業(yè)的理性選擇就要按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出；如果利息費用扣除方式的籌劃臨界點大于企業(yè)的利息費用，那么，房地產(chǎn)企業(yè)就不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出。只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才能在開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)中盡可能地降低自身的稅負承擔水平，避免不必要的稅收支出，以便提高企業(yè)的整體市場競爭力。

4 房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)中稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟效應(yīng)分析

房地產(chǎn)企業(yè)的交易環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類繁多，稅務(wù)籌劃技術(shù)安排較為豐富。本文將從定價策略和利用稅收政策兩個方面分別解析稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟效應(yīng)。在定價策略方面，房地產(chǎn)企業(yè)首先要解決的問題是稅收臨界點的確定[4]。稅收臨界點的合理確定，有助于房地產(chǎn)企業(yè)準確評價房屋售價和被扣除項目數(shù)額的大小關(guān)系。經(jīng)驗表明，如果房屋售價約為被扣除項目數(shù)量的1.285倍，那么，房地產(chǎn)企業(yè)的定價策略是具有經(jīng)濟性的。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以享受營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，起到降低自身稅負的目的。在利用稅收政策方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要充分理解新稅法的具體做法。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用現(xiàn)金折扣的促銷方式，減少財務(wù)報表中的房屋銷售數(shù)量，起到降低稅基的作用；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過贈送勞務(wù)服務(wù)的優(yōu)惠方式，降低房屋銷售收入，減少自身應(yīng)該承擔的稅負水平。

5 房地產(chǎn)企業(yè)保有環(huán)節(jié)中稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟效應(yīng)分析

保有環(huán)節(jié)中的房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟效應(yīng)因經(jīng)營方式的不同而存在差異。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)在保有環(huán)節(jié)中的經(jīng)營方式主要分為對外租賃和自行經(jīng)營兩種方式。房地產(chǎn)企業(yè)對外租賃房屋，則會增加租賃收入；如果采用自行經(jīng)營方式，可以獲得投資利益[5]。稅務(wù)籌劃則在兩種經(jīng)營方式下產(chǎn)生不同的經(jīng)濟效應(yīng)。如果房地產(chǎn)企業(yè)對外出租房屋，那么在獲得租賃收入的情況，也要承擔因為租賃而產(chǎn)生的稅負義務(wù)。這樣的話，房地產(chǎn)企業(yè)自身承擔的稅負水平就會增加，對財務(wù)工作產(chǎn)生了較大的成本支出。如果房地產(chǎn)企業(yè)通過合理的投資渠道自行經(jīng)營房屋，將租賃業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換為投資業(yè)務(wù)，那么不僅可以獲得數(shù)量客觀的投資收益，與此同時，也可以有效規(guī)避因為租賃而產(chǎn)生的各種稅負，從而在很大程度上減少自身承擔的稅負水平[6]。合理的稅負籌劃可以使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得良好的經(jīng)濟收益。

6 小結(jié)

通過以上分析，本文得出以下結(jié)論

6.1 稅收籌劃可以有效減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負水平，起到積極的經(jīng)濟效應(yīng)。無論從理論角度，還是從技術(shù)操作角度，稅收籌劃積極的經(jīng)濟效應(yīng)是不可否認的，不僅可以有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負水平，而且，也可以有效提高社會資源的配置效率，增強整個社會的民眾福利。

6.2 稅收籌劃在不同環(huán)節(jié)中的經(jīng)濟效應(yīng)存在差異。由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程分為開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)，該三個環(huán)節(jié)各具生產(chǎn)經(jīng)營特點，而且涉及到的稅收結(jié)構(gòu)也存在差異，所以，稅收籌劃對于減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負水平也就不同，則產(chǎn)生的經(jīng)濟效應(yīng)則存在程度上的差異。

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