導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)廣告宣傳策劃方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

[關(guān)鍵詞]營銷策劃；市場(chǎng)導(dǎo)向；創(chuàng)新

doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2013.19.028

[中圖分類號(hào)]F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1673-0194（2013）19-0048-03

房地產(chǎn)營銷策劃是一個(gè)綜合性、系統(tǒng)性的工程，需要在先進(jìn)的營銷理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種營銷手段、營銷工具來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的兌現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)從了解市場(chǎng)、熟知市場(chǎng)到推廣市場(chǎng)的過程，它的中心是顧客。顧客的需求千差萬別，決定了房地產(chǎn)營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵。它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征，還要體現(xiàn)市場(chǎng)特征、消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)展要求，體現(xiàn)市場(chǎng)的要求。研究房地產(chǎn)營銷策劃對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著深遠(yuǎn)的意義。

1房地產(chǎn)營銷策劃的產(chǎn)生及發(fā)展

營銷策劃，屬于市場(chǎng)要素整合學(xué)。任何一宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上都是獨(dú)一無二的，每一宗樓盤都有不同的區(qū)位，在同一區(qū)位有不同的路段，在同一路段有不同的地塊，在同一地塊有不同的幢號(hào)，在同一幢號(hào)有不同的房型，等等。這是房地產(chǎn)品天然所具有的差別化，針對(duì)不同房地產(chǎn)的營銷策劃自然就是因時(shí)、因地、因人而完全不同的排列組合過程。因此，任何房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷策劃必須基于房地產(chǎn)項(xiàng)目本身所占有的資源，必須基于與這些資源的排列組合相對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)定位和細(xì)分市場(chǎng)。

20世紀(jì)90年代初，是深圳房地產(chǎn)業(yè)學(xué)習(xí)香港房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的時(shí)期，也是深圳房地產(chǎn)商的黃金時(shí)代，市場(chǎng)上住宅的供給有多大，就會(huì)有多大的市場(chǎng)需求，根本無需營銷，也不用進(jìn)行營銷策劃相關(guān)工作。1992年以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展壯大起來，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，好的房子也不一定能夠順利賣出去，于是產(chǎn)生了房地產(chǎn)營銷策劃大師。1997年以來，隨著住房貨幣化制度的改革，市場(chǎng)上各類住宅產(chǎn)品供應(yīng)增加，進(jìn)入所謂的“概念地產(chǎn)”時(shí)代，形形的概念被創(chuàng)造出來，賣房子就是賣概念。1999年以后，“概念營銷”明顯衰落，取而代之的是“精細(xì)化營銷”、“全程營銷”等概念。

新形勢(shì)下，房地產(chǎn)營銷策劃又被賦予了更豐富的內(nèi)涵。首先是前期定位策劃，通過定位策劃確定項(xiàng)目形態(tài)、確定目標(biāo)消費(fèi)者群，根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)者群的總體需求愿望設(shè)定項(xiàng)目的建筑風(fēng)格、戶型大小、價(jià)格區(qū)間、基礎(chǔ)設(shè)施配套等；其次是銷售過程中的營銷推廣策劃，根據(jù)項(xiàng)目獨(dú)具特色的整體品質(zhì)制定出恰如其分的營銷推廣策略；再次，項(xiàng)目銷售后期策劃，在項(xiàng)目銷售尾盤期，結(jié)合住宅項(xiàng)目的實(shí)際情況，為難銷戶型創(chuàng)造出引人注目的賣點(diǎn)。

內(nèi)蒙古房地產(chǎn)業(yè)起步比較晚，市場(chǎng)營銷觀念應(yīng)用于房地產(chǎn)行業(yè)也是近20年才慢慢產(chǎn)生的?；仡欁灾螀^(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況，我們可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)營銷策劃的觀念也經(jīng)歷了一個(gè)從概念營銷策劃到全程營銷策劃的發(fā)展過程。

自治區(qū)房地產(chǎn)營銷策劃理論和實(shí)務(wù)發(fā)展與國家的基本同步。首先得歸功于國外營銷理論的發(fā)展，營銷理論的豐富和發(fā)展為我國房地產(chǎn)營銷策劃理論奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。其次，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，造成房地產(chǎn)商面臨強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，使得房地產(chǎn)營銷策劃工作成為必要的營銷手段。第三，自治區(qū)眾多營銷策劃人士的努力實(shí)踐，使房地產(chǎn)營銷理論逐步趨于完善和成熟，他們?cè)趯?shí)踐中創(chuàng)造出許多經(jīng)典樓盤營銷案例的同時(shí)，還不斷在理論上加以總結(jié)，提出富有創(chuàng)造性的營銷策劃理論，如概念策劃模式、賣點(diǎn)群策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃模式等。這些新興觀念的產(chǎn)生，為房地產(chǎn)業(yè)營銷策劃理論賦予了豐富的內(nèi)涵，同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也起到了非常重要的作用。

2內(nèi)蒙古房地產(chǎn)營銷策劃中的主要問題

自治區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較晚，營銷策劃理念應(yīng)用于房地產(chǎn)業(yè)尚處于初創(chuàng)時(shí)期。而在當(dāng)前新形勢(shì)下，房地產(chǎn)開發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，部分開發(fā)商為了眼前的利潤，忽視了消費(fèi)者的需求，過多地重視短期宣傳，忽視了長遠(yuǎn)的利益，導(dǎo)致在營銷策劃過程中出現(xiàn)了一些問題，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

2.1目標(biāo)客戶定位不準(zhǔn)確

由于高額的消費(fèi)支出、購買結(jié)果的不確定性，房地產(chǎn)消費(fèi)是一種高關(guān)聯(lián)度的購買行為，其購買決策的環(huán)節(jié)、影響因素和時(shí)間非常復(fù)雜，變化的可能性也非常大，所以應(yīng)該采用專業(yè)的消費(fèi)者行為調(diào)研。可是一些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為“市場(chǎng)是引導(dǎo)出來的”、“我們比消費(fèi)者更專業(yè)”，正是由于房地產(chǎn)開發(fā)商的這種心態(tài)，使其在房地產(chǎn)營銷策劃中普遍忽視了對(duì)消費(fèi)者的研究，從而造成了目標(biāo)客戶定位不準(zhǔn)的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)屬于政策敏感性行業(yè)，它不僅要受相關(guān)法律法規(guī)政策的影響與約束，而且還要受許多不可預(yù)測(cè)因素的影響，這些因素關(guān)系到開發(fā)商的銷售盈利情況以及整個(gè)項(xiàng)目的成敗。但是，開發(fā)商在做產(chǎn)品市場(chǎng)定位分析時(shí)，往往根據(jù)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性分析，市場(chǎng)調(diào)研不夠深入仔細(xì)，甚至流于形式，沒有為可行性分析報(bào)告做出實(shí)際的貢獻(xiàn)。由此導(dǎo)致開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的投資判斷失誤，所開發(fā)的產(chǎn)品與消費(fèi)者的需求出現(xiàn)脫節(jié)，中期出現(xiàn)產(chǎn)品滯銷的情況，給整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營帶來較大風(fēng)險(xiǎn)。因此，這里需要強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)調(diào)研意識(shí)的深入和創(chuàng)新，調(diào)研要回歸理性，不能全憑經(jīng)驗(yàn)和個(gè)人感性判斷。

2.2缺少規(guī)范的可行性分析

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)不但受經(jīng)濟(jì)、法律和政府相關(guān)政策及其變化的約束，而且還要受許多不可預(yù)測(cè)因素的影響，這些約束和影響直接或間接地改變房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)費(fèi)用，甚至決定項(xiàng)目的成敗。然而，有一些開發(fā)商在前期策劃過程中不知投資分析為何物，對(duì)未來政策走勢(shì)缺乏敏銳的分析和判斷，不做規(guī)范的項(xiàng)目可行性分析，往往依賴高層領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)和感覺進(jìn)行投資決策，營銷策劃也介入過晚，導(dǎo)致投資決策失誤，開發(fā)產(chǎn)品不對(duì)路，以至于到項(xiàng)目銷售中期，盡管投入了大量的人力物力宣傳推銷，仍然有大量商品房滯銷。

2.3營銷策劃方案過度追求概念的炒作

概念營銷的理念在一陣火熱過后，終于被業(yè)內(nèi)人士看底，慢慢回歸理性。概念炒作表現(xiàn)在以概念制造賣點(diǎn)，甚至有人說“賣房子就是賣概念”。開發(fā)商不是根據(jù)市場(chǎng)需求開發(fā)設(shè)計(jì)產(chǎn)品，而是先設(shè)計(jì)產(chǎn)品，再去尋找與所設(shè)計(jì)產(chǎn)品需求相適應(yīng)的目標(biāo)人群，顯然與市場(chǎng)規(guī)律背道而馳。房地產(chǎn)營銷策劃應(yīng)該有分析物業(yè)賣點(diǎn)、展開賣點(diǎn)的一個(gè)過程，而不應(yīng)該是人為制造賣點(diǎn)、為了營銷而營銷、過度追求概念的炒作。消費(fèi)者的需求必須通過消費(fèi)產(chǎn)品本身才能得以滿足，脫離物業(yè)本身特性、過度追求炒作、隨意夸大物業(yè)的特性去營銷，只能是負(fù)面宣傳，背離營銷的最終目的。

2.4模仿抄襲現(xiàn)象比較普遍

房地產(chǎn)營銷策劃的興起，應(yīng)當(dāng)是由廣州、上海、深圳等沿海發(fā)達(dá)城市開始的。多年的房地產(chǎn)營銷策劃實(shí)踐，使第一批專業(yè)策劃人員積累了豐富的策劃經(jīng)驗(yàn)和極有價(jià)值的策劃理論與思想。最近幾年來，內(nèi)地城市的開發(fā)商也開始注重營銷策劃。這些地方引入策劃的途徑有：一是派專業(yè)人員到沿海城市學(xué)習(xí)、取經(jīng)，參加各類策劃培訓(xùn)班；二是邀請(qǐng)知名策劃人前往內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擔(dān)任總策劃或顧問；三是內(nèi)地舉辦各種房地產(chǎn)營銷策劃講座，并邀請(qǐng)知名策劃人參加交流，從中獲得沿海地區(qū)房地產(chǎn)營銷策劃的最新理念。通過這幾種方式，沿海城市先進(jìn)的房地產(chǎn)營銷策劃理念和優(yōu)秀的經(jīng)典案例，開始在內(nèi)地開花結(jié)果。同時(shí)，內(nèi)地策劃人在策劃理念和手段上不可避免地出現(xiàn)了“克隆”現(xiàn)象，甚至有的地方幾個(gè)樓盤的營銷策劃方案幾乎相同，這已經(jīng)引起同行們的關(guān)注。

2.5廣告宣傳脫離實(shí)際，銷售管理不夠嚴(yán)謹(jǐn)

在房地產(chǎn)營銷的后期策劃任務(wù)當(dāng)中，廣告宣傳策劃是其工作重點(diǎn)。廣告的陷阱，往往表現(xiàn)為：客戶聽信廣告宣傳買了房子，發(fā)現(xiàn)房子和廣告宣傳的實(shí)際差距太大；或是由于銷售過程管理不夠嚴(yán)謹(jǐn)，銷售人員的自主虛假承諾，導(dǎo)致消費(fèi)者被蒙騙簽約。有的宣傳廣告制作精美但缺乏內(nèi)涵。新形勢(shì)下，面臨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，廣告商與開發(fā)商可謂絞盡腦汁，不少廣告制作非常精美，突出特色，但是卻毫無說服力。精美、有創(chuàng)意、標(biāo)新立異，這些都代替不了信息性強(qiáng)、可信、令人難忘等帶來的影響力。在廣告中或者住宅銷售時(shí)做出不切實(shí)際的承諾。開發(fā)商在廣告宣傳時(shí)，通常聲稱自己的產(chǎn)品如何舒適、價(jià)格低廉等，并且銷售人員在銷售時(shí)，為了促成銷售，甚至不顧公司的聲譽(yù)，會(huì)對(duì)客戶做出虛假的承諾。

3內(nèi)蒙古房地產(chǎn)營銷策劃手段創(chuàng)新

縱觀房地產(chǎn)市場(chǎng)的營銷策劃方案，有符合實(shí)際的，也有超越想象的；有老套的做法，也有創(chuàng)新的方案。由此可見，營銷策劃人員已絞盡腦汁、挖空心思。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了炒作與浮躁之后，已經(jīng)慢慢地走向理智和成熟。那么，在當(dāng)今市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的新形勢(shì)下，房地產(chǎn)營銷策劃人員更應(yīng)該注重理性，從實(shí)際出發(fā)，為房地產(chǎn)營銷策劃的未來穩(wěn)重掌舵。

3.1強(qiáng)化品牌戰(zhàn)略

隨著房地產(chǎn)業(yè)逐漸進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、概念競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)階段，房地產(chǎn)開發(fā)商更注重對(duì)品牌的培養(yǎng)與宣傳。因此內(nèi)蒙古房地產(chǎn)營銷策劃者應(yīng)注重對(duì)品牌的不斷強(qiáng)化，輸出品牌核心價(jià)值，進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略；同時(shí)廣告意識(shí)要超前，推廣手段整合性要強(qiáng)，利用一切可以利用的傳播資源強(qiáng)化產(chǎn)品的品牌。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做到：以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，根據(jù)實(shí)際需求量來決定市場(chǎng)供給情況；在可行性研究的同時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)營銷策劃。

3.2適應(yīng)消費(fèi)者個(gè)性化要求

隨著房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)日趨理性化和個(gè)性化，消費(fèi)者偶然性、沖動(dòng)性購買行為減少，理性購買行為增多；各種不同類型的消費(fèi)者對(duì)樓盤的選擇逐漸形成自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好，消費(fèi)者對(duì)商品房的選擇會(huì)更趨“個(gè)性化”，會(huì)更多考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。因此內(nèi)蒙古房地產(chǎn)營銷策劃者應(yīng)該針對(duì)不同消費(fèi)者進(jìn)行更加明確的市場(chǎng)細(xì)分，以滿足不同類型消費(fèi)群體的消費(fèi)需求。

3.3明確營銷策劃的職能范圍，策劃方案符合實(shí)際

營銷策劃，屬于市場(chǎng)營銷學(xué)當(dāng)中營銷要素的整合策劃。房地產(chǎn)產(chǎn)品首要的特征是其異質(zhì)性，因此，針對(duì)不同房地產(chǎn)產(chǎn)品，其營銷策劃方案自然是各種要素的不同組合過程，房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷策劃必須基于房地產(chǎn)項(xiàng)目本身所占有的資源，必須基于這些資源的排列組合相對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)定位和細(xì)分市場(chǎng)，不能脫離實(shí)際。內(nèi)蒙古房地產(chǎn)營銷策劃工作要研究消費(fèi)者的需求、引導(dǎo)消費(fèi)者需求，進(jìn)而滿足消費(fèi)者需求。特別是在房地產(chǎn)廣告宣傳策劃中應(yīng)做到：從實(shí)際出發(fā)，關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，認(rèn)真分析樓盤與市場(chǎng)的銜接問題，不能憑空捏造；做好房地產(chǎn)產(chǎn)品定位策劃、包裝策劃等系列策劃工作，主動(dòng)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益；立足于消費(fèi)者的實(shí)際，注重人的意識(shí)創(chuàng)新，挖掘消費(fèi)者的有效需求。

3.4調(diào)整營銷模式，建立全程營銷機(jī)制

房地產(chǎn)全程營銷策劃是從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。各開發(fā)商核心能力的側(cè)重點(diǎn)不同，房地產(chǎn)營銷組織形式也可以有其獨(dú)特性。但是，基本的框架應(yīng)該以客戶導(dǎo)向型全過程營銷理念為指導(dǎo)，營銷機(jī)構(gòu)應(yīng)強(qiáng)化策劃和銷售部門的客戶服務(wù)和反饋功能。策劃部門應(yīng)該是樓盤相關(guān)信息的收集者和樓盤市場(chǎng)興奮點(diǎn)創(chuàng)造性思維產(chǎn)生的組織者。通過吸引客戶深度的前期參與和策劃，可以使項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣自然而然地變得容易。當(dāng)然，在整個(gè)項(xiàng)目策劃過程中，不排除專業(yè)人士對(duì)客戶進(jìn)行適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)，從而把雙方可能的分歧解決在當(dāng)前。目前自治區(qū)部分開發(fā)公司成立了客戶俱樂部，經(jīng)常與客戶溝通項(xiàng)目進(jìn)展、公司狀況，組織客戶深入項(xiàng)目策劃，與客戶形成良性互動(dòng)與有效聯(lián)接。還有一些開發(fā)公司專門成立了客戶服務(wù)中心，設(shè)投訴接待和售后服務(wù)等職能。

3.5加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn)，提高策劃人員素質(zhì)

加強(qiáng)對(duì)公司策劃人員的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，提高他們的專業(yè)素養(yǎng)?？梢酝ㄟ^定期組織培訓(xùn)班的形式，為策劃人員提供互相交流的機(jī)會(huì)，聽取優(yōu)秀策劃人士的意見，積累經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷增強(qiáng)策劃人員的市場(chǎng)敏感性，要求他們不斷吸收新的思想和理念，并真正理解，這樣才能正確地將各種理念運(yùn)用到營銷策劃工作過程中去，做好房地產(chǎn)營銷策劃工作。

作者：張慶海

主要參考文獻(xiàn) 

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篇2

―、重新審視樓盤策劃的作用，走出策劃誤區(qū)

樓盤策劃是根據(jù)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，采用科學(xué)的策劃手段，以獨(dú)特的主題策劃刀核心，在市場(chǎng)凋查利市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)上，對(duì)未來的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)日進(jìn)行創(chuàng)造性的規(guī)劃，并以具有可操作性的樓盤策劃文本為結(jié)果的綜合性活動(dòng)。

樓盤策劃涉及面廣，內(nèi)容復(fù)雜。我們應(yīng)該重新認(rèn)識(shí)它的地位和作用。

(一)樓盤策劃能為企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值。樓盤策劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)作的智囊和靈魂，是房產(chǎn)開發(fā)公司高層決策的前提和基礎(chǔ)。首先，樓盤策劃接觸面廣，涉及的環(huán)節(jié)多，從項(xiàng)目立項(xiàng)到物業(yè)管理的各個(gè)環(huán)：策劃活動(dòng)都參與其中。其次樓盤策劃的思維活躍、理論根基深厚，這些都給予房地產(chǎn)開發(fā)公司以啟迪和幫助。房產(chǎn)項(xiàng)目策劃貫穿項(xiàng)目建設(shè)的始終，經(jīng)過市場(chǎng)凋齊、項(xiàng)口選址、投資研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、房產(chǎn)營銷、物業(yè)管理等一系列過程和環(huán)節(jié)，通過概念的設(shè)計(jì)和手段的運(yùn)用，使開發(fā)的房屋適銷對(duì)路，為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)價(jià)值。

(二)樓盤策劃提高企業(yè)決策的準(zhǔn)確性。目前許多開發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到了樓盤策劃所起的作川。但是，由于認(rèn)識(shí)的偏差，在具體進(jìn)行策劃時(shí)，還存在如卜誤區(qū)：

在樓盤策劃的前期和中期，個(gè)人決策，盲目決斷，缺乏總體部署；只注重設(shè)計(jì)開發(fā)，缺少對(duì)市場(chǎng)的凋查研究：只注重樓盤的包裝，忽視物業(yè)管理和服務(wù)。在銷售階段。，觀念落后，不土動(dòng)尋找市場(chǎng)，抄襲別人的經(jīng)驗(yàn)：銷售的節(jié)奏太慢，廣告宣傳滯后；銷售廣告過于藝術(shù)化，達(dá)不到宣傳的目的：只注重前期創(chuàng)意，不注意監(jiān)控和信息反饋。更不注意運(yùn)作方案的調(diào)整和修改。等等現(xiàn)象，不一而足。

總的來說，樓盤策劃過于簡(jiǎn)單和機(jī)械，這與房地盧企業(yè)的人員素質(zhì)和對(duì)策劃的認(rèn)識(shí)密切相關(guān)。我國的房地產(chǎn)企業(yè)大多起步較晚，管理人員的綜合素質(zhì)較低，樓盤策劃的模式單一，方法簡(jiǎn)單，很多策劃是即興之作或?！翱寺　背u，毫無新意，更談不上創(chuàng)作主題了。這樣就使得樓盤策劃看起來毫無價(jià)值。這實(shí)際上都是對(duì)樓盤策劃的歪曲。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，――切都應(yīng)為策劃服務(wù)，房產(chǎn)開發(fā)首先要確定開發(fā)主題，建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境規(guī)劃表現(xiàn)開發(fā)主題，市場(chǎng)營銷則實(shí)現(xiàn)策劃方案。這樣的策劃方案才能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

二、適應(yīng)市場(chǎng)的需要，把握樓盤策劃的標(biāo)準(zhǔn)

樓盤策劃應(yīng)把握以下標(biāo)準(zhǔn)：

(一)獨(dú)創(chuàng)原則獨(dú)創(chuàng)就是獨(dú)到、創(chuàng)新、差異化、有個(gè)性。獨(dú)創(chuàng)應(yīng)貫穿房產(chǎn)項(xiàng)目策劃的各個(gè)環(huán)節(jié)，無論是房產(chǎn)項(xiàng)目的定位、建筑設(shè)計(jì)的理念，還是策劃方案的制定、營銷推廣的策略，沒有獨(dú)創(chuàng)，要在市場(chǎng)中贏得主動(dòng)地位是不可能的。只有具有獨(dú)特的策劃理念、進(jìn)行獨(dú)特的主題策劃、手段創(chuàng)新，才能使開發(fā)的產(chǎn)品在眾多的樓盤中別具一格，脫穎而出。創(chuàng)新是房產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

(二)定位原則定位就是給房產(chǎn)策劃的基本內(nèi)容確定具置和方向，找準(zhǔn)明確的目標(biāo)；項(xiàng)日定位關(guān)系到頂目的發(fā)展方向。必須把握三點(diǎn)：首先從大小兩方面著手，大的方面，要對(duì)開發(fā)項(xiàng)日的口標(biāo)、指導(dǎo)思想、總體規(guī)模、發(fā)展方向進(jìn)行總體定位：小的方面包括進(jìn)行主題定位、市場(chǎng)定位、日標(biāo)客戶定位、建筑設(shè)計(jì)定位等。第二，把握各項(xiàng)定位內(nèi)容的功能作川，策劃者要全面掌握定位內(nèi)齊的內(nèi)涵，確定定位的難易點(diǎn)，為整個(gè)項(xiàng)目的總體定位服務(wù)。第三，運(yùn)用項(xiàng)目定位的只體方法利技巧。房地產(chǎn)全程策劃定位就是對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)日從項(xiàng)目前朋的凋查研究到項(xiàng)目后期的物業(yè)服務(wù)進(jìn)行全過程的策劃，每個(gè)環(huán)節(jié)的策劃都以提升項(xiàng)目的價(jià)值為重點(diǎn)，圍繞提升項(xiàng)目的價(jià)值來運(yùn)用各種手段，使項(xiàng)口以最佳形象走向市場(chǎng)。

(二)客觀原則在房地產(chǎn)策劃的過程中，策劃者應(yīng)努力使自己的主觀意忐符合策劃對(duì)象的客觀實(shí)際。實(shí)事求是地進(jìn)行樓盤策劃，做好市場(chǎng)調(diào)研、分析、預(yù)測(cè)，提高策劃的準(zhǔn)確性。

(四)可行原則可行就是指房產(chǎn)策劃的方案要達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)和效果，要求房產(chǎn)策劃活動(dòng)科學(xué)、可行?？尚行砸蟛邉澐桨附?jīng)濟(jì)合理、技術(shù)先進(jìn)、社會(huì)環(huán)境效益顯著。

(五)入文原則人文原則要求在樓盤策劃中，認(rèn)真把握社會(huì)人文精神，并把它貫穿到策劃的每―個(gè)環(huán)節(jié)中，策劃者要充分深入領(lǐng)會(huì)人文精神的精髓，運(yùn)川社會(huì)學(xué)原理，分析人口因素對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的要求，把文化因素滲透到項(xiàng)目策劃的各個(gè)方面，創(chuàng)立自己的樓盤個(gè)性，促進(jìn)產(chǎn)品和企業(yè)品牌的形成。

(六)整合原則住房產(chǎn)項(xiàng)日的開發(fā)中，有各種各樣的客觀資源。為了要達(dá)到預(yù)想的效果，必須進(jìn)行資源的整合：第一，整合資源必須緊緊圍繞項(xiàng)目開發(fā)的主題，達(dá)到提高資源利川效率的目的；第二，要善于挖掘、發(fā)現(xiàn)隱性資源。如獨(dú)到的主題資源人都是隱性資源，需要策劃者的提煉利創(chuàng)造：第二，要把握資源整合的技巧，在整理分類利組合中，要有的放失，抓住重點(diǎn)，使資源的合力加強(qiáng)，達(dá)到l+l=3的效果。

(七)應(yīng)變?cè)瓌t所謂應(yīng)變就是隨機(jī)應(yīng)變。它要求房地產(chǎn)策劃要在冬天復(fù)雜的環(huán)境中，技術(shù)準(zhǔn)確地把握市場(chǎng)發(fā)展變化的日標(biāo)利信息，預(yù)測(cè)市場(chǎng)變化發(fā)展的方向，并以此為依據(jù)凋整策劃目標(biāo)、變更策劃方案應(yīng)變?cè)瓌t是完善策劃方案的重要保證。應(yīng)變?cè)瓌t要求策劃者增強(qiáng)動(dòng)態(tài)意識(shí)利隨機(jī)應(yīng)變觀念，時(shí)刻掌握策劃樓盤的變化信息，預(yù)測(cè)策劃對(duì)象的變化趨勢(shì)，掌握曬機(jī)應(yīng)變的主動(dòng)權(quán)，及時(shí)調(diào)整策劃目標(biāo)，變更策劃方案。

(八)全局原則全局原則從總體的角度衡量樓盤策劃的成敗。它要求房產(chǎn)策劃要從整體山發(fā)，以人局為重，注意企業(yè)總體日標(biāo)利效益的實(shí)現(xiàn)，要求策劃人從企業(yè)長遠(yuǎn)的利益著眼，處理奸眼前利益和長遠(yuǎn)利益的關(guān)系，以動(dòng)態(tài)發(fā)展的思路，關(guān)注全局的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

房戶策劃要綜合運(yùn)用策劃的標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一協(xié)凋地實(shí)現(xiàn)策劃的目標(biāo)：

把握人勢(shì)――山思路。在把握宏觀人勢(shì)的前提卜，根據(jù)每個(gè)項(xiàng)日的不同特點(diǎn)，尋找合適的發(fā)展思路，人勢(shì)的把握包括中國經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)的判斷。

理念創(chuàng)新――山個(gè)性。思路確定斤，選扦擺脫同質(zhì)化的迷局，確定差異化發(fā)展的突破點(diǎn)，總結(jié)提煉山―個(gè)能體現(xiàn)企業(yè)發(fā)展或產(chǎn)品發(fā)展的土旋律。歷年創(chuàng)新包括概念創(chuàng)新、思維創(chuàng)新、整合創(chuàng)新等。

資源整合――山平臺(tái)。進(jìn)行項(xiàng)目內(nèi)外資源的整合，創(chuàng)造――個(gè)良好的操作平臺(tái)，止各種力量發(fā)揮應(yīng)有的作用。

動(dòng)態(tài)管理――山監(jiān)管。操作過程由專業(yè)技術(shù)人員完成。策劃者作為總參謀，起參謀監(jiān)管什川。監(jiān)管包括對(duì)項(xiàng)日重大事件、項(xiàng)日實(shí)施的重要環(huán)節(jié)、項(xiàng)日時(shí)時(shí)節(jié)奏的把握、產(chǎn)品質(zhì)量和品牌的提升等內(nèi)齊的監(jiān)管。

三、分析樓盤策劃的發(fā)展趨勢(shì)，占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)

未來的房產(chǎn)策劃無論是策劃的理念、策劃的方法，還是策劃工作的糾織、策劃的信息收集都將發(fā)生質(zhì)的變化。

篇3

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；營銷策略；創(chuàng)新

【Abstract】In this paper， real estate marketing strategy， sales methods， problems and innovative marketing strategies such as are described， and put forward specific marketing strategy.

【Key words】Real estate；Marketing strategy；Innovation

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展壯大，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)愈加激烈。尤其是國家宏觀調(diào)控政策的頻頻出臺(tái)，開發(fā)商們紛紛意識(shí)到了房地產(chǎn)營銷作為開發(fā)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)和手段的重要性。因此需要策劃方案以促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售量的大幅提升。

1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷概念

（1）營銷，簡(jiǎn)單地說，就是用科學(xué)的方法分析市場(chǎng)上的需求，并用科學(xué)的方法來生產(chǎn)出能滿足市場(chǎng)需要的產(chǎn)品。

（2）房地產(chǎn)營銷是房地產(chǎn)企業(yè)以消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)商品的需求為宗旨，有效地為其提供住宅樓、商業(yè)樓等成品建筑物以及相關(guān)配套服務(wù)來滿足消費(fèi)者生產(chǎn)、生活、物質(zhì)和精神等的需求，以獲取一定利潤的一種商務(wù)活動(dòng)，與其他市場(chǎng)營銷一樣，同個(gè)人或集體交換產(chǎn)品和價(jià)值，用以實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營目的一種社會(huì)過程。不同的是，房地產(chǎn)營銷的客體是地產(chǎn)物質(zhì)，實(shí)體是依據(jù)物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益等。在營銷中，既能保有自己的營銷方式，又能將市場(chǎng)營銷的一般原理注入其中，這便是與其不同的特殊性。

2. 當(dāng)前房地產(chǎn)營銷策略

房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷是房地產(chǎn)經(jīng)營過程中的一個(gè)重要組成部分。強(qiáng)有力的營銷活動(dòng)既可將計(jì)劃中的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目做成功，走在同行的前列，又能促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展繁榮。那么做好房地產(chǎn)營銷必須掌握營銷的策略，做到敏銳地觀察，了解外界環(huán)境的發(fā)展變化，注重分析和分辨，及時(shí)變換營銷策略以創(chuàng)造最好的銷售業(yè)績。

當(dāng)前房地產(chǎn)營銷策略主要有3種方式：即直接銷售、委托銷售和網(wǎng)絡(luò)銷售。

2.1 直接銷售策略。這是房地產(chǎn)企業(yè)利用自己的銷售部門和銷售人員，在一個(gè)固定的場(chǎng)所現(xiàn)場(chǎng)售房，即將房地產(chǎn)商品直接銷售給顧客，該策略的優(yōu)點(diǎn)是銷售渠道短，反應(yīng)迅速，控制效果好。

2.2 委托銷售策略。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)找尋顧客群，商作為中間人，通過多方面多渠道的宣傳、介紹、推薦，以使顧客前來購買房產(chǎn)的另一種銷售方式。由于房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)比較熟悉市場(chǎng)情況，具有信息、經(jīng)驗(yàn)、銷售渠道多、專職銷售人員多的優(yōu)勢(shì)，是買賣雙方都愿光顧的地方，所以銷售效果很好。與直銷相比，委托代銷還會(huì)在一定程度上降低開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，而這種服務(wù)性質(zhì)也更有利于把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)機(jī)，盡快銷售房產(chǎn)。

2.3 網(wǎng)絡(luò)銷售策略。這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過互聯(lián)網(wǎng)與顧客交互，完成房地產(chǎn)銷售的一個(gè)較便捷的方式。網(wǎng)絡(luò)式與傳統(tǒng)式相比，網(wǎng)銷的低成本特點(diǎn)，為房地產(chǎn)的宣傳做了很好的鋪墊，因?yàn)榫W(wǎng)銷不僅節(jié)省資金，還能保持零距離和全天候的銷售服務(wù)。多媒體的特點(diǎn)就是讓用戶更清晰地、多方面地了解房地產(chǎn)產(chǎn)品情況，令顧客滿意，同時(shí)能更好地提升房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)理念，樹立該企業(yè)的良好形象。筆者相信，隨著電子商務(wù)的快速更新發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的網(wǎng)絡(luò)銷售會(huì)具有更大的發(fā)展?jié)摿涂臻g。

3. 房地產(chǎn)營銷中潛在的問題

3.1 市場(chǎng)調(diào)研不充分，定位不準(zhǔn)確。一些房地產(chǎn)企業(yè)不夠重視市場(chǎng)調(diào)研工作，還有一些即使做了調(diào)研也是流于形式，不去做深入細(xì)致的調(diào)研，只是根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)、個(gè)人的喜好，做項(xiàng)目的可行性分析，造成對(duì)市場(chǎng)投資判斷失誤，沒有做到準(zhǔn)確定位，使開發(fā)的產(chǎn)品與市場(chǎng)需求相脫節(jié)，使產(chǎn)品出現(xiàn)銷售時(shí)間拖延或階段性滯銷。另有房地產(chǎn)企業(yè)不注重前期調(diào)研等，只重視開工后的階段，一旦完工或銷售時(shí)，才發(fā)現(xiàn)問題不斷，劣勢(shì)多多，導(dǎo)致銷售不暢，造成邊銷售邊解決問題的局面，不僅影響了銷售時(shí)間和進(jìn)度，還給整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營帶來一定風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 營銷缺少誠信，廣告存有虛假。房地產(chǎn)廣告隨時(shí)可聽，隨處可見，的確起到了宣傳推廣的作用，也給廣大消費(fèi)者提供了方便。但當(dāng)顧客通過廣告宣傳購買了房子之后，才發(fā)現(xiàn)房子與廣告宣傳的內(nèi)容差距甚大，比如廣告中對(duì)教育、文化、商業(yè)等設(shè)施配套和對(duì)綠地、樹木面積都夸大其詞，銷售中的承諾與實(shí)際脫節(jié)，隱瞞實(shí)情。再有交房日期一推再推，產(chǎn)權(quán)證一拖再拖，甚至多少年都辦不下來等。一些廣告成了虛假信息和欺詐行為的代言。引發(fā)出不少問題，甚至產(chǎn)生法律糾紛，極大降低了企業(yè)的誠信度，損害了企業(yè)在消費(fèi)者心中的形象。

3.3 營銷觀念落伍，品牌意識(shí)不足。

（1）在現(xiàn)行房地產(chǎn)營銷中，由于出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等問題，使得一些房地產(chǎn)商不注重品牌效應(yīng)的積累，只瞄準(zhǔn)個(gè)別樓盤，借助媒體或廣告的力量進(jìn)行大肆炒作，往往因小失大?；蛑蛔非鬄闃潜P起一個(gè)好聽的名字，想以此成為品牌營銷的重點(diǎn)，吸引顧客。

（2）其實(shí)不然，品牌的內(nèi)涵是為社會(huì)大眾提供合理的人性化的“建筑空間”，而人性化更多的又是體現(xiàn)在服務(wù)方面，營銷卻是消費(fèi)者感受人性化的主要過程，可以說，品牌戰(zhàn)略的實(shí)施是全過程、全方位的一個(gè)持續(xù)行為。

4. 房地產(chǎn)營銷策略的調(diào)整與創(chuàng)新

4.1 市場(chǎng)調(diào)研與營銷。房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，需要積極轉(zhuǎn)變觀念，深入調(diào)研、勇于創(chuàng)新，使自己的產(chǎn)品在市場(chǎng)上適銷對(duì)路。市場(chǎng)調(diào)研工作要從幾方面做起：

（1）要對(duì)國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)與政策變化，房地產(chǎn)法律法規(guī)及國家金融環(huán)境，住房制度的改革動(dòng)向等做深入調(diào)查。

（2）根據(jù)房地產(chǎn)商品的特殊性，在房產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)上要適應(yīng)市場(chǎng)要求和消費(fèi)者需要，建筑材料要合理，物業(yè)管理要信譽(yù)好。

（3）突出企業(yè)產(chǎn)品服務(wù)和品牌差異，提高產(chǎn)品價(jià)值，提升競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。對(duì)市場(chǎng)投資做出正確判斷，開發(fā)出優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，這就是房地產(chǎn)營銷策略取勝的根本所在。

4.2 廣告誠信營銷。房地產(chǎn)廣告有多種形式，而每個(gè)開發(fā)企業(yè)都會(huì)根據(jù)自己樓盤的具體情況選擇廣告類型和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。廣告中訴求的重點(diǎn)，有房屋地段、布局質(zhì)量、環(huán)境優(yōu)勢(shì)，還有教育、人文、交通優(yōu)勢(shì)以及開發(fā)品牌、聲譽(yù)等。其中廣告宣傳的誠信度，對(duì)每一個(gè)房產(chǎn)企業(yè)都非常重要，這也是廣大消費(fèi)者非常擔(dān)心的一個(gè)實(shí)際問題。廣告的制作需要的不僅僅是表面的精美、有創(chuàng)意、吸引人，而更需注重它的內(nèi)涵，它一定要與實(shí)際相符。當(dāng)一個(gè)真正好的產(chǎn)品受到消費(fèi)者稱贊的時(shí)候，才是最有說服力的，這就是誠信，這就是營銷的效益。

4.3 樹立品牌營銷。品牌不僅是企業(yè)或產(chǎn)品的標(biāo)識(shí)，更是寶貴的財(cái)富，它能強(qiáng)化企業(yè)在市場(chǎng)和行業(yè)中的地位。優(yōu)質(zhì)品牌的建立，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)營銷十分重要，品牌營銷首先要有好的產(chǎn)品作主，產(chǎn)品是營銷的基礎(chǔ)，品質(zhì)是營銷的核心和保證。要讓產(chǎn)品開發(fā)提升檔次，就必須加強(qiáng)整合市場(chǎng)研發(fā)、營銷、建設(shè)和物業(yè)管理力量，把控好產(chǎn)品定位、規(guī)則、布局、建筑風(fēng)格和環(huán)境景觀、合理戶型、樣板房等重點(diǎn)環(huán)節(jié)，提高產(chǎn)品的附加值和性價(jià)比，同時(shí)兼以完善的售后服務(wù)，提高品牌的忠誠度，讓品牌所具有的優(yōu)良品質(zhì)、合理價(jià)格、誠信保證、人性化服務(wù)充分體現(xiàn)出來，做到名實(shí)相符，使品牌真正成為企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

4.4 綠色環(huán)保營銷。隨著大眾意識(shí)的增強(qiáng)，購房者除考慮地理位置和購房價(jià)格之外，還很關(guān)注小區(qū)周邊配套和小區(qū)環(huán)境的設(shè)計(jì)。綠色環(huán)繞、景色優(yōu)美，使人心曠神怡。為此，房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)的綠化率、休閑區(qū)的建造，也成了很好的賣點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓住這一賣點(diǎn)，加強(qiáng)綠色環(huán)保開發(fā)營銷意識(shí)，以綠色文化為價(jià)值觀，開展綠色營銷戰(zhàn)略，并將由于能源緊缺而提倡的綠色節(jié)能住宅的概念，運(yùn)用到綠色營銷之中，發(fā)展住宅，為消費(fèi)者營造人與自然和諧共處的理想家園。這樣既有經(jīng)濟(jì)效益，又有社會(huì)效應(yīng)，還是一件利國利民的大好事，如何能不使得綠色環(huán)保營銷成為今后的發(fā)展趨勢(shì)呢？

4.5 人文關(guān)懷營銷。

（1）將濃厚的文化底蘊(yùn)或高品位的文化景觀，融入到樓盤的開發(fā)中，可以給人以特殊享受，增加購房的滿意度。

（2）開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)應(yīng)注意通過完善的配套設(shè)施，比如中小學(xué)、幼兒園、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的活動(dòng)中心，以及文化名人的藝術(shù)雕塑等來營造小區(qū)的文化氛圍。

（3）把顧客視為上帝，將以人為本的服務(wù)理念貫穿于從開發(fā)到售后的整個(gè)過程中，與顧客建立良好的關(guān)系，為顧客提供最大的便利，解決出現(xiàn)的一切問題，充分體現(xiàn)人文關(guān)懷，讓產(chǎn)品銷售在愉快的氛圍中進(jìn)行。這也將是房地產(chǎn)企業(yè)在人文營銷方面應(yīng)做的有益探索和成功嘗試。

5. 結(jié)束語

面對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)營銷擔(dān)負(fù)著重要的導(dǎo)向作用，尤其國務(wù)院“新國八條”房地產(chǎn)限購政策的出臺(tái)，多數(shù)城市成交量下降，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)更是一次重大挑戰(zhàn)，房產(chǎn)入市計(jì)劃將隨著市場(chǎng)變化而調(diào)整，為銷售壓力很大而改變策略。同時(shí)更要注重開發(fā)出消費(fèi)者需要和喜愛的產(chǎn)品，并以人為本，誠信經(jīng)營，采取多種營銷組合方式，發(fā)揮各種策略的優(yōu)點(diǎn)，才能在營銷中取得最佳效益，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中得到更好的生存發(fā)展機(jī)會(huì)。

參考文獻(xiàn)

[1] 尹麗.房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷[M].北京：中國商業(yè)出版社，2005.

篇4

房屋合同樣本一

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法定代表人：

電話：027-85483006-9

傳真：027-85483010

甲、乙雙方本著互利互惠及誠實(shí)信用的原則，經(jīng)友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，就乙方獨(dú)家銷售甲方開發(fā)經(jīng)營或所有的事宜達(dá)成以下協(xié)議，并承諾共同遵守。

第一條 合作方式和范圍

甲方委托乙方作為獨(dú)家銷售策劃及單位，策劃并銷售產(chǎn)權(quán)屬于甲方的位于 項(xiàng)目，該項(xiàng)目為(別墅、寫字樓、公寓、住宅)，總建筑面積共計(jì) 平方米，委托銷售面積共 平方米。

項(xiàng)目詳細(xì)指標(biāo)及相關(guān)資料作為本合同附件(附件一)，甲方于合同簽訂后的 天內(nèi)提供給乙方，以保證銷售策劃和的順利實(shí)施。

第二條 委托銷售期限及進(jìn)度

1、本合同期限：(1)自 的 個(gè)月;

(2)自 年 月 日至 年 月 日。

在本合同到期前的 天內(nèi)，如甲乙雙方均未提出反對(duì)意見，本合同期自動(dòng)延長個(gè)月。本項(xiàng)目開盤銷售的條件為：

A. 甲方就所委托的物業(yè)取得《預(yù)售許可證》等開盤所需的全部合法證件;

B. 銷售中心完成并具備銷售條件：大堂、電梯廳、樣板樓層裝修完成;

C. 在開盤后的3個(gè)月的銷售期內(nèi)確保一個(gè)秋季或春季的銷售黃金季節(jié);

D. 至少一部電梯到位;

E. 宣傳物料到位;

F. 距離入伙時(shí)間不能超過九個(gè)月;

G. 整體廣告推廣費(fèi)用(報(bào)紙廣告、戶外廣告、電視/電臺(tái)廣告等)不低于銷售總金額的 %。開盤前廣告投入不低于整體推廣費(fèi)用的 %。

2、銷售進(jìn)度

A. 第一階段：從項(xiàng)目銷售開盤之日起 月內(nèi)，乙方完成委托銷售總面積的 %，廣告費(fèi)投入原則上不低于廣告總預(yù)算的 %;

B. 第二階段：從項(xiàng)目銷售開盤之日起 月內(nèi)，乙方完成委托銷售總面積的 %，廣告費(fèi)投入原則上不低于廣告總預(yù)算的 %;

C. 第三階段：從項(xiàng)目銷售開盤之日起 月內(nèi)，乙方完成委托銷售總面積的 %，廣告費(fèi)投入原則上不低于廣告總預(yù)算的 %。

3、在本合同有效期內(nèi)，除非甲方或乙方嚴(yán)重違約，雙方不得單方面解除合同。期滿后雙方視銷售合作情況再行協(xié)商后續(xù)合作事宜。

第三條 費(fèi)用負(fù)擔(dān)

1、本項(xiàng)目的推廣費(fèi)用(包括但不限于報(bào)紙電視廣告、印制宣傳材料、售樓書、 制作沙盤等)由甲方負(fù)責(zé)支付。該費(fèi)用應(yīng)在費(fèi)用發(fā)生前一次性到位。

2、具體銷售工作人員的開支及日常支出由乙方負(fù)責(zé)支付。

第四條 銷售價(jià)格

銷售基價(jià)(本項(xiàng)目各層樓面的平均價(jià))由甲乙雙方確定為 元/平方米，乙方可視市場(chǎng)銷售情況征得甲方認(rèn)可后，有權(quán)靈活浮動(dòng)。甲方所提供并確認(rèn)的銷售價(jià)目表為本合同的附件(附件二)。

第五條 策劃費(fèi)、費(fèi)及支付

1、策劃費(fèi)及支付方式

(1)甲方應(yīng)支付乙方營銷策劃費(fèi)共計(jì)人民幣 元(￥ );

(2)合同簽訂后的內(nèi)，甲方應(yīng)向乙方支付首期款計(jì)人民幣 元(￥ );余款 元(￥ )于乙方所提交的《項(xiàng)目銷售執(zhí)行報(bào)告》經(jīng)甲方確認(rèn)后的三日內(nèi)付清。

2、費(fèi)計(jì)算及支付方式

(1)費(fèi)率：

備注： ① 銷售率：實(shí)際售出面積和可銷售面積的百分比;實(shí)際售出面積以客戶簽訂的《商品房買賣合同》的累計(jì)面積為準(zhǔn)，當(dāng)期計(jì)算的費(fèi)率根據(jù)此銷售率確定。

② 費(fèi)率：當(dāng)期費(fèi)率根據(jù)同期銷售率確定;費(fèi)的結(jié)算時(shí)間以客戶合同簽約后的實(shí)際到款時(shí)間為準(zhǔn)。

③ 根據(jù)實(shí)現(xiàn)的銷售金額按照以上約定費(fèi)率計(jì)取費(fèi)，費(fèi)率隨期內(nèi)實(shí)現(xiàn)的銷售率遞增而遞增，并在執(zhí)行較高消費(fèi)率進(jìn)行結(jié)算時(shí)，其超過上檔部分按照上述表格中分段對(duì)應(yīng)的費(fèi)收取。

(2)每月應(yīng)收費(fèi)計(jì)算公式為：當(dāng)期應(yīng)收費(fèi)=當(dāng)期合同簽署累計(jì)到帳金額(以市場(chǎng)公開的價(jià)格表和同期付款方式為準(zhǔn))×當(dāng)期費(fèi)率;

(3)雙方商定每月 日為結(jié)算日，甲方自結(jié)算日起三個(gè)工作日內(nèi)與乙方結(jié)算費(fèi);甲方應(yīng)在結(jié)算認(rèn)定后的三日內(nèi)支付當(dāng)期費(fèi)。

第六條 甲方權(quán)利和義務(wù)

1、在本合同約定的銷售委托期限內(nèi)，甲方不再委托第三方銷售或自行銷售本合同委托銷售物業(yè)。

2、在開盤發(fā)售前配合乙方處理有關(guān)銷售事宜，向乙方提供所委托物業(yè)的有關(guān)證照(包括但不限于：國有土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地批準(zhǔn)證書和規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和開工證、商品房銷售證書、商品房預(yù)售許可證、商品房銷售許可證;舊有房地產(chǎn)，甲方應(yīng)提供房屋所有權(quán)證書、國有土地使用權(quán)證書,甲方營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件和銀行帳戶;)及關(guān)于銷售該項(xiàng)目所需的有關(guān)資料(包括但不限于：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內(nèi)設(shè)備、建設(shè)設(shè)備、電器配備、樓層高度、面積、規(guī)格、價(jià)格、其他費(fèi)用的估算等)，確保銷售工作的順利開展。

3、保證本項(xiàng)目所提供資料的合法性、準(zhǔn)確性，確保乙方合法向認(rèn)購者銷售該物業(yè)。負(fù)責(zé)與有關(guān)部門申辦該項(xiàng)目有關(guān)售樓、按揭的所有手續(xù)，并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。甲方保證若客戶購買的 的實(shí)際情況與其提供的材料不符合或產(chǎn)權(quán)不清，所發(fā)生的任何糾紛均由甲方負(fù)責(zé)。

4、協(xié)助乙方制定整體銷售策略，在項(xiàng)目營銷各階段與廣告公司、制作公司、裝修公司及各媒體等簽訂合約，承擔(dān)有關(guān)宣傳推廣、廣告、銷售資料及銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝等所需的各項(xiàng)銷售推廣費(fèi)用。甲方應(yīng)積極配合乙方的銷售，負(fù)責(zé)提供看房車，并保證乙方客戶所訂的房號(hào)不發(fā)生誤打。

5、向乙方提供合法的銷售面積、套內(nèi)使用面積及公攤面積證明。

6、甲方按雙方共同商定的銷售執(zhí)行方案確保工程進(jìn)度。負(fù)責(zé)銷售現(xiàn)場(chǎng)清理、銷售中心的裝修、包裝布置、辦公設(shè)備(如電腦、文件柜)到位等工作。

7、合同正式簽訂后，甲方應(yīng)在本項(xiàng)目所有甲乙雙方確認(rèn)的推廣宣傳品(樓書、折頁、媒體及各種形式廣告載體)上和營銷活動(dòng)中標(biāo)識(shí)“商：武漢匯得行地產(chǎn)投資顧問公司”字樣。

8、按時(shí)與乙方結(jié)算費(fèi)并及時(shí)支付。如有拖欠，則按所欠費(fèi)總額每日的計(jì)付滯納金，按天累計(jì)計(jì)算。

9、負(fù)責(zé)收取客戶購房定金、首期款、房款及相關(guān)的房地產(chǎn)稅費(fèi)，與客戶簽訂房地產(chǎn)買賣合同，辦理各種購樓手續(xù)。

10、非乙方之過錯(cuò)造成的索賠或其他法律責(zé)任，由甲方負(fù)責(zé)并承擔(dān)責(zé)任

第七條 乙方權(quán)利與義務(wù)

1、承接甲方項(xiàng)目策劃、銷售業(yè)務(wù)，成立項(xiàng)目專案工作小組，按照銷售進(jìn)度要求盡責(zé)盡職為甲方服務(wù)，按時(shí)、按質(zhì)、按量地完成甲方委托的各項(xiàng)工作內(nèi)容，并對(duì)甲方提供的所有資料保密。乙方責(zé)任:

2、在合同期內(nèi)，乙方應(yīng)做以下工作：

(1)制定推廣計(jì)劃書(包括市場(chǎng)定位、銷售對(duì)象、銷售計(jì)劃、廣告宣傳等等);

(2)根據(jù)市場(chǎng)推廣計(jì)劃，制定銷售計(jì)劃，安排時(shí)間表;

(3)按照甲乙雙方議定的條件，在委托期內(nèi)，進(jìn)行廣告宣傳、策劃;

(4)派送宣傳資料、售樓書;

(5)在甲方的協(xié)助下，安排客戶實(shí)地考察并介紹項(xiàng)目環(huán)境及情況;

(6)利用各種形式開展多渠道銷售活動(dòng);

(7)在甲方與客戶正式簽署售樓合同之前，乙方以人身份簽署房產(chǎn)臨時(shí)買賣合約，并收取定金;

3、在簽署本合同書及甲方支付策劃費(fèi)之首期款后，在個(gè)工作日內(nèi)，向甲方提交《項(xiàng)目銷售執(zhí)行報(bào)告》(見附件三)，在得到甲方認(rèn)可后收取策劃費(fèi)末期款。同時(shí)制定銷售方案和宣傳推廣計(jì)劃，經(jīng)甲方確認(rèn)后組織實(shí)施。

4、乙方在銷售過程中，應(yīng)根據(jù)甲方提供的 項(xiàng)目的特性和狀況向客戶作如實(shí)介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。

5、如果乙方代收款項(xiàng)，乙方收取客戶所付款項(xiàng)后不得挪作他用，不得以甲方的名義從事本合同規(guī)定的代售房地產(chǎn)以外的任何其他活動(dòng)。

6、與甲方在委托范圍內(nèi)合作，完成有關(guān)推廣及宣傳活動(dòng)。指派專業(yè)人員參加必要的本項(xiàng)目相關(guān)的聯(lián)席會(huì)議，從銷售角度為甲方提供意見和建議。

7、依據(jù)確認(rèn)的《項(xiàng)目銷售執(zhí)行報(bào)告》，嚴(yán)格按照雙方共同商定的銷售方案組織好樓盤的銷售工作，負(fù)責(zé)管理銷控表，可根據(jù)銷售各階段的實(shí)際情況合理調(diào)配資源。未經(jīng)甲方同意乙方不得擅自改變銷售計(jì)劃，不得任意放盤和調(diào)價(jià)銷售;若遇特殊情況，乙方應(yīng)獲得甲方書面認(rèn)可后作為個(gè)案協(xié)調(diào)處理。

8、詳細(xì)記錄廣告效果及銷售情況，并每周向甲方書面報(bào)告銷售進(jìn)度，供雙方及時(shí)調(diào)整銷售策略。

9、乙方應(yīng)信守甲方所規(guī)定的銷售價(jià)格，非經(jīng)甲方的授權(quán)，不得擅自給客戶任何形式的折扣。在客戶同意購買時(shí)，乙方應(yīng)按甲乙雙方確定的付款方式向客戶收款。若遇特殊情況(如客戶一次性購買多個(gè)單位)，乙方應(yīng)告知甲方，作個(gè)案協(xié)商處理。

10、對(duì)每個(gè)單元的責(zé)任，在客戶繳付首期購房款、簽訂《商品房買賣合同》并協(xié)助甲方督促業(yè)主提供按揭資料、簽訂商品房擔(dān)保按揭合同后即告結(jié)束。若有特殊原因，甲乙雙方另行商議決定。

11、注重職業(yè)道德、樹立企業(yè)和個(gè)人的良好形象，自覺維護(hù)甲方的聲譽(yù)。

12、在本合同執(zhí)行期間，如有因股東變更、產(chǎn)權(quán)交易等原因?qū)е录追轿幸曳戒N售物業(yè)產(chǎn)權(quán)主改變時(shí)，甲方除應(yīng)支付乙方售出部分的費(fèi)外，還應(yīng)向新產(chǎn)權(quán)方說明本合同的有效性，三方就有關(guān)的權(quán)利義務(wù)給債權(quán)、債務(wù)事宜簽訂新的協(xié)議。如新產(chǎn)權(quán)要求重新委托銷售，在同等條件下，乙方享有優(yōu)先權(quán)。

第八條 違約責(zé)任

1、甲、乙雙方應(yīng)嚴(yán)格履行本合同項(xiàng)下的各項(xiàng)義務(wù)，任何一方違反合同約定均應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

2、本合同約定的違約金數(shù)額為合同另有規(guī)定，按該規(guī)定執(zhí)行。

第九條 爭(zhēng)議解決方式

本合同在履行過程中發(fā)生爭(zhēng)議，甲、乙雙方應(yīng)友好協(xié)商解決;協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可向 人民法院起訴。

第十條 其他事項(xiàng)

1、本合同自甲、乙雙方簽字蓋章之日起生效。

2、本合同一式份，甲、乙雙方各持份，具有同等法律效力。

3、本合同附件( )是本合同有效組成部分，與合同具有同等法律效力。

4、其他未盡事宜，由甲、乙雙方另行協(xié)商。經(jīng)雙方協(xié)商同意可簽訂變更或補(bǔ)充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。

甲方： 乙方：

(公章) (公章)

法定代表人： 法定代表人：

(簽章) (簽章)

年月日 年月日

房屋合同樣本二

委托方： (甲方)

地 址：

受托方： (乙方)

地 址：

甲方為房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商，乙方為專業(yè)房地產(chǎn)營銷策劃公司。經(jīng)雙方協(xié)商，就甲方委托乙方“ 房地產(chǎn)項(xiàng)目”的營銷策劃、廣告策劃和銷售等有關(guān)事宜，達(dá)成以下協(xié)議：

一、委托內(nèi)容及期限

1、甲方委托乙方為甲方開發(fā)的“(以下簡(jiǎn)稱該項(xiàng)目)的營銷策劃、廣告策劃和銷售總。

2、委托期限壹年，暫定自 月由于甲方原因造成該項(xiàng)目工程延誤，由乙方申請(qǐng)雙方可協(xié)商將委托期限續(xù)延，另行簽定補(bǔ)充協(xié)議。

3、在委托期內(nèi)，除甲乙雙方外，任何其他單位均不參與該項(xiàng)目的營銷策劃和銷售事宜。

二、雙方權(quán)利與職責(zé)

(一)甲方權(quán)利與職責(zé)

1、確保該項(xiàng)目作為商品房開發(fā)的手續(xù)完整和合法，對(duì)該項(xiàng)目有完全的土地使用權(quán)及處分權(quán)，沒有其他權(quán)利人主張權(quán)利。

2、保證該項(xiàng)目工程建設(shè)無嚴(yán)重的質(zhì)量問題和貨不對(duì)版現(xiàn)象。

3、負(fù)責(zé)辦理該項(xiàng)目銷售所需的法律文件和媒體廣告的審批手續(xù)。

4、承擔(dān)該項(xiàng)目營銷推廣費(fèi)用，營銷推廣費(fèi)用為可售總額的3%。

5、負(fù)責(zé)在現(xiàn)場(chǎng)收取該項(xiàng)目的銷售款項(xiàng)，向客戶提供一次付款、銀行按揭等靈活多樣的付款方式。

6、負(fù)責(zé)在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立售樓部，負(fù)責(zé)設(shè)立費(fèi)用。并于該項(xiàng)目對(duì)外銷售前30日可完全進(jìn)場(chǎng)使用，積累客源。

7、保證于該項(xiàng)目對(duì)外銷售前三十日，負(fù)責(zé)提供按雙方確定裝修標(biāo)準(zhǔn)的示范單位 套，供客戶參觀參考，指導(dǎo)消費(fèi)。

8、負(fù)責(zé)辦理銀行按揭手續(xù)。

9、保證于該項(xiàng)目入戶前完成社區(qū)整體基礎(chǔ)設(shè)施和園林建設(shè)。

10、同意在有關(guān)該項(xiàng)目的宣傳推廣資料上印上乙方的名稱和電話。

11、為了更好地銷售該項(xiàng)目，加之該項(xiàng)目買受群體的特殊性，甲方同意在黑龍江省哈爾濱市、大慶市設(shè)立銷售分公司，并負(fù)責(zé)分公司前期籌備基本費(fèi)用(房租、裝修、辦公用品等)。

(二)乙方權(quán)利和職責(zé)

1、 本合同簽定之日起個(gè)工作日內(nèi)完成該項(xiàng)目的策劃總案。

2、 作好該項(xiàng)目的前期策劃工作(含該項(xiàng)目的整體規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)，環(huán)境綠化建議和售樓部設(shè)計(jì)裝修建議等)。

3、 全權(quán)負(fù)責(zé)售樓部的運(yùn)作和管理工作。

4、 及時(shí)向甲方反饋營銷工作信息，每月向甲方呈報(bào)銷售情況明細(xì)報(bào)表，針對(duì)實(shí)際情況提供各階段具體營銷策劃方案。

5、 負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的銷售工具、銷售資料與廣告宣傳的策劃、設(shè)計(jì)及制作和投放工作，銷售資料、銷售工具和廣告策劃的制作和投放費(fèi)用的報(bào)價(jià)不高于市場(chǎng)價(jià)格。

6、 保證該項(xiàng)目住宅、車庫和商服的實(shí)際成交均價(jià)不低于乙方呈報(bào)甲方批準(zhǔn)的“價(jià)格執(zhí)行方案”確定的實(shí)際成交均價(jià)。

7、 負(fù)責(zé)代甲方與客戶簽定《認(rèn)購書》和《商品房買賣合同》，簽署內(nèi)容按雙方確認(rèn)的范本執(zhí)行，超出范本范圍內(nèi)的條款，必須征得甲方同意才能簽署;指導(dǎo)客戶將購房款交付甲方帳戶。

8、 負(fù)責(zé)客戶的售后跟進(jìn)工作，及時(shí)提示、催促欠款，合理耐心解釋客戶投訴，同時(shí)完成甲方交辦的客戶資料調(diào)查統(tǒng)計(jì)工作。

9、 必須嚴(yán)格執(zhí)行甲乙雙方確認(rèn)的銷售政策，不得超越甲方授權(quán)向客戶作出任何承諾。

10、 收到甲方支付的費(fèi)時(shí)，向甲方提供稅務(wù)部門的正式發(fā)票。

11、 負(fù)責(zé)哈爾濱、大慶銷售分公司前期籌備具體工作，負(fù)責(zé)分公司日常管理、銷售、人員招聘及工資等。

(三)共同責(zé)任

1、乙方協(xié)助甲方對(duì)該項(xiàng)目的推廣策略、銷售價(jià)格及付款方式的建議，經(jīng)由甲方確認(rèn)后，由乙方負(fù)責(zé)具體執(zhí)行。如推銷過程中需變動(dòng)金額或銷售資料中的條款，乙方須得到甲方同意，方可作出修改。甲方工程進(jìn)度的變化或設(shè)計(jì)上的修改應(yīng)及時(shí)書面通知乙方。

2、甲方同意該項(xiàng)目的住宅、車庫和商服的實(shí)際成交均價(jià)以乙方呈甲方批準(zhǔn)的“價(jià)格執(zhí)行方案”為核算標(biāo)準(zhǔn)。甲方同意乙方在推廣中可按既定的內(nèi)部折扣(折扣率及乙方權(quán)限總額以“價(jià)格執(zhí)行方案”為準(zhǔn))給予客戶一定的折扣優(yōu)惠，超出內(nèi)部折扣范圍的優(yōu)惠必須征得甲方同意并附上甲方總經(jīng)理的批條。

3、雙方同意委托期限內(nèi)所有交易均定為乙方業(yè)績， 并按下述第三條規(guī)定支付乙方營銷費(fèi)。

(四)、雙方應(yīng)達(dá)到的工作目標(biāo)

1、甲方按時(shí)按質(zhì)完成上述“甲方權(quán)利與職責(zé)”中規(guī)定的工作。

2、乙方銷售目標(biāo)：

第一階段：于該項(xiàng)目預(yù)售證辦妥、正式開盤后三個(gè)月內(nèi)，工程形象全面封頂時(shí)，完成該項(xiàng)目可售總金額的 %。

第二階段：于該項(xiàng)目完全達(dá)到進(jìn)戶標(biāo)準(zhǔn)并完成小區(qū)整體基礎(chǔ)設(shè)施和園林建設(shè)時(shí)，累計(jì)完成該項(xiàng)目可售總金額的 %。

第三階段：期內(nèi)，累計(jì)完成該項(xiàng)目可售總金額的 %。

3、如該項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度有變化，銷售目標(biāo)也應(yīng)相應(yīng)調(diào)整，雙方可另行約定。三、營銷費(fèi)的計(jì)算、支付及獎(jiǎng)罰方式

(一)策劃費(fèi)乙方為該項(xiàng)目進(jìn)行營銷策劃及廣告策劃，甲方同意在簽署本合同之日支付乙方策劃費(fèi)人民幣 拾 萬元整。

(二)服務(wù)費(fèi)

1、計(jì)算及支付方式

(1)雙方同意，該項(xiàng)目的服務(wù)費(fèi)按實(shí)際成交額的 %收取，并按月結(jié)算。

(2)選擇銀行按揭成交的客戶和甲方總經(jīng)理同意客戶緩交房款的，客戶累計(jì)繳交房款的30%即視為全額回款，按成交總額計(jì)提服務(wù)費(fèi)。

(3)由于甲方原因打折成交的，乙方視同期實(shí)際銷售價(jià)格為實(shí)際成交額并按本條(1)款結(jié)算服務(wù)費(fèi)。

(4)每月25日，乙方按當(dāng)月銷售回款總額向甲方呈交請(qǐng)款單，甲方在接到乙方請(qǐng)款單后5日內(nèi)向乙方支付當(dāng)月全額服務(wù)費(fèi)。

2、獎(jiǎng)罰方式

(1)合同期內(nèi)，若該項(xiàng)目已售面積實(shí)際成交均價(jià)比“價(jià)格執(zhí)行方案”確定已售面積的成交均價(jià)有所提升，甲方同意給予乙方獎(jiǎng)勵(lì)提成。

(2)獎(jiǎng)勵(lì)金額=(乙方完成的已售面積的銷售總金額-價(jià)格執(zhí)行方案規(guī)定已售面積的銷售總金額) ×50%。

(3)獎(jiǎng)勵(lì)提成支付方式與服務(wù)費(fèi)支付方式相同。

(4)如乙方因自身原因未完成階段銷售目標(biāo)，甲方在該階段已成交金額應(yīng)提費(fèi)中扣除20%作為罰金;如乙方在下一階段完成所扣階段目標(biāo)，甲方返還所扣罰金。

五、合同終止事由

本合同除在法律規(guī)定情形下終止外，還可因下列情形而終止：

1、甲方未能按時(shí)支付費(fèi)逾期30日，乙方有權(quán)向甲方發(fā)出書面解除合同通知書，該通知于乙方發(fā)出通知之日起七日后生效，乙方有權(quán)向甲方追索欠款及滯付違約金。

2、乙方因自身原因不能按階段完成銷售目標(biāo)，甲方有權(quán)發(fā)出書面解除合同通知，該通知于甲方發(fā)出之日起七日后生效。在此期間成交的單位，甲方需付給乙方全額服務(wù)費(fèi)。

六、爭(zhēng)議的解決

在合同履行的過程中，如雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議，可協(xié)商解決，如協(xié)商不成時(shí)，可向乙方法院提出訴訟。

七、合同的附件由乙方呈甲方批準(zhǔn)的該項(xiàng)目的“價(jià)格執(zhí)行方案”，作為本合同的附件，與本合同具有同等法律效力。

八、本合同一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)兩份，于雙方法人代表簽字、公司蓋章之日起生效，均具同等法律效力。

甲方：

法人代表：

乙方：

法人代表：

年 月 日

房屋合同樣本三

甲 方： 房地產(chǎn)有限公司_

地 址：

郵碼：

電話：

法定代表人： 職務(wù)：

乙 方：青島合建行房地產(chǎn)營銷有限公司

地 址：_青島市嶗山區(qū)同安路882-1號(hào)鴻泰大廈B座901-902室_

郵碼：_266000_

電話：_0532-80867080_

法定代表人：_吳云海_ 職務(wù)：_總經(jīng)理_

甲乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，就甲方委托乙方(獨(dú)家)銷售甲方開發(fā)經(jīng)營或擁有的**項(xiàng)目事宜，在互惠互利的基礎(chǔ)上達(dá)成以下協(xié)議，并承諾共同遵守。

第一條 合作方式和范圍

1. 甲方指定乙方為在 **項(xiàng)目 項(xiàng)目的獨(dú)家銷售方，項(xiàng)目位于 ，總建筑面積約為 平方米，共計(jì) 套，以上面積均為暫測(cè)，以房地產(chǎn)測(cè)繪部門出具的測(cè)繪面積為準(zhǔn)。

2. 若乙方在委托期內(nèi)能完全履行本合同所約定的相關(guān)職責(zé)，并按時(shí)完成銷售任務(wù)，無重大過失，則甲方對(duì)該項(xiàng)目在委托期內(nèi)不再委托其他公司銷售。

第二條 合作期限

1. 本合同期限為 個(gè)月，自20xx年 月 日至 年 月 日。在本合同到期前的30天內(nèi)，如甲乙雙方均未提出反對(duì)意見，本合同期自動(dòng)延長6個(gè)月。合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。

2. 在本合同有效期內(nèi)，雙方不得單方面終止本合同。

第三條 費(fèi)用負(fù)擔(dān)

1. 本項(xiàng)目的推廣費(fèi)用(包括但不限于報(bào)紙電視廣告投放費(fèi)用、印制宣傳物料、售樓書、制作沙盤、樣板房售樓部樣板展示區(qū)等設(shè)計(jì)施工等)由甲方負(fù)責(zé)支付，相關(guān)方案甲方審定后執(zhí)行。

2. 甲方負(fù)責(zé)為乙方提供銷售場(chǎng)所，保證并繳納銷售期間水、電等配套正常使用和費(fèi)用。由于項(xiàng)目展示銷售需要的電話費(fèi)、辦公設(shè)備、樣板房內(nèi)所有費(fèi)用等所有投入均由甲方承擔(dān)。

3. 乙方自行負(fù)責(zé)銷售期間其銷售人員的工資、獎(jiǎng)金和其他勞務(wù)報(bào)酬;保證銷售環(huán)境的整潔;乙方策劃人員的工資、獎(jiǎng)金和其他勞務(wù)報(bào)酬以及工作設(shè)備的支出均由乙方支付;乙方人員來往于本項(xiàng)目的所有差旅費(fèi)用均由乙方自行承擔(dān)。

第四條 銷售價(jià)格

1. 雙方同意，項(xiàng)目的銷售均價(jià)為 元/平米，乙方根據(jù)此銷售均價(jià)制定銷售底價(jià)表作為本合同的附件。

2. 此銷售底價(jià)表得到甲方的書面同意之后執(zhí)行;低于此底價(jià)表成交的單元必須得到甲方簽字同意。

3. 甲方同意乙方按照此底價(jià)表上浮一定比例制定對(duì)外銷售價(jià)格表，必須經(jīng)甲方簽字后執(zhí)行;

4. 乙方應(yīng)在銷售過程中嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)甲方批準(zhǔn)的銷售價(jià)格及優(yōu)惠政策，不可以自行提高或降低價(jià)格進(jìn)行銷售。

第五條 進(jìn)度、過程的約定

(一)進(jìn)度

1.銷售進(jìn)度以取得的《商品房預(yù)售許可證》、現(xiàn)場(chǎng)樣板展示區(qū)、樣板房等按照雙方約定的要求竣工為準(zhǔn)。

2.進(jìn)度甲乙雙方可根據(jù)市場(chǎng)和項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整(以批準(zhǔn)的銷售計(jì)劃為準(zhǔn))，調(diào)整進(jìn)度經(jīng)協(xié)商后作為本合同補(bǔ)充條款與本合同一樣合法有效。

(二)過程

甲乙雙方在房屋銷售過程需要按照以下條款約定執(zhí)行：

1.甲方應(yīng)在開盤前確定《房屋定購書》、《青島市商品房預(yù)售/買賣合同》樣本，乙方提供參考意見，銷售過程中與樣本有出入的條款需經(jīng)甲方授權(quán)人員簽字確認(rèn)。

2.甲乙雙方分別任命一名負(fù)責(zé)人(乙方為 ，甲方為 )，負(fù)責(zé)銷售信息的及時(shí)溝通和問題處理。乙方需要按照甲方的銷售規(guī)范進(jìn)行銷售，并接受甲方的監(jiān)督。

3.購房付款以及進(jìn)款的約定

(1)客戶定購房屋需簽定甲方提供的《房屋定購書》，并于《房屋定購書》簽定后七日

簽署《青島市商品房預(yù)售/買賣合同》。

(2)分期付款客戶須于簽定合同日交齊房款的60%，余款應(yīng)于房屋交付之前繳清。

(3)辦理按揭手續(xù)的客戶，簽定合同時(shí)需要交齊首付款(不低于總房款60%)并于7日內(nèi)辦理完剩余房款的貸款手續(xù)，貸款款項(xiàng)進(jìn)款時(shí)限根據(jù)銀行規(guī)定。

第六條 傭金及支付

1.乙方的傭金包括(1)銷售總額的 %;(2)超出銷售底價(jià)表的溢價(jià)部分的30%作為獎(jiǎng)勵(lì)金;

2.甲方同意按下列方式支付傭金：

(1)甲方在買方正式簽定《青島市商品房預(yù)售/買賣合同》并支付首期款后，乙方即可獲得本合同所規(guī)定的傭金。

(2)對(duì)于乙方已簽署《青島市商品房預(yù)售/買賣合同》并已繳納首期款項(xiàng)的房屋，乙方每月1日前提供傭金清款明細(xì)單報(bào)甲方審核。甲方于收到清款明細(xì)單后的5個(gè)工作日內(nèi)向乙方支付傭金，乙方提供等額的合法票據(jù)。。

3.因客戶違約而沒收的定金和收取的違約金，歸甲方所有。

第七條 甲方的責(zé)任

1.甲方應(yīng)向乙方提供以下文件和資料：

(1)甲方營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件和銀行收款帳戶。

(2)甲方應(yīng)提供政府有關(guān)部門對(duì)開發(fā)建設(shè)_**項(xiàng)目_項(xiàng)目批準(zhǔn)的有關(guān)證照(包括但不限于：國有土地使用證、房地產(chǎn)權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證證)和銷售本項(xiàng)目的商品房銷售許可證(外銷商品房預(yù)售許可證)、青島市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證，以及《產(chǎn)品說明書》、《質(zhì)量保證書》復(fù)印件(加蓋甲方公章)。

(3)關(guān)于代售項(xiàng)目所需的有關(guān)資料，包括但不限于：總體效果圖、沙盤、樓座標(biāo)示、局部效果圖、樓層平面圖、地理位置圖、室內(nèi)設(shè)備、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、樓層高度、銷售面積、銷售價(jià)格、使用功能等(書面形式確認(rèn))。

(4)甲方正式委托乙方為_**項(xiàng)目_項(xiàng)目銷售的委托書，并現(xiàn)場(chǎng)公示;

2.甲方負(fù)責(zé)保證該項(xiàng)目的銷售合法性，申辦有關(guān)售樓之法律批文，并為該項(xiàng)目之成交客戶以政府部門認(rèn)可之程序辦理買賣手續(xù)。

3.甲方保證若客戶購買的該物業(yè)的實(shí)際情況與其提供的材料不符合或產(chǎn)權(quán)不清，所發(fā)生的任何糾紛均由甲方負(fù)責(zé)。

4.甲方委派財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)收取定金和房款并出具相關(guān)收據(jù)發(fā)票。

5.甲方負(fù)責(zé)確定按揭銀行并聯(lián)系撤押手續(xù)等。

6.甲方應(yīng)按時(shí)按本合同的規(guī)定向乙方支付有關(guān)費(fèi)用。

7.甲方負(fù)責(zé)提供現(xiàn)場(chǎng)示范單位、售樓處、看房車等對(duì)外銷售道具。

8.甲方如期保障工程進(jìn)度，確保工程按預(yù)定時(shí)間竣工并驗(yàn)收合格，如因工期延誤而給銷售帶來影響，由甲方負(fù)責(zé)。

9.甲方在尊重乙方利益的同時(shí)，有權(quán)對(duì)乙方工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查，發(fā)現(xiàn)不妥之處，隨時(shí)提出整改及調(diào)整意見，雙方協(xié)調(diào)一致。

10.銷售過程中，項(xiàng)目如有變動(dòng)甲方應(yīng)以書面形式通知乙方，雙方簽字確認(rèn)，對(duì)于乙方提出的書面問題，應(yīng)三日內(nèi)給予書面答復(fù)。

11.甲方在銷售期內(nèi)收到乙方提供的意見時(shí)，應(yīng)在要求時(shí)限內(nèi)就乙方意見作出答復(fù)，并以甲方簽字或簽章形式認(rèn)可為準(zhǔn)。

12.本項(xiàng)目的總體規(guī)劃、單體建筑戶型設(shè)計(jì)、園林景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)、樣板示范區(qū)設(shè)計(jì)施工、交房裝修標(biāo)準(zhǔn)及樣板房施工、營銷推廣策略等，應(yīng)充分尊重并參考乙方的建議，甲乙雙方共同簽字認(rèn)可。

13.甲方同意在本合同有效期內(nèi)，本項(xiàng)目所有對(duì)外宣傳的資料、戶外廣告牌、媒體廣告及專項(xiàng)活動(dòng)等的落款中均體現(xiàn)乙方作為獨(dú)家銷售的角色，以利于銷售工作的開展，內(nèi)容為“全程：合建行房地產(chǎn)”。

第八條 乙方的責(zé)任

1.在合同期內(nèi)，乙方應(yīng)做以下工作：

(1)制定項(xiàng)目廣告推廣計(jì)劃，并制定銷售計(jì)劃，安排時(shí)間表;

(2)主動(dòng)挖掘客戶，派送宣傳資料、售樓書;

(3)在甲方的協(xié)助下，帶領(lǐng)客戶參觀并介紹項(xiàng)目、環(huán)境及情況;

(4)利用各種形式開展多渠道行銷活動(dòng);

(5)乙方不得超越甲方授權(quán)向客戶作出任何承諾。

(6)乙方應(yīng)遵守甲方在售樓現(xiàn)場(chǎng)的公示規(guī)定;

(7)乙方不得以非甲方名義與客戶簽定有關(guān)甲方委托房屋的相關(guān)文件，包括但不限于認(rèn)購書、定購書、合同等形式，且不得以非甲方名義收取客戶任何款項(xiàng)。

2.乙方負(fù)責(zé)項(xiàng)目的營銷策劃以及宣傳執(zhí)行的組織工作，乙方在對(duì)外營銷推廣過程中,嚴(yán)格遵守國家、地方各項(xiàng)規(guī)定, 全面維護(hù)甲方利益，對(duì)項(xiàng)目各種有關(guān)宣傳的計(jì)劃及費(fèi)用，經(jīng)甲方同意后實(shí)施，并須配合建設(shè)和售房進(jìn)度。

3.乙方協(xié)助甲方簽署該項(xiàng)目之定購書及其購房合同，負(fù)責(zé)督促購房者及時(shí)按照合同繳納各期房款，并督促購房者及時(shí)到銀行辦理有關(guān)按揭手續(xù)，并于每月初向甲方提交上月《合同簽定匯總表》進(jìn)行核對(duì)。

4.乙方在銷售過程中，應(yīng)根據(jù)甲方提供的**項(xiàng)目項(xiàng)目的特性和狀況向客戶作如實(shí)介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。

5.乙方應(yīng)信守甲方所規(guī)定的銷售價(jià)格。在客戶同意購買時(shí)，乙方應(yīng)按甲方確定的付款方式告知客戶交款。若遇特殊情況(如團(tuán)購情況)，乙方應(yīng)告知甲方，作個(gè)案協(xié)商處理。

6.在項(xiàng)目正常銷售期內(nèi)，乙方負(fù)責(zé)安排銷售團(tuán)隊(duì)工作人員不少于 名(案場(chǎng)經(jīng)理1名、秘書 名，置業(yè)顧問 名)，如因銷售人員辭職情況，乙方須在一個(gè)月之內(nèi)調(diào)整完畢，保證項(xiàng)目銷售小組人員數(shù)量穩(wěn)定。

7.乙方應(yīng)避免案場(chǎng)經(jīng)理、銷售人員的頻繁更換。

8.乙方在銷售過程中不得隨意更改銷售方案，所有銷售方案及銷售資料的準(zhǔn)備必須經(jīng)甲方確認(rèn)后方可準(zhǔn)備和對(duì)外公布。如因乙方單方面原因造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方承擔(dān)賠償責(zé)任。

9.乙方為該項(xiàng)目下列銷售工具制作過程中提供參考意見，并積極配合，保證及時(shí)、準(zhǔn)確、符合要求：項(xiàng)目模型效果、視頻、廣告公司的選定、展銷板、樓書、戶外廣告等的制作、邀請(qǐng)函、平面圖、價(jià)目表、銷售文件、報(bào)紙廣告及電視廣告設(shè)計(jì)拍攝。

10.乙方配合甲方的項(xiàng)目營銷推廣和宣傳執(zhí)行工作，并向甲方提交工作進(jìn)度及效果表。

11.乙方必須按照《青島市商品房預(yù)售/買賣合同》中所規(guī)定的條款，與客戶達(dá)成一致后，簽定買賣合同。乙方對(duì)客戶予以的任何書面額外承諾均由乙方承擔(dān)全部責(zé)任，如因此引起客戶退房的，乙方應(yīng)返還甲方所支付的傭金。

12.甲乙雙方商定，凡購房客戶一經(jīng)簽署購房合同后，因故無法履行合同而引起的法律糾紛，乙方有義務(wù)根據(jù)甲方的要求積極配合甲方處理。

13.乙方協(xié)助甲方協(xié)調(diào)與客戶的關(guān)系，使甲方與客戶保持良好的關(guān)系。

14.乙方在銷售推廣管理過程中，定期(每周一次)向甲方匯報(bào)銷售情況，反映存在問題、一周來人來電分析和市場(chǎng)信息反饋。并在每月5日前向甲方提交銷售月分析報(bào)告。

15.乙方配合甲方交房，催交款項(xiàng)，并配合甲方要求，提供甲方所需要的銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)表，包括但不限于不同形式的日?qǐng)?bào)表、周報(bào)表、月報(bào)表以及項(xiàng)目的整體銷售信息數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)表。

第九條 合同的終止和變更

1.在本合同到期時(shí)，雙方若同意終止本合同，雙方應(yīng)通力協(xié)作作妥善處理終止合同后的有關(guān)事宜，結(jié)清與本合同有關(guān)的法律經(jīng)濟(jì)等事宜。本合同一但終止，雙方的合同關(guān)系即告結(jié)束。

2.在合同履行期間，乙方無法按照約定進(jìn)度完成銷售任務(wù)，或出現(xiàn)其他有損甲方利益的情況：包括不按規(guī)范簽署銷售合同、不按照約定流程操作、超越甲方授權(quán)逾權(quán)、私收客戶錢財(cái)?shù)纫约追矫x與外界發(fā)生的一切欺騙、違法現(xiàn)象，給甲方帶來名譽(yù)或經(jīng)濟(jì)損失的，甲方均有權(quán)隨時(shí)終止合同，并約定由乙方賠償相應(yīng)損失。

3.乙方如在合同履行過程中，對(duì)于甲方調(diào)整意見無法達(dá)成共識(shí)，或?qū)τ诩追匠霈F(xiàn)的違約行為，損害乙方名譽(yù)和利益的，乙方有權(quán)終止合同，并要求甲方賠償相應(yīng)損失。

第十條 違約責(zé)任

1.甲乙雙方均不得單方面終止合同，任何一方單方面提前終止合同需支付另一方人民幣伍拾萬元違約金。

2.甲方若未能按照本合同約定的傭金、溢價(jià)結(jié)算方式支付乙方費(fèi)用的，則每逾期一天甲方應(yīng)支付給乙方應(yīng)付款項(xiàng)總金額的千分之一。如逾期超過30天甲方仍未付款，乙方有權(quán)停止銷售工作直至甲方支付相關(guān)費(fèi)用止。

3.如甲乙雙方解除合同，甲方應(yīng)在乙方撤場(chǎng)前結(jié)清乙方的傭金及溢價(jià)傭金。

第十一條 競(jìng)業(yè)禁止

甲、乙雙方任何一方員工因故離職或被解聘后，合同他方在委托服務(wù)期限內(nèi)及期后6個(gè)月內(nèi)，不得與該員工有任何形式的雇用或合作，否則視為對(duì)合同他方的違約并承擔(dān)法律責(zé)任，應(yīng)賠償對(duì)方罰金人民幣伍拾萬元。

第十二條 其他事項(xiàng)

1.經(jīng)雙方同意可簽訂變更或補(bǔ)充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。

2.本合同一式三份，甲方執(zhí)兩份，乙方執(zhí)一份，經(jīng)雙方代表簽字蓋章后生效。

3.在履約過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。

甲方：_ 房地產(chǎn)有限公司_ 乙方：青島合建行房地產(chǎn)營銷有限公司

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目成本；控制

0引言

伴隨著我國城市建設(shè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)入了蓬勃發(fā)展的階段。在我國，由于國家對(duì)土地市場(chǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一系列的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求，通過投標(biāo)競(jìng)拍的方式取得土地的使用權(quán)。一系列的措施使得房地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，因此加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本控制，對(duì)于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫以及避免國民經(jīng)濟(jì)的損失具有重要的意義。

1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制概述

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制是指通過一定的組織以及管理措施，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了開發(fā)房地產(chǎn)所支出的全部費(fèi)用的總和，主要包括項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的土地使用權(quán)出讓金，征地以及拆遷補(bǔ)償，前期費(fèi)用，建筑安裝工程費(fèi)用，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，公共配套設(shè)施費(fèi)用以及房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行組織和管理而產(chǎn)生的管理費(fèi)用與財(cái)務(wù)費(fèi)用以及房地產(chǎn)的銷售費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制，就是在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)實(shí)施過程中，對(duì)于各種費(fèi)用進(jìn)行管理，從而確保預(yù)先計(jì)劃的成本目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤收益。

2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制影響因素

（1）土地成本。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地成本主要是指土地使用權(quán)出讓金與拆遷及各項(xiàng)征地補(bǔ)償費(fèi)用。隨著城市土地資源的不斷減少，以及國家土地紅線的有力控制，土地成本價(jià)格不斷上漲，已經(jīng)成為影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要因素。根據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，土地成本已經(jīng)達(dá)到了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本的30%以上，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)土地成本對(duì)開發(fā)項(xiàng)目成本進(jìn)行評(píng)估分析，并確定開發(fā)單位面積房產(chǎn)的土地成本，以此作為房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的可行性分析參考依據(jù)。

（2）建筑安裝工程成本。建筑安裝費(fèi)用主要是指建筑安裝工程建設(shè)的總，包括建筑工程建設(shè)費(fèi)用，設(shè)備與安裝成本，室內(nèi)外的裝修工程成本。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，建筑安裝工程成本占總成本的比例較大，隨著我國國內(nèi)建筑原材料價(jià)格的不斷上漲，建筑安裝成本也隨之增加，因此，建筑安裝工程費(fèi)用也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重要影響因素。

（3）基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施成本?；A(chǔ)設(shè)施以及公共配套設(shè)施成本是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的輔助設(shè)施成本，主要包括水電暖氣的安裝成本，道路綠化以及排水環(huán)衛(wèi)等成本支出。

（4）財(cái)務(wù)以及管理費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是指為開發(fā)項(xiàng)目籌集資金進(jìn)行貸款所支付的利息以及各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)用，管理費(fèi)用主要是指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目管理以及經(jīng)營活動(dòng)的各項(xiàng)費(fèi)用支出。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的周期長，投資金額巨大，因此財(cái)務(wù)以及管理費(fèi)用也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本一項(xiàng)重要組成，在制定成本控制目標(biāo)時(shí)必須加以考慮。

（5）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目期間的各項(xiàng)稅費(fèi)。我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要稅費(fèi)有耕地占用稅，城市土地使用稅，土地增值稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，企業(yè)所得稅，印花稅以及營業(yè)稅等，稅費(fèi)種類較多，因此，在開發(fā)項(xiàng)目的投資環(huán)節(jié)應(yīng)該充分考慮各項(xiàng)稅費(fèi)，并制定相應(yīng)的稅務(wù)籌劃，并將其作為成本控制組成的一部分。

3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制完善措施

（1）加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制管理。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，設(shè)計(jì)對(duì)于項(xiàng)目的投資效益起到直接的影響作用，例如房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)工程量以及招投標(biāo)的限額等工程設(shè)計(jì)直接關(guān)系到工程成本的高低，因此必須加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制管理。在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，對(duì)于方案的設(shè)計(jì)以及工程設(shè)計(jì)實(shí)施招投標(biāo)方式，設(shè)計(jì)原則應(yīng)該遵循在保證工程設(shè)計(jì)安全合理實(shí)用的前提下，盡可能選擇施工成本較低，便于實(shí)施項(xiàng)目成本控制的方案。其次，應(yīng)該做好設(shè)計(jì)施工圖的審核工作，并采取一定的限額措施，在施工圖設(shè)計(jì)中，根據(jù)國家或者地方的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，對(duì)于建筑的外型，結(jié)構(gòu)等技術(shù)圖紙文件進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，已盡可能的節(jié)省施工成本，提高施工作業(yè)效率。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段的成本控制。首先，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工現(xiàn)場(chǎng)管理。優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)，結(jié)合施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際作業(yè)條件，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)資源，做到施工組織設(shè)計(jì)的技術(shù)可行經(jīng)濟(jì)合理。對(duì)于重要的分部或者分項(xiàng)工程進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)可行性分析，盡可能的節(jié)省施工成本，提高工程投資的利用效率。其次，加強(qiáng)工程項(xiàng)目建設(shè)施工材料的管理。施工原材料作為房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的重要生產(chǎn)性支出，在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工成本中占有較大比例，因此，加強(qiáng)材料的成本管理，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體施工成本控制具有重要的作用。材料的采購以及加工運(yùn)輸，結(jié)合房地產(chǎn)工程建設(shè)規(guī)模以及施工實(shí)際情況，確定材料采購總量以及供應(yīng)單位，必要情況下建立材料采購的招投標(biāo)制度。第三，加強(qiáng)施工階段的工程量簽證的監(jiān)督與管理。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程變更，必須建立完善的簽證管理制度，明確工程預(yù)算管理部門的職權(quán)責(zé)任分工，對(duì)于工程索賠，加強(qiáng)對(duì)工程索賠的預(yù)見性以及索賠的審查管理，做到工程量簽證的處理及時(shí)管理完善。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段的成本控制管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工階段的成本已經(jīng)發(fā)生，因此，竣工階段的成本控制應(yīng)該重點(diǎn)加強(qiáng)項(xiàng)目的審核階段，對(duì)于按照設(shè)計(jì)施工圖紙以及招投標(biāo)文件與合同規(guī)定完成的，必須開具竣工驗(yàn)收單。對(duì)于材料的價(jià)格波動(dòng)以及竣工調(diào)價(jià)的審定，應(yīng)該加強(qiáng)工程簽證以及預(yù)算的清理工作，嚴(yán)格按照合同規(guī)定，確定各項(xiàng)規(guī)費(fèi)的的審查以及尾款會(huì)簽管理，確保結(jié)算質(zhì)量。

（4）完善房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售階段的成本控制主要是針對(duì)各項(xiàng)銷售費(fèi)用的控制管理。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化，房地產(chǎn)廣告宣傳力度逐步加大，費(fèi)用支出也呈現(xiàn)不斷增長的趨勢(shì)，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體成本也具有重要的影響作用。銷售階段的成本控制主要集中在選擇優(yōu)秀的銷售機(jī)構(gòu)，制定合理完善的營銷策劃方案以及媒體的選擇等方面。房地產(chǎn)銷售機(jī)構(gòu)的選擇必須熟悉項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)，可以在短時(shí)間內(nèi)完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售計(jì)劃以降低銷售成本。房地產(chǎn)營銷方案的制定必須符合市場(chǎng)需求，可以通過建立體驗(yàn)營銷模式，充分利用項(xiàng)目推廣宣傳費(fèi)用。對(duì)于宣傳媒體的選擇，可以選擇網(wǎng)絡(luò)或者其他新型多媒體方式，以盡可能的節(jié)約宣傳廣告費(fèi)用，對(duì)于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售項(xiàng)目成本控制也具有重要的意義。

篇6

   市場(chǎng)營銷策劃方案2022

   論文摘要：以市場(chǎng)營銷專業(yè)職業(yè)教育運(yùn)作多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及市場(chǎng)對(duì)營銷專業(yè)人才的最新要求為指導(dǎo)，以系統(tǒng)方法論作為市場(chǎng)營銷專業(yè)人才培養(yǎng)模式研究的基本方法，按照營銷專業(yè)實(shí)際崗位具體工作內(nèi)容，分析學(xué)生在職業(yè)教育市場(chǎng)營銷專業(yè)學(xué)習(xí)過程中的具體實(shí)踐項(xiàng)目任務(wù)名稱以及相對(duì)應(yīng)學(xué)習(xí)的課程名稱，并以營銷策劃課程為例詳細(xì)設(shè)計(jì)了基于此系統(tǒng)思考方案下的具體教學(xué)設(shè)計(jì)過程，以期對(duì)職業(yè)教育市場(chǎng)營銷專業(yè)人才培養(yǎng)實(shí)現(xiàn)與市場(chǎng)零接軌的教育教學(xué)目標(biāo)提供有益的參考。

   論文關(guān)鍵詞：職業(yè)教育；營銷專業(yè)；課程體系

   一、確定營銷專業(yè)課程系統(tǒng)解決方案基本理念

   職業(yè)教育理念在市場(chǎng)營銷專業(yè)人才培養(yǎng)方案上要求突出在培養(yǎng)學(xué)生實(shí)踐性和技能性的同時(shí)，注重學(xué)生人文綜合素質(zhì)的培養(yǎng)。具體操作上應(yīng)體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

   （一）構(gòu)建科學(xué)的市場(chǎng)營銷專業(yè)課程體系

   根據(jù)職業(yè)教育對(duì)市場(chǎng)營銷專業(yè)的要求，在課程體系構(gòu)建上要系統(tǒng)思考，科學(xué)設(shè)置。實(shí)現(xiàn)在應(yīng)用性、實(shí)踐性、技能性人才培養(yǎng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的同時(shí)，注重學(xué)生人文社會(huì)綜合素質(zhì)的培養(yǎng)。因此，在課程體系構(gòu)建上不僅要思考使學(xué)生系統(tǒng)學(xué)習(xí)市場(chǎng)營銷及工商管理相關(guān)理論知識(shí)，還要考慮打好學(xué)生人文、社會(huì)方面的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

   （二）靈活設(shè)計(jì)專業(yè)實(shí)踐課程環(huán)節(jié)

   根據(jù)學(xué)xxx度及學(xué)生的接受度，靈活設(shè)計(jì)和安排具有針對(duì)性的實(shí)踐教學(xué)內(nèi)容，激發(fā)學(xué)生參與營銷實(shí)戰(zhàn)實(shí)踐的積極性。同時(shí)每學(xué)期安排2-3次來自行業(yè)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富，且有一定理論水平的營銷專家，擔(dān)任客座講師，做專題型講座，以培養(yǎng)學(xué)生對(duì)市場(chǎng)的深度認(rèn)知。

   （三）注重多種教學(xué)方法的有機(jī)結(jié)合

   注重教學(xué)過程中模擬商業(yè)氛圍的營造，通過小組討論法、頭腦風(fēng)暴法、情境模擬法及案例教學(xué)法等多種能夠開發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)潛能的教學(xué)方法和教學(xué)手段，使學(xué)生直觀感受營銷實(shí)踐工作的復(fù)雜性、多變性及科學(xué)性。

   （四）關(guān)注營銷動(dòng)態(tài)，及時(shí)更新教材內(nèi)容

   營銷實(shí)踐的多變性、動(dòng)態(tài)性要求市場(chǎng)營銷專業(yè)教師必須及時(shí)了解市場(chǎng)宏觀環(huán)境的變化趨勢(shì)，行業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、營銷手段的創(chuàng)新、業(yè)態(tài)變化等信息，并把這些變化體現(xiàn)在教材中，實(shí)現(xiàn)教材內(nèi)容的動(dòng)態(tài)化、現(xiàn)代化和國際化。

   二、考察分析市場(chǎng)營銷專業(yè)崗位工作任務(wù)

   職業(yè)教育對(duì)市場(chǎng)營銷專業(yè)學(xué)生要求要有較高的實(shí)踐能力、敏銳感知市場(chǎng)的能力和營銷方案執(zhí)行能力，這就要求在課程設(shè)置時(shí)要結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)實(shí)際情況，深入考察分析市場(chǎng)營銷專業(yè)崗位工作具體任務(wù)，具體方法可采用專業(yè)教師、典型行業(yè)營銷專家、工商管理人士、部分學(xué)生共同組成調(diào)研小組，分析各個(gè)營銷崗位在營銷任務(wù)完成過程中的具體工作任務(wù)，并進(jìn)行整理、歸納和總結(jié)。

   鄭州電專在實(shí)施過程中通過對(duì)鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)、汽車行業(yè)、計(jì)算機(jī)行業(yè)、電力行業(yè)、零售企業(yè)等20余家行業(yè)企業(yè)的調(diào)查研究確定了市場(chǎng)調(diào)研（包括調(diào)研設(shè)計(jì)、實(shí)施、資料整理、結(jié)果預(yù)測(cè)、調(diào)研報(bào)告等工作）；市場(chǎng)環(huán)境分析；消費(fèi)者行為分析；市場(chǎng)細(xì)分；目標(biāo)市場(chǎng)選擇分析；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略分析；產(chǎn)品策略選擇；價(jià)格策略與分析；渠道管理（包括中間商的選擇、調(diào)整和激勵(lì)等）；促銷策略制定；營銷控制；顧客開發(fā)及管理；顧客異議處理；產(chǎn)品推廣；市場(chǎng)開拓；交叉銷售；銷售管理；廣告策略選擇（包括廣告目標(biāo)設(shè)定、廣告計(jì)劃制定、廣告內(nèi)容設(shè)計(jì)、廣告媒體選擇、廣告策略選擇、廣告實(shí)施及廣告效果測(cè)定等）；網(wǎng)絡(luò)營銷（包括檢索網(wǎng)絡(luò)信息、網(wǎng)上信息、申請(qǐng)域名、網(wǎng)店建設(shè)、申請(qǐng)網(wǎng)上銀行業(yè)務(wù)等）；采購商品；商品儲(chǔ)存管理；物流管理（包含制訂配送方案、處理配送信息、實(shí)施物流配送）；電子合同簽訂；銷售團(tuán)隊(duì)管理等25類市場(chǎng)營銷崗位具體工作任務(wù)。

   三、實(shí)踐項(xiàng)目任務(wù)分析及課程體系確定

   學(xué)習(xí)過程實(shí)踐項(xiàng)目任務(wù)分析及課程體系確定是職業(yè)教育市場(chǎng)營銷專業(yè)課程系統(tǒng)解決方案研究的核心內(nèi)容。

   按照市場(chǎng)營銷崗位工作具體任務(wù)調(diào)研結(jié)果，由學(xué)校專業(yè)建設(shè)委員會(huì)成員對(duì)市場(chǎng)營銷專業(yè)學(xué)習(xí)過程實(shí)踐項(xiàng)目任務(wù)進(jìn)行分析論證，確定學(xué)習(xí)課程體系。我們確定了市場(chǎng)營銷專業(yè)學(xué)習(xí)過程的6類實(shí)踐項(xiàng)目，11門學(xué)習(xí)課程。分別是市場(chǎng)調(diào)研（問卷設(shè)計(jì)、調(diào)研方案的實(shí)施、調(diào)查資料整理、調(diào)研資料的處理、市場(chǎng)調(diào)研預(yù)測(cè)、撰寫調(diào)研報(bào)告）工作任務(wù)學(xué)習(xí)過程的實(shí)踐項(xiàng)目任務(wù)為進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)應(yīng)學(xué)習(xí)課程為《市場(chǎng)調(diào)查及預(yù)測(cè)技術(shù)》；市場(chǎng)營銷環(huán)境分析、消費(fèi)者行為分析、市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)徐選擇與分析、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略選擇、產(chǎn)品策略選擇、價(jià)格策略與分析、渠道管理、促銷策略制定、營銷控制等工作任務(wù)對(duì)應(yīng)學(xué)習(xí)過程的實(shí)踐項(xiàng)目名稱為營銷策劃，其學(xué)習(xí)課程為《市場(chǎng)營銷基本理論》與《市場(chǎng)營銷策劃》；顧客開發(fā)及管理、顧客異議處理、產(chǎn)品推廣、市場(chǎng)開拓、交叉銷售、銷售管理等工作任務(wù)在學(xué)習(xí)過程的實(shí)踐項(xiàng)目為產(chǎn)品銷售，對(duì)應(yīng)的學(xué)習(xí)課程為《銷售管理》、《推銷及談判技巧》、《消費(fèi)者行為分析》；檢索網(wǎng)絡(luò)信息、網(wǎng)上信息、申請(qǐng)域名、網(wǎng)店建設(shè)、申請(qǐng)網(wǎng)上銀行業(yè)務(wù)等工作任務(wù)對(duì)應(yīng)的學(xué)習(xí)過程實(shí)踐項(xiàng)目為《電子商務(wù)》，學(xué)習(xí)課程為《電子商務(wù)技術(shù)與實(shí)務(wù)》、《網(wǎng)絡(luò)營銷》；廣告目標(biāo)設(shè)定、廣告計(jì)劃制定、廣告內(nèi)容設(shè)計(jì)、廣告媒體選擇、廣告策略選擇、廣告實(shí)施及廣告效果測(cè)定等崗位任務(wù)對(duì)應(yīng)學(xué)習(xí)過程實(shí)踐為廣告制作，學(xué)習(xí)課程為《廣告創(chuàng)意與表現(xiàn)》；制訂配送方案、處理配送信息、實(shí)施物流配送等崗位任務(wù)的學(xué)習(xí)過程實(shí)踐項(xiàng)目為物流管理，對(duì)應(yīng)學(xué)習(xí)課程為《物流管理實(shí)務(wù)》。

   四、具體教學(xué)實(shí)施過程設(shè)計(jì)

   在市場(chǎng)營銷崗位工作具體任務(wù)、學(xué)習(xí)過程實(shí)踐項(xiàng)目確定及學(xué)習(xí)課程分析的基礎(chǔ)上，對(duì)每門課程進(jìn)行系統(tǒng)的及獨(dú)特的教學(xué)過程實(shí)施設(shè)計(jì)是職業(yè)教育市場(chǎng)營銷專業(yè)課程系統(tǒng)解決方案研究的關(guān)鍵，而教學(xué)策略選擇及設(shè)計(jì)又是教學(xué)過程實(shí)施設(shè)計(jì)的重中之重。以《市場(chǎng)營銷策劃》課程為例，鄭州電專市場(chǎng)營銷專業(yè)教學(xué)團(tuán)隊(duì)根據(jù)該課程實(shí)現(xiàn)過程中對(duì)真實(shí)環(huán)境的強(qiáng)烈依賴性特征，著重于課程實(shí)施過程中結(jié)合實(shí)際、開放課堂、刺激興趣及合作學(xué)習(xí)策略的設(shè)計(jì)應(yīng)用?！妒袌?chǎng)營銷策劃》課程教學(xué)策略研究應(yīng)用結(jié)果剖析如下：

   （一）開放式策略應(yīng)用

   環(huán)境依賴性、應(yīng)用性、實(shí)踐性是市場(chǎng)營銷策劃課程的突出特點(diǎn)，因此在教學(xué)過程中必須堅(jiān)持開放式教學(xué)原則。

   鄭州電專市場(chǎng)營銷策劃課程在開放性教學(xué)策略實(shí)施過程中通過以下途徑實(shí)現(xiàn)：其一：聘請(qǐng)企業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的營銷專家到學(xué)校做講座。如在產(chǎn)品組合策劃內(nèi)容實(shí)施時(shí)我們聘請(qǐng)了迪信通手機(jī)連鎖金水路店店長講授手機(jī)連鎖企業(yè)產(chǎn)品組合的營銷實(shí)戰(zhàn)方法和技巧。其二：通過堅(jiān)持營銷策劃案例選擇和任務(wù)設(shè)計(jì)來自于真實(shí)企業(yè)真實(shí)問題的思路。例如在市場(chǎng)調(diào)研策劃教學(xué)任務(wù)設(shè)計(jì)時(shí)，任務(wù)設(shè)計(jì)來自于學(xué)校附近的新世界百貨。學(xué)生在任務(wù)完成過程中必須深入真實(shí)企業(yè)，為制定市場(chǎng)調(diào)研方案收集真實(shí)詳細(xì)的信息資料，在過程中自然領(lǐng)會(huì)、掌握所學(xué)相關(guān)知識(shí)。其三：專業(yè)教師參與企業(yè)營銷策劃實(shí)戰(zhàn)及策劃咨詢服務(wù)，使課堂真實(shí)化、生動(dòng)化，實(shí)現(xiàn)理論和實(shí)踐的高度融合。

   （二）刺激興趣策略

   在多數(shù)職業(yè)院校，市場(chǎng)營銷策劃課程的前序課程是市場(chǎng)營銷技術(shù)，在市場(chǎng)營銷技術(shù)課程里已經(jīng)講授了市場(chǎng)營銷理論的系統(tǒng)知識(shí)，因此，市場(chǎng)營銷策劃課程的側(cè)重點(diǎn)是通過大量的策劃實(shí)例研究分析、真實(shí)策劃項(xiàng)目任務(wù)訓(xùn)練、策劃方案撰寫等手段進(jìn)一步刺激學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，使學(xué)生在此過程中體驗(yàn)營銷策劃的思維方法及規(guī)律，感受營銷策劃課程的魅力，認(rèn)識(shí)營銷策劃課程的實(shí)用性。鄭州電力高等專科學(xué)校在營銷策劃課程的實(shí)施過程中采用了大量來自電力行業(yè)（如鄭州市供電公司）、汽車行業(yè)（如裕華奧捷4S店）、零售企業(yè)（大商新瑪特、新世界百貨）的真實(shí)策劃實(shí)例，大大提高了學(xué)生參與營銷策劃實(shí)踐的積極性。

   （三）拋錨式教學(xué)策略應(yīng)用

   拋錨式教學(xué)策略強(qiáng)調(diào)教學(xué)要以真實(shí)事例或問題為基礎(chǔ)，主張引導(dǎo)學(xué)生進(jìn)行自主探究學(xué)習(xí)，是一種建立在建構(gòu)主義教學(xué)理論基礎(chǔ)上的教學(xué)策略。關(guān)注學(xué)生營銷職業(yè)素養(yǎng)的培養(yǎng)，此方法的實(shí)施能夠提高學(xué)生利用營銷知識(shí)思考和解決實(shí)際問題的能力。

   真實(shí)企業(yè)、真實(shí)事件和真實(shí)問題的選擇與設(shè)計(jì)是拋錨教學(xué)策略在營銷策劃課程中實(shí)施的關(guān)鍵。環(huán)境依賴性和實(shí)用性是市場(chǎng)營銷策劃學(xué)科的典型特征，因此，拋錨教學(xué)策略是市場(chǎng)營銷策劃課程教學(xué)的必然選擇，具體體現(xiàn)在案例選擇和課程設(shè)計(jì)中。

   我校在案例選擇上，堅(jiān)持以中國知名企業(yè)最新營銷策劃典型案例為主，選擇學(xué)生熟知度高且感興趣的行業(yè)、企業(yè)及產(chǎn)品，如電力行業(yè)、零售企業(yè)，地產(chǎn)行業(yè)、運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品、手機(jī)、家電、飲料、電子產(chǎn)品等。案例選擇要具有知名度、美譽(yù)度、獨(dú)特性、影響力。教學(xué)中，我們選擇了“紅罐王老吉品牌定位戰(zhàn)略”、“華與華孔雀城營銷策劃”、“納愛斯男女牙膏廣告策劃”等極富影響力的案例，通過對(duì)此類案例的學(xué)習(xí)研討，能夠激發(fā)學(xué)生策劃創(chuàng)意的熱情和欲望。

   鄭州市是較為發(fā)達(dá)的商業(yè)城市，學(xué)校的地理位置處于鄭州市商業(yè)中心，為學(xué)生學(xué)習(xí)市場(chǎng)營銷策劃課程提供了極大的方便，因此我們?cè)谡n程設(shè)計(jì)中以鄭州市典型商業(yè)企業(yè)為依托，使?fàn)I銷策劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)真事真做。例如在進(jìn)行STP分析內(nèi)容時(shí)，選擇了鄭州市航海路茶葉批發(fā)市場(chǎng)作為研究對(duì)象，要求學(xué)生分組提交可行性方案報(bào)告，學(xué)生通過實(shí)地調(diào)查、訪談及資料整理，對(duì)STP理論有了直觀深入的認(rèn)識(shí)，市場(chǎng)分析能力得到了真正的提高。

   （四）合作學(xué)習(xí)策略應(yīng)用

   合作學(xué)習(xí)的特征包括異質(zhì)分組，積極互助、分工合作、資源共享和集體獎(jiǎng)勵(lì)體系。

   在市場(chǎng)營銷策劃實(shí)戰(zhàn)中，任何營銷方案的策劃單靠個(gè)人力量很難對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)做出準(zhǔn)確的判斷，必須由項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員共同完成。因此在職業(yè)教育市場(chǎng)營銷策劃課程中應(yīng)用合作學(xué)習(xí)策略能夠最大限度地實(shí)現(xiàn)教學(xué)目標(biāo)。因?yàn)楹献鲗W(xué)習(xí)可以通過小組討論、大組或全班共享討論結(jié)果的方式，使問題解決方案更加全方位且富有創(chuàng)意，加深學(xué)生對(duì)營銷策劃基本理論、方法和技巧的理解和記憶。

   我校在教學(xué)過程中具體采用列隊(duì)報(bào)數(shù)隨機(jī)劃分5-8人小組的方法，保證小組成員在性別、特殊能力、性格、學(xué)習(xí)能力、理解力及其他品質(zhì)上的異質(zhì)性，實(shí)現(xiàn)合作學(xué)習(xí)小組成員多元化的要求，這樣的小組劃分能夠使每個(gè)成員在合作中學(xué)習(xí)接納他人，共同進(jìn)步，達(dá)到小組效率最大化。

   小組成立初期建立小組成員的行為規(guī)范，我校在實(shí)施過程中采用小組組名、loge設(shè)計(jì)、組規(guī)、組訓(xùn)撰寫等方法，加強(qiáng)小組成員之間的互相了解和信任，增強(qiáng)小組凝聚力。

   通過每完成一項(xiàng)任務(wù)輪換一次小組組長、輪流擔(dān)當(dāng)任務(wù)匯報(bào)發(fā)言人及任務(wù)結(jié)果報(bào)告撰寫人等，鍛煉小組成員的責(zé)任感及集體榮譽(yù)感。

   為了營造合作學(xué)習(xí)教學(xué)環(huán)境及氛圍，減少教師與學(xué)生之間、學(xué)生與學(xué)生之間交流的障礙在市場(chǎng)營銷策劃課程教學(xué)過程中我們選擇能夠移動(dòng)桌椅的教室，每個(gè)小組圍坐成半圓形或圓形，且根據(jù)任務(wù)的不同小組和大組之間可以變換組合。實(shí)現(xiàn)學(xué)生與學(xué)生之間、教師與學(xué)生之間及小組與小組之間思想、觀點(diǎn)、創(chuàng)意的充分交流，也使每個(gè)個(gè)體得到的知識(shí)和信息更加多樣化。同時(shí)也鍛煉了學(xué)生的組織能力、領(lǐng)導(dǎo)能力、表達(dá)能力、執(zhí)行能力、溝通能力、團(tuán)隊(duì)合作能力。

   五、結(jié)論

   本文是在本人多年?duì)I銷專業(yè)一線教學(xué)工作經(jīng)驗(yàn)積累的前提下，通過對(duì)鄭州市及周邊典型行業(yè)、知名企業(yè)及部分產(chǎn)品等市場(chǎng)營銷崗位工作任務(wù)的調(diào)研、資料整理、分析的基礎(chǔ)上撰寫而成。文章系統(tǒng)創(chuàng)新思考了營銷專業(yè)課程系統(tǒng)解決方案基本理念；結(jié)合實(shí)際扎扎實(shí)實(shí)研究分析了市場(chǎng)營銷實(shí)戰(zhàn)工作崗位的25項(xiàng)具體工作任務(wù)，并以此構(gòu)建了職業(yè)教育市場(chǎng)營銷專業(yè)學(xué)生學(xué)習(xí)過程的6項(xiàng)實(shí)踐項(xiàng)目任務(wù)及對(duì)應(yīng)學(xué)習(xí)11門課程名稱；最后以鄭州電力高等專科學(xué)校營銷策劃課程實(shí)踐為例詳細(xì)設(shè)計(jì)了基于此系統(tǒng)思考方案下的具體教學(xué)設(shè)計(jì)實(shí)施過程。期待以自己的研究結(jié)論對(duì)職業(yè)教育市場(chǎng)營銷專業(yè)人才培養(yǎng)實(shí)現(xiàn)與市場(chǎng)零接軌的教育教學(xué)目標(biāo)提供有益的參考和幫助。

   市場(chǎng)營銷策劃方案2022

   一）、策劃目的。業(yè)開張伊始，尚無一套系統(tǒng)營銷方略，因而需要根據(jù)市場(chǎng)特點(diǎn)策劃出一套行銷計(jì)劃。

   二）、分析當(dāng)前的營銷環(huán)境狀況。

   1、當(dāng)前市場(chǎng)狀況及市場(chǎng)前景分析：

   ①產(chǎn)品的市場(chǎng)性、現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)及潛在市場(chǎng)狀況。

   ②市場(chǎng)成長狀況，產(chǎn)品目前處于市場(chǎng)生命周期的哪一階段上。對(duì)于不同市場(chǎng)階段上的產(chǎn)品公司營銷側(cè)重點(diǎn)如何，相應(yīng)營銷策略效果怎樣，需求變化對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)的影響。

   ③消費(fèi)者的理解性，這一資料需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展前景。

   如臺(tái)灣一品牌的漱口水《"德恩耐"行銷與廣告策劃案》中策劃者對(duì)德恩耐進(jìn)入市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的分析，產(chǎn)品市場(chǎng)的決定頗為精彩。如對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)成長性分析中指出：

   ①以同類產(chǎn)品"李施德林"的良好業(yè)績說明"德"進(jìn)入市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小。②另一同類產(chǎn)品"速可凈"上市受普遍理解說明"李施德林"有缺陷。③漱口水屬家庭成員使用品，市場(chǎng)大。

   ④生活水平提高，中、上階層增多，顯示其將來市場(chǎng)成長。

   2、對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)影響因素進(jìn)行分析。

   主要是對(duì)影響產(chǎn)品的不可控因素進(jìn)行分析：如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟(jì)條件，如消費(fèi)者收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化、消費(fèi)心理等，對(duì)一些受科技發(fā)展影響較大的產(chǎn)品如：計(jì)算機(jī)、家用電器等產(chǎn)品的營銷策劃中還需要思考技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)方向的影響。

   三）、市場(chǎng)機(jī)會(huì)與問題分析。

   營銷方案，是對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的把握和策略的運(yùn)用，因此分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)，就成了營銷策劃的關(guān)鍵。只是找準(zhǔn)了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，策劃就成功了一半。

   1、針對(duì)產(chǎn)品目前營銷現(xiàn)狀進(jìn)行問題分析。一般營銷中存在的具體問題，表現(xiàn)為多方面：

   企業(yè)知名度不高，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。產(chǎn)品質(zhì)量但是關(guān)，功能不全，被消費(fèi)者冷落。

   產(chǎn)品包裝太差，提不起消費(fèi)者的購買興趣。產(chǎn)品價(jià)格定位不當(dāng)。銷售渠道不暢，或渠道選取有誤，使銷售受阻。促銷方式不務(wù)，消費(fèi)者不了解企業(yè)產(chǎn)品。服務(wù)質(zhì)量太差，令消費(fèi)者不滿。

   售后保證缺乏，消費(fèi)者購后顧慮多等都能夠是營銷中存在的問題。

   2、針對(duì)產(chǎn)品特點(diǎn)分析優(yōu)、劣勢(shì)。從問題中找劣勢(shì)予以克服，從優(yōu)勢(shì)中找機(jī)會(huì)，發(fā)掘其市場(chǎng)潛力。分析各目標(biāo)市場(chǎng)或消費(fèi)群特點(diǎn)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)不同的消費(fèi)需求盡量予以滿足，抓住主要消費(fèi)群作為營銷重點(diǎn)，找出與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差距，把握利用好市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

   四）、營銷目標(biāo)。營銷目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo)，即營銷策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)到達(dá)：總銷售量為×××萬件，預(yù)計(jì)毛利×××萬元，市場(chǎng)占有率實(shí)現(xiàn)××。

   五）、營銷戰(zhàn)略（具體行銷方案）

   1、營銷宗旨：

   一般企業(yè)能夠注重這樣幾方面：

   以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢(shì)順利拓展市場(chǎng)，為產(chǎn)品準(zhǔn)確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營銷策略。

   以產(chǎn)品主要消費(fèi)群體為產(chǎn)品的營銷重點(diǎn)。建立起點(diǎn)廣面寬的銷售渠道，不斷拓寬銷售區(qū)域等。

   2、產(chǎn)品策略：透過前面產(chǎn)品市場(chǎng)機(jī)會(huì)與問題分析，提出合理的產(chǎn)品策略推薦，構(gòu)成有效的4P組合，到達(dá)最佳效果。

   1）產(chǎn)品定位。產(chǎn)品市場(chǎng)定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位，使產(chǎn)品迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。

   2）產(chǎn)品質(zhì)量功能方案。產(chǎn)品質(zhì)量就是產(chǎn)品的市場(chǎng)生命。企業(yè)對(duì)產(chǎn)品應(yīng)有完善的質(zhì)量保證體系。

   3）產(chǎn)品品牌。要構(gòu)成必須知名度，、美譽(yù)度，樹立消費(fèi)者心目中的知名品牌，務(wù)必有強(qiáng)烈的創(chuàng)牌意識(shí)。

   4）產(chǎn)品包裝。包裝作為產(chǎn)品給消費(fèi)者的第一印象，需要能迎合消費(fèi)者使其滿意的包裝策略。

   5）產(chǎn)品服務(wù)。策劃中要注意產(chǎn)品服務(wù)方式、服務(wù)質(zhì)量的改善和提高。

   3、價(jià)格策略。那里只強(qiáng)調(diào)幾個(gè)普遍性原則：

   拉大批零差價(jià)，調(diào)動(dòng)批發(fā)商、中間商用心性。給予適當(dāng)數(shù)量折扣，鼓勵(lì)多購。

   以成本為基礎(chǔ)，以同類產(chǎn)品價(jià)格為參考。使產(chǎn)品價(jià)格更具競(jìng)爭(zhēng)力。若企業(yè)以產(chǎn)品價(jià)格為營銷優(yōu)勢(shì)的則更應(yīng)注重價(jià)格策略的制訂。

   4、銷售渠道。產(chǎn)品目前銷售渠道狀況如何對(duì)銷售渠道的拓展有何計(jì)劃，采取一些實(shí)惠政策鼓勵(lì)中間商、商的銷售用心性或制定適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)政策。

   5、廣告宣傳。

   1）原則：

   ①服從公司整體營銷宣傳策略，樹立產(chǎn)品形象，同時(shí)注重樹立公司形象。

   ②長期化：廣告宣傳商品個(gè)性不宜變來變?nèi)?，變多功能了，消費(fèi)者會(huì)不認(rèn)識(shí)商品，反而使老主顧也覺得陌生，所以，在必須時(shí)段上應(yīng)推出一致的廣告宣傳。

   ③廣泛化：選取廣告宣傳媒體多樣式化的同時(shí)，注重抓宣傳效果好的方式。

   ④不定期的配合階段性的促銷活動(dòng)，掌握適當(dāng)時(shí)機(jī)，及時(shí)、靈活的進(jìn)行，如重大節(jié)假日，公司有紀(jì)念好處的活動(dòng)等。

   2）實(shí)施步驟可按以下方式進(jìn)行：

   ①策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告。②銷后適時(shí)推出誠征商廣告。③節(jié)假日、重大活動(dòng)前推出促銷廣告。④把握時(shí)機(jī)進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)，接觸消費(fèi)者。⑤用心利用新聞媒介，善于創(chuàng)造利用新聞事件提高企業(yè)產(chǎn)品知名度。

   6、具體行動(dòng)方案。

   根據(jù)策劃期內(nèi)各時(shí)間段特點(diǎn)，推出各項(xiàng)具體行動(dòng)方案。行動(dòng)方案要細(xì)致、周密，操作性強(qiáng)又不乏靈活性。還要思考費(fèi)用支出，一切量力而行，盡量以較低費(fèi)用取得良好效果為原則。尤其就應(yīng)注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季營銷側(cè)重點(diǎn)，抓住旺季營銷優(yōu)勢(shì)?！糐P〗

   六）、策劃方案各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算。這一部分記載的是整個(gè)營銷方案推進(jìn)過程中的費(fèi)用投入，包括營銷過程中的總費(fèi)用、階段費(fèi)用、項(xiàng)目費(fèi)用等，其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果。費(fèi)用預(yù)算方法在此不再詳談，企業(yè)可憑借經(jīng)驗(yàn)，具體分析制定。

   七）、方案調(diào)整。

   這一部分是作為策劃方案的補(bǔ)充部分。在方案執(zhí)行中都可能出現(xiàn)與現(xiàn)實(shí)狀況不相適應(yīng)的地方，因此方案貫徹務(wù)必隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)的反饋及時(shí)對(duì)方案進(jìn)行調(diào)整。

   市場(chǎng)營銷策劃方案2022

   一、東莞市場(chǎng)背景分析

   1、東莞市場(chǎng)基本概況

   東莞市位于廣東省中南部，現(xiàn)轄32個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，戶籍人口156萬，常住人口640多萬，擁有各類學(xué)校650所，東莞始終堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，是中國綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力30強(qiáng)城市之一，由于當(dāng)?shù)貎?yōu)惠招商政策及便利的交通條件，吸引了眾多的勞動(dòng)密集型企業(yè)，因此，相對(duì)來講當(dāng)?shù)赝鈦砣丝趥€(gè)性多，其商業(yè)環(huán)境也因此顯得個(gè)性繁榮，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)適合x產(chǎn)品銷售的終端在100家左右。

   2、各品牌市場(chǎng)銷售狀況

   目前東莞市場(chǎng)銷售較好的是“a”“b”，其它各品牌的銷售遠(yuǎn)在其后，究其原因其它品牌均為二級(jí)商經(jīng)營，而“a”“b”兩大品牌一開始進(jìn)入東莞市場(chǎng)，廠家就重金投入以此樹立終端樣板市場(chǎng)，加上經(jīng)銷商多年對(duì)市場(chǎng)的精耕細(xì)作，已經(jīng)和商家建立起較深厚的客情關(guān)系，因此，該經(jīng)銷商對(duì)東莞終端市場(chǎng)絕對(duì)擁有把控權(quán)。

   3、x品牌東莞市場(chǎng)現(xiàn)狀

   x在廣東地區(qū)原實(shí)行總制，XX年才將東莞地區(qū)的銷售獨(dú)立出來，x進(jìn)入東莞市場(chǎng)即尋求與a產(chǎn)品商的合作，期望以此來整合該商的終端網(wǎng)絡(luò)資源，但后期由于該商在經(jīng)營過程中出現(xiàn)一些問題，x業(yè)務(wù)也因此無法正常運(yùn)作，因此，在東莞實(shí)際上出現(xiàn)市場(chǎng)真空狀態(tài)已近半年。

   二、x產(chǎn)品swot分析

   1、優(yōu)勢(shì)

   ①x品牌自身優(yōu)勢(shì)

   由于超多的外來人口涌入，他們當(dāng)中一部分人正處于30歲階段，他們經(jīng)歷過x產(chǎn)品輝煌年代，品牌記憶較深刻并有深厚的感情，再者，x品牌本身具有的親和力，對(duì)下一代的消費(fèi)者影響也是其它品牌所無法具備的。

   ②x品牌整體發(fā)展趨勢(shì)

   復(fù)讀機(jī)行業(yè)整體呈下滑趨勢(shì)，眾多雜牌廠家紛紛淡出市場(chǎng)，一線品牌發(fā)展也都處在低谷，但“x”去年是唯一實(shí)現(xiàn)正增長的廠家，無論是媒體廣告抑或是市場(chǎng)推廣力度都是其它廠家望塵莫及的，因此，x整體發(fā)展勢(shì)頭還是比較強(qiáng)勁的。

   ③產(chǎn)品線及價(jià)格的優(yōu)勢(shì)

   x經(jīng)過近年的業(yè)務(wù)發(fā)展和對(duì)市場(chǎng)的調(diào)整，已經(jīng)構(gòu)成了“學(xué)習(xí)機(jī)”、“游戲機(jī)”、“復(fù)讀機(jī)”、“vcd隨身聽”、“早教機(jī)”、“電池”、“有源音響”、“電子辭典”、“mp3”等十大系列電子教育產(chǎn)品。

   ④當(dāng)?shù)氐慕K端市場(chǎng)容量

   據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，東莞地區(qū)適合x銷售的大中型終端網(wǎng)點(diǎn)有近100家之多，龐大消費(fèi)群體與廣州和深圳市場(chǎng)不相上下。

   2、劣勢(shì)

   ①市場(chǎng)需重新進(jìn)入成本高

   消費(fèi)者對(duì)品牌的認(rèn)知總是先入為主，加上行業(yè)利潤不斷的下滑，對(duì)于一個(gè)成熟的產(chǎn)品經(jīng)銷商熱情必然遞減，此時(shí)重新進(jìn)入一個(gè)市場(chǎng)，必然會(huì)有來自方方面面的壓力，同時(shí)重點(diǎn)還要思考投入產(chǎn)出。

   ②當(dāng)?shù)仄放菩麄飨鄬?duì)不足

   早期東莞地區(qū)是廣州總經(jīng)營，僅僅停留在學(xué)習(xí)機(jī)的批發(fā)年代，根本談不上品牌宣傳，去年廣東地區(qū)實(shí)行小區(qū)域經(jīng)銷制，至今亦是曇花一現(xiàn)，品牌宣傳方面是十分不足的。

   ③部分利潤型產(chǎn)品款式少

   x品牌學(xué)習(xí)機(jī)、復(fù)讀機(jī)、游戲機(jī)是傳統(tǒng)項(xiàng)目，但隨著市場(chǎng)的不斷成熟及各品牌競(jìng)爭(zhēng)加劇，行業(yè)利潤越來薄，而x利潤型產(chǎn)品如：“vcd隨身聽”、“電子辭典”、“mp3”則顯得款式較少，難以構(gòu)成有力的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)組合。

   3、機(jī)會(huì)

   ①東莞消費(fèi)特點(diǎn)市場(chǎng)容量

   東莞的終端市場(chǎng)異?；钴S，每個(gè)鎮(zhèn)不少于2-3家大中型的商場(chǎng)，加上多半外來人口消費(fèi)，由此可見當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)容量還是比較大的。

   ②前期市場(chǎng)出現(xiàn)真空狀態(tài)

   x在東莞雖然一向有銷售，但基本上是限于學(xué)習(xí)機(jī)的批發(fā)業(yè)務(wù)，去年將東莞市場(chǎng)獨(dú)立出來操作，由于各種原因x業(yè)務(wù)也是曇花一現(xiàn)。

   ③目前主力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不多

   目前東莞市場(chǎng)只有一兩個(gè)強(qiáng)勢(shì)品牌，其它品牌廠家或經(jīng)銷商實(shí)際上對(duì)市場(chǎng)的投入并不是很大，因此，對(duì)x來說是十分有優(yōu)勢(shì)的。

   4、威脅

   ①市場(chǎng)遺留問題影響經(jīng)銷商信心

   小家電行業(yè)經(jīng)銷商最擔(dān)心的一個(gè)是市場(chǎng)的不穩(wěn)定性，另一個(gè)則是規(guī)劃的產(chǎn)品有沒有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，還有一個(gè)就是廠家的售后服務(wù)是否完善，由于市場(chǎng)前期原因我相信東莞地區(qū)的經(jīng)銷商信心是不夠的。

   ②原可能設(shè)置市場(chǎng)進(jìn)入障礙

   由于原東莞商在合作過程當(dāng)中出現(xiàn)一些問題，短時(shí)間內(nèi)廠商雙方?jīng)]辦法處理好，此前各大商場(chǎng)跟該商已經(jīng)簽過合同，而且每個(gè)商場(chǎng)會(huì)有少量產(chǎn)品陳列，此時(shí)要想跟商場(chǎng)另簽合同難度會(huì)比較大。

   ③競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相對(duì)穩(wěn)定的促銷隊(duì)伍

   競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手擁有一批具有專業(yè)素質(zhì)的促銷隊(duì)伍，以及同各終端網(wǎng)點(diǎn)多年的合作關(guān)系，也是我們進(jìn)入市場(chǎng)的一大威脅。

   三、東莞市場(chǎng)操作方案

   1、復(fù)讀機(jī)的市場(chǎng)特點(diǎn)

   東莞地區(qū)商業(yè)環(huán)境是比較成熟的，個(gè)性是當(dāng)?shù)氐慕K端市場(chǎng)異常繁榮，基本上每個(gè)鎮(zhèn)都有2-3家大中型的商超或電器專賣店，對(duì)于復(fù)讀機(jī)行業(yè)來說確有其市場(chǎng)特點(diǎn)：

   ①東莞市場(chǎng)基本上以終端為主；

   ②終端市場(chǎng)被少數(shù)經(jīng)銷商控制；

   ③市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)程度十分殘酷；

   ④復(fù)讀機(jī)整體市場(chǎng)呈下滑趨勢(shì)。

   2、東莞終端網(wǎng)絡(luò)狀況

   東莞地區(qū)不同于內(nèi)地市場(chǎng)，基本上都是終端商場(chǎng)，對(duì)于任何一個(gè)經(jīng)銷商來說其資金壓力都是十分大的，從目前所掌握的狀況來看，適合x銷售的終端網(wǎng)絡(luò)有近100家：

   ①國際型大型連鎖商場(chǎng)（02家）

   ②地方性大型連鎖商場(chǎng)（25家）

   ③大中型單店終端商場(chǎng)（15家）

   ④中小型商場(chǎng)超市書城（50家）

   ⑤地方性專業(yè)電器商場(chǎng)（15家）

   3、總體市場(chǎng)推廣策略

   應(yīng)對(duì)東莞地區(qū)復(fù)雜的復(fù)讀機(jī)市場(chǎng)現(xiàn)狀，加上經(jīng)營終端市場(chǎng)本身所要應(yīng)對(duì)的資金、管理、技巧等諸多方面的問題，沒有一個(gè)可行的總體市場(chǎng)推廣策略，必然會(huì)遭遇到來自各方面的壓力。

   總體策略：

   ①市場(chǎng)進(jìn)入前期做好調(diào)查工作，充分掌握網(wǎng)絡(luò)基本狀況；

   ②持續(xù)低調(diào)進(jìn)入市場(chǎng)，盡量避免與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手正面沖突；

   ③尋求原商的友好合作，避免其強(qiáng)烈的設(shè)置市場(chǎng)障礙；

   ④樹立終端樣板市場(chǎng)，以點(diǎn)帶面穩(wěn)步拓展市場(chǎng)；

   ⑤制定靈活的市場(chǎng)銷售政策，選取多樣式的招商渠道；

   ⑥售點(diǎn)的開發(fā)以產(chǎn)出利潤為中心，同時(shí)兼顧市場(chǎng)的戰(zhàn)略布局；

   4、樹立終端樣板市場(chǎng)約10家

   80%的銷量來自20%的售點(diǎn)的說法是有其道理的，光做20%的售點(diǎn)也不可能有好的產(chǎn)出，合理的網(wǎng)絡(luò)布局異常重要，結(jié)合東莞市場(chǎng)的特點(diǎn)，選取一批有代表性的終端樹立樣板市場(chǎng)是有必要的，一方應(yīng)對(duì)x品牌形象和公司實(shí)力是最有效的傳播，另一方面該商場(chǎng)也是經(jīng)銷商最能產(chǎn)出銷量的網(wǎng)點(diǎn)。

   5、建立一批形象終端約25家

   樣板市場(chǎng)的樹立有其硬件和軟件的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的銷售具有帶動(dòng)作用，其它一些大中型的商場(chǎng)或超市，其終端形象的建立盡量向該標(biāo)準(zhǔn)靠攏，但至少要有合理的上柜組合及實(shí)際上構(gòu)成終端主推，此類終端亦是重點(diǎn)招商和產(chǎn)出利潤的網(wǎng)點(diǎn)。

   6、中小型商場(chǎng)的合作約50家

   此類客戶一般是一些小型類的零售客戶，有相當(dāng)一部分是能夠合作的，主要是根據(jù)客戶的實(shí)際經(jīng)營狀況，調(diào)整銷售政策最終達(dá)成交易。

   7、業(yè)務(wù)開拓時(shí)間推進(jìn)

   ①東莞市場(chǎng)調(diào)查4月25日前基本完成

   重點(diǎn)掌握終端網(wǎng)絡(luò)分布狀況；

   了解各商場(chǎng)各品牌銷售狀況；

   調(diào)查商場(chǎng)信用相關(guān)費(fèi)用狀況；

   洽談客戶合作意向及其意見。

   ②樣板市場(chǎng)樹立5月25日前約10-15家

   參照樣板市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)選取具有代表性的如：“沃爾瑪”、“家樂福”、“大新”、“華潤”等銷售系統(tǒng)建立一批樣板市場(chǎng)；

   樣板市場(chǎng)的宣傳效應(yīng)及銷量產(chǎn)出是比較大的，但同時(shí)也是經(jīng)銷商資金占用最大的一塊，因此，從市場(chǎng)的戰(zhàn)略好處出發(fā)，推薦此類終端廠家直營經(jīng)銷商配貨從而達(dá)成廠商雙贏。

   ③形象終端開拓6月25日前約25家

   結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際狀況此類終端一部分由經(jīng)銷商直營約10家；

   其它的則透過中間商或者直接交由零售店來經(jīng)營約15家。

   ④零售終端業(yè)務(wù)7月15日前約40家

   此類客戶基本采用供貨的合作方式并由客戶自行經(jīng)營，在5月底開通15-20家，7月中旬基本完成網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。

   四、管理團(tuán)隊(duì)（此略）

   1、組織架構(gòu)2、工資考核3、激勵(lì)機(jī)制4、業(yè)務(wù)培訓(xùn)

   5、報(bào)表管理6、促銷培訓(xùn)7、促銷策劃8、財(cái)務(wù)管理

   五、資金需求

   結(jié)合東莞市場(chǎng)及電教行業(yè)銷售特點(diǎn)，保守估計(jì)需要投入資金在100萬以上（不含促銷廣告類等費(fèi)用）。

   六、銷量評(píng)估

   vcd隨身聽、5000臺(tái)復(fù)讀機(jī)15000臺(tái)、學(xué)習(xí)機(jī)10000臺(tái)。

   七、財(cái)務(wù)分析（此略）

   附：東莞市場(chǎng)銷售模式探討

   結(jié)合東莞市場(chǎng)自身的特點(diǎn)，及應(yīng)對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，按一般的程序進(jìn)入東莞市場(chǎng)肯定會(huì)受到助礙，為此，本人就如何更快更好的進(jìn)入東莞市場(chǎng)談?wù)剛€(gè)人的一些想法：

   一、找經(jīng)銷商合作很難達(dá)成公司預(yù)期目標(biāo)

   1、上百個(gè)零售終端市場(chǎng)投入本身就很大，在市場(chǎng)初期經(jīng)銷商或廠家信心可能比較大，如今已進(jìn)入市場(chǎng)成熟期，作為廠家也好經(jīng)銷商也好，我想首先要思考的就是市場(chǎng)的前景和投入產(chǎn)出狀況；

   2、東莞目前的市場(chǎng)狀況，行業(yè)內(nèi)人士基本上都很熟悉，前期比如：“”、“”、“”、“”等品牌曾先后進(jìn)入，但都一個(gè)結(jié)果市場(chǎng)銷售跟不上來，原因只有一個(gè)就是十分規(guī)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果。

   3、行業(yè)外人士可能會(huì)出于投資的目的，但我想對(duì)市場(chǎng)的不熟悉和非專業(yè)的市場(chǎng)操作方法，實(shí)質(zhì)上也不可能比行業(yè)內(nèi)人士經(jīng)營的更好。

   二、公司經(jīng)銷商及商家聯(lián)營是較好的模式

   1、目前狀況變得經(jīng)銷商只有在廠家的介入狀況下才有可能把市場(chǎng)做好，僅簡(jiǎn)單的廠商聯(lián)營還不能適應(yīng)東莞市場(chǎng)的現(xiàn)狀；

   2、針對(duì)東莞這樣的市場(chǎng)，最好的辦法就是將市場(chǎng)分割，尋求最佳的網(wǎng)絡(luò)資源，加上廠家直接進(jìn)入部分市場(chǎng)，則相對(duì)會(huì)減少來自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的壓力，同時(shí)，此銷售策略也有利于市場(chǎng)的滲透，以及所轄市場(chǎng)的專業(yè)操作和銷量的提升。

   三、廠家經(jīng)銷商及商家三方聯(lián)營的可行性

   1、對(duì)市場(chǎng)的有效分割，三方均能優(yōu)化各自的資金投入和使用狀況；

   2、由此能夠引入經(jīng)銷商，內(nèi)部員工，或者說個(gè)體戶參與進(jìn)來經(jīng)營；

篇7

做完一個(gè)小縣城的步行街回到長沙，被“流放”長達(dá)一年時(shí)間的小組成員們剛想“歇口氣”。2003年11月，湖南湘怡房地產(chǎn)公司的劉總找到長沙步步為贏營銷策劃公司。

他們?cè)诤蠆涞资虚_發(fā)了一條步行街，叫“明珠步行街”（以下簡(jiǎn)稱“明珠”）。

由于以前沒有進(jìn)行過商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，操作經(jīng)驗(yàn)不夠，出現(xiàn)了很多問題。

“明珠”2001年開始投資建設(shè)，已有將近3年時(shí)間，當(dāng)時(shí)，商鋪只銷售了60％。銷量每月還在遞減，2003年10月份，只銷售了一套鋪面。

商鋪的招商工作已經(jīng)開展了半年，半年時(shí)間竟然連一個(gè)商家都沒有招到。

內(nèi)憂外患的是，另外的開發(fā)商乘虛而入，又開發(fā)了一條步行街。該開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)豐富，操作得當(dāng)，2003年10月2日開盤后出現(xiàn)了租售兩旺的態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)2004年5月1日開業(yè)。給“明珠”造成了巨大的壓力。

劉總想尋找一家策劃公司合作，于是找到了我們?？磥?，大伙這口“氣”估計(jì)是歇不成了！

二、艱巨目標(biāo)

經(jīng)過雙方初步接觸和洽談以后，湘怡公司表明了他們的目的和期望：

1、要在2004年3月28日開業(yè)

2、開業(yè)之前必須完成招商工作，而且所招商家的質(zhì)量必須達(dá)到要求。

3、希望通過招商帶動(dòng)后面尾樓的銷售。

三、面對(duì)著這樣的調(diào)查結(jié)果，我們倒吸了一口冷氣

2003年11月初，在正式合作之前，我們派出一個(gè)項(xiàng)目小組來到了婁底，對(duì)“明珠步行街”項(xiàng)目本身，消費(fèi)者，商家，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，商業(yè)環(huán)境等幾個(gè)方面展開初步市場(chǎng)調(diào)查。 由于時(shí)間有限，無法進(jìn)行深入全面的市調(diào)。但初步調(diào)查結(jié)果也讓我們覺得心里沉甸甸的，感覺到了巨大的壓力。

該項(xiàng)目確實(shí)存在著諸多問題：

1、從項(xiàng)目本身來看，存在著嚴(yán)重的先天不足。

地段是明珠的致命傷

房地產(chǎn)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)對(duì)地段的要求很高。所以有“房地產(chǎn)成敗三個(gè)要素：地段、地段、還是地段”的說法。

明珠步行街位于婁底市北部，距離火車站只有80米，但婁底傳統(tǒng)商圈和居民區(qū)都在南邊，離明珠步行街還有700米之遙。

婁底的消費(fèi)者除了坐火車以外一般是不到火車站附近來的，也就是說，明珠基本上沒有自然人流。

新開的深圳某大型超市離明珠只有360米，但由于中間隔了一條公路，人流還是過不來。

地段偏，沒有人流量對(duì)商業(yè)地產(chǎn)可以說是致命的。

項(xiàng)目定位模糊，知名度低

這個(gè)項(xiàng)目在婁底開發(fā)已有三年，但我們?cè)谡{(diào)查中的一個(gè)感覺就是明珠的知名度底。很多老百姓竟然沒聽說過明珠，連很多的士司機(jī)都不知道它在哪里。

消費(fèi)者關(guān)于“明珠”的叫法也特別多，有叫“明珠步行街”的，有叫“明珠商業(yè)廣場(chǎng)”的，各不相同?？梢?，老百姓對(duì)明珠的定位認(rèn)識(shí)是非常模糊的。

前期遺留問題為后續(xù)工作帶上了枷鎖

我們開始市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，該項(xiàng)目的工程建設(shè)基本完成，已進(jìn)入最后掃尾階段。

我們調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目的建筑規(guī)劃不像步行街，街景單調(diào)，建筑粗糙壓抑。功能上，沒有考慮到步行街的休閑娛樂功能，缺少兒童游樂等配套設(shè)施。整條街看上去像個(gè)農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)，沒有挖掘出步行街應(yīng)有的文化價(jià)值。項(xiàng)目建設(shè)的過程中，由于關(guān)系協(xié)調(diào)不到位，還導(dǎo)致了一些不好的口碑。

前期工作的定型和諸多的遺留問題，為后期的營銷帶來了很多的阻礙，營銷的彈性很小。

可以說，后續(xù)的營銷招商工作必須“帶著腳鐐跳舞”了。

2、市場(chǎng)容量有限，營銷環(huán)境惡劣

婁底是位于湖南中部的一個(gè)地級(jí)市。經(jīng)濟(jì)缺乏支柱產(chǎn)業(yè)，全市經(jīng)濟(jì)水平在湖南地市中排在后列，2003年GDP210個(gè)億，商品零售總額40個(gè)億左右。

婁底市區(qū)人口只有30萬，消費(fèi)水平不高。

但就是這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)不算發(fā)達(dá)的中小城市，竟然出現(xiàn)了5條步行街。

在很多大中城市都難于成活的步行街，在婁底竟然出現(xiàn)了5條之多，總營業(yè)面積在全部建成后將達(dá)到20萬平米。再加上原有商業(yè)賣場(chǎng)，婁底商業(yè)面積與市場(chǎng)容量是極不協(xié)調(diào)的。

可以想見，婁底商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的無序和惡劣。

3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)大，“明珠”先發(fā)優(yōu)勢(shì)不再

明珠步行街是婁底第一條步行街，但由于市場(chǎng)缺乏引導(dǎo)和規(guī)劃，隨后又出現(xiàn)了幾條步行街，已經(jīng)開建，對(duì)明珠威脅最大的是八億步行街（化名）。

該街的開發(fā)商有豐富的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，曾在中南地區(qū)最大的服裝批發(fā)地株洲，成功開發(fā)了某服裝批發(fā)市場(chǎng)。

八億步行街地理位置相對(duì)較好，位于婁底傳統(tǒng)商圈邊緣；在產(chǎn)品規(guī)劃方面，明顯強(qiáng)于“明珠”；在廣告宣傳方面請(qǐng)來了奧運(yùn)冠軍做形象代言人；營銷手段也較為豐富和成熟；加上該公司一些秘密的炒作手段，10月2日開盤時(shí)，八億步行街竟出現(xiàn)了排隊(duì)搶購、搶租的火爆勢(shì)頭。

明珠步行街很多的潛在客戶都把目光轉(zhuǎn)向了“八億”。

本有先發(fā)優(yōu)勢(shì)的明珠由于自身原因，一再錯(cuò)過機(jī)會(huì)，反被后來者逼進(jìn)了死角。

4、商家和消費(fèi)者對(duì)明珠信心嚴(yán)重不足

我們對(duì)商家進(jìn)行調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，90％以上的商家對(duì)明珠沒有信心。認(rèn)為明珠位置偏，人流少，生意估計(jì)難做起。當(dāng)我們問道，“免租金一年，是否愿意進(jìn)駐時(shí)？”很多的商家還是表示出不感興趣，理由是租金便宜，沒有生意也沒有用。

消費(fèi)者也大多認(rèn)為明珠位置太偏，表示如果里面賣的東西跟別的地方差不多的話，不會(huì)專程去購物。

面對(duì)著這樣的調(diào)查結(jié)果，我們倒吸了一口冷氣。這些年我們?cè)谥行〕鞘胁僮髁瞬簧俚纳虡I(yè)地產(chǎn)，但問題這么多的盤，確實(shí)不多見。

在我們介入之前有其他的策劃公司曾參與過，據(jù)說效果不是很理想。

開發(fā)商能投入該項(xiàng)目的資金有限，時(shí)間又如此之緊，能否做好這個(gè)項(xiàng)目，大家都沒有把握。

最后，湘怡公司劉總的信任與真誠促成了雙方的合作。除了來自于市場(chǎng)的壓力外，項(xiàng)目合作的整個(gè)過程中，他都沒有給我們太大壓力。

正是因?yàn)樗约嚎缸×烁鞣骄薮蟮膲毫Σ沤o了我們一個(gè)寬松的環(huán)境，才能使一系列的策劃得以實(shí)施，才使我們自己給自己的壓力更大，最后才取得了雙方都較為滿意的成果。這是后話。

2003年11月20日，雙方正式簽訂合作協(xié)議。步步為贏營銷策劃公司項(xiàng)目小組入駐明珠步行街。時(shí)間緊，任務(wù)重，壓力可想而知。

四、“明珠女人街”終于新鮮出爐了！

合作開始后，擺在我們面前的第一個(gè)難題就是：項(xiàng)目到底該如何定位？

什么樣的定位才能給明珠注入新機(jī)？什么樣的定位才能得到認(rèn)可？什么樣的定位才能避開激烈和無序的競(jìng)爭(zhēng)？以明珠現(xiàn)有的條件能否支撐一個(gè)好的定位呢？

項(xiàng)目小組隨著市調(diào)的深入，反復(fù)組織討論，提出了多種可能的方向，如，百姓步行街，平價(jià)步行街，批發(fā)市場(chǎng)，批零商貿(mào)城，小吃娛樂街等，但權(quán)衡各種因素后都覺得不理想。

這些年我們?cè)谥行〕鞘胁僮魃虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，有一個(gè)深刻的感受，就是女性和兒童永遠(yuǎn)是商業(yè)的主力消費(fèi)群。在操作其他項(xiàng)目時(shí)，女性主題的商業(yè)區(qū)往往銷售、招商的效果都非常不錯(cuò)。

靈光在腦門前滑動(dòng)，有些想法呼之欲出。在一次頭腦風(fēng)暴會(huì)中，我們提出，明珠是否也可以往“女性主題街”這個(gè)方向來定位呢？把明珠做成中西部最大的女人街？這個(gè)想法提出來后，大家都覺得眼前一亮。

分析了各種因素以后，我們覺得這個(gè)方向可行。但有很多因素還不能確定，需要進(jìn)一步深挖。如，到底什么樣的街是女人街？她與步行街有什么區(qū)別？女性主題街到底有沒有生命力？其他女人街的狀況怎么樣？女人街的布局和商業(yè)結(jié)構(gòu)是怎樣的？···

帶著這些問題，我們開始了各方面的調(diào)查和驗(yàn)證。并和開發(fā)商一道，先后考察了深圳女人世界，中國最大的女裝批發(fā)地虎門，廣州狀元坊，杭州女裝街，上海新天地以及其他中小城市的女人街。

考察回來，小組成員討論了很長時(shí)間，最后決定將明珠步行街正式定位為“女人街”。

“明珠女人街”終于新鮮出爐了！經(jīng)過一段時(shí)間的驗(yàn)證調(diào)查，各方反映不錯(cuò)。

五、小錢辦大事，“組合拳”迅速打開“女人街”知名度

定位明確后，怎樣快速傳播“女人街”成了擺在我們面前的最大難題。

明珠的知名度不高，傳播基礎(chǔ)差；傳播費(fèi)不到10萬元；時(shí)間又非常緊迫。多方限制下，明珠的傳播難度是可想而知的。

怎樣才能四兩撥千斤，小錢辦大事呢？

項(xiàng)目小組討論后一致認(rèn)為，常規(guī)的廣告方式是很難完成目標(biāo)的，必須另辟蹊徑才行。

大家認(rèn)為可以嘗試通過一系列活動(dòng)的方式打開知名度。

正好，婁底市12月7日要舉行一次大型商品交易會(huì)，能否利用這次機(jī)會(huì)呢？

在開發(fā)商的爭(zhēng)取下，明珠順利的成為了婁底交易會(huì)的第二展區(qū)。

怎樣用好這次展銷會(huì)呢？

經(jīng)過激烈的“頭腦碰撞”，一個(gè)大膽的設(shè)想浮出水面——展銷會(huì)的同時(shí)，舉辦湖南首個(gè)“空中婚禮”，通過兩個(gè)活動(dòng)結(jié)合達(dá)到為女人街帶來人氣和傳播定位的目的。 這個(gè)想法出來后大家都非常興奮，也得到了開發(fā)商的支持。

舉辦“明珠女人街，首屆購物節(jié)”，首次傳播“女人街”。

展銷會(huì)的招商工作隨即展開，另一展區(qū)的展位被搶購一空，我們卻面臨招不到商的困境，商家認(rèn)為明珠位置偏，不愿意到明珠來參展。這也讓我們看到了即將到來的正式招商工作的難度。

項(xiàng)目小組分析了兩個(gè)展區(qū)的優(yōu)劣勢(shì)后，采取了一系列措施：

首先，第一展區(qū)雖然地理位置好，但其展位是在馬路上設(shè)棚，檔次低，我們有針對(duì)性的將明珠展會(huì)定位為 “明珠女人街·首屆知名品牌購物節(jié)” 與其區(qū)別開來。

把目標(biāo)消費(fèi)群鎖定為有一定知名度的品牌。

招商渠道上，改組委會(huì)招商的單渠道模式為主動(dòng)出擊的多渠道模式。除在組委會(huì)設(shè)點(diǎn)外，還在自己售樓部設(shè)點(diǎn)，派出招商小組到株洲等批發(fā)市場(chǎng)設(shè)點(diǎn)招商，在湖南農(nóng)博會(huì)，國際服飾展銷會(huì)等互補(bǔ)性展會(huì)上定點(diǎn)招商等。

促銷方面，推出前五十名參展者特價(jià)，原價(jià)1000的展費(fèi)只收100元。

吸引人氣方面，推出貴賓企業(yè)制度，只要企業(yè)愿意在展會(huì)期間搞特價(jià)促銷，愿意搞1－2場(chǎng)演出，就可免費(fèi)得到一間展位，通過企業(yè)的促銷和表演帶來人氣。

媒體選擇上，改做省級(jí)媒體，同時(shí)配合傳真宣傳，我們通過超市要到了供貨商的名單，再通過傳真邀請(qǐng)函的方式直接將信息傳真給目標(biāo)顧客，效果非常好。

在現(xiàn)場(chǎng)，我們自己花錢把參展大戶和企業(yè)的祝賀條幅掛出來，真真假假，營造出火爆的氣氛。同時(shí)，對(duì)展位的招商進(jìn)展有策略的進(jìn)行控制，營造出緊俏氛圍。

一系列有效的措施后，無人問津的展位成了搶手貨，最多的一天招了80多個(gè)商家，一個(gè)星期的時(shí)間，一樓展位就被搶訂一空，展位價(jià)格也一度被炒高。

通過購物節(jié)，“女人街”漂亮的完成了第一次傳播。

湖南首次“空中婚禮”把女人街的傳播推上！

“空中婚禮”在展銷會(huì)的最后一天舉行。

乘熱氣球，舉辦空中婚禮，在湖南還是第一次。事件本身就很能吸引眼球。

宣傳中，我們又進(jìn)一步炒做，推出了“她是誰？，招募“湖南第一新娘”，“誰將成為湖南第一新娘？”等一系列懸疑性的宣傳。

同時(shí)，還推出了“讓愛飛翔·新婚創(chuàng)業(yè)計(jì)劃”，入選新人將獲得明珠女人街一間鋪面3年的免費(fèi)經(jīng)營權(quán)及總價(jià)值幾千元的獎(jiǎng)品支持。

“空中婚禮”當(dāng)天的活動(dòng)分三步。

第一步，新娘迎親隊(duì)。

三對(duì)新人穿上傳統(tǒng)服裝，新娘坐上竹花轎，前面腰鼓隊(duì)開路，后面是喜樂迎親隊(duì)。奇特的迎親隊(duì)伍浩浩蕩蕩在婁底的主要馬路上游行，把婁底人都看呆了。

第二步，婚禮現(xiàn)場(chǎng)。

游行隊(duì)伍把人流帶到了婚禮現(xiàn)場(chǎng)后，婚禮正式開始，美侖美奐的婚紗表演，市領(lǐng)導(dǎo)主持婚禮，新人表演，舉行婚禮儀式，一步一步把氣氛推向。

第三步，讓愛飛翔，空中完婚

當(dāng)三對(duì)新人乘坐熱氣球徐徐升空，并在空中交換戒指，深情擁吻的時(shí)候，音樂響起，新人從空中撒下花瓣，翩翩飛舞，大家都被這個(gè)浪漫的場(chǎng)景感動(dòng)了，空中婚禮達(dá)到了。

“空中婚禮”活動(dòng)在婁底引起了轟動(dòng)和廣泛關(guān)注?；槎Y當(dāng)天，湖南幾大媒體都自發(fā)到了現(xiàn)場(chǎng)，湖南經(jīng)視等各家媒體都在黃金時(shí)間里進(jìn)行了新聞報(bào)道。由于“空中婚禮”與女人街的關(guān)聯(lián)度很高，記住“空中婚禮”的同時(shí)也記住了“女人街”。

“女人街”又一次成為了百姓茶余飯后的談?wù)摻裹c(diǎn)。

“空中婚禮”活動(dòng)結(jié)束后，12月26日，我們乘熱打鐵，抓住機(jī)會(huì)，在明珠承接了“婁底市首屆房地產(chǎn)交易會(huì)”。讓“明珠”再次引起各方關(guān)注。

活動(dòng)后，我們緊跟著推出系列軟文“婁底商業(yè)驚現(xiàn)明珠旋風(fēng)”，以新聞訪談的形式進(jìn)行后續(xù)炒做。

一個(gè)月做了三場(chǎng)大型活動(dòng)，而且環(huán)環(huán)相連，相互促進(jìn)，讓很多以前根本沒注意到明珠的人開始關(guān)注明珠。通過這些活動(dòng)，明珠女人街的知名度在短時(shí)間內(nèi)得到了空前的提升，女人街的定位得到了很好的傳播。同時(shí)也為后續(xù)的招商工作打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

真正起到了花小錢辦大事的效果。

六、策略對(duì)頭，招商局面終于打開

解決了傳播問題后，招商工作擺在了眼前。面對(duì)著數(shù)百套空蕩蕩的商鋪和準(zhǔn)備引進(jìn)的繁多的女性消費(fèi)品項(xiàng)，我們?cè)搹氖裁吹胤綄ふ彝黄瓶谀兀?/p>

想招商，先知商。因此，我們決定從了解商家下手。

根據(jù)以往在中小城市操作商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，我們對(duì)目標(biāo)客商進(jìn)行了分析，發(fā)現(xiàn)商家做生意，租鋪面有這樣一些特征：

1、喜歡跟風(fēng)，別人去，我也去。

2、傍大戶，大樹底下好乘涼，喜玩跟著大商家，大品牌走。

怎么利用這些特點(diǎn)制定合理的招商策略呢？

做廣告，搞人海戰(zhàn)術(shù)的傳統(tǒng)方法對(duì)明珠來說肯定是行不通的，經(jīng)過討論，最后確定了這樣的招商策略：

（1）樣板工程策略

商家喜歡跟風(fēng)，而我們現(xiàn)在又招不到商家，怎么辦？

快速消費(fèi)品企業(yè)經(jīng)常采用“樣板市場(chǎng)”策略，我們能不能也來個(gè)“樣板工程”呢？

我們建議開發(fā)商拿出位置較差的 “中四棟”整層，自己裝修，將其全部打通，做成一個(gè)大賣場(chǎng)，同時(shí)自己做品牌，將其命名為安之秀·韓國飾品批發(fā)城，定位為湖南中西部地區(qū)最大的飾品批零市場(chǎng)。

（2）以點(diǎn)帶面的策略。

根據(jù)商家的特點(diǎn)，我們又確定了以點(diǎn)帶面的策略。既不平均用力，把有限的營銷資源，集中在某一點(diǎn)上，這一點(diǎn)動(dòng)了，商家喜歡跟進(jìn)，自然整個(gè)面也就帶活了。

于是，我們把所有的營銷資源都集中到安之秀·韓國飾品批發(fā)城身上。

精裝修；降低準(zhǔn)入門檻；招商員重點(diǎn)推薦；加大廣告力度，制作了專門的折頁廣告，制作大量的樓盤現(xiàn)場(chǎng)廣告等等。

（3）疏通上游渠道策略

根據(jù)不少客戶想投資做生意，但缺少經(jīng)驗(yàn)的特點(diǎn)，我們制定了“引導(dǎo)商家組織貨源，為其疏通好上游渠道”的策略。

怎樣疏通呢？我們推出了一系列舉措：

聯(lián)合廣東虎門黃河時(shí)裝城共同打造明珠虎門女裝街，邀請(qǐng)廣東的供貨商來婁底，組織見面洽談會(huì)；

組織采購團(tuán)去廣州，虎門，杭州，義烏等貨源地集體采購；

免費(fèi)為商家提供培訓(xùn)講座。

這些策略確定后，一被執(zhí)行和實(shí)施，馬上取得了意想不到的效果。招商的局面終于打開了?？磥怼皯?zhàn)略決定成敗”的說法一點(diǎn)不錯(cuò)。

七、整合營銷，補(bǔ)足“短板”

營銷是個(gè)系統(tǒng)工程，在具體操作中，不能出現(xiàn)明顯的短板。我們?cè)诓僮鞯倪^程中發(fā)現(xiàn)，哪怕一個(gè)很小的營銷問題都有可能對(duì)整個(gè)進(jìn)度造成不小的影響。

逐一解決好各種營銷問題，積小勝為大勝，才能最終成功。

解決終端問題

終端工作抓不好，所有的努力都將化為烏有。該項(xiàng)目終端存在的問題主要有：

（1）招商人員工作沒有積極性。

（2）終端力量不足。只有三個(gè)招商員，時(shí)間這么緊，任務(wù)這么重，這幾個(gè)人是難以勝任的。

（3）終端說詞不力，對(duì)客戶提出的問題不能做出回答，招商員不但不能說服客戶，反倒被客戶給說服了，導(dǎo)致了大量客戶的流失。

（4）終端氣氛太冷清。來訪客戶少，又沒有能襯托現(xiàn)場(chǎng)氣氛的宣傳物料，現(xiàn)場(chǎng)空空蕩蕩，愈加冷清。

基于這些問題，我們擬定的對(duì)策是：

（1）制訂合理的激勵(lì)制度，收入直接與工作業(yè)績、工作表現(xiàn)和團(tuán)隊(duì)協(xié)作掛鉤。每月對(duì)表現(xiàn)出色者給予物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)不能勝任工作的人員進(jìn)行淘汰。

（2）充實(shí)招商員隊(duì)伍，挑選優(yōu)秀人才加盟，招商員由以前的三個(gè)增加到十個(gè)。

（3）針對(duì)客戶提出的常見問題制定了統(tǒng)一的說詞，同時(shí)加強(qiáng)了招商員的專業(yè)技能培訓(xùn)，派經(jīng)驗(yàn)豐富的人員做現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，并為其當(dāng)場(chǎng)解決問題。

（4）制作各種物料布置現(xiàn)場(chǎng)。在招商終端，制作了四塊吊牌，在大門口擺放六個(gè)易拉寶。同時(shí)播放富有動(dòng)感的音樂，整個(gè)現(xiàn)場(chǎng)營造出十分熱烈的氣氛，為促成交易打下了良好的基礎(chǔ)。

解決委招費(fèi)

到2月10日，招商全面展開已進(jìn)行了一個(gè)星期，但簽約的進(jìn)展很慢。平時(shí)來的客戶也不少，照理說簽約的客戶應(yīng)該比較多。問題到底出在哪里呢？

問題就出在委托招租費(fèi)用上。原來開發(fā)商跟很多業(yè)主簽訂了一份委托招租協(xié)議，收取商戶前三年租金的20%作為委托招租費(fèi)用，很多商戶反映費(fèi)用太高，接受不了。以前也向開發(fā)商提過此事，開發(fā)商遲遲不肯明確表態(tài)，這成了阻礙成交的最大障礙。于是我們說服開發(fā)商降低委租費(fèi)，降低為一個(gè)月的租金。解決委租問題的效果十分顯著，當(dāng)日即簽約10份，是有史以來簽約份數(shù)最多的一天。

廣告支持有力

為了吸引目標(biāo)消費(fèi)群體的關(guān)注，在廣告宣傳上以“韓國飾品城”為主，推出了“6000元做業(yè)主，10000元做老板”的廣告語。

媒體選擇上，針對(duì)中小城市的特點(diǎn)，我們拋棄了傳統(tǒng)的電視，報(bào)紙媒體，選擇了效果最明顯的宣傳車、宣傳單頁、車聲廣告等媒體。

由于宣傳到位，許多本地客戶甚至外地客戶都被我們的宣傳所吸引，招商部現(xiàn)場(chǎng)人滿為患，工作人員忙得不可開交了。招商十分火爆，甚至出現(xiàn)了五個(gè)人搶訂一個(gè)門面的現(xiàn)象。

終端促銷強(qiáng)力配合

我們還推出了系列終端促銷活動(dòng)：

2月10日推出了“早點(diǎn)簽約，早定品牌”活動(dòng)，前50名簽約的客戶，可參加廠商見面洽談會(huì)，優(yōu)先選擇品牌。

2月18日推出了浙江商務(wù)考察四日游活動(dòng)，韓國飾品城前20名簽約客戶，只要交480元就可享受商務(wù)考察四日游活動(dòng)。

2月26日推出了南下商務(wù)考察采購團(tuán)，前20名，只需交480元就可享受赴廣東商務(wù)考察四日游活動(dòng)。

強(qiáng)力終端促銷活動(dòng)，極大地刺激了商戶及早簽訂經(jīng)營合同，加快了招商進(jìn)度，至2月底，簽約份數(shù)就一舉突破了150戶大關(guān)。

扭轉(zhuǎn)不良局面

3月5日，招商接近后期時(shí)，出現(xiàn)了進(jìn)展明顯減緩的現(xiàn)象。 我們從上海出差回來發(fā)現(xiàn)情況很不妙：現(xiàn)場(chǎng)冷冷清清，終端廣告擺放不到位，來訪的客戶很少，一周內(nèi)簽約客戶不到十個(gè)，尤其是3月3日和4日，竟然沒有簽訂一份招商合同。

為了扭轉(zhuǎn)不良局面，我們一方面要求開發(fā)商派專人維護(hù)終端廣告，營造現(xiàn)場(chǎng)氣氛；另一方面火速推出“夜市招商”的新概念，希望通過夜市的招商帶動(dòng)其他商鋪的招商。同時(shí)，制作了新的終端廣告和宣傳單。

此后的幾天，來的人多了，簽約的也逐漸多起來，招商部又重現(xiàn)火爆場(chǎng)面。

燒好最后一把火

為了在現(xiàn)場(chǎng)營造開業(yè)前的熱鬧氣氛，我們要求招商部安排專門人員，催促已簽約客戶盡快前來裝修。只要有幾十家同時(shí)裝修，氣氛就不一樣了。

3月12日開始，越來越多的商戶進(jìn)入裝修狀態(tài)，步行街熱火朝天的場(chǎng)面，增添了后來商戶的信心，進(jìn)一步刺激了他們?nèi)腭v經(jīng)營。

巧妙借勢(shì)，開業(yè)活動(dòng)達(dá)到

在開發(fā)商的努力下，與婦聯(lián)達(dá)成合作，共同推出了“明珠女人街·下崗女工再就業(yè)活動(dòng)”，3月28日女人街開業(yè)時(shí)，舉行“再就業(yè)基地”授牌儀式。

婦聯(lián)3月8日舉行的全市腰鼓大賽（12支隊(duì)伍，100多人），也被推到了女人街開業(yè)時(shí)在明珠現(xiàn)場(chǎng)舉行。

開業(yè)時(shí)，眾多的活動(dòng)，加上巧借政府之力，把女人街的開業(yè)推上了。

八、尾聲

正確的策劃思路，團(tuán)隊(duì)的積極協(xié)作、強(qiáng)有力的執(zhí)行，開發(fā)商的積極配合，3月22日，300多個(gè)商鋪全部招滿，所招商家的質(zhì)量也得到的客戶的認(rèn)同。

3月28日，明珠開業(yè)活動(dòng)更是空前轟動(dòng)，開業(yè)當(dāng)天，明珠女人街人山人海，很多商家當(dāng)天的營業(yè)額超過了一萬元。

經(jīng)過四個(gè)多月時(shí)間的艱苦努力，通過傳播，招商，開業(yè)活動(dòng)的帶動(dòng)，明珠女人街走出困境，整體煥發(fā)出了新機(jī)。我們終于順利地完成了開發(fā)商交給我們的艱巨任務(wù)。

明珠開業(yè)后，面臨著很多新的問題，一條成熟商業(yè)街是需要幾年甚至幾十年的時(shí)間去培育的，可以說，招商工作的完成還只是走出了“明珠”商業(yè)的第一步，“明珠”商業(yè)的發(fā)展還任重而道遠(yuǎn)！

此次營銷策劃活動(dòng)，給了我們很多有益的啟示：

（1）中小城市商業(yè)地產(chǎn)與一級(jí)城市存在著較大的差異，必須因地制宜，有針對(duì)的制定戰(zhàn)略，戰(zhàn)術(shù)才可能取得好的效果。

（2）營銷是個(gè)系統(tǒng)工程，要想取得最終成功，一定要隨時(shí)關(guān)注你營銷這個(gè)木桶中的每塊木板，沒有明顯的短板，才可能多裝水。

篇8

招商銷售合同范文1甲方名稱：

地 址：

乙方名稱：

地 址：

根據(jù)《中華人民共和國民法通則》《中華人民共和國協(xié)議法》等相關(guān)法律的規(guī)定，甲、乙雙方平等、自愿、公平、誠信的基礎(chǔ)上，本著互惠互利，擴(kuò)大合作的真誠愿望，經(jīng)雙方友好協(xié)商，達(dá)成一致意見，特?cái)M定本協(xié)議，幷承諾共同遵守。

第一條 項(xiàng)目概況

第二條 委托內(nèi)容：甲方委托乙方就該項(xiàng)目銷售及招商工作

銷售、招商標(biāo)的：甲方將“東方@嘉年華”二期未銷售商鋪委托乙方銷售、招商工作。具體房源以甲方書面提供確認(rèn)為準(zhǔn)(見附件一)，甲方在合同期內(nèi)有權(quán)作調(diào)整。

第三條 本合同期限

1、本合同自簽訂之日起至

第四條 銷售、招商目標(biāo)

1、銷售目標(biāo)：現(xiàn)金收入

2、招商目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)招商(所有商鋪，除一樓門面房)。

第五條 銷售、招商傭金：

1、銷售傭金的確定與結(jié)算：

①傭金包括銷售所需的工作人員的工資、交通費(fèi)、差旅費(fèi)、餐飲費(fèi)、通訊費(fèi)、食宿費(fèi)等一切費(fèi)用。

②銷售傭金的確定：

銷售率達(dá)30%時(shí)，按實(shí)際到賬現(xiàn)金的1%提;

銷售率達(dá)50%時(shí)，按實(shí)際到賬現(xiàn)金的1.5%提;

銷售率達(dá)80%時(shí)，按實(shí)際到賬現(xiàn)金的2%提;

甲方在乙方銷售過程中承擔(dān)推廣所需廣告費(fèi)用，乙方應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)查定位及制定詳細(xì)的營銷策劃方案，甲方最終確定認(rèn)可后方可執(zhí)行。

③溢價(jià)的確定：

甲方向乙方提供可銷售單位的銷售基價(jià)(甲方在銷售過程中有權(quán)提價(jià)，乙方不得提出異議)，實(shí)際銷售價(jià)格超過基價(jià)的，乙方按超過部分實(shí)際銷售現(xiàn)金收入的10%作為溢價(jià)分成，溢價(jià)部分不再提取傭金(銷售基價(jià)應(yīng)以甲方提供的當(dāng)期基價(jià)為準(zhǔn))

④銷售傭金結(jié)算依據(jù)以客戶簽訂《商品房買賣合同》為依據(jù)，根據(jù)實(shí)際房款到位現(xiàn)金結(jié)算，因非甲方原因造成《商品房買賣合同》解除的，乙方應(yīng)返還甲方已付傭金及溢價(jià)分成，同時(shí)相應(yīng)調(diào)整當(dāng)階段的銷售進(jìn)度，買受人因?qū)Α渡唐贩抠I賣合同》違約而支付甲方的違約賠償金，雙方按五五分成，乙方不再計(jì)提傭金。

⑤結(jié)算方式：每月結(jié)算一次，乙方須向甲方提供報(bào)表，甲方于次月的10日向乙方支付前一月傭金的40%和溢價(jià)分成的40%，其余的作為乙方履行該合同的保證金，此保證金在乙方累計(jì)完成銷售目標(biāo)后一次性支付。

⑥乙方應(yīng)按甲方的需求開具正式發(fā)票向甲方結(jié)算傭金，開具發(fā)票的稅費(fèi)由乙方自行承擔(dān)。

第六條 招商前期費(fèi)用、傭金的確定與結(jié)算：

1、招商傭金的確定：

①傭金包括銷售所需的工作人員的工資、交通費(fèi)、差旅費(fèi)、餐飲費(fèi)、通訊費(fèi)、食宿費(fèi)、廣告費(fèi)等一切費(fèi)用。

②傭金：招商傭金總額為租賃合同第一年房租的十二分之一，即第一年房租的一個(gè)月租金。

③溢價(jià)的確定：甲方向乙方提供租金基價(jià)，實(shí)際成交價(jià)格超過基價(jià)時(shí)，乙方按超過部分實(shí)際現(xiàn)金收入的10%作為溢價(jià)分成。溢價(jià)分成不再計(jì)提傭金(年租金基價(jià)原則按房價(jià)的12%計(jì)算)

2、招商傭金的結(jié)算依據(jù)：以客戶簽訂甲方提供的十五年期《租賃

3、乙方應(yīng)按甲方要求開具發(fā)票向甲方結(jié)算招商傭金，開具發(fā)票的稅費(fèi)由乙方自行承擔(dān)。

第七條 銷售、招商的階段性最低標(biāo)準(zhǔn)：

第一階段： 年 月 日前乙方必須完成

第二階段： 年 月 日前乙方必須完成

第三階段： 年 月 日前乙方必須完成 乙方在約定時(shí)間內(nèi)不能低于以上目標(biāo)，如乙方未在約定的日期實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)的，甲方有權(quán)單方終止合同，幷不再支付任何費(fèi)用，合同終止后甲方有權(quán)另行與第三方簽訂合同。

第八條 甲方的權(quán)利和義務(wù)：

1、甲方必須按規(guī)定向乙方支付有關(guān)費(fèi)用

2、甲方應(yīng)按合同要求及時(shí)向乙方提供項(xiàng)目之有關(guān)資料，幷保證資料的正確性，真實(shí)性，為乙方順利進(jìn)行銷售、招商提供方便。

3、甲方有關(guān)人員有權(quán)參與乙方為項(xiàng)目工作主持的會(huì)議，對(duì)乙方提供之項(xiàng)目操作思想及策劃方案進(jìn)行交流討論與確認(rèn)。

4、對(duì)乙方建議的銷售價(jià)格表、認(rèn)購書格式、付款方式、招商、銷

5、甲方負(fù)責(zé)收取房屋定金及房款，簽訂《商品房買賣合同》《租賃合同》及辦理按揭手續(xù)。

6、乙方有義務(wù)向甲方提供廣告宣傳的內(nèi)容，并由甲方書面審定同意后方能。

7、甲方有權(quán)預(yù)留任何部位或房屋的房源，乙方不得提出異議。合同期間，甲方享有房源調(diào)配權(quán)。

8、甲方有權(quán)依據(jù)市場(chǎng)變化自主決定提高或降低對(duì)外銷售基價(jià)，調(diào)整價(jià)格以甲方書面通知為準(zhǔn)，乙方必須遵照?qǐng)?zhí)行并做相應(yīng)調(diào)整。調(diào)整后的銷售價(jià)格作為乙方結(jié)算的銷售基價(jià)。

9、銷售、招商優(yōu)惠政策等甲方有權(quán)調(diào)整。

10、本合同有效期內(nèi)，甲方不得指定其他商。

第九條 乙方的權(quán)利與義務(wù)

1、乙方有權(quán)依據(jù)本合同向甲方收取相關(guān)費(fèi)用。

2、未經(jīng)甲方書面同意，乙方實(shí)行銷售價(jià)格不得低于當(dāng)期銷售基價(jià)。

3、乙方應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)查定位后，應(yīng)甲方的要求制定詳細(xì)的營銷策劃方案并實(shí)施(包括市場(chǎng)定位、銷售對(duì)象、銷售招商計(jì)劃、廣告宣傳等)。乙方制定的所有方案須由甲方確定認(rèn)同后方可執(zhí)行。

4、按進(jìn)度計(jì)劃完成個(gè)階段任務(wù)，及時(shí)與甲方溝通，有責(zé)任依據(jù)工作進(jìn)展的實(shí)際情況及時(shí)向甲方提供預(yù)警性提示，防止由于市場(chǎng)變化等因素給甲方造成損失。

5、乙方保證本案銷售、招商人員長期固定有人。需指定專人負(fù)責(zé)與甲方聯(lián)絡(luò)并協(xié)助甲方工作。

6、乙方不得以甲方的名義向客戶收取任何形式的定金、房款及其他款項(xiàng)，也不得以甲方名義從事本委托以外的活動(dòng)。

7、乙方在銷售過程中，應(yīng)依據(jù)甲方提供的項(xiàng)目特征和狀況向客戶做如實(shí)介紹。因乙方過度承諾或不實(shí)宣傳給甲方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

8、乙方必須嚴(yán)守誠實(shí)、信譽(yù)、高效的服務(wù)原則，積極主動(dòng)、熱情地為甲方進(jìn)行服務(wù)，必須嚴(yán)守甲方的商業(yè)秘密。

9、乙方負(fù)責(zé)銷售后資金回報(bào)的催收工作并負(fù)責(zé)按揭工作的解釋、指導(dǎo)、資料整理，配合甲方做好資金回收工作。

第十條 違約責(zé)任

因一方未遵守合同中的任何條款，或未履行本合同中的任何責(zé)任或義務(wù)，守約方在提前書面通知違約方后，有權(quán)解除本合同。守約方因違約行為而收到損失的，違約方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

第十一條 審議的解決方式

凡因執(zhí)行本合同產(chǎn)生的一切審議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，商議不成時(shí)，應(yīng)向有管轄權(quán)的人民法院提出訴訟。

第十二條 其他

1、本合同自雙方簽字后生效。

2、本合同一式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，具有同等法律效力。

3、本合同如有未盡事宜，由雙方協(xié)商確定或另行簽訂補(bǔ)充合同。補(bǔ)充合同與本合同的規(guī)定如有不同，以補(bǔ)充合同為準(zhǔn)。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

招商銷售合同范文2甲方：

法定代表人：

住所地：

乙方： (身份證號(hào)： ) (身份證號(hào)： )

由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷形勢(shì)，甲方公司為更好的完成對(duì)自建商業(yè)街的招商、銷售，甲、乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》等相關(guān)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，甲方將 商業(yè)街的招商與銷售事宜全部獨(dú)家委托給乙方，現(xiàn)甲、乙雙方秉著平等自愿、互利互惠的原則，就有關(guān)問題達(dá)成如下協(xié)議，并承諾共同遵守。

第一條 合作方式和范圍

甲方指定乙方為獨(dú)家招商、銷售，銷售由甲方興建的 商業(yè)街項(xiàng)目，該項(xiàng)目分為三層，每層84個(gè)商鋪，銷售面積共計(jì) 平方米。

第二條 合作期限

1. 本合同期限為一年，自 年 月 日至 年 月 日止。合同到期后，如甲方或乙方提出終

2. 在本合同有效期內(nèi)，除非甲方或乙方違約，雙方均不得單方面終止本合同。

3. 在本合同有效期內(nèi)，甲方不得指定其他商。

第三條 費(fèi)用負(fù)擔(dān)

本項(xiàng)目的全部招商、銷售推廣、招待費(fèi)用(包括但不限于報(bào)紙、電視廣告、印制宣傳材料、售樓書、制作沙盤等)均由甲方負(fù)責(zé)支付。

第四條 銷售價(jià)格

1. 第一層首批40個(gè)商鋪的銷售基價(jià)經(jīng)甲方確定并授權(quán)乙方按照16800元/平方米的價(jià)格銷售;

2. 首批40個(gè)商鋪銷售完成后，對(duì)于后續(xù)商鋪的銷售價(jià)格由甲、乙雙方協(xié)商確定，但后續(xù)商鋪的價(jià)格漲跌不能超出原價(jià)格即每平方米16800元的30%。銷售價(jià)格確定后，由甲方向乙方提供具體的銷售價(jià)目表，乙方依照該售價(jià)目表所確定的價(jià)格予以銷售，甲方提供的銷售價(jià)目表為本合同的附件，與本合同具有同等法律效力。

第五條 傭金

1. 第一層首批30個(gè)商鋪銷售完成后，甲方必須向乙方

2. 首批40個(gè)商鋪銷售完成后，第一層其余44個(gè)商鋪，如果甲方將來所確定的銷售價(jià)格較16800元/平方米的價(jià)格有所上漲，則甲方按照所增加價(jià)格的20%向乙方另行支付傭金。該傭金在每一個(gè)商鋪簽訂購房合同即行支付，所需的各項(xiàng)稅費(fèi)由甲方承擔(dān)并支付。

3. 無論甲方所確定的銷售價(jià)格為何，二樓、三樓的傭金為每平方米200元，所需稅費(fèi)由甲方承擔(dān)，除此甲方不再另行支付乙方傭金。

第六條 傭金的支付方式

1. 本合同簽訂之日，由甲方派出一名股東或者工作人員并以該人的名義與乙方在銀行設(shè)立一共管賬戶，由甲、乙雙方在銀行預(yù)留印鑒對(duì)該賬戶進(jìn)行共管。所有商鋪及房產(chǎn)銷售款項(xiàng)只能打入該共管賬戶。

2. 共管賬戶設(shè)立后，由乙方向該共管賬戶打入5萬元作為押金。該押金待任何客戶向該共管賬戶中打入第一筆購房定金或者購房款或者按揭首付款后即予退還乙方。

3. 一層首批30個(gè)商鋪訂立相關(guān)購房意向書或者買賣合同并收到有關(guān)購房款項(xiàng)或者按揭首期房款，并辦理網(wǎng)簽和產(chǎn)權(quán)備案后，甲方即須向乙方支付300萬元的稅后傭金;該300萬元的稅后傭金從共管賬戶中優(yōu)先支付給乙方，賬戶中其余

4. 共管賬戶的資金與甲方或者乙方的其他債權(quán)債務(wù)沒有任何關(guān)系。

5. 因客戶對(duì)臨時(shí)買賣合同或者購房意向書違約而沒收的定金，由甲、乙雙方五五分成。

第七條 甲方的責(zé)任

1. 甲方應(yīng)向乙方提供以下文件和資料：

(1) 甲方營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件;

(2) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、國有土地使用證、商品房預(yù)售許可證;

(3) 關(guān)于代售項(xiàng)目的所需的有關(guān)資料，包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內(nèi)設(shè)備、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、電器配備、樓層高度、面積、規(guī)格、價(jià)格、其他費(fèi)用的估算等;

(4) 乙方銷售該項(xiàng)目所需的收據(jù)、購房意向書、銷售合同等，這些文件以實(shí)際使用的數(shù)量為準(zhǔn)，余數(shù)全部退給甲方;

2. 甲方應(yīng)積極配合乙方的銷售，并保證乙方客戶所訂的房號(hào)不發(fā)生誤打。

3. 甲方應(yīng)按時(shí)按本合同的規(guī)定向乙方支付有關(guān)費(fèi)用。

第八條 乙方的責(zé)任

在合同期內(nèi)，乙方應(yīng)做以下工作：

1. 在甲方的協(xié)助下，安排客戶實(shí)地考察并介紹項(xiàng)目環(huán)境及情況;

2. 利用各種形式，包括但不限于乙方通過自行購買以及動(dòng)員自己的親友購買等開展多渠道招商、銷售活動(dòng);

3. 在與客戶正式簽署購房合同之前，乙方以甲方名義與客戶簽署購房意向書，并要求客戶向共管賬戶中打入相關(guān)購房款項(xiàng);

4. 乙方不得超越甲方授權(quán)向購房方作出任何承諾。

第九條 合同的終止和變更

1. 在本合同到期時(shí)，雙方若同意終止本合同，雙方應(yīng)通力協(xié)作妥善處理終止合同后的有關(guān)事宜，結(jié)清與本合同有關(guān)的法律經(jīng)濟(jì)等事宜。本合同一旦終止，雙方的合同關(guān)系即告結(jié)束，甲乙雙方不再互相承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)及法律責(zé)任，但甲方未按本合同的規(guī)定向乙方支付應(yīng)付費(fèi)用的除外。

2. 經(jīng)雙方同意可簽訂變更或補(bǔ)充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。

第十條 違約責(zé)任

1. 如乙方違約，所交納的押金由甲方收取，不再退回;

2. 如甲方違約，則必須向乙方支付 元違約金，該違約金在共管賬戶中除甲方應(yīng)支付給乙方的傭金外優(yōu)先支付。

第十一條 其他事項(xiàng)

1. 本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，經(jīng)雙方代表簽字蓋章后生效。

2. 在履約過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方可通過協(xié)商解決，協(xié)商解決不了的提交婁底市仲裁委員會(huì)仲裁解決。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

招商銷售合同范文3甲方: (下稱：甲方)

地址:

郵編:

電話:

電郵:

乙方： (下稱：乙方)

地址：

郵編：

電話：

電郵：

雙方根據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)，在平等互利的基礎(chǔ)上，

一、甲方將本公司開發(fā)的 委托乙方招商銷售，商鋪總數(shù)共 套，已售 套，未售 套。(具體房源及價(jià)格、面積見附件)

二、甲方職責(zé)

1、甲方應(yīng)向乙方提供以下文件和資料：

(1)甲方營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件;

(2)甲方應(yīng)提供政府有關(guān)部門對(duì)開發(fā)建設(shè) 項(xiàng)目批準(zhǔn)的有

(3)關(guān)于本項(xiàng)目所需的有關(guān)資料，包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內(nèi)設(shè)備、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、電器配備、樓層高度、面積、規(guī)格、價(jià)格、其他費(fèi)用的估算等;

(4)甲方正式委托乙方為 項(xiàng)目招商銷售獨(dú)家的委托書; 以上文件和資料，甲方應(yīng)于本合同簽訂后三天內(nèi)向乙方交付齊全。

2、甲方負(fù)責(zé)提供現(xiàn)場(chǎng)招商部、銷售接待中心及相應(yīng)的通訊辦公設(shè)備。

3、甲方負(fù)責(zé)派專人跟班收款和審核購買合同，辦理銀行按揭手續(xù)。

4、由甲方指派一名現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理負(fù)責(zé)與乙方工作協(xié)調(diào)。

5、甲方若提供的客戶購買 項(xiàng)目的實(shí)際情況與其提供的材料不符合或產(chǎn)權(quán)不清，所發(fā)生的任何糾紛均由甲方負(fù)責(zé)。

6、乙方負(fù)責(zé)廣告宣傳費(fèi)用。具體廣告方式由乙方根據(jù)實(shí)際銷售情況制定。

7、甲方應(yīng)按時(shí)按本合同的規(guī)定向乙方支付有關(guān)費(fèi)用。

三、乙方職責(zé)

1、乙方負(fù)責(zé)招商部、銷售部的建立，人員的培訓(xùn)，指導(dǎo)和解雇，一

2、乙方不得挪用任何款項(xiàng)，(如乙方銷售人員挪用房款，在銷售過程中均由乙方向甲方承擔(dān)全部損失和法律責(zé)任)。

3、乙方負(fù)責(zé)收集成交客戶的具體情況：包括房號(hào)、姓名、身份證復(fù)

4、乙方負(fù)責(zé)提供招商、銷售人員的工資、銷售傭金及獎(jiǎng)金。

5、在合同期內(nèi)，乙方應(yīng)做以下推廣工作：

(1)根據(jù)市場(chǎng)推廣計(jì)劃，制定銷售計(jì)劃，安排時(shí)間表;

(2)按照甲乙雙方議定的條件，在委托期內(nèi)，進(jìn)行廣告宣傳、策劃;

(3)派送宣傳資料、售樓書;

(4)安排客戶實(shí)地考察并介紹項(xiàng)目環(huán)境及情況;

(5)利用各種形式開展多渠道銷售活動(dòng);

6、乙方在銷售過程中，應(yīng)根據(jù)甲方提供的 項(xiàng)目的特性和狀況向客戶作如實(shí)介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。

7、乙方應(yīng)信守甲方所規(guī)定的銷售價(jià)格，非經(jīng)甲方的授權(quán)，不得擅自給客戶任何形式的折扣。在客戶同意購買時(shí)，乙方應(yīng)按甲乙雙方確定的付款方式向客戶收款。若遇特殊情況(如客戶一次性購買多個(gè)單位)，乙方應(yīng)告之甲方，作個(gè)案協(xié)商處理。

8、乙方不得以甲方的名義從事本合同規(guī)定的銷售房地產(chǎn)以外的任何其他活動(dòng)。

五、費(fèi)的支付及計(jì)算

商鋪銷售費(fèi)用的支付方式：

1、乙方的傭金為所售的 項(xiàng)目價(jià)目表成交額的4 %。

2、甲方同意按下列方式支付傭金：

3、因客戶對(duì)臨時(shí)買賣合同違約而沒收的定金，甲乙雙方按5：5比例分成。

1、租戶簽定租約為一年，乙方收取半年租金為招商費(fèi)用。

2、租戶簽定租約為二年，乙方收取九個(gè)月租金為招商費(fèi)用。

甲方應(yīng)在每月5 日前為乙方結(jié)算招商、銷售費(fèi)。(由乙方在上月底提交上月的銷售報(bào)表為準(zhǔn))

六、銷售時(shí)間及計(jì)劃(見附件)

七、銷售價(jià)格的約定(見附件)

乙方所銷售 項(xiàng)目最終均價(jià)由甲方確定，乙方可根據(jù)市場(chǎng)情況按階段制定價(jià)格策略，并經(jīng)甲方認(rèn)可后實(shí)施，乙方在銷售過程中超出所定價(jià)格部分甲乙雙方按 比例分成。

九、其它

1、因執(zhí)行本協(xié)議發(fā)生爭(zhēng)議，甲、乙雙方可友好協(xié)商解決，如協(xié)商不能解決，可用法律形式解決。

2、本協(xié)議未盡事宜，甲、乙雙方協(xié)商簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議及銷售指標(biāo)附件同本協(xié)議具有同等法律效力。

3、本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，代表人簽字蓋章后生效，至合同終止失效，并具有同等法律效力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

篇9

銷售是獨(dú)立的法人組織，并與委托方有長期穩(wěn)定的關(guān)系。銷售不等同于廠家的直營銷售機(jī)構(gòu)，也不是廠家的子公司或控股公司，他有獨(dú)立的利益，獨(dú)立核算。在簽訂銷售合同時(shí)如何維護(hù)自身利益呢?以下是小編整理的銷售合同，歡迎參考閱讀。

銷售合同模板1

甲方：______________________

法定地址：__________________

聯(lián)系電話：__________________

聯(lián)系人：____________________

傳真：______________________

郵編：______________________

乙方：______________________

法定地址：__________________

聯(lián)系電話：__________________

聯(lián)系人：____________________

傳真：______________________

郵編：______________________

本著平等互利的原則，甲乙雙方的授權(quán)代表經(jīng)過友好協(xié)商，就乙方擔(dān)任甲方的產(chǎn)品銷售商一事，達(dá)成如下協(xié)議：

一、授權(quán)產(chǎn)品

乙方銷售甲方生產(chǎn)的?________及_______產(chǎn)品(以下簡(jiǎn)稱為“合約產(chǎn)品”)以及今后甲方授權(quán)銷售的其它產(chǎn)品。

二、授權(quán)經(jīng)銷區(qū)域

甲方授權(quán)乙方作為區(qū)域銷售商，負(fù)責(zé)在________地區(qū)開拓市場(chǎng)和銷售上述產(chǎn)品。

三、訂貨數(shù)量和訂貨額度

雙方協(xié)商同意：

1.乙方首批訂貨數(shù)量不少于_______套。

2.雙方合作的最初_______個(gè)月為乙方市場(chǎng)開拓期。在此期間，乙方“合約產(chǎn)品”的累計(jì)訂貨數(shù)量不應(yīng)少于_______套。

3.市場(chǎng)開拓期之后，乙方月訂貨數(shù)量不少于_______套。

4.乙方每一訂單的訂貨金額不應(yīng)少于_______萬元人民幣。

四、分銷渠道

乙方有權(quán)獨(dú)立在區(qū)域內(nèi)發(fā)展自己的分銷渠道，并可根據(jù)具體情況規(guī)定分銷商的銷售區(qū)域和市場(chǎng)銷售價(jià)格，但乙方應(yīng)及時(shí)向甲方通報(bào)上述市場(chǎng)情況。

五、商情溝通

為使甲方合理安排生產(chǎn)和發(fā)貨周期，乙方應(yīng)于每個(gè)月的_______日前，填寫《商月度溝通表及滾動(dòng)訂貨計(jì)劃表》(具體內(nèi)容參見附件一)。

六、訂貨及合同簽署

乙方向甲方訂貨時(shí)，首先應(yīng)與甲方簽訂訂貨確認(rèn)單(具體內(nèi)容詳見附件二)，該確認(rèn)單由乙方法定代表人或授權(quán)人簽字后生效。收到此確認(rèn)單后，甲方即通知工廠開始出貨準(zhǔn)備工作。之后，乙方還應(yīng)與甲方法定代表人或授權(quán)人簽訂正式《購銷合同》(具體內(nèi)容詳見附件

三)，該合同須由乙方法定代表人或授權(quán)人簽字，并加蓋乙方公章。

七、交貨期

正常情況下，少于_______套設(shè)備的合同交貨期為簽訂(以全款或預(yù)付款到帳為準(zhǔn))后_______周內(nèi);少于_______套設(shè)備的合同交貨期為簽訂(以全款或預(yù)付款到帳為準(zhǔn))后_______周內(nèi)。如數(shù)量超過_______套，具體交貨期由雙方具體協(xié)商而定。

八、市場(chǎng)推廣及廣告宣傳

1.乙方應(yīng)積極配合“合約產(chǎn)品”在乙方授權(quán)區(qū)域內(nèi)的行業(yè)主管部門的選型工作，努力開拓市場(chǎng);

2.甲方應(yīng)積極配合乙方在其授權(quán)區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)推廣工作，并提供技術(shù)服務(wù)、產(chǎn)品資料、商務(wù)配合等方面的支持;

3.甲方有責(zé)任在其相關(guān)市場(chǎng)宣傳材料中，明確說明乙方的授權(quán)身份。

4.雙方應(yīng)積極配合進(jìn)行“合約產(chǎn)品”的市場(chǎng)推廣工作，如舉行展覽會(huì)、研討會(huì)、交流會(huì)等活動(dòng)，以加強(qiáng)“合約產(chǎn)品”在甲方銷售區(qū)域內(nèi)的影響。

5.原則上，本區(qū)域內(nèi)的廣告宣傳，市場(chǎng)推廣費(fèi)用由乙方承擔(dān);全國性的廣告宣傳，市場(chǎng)推廣費(fèi)用由甲方承擔(dān)。同時(shí)，雙方可根據(jù)具體情況，協(xié)商分擔(dān)宣傳推廣費(fèi)用。甲方還應(yīng)向乙方提品彩頁、產(chǎn)品手冊(cè)等用品，作為乙方開拓市場(chǎng)的宣傳材料。、

九、技術(shù)支持及產(chǎn)品資料

在銷售前，甲方應(yīng)向乙方提供詳細(xì)的產(chǎn)品介紹資料以及相關(guān)產(chǎn)品測(cè)試報(bào)告;在銷售后， 甲方工程師應(yīng)配合乙方人員解決相關(guān)技術(shù)問題，提供相關(guān)技術(shù)咨詢服務(wù)。如乙方申請(qǐng)，甲方可根據(jù)情況對(duì)乙方人員進(jìn)行相關(guān)技術(shù)培訓(xùn)。甲方應(yīng)隨乙方訂貨的產(chǎn)品提供相關(guān)技術(shù)資料，如產(chǎn)品使用手冊(cè)等。這些技術(shù)資料應(yīng)能保證乙方及最終用戶可按照其文字說明正確地安裝、調(diào)試、初始運(yùn)行和一般系統(tǒng)維護(hù)。

十、質(zhì)量保證

甲方向乙方提供的產(chǎn)品設(shè)備，必須符合有關(guān)行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。甲方應(yīng)保證，本方產(chǎn)品在出廠時(shí)經(jīng)過完整、嚴(yán)格的品質(zhì)保證測(cè)試，且符合規(guī)定成品合格標(biāo)準(zhǔn)。

十一、產(chǎn)品保修

甲方向乙方提供自發(fā)貨之日起_______個(gè)月的產(chǎn)品保修期。在此保修期內(nèi)，由于本身品質(zhì)問題而發(fā)生故障的產(chǎn)品，由乙方負(fù)責(zé)將整機(jī)或配件發(fā)給甲方。甲方負(fù)責(zé)產(chǎn)品維修工作，修好后應(yīng)盡快寄還給乙方或在下次發(fā)貨時(shí)如數(shù)補(bǔ)足給乙方。雙方分別負(fù)擔(dān)各自的貨運(yùn)費(fèi)用。有關(guān)詳細(xì)內(nèi)容，請(qǐng)參考另附之《售后服務(wù)條例》(具體內(nèi)容詳見附件四)。十二、運(yùn)輸交貨

甲方在接到乙方的訂貨合同后，應(yīng)按照雙方商定的內(nèi)容向乙方供貨。交貨地點(diǎn)、交貨人、交貨期和運(yùn)輸費(fèi)用雙方協(xié)商確定，這些事項(xiàng)應(yīng)在購銷合同注明。如乙方委托甲方發(fā)貨，雙方默認(rèn)的貨運(yùn)方式為公路快運(yùn)或鐵路快運(yùn)。

十三、付款方式

雙方約定按照如下方式付款結(jié)算：

1.乙方在與甲方簽訂正式《購銷合同》時(shí)，付合同全款，同時(shí)

甲方開始供貨。

2._________________________________________________________________

十四、貨物包裝

采用甲方產(chǎn)品出廠時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)包裝，該包裝應(yīng)能經(jīng)受長途運(yùn)輸過程中的摔打、碰撞和裝卸，交貨時(shí)包裝箱必須完好、整潔，不得因運(yùn)輸而破損、壓扁、嚴(yán)重問題受潮，如果因包裝不當(dāng)造成問題產(chǎn)品性能的下降或損壞，由甲方負(fù)責(zé)更換。

十五、保密條款

甲乙雙方簽署的協(xié)議書、訂貨單、交貨單、付款憑證、發(fā)票等等，以及甲乙雙方與用戶簽署的各種商業(yè)文件和往來信函，均屬于雙方共同持有的商業(yè)秘密，雙方承諾不以任何理由和目的向任何第三方透露這些秘密。

十六、協(xié)議簽署

本協(xié)議書正本壹式兩份(無副本)，協(xié)議雙方各執(zhí)壹份，由雙方授權(quán)代表正式簽字并加蓋雙方公司的印章之日起生效，雙方通過傳真簽署的協(xié)議書，亦視為協(xié)議書正本。

十七、未盡事宜及糾紛處理

甲、乙雙方應(yīng)本著互利互惠、真誠合作的意愿，切實(shí)履行本協(xié)議中的每一條款。如有不同意見或爭(zhēng)議時(shí)，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，協(xié)商不成的，提交慶陽仲裁委員會(huì)仲裁。

十八、有效期限

本協(xié)議的有效期限為雙方授權(quán)代表正式簽署之日起的_______年時(shí)間，如雙方在本協(xié)議期滿前_______個(gè)月未提出任何異議，并認(rèn)為合作滿意，則本協(xié)議自動(dòng)延長_______年。

甲方：(印章)_________________

乙方：(印章)_________________

授權(quán)代表(簽字)：_____________

_________年________月________日

銷售合同模板2

開發(fā)商(甲方)：

地址：

電話：0371--55179999

商(乙方)：

地址：

電話：

傳真：

開戶銀行：

銀行帳號(hào)：

鑒于：

1、甲方是一家依法注冊(cè)并致力于房地產(chǎn)、商業(yè)運(yùn)營等領(lǐng)域投資的公司法人，并擁有較高的品牌知名度及商業(yè)運(yùn)營能力;

2、乙方是一家依法注冊(cè)從事房地產(chǎn)營銷策劃及銷售等業(yè)務(wù)領(lǐng)域的公司法人，并在商業(yè)地產(chǎn)銷售及策劃方面擁有較成熟的樓盤操作經(jīng)驗(yàn)，并能滿足甲方項(xiàng)目銷售工作要求;基于以上情況，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》有關(guān)規(guī)定，本著誠實(shí)信用、互惠互利的原則，甲乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，就甲方開發(fā)建設(shè)的“”項(xiàng)目一期委托乙方銷售事宜簽署本合同，并同意項(xiàng)目兩家公司聯(lián)合，并承諾共同遵守。

第一條 委托項(xiàng)目

1、項(xiàng)目名稱：“”項(xiàng)目一期

2、項(xiàng)目位置：

第二條 銷售范圍

范圍：“ 總體可售建筑面積約 188645.22 平方米。(面積以最終實(shí)際開發(fā)面積為準(zhǔn))

2、如實(shí)際交付乙方的銷售面積不足本合同所約定的年度銷售考核面積，則按原約定年度考核面積與年實(shí)際交付銷售面積的比例，結(jié)合原考核標(biāo)準(zhǔn)確定實(shí)際銷售任務(wù)及考核標(biāo)準(zhǔn)。

3、委托內(nèi)容：營銷策劃、銷售(詳見合同附件一)。

第三條 委托權(quán)限

1、甲方委托乙方“”項(xiàng)目一期的營銷策劃及項(xiàng)目中本合同約定部分面積的銷售。

2、在乙方期間內(nèi)，如甲方需對(duì)乙方銷售的物業(yè)銷售范圍進(jìn)行調(diào)整，甲方應(yīng)提前7個(gè)工作日以書面形式告之乙方后再行調(diào)整，并作為合同附件，與合同正本具有同等法律效應(yīng)。

3、在乙方期間內(nèi)，乙方對(duì)合同約定范圍內(nèi)的物業(yè)享有銷售權(quán)，根據(jù)市場(chǎng)情況，向甲方提供對(duì)外銷售的信息依據(jù)。

4、乙方同時(shí)作為“”項(xiàng)目一期營銷策劃機(jī)構(gòu)，全程負(fù)責(zé)該項(xiàng)目營銷策劃工作。

(1)服務(wù)內(nèi)容包括：“”項(xiàng)目委托銷售部分的年度、月度營銷策劃方案、活動(dòng)策劃方案、廣告方案建議(平面廣告、電視廣告腳本建議、電臺(tái)廣告腳本建議)、宣傳資料(軟

文策略與框架等)、產(chǎn)品定位策劃，網(wǎng)站建設(shè)建議及宣傳推廣(含主體推廣系統(tǒng)建議、階段性主體推廣建議)、SP及公關(guān)活動(dòng)策劃方案等乙方受甲方委托所應(yīng)完成的服務(wù)內(nèi)容。(包括但不限于本合同附件一、附件二、附件三、附件四所列內(nèi)容)

(2)以上服務(wù)內(nèi)容，甲方每月向乙方下達(dá)月度工作任務(wù)或?qū)ｍ?xiàng)工作任務(wù)，乙方需在甲方要求時(shí)限內(nèi)完成，并保證服務(wù)質(zhì)量。如乙方未能按時(shí)完成工作任務(wù)或未能達(dá)到質(zhì)量要求，甲方可單方解除合同。

備注：

1、以上工作內(nèi)容涉及建議書、策劃書等均提供電子文檔、書面形式，以上工作內(nèi)容涉及的設(shè)計(jì)專案，均提供電子文檔及彩色樣稿;(由推廣公司等第三方提供設(shè)計(jì)方案并打樣稿，乙方提出相關(guān)建議);

2、如涉及樣本調(diào)查及相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，乙方應(yīng)將調(diào)查樣本資料原件及統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料連同相關(guān)文件資料，一并交付甲方，并對(duì)其真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。

第四條 委托期限及銷售考核標(biāo)準(zhǔn)

1、委托期限自本合同簽訂之日起 12 個(gè)月，即自20_年1月1日起至20_年12月31日止。

2、銷售定義：

客戶已簽訂《商品房買賣合同》并足額交納購房款(含以銀行按揭方式放款)的房屋銷售面積;

3、銷售任務(wù)：

雙方約定：乙方應(yīng)在進(jìn)場(chǎng)之后完成每月甲方下達(dá)的銷售任務(wù)。詳見附件《20_年銷售任務(wù)書》。

乙方在本合同簽訂后30個(gè)工作日內(nèi)制訂出完成《20_年銷售任務(wù)書》的《營銷方案》;

并制訂出各月、季度的《銷售計(jì)劃表》，報(bào)甲方審核，甲方根據(jù)乙方提供的銷售計(jì)劃及市場(chǎng)情況、自身商業(yè)運(yùn)營需求，向乙方下達(dá)月度及季度銷售任務(wù)，并作為甲方督促考核乙方完成銷售工作的依據(jù)，乙方《銷售計(jì)劃表》及甲方月度、季度銷售任務(wù)、每月營銷方案及費(fèi)用表為本合同附件。

如遇甲方工程進(jìn)度或《預(yù)售(銷售)許可證》的影響，此項(xiàng)工作時(shí)間做相應(yīng)調(diào)整。

第五條 乙方傭金費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)

一、乙方傭金：

銷售費(fèi)：按總銷售額的1% —2% 收取。

二、傭金結(jié)算條件：

1、該項(xiàng)目“最低傭金”為已售房屋成交全額回款總價(jià)的1%，“最高傭金”不高于已售房屋成交全額回款總價(jià)的2%(含)，以甲方實(shí)際到帳金額為結(jié)傭條件。

2、乙方應(yīng)按照甲方確定的《20_年銷售任務(wù)書》制定銷售計(jì)劃、按甲方確定考核指標(biāo)執(zhí)行。每階段的傭金支付比例根據(jù)乙方該階段已售物業(yè)銷售考核指標(biāo)的完成情況，在“最低傭金”與“最高傭金”之間按下列約定計(jì)算：

若乙方月銷售考核指標(biāo)完成率<60%，乙方銷售并成功到達(dá)甲方帳戶中可計(jì)入傭金提取范圍的總金額的1%支付乙方該階段傭金。

若60%≤乙方月銷售考核指標(biāo)完成率<80%，乙方銷售并成功到達(dá)甲方帳戶中可計(jì)入傭金提取范圍的總金額的總金額的1.2%支付乙方該階段傭金。

若80%≤乙方月銷售考核指標(biāo)完成率<100%，乙方銷售并成功到達(dá)甲方帳戶中可計(jì)入傭金提取范圍的總金額的總金額的1.5%支付乙方該階段傭金。

若100%≤乙方月銷售考核指標(biāo)完成率<120%，乙方銷售并成功到達(dá)甲方帳戶中可計(jì)入傭金提取范圍的總金額的總金額的1.8%支付乙方該階段傭金。

若120%≤乙方月銷售考核指標(biāo)完成率，乙方銷售并成功到達(dá)甲方帳戶中可計(jì)入傭金提取范圍的總金額的總金額的2%支付乙方該階段傭金。

3、為鼓勵(lì)乙方實(shí)現(xiàn)更高的銷售業(yè)績，雙方約定將最終合同金額中超出銷售底價(jià)部分的10%作為乙方獎(jiǎng)勵(lì)。獎(jiǎng)勵(lì)部分每三個(gè)月結(jié)算一次。

4、結(jié)傭條件：

4.1一次性客戶指購房人簽訂<<商品房買賣合同>>并交付所購買房源全款到達(dá)甲方指定帳戶，乙方即具備領(lǐng)取傭金的條件;

4.2商業(yè)貸款或公積金客戶指購房人簽訂<<商品房買賣合同>>，并已繳納首付款而且銀行按揭或公積金貸款資料交付齊全，乙方即具備領(lǐng)取首付款的傭金的條件;剩余傭金應(yīng)在商業(yè)貸款或公積金貸款到達(dá)甲方帳戶時(shí)，乙方具備領(lǐng)取傭金的條件;如因甲方或銀行原因，商業(yè)貸款或公積金貸款不能如期(手續(xù)齊全銀行受理后三個(gè)月內(nèi))到達(dá)甲方賬戶，在銀行按揭或公積金貸款資料交付齊全且銀行受理三個(gè)月后，乙方具備領(lǐng)取傭金的條件。

4.3分期付款的客戶指購房人簽訂<<商品房買賣合同>>，并在一年內(nèi)繳納完該套房源的全部款項(xiàng)， (分期付款客戶以客戶實(shí)際到達(dá)甲方帳戶金額為乙方領(lǐng)取傭金的條件如超過一年，將在客戶繳納首付款之日起的一年內(nèi)計(jì)算全部剩余傭金);

4.4首付分期付款的客戶首付分期按揭貸款的客戶，當(dāng)客戶首付款到達(dá)甲方帳戶時(shí)，即具備結(jié)傭之完全條件，剩余傭金應(yīng)在銀行貸款到達(dá)甲方之日完全具備結(jié)傭之完全條件。

4.5在期內(nèi)客戶簽訂商品房買賣合同的房屋，在期屆滿后房款全款到賬的，甲方應(yīng)在該部分房屋全款到賬后次月傭金結(jié)算日，按本合同約定的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付該部分房屋的全部銷售傭金，需乙方按甲方要求配合甲方辦理簽約、按揭、交房、資料整理等工作為前提、否則無權(quán)獲取該部分傭金。

5、發(fā)生以下情況甲方有權(quán)即刻終止合同：

(1)每批推售物業(yè)的月度及階段性銷售考核指標(biāo)(每一個(gè)月為一考核階段)，由乙方提請(qǐng)任務(wù)書，由甲方修改并簽章后生效。如乙方連續(xù)2個(gè)考核階段未能完成50%的銷售考核指標(biāo)完成率或未完成甲方設(shè)定的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)考核指標(biāo)，則甲方有權(quán)解除本合同。

(2)乙方連續(xù)2個(gè)月銷售低于月度銷售計(jì)劃的 50 %(含 50 %)時(shí);

(3)乙方連續(xù)3月銷售低于月度銷售計(jì)劃的(含%)時(shí);

(4)乙方連續(xù)兩個(gè)季度低于季度銷售計(jì)劃的 70 %(含 70 %)時(shí)。

在銷售活動(dòng)中甲方書面同意打折銷售或低于均價(jià)銷售的部分，按實(shí)際銷售價(jià)格計(jì)算傭金。有關(guān)價(jià)格折扣具體事宜雙方另行確定。

6、在本合同期限內(nèi)，如提前解除合同的，甲方應(yīng)準(zhǔn)時(shí)結(jié)清銷售傭金。具體約定如下：

6.1 核對(duì)乙方銷售的已認(rèn)購已簽約未結(jié)款明細(xì)，及已認(rèn)購未簽約明細(xì)。以上兩個(gè)明細(xì)雙方負(fù)責(zé)人應(yīng)簽字蓋章，雙方確認(rèn)完以上明細(xì)，乙方應(yīng)移交客戶資料給甲方。

6.2 已認(rèn)購已簽約的：在解除合同簽定當(dāng)日，乙方銷售房源認(rèn)購已簽約的客戶，按照雙方約定條款，按月以到帳回款額給乙方結(jié)傭;

6.3 已認(rèn)購未簽約的：在解除合同簽定當(dāng)日，乙方銷售房源已認(rèn)購未簽約的，甲方應(yīng)給乙方30天簽約期(在甲方房源具備簽約條件的情況下)，由乙方履行完簽約手續(xù)后，按照雙方約定條款，按月到賬回款額結(jié)算;

第六條 銷售完成確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

1、銀行按揭：客戶簽訂《商品房買賣合同》交納首期款，乙方負(fù)責(zé)協(xié)助辦理銀行按揭并至銀行放款，客戶的貸款全額到甲方賬戶后，視作銷售完成，乙方結(jié)算傭金的標(biāo)準(zhǔn)參

照本合同第五條。

2、一次性付款：購房客戶簽訂《商品房買賣合同》并一次性支付購房款，其購房資金全額到甲方賬戶后，視作銷售完成，方可進(jìn)行傭金結(jié)算。

第七條 費(fèi)用結(jié)算說明

1、雙方按月結(jié)算銷售傭金。

2、每月28日前(遇節(jié)假日順延)，甲方按本合同第五條、第六條的約定支付上一個(gè)月的費(fèi)用給乙方，乙方開具發(fā)票給甲方，雙方各自的稅費(fèi)自理。

3、甲方支付乙方每月傭金的80%，剩余20%留存于甲方，每季度初甲方支付上季度乙方應(yīng)得傭金的10%;剩余10%作為交房保證金，待交房手續(xù)完成后，甲方全額支付剩余10%傭金。

4、甲方支付傭金時(shí)，乙方需提供等額合法有效的發(fā)票，否則甲方有權(quán)拒絕支付傭金。

5、其他條款：

(1)如因非甲方原因?qū)е驴蛻艉炗啞渡唐贩抠I賣合同》后又退房，乙方不得提取傭金，如乙方已提取應(yīng)退還甲方或在乙方傭金中扣除。

(2)合同期間，在房源可簽約的情況下已簽訂認(rèn)購協(xié)議但未簽《商品房買賣合同》或未付齊房款的合同，不計(jì)入當(dāng)月銷售完成任務(wù)，在付清房款完善手續(xù)后，計(jì)入乙方銷售業(yè)績。

6、甲方與客戶簽訂《商品房買賣合同》后，如非甲方原因造成《商品房買賣合同》終止或客戶退房時(shí)，甲方從次月應(yīng)支付的費(fèi)內(nèi)扣除該部分已結(jié)費(fèi)。由甲方造成退房的，算入乙方任務(wù)點(diǎn)數(shù)，不計(jì)提傭金。

第八條 雙方權(quán)利和義務(wù)

一、甲方權(quán)利及義務(wù)

1、甲方保證委托給乙方銷售項(xiàng)目的合法性和真實(shí)性。

2、甲方保證按照本合同規(guī)定與乙方及時(shí)結(jié)算并向乙方支付有關(guān)款項(xiàng)。

3、甲方向乙方提供房屋銷售必須的相關(guān)資料復(fù)印件，包括企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、《國有土地使用許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房(預(yù)售)銷售許可證》、《商品房買賣合同》、紅線圖、規(guī)劃圖、戶型平面展示圖、鳥瞰圖、效果圖等資料。

4、甲方向乙方提供項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、物業(yè)管理協(xié)議等資料(甲方蓋章)，并按承諾的內(nèi)容提供真實(shí)的設(shè)施和服務(wù)，負(fù)責(zé)交房等事宜。

5、甲方有檢查、監(jiān)督、建議乙方工作的權(quán)力，但不干涉乙方正常工作。

6、甲方承擔(dān)該項(xiàng)目銷售的廣告推廣費(fèi)用。乙方可建議推廣方案預(yù)算，甲方根據(jù)具體情況制定投放計(jì)劃。如遇特殊情況雙方另行協(xié)商確定。

7、甲方安排財(cái)務(wù)人員在銷售現(xiàn)場(chǎng)組織收取購房款，乙方應(yīng)積極配合。

8、甲方如發(fā)現(xiàn)乙方有收取客戶購房款等款項(xiàng)的行為，或發(fā)生乙方以自身名義與客戶簽訂購房協(xié)議的行為，視同乙方嚴(yán)重違約侵犯甲方利益，甲方有權(quán)單方無條件解除合同。

9、甲方有權(quán)根據(jù)乙方銷售業(yè)績完成情況調(diào)整乙方銷售面積及其銷售的期限。

10、甲方負(fù)責(zé)承擔(dān)有關(guān)銷售網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)立、裝修、店面展示及辦公桌椅、辦公設(shè)備、辦公耗材、通訊、網(wǎng)絡(luò)、水電等運(yùn)營費(fèi)用，并配備保潔、保安人員。確保各銷售網(wǎng)點(diǎn)具備接待功能。

11、甲方負(fù)責(zé)承擔(dān)項(xiàng)目地營銷中心的設(shè)立、裝修、店面展示及辦公桌椅、辦公設(shè)備、固定電話通訊、有線網(wǎng)絡(luò)、水電等運(yùn)營費(fèi)用，并配備保潔、保安人員。

12、甲方負(fù)責(zé)承擔(dān)項(xiàng)目地外有關(guān)銷售網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)立、裝修、店面展示及辦公桌椅、辦公設(shè)備、固定電話通訊、有線網(wǎng)絡(luò)等運(yùn)營費(fèi)用。確保各銷售網(wǎng)點(diǎn)具備接待功能。

二、乙方權(quán)利和義務(wù)：

1、乙方需由專業(yè)人員組成項(xiàng)目工作小組，制定工作流程，并保證項(xiàng)目小組成員穩(wěn)定，如需更換需報(bào)甲方同意。乙方承擔(dān)參加本項(xiàng)目銷售工作的總監(jiān)、策劃、案場(chǎng)銷售人員的工裝費(fèi)、工資、銷售傭金，甲方免費(fèi)給乙方工作人員提供班車;

2、乙方需與甲方保持緊密聯(lián)系，經(jīng)常與甲方交流。合同履行期間每周乙方與甲方舉行一次基本工作溝通會(huì)，如因?qū)０柑厥庑枨螅曳綄⒁暻樵黾庸ぷ鳒贤〞?huì)。同時(shí)乙方需確保硬件及網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，以便與甲方順利溝通。乙方應(yīng)積極主動(dòng)與第三方協(xié)作單位進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)。

3、乙方負(fù)責(zé)草擬：(1)營銷推廣策略：入市前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析;入市前營銷推廣總體思路;銷售價(jià)格策略;分階段銷售計(jì)劃;(2)乙方負(fù)責(zé)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)銷售管理：銷售組織與控制;銷售培訓(xùn);銷售執(zhí)行，追蹤客戶簽約;銷售控管;客戶反應(yīng)檢討;修正銷售策略。

(3)乙方負(fù)責(zé)在項(xiàng)目宣傳推廣過程中監(jiān)控相關(guān)的平面設(shè)計(jì)(戶外廣告、報(bào)紙廣告、DM、車體廣告等)、現(xiàn)場(chǎng)包裝設(shè)計(jì)(圍墻、展板、看樓通道、導(dǎo)視系統(tǒng)等)、銷售物料設(shè)計(jì)(樓書、折頁、戶型單張、認(rèn)購書等)等工作;

4、乙方所有策劃方案及相關(guān)建議應(yīng)以書面及電子文檔形式向甲方匯報(bào)，并向甲方提交相關(guān)資料，包括營銷程序及營銷人員配備、項(xiàng)目銷售策劃、宣傳推廣計(jì)劃、及落實(shí)情況、不同樓棟樓層戶型的房屋銷售價(jià)格及優(yōu)惠措施、乙方工作人員的作息時(shí)間表及加班計(jì)劃。乙方根據(jù)市場(chǎng)情況，配合推廣公司制定廣告推廣及執(zhí)行計(jì)劃，計(jì)劃方案經(jīng)甲方審核確認(rèn)后，乙方方可執(zhí)行。

5、乙方在雙方合作期間不得以任何形式或手段賄賂甲方工作人員，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)甲方有權(quán)無條件終止本合同，并不支付傭金，由此給甲方造成的損失由乙方承擔(dān)。

6、乙方保證其提供給甲方的任何文件不會(huì)侵犯任何第三方的知識(shí)產(chǎn)權(quán)和其它權(quán)利;

如對(duì)第三方造成侵害的，乙方負(fù)責(zé)承擔(dān)全部侵權(quán)責(zé)任，其侵權(quán)賠償責(zé)任與甲方無關(guān);如給甲方帶來損害的(包括影響甲方樓盤銷售工作等)，甲方有權(quán)單方面解除合同并停止支付傭金，乙方還應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償甲方的損失。

7、承諾自身及派駐現(xiàn)場(chǎng)的銷售人員具備相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)素質(zhì)，合同簽訂后，乙方提供本項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人1名(不駐場(chǎng))，策劃經(jīng)理1名、銷售經(jīng)理1名、案場(chǎng)內(nèi)勤1名以及銷售人員10人，并根據(jù)項(xiàng)目銷售進(jìn)度及甲方要求及時(shí)增加銷售人員。乙方應(yīng)保持團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定，并將名單報(bào)甲方備案。

8、承擔(dān)銷售工作，并按合同約定完成銷售任務(wù)，并負(fù)責(zé)協(xié)助辦理已售物業(yè)的銀行按揭，合同備案等手續(xù)。

9、乙方必須勤勉盡責(zé)的履行工作職責(zé)，如發(fā)生一房兩賣或未詳細(xì)向購房者介紹房屋情況等過錯(cuò)，導(dǎo)致甲方遭受損失及承擔(dān)賠償責(zé)任，則由乙方承擔(dān)甲方因此所遭受的一切損失，甲方可在乙方為領(lǐng)取的傭金中予以直接扣除。

10、協(xié)助甲方同客戶簽訂《認(rèn)購書》、《商品房買賣合同》，并及時(shí)將合同等其他文件資料交付甲方，否則無權(quán)要求甲方結(jié)算傭金。

11、乙方提供銷售報(bào)表給甲方，客戶所繳定金和購房款全部由甲方收取。乙方負(fù)責(zé)客戶按揭材料的催收、審核和收繳，在合同約定期限內(nèi)向一次性付款及分期付款的客戶催收各期房款;負(fù)責(zé)通知按揭貸款客戶按照貸款機(jī)構(gòu)的要求提交申請(qǐng)貸款所需的有關(guān)資料;負(fù)責(zé)在客戶簽訂《商品房買賣合同》的同時(shí)，收齊客戶辦理按揭及產(chǎn)權(quán)等手續(xù)的所有資料;做好與相關(guān)部門(如按揭機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、保險(xiǎn)公司等)的協(xié)調(diào)工作;負(fù)責(zé)與甲方配合，共同完成客戶簽約、結(jié)算等工作，協(xié)助辦理交房手續(xù)等。

12、乙方不得以自己名義與客戶簽訂房屋買賣合同，所有合同由甲方與客戶簽訂，否則甲方可單方解除本合同，對(duì)該部分乙方簽訂合同不計(jì)算乙方業(yè)績，因此造成甲方及第三方損失由乙方承擔(dān)。

13、乙方必須嚴(yán)格按照甲方的書面授權(quán)委托內(nèi)容進(jìn)行銷售工作，不得違背相關(guān)合同條款及乙方承諾，乙方不得從事侵犯甲方合法權(quán)益及有損甲方企業(yè)形象的活動(dòng)，保護(hù)甲方商業(yè)秘密，不得泄露客戶資料，否則由乙方承擔(dān)全部的經(jīng)濟(jì)及法律責(zé)任。

14、乙方應(yīng)遵守甲方售樓現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定及公司的其他管理制度。

15、乙方不包含本項(xiàng)目所有廣告設(shè)計(jì)及相關(guān)平面設(shè)計(jì)方面工作，僅對(duì)推廣方面提出專業(yè)建議 。

16、自乙方進(jìn)場(chǎng)之日起3個(gè)月內(nèi)，甲方不給乙方制定考核任務(wù)，3個(gè)月后經(jīng)雙方協(xié)商，制定符合市場(chǎng)客觀現(xiàn)狀，公平、合理可行的銷售任務(wù)。此階段銷售的房源傭金結(jié)算點(diǎn)數(shù)按完成任務(wù)點(diǎn)數(shù)來結(jié)算。

三、補(bǔ)充說明：

1、乙方在銷售過程中，應(yīng)根據(jù)甲方提供的該項(xiàng)目的特性和狀況向客戶作如實(shí)介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。否則由此給甲方造成損失由乙方承擔(dān)，甲方并可視情解除合同。

2、乙方應(yīng)信守甲方所制定的銷售價(jià)格，非經(jīng)甲方的書面授權(quán)，不得低于銷售單個(gè)物業(yè)底價(jià)銷售，不得擅自給客戶任何形式的折扣。在客戶同意購買時(shí)，乙方應(yīng)按甲、乙雙方確定的付款方式與客戶簽訂合同并協(xié)助甲方收款。

3、乙方不得以甲方的名義從事本合同規(guī)定的事項(xiàng)以外的任何其他活動(dòng)，否則甲方有權(quán)單方面解除本合同并要求乙方承擔(dān)所有給甲方及第三方造成的損失。

4、如甲方實(shí)際建筑完成面積與預(yù)售許可證等政府文件面積不符，以政府審批的面積為準(zhǔn)。

5、乙方在本合同簽訂后 兩個(gè) 月內(nèi)提交附件一所列的相關(guān)成果;在項(xiàng)目開工前及預(yù)

計(jì)發(fā)售前1個(gè)月提交附件二中所列與工地及售樓場(chǎng)所有關(guān)的相關(guān)成果;并按甲方項(xiàng)目推進(jìn)要求提交附件三、附件四所列的相關(guān)成果;

6、若當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)不可抗拒的銷售危機(jī)，導(dǎo)致本合同約定的銷售基價(jià)和銷售任務(wù)在實(shí)際銷售過程中無法實(shí)現(xiàn)時(shí)，雙方應(yīng)當(dāng)友好協(xié)商，根據(jù)實(shí)際情況，另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

第九條 違約責(zé)任

本合同簽署生效后，甲、乙雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守本合同，合作期間，任何一方如出現(xiàn)單方無告知情況下終止或解除本合同，嚴(yán)重違約致使本合同無法繼續(xù)履行等違約事項(xiàng)，須按人民幣伍拾 萬元向?qū)Ψ街Ц哆`約金，守約方保留取得其依據(jù)本合同本應(yīng)取得，但由于違約方違約而無法取得其相應(yīng)收益的權(quán)利。

一、甲方違約責(zé)任

1、合同履行期間，若甲方無故單方面終止或者變更本合同，甲方應(yīng)當(dāng)賠償乙方損失。

2、如甲方逾期支付乙方銷售傭金、銷售溢價(jià)提成，自甲方超過本合同約定時(shí)間起至實(shí)際支付之日止，甲方應(yīng)按每日應(yīng)付款項(xiàng)的萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付逾期滯納金。

3、如甲方違約導(dǎo)致合同無法履行，乙方有權(quán)解除《銷售合同》，甲方在收到乙方解除合同通知書之日起三十個(gè)工作日內(nèi)，按乙方實(shí)際完成的銷售面積計(jì)算傭金。

二、乙方違約責(zé)任：

1、若乙方單方面終止或變更本合同，甲方有權(quán)取消乙方的銷售權(quán).乙方已產(chǎn)生的銷售傭金，甲方須據(jù)實(shí)結(jié)付。

2、由于乙方自身的原因，未按合同約定及甲乙雙方會(huì)議或其它書面形式約定的時(shí)間完成工作內(nèi)容、提交工作成果的，逾期超過三天，甲方有權(quán)以書面通知形式單方解除合同，并由乙方承擔(dān)此給甲方造成的損失。

3、 如乙方的營銷策劃方案或其他方案經(jīng)反復(fù)調(diào)整3次后仍然得不到甲方的書面確認(rèn)，則甲方有權(quán)單方面終止合同。

4、乙方出現(xiàn)下列情形之一的，視為乙方嚴(yán)重違約：

(1)隱瞞、夸大或者縮小項(xiàng)目銷售情況，向甲方提供虛假的銷售報(bào)表;

(2)利用委托工作便利，泄露甲方的知識(shí)產(chǎn)權(quán)、商業(yè)秘密(包括但不限于客戶資料、銷售底價(jià)等);

(3)不按合同約定配置相關(guān)銷售人員或乙方相關(guān)工作人員嚴(yán)重懈怠，玩忽職守，嚴(yán)重影響甲方對(duì)外形象;發(fā)生上述行為，經(jīng)甲方督促仍不改正，甲方有權(quán)單方解除合同，并有權(quán)追究因乙方違約給甲方造成的其他損失。

5、如乙方在銷售期間，擅自調(diào)整價(jià)格，擾亂市場(chǎng)秩序，對(duì)甲方造成惡劣影響的，甲方可根據(jù)合同約定單方解除合同，乙方應(yīng)在接甲方通知3日起退出銷售場(chǎng)地，并交付全部相關(guān)資料，所造成損失由乙方全部承擔(dān)，乙方應(yīng)得收益將不予支付。

6、乙方未經(jīng)甲方同意私自收取客戶所繳定金、購房款或私自以自身名義與客戶簽訂合同，或私自留存合同文件，甲方可單方解除合同，乙方應(yīng)在接甲方通知3日內(nèi)退出銷售場(chǎng)地，并交付全部相關(guān)資料及錢款，乙方應(yīng)得收益將不予支持。

第十條 爭(zhēng)議的解決方式

凡因執(zhí)行本合同產(chǎn)生的一切爭(zhēng)議，雙方應(yīng)盡協(xié)商解決;協(xié)商不成，雙方均有權(quán)向本合同委托項(xiàng)目所在地人民法院提出訴訟。

第十一條 合同生效

1、本合同書自雙方簽字蓋章之日起生效。

2、本合同所有附件，一并由雙方簽字、蓋章確認(rèn)，本合同與本合同之附件為不可分割的完整組成部分，具有同等法律效力。

3、本合同未盡事宜，由雙方協(xié)商確定，并另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

4、本合同壹式肆份，甲、乙雙方各執(zhí)貳份，具有同等法律效力。

甲方(蓋章)： 乙方(蓋章)：

法定代表委托人：

簽約時(shí)間： 年 月 日 法定代表委托人： 簽約時(shí)間： 年 月 日

銷售合同模板3

甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，在自愿、公平的基礎(chǔ)上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》，就乙方銷售甲方 某某 系列產(chǎn)品達(dá)成如下協(xié)議：

一、權(quán)及方式

1、甲方授予乙方在 區(qū)域內(nèi)銷售某某產(chǎn)品的獨(dú)家銷售權(quán);

2、期間，甲方保留直接銷售的權(quán)利，甲方直接銷售產(chǎn)品的主要范圍限于：裝飾公司及裝飾隊(duì)伍、設(shè)計(jì)單位客戶資源、設(shè)計(jì)師客戶資源、大型客戶、定做客戶。甲方直接銷售產(chǎn)品的價(jià)格同樣不低于甲方指導(dǎo)價(jià)格;

3、乙方在期間必須以自己的名義開展業(yè)務(wù)活動(dòng)，不得以甲方名義從事任何行為，否則造成甲方的損失由乙方承擔(dān)。

二、甲、乙雙方的權(quán)利和義務(wù)

(一)甲方的權(quán)利和義務(wù)

1、甲方保證乙方在 區(qū)域內(nèi)的獨(dú)家銷售權(quán)，甲方向乙方提供特許授權(quán)證書以及銅牌，乙方必須將其放置在產(chǎn)品銷售的醒目位置;

2、甲方對(duì)乙方的工作人員進(jìn)行培訓(xùn)以及向乙方提供必要的培訓(xùn)材料。

3、甲方根據(jù)乙方銷售情況向乙方提供價(jià)目表、廣告宣傳圖片及經(jīng)銷輔助材料等。

4、甲方向乙方提供樣品 平米，甲方所品應(yīng)達(dá)到樣品的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

5、在乙方銷售量連續(xù) 個(gè)月低于 平米時(shí)，甲方有權(quán)解除乙方的銷售權(quán)并終止合同。

(二)乙方的權(quán)利和義務(wù)

1、乙方須向甲方支付獨(dú)家銷售保證金人民幣 元 ;

2、乙方在取得甲方提供的樣品后，須向甲方提供樣品押金人民幣 元，當(dāng)乙方銷售總量超過200平米后，乙方有權(quán)要求甲方返還樣品押金。

3、乙方應(yīng)保證月最低銷售量不低于 平米，年最低銷售量不低于 平米，

4、乙方應(yīng)當(dāng)向甲方提供加蓋乙方公章的營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)負(fù)責(zé)人身份證、稅務(wù)登記證復(fù)印件。

三、激勵(lì)條款

為激勵(lì)乙方開拓所區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)，如乙方每年銷售量超過400平米，甲方獎(jiǎng)勵(lì)乙方10平米普通型平板。

四、競(jìng)爭(zhēng)禁止條款

1、乙方在合同期內(nèi)和合同期滿后一年內(nèi)，均不得或銷售與本合同約定的產(chǎn)品相同或類似的其他產(chǎn)品。更不得制造本合同約定的銷售產(chǎn)品或類似于本合同約定的銷售產(chǎn)品;

若乙方違反此條款規(guī)定，甲方有權(quán)取消乙方的銷售權(quán)并解除合同。且乙方需按照在甲乙雙方合同期內(nèi)(包括續(xù)簽合同的合同期內(nèi))產(chǎn)品的所有銷售額的10%的比例的金額賠償給甲方。賠償應(yīng)首先從乙方的銷售保證金中扣除。

五、保密條款

1、甲方不得將乙方銷售單價(jià)、銷售額、客戶或其他乙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)保密的信息泄露給無關(guān)第三人;

2、乙方不得將所知道有關(guān)甲方營業(yè)方法或者其他甲方認(rèn)為應(yīng)保密的信息泄露給無關(guān)第三人;

3、乙方不得向第三人提及雙方合作事宜。

六、價(jià)格條款

(一)甲方的供貨價(jià)格

1、甲方的供貨價(jià)格為甲方倉庫或甲方指定地點(diǎn)的提貨價(jià)格;

2、普通平板價(jià)格為580元/平米、起伏型價(jià)格為680元/平米、定做平板價(jià)格為1300元/平米;

3、若調(diào)整供貨價(jià)格，甲方應(yīng)提前七天通知乙方。

(二)乙方的銷售價(jià)格

1、乙方須嚴(yán)格按照甲方最低銷售指導(dǎo)價(jià)格進(jìn)行銷售，若乙方擅自降低銷售價(jià)格，甲方有權(quán)對(duì)乙方進(jìn)行處罰：首次發(fā)現(xiàn)，甲方對(duì)乙方進(jìn)行警告并處_元罰款;若再次發(fā)現(xiàn)，甲方有權(quán)解除乙方銷售權(quán)并沒收其獨(dú)家銷售保證金;

2、乙方單次(一次定貨單)銷售50平米以上，乙方可以在征得甲方同意的基礎(chǔ)上適當(dāng)降低銷售價(jià)格，但對(duì)最終銷售價(jià)格必須予以保密;

4、甲方指導(dǎo)價(jià)作為合同附件予以提供，如調(diào)整指導(dǎo)價(jià)，甲方需提前 天通知乙方。

七、物流條款

(一)定貨

1、乙方與客戶達(dá)成一致，乙方將定貨清單傳真或郵件至甲方指定員工。定貨清單包括但不限于以下內(nèi)容：產(chǎn)品規(guī)格、數(shù)量、銷售單價(jià)、銷售合價(jià)、需供貨的時(shí)間;由乙方授權(quán)代表人簽字;

2、甲方確認(rèn)貨源后將確認(rèn)清單回傳或郵件至乙方，確認(rèn)清單包括但不限于以下內(nèi)容：產(chǎn)品規(guī)格、數(shù)量、供貨單價(jià)、供貨合價(jià)、供貨時(shí)間;由甲方授權(quán)代表人簽字;

3、定貨須采用書面形式，包括傳真、郵件等形式。甲方不接受口頭、電話、短信等非書面形式的訂單。

4、雙方如更換授權(quán)代表人，需提前 天通知對(duì)方。否則，由變更方承擔(dān)給造成的一切損失。

(二)付款

1、甲方確認(rèn)后，乙方按照甲方確認(rèn)清單上的合價(jià)以及甲乙雙方約定的付款方式將貨款通過現(xiàn)金交付或者銀行轉(zhuǎn)帳的方式遞交甲方，甲方收到后立即確認(rèn);

2、甲乙雙方具體付款方式另行書面約定;

3、乙方必須嚴(yán)格按照雙方約定的付款方式付款。否則，甲方不承擔(dān)乙方不按約定付款方式付款導(dǎo)致的任何資金風(fēng)險(xiǎn)或損失。

(三)提貨

1、乙方按照甲方確認(rèn)清單上注明的時(shí)間到甲方倉庫或指定地點(diǎn)提貨。甲乙雙方工作人員共同對(duì)提貨單項(xiàng)目予以檢查并確認(rèn)。貨物與確認(rèn)清單型號(hào)、尺寸、品質(zhì)不符者，乙方必須在檢查中予以當(dāng)場(chǎng)提出，甲方必須當(dāng)場(chǎng)更正。貨物一經(jīng)乙方檢查、確認(rèn)、裝車?yán)?，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)由乙方承擔(dān);

2、乙方款到甲方后盡量當(dāng)日提貨。若貨源緊張或貨源不足，甲乙雙方提前約定提貨時(shí)間。

八、終止條款

注：應(yīng)明確約定在何種情況下一方可以終止合同，并要求對(duì)方承擔(dān)責(zé)任。

九、合同爭(zhēng)議解決方式

如因本合同發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方應(yīng)友好協(xié)商，協(xié)商不成訴至甲方所在地法院解決。

十、本合同有效期為一年，自 至 止。

十一、本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

甲方：(蓋章) 乙方：(蓋章)

法定代表人：(簽字) 法定代表人：(簽字)

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理

一、引言

以2004年8月31日為分水嶺，我國的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期，隨著國家經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的變化，圍繞著行業(yè)是否有“泡沫”，業(yè)內(nèi)、業(yè)外爭(zhēng)論的此起彼伏、沸沸揚(yáng)揚(yáng)，結(jié)果還是迎來了以“土地施行招、拍、掛”和非常嚴(yán)厲控制措施的“協(xié)議轉(zhuǎn)讓”，迎來了中國人民銀行121號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)更為嚴(yán)格地貸款規(guī)定和銀行利率的增調(diào)，迎來了一系列規(guī)范建設(shè)行為，提高行業(yè)自律水平要求的政策。業(yè)內(nèi)的“一個(gè)前提、兩條鏈”都出現(xiàn)了與以往區(qū)別很大的變化，風(fēng)險(xiǎn)因素不斷增多，風(fēng)險(xiǎn)存在于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程，使中小房地產(chǎn)企業(yè)更是處于極為艱難的處境。因此，加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理，保證項(xiàng)目目的、目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)突出包圍、穩(wěn)步發(fā)展的關(guān)鍵過程。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析

風(fēng)險(xiǎn)是在特定的客觀條件下，在特定的期間內(nèi)，那些可能發(fā)生的結(jié)果之間的差異程度，實(shí)際上就是實(shí)際結(jié)果與計(jì)劃結(jié)果的變動(dòng)程度，這種變化程度越大，所謂的風(fēng)險(xiǎn)就越大。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上是開發(fā)商實(shí)施開發(fā)過程中固有的風(fēng)險(xiǎn)，在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、項(xiàng)目的定位風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位包括項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，都是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告做出的，是指導(dǎo)項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營銷策劃方案等前期工作的依據(jù)?？梢哉f，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位確定以后，基本上就敲定了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營銷推廣方案，就決定了項(xiàng)目的銷售前景，一旦市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，項(xiàng)目的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤，是后期無法或者是非常困難彌補(bǔ)的風(fēng)險(xiǎn)，也是項(xiàng)目開發(fā)過程中，最大的風(fēng)險(xiǎn)，屬項(xiàng)目建設(shè)的決策性失誤風(fēng)險(xiǎn)，按照風(fēng)險(xiǎn)影響范圍劃分屬于總體風(fēng)險(xiǎn)（決策風(fēng)險(xiǎn)），從某種程度上講，其結(jié)果也是不可管理風(fēng)險(xiǎn)。

2、項(xiàng)目的投資支持能力風(fēng)險(xiǎn)?！俄?xiàng)目可行性研究報(bào)告》出臺(tái)前后，由于對(duì)市場(chǎng)定位的認(rèn)識(shí)模糊或者自相矛盾；或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對(duì)企業(yè)資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計(jì)，或者項(xiàng)目成本分析存在著嚴(yán)重的失誤；或者沒有吃透國家和地方政府的行業(yè)政策，對(duì)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境把握的不準(zhǔn)；或者是成本過程控制嚴(yán)重失控（突發(fā)性事件）、意外因素過多等等原因，導(dǎo)致的項(xiàng)目資金支付能力達(dá)不到計(jì)劃要求，給項(xiàng)目建設(shè)造成的風(fēng)險(xiǎn)（可控制風(fēng)險(xiǎn)和決策風(fēng)險(xiǎn)）。

3、項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。包括：在項(xiàng)目決策階段由于經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析失誤，出現(xiàn)品質(zhì)與價(jià)格矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問題；在設(shè)計(jì)階段，向設(shè)計(jì)提出違反設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，特別是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求，又通過“關(guān)系”關(guān)照通過造成的“投機(jī)性”質(zhì)量問題；施工階段，從業(yè)人員對(duì)設(shè)計(jì)知識(shí)認(rèn)識(shí)有重大錯(cuò)誤，擅自改變?cè)O(shè)計(jì)造成的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)；施工管理過程中，不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過程的跟蹤檢查處理，對(duì)一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全，特別是一些雖不影響結(jié)構(gòu)安全，但對(duì)正常使用功能有嚴(yán)重影響的問題，處理不及時(shí)，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質(zhì)量“隱患”（實(shí)際上就是“質(zhì)量通病”造成的糾紛）；交房實(shí)物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實(shí)物質(zhì)量”問題等，因“質(zhì)量”問題造成的糾紛沖突形成的風(fēng)險(xiǎn)（可控制風(fēng)險(xiǎn)）。

4、項(xiàng)目的合約履行能力風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目運(yùn)作和建設(shè)過程中，涉及土地轉(zhuǎn)讓、融資、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、工程地質(zhì)勘察、設(shè)計(jì)與勘察設(shè)計(jì)成果審核、招標(biāo)、施工、材料設(shè)備供應(yīng)、質(zhì)量檢測(cè)、銷售委托、購房等合同或協(xié)議簽約、履約過程，由于項(xiàng)目的一次性（不可重復(fù)性）特點(diǎn)，建設(shè)周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，如果在關(guān)鍵的過程出現(xiàn)控制失誤，那將給項(xiàng)目造成相當(dāng)大的麻煩。比如，在目前土地供應(yīng)體制和貸款政策條件下，尋找土地、找尋資金是企業(yè)試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法，有時(shí)候在“饑不擇食”的景況下，可能會(huì)因“省略過程”不慎跌入“陷阱”。

5、項(xiàng)目建設(shè)的“創(chuàng)新”風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，使項(xiàng)目建設(shè)的土地、資金條件比過去任何時(shí)候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，追求計(jì)劃利潤，獲得既定利益是非常有必要的。這種情形下，為了服務(wù)目的，追求項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目的“差異性”，選擇自己企業(yè)不熟悉或者認(rèn)識(shí)尚不足以完成追求的“創(chuàng)新”，也是極具風(fēng)險(xiǎn)的，更何況正常地創(chuàng)新本身就是有風(fēng)險(xiǎn)的。

6、項(xiàng)目的“政府”風(fēng)險(xiǎn)?！罢憋L(fēng)險(xiǎn)多發(fā)生在政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在，對(duì)于企業(yè)來說，主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機(jī)性過程、對(duì)政策不理解的盲目性過程失誤。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，企業(yè)必須掌握相關(guān)地法律為：《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地法》、《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》等；必須掌握地法規(guī)為：《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l理》等。必須掌握對(duì)于相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)充、操作的部門規(guī)章和規(guī)范性文件和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。

三、開發(fā)商項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容

風(fēng)險(xiǎn)管理是通過風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，并在此基礎(chǔ)上優(yōu)化組合各種風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施有效控制和妥善處理風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致后果，期望達(dá)到以最少成本獲得最大安全保證的目標(biāo)。風(fēng)險(xiǎn)管理的主體是企業(yè)決策層，其核心是選擇最佳風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)管理的組合，目的是實(shí)現(xiàn)最大安全保障效能。因此，開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)管理的主要內(nèi)容為：

1、合理界定項(xiàng)目覆蓋的范圍，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目范圍變動(dòng)的控制，將項(xiàng)目的任務(wù)細(xì)分的更具體、更明確、更嚴(yán)密、更便于控制，以免遺漏而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。

2、合理確定項(xiàng)目管理目標(biāo)，在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下，按照項(xiàng)目《經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析報(bào)告》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》提供的依據(jù)，用科學(xué)的方法和態(tài)度進(jìn)行項(xiàng)目決策，確定項(xiàng)目目標(biāo)，避免出現(xiàn)決策失誤風(fēng)險(xiǎn)。

3、編制《項(xiàng)目管理規(guī)劃》，對(duì)項(xiàng)目工作進(jìn)行結(jié)構(gòu)分解，對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)影響因素進(jìn)行深入細(xì)致的識(shí)別、分析和評(píng)價(jià)，按照一般規(guī)律拿出解決問題、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法、措施，用《項(xiàng)目管理規(guī)劃》指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)，指導(dǎo)項(xiàng)目的計(jì)劃管理。

4、根據(jù)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的外部環(huán)境情況，堅(jiān)持“事前控制”、“事中控制”的原則，對(duì)實(shí)施過程中的風(fēng)險(xiǎn)因素，比照《項(xiàng)目管理規(guī)劃》給定的方法、措施進(jìn)行適應(yīng)性、符合性識(shí)別、分析（評(píng)估或測(cè)算）、評(píng)價(jià)，實(shí)事求是地給予適當(dāng)?shù)?、合理的調(diào)整、優(yōu)化組合各種風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)，擬訂應(yīng)對(duì)措施，設(shè)法消除、緩和、轉(zhuǎn)化、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，避免過程控制風(fēng)險(xiǎn)。

5、強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理的計(jì)劃手段，把可以管理的風(fēng)險(xiǎn)分解到各個(gè)不同的過程，對(duì)計(jì)劃要求的基本目標(biāo)、基本原則、基本要求必須給予滿足，搞好風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控。過程中，利用動(dòng)態(tài)管理，合理配備資源，按照目標(biāo)管理、節(jié)點(diǎn)考核、專業(yè)監(jiān)督的方法，減少項(xiàng)目執(zhí)行過程中不確定因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化成顯性風(fēng)險(xiǎn)的可能。

6、合理組織結(jié)構(gòu)，明確崗位職責(zé)，理順管理關(guān)系、反饋關(guān)系，建立項(xiàng)目的溝通職能，在項(xiàng)目管理內(nèi)部以及與建設(shè)相關(guān)的各方接口，特別是在經(jīng)常出現(xiàn)誤解和矛盾的職能和組織間接口，為風(fēng)險(xiǎn)管理提供信息保障。

7、加強(qiáng)合同契約的管理。及時(shí)溝通信息，消除履約過程的不穩(wěn)定、不信任影響，圍繞項(xiàng)目的最大利益（計(jì)劃利潤），按照不同階段的工作重點(diǎn)，按照合同約定內(nèi)容開展工作，避免沖突造成的履約風(fēng)險(xiǎn)，控制建設(shè)成本；利用現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)已知風(fēng)險(xiǎn)通過合同分解、索賠和反索賠等手段，進(jìn)行回避或風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。

8、在項(xiàng)目內(nèi)部加強(qiáng)實(shí)施行為的監(jiān)督管理（制度管理），避免因人為因素造成的風(fēng)險(xiǎn)。強(qiáng)化財(cái)務(wù)監(jiān)督和計(jì)劃實(shí)施的專業(yè)監(jiān)督，強(qiáng)化企業(yè)規(guī)章制度、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作流程的執(zhí)行情況監(jiān)督，對(duì)計(jì)劃執(zhí)行情況及時(shí)跟蹤檢查，及時(shí)向決策層提供修改計(jì)劃的依據(jù)，向計(jì)劃實(shí)施層提示計(jì)劃執(zhí)行的偏離情況，對(duì)預(yù)料中的風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行有效的控制和管理。

四、開發(fā)商規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議

1、建立或附設(shè)企業(yè)經(jīng)常性信息收集和處理機(jī)構(gòu)，研究國家和區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策，對(duì)本地區(qū)各個(gè)區(qū)（段）域的規(guī)劃、土地、項(xiàng)目（包括在建和意向）、適宜項(xiàng)目情況，做及時(shí)、準(zhǔn)確的分析，為企業(yè)經(jīng)營決策提供準(zhǔn)確依據(jù)。經(jīng)常性從容分析，比較臨時(shí)“抱佛腳”分析的依據(jù)和理由會(huì)更豐富；合理安排資源，把“功夫”下在事前，在時(shí)間管理象限里，開展“重要而不緊急”的工作，肯定比做“重要又緊急”的工作會(huì)從容、更周密，提供的決策依據(jù)會(huì)更科學(xué)，規(guī)避決策依據(jù)錯(cuò)誤造成風(fēng)險(xiǎn)的能力會(huì)更強(qiáng)。

2、合理配備具備基本崗位技能和知識(shí)的營銷、開發(fā)、技術(shù)工作人員，加強(qiáng)崗位技能培訓(xùn)，提高綜合知識(shí)能力，提高風(fēng)險(xiǎn)的分析、識(shí)別、評(píng)價(jià)能力，培養(yǎng)知識(shí)面寬、具有科學(xué)態(tài)度又有主動(dòng)工作熱情的“研發(fā)”隊(duì)伍，結(jié)合企業(yè)文化建設(shè)，結(jié)合企業(yè)規(guī)章制度制定，用支持、鼓勵(lì)、監(jiān)督、檢查、改進(jìn)等方法，把企業(yè)產(chǎn)品的研發(fā)作為“龍頭”對(duì)待。

3、由于決策失誤所造成“決策風(fēng)險(xiǎn)后果”的嚴(yán)重性，企業(yè)決策層必須有合理知識(shí)結(jié)構(gòu)的高級(jí)經(jīng)營、技術(shù)管理人員組成，必須具備一定的本行業(yè)專業(yè)、綜合知識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、判斷、處理能力，有計(jì)劃、組織、溝通、協(xié)調(diào)能力，熟悉行業(yè)工作的基本規(guī)律，了解國家及地方政府相關(guān)行政主管部門頒布的法律法規(guī)、規(guī)范性文件規(guī)定。簡(jiǎn)單地說就是會(huì)經(jīng)營、懂管理、知法規(guī)，唯如此才可能避免投機(jī)、政策、擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)，才可能妥當(dāng)?shù)靥幚盹L(fēng)險(xiǎn)造成的后果。

4、積極推進(jìn)企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè)，逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理，制定適應(yīng)于ISO9000：2000族質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、和工作流程，建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序，用質(zhì)量管理的八項(xiàng)原則（①以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)；②領(lǐng)導(dǎo)作用；③全員參與；④過程方法；⑤管理的系統(tǒng)方法；⑥持續(xù)改進(jìn)；⑦基于事實(shí)的決策方法；⑧與供方互利的關(guān)系。）規(guī)范企業(yè)管理行為，真正地實(shí)現(xiàn)工作質(zhì)量的提高。用管理體系管理，用工作標(biāo)準(zhǔn)、程序、制度規(guī)范職業(yè)行為，使工作有依據(jù)，效果有證明，追究有線索，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

5、加強(qiáng)企業(yè)從業(yè)人員的現(xiàn)行法律法規(guī)和企業(yè)規(guī)章制度的學(xué)習(xí)，及時(shí)掌握國家及地方政府在本行業(yè)的部門規(guī)章、規(guī)范性文件、強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，了解政策規(guī)定，提高“違法、違規(guī)”行為的識(shí)別能力，規(guī)避“政策風(fēng)險(xiǎn)”，避免出現(xiàn)投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、政府風(fēng)險(xiǎn)（按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》處罰）。

6、加強(qiáng)項(xiàng)目的招標(biāo)管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招標(biāo)過程中，準(zhǔn)確核定標(biāo)的，利用競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)格、供求機(jī)制，合理制定工期、質(zhì)量、造價(jià)、安全投標(biāo)的條件，為項(xiàng)目合同管理營造工作質(zhì)量環(huán)境；在合同契約簽訂的過程中，善于利用法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)可管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合法的消除、緩和、轉(zhuǎn)移；在合同契約的履行過程中，合理應(yīng)用《合同法》、《建筑法》和其他法規(guī)規(guī)定，利用風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)、財(cái)務(wù)手段，將“承包商風(fēng)險(xiǎn)”、“業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)”、“供應(yīng)商風(fēng)險(xiǎn)”、“擔(dān)保方風(fēng)險(xiǎn)”進(jìn)行有效的控制。決不允許在過程中因出現(xiàn)“違規(guī)”或“違約”現(xiàn)象而導(dǎo)致“意外”風(fēng)險(xiǎn)失控。

7、利用計(jì)劃管理、目標(biāo)管理、過程監(jiān)督、節(jié)點(diǎn)考核等技術(shù)手段，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理過程實(shí)施“事前”“事中”的有效控制。在編制計(jì)劃時(shí)，就對(duì)風(fēng)險(xiǎn)存在的種類、影響的范圍、時(shí)間、效果進(jìn)行識(shí)別、分析、評(píng)價(jià)，按照一般規(guī)律制定規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、分解風(fēng)險(xiǎn)、控制風(fēng)險(xiǎn)的措施、辦法；在實(shí)施過程中，就風(fēng)險(xiǎn)的客觀性、不確定性、可變性、相對(duì)性、同利益的對(duì)稱性影響，加強(qiáng)計(jì)劃的監(jiān)督，按照目標(biāo)管理、節(jié)點(diǎn)考核的原則，及時(shí)組織實(shí)施效果的評(píng)價(jià)考核，用實(shí)事求是的態(tài)度，科學(xué)地調(diào)整計(jì)劃和應(yīng)對(duì)措施，及時(shí)總結(jié)、關(guān)閉階段性管理目標(biāo)，是保證風(fēng)險(xiǎn)管理達(dá)到既定目標(biāo)的有效途徑。

8、重視“過程控制”，加強(qiáng)關(guān)鍵部位和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管理，消除“質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)”、“協(xié)議、契約履行風(fēng)險(xiǎn)”的影響。在策劃、決策階段，正確把握行業(yè)發(fā)展的規(guī)律，客觀地進(jìn)行項(xiàng)目可行性評(píng)估、建設(shè)環(huán)境評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析，準(zhǔn)確進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和企業(yè)投資支持能力分析，正確決定項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、品質(zhì)定位，合理確定投資額度，避免出現(xiàn)品質(zhì)與投入矛盾的風(fēng)險(xiǎn)；在設(shè)計(jì)階段，堅(jiān)持按照產(chǎn)品的市場(chǎng)定位要求、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求監(jiān)督設(shè)計(jì)，進(jìn)行設(shè)計(jì)評(píng)審，把投資控制（一般占項(xiàng)目產(chǎn)品投資的90%--95%）的最關(guān)鍵一步控制好;在招標(biāo)、簽訂合同階段，準(zhǔn)確編制標(biāo)的，合理把握投標(biāo)優(yōu)惠條件，簽訂一個(gè)有效且有利的協(xié)議（合同），作好投資控制的關(guān)鍵的第二步（一般占項(xiàng)目產(chǎn)品投資的5%--!0%）；在項(xiàng)目實(shí)施階段，加強(qiáng)“投資、質(zhì)量、工期、安全”控制，加強(qiáng)“合同、信息”管理，強(qiáng)化建設(shè)過程與項(xiàng)目相關(guān)單位的關(guān)系協(xié)調(diào)，對(duì)關(guān)鍵部位和容易產(chǎn)生“質(zhì)量通病”、對(duì)結(jié)構(gòu)和使用功能有影響、對(duì)投資、小區(qū)環(huán)境質(zhì)量有重要影響的過程加強(qiáng)監(jiān)督，把實(shí)施過程的風(fēng)險(xiǎn)作有效的控制。

9、重視項(xiàng)目完成過程中階段性工作（過程、活動(dòng)）、實(shí)施結(jié)果的評(píng)價(jià)考核，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、關(guān)閉階段性計(jì)劃，為企業(yè)正確認(rèn)識(shí)自身的管理水平和下步工作持續(xù)改進(jìn)創(chuàng)造基礎(chǔ)。階段性工作的考核評(píng)定有項(xiàng)目管理層組織進(jìn)行，也可以由職能主管領(lǐng)導(dǎo)組織分階段或者按照計(jì)劃的節(jié)點(diǎn)控制目標(biāo)進(jìn)行，考核的內(nèi)容是計(jì)劃的節(jié)點(diǎn)控制目標(biāo)完成管理情況和階段性目標(biāo)完成情況，考核的結(jié)果是決定是否調(diào)整計(jì)劃、調(diào)整目標(biāo)，是否決定關(guān)閉階段性管理任務(wù)。項(xiàng)目管理考核評(píng)價(jià)的主體是企業(yè)管理層或者是組織結(jié)構(gòu)中的部分，考核評(píng)價(jià)的對(duì)象是項(xiàng)目管理層（主要是項(xiàng)目經(jīng)理），考核的內(nèi)容是按照《項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書》規(guī)定的目標(biāo)和指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施情況（包括節(jié)點(diǎn)關(guān)閉情況）、項(xiàng)目管理水平、管理績效進(jìn)行終結(jié)評(píng)價(jià)，確認(rèn)階段性考核的結(jié)果，確認(rèn)最終結(jié)果，確認(rèn)項(xiàng)目管理組織（項(xiàng)目部）的職能是否具備“解體”。