導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)管理法實(shí)施細(xì)則，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    現(xiàn)將《山東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施細(xì)則》）印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。

    一、認(rèn)真貫徹執(zhí)行《實(shí)施細(xì)則》，從嚴(yán)審批，嚴(yán)格把關(guān)

    該《實(shí)施細(xì)則》是根據(jù)建設(shè)部令77號(hào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》起草的，對(duì)原《山東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（魯建房發(fā)〔1997〕157號(hào)文）做了較大修改、調(diào)整和完善，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資金、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、開(kāi)發(fā)實(shí)力、質(zhì)量水平、人員素質(zhì)等都提出了更高的要求。今后新設(shè)立的開(kāi)發(fā)企業(yè)一律按《實(shí)施細(xì)則》執(zhí)行，對(duì)現(xiàn)有開(kāi)發(fā)企業(yè)要按照《實(shí)施細(xì)則》進(jìn)行審查，實(shí)事求是地核定資質(zhì)等級(jí)。

    為解決我省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)的問(wèn)題，各市地在審核和新批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)時(shí)要實(shí)行總量控制，要對(duì)照《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定重新清理檢查開(kāi)發(fā)企業(yè)，重點(diǎn)核查注冊(cè)資金、竣工房屋銷(xiāo)售率、綜合驗(yàn)收合格率、優(yōu)良品率、質(zhì)量投訴率、質(zhì)量投訴處結(jié)率等內(nèi)容。要求逐項(xiàng)核查，從嚴(yán)把關(guān)，爭(zhēng)取使全省房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)減少10％左右。為了把審查換證工作做扎實(shí)，各市地按魯建房字〔2000〕16號(hào)文件要求認(rèn)真清理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，目前正在進(jìn)行的清理檢查工作適當(dāng)延長(zhǎng)，前文所述的檢查內(nèi)容須在明年3月份前完成并上報(bào)省建設(shè)廳。

    二、切實(shí)做好資質(zhì)管理的銜接并軌工作

    （一）資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的銜接。《實(shí)施細(xì)則》在充分吸收部資質(zhì)管理規(guī)定和老的省資質(zhì)管理規(guī)定的基礎(chǔ)上，增加了竣工房屋銷(xiāo)售率、綜合驗(yàn)收合格率、優(yōu)良品率、持有崗位資格證書(shū)人員、質(zhì)量投訴率、質(zhì)量投訴處結(jié)率和品牌小區(qū)等內(nèi)容，目的就是為了進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，全面提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理水平。因此，要求各地建設(shè)行政主管部門(mén)仔細(xì)研究政策標(biāo)準(zhǔn)，從嚴(yán)把握，促進(jìn)開(kāi)發(fā)管理工作再上新臺(tái)階。

    （二）資質(zhì)等級(jí)的銜接。此次開(kāi)發(fā)資質(zhì)審批定級(jí)有了較大變化，《實(shí)施細(xì)則》設(shè)定了暫定資質(zhì)，屬于新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)資質(zhì)都必須從暫定資質(zhì)開(kāi)始，然后根據(jù)注冊(cè)資金、開(kāi)發(fā)年限、業(yè)績(jī)、技術(shù)實(shí)力等情況，逐步定級(jí)升級(jí)。同時(shí)，《實(shí)施細(xì)則》取消了項(xiàng)目資質(zhì)。各地建設(shè)主管部門(mén)在具體實(shí)施時(shí)，要吃透政策界限，避免實(shí)施操作過(guò)程中出現(xiàn)失誤。

    （三）資質(zhì)審批的銜接?！秾?shí)施細(xì)則》給各設(shè)區(qū)的市下放了部分資質(zhì)審批權(quán)限，規(guī)定“濟(jì)南、青島兩市所屬企業(yè)的三級(jí)資質(zhì)、四級(jí)資質(zhì)、五級(jí)資質(zhì)、暫定資質(zhì)和其他設(shè)區(qū)城市所屬企業(yè)的四級(jí)資質(zhì)、五級(jí)資質(zhì)、暫定資質(zhì)，由省建設(shè)廳分別委托濟(jì)南、青島兩市和其他設(shè)區(qū)城市建設(shè)主管部門(mén)審批，報(bào)省建設(shè)廳備案后發(fā)證。”但是，為了實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總量控制，《實(shí)施細(xì)則》又要求“每年各市地根據(jù)開(kāi)發(fā)量和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀等情況上報(bào)年度四級(jí)資質(zhì)、五級(jí)資質(zhì)、暫定資質(zhì)（濟(jì)南、青島加報(bào)三級(jí)資質(zhì)）審批計(jì)劃，省建設(shè)廳進(jìn)行平衡后下達(dá)指標(biāo)計(jì)劃，實(shí)行總量控制。每年省建設(shè)廳根據(jù)下達(dá)的指標(biāo)計(jì)劃將資質(zhì)證書(shū)統(tǒng)一編號(hào)加蓋省建設(shè)廳公章后發(fā)給各市地，由市地主管部門(mén)具體審批填發(fā)并報(bào)省建設(shè)廳備案，省建設(shè)廳接到備案后20日內(nèi)無(wú)疑義生效?！?/p>

    （四）資質(zhì)年檢的銜接。資質(zhì)年檢同資質(zhì)審批是相對(duì)應(yīng)的，由資質(zhì)審批發(fā)證部門(mén)進(jìn)行。具體年檢時(shí)，一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由省建設(shè)行政主管部門(mén)初檢后報(bào)建設(shè)部年檢。二、三級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由設(shè)區(qū)的市建設(shè)主管部門(mén)（三級(jí)資質(zhì)濟(jì)南、青島除外）初檢后，報(bào)省建設(shè)行政主管部門(mén)年檢；中央駐魯單位、省直部門(mén)和名稱(chēng)冠以“山東”、“齊魯”字樣開(kāi)發(fā)企業(yè)，由省建設(shè)行政主管部門(mén)年檢。濟(jì)南、青島市所屬企業(yè)的三級(jí)資質(zhì)、四級(jí)資質(zhì)、五級(jí)資質(zhì)、暫定資質(zhì)和其他設(shè)區(qū)城市所屬企業(yè)的四級(jí)資質(zhì)、五級(jí)資質(zhì)、暫定資質(zhì)，由縣、市（區(qū)）建設(shè)主管部門(mén)初檢，分別報(bào)濟(jì)南、青島市或其他設(shè)區(qū)城市建設(shè)主管部門(mén)年檢，年檢后報(bào)省建設(shè)廳備案。

    （五）改制企業(yè)的資質(zhì)銜接。根據(jù)黨的十五大提出的改革任務(wù)和省委、省政府的有關(guān)文件精神，為進(jìn)一步放開(kāi)搞活中小企業(yè)，轉(zhuǎn)換企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制、調(diào)整和完善所有制結(jié)構(gòu)，探索公有制實(shí)現(xiàn)形式的多樣化，各地已逐步開(kāi)始對(duì)有條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)制度改革，為銜接好改制企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)核定和換證工作，對(duì)原為二級(jí)及二級(jí)以下資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，改制后因注冊(cè)資金、有職稱(chēng)的專(zhuān)業(yè)管理人員數(shù)量和開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)達(dá)不到新標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)等級(jí)要求的企業(yè)，要提供改制文件和《企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易報(bào)告書(shū)》，經(jīng)市地建設(shè)主管部門(mén)核實(shí)后，報(bào)省建設(shè)廳審核，一律換發(fā)《暫定資質(zhì)證書(shū)》，證書(shū)有效期2年?！稌憾ㄙY質(zhì)證書(shū)》有效期滿，可根據(jù)其注冊(cè)資本、有職稱(chēng)的專(zhuān)業(yè)管理人員數(shù)量和開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)，對(duì)照新標(biāo)準(zhǔn)，核定等級(jí)，換發(fā)相應(yīng)等級(jí)的《資質(zhì)證書(shū)》。

    三、加大開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的執(zhí)法處罰力度，促進(jìn)行業(yè)持續(xù)快速健康發(fā)展

    此次《實(shí)施細(xì)則》依據(jù)國(guó)家《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和部資質(zhì)管理規(guī)定制定了一系列規(guī)范開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為的處罰條款，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)超資質(zhì)等級(jí)承擔(dān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、隱瞞真實(shí)情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書(shū)、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣(mài)資質(zhì)證書(shū)、工程質(zhì)量低劣、發(fā)生重大工程質(zhì)量安全事故、有嚴(yán)重爛尾工程、不按照規(guī)定發(fā)放《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)和建設(shè)行政主管部門(mén)工作人員在資質(zhì)審批和管理中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊等都做了詳細(xì)、嚴(yán)厲的處罰規(guī)定。因此，各級(jí)建設(shè)行政主管部門(mén)要以此為契機(jī)，依法查處，依法規(guī)范，加大執(zhí)法力度，決不姑息遷就，使開(kāi)發(fā)管理工作走上法制化軌道。

    山東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理實(shí)施細(xì)則

    第一條  為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《山東省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，制定本實(shí)施細(xì)則。

    第二條  本實(shí)施細(xì)則適用于在本省城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)（簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)企業(yè)）。

    第三條  本實(shí)施細(xì)則所稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是依法設(shè)立，具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

    第四條  省建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資質(zhì)管理工作；

    縣、市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作。

    第五條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四、五和暫定資質(zhì)。

    各類(lèi)資質(zhì)企業(yè)的條件如下：

    （一）一級(jí)資質(zhì)：

    1．注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元；

    2．從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上；

    3．近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；

    4．近3年竣工房屋銷(xiāo)售率達(dá)90％以上；

    5．連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％、項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格率達(dá)100％、優(yōu)良品率60％以上；

    6．上一年房屋建筑施工面積15萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；

    7．有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員不少于20人，持有崗位資格證書(shū)的人員不少于10人；

    8．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)；

    9．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度，質(zhì)量投訴率（銷(xiāo)售房屋投訴面積與銷(xiāo)售房屋面積之比）5％以下，質(zhì)量投訴處結(jié)用戶滿意率100％；

    10．未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

    （二）二級(jí)資質(zhì)：

    1．注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元；

    2．從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上；

    3．近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；

    4．近3年竣工房屋銷(xiāo)售率達(dá)90％以上；

    5．連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％、項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格率達(dá)100％、優(yōu)良品率達(dá)50％以上；

    6．上一年房屋建筑施工面積10萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；

    7．有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員不少于10人，持有崗位資格證書(shū)的人員不少于8人；

    8．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)；

    9．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度，質(zhì)量投訴率5％以下，質(zhì)量投訴處結(jié)用戶滿意率100％；

    10．未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

    （三）三級(jí)資質(zhì)：

    1．注冊(cè)資本不低于800萬(wàn)元；

    2．從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上；

    3．房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；

    4．近2年竣工房屋銷(xiāo)售率達(dá)90％以上；

    5．連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％、項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格率達(dá)100％、優(yōu)良品率達(dá)40％以上；

    6．有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員不少于5人，持有崗位資格證書(shū)的人員不少于6人；

    7．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)初級(jí)以上職稱(chēng)；

    8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度，質(zhì)量投訴率5％以下，質(zhì)量投訴處結(jié)用戶滿意率100％；

    9．未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

    （四）四級(jí)資質(zhì)：

    1．注冊(cè)資本不低于500萬(wàn)元；

    2．從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上；

    3．竣工房屋銷(xiāo)售率90％以上；

    4．已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％、項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格率達(dá)100％、優(yōu)良品率達(dá)40％以上；

    5．有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于5人，持有崗位資格證書(shū)的人員不少于4人；

    6．工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)初級(jí)以上職稱(chēng)，配有專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；

    7．商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度，質(zhì)量投訴率低于5％，質(zhì)量投訴處結(jié)用戶滿意率100％；

    8．未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

    （五）五級(jí)資質(zhì)（城市規(guī)劃區(qū)范圍外的村鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)）：

    1．注冊(cè)資本100萬(wàn)元以上；

    2．有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于5人，持有崗位資格證書(shū)的人員不少于4人；

    3．工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)初級(jí)以上職稱(chēng)，配有專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。

    （六）暫定資質(zhì)：資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)條件不得低于四級(jí)資質(zhì)。城市規(guī)劃區(qū)范圍外的村鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的暫定資質(zhì)不得低于五級(jí)資質(zhì)。

    第六條  新申請(qǐng)成立的開(kāi)發(fā)企業(yè)，在申請(qǐng)工商登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，向同級(jí)建設(shè)主管部門(mén)提出暫定資質(zhì)申請(qǐng)，經(jīng)建設(shè)主管部門(mén)初步審核同意后，方可繼續(xù)辦理工商登記手續(xù)。

    第七條  向建設(shè)主管部門(mén)申請(qǐng)暫定資質(zhì)時(shí)，申請(qǐng)成立的開(kāi)發(fā)企業(yè)必須提交以下證明文件：

    （一）暫定資質(zhì)申請(qǐng)；

    （二）工商部門(mén)的核準(zhǔn)文件；

    （三）企業(yè)章程；

    （四）驗(yàn)資證明；

    （五）企業(yè)固定辦公場(chǎng)所證明；

    （六）企業(yè)法定代表人的身份證明；

    （七）專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)和勞動(dòng)合同；

    （八）建設(shè)主管部門(mén)認(rèn)為需要出示的其他文件。

    第八條  經(jīng)工商部門(mén)批準(zhǔn)成立后的開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持有關(guān)批準(zhǔn)文件，到建設(shè)主管部門(mén)備案后并正式申報(bào)辦理暫定資質(zhì)。

    第九條  建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到申報(bào)材料后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書(shū)》。對(duì)不予辦理暫定資質(zhì)證書(shū)的應(yīng)當(dāng)做出說(shuō)明。

    《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期1年。建設(shè)主管部門(mén)可以視企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況延長(zhǎng)《暫定資質(zhì)證書(shū)》的有效期；但延長(zhǎng)期限不得超過(guò)2年。

    自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書(shū)》之日起1年內(nèi)無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期不得延長(zhǎng)。

    通過(guò)招投標(biāo)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書(shū)》的有效期可依據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模和期限確定。

    第十條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期滿1個(gè)月前向建設(shè)主管部門(mén)申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)核定相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。

    第十一條  臨時(shí)聘用或者兼職的管理、技術(shù)人員不得計(jì)入企業(yè)管理、技術(shù)人員總數(shù)。

    第十二條  申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列證明文件：

    （一）企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；

    （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)（正、副本）；

    （三）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

    （四）企業(yè)固定辦公場(chǎng)所證明；

    （五）企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表和驗(yàn)資報(bào)告；

    （六）企業(yè)法人代表的任職文件及個(gè)人資料；

    （七）經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱(chēng)證件；

    （八）已開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的有關(guān)證明材料；

    （九）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》執(zhí)行情況報(bào)告；

    （十）其他有關(guān)文件、證明。

    第十三條  開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批：

    一級(jí)資質(zhì)由省建設(shè)廳初審，報(bào)建設(shè)部審批發(fā)證。

    二級(jí)資質(zhì)由設(shè)區(qū)的市建設(shè)主管部門(mén)初審，報(bào)省建設(shè)廳審批發(fā)證。三級(jí)資質(zhì)（濟(jì)南、青島除外）和在省工商局申請(qǐng)注冊(cè)的中央駐魯單位、省直部門(mén)和名稱(chēng)冠以“山東”“齊魯”字樣的開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)二級(jí)（含二級(jí)）以下資質(zhì)的，由設(shè)區(qū)的市建設(shè)主管部門(mén)和省直部門(mén)初審，報(bào)省建設(shè)廳審批發(fā)證。

    濟(jì)南、青島兩市所屬企業(yè)的三級(jí)以下資質(zhì)和其他設(shè)區(qū)城市所屬企業(yè)的四級(jí)以下資質(zhì)，由省建設(shè)廳分別委托濟(jì)南、青島兩市和其他設(shè)區(qū)城市建設(shè)主管部門(mén)在下達(dá)的限額數(shù)內(nèi)審批，報(bào)省建設(shè)廳備案后發(fā)證。每年各市地根據(jù)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀等情況上報(bào)年度資質(zhì)審批計(jì)劃，省建設(shè)廳進(jìn)行平衡后下達(dá)指標(biāo)計(jì)劃，實(shí)行總量控制。每年省建設(shè)廳根據(jù)下達(dá)的指標(biāo)計(jì)劃將資質(zhì)證書(shū)統(tǒng)一編號(hào)加蓋省建設(shè)廳公章后發(fā)給各市地，由市地建設(shè)主管部門(mén)審批填發(fā)并報(bào)省建設(shè)廳備案，省建設(shè)廳接到備案后20日內(nèi)無(wú)疑義生效。

    第十四條  省外一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)魯從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，必須到省建設(shè)廳辦理驗(yàn)證登記手續(xù)。符合條件的，辦理進(jìn)魯開(kāi)發(fā)許可手續(xù)。

    第十五條  任何單位和個(gè)人不得涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣(mài)資質(zhì)證書(shū)。

    企業(yè)遺失資質(zhì)證書(shū)，必須在新聞媒體上聲明作廢后，方可補(bǔ)領(lǐng)。

    第十六條  企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門(mén)辦理變更手續(xù)后的30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門(mén)申請(qǐng)辦理資質(zhì)證書(shū)注銷(xiāo)手續(xù)，并重新申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)。

    第十七條  企業(yè)變更名稱(chēng)、法定代表人和主要管理、技術(shù)負(fù)責(zé)人，應(yīng)當(dāng)在變更30日內(nèi)，向原資質(zhì)審批部門(mén)辦理變更手續(xù)。

    第十八條  企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門(mén)辦理注銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的15日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門(mén)注銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

    第十九條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行年檢制度。對(duì)于不符合原定資質(zhì)條件或者有不良經(jīng)營(yíng)行為的企業(yè)，由原資質(zhì)審批部門(mén)予以降級(jí)或者注銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的，視為年檢不合格，由原資質(zhì)審批部門(mén)注銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。年檢由資質(zhì)審批發(fā)證部門(mén)進(jìn)行。

    每年省建設(shè)廳集中將全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果通過(guò)省新聞媒介向社會(huì)公布一次，公開(kāi)接受社會(huì)監(jiān)督。

    第二十條  一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，按照建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)管理規(guī)定》可以在全國(guó)范圍承攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

篇2

1、聯(lián)社耕地占用稅?！吨腥A人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》第9條規(guī)定：“耕地占用稅由財(cái)政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收”。1987年6月20日財(cái)政部《關(guān)于耕地占用稅征收管理問(wèn)題的通知》明確規(guī)定“耕地占用稅由被占用耕地所在地鄉(xiāng)財(cái)政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收?！备鶕?jù)《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》第15條“ 本條例由財(cái)政部負(fù)責(zé)解釋”的授權(quán)規(guī)定，財(cái)政部的解釋屬于有權(quán)解釋。各級(jí)財(cái)政機(jī)關(guān)在征收耕地占用稅時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守，而不能違反規(guī)定擅自改變征收機(jī)關(guān)，擅自改變的不具有法律效力。

2、xx社房屋租賃。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定，市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)主管本行政區(qū)內(nèi)的城市房屋租賃管理工作。也就是說(shuō)，城市房屋租賃行為應(yīng)當(dāng)由城市房地產(chǎn)管理部門(mén)來(lái)管理和規(guī)范。任何法律、行政法規(guī)都沒(méi)有授權(quán)工商行政管理部門(mén)管理城市房屋管理工作，在沒(méi)有法律、法規(guī)明確授權(quán)的情況下，被告插手城市房屋租賃行為，屬于嚴(yán)重的超越職權(quán)。

3、根據(jù)《契稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，契稅的征收機(jī)關(guān)是地方財(cái)政機(jī)關(guān)或地方稅務(wù)機(jī)關(guān)，而《河南省契稅實(shí)施辦法》第十六條已進(jìn)一步明確規(guī)定“契稅的征收管理機(jī)關(guān)為土地、房屋所在地的財(cái)政機(jī)關(guān)”，因此，結(jié)合實(shí)際情況，契稅的征收機(jī)關(guān)應(yīng)該為xx縣財(cái)政局，而不是xx縣房產(chǎn)管理局。

二、超越職權(quán)

1、xx社國(guó)稅處罰案。被上訴人對(duì)上訴人作出的處罰發(fā)生在2001年5月1日前，應(yīng)當(dāng)適用原《稅收征收管理法》，而原《稅收征收管理法》只授予稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)稅款的強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，并未授予其對(duì)罰款的強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，被上訴人對(duì)罰款采取行政強(qiáng)制措施的行為，超越了法律的授權(quán)，屬于越權(quán)行為。

2、聯(lián)社物價(jià)局處罰案。行政機(jī)關(guān)行使行政職權(quán)，必須有法律、法規(guī)和規(guī)章的明確授權(quán)，沒(méi)有法律、法規(guī)和規(guī)章明確授權(quán)的事項(xiàng)，行政機(jī)關(guān)無(wú)權(quán)插手和處罰，這是行政法的基本常識(shí)。

《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》第三十三條規(guī)定：“縣級(jí)以上地方各級(jí)人民政府價(jià)格主管部門(mén)，依法對(duì)價(jià)格活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查，并依照本法的規(guī)定對(duì)價(jià)格違法行為實(shí)施行政處罰”；該法第二條規(guī)定：“本法所稱(chēng)價(jià)格包括商品價(jià)格和服務(wù)價(jià)格”。因此，價(jià)格法授權(quán)被告管理的范圍只能是商品價(jià)格和服務(wù)價(jià)格的違法行為，而不包括經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)行為。

《國(guó)家計(jì)委關(guān)于價(jià)格監(jiān)督檢查證辦法使用管理范圍》第四條明確規(guī)定：“價(jià)格監(jiān)督檢查證適用于監(jiān)督檢查在我國(guó)境內(nèi)發(fā)生的商品價(jià)格、服務(wù)價(jià)格和國(guó)家機(jī)關(guān)收費(fèi)行為”，對(duì)原告收取的憑證工本費(fèi)不在價(jià)格監(jiān)督檢查證使用的范圍之內(nèi)，被告人員持價(jià)格監(jiān)督檢查證對(duì)原告收取憑證工本費(fèi)的行為進(jìn)行所謂的監(jiān)督檢查，明顯超越了法定職權(quán)。

《河南省物價(jià)監(jiān)督檢查條例》第二條規(guī)定：“價(jià)格監(jiān)督的范圍包括政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、行政事業(yè)性收費(fèi)及政府健身的居民基本生活必需品和服務(wù)價(jià)格”，很明顯，憑證工本費(fèi)不屬于行政事業(yè)性收費(fèi)及政府健身的居民基本生活必需品和服務(wù)價(jià)格，那么憑證工本費(fèi)是否屬于政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)呢？答案也是否定的。首先，被告沒(méi)有提供憑證工本費(fèi)屬于中央定價(jià)或者地方定價(jià)的證據(jù)，應(yīng)當(dāng)視為對(duì)憑證工本費(fèi)是否屬于政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)沒(méi)有證據(jù)予以證明；其次，被告在行政處罰決定書(shū)沒(méi)有認(rèn)定金融機(jī)構(gòu)憑證工本費(fèi)屬于政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)，庭審中即使如此辯解也不能作為其具體行政行為合法性的依據(jù)；再者，國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)2001年7月4日的《國(guó)家計(jì)委和國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)定價(jià)目錄》明確排除了金融機(jī)構(gòu)憑證工本費(fèi)；第四，即使被告現(xiàn)在提供了包括金融機(jī)構(gòu)憑證工本費(fèi)的地方定價(jià)目錄，也因超出了行政訴訟的舉證時(shí)限和該地方定價(jià)目錄違反《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》第十八條而無(wú)效。因此《河南省價(jià)格監(jiān)督檢查條例》沒(méi)有授權(quán)被告對(duì)金融機(jī)構(gòu)憑證工本費(fèi)進(jìn)行監(jiān)督檢查，被告依據(jù)該條例進(jìn)行的監(jiān)督檢查和行政處罰均屬于超越職權(quán)。

三、行政處罰對(duì)象

1、xx社工商處罰案。xx縣城市信用合作社由于體制改革原因，已于2001年3月30日經(jīng)被告登記更名為xx縣xx農(nóng)村信用合作社，但被告在2001年 4月16日做出行政處罰時(shí)，被處罰人仍然是xx縣城市信用合作社，被告自己為原告辦理的變更登記，被告不可能不知道xx縣城市信用合作社已經(jīng)不存在了。連最基本的被處罰人都沒(méi)有搞清楚，就匆忙作出處罰決定，可見(jiàn)被告的處罰是何等的草率和不負(fù)責(zé)任！

2、xx社統(tǒng)計(jì)處罰案。申請(qǐng)人不存在屢次遲報(bào)統(tǒng)計(jì)資料的行為，被申請(qǐng)人對(duì)xx縣xx城市信用合作社（以下簡(jiǎn)稱(chēng)道南社）的行為對(duì)申請(qǐng)人做出行政處罰，屬于處罰主體錯(cuò)誤。申請(qǐng)人與道南社在法律上沒(méi)有利害關(guān)系，被申請(qǐng)人認(rèn)定兩者之間存在隸屬關(guān)系沒(méi)有事實(shí)和法律上的根據(jù)。

四、執(zhí)法程序

1、xx社工商處罰案。被告送達(dá)行政處罰告知書(shū)的程序違法。根據(jù)規(guī)定，受送達(dá)人是單位的，法律文書(shū)應(yīng)當(dāng)由單位負(fù)責(zé)收發(fā)的部門(mén)或其法定代人簽收，原告沒(méi)有負(fù)責(zé)收發(fā)的部門(mén)，被告應(yīng)當(dāng)直接送達(dá)原告法定代表人。被告送達(dá)原告副主任李xx的行為，依法不具有送達(dá)的法律效力，應(yīng)視為沒(méi)有送達(dá)。

2、xx社統(tǒng)計(jì)處罰案。根據(jù)《行政處罰法》及《民事訴訟法》的規(guī)定，送達(dá)法律文書(shū)，受送達(dá)人是法人的，應(yīng)當(dāng)由法人的法定代表人或者該法人負(fù)責(zé)收件的人簽收。申請(qǐng)人沒(méi)有辦公室等專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)收件的機(jī)構(gòu)或人，因此，被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)將文書(shū)直接送達(dá)申請(qǐng)人的法定代表人，但申請(qǐng)人的前任及現(xiàn)任法定代表人均沒(méi)有接到被申請(qǐng)人送達(dá)的任何文書(shū)，被申請(qǐng)人的送達(dá)違反了法律規(guī)定，屬于程序違法。

3、xx社統(tǒng)計(jì)處罰案。根據(jù)法律規(guī)定，行政處罰告知書(shū)的處罰內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與行政處罰決定書(shū)一致。不一致的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)再次告知聽(tīng)證權(quán)利。被申請(qǐng)人在處罰決定書(shū)與告知書(shū)內(nèi)容不一致的情況下，沒(méi)有履行再次告知義務(wù)。

4、xx社工商處罰案。被告行政處罰決定書(shū)適用《中華人民共和國(guó)企業(yè)法人登記條例實(shí)施細(xì)則》第63條第1款第4項(xiàng)，而行政處罰告知書(shū)告知的法律條款為該細(xì)則的第66條第1款第4項(xiàng)。法律適用屬于行政處罰的重要事項(xiàng)，被告改變行政處罰的法律適用，應(yīng)當(dāng)履行重新告知義務(wù)，被告沒(méi)有履行這一義務(wù)，根據(jù)行政處罰法的規(guī)定，沒(méi)有告知的行政處罰決定不能成立。

轉(zhuǎn)貼于

5、xx社國(guó)稅處罰案。被上訴人通過(guò)金融機(jī)構(gòu)扣劃款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)附送行政處罰決定書(shū)副本但沒(méi)有附送，屬于程序違法。根據(jù)《稅收征收管理法》第40條、《稅收征收管理法》第51條及銀發(fā)（1998）312號(hào)的規(guī)定，被上訴人在采取行政強(qiáng)制措施之前應(yīng)事先向上訴人送達(dá)“催繳稅款通知書(shū)”，而被上訴人未履行該義務(wù)，具體行政行為違法。被上訴人扣劃罰款應(yīng)當(dāng)直接上繳國(guó)庫(kù)，但寶豐農(nóng)行營(yíng)業(yè)部提供的扣款傳票卻表明，被上訴人將該款轉(zhuǎn)入自己設(shè)置的帳戶，然后才上繳國(guó)庫(kù)，被上訴人擅自增加扣款程序，違反了法律規(guī)定。

五、處罰額度和規(guī)章罰款設(shè)定權(quán)限

《國(guó)務(wù)院關(guān)于貫徹實(shí)施的通知》第二部分規(guī)定：“國(guó)務(wù)院各部門(mén)制定的規(guī)章對(duì)非經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的違法行為設(shè)定罰款不得超過(guò)1000元”，因此針對(duì)遲報(bào)統(tǒng)計(jì)報(bào)表這一非經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的違法行為，處罰限額最高為1000元。被申請(qǐng)人處罰20000元，屬于處罰明顯失當(dāng)。

六、適用法律錯(cuò)誤

1、xx社國(guó)稅處罰案。被上訴人對(duì)上訴人2000年1月1日至2000年12月31日所謂的偷稅行為進(jìn)行處罰，應(yīng)當(dāng)適用上訴人行為時(shí)的有效法律，而不能適用2001年5月1日才開(kāi)始實(shí)施的《稅收征收管理法》，根據(jù)法律不溯及既往的原則，被上訴人的行為屬于適用法律錯(cuò)誤。

2、xx社統(tǒng)計(jì)處罰案：《統(tǒng)計(jì)法》第33條條規(guī)定：“ 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局根據(jù)本法制定實(shí)施細(xì)則，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)施行.”明確規(guī)定了制定統(tǒng)計(jì)法實(shí)施細(xì)則的機(jī)關(guān)是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，而不是包括各省人大及其常委會(huì)在內(nèi)的其他機(jī)關(guān)，因此本案應(yīng)當(dāng)依照《統(tǒng)計(jì)法》和《統(tǒng)計(jì)法實(shí)施細(xì)則》進(jìn)行處理，而不是依照《河南省統(tǒng)計(jì)管理?xiàng)l例》。

3、xx社工商處罰案：“通知”和“答復(fù)”是被告上級(jí)部門(mén)發(fā)給下級(jí)部門(mén)的內(nèi)部文件，沒(méi)有對(duì)外，根據(jù)行政處罰法的規(guī)定，沒(méi)有對(duì)外公布的規(guī)范性文件，不得作為行政處罰的依據(jù)。根據(jù)行政訴訟法的規(guī)定，人民法院審理行政案件依據(jù)的是法律、行政法規(guī)和地方性法規(guī)，參照規(guī)章，“通知”和“答復(fù)”不是規(guī)章，不具有參照效力，當(dāng)然不能作為定案的依據(jù)。

“通知”的制定依據(jù)為《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)企業(yè)法人登記條例》和《中華人民共和國(guó)企業(yè)法人登記條例實(shí)施細(xì)則》，但上述法律、法規(guī)和規(guī)章任何條、款、項(xiàng)都沒(méi)有授權(quán)工商行政管理部門(mén)管理房屋租賃事宜，《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》倒是很明確的規(guī)定，由城市房地產(chǎn)管理部門(mén)管理房屋租賃行為，工商行政管理部門(mén)要管理房屋租賃，就必須有法律、法規(guī)和規(guī)章的明確授權(quán)，“通知”引用的依據(jù)中恰恰沒(méi)有，因此，該“通知”屬于沒(méi)有法律、法規(guī)和規(guī)章依據(jù)的無(wú)效規(guī)范性文件。

《城市公有房屋管理規(guī)定》和《城市房屋租賃管理辦法》明確規(guī)定了由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)主管本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋租賃管理工作，該規(guī)定和辦法均為規(guī)章，“通知”和“答復(fù)”與上述規(guī)章明顯存在沖突，根據(jù)《中華人民共和國(guó)立法法》的規(guī)定，這一沖突應(yīng)當(dāng)由國(guó)務(wù)院作出決定或者由兩部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，國(guó)家工商行政管理局無(wú)權(quán)單獨(dú)作出規(guī)定。

4、聯(lián)社耕地占用稅案：聯(lián)社現(xiàn)使用土地1995年之前由寶豐縣化肥廠占用從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)，后由縣國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司補(bǔ)辦劃撥手續(xù)用于工業(yè)生產(chǎn)，之后將該土地轉(zhuǎn)讓給聯(lián)社。很明顯，聯(lián)社不是占用該地塊進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的首次使用者。《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》第4條明確規(guī)定：“耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積計(jì)稅，按照規(guī)定稅額一次性征收?！备鶕?jù)該條規(guī)定，一個(gè)地塊只需繳納一次耕地占用稅，也就是說(shuō)首次占用該地塊從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)繳納耕地占用稅，而不是今后通過(guò)轉(zhuǎn)讓取得該地塊從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)權(quán)利的單位都需繳納耕地占用稅；如果都需要繳納耕地占用稅，就違反了《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》第4條一次性征收的規(guī)定，形成了重復(fù)納稅。

七、法律時(shí)效

1、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第52條規(guī)定了因稅務(wù)機(jī)關(guān)和納稅人失誤，稅款的追征時(shí)效為3年，最長(zhǎng)為5年。退一萬(wàn)步講，即使聯(lián)社依法應(yīng)當(dāng)繳納耕地占用稅，從1995年11月28日計(jì)算，也已經(jīng)超出了3年或5年的追征時(shí)效，納稅人也依法免除了納稅義務(wù)，而不需再繳納稅款。

篇3

第二條凡在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?shí)施房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理，均應(yīng)遵守本規(guī)定。

第三條本規(guī)定所稱(chēng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵阜康禺a(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

前款所稱(chēng)其他合法方式，主要包括下列行為：

（一）以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

（二）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

（三）因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；

（四）以房地產(chǎn)抵債的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第四條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)歸口管理全國(guó)城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓工作。省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓工作。

直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)管理部門(mén)）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理工作。

第五條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

第六條下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合本規(guī)定第十條規(guī)定的條件的；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；

（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：

（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同；

（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格；

（三）房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在15日內(nèi)做出是否受理申請(qǐng)的書(shū)面答復(fù)；

（四）房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估；

（五）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；

（六）房地產(chǎn)管理部門(mén)核發(fā)過(guò)戶單。

第八條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

（一）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱(chēng)、住所；

（二）房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)名稱(chēng)和編號(hào)；

（三）房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限；

（四）土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限；

（五）房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；

（六）成交價(jià)格及支付方式；

（七）房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間；

（八）違約責(zé)任；

（九）雙方約定的其他事項(xiàng)。

第九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

第十條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場(chǎng)地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。

第十一條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，除符合本規(guī)定第十二條所列的可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的情形外，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

第十二條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國(guó)務(wù)院規(guī)定辦理。

（一）經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于建設(shè)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項(xiàng)目的；

（二）私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；

（三）按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；

（四）同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；

（五）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；

（六）根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的；

（七）縣級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。依照前款規(guī)定繳納土地收益或作其他處理的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中注明。

第十三條依照本規(guī)定第十二條規(guī)定轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓?zhuān)枰k理出讓手續(xù)、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)繳納的土地收益。

第十四條國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。

房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)以申報(bào)的房地產(chǎn)成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人對(duì)評(píng)估價(jià)格有異議的，可以在接到評(píng)估價(jià)格通知后15日內(nèi)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)復(fù)核；對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以在接到復(fù)核結(jié)果15日內(nèi)申請(qǐng)仲裁或向人民法院。

第十五條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)憑過(guò)戶單辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，并依照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。

第十六條商品房預(yù)售按照建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》執(zhí)行。

第十七條房地產(chǎn)管理部門(mén)在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的物價(jià)部門(mén)和建設(shè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，不得擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第十八條違反本規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓無(wú)效；房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)沒(méi)收違法所得，并可處以罰款。

違反本規(guī)定第十條第一款和第十一條，未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交納土地使用權(quán)出讓金的，按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定進(jìn)行處罰。

第十九條房地產(chǎn)管理部門(mén)工作人員、、、索賄受賄的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門(mén)給予行政處分；情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十條在城市規(guī)劃區(qū)外的國(guó)有土地范圍內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，參照本規(guī)定執(zhí)行。

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；問(wèn)題；對(duì)策

一、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題

1.個(gè)別地方政府的調(diào)控行為失當(dāng)

目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于壟斷地位，如土地所有權(quán)壟斷、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)壟斷、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式的壟斷等。國(guó)家控制了土地一級(jí)市場(chǎng)，而房屋開(kāi)發(fā)只有遵循開(kāi)發(fā)商模式，政府嚴(yán)禁城市居民或者企業(yè)以其他方式開(kāi)發(fā)房屋建筑。出于掠取壟斷利潤(rùn)的角度，房地產(chǎn)商以各種各樣的手段壓縮住房的供給數(shù)量，加大供求差距，造成房?jī)r(jià)的持續(xù)升高。另外，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，對(duì)住房需求急劇增加，城市土地體現(xiàn)出巨大的商業(yè)價(jià)值。于是，城市自身也成為政府投資的最大資源，政府為了獲得高額稅收，增大了土地成本，必然帶來(lái)房?jī)r(jià)的飆升。反過(guò)來(lái)，房?jī)r(jià)的上漲，地方政府將從土地中獲得更多效益，因此國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控政策很難在地方落實(shí)。

2.缺乏金融基礎(chǔ)體系

雖然我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)過(guò)了十幾年的發(fā)展，基本形成制度建設(shè)與良好的發(fā)展趨勢(shì)，但是仍存在一些問(wèn)題亟待解決：一是需要進(jìn)一步調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)，而我國(guó)房地產(chǎn)貸款仍過(guò)多傾向于開(kāi)發(fā)貸款；二是住房消費(fèi)信貸發(fā)展的問(wèn)題，住房消費(fèi)貸款的大量發(fā)放給銀行資產(chǎn)帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)；三是住房公積金的繳納范圍及比率進(jìn)一步擴(kuò)大，受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的制約，

“低進(jìn)低出”的運(yùn)營(yíng)方式造成資金使用率的降低，失去了公平。

3.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)法律不健全

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初級(jí)階段，但是房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)仍有待進(jìn)一步完善。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)管理作為一個(gè)從開(kāi)發(fā)、建設(shè)到交易、后期管理的系統(tǒng)性過(guò)程，在我國(guó)還沒(méi)有一部可以覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理法。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律、法規(guī)的建設(shè)落后，帶來(lái)很多法律漏洞，不利于房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

二、改善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效對(duì)策

1.進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)政府職能

一方面，強(qiáng)調(diào)政府的經(jīng)濟(jì)職能，促進(jìn)市場(chǎng)成熟化發(fā)展。以當(dāng)前房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快現(xiàn)象來(lái)看，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)投資還在繁榮期，房市處于有利上升階段。但是從市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律來(lái)看，近期我國(guó)在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下加強(qiáng)了房地產(chǎn)調(diào)控，這種調(diào)控的目標(biāo)并不是讓樓市崩潰，而是引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入成熟、理性、穩(wěn)定的發(fā)展階段，并投入更多性價(jià)比優(yōu)越的房地產(chǎn)產(chǎn)品。另一方面，完善政府的宏觀調(diào)控，確保地價(jià)的合理發(fā)展。房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，對(duì)GDP的增長(zhǎng)具有帶動(dòng)作用，同時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)依賴(lài)于市場(chǎng)需求的發(fā)展，應(yīng)與居民住房支付能力相適應(yīng)。由于房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)土地和金融相結(jié)合的特殊產(chǎn)業(yè)，其中，土地是極度缺乏供給彈性的因素，而金融資源則是可以無(wú)限供給、具備流動(dòng)性的因素。如果房地產(chǎn)業(yè)過(guò)于深入投機(jī)要素，就會(huì)在短時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫，而房地產(chǎn)市場(chǎng)如果資金鏈斷裂，泡沫經(jīng)濟(jì)也會(huì)隨之崩潰，必然會(huì)對(duì)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生致命影響。

2.完善房地產(chǎn)金融體系

若想促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)金融的基礎(chǔ)地位。結(jié)合我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)狀，重點(diǎn)調(diào)整房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)消費(fèi)性貸款，同時(shí)注重風(fēng)險(xiǎn)防范。另外，為了解決房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展而產(chǎn)生的資金來(lái)源、期限錯(cuò)配、資產(chǎn)流動(dòng)等問(wèn)題，我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)抵押貸款證券化發(fā)展，并將一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)納入金融大環(huán)境中，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的聯(lián)系，從根本上改善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)資金來(lái)源問(wèn)題，真正促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

篇5

1.1單純追求經(jīng)濟(jì)效益

GDP日益成為評(píng)定地方政府政績(jī)的一個(gè)決定性指標(biāo)，使得多數(shù)地方政府不擇手段的提高GDP以增加自己的政績(jī)，而忽視了政府的主要職責(zé)——提供公共產(chǎn)品。而據(jù)有關(guān)專(zhuān)家的研究成果顯示，在我國(guó)某些地區(qū)，當(dāng)建設(shè)用地增加1％時(shí)，當(dāng)?shù)毓潭ㄙY產(chǎn)投資就增加4.1％，但是在城鎮(zhèn)居民的固定投資中，還是有大量的資金流入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，針對(duì)這種情況，政府加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的控制，這樣反而造成違法用地情況的增加。

1.2沒(méi)有很好的配合中央政府的政策執(zhí)行

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)不同，有著明顯的區(qū)域性特性，因此在政府管理過(guò)程中必須給地方政府一定的自由決定權(quán)。中央所設(shè)定的調(diào)控目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)，在很大程度上取決于地方政府對(duì)政策的落實(shí)。但是地方政府和中央政府也存在了目標(biāo)差異，這種差異就形成了兩者的非合作博弈，弱化了調(diào)控效果。

1.3越位行為多，過(guò)分干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)

在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，政府對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控能夠彌補(bǔ)市場(chǎng)漏洞，促進(jìn)社會(huì)公平，但是政府也要遵守發(fā)展規(guī)律，不能強(qiáng)行干預(yù)市場(chǎng)正常運(yùn)作，通過(guò)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)機(jī)制，房地產(chǎn)市場(chǎng)為了供需平衡而降價(jià)。但是某些地方政府的一些政策會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲，因此盡管政府不斷的調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，但是房?jī)r(jià)依然居高不下。

1.4保障性住房管理缺位

住宅用房具有準(zhǔn)公共品性質(zhì)，需要政府為中低收入階層提供住房保障。盡管我國(guó)在近幾年加大了對(duì)于經(jīng)適房和廉租房的支持力度，但是從執(zhí)行的效果方面看，房?jī)r(jià)還存在過(guò)高問(wèn)題，能夠適合中等收入家庭的住房還很少，仍然不能解決住房問(wèn)題。這些問(wèn)題的出現(xiàn)主要是政府在保障性住房的監(jiān)管上出現(xiàn)了缺位現(xiàn)象。

1.5法律制度體系不健全

對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)管理市場(chǎng)已經(jīng)十分成熟，健全的法律法規(guī)也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展。在我國(guó)，房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)嚴(yán)重缺失，我國(guó)法律只對(duì)建設(shè)過(guò)程中的問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)定，沒(méi)有做好后期管理的法律保障。所以，國(guó)家調(diào)控在房地產(chǎn)行業(yè)中始終處于滯后的境地，有的法律法規(guī)甚至不符合市場(chǎng)調(diào)節(jié)的規(guī)律，導(dǎo)致房地產(chǎn)管理不規(guī)范。

2、如何發(fā)揮政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理中的作用

政府要不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理和監(jiān)督，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行、健康發(fā)展。這就要求政府從實(shí)際出發(fā)，根據(jù)自身的職能，采取合理、有效、科學(xué)、務(wù)實(shí)的政策措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行管理調(diào)節(jié)。

2.1加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)管理

政府要加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)的審核管理，保證房地產(chǎn)廣告的真實(shí)性，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)中的產(chǎn)品從質(zhì)量上得到保證，更要從物業(yè)管理方面提高服務(wù)質(zhì)量，讓人們真正的感受到良好的環(huán)境，為消費(fèi)者的需求著想，提供更準(zhǔn)確的信息。

2.2完善法律法規(guī)體制，增強(qiáng)執(zhí)法科學(xué)性

社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上就是法制經(jīng)濟(jì)，在維護(hù)良好的市場(chǎng)秩序和發(fā)揮市場(chǎng)資源配置作用上法律起到關(guān)鍵作用。第一，用法律來(lái)制約政府的經(jīng)濟(jì)管理作用的發(fā)揮，弱化因政府過(guò)分干預(yù)造成的負(fù)面影響。第二，繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，細(xì)化其他相關(guān)實(shí)施細(xì)則，推進(jìn)《房地產(chǎn)法》的出臺(tái)，使得房地產(chǎn)行業(yè)從開(kāi)發(fā)建設(shè)到交易，再到中介服務(wù)和相關(guān)的后期服務(wù)等各個(gè)方面的管理完全納入法律規(guī)范體系。只有這樣，才可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。

2.3強(qiáng)化政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收監(jiān)管

針對(duì)市場(chǎng)中對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行炒作的行為進(jìn)行制約。炒房已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的最大障礙。國(guó)家稅務(wù)部門(mén)需要用調(diào)控手段降低房產(chǎn)利潤(rùn)，抑制炒房。

2.4加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的管理

政府過(guò)度干預(yù)導(dǎo)致我國(guó)的土地市場(chǎng)十分混亂，而這種混亂讓我國(guó)土地的市場(chǎng)化運(yùn)作程度大大降低。所以在土地管理中應(yīng)該將政府調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)結(jié)合在一起，強(qiáng)化土地管理的計(jì)劃管理，對(duì)用地的總量都進(jìn)行控制，通過(guò)年度用地計(jì)劃進(jìn)行規(guī)范化管理。

2.5完善住房保障制度

首先，要保證保障性住房的供應(yīng)。一方面必須完善公租房、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房制度；另一方面對(duì)資金使用效率要不斷提高，在資金數(shù)量有限的情況下，通過(guò)解決中低收入者的住房問(wèn)題，來(lái)抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，將工作的重心轉(zhuǎn)入公租房以及廉租房上。其次，擴(kuò)大住房保障對(duì)象的范圍。真正能夠支付經(jīng)濟(jì)適用房的群體，大多是中等收入或以上的人，而低收入者在購(gòu)買(mǎi)者中占非常小的比例。所以，在制定住房保障政策時(shí)應(yīng)當(dāng)更多的考慮其他弱勢(shì)群體的住房需求，擴(kuò)大保障對(duì)象。再次，要保證住房保障制度的公平合理。其中廉租房以及經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格應(yīng)該大幅低于商品房，政府必須做好對(duì)住房審批的管理，通過(guò)完善法律法規(guī)的途徑防止房地產(chǎn)行業(yè)的腐敗現(xiàn)象。

3、結(jié)語(yǔ)

篇6

關(guān)鍵詞:房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量控制 措施 內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)

在房地產(chǎn)測(cè)繪管理過(guò)程中房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的法定測(cè)繪工作, 其成果質(zhì)量關(guān)系到房屋權(quán)利人的切身利益。房產(chǎn)測(cè)繪工作起步較晚, 其發(fā)展尚處在專(zhuān)業(yè)化和規(guī)范化建設(shè)的起步階段。目前, 房產(chǎn)測(cè)繪工作中存在的問(wèn)題較多, 有些問(wèn)題已經(jīng)成為消費(fèi)者的投訴熱點(diǎn), 因此房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)亟待整頓, 成果質(zhì)量亟待提高。

今日, 城市住宅需求更顯示了其強(qiáng)勁的張力, 其中商品房施工面積、商品房新開(kāi)工面積、商品房竣工面積、商品房銷(xiāo)售建筑面積均逐年增長(zhǎng)。由此可見(jiàn), 房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)潛力很大。在商品房交易中, 業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間常常因?yàn)槊娣e而發(fā)生糾紛。

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)測(cè)繪管理, 規(guī)范房地產(chǎn)測(cè)繪行為, 保護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益, 我國(guó)相繼出臺(tái)了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》及國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》等一系列關(guān)于商品房測(cè)繪的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則, 同時(shí)國(guó)家與之相關(guān)的部委及各省市也出臺(tái)了商品房建筑面積計(jì)算方法、商品房測(cè)繪實(shí)施細(xì)則或暫行規(guī)定。例如國(guó)家經(jīng)委的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》、建設(shè)部的《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、北京市國(guó)土資源和房屋管理局下發(fā)的《北京市商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》等有關(guān)文件和規(guī)則。

1 房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量控制點(diǎn)

所有標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、實(shí)施細(xì)則或者暫行規(guī)定, 基本原則都是一致的, 但在有些具體問(wèn)題上也不同程度的存在一些出入。這是因?yàn)榭紤]問(wèn)題的角度不同, 因而計(jì)算的依據(jù)和計(jì)算的方法也就不同,最終導(dǎo)致計(jì)算出來(lái)的商品房建筑面積不同。要做到對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量控制, 首先應(yīng)分析影響房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的控制點(diǎn), 然后采取相應(yīng)的質(zhì)量控制措施。

房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量控制點(diǎn)包括: 人員培訓(xùn)、儀器設(shè)備管理及資源配置、外業(yè)測(cè)繪和內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理。

1.1 人員培訓(xùn)

房產(chǎn)測(cè)繪的人員包括外業(yè)測(cè)繪人員、內(nèi)業(yè)計(jì)算和資料整理人員、產(chǎn)品檢驗(yàn)人員, 所有這些人員均應(yīng)該經(jīng)過(guò)認(rèn)真細(xì)致地培訓(xùn)。掌握一定的崗位技能, 明確各自的職責(zé)和權(quán)限。

1.2 儀器設(shè)備管理及資源配置

房產(chǎn)測(cè)繪所使用的儀器設(shè)備主要包括:

外業(yè)―――全站儀、水準(zhǔn)儀、棱鏡、標(biāo)尺、手持測(cè)距儀、鋼尺、玻璃纖維尺或皮尺等相關(guān)的儀器;

內(nèi)業(yè)―――計(jì)算機(jī)、筆記本電腦、繪圖儀、房產(chǎn)測(cè)繪軟件等相關(guān)的設(shè)備和應(yīng)用程序。

另外, 房產(chǎn)測(cè)繪單位及部門(mén)還應(yīng)該具備相應(yīng)的資質(zhì)及完善的質(zhì)量管理體系。

1.3 外業(yè)測(cè)繪

1.3.1 外業(yè)測(cè)繪工作準(zhǔn)備

根據(jù)施工單位提供的竣工圖或施工圖, 在計(jì)算機(jī)中繪出草圖, 并且標(biāo)注商品樓設(shè)計(jì)的軸線尺寸、陽(yáng)臺(tái)尺寸、外墻厚度、保溫板的位置及厚度等有關(guān)數(shù)據(jù), 將草圖按一定比例打印出來(lái), 供外業(yè)使用。

1.3.2 外業(yè)數(shù)據(jù)采集

單層商品房無(wú)論建筑高度如何, 均按一層計(jì)算建筑面積, 外業(yè)實(shí)測(cè)建筑物外墻勒角以上的水平尺寸。單層商品房?jī)?nèi)有部分樓層時(shí)也應(yīng)實(shí)測(cè)其尺寸, 一并計(jì)算建筑面積。、

多層或高層商品樓除實(shí)測(cè)尺寸外, 還應(yīng)測(cè)量結(jié)構(gòu)有變化的部位的尺寸及頂層尺寸, 尤其是有坡屋頂?shù)倪€要測(cè)出不夠2.20m 層高應(yīng)縮進(jìn)的尺寸。

商品樓內(nèi)部的房屋開(kāi)間、進(jìn)深、內(nèi)外墻厚度及陽(yáng)臺(tái)寬度、房屋層高均應(yīng)實(shí)際測(cè)量。與商

品樓主體相連的公用建筑部位也應(yīng)實(shí)測(cè)其尺寸, 如: 雨篷( 有柱的實(shí)測(cè)柱尺寸, 無(wú)柱的測(cè)頂蓋投影尺寸) 、室外樓梯、走廊、檐廊等。

外業(yè)還應(yīng)檢查竣工后商品樓的保溫位置與設(shè)計(jì)是否相符, 并實(shí)測(cè)其厚度, 實(shí)測(cè)有困難時(shí), 可連同主體墻一起實(shí)測(cè)。

1.4 內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理

1.4.1 數(shù)據(jù)分析和誤差處理

外業(yè)工作結(jié)束后, 內(nèi)業(yè)進(jìn)行數(shù)據(jù)粗處理。首先比較外業(yè)測(cè)繪的實(shí)際尺寸與設(shè)計(jì)尺寸有無(wú)變化, 若無(wú)變化, 或有變化且變化在±5cm 以內(nèi), 可視為施工誤差, 不必進(jìn)行改正, 則按設(shè)計(jì)尺寸進(jìn)行計(jì)算。若變化超過(guò)±5cm 則需要分析產(chǎn)生該變化的原因, 是外墻厚度變化、軸線尺寸作了設(shè)計(jì)調(diào)整、還是施工出現(xiàn)偏差。根據(jù)不同的原因進(jìn)行不同的調(diào)整。若是外墻厚度變化和設(shè)計(jì)調(diào)整, 則按調(diào)整后的尺寸進(jìn)行計(jì)算, 若是由施工偏差引起的, 則要按單元進(jìn)行分配。對(duì)于設(shè)計(jì)相同的陽(yáng)臺(tái), 則按實(shí)際測(cè)量尺寸的平均值計(jì)算陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

1.4.2 內(nèi)業(yè)計(jì)算和成果整理

按照調(diào)整的有關(guān)尺寸, 在計(jì)算機(jī)中繪圖,分別計(jì)算全樓的總建筑面積、每套商品房的套內(nèi)建筑面積、全樓的總套內(nèi)建筑面積以及全樓的公用建筑面積和公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。然后按照套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)進(jìn)行填表, 由計(jì)算機(jī)自動(dòng)計(jì)算各套分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e和各套的建筑面積即可。

2 房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量控制措施

質(zhì)量控制依據(jù):

1 《中華人民共和國(guó)測(cè)繪法》;

2 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》;

3 《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》;

4 《測(cè)繪市場(chǎng)管理辦法》;

5 《測(cè)繪生產(chǎn)質(zhì)量管理規(guī)定》;

6 《測(cè)繪質(zhì)量監(jiān)督管理辦法》;

7 《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》[GB/T17986- 2000];

8 合同或技術(shù)設(shè)計(jì)書(shū)。

2.1 人員培訓(xùn)的控制措施

編寫(xiě)培訓(xùn)教材, 制定培訓(xùn)計(jì)劃, 組織培訓(xùn)工作。培訓(xùn)對(duì)象為房產(chǎn)測(cè)繪作業(yè)人員、檢驗(yàn)人員以及其它需要培訓(xùn)的人員。培訓(xùn)內(nèi)容包括: 測(cè)繪質(zhì)量管理法規(guī)、房產(chǎn)測(cè)繪法規(guī)、房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范、房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量檢查方法、房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理知識(shí)等。

2.2 儀器設(shè)備管理及資源配置控制措施

―――房產(chǎn)測(cè)繪儀器設(shè)備的計(jì)量檢定情況;

―――房產(chǎn)測(cè)繪單位的資質(zhì)情況, 包括: 單位資質(zhì)等級(jí),年檢,持證執(zhí)業(yè)情況;

―――房產(chǎn)測(cè)繪單位質(zhì)量管理情況, 包括:

質(zhì)量體系、質(zhì)量管理制度的建立情況和質(zhì)量體系運(yùn)作的有效性;

房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的有效性;

房產(chǎn)測(cè)繪生產(chǎn)作業(yè)流程。

2.3 外業(yè)測(cè)繪控制措施

房產(chǎn)外業(yè)測(cè)繪控制指對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪單位的房產(chǎn)要素調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房屋面積測(cè)繪等成果的控制。

2.3.1 房產(chǎn)要素調(diào)查，包括：

―――房產(chǎn)要素調(diào)查的內(nèi)容與填寫(xiě)是否齊全、正確;

―――調(diào)查表中的用地略圖和房屋權(quán)界線示意圖上的用地范圍線, 房屋權(quán)界線及有關(guān)說(shuō)明符號(hào)和房產(chǎn)圖上是否一致;

2.3.2 房產(chǎn)要素測(cè)量，包括：

―――房產(chǎn)要素測(cè)量的測(cè)量方法, 記錄和計(jì)算是否正確;

―――各項(xiàng)限差和成果精度是否符合要求;

―――測(cè)量的要素是否齊全、準(zhǔn)確、對(duì)有關(guān)地物的取舍是否合理;

2..3.3 房屋面積測(cè)繪，包括：

―――房產(chǎn)面積測(cè)量原始記錄是否規(guī)范, 內(nèi)容是否完整;

―――房產(chǎn)測(cè)量成果(圖: 房屋坐落圖、分層圖、分戶圖; 表: 房屋面積測(cè)繪成果表)是否規(guī)范, 內(nèi)容是否完整;

―――共有共用面積的測(cè)定和分?jǐn)偸欠窈侠怼?/p>

2.4 內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理控制措施

內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理控制指對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪單位生產(chǎn)的房產(chǎn)圖、房屋測(cè)繪資料整理等成果的控制。

2.4.1 房產(chǎn)圖繪制，包括：

―――房產(chǎn)圖的規(guī)格尺寸、技術(shù)要求、表述內(nèi)容、圖廓整飾是否符合要求;

―――房地產(chǎn)要素的表述是否齊全,正確,是否符合要求;

―――對(duì)有關(guān)地形要素的取舍是否合理;

―――圖面精度和圖邊處理是否符合要求。

2.4.2 房屋測(cè)繪資料整理，包括：

―――房產(chǎn)面積的計(jì)算方法是否正確, 精度是否符合要求;

―――用地面積的測(cè)算是否正確, 精度是否符合要求;

―――房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告的編寫(xiě)是否規(guī)范, 內(nèi)容是否完整;

―――房產(chǎn)測(cè)繪成果資料歸檔管理的規(guī)范性 (含各類(lèi)原始測(cè)量成果)。

3 結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)大部分城市按照商品房的建筑面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售, 這種方法有其優(yōu)越的一面, 計(jì)算方法比較嚴(yán)謹(jǐn), 計(jì)算過(guò)程比較細(xì)致, 也能被大多數(shù)業(yè)主所認(rèn)同。但也有其不利的一面, 即只有專(zhuān)業(yè)測(cè)繪人員清楚計(jì)算的全過(guò)程, 而絕大多數(shù)業(yè)主并不清楚商品房的建筑面積是如何計(jì)算出來(lái)的。他們關(guān)心的并非計(jì)算的方法和依據(jù), 而是最終決定他們付款金額的商品房建筑面積。這樣就會(huì)產(chǎn)生同一套商品房按不同的計(jì)算方法和計(jì)算依據(jù), 得出的建筑面積不同, 也就造成

所付的房款不同。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展, 房屋價(jià)格一漲再漲, 不能排除個(gè)別開(kāi)發(fā)商

為了使其利潤(rùn)達(dá)到最大化, 同時(shí)責(zé)任又最小化, 他們?cè)谔變?nèi)建筑面積相對(duì)固定的情況下,將一些不應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ课贿M(jìn)行分?jǐn)? 或利用不同規(guī)則之間的差異, 有意欺詐業(yè)主。由此引發(fā)許許多多的糾紛, 甚至官司。這些現(xiàn)象的產(chǎn)生不僅影響了商品房的銷(xiāo)售市場(chǎng), 也影響

了住房制度改革和房屋商品化制度的推進(jìn)。

國(guó)內(nèi)也有一些城市嘗試按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售的方式, 這樣只要設(shè)計(jì)、施工沒(méi)有變更,

那么每套商品房的預(yù)測(cè)面積、實(shí)測(cè)面積基本一致。無(wú)論哪個(gè)測(cè)繪單位測(cè)量出的面積也基本一

致。而且廣大業(yè)主也可以在自家直接測(cè)量房屋的凈尺寸檢查, 這樣就更為有效地解決了因面

積誤差引起的糾紛, 也保護(hù)了雙方的合法利益。

為認(rèn)真貫徹《中華人民共和國(guó)測(cè)繪法》, 加強(qiáng)測(cè)繪行政主管部門(mén)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的監(jiān)督管理,規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪行為, 保證房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量, 維護(hù)房屋權(quán)利人的合法權(quán)益, 國(guó)家測(cè)繪局已經(jīng)于2004 年在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量專(zhuān)項(xiàng)檢查工作。其目的也是全面了解當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)繪工作的基本狀況, 找出質(zhì)量隱患, 制定規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪行為的意見(jiàn)和措施。相信, 隨著商品房測(cè)繪市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展, 其理論、方法將會(huì)不斷完善, 一定會(huì)形成一套完整、嚴(yán)密的能為大家所認(rèn)同的商品房建筑面積測(cè)繪的好方法。保證商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)健康發(fā)展, 推動(dòng)住房制度改革和房屋商品化制度的順利進(jìn)行。利用已有的CAD 資料推進(jìn)本行業(yè)的數(shù)據(jù)處理自動(dòng)化是十分有利的。希望本文能夠拋磚引玉, 引發(fā)大家的研究熱情。

參考文獻(xiàn):

[1] 武漢測(cè)繪科技大學(xué)測(cè)量學(xué)編寫(xiě)組.測(cè)量學(xué)[M].北京: 測(cè)繪出版社, 1996

[2] 孔祥元, 梅是義.控制測(cè)量學(xué)[M].武漢: 武漢測(cè)繪科技大學(xué)出版社, 2002

篇7

[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)繼承；贈(zèng)與；強(qiáng)制公證

[DOI]1013939/jcnkizgsc201718110

廢止“強(qiáng)制公證才能順利辦理繼承房產(chǎn)和贈(zèng)與房產(chǎn)登記”的做法，在一定程度上減少了辦事環(huán)節(jié)，節(jié)省了辦理公證的費(fèi)用，但并不是說(shuō)所有的房產(chǎn)繼承和贈(zèng)與都可以不用再辦理公證，如果遇到有可能引發(fā)糾紛的房產(chǎn)繼承和贈(zèng)與，依然可以選擇在自愿的前提下，通過(guò)公證機(jī)構(gòu)辦理房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與的相關(guān)事項(xiàng)公證。機(jī)關(guān)辦理繼承房產(chǎn)等事項(xiàng)的公證。與原來(lái)的登記工作規(guī)范相比，現(xiàn)在新規(guī)范不但壓縮了辦理時(shí)限，還免去了登報(bào)、辦理公證等麻煩，為市民減少了支出。順應(yīng)了國(guó)家“放管服”等相關(guān)政策的要求。以前如果房產(chǎn)證丟失，當(dāng)事人必須去登報(bào)，必須拿著登報(bào)聲明才可以辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。而以后不需要登報(bào)聲明丟失，只要在規(guī)定的網(wǎng)站上刊發(fā)丟失聲明即可。

1房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與強(qiáng)制公證的弊端分析

11缺乏必要的法律依據(jù)

我國(guó)繼承法規(guī)條率、物權(quán)法規(guī)條率和房地產(chǎn)管理法規(guī)條例中都沒(méi)有涉及房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與強(qiáng)制公證的條款。我國(guó)的繼承法規(guī)并沒(méi)有將房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與行為作為房產(chǎn)繼承登記的前提條件。對(duì)于房產(chǎn)繼承和贈(zèng)與的主要根據(jù)所有權(quán)人所設(shè)立的遺囑作為參考標(biāo)準(zhǔn)，有遺囑的按照最終所公證的遺囑為準(zhǔn)，沒(méi)有的以最終的遺囑為準(zhǔn)。顯然在我國(guó)物權(quán)法規(guī)中并沒(méi)有將房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與強(qiáng)制公證作為一個(gè)必要條件。從公證法規(guī)的角度分析。雖然法規(guī)將繼承作為一項(xiàng)需要公證的重要內(nèi)容，但是需要公證內(nèi)容主要涉及法律、法規(guī)、政府規(guī)定的應(yīng)該公證的內(nèi)容，由此可以看出該項(xiàng)法規(guī)中的規(guī)定只是公證機(jī)構(gòu)的一個(gè)業(yè)務(wù)范圍，并不具備強(qiáng)制執(zhí)行的力度，不能將其意會(huì)為大眾必須履行的一種基本義務(wù)。從物權(quán)法規(guī)和城市房地產(chǎn)管理法規(guī)內(nèi)容分析，均沒(méi)有對(duì)房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與強(qiáng)制公證的相關(guān)規(guī)定，因此，房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與強(qiáng)制公證不符合我國(guó)現(xiàn)有法律依據(jù)，是一種不符合規(guī)范制度，需要盡快廢除。

12房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與強(qiáng)制公證不符合我國(guó)的立法原則

2016年1月1日之前，我國(guó)的房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與要求強(qiáng)制公證，房屋所有權(quán)繼承人和贈(zèng)與當(dāng)事人必須到房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)換手續(xù)，房產(chǎn)的當(dāng)事人設(shè)立遺囑處理自己的房產(chǎn)需要對(duì)遺囑進(jìn)行公證。房產(chǎn)當(dāng)事人死亡之后，受益人需要攜帶公證機(jī)構(gòu)出具遺囑公證書(shū)，遺囑繼承權(quán)產(chǎn)權(quán)公證書(shū)以及房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證等證書(shū)到當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)部門(mén)辦理相應(yīng)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化手續(xù)，而新修訂的物權(quán)法規(guī)、房產(chǎn)管理法規(guī)、土地登記法規(guī)以及房屋登記法規(guī)等法律條款都沒(méi)有對(duì)房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與要求強(qiáng)制公證進(jìn)行規(guī)定和特殊說(shuō)明，新法律和20世紀(jì)90年代出臺(tái)的聯(lián)合通知中房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與要求強(qiáng)制公證等要求相悖，需要及時(shí)將房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與要求強(qiáng)制公證這項(xiàng)條款廢除。此外，房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與要求強(qiáng)制公證侵犯了公民的基本權(quán)利。自愿原則是我國(guó)民法法規(guī)中的基本條款，而物權(quán)法規(guī)和繼承法規(guī)是我國(guó)民事法規(guī)體系的基本法律，而公證法規(guī)是對(duì)各種法律行文、文書(shū)的真實(shí)性和科學(xué)性的公證，由此可以看出，房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與要求強(qiáng)制公證侵犯了居民的基本權(quán)利。

2房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與不再要求強(qiáng)制公證

21房產(chǎn)繼承可以不用辦理公證

《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試 行）》中最重要的一項(xiàng)規(guī)定就是不做公證也可以進(jìn)行繼承（受遺贈(zèng)）不動(dòng)產(chǎn)的登記，公證只是申請(qǐng)人的一個(gè)可選項(xiàng)，申請(qǐng)人可以自行選擇是否公證。這一規(guī)定既是《不動(dòng)a登記暫行條例》相關(guān)規(guī)定落實(shí)的具體措施，也是一項(xiàng)探索性的措施，更是一項(xiàng)便民舉措。按照這一規(guī)定，申請(qǐng)人在繼承或者受遺贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，有權(quán)選擇公證或者直接申請(qǐng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行核驗(yàn)和登記，而繼承（受遺贈(zèng)）公證就不再是一項(xiàng)必需的選擇。但是為了保障繼承人和被繼承人的合法權(quán)益及其財(cái)產(chǎn)安全，不要求必須公證并不等于不進(jìn)行相應(yīng)的審查核驗(yàn)，為此市規(guī)劃國(guó)土委專(zhuān)門(mén)出臺(tái)了《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試 行）》實(shí)施的配套文件《繼承（受遺贈(zèng)）不動(dòng)產(chǎn)登記工作程序（試行）》，對(duì)選擇不公證辦理繼承（受遺贈(zèng)）不動(dòng)產(chǎn)登記的政策、辦理流程、申請(qǐng)所需材料等進(jìn)行了統(tǒng)一的規(guī)范。也就是說(shuō)，按照現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記政策規(guī)定，繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，繼承權(quán)公證文書(shū)不再作為必須提交的申請(qǐng)材料。

22不公證可節(jié)省費(fèi)用

有很多經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的研究人員一直認(rèn)為，房地產(chǎn)繼承、贈(zèng)與不再進(jìn)行強(qiáng)制性公正，體現(xiàn)了對(duì)給公證人權(quán)利的尊重。在全新的歷史時(shí)期，隨著人們對(duì)自身權(quán)利的認(rèn)識(shí)逐漸加深，該項(xiàng)規(guī)定的出臺(tái)和實(shí)施正是符合大眾的權(quán)利要求。房產(chǎn)采用公正和不公正兩種模式有其各自的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，傳統(tǒng)的公正模式已經(jīng)運(yùn)行了很長(zhǎng)一段時(shí)間，公正部門(mén)在長(zhǎng)期的工作過(guò)程中積累了豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，但是工作效率有待進(jìn)一步提升，而不公正制度實(shí)施之后，可以大大節(jié)約申請(qǐng)人的時(shí)間和經(jīng)費(fèi)。

23新規(guī)范更加注重便民服務(wù)

《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試 行）》將一般登記業(yè)務(wù)的辦理時(shí)限統(tǒng)一壓縮為十個(gè)工作日，而查封和異議的登記則明確定為要在受理當(dāng)日辦理，這比國(guó)家規(guī)定整整縮短了二十個(gè)工作日。確定了繼承（遺贈(zèng)）不要求強(qiáng)制公證、簡(jiǎn)化補(bǔ)換證手續(xù)以及抵押權(quán)的注銷(xiāo)登記單方申請(qǐng)等便民措施的辦理程序。如果選擇不公證，則不用提交經(jīng)公證處公證的材料或者已經(jīng)生效了的法律文書(shū)。申請(qǐng)人提交相關(guān)文件向檔案窗口申請(qǐng)查詢擬繼承（受遺贈(zèng)）的不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)情況。如果還存在不能進(jìn)行登記的情況，房產(chǎn)繼承或者贈(zèng)與申請(qǐng)人需要一次性攜帶好相關(guān)的申請(qǐng)資料到房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，對(duì)于申請(qǐng)人所提交的材料不齊全的，但是符合相應(yīng)的法定形式的，并且所要登記的不動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有涉及限制性資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的，進(jìn)入到相關(guān)材料審查檢驗(yàn)環(huán)節(jié)后，根據(jù)申請(qǐng)人所提供的相關(guān)材料以及與申請(qǐng)人溝通詢問(wèn)的情況，符合法定程序的應(yīng)該及時(shí)進(jìn)行受理、審核、公示和登記。

綜上所述，進(jìn)入新時(shí)期以來(lái)，國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的改革勢(shì)在必行?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》實(shí)施一年多來(lái)，眾多的當(dāng)事人從中受益，特別是對(duì)房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與進(jìn)行登記不再要求強(qiáng)制公證這一規(guī)定更是為當(dāng)事人簡(jiǎn)化了手續(xù)，節(jié)省了時(shí)間，更節(jié)省了費(fèi)用，因此備受歡迎。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)不斷學(xué)習(xí)新規(guī)范和新要求，不斷地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，以適應(yīng)新時(shí)期當(dāng)事人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的需要，做好不動(dòng)產(chǎn)登記工作，更好地為當(dāng)事人服務(wù)，為國(guó)家的經(jīng)濟(jì)騰飛做出貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊偉東繼承受遺贈(zèng)強(qiáng)制公證的合法性和未來(lái)走向――以陳愛(ài)華訴南京市江寧區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局不履行房屋登記法定職責(zé)案為分析基點(diǎn)[J].法律適用，2015（4）

[2]陳慧娜，郭發(fā)產(chǎn)處分不動(dòng)產(chǎn)遺囑應(yīng)當(dāng)實(shí)行強(qiáng)制公證[J].上海房地，2009（4）

[3]楊永華，沈潔穎強(qiáng)制公證制度初探[J].行政與法，2003（7）

[4]郭岳萍強(qiáng)制公證進(jìn)入物權(quán)變動(dòng)領(lǐng)域辨析[J].中國(guó)司法，2012（8）

[5]丁煒煒，曾遠(yuǎn)濤關(guān)于強(qiáng)制公證立法的思辨[J].中國(guó)司法，2010（11）

[6]高發(fā)房屋繼承登記強(qiáng)制公證于法無(wú)據(jù)――從最高人民法院公報(bào)的一起案例看不動(dòng)產(chǎn)登記程序需注意的環(huán)節(jié)[J].國(guó)土資源，2016（1）

篇8

20xx年城市商品房預(yù)售管理辦法全文最新版第一條為加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，制定本辦法。

第二條本辦法所稱(chēng)商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)企業(yè))將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。

第三條本辦法適用于城市商品房預(yù)售的管理。

第四條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)歸口管理全國(guó)城市商品房預(yù)售管理;

省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理;

市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)或房地產(chǎn)行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)管理部門(mén))負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理。

第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);

(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。

未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

第七條開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料：

(一)商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表;

(二)開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書(shū);

(三)土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證;

(四)投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;

(五)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明;

(六)商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。

第八條商品房預(yù)售許可依下列程序辦理：

(一)受理。開(kāi)發(fā)企業(yè)按本辦法第七條的規(guī)定提交有關(guān)材料，材料齊全的，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具受理通知書(shū);材料不齊的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)或者5日內(nèi)一次性書(shū)面告知需要補(bǔ)充的材料。

(二)審核。房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進(jìn)行審核。

開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)所提交材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

(三)許可。經(jīng)審查，開(kāi)發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書(shū)面決定，發(fā)送開(kāi)發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開(kāi)發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)《商品房預(yù)售許可證》。

經(jīng)審查，開(kāi)發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)不符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書(shū)面決定。書(shū)面決定應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由，告知開(kāi)發(fā)企業(yè)享有依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并送達(dá)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

商品房預(yù)售許可決定書(shū)、不予商品房預(yù)售許可決定書(shū)應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)管理部門(mén)的行政許可專(zhuān)用印章，《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)管理部門(mén)的印章。

(四)公示。房地產(chǎn)管理部門(mén)作出的準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開(kāi)，公眾有權(quán)查閱。

第九條開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說(shuō)明書(shū)應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。

第十條商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。

房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。

商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)可以委托人辦理。委托人辦理的，應(yīng)當(dāng)有書(shū)面委托書(shū)。

第十一條開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。

商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門(mén)制定。

第十二條預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。

由于開(kāi)發(fā)企業(yè)的原因，承購(gòu)人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除開(kāi)發(fā)企業(yè)和承購(gòu)人有特殊約定外，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第十三條開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，依照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十九條的規(guī)定處罰。

第十四條開(kāi)發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項(xiàng)的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過(guò)3萬(wàn)元的罰款。

第十五條開(kāi)發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得商品房預(yù)售許可的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令停止預(yù)售，撤銷(xiāo)商品房預(yù)售許可，并處3萬(wàn)元罰款。

第十六條省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)、直轄市建設(shè)行政主管部門(mén)或房地產(chǎn)行政管理部門(mén)可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。

第十七條本辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)解釋。

篇9

隨著互助縣住房制度改革的不斷深化和城鎮(zhèn)化步伐的加快，互助縣相繼開(kāi)發(fā)建設(shè)了十余個(gè)住宅小區(qū)，加上原來(lái)的破產(chǎn)企業(yè)利用空閑地建成的棚戶區(qū)改造小區(qū)5個(gè)，為眾多的城市居民和失地農(nóng)民提供了住所，應(yīng)運(yùn)產(chǎn)生了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并逐步發(fā)展成為一個(gè)新興行業(yè)，目前全縣實(shí)行物業(yè)管理的住房面積達(dá)61.92萬(wàn)平方米，從業(yè)人員近200人。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的主要管理活動(dòng)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、流通使用的全過(guò)程中起著越來(lái)越重要的作用。

互助縣物業(yè)管理工作中存在的主要問(wèn)題

（一）物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育不夠健全。

由于在實(shí)施物業(yè)管理的多數(shù)住宅小區(qū)中，物業(yè)管理企業(yè)由當(dāng)初開(kāi)發(fā)該樓盤(pán)的房地產(chǎn)企業(yè)中衍生而來(lái)，業(yè)主不能夠自行選擇物業(yè)管理企業(yè)，在物業(yè)管理當(dāng)中，有的企業(yè)將自己凌駕于業(yè)主至上，與業(yè)主之間沒(méi)有確立明確的服務(wù)關(guān)系，經(jīng)營(yíng)當(dāng)中只講求經(jīng)濟(jì)效益，服務(wù)質(zhì)量不盡人意。有的物業(yè)管理企業(yè)，為了獲得更多的利益，巧立名目多收費(fèi)、亂收費(fèi)，甚至單方面制定有關(guān)的規(guī)章制度約束業(yè)主，并以押金、罰款等不正當(dāng)手段對(duì)業(yè)主進(jìn)行強(qiáng)制管理。

（二）物業(yè)管理法制化建設(shè)比較滯后。

雖然，國(guó)家已經(jīng)頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)條款，但地方上，特別是我縣還缺乏一套系統(tǒng)的、操作性強(qiáng)的物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則，在許多矛盾糾紛的調(diào)處上缺乏法理依據(jù)，給物業(yè)管理的監(jiān)管工作帶來(lái)一定難度。

（三）管理主體缺失，自我監(jiān)管不力。

業(yè)主委員會(huì)是廣大業(yè)主的自治組織，在物業(yè)管理工作中起著聯(lián)系業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的溝通與橋梁作用，但在實(shí)際當(dāng)中，有的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理情況漠不關(guān)心，業(yè)主大會(huì)不能順利召開(kāi)，民主決策的作用得不到有效發(fā)揮。有的小區(qū)在入住幾年后仍沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì)，沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理仍處于前期物業(yè)管理狀態(tài)，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通而無(wú)法解決?？傮w上來(lái)說(shuō)，全縣居民小區(qū)還沒(méi)有真正意義上的業(yè)主委員會(huì)，不能代表全體業(yè)主去聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，更不可能與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，無(wú)法指定完善的業(yè)主公約和議事規(guī)則，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組成、運(yùn)作等都缺少監(jiān)督和制約。

（四）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，物管運(yùn)轉(zhuǎn)艱難。

一是全縣各住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)大多在每月每平方米0.4元左右，甚至有的是每月每平方米0.4元，除去各項(xiàng)辦公經(jīng)費(fèi)及人工工資外，所收費(fèi)用，基本上沒(méi)有盈余，加上以前沒(méi)有收繳公共維修基金，大的維修項(xiàng)目根本無(wú)法開(kāi)展；二是收費(fèi)難度大。部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不足，加上提供的服務(wù)檔次偏低，物管費(fèi)用收繳難度大、拖欠嚴(yán)重，久而久之，形成惡性循環(huán)，不交費(fèi)的人也越來(lái)越多，物業(yè)管理工作難以正常開(kāi)展。

（五）物管人員素質(zhì)偏低。由于從事物業(yè)管理的人員大多數(shù)是文化素質(zhì)偏低，無(wú)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的下崗職工、農(nóng)民工，沒(méi)有或很少經(jīng)過(guò)專(zhuān)門(mén)的培訓(xùn)，大多數(shù)物業(yè)管理方式還停留在搞衛(wèi)生、守大門(mén)的層次上，對(duì)物業(yè)管理工作缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。

二、加強(qiáng)互助縣物業(yè)管理工作的建議

（一）理順體制，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。

隨著互助縣居民小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)步伐的加快，建立全縣統(tǒng)一的無(wú)關(guān)公司是在必行。政府要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，明確主管部門(mén)的職責(zé)，出臺(tái)有關(guān)的政策和規(guī)章，理順關(guān)系，完善監(jiān)督管理機(jī)制，明確職責(zé)分工，形成上下聯(lián)動(dòng)、齊抓共管的工作機(jī)制。一是全面建立業(yè)主委員會(huì)，加大對(duì)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的宣傳，提高業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的認(rèn)識(shí)，主動(dòng)參與物業(yè)管理活動(dòng)，減少物管與業(yè)主之間不必要的矛盾。二是建立健全物業(yè)管理分工協(xié)作機(jī)制。物業(yè)管理要以“行業(yè)監(jiān)督、靈活管理、重心下移、分類(lèi)實(shí)施”為發(fā)展思路，相關(guān)部門(mén)要建立對(duì)小區(qū)的激勵(lì)考核機(jī)制，經(jīng)常性組織檢查、交流、屏蔽活動(dòng)，促進(jìn)小區(qū)物管工作上臺(tái)階。

（二）明確職責(zé)，解決問(wèn)題。

一是加大對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的監(jiān)管力度，制定物業(yè)管理項(xiàng)目綜合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。在小區(qū)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)，實(shí)行按戶驗(yàn)收責(zé)任追究制度，嚴(yán)把房屋、配套設(shè)施、水電氣等的質(zhì)量關(guān)，確保將完全合格的住宅小區(qū)交給社會(huì)。二是界定基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)權(quán)，從源頭上杜絕開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題造成的小區(qū)物業(yè)管理糾紛，杜絕“有人建、無(wú)人管”等嚴(yán)重影響業(yè)主正常生活的現(xiàn)象發(fā)生。

（三）加強(qiáng)物管企業(yè)監(jiān)管。

一要加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查力度。對(duì)無(wú)資質(zhì)的物管企業(yè)要堅(jiān)決清除出互助物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)；二要按照《房地產(chǎn)管理法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的日常監(jiān)管，加大對(duì)違規(guī)行為的查處力度，確保物業(yè)管理企業(yè)依法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。

（四）全面建立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)制度。

要跟據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，在各住宅小區(qū)全面建立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)制度，發(fā)揮好業(yè)主自治作用，制定業(yè)主公約，選聘物業(yè)管理企業(yè)，定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，公開(kāi)財(cái)務(wù)政務(wù)，接受群眾監(jiān)督，各項(xiàng)活動(dòng)置于制度監(jiān)督之下。

（五）加大依法管理力度。

一要全面建立公共維修基金制度，確保房屋公共部位的維修基金及時(shí)到位；二要加大拖欠物業(yè)管理費(fèi)的收繳力度，對(duì)拒不收繳的住戶，要通過(guò)法律的手段收繳，確保各項(xiàng)物業(yè)管理活動(dòng)正常開(kāi)展。

篇10

一、共同共有與按份共有

共同共有與按份共有是兩種共有方式，對(duì)于兩者的區(qū)別，很多辦理產(chǎn)權(quán)證的當(dāng)事人并不十分清楚，甚至有些不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理窗口的工作人員也沒(méi)有完全明白兩個(gè)概念的區(qū)別?！睹穹ㄍ▌t》第七十八條規(guī)定，財(cái)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上的公民、法人共有。共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)。共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)?！段餀?quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有。按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。一般認(rèn)為，共同共有是指兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有財(cái)產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。共同共有財(cái)產(chǎn)關(guān)系一般發(fā)生在互有特殊身份關(guān)系的當(dāng)事人之間，較為典型的是基于夫妻關(guān)系而發(fā)生的夫妻共同財(cái)產(chǎn)關(guān)系，個(gè)人合伙也會(huì)出現(xiàn)共同共有財(cái)產(chǎn)的形式。

按份共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上共有人按照各自的份額分別對(duì)其共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的一種共有關(guān)系。共同共有必須以存在共同關(guān)系為前提，而按份共有則沒(méi)有此限制。

共同共有的發(fā)生，一般基于權(quán)利主體一定的人身關(guān)系，如夫妻關(guān)系、家庭關(guān)系和共同繼承關(guān)系。共同共有的類(lèi)型主要有三種：一是夫妻共有財(cái)產(chǎn)。二是家庭共有財(cái)產(chǎn)。家庭成員相互之間，也是人身關(guān)系，是一定范圍內(nèi)的親屬關(guān)系。三是共同繼承的財(cái)產(chǎn)，指在繼承開(kāi)始以后，遺產(chǎn)分割之前，同一順序的繼承人對(duì)遺產(chǎn)享有共有權(quán)的財(cái)產(chǎn)。一般認(rèn)為，這種共有是共同共有。另外，除了以上三種因婚姻家庭關(guān)系產(chǎn)生的共同共有外，現(xiàn)代法律認(rèn)為，基于合伙關(guān)系產(chǎn)生的合伙共有財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，也是共同共有關(guān)系。因而，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，沒(méi)有共有關(guān)系基礎(chǔ)的個(gè)人之間、單位之間、個(gè)人與單位之間宜采取按份共有的共有方式，不宜采取共同共有的共有方式。

二、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記與變更登記

不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。《房屋登記辦法》第三十二條規(guī)定，發(fā)生下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：（一）買(mǎi)賣(mài)；（二）互換；（三）贈(zèng)與；（四）繼承、受遺贈(zèng)；（五）房屋分割、合并，導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（六）以房屋出資入股；（七）法人或者其他組織分立、合并，導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

《房屋登記辦法》第三十六條規(guī)定，發(fā)生下列情形之一的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)房屋所有權(quán)變更登記：（一）房屋所有權(quán)人的姓名或者名稱(chēng)變更的；（二）房屋坐落的街道、門(mén)牌號(hào)或者房屋名稱(chēng)變更的；（三）房屋面積增加或者減少的；（四）同一所有權(quán)人分割、合并房屋的；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

《土地登記辦法》第三十八條規(guī)定，本辦法所稱(chēng)變更登記，是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱(chēng)、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記?？梢?jiàn)，《土地登記辦法》將權(quán)利主體轉(zhuǎn)移的轉(zhuǎn)移登記與權(quán)利主體未發(fā)生轉(zhuǎn)移，僅權(quán)利人姓名或者名稱(chēng)、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更的變更登記統(tǒng)一成為變更登記。這主要是因?yàn)椤锻恋氐怯涋k法》制定依據(jù)之一的《城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第三條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷(xiāo)登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等，適用本條例。可見(jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記中轉(zhuǎn)移登記與變更登記是兩種不同的登記類(lèi)型，最關(guān)鍵的區(qū)別在于權(quán)利的主體是否發(fā)生變化，轉(zhuǎn)移登記中權(quán)利主體不再是同一個(gè)主體，而變更登記中權(quán)利主體是同一的。

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，糾結(jié)于變更登記與轉(zhuǎn)移登記這兩種登記類(lèi)型的原因，不僅僅在于規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記行為，更重要的原因在于轉(zhuǎn)移登記按照規(guī)定是要交稅的，變更登記則不需要。《契稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)移房屋、土地權(quán)屬的行為應(yīng)當(dāng)依法繳稅。如果共有性質(zhì)的變化屬于轉(zhuǎn)移登記，則當(dāng)事人必須要交稅，稅務(wù)部門(mén)出具的完稅證明就成為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的必要收件材料之一。

三、共有性質(zhì)變更的法律依據(jù)

《物權(quán)法》第九十九條規(guī)定，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割。在共有關(guān)系存續(xù)期間，各共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)沒(méi)有確定的份額，在共有的基礎(chǔ)喪失時(shí)或者有重大理由需要分割時(shí)，共有人可以約定將共同共有轉(zhuǎn)變?yōu)榘捶莨灿小Ｔ诓粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理工作中，較為典型的是因離婚辦理的房產(chǎn)分割、合并?！段餀?quán)法》第九十九條的規(guī)定并沒(méi)有明確不動(dòng)產(chǎn)從共同共有到按份共有的轉(zhuǎn)變是屬于轉(zhuǎn)移登記，還是變更登記。

《房屋登記辦法》第十三條規(guī)定，共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)登記。共有房屋所有權(quán)變更登記，可以由相關(guān)的共有人申請(qǐng)，但因共有性質(zhì)或者共有人份額變更申請(qǐng)房屋登記的，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)。從字面理解，似乎“共有性質(zhì)變更”和“共有人份額變更”都屬于共有房屋所有權(quán)變更登記。但仔細(xì)推敲，不難發(fā)現(xiàn)，此條文強(qiáng)調(diào)的是共有人共同申請(qǐng)，至于“變更”一詞，并不是狹義的變更，而是包括轉(zhuǎn)移在內(nèi)的變更。因此，《房屋登記辦法》也沒(méi)有對(duì)共有性質(zhì)變更的情況做出規(guī)定。

《上海市房地產(chǎn)登記條例實(shí)施若干規(guī)定》第十一條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記：（一）共有房地產(chǎn)的共有人發(fā)生增減的；（二）按份共有房地產(chǎn)的共有人之間發(fā)生份額轉(zhuǎn)讓的。有下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)房地產(chǎn)變更登記：……（四）房地產(chǎn)共有關(guān)系由等額按份共有轉(zhuǎn)為共同共有，或者由共同共有轉(zhuǎn)為等額按份共有的。

《浙江省國(guó)有土地范圍內(nèi)房屋登記實(shí)施細(xì)則》第十七條規(guī)定，共同共有轉(zhuǎn)為不等額按份共有，或者不等額按份共有轉(zhuǎn)為共同共有，或者按份共有的份額發(fā)生變化的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。共同共有轉(zhuǎn)為等額按份共有，或者等額按份共有轉(zhuǎn)為共同共有的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)變更登記。

這兩個(gè)地方性規(guī)定非常具有代表性，大多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)都是參照這兩個(gè)規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)相應(yīng)登記的。稅務(wù)部門(mén)的征稅方法也基本與此相同。這樣的規(guī)定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)而言，非常具有操作性，有效填補(bǔ)了法律規(guī)定的空白。然而，這兩個(gè)規(guī)定對(duì)共同共有與按份共有之間的轉(zhuǎn)變，是以共同共有等同于等額按份共有為理論依據(jù)的。 筆者上文提到了共同共有和按份共有的概念區(qū)別，顯然，將共同共有等同于等額按份共有在理論上是無(wú)法成立的。

四、共有性質(zhì)變更的幾個(gè)問(wèn)題

《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程釋義》中的傾向性意見(jiàn)認(rèn)為，盡管按份共有與共同共有所反映的權(quán)利內(nèi)涵不同，但確實(shí)無(wú)法量化共有性質(zhì)變化所導(dǎo)致的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，并且避稅不等于逃稅，合法避稅是允許的，因此，將共有性質(zhì)的變化認(rèn)定為變更登記比較合理且易于操作。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、時(shí)代的進(jìn)步，我們的不動(dòng)產(chǎn)登記理論和實(shí)踐也在不斷地發(fā)生變化。越來(lái)越多的學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士?jī)A向于認(rèn)為，共有性質(zhì)發(fā)生變更的不動(dòng)產(chǎn)登記屬于變更登記，而非轉(zhuǎn)移登記?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則（征求意見(jiàn)稿）》第三十四條明確將“共有性質(zhì)發(fā)生變更的”列為變更登記的一種類(lèi)型。但我們也應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到，這項(xiàng)規(guī)定與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、稅務(wù)部門(mén)的現(xiàn)行做法有著很大的區(qū)別，一旦正式公布，可能會(huì)面臨以下問(wèn)題。

1.共同共有的基礎(chǔ)關(guān)系到底有哪些，尚未有明確的法律規(guī)定。一般認(rèn)為，父母子女、夫妻之間可以共同共有，問(wèn)題是孫子和爺爺奶奶是否可以共同共有？表兄弟姐妹之間、妯娌之間是否可以共同共有？按照民法上意思自治的原則，親戚關(guān)系的當(dāng)事人要求將不動(dòng)產(chǎn)登記為共同共有，在法律沒(méi)有明確禁止性規(guī)定的情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)如何處理？