導語：如何才能寫好一篇房地產管理法實施細則，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    現將《山東省房地產開發(fā)企業(yè)資質管理實施細則》（以下簡稱《實施細則》）印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。

    一、認真貫徹執(zhí)行《實施細則》，從嚴審批，嚴格把關

    該《實施細則》是根據建設部令77號《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》起草的，對原《山東省房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》（魯建房發(fā)〔1997〕157號文）做了較大修改、調整和完善，對開發(fā)企業(yè)的注冊資金、經營業(yè)績、開發(fā)實力、質量水平、人員素質等都提出了更高的要求。今后新設立的開發(fā)企業(yè)一律按《實施細則》執(zhí)行，對現有開發(fā)企業(yè)要按照《實施細則》進行審查，實事求是地核定資質等級。

    為解決我省房地產開發(fā)企業(yè)數量多，規(guī)模小，競爭力不強的問題，各市地在審核和新批房地產開發(fā)企業(yè)時要實行總量控制，要對照《實施細則》規(guī)定重新清理檢查開發(fā)企業(yè)，重點核查注冊資金、竣工房屋銷售率、綜合驗收合格率、優(yōu)良品率、質量投訴率、質量投訴處結率等內容。要求逐項核查，從嚴把關，爭取使全省房地產企業(yè)總數減少10％左右。為了把審查換證工作做扎實，各市地按魯建房字〔2000〕16號文件要求認真清理房地產開發(fā)企業(yè)，規(guī)范企業(yè)經營行為，目前正在進行的清理檢查工作適當延長，前文所述的檢查內容須在明年3月份前完成并上報省建設廳。

    二、切實做好資質管理的銜接并軌工作

    （一）資質標準的銜接?！秾嵤┘殑t》在充分吸收部資質管理規(guī)定和老的省資質管理規(guī)定的基礎上，增加了竣工房屋銷售率、綜合驗收合格率、優(yōu)良品率、持有崗位資格證書人員、質量投訴率、質量投訴處結率和品牌小區(qū)等內容，目的就是為了進一步規(guī)范房地產開發(fā)經營行為，全面提高房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)經營管理水平。因此，要求各地建設行政主管部門仔細研究政策標準，從嚴把握，促進開發(fā)管理工作再上新臺階。

    （二）資質等級的銜接。此次開發(fā)資質審批定級有了較大變化，《實施細則》設定了暫定資質，屬于新設立的房地產開發(fā)企業(yè)申請資質都必須從暫定資質開始，然后根據注冊資金、開發(fā)年限、業(yè)績、技術實力等情況，逐步定級升級。同時，《實施細則》取消了項目資質。各地建設主管部門在具體實施時，要吃透政策界限，避免實施操作過程中出現失誤。

    （三）資質審批的銜接?！秾嵤┘殑t》給各設區(qū)的市下放了部分資質審批權限，規(guī)定“濟南、青島兩市所屬企業(yè)的三級資質、四級資質、五級資質、暫定資質和其他設區(qū)城市所屬企業(yè)的四級資質、五級資質、暫定資質，由省建設廳分別委托濟南、青島兩市和其他設區(qū)城市建設主管部門審批，報省建設廳備案后發(fā)證。”但是，為了實現開發(fā)企業(yè)總量控制，《實施細則》又要求“每年各市地根據開發(fā)量和房地產開發(fā)企業(yè)現狀等情況上報年度四級資質、五級資質、暫定資質（濟南、青島加報三級資質）審批計劃，省建設廳進行平衡后下達指標計劃，實行總量控制。每年省建設廳根據下達的指標計劃將資質證書統一編號加蓋省建設廳公章后發(fā)給各市地，由市地主管部門具體審批填發(fā)并報省建設廳備案，省建設廳接到備案后20日內無疑義生效?！?/p>

    （四）資質年檢的銜接。資質年檢同資質審批是相對應的，由資質審批發(fā)證部門進行。具體年檢時，一級資質房地產開發(fā)企業(yè)由省建設行政主管部門初檢后報建設部年檢。二、三級資質的房地產開發(fā)企業(yè)由設區(qū)的市建設主管部門（三級資質濟南、青島除外）初檢后，報省建設行政主管部門年檢；中央駐魯單位、省直部門和名稱冠以“山東”、“齊魯”字樣開發(fā)企業(yè)，由省建設行政主管部門年檢。濟南、青島市所屬企業(yè)的三級資質、四級資質、五級資質、暫定資質和其他設區(qū)城市所屬企業(yè)的四級資質、五級資質、暫定資質，由縣、市（區(qū)）建設主管部門初檢，分別報濟南、青島市或其他設區(qū)城市建設主管部門年檢，年檢后報省建設廳備案。

    （五）改制企業(yè)的資質銜接。根據黨的十五大提出的改革任務和省委、省政府的有關文件精神，為進一步放開搞活中小企業(yè)，轉換企業(yè)經營機制、調整和完善所有制結構，探索公有制實現形式的多樣化，各地已逐步開始對有條件的房地產開發(fā)企業(yè)進行產權制度改革，為銜接好改制企業(yè)的資質等級核定和換證工作，對原為二級及二級以下資質等級的房地產開發(fā)企業(yè)，改制后因注冊資金、有職稱的專業(yè)管理人員數量和開發(fā)業(yè)績達不到新標準相應等級要求的企業(yè)，要提供改制文件和《企業(yè)產權交易報告書》，經市地建設主管部門核實后，報省建設廳審核，一律換發(fā)《暫定資質證書》，證書有效期2年?！稌憾ㄙY質證書》有效期滿，可根據其注冊資本、有職稱的專業(yè)管理人員數量和開發(fā)業(yè)績，對照新標準，核定等級，換發(fā)相應等級的《資質證書》。

    三、加大開發(fā)企業(yè)開發(fā)經營的執(zhí)法處罰力度，促進行業(yè)持續(xù)快速健康發(fā)展

    此次《實施細則》依據國家《城市房地產開發(fā)經營管理條例》和部資質管理規(guī)定制定了一系列規(guī)范開發(fā)經營行為的處罰條款，對開發(fā)企業(yè)超資質等級承擔房地產開發(fā)項目、隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質證書、涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書、工程質量低劣、發(fā)生重大工程質量安全事故、有嚴重爛尾工程、不按照規(guī)定發(fā)放《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》、不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)和建設行政主管部門工作人員在資質審批和管理中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊等都做了詳細、嚴厲的處罰規(guī)定。因此，各級建設行政主管部門要以此為契機，依法查處，依法規(guī)范，加大執(zhí)法力度，決不姑息遷就，使開發(fā)管理工作走上法制化軌道。

    山東省房地產開發(fā)企業(yè)資質管理實施細則

    第一條  為了加強房地產開發(fā)企業(yè)管理，規(guī)范房地產開發(fā)市場行為，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》、《山東省城市房地產開發(fā)經營管理條例》和建設部《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》，制定本實施細則。

    第二條  本實施細則適用于在本省城市規(guī)劃區(qū)范圍內從事房地產開發(fā)經營的企業(yè)（簡稱開發(fā)企業(yè)）。

    第三條  本實施細則所稱房地產開發(fā)企業(yè)是依法設立，具有企業(yè)法人資格的經濟實體。

    第四條  省建設行政主管部門負責全省房地產開發(fā)的資質管理工作；

    縣、市人民政府建設行政主管部門負責本行政區(qū)域內房地產開發(fā)企業(yè)的資質管理工作。

    第五條  房地產開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四、五和暫定資質。

    各類資質企業(yè)的條件如下：

    （一）一級資質：

    1．注冊資本不低于5000萬元；

    2．從事房地產開發(fā)經營5年以上；

    3．近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發(fā)投資額；

    4．近3年竣工房屋銷售率達90％以上；

    5．連續(xù)5年建筑工程質量合格率達100％、項目竣工綜合驗收合格率達100％、優(yōu)良品率60％以上；

    6．上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發(fā)投資額；

    7．有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有崗位資格證書的人員不少于10人；

    8．工程技術、財務、統計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；

    9．具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度，質量投訴率（銷售房屋投訴面積與銷售房屋面積之比）5％以下，質量投訴處結用戶滿意率100％；

    10．未發(fā)生過重大工程質量事故。

    （二）二級資質：

    1．注冊資本不低于2000萬元；

    2．從事房地產開發(fā)經營3年以上；

    3．近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發(fā)投資額；

    4．近3年竣工房屋銷售率達90％以上；

    5．連續(xù)3年建筑工程質量合格率達100％、項目竣工綜合驗收合格率達100％、優(yōu)良品率達50％以上；

    6．上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發(fā)投資額；

    7．有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有崗位資格證書的人員不少于8人；

    8．工程技術、財務、統計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；

    9．具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度，質量投訴率5％以下，質量投訴處結用戶滿意率100％；

    10．未發(fā)生過重大工程質量事故。

    （三）三級資質：

    1．注冊資本不低于800萬元；

    2．從事房地產開發(fā)經營2年以上；

    3．房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發(fā)投資額；

    4．近2年竣工房屋銷售率達90％以上；

    5．連續(xù)2年建筑工程質量合格率達100％、項目竣工綜合驗收合格率達100％、優(yōu)良品率達40％以上；

    6．有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有崗位資格證書的人員不少于6人；

    7．工程技術、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，統計等其他業(yè)務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱；

    8．具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度，質量投訴率5％以下，質量投訴處結用戶滿意率100％；

    9．未發(fā)生過重大工程質量事故。

    （四）四級資質：

    1．注冊資本不低于500萬元；

    2．從事房地產開發(fā)經營1年以上；

    3．竣工房屋銷售率90％以上；

    4．已竣工的建筑工程質量合格率達100％、項目竣工綜合驗收合格率達100％、優(yōu)良品率達40％以上；

    5．有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有崗位資格證書的人員不少于4人；

    6．工程技術負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，財務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統計人員；

    7．商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度，質量投訴率低于5％，質量投訴處結用戶滿意率100％；

    8．未發(fā)生過重大工程質量事故。

    （五）五級資質（城市規(guī)劃區(qū)范圍外的村鎮(zhèn)房地產開發(fā)企業(yè)資質）：

    1．注冊資本100萬元以上；

    2．有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有崗位資格證書的人員不少于4人；

    3．工程技術負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，財務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統計人員。

    （六）暫定資質：資質標準條件不得低于四級資質。城市規(guī)劃區(qū)范圍外的村鎮(zhèn)房地產開發(fā)企業(yè)的暫定資質不得低于五級資質。

    第六條  新申請成立的開發(fā)企業(yè)，在申請工商登記時，應當依據國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》的有關規(guī)定，向同級建設主管部門提出暫定資質申請，經建設主管部門初步審核同意后，方可繼續(xù)辦理工商登記手續(xù)。

    第七條  向建設主管部門申請暫定資質時，申請成立的開發(fā)企業(yè)必須提交以下證明文件：

    （一）暫定資質申請；

    （二）工商部門的核準文件；

    （三）企業(yè)章程；

    （四）驗資證明；

    （五）企業(yè)固定辦公場所證明；

    （六）企業(yè)法定代表人的身份證明；

    （七）專業(yè)技術人員的資格證書和勞動合同；

    （八）建設主管部門認為需要出示的其他文件。

    第八條  經工商部門批準成立后的開發(fā)企業(yè)，應當在領取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內，持有關批準文件，到建設主管部門備案后并正式申報辦理暫定資質。

    第九條  建設主管部門應當在收到申報材料后30日內向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質證書》。對不予辦理暫定資質證書的應當做出說明。

    《暫定資質證書》有效期1年。建設主管部門可以視企業(yè)經營情況延長《暫定資質證書》的有效期；但延長期限不得超過2年。

    自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發(fā)項目的，《暫定資質證書》有效期不得延長。

    通過招投標取得房地產開發(fā)項目的，《暫定資質證書》的有效期可依據開發(fā)項目的規(guī)模和期限確定。

    第十條  房地產開發(fā)企業(yè)應當在《暫定資質證書》有效期滿1個月前向建設主管部門申請核定資質等級。建設主管部門應當根據其開發(fā)經營業(yè)績核定相應的資質等級。

    第十一條  臨時聘用或者兼職的管理、技術人員不得計入企業(yè)管理、技術人員總數。

    第十二條  申請核定資質等級的房地產開發(fā)企業(yè)，應當提交下列證明文件：

    （一）企業(yè)資質等級申報表；

    （二）房地產開發(fā)企業(yè)資質證書（正、副本）；

    （三）營業(yè)執(zhí)照；

    （四）企業(yè)固定辦公場所證明；

    （五）企業(yè)資產負債表和驗資報告；

    （六）企業(yè)法人代表的任職文件及個人資料；

    （七）經濟、技術、財務負責人的職稱證件；

    （八）已開發(fā)經營項目的有關證明材料；

    （九）房地產開發(fā)項目手冊及《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》執(zhí)行情況報告；

    （十）其他有關文件、證明。

    第十三條  開發(fā)企業(yè)資質等級實行分級審批：

    一級資質由省建設廳初審，報建設部審批發(fā)證。

    二級資質由設區(qū)的市建設主管部門初審，報省建設廳審批發(fā)證。三級資質（濟南、青島除外）和在省工商局申請注冊的中央駐魯單位、省直部門和名稱冠以“山東”“齊魯”字樣的開發(fā)企業(yè)申請二級（含二級）以下資質的，由設區(qū)的市建設主管部門和省直部門初審，報省建設廳審批發(fā)證。

    濟南、青島兩市所屬企業(yè)的三級以下資質和其他設區(qū)城市所屬企業(yè)的四級以下資質，由省建設廳分別委托濟南、青島兩市和其他設區(qū)城市建設主管部門在下達的限額數內審批，報省建設廳備案后發(fā)證。每年各市地根據市場開發(fā)量和房地產開發(fā)企業(yè)現狀等情況上報年度資質審批計劃，省建設廳進行平衡后下達指標計劃，實行總量控制。每年省建設廳根據下達的指標計劃將資質證書統一編號加蓋省建設廳公章后發(fā)給各市地，由市地建設主管部門審批填發(fā)并報省建設廳備案，省建設廳接到備案后20日內無疑義生效。

    第十四條  省外一級房地產開發(fā)企業(yè)進魯從事房地產開發(fā)經營業(yè)務，必須到省建設廳辦理驗證登記手續(xù)。符合條件的，辦理進魯開發(fā)許可手續(xù)。

    第十五條  任何單位和個人不得涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書。

    企業(yè)遺失資質證書，必須在新聞媒體上聲明作廢后，方可補領。

    第十六條  企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應當在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后的30日內，到原資質審批部門申請辦理資質證書注銷手續(xù)，并重新申請資質等級。

    第十七條  企業(yè)變更名稱、法定代表人和主要管理、技術負責人，應當在變更30日內，向原資質審批部門辦理變更手續(xù)。

    第十八條  企業(yè)破產、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務時，應當在向工商行政管理部門辦理注銷營業(yè)執(zhí)照后的15日內，到原資質審批部門注銷資質證書。

    第十九條  房地產開發(fā)企業(yè)的資質實行年檢制度。對于不符合原定資質條件或者有不良經營行為的企業(yè)，由原資質審批部門予以降級或者注銷資質證書。

    房地產開發(fā)企業(yè)無正當理由不參加資質年檢的，視為年檢不合格，由原資質審批部門注銷資質證書。年檢由資質審批發(fā)證部門進行。

    每年省建設廳集中將全省房地產開發(fā)企業(yè)資質年檢結果通過省新聞媒介向社會公布一次，公開接受社會監(jiān)督。

    第二十條  一級資質的房地產開發(fā)企業(yè)承擔房地產項目的建設規(guī)模不受限制，按照建設部《房地產開發(fā)資質管理規(guī)定》可以在全國范圍承攬房地產開發(fā)項目。

篇2

1、聯社耕地占用稅?！吨腥A人民共和國耕地占用稅暫行條例》第9條規(guī)定：“耕地占用稅由財政機關負責征收”。1987年6月20日財政部《關于耕地占用稅征收管理問題的通知》明確規(guī)定“耕地占用稅由被占用耕地所在地鄉(xiāng)財政機關負責征收?！备鶕吨腥A人民共和國耕地占用稅暫行條例》第15條“ 本條例由財政部負責解釋”的授權規(guī)定，財政部的解釋屬于有權解釋。各級財政機關在征收耕地占用稅時應當遵守，而不能違反規(guī)定擅自改變征收機關，擅自改變的不具有法律效力。

2、xx社房屋租賃。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定，市、縣人民政府房地產行政主管部門主管本行政區(qū)內的城市房屋租賃管理工作。也就是說，城市房屋租賃行為應當由城市房地產管理部門來管理和規(guī)范。任何法律、行政法規(guī)都沒有授權工商行政管理部門管理城市房屋管理工作，在沒有法律、法規(guī)明確授權的情況下，被告插手城市房屋租賃行為，屬于嚴重的超越職權。

3、根據《契稅暫行條例》及實施細則的規(guī)定，契稅的征收機關是地方財政機關或地方稅務機關，而《河南省契稅實施辦法》第十六條已進一步明確規(guī)定“契稅的征收管理機關為土地、房屋所在地的財政機關”，因此，結合實際情況，契稅的征收機關應該為xx縣財政局，而不是xx縣房產管理局。

二、超越職權

1、xx社國稅處罰案。被上訴人對上訴人作出的處罰發(fā)生在2001年5月1日前，應當適用原《稅收征收管理法》，而原《稅收征收管理法》只授予稅務機關對稅款的強制執(zhí)行權，并未授予其對罰款的強制執(zhí)行權，被上訴人對罰款采取行政強制措施的行為，超越了法律的授權，屬于越權行為。

2、聯社物價局處罰案。行政機關行使行政職權，必須有法律、法規(guī)和規(guī)章的明確授權，沒有法律、法規(guī)和規(guī)章明確授權的事項，行政機關無權插手和處罰，這是行政法的基本常識。

《中華人民共和國價格法》第三十三條規(guī)定：“縣級以上地方各級人民政府價格主管部門，依法對價格活動進行監(jiān)督檢查，并依照本法的規(guī)定對價格違法行為實施行政處罰”；該法第二條規(guī)定：“本法所稱價格包括商品價格和服務價格”。因此，價格法授權被告管理的范圍只能是商品價格和服務價格的違法行為，而不包括經營性收費行為。

《國家計委關于價格監(jiān)督檢查證辦法使用管理范圍》第四條明確規(guī)定：“價格監(jiān)督檢查證適用于監(jiān)督檢查在我國境內發(fā)生的商品價格、服務價格和國家機關收費行為”，對原告收取的憑證工本費不在價格監(jiān)督檢查證使用的范圍之內，被告人員持價格監(jiān)督檢查證對原告收取憑證工本費的行為進行所謂的監(jiān)督檢查，明顯超越了法定職權。

《河南省物價監(jiān)督檢查條例》第二條規(guī)定：“價格監(jiān)督的范圍包括政府定價、政府指導價、行政事業(yè)性收費及政府健身的居民基本生活必需品和服務價格”，很明顯，憑證工本費不屬于行政事業(yè)性收費及政府健身的居民基本生活必需品和服務價格，那么憑證工本費是否屬于政府定價、政府指導價呢？答案也是否定的。首先，被告沒有提供憑證工本費屬于中央定價或者地方定價的證據，應當視為對憑證工本費是否屬于政府定價、政府指導價沒有證據予以證明；其次，被告在行政處罰決定書沒有認定金融機構憑證工本費屬于政府定價或者政府指導價，庭審中即使如此辯解也不能作為其具體行政行為合法性的依據；再者，國家發(fā)展計劃委員會2001年7月4日的《國家計委和國務院有關部門定價目錄》明確排除了金融機構憑證工本費；第四，即使被告現在提供了包括金融機構憑證工本費的地方定價目錄，也因超出了行政訴訟的舉證時限和該地方定價目錄違反《中華人民共和國價格法》第十八條而無效。因此《河南省價格監(jiān)督檢查條例》沒有授權被告對金融機構憑證工本費進行監(jiān)督檢查，被告依據該條例進行的監(jiān)督檢查和行政處罰均屬于超越職權。

三、行政處罰對象

1、xx社工商處罰案。xx縣城市信用合作社由于體制改革原因，已于2001年3月30日經被告登記更名為xx縣xx農村信用合作社，但被告在2001年 4月16日做出行政處罰時，被處罰人仍然是xx縣城市信用合作社，被告自己為原告辦理的變更登記，被告不可能不知道xx縣城市信用合作社已經不存在了。連最基本的被處罰人都沒有搞清楚，就匆忙作出處罰決定，可見被告的處罰是何等的草率和不負責任！

2、xx社統計處罰案。申請人不存在屢次遲報統計資料的行為，被申請人對xx縣xx城市信用合作社（以下簡稱道南社）的行為對申請人做出行政處罰，屬于處罰主體錯誤。申請人與道南社在法律上沒有利害關系，被申請人認定兩者之間存在隸屬關系沒有事實和法律上的根據。

四、執(zhí)法程序

1、xx社工商處罰案。被告送達行政處罰告知書的程序違法。根據規(guī)定，受送達人是單位的，法律文書應當由單位負責收發(fā)的部門或其法定代人簽收，原告沒有負責收發(fā)的部門，被告應當直接送達原告法定代表人。被告送達原告副主任李xx的行為，依法不具有送達的法律效力，應視為沒有送達。

2、xx社統計處罰案。根據《行政處罰法》及《民事訴訟法》的規(guī)定，送達法律文書，受送達人是法人的，應當由法人的法定代表人或者該法人負責收件的人簽收。申請人沒有辦公室等專門負責收件的機構或人，因此，被申請人應當將文書直接送達申請人的法定代表人，但申請人的前任及現任法定代表人均沒有接到被申請人送達的任何文書，被申請人的送達違反了法律規(guī)定，屬于程序違法。

3、xx社統計處罰案。根據法律規(guī)定，行政處罰告知書的處罰內容應當與行政處罰決定書一致。不一致的，行政機關應當再次告知聽證權利。被申請人在處罰決定書與告知書內容不一致的情況下，沒有履行再次告知義務。

4、xx社工商處罰案。被告行政處罰決定書適用《中華人民共和國企業(yè)法人登記條例實施細則》第63條第1款第4項，而行政處罰告知書告知的法律條款為該細則的第66條第1款第4項。法律適用屬于行政處罰的重要事項，被告改變行政處罰的法律適用，應當履行重新告知義務，被告沒有履行這一義務，根據行政處罰法的規(guī)定，沒有告知的行政處罰決定不能成立。

轉貼于

5、xx社國稅處罰案。被上訴人通過金融機構扣劃款項時，應當附送行政處罰決定書副本但沒有附送，屬于程序違法。根據《稅收征收管理法》第40條、《稅收征收管理法》第51條及銀發(fā)（1998）312號的規(guī)定，被上訴人在采取行政強制措施之前應事先向上訴人送達“催繳稅款通知書”，而被上訴人未履行該義務，具體行政行為違法。被上訴人扣劃罰款應當直接上繳國庫，但寶豐農行營業(yè)部提供的扣款傳票卻表明，被上訴人將該款轉入自己設置的帳戶，然后才上繳國庫，被上訴人擅自增加扣款程序，違反了法律規(guī)定。

五、處罰額度和規(guī)章罰款設定權限

《國務院關于貫徹實施的通知》第二部分規(guī)定：“國務院各部門制定的規(guī)章對非經營活動中的違法行為設定罰款不得超過1000元”，因此針對遲報統計報表這一非經營活動中的違法行為，處罰限額最高為1000元。被申請人處罰20000元，屬于處罰明顯失當。

六、適用法律錯誤

1、xx社國稅處罰案。被上訴人對上訴人2000年1月1日至2000年12月31日所謂的偷稅行為進行處罰，應當適用上訴人行為時的有效法律，而不能適用2001年5月1日才開始實施的《稅收征收管理法》，根據法律不溯及既往的原則，被上訴人的行為屬于適用法律錯誤。

2、xx社統計處罰案：《統計法》第33條條規(guī)定：“ 國家統計局根據本法制定實施細則，報國務院批準施行.”明確規(guī)定了制定統計法實施細則的機關是國家統計局，而不是包括各省人大及其常委會在內的其他機關，因此本案應當依照《統計法》和《統計法實施細則》進行處理，而不是依照《河南省統計管理條例》。

3、xx社工商處罰案：“通知”和“答復”是被告上級部門發(fā)給下級部門的內部文件，沒有對外，根據行政處罰法的規(guī)定，沒有對外公布的規(guī)范性文件，不得作為行政處罰的依據。根據行政訴訟法的規(guī)定，人民法院審理行政案件依據的是法律、行政法規(guī)和地方性法規(guī)，參照規(guī)章，“通知”和“答復”不是規(guī)章，不具有參照效力，當然不能作為定案的依據。

“通知”的制定依據為《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國企業(yè)法人登記條例》和《中華人民共和國企業(yè)法人登記條例實施細則》，但上述法律、法規(guī)和規(guī)章任何條、款、項都沒有授權工商行政管理部門管理房屋租賃事宜，《中華人民共和國房地產管理法》倒是很明確的規(guī)定，由城市房地產管理部門管理房屋租賃行為，工商行政管理部門要管理房屋租賃，就必須有法律、法規(guī)和規(guī)章的明確授權，“通知”引用的依據中恰恰沒有，因此，該“通知”屬于沒有法律、法規(guī)和規(guī)章依據的無效規(guī)范性文件。

《城市公有房屋管理規(guī)定》和《城市房屋租賃管理辦法》明確規(guī)定了由市、縣人民政府房地產管理部門主管本行政區(qū)域內的城市房屋租賃管理工作，該規(guī)定和辦法均為規(guī)章，“通知”和“答復”與上述規(guī)章明顯存在沖突，根據《中華人民共和國立法法》的規(guī)定，這一沖突應當由國務院作出決定或者由兩部門聯合發(fā)文，國家工商行政管理局無權單獨作出規(guī)定。

4、聯社耕地占用稅案：聯社現使用土地1995年之前由寶豐縣化肥廠占用從事非農業(yè)建設，后由縣國有資產經營公司補辦劃撥手續(xù)用于工業(yè)生產，之后將該土地轉讓給聯社。很明顯，聯社不是占用該地塊進行非農業(yè)建設的首次使用者。《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》第4條明確規(guī)定：“耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積計稅，按照規(guī)定稅額一次性征收?！备鶕摋l規(guī)定，一個地塊只需繳納一次耕地占用稅，也就是說首次占用該地塊從事非農業(yè)建設的單位和個人，應當繳納耕地占用稅，而不是今后通過轉讓取得該地塊從事非農業(yè)建設權利的單位都需繳納耕地占用稅；如果都需要繳納耕地占用稅，就違反了《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》第4條一次性征收的規(guī)定，形成了重復納稅。

七、法律時效

1、《中華人民共和國稅收征收管理法》第52條規(guī)定了因稅務機關和納稅人失誤，稅款的追征時效為3年，最長為5年。退一萬步講，即使聯社依法應當繳納耕地占用稅，從1995年11月28日計算，也已經超出了3年或5年的追征時效，納稅人也依法免除了納稅義務，而不需再繳納稅款。

篇3

第二條凡在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內從事房地產轉讓，實施房地產轉讓管理，均應遵守本規(guī)定。

第三條本規(guī)定所稱房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：

（一）以房地產作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產權屬發(fā)生變更的；

（二）一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經營房地產，而使房地產權屬發(fā)生變更的；

（三）因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的；

（四）以房地產抵債的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第四條國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市房地產轉讓工作。省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內的城市房地產轉讓工作。

直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）負責本行政區(qū)域內的城市房地產轉讓管理工作。

第五條房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓。

第六條下列房地產不得轉讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權但不符合本規(guī)定第十條規(guī)定的條件的；

（二）司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（三）依法收回土地使用權的；

（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

（五）權屬有爭議的；

（六）未依法登記領取權屬證書的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

第七條房地產轉讓，應當按照下列程序辦理：

（一）房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同；

（二）房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后30日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格；

（三）房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在15日內做出是否受理申請的書面答復；

（四）房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估；

（五）房地產轉讓當事人按照規(guī)定繳納有關稅費；

（六）房地產管理部門核發(fā)過戶單。

第八條房地產轉讓合同應當載明下列主要內容：

（一）雙方當事人的姓名或者名稱、住所；

（二）房地產權屬證書名稱和編號；

（三）房地產座落位置、面積、四至界限；

（四）土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限；

（五）房地產的用途或使用性質；

（六）成交價格及支付方式；

（七）房地產交付使用的時間；

（八）違約責任；

（九）雙方約定的其他事項。

第九條以出讓方式取得土地使用權的，房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。

第十條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施、公用設施的建設，達到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。

轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

第十一條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，按照國務院的規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，除符合本規(guī)定第十二條所列的可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的情形外，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。

第十二條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬于下列情形之一的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)，但應當將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務院規(guī)定辦理。

（一）經城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于建設《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條規(guī)定的項目的；

（二）私有住宅轉讓后仍用于居住的；

（三）按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的；

（四）同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的；

（五）轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；

（六）根據城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的；

（七）縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。依照前款規(guī)定繳納土地收益或作其他處理的，應當在房地產轉讓合同中注明。

第十三條依照本規(guī)定第十二條規(guī)定轉讓的房地產再轉讓，需要辦理出讓手續(xù)、補交土地使用權出讓金的，應當扣除已經繳納的土地收益。

第十四條國家實行房地產成交價格申報制度。

房地產權利人轉讓房地產，應當如實申報成交價格，不得瞞報或者作不實的申報。

房地產轉讓應當以申報的房地產成交價格作為繳納稅費的依據。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據。

房地產轉讓當事人對評估價格有異議的，可以在接到評估價格通知后15日內向房地產管理部門申請復核；對復核結果仍有異議的，可以在接到復核結果15日內申請仲裁或向人民法院。

第十五條房地產轉讓當事人應當憑過戶單辦理產權過戶手續(xù)，并依照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規(guī)定領取房地產權屬證書。

第十六條商品房預售按照建設部《城市商品房預售管理辦法》執(zhí)行。

第十七條房地產管理部門在辦理房地產轉讓時，其收費的項目和標準，必須經有批準權的物價部門和建設行政主管部門批準，不得擅自增加收費項目和提高收費標準。

第十八條違反本規(guī)定轉讓房地產的，轉讓無效；房地產管理部門應當沒收違法所得，并可處以罰款。

違反本規(guī)定第十條第一款和第十一條，未辦理土地使用權出讓手續(xù)，交納土地使用權出讓金的，按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規(guī)定進行處罰。

第十九條房地產管理部門工作人員、、、索賄受賄的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；情節(jié)嚴重、構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十條在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內進行房地產轉讓的，參照本規(guī)定執(zhí)行。

篇4

關鍵詞：房地產經濟；問題；對策

一、國內房地產經濟管理中存在的問題

1.個別地方政府的調控行為失當

目前，我國房地產市場仍處于壟斷地位，如土地所有權壟斷、土地經營權壟斷、房地產經濟發(fā)展形式的壟斷等。國家控制了土地一級市場，而房屋開發(fā)只有遵循開發(fā)商模式，政府嚴禁城市居民或者企業(yè)以其他方式開發(fā)房屋建筑。出于掠取壟斷利潤的角度，房地產商以各種各樣的手段壓縮住房的供給數量，加大供求差距，造成房價的持續(xù)升高。另外，隨著我國城市化進程的加快，對住房需求急劇增加，城市土地體現出巨大的商業(yè)價值。于是，城市自身也成為政府投資的最大資源，政府為了獲得高額稅收，增大了土地成本，必然帶來房價的飆升。反過來，房價的上漲，地方政府將從土地中獲得更多效益，因此國家的房地產調控政策很難在地方落實。

2.缺乏金融基礎體系

雖然我國房地產經濟已經過了十幾年的發(fā)展，基本形成制度建設與良好的發(fā)展趨勢，但是仍存在一些問題亟待解決：一是需要進一步調整房地產信貸結構，而我國房地產貸款仍過多傾向于開發(fā)貸款；二是住房消費信貸發(fā)展的問題，住房消費貸款的大量發(fā)放給銀行資產帶來一定風險；三是住房公積金的繳納范圍及比率進一步擴大，受到宏觀經濟環(huán)境的制約，

“低進低出”的運營方式造成資金使用率的降低，失去了公平。

3.房地產經濟法律不健全

當前，我國房地產正處于快速發(fā)展的初級階段，但是房地產相關法律法規(guī)仍有待進一步完善。房地產經濟的市場管理作為一個從開發(fā)、建設到交易、后期管理的系統性過程，在我國還沒有一部可以覆蓋整個房地產市場的管理法。我國房地產市場法律、法規(guī)的建設落后，帶來很多法律漏洞，不利于房地產業(yè)與社會經濟的健康發(fā)展。

二、改善房地產經濟的有效對策

1.進一步強調政府職能

一方面，強調政府的經濟職能，促進市場成熟化發(fā)展。以當前房地產投資增長過快現象來看，當前我國房地產投資還在繁榮期，房市處于有利上升階段。但是從市場發(fā)展規(guī)律來看，近期我國在科學發(fā)展觀的指導下加強了房地產調控，這種調控的目標并不是讓樓市崩潰，而是引導房地產市場步入成熟、理性、穩(wěn)定的發(fā)展階段，并投入更多性價比優(yōu)越的房地產產品。另一方面，完善政府的宏觀調控，確保地價的合理發(fā)展。房地產作為國民經濟的重要產業(yè)，對GDP的增長具有帶動作用，同時房地產經濟依賴于市場需求的發(fā)展，應與居民住房支付能力相適應。由于房地產業(yè)是一個土地和金融相結合的特殊產業(yè)，其中，土地是極度缺乏供給彈性的因素，而金融資源則是可以無限供給、具備流動性的因素。如果房地產業(yè)過于深入投機要素，就會在短時間內產生經濟泡沫，而房地產市場如果資金鏈斷裂，泡沫經濟也會隨之崩潰，必然會對關聯產業(yè)產生致命影響。

2.完善房地產金融體系

若想促進房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展，必須加強房地產金融的基礎地位。結合我國當前房地產金融的發(fā)展現狀，重點調整房地產貸款結構，加強消費性貸款，同時注重風險防范。另外，為了解決房地產的進一步發(fā)展而產生的資金來源、期限錯配、資產流動等問題，我國房地產金融業(yè)還應加強對住房抵押貸款二級市場的開發(fā)，實現抵押貸款證券化發(fā)展，并將一級市場與二級市場納入金融大環(huán)境中，加強房地產市場與資本市場的聯系，從根本上改善房地產經濟資金來源問題，真正促進房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展。

篇5

1.1單純追求經濟效益

GDP日益成為評定地方政府政績的一個決定性指標，使得多數地方政府不擇手段的提高GDP以增加自己的政績，而忽視了政府的主要職責——提供公共產品。而據有關專家的研究成果顯示，在我國某些地區(qū)，當建設用地增加1％時，當地固定資產投資就增加4.1％，但是在城鎮(zhèn)居民的固定投資中，還是有大量的資金流入了房地產市場，針對這種情況，政府加強了對房地產業(yè)的控制，這樣反而造成違法用地情況的增加。

1.2沒有很好的配合中央政府的政策執(zhí)行

房地產行業(yè)與其他行業(yè)不同，有著明顯的區(qū)域性特性，因此在政府管理過程中必須給地方政府一定的自由決定權。中央所設定的調控目標能否實現，在很大程度上取決于地方政府對政策的落實。但是地方政府和中央政府也存在了目標差異，這種差異就形成了兩者的非合作博弈，弱化了調控效果。

1.3越位行為多，過分干預房地產市場

在我國市場經濟體制下，政府對市場的調控能夠彌補市場漏洞，促進社會公平，但是政府也要遵守發(fā)展規(guī)律，不能強行干預市場正常運作，通過市場的調節(jié)機制，房地產市場為了供需平衡而降價。但是某些地方政府的一些政策會導致房價的上漲，因此盡管政府不斷的調節(jié)房價，但是房價依然居高不下。

1.4保障性住房管理缺位

住宅用房具有準公共品性質，需要政府為中低收入階層提供住房保障。盡管我國在近幾年加大了對于經適房和廉租房的支持力度，但是從執(zhí)行的效果方面看，房價還存在過高問題，能夠適合中等收入家庭的住房還很少，仍然不能解決住房問題。這些問題的出現主要是政府在保障性住房的監(jiān)管上出現了缺位現象。

1.5法律制度體系不健全

對于發(fā)達國家來說，房地產管理市場已經十分成熟，健全的法律法規(guī)也促進了房地產市場的良好發(fā)展。在我國，房地產方面的法律法規(guī)嚴重缺失，我國法律只對建設過程中的問題進行了規(guī)定，沒有做好后期管理的法律保障。所以，國家調控在房地產行業(yè)中始終處于滯后的境地，有的法律法規(guī)甚至不符合市場調節(jié)的規(guī)律，導致房地產管理不規(guī)范。

2、如何發(fā)揮政府在房地產市場管理中的作用

政府要不斷加強對房地產市場的管理和監(jiān)督，保證房地產市場的正常運行、健康發(fā)展。這就要求政府從實際出發(fā)，根據自身的職能，采取合理、有效、科學、務實的政策措施，對房地產市場進行管理調節(jié)。

2.1加強對房地產行業(yè)的市場管理

政府要加強對開發(fā)商資質的審核管理，保證房地產廣告的真實性，讓房地產市場中的產品從質量上得到保證，更要從物業(yè)管理方面提高服務質量，讓人們真正的感受到良好的環(huán)境，為消費者的需求著想，提供更準確的信息。

2.2完善法律法規(guī)體制，增強執(zhí)法科學性

社會主義市場經濟實質上就是法制經濟，在維護良好的市場秩序和發(fā)揮市場資源配置作用上法律起到關鍵作用。第一，用法律來制約政府的經濟管理作用的發(fā)揮，弱化因政府過分干預造成的負面影響。第二，繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產管理法》，細化其他相關實施細則，推進《房地產法》的出臺，使得房地產行業(yè)從開發(fā)建設到交易，再到中介服務和相關的后期服務等各個方面的管理完全納入法律規(guī)范體系。只有這樣，才可以使房地產市場經濟管理有法可依、執(zhí)法必嚴、違法必究。

2.3強化政府對房地產市場的稅收監(jiān)管

針對市場中對房地產進行炒作的行為進行制約。炒房已經成為我國房地產行業(yè)健康發(fā)展的最大障礙。國家稅務部門需要用調控手段降低房產利潤，抑制炒房。

2.4加強對土地市場的管理

政府過度干預導致我國的土地市場十分混亂，而這種混亂讓我國土地的市場化運作程度大大降低。所以在土地管理中應該將政府調控與市場調節(jié)結合在一起，強化土地管理的計劃管理，對用地的總量都進行控制，通過年度用地計劃進行規(guī)范化管理。

2.5完善住房保障制度

首先，要保證保障性住房的供應。一方面必須完善公租房、廉租房和經濟適用房制度；另一方面對資金使用效率要不斷提高，在資金數量有限的情況下，通過解決中低收入者的住房問題，來抑制房價的過快上漲，將工作的重心轉入公租房以及廉租房上。其次，擴大住房保障對象的范圍。真正能夠支付經濟適用房的群體，大多是中等收入或以上的人，而低收入者在購買者中占非常小的比例。所以，在制定住房保障政策時應當更多的考慮其他弱勢群體的住房需求，擴大保障對象。再次，要保證住房保障制度的公平合理。其中廉租房以及經濟適用房的價格應該大幅低于商品房，政府必須做好對住房審批的管理，通過完善法律法規(guī)的途徑防止房地產行業(yè)的腐敗現象。

3、結語

篇6

關鍵詞:房產測繪質量控制 措施 內業(yè)數據

在房地產測繪管理過程中房產測繪是一項政策性很強的法定測繪工作, 其成果質量關系到房屋權利人的切身利益。房產測繪工作起步較晚, 其發(fā)展尚處在專業(yè)化和規(guī)范化建設的起步階段。目前, 房產測繪工作中存在的問題較多, 有些問題已經成為消費者的投訴熱點, 因此房產測繪市場亟待整頓, 成果質量亟待提高。

今日, 城市住宅需求更顯示了其強勁的張力, 其中商品房施工面積、商品房新開工面積、商品房竣工面積、商品房銷售建筑面積均逐年增長。由此可見, 房產測繪市場潛力很大。在商品房交易中, 業(yè)主與開發(fā)商之間常常因為面積而發(fā)生糾紛。

為了加強房地產測繪管理, 規(guī)范房地產測繪行為, 保護廣大業(yè)主的合法權益, 我國相繼出臺了《中華人民共和國城市房地產管理法》、《房產測繪管理辦法》及國家標準《房產測量規(guī)范》等一系列關于商品房測繪的標準和規(guī)則, 同時國家與之相關的部委及各省市也出臺了商品房建筑面積計算方法、商品房測繪實施細則或暫行規(guī)定。例如國家經委的《建筑面積計算規(guī)則》、建設部的《住宅建筑設計規(guī)范》、北京市國土資源和房屋管理局下發(fā)的《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》等有關文件和規(guī)則。

1 房產測繪的質量控制點

所有標準、規(guī)范、實施細則或者暫行規(guī)定, 基本原則都是一致的, 但在有些具體問題上也不同程度的存在一些出入。這是因為考慮問題的角度不同, 因而計算的依據和計算的方法也就不同,最終導致計算出來的商品房建筑面積不同。要做到對房產測繪的質量控制, 首先應分析影響房產測繪質量的控制點, 然后采取相應的質量控制措施。

房產測繪的質量控制點包括: 人員培訓、儀器設備管理及資源配置、外業(yè)測繪和內業(yè)數據處理。

1.1 人員培訓

房產測繪的人員包括外業(yè)測繪人員、內業(yè)計算和資料整理人員、產品檢驗人員, 所有這些人員均應該經過認真細致地培訓。掌握一定的崗位技能, 明確各自的職責和權限。

1.2 儀器設備管理及資源配置

房產測繪所使用的儀器設備主要包括:

外業(yè)―――全站儀、水準儀、棱鏡、標尺、手持測距儀、鋼尺、玻璃纖維尺或皮尺等相關的儀器;

內業(yè)―――計算機、筆記本電腦、繪圖儀、房產測繪軟件等相關的設備和應用程序。

另外, 房產測繪單位及部門還應該具備相應的資質及完善的質量管理體系。

1.3 外業(yè)測繪

1.3.1 外業(yè)測繪工作準備

根據施工單位提供的竣工圖或施工圖, 在計算機中繪出草圖, 并且標注商品樓設計的軸線尺寸、陽臺尺寸、外墻厚度、保溫板的位置及厚度等有關數據, 將草圖按一定比例打印出來, 供外業(yè)使用。

1.3.2 外業(yè)數據采集

單層商品房無論建筑高度如何, 均按一層計算建筑面積, 外業(yè)實測建筑物外墻勒角以上的水平尺寸。單層商品房內有部分樓層時也應實測其尺寸, 一并計算建筑面積。、

多層或高層商品樓除實測尺寸外, 還應測量結構有變化的部位的尺寸及頂層尺寸, 尤其是有坡屋頂的還要測出不夠2.20m 層高應縮進的尺寸。

商品樓內部的房屋開間、進深、內外墻厚度及陽臺寬度、房屋層高均應實際測量。與商

品樓主體相連的公用建筑部位也應實測其尺寸, 如: 雨篷( 有柱的實測柱尺寸, 無柱的測頂蓋投影尺寸) 、室外樓梯、走廊、檐廊等。

外業(yè)還應檢查竣工后商品樓的保溫位置與設計是否相符, 并實測其厚度, 實測有困難時, 可連同主體墻一起實測。

1.4 內業(yè)數據處理

1.4.1 數據分析和誤差處理

外業(yè)工作結束后, 內業(yè)進行數據粗處理。首先比較外業(yè)測繪的實際尺寸與設計尺寸有無變化, 若無變化, 或有變化且變化在±5cm 以內, 可視為施工誤差, 不必進行改正, 則按設計尺寸進行計算。若變化超過±5cm 則需要分析產生該變化的原因, 是外墻厚度變化、軸線尺寸作了設計調整、還是施工出現偏差。根據不同的原因進行不同的調整。若是外墻厚度變化和設計調整, 則按調整后的尺寸進行計算, 若是由施工偏差引起的, 則要按單元進行分配。對于設計相同的陽臺, 則按實際測量尺寸的平均值計算陽臺建筑面積。

1.4.2 內業(yè)計算和成果整理

按照調整的有關尺寸, 在計算機中繪圖,分別計算全樓的總建筑面積、每套商品房的套內建筑面積、全樓的總套內建筑面積以及全樓的公用建筑面積和公用建筑面積分攤系數。然后按照套內建筑面積和公用建筑面積分攤系數進行填表, 由計算機自動計算各套分攤的公用建筑面積和各套的建筑面積即可。

2 房產測繪的質量控制措施

質量控制依據:

1 《中華人民共和國測繪法》;

2 《中華人民共和國城市房地產管理法》;

3 《房產測繪管理辦法》;

4 《測繪市場管理辦法》;

5 《測繪生產質量管理規(guī)定》;

6 《測繪質量監(jiān)督管理辦法》;

7 《房產測量規(guī)范》[GB/T17986- 2000];

8 合同或技術設計書。

2.1 人員培訓的控制措施

編寫培訓教材, 制定培訓計劃, 組織培訓工作。培訓對象為房產測繪作業(yè)人員、檢驗人員以及其它需要培訓的人員。培訓內容包括: 測繪質量管理法規(guī)、房產測繪法規(guī)、房產測量規(guī)范、房產測繪質量檢查方法、房屋產權產籍管理知識等。

2.2 儀器設備管理及資源配置控制措施

―――房產測繪儀器設備的計量檢定情況;

―――房產測繪單位的資質情況, 包括: 單位資質等級,年檢,持證執(zhí)業(yè)情況;

―――房產測繪單位質量管理情況, 包括:

質量體系、質量管理制度的建立情況和質量體系運作的有效性;

房產測繪技術標準的有效性;

房產測繪生產作業(yè)流程。

2.3 外業(yè)測繪控制措施

房產外業(yè)測繪控制指對房產測繪單位的房產要素調查、房產要素測量、房屋面積測繪等成果的控制。

2.3.1 房產要素調查，包括：

―――房產要素調查的內容與填寫是否齊全、正確;

―――調查表中的用地略圖和房屋權界線示意圖上的用地范圍線, 房屋權界線及有關說明符號和房產圖上是否一致;

2.3.2 房產要素測量，包括：

―――房產要素測量的測量方法, 記錄和計算是否正確;

―――各項限差和成果精度是否符合要求;

―――測量的要素是否齊全、準確、對有關地物的取舍是否合理;

2..3.3 房屋面積測繪，包括：

―――房產面積測量原始記錄是否規(guī)范, 內容是否完整;

―――房產測量成果(圖: 房屋坐落圖、分層圖、分戶圖; 表: 房屋面積測繪成果表)是否規(guī)范, 內容是否完整;

―――共有共用面積的測定和分攤是否合理。

2.4 內業(yè)數據處理控制措施

內業(yè)數據處理控制指對房產測繪單位生產的房產圖、房屋測繪資料整理等成果的控制。

2.4.1 房產圖繪制，包括：

―――房產圖的規(guī)格尺寸、技術要求、表述內容、圖廓整飾是否符合要求;

―――房地產要素的表述是否齊全,正確,是否符合要求;

―――對有關地形要素的取舍是否合理;

―――圖面精度和圖邊處理是否符合要求。

2.4.2 房屋測繪資料整理，包括：

―――房產面積的計算方法是否正確, 精度是否符合要求;

―――用地面積的測算是否正確, 精度是否符合要求;

―――房產測繪報告的編寫是否規(guī)范, 內容是否完整;

―――房產測繪成果資料歸檔管理的規(guī)范性 (含各類原始測量成果)。

3 結束語

我國大部分城市按照商品房的建筑面積計價銷售, 這種方法有其優(yōu)越的一面, 計算方法比較嚴謹, 計算過程比較細致, 也能被大多數業(yè)主所認同。但也有其不利的一面, 即只有專業(yè)測繪人員清楚計算的全過程, 而絕大多數業(yè)主并不清楚商品房的建筑面積是如何計算出來的。他們關心的并非計算的方法和依據, 而是最終決定他們付款金額的商品房建筑面積。這樣就會產生同一套商品房按不同的計算方法和計算依據, 得出的建筑面積不同, 也就造成

所付的房款不同。隨著房地產市場的進一步發(fā)展, 房屋價格一漲再漲, 不能排除個別開發(fā)商

為了使其利潤達到最大化, 同時責任又最小化, 他們在套內建筑面積相對固定的情況下,將一些不應分攤的公用建筑部位進行分攤, 或利用不同規(guī)則之間的差異, 有意欺詐業(yè)主。由此引發(fā)許許多多的糾紛, 甚至官司。這些現象的產生不僅影響了商品房的銷售市場, 也影響

了住房制度改革和房屋商品化制度的推進。

國內也有一些城市嘗試按套內建筑面積計價銷售的方式, 這樣只要設計、施工沒有變更,

那么每套商品房的預測面積、實測面積基本一致。無論哪個測繪單位測量出的面積也基本一

致。而且廣大業(yè)主也可以在自家直接測量房屋的凈尺寸檢查, 這樣就更為有效地解決了因面

積誤差引起的糾紛, 也保護了雙方的合法利益。

為認真貫徹《中華人民共和國測繪法》, 加強測繪行政主管部門對房產測繪市場的監(jiān)督管理,規(guī)范房產測繪行為, 保證房產測繪質量, 維護房屋權利人的合法權益, 國家測繪局已經于2004 年在全國范圍內開展房產測繪質量專項檢查工作。其目的也是全面了解當前房產測繪工作的基本狀況, 找出質量隱患, 制定規(guī)范房產測繪行為的意見和措施。相信, 隨著商品房測繪市場的進一步發(fā)展, 其理論、方法將會不斷完善, 一定會形成一套完整、嚴密的能為大家所認同的商品房建筑面積測繪的好方法。保證商品房銷售市場健康發(fā)展, 推動住房制度改革和房屋商品化制度的順利進行。利用已有的CAD 資料推進本行業(yè)的數據處理自動化是十分有利的。希望本文能夠拋磚引玉, 引發(fā)大家的研究熱情。

參考文獻:

[1] 武漢測繪科技大學測量學編寫組.測量學[M].北京: 測繪出版社, 1996

[2] 孔祥元, 梅是義.控制測量學[M].武漢: 武漢測繪科技大學出版社, 2002

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[關鍵詞]房產繼承；贈與；強制公證

[DOI]1013939/jcnkizgsc201718110

廢止“強制公證才能順利辦理繼承房產和贈與房產登記”的做法，在一定程度上減少了辦事環(huán)節(jié)，節(jié)省了辦理公證的費用，但并不是說所有的房產繼承和贈與都可以不用再辦理公證，如果遇到有可能引發(fā)糾紛的房產繼承和贈與，依然可以選擇在自愿的前提下，通過公證機構辦理房產繼承、贈與的相關事項公證。機關辦理繼承房產等事項的公證。與原來的登記工作規(guī)范相比，現在新規(guī)范不但壓縮了辦理時限，還免去了登報、辦理公證等麻煩，為市民減少了支出。順應了國家“放管服”等相關政策的要求。以前如果房產證丟失，當事人必須去登報，必須拿著登報聲明才可以辦理相關業(yè)務。而以后不需要登報聲明丟失，只要在規(guī)定的網站上刊發(fā)丟失聲明即可。

1房產繼承、贈與強制公證的弊端分析

11缺乏必要的法律依據

我國繼承法規(guī)條率、物權法規(guī)條率和房地產管理法規(guī)條例中都沒有涉及房產繼承、贈與強制公證的條款。我國的繼承法規(guī)并沒有將房產繼承、贈與行為作為房產繼承登記的前提條件。對于房產繼承和贈與的主要根據所有權人所設立的遺囑作為參考標準，有遺囑的按照最終所公證的遺囑為準，沒有的以最終的遺囑為準。顯然在我國物權法規(guī)中并沒有將房產繼承、贈與強制公證作為一個必要條件。從公證法規(guī)的角度分析。雖然法規(guī)將繼承作為一項需要公證的重要內容，但是需要公證內容主要涉及法律、法規(guī)、政府規(guī)定的應該公證的內容，由此可以看出該項法規(guī)中的規(guī)定只是公證機構的一個業(yè)務范圍，并不具備強制執(zhí)行的力度，不能將其意會為大眾必須履行的一種基本義務。從物權法規(guī)和城市房地產管理法規(guī)內容分析，均沒有對房產繼承、贈與強制公證的相關規(guī)定，因此，房產繼承、贈與強制公證不符合我國現有法律依據，是一種不符合規(guī)范制度，需要盡快廢除。

12房產繼承、贈與強制公證不符合我國的立法原則

2016年1月1日之前，我國的房產繼承、贈與要求強制公證，房屋所有權繼承人和贈與當事人必須到房地產管理機構辦理房產所有權轉換手續(xù)，房產的當事人設立遺囑處理自己的房產需要對遺囑進行公證。房產當事人死亡之后，受益人需要攜帶公證機構出具遺囑公證書，遺囑繼承權產權公證書以及房產的產權證等證書到當地的房產部門辦理相應的房產產權轉化手續(xù)，而新修訂的物權法規(guī)、房產管理法規(guī)、土地登記法規(guī)以及房屋登記法規(guī)等法律條款都沒有對房產繼承、贈與要求強制公證進行規(guī)定和特殊說明，新法律和20世紀90年代出臺的聯合通知中房產繼承、贈與要求強制公證等要求相悖，需要及時將房產繼承、贈與要求強制公證這項條款廢除。此外，房產繼承、贈與要求強制公證侵犯了公民的基本權利。自愿原則是我國民法法規(guī)中的基本條款，而物權法規(guī)和繼承法規(guī)是我國民事法規(guī)體系的基本法律，而公證法規(guī)是對各種法律行文、文書的真實性和科學性的公證，由此可以看出，房產繼承、贈與要求強制公證侵犯了居民的基本權利。

2房產繼承、贈與不再要求強制公證

21房產繼承可以不用辦理公證

《不動產登記操作規(guī)范（試 行）》中最重要的一項規(guī)定就是不做公證也可以進行繼承（受遺贈）不動產的登記，公證只是申請人的一個可選項，申請人可以自行選擇是否公證。這一規(guī)定既是《不動a登記暫行條例》相關規(guī)定落實的具體措施，也是一項探索性的措施，更是一項便民舉措。按照這一規(guī)定，申請人在繼承或者受遺贈不動產時，有權選擇公證或者直接申請按照有關規(guī)定進行核驗和登記，而繼承（受遺贈）公證就不再是一項必需的選擇。但是為了保障繼承人和被繼承人的合法權益及其財產安全，不要求必須公證并不等于不進行相應的審查核驗，為此市規(guī)劃國土委專門出臺了《不動產登記操作規(guī)范（試 行）》實施的配套文件《繼承（受遺贈）不動產登記工作程序（試行）》，對選擇不公證辦理繼承（受遺贈）不動產登記的政策、辦理流程、申請所需材料等進行了統一的規(guī)范。也就是說，按照現行不動產登記政策規(guī)定，繼承、受遺贈取得不動產權利辦理不動產登記的，繼承權公證文書不再作為必須提交的申請材料。

22不公證可節(jié)省費用

有很多經濟領域的研究人員一直認為，房地產繼承、贈與不再進行強制性公正，體現了對給公證人權利的尊重。在全新的歷史時期，隨著人們對自身權利的認識逐漸加深，該項規(guī)定的出臺和實施正是符合大眾的權利要求。房產采用公正和不公正兩種模式有其各自的優(yōu)勢和劣勢，傳統的公正模式已經運行了很長一段時間，公正部門在長期的工作過程中積累了豐富的工作經驗，但是工作效率有待進一步提升，而不公正制度實施之后，可以大大節(jié)約申請人的時間和經費。

23新規(guī)范更加注重便民服務

《不動產登記操作規(guī)范（試 行）》將一般登記業(yè)務的辦理時限統一壓縮為十個工作日，而查封和異議的登記則明確定為要在受理當日辦理，這比國家規(guī)定整整縮短了二十個工作日。確定了繼承（遺贈）不要求強制公證、簡化補換證手續(xù)以及抵押權的注銷登記單方申請等便民措施的辦理程序。如果選擇不公證，則不用提交經公證處公證的材料或者已經生效了的法律文書。申請人提交相關文件向檔案窗口申請查詢擬繼承（受遺贈）的不動產登記有關情況。如果還存在不能進行登記的情況，房產繼承或者贈與申請人需要一次性攜帶好相關的申請資料到房產登記機構進行登記，對于申請人所提交的材料不齊全的，但是符合相應的法定形式的，并且所要登記的不動產沒有涉及限制性資產轉移的，進入到相關材料審查檢驗環(huán)節(jié)后，根據申請人所提供的相關材料以及與申請人溝通詢問的情況，符合法定程序的應該及時進行受理、審核、公示和登記。

綜上所述，進入新時期以來，國家對不動產登記的改革勢在必行?！恫粍赢a登記操作規(guī)范（試行）》和《不動產登記暫行條例實施細則》實施一年多來，眾多的當事人從中受益，特別是對房產繼承、贈與進行登記不再要求強制公證這一規(guī)定更是為當事人簡化了手續(xù)，節(jié)省了時間，更節(jié)省了費用，因此備受歡迎。不動產登記機構應不斷學習新規(guī)范和新要求，不斷地總結經驗，以適應新時期當事人對不動產登記的需要，做好不動產登記工作，更好地為當事人服務，為國家的經濟騰飛做出貢獻。

參考文獻：

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[5]丁煒煒，曾遠濤關于強制公證立法的思辨[J].中國司法，2010（11）

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篇8

20xx年城市商品房預售管理辦法全文最新版第一條為加強商品房預售管理，維護商品房交易雙方的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》，制定本辦法。

第二條本辦法所稱商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)(以下簡稱開發(fā)企業(yè))將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。

第三條本辦法適用于城市商品房預售的管理。

第四條國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市商品房預售管理;

省、自治區(qū)建設行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內城市商品房預售管理;

市、縣人民政府建設行政主管部門或房地產行政主管部門(以下簡稱房地產管理部門)負責本行政區(qū)域內城市商品房預售管理。

第五條商品房預售應當符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(二)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(三)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

第六條商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。

未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

第七條開發(fā)企業(yè)申請預售許可，應當提交下列證件(復印件)及資料：

(一)商品房預售許可申請表;

(二)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質證書;

(三)土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證;

(四)投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;

(五)工程施工合同及關于施工進度的說明;

(六)商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。

第八條商品房預售許可依下列程序辦理：

(一)受理。開發(fā)企業(yè)按本辦法第七條的規(guī)定提交有關材料，材料齊全的，房地產管理部門應當當場出具受理通知書;材料不齊的，應當當場或者5日內一次性書面告知需要補充的材料。

(二)審核。房地產管理部門對開發(fā)企業(yè)提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。

開發(fā)企業(yè)對所提交材料實質內容的真實性負責。

(三)許可。經審查，開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達《商品房預售許可證》。

經審查，開發(fā)企業(yè)的申請不符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應當說明理由，告知開發(fā)企業(yè)享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利，并送達開發(fā)企業(yè)。

商品房預售許可決定書、不予商品房預售許可決定書應當加蓋房地產管理部門的行政許可專用印章，《商品房預售許可證》應當加蓋房地產管理部門的印章。

(四)公示。房地產管理部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱。

第九條開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。

第十條商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。

房地產管理部門應當積極應用網絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網上登記備案。

商品房預售合同登記備案手續(xù)可以委托人辦理。委托人辦理的，應當有書面委托書。

第十一條開發(fā)企業(yè)預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設。

商品房預售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產管理部門制定。

第十二條預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應當予以協助，并提供必要的證明文件。

由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。

第十三條開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，依照《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十九條的規(guī)定處罰。

第十四條開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預售款項的，由房地產管理部門責令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。

第十五條開發(fā)企業(yè)隱瞞有關情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的，由房地產管理部門責令停止預售，撤銷商品房預售許可，并處3萬元罰款。

第十六條省、自治區(qū)建設行政主管部門、直轄市建設行政主管部門或房地產行政管理部門可以根據本辦法制定實施細則。

第十七條本辦法由國務院建設行政主管部門負責解釋。

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隨著互助縣住房制度改革的不斷深化和城鎮(zhèn)化步伐的加快，互助縣相繼開發(fā)建設了十余個住宅小區(qū)，加上原來的破產企業(yè)利用空閑地建成的棚戶區(qū)改造小區(qū)5個，為眾多的城市居民和失地農民提供了住所，應運產生了物業(yè)服務企業(yè)，并逐步發(fā)展成為一個新興行業(yè)，目前全縣實行物業(yè)管理的住房面積達61.92萬平方米，從業(yè)人員近200人。物業(yè)管理作為房地產消費環(huán)節(jié)的主要管理活動，在房地產開發(fā)、建設、流通使用的全過程中起著越來越重要的作用。

互助縣物業(yè)管理工作中存在的主要問題

（一）物業(yè)管理市場發(fā)育不夠健全。

由于在實施物業(yè)管理的多數住宅小區(qū)中，物業(yè)管理企業(yè)由當初開發(fā)該樓盤的房地產企業(yè)中衍生而來，業(yè)主不能夠自行選擇物業(yè)管理企業(yè)，在物業(yè)管理當中，有的企業(yè)將自己凌駕于業(yè)主至上，與業(yè)主之間沒有確立明確的服務關系，經營當中只講求經濟效益，服務質量不盡人意。有的物業(yè)管理企業(yè)，為了獲得更多的利益，巧立名目多收費、亂收費，甚至單方面制定有關的規(guī)章制度約束業(yè)主，并以押金、罰款等不正當手段對業(yè)主進行強制管理。

（二）物業(yè)管理法制化建設比較滯后。

雖然，國家已經頒布了《物業(yè)管理條例》及相關條款，但地方上，特別是我縣還缺乏一套系統的、操作性強的物業(yè)管理實施細則，在許多矛盾糾紛的調處上缺乏法理依據，給物業(yè)管理的監(jiān)管工作帶來一定難度。

（三）管理主體缺失，自我監(jiān)管不力。

業(yè)主委員會是廣大業(yè)主的自治組織，在物業(yè)管理工作中起著聯系業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的溝通與橋梁作用，但在實際當中，有的業(yè)主對物業(yè)管理情況漠不關心，業(yè)主大會不能順利召開，民主決策的作用得不到有效發(fā)揮。有的小區(qū)在入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有成立業(yè)主委員會，物業(yè)管理仍處于前期物業(yè)管理狀態(tài)，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通而無法解決?？傮w上來說，全縣居民小區(qū)還沒有真正意義上的業(yè)主委員會，不能代表全體業(yè)主去聘請物業(yè)服務企業(yè)，更不可能與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，無法指定完善的業(yè)主公約和議事規(guī)則，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組成、運作等都缺少監(jiān)督和制約。

（四）收費標準偏低，物管運轉艱難。

一是全縣各住宅小區(qū)物業(yè)服務收費大多在每月每平方米0.4元左右，甚至有的是每月每平方米0.4元，除去各項辦公經費及人工工資外，所收費用，基本上沒有盈余，加上以前沒有收繳公共維修基金，大的維修項目根本無法開展；二是收費難度大。部分業(yè)主對物業(yè)管理認識不足，加上提供的服務檔次偏低，物管費用收繳難度大、拖欠嚴重，久而久之，形成惡性循環(huán)，不交費的人也越來越多，物業(yè)管理工作難以正常開展。

（五）物管人員素質偏低。由于從事物業(yè)管理的人員大多數是文化素質偏低，無專業(yè)知識的下崗職工、農民工，沒有或很少經過專門的培訓，大多數物業(yè)管理方式還停留在搞衛(wèi)生、守大門的層次上，對物業(yè)管理工作缺乏長遠規(guī)劃。

二、加強互助縣物業(yè)管理工作的建議

（一）理順體制，加強領導。

隨著互助縣居民小區(qū)開發(fā)建設步伐的加快，建立全縣統一的無關公司是在必行。政府要切實加強對物業(yè)管理工作的領導，明確主管部門的職責，出臺有關的政策和規(guī)章，理順關系，完善監(jiān)督管理機制，明確職責分工，形成上下聯動、齊抓共管的工作機制。一是全面建立業(yè)主委員會，加大對《物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的宣傳，提高業(yè)主對物業(yè)管理工作的認識，主動參與物業(yè)管理活動，減少物管與業(yè)主之間不必要的矛盾。二是建立健全物業(yè)管理分工協作機制。物業(yè)管理要以“行業(yè)監(jiān)督、靈活管理、重心下移、分類實施”為發(fā)展思路，相關部門要建立對小區(qū)的激勵考核機制，經常性組織檢查、交流、屏蔽活動，促進小區(qū)物管工作上臺階。

（二）明確職責，解決問題。

一是加大對開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管力度，制定物業(yè)管理項目綜合驗收標準。在小區(qū)項目竣工驗收時，實行按戶驗收責任追究制度，嚴把房屋、配套設施、水電氣等的質量關，確保將完全合格的住宅小區(qū)交給社會。二是界定基礎設施產權，從源頭上杜絕開發(fā)商遺留問題造成的小區(qū)物業(yè)管理糾紛，杜絕“有人建、無人管”等嚴重影響業(yè)主正常生活的現象發(fā)生。

（三）加強物管企業(yè)監(jiān)管。

一要加強物業(yè)管理企業(yè)的資質審查力度。對無資質的物管企業(yè)要堅決清除出互助物業(yè)管理服務市場；二要按照《房地產管理法》、《物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定，加強對物業(yè)管理企業(yè)的日常監(jiān)管，加大對違規(guī)行為的查處力度，確保物業(yè)管理企業(yè)依法誠信經營。

（四）全面建立業(yè)主大會和業(yè)主委員會制度。

要跟據《物業(yè)管理條例》，在各住宅小區(qū)全面建立業(yè)主大會和業(yè)主委員會制度，發(fā)揮好業(yè)主自治作用，制定業(yè)主公約，選聘物業(yè)管理企業(yè)，定期召開業(yè)主大會，公開財務政務，接受群眾監(jiān)督，各項活動置于制度監(jiān)督之下。

（五）加大依法管理力度。

一要全面建立公共維修基金制度，確保房屋公共部位的維修基金及時到位；二要加大拖欠物業(yè)管理費的收繳力度，對拒不收繳的住戶，要通過法律的手段收繳，確保各項物業(yè)管理活動正常開展。

篇10

一、共同共有與按份共有

共同共有與按份共有是兩種共有方式，對于兩者的區(qū)別，很多辦理產權證的當事人并不十分清楚，甚至有些不動產登記機構受理窗口的工作人員也沒有完全明白兩個概念的區(qū)別。《民法通則》第七十八條規(guī)定，財產可以由兩個以上的公民、法人共有。共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對共有財產分享權利，分擔義務。共同共有人對共有財產享有權利，承擔義務?！段餀喾ā芬?guī)定，不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。一般認為，共同共有是指兩個以上的人，對全部共有財產不分份額地享有平等的所有權。共同共有財產關系一般發(fā)生在互有特殊身份關系的當事人之間，較為典型的是基于夫妻關系而發(fā)生的夫妻共同財產關系，個人合伙也會出現共同共有財產的形式。

按份共有是指兩個或兩個以上共有人按照各自的份額分別對其共有財產享有權利和承擔義務的一種共有關系。共同共有必須以存在共同關系為前提，而按份共有則沒有此限制。

共同共有的發(fā)生，一般基于權利主體一定的人身關系，如夫妻關系、家庭關系和共同繼承關系。共同共有的類型主要有三種：一是夫妻共有財產。二是家庭共有財產。家庭成員相互之間，也是人身關系，是一定范圍內的親屬關系。三是共同繼承的財產，指在繼承開始以后，遺產分割之前，同一順序的繼承人對遺產享有共有權的財產。一般認為，這種共有是共同共有。另外，除了以上三種因婚姻家庭關系產生的共同共有外，現代法律認為，基于合伙關系產生的合伙共有財產的性質，也是共同共有關系。因而，對于不動產登記機構來說，沒有共有關系基礎的個人之間、單位之間、個人與單位之間宜采取按份共有的共有方式，不宜采取共同共有的共有方式。

二、不動產轉移登記與變更登記

不動產轉移登記是指不動產權屬發(fā)生轉移而進行的登記?！斗课莸怯涋k法》第三十二條規(guī)定，發(fā)生下列情形之一的，當事人應當在有關法律文件生效或者事實發(fā)生后申請房屋所有權轉移登記：（一）買賣；（二）互換；（三）贈與；（四）繼承、受遺贈；（五）房屋分割、合并，導致所有權發(fā)生轉移的；（六）以房屋出資入股；（七）法人或者其他組織分立、合并，導致房屋所有權發(fā)生轉移的；（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

《房屋登記辦法》第三十六條規(guī)定，發(fā)生下列情形之一的，權利人應當在有關法律文件生效或者事實發(fā)生后申請房屋所有權變更登記：（一）房屋所有權人的姓名或者名稱變更的；（二）房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱變更的；（三）房屋面積增加或者減少的；（四）同一所有權人分割、合并房屋的；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

《土地登記辦法》第三十八條規(guī)定，本辦法所稱變更登記，是指因土地權利人發(fā)生改變，或者因土地權利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內容發(fā)生變更而進行的登記?？梢?，《土地登記辦法》將權利主體轉移的轉移登記與權利主體未發(fā)生轉移，僅權利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內容發(fā)生變更的變更登記統一成為變更登記。這主要是因為《土地登記辦法》制定依據之一的《城市房地產管理法》第六十一條規(guī)定，房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。

《不動產登記暫行條例》第三條規(guī)定，不動產首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等，適用本條例。可見，不動產登記中轉移登記與變更登記是兩種不同的登記類型，最關鍵的區(qū)別在于權利的主體是否發(fā)生變化，轉移登記中權利主體不再是同一個主體，而變更登記中權利主體是同一的。

對于不動產登記機構來說，糾結于變更登記與轉移登記這兩種登記類型的原因，不僅僅在于規(guī)范不動產登記行為，更重要的原因在于轉移登記按照規(guī)定是要交稅的，變更登記則不需要?！镀醵悤盒袟l例》規(guī)定，轉移房屋、土地權屬的行為應當依法繳稅。如果共有性質的變化屬于轉移登記，則當事人必須要交稅，稅務部門出具的完稅證明就成為不動產登記機構的必要收件材料之一。

三、共有性質變更的法律依據

《物權法》第九十九條規(guī)定，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。在共有關系存續(xù)期間，各共有人對共有財產沒有確定的份額，在共有的基礎喪失時或者有重大理由需要分割時，共有人可以約定將共同共有轉變?yōu)榘捶莨灿?。在不動產登記機構受理工作中，較為典型的是因離婚辦理的房產分割、合并。《物權法》第九十九條的規(guī)定并沒有明確不動產從共同共有到按份共有的轉變是屬于轉移登記，還是變更登記。

《房屋登記辦法》第十三條規(guī)定，共有房屋，應當由共有人共同申請登記。共有房屋所有權變更登記，可以由相關的共有人申請，但因共有性質或者共有人份額變更申請房屋登記的，應當由共有人共同申請。從字面理解，似乎“共有性質變更”和“共有人份額變更”都屬于共有房屋所有權變更登記。但仔細推敲，不難發(fā)現，此條文強調的是共有人共同申請，至于“變更”一詞，并不是狹義的變更，而是包括轉移在內的變更。因此，《房屋登記辦法》也沒有對共有性質變更的情況做出規(guī)定。

《上海市房地產登記條例實施若干規(guī)定》第十一條規(guī)定，有下列情形之一的，當事人應當申請房地產轉移登記：（一）共有房地產的共有人發(fā)生增減的；（二）按份共有房地產的共有人之間發(fā)生份額轉讓的。有下列情形之一的，當事人應當申請房地產變更登記：……（四）房地產共有關系由等額按份共有轉為共同共有，或者由共同共有轉為等額按份共有的。

《浙江省國有土地范圍內房屋登記實施細則》第十七條規(guī)定，共同共有轉為不等額按份共有，或者不等額按份共有轉為共同共有，或者按份共有的份額發(fā)生變化的，當事人應當申請轉移登記。共同共有轉為等額按份共有，或者等額按份共有轉為共同共有的，當事人應當申請變更登記。

這兩個地方性規(guī)定非常具有代表性，大多數不動產登記機構都是參照這兩個規(guī)定辦理不動產相應登記的。稅務部門的征稅方法也基本與此相同。這樣的規(guī)定，對不動產登記機構而言，非常具有操作性，有效填補了法律規(guī)定的空白。然而，這兩個規(guī)定對共同共有與按份共有之間的轉變，是以共同共有等同于等額按份共有為理論依據的。 筆者上文提到了共同共有和按份共有的概念區(qū)別，顯然，將共同共有等同于等額按份共有在理論上是無法成立的。

四、共有性質變更的幾個問題

《房地產登記技術規(guī)程釋義》中的傾向性意見認為，盡管按份共有與共同共有所反映的權利內涵不同，但確實無法量化共有性質變化所導致的房屋所有權轉移，并且避稅不等于逃稅，合法避稅是允許的，因此，將共有性質的變化認定為變更登記比較合理且易于操作。隨著經濟的發(fā)展、時代的進步，我們的不動產登記理論和實踐也在不斷地發(fā)生變化。越來越多的學者和業(yè)內人士傾向于認為，共有性質發(fā)生變更的不動產登記屬于變更登記，而非轉移登記。《不動產登記暫行條例實施細則（征求意見稿）》第三十四條明確將“共有性質發(fā)生變更的”列為變更登記的一種類型。但我們也應當認識到，這項規(guī)定與不動產登記機構、稅務部門的現行做法有著很大的區(qū)別，一旦正式公布，可能會面臨以下問題。

1.共同共有的基礎關系到底有哪些，尚未有明確的法律規(guī)定。一般認為，父母子女、夫妻之間可以共同共有，問題是孫子和爺爺奶奶是否可以共同共有？表兄弟姐妹之間、妯娌之間是否可以共同共有？按照民法上意思自治的原則，親戚關系的當事人要求將不動產登記為共同共有，在法律沒有明確禁止性規(guī)定的情況下，不動產登記機構如何處理？