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篇1

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)價格評估 實(shí)踐教學(xué) 改革

中圖分類號：G424 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

Practice Teaching of Real Estate Cost Appraisal Courses

JIANG Xiaozhong

（Fujian Agriculture and Forestry University， Fuzhou， Fujian 350002）

Abstract This paper studies the practice of real estate appraisal course teaching reform， proposed the building of a database of teaching， improve teaching methods， establish curriculum and guide students to practice platform application case simulation valuation practices and other specific measures. The effects on the practice of reform to deepen students' findings suggest that the theoretical knowledge of the course in practice teaching， train and improve practical skills.

Key words real estate cost appraisal； practice teaching； reform

0 前言

理論和實(shí)踐的統(tǒng)一，是的一個最基本的原則。①房地產(chǎn)價格評估是一門應(yīng)用型學(xué)科，是對房地產(chǎn)估價實(shí)務(wù)的理論總結(jié)和方法流程的概括，是基于實(shí)踐基礎(chǔ)上的理論知識體系。教學(xué)實(shí)踐是在課程教學(xué)中，根據(jù)課程設(shè)置，安排學(xué)生進(jìn)入社會，實(shí)際操作教學(xué)內(nèi)容的過程。在課程教學(xué)中適當(dāng)安排實(shí)踐，有利于學(xué)生深入理解課堂理論知識，聯(lián)系社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展對本課程從業(yè)應(yīng)用的要求。

構(gòu)建實(shí)踐平臺，通過課程實(shí)踐促進(jìn)學(xué)生對課程知識體系的融會貫通，是本篇提及的房地產(chǎn)價格評估課程實(shí)踐教學(xué)改革的核心。

1 房地產(chǎn)價格評估課程實(shí)踐改革概述

1.1 房地產(chǎn)價格評估課程概述

房地產(chǎn)價格評估課程是福建農(nóng)林大學(xué)資源環(huán)境學(xué)院國土資源系土地管理專業(yè)的專業(yè)學(xué)位課，3.0學(xué)分，50學(xué)時，開設(shè)于本專業(yè)三年級上學(xué)期。本門課程目的是傳授學(xué)生不動產(chǎn)估價理論與方法并介紹實(shí)務(wù)知識，是一門技術(shù)應(yīng)用性很強(qiáng)的課程。課程內(nèi)容包括房地產(chǎn)價格內(nèi)涵及基本分類，房地產(chǎn)與土地市場價格評估的基礎(chǔ)理論和價格影響因素，各種估價方法（如成本法、市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、路線價法等）的評估原理、價格內(nèi)涵、計(jì)算方法、公式和步驟，以及評估報(bào)告撰寫和評估實(shí)務(wù)的大致分類等。

1.2 房地產(chǎn)價格評估的社會性質(zhì)

房地產(chǎn)價格評估是專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合客觀分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定。②從理論意義而言，房地產(chǎn)具有價值量大和獨(dú)一無二的特點(diǎn)，③前者使人們秉持謹(jǐn)慎的認(rèn)知態(tài)度，后者導(dǎo)致人們面對千變?nèi)f化的房地產(chǎn)的形態(tài)及價格內(nèi)涵，難于準(zhǔn)確認(rèn)知特定房地產(chǎn)的價值。專業(yè)的房地產(chǎn)價格評估就成為揭示房地產(chǎn)價格的科學(xué)、客觀、有效的方式。

在經(jīng)濟(jì)社會活動中，房地產(chǎn)價格評估是房地產(chǎn)中介服務(wù)的一個分支，是評估特定房地產(chǎn)的價格為相關(guān)經(jīng)濟(jì)事務(wù)提供參考依據(jù)或判定的標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動必不可少的服務(wù)支撐，主要服務(wù)于房地產(chǎn)各項(xiàng)交易包括土地出讓，房地產(chǎn)銷售、轉(zhuǎn)讓、抵押、典當(dāng)，房地產(chǎn)保險及損害賠償，房地產(chǎn)稅收，房地產(chǎn)征收及拆遷補(bǔ)償，房地產(chǎn)糾紛及涉案，企業(yè)合資的清產(chǎn)核資、房地產(chǎn)行政管理等具體經(jīng)濟(jì)活動或事務(wù)。④

1.3 房地產(chǎn)價格評估課程實(shí)踐改革的必要性

1.3.1 課程設(shè)置的要求

在土地管理專業(yè)的教學(xué)計(jì)劃中，2010級以前房地產(chǎn)價格評估課程設(shè)置的實(shí)踐教學(xué)是課程論文。由于課程論文偏重理論知識的分析和鞏固，學(xué)生因缺乏實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)而使論文寫作只能東拼西湊，言之無物，既無法對課堂理論知識融會貫通，又無法有效將理論知識在實(shí)踐應(yīng)用中的表象和機(jī)理闡述清楚。2010級土地管理專業(yè)的教學(xué)計(jì)劃將房地產(chǎn)價格評估課程論文更改為課程實(shí)習(xí)，希望通過實(shí)習(xí)增加學(xué)生實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。因此，建立良性高效的教學(xué)實(shí)踐環(huán)節(jié)成為本輪教改的必然。

1.3.2 學(xué)科性質(zhì)的要求

房地產(chǎn)價格評估是門應(yīng)用性的學(xué)科。50學(xué)時內(nèi)課程大量理論知識的傳遞，只能使學(xué)生了解估價理論框架及估價方法分析思路及基本運(yùn)算?，F(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)狀況復(fù)雜多變，圍繞房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動千變?nèi)f化，對從小到大局限在校園環(huán)境的學(xué)生而言，校園內(nèi)獲取的估價理論知識體系不足以支撐他們理解房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)社會中的各種表象和機(jī)理，不足以應(yīng)對復(fù)雜多元化的房地產(chǎn)價格評估實(shí)務(wù)。人的實(shí)踐是主觀見之于客觀，又反過來驗(yàn)證主觀接受的理論。因此，構(gòu)建課程實(shí)踐平臺，促進(jìn)學(xué)生應(yīng)用所學(xué)知識，是學(xué)科性質(zhì)的必然要求。

1.3.3 房地產(chǎn)價格評估知識體系應(yīng)用的要求

房地產(chǎn)估價涉及多重知識體系的綜合應(yīng)用，包括房地產(chǎn)制度與政策、土地法學(xué)、地籍管理、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、測量、城市規(guī)劃、建筑工程、工程造價、經(jīng)濟(jì)學(xué)、金融、證券、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)管理、會計(jì)等知識。海量繁雜的知識體系的應(yīng)用對僅僅接受兩年專業(yè)知識教育的學(xué)生而言綜合應(yīng)用難度大，且在估價理論的介紹中無法體會眾多知識體系應(yīng)用的方式。只有通過估價實(shí)踐教學(xué)，才能使學(xué)生理解諸多知識的應(yīng)用之道。

1.3.4 拓展場所和視野，接觸經(jīng)濟(jì)社會的要求

房地產(chǎn)價格評估是對經(jīng)濟(jì)生活中的房地產(chǎn)價格的判斷。校園范圍狹小，土地基本是劃撥土地使用權(quán)性質(zhì)，房地產(chǎn)產(chǎn)品用途及結(jié)構(gòu)相對單一，商業(yè)房地產(chǎn)和住宅房地產(chǎn)交易資料少，信息獲取困難，不利作為實(shí)踐對象應(yīng)用于課程實(shí)習(xí)中。因此，要通過教學(xué)實(shí)踐改革，建立校外的教學(xué)實(shí)踐平臺，保證學(xué)生接觸經(jīng)濟(jì)社會的具體事務(wù)，拓展視野。

實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)。⑤房地產(chǎn)價格評估的實(shí)踐教學(xué)，必須推動學(xué)生融入社會，觀察社會宏觀經(jīng)濟(jì)、制度政策及房地產(chǎn)市場的動態(tài)，并結(jié)合專業(yè)知識，有效地理解估價實(shí)務(wù)的運(yùn)作機(jī)理，達(dá)到課程教學(xué)的目的。

2 房地產(chǎn)價格評估課程的實(shí)踐教學(xué)改革思路及具體措施

2.1 實(shí)踐教學(xué)改革思路

針對房地產(chǎn)價格評估課程實(shí)踐改革，主要思路是構(gòu)建課程實(shí)踐教學(xué)平臺，創(chuàng)新教學(xué)方式和途徑。一是課程教學(xué)中，建設(shè)教學(xué)素材資料庫，豐富實(shí)踐教學(xué)素材，拓寬教學(xué)方法，加強(qiáng)實(shí)踐知識的解釋或討論；二是依托估價企業(yè)及相關(guān)行政部門，作為教學(xué)素材的來源和學(xué)生參與實(shí)踐的場所；三是組成實(shí)踐小組，提供案例并指導(dǎo)學(xué)生模擬房地產(chǎn)價格評估實(shí)務(wù)操作。

2.2 實(shí)踐教學(xué)改革的具體措施

2.2.1 建設(shè)教學(xué)資料庫，豐富教案，通過實(shí)際案例演示估價理論

筆者將通過網(wǎng)絡(luò)平臺積累的案例資料、自身參與估價項(xiàng)目的資料及從協(xié)作的估價機(jī)構(gòu)中篩選的估價案例資料，組成教學(xué)資料庫，并相應(yīng)歸類排序于教學(xué)講稿中，作為課堂教學(xué)演示估價理論及方法應(yīng)用，認(rèn)識估價實(shí)踐的基礎(chǔ)平臺。

2.2.2 改進(jìn)課程教學(xué)方式，提高學(xué)生參與度

課程教學(xué)中，理論知識匹配實(shí)例，實(shí)時論證。重點(diǎn)在每種估價方法知識點(diǎn)介紹后，選用實(shí)際案例分解評估步驟和計(jì)算方法；對學(xué)生分組進(jìn)行模擬估價課堂討論；實(shí)現(xiàn)學(xué)生課前搜索準(zhǔn)備資料，課中積極匯報(bào)及討論，課后總結(jié)的參與模式。此外，安排估價從業(yè)人員至課堂，從實(shí)際經(jīng)驗(yàn)出發(fā)介紹市場中估價結(jié)構(gòu)、估價業(yè)務(wù)分類及實(shí)務(wù)工作的特點(diǎn)并答疑。

2.2.3 依托相關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)立校外實(shí)踐平臺，參與估價實(shí)務(wù)

一是依托縣級國土資源部門展開的縣級土地價格評估平臺，根據(jù)需要參與縣級土地價格評估項(xiàng)目如縣級城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估，教導(dǎo)學(xué)生資料搜集、市場調(diào)研和內(nèi)業(yè)測算實(shí)務(wù)；二是依托房地產(chǎn)估價咨詢企業(yè)的單宗房地產(chǎn)價格評估平臺，由企業(yè)安排學(xué)生進(jìn)行房地產(chǎn)估價案例資料整理歸檔，并跟隨估價從業(yè)人員開展實(shí)務(wù)操作。通過溝通協(xié)調(diào)，初步定下4家估價機(jī)構(gòu)和4家市縣國土資源局作為學(xué)生實(shí)踐的平臺。

2.2.4 組建校內(nèi)實(shí)踐平臺，提供模擬案例，演練估價全過程

以校內(nèi)為大本營，以整個福州市為實(shí)踐研究區(qū)，通過校內(nèi)平臺提供的福州市的案例，給定估價時點(diǎn)和待估對象價值定義，組織學(xué)生分組展開模擬估價。學(xué)生被劃分為3～4人為實(shí)踐小組，作業(yè)日期設(shè)定在課程最后10學(xué)時中，歷時大約2周，第一周為作業(yè)流程擬定和資料搜集階段，第二周為待估案例房地產(chǎn)價格測算和報(bào)告編制階段。

2.2.5 教學(xué)實(shí)踐改革進(jìn)程的監(jiān)控及調(diào)節(jié)

教學(xué)實(shí)踐改革實(shí)施過程中，通過觀察、實(shí)時訪談、問卷調(diào)查等方式，從學(xué)生、機(jī)構(gòu)平臺兩方面及時追蹤實(shí)踐改革效果，適時調(diào)整實(shí)踐操作中的細(xì)節(jié)問題。

3 房地產(chǎn)價格評估課程教學(xué)實(shí)踐改革的效果分析

3.1 課程實(shí)踐改革效果

3.1.1 學(xué)生實(shí)踐效果

房地產(chǎn)價格評估課程教學(xué)實(shí)踐改革面向福建農(nóng)林大學(xué)資環(huán)學(xué)院土地管理專業(yè)2010級學(xué)生，總共106人。課程教學(xué)穿插實(shí)踐知識的進(jìn)程中，學(xué)生對知識的領(lǐng)會由淺到深，從課堂問答、小測、作業(yè)可知，基礎(chǔ)理論的簡單應(yīng)用普遍合格；從估價案例的分解、分組討論表現(xiàn)可知，對案例中估價知識點(diǎn)的應(yīng)用及分析經(jīng)歷了基本無法應(yīng)答、部分同學(xué)應(yīng)答且一半正確率到三分之二同學(xué)能夠在分組討論中闡述案例分析思路和計(jì)算步驟，并能明確參數(shù)選取及應(yīng)用的三個階段；從模擬案例估價實(shí)踐過程和提交的估價報(bào)告可知，各小組都能快速有效制定估價作業(yè)流程，協(xié)作完成估價資料收集到報(bào)告編寫的工作，但在資料搜集途徑、比較案例篩選及參數(shù)設(shè)定等方面受到經(jīng)驗(yàn)的局限，一定程度上影響估價結(jié)果的科學(xué)性和客觀性。

在課程教學(xué)及模擬案例估價實(shí)踐收尾階段，對學(xué)生發(fā)放調(diào)查問卷，共發(fā)放106份，收回103份，有效問卷89份。問卷設(shè)計(jì)為兩個內(nèi)容，一是學(xué)生課程實(shí)踐體會調(diào)查；一是學(xué)生課程實(shí)踐知識掌握情況調(diào)查。實(shí)踐體會調(diào)查表明，在89份有效問卷中，97%的學(xué)生認(rèn)為通過實(shí)踐增強(qiáng)了對專業(yè)知識的理解，92%認(rèn)為實(shí)踐技能的培養(yǎng)得到加強(qiáng)，93%認(rèn)為團(tuán)隊(duì)協(xié)作和溝通應(yīng)對技能得到加強(qiáng)；57%的學(xué)生認(rèn)為由于采用的數(shù)據(jù)資料和參數(shù)受到估價人員的主觀意識影響，且估價人員的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不足，估價結(jié)果與市場客觀合理價格有些偏差，但差距不大；對課程實(shí)踐的改善措施，74%的學(xué)生提出應(yīng)增多課程實(shí)習(xí)機(jī)會，20%學(xué)生提出要加強(qiáng)指導(dǎo)教師的全程追蹤；針對未來從業(yè)選擇，由于土地管理專業(yè)就業(yè)偏重國土系統(tǒng)，僅有7%學(xué)生明確未來從事估價，20%的學(xué)生在無其它更優(yōu)工作機(jī)會前提下從事估價。實(shí)踐知識調(diào)查表明，學(xué)生實(shí)踐中常用的方法依次是市場比較法（83%）、假設(shè)開發(fā)法（70%）、成本法（42%）和收益法（29%）；實(shí)務(wù)知識點(diǎn)的問題，79%以上學(xué)生回答正確。

3.1.2 協(xié)作單位實(shí)習(xí)效果反饋

受學(xué)生畢業(yè)導(dǎo)師指導(dǎo)計(jì)劃和協(xié)作單位需求所限，本輪教學(xué)實(shí)踐改革期間進(jìn)入位于福州市的三個估價機(jī)構(gòu)參與實(shí)習(xí)的學(xué)生總數(shù)為11人，占學(xué)生總數(shù)的10%，實(shí)習(xí)期為2013年7月至9月。從實(shí)習(xí)環(huán)節(jié)追蹤和實(shí)習(xí)單位反饋的意見表明，學(xué)生們能積極主動參與房地產(chǎn)價格評估工作實(shí)務(wù)中，主要工作經(jīng)驗(yàn)從估價機(jī)構(gòu)案例報(bào)告的整理開始，到逐漸自主處理簡單的小宗房地產(chǎn)抵押貸款評估項(xiàng)目，進(jìn)一步跟隨估價師參與大宗房地產(chǎn)估價案例資料的外業(yè)調(diào)查。實(shí)習(xí)過程中，學(xué)生們有一定理論和實(shí)踐基礎(chǔ)，能快速領(lǐng)會實(shí)習(xí)單位從業(yè)人員的指導(dǎo)，但受經(jīng)驗(yàn)限制，初期工作完成速度和質(zhì)量較差，后期基本能獨(dú)立熟練完成小宗房地產(chǎn)抵押貸款評估項(xiàng)目，對估價流程和估價中實(shí)務(wù)注意事項(xiàng)達(dá)到基本熟悉。

3.2 實(shí)踐效果分析

從前節(jié)實(shí)踐效果可知，通過本輪課程教學(xué)實(shí)踐改革，達(dá)到四重效果：

其一，教學(xué)實(shí)踐改革改變了課程內(nèi)容過于注重書本知識的現(xiàn)狀，加強(qiáng)課程內(nèi)容與學(xué)生生活以及現(xiàn)代社會的聯(lián)系，有效促進(jìn)學(xué)生對估價理論及實(shí)務(wù)操作知識的掌握。

其二，教學(xué)實(shí)踐改革中，改變學(xué)生慣于接受學(xué)習(xí)、死記硬背的現(xiàn)狀，倡導(dǎo)學(xué)生主動參與、樂于探究、勤于動手。學(xué)生們能積極參與課堂討論和實(shí)踐探索，能主動、流暢地在老師、同學(xué)、從業(yè)指導(dǎo)者之間對專業(yè)知識及技能的交流，也培養(yǎng)了在案例估價實(shí)踐中作為調(diào)查者學(xué)習(xí)與社會人士的交際才能，還在實(shí)踐中各自履行分配任務(wù)同時互助協(xié)作，培育了團(tuán)隊(duì)精神。

其三，教學(xué)實(shí)踐改革構(gòu)建了教學(xué)實(shí)踐的基礎(chǔ)平臺，形成教學(xué)資料庫的知識平臺和校內(nèi)外的實(shí)踐平臺。豐富的教學(xué)實(shí)證資料，使學(xué)生在課堂學(xué)習(xí)中直觀了解估價實(shí)務(wù)操作，為后期實(shí)踐奠定穩(wěn)定的基礎(chǔ)；良好溝通的實(shí)踐平臺，則促使學(xué)生實(shí)際接觸估價實(shí)務(wù)，有效將理論知識應(yīng)用于實(shí)踐中，提高實(shí)踐技能。

其四，為學(xué)生未來就業(yè)奠定良好基礎(chǔ)。目前，國家對專業(yè)人員的管理逐漸從專業(yè)技術(shù)職稱、職務(wù)的管理，轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)技術(shù)資格的管理。⑥參與從業(yè)資格考試合格并注冊是從事房地產(chǎn)價格評估的必備條件。教學(xué)實(shí)踐改革加深了學(xué)生的理論知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為學(xué)生未來參加房地產(chǎn)估價師、土地評估師從業(yè)資格考試，從事估價行業(yè)奠定良好基礎(chǔ)。

3.3 實(shí)踐改革實(shí)施中存在的問題和對策

3.3.1 課程設(shè)置與學(xué)生實(shí)習(xí)時間有一定時差

按教學(xué)計(jì)劃，房地產(chǎn)價格評估課程設(shè)于土地管理專業(yè)學(xué)生三年級第一學(xué)期，而學(xué)生規(guī)定的畢業(yè)實(shí)習(xí)時間從三年級結(jié)束后的暑假開始。兩者的時差，造成實(shí)習(xí)學(xué)生需要花一段時間復(fù)習(xí)鞏固估價知識和已有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，以致實(shí)習(xí)初期工作效率較低。

對此，應(yīng)在學(xué)生實(shí)習(xí)前組織崗前培訓(xùn)，做好前期準(zhǔn)備。

3.3.2 暫時缺少大型項(xiàng)目供足夠數(shù)量學(xué)生參與實(shí)踐

本輪課程實(shí)踐時間前，福建省的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價修編工作（2011年）剛剛落下帷幕，以致課程教學(xué)中，無法利用基準(zhǔn)地價評估項(xiàng)目推動土管專業(yè)10級學(xué)生大量參與實(shí)踐。估價機(jī)構(gòu)則受限于其本身規(guī)模和需求，可安置的實(shí)習(xí)學(xué)生數(shù)額較少。

對此，一方面可再尋求更多估價機(jī)構(gòu)的協(xié)作，另一方面則增多不同類型估價案例模擬實(shí)踐，達(dá)到學(xué)生充分實(shí)踐的目的。

3.3.3 估價涉及面廣及實(shí)務(wù)的復(fù)雜性影響學(xué)生實(shí)踐知識的掌握

如前2.3節(jié)所述，房地產(chǎn)價格評估要大范圍的知識的共同應(yīng)用。對土地管理專業(yè)三年級學(xué)生而言，知識體系尚處于構(gòu)架階段，學(xué)習(xí)側(cè)重點(diǎn)也偏向管理學(xué)科，他們在實(shí)踐中對綜合知識的應(yīng)用相對生澀；而實(shí)務(wù)操作的復(fù)雜性又進(jìn)一步加大實(shí)踐的難度，使學(xué)生無法充分收集資料和準(zhǔn)確計(jì)算分析。

對此，應(yīng)根據(jù)資料庫，編制房地產(chǎn)估價案例實(shí)務(wù)手冊，發(fā)放學(xué)生學(xué)習(xí)并歸納總結(jié)案例中知識體系應(yīng)用的情況。

4 結(jié)論和討論

總之，通過房地產(chǎn)價格評估課程的實(shí)踐教學(xué)改革，拓展教學(xué)途徑和豐富教學(xué)手段，使學(xué)生能夠依托房地產(chǎn)價格評估課程的實(shí)踐平臺，積極參與到房地產(chǎn)價格評估實(shí)踐中，加強(qiáng)對本門課程的實(shí)務(wù)技能培養(yǎng)，也為未來就業(yè)發(fā)展方向有了進(jìn)一步的思考和準(zhǔn)備。

當(dāng)然，房地產(chǎn)價格評估課程的教學(xué)改革尚處于起步階段。未來教改計(jì)劃中，還要繼續(xù)增加與協(xié)作機(jī)構(gòu)的平臺建設(shè)，并充分利用網(wǎng)絡(luò)組成教學(xué)平臺，一方面加強(qiáng)與學(xué)生的溝通，另一方面引導(dǎo)學(xué)生利用網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)專業(yè)知識和技能的培養(yǎng)。

本篇論文屬于福建農(nóng)林大學(xué)教學(xué)改革立項(xiàng)項(xiàng)目

注釋

①⑤.選集（第5卷）[M].人民出版社，1977：297.

② 國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)督局，中華人民共和國建設(shè)部.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范[S].中國建筑工業(yè)出版社，2006：1.

③ 中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會.房地產(chǎn)估價理論與方法[M].中國建筑工業(yè)出版社，2009：11.

篇2

中級專業(yè)技術(shù)資格考試分《經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)知識》與《專業(yè)知識與實(shí)務(wù)》兩個科目，其中《專業(yè)知識和實(shí)務(wù)》科目分為工商管理、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、財(cái)政稅收、金融、保險、運(yùn)輸、人力資源管理、郵電、房地產(chǎn)、旅游、建筑12個專業(yè)，其中運(yùn)輸分為水路、公路、鐵路、民航4個子專業(yè)；

經(jīng)濟(jì)師考試也稱作經(jīng)濟(jì)專業(yè)技術(shù)資格考試，經(jīng)濟(jì)師是我國職稱之一，要取得經(jīng)濟(jì)師職稱，需要參加經(jīng)濟(jì)專業(yè)技術(shù)資格考試，經(jīng)濟(jì)專業(yè)技術(shù)資格實(shí)行全國統(tǒng)一考試制度，由全國統(tǒng)一組織、統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一試題、統(tǒng)一評分標(biāo)準(zhǔn)，參加經(jīng)濟(jì)專業(yè)中級資格考試并成績合格者，獲得中級專業(yè)

（來源：文章屋網(wǎng) ）

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[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)估價師 執(zhí)業(yè)風(fēng)險 識別 防范

房地產(chǎn)估價活動和其他經(jīng)濟(jì)活動一樣具有風(fēng)險性，但其特殊性在于房地產(chǎn)估價的活動主體是房地產(chǎn)估價師，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風(fēng)險是房地產(chǎn)估價活動中的主要風(fēng)險。我國房地產(chǎn)估價雖然起步較晚，但發(fā)展迅速，至2006年，全國有近4000家房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，3萬余人注冊房地產(chǎn)估價師，估價從業(yè)人員約10萬人。如何正確認(rèn)識、控制、管理與防范估價師執(zhí)業(yè)風(fēng)險， 是提高房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)水平和社會公信力、加快房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)健康發(fā)展的重要手段。

一、房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風(fēng)險的內(nèi)涵

風(fēng)險，也即是結(jié)果的不確定性,以及由此帶來的損失的可能性。房地產(chǎn)估價師運(yùn)用自己的專業(yè)知識對一宗房地產(chǎn)進(jìn)行價格評估，以確定其在特定估價目的下的公允價值。但是，由于存在很多制約因素，可能會導(dǎo)致評估結(jié)果失實(shí)。這種房地產(chǎn)估價師在執(zhí)業(yè)過程中因故意或者過失引起的評估結(jié)論失實(shí)而形成的事故或事故隱患就稱為房地產(chǎn)估價師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風(fēng)險的識別

房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風(fēng)險產(chǎn)生的原因主要有兩個:其一，風(fēng)險來自于房地產(chǎn)估價師內(nèi)部。由于估價師職業(yè)道德水平和技術(shù)水平不高,以及估價機(jī)構(gòu)在估價風(fēng)險管理上的不完善導(dǎo)致估價結(jié)果與房地產(chǎn)真實(shí)價值出現(xiàn)偏差;其二，執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)估價師自身以外的原因，如估價技術(shù)方法的不確定性或是評估活動涉及各方可能對估價結(jié)果產(chǎn)生或高或低的影響。

1.職業(yè)道德風(fēng)險

估價職業(yè)道德是指在估價領(lǐng)域中，因估價活動引起的道德現(xiàn)象以及由此歸納起來的道德理論總稱。在估價實(shí)務(wù)中，由于估價人員責(zé)任心不夠，未對法律、政策等問題進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乜紤]，或是沒有認(rèn)真地對估價對象進(jìn)行實(shí)地查勘，導(dǎo)致估價結(jié)果失實(shí)。其次，某些估價機(jī)構(gòu)或估價人員為了謀求不正當(dāng)利益，不遵守獨(dú)立、客觀、公正原則，惡意高估或低評估價對象價值，提供虛假失實(shí)的估價報(bào)告。再次，某些估價人員和估價機(jī)構(gòu)沒有正確認(rèn)識自己的專業(yè)能力，承擔(dān)無力承擔(dān)的評估項(xiàng)目，導(dǎo)致評估價值出現(xiàn)較大偏差。再就是有些估價人員和估計(jì)機(jī)構(gòu)允許他人使用自己的名義出具估價報(bào)告，必將承擔(dān)由此帶來的風(fēng)險。

2.技術(shù)風(fēng)險

產(chǎn)生技術(shù)風(fēng)險的原因主要有兩個:一是估價人員技術(shù)水平不足帶來的風(fēng)險;二是目前技術(shù)方法存在的不足帶來的風(fēng)險。

(1)估價方法選用不恰當(dāng)?；镜墓纼r方法有市場法、成本法和收益法，在估價實(shí)務(wù)中要根據(jù)估價目的、估價對象的特點(diǎn)來選用具體的估價方法。如果估價方法選用不當(dāng)就可能導(dǎo)致估價結(jié)果出現(xiàn)偏差。還有，估價規(guī)范中要求對一宗房地產(chǎn)的評估宜選用兩種估價方法，但是筆者認(rèn)為，在估價實(shí)務(wù)中也應(yīng)該靈活處理。諸如某些房地產(chǎn)無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而只適宜采用成本法估價時，如果生硬地采用其他方法來估價，很可能對估價結(jié)果帶來較大偏差，在這種情況下，筆者認(rèn)為可以只選擇成本法進(jìn)行估價，同時，在估價報(bào)告中說明只選擇一種估價方法的原因。

(2)估價過程中參數(shù)或?qū)嵗x擇不當(dāng)。在房地產(chǎn)估價師使用估價方法進(jìn)行價格測算時，必然會選取很多參數(shù)。有些參數(shù)沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)可供參考，如收益法中的資本化率，當(dāng)估價師技術(shù)水平不高或經(jīng)驗(yàn)不足時，對參數(shù)的選擇不當(dāng)或有錯誤，最后的估價結(jié)果將會出現(xiàn)較大的偏差。再者，使用市場法的前提是擁有大量房地產(chǎn)交易實(shí)例資料，而且可比實(shí)例必須與估價對象房地產(chǎn)條件相同或相似，成交日期與估價時點(diǎn)相近，成交價格為正常價格或可以修正為正常價格。但在實(shí)際操作中，有些估價師將不符合要求的實(shí)例強(qiáng)行進(jìn)行修正，或是在缺乏有效可比實(shí)例的情況下，杜撰虛構(gòu)可比實(shí)例，這就導(dǎo)致估價結(jié)果缺乏客觀性，出現(xiàn)較大偏差。

(3)估價報(bào)告本身不完善。估價師基本都會按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中估價報(bào)告的格式完成估價報(bào)告，但是有些估價師由于經(jīng)驗(yàn)不足或作業(yè)時間倉促，在報(bào)告中可能出現(xiàn)某些內(nèi)容陳述不夠或不準(zhǔn)確。比如，估價師聲明中缺少公示性陳述或陳述不足，在房地產(chǎn)估價報(bào)告中未向估價報(bào)告使用者進(jìn)行報(bào)告使用提示或未對估價對象的變現(xiàn)能力進(jìn)行分析或分析錯誤等這些不完善的地方會導(dǎo)致報(bào)告使用人未能恰當(dāng)或是錯誤地使用報(bào)告，有可能導(dǎo)致出現(xiàn)一些經(jīng)濟(jì)糾紛或法律糾紛。

(4)估價方法本身存在不確定因素。我國房地產(chǎn)估價起步較晚，估價理論和方法源自西方房地產(chǎn)估價理論 ，而這些方法在我國運(yùn)用或多或少會存在一些不確定因素。比如，收益法中資本化率或報(bào)酬率需要估價師慎重確定，但這些參數(shù)的確定沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)可供參考，可能會出現(xiàn)“差之毫厘，失之千里”的情況。還有，收益法中收益期限的確定沒有統(tǒng)一的規(guī)定或利用公式計(jì)算，而要估價師在估價對象自然壽命、法律規(guī)定、合同約定等基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命來確定，就可能存在不確定的因素而影響最終的估價結(jié)果。再比如，對土地價值進(jìn)行評估時，用基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正是一種較常采用的方法。但目前很多城市的地價出現(xiàn)大幅上漲而基準(zhǔn)地價卻多年未進(jìn)行更新，如果強(qiáng)行用基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，必然會出現(xiàn)調(diào)幅大于30％的情況。因此估價師根本無法參照現(xiàn)有基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正。

3.政策和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險

我國常常會采用一些宏觀調(diào)控手段對某些行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。政策的變化，包括稅收政策、金融政策等必然會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生較大影響，而這些影響是估價師無法預(yù)測的。再有，如果經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生巨大變動，可能導(dǎo)致估價結(jié)果與市場價格出現(xiàn)較大偏差，這種風(fēng)險也是估價師無法預(yù)測的。

三、房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風(fēng)險的防范

房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)中存在的風(fēng)險如未能進(jìn)行有效的防范，就可能使估價機(jī)構(gòu)和估價師出現(xiàn)信譽(yù)危機(jī)，失去客戶，付出處理索賠或訴訟的代價，嚴(yán)重者甚至有可能承擔(dān)刑事責(zé)任。筆者認(rèn)為要有效防范這些風(fēng)險，應(yīng)從以下幾個方面入手:

1.加強(qiáng)房地產(chǎn)估價師誠信體系的建設(shè)

房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德水平的提高固然要靠估價師自身的努力和培養(yǎng)，樹立對社會公眾負(fù)責(zé)意識和執(zhí)業(yè)風(fēng)險意識。還有一個很重要的方面就是實(shí)行行業(yè)內(nèi)監(jiān)督。實(shí)現(xiàn)這一目的的有效途徑就是建立和完善房地產(chǎn)估價師誠信體系。各地房地產(chǎn)評估主管部門掌握了所有房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價人員的資料，將這些信息通過計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理，對房地產(chǎn)估價師和估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行動態(tài)監(jiān)管，定期對估價師在執(zhí)業(yè)中的不良行為進(jìn)行披露，并且嚴(yán)懲缺乏職業(yè)道德、違反評估準(zhǔn)則的估價師。同時，對估價師的良好行為也進(jìn)行公示，提高其社會地位和公信力，最終達(dá)到揚(yáng)善懲惡，凈化隊(duì)伍，提高行業(yè)內(nèi)職業(yè)道德水平。

2.成立行業(yè)內(nèi)信息資源共享庫

目前的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)多為單一經(jīng)營，很少有機(jī)構(gòu)兼營建筑工程造價、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等多方面的業(yè)務(wù)，因此在獲取與估價相關(guān)的信息、技術(shù)資料這方面存在一定難度。各個估價機(jī)構(gòu)為了獲取房地產(chǎn)交易實(shí)例信息、建筑物重置價格信息等做了大量重復(fù)工作。在存在較大難度時，甚至出現(xiàn)編造虛構(gòu)實(shí)例的情況，風(fēng)險也就應(yīng)允而生。如果能夠成立信息資源共享庫，實(shí)現(xiàn)交易實(shí)例的公開查詢，各種與估價相關(guān)的信息資料共享，不但可以提高提高行業(yè)的工作效率，減少重復(fù)工作量，還可以最大限度地避免弄虛作假，從而防范由此產(chǎn)生的執(zhí)業(yè)風(fēng)險。

進(jìn)入信息資源共享庫的資料應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)密細(xì)致的甄選，使其具有可比性和適用性。當(dāng)然，這是一項(xiàng)具有持續(xù)性和技術(shù)型的工作，需要大量估價機(jī)構(gòu)以及專業(yè)人士的參與才能得以實(shí)現(xiàn)。筆者認(rèn)為，這項(xiàng)工作應(yīng)該由各地房地產(chǎn)估價師協(xié)會牽頭，眾多估價機(jī)構(gòu)積極參與，提供大量真實(shí)、有效的交易實(shí)例，由估價師協(xié)會請有關(guān)專業(yè)人士對這些交易實(shí)例進(jìn)行篩選評判，按照房地產(chǎn)類型、交易類型、交易日期、地段等進(jìn)行歸納，構(gòu)建“信息共享數(shù)據(jù)庫”以供估價師查詢。當(dāng)然，這個共享庫雖不以盈利為目的，但應(yīng)該是有償使用的，收取的費(fèi)用主要用于維持資源共享庫的健康、良性發(fā)展。但對于那些積極主動向資源共享庫提供信息的估價機(jī)構(gòu)可以對等地享用部分資源，以激發(fā)估價機(jī)構(gòu)在建設(shè)資源共享庫上的積極性。我國房地產(chǎn)估價師協(xié)會還應(yīng)該定期或不定期在資源庫內(nèi)估價師執(zhí)業(yè)所需的常用參數(shù)，供估價師執(zhí)業(yè)時作為測算依據(jù)。通過搭建這樣的平臺，可以實(shí)現(xiàn)“多贏”，使估價機(jī)構(gòu)和估價人員在“公開、公平、公正”的基礎(chǔ)上開展工作，杜絕虛假案例估價的現(xiàn)象發(fā)生，有效防范由此帶來的風(fēng)險。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的內(nèi)部質(zhì)量管理

如果在房地產(chǎn)估價全過程中采取一系列檢驗(yàn)、核查等措施或方法，可以保證估價結(jié)果的真實(shí)、可靠、估價報(bào)告的科學(xué)規(guī)范。這就需要估價機(jī)構(gòu)制定一套全面質(zhì)量管理規(guī)程，促使機(jī)構(gòu)全體人員遵照執(zhí)行，以保證估價機(jī)構(gòu)的質(zhì)量和信譽(yù)。這項(xiàng)工作應(yīng)該是一項(xiàng)全過程、全員管理工作，包括業(yè)務(wù)及客戶的甄選、評估業(yè)務(wù)合同的簽訂、評估計(jì)劃的擬定和批準(zhǔn)、評估過程的指導(dǎo)、監(jiān)督和復(fù)核、評估報(bào)告的審核這些環(huán)節(jié)都應(yīng)制定相應(yīng)的質(zhì)量控制規(guī)程，并保證得以實(shí)施，以期最大限度地減少估價風(fēng)險的發(fā)生。

4.加強(qiáng)房地產(chǎn)估價師的繼續(xù)教育和考核

通過對房地產(chǎn)估價師實(shí)施繼續(xù)教育，可以提高估價師職業(yè)道德水平和估價技術(shù)水平。在一些房地產(chǎn)估價比較發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)的房地產(chǎn)估價行業(yè)管理組織非常重視房地產(chǎn)估價師的后續(xù)教育和考核工作。我國也要求房地產(chǎn)估價師接受一定時間的繼續(xù)教育并通過考核才能繼續(xù)執(zhí)業(yè)。

在房地產(chǎn)估價師的繼續(xù)教育中應(yīng)重視職業(yè)道德教育和專業(yè)知識技能教育。通過繼續(xù)教育加強(qiáng)估價人員敬業(yè)精神、勤業(yè)精神、責(zé)任意識、風(fēng)險意識的培養(yǎng)和教育，不斷提高估價人員的職業(yè)道德素質(zhì)。其次，通過定期組織房地產(chǎn)估價相關(guān)專業(yè)知識的培訓(xùn)教育，講授最新的估價方法和理論、學(xué)習(xí)最新的法律法規(guī)，組織估價人員座談會，充分交流估價經(jīng)驗(yàn)，以提高全行業(yè)的執(zhí)業(yè)技術(shù)水平，這對于降低由房地產(chǎn)估價人員帶來的風(fēng)險具有極其重要的意義。

5.建立房地產(chǎn)估價專家審查制度

評估項(xiàng)目面積較大或是評估金額較大的項(xiàng)目出現(xiàn)估價風(fēng)險的可能性要大得多。因?yàn)檫@些項(xiàng)目一旦被惡意高估或低估，或是因?yàn)楣纼r人員技術(shù)水平或責(zé)任心不夠出現(xiàn)估價結(jié)果的較大偏差，引發(fā)索賠或是訴訟風(fēng)險的可能性非常大。因此，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)估價行業(yè)管理部門可以出臺一個專家審查制度，組織一批來自于估價機(jī)構(gòu)、研究機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會、政府部門等具有高超專業(yè)技術(shù)、良好執(zhí)業(yè)操守并具有一定執(zhí)業(yè)年限的專業(yè)人士組成專家委員會，并制定一個評估項(xiàng)目面積額度和評估價值額度，凡是在此額度以上的估價報(bào)告均由專家委員會進(jìn)行審查，通過審查的報(bào)告才能使用。從源頭控制標(biāo)的額很大的估價報(bào)告的質(zhì)量，起到防患于未然，最大限度化解風(fēng)險的作用。這個專家委員會還應(yīng)該起到技術(shù)支持和鑒定作用。對需要評估咨詢的政府部門或估價機(jī)構(gòu)給予技術(shù)支持。此專家委員會還應(yīng)作為房地產(chǎn)估價師法律責(zé)任界定的權(quán)威機(jī)構(gòu)，其出具的鑒定報(bào)告應(yīng)作為司法鑒定報(bào)告成為庭審的有力證據(jù)。

6.建立房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)保險制度

在西方發(fā)達(dá)國家，進(jìn)行執(zhí)業(yè)責(zé)任保險是一項(xiàng)用于轉(zhuǎn)移估價風(fēng)險的保護(hù)措施。房地產(chǎn)估價師投保執(zhí)業(yè)責(zé)任險，既能有效保障委托方的利益，也能幫助化解房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風(fēng)險。根據(jù)保險協(xié)議，在保險合同有效期內(nèi)，參保的房地產(chǎn)估價師或估價機(jī)構(gòu)在為委托人提供評估咨詢服務(wù)的過程中，由于過失造成委托人經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)由被保險人房地產(chǎn)估價師或估價機(jī)構(gòu)承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，由保險公司負(fù)責(zé)賠償。雖然保險不能免除可能受到的法律訴訟，但能防止或減少訴訟失敗時估價機(jī)構(gòu)發(fā)生的財(cái)務(wù)損失。我國注冊房地產(chǎn)估價師超過3萬人,房地產(chǎn)估價從業(yè)人員約10萬人，這樣龐大的估價師隊(duì)伍對于保險公司而言是一個具有極大潛力的市場。建立并實(shí)施房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)保險制度，將有利于合理防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險，有利于加快估價機(jī)構(gòu)的發(fā)展，有利于提高社會公信力，擴(kuò)大行業(yè)積極影響。

參考文獻(xiàn)：

[1]房地產(chǎn)估價規(guī)范:中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn),GB/T50291－1999

[2]房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見:建住房[2003]234號,2003年12月1日

[3]張澤穎傅鴻源:關(guān)于房地產(chǎn)估價師責(zé)任風(fēng)險的思考.重慶工學(xué)院學(xué)報(bào),2005.2

[4]李勇程翔:房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)風(fēng)險與防范.中國房地產(chǎn)估價學(xué)術(shù)研討會論文集,中國建筑工業(yè)出版社.2003

篇4

關(guān)鍵詞最小稅收負(fù)擔(dān)合法內(nèi)部籌劃

納稅籌劃是納稅人在財(cái)務(wù)管理中對稅收負(fù)擔(dān)策劃行為，即納稅人在法律許可的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營活動主要環(huán)節(jié)的精心謀劃和安排，以充分利用稅法提供的優(yōu)惠政策，從而為所有者獲得最小合理納稅的一種理財(cái)行為。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是國稅和地稅的納稅大戶之一。一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一個項(xiàng)目收入規(guī)模相當(dāng)大，要上繳的各種稅金少則上千萬元多則上億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃運(yùn)用雖然處于嘗試階段，但是作為納稅人的一種理財(cái)行為，有必要對企業(yè)的稅收成本作出計(jì)劃和按排。

納稅籌劃應(yīng)緊密結(jié)合企業(yè)自身情況并嚴(yán)格依法進(jìn)行，做到"合法、合理、全面、具體"，遵循綜合原則、經(jīng)濟(jì)原則、事前籌劃原則、整體原則、具體情況具體分析原則。由于企業(yè)情況各異，應(yīng)注意法律問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃可以通過稅務(wù)籌劃顧問、注冊稅務(wù)師、注冊會計(jì)師、稅務(wù)律師、企業(yè)內(nèi)部專業(yè)人員來開展，視企業(yè)具體情況而定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的實(shí)踐，應(yīng)始終圍繞如何實(shí)現(xiàn)成本最小化進(jìn)行，下面從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部專業(yè)人員的角度來探討在具體實(shí)踐中應(yīng)注意的幾個方面：

1精通業(yè)務(wù)，對稅法及其相關(guān)法規(guī)合理而有效的理解、掌握和運(yùn)用是納稅籌劃的前提和基礎(chǔ)

首先，精通房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)要求以正確的理論作指導(dǎo)，更要求具備法律、稅收、會計(jì)、財(cái)務(wù)、金融等方面的專業(yè)知識，尤其要熟悉稅法、會計(jì)法、公司法、經(jīng)濟(jì)合同法、證券法等有關(guān)法律規(guī)定，還應(yīng)了解房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營、投資、營銷、會計(jì)處理、納稅歷史等業(yè)務(wù)發(fā)生的每個環(huán)節(jié)，具有統(tǒng)籌謀劃的能力。另一方面，稅法本身存在納稅籌劃的可能。因?yàn)槎惙ㄊ侨酥贫ǔ鰜淼?，不僅受到"知識有限"和"理性有限"的局限，而且還要受當(dāng)時經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和其他社會現(xiàn)實(shí)的制約，不可能一步到位，完全成熟。

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程中拆借資金，在融資時支付利息，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程。根據(jù)我國現(xiàn)行稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本；又規(guī)定，納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本金50%的，超過其注冊資本50%，超過部分的利息不得在稅前扣除。2004年初公司進(jìn)行了稅收籌劃，決定向集團(tuán)公司借款1000萬元，年利率11.16%（稅務(wù)局規(guī)定稅前列支的稅率），期限3年。3年后企業(yè)將減少的應(yīng)納稅所得額為：1000×11.16%×3=334.8萬元，稅收負(fù)擔(dān)減輕：334.8×33%=110.48萬元。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城建稅、教育費(fèi)附加、契稅等，掌握每個稅種稅法的內(nèi)容，了解地方是否有優(yōu)惠政策。比如，我國地方上對外商投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有許多優(yōu)惠政策、稅率的差別，中外合資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以免交城建稅、教育費(fèi)附加，企業(yè)所得稅預(yù)征率比內(nèi)資企業(yè)低5%等，如果企業(yè)的高級管理人員在公司組建時能事先進(jìn)行稅收籌劃，在組建條件許可的情況下，就可以大大地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)?？梢姸愂栈I劃需要有超前的預(yù)見性。

再次，稅籌劃方案的選擇注意可行性，不能不考慮成本。比如，某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲建立自已的建筑公司、裝飾公司以及物業(yè)管理公司，但組建公司往往需要大量的人力、物力、財(cái)力，有時會出現(xiàn)某一方面節(jié)稅了，其他相關(guān)的成本增大了，所以只有當(dāng)稅收籌劃方案的所得大于支出時，稅籌劃方案才有用。

2規(guī)范管理、會計(jì)業(yè)務(wù)記錄合法性是稅收籌劃的保障

俗話說："管理出效益"，反之，管理不善會使企業(yè)增加稅收負(fù)擔(dān)。例如：某一家新成立的房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)銷售委托1家專業(yè)的房產(chǎn)銷售公司經(jīng)銷，銷售公司在銷售時以1000元1張發(fā)行了若干張VIP貴賓卡,并承諾執(zhí)卡人購房可在房款中抵1萬元購房款，結(jié)果30萬元1套的房子,實(shí)際只收29.1萬元，與客戶簽約的銷售合同中約定：房款總價為30萬元，首付款為總房款的30%，銷售人員給客戶計(jì)算的首付款金額為8萬元。用VIP貴賓卡抵房款首付款1萬元沒有在合同中約定。稅法規(guī)定：如果銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計(jì)算收入；如果將折扣額另開發(fā)票，則不得從銷售額中減除折扣的金額。計(jì)算企業(yè)所得稅時，折扣額也不得在企業(yè)所得稅前扣除。由于銷售公司管理不規(guī)范和缺乏稅收籌劃意識，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多交了營業(yè)稅：（300000-291000）×0.05=450元、多交企業(yè)所得稅：（300000-291000）×0.33=2970元、多交印花稅：（300000-291000）×0.0003=2.7元、多交土地增值稅：（300000-291000）×0.01=90元、多交四稅合計(jì)3512.7元。

納稅籌劃的日常運(yùn)用應(yīng)注意會計(jì)業(yè)務(wù)記錄的合法性。例如：某一房地產(chǎn)開發(fā)公司2004年中從集團(tuán)公司租用了兩輛轎車，并列支了這兩輛轎車的年檢費(fèi)、汽油費(fèi)、過橋過路費(fèi)等，為了獲得合法憑證減少涉稅風(fēng)險，公司與集團(tuán)公司簽定租車協(xié)議，取得了稅務(wù)發(fā)票，公司合理規(guī)避了稅，所有者對稅收籌劃更加重視了。

3納稅籌劃事后應(yīng)進(jìn)行績效評價

年末終了，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托會計(jì)師事務(wù)所對上一年的年報(bào)進(jìn)行審計(jì)，此時對上一年度的涉稅籌劃的效果進(jìn)行1次評價，通過與審計(jì)結(jié)果進(jìn)行分析對比，無疑是一次檢查企業(yè)會計(jì)核算質(zhì)量的最好機(jī)會，同時可以彌補(bǔ)原先稅收內(nèi)部籌劃方案的不足。

俗話說"亡羊補(bǔ)牢，猶未晚矣"，在所得稅匯算清繳、納稅評估、稅務(wù)稽查中被稅務(wù)機(jī)關(guān)查到的企業(yè)，要重視稅務(wù)籌劃的事后評價，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn)，重視事前稅務(wù)籌劃活動的開展，防患于未然。

綜上所述，隨著社會的發(fā)展進(jìn)步，法治會越來越健全，執(zhí)法的力度也會越來越加強(qiáng)，迫切需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身練好內(nèi)功，樹立納稅籌劃的意識，一方面為企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益，另一方面會促進(jìn)稅務(wù)機(jī)關(guān)相應(yīng)地完善稅制、堵塞稅收法律、法規(guī)中的漏洞，能促使稅務(wù)工作和稅收籌劃都步入一個良性發(fā)展的軌道。

參考文獻(xiàn)

篇5

關(guān)鍵詞：高等職業(yè)院校 房地長經(jīng)營與評估 課程體系研究

一、確定高等職業(yè)院校的培養(yǎng)目標(biāo)

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，高等職業(yè)院校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)也越來越受廣大考生的關(guān)注，科學(xué)合理的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價的專業(yè)課程體系的設(shè)計(jì)就顯得越來越重要。它是職業(yè)院校培養(yǎng)學(xué)生組織教學(xué)的依據(jù)。對高等職業(yè)院校來說其重點(diǎn)就是培養(yǎng)學(xué)生的職業(yè)能力，它是學(xué)生在今后的房地產(chǎn)相關(guān)崗位中的職業(yè)化和專業(yè)化的基本保證。培養(yǎng)以就業(yè)為導(dǎo)向的高端技能型的房地產(chǎn)專業(yè)人員是目前該課程體系設(shè)計(jì)的主要目標(biāo)，不僅與我國的市場需求相聯(lián)系，還與房地產(chǎn)崗位的需求緊密結(jié)合。

高職院校擔(dān)負(fù)著高端技能型的專業(yè)人才的培養(yǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)急需要各高職院校為他們提供適應(yīng)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的技能型人才，他們不僅要對房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)熟悉，還要對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)價格評估和開發(fā)等有一個系統(tǒng)的掌握，同時要具有制定房地產(chǎn)營銷策略、從事房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建等高素質(zhì)的綜合型人才。

二、構(gòu)建與行動領(lǐng)域相對應(yīng)的、工學(xué)結(jié)合一體化的課程體系

通過對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢的研究以及房地產(chǎn)行業(yè)所需人才的要求的調(diào)查我們了解到：要構(gòu)建與行動領(lǐng)域相對應(yīng)的、工學(xué)結(jié)合一體化的課程體系，首先，學(xué)校就要積極的與房地產(chǎn)行業(yè)合作，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)對該領(lǐng)域人才的需要來設(shè)計(jì)開發(fā)課程，并以房地產(chǎn)行業(yè)的職業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，從房地產(chǎn)行業(yè)自身分析，對職業(yè)崗位的職責(zé)進(jìn)行確定；然后在對確定完成任務(wù)所應(yīng)該掌握的技術(shù)和知識進(jìn)行系統(tǒng)的歸納，最后再以科學(xué)的分析方法和教學(xué)來實(shí)現(xiàn)由房地產(chǎn)領(lǐng)域到學(xué)習(xí)課程的轉(zhuǎn)化，進(jìn)而構(gòu)建與行動領(lǐng)域相對應(yīng)的、工學(xué)結(jié)合一體化的課程體系，這樣會使得課程體系更加貼近房地產(chǎn)領(lǐng)域，符合房地產(chǎn)行業(yè)的職業(yè)需求。在工作和行動形結(jié)合的情況下，開展以房地產(chǎn)企業(yè)工作為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的教學(xué)內(nèi)容，并將學(xué)習(xí)的內(nèi)容與目標(biāo)，通過教學(xué)方式進(jìn)行轉(zhuǎn)換，形成以主題為主導(dǎo)的學(xué)習(xí)課程，營造相應(yīng)的學(xué)習(xí)情境，以保證學(xué)習(xí)課程的系統(tǒng)化、科學(xué)化、具體化和實(shí)踐化。具體步驟如下：

（一）對房地產(chǎn)領(lǐng)域的職業(yè)崗位進(jìn)行分析，確定工作任務(wù)

首先要做的就是對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行深入調(diào)研，可以通過調(diào)查問卷，座談會和研討會等方式來實(shí)現(xiàn)。調(diào)研的主要內(nèi)容主要包括房地產(chǎn)企業(yè)的目前現(xiàn)狀以及未來的發(fā)展趨勢，對行業(yè)相關(guān)人才的需求狀況，工作任務(wù)和所需要的職業(yè)資格證書等，進(jìn)而確定培養(yǎng)目標(biāo)。然后再對畢業(yè)生在房地產(chǎn)行業(yè)所面向的主要崗位進(jìn)行明確，并通過在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際操作來加強(qiáng)學(xué)生的實(shí)踐能力。

（二）明確與課程相關(guān)聯(lián)的行動領(lǐng)域，以此為依據(jù)確定課程學(xué)習(xí)領(lǐng)域，并制定相應(yīng)的課程體系

與房地產(chǎn)崗位相對應(yīng)的行動領(lǐng)域的確定必須要以崗位所要完成的任務(wù)為基礎(chǔ)。再對完成該任務(wù)所需要的能力和專業(yè)知識進(jìn)行整體的分析和總結(jié)。例如，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作任務(wù)是房地產(chǎn)銷售與產(chǎn)權(quán)登記代辦，相應(yīng)的需要具備的職業(yè)能力就包括房地產(chǎn)銷售的運(yùn)作、談判和簽約能力，以及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記操作能力；房地產(chǎn)策劃人的工作任務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃、銷售策劃以及經(jīng)營策劃，應(yīng)具備的職業(yè)能力主要包括房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析能力、建設(shè)用地評價與獲取方法能力，銷售廣告策劃、價格策劃與售后策劃能力以及招商策劃、物業(yè)管理策劃能力等；而房地產(chǎn)評估師的工作任務(wù)是對土地和房地產(chǎn)進(jìn)行估價，所以，他們應(yīng)該具備的能力就包括現(xiàn)場勘查、土地市場背景分析、資料收集估價報(bào)告的能力等。

（三）構(gòu)建實(shí)踐技能教學(xué)體系

實(shí)踐教學(xué)的主要目的是為了培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)踐操作能力，也是實(shí)現(xiàn)高等職業(yè)院校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)課程體系的培養(yǎng)目標(biāo)的重要環(huán)節(jié)。所以要加強(qiáng)學(xué)生對房地產(chǎn)行業(yè)的了解，例如學(xué)生對房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)的了解等。并適時在校外開展實(shí)踐教學(xué)，對課程中的模擬案例進(jìn)行實(shí)訓(xùn)操作，組織學(xué)生到房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行見習(xí)崗位實(shí)習(xí)等社會實(shí)踐。

三、課程體系實(shí)現(xiàn)的保證

與行動領(lǐng)域相對應(yīng)的、工學(xué)結(jié)合一體化的課程體系的構(gòu)建不僅需要有豐富的教學(xué)理論作為基礎(chǔ)，還要有實(shí)際條件來為教學(xué)課程的開展提供條件。

首先，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)課程體系不僅要為學(xué)生提供關(guān)于房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)教學(xué)，同時對房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)、價格評估等基本知識，還要為學(xué)生提供其他房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的知識教學(xué)，例如房地產(chǎn)營銷，房地產(chǎn)開發(fā)等。

此外，為了實(shí)現(xiàn)課程體系中的實(shí)踐教學(xué)，學(xué)校還要與房地產(chǎn)企業(yè)相聯(lián)系，為學(xué)生提供了見習(xí)崗位實(shí)習(xí)，提高了他們的實(shí)際操作能力，學(xué)校好設(shè)置了各種實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)，主要包括實(shí)訓(xùn)和考核，為了讓學(xué)生及時了解房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的資料、建材攪合、政策法規(guī)和樓盤的價格等都進(jìn)行了詳細(xì)的總結(jié)，并使得學(xué)生能夠從這些資料中分析房地產(chǎn)的未來走勢。

總之，為了保證工學(xué)結(jié)合一體化的課程體系的實(shí)現(xiàn)，不僅要為其提供理論保證，還要求與房地產(chǎn)實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r相對應(yīng)的實(shí)踐保證，只有這樣，才能夠從根本上提高學(xué)生的專業(yè)理論和操作能力，為房地產(chǎn)行業(yè)培養(yǎng)出高端技能型專業(yè)人才。

參考文獻(xiàn)：

[1]張玉陽.高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)課程體系研究.重慶教育學(xué)院學(xué)報(bào)，2012

篇6

關(guān)鍵詞：高職教育；房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)；工作過程；職業(yè)能力；課程體系

中圖分類號：G718 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-5727（2013）12-0046-03

20世紀(jì)90年代以來，隨著我國住房制度改革深化和房地產(chǎn)市場的建立，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，對房地產(chǎn)專業(yè)型、技能型人才的需求量較大。目前，房地產(chǎn)從業(yè)人員的職業(yè)技能素質(zhì)良莠不齊。在當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)低迷、國家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和政策調(diào)控的宏觀背景下，中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級的重任，而人才因素已經(jīng)成為制約各房地產(chǎn)企業(yè)能否順利完成調(diào)整升級，并持續(xù)保持健康快速發(fā)展的關(guān)鍵因素。與房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展態(tài)勢相比，高職院校房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)建設(shè)相對落后，出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)紅紅火火，但高職院校房地產(chǎn)專業(yè)發(fā)展卻“慘淡經(jīng)營”，兩者反差強(qiáng)烈。究其原因，主要是高職院校一直沿用本科院校學(xué)科本位課程體系，過分強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)性、完整和獨(dú)立性，造成課程內(nèi)容不符合技能型人才知識結(jié)構(gòu)的要求，培養(yǎng)出來的學(xué)生實(shí)踐能力不強(qiáng)、職業(yè)能力和職業(yè)素質(zhì)不突出，難以適應(yīng)沿海發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)高技能人才職業(yè)能力和職業(yè)素質(zhì)的要求。學(xué)生就業(yè)主要面臨如下矛盾：一方面，高職房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)生就業(yè)范圍窄、專業(yè)對口率不高；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)高技能、高素質(zhì)人才極其匱乏。因此，以房地產(chǎn)工作過程為導(dǎo)向，以學(xué)生職業(yè)能力為本位，與企業(yè)共同研究各職業(yè)崗位群的工作過程和典型工作任務(wù)及其職業(yè)能力的要求，來構(gòu)建房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)課程體系是行業(yè)發(fā)展和學(xué)科發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要。

課程體系構(gòu)建是人才培養(yǎng)的關(guān)鍵。基于以上考慮，本研究在對珠三角地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)職業(yè)崗位，以及人才需求調(diào)研的基礎(chǔ)上，對相關(guān)崗位的工作任務(wù)和職業(yè)能力要求進(jìn)行了深入分析，最后基于職業(yè)行動領(lǐng)域開發(fā)了以工作過程為導(dǎo)向、職業(yè)能力為本位的學(xué)習(xí)領(lǐng)域課程體系。

房地產(chǎn)經(jīng)營與估價職業(yè)崗位分析和職業(yè)能力分析

（一）職業(yè)崗位群分析

課程內(nèi)容的選取和課程體系的設(shè)計(jì)，應(yīng)首先建立在社會和企業(yè)需求調(diào)研的基礎(chǔ)上。對行業(yè)發(fā)展和企業(yè)需求調(diào)查顯示，目前市場上房地產(chǎn)企業(yè)可以提供給高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的職業(yè)崗位群大致可分為四大類：（1）營銷策劃類：銷售人員、策劃助理、策劃專員、市場調(diào)查專員等崗位；（2）評估咨詢類：估價員、估價助理、行政文員、市場業(yè)務(wù)員等崗位；（3）經(jīng)紀(jì)類：二手房經(jīng)紀(jì)、產(chǎn)權(quán)登記過戶員、按揭專員、投資咨詢師等崗位；（4）物業(yè)服務(wù)類：物業(yè)管理員、客戶服務(wù)代表等崗位。

由于房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)涉及面廣，就單個高職院校而言，很難全面涵蓋該行業(yè)的專業(yè)知識內(nèi)容，現(xiàn)實(shí)的做法是根據(jù)所在地方的社會需求及學(xué)院自身優(yōu)勢，選擇其中一些方向進(jìn)行重點(diǎn)培養(yǎng)。廣州番禺職業(yè)技術(shù)學(xué)院地處珠三角發(fā)達(dá)地區(qū)和穗港澳經(jīng)濟(jì)區(qū)的心臟地帶，該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)起步早、發(fā)展成熟，成為廣州地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)最活躍的區(qū)域之一。隨著廣州“南拓”步伐的不斷加快，整個番禺地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)仍舊保持著快速增長的發(fā)展態(tài)勢。課題組通過對我校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)近五屆畢業(yè)生的就業(yè)跟蹤調(diào)查，發(fā)現(xiàn)大約60%的畢業(yè)生進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)中介企業(yè)，從事銷售、策劃或者估價方面的工作，這與珠江三角洲地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展蓬勃，以及房地產(chǎn)交易十分活躍密不可分。再考慮到我校該專業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)及師資資源優(yōu)勢，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)主要著重于營銷策劃類、評估咨詢類兩大職業(yè)崗位群人才的培養(yǎng)。

（二）崗位職業(yè)能力分析

房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的崗位職業(yè)能力如下頁表1所示。

基于工作過程導(dǎo)向和能力本位的高職

房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)課程體系開發(fā)

（一）工作過程分析，提煉出崗位具體工作任務(wù)

房地產(chǎn)銷售崗位的工作過程可以歸納為四個階段，即接受委托（包括業(yè)務(wù)接洽、簽訂合同等）、銷售準(zhǔn)備（包括資料準(zhǔn)備、樓市采盤等）、銷售實(shí)施（包括客戶接待、樓盤介紹、實(shí)地看房、洽談與促交、簽訂購房合同等）和售后服務(wù)管理（包括客戶跟蹤、協(xié)助交房、權(quán)證辦理等）。這四個階段的過程主要集中在銷售實(shí)施階段。將房地產(chǎn)銷售工作過程進(jìn)行詳細(xì)分析，歸納總結(jié)為工作任務(wù)，提煉出典型工作任務(wù)如表2所示。

房地產(chǎn)策劃咨詢崗位的工作過程同樣可以歸納為四個階段，即接受委托（包括業(yè)務(wù)接洽、簽訂合同等）、策劃準(zhǔn)備（包括團(tuán)隊(duì)組建、資料收集等）、策劃運(yùn)作（包括主題策劃、市場策劃、投資策劃、產(chǎn)品策劃、銷售策劃、廣告策劃、形象策劃）和策劃方案執(zhí)行監(jiān)測。這四個階段的主要過程集中在策劃運(yùn)作階段。將房地產(chǎn)策劃工作過程進(jìn)行詳細(xì)分析，歸納總結(jié)工作任務(wù)，提煉出典型工作任務(wù)如表2所示。

房地產(chǎn)估價崗位的工作過程同樣可以歸納為五個階段，即受理業(yè)務(wù)（包括接受委托、業(yè)務(wù)洽談等）、現(xiàn)場查勘（包括拍照、記錄、搜集資料等）、實(shí)施評估（包括測算價格、撰寫初評報(bào)告）、審核溝通（包括送估價師審核、與委托方溝通評估結(jié)果等）和考核歸檔（出具報(bào)告、資料歸檔等）。這五個階段的主要過程集中在現(xiàn)場查勘和實(shí)施評估階段。將房地產(chǎn)估價工作過程進(jìn)行詳細(xì)分析，歸納總結(jié)工作任務(wù)，提煉典型工作任務(wù)如表2所示。

考慮到銷售崗位和策劃崗位的工作任務(wù)有許多相互滲透之處，我們決定將銷售崗位和策劃崗位合并為營銷策劃類專業(yè)方向。由于工作性質(zhì)和工作任務(wù)的獨(dú)立性，估價專業(yè)單獨(dú)成為房地產(chǎn)評估類專業(yè)方向。

（二）轉(zhuǎn)換職業(yè)行動領(lǐng)域?yàn)閷W(xué)習(xí)領(lǐng)域

根據(jù)德國各州文教部長聯(lián)席會議的定義，所謂“學(xué)習(xí)領(lǐng)域”，是指一個由學(xué)習(xí)目標(biāo)描述的主題學(xué)習(xí)單元。我們根據(jù)房地產(chǎn)估價職業(yè)情境和銷售情況，策劃職業(yè)情境中的工作過程分別確定兩個專業(yè)方向的多項(xiàng)典型工作任務(wù)（職業(yè)行動領(lǐng)域），分別對其進(jìn)行“通用化”處理使之成為具有普適性的課程。在學(xué)習(xí)領(lǐng)域，按照從簡單到復(fù)雜和知識技能的內(nèi)在邏輯聯(lián)系進(jìn)行序化，形成專業(yè)課程方向的模塊體系，具體如圖1所示。當(dāng)然除了專門化方向的職業(yè)專門技術(shù)能力模塊課程之外，專業(yè)學(xué)習(xí)領(lǐng)域，課程體系還設(shè)置有一系列通用能力課程，具體包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)法規(guī)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理、城市規(guī)劃原理、建筑工程識圖與AutoCAD、建筑材料與建筑裝飾裝修、房屋建筑構(gòu)造等課程。

基于工作過程導(dǎo)向的課程教學(xué)實(shí)施

（一）以學(xué)生為中心，運(yùn)用多元化的教學(xué)方法實(shí)施教學(xué)

高職房地產(chǎn)類專業(yè)相關(guān)工作過程的課程教學(xué)，對教師的專業(yè)素質(zhì)和教學(xué)能力提出了非常高的要求。一方面，要求專業(yè)教師不僅要具備較高的業(yè)務(wù)水平，還要擁有一定的企業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，要熟悉房地產(chǎn)行業(yè)相對完整的工作流程和工作要點(diǎn)，并且能夠進(jìn)行示范教學(xué)；另一方面，要求教師徹底改變傳統(tǒng)教學(xué)的方法，實(shí)施以學(xué)生為中心、以能力素質(zhì)為本位、以引導(dǎo)為途徑、以多元考核為手段的教學(xué)理念和方法，真正實(shí)現(xiàn)以學(xué)生為主體的教育方式。以學(xué)生為中心的具體教學(xué)方法主要有如下幾種。

“項(xiàng)目引導(dǎo)、任務(wù)驅(qū)動”的教學(xué)方法 “項(xiàng)目引導(dǎo)、任務(wù)驅(qū)動”的教學(xué)方法就是將所要學(xué)習(xí)的新知識，隱含在典型的工作項(xiàng)目和學(xué)習(xí)型工作任務(wù)之中，學(xué)生在教師幫助下對多項(xiàng)工作項(xiàng)目、工作任務(wù)進(jìn)行分析和討論，大體明確基本的工作思路，然后由教師“引導(dǎo)”和“驅(qū)動”學(xué)生由易到難、循序漸進(jìn)地完成一系列“項(xiàng)目任務(wù)”，引導(dǎo)學(xué)生積極主動運(yùn)用學(xué)習(xí)資源，進(jìn)行自主探索，并且做到互動協(xié)作。在完成“項(xiàng)目任務(wù)”的同時，培養(yǎng)學(xué)生獨(dú)立探索、勇于進(jìn)取的自學(xué)能力和分析問題、解決問題的能力，進(jìn)而激發(fā)他們的求知欲望和創(chuàng)新潛能。以我校房地產(chǎn)專業(yè)教學(xué)團(tuán)隊(duì)開發(fā)精品課程《房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃》為例，課程以房地產(chǎn)策劃人員的崗位為中心，按照實(shí)際工作過程，整合序化教學(xué)內(nèi)容，設(shè)計(jì)教學(xué)環(huán)節(jié)。將房地產(chǎn)策劃工作任務(wù)分為10個項(xiàng)目，并確定23個學(xué)習(xí)型工作任務(wù)，重點(diǎn)突出策劃人員的工作。任務(wù)教學(xué)活動的安排如下頁表3所示。

團(tuán)隊(duì)合作法 良好的合作意識和團(tuán)隊(duì)精神，是現(xiàn)代人應(yīng)具備的基本素質(zhì)，同樣也是每個用人單位選擇人才最重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)之一。而傳統(tǒng)的教學(xué)方法與考核辦法往往是針對學(xué)生個人進(jìn)行的，缺乏對學(xué)生競爭意識與團(tuán)隊(duì)合作的訓(xùn)練和考核。團(tuán)隊(duì)合作教學(xué)法是貫穿整個課程教學(xué)過程的，因?yàn)槿魏我粋€學(xué)習(xí)型工作項(xiàng)目的完成，往往是一個團(tuán)隊(duì)合作的成果。以工作過程導(dǎo)向課程《房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃》為例，課程一共設(shè)計(jì)了12個實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目。因此，學(xué)生會有多次團(tuán)隊(duì)合作的機(jī)會。比如市場定位策劃這一實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目，在項(xiàng)目洽談階段，先由策劃團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人（學(xué)生組長扮演）跟開發(fā)商（教師扮演）進(jìn)行溝通，了解客戶對產(chǎn)品的策劃要求和策劃目標(biāo)。在策劃研討階段，團(tuán)隊(duì)每一工作成員（學(xué)生小組成員扮演）通過開會進(jìn)行頭腦風(fēng)暴，來確定整體的策劃思路。在市場調(diào)研收集資料階段，每名工作人員都有明確的工作任務(wù)。例如：有的負(fù)責(zé)問卷設(shè)計(jì)工作，有的負(fù)責(zé)現(xiàn)場查勘收集項(xiàng)目信息，有的負(fù)責(zé)資料的整理工作等。在方案撰寫階段，大家又分工負(fù)責(zé)撰寫其中的某一模塊，最終由策劃團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人將各位同事的文案進(jìn)行匯總和完善，最后將策劃方案提交給開發(fā)商。教師對各策劃團(tuán)隊(duì)的方案進(jìn)行可行性和科學(xué)性評價，并決定是否采納這一方案。這樣做的目的是讓學(xué)生在學(xué)習(xí)的同時，提前得到崗位工作經(jīng)驗(yàn)，使學(xué)生的溝通能力、表達(dá)能力等得到綜合鍛煉。

角色扮演法 角色扮演法是房地產(chǎn)專業(yè)教學(xué)的創(chuàng)新方法之一，它以職業(yè)技能培養(yǎng)為目標(biāo)，以互動教學(xué)、仿真模擬為特點(diǎn)，可以極大地調(diào)動學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性和創(chuàng)造性。具體組織過程如下：由教師給出一定的仿真情境和提出要解決的問題，要求學(xué)生以小組團(tuán)隊(duì)合作完成。各小組成員分別從所扮演角色出發(fā)，運(yùn)用所學(xué)專業(yè)知識和技能，獨(dú)立分析與解決所面臨的問題。圖2是工作過程導(dǎo)向課程《房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃》中的角色扮演教學(xué)環(huán)節(jié)。

（二）課程考核方案

課程考核方案是教學(xué)實(shí)施的重要內(nèi)容之一，它在課程教學(xué)實(shí)施過程中對學(xué)生的學(xué)習(xí)過程起著重要的導(dǎo)向性和激勵性作用。工作過程導(dǎo)向和能力本位的課程考核，必須改革傳統(tǒng)的以結(jié)果性評價為主的單一手段，而應(yīng)重視過程性評價和結(jié)果性評價相結(jié)合的多元化評價手段。以本院房地產(chǎn)專業(yè)教學(xué)團(tuán)隊(duì)開發(fā)的網(wǎng)絡(luò)課程《房地產(chǎn)銷售實(shí)務(wù)》為例，課程考核包括“技能考核、基礎(chǔ)知識考核、職業(yè)素養(yǎng)考核”三個方面，分值比例分別為50%、30%、20%（見表4）。（1）技能考核是課程考核的核心內(nèi)容，包括過程考核、結(jié)果性考核。過程考核是階段性學(xué)習(xí)成果的考核，它是對學(xué)生完成各個工作項(xiàng)目的學(xué)習(xí)態(tài)度、團(tuán)隊(duì)協(xié)作、完成效果等方面進(jìn)行考核。根據(jù)各項(xiàng)目地位和作用的不同，分別設(shè)置不同的權(quán)重值，將各項(xiàng)目成績累加起來得到過程考核的總成績。結(jié)果性考核是對學(xué)期末綜合實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目——房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售策劃方案的質(zhì)量和成果完成過程的匯報(bào)答辯情況進(jìn)行考核。（2）基礎(chǔ)知識考核和職業(yè)素養(yǎng)考核的具體考核內(nèi)容及分值詳見表4。

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篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力要素

企業(yè)的核心競爭力是指一種基于戰(zhàn)略性資源的、由企業(yè)長期積累而形成的知識和技能的動態(tài)組織管理體系，通過適應(yīng)于環(huán)境變動的不斷創(chuàng)新和有效整合活動，進(jìn)而延伸至企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)領(lǐng)域，使企業(yè)不斷獲取持續(xù)競爭優(yōu)勢的能力。這一能力體系是由相互聯(lián)系、相互作用的許多要素結(jié)合而成的具有特定功能的統(tǒng)一體。能力體系組成要素與關(guān)系的集合最終決定了這一能力的結(jié)構(gòu)與功能。外部環(huán)境影響因素與企業(yè)內(nèi)部要素特征的特殊性決定核心能力體系結(jié)構(gòu)差異性。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其生產(chǎn)過程、產(chǎn)品和市場特征上，有其不同于其他行業(yè)的特殊之處。從產(chǎn)品特征看，表現(xiàn)為位置的固定性、耐用性、異質(zhì)性、高價值性、供給有限性、投資與消費(fèi)的雙重性、實(shí)體構(gòu)成的二元性等；從市場特征看，房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性、供給與調(diào)節(jié)的滯后性、壟斷競爭性、投機(jī)性、交易形式多樣性、交易復(fù)雜性、受金融市場的強(qiáng)烈影響性、政府干預(yù)性等特點(diǎn)。由此，就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其核心競爭力的要素構(gòu)成除了具備其他行業(yè)企業(yè)所具有的共性之外，還具有不同于其他企業(yè)的特殊性要求。

基于核心競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特征

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有虛擬企業(yè)性質(zhì)

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價值鏈出發(fā)，我們習(xí)慣上將房地產(chǎn)開發(fā)活動細(xì)分為：設(shè)想的提出；可行性研究；細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)；合同與建筑施工；市場營銷；市場化管理六個環(huán)節(jié)。在整個業(yè)務(wù)流程之中，房地產(chǎn)企業(yè)幾乎將“提出設(shè)想”之外的全部環(huán)節(jié)都外包給專業(yè)化的公司進(jìn)行生產(chǎn)和經(jīng)營，將可行性研究外包給專業(yè)的咨詢公司完成，將細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)外包給專業(yè)的設(shè)計(jì)公司完成，將建筑施工外包給專業(yè)建筑公司完成，將銷售外包給專業(yè)銷售公司，最后將物業(yè)交由專業(yè)物業(yè)管理公司，而開發(fā)企業(yè)自身只是在各個環(huán)節(jié)之中起到協(xié)調(diào)與資源整合運(yùn)用的作用。在這一過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將各專業(yè)資源“虛擬”進(jìn)自身內(nèi)部，共同完成開發(fā)任務(wù)。從這一意義上看，房地產(chǎn)企業(yè)具有較為典型的虛擬經(jīng)營性?？梢姡康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)鍵業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)是項(xiàng)目產(chǎn)品策劃、資本運(yùn)作和不同專業(yè)知識的“對接”。在這一過程之中，資源整合能力尤為重要。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的特殊性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的虛擬經(jīng)營特性，使其成為一個資源整合者，其固定成本的投入相對很少，使得生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大所帶來的成本分?jǐn)傂?yīng)變得十分有限。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身來說，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域性所導(dǎo)致的市場容量有限，加之土地供給的有限性，房地產(chǎn)也一般不會有大規(guī)模連續(xù)性生產(chǎn)，這些因素導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模效應(yīng)并不明顯。然而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益不明顯，并不表示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)，其中尤為重要的一點(diǎn)就是具有較大規(guī)模的企業(yè)在管理上可能會形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，能夠有相對合理與完備的人才結(jié)構(gòu)體系。另外，規(guī)模較大的企業(yè)往往具有較強(qiáng)的開發(fā)實(shí)力，大規(guī)模開發(fā)會給企業(yè)帶來生產(chǎn)成本、材料采購成本和廣告成本的節(jié)約。由此可見，實(shí)現(xiàn)一定的規(guī)?；?jīng)營有助于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭優(yōu)勢。

（三）我國房地產(chǎn)業(yè)的壟斷競爭與進(jìn)入壁壘

房地產(chǎn)由于其位置的區(qū)域性和不可移動性，使房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)顯著的區(qū)域性特征，這使得房地產(chǎn)產(chǎn)品被打上了深深的區(qū)域文化烙印。除去區(qū)位差別之外，房地產(chǎn)產(chǎn)品同時也具有質(zhì)量、品種、服務(wù)和品牌差異，這些均使得房地產(chǎn)產(chǎn)品具有不同于一般工業(yè)產(chǎn)品的特殊性，產(chǎn)品差異化特征非常顯著。這一特征造成房地產(chǎn)市場競爭性有限，是事實(shí)上的區(qū)域性壟斷競爭。

房地產(chǎn)業(yè)又是一個資本密集型行業(yè)，巨大的項(xiàng)目開發(fā)投入在理論上具有行業(yè)資本進(jìn)入壁壘。然而，就我國現(xiàn)階段的實(shí)際情況而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場競爭結(jié)構(gòu)中相對于建筑商的強(qiáng)勢地位，加之政府的扶持，使其具有較強(qiáng)的市場力量，造成我國房地產(chǎn)行業(yè)的資本規(guī)模壁壘并不顯著，但是可以預(yù)見，伴隨國家政策的進(jìn)一步完備和市場的進(jìn)一步完善，天平正逐漸轉(zhuǎn)向消費(fèi)者一方，資本規(guī)模壁壘將逐漸得到加強(qiáng)。事實(shí)上，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入壁壘主要體現(xiàn)為政府的土地出讓制度和區(qū)域內(nèi)開發(fā)商的阻止進(jìn)入。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與金融業(yè)的互益

對于任何企業(yè)來說，資金都很重要。但這一點(diǎn)對于資本密集型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說尤為重要。投資所需的巨額資金是帶動、同時也是制約房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展的極其重要的因素。這使得房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營離不開金融業(yè)的支持，對于房地產(chǎn)的流通與消費(fèi)，由于其支出數(shù)額大，同樣也需要金融業(yè)的幫助。除融資之外，運(yùn)用多種金融工具，通過信托、保險等業(yè)務(wù)，同樣會對房地產(chǎn)商品的流通與消費(fèi)產(chǎn)生積極的影響。反之，金融業(yè)的發(fā)展也需要房地產(chǎn)業(yè)開拓業(yè)務(wù)。金融政策與金融市場對房地產(chǎn)企業(yè)的影響深遠(yuǎn)。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的知識密集性

通過價值鏈與供應(yīng)鏈的分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有虛擬企業(yè)的特征，其核心業(yè)務(wù)是根據(jù)城市規(guī)劃要求及開發(fā)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，進(jìn)行決策、計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制和協(xié)調(diào)。其涉及知識范圍廣泛，從社會、經(jīng)濟(jì)、相關(guān)政策、法律法規(guī)到土地利用、城市規(guī)劃、市場調(diào)查分析、地質(zhì)勘測、房屋建筑、資本運(yùn)營、金融統(tǒng)計(jì)、信息處理、組織管理等。這與建筑企業(yè)等勞動密集型企業(yè)比較而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有相當(dāng)程度的知識密集型企業(yè)特點(diǎn)。

（六）房地產(chǎn)產(chǎn)品的信息不對稱與企業(yè)品牌

尼而森、達(dá)比和長尼把產(chǎn)品從質(zhì)量的角度劃分為三類：搜尋品（Searchgoods）、經(jīng)驗(yàn)品（Experiencegoods）和信任品(Credencegoods)。搜尋品的質(zhì)量情況可以在購買之前通過搜尋獲得，經(jīng)驗(yàn)品的質(zhì)量情況只有在購買之后的消費(fèi)中獲得，而信任品的質(zhì)量即使在之后的消費(fèi)中也難以獲得。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量構(gòu)成因素較一般商品復(fù)雜，有些因素在消費(fèi)一段時間之后才可以了解，而有的因素即使在消費(fèi)很長一段時間之后也難以把握（如建筑物的隱蔽工程），因此，房地產(chǎn)產(chǎn)品介于經(jīng)驗(yàn)品與信任品之間。這種信息不對稱對于生產(chǎn)高質(zhì)量產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者來說均是不利的，甚至?xí)?dǎo)致消費(fèi)者的逆向選擇。而品牌作為一種信息傳遞的手段，在此便顯得尤為重要。品牌投入的沉沒成本會使得具有高質(zhì)量開發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有相對持久的競爭優(yōu)勢，而對以信息不對稱謀取不正當(dāng)利益的開發(fā)商來說，最終結(jié)果將是在供求雙方的重復(fù)博弈中失去市場。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力要素

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力將最終表現(xiàn)為出色的資源整合能力、市場把握能力、客戶價值創(chuàng)造能力、創(chuàng)新能力及其企業(yè)品牌價值。

（一）戰(zhàn)略資源要素

作為三大資源的土地、資金、人才是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展的前提，同時也是企業(yè)實(shí)力的體現(xiàn)。土地資產(chǎn)的稀缺性、增值性、可持續(xù)性使其成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間競爭的主要對象。資金規(guī)模的大小將決定開發(fā)商的開發(fā)規(guī)模，并在一定程度上影響其獲取高質(zhì)量土地資源的能力和抗風(fēng)險能力。而戰(zhàn)略性人才要素則包括高素質(zhì)的企業(yè)家人才要素和知識型員工要素。高素質(zhì)的企業(yè)家隊(duì)伍是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的主導(dǎo)因素，而知識型人力資源要素則是企業(yè)財(cái)富之源。

（二）企業(yè)知識要素

米切爾·波蘭尼（MichaelPolanyi，1966）首次將知識區(qū)分為顯性知識和隱性知識，顯性知識是經(jīng)抽象后儲存于客觀世界之中的知識，在無知識主體（攜帶者）的參與之下，也能被理解和共享。而隱性知識則無法被明確表達(dá)出來，體現(xiàn)為企業(yè)員工的技術(shù)專長、創(chuàng)造性解決問題的能力、管理層的領(lǐng)導(dǎo)能力和洞察能力、管理技巧、團(tuán)隊(duì)精神等等，在無知識主體參與之下難以被理解和共享，這種知識難以模仿，難以復(fù)制，甚至難以用語言來表述。對于企業(yè)而言，企業(yè)知識依存于企業(yè)的人力資本、結(jié)構(gòu)性資本和關(guān)系資本之中，具有路徑依賴性、互補(bǔ)性和隱含性。由此，企業(yè)知識的累積是一個長期的集體性學(xué)習(xí)過程。同時，企業(yè)現(xiàn)在和未來的選擇往往取決于企業(yè)現(xiàn)有的知識存量，這使得企業(yè)所積累的互補(bǔ)性知識不僅具有專用性，而且具有整體性和模糊性，難以被模仿，就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的知識密集性而言，其技術(shù)知識能否被很好的得以發(fā)揮，在很大程度上取決于開發(fā)企業(yè)所具有的制度性知識和管理性知識與其特定的技術(shù)性知識的匹配程度。簡而言之，即制度與技術(shù)的匹配程度。

（三）組織學(xué)習(xí)要素

德魯克認(rèn)為，“創(chuàng)新是一種賦予資源以新的創(chuàng)造財(cái)富能力的行為”。波特指出，“公司通過認(rèn)知或發(fā)現(xiàn)行業(yè)中更好的競爭新方法，并將其付諸實(shí)踐來形成競爭優(yōu)勢，從而最終演變?yōu)閯?chuàng)新”?？梢?，創(chuàng)新能力是核心競爭力的重要體現(xiàn)之一，而實(shí)現(xiàn)組織創(chuàng)新能力（技術(shù)創(chuàng)新、組織創(chuàng)新、管理創(chuàng)新）的有效途徑，則是通過組織學(xué)習(xí)。組織學(xué)習(xí)是指組織通過不斷創(chuàng)造、積累和利用知識資源，努力改變或重新設(shè)計(jì)自身以適應(yīng)不斷變化的內(nèi)外環(huán)境，從而保持可持續(xù)競爭優(yōu)勢的過程（陳國權(quán)，2002）。組織學(xué)習(xí)理論主要涉及兩方面內(nèi)容，一是如何分享、使用和儲存現(xiàn)有知識；二是如何創(chuàng)造新知識，即廣義的知識創(chuàng)新。在此基礎(chǔ)之上，該組織提供了五種組織學(xué)習(xí)類型：邊干邊學(xué)、科學(xué)學(xué)習(xí)、搜索學(xué)習(xí)、邊使用邊學(xué)習(xí)和知識外溢學(xué)習(xí)。

（四）企業(yè)文化要素

部分專家將企業(yè)文化視作企業(yè)核心競爭力的三駕馬車（戰(zhàn)略，人才，文化）之一。作為一種共同的價值觀和行為準(zhǔn)則，文化一方面減少了交易費(fèi)用，提高了企業(yè)的專業(yè)化市場效率，又改善了組織成員的個體偏好函數(shù)，使員工傾向于企業(yè)的共同目標(biāo)，在“共同愿景”之下，組織學(xué)習(xí)將從“適應(yīng)型學(xué)習(xí)”向“創(chuàng)造型學(xué)習(xí)”轉(zhuǎn)化，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，企業(yè)文化仍然是推動學(xué)習(xí)和創(chuàng)新的重要力量。

（五）整合集成要素

房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略資源的整合能力可細(xì)分為組合、協(xié)調(diào)、判斷與決策能力。而企業(yè)則應(yīng)通過有形資源和無形資源兩方面的持續(xù)積累來獲得能力的增強(qiáng)。高素質(zhì)的企業(yè)家隊(duì)伍的創(chuàng)造性思維是形成整合集成效益的關(guān)鍵因素之一，通過創(chuàng)造性融合，實(shí)現(xiàn)最適宜要素的配置組合，從而形成優(yōu)勢互補(bǔ)，達(dá)成一種更為合理的結(jié)構(gòu)形式，實(shí)現(xiàn)能力的放大效應(yīng)，從而形成競爭優(yōu)勢。值得關(guān)注的一點(diǎn)，全球化和信息化使得企業(yè)越來越依靠與其內(nèi)部資源相互補(bǔ)充的外部關(guān)系網(wǎng)絡(luò)生存和成長，形成所謂的“網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)”，企業(yè)需要通過合作來贏得競爭。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的虛擬經(jīng)營要求其在傳統(tǒng)整合方式下，更有效的使用信息技術(shù)手段來加強(qiáng)其資源整合能力，快速融入網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)之中。

參考文獻(xiàn)：

1.李政.企業(yè)成長的機(jī)理分析[M].北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2005

篇8

0 引言

高等職業(yè)教育歸根結(jié)底是對受教者職業(yè)能力的教育，這種職業(yè)能力包含工作需要的基本能力、專業(yè)能力和關(guān)鍵能力[1]。在“中國制造2025”、雙創(chuàng)和“一帶一路 ”等重大國家戰(zhàn)略的推動下，高等職業(yè)教育將提供技術(shù)技能人才支撐，政府和社會各界對高等職業(yè)教育的發(fā)展越來越重視。按照國務(wù)院要求，2020年我國將形成具有中國特色、世界水平的現(xiàn)代職業(yè)教育體系，高等職業(yè)教育規(guī)模占高等教育一半以上，引導(dǎo)一批普通本科高校向應(yīng)用技術(shù)類型高校轉(zhuǎn)型。由于職業(yè)教育專業(yè)針對性強(qiáng)、符合市場需求，高職大專院校的初次就業(yè)率甚至超過眾多“211”本科。專業(yè)課程教學(xué)是高等職業(yè)教育教學(xué)的重要組成部分，是培養(yǎng)學(xué)生職業(yè)能力、職業(yè)素質(zhì)和職業(yè)忠誠度的重要一環(huán)，對學(xué)生職業(yè)能力的塑造具有重要的意義。

1 職業(yè)能力對于高職院校學(xué)生的重要意義

1.1 是職業(yè)教育區(qū)別于普通高等教育的優(yōu)勢

人社部最新數(shù)據(jù)顯示，2016年高校畢業(yè)生是765萬人，比去年增加16萬人，而且中職畢業(yè)生和初高中畢業(yè)以后不再繼續(xù)升學(xué)的學(xué)生大約也是這個數(shù)量。青年的就業(yè)群體加在一起大約有1500萬左右，就業(yè)形勢非常艱巨。就我國目前的經(jīng)濟(jì)形勢而言，已經(jīng)歷農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)時代，在工業(yè)經(jīng)濟(jì)時展至知識經(jīng)濟(jì)時代的過渡期。在這個過渡期，最稀缺的是技能型人才和能將知識發(fā)生轉(zhuǎn)化率的人才，而現(xiàn)在培養(yǎng)的大學(xué)生基本都是復(fù)合型人才。大學(xué)生“就業(yè)難”和企業(yè)“招工難”是現(xiàn)代教育體制下面臨的現(xiàn)實(shí)問題，這與普通高等教育重理論輕實(shí)踐的教育教學(xué)觀念是息息相關(guān)的。與之相比，職業(yè)教育的目的是培養(yǎng)應(yīng)用人才以及具有一定文化水平和專業(yè)知識技能的勞動者，與普通教育和成人教育相比較，職業(yè)教育側(cè)重于職業(yè)能力的培養(yǎng)，能夠滿足企業(yè)對高技能型、應(yīng)用型人才的需求，在社會上受到了越來越廣泛的關(guān)注。

1.2 是職業(yè)教育取得社會認(rèn)同的基本要求

?業(yè)能力是衡量職業(yè)教育好壞的依據(jù)，而職業(yè)能力的強(qiáng)弱不僅取決于教育內(nèi)部的自我評價，更重要的是取決于社會的集體認(rèn)知，尤其是學(xué)生家長及用人單位的認(rèn)知。當(dāng)學(xué)生家長切實(shí)看到子女在職場中的表現(xiàn)和獲得的認(rèn)可時，從中獲得更多的成就時，職業(yè)教育的質(zhì)量才會被更多的人發(fā)現(xiàn)和認(rèn)可。當(dāng)企業(yè)等用人單位發(fā)現(xiàn)所用工人的勞動效率高并且具有更高的提升及發(fā)展的潛力時，職業(yè)教育的吸引力自然會提升。

1.3 是高職畢業(yè)生快速適應(yīng)職業(yè)及謀求職業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)

職業(yè)能力賦予受教育者立身之本，畢業(yè)生進(jìn)入企業(yè)工作，除了要能夠快速進(jìn)入工作角色，獨(dú)立完成崗位上的工作任務(wù)之外，還要學(xué)會與領(lǐng)導(dǎo)、同事密切溝通配合，共同完成任務(wù)。工作之余，還要在工作中不斷地總結(jié)，制定更長遠(yuǎn)的職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，謀求更高的職業(yè)發(fā)展空間；這些職業(yè)能力恰恰就是職業(yè)教育重點(diǎn)培養(yǎng)的專業(yè)能力、一般能力和關(guān)鍵能力。

2 如何在房地產(chǎn)營銷課程教學(xué)中提升學(xué)生的職業(yè)能力

房地產(chǎn)營銷操作實(shí)務(wù)課程是房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的專業(yè)主干課程之一，課程設(shè)置旨在為房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目培養(yǎng)營銷策劃崗位專業(yè)技術(shù)人才。本門課程內(nèi)容分為洽談委托業(yè)務(wù)、策劃人員市場調(diào)查、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位、房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略四大模塊。

2.1 通過案例教學(xué)法提升學(xué)生對職業(yè)的認(rèn)識

專業(yè)教師結(jié)合在房地產(chǎn)企業(yè)任職近3年的工作經(jīng)驗(yàn)，將在工作中實(shí)際操作過的營銷案例引入到本課程教學(xué)的各個環(huán)節(jié)中。例如，在委托洽談業(yè)務(wù)模塊，教師結(jié)合曾合作過的知名營銷公司世聯(lián)地產(chǎn)，講述了營銷公司的組織架構(gòu)、策劃崗位主要工作內(nèi)容，以及世聯(lián)地產(chǎn)和新城首府項(xiàng)目簽訂的合同范本；在策劃人員市場調(diào)查、項(xiàng)目定位模塊，結(jié)合工作案例-新城悠活城、新城興業(yè)路項(xiàng)目拿地時的調(diào)查報(bào)告和定位報(bào)告，進(jìn)行了模塊內(nèi)容的拓展講解；在房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略模塊，結(jié)合曾參與過的新城香溢瀾橋、香悅半島等眾多項(xiàng)目的營銷策劃案例，對房地產(chǎn)包裝、廣告、活動等內(nèi)容進(jìn)行了深入的講解。通過教學(xué)實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，這些理論與實(shí)踐相結(jié)合的案例教學(xué)法，不僅提高了學(xué)生的課堂興趣，還提升了學(xué)生對房地產(chǎn)營銷策劃崗位工作的認(rèn)識。

2.2 通過項(xiàng)目教學(xué)法提升學(xué)生的職業(yè)技能

本課程的內(nèi)容安排：成立房地產(chǎn)營銷公司，尋找項(xiàng)目，對擬的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查、定位、策劃是一個完整的項(xiàng)目操作過程。本課程從本地國土資源局網(wǎng)站上尋找一個最近新交易的具有代表性的商住地塊，模擬其成為一個擬的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，讓學(xué)生根據(jù)公司提報(bào)需要的內(nèi)容對地塊展開實(shí)地調(diào)查（包含區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查、區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)查、區(qū)域消費(fèi)者調(diào)查等內(nèi)容），根據(jù)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行項(xiàng)目的SWOT分析，然后進(jìn)行項(xiàng)目的客戶、產(chǎn)品和形象定位，最后對已定位完成的項(xiàng)目撰寫策略報(bào)告（含推廣時點(diǎn)、價格策劃、廣告策劃、主要活動策略等）。這個模擬真實(shí)項(xiàng)目的教學(xué)過程，將全課程中的理論教學(xué)點(diǎn)以項(xiàng)目實(shí)踐的形式重現(xiàn)，真正做到了讓學(xué)生邊學(xué)邊做，理論學(xué)習(xí)與社會實(shí)踐融為一體，大大提升了學(xué)生的職業(yè)技能。

2.3 通過任務(wù)驅(qū)動法培養(yǎng)學(xué)生的職業(yè)素養(yǎng)

項(xiàng)目教學(xué)以提交策略報(bào)告和現(xiàn)場匯報(bào)為成果，計(jì)入期末總成績。在完成形式上采用學(xué)生分組完成，每個小組相當(dāng)于一家房地產(chǎn)營銷公司，公司內(nèi)部根據(jù)需要設(shè)置組織架構(gòu)，每個組員對應(yīng)于公司相應(yīng)崗位上的一名職員，有各自的工作職能分工，在項(xiàng)目完成的過程中采用“總經(jīng)理”協(xié)調(diào)制。在任務(wù)的驅(qū)動下，組員之間分工協(xié)作、相互配合，共同完成策略報(bào)告內(nèi)容，每個組員的工作成果都將直接影響報(bào)告的質(zhì)量。為了形成任務(wù)驅(qū)動法的競爭機(jī)制，在匯報(bào)時采用小組集體匯報(bào)的形式，在評分時采用小組自評、小組互評和教師評價相結(jié)合的評價模式，這種培養(yǎng)方式不僅有效規(guī)避了個別同學(xué)渾水摸魚的現(xiàn)象，更能培養(yǎng)學(xué)生的競爭意識和團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力。

2.4 通過“走出去、請進(jìn)來”擴(kuò)大學(xué)生的職業(yè)視野

教學(xué)研究及實(shí)踐表明，房地產(chǎn)營銷教學(xué)采取“走出去，請進(jìn)來”的措施不僅能極大地激發(fā)了學(xué)生的熱情，而且通過實(shí)踐分析和研討，還可以培養(yǎng)學(xué)生有效的思維方式，提高學(xué)生從事房地產(chǎn)營銷的職業(yè)判斷力和房地產(chǎn)實(shí)務(wù)的操作能力[2]。本門課程在教學(xué)中也引入了“走出去、請進(jìn)來”的教學(xué)方式?！白叱鋈ァ笔窃谶M(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃模塊的教學(xué)前，教師帶領(lǐng)學(xué)生參觀了在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，通過項(xiàng)目人員的介紹和現(xiàn)場的觀察記錄，并讓學(xué)生了解項(xiàng)目的定位、包裝和策劃內(nèi)容，在策劃模塊的教學(xué)中，讓同學(xué)分享他們“走出去”收集到的信息，豐富課堂教學(xué)內(nèi)容的同時，也提高了學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性；“請進(jìn)來”就是聘請多年從事房地產(chǎn)營銷的的專家，走進(jìn)課堂與學(xué)生進(jìn)行交流，針對企業(yè)用人、個人成長經(jīng)驗(yàn)和工作知識傳遞三個角度來進(jìn)行交流，交流中，同學(xué)不僅了解了企業(yè)的用人崗位和用人要求，也為自己的職業(yè)生涯規(guī)劃明確了方向，還能在專業(yè)的操盤案例中汲取經(jīng)驗(yàn)。通過這幾年的教學(xué)實(shí)踐可以看出，不管是“走出去”，還是“請進(jìn)來”，都豐富了教學(xué)內(nèi)容，擴(kuò)大了學(xué)生的職業(yè)視野。

篇9

關(guān)鍵詞：公允價值 投資性房地產(chǎn) 投資決策

On the fair value of the investment decision for investors impact analysis

FengRuTing south China normal university；

Abstract： with the development of capital market， fair value in our country gradually warmed up. Usually， fair value accounting information to make more relevance， more accord with useful view of making accounting objectives， the investment decision-making influence can not be ignored. This article mainly discuss the fair value to investors the influence of investment decision-making mechanism， the advantages and disadvantages of the investment decision of investors are analyzed， and some play fair value investment decision to investors the positive function of some Suggestions.

Keywords： the fair value of the investment real estate investment decision

一、引言

目前，對于公允價值的定義，IASB定義為：在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換或者負(fù)債清償?shù)慕痤~。隨著市場經(jīng)濟(jì)地位的確立、國內(nèi)金融領(lǐng)域的不斷改革創(chuàng)新，傳統(tǒng)的歷史成本計(jì)量已經(jīng)不能滿足資本市場發(fā)展和投資者投資決策的信息需求。

2007年報(bào)持有公允價值變動損益的公司占A股上市公司總數(shù)的21.86%， 2008年增加到25.27%（徐經(jīng)長、曾雪云，2010）。從數(shù)據(jù)中可以看出，運(yùn)用公允價值計(jì)量的公司越來越多，公允價值損益的影響越來越廣泛。損益正是影響公司財(cái)務(wù)報(bào)表的重要因素，影響著投資者的投資決策。因此，探討公允價值對投資者投資決策的影響是有必要的。文章從公允價值與投資者的關(guān)系出發(fā)，探討公允價值對投資者投資決策的影響機(jī)制，并以近年來活躍的投資性房地產(chǎn)為例說明該機(jī)制，然后分析公允價值對投資者投資決策的利弊影響，提出相關(guān)改善建議。

二、公允價值對投資者投資決策的影響機(jī)制

（一）公允價值影響投資者投資決策的一般原理

不同的會計(jì)計(jì)量屬性對交易或者事項(xiàng)處理要求不同，隨之，就產(chǎn)生一系列的影響。無論選擇何種計(jì)量屬性，都不能忽略廣大投資者的利益，完全游離決策有用觀這一會計(jì)目標(biāo)。下面，筆者將探討公允價值如何影響投資者投資決策：

從圖1可以看出，一般來說，公允價值變動數(shù)額計(jì)入當(dāng)期損益，而當(dāng)期損益變動會影響當(dāng)期利潤。根據(jù)每股收益=歸屬于普通股股東的當(dāng)期凈利潤÷當(dāng)期發(fā)行在外普通股的加權(quán)平均數(shù)，利潤的變動會影響每股收益，當(dāng)期利潤與每股收益兩者正方向變動。

市盈率是指每股市價與每股收益的比值，市盈率（靜態(tài)市盈率）=普通股每股市場價格÷普通股每股收益。市盈率是很具參考價值的股市指標(biāo)，容易理解且數(shù)據(jù)容易獲得，是人們普遍關(guān)注的指標(biāo)，對投資者投資決策產(chǎn)生重要影響。在普通股每股市價確定的情況下，當(dāng)每股收益上升，市盈率下降，當(dāng)每股收益下降，市盈率上升。一般來說，市盈率越低，投資回收期越短，公司越具有投資價值，市盈率越高，投資回收期越長，公司投資價值越低。市盈率與每股收益成反比，每股收益與利潤成正比，即市盈率與利潤成反比。

（二）公允價值對投資者投資決策的影響機(jī)制——以投資性房地產(chǎn)為例

近年來，土地價格、房屋租賃價格、商品房價格增長較快，房地產(chǎn)市場活躍。據(jù)資料表示，中國證監(jiān)會會計(jì)部完成的《2009年上市公司執(zhí)行企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則監(jiān)管報(bào)告》顯示，2009年，有727家上市公司有投資性房地產(chǎn)。其中26家上市公司采用公允價值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。期末賬面價值為366.03億元，占投資性房地產(chǎn)總額的22.91%。盡管公允價值運(yùn)用尚不十分普遍，但是隨著資本市場的發(fā)展，公允價值在投資性房地產(chǎn)的應(yīng)用將越來越成熟，越來越受到重視。下面，筆者將以投資性房地產(chǎn)為例說明上述機(jī)制的運(yùn)行。

在其他條件不變情況下，投資性房地產(chǎn)不同交易或者事項(xiàng)對市盈率影響

注：“——”代表不變，“↗”代表上升或者增加，“”代表下降或者減少。

從表1可以知道，在初始計(jì)量中，無論是自建的還是外購獲得投資性房地產(chǎn)，借記“投資性房地產(chǎn)-成本”，貸記“銀行存款”等科目，此時，不涉及損益類科目，市盈率不受影響，對投資者影響不大。

在后續(xù)計(jì)量中，以公允價值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不用計(jì)提折舊或者攤銷，此時，對利潤無影響。而在資產(chǎn)負(fù)債表日，需要比較投資性房地產(chǎn)的公允價值和賬面余額的差額，把差額計(jì)入“公允價值變動損益”科目。當(dāng)公允價值高于其賬面余額時，利潤會增加，每股收益上升，市盈率下降，吸引投資者；相反，每股收益下降，市盈率上升，難以吸引投資者。

在轉(zhuǎn)換的過程中，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)或者存貨時，以轉(zhuǎn)換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)或者存貨的入賬價值，公允價值與原賬面價值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。當(dāng)該項(xiàng)資產(chǎn)公允價值高于原賬面價值時，利潤增加，每股收益上升，市盈率下降，吸引投資者，反之亦然。

當(dāng)自用房地產(chǎn)或者存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)資產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價值入賬，借記“投資性房地產(chǎn)-成本”、“存貨跌價準(zhǔn)備”等科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目，同時，公允價值小于賬面價值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。此時，利潤減少，市盈率上升，難以吸引投資者投資決策；相反，公允價值大于賬面價值的差額計(jì)入“資本公積-其他資本公積”，不涉及損益類科目。

在處置投資性房地產(chǎn)時，按實(shí)際收到的金額確認(rèn)其他業(yè)務(wù)收入，按投資性房地產(chǎn)的賬面余額確認(rèn)其他業(yè)務(wù)成本，若存在公允價值變動或者轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積金額的，要結(jié)轉(zhuǎn)。對利潤的影響，主要看投資性房地產(chǎn)賬面余額與出售時的公允價值的大小。若投資性房地產(chǎn)賬面余額小于出售價格，則利潤增加，市盈率下降，吸引投資者；反之，市盈率上升。

三、公允價值對投資者投資決策的利弊分析

從辯證的角度看，事物具有兩面性。公允價值對投資者投資決策的影響也不例外，既有利也有弊。當(dāng)某項(xiàng)資產(chǎn)或者負(fù)債數(shù)額比較大的時候，該影響就會被放大，更要格外關(guān)注。以下是公允價值對投資者投資決策利弊分析：

（一）積極作用

1.更全面反映企業(yè)的收益，有利于投資者做出科學(xué)的投資決策

采用歷史成本法計(jì)量，會計(jì)收益只有在交易或者事項(xiàng)實(shí)現(xiàn)之時才會確認(rèn)。而公允價值計(jì)量既要計(jì)量資產(chǎn)和負(fù)債在資產(chǎn)負(fù)債表中的公允價值， 也要計(jì)量公允價值變動所造成的損益。即使交易或者事項(xiàng)沒實(shí)現(xiàn)，某項(xiàng)資產(chǎn)或者負(fù)債的公允價值變動也對會計(jì)信息產(chǎn)生影響。這樣能更合理、真實(shí)地反映企業(yè)的當(dāng)期的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果、現(xiàn)金流量、所有者權(quán)益，讓投資者獲取更全面的信息。 提高會計(jì)信息的相關(guān)性，及時滿足投資者投資決策的信息需求

某項(xiàng)資產(chǎn)或者負(fù)債的價格不是一成不變的，在不同的時間，不同的經(jīng)濟(jì)條件下，有不同的價格。如果采用歷史成本計(jì)量，在賬面上反映的價格并不能跟上瞬間變化的市場價格，特別是價格波動較大的資產(chǎn)或者負(fù)債，如房地產(chǎn)價格等，歷史成本滯后性強(qiáng)。公允價值可以動態(tài)地反映資產(chǎn)或者負(fù)債的變動情況，及時地披露相關(guān)的信息，緊跟市場步伐，提高了財(cái)務(wù)報(bào)表的相關(guān)性，為投資者預(yù)測和決策提供更有價值的信息，有利于投資者作出科學(xué)的決策。

（二）消極作用

企業(yè)使用公允價值計(jì)量能使會計(jì)信息更具全面性、及時性，有利于提高決策的科學(xué)性。然而，公允價值計(jì)量也會產(chǎn)生一定的負(fù)面效應(yīng)，誤導(dǎo)投資者投資決策。

1.公允價值確定難免主觀性

我國的資本市場不是十分發(fā)達(dá)，很多時候，公允價值的計(jì)量需要使用估值技術(shù)，而估值技術(shù)是需要很強(qiáng)的專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)，雖然有相關(guān)的法規(guī)準(zhǔn)則規(guī)范會計(jì)實(shí)務(wù)，但是在很多方面難以完全避免主觀判斷。在價格的估算上，恰好因?yàn)檫@些可選擇性的主觀判斷給了相關(guān)人員“主觀”主觀估算公允價值的機(jī)會進(jìn)行盈余管理。

在時點(diǎn)的選擇上，也具有很大主觀性。不同的時點(diǎn)，市場上某項(xiàng)資產(chǎn)或者負(fù)債的公允價值是不一樣的。不同的時候作出不同的處理，對會計(jì)信息有不同的影響。特別是存在關(guān)聯(lián)方交易時，利用公允價值人為操縱利潤的可能性就更大了。因?yàn)槿藶橛心康男缘乩霉蕛r值，可能會導(dǎo)致會計(jì)信息失真，誤導(dǎo)投資者投資決策。 沖突的存在，導(dǎo)致公允價值被利用，歪曲財(cái)務(wù)信息

由于所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，股東與管理者之間存在沖突。利潤和管理者的業(yè)績、薪酬等個人利益掛鉤。利潤越高，代表管理者業(yè)績越好，管理者的薪酬也會越高。據(jù)研究結(jié)果表明，公允價值收益對公司高管薪酬的影響顯著為正，并且激勵作用顯著大于其它盈余項(xiàng)目，而公允價值損失對高管薪酬都無顯著影響，助長管理層的私利動機(jī)和投機(jī)行為（徐經(jīng)長、曾雪云，2010）。由于人的自利性，管理者常常會忽視投資者的利益，不惜粉飾報(bào)表，甚至造假。再者，股東與管理層之間存在信息不對稱，股東幾乎不參與公司的具體運(yùn)營。在信息不對稱的情況下，管理層就有機(jī)會利用公允價值歪曲財(cái)務(wù)信息，使得投資者就難以了解公司的真實(shí)情況，判斷會計(jì)信息的真實(shí)性，據(jù)以對管理者業(yè)績作出合理、客觀的評價，做出科學(xué)的投資決策。 公允價值容易波動，導(dǎo)致股價不穩(wěn)定

某項(xiàng)資產(chǎn)或者負(fù)債的公允價值具有一定的波動性，該波動性會在一定程度影響股價。歐洲中央銀行在2004 年一份有關(guān)公允價值會計(jì)和金融穩(wěn)定性的研究報(bào)告中指出，公允價值的廣泛應(yīng)用會增加銀行財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目的波動性，甚至降低它們應(yīng)對不利沖擊的能力。

據(jù)實(shí)證分析結(jié)果顯示，公允價值變動與上證指數(shù)有一定的正相關(guān)關(guān)系。很大程度上，公允價值變動數(shù)額總計(jì)為正數(shù)時，上證指數(shù)為正；公允價值變動數(shù)額總計(jì)為負(fù)數(shù)時，上證指數(shù)為負(fù)。股價會因?yàn)楣蕛r值的波動而波動，左右投資者投資決策。

四、發(fā)揮公允價值對投資者投資決策積極作用的政策建議

公允價值在我國的采用對投資者投資決策既有利也有弊。隨著公允價值的廣泛應(yīng)用，公允價值對投資者的影響也將越來越廣泛。如何趨利避害，發(fā)揮公允價值的積極作用顯得尤為重要。對此，筆者有以下建議：

（一）發(fā)揮市場“無形的手”在資本市場中作用

考慮到我國資本市場還不是十分發(fā)達(dá)，需要必要的國家調(diào)控。但是過多的干預(yù)，將不利于資本市場的發(fā)展，難以形成成熟活躍的資本市場，不利于獲取客觀的公允價值?；钴S成熟的資本市場，給公允價值的估值提供了有力的依據(jù)，有利于減少公允價值確定的主觀選擇性，提供相對客觀的公允價值，為投資者提供更客觀的會計(jì)信息。

（二）完善會計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)細(xì)則，加強(qiáng)指導(dǎo)作用

由于公允價值在我國的運(yùn)用并不是十分成熟，相關(guān)的準(zhǔn)則也還沒完善，不是十分具體，對公允價值的確定缺乏相關(guān)細(xì)則的指導(dǎo)。不同的行業(yè)，不同的地區(qū)，不同的交易情況，公允價值的確定有不同的結(jié)果，有關(guān)部門應(yīng)該根據(jù)具體的情況完善相關(guān)的細(xì)則，提高公允價值確定的可操作性。

（三）加強(qiáng)信息披露，實(shí)行全方位的監(jiān)督

某項(xiàng)資產(chǎn)或者負(fù)債的公允價值時刻在變化，對會計(jì)信息、股票市場造成一定的不穩(wěn)定性。為了減少股價的波動性對投資者投資決策的影響，應(yīng)該在符合成本效益的原則下，縮短信息披露的周期，增加披露的頻率，讓投資者能時刻關(guān)注會計(jì)信息的變化，對有關(guān)信息有一個持續(xù)的、整體的把握。

此外，盡管在客觀方面的準(zhǔn)則已經(jīng)盡可能地規(guī)范人們的行為，減少主觀隨意性，但是很多時候，把有關(guān)的準(zhǔn)則制定得完美是不可能的。書面的制度條例難免存在一定的滯后性和漏洞。為了防止人們利用漏洞，全方位的監(jiān)督是必須的。政府相關(guān)部門、會計(jì)協(xié)會、審計(jì)協(xié)會、會計(jì)師事務(wù)所中介機(jī)構(gòu)、學(xué)者專家等各方面的有效監(jiān)督，將更好地防范公允價值的運(yùn)用。

（四）提高相關(guān)人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德

在公允價值估價技術(shù)使用過程中，涉及極強(qiáng)的專業(yè)知識和職業(yè)判斷，必須提高專業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)，提高估價的可操作性和可靠性。此外，職業(yè)道德更重要。若專業(yè)人員以及管理層誠實(shí)守信的防火墻堅(jiān)不可破，自律性強(qiáng)，從根本上就沒有利用公允價值人為造假的動機(jī)，造假行為就不會發(fā)生。如果相關(guān)人員的自律性差，職業(yè)道德不過關(guān)，危害將隨著他的能力的提升而提升。因此，加強(qiáng)專業(yè)人員以及管理層的職業(yè)道德教育十分必要。

五、結(jié)語

公允價值在我國的運(yùn)用是與國際接軌的需要，也是我國資本市場發(fā)展的需要。公允價值正確和準(zhǔn)確的運(yùn)用將大大地提高會計(jì)信息的相關(guān)性，更符合決策有用觀，有利于投資者作出科學(xué)的決策。公允價值在我國運(yùn)用還不算成熟，有一定的負(fù)面影響。我們應(yīng)該從各方面入手，借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，逐步規(guī)范其應(yīng)用，逐步完善?？茖W(xué)地運(yùn)用公允價值需要社會各方的長期努力。

參考文獻(xiàn)：

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篇10

摘 要 本文從成本核算的內(nèi)容入手，闡述了成本核算步驟及難點(diǎn)，分析了成本核算中存在的問題并提出了相應(yīng)的解決措施。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 成本核算 成本對象 成本分?jǐn)?/p>

國家“十二五”規(guī)劃中指出“積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化”的戰(zhàn)略目標(biāo)，房地產(chǎn)行業(yè)作為城鎮(zhèn)化的先導(dǎo)性基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中扮演著極其重要的角色，其發(fā)展前景也受到業(yè)界越來越多的關(guān)注。在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)核算的規(guī)范性也顯得越來越重要。房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)核算具有特殊性，《會計(jì)準(zhǔn)則》的相關(guān)條款對其具體實(shí)務(wù)操作的指導(dǎo)缺乏針對性，而財(cái)政部1993年頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度》已不再適應(yīng)現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展的需求，從而使會計(jì)工作者在實(shí)務(wù)工作中存在很多困惑和操作上的隨意性。鑒于此，本文擬就房地產(chǎn)會計(jì)核算中關(guān)鍵的成本核算問題進(jìn)行探討。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算是對開發(fā)過程中發(fā)生的費(fèi)用按一定的對象進(jìn)行歸集和分配，采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄓ?jì)算出成本計(jì)算對象的總成本和單位成本的過程。成本內(nèi)容分為：

（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

（二）前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。

（三）建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。

（五）公共配套設(shè)施費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

（六）開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算步驟和難點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算步驟

成本核算的具體步驟依次為：（1）根據(jù)企業(yè)自身的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，按照成本核算內(nèi)容設(shè)置成本核算會計(jì)科目及科目級次；（2）根據(jù)成本核算對象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對象；（3）按照會計(jì)科目核算和歸集開發(fā)成本及費(fèi)用；（4）按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)并進(jìn)行分配；（5）編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對象的開發(fā)總成本及單方成本；（6）正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本；（7）最后在充分了解項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的基礎(chǔ)上正確劃分可售面積、不可售面積，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的難點(diǎn)

成本核算過程中的難點(diǎn)在于成本對象的確定以及成本費(fèi)用如何在各成本對象間進(jìn)行分配。科學(xué)合理的確定成本對象是成本核算的起點(diǎn)，而正確的分配成本費(fèi)用是成本核算的精髓，也是關(guān)鍵所在。確定成本分配方法和標(biāo)準(zhǔn)時要綜合考慮工程技術(shù)、稅收相關(guān)規(guī)定及會計(jì)核算原則等多方面的要求和關(guān)聯(lián)性。科學(xué)的分配一方面能使會計(jì)核算更精準(zhǔn)，各項(xiàng)利潤指標(biāo)更真實(shí)；另一方面也為項(xiàng)目終了的土地增值稅清算工作提供便捷，避免各物業(yè)類型成本平均化造成的稅負(fù)不合理狀況。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問題

房地產(chǎn)成本核算體系龐大、核算周期長、子目多等特性決定了會計(jì)核算人員必須具備較高的專業(yè)素質(zhì)和較強(qiáng)的職業(yè)判斷能力，能在復(fù)雜多變的業(yè)務(wù)中保持清晰的賬務(wù)處理思路。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)成本核算中存在的問題主要有以下幾方面：

（一）成本對象確定的隨意性

成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目，成本對象的確定在房地產(chǎn)成本核算中起著關(guān)鍵的作用。成本對象的確定原則有可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則。在實(shí)務(wù)操作中，大多房地產(chǎn)項(xiàng)目建賬時沒有充分考慮成本對象問題，僅僅是將各成本明細(xì)講行簡單籠統(tǒng)的歸集，項(xiàng)目竣工銷售結(jié)轉(zhuǎn)時，再按單一的可否銷售原則將總成本按建筑面積分?jǐn)倿閱畏匠杀具M(jìn)行銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)。對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)則是在項(xiàng)目建設(shè)初期采用單一的分類歸集原則，即將同一地塊上一期開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品作為一個成本對象進(jìn)行成本費(fèi)用的歸集。此操作雖簡便易行，卻喪失合理性，結(jié)果導(dǎo)致不同物業(yè)類型開發(fā)產(chǎn)品的成本均衡化，土地增值率差異巨大。鑒于此，部分開發(fā)企業(yè)在最終單方成本確定時又進(jìn)行人為處理，將總成本在住宅與商業(yè)部分進(jìn)行調(diào)劑，以解決前述不合理狀況。以上操作缺乏科學(xué)依據(jù)，隨意性強(qiáng)。

（二）成本費(fèi)用的歸集不全面

房地產(chǎn)成本核算涉及面廣，可變因素多，部分支出在成本預(yù)算初期無法準(zhǔn)確估算，具有不可預(yù)見性。另外，有些行業(yè)押金如人防異地費(fèi)押金、墻改基金等由行業(yè)主管部門執(zhí)行征收，可否收回也具有不確定性。而會計(jì)核算人員由于專業(yè)知識的局限性，容易忽略此部分成本，造成成本費(fèi)用歸集不全面。

（三）成本分?jǐn)偡椒ú灰?guī)范

企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。直接成本應(yīng)直接計(jì)入各成本對象，而共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，有的甚至要進(jìn)行二次分?jǐn)?。成本分?jǐn)偡椒ㄒ矎?fù)雜多樣化，具體分?jǐn)偡椒ㄓ姓嫉孛娣e法、建筑面積法、直接成本法和預(yù)算造價法，不同成本項(xiàng)目所采取的分?jǐn)偡椒ㄒ灿兴鶇^(qū)別。而實(shí)務(wù)操作中，會計(jì)核算人員往往將成本費(fèi)用采用單一的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分配，如所有的成本費(fèi)用均按建筑面積法在各成本對象間進(jìn)行分配，缺乏合理性。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的措施

（一）合理確定成本對象

目前開發(fā)產(chǎn)品很少是單功能的開發(fā)產(chǎn)品，多是多物業(yè)形態(tài)的綜合性開發(fā)產(chǎn)品。由于不同形態(tài)的開發(fā)產(chǎn)品其建造成本也有較大的差別，同時，不同功能的開發(fā)產(chǎn)品其商業(yè)價值也大不相同，在銷售價格上存在較大差異。若不按功能區(qū)分成本對象，而是籠統(tǒng)的作為一個成本對象進(jìn)行開發(fā)成本核算，不僅不能真實(shí)反映各物業(yè)形態(tài)開發(fā)產(chǎn)品的盈利情況，而且在后期土地增值稅清算時也會出現(xiàn)各類開發(fā)產(chǎn)品土地增值率相差甚遠(yuǎn)，稅負(fù)失衡的狀況。因此實(shí)務(wù)中按功能區(qū)分成本對象是比較科學(xué)和常見的一種處理方式。例如一棟商業(yè)綜合體，可以按其功能區(qū)分為地下非人防、商鋪裙樓、地上塔樓等成本對象進(jìn)行開發(fā)成本的核算。又如一期開發(fā)的新型住宅小區(qū)，可按其功能區(qū)分為住宅、商鋪、架空層、地下非人防等成本對象進(jìn)行開發(fā)成本的核算；若有盈利性的公共配套設(shè)施用房如幼兒園，也應(yīng)單獨(dú)作為一個成本對象進(jìn)行開發(fā)成本的核算。

（二）準(zhǔn)確歸集開發(fā)成本和費(fèi)用

成本對象確定后，按成本項(xiàng)目和成本對象進(jìn)行開發(fā)成本費(fèi)用的歸集也至關(guān)重要。成本費(fèi)用歸集時要區(qū)分直接成本和間接成本。直接成本是能直接計(jì)入某一成本對象的費(fèi)用；間接成本是不能直接計(jì)入某一成本對象，需在幾個成本對象間進(jìn)行分?jǐn)偟馁M(fèi)用。例如一棟商業(yè)樓中，商鋪彩鋼雨蓬屬直接成本可以直接計(jì)入成本對象是“商鋪”的成本項(xiàng)目中去；而開發(fā)間接費(fèi)屬于間接成本需要在各成本對象間進(jìn)行分?jǐn)?。?shí)務(wù)中，對于不能直接計(jì)入各成本對象的成本項(xiàng)目建議增設(shè)“待分?jǐn)偝杀尽边@個過渡用成本對象，用于歸集需二次分?jǐn)偟某杀举M(fèi)用。此外，由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長、項(xiàng)目決算滯后的特點(diǎn)，部分成本費(fèi)用在開發(fā)產(chǎn)品竣工銷售時還未確定，針對此特性建議增設(shè)成本二級明細(xì)科目――“成本預(yù)提項(xiàng)”用于核算不可預(yù)見費(fèi)。

（三）科學(xué)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用

如何將開發(fā)成本在綜合性開發(fā)產(chǎn)品的各物業(yè)形態(tài)間進(jìn)行合理分?jǐn)偸亲钅荏w現(xiàn)核算人員會計(jì)專業(yè)水平的關(guān)鍵所在。在這里，筆者就各成本項(xiàng)目的分?jǐn)偡椒ㄗ龊喴终邸?/p>

1.土地成本

分期開發(fā)項(xiàng)目先按各期的占地面積法將土地成本分配到各期；再將分配到各期的土地成本在各成本核算對象間分配。如有小區(qū)道路、中心廣場等公用場所，則應(yīng)在房屋、道路、中心廣場中先按占地面積進(jìn)行一次分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、中心廣場等公用場所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對象的占地面積進(jìn)行二次分配。若開發(fā)產(chǎn)品是一棟商業(yè)綜合體，其成本對象間則需再按建筑面積法進(jìn)行分配。

2.前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)

能夠分清成本核算對象的，可直接計(jì)入成本核算對象的相應(yīng)成本項(xiàng)目；應(yīng)由兩個或兩個以上的成本核算對象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，可按用建筑面積法進(jìn)行分配。

3.開發(fā)間接費(fèi)

開發(fā)間接費(fèi)中的借款費(fèi)用（即資本化利息）應(yīng)按預(yù)算造價法進(jìn)行分配，分配比例為某成本對象完成投資額占項(xiàng)目完成抽資總額的比率；其他開發(fā)間接費(fèi)則按建筑面積法進(jìn)行分配。

參考文獻(xiàn)：