導(dǎo)語：如何才能寫好一篇物業(yè)公司管理體系，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

財務(wù)管理是對企業(yè)資金流向的綜合性管理,其涉及企業(yè)的各個經(jīng)營體系之中。物業(yè)管理企業(yè)資金的各項活動都離不開財務(wù)管理,物業(yè)企業(yè)經(jīng)營過程中的每一環(huán)節(jié)都離不開財務(wù)的反映和調(diào)控。公司的經(jīng)濟核算、財務(wù)監(jiān)督,更是企業(yè)內(nèi)部管理的中樞。財務(wù)管理對企業(yè)各個經(jīng)營領(lǐng)域都具有重要的影響。一般來說,物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理的目標是企業(yè)經(jīng)營活動的出發(fā)點與落腳點。因此,物業(yè)企業(yè)的財務(wù)管理在企業(yè)經(jīng)營管理中具有十分重要的戰(zhàn)略地位。

二、物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理存在的一些問題

(一)物業(yè)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者重業(yè)務(wù)而忽視財務(wù)管理

物業(yè)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者多是從物業(yè)企業(yè)的基層工作者中晉升到目前的領(lǐng)導(dǎo)崗位上來的,或至少長期奮斗在企業(yè)業(yè)務(wù)第一線,他們具有豐富的實踐工作經(jīng)驗,重視企業(yè)的日常經(jīng)營管理和業(yè)務(wù)拓展,在他們的潛意識里面往往認為業(yè)務(wù)是決定企業(yè)生存與發(fā)展的根本動力,缺乏現(xiàn)財觀和科學(xué)的經(jīng)營戰(zhàn)略,對財務(wù)管理在企業(yè)管理和發(fā)展過程中的作用沒有足夠的認識,因而不重視財務(wù)管理工作。

(二)物業(yè)企業(yè)的財務(wù)人員素質(zhì)較

低物業(yè)企業(yè)的財務(wù)人員素質(zhì)普遍較低,這主要有以下三點原因所致:一是物業(yè)企業(yè)由于是微利甚至是虧損企業(yè),不能吸引人才;二是由于物業(yè)企業(yè)屬于服務(wù)性行業(yè),一些企業(yè)特別是中小企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者認為財務(wù)人員只要會簡單的收支、記賬即可,不需要太高的業(yè)務(wù)技能;三是部分物業(yè)企業(yè)在選拔任用財務(wù)人員時并非選賢任能,公平競爭,而是任人唯親,安排一些不具備相應(yīng)會計技術(shù)資格的所謂“聽話”財務(wù)人員擔(dān)任會計機構(gòu)負責(zé)人,迎合領(lǐng)導(dǎo)的意圖做賬。比如,筆者接觸到的物業(yè)企業(yè),財務(wù)負責(zé)人不了解業(yè)務(wù)的來龍去脈,只是一味地簡單記賬,將本屬于資本性的支出記入日常的收益性支出;有的集團企業(yè)性質(zhì)的物業(yè)企業(yè)成本費用在各分、子公司間列支混亂,導(dǎo)致公司間的收入、支出不相匹配等財務(wù)處理不規(guī)范現(xiàn)象。不規(guī)范的財務(wù)處理對于正確評估企業(yè)經(jīng)營效益、反應(yīng)企業(yè)實際的財務(wù)支出狀況等都具有不利的影響。通常來說,企業(yè)財務(wù)管理的質(zhì)量與財務(wù)負責(zé)人職業(yè)素質(zhì)的高低具有直接關(guān)系,高素質(zhì)的財務(wù)負責(zé)人會帶動高效的財務(wù)團隊。

(三)財務(wù)工作缺乏細化管理和日常監(jiān)督

物業(yè)企業(yè)特別是中型以上的物業(yè)企業(yè)所核算管理的小區(qū)往往是多個,而財務(wù)對于收入的核算只核算到某個小區(qū),而對于具體到每個小區(qū)的每棟樓、每個業(yè)主的費用收繳情況完全依賴于各個小區(qū)的手工臺賬。由于對企業(yè)所經(jīng)營管理的各個物業(yè)小區(qū)缺少細化管理和日常監(jiān)督,為一些物業(yè)小區(qū)的負責(zé)人違規(guī)操作現(xiàn)象給以可乘之機,比如有的企業(yè)對小區(qū)負責(zé)人的績效考核只注重經(jīng)營收入而疏于對代收代付款項的考核,于是出現(xiàn)了一些小區(qū)的負責(zé)人指使收費員將收到的代收代付的款項開成物業(yè)管理費的票據(jù)現(xiàn)象,增加小區(qū)負責(zé)人的經(jīng)營業(yè)績,但記入企業(yè)往來款項的代收代付賬目卻出現(xiàn)了嚴重虧損。

三、應(yīng)對物業(yè)公司財務(wù)管理問題的對策建議

(一)提升企業(yè)內(nèi)部相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任意識

企業(yè)應(yīng)定期舉行管理培訓(xùn),加強領(lǐng)導(dǎo)及員工對于財務(wù)管理重要性的認知,設(shè)置完善的財務(wù)機構(gòu),加強會計、財務(wù)工作人員的決策參與力度,重視財務(wù)人員提出的各項建議,尤其是集團企業(yè),財務(wù)人員在企業(yè)決策的前期介入對于企業(yè)收入、支出的合理分配是至關(guān)重要的。

(二)建立、健全物業(yè)公司內(nèi)部財務(wù)管理制度,并使之得到持續(xù)有效地貫徹執(zhí)行

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)國家統(tǒng)一規(guī)定,結(jié)合自身的經(jīng)營宗旨和內(nèi)部管理要求,制定規(guī)范企業(yè)內(nèi)部財務(wù)活動的《財務(wù)管理辦法》。同時,還要不斷細化完善這項制度,配以與財務(wù)管理有關(guān)的分支管理辦法,如《收費管理辦法》、《小區(qū)臺賬管理辦法》等等;對小區(qū)管理者的業(yè)績考核,既要包括對經(jīng)營收支的考核也要對代收代付等款項的收支平衡進行考評,制定切實可行的獎懲措施;對小區(qū)臺賬、上交的各種財務(wù)資料進行日常核對;對小區(qū)的收入進行定期與不定期的監(jiān)督檢查。詳細、科學(xué)的財務(wù)管理制度是企業(yè)實現(xiàn)系統(tǒng)、全面、有效財務(wù)管理的基礎(chǔ),物業(yè)管理企業(yè)只有建立一套完善、科學(xué)的財務(wù)管理體系,才能規(guī)范企業(yè)自身的財務(wù)經(jīng)營行為,加強企業(yè)自身的財務(wù)約束,保證物業(yè)企業(yè)的健康有序發(fā)展。有了健全的財務(wù)制度筆者認為關(guān)鍵還在于持之以恒地貫徹執(zhí)行。有章可循、有法可依是財務(wù)管理執(zhí)行的基礎(chǔ),如果財務(wù)制定只停留在理論構(gòu)建階段,不進行實際的貫徹執(zhí)行,對企業(yè)來講,也就失去了它存在的意義。

(三)提高會計人員素質(zhì),規(guī)范和健全企業(yè)會計核算的基礎(chǔ)工作

規(guī)范化的財務(wù)、會計核算是保證企業(yè)財務(wù)合理正常運行的基礎(chǔ),其也是指導(dǎo)管理者作出正確財務(wù)決策的先決條件。因此,提升財務(wù)會計人員的職業(yè)技能與素質(zhì)是保證財務(wù)工作正常進行的基礎(chǔ)?？刹扇〉拇胧┯?保證會計人員每年完成財政部規(guī)定的會計繼續(xù)教育學(xué)習(xí),定期或不定期的對會計人員進行培訓(xùn),使有關(guān)人員了解和吃透國家有關(guān)財政政策和法規(guī),更好地執(zhí)行國家有關(guān)的會計制度;健全會計機構(gòu),按業(yè)務(wù)的需要配置會計人員,會計人員上崗必須符合國家規(guī)定的要求;按新制度規(guī)定正確設(shè)置和使用會計科目,填制和審核會計憑證、登記賬簿、編制財務(wù)報告,及時提供合法、真實、準確、完整的會計信息;依照財經(jīng)法規(guī)和財務(wù)制度進行會計核算,實行會計監(jiān)督。

(四)細化物業(yè)企業(yè)的財務(wù)管理工作,加強對所管轄的各物業(yè)小區(qū)的日常財務(wù)監(jiān)督

北京市住建委出臺政策,規(guī)定自2011年1月1日起物業(yè)管理企業(yè)要定期公示物業(yè)服務(wù)項目收支情況。這給物業(yè)企業(yè)的財務(wù)管理工作提出了更高的要求。財務(wù)人員必須將會計核算進一步細化,將收支按所管轄的物業(yè)小區(qū)分類核算,特別是成本、費用支出的核算,需要平時的日積月累。如果日常的支出沒有分清是哪個物業(yè)小區(qū)的,那么待到下年年初統(tǒng)計各小區(qū)物業(yè)服務(wù)收支情況時,財務(wù)工作是非常被動的。為了規(guī)范和加強對所轄物業(yè)小區(qū)的日常財務(wù)監(jiān)督,財務(wù)人員要定期與不定期的對物業(yè)小區(qū)的收入臺賬進行檢查和監(jiān)督,與會計賬簿進行核對。另外在企業(yè)經(jīng)濟效益及人員素質(zhì)允許的情況下,引進物業(yè)收費管理軟件,實行信息網(wǎng)絡(luò)化辦公。這樣有利于企業(yè)管理者和財務(wù)人員對各個物業(yè)小區(qū)的實時監(jiān)控。

四、結(jié)論

篇2

關(guān)鍵詞 城市住宅區(qū) 物業(yè)管理公司

中圖分類號：F239 文獻標識碼：A

在房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展的當(dāng)今社會，隨著人們收入的增加，城市市民的生活水平普遍提高，隨之而來的是對衣食住行方面更高的需求和期待。人們對住宅質(zhì)量、居住環(huán)境、配套設(shè)施、管理服務(wù)等方面都有了更高更具體的要求，而這些要求同時也成為影響房產(chǎn)交易量的重要因素，這種情況下，物業(yè)管理的層次和水平就成為城市住宅區(qū)綜合質(zhì)量的重要考核指標，也成為房地產(chǎn)行業(yè)中的重要競爭項目。一個綜合素質(zhì)高的物業(yè)管理團隊成為一個高質(zhì)量住宅區(qū)的必備要素，而缺乏系統(tǒng)完善的物業(yè)管理顯然是有失競爭力的表現(xiàn)。

城市住宅區(qū)物業(yè)管理活動涉及到住宅區(qū)民主參與和自治等各個方面，加之當(dāng)前相關(guān)立法和制度還不夠完備，行業(yè)大氣候仍需改善和提高，所以我國城市住宅區(qū)物業(yè)管理在探索中不斷出現(xiàn)各種問題，走了很多彎路，導(dǎo)致住宅區(qū)業(yè)主受氣、開發(fā)商資金受困、政府相關(guān)部門受累的現(xiàn)象不斷出現(xiàn)。

物管企業(yè)作為住宅區(qū)業(yè)主與房產(chǎn)開發(fā)商之間的紐帶，同住宅區(qū)自治組織即業(yè)主委員會等，共同參與城市住宅區(qū)民主管理和自治建設(shè)，物業(yè)管理很多細節(jié)的處理關(guān)系到整個住宅區(qū)民主管理和自治管理的水平，時刻影響著整個住宅區(qū)的自主治理和長遠發(fā)展，是和諧社會要求下和諧社區(qū)的功能性組成部分。而我國當(dāng)前有關(guān)物業(yè)管理的立法不完善直接導(dǎo)致城市住宅區(qū)物管方面的細節(jié)問題無法可依，各地相關(guān)規(guī)定間的沖突也導(dǎo)致具體問題的拖延或矛盾的升級；物業(yè)管理實際工作中出現(xiàn)的問題更成為住宅區(qū)管理與和諧社區(qū)發(fā)展的障礙，導(dǎo)致住宅區(qū)業(yè)主經(jīng)常由于不滿意物管公司管理模式或以物管公司提供的服務(wù)不能滿足其需求為由不配合住宅區(qū)的管理和自治。

根據(jù)2012-2016年中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與投資戰(zhàn)略規(guī)劃研究報告的相關(guān)數(shù)據(jù)，總體來說我國城市社區(qū)民主與自治管理中的物業(yè)管理水平各地發(fā)展不平衡，相應(yīng)的市場競爭機制不健全。一些珠三角城市、北京上海等一線城市以及部分沿海城市的物業(yè)管理起步較早，行業(yè)較規(guī)范，服務(wù)質(zhì)量也較高，相應(yīng)的，相關(guān)的立法比較繁復(fù)，物管收費也相對高。而更多內(nèi)陸城市和小城市的物管業(yè)則存在更多更深的問題。且我國物管業(yè)市場競爭機制的不健全使得整個行業(yè)行為缺乏統(tǒng)一的行為標準，同時缺乏法律的監(jiān)管。

具體的，我國物管行業(yè)的問題可劃分為立法與制度方面和實際運作方面兩部分：

一、立法與制度方面

（一）立法落后于實踐，且各地制度不統(tǒng)一，規(guī)范相互沖突，體系不協(xié)調(diào)。

1994年4月建設(shè)部頒布了33號令，即《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，其中明確了："住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理"。 直到2003年9月1日，我國第一部《物業(yè)管理條例》才正式施行。這一條例的推行無疑對規(guī)范物業(yè)管理，維護業(yè)主和物管企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民的工作與生活環(huán)境提供了重要依據(jù)。但該條例的出臺遠遠落后于早在上世紀80年代就開始有的，以深圳地區(qū)為代表的，具備一定發(fā)展程度的物管實踐，這樣物管的相關(guān)立法在時間上就遠遠落后于物業(yè)管理實踐。

《物業(yè)管理條例》在許多地方物業(yè)管理條例出現(xiàn)后誕生，各地不同的物業(yè)管理發(fā)展水平使得立法者對物管立法有著不同見解，各地物管制度和各自出臺的條例極不統(tǒng)一，名稱五花八門，內(nèi)容也相去甚遠，甚至在許多相同相似的事項上存在著截然相反的規(guī)定。制度與制度間沖突，條例內(nèi)部也難以協(xié)調(diào)，而且地方性法規(guī)和制度出現(xiàn)許多與《物業(yè)管理條例》明顯不相同的規(guī)定，使我國物業(yè)管理立法的統(tǒng)一性遭到嚴重破壞。

（二）法律賦予政府過多行政處罰權(quán)。

《物業(yè)管理條例》和一些地方性法律法規(guī)都規(guī)定了過多的行政處罰事項。這當(dāng)然的對違反相關(guān)條例的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有懲戒作用，同時對其余物業(yè)服務(wù)企業(yè)具警示作用。但不加分類的對所有一旦出現(xiàn)違約事項的物業(yè)管理公司就用行政處罰權(quán)進行處罰，無形當(dāng)中是行政管理權(quán)的擴大化的體現(xiàn)。以行政罰款為例，首先，行政處罰影響物管企業(yè)和住宅區(qū)業(yè)主雙方的意思自治，物管企業(yè)因為考慮到糾紛后需要向相關(guān)行政部門繳納罰款，在與業(yè)主協(xié)商解決糾紛問題時就會故意壓低應(yīng)當(dāng)賠償?shù)臄?shù)額，業(yè)益便損失其中。其次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)終究是以贏利為目的的市場主體，如果行政罰款過多，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了保底盈利必然想盡辦法降低成本，給業(yè)主帶去間接的不利影響。

二、實際運作方面問題

除了立法與制度缺陷，物業(yè)管理還存在更多實際問題，這些問題橫亙于住宅區(qū)建設(shè)和日常管理中，導(dǎo)致城市住宅區(qū)自治管理不能正常運轉(zhuǎn)，致使城市住宅區(qū)自治管理中的矛盾層出不窮，嚴重阻礙著城市住宅區(qū)的和諧發(fā)展。其中包括：

（一）物業(yè)交付使用后工程質(zhì)量等問題。

依照北京建委物業(yè)管理處相關(guān)報告，物業(yè)糾紛80%以上與開發(fā)商遺留問題有關(guān)。 交到業(yè)主手中的房屋經(jīng)常出現(xiàn)如天花板及墻壁的滲漏水、裂縫、掉灰等問題，給業(yè)主的裝修和生活帶來諸多麻煩。維修上，業(yè)主通常只能指望物管公司，因為業(yè)主并不清楚開發(fā)商遺留的工程質(zhì)量問題在維修上是需要房產(chǎn)開發(fā)商和物管公司雙方經(jīng)過協(xié)商，共同解決的。這樣一來，出現(xiàn)問題后業(yè)主直接找物管公司問責(zé)，而物管公司在不能及時解決問題的情況下，又經(jīng)常把責(zé)任推卸給房產(chǎn)開發(fā)商，從而延誤維修，損害業(yè)主利益，造成業(yè)主與物管公司間的信任危機。

另外住宅區(qū)在設(shè)計之初，也并不能在設(shè)計上周全的考慮到各建筑及其配套設(shè)施的全部實用性和利用度，很多設(shè)計的合理性有所欠缺，導(dǎo)致配套設(shè)施的運作不理想。例如水景觀設(shè)計由于建設(shè)和管理成本高成為空池空地；社區(qū)綠化帶被改為停車場或其他經(jīng)營用地等，這些問題使業(yè)主的生活環(huán)境和質(zhì)量達不到其購房前的心理預(yù)期或合同約定的效果，導(dǎo)致一系列投訴和糾紛的產(chǎn)生。

（二）行業(yè)收費不規(guī)范，物業(yè)費難收。

由于2004年1月1日起執(zhí)行由國家發(fā)展和改革委員會會同建設(shè)部共同制定并承擔(dān)解釋的物業(yè)管理收費辦法中對于物業(yè)費的收取只有原則性的規(guī)定，規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。但沒有給出分檔標準或具體的收費標準。各地物業(yè)管理由于沒有國家統(tǒng)一的收費標準，各住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理公司的服務(wù)及產(chǎn)品質(zhì)量也相去甚遠，導(dǎo)致許多住宅區(qū)的業(yè)主以物業(yè)沒有把該做的事情做好，沒有提供很好的相關(guān)服務(wù)，就只知道收取物業(yè)費為由，或者不滿標準不明晰，不公開、不透明、缺乏收費明細的物業(yè)收費制度而拒繳或惡意拖欠物業(yè)費，導(dǎo)致我國目前很大數(shù)量的物業(yè)管理公司都在保本經(jīng)營，甚至虧本經(jīng)營。收費難成了物管行業(yè)不爭的事實，物業(yè)費收繳率低的問題嚴重阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展。

（三）物業(yè)管理公司缺乏人才，管理制度混亂，服務(wù)水準欠佳。

每個行業(yè)的發(fā)展都需要通過人才的競爭來實現(xiàn)，物管行業(yè)也一樣。但目前城市住宅區(qū)物業(yè)管理人員的素質(zhì)整體都不高，學(xué)歷也偏低，創(chuàng)新型和高級管理人才更少。導(dǎo)致這一現(xiàn)象的原因是，在我國物業(yè)管理人才的培養(yǎng)還未受到高等院校的足夠重視，導(dǎo)致對物管行業(yè)有系統(tǒng)學(xué)習(xí)和知識積累的專業(yè)人才數(shù)量比較少，對于物管從業(yè)人員的培養(yǎng)大多還停留在崗位培訓(xùn)的層面上，且經(jīng)過培訓(xùn)的從業(yè)人員數(shù)量遠遠滿足不了日益發(fā)展的物管行業(yè)的整體需求數(shù)量和城市住宅區(qū)的建設(shè)速度。加上我國當(dāng)前物管行業(yè)的報酬率不能達到數(shù)量本就稀少的高素質(zhì)從業(yè)人員的心理預(yù)期，使得物管公司無法吸引高級技術(shù)人才和高效管理人才，形成管理人才缺失，管理效率低下的惡性循環(huán)。

按照我國《物業(yè)管理條例》，物業(yè)公司從性質(zhì)上來說，應(yīng)當(dāng)是由業(yè)主聘請，對物業(yè)進行管理并為業(yè)主提供各種相關(guān)服務(wù)的市場主體。但生活中有的物業(yè)公司在并未得到多數(shù)業(yè)主的委托和許可下強行的對小區(qū)物業(yè)進行管理，甚至在沒有提議業(yè)主召開業(yè)主大會的情況下就擅自擬定業(yè)主公約和物業(yè)費收取標準，強行要求業(yè)主簽字，有的物業(yè)公司還巧立名目收取各種費用而不提供相關(guān)服務(wù)，這些問題都使住宅區(qū)業(yè)主對物管公司產(chǎn)生強烈抵觸情緒，使得物業(yè)管理更加舉步維艱。這些管理制度上的混亂和物業(yè)公司作為被雇傭方的管理服務(wù)職責(zé)產(chǎn)生了根本性的矛盾，讓業(yè)主感到物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)沒有達到約定標準，甚至違反了先前承諾，導(dǎo)致物管實踐中問題叢生，阻礙住宅區(qū)的日常管理和物管行業(yè)的整體發(fā)展。

另外，我國物管行業(yè)起步晚，市場門檻低，導(dǎo)致很大數(shù)量的物管企業(yè)資質(zhì)、軟硬件水平都欠佳，僅能為住宅區(qū)業(yè)主提供常規(guī)的管理與服務(wù)。物管企業(yè)的工作人員由于業(yè)務(wù)素質(zhì)參差不齊也缺少積極性、靈活性和創(chuàng)造性，對于科技在工作中的應(yīng)用率就更低，很多住宅區(qū)的管理活動仍舊由物管人員單純用人工方式進行，不能很好的應(yīng)用先進的物業(yè)管理方法可物業(yè)管理軟件去實現(xiàn)智能化、自動化管理，更難以達到規(guī)?；?、規(guī)范化的管理效果，大大降低了住宅區(qū)民主管理和自治管理的效率。

以上這些制度性問題和實際運作上出現(xiàn)的問題正嚴重制約著我國物管行業(yè)的良性發(fā)展。我國《房地產(chǎn)業(yè)十二五發(fā)展規(guī)劃》指出，"十二五"期間繼續(xù)增加住房有效供應(yīng)，抑制投資投機性需求，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測。 我國住宅市場規(guī)模在保障房制度的推進下將穩(wěn)定增長，住宅物業(yè)的需求在樓市逐漸回暖的背景下將保持相對穩(wěn)定。預(yù)計 2014年我國整體的物業(yè)管理面積將達到200億平方米，營業(yè)收入達到7800億的規(guī)模。 可以看出，在接下來的十幾年間依靠房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市住宅區(qū)物管行業(yè)也將迎接良好的改革期和機遇期，這一階段中國物管行業(yè)也將必將呈現(xiàn)出一個競爭激烈、管理完善、理念提升的發(fā)展局面，最終將物管行業(yè)推進到良性運轉(zhuǎn)和成熟完善的重要階段。

因此，對物業(yè)管理行業(yè)來說，必須首先推進相關(guān)立法與制度的建立和完善，整合高效的社會資源和高素質(zhì)的人才資源，突破物管行業(yè)的運作屏障和人才屏障，積極借鑒國外、香港、深圳等地區(qū)的比較成熟的企業(yè)運行機制和品牌理念等先進的發(fā)展經(jīng)驗。同時根據(jù)市場環(huán)境的變化，逐步形成我國物管行業(yè)的質(zhì)量理念和品牌理念，促成物管業(yè)良好競爭格局的形成，積極推廣高新技術(shù)在物業(yè)管理中的應(yīng)用，通過各種宣傳渠道和品牌效應(yīng)推進城市居民在物業(yè)管理方面消費觀的形成與更新。

這些都要求我國物業(yè)管理企業(yè)從經(jīng)營理念到市場定位，從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，都必須做出順應(yīng)時代要求和市場變化的革新，最終推動行業(yè)本身的發(fā)展繁榮與和諧社會社區(qū)的建設(shè)。

（作者：中國人民防化學(xué)院，基礎(chǔ)部軍隊政治工作教研室，助教）

注釋：

彭杏芳.對我國住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的剖析.法制與社會.2007年（02）期.P543～544

房地產(chǎn)業(yè)十二五發(fā)展規(guī)劃.

物業(yè)管理服務(wù)市場分析與預(yù)測 .51報告在線2012-10-24

參考文獻：

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[3]丁剛毅.新法規(guī)實施后物業(yè)公司的定位.現(xiàn)代物業(yè)，2008，（9）

[4]張明亮.社區(qū)建設(shè)政策與規(guī)章.中國社會出版社，2004年版

篇3

關(guān)鍵詞：全面預(yù)算 物業(yè)管理 控制

物業(yè)公司的服務(wù)性質(zhì)特點決定了全面預(yù)算管理方法同樣要以“細”為起點，做到細致入微，對每一崗位、部門的每一項具體業(yè)務(wù)，都建立起一套相應(yīng)的成本預(yù)算方法，將財務(wù)管理的觸角延伸到公司的各個經(jīng)營領(lǐng)域，拓展財務(wù)管理與服務(wù)職能，才能夠?qū)崿F(xiàn)財務(wù)管理 “零”死角，挖掘會計核算的潛在價值?？傊?，全面預(yù)算管理已經(jīng)成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立和完善現(xiàn)代企業(yè)管理體系不可或缺的重要管理模式。

一、物業(yè)公司應(yīng)用全面預(yù)算管理的必要性

（一）實現(xiàn)集團整體預(yù)算目標的要求

只有應(yīng)用全面預(yù)算管理，以計劃的形式對組織內(nèi)部各部門、各單位的各種財務(wù)及非財務(wù)資源進行分配、考核、控制，有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，才能夠把集團整體預(yù)算目標具體化，作為公司的奮斗目標去實現(xiàn)。

（二）建立現(xiàn)代企業(yè)制度的要求

現(xiàn)代企業(yè)制度的要旨是建立健全科學(xué)的組織管理體系、領(lǐng)導(dǎo)體制和經(jīng)營管理制度，全面預(yù)算管理無疑是其不可或缺的重要管理模式。它通過業(yè)務(wù)、資金、信息、人才的整合，明確適度的分權(quán)授權(quán)，戰(zhàn)略驅(qū)動的業(yè)績評價等，來實現(xiàn)企業(yè)的資源合理配置并真實的反映出企業(yè)的實際需要，進而對作業(yè)協(xié)同、戰(zhàn)略貫徹、經(jīng)營現(xiàn)狀與價值增長等方面的最終決策提供支持。

（三）提升核心競爭力

通過全面預(yù)算管理，才能夠確保企業(yè)一系列經(jīng)營活動和財務(wù)工作得到事前控制，事中管理，事后分析，最大程度發(fā)揮財務(wù)管理對公司戰(zhàn)略推進和業(yè)務(wù)發(fā)展的決策支持與服務(wù)功能，幫助企業(yè)提升核心競爭力。

二、物業(yè)公司實施全面預(yù)算管理的應(yīng)用策略

（一）全面預(yù)算管理體系的分解

物業(yè)公司整體預(yù)算目標的確定，其步驟包括：一是物業(yè)公司根據(jù)集團公司對物業(yè)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃定位，編制年度經(jīng)營管理方案，在此基礎(chǔ)上初步確定年度預(yù)算目標；二是集團公司根據(jù)整體生產(chǎn)經(jīng)營計劃的需要，審批并下達年度預(yù)算目標和相應(yīng)經(jīng)營考核指標。

物業(yè)公司各項目預(yù)算目標的確定，即橫向分解，其步驟包括：一是物業(yè)公司各項目根據(jù)公司對項目的星級定位及自身發(fā)展規(guī)劃定位，編制項目年度經(jīng)營管理方案，在此基礎(chǔ)上初步確定年度預(yù)算目標；二是公司根據(jù)整體生產(chǎn)經(jīng)營計劃的需要，審批并下達各項目年度預(yù)算目標和相應(yīng)經(jīng)營考核指標。第三層面，物業(yè)公司各專業(yè)職能部門預(yù)算目標的確定，即縱向分解，其步驟包括：一是各專業(yè)職能部門根據(jù)公司年度質(zhì)量目標制定各專業(yè)項目的年度質(zhì)量目標，在各項目年度經(jīng)營管理方案基礎(chǔ)上，結(jié)合各項目類型特點，發(fā)展階段，初步確定專業(yè)項目年度預(yù)算目標；二是公司根據(jù)整體生產(chǎn)經(jīng)營計劃的需要，審批并下達各專業(yè)項目年度預(yù)算目標和相應(yīng)經(jīng)營考核指標。

（二）全面預(yù)算管理體系的建立

一家成熟運營多年的綜合型物業(yè)公司，不僅囊括不同物業(yè)類型，即使同一物業(yè)類型，亦處于不同發(fā)展階段，因此，提供的服務(wù)重點不同，針對不同的物業(yè)類型、硬件條件和經(jīng)營收益情況，制定和實施不同的服務(wù)標準，相應(yīng)的管理服務(wù)方案、工作流程亦有差異。通常情況下，根據(jù)公司組織架構(gòu)設(shè)置及職能部門職責(zé)分布，建立全面預(yù)算管理體系。全面預(yù)算管理體系主要由經(jīng)營收入預(yù)算，經(jīng)營成本預(yù)算，目標利潤構(gòu)成。

1、經(jīng)營收入預(yù)算

物業(yè)公司全面預(yù)算編制起點是經(jīng)營收入預(yù)算。 物業(yè)公司主營業(yè)務(wù)收入由物業(yè)綜合服務(wù)費、車位費、車位服務(wù)費、經(jīng)營場所租金收入及其他特約服務(wù)收入組成。其中，物業(yè)綜合服務(wù)費收入比例一般在七八成以上，是收入預(yù)算編制的關(guān)鍵控制點。

2、經(jīng)營成本預(yù)算

物業(yè)公司全面預(yù)算編制重點是經(jīng)營成本預(yù)算。 從工作流程、節(jié)點入手，物業(yè)公司經(jīng)營成本主要由基本投入項目構(gòu)成，即人工成本（管理服務(wù)人員的工資、社保和福利費）、辦公費（通訊及交通差旅費、辦公用品及報刊費、辦公水電費、辦公及服務(wù)設(shè)備攤銷、培訓(xùn)費用及其他）、公共設(shè)施設(shè)備運行維護費、秩序維護費（安防費）、保潔費、綠化費、管理費、其他成本費用等。

3、目標利潤

物業(yè)公司全面預(yù)算編制核心是目標利潤。 物業(yè)管理公司主要根據(jù)項目特點制定項目運營管理辦法，采用”獨立核算、自負盈虧、確保經(jīng)營目標”經(jīng)營方式，建立各項目、各業(yè)務(wù)利潤指標體系，以月、季度、半年、年度為時間節(jié)點，繪制各類指標完成進度表，以項目經(jīng)營管理目標責(zé)任書約定的項目經(jīng)營目標最低利潤為目標利潤。

（三）全面預(yù)算管理體系的過程控制

1、建立專業(yè)精細的物業(yè)管理項目收支系統(tǒng)

通用財務(wù)軟件僅僅作為公司總體預(yù)算編制和控制工具，遠遠不能滿足內(nèi)部深度控制和過程實時管理的需求，為此，物業(yè)公司必須引入先進的信息系統(tǒng)軟件，建立專業(yè)精細的物業(yè)管理項目收支系統(tǒng)服務(wù)，對各項目、各環(huán)節(jié)的預(yù)算執(zhí)行情況進行跟蹤監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行偏差。

2、建立橫向縱向相結(jié)合的會計核算系統(tǒng)

在通用一級會計核算基礎(chǔ)上，按照物業(yè)管理公司服務(wù)專項內(nèi)容確定經(jīng)營收入、經(jīng)營成本項目及相關(guān)代收代支項目，建立相應(yīng)二級、三級科目，在縱向上與專業(yè)項目職能部門關(guān)聯(lián)控制，在橫向上設(shè)置各項目輔助核算系統(tǒng)，切實做到每一個管理項目真正意義上的獨立核算，建立一套與全面預(yù)算管理體系配套的科學(xué)完善的會計核算系統(tǒng)。

3、編制各項目經(jīng)營收支報表

通用財務(wù)報表反映了物業(yè)公司當(dāng)期整體經(jīng)營資產(chǎn)狀況，但遠遠不能滿足對經(jīng)營收支細項精準管理的需求，為此，物業(yè)公司必須專門編制各項目經(jīng)營收支報表，作為各級各類人員參與執(zhí)行全面預(yù)算管理的依據(jù)。

參考文獻：

篇4

一、制定發(fā)展戰(zhàn)略

清晰而切實可行的戰(zhàn)略規(guī)劃，是建立在對宏觀環(huán)境、行業(yè)特征、競爭對手和自身實力的充分理解基礎(chǔ)上的。通過明確企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，可以使物業(yè)管理公司確定發(fā)展目標，充分挖掘自身潛力，刻意提升企業(yè)核心競爭能力，制定相應(yīng)的差異化戰(zhàn)略和多種經(jīng)營策略，提升服務(wù)質(zhì)量和品牌策劃戰(zhàn)略，拓展上下游縱向整合戰(zhàn)略，并通過有效的戰(zhàn)略實施手段，進行戰(zhàn)略目標分解，為公司的內(nèi)部管理變革制定行動綱領(lǐng)和理論基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上再細化制定戰(zhàn)略實施措施，以具體工作開展來保證戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。

二、完善組織結(jié)構(gòu)

物業(yè)管理公司兼顧物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理服務(wù)兩大業(yè)務(wù)內(nèi)容，因此，健全的組織機構(gòu)和崗位管理體系是必不可少的。在滿足企業(yè)資質(zhì)的前提下，對于管理片區(qū)，要根據(jù)片區(qū)的實際情況配備充足的小區(qū)管理人員和專業(yè)技術(shù)人員，提升物業(yè)服務(wù)等級和質(zhì)量；對于管理總部，也要根據(jù)企業(yè)發(fā)展的需要配備足夠的職能管理人員和經(jīng)營人員，這是因為，沒有足夠的管理人員幫助企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)承擔(dān)起日常事務(wù)的管理工作，沒有足夠的參謀人員能夠幫助企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)進行經(jīng)營策劃，必將導(dǎo)致企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)整天忙于應(yīng)付各種瑣碎事件，陷入日常管理的泥潭，難以集中精力站在高端思考公司未來的發(fā)展方向和發(fā)展策略，常此以往，公司必然始終在出現(xiàn)問題－解決問題－再出現(xiàn)－再解決的低層次狀態(tài)下循環(huán)，不可能實現(xiàn)企業(yè)高效快速的發(fā)展，這在國內(nèi)的很多物業(yè)管理公司非常普遍。因此，作為物業(yè)管理公司，必須強化總部，加強集中管理能力，統(tǒng)一經(jīng)營策劃、財務(wù)管理、人力資源管理和品牌宣傳等核心職能，將公司的管理提升到一個新的高度。

三、拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域

物業(yè)管理公司在提供房屋、設(shè)備的維修、維護和保養(yǎng)，環(huán)境衛(wèi)生、安全消防、清潔綠化等的基本服務(wù)以外，還可進行一些增值服務(wù)或綜合服務(wù)，以整合和充分利用社會資源和社會服務(wù)供應(yīng)來提高公司的盈利能力和品牌效益，常見的一般包括：

①生活起居:在衣食方面提供便民服務(wù)。

②教育娛樂：開辦各種學(xué)校和文化娛樂活動。

③購物方面：如裝修裝飾材料、五金水暖以及日用百貨銷售。

④信息方面：業(yè)主與社會服務(wù)供應(yīng)商的信息集合和平臺搭建。

⑤經(jīng)紀中介服務(wù)方面：如房屋出租、出賣中介，房屋評估、公證，家政服務(wù)中介；

⑥廣告業(yè)務(wù)方面：可利用小區(qū)的戶外廣告牌、小區(qū)廣播和和小區(qū)的閉路電視等形式進行廣告宣傳。

四、建立品牌效應(yīng)

物業(yè)管理的實質(zhì)就是提供高效便捷的服務(wù)，品牌和口碑是物業(yè)公司的最核心能力，因此，物業(yè)管理公司應(yīng)該根據(jù)社會資源、片區(qū)特點、外部經(jīng)營和內(nèi)部提升的不同需要，提供針對性的應(yīng)對措施，致力于提升品牌的社會美譽度和客戶認知度，具體方式可考慮以下幾項：

①政府和公共部門方面：建立與政府機關(guān)的良好關(guān)系，可以大力發(fā)展學(xué)校，公共服務(wù)部門，政府機關(guān)外包的后勤業(yè)務(wù)。

②舊小區(qū)方面：變壞事為好事，對現(xiàn)有的維持小區(qū)，雖然從政治角度等等不能進行放棄，但是，可以此為契機，大力宣傳物業(yè)公司作為誠信企業(yè)，其企業(yè)經(jīng)營的重點不是以賺錢為目的地，而是以社會和客戶為中心，樹立物業(yè)公司負責(zé)任的外部形象。

③新小區(qū)方面：通過規(guī)范管理大力提高服務(wù)質(zhì)量，健全便民服務(wù)措施，建立良好社區(qū)文化，提升金鼎灣物業(yè)公司的品牌知名度。

④外部項目方面：外部市場項目以單業(yè)主類型物業(yè)項目為主。以個別重點項目為突破口，以點帶面，樹立品牌，帶動該類型物業(yè)市場的全面發(fā)展。

⑤資質(zhì)注冊與質(zhì)量體系認證方面：通過注冊高級別資質(zhì)和進行iso9000質(zhì)量體系認證，增強公司的宣傳力量，提高客戶的信任度，提升品牌認知度。

五、建立嚴格的成本控制體系

加強成本控制，節(jié)省費用支出，建立目標成本體系，使得企業(yè)在不影響所提供的服務(wù)質(zhì)量的前提下，達到成本的持續(xù)降低，是規(guī)范公司內(nèi)部管理，降低消耗，增收節(jié)流的重要工作內(nèi)容；因此，物業(yè)管理公司必須建立嚴格的成本控制和預(yù)算管理體系，通過對工作流程的精細梳理和權(quán)責(zé)體系的明確界定，對公司的采購成本、營銷成本、人力成本、管理成本以及財務(wù)成本等進行嚴格的規(guī)劃、評審和優(yōu)化工作，在事先、事中和事后進行全方位的成本管理，最終達到持續(xù)降低成本的目的。

六、規(guī)范業(yè)務(wù)流程

流程是公司創(chuàng)造價值的機制，對企業(yè)的業(yè)務(wù)流程進行根本性再思考和徹底性再設(shè)計，理順公司內(nèi)外關(guān)系和工作銜接，從而獲得在成本、質(zhì)量、服務(wù)和速度等方面業(yè)績的巨大改善，使得企業(yè)能最大限度地適應(yīng)以‘顧客、競爭和變化’為特征的現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營環(huán)境，對于物業(yè)管理公司這類服務(wù)型企業(yè)至關(guān)重要。

通常意義上，物業(yè)管理的全流程如下：

對于每一項工作流程，都應(yīng)該明確其工作目標、適用范圍、相關(guān)術(shù)語與定義、涉及的部門與崗位以及其負有的權(quán)責(zé)、工作程序、關(guān)鍵控制點和核心重要輸入輸出，并配以相應(yīng)的操作性表單，保證工作內(nèi)容無縫銜接、工作人員克盡職守，最終實現(xiàn)工作任務(wù)的圓滿完成和企業(yè)發(fā)展目標的實現(xiàn)。

七、健全人力資源管理體系

物業(yè)管理公司必須建立科學(xué)的人力資源規(guī)劃、嚴格的績效考核體系和市場化的薪酬管理體系為核心內(nèi)容的人力資源管理體系，充分調(diào)動優(yōu)秀員工的工作積極性和企業(yè)認同感，為企業(yè)發(fā)展目標提供根本保障。

人力資源規(guī)劃——按現(xiàn)代企業(yè)管理原則編制企業(yè)的人力資源規(guī)劃，包括企業(yè)的人員編制計劃、人才的職業(yè)生涯規(guī)劃、人才更換和人才儲備計劃以及員工的培訓(xùn)與教育制度與計劃等。

績效考核——建立基于安全指標、環(huán)境指標、綠化指標、設(shè)備指標、房管指標、客服指標、培訓(xùn)指標、內(nèi)審指標、滿意工程指標等九大模塊的kpi指標，設(shè)計考核制度和管理辦法，設(shè)計考核應(yīng)用表單，指導(dǎo)考核工作開展。

薪酬體系——規(guī)劃公司的薪酬、福利政策等方面的制度，按現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)劃公司工資及福利方案，使其具有競爭力、公平性，并解決員工的后顧之憂，針對公司發(fā)展需要和不同層次的人員設(shè)計利益激勵機制。

八、建立服務(wù)質(zhì)量管理體系

物業(yè)管理公司作為服務(wù)型企業(yè)，服務(wù)質(zhì)量的保持和提升當(dāng)仁不讓的處于最核心的管理地位。因此，必須實施全面質(zhì)量管理，綜合運用現(xiàn)代管理手段和方法，通過實施質(zhì)量管理的培訓(xùn)與理念灌輸，提高全體員工的質(zhì)量意識，規(guī)范員工的服務(wù)行為，完善質(zhì)量責(zé)任制度，為業(yè)主提供充滿人性的個，全面滿足物業(yè)管理的工作需要。在企業(yè)的實際運作中，可以通過六西格瑪質(zhì)量管理規(guī)范、iso9000質(zhì)量管理體系以及國家和地方制定的各項物業(yè)管理標準作為具體的行為準則來指導(dǎo)和規(guī)范具體的質(zhì)量管理體系建立工作，增強員工素質(zhì)，提升企業(yè)的核心競爭力。

九、理順與開發(fā)商的工作關(guān)系

物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量的好壞，很大程度上取決于房地產(chǎn)開發(fā)商提供的配套服務(wù)是否完善，是否及時。當(dāng)前，物業(yè)管理公司與開發(fā)商主要有兩種形式的關(guān)系，一種是完全獨立的經(jīng)濟實體，另一種則是存在隸屬關(guān)系的母子公司。第一種關(guān)系在工作接洽中完全按照國家和地方相關(guān)法規(guī)進行市場化運作，一般不會產(chǎn)生人為因素的干擾；而在第二種關(guān)系中，物業(yè)管理公司作為開發(fā)商的下屬企業(yè)，在談判能力和業(yè)務(wù)溝通上處于相當(dāng)劣勢，開發(fā)商往往會以顧全大局的名義要求物業(yè)公司盡快接管，容易因“配套不到位、拆遷安置遺留問題、房屋質(zhì)量”等諸多問題的造成物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾與沖突，因此規(guī)范開發(fā)商和物業(yè)管理公司的工作關(guān)系，建立基于契約和權(quán)責(zé)明確的集團公司管控模式，也是物業(yè)管理公司和開發(fā)商都應(yīng)重點關(guān)注的問題。

1.明晰母子公司管理模式

采取戰(zhàn)略管理型的管控模式更加符合開發(fā)商和物業(yè)管理公司的工作特性，該模式主要用于相關(guān)行業(yè)領(lǐng)域間的運作，強調(diào)集團公司的財務(wù)監(jiān)控和戰(zhàn)略統(tǒng)一部署，有利于公司組合的協(xié)調(diào)發(fā)展以及戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)的培育，有利于物業(yè)管理公司根據(jù)自身發(fā)展需要獨立開展經(jīng)營業(yè)務(wù)。

2.強化內(nèi)部市場化服務(wù)意識

開發(fā)商和物業(yè)管理公司都應(yīng)建立內(nèi)部市場化服務(wù)理念，規(guī)范雙方權(quán)利義務(wù)，明確業(yè)務(wù)工作內(nèi)容，嚴守接管驗收標準，保障物業(yè)工作的有序進行。

3.合力解決歷史遺留問題

對于種種歷史遺留問題，可由物業(yè)管理公司將問題匯總，明確雙方責(zé)任，提出一攬子維修或貨幣補償解決方案，根據(jù)實際情況與開發(fā)商協(xié)商解決，保證物業(yè)管理工作的順利進行和社會民生的安定祥和。

4.開發(fā)商加大扶持幫助力度

作為開發(fā)商，應(yīng)將物業(yè)管理公司的長遠發(fā)展納入公司的整體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃中，進行有步驟有針對性的扶持和幫助，在人力、物力、財力以及工作上給予一定的資源保證，物業(yè)管理公司應(yīng)該注意資源的整合與合理運用，盡量提高有限資源的利用效率和效果，保證企業(yè)發(fā)展目標的順利實施。

5.物業(yè)公司建立端正的工作態(tài)度

篇5

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；服務(wù)；質(zhì)量；提升

一、杭州市余杭區(qū)中強物業(yè)調(diào)查現(xiàn)狀分析

（一）調(diào)查對象

通過對杭州市余杭區(qū)中強物業(yè)公司32名員工和小區(qū)的120名業(yè)主進行調(diào)查，其中員工問卷收回30份，回收率94%，業(yè)主問卷收回100份，回收率83%。

（二）杭州市余杭區(qū)中強物業(yè)發(fā)展調(diào)查現(xiàn)狀

1.企業(yè)員工學(xué)歷水平調(diào)查。通過對公司人員學(xué)歷進行摸底，我們發(fā)現(xiàn)，杭州市余杭區(qū)中強物業(yè)現(xiàn)有本科學(xué)歷（包括全國統(tǒng)招本科、自考本科、專升本本科）學(xué)歷人員5人，占公司員工總?cè)藬?shù)的17%，大專人數(shù)為8人，占全體員工總?cè)藬?shù)的27%，17名中專學(xué)歷。通過數(shù)據(jù)分析，我們知道，杭州市余杭區(qū)中強物業(yè)的高學(xué)歷人數(shù)（本科及本科以上）不多，約占總?cè)藬?shù)的17%，這在一定程度上制約了該公司的長遠發(fā)展。

2.企業(yè)員工年齡分布調(diào)查。通過對企業(yè)員工年齡結(jié)構(gòu)分析，我們看到，杭州市余杭區(qū)中強物業(yè)的高層管理人員年齡大都在42歲以上，占全體員工的13%；中層管理人員年齡主要集中在32-41歲之間，占28%。而基層工作人員及銷售人員的年齡主要集中在23-31歲，占全體員工的46%；剩下的主要占13%。

表1 杭州市余杭區(qū)中強物業(yè)員工年齡結(jié)構(gòu)

年齡（周歲） >40 30-40 22-30

比例（%） 13% 28% 46% 13%

（3）企業(yè)員工對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升調(diào)查

物業(yè)服務(wù)水平的提升是物業(yè)企業(yè)公司發(fā)展的關(guān)鍵因素。通過對杭州市余杭區(qū)中強物業(yè)公司員工的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，員工認為公司企業(yè)文化對物業(yè)水平提升最為重要的人數(shù)為4人，企業(yè)管理水平高低對物業(yè)水平提升最為重要的人數(shù)為14人，企業(yè)員工綜合素質(zhì)高低對物業(yè)水平提升最為重要的人數(shù)為6人，小區(qū)的整體品質(zhì)對物業(yè)水平提升最為重要的人數(shù)為3人，其它原因有3人，具體情況見表2所示。

表2 企業(yè)員工對物業(yè)水平提升原因的認識調(diào)查表

原因 企業(yè)文化 企業(yè)管理制度 企業(yè)員工素質(zhì) 小區(qū)整體品質(zhì) 其它原因

人數(shù) 4 14 6 3 3

（三）業(yè)主對物業(yè)服務(wù)水平滿意度調(diào)查現(xiàn)狀

1.業(yè)主對中強物業(yè)總體滿意度調(diào)查

通過對回收的100份問卷中分析得出，有18名業(yè)主對中強物業(yè)物業(yè)服務(wù)水平滿意度為95-100分，表示非常滿意，32名業(yè)主評分85-94分，表示較為滿意，41名業(yè)主評分為70-84分，表示不滿意，另外還有9名業(yè)主評分為70分以下，表示非常不滿意，具體情況見表3所示。

表3 業(yè)主滿意度調(diào)查結(jié)果表

分值 95-100分 85-94分 70-84分 70分以下

滿意情況 非常滿意 滿意 不滿意 非常不滿意

人數(shù) 18 32 41 9

我們知道中強物業(yè)整體的物業(yè)服務(wù)水平提升還有很大空間，企業(yè)需要進一步改善服務(wù)理念和自己的服務(wù)水平。

2.業(yè)主對物業(yè)各項服務(wù)的調(diào)查。中強物業(yè)在小區(qū)物業(yè)服務(wù)中有多項服務(wù)，本次調(diào)查主要包括小區(qū)衛(wèi)生服務(wù)、小區(qū)停車服務(wù)、小區(qū)安全服務(wù)、小區(qū)便利服務(wù)以及其它服務(wù)等四個方面。通過對回收的100份調(diào)查問卷發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的停車服務(wù)最為讓業(yè)主不滿意，占到了42%，其次就是小區(qū)的衛(wèi)生服務(wù)，占到24%，再就是小區(qū)的便利服務(wù)，占到18%，第四位是小區(qū)的便利服務(wù)，占到12%，其它方面占到4%。

二、業(yè)主對物業(yè)服務(wù)滿意度低的原因分析

（一）傳統(tǒng)忠誠策略失效

在中強物業(yè)，由于受到傳統(tǒng)業(yè)主滿意策略的影響，企業(yè)在制定業(yè)主滿意度提升策略的過程中過于重視業(yè)主入住前階段的形象樹立，主要表現(xiàn)在以下幾方面：

1.業(yè)主宣傳管理。中強物業(yè)沿用了傳統(tǒng)的業(yè)主管理模式策略，將過多的精力放在了企業(yè)宣傳方面，尤其是在業(yè)主入住小區(qū)前期的物業(yè)管理招標中，提出多種優(yōu)惠方案，認為只要承擔(dān)了小區(qū)的物業(yè)管理，工作就完成，企業(yè)的效益就能夠得到提升，這種短期的業(yè)主管理策略直接影響了中強物業(yè)公司長遠發(fā)展。

2.業(yè)主關(guān)系維護。中強物業(yè)在制定業(yè)主管理服務(wù)策略的過程中，雖然也制定了相應(yīng)的業(yè)主關(guān)系維護管理，如定期回訪業(yè)主，為業(yè)主提供相關(guān)的房屋維修技術(shù)支持咨詢和輔導(dǎo)，但是，中強物業(yè)并沒有將業(yè)主的信息記錄下來，而是將業(yè)主關(guān)系維護作為企業(yè)的一項工作來完成，業(yè)主反饋信息沒有真正利用起來，這也就成為制約中強物業(yè)公司業(yè)主忠誠管理推廣的重要因素之一。

（二）缺乏專門的管理團隊，優(yōu)秀人才忠誠度不高

人才是21世紀企業(yè)發(fā)展的最為重要的因素之一，缺乏優(yōu)秀的管理團隊和管理制度，企業(yè)一流的項目也會變成二流、三流。相反，如果有了忠誠企業(yè)、素質(zhì)高的團隊，二流、三流的項目也必然成為一流的項目。中強物業(yè)管理層雖然對業(yè)主忠誠管理給予了高度重視，但是由于中強物業(yè)自身管理的限制，尤其是企業(yè)在管理團隊的考核管理方面存在隱患，直接導(dǎo)致中強物業(yè)管理水平提升緩慢。

（三）理念的缺失

在中強物業(yè)中，由于其一貫的家族式經(jīng)營模式，致使領(lǐng)導(dǎo)者習(xí)慣了凡事事必躬親的管理理念。經(jīng)營者不會放手去使用人才，不懂得如何去授權(quán)，去發(fā)展業(yè)主忠誠管理，這正是中強物業(yè)在剛剛走出業(yè)主忠誠管理之后所遇到的管理上的瓶頸。另外，中強物業(yè)中的經(jīng)營者素質(zhì)普遍偏低，因此對業(yè)主忠誠度的認識也往往停留在認知層面，沒有真正做到切實可行的管理。中強物業(yè)的部分管理者，在遇到業(yè)主投訴過程中，就表現(xiàn)出極大的不耐煩，這種服務(wù)管理思想不能徹底打破，企業(yè)業(yè)主忠誠管理模式就難以切實執(zhí)行。

三、提升物業(yè)服務(wù)水平的措施

（一）全新業(yè)主滿意度服務(wù)策略

企業(yè)在制定業(yè)主滿意營銷策略的過程中，要打破以往的營銷思路，將簡單的業(yè)主關(guān)系管理發(fā)展成為企業(yè)重要營銷戰(zhàn)略，具體包括以下幾方面：

1.業(yè)主數(shù)據(jù)庫的建立和完善。企業(yè)前期對顧客數(shù)據(jù)的收集以及數(shù)據(jù)庫的管理工作并未重視，目前僅有的記錄也只是限于公司與業(yè)主間發(fā)生業(yè)務(wù)往來時產(chǎn)生的訂單及賬務(wù)信息，這顯然是遠遠不夠的。為了做好業(yè)主關(guān)系營銷工作，獲得更多可靠的數(shù)據(jù)，企業(yè)可考慮重新修正業(yè)主數(shù)據(jù)庫，制定更多的關(guān)鍵指標并建立健全這些指標收集的渠道和頻率，加強對收集數(shù)據(jù)的整理和分析工作。

2.進行業(yè)主細分，確定差別化的業(yè)主服務(wù)對象。業(yè)主細分是指將一個大消費群體劃分成一個個細分群的過程，同屬一個細分群的消費者彼此相似，而隸屬于不同細分群的消費者是視為不同的。業(yè)主細分是當(dāng)前業(yè)主關(guān)系管理戰(zhàn)略上的一個流行的話題，通過細分可以對不同的業(yè)主提供有針對性的服務(wù)，從而為企業(yè)帶來更大的效益。

（二）完善績效考核管理機制，防止優(yōu)秀人才流失

績效考核管理雖然不是影響員工忠誠度的唯一因素，但是薪酬作為員工基本生活的保障，永遠是員工最為關(guān)心的重要因素之一。企業(yè)應(yīng)該設(shè)計科學(xué)的績效考核管理體系，為企業(yè)提供有效地績效考核管理戰(zhàn)略，可以讓企業(yè)在不加大成本的前提下，不斷提高員工的滿意度，進一步培養(yǎng)和提升員工的忠誠度。

如何構(gòu)建現(xiàn)階段中強物業(yè)的績效考核管理體系，需要做出許多準備工作，具體方面如下：

1.企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者意識的改善。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者作為企業(yè)發(fā)展的領(lǐng)頭羊，在企業(yè)任何制度的制定過程中起著至關(guān)重要的作用。尤其是在績效考核管理制度的建設(shè)方面，更是直接關(guān)系到此項制度的成功與否。中強物業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者在對待績效考核管理制度的建設(shè)和改良過程中，首先自己要解放思想，從根本上意識到績效考核管理體系的改革是企業(yè)發(fā)展的必然選擇，是企業(yè)發(fā)展的動力源泉，是提升員工忠誠度的重要法寶，只有提出了適合企業(yè)發(fā)展績效考核管理制度，才能讓員工感覺到公平、公正。

2.充分的企業(yè)調(diào)研。做績效考核管理體系的改革，不能停留在幾個人關(guān)起門來埋頭研究，而應(yīng)該是在大量的員工調(diào)研的基礎(chǔ)上，制定出符合公司實際，同時又能充分調(diào)動員工積極性的績效考核管理體系。

3.注重績效考核管理制度執(zhí)行過程中的事中管理。當(dāng)一項績效考核管理制度正式執(zhí)行時，首先不能半途而廢，要做到堅持不懈。因為績效考核管理體系的改革，就是將原有體系打破，建立新的體系，這樣必然會涉及到很多人的切身利益，打破以前的平衡體系。在執(zhí)行新的績效考核管理體系過程中，需要經(jīng)常關(guān)注大家對績效考核管理體系的認識，這樣能夠讓更多員工意識到體系的改革是大家的事，從而讓員工感覺到自己就是企業(yè)的主人，企業(yè)的發(fā)展與我息息相關(guān)，從而提高員工的忠誠度。

（三）加強理念的充實

業(yè)主是企業(yè)的重要資源，這個理念對于公司的高管來說更有認同感。因此，中強物業(yè)的高管大部分時間更應(yīng)該是應(yīng)用在處理業(yè)主投訴、同業(yè)主溝通方面。對于遠在外地的業(yè)主，管理層更應(yīng)該主動出擊，每年都要安排一定的時間去拜訪、去訪談，而不是將此項工作簡單的分配給公司業(yè)主關(guān)系管理部去打幾個電話，發(fā)幾條短信。對于小區(qū)的居民，管理層更應(yīng)該投入更多的經(jīng)歷，去發(fā)自內(nèi)心的了解自己服務(wù)的不足，管理的不健全，才能真正讓業(yè)主感受到尊重，這樣不僅能夠讓公司員工意識到公司對業(yè)主關(guān)系維護的重要性，讓更多的員工投入到業(yè)主服務(wù)隊伍當(dāng)中，更能夠讓業(yè)主感覺到企業(yè)對自己的重視，拉近同業(yè)主之間的距離，從而能夠及時發(fā)現(xiàn)業(yè)主的需求，為下一步的市場拓展和發(fā)現(xiàn)機會創(chuàng)造有利的條件。物業(yè)管理作為一門服務(wù)行業(yè)，從目前來看，我國尚處在一個逐步完善的發(fā)展階段。隨著社會的發(fā)展，人們的宜居維權(quán)環(huán)保安全等意識增強，面對物業(yè)管理市場環(huán)境的不斷變化，影響物業(yè)管理發(fā)展的因素日益顯現(xiàn)，業(yè)主對物業(yè)管理需求不斷提高，新情況、新問題將不斷出現(xiàn)。如何更好地發(fā)揮物業(yè)企業(yè)作用，提高物業(yè)服務(wù)水平，完善物業(yè)管理職能，成為高度關(guān)注的一項重大課題。

參考文獻：

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[2]戰(zhàn)明宇.小區(qū)物業(yè)管理中的問題及法律對策研究[D].延邊大學(xué)2011.

篇6

摘要：物業(yè)在我國屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，市場競爭十分激烈，服務(wù)性是物業(yè)內(nèi)部管理的基本特點。通過財務(wù)管理與會計核算的方法，對物業(yè)財務(wù)管理及核算的特征進行深入細致的分析，指出物業(yè)公司財務(wù)管理和會計核算中存在的問題，提出加強物業(yè)公司財務(wù)管理與會計核算的具體對策，以推動物業(yè)公司健康有序發(fā)展。

關(guān)鍵詞 ：物業(yè)公司；財務(wù)管理；會計核算；問題；對策

當(dāng)前，在我國社會好大局面下，各行各業(yè)均得到了較快的發(fā)展，物業(yè)管理也不例外。然而在市場競爭機制下，物業(yè)管理存在著特有的行業(yè)特點。對于物業(yè)公司而言，要切實對財務(wù)管理與會計核算工作不斷強化，調(diào)整與改進現(xiàn)行的財務(wù)管理體系，從而推動物業(yè)公司穩(wěn)定發(fā)展。

一、物業(yè)公司財務(wù)管理及會計核算中存在的問題

1.財務(wù)管理與會計核算仍在初級階段

財務(wù)管理與會計核算在企業(yè)中都屬于核心部分，企業(yè)業(yè)績?nèi)绾瓮耆Q于財務(wù)管理水平。物業(yè)管理行業(yè)是最近幾年才興起的一個行業(yè)，目前仍在初級發(fā)展階段，大部分企業(yè)對財務(wù)管理的突出作用認識不足，現(xiàn)行的財務(wù)管理體系也缺乏完善性，實際效率不佳。

2.財務(wù)管理與會計核算方面的問題

會計管理基礎(chǔ)工作薄弱。建賬速度緩慢，未嚴格根據(jù)相關(guān)的會計制度對各類賬目進行分類。原始資料的真實可靠性低，用于會計核算的基礎(chǔ)資料不齊全，常出現(xiàn)打白條的情況，會計資料的手續(xù)不健全，部分關(guān)鍵性業(yè)務(wù)缺乏必要的合同；會計科目使用缺乏合理性，未清晰的劃分資本性支出與收益性支出的概念；缺乏一套定期清查盤點財產(chǎn)的制度，或者實際存在該制度，但執(zhí)行力不夠。以上種種現(xiàn)象將嚴重影響到會計核算的準確性、規(guī)范性，無法將企業(yè)會計信息真實全面的反映，這無疑阻礙了會計報表使用者的正常作業(yè)。

管理資金力度有待提高。當(dāng)前，資金緊缺已經(jīng)是物業(yè)管理中常見的一種問題，其無論是資金來源還是資金數(shù)量均十分的有限，具體項目涵蓋了：啟動資金、維修資金、經(jīng)營性收入、管理服務(wù)費。一般情況下，物業(yè)公司屬于中小企業(yè)規(guī)模，注冊的資金并不多，資金實力薄弱，銀行認可的不動產(chǎn)數(shù)量較少，很難向銀行貸款。

成本核算方法太過單一。關(guān)于成本核算，公司財務(wù)部門常常是以集中核算為主，設(shè)置二級明細科目，相關(guān)職能部門與管理部門未參與成本核算活動中，通常是設(shè)置收支總賬。物業(yè)公司的管理與服務(wù)涉及面廣，一個公司可對數(shù)十個小區(qū)進行管理，服務(wù)事項眾多，所以必須精細化的對小區(qū)服務(wù)成本進行管理，結(jié)合具體的項目與類別明確匹配的明細分類賬、輔助核算賬，以保證決策層的科學(xué)決策具有有力的依據(jù)，達到企業(yè)管理需求。

會計核算體系缺乏統(tǒng)一性國。由于物業(yè)公司的發(fā)展時間在我國還較短，所以實行的會計核算制度缺乏統(tǒng)一性，公司進行會計核算過程中，未充分掌握會計核算制度中規(guī)定的要求。此外，公司當(dāng)前采用的會計核算管理制度不夠嚴謹，為了在市場上更好的發(fā)展，公司應(yīng)加強會計工作，構(gòu)建一套行之有效的會計核算體系，以保證財務(wù)管理水平及效率。

成本管理方法滯后。傳統(tǒng)成本管理的重心主要是實現(xiàn)預(yù)期的規(guī)模效益；增強與供貨商談判的能力，節(jié)約企業(yè)成本；由財務(wù)部門對費用有效控制，降低預(yù)算與開支。從上述中可以看出，關(guān)于成本因素方面未進行深入的考慮，成本降低未涉及到根源，依舊處于初級階段中，僅在企業(yè)內(nèi)部實施成本管理，而對于供應(yīng)與服務(wù)方面的成本管理甚少考慮，企業(yè)的市場形象與品牌效應(yīng)關(guān)注的很少，缺乏有利于企業(yè)全面發(fā)展的途徑，也沒有一套成本管理體系。

二、強化物業(yè)公司財務(wù)管理及會計核算的對策

1.對會計基礎(chǔ)管理工作加以完善

物業(yè)公司應(yīng)嚴格按照國家頒布實施的有關(guān)文件及時有效的建賬，不斷強化會計人員培訓(xùn)力度，以保證會計從業(yè)人員都具有較高的業(yè)務(wù)素質(zhì)；構(gòu)建并落實完善的會計管理制度；在公司內(nèi)部構(gòu)建匹配的會計監(jiān)督體系，將會計具有的監(jiān)督職能作用全面發(fā)揮，認真細致的審核與稽核原始憑證，從而增強會計信息整體質(zhì)量水平。

2.加強財務(wù)分析

物業(yè)公司經(jīng)濟收益來源渠道有：公司在向客戶提供所需的服務(wù)后收取的相應(yīng)費用；公司通過多樣化的經(jīng)營方式來實施多元化投資，以從中獲取一些經(jīng)濟效益。物業(yè)公司要想將自身規(guī)模進一步擴大，推動財務(wù)管理順利有序進行，就必須將真實可靠的信息及時的提供給客戶，這就需要物業(yè)公司對自身的財務(wù)狀況充分了解，清楚特定階段中公司具體負債及資產(chǎn)情況，科學(xué)合理的判斷存在的運營風(fēng)險。此外，物業(yè)公司還可在市場化經(jīng)濟發(fā)展中了解自身的資金構(gòu)成情況，將閑置的資金投入到其他地方進行使用，對成本運轉(zhuǎn)有效控制，完善現(xiàn)行的財務(wù)管理制度，促進財務(wù)管理良好發(fā)展。

3.落實績效考核制度

物業(yè)公司要想具有較高的競爭實力，擁有一批專業(yè)優(yōu)秀的管理人才、服務(wù)人才與技術(shù)人才是關(guān)鍵，并加強績效考核，促使企業(yè)戰(zhàn)略目標的有效實現(xiàn)，提高企業(yè)競爭實力。實踐得出，人工成本在管理成本中占到了百分之七十到百分之八十的比例，所以為了保證物業(yè)服務(wù)較高水平，節(jié)約人工成本，加強績效考核至關(guān)重要。

4.加強資金管理

資金管理過程中應(yīng)做好以下幾方面的工作：推動資金有效運行，提高公司整體收入；對資金實施跟蹤管理，強化資金利用率，做好資金調(diào)度工作，專門款項用于專門項目，嚴厲禁止有挪用資金與占用資金的不良行為發(fā)生；加強應(yīng)收賬款的催收力度，適當(dāng)?shù)慕档蛻?yīng)付款比例，提高存貨管理水平；規(guī)避風(fēng)險，收取一定的水電費押金，與保險公司、保安公司構(gòu)建良好的合作關(guān)系，從而避免資金風(fēng)險與索賠風(fēng)險情況的發(fā)生。

5.構(gòu)建二級核算與管理制度，集中核算與分散核算并存

當(dāng)前，在我國房地產(chǎn)的大量開發(fā)下，各類以獨立核算為主的物業(yè)公司對多數(shù)獨立的物業(yè)小區(qū)與項目提供了相應(yīng)的管理與服務(wù)。管理過程中，這些小區(qū)與服務(wù)項目都明確強調(diào)獨立進行人員、物資、服務(wù)的管理，也就是一級管理下的二級管理。此外，為了保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的合法利益，各小區(qū)應(yīng)設(shè)置專門的業(yè)主委員會，主要職責(zé)任務(wù)是實時監(jiān)督小區(qū)財務(wù)狀況與維修基金利息使用情況。所以要想將會計核算優(yōu)勢作用全面發(fā)揮，保證核算質(zhì)量，精確的反映與詳細記錄企業(yè)資金流動情況與經(jīng)營成果，推動公司持續(xù)健康發(fā)展，就必須改革會計核算體制，以二級核算財務(wù)管理為主。

三、結(jié)論

會計核算在物業(yè)公司經(jīng)濟核算中占據(jù)核心位置，通過價值形式對公司所有核算單位生產(chǎn)經(jīng)營中的勞動消耗、物質(zhì)消耗、資金占用情況進行全面的反映及監(jiān)督。財務(wù)核算主要是按照審核后所獲得的原始憑證運用會計科目填制記賬憑證與登記會計賬簿，將貨幣作為計算單位，充分詳細的對所有核算單位的經(jīng)濟活動全程進行記錄。隨著現(xiàn)代市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，要求物業(yè)公司必須具備較高的競爭實力，加強自身發(fā)展，并且對自身發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題進行深入的分析研究，準確劃分各部門的職責(zé)權(quán)利，科學(xué)規(guī)劃與計劃資金運作，嚴格落實完善的財務(wù)管理制度，樹立正確的財務(wù)管理觀念，通過一系列有效的措施加快公司在現(xiàn)代市場中穩(wěn)步前行。

參考文獻：

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[2]張健.物業(yè)公司財務(wù)管理現(xiàn)狀分析及建議[J].當(dāng)代經(jīng)濟，2012(10)．

篇7

摘 要：物業(yè)管理的高效、便捷是衡量物業(yè)管理水平的重要依據(jù)。隨著信息時代的到來，企業(yè)的生存和競爭環(huán)境發(fā)生了根本性的變化。對于企業(yè)而言，信息化無論是作為戰(zhàn)略手段還是戰(zhàn)術(shù)手段，在企業(yè)經(jīng)營中發(fā)揮著舉足輕重的作用。在信息化時代，油田小區(qū)的物業(yè)管理要打造自身的品牌特色，要得到居民的肯定，就要利用信息化手段高效、準確、快速的為居民服務(wù)，要強化物業(yè)意識，提高物業(yè)的服務(wù)能力，建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的管理體系，發(fā)揮信息化系統(tǒng)的最大效益。

關(guān)鍵詞：油田小區(qū)；物業(yè)管理；信息化管理體系；質(zhì)量；效率

物業(yè)管理系統(tǒng)是現(xiàn)代居住小區(qū)不可缺少的一部分。一個好的物業(yè)管理系統(tǒng)可以提升小區(qū)的管理水平，使小區(qū)的日常管理更加方便。將計算機的強大功能與現(xiàn)代的管理思想相結(jié)合，建立F代的智能小區(qū)是物業(yè)管理發(fā)展的方向。重視現(xiàn)代化的管理，重視細致周到的服務(wù)是小區(qū)工作的宗旨。以提高物業(yè)管理的經(jīng)濟效益、管理水平，確保取得最大經(jīng)濟效益為目標。本文結(jié)合油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的現(xiàn)狀，提出利用信息化手段提高物業(yè)管理的質(zhì)量和效率，以有針對性的解決工作中的不足。

1油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的現(xiàn)狀

互聯(lián)網(wǎng)的迅猛發(fā)展為企業(yè)帶來了極大便利，企業(yè)的運行將更多依賴信息系統(tǒng)的支持，信息系統(tǒng)成為確保企業(yè)經(jīng)濟效益、運行效率的重要手段，甚至成為企業(yè)盈利的直接手段。因為傳統(tǒng)的辦公方式效率低，工作強度大。人們需耗費大量的時間和精力去手工處理那些繁雜、重復(fù)的工作，而手工處理的延時和差錯，正是現(xiàn)代化管理中應(yīng)該去除的弊端。油田小區(qū)物業(yè)管理方式落后，在信息化迅速發(fā)展的時代，已經(jīng)不能滿足工作的需要。

1.1油田小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題

經(jīng)濟的進步和社會的發(fā)展提高了人們的物質(zhì)生活水平，人民群眾的文化水平日益提高，維護自身權(quán)益的意識也在增強，很多物業(yè)因要滿足社區(qū)居民日益提高的要求，也在不斷提高自身工作的質(zhì)量和內(nèi)涵。即使位置再好的黃金地段，如果沒有高質(zhì)量的物業(yè)公司提供服務(wù)，是無法使居民享受到高質(zhì)量的生活品質(zhì)的。在實際生活中，社區(qū)居民和物業(yè)工作通常存在著巨大的沖突和矛盾，小區(qū)居民也常常通過法律武器來捍衛(wèi)自身的權(quán)益。

造成各種矛盾糾紛有很多原因，主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：首先，居民不了解物業(yè)公司具體的職責(zé)和工作內(nèi)容，有些物業(yè)公司因缺乏相應(yīng)的規(guī)章制度，在提供服務(wù)時工作混亂、效率低下，例如缺乏供水供電系統(tǒng)、缺乏夜間巡邏安全保障系統(tǒng)等；其次，小區(qū)的公用設(shè)備應(yīng)缺少維護而無法正常使用，這就會造成各種糾紛，如果不得到有效解決，就會增加油田小區(qū)物業(yè)管理的難度。

1.2解決油田小區(qū)物業(yè)管理問題的途徑

物業(yè)公司在管理中不斷加快其規(guī)模化、市場化的進程，物業(yè)公司管理的機構(gòu)也在不斷龐大。與此同時，油田小區(qū)在物業(yè)管理中涉及到眾多內(nèi)容，要遵守國家規(guī)定，合理運用信息化的手段和技術(shù)，以提高工作的質(zhì)量和效率。在物業(yè)公司內(nèi)部，需要加強工作人員的有效溝通，合理的控制成本，運用信息化的網(wǎng)絡(luò)資源傳輸數(shù)據(jù)和信息，實現(xiàn)資源共享，提高資源利用率。在工作沖推動無人管理、無紙化辦公和互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)的服務(wù)。

2油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的模塊

油田小區(qū)物業(yè)管理中要利用信息化的手段建立新型系統(tǒng)，實現(xiàn)對人、財、物的日常管理和資源配置。物業(yè)公司信息化的管理包括內(nèi)部模塊和外部模塊。

2.1油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的內(nèi)部模塊

這是在辦公環(huán)境和場所中實現(xiàn)無紙化辦公和自動化辦公的模塊，有利干降低時間成本、提供工作效率、建設(shè)綠色環(huán)保的工作環(huán)境。以油田小區(qū)物業(yè)公司的收費環(huán)節(jié)為例，利用信息化的系統(tǒng)可以按照類別設(shè)定內(nèi)容，通過網(wǎng)絡(luò)購買水、電、煤氣等。每個項目之間可以建立起彼此聯(lián)系，可以利用網(wǎng)絡(luò)查詢某一居民的日常生活支出、繳費信息，這就大大節(jié)省了時間和人力成本。油田小區(qū)通過這一系統(tǒng)可以了解本區(qū)域內(nèi)居民的各項生活狀況，實現(xiàn)信息化的系統(tǒng)管理模式。

2.2油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的外部模塊

外部模塊是要建立一個豐富和立體資源庫，每個社區(qū)居民都有自己的用戶名和密碼，通過登陸窗口查詢自己個人信息，例如水、電、煤氣的度數(shù)和使用情況。當(dāng)居民對自己家庭生活支出存在質(zhì)疑時，可以登錄網(wǎng)站要求物業(yè)公司給與解答。實現(xiàn)信息資源的互聯(lián)互通，也便干油田小區(qū)物業(yè)公司掌握真實的數(shù)據(jù)。

3油田小區(qū)優(yōu)化物業(yè)管理信息化建設(shè)的系統(tǒng)

3.1了解油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的需求

油田小區(qū)物業(yè)管理公司根據(jù)工作的需要、工作的業(yè)務(wù)范圍、資金的使用率，利用物業(yè)管理信息系統(tǒng)有效開展工作。這其中要考慮到軟硬件的兼容性、適應(yīng)性，要注重工作的具體流程和彼此相關(guān)性；為日后的正常使用和系統(tǒng)維護奠定基礎(chǔ)。

3.2明確油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的目標

首先，油田小區(qū)物業(yè)公司在工作中要明確物業(yè)管理信息化系統(tǒng)的建設(shè)目標，逐步完善系統(tǒng)的功能和可操作性，避免因貪大求全而盲目建設(shè)；其次，系統(tǒng)在建設(shè)中要運用現(xiàn)代管理思想，內(nèi)容充分涵蓋物業(yè)公司的各項工作內(nèi)容，要根據(jù)實際工作需要定制個性化的系統(tǒng)。在領(lǐng)導(dǎo)層面引起高度重視，繼而投人足夠的人力、物力、財力資源，以保證系統(tǒng)的開發(fā)確有實效而又具有應(yīng)用性；第三，物業(yè)管理系統(tǒng)經(jīng)專業(yè)人員和部門職工開發(fā)后要多次調(diào)整，對工作人員進行培訓(xùn)，使物業(yè)工作者能力合理利用信息化的手段充分提高工作效率，而不僅僅是高價購買后無人問津，有效掌握系統(tǒng)的規(guī)程，充分發(fā)揮系統(tǒng)的價值。

3.3實現(xiàn)油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的意義

油田小區(qū)物業(yè)管理中要充分利用信息化的手段，建立物業(yè)管理的系統(tǒng)，實現(xiàn)工作過程的有序性、合理性、程序化，用科學(xué)的手段體現(xiàn)物業(yè)公司的服務(wù)意識和水平。油田小區(qū)在物業(yè)管理信息化進程中存在困難，要實現(xiàn)對系統(tǒng)的全面分析、深人研究，才能制定出科學(xué)合理的技術(shù)路徑，逐步推進工作的順利實施。這需要將現(xiàn)代企業(yè)管理思想融人到信息技術(shù)中，開發(fā)軟件，推動油田小區(qū)物業(yè)管理的信息化程度。

4油田小區(qū)優(yōu)化物業(yè)管理信息化建設(shè)的價值

物業(yè)管理的高效、便捷是衡量物業(yè)管理水平的重要依據(jù)，這其中工作人員的素質(zhì)和精神風(fēng)貌決定著工作質(zhì)量，此外，更為重要的是油田小區(qū)的信息化管理水平。例如門禁系統(tǒng)的安裝、巡邏系統(tǒng)的定位、視頻監(jiān)控系統(tǒng)的全方位和無死角、繳費系統(tǒng)的便利程度，都為小區(qū)居民提供了安全和健全的生活環(huán)境。

參考文獻：

[1]城市社區(qū)服務(wù)信息化評價模型構(gòu)建與指標體系研究[J]. 李焱.電子政務(wù). 2013（11）

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關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；問題；改進措施

中圖分類號：F 290 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2015）024-0000-01

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，人們的生活理念也逐漸發(fā)生了變化，對生活工作環(huán)境的要求越來越高，物業(yè)管理的重要性日益凸顯。伴隨著國有企業(yè)物業(yè)發(fā)展規(guī)模的不斷擴大，服務(wù)項目的不斷增多，物業(yè)發(fā)展的過程中也逐漸暴漏出一些問題，制約著物業(yè)管理水平的提升和服務(wù)功能的發(fā)揮，業(yè)主對提高物業(yè)管理水平的訴求越來越迫切。面對激烈的競爭和挑戰(zhàn)，現(xiàn)代物業(yè)單位必須改變舊的工作思路和工作方式，堅持走改革創(chuàng)新發(fā)展之路，才能有效解決發(fā)展中遇到的一些問題，全面提升物業(yè)管理的水平。

一、當(dāng)前物業(yè)管理中存在的問題

1.管理人員思想意識落后

物業(yè)管理人員管理思想落后主要體現(xiàn)在缺乏市場競爭意識方面，究其原因，主要是長期的計劃經(jīng)濟體制下形成的“等、靠、要”和“鐵飯碗”思想所致。有些物業(yè)管理人員缺乏競爭意識，思想紀律散漫，工作中缺乏主動性，一味地“等政策、聽指令”，很多問題需要領(lǐng)導(dǎo)指出了才去做，等到業(yè)主投訴了才解決，導(dǎo)致了管理工作效率低下，始終處于被動的局面；缺乏市場經(jīng)濟意識，在管理過程中不計經(jīng)濟效益，忽視成本控制，對管理費用的支出缺乏合理的規(guī)劃使用，導(dǎo)致物業(yè)管理中過多的、不必要的成本支出，使企業(yè)缺乏市場競爭力。顯然，這種在計劃經(jīng)濟體制下形成的落后的管理思想，以難以適應(yīng)現(xiàn)代市場經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)管理的水平依舊停滯在舊體制時代，難以滿足現(xiàn)代業(yè)主的需求。

2.物業(yè)管理的模式落后

走市場化路線是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢，雖然近幾年來，物業(yè)管理水平得到了一定得提升，但受企業(yè)舊的管理體制和管理模式影響，當(dāng)前企業(yè)物業(yè)管理中仍然具有比較濃重的后勤色彩，其管理的協(xié)調(diào)與組織也多是按照以前后勤的管理方式來進行布置和進行的，致使企業(yè)物業(yè)管理與當(dāng)前物業(yè)行業(yè)整體的管理水平存在一定的差距，且發(fā)展也相對緩慢。物業(yè)單位的運營經(jīng)費常需要企業(yè)主體來輸血解決，人員和管理事項的組織和安排也常后勤管理的模式來進行，這種管理和組織模式一定程度上限制了物業(yè)管理單位的市場化發(fā)展，造成物業(yè)管理效率低、服務(wù)項目少等問題。

3.服務(wù)意識有待提高

物業(yè)管理是典型的服務(wù)行業(yè)，服務(wù)是物業(yè)管理的核心內(nèi)容，也是反應(yīng)物業(yè)綜合管理水平的重要標準。一些物業(yè)管理公司在進行物業(yè)管理時行政管理的思想較重，缺乏服務(wù)意識，主要體現(xiàn)在服務(wù)項目不多、服務(wù)主動性不強、服務(wù)態(tài)度不好、服務(wù)水平不高等方面。由此造成了業(yè)主評價不佳，認可度不高的情況，物業(yè)公司的經(jīng)營發(fā)展與整體管理水平的提升也會受到極大的影響。當(dāng)前我國企事業(yè)單位物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)意識普遍差強人意，整體上有待提高，只有樹立起業(yè)主為先、服務(wù)至上的服務(wù)意識，才能為業(yè)主提供更高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，不斷滿足業(yè)主需求。

二、提升物業(yè)管理水平的措施

針對當(dāng)前物業(yè)管理中存在的問題，要提升物業(yè)管理的水平，關(guān)鍵是要注意經(jīng)營管理思想的創(chuàng)新，改變過去舊的管理思路，堅持以市場發(fā)展為導(dǎo)向，以業(yè)主需求為前提，結(jié)合本單位內(nèi)外部實際情況，健全物業(yè)管理體系，提高物業(yè)管理的市場化程度，強化服務(wù)意識，以此來提升物業(yè)管理的水平。

1.建立健全物業(yè)管理體系

合理完善的物業(yè)管理體系是提升物業(yè)管理水平的基礎(chǔ)，因此，首先應(yīng)建立一套符合市場發(fā)展規(guī)律的，能夠體現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)雙方權(quán)益的，切實可行的管理制度，規(guī)范物業(yè)管理的行為。物業(yè)管理牽扯的范圍廣，涉及到的問題較多，包括水、電、暖、氣、交通、環(huán)衛(wèi)等等，都是關(guān)系到業(yè)主切身利益的重要方面，因此，建立一套完善的物業(yè)管理制度是非常必要的。這樣即使在物業(yè)管理過程中遇到問題或是產(chǎn)生糾紛，也可以使矛盾得到妥善的解決，使物業(yè)管理做到公開透明、有章可循。制度化的管理可以使物業(yè)公司資金人員的使用，管理事項的安排更趨于科學(xué)化、規(guī)范化，從而為物業(yè)公司整體管理水平的提升打好基礎(chǔ)。

2.提高物業(yè)管理的市場化程度

提高物業(yè)管理的市場化程度離不開專業(yè)的、現(xiàn)代化的物業(yè)管理人才的支持。物業(yè)管理涉及范圍廣，管理人員需要具備園林綠化、建筑工程、經(jīng)濟管理等多方面的專業(yè)知識。培養(yǎng)專業(yè)人才，建設(shè)現(xiàn)代化的管理隊伍，以此來保證物業(yè)管理的服務(wù)品質(zhì)，促進物業(yè)管理單位快速健康發(fā)展，提升物業(yè)管理市場化水平和市場競爭力。另一方面，可以通過加強市場調(diào)研和進行業(yè)主意見征集等方式來避免物業(yè)公司管理的盲目性，使物業(yè)管理公司的發(fā)展方向更趨于市場需求。另外，還可以通過建立市場競爭機制、公開招投標機制等方式提高國有物業(yè)管理單位的市場化水平。

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【關(guān)鍵詞】物業(yè)公司；質(zhì)量管理

一、物業(yè)管理公司服務(wù)現(xiàn)狀

物業(yè)以房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、發(fā)育為依托，發(fā)展迅猛。服務(wù)內(nèi)容涉及房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護，保潔，綠化養(yǎng)護，保安，家政等眾多服務(wù)領(lǐng)域。目前，我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積超過22平方米，居民住房需求進入面積增加與質(zhì)量提高并重，從單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變的新階段。業(yè)主對現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提出了更高的要求。

二、東營市物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量管理存在的問題

1、物業(yè)管理公司缺乏經(jīng)營服務(wù)意識

受計劃經(jīng)濟體制以及傳統(tǒng)房管思想的影響，部分物業(yè)公司存在官商作風(fēng)，錯把自己當(dāng)成管理者和領(lǐng)導(dǎo)者，把交費的業(yè)主當(dāng)成被管理者和被領(lǐng)導(dǎo)者，嚴重缺乏服務(wù)意識。

2、物業(yè)管理公司缺乏與業(yè)主的溝通

物業(yè)公司對自己的角色定位錯位，導(dǎo)致命令式的管理模式，不與業(yè)主與業(yè)主委員會商量，對敏感問題，更不做深入的思想工作和宣傳教育工作，導(dǎo)致雙方溝通障礙。

3、員工素質(zhì)參差不齊

為降低成本，部分物業(yè)公司未按《物業(yè)公司資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定配齊相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員從事服務(wù)，而是大量招收農(nóng)民工，下崗、年老、體弱的富余人員。這些非專業(yè)人員服務(wù)意識薄弱，不具備相關(guān)資格證書，整體素質(zhì)參差不齊。

4、物業(yè)服務(wù)公司法制觀念淡薄

由于立法具有滯后性，目前我國相關(guān)法律體系尚不健全。大多數(shù)物業(yè)管理區(qū)域都沒有懸掛物業(yè)管理條例或者文件條目不清，沒有把雙方權(quán)利和義務(wù)細分化，導(dǎo)致許多事情無章可尋。

5、監(jiān)督、自律機制欠完善

在市場經(jīng)濟的發(fā)展過程中，由于缺少嚴謹?shù)谋O(jiān)督機制，一些經(jīng)營者不按市場規(guī)則辦事，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)公司工作松懈。

三、服務(wù)質(zhì)量在物業(yè)管理中的重要性

物業(yè)管理主要是通過提供一系列多方面、多層次、專業(yè)化的服務(wù)來實現(xiàn)的。顯然，服務(wù)貫穿于整個物業(yè)管理工作，其質(zhì)量好壞是物業(yè)公司成敗的關(guān)鍵。主要體現(xiàn)如下：

1、服務(wù)質(zhì)量直接影響業(yè)主對物業(yè)管理的滿意程度。小區(qū)業(yè)主對物業(yè)公司的滿意程度是物業(yè)公司考核自身服務(wù)質(zhì)量的一項重要標準。

2、服務(wù)質(zhì)量事關(guān)物業(yè)公司聲譽。物業(yè)公司要想在日趨激烈的市場競爭中取得一席之地，只有走“樹立企業(yè)形象、創(chuàng)造企業(yè)品牌”之路。良好的企業(yè)形象、知名的企業(yè)品牌，是企業(yè)一項寶貴的無形資產(chǎn)。

3、服務(wù)質(zhì)量關(guān)乎物業(yè)公司的存亡。公司的存亡取決于經(jīng)濟效益。物業(yè)公司是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物。服務(wù)工作的好壞直接影響了物業(yè)公司經(jīng)濟效益的多少。

四、強化服務(wù)質(zhì)量管理的相關(guān)對策

1、嚴格遵守行業(yè)標準，確保服務(wù)質(zhì)量

我國的物業(yè)管理，受區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡的影響，發(fā)育情況和發(fā)展過程不同，且各地對物業(yè)管理的認識和業(yè)主對物業(yè)管理消費的認識也不同，這些差異不同程度地帶來了物業(yè)管理內(nèi)容和服務(wù)提供方面的異化等問題。通過制定物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)行為標準，就可起到客觀的衡量和使責(zé)任單位承擔(dān)法律責(zé)任的準繩作用。

2、從企業(yè)內(nèi)部著手，加強員工服務(wù)意識的培養(yǎng)

要做好服務(wù)，首先從企業(yè)內(nèi)部著手，通過企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者思想的轉(zhuǎn)變，加強員工思想道德素質(zhì)教育，增強企業(yè)內(nèi)部全體人員的服務(wù)意識和自身素質(zhì)。

3、規(guī)范服務(wù)用語，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

要使物業(yè)服務(wù)人員使用規(guī)范化的服務(wù)用語，物業(yè)公司就必須給予多方面的培訓(xùn)，說好普通話，運用好語言和面部表情。只有這樣，物業(yè)服務(wù)的整體質(zhì)量才會提高，業(yè)主對物業(yè)公司的滿意度才會提高。

4、加強企業(yè)內(nèi)部質(zhì)量管理

物業(yè)公司的內(nèi)部質(zhì)量管理主要包括質(zhì)量保證和質(zhì)量控制兩方面的內(nèi)容。

①質(zhì)量保證：要在物業(yè)公司內(nèi)形成一個以保證產(chǎn)品質(zhì)量為目標的職責(zé)和方法的管理體系，確保業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的要求和利益。

②質(zhì)量控制：物業(yè)管理質(zhì)量控制就是將測量到的實際物業(yè)服務(wù)質(zhì)量結(jié)果與標準進行對比，并對其差異采取措施的調(diào)節(jié)。

5、實行全方位質(zhì)量管理

物業(yè)管理全方位質(zhì)量管理，第一階段：物業(yè)公司全體員工和各個部門同心協(xié)力，綜合運用現(xiàn)代管理手段和方法，建立完善的質(zhì)量體系，通過全過程的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，全面地滿足住戶需求。第二階段：實行物業(yè)管理服務(wù)全方位質(zhì)量管理，要讓住戶完全滿意就應(yīng)提出超出住戶期望，高于其它物業(yè)管理競爭對手或競爭對手想不到、不愿做的超值承諾或服務(wù)，并及時足值甚至超值兌現(xiàn)對住戶的承諾。第三階段：根據(jù)住戶對物業(yè)環(huán)境、服務(wù)項目的需求變化推出新的、更高的承諾，吸引更多住戶以達到更高層次住戶滿意，使之形成對全企業(yè)發(fā)展有利的良性循環(huán)，使住戶的滿意和忠誠不斷得到強化。

6、強化對企業(yè)人才的培訓(xùn)、管理與監(jiān)督

物業(yè)公司為市場提供的產(chǎn)品是服務(wù)，人才是物業(yè)公司能夠提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的關(guān)鍵。因此，加快人才的培訓(xùn)是物業(yè)公司提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。為此，物業(yè)公司一方面應(yīng)引進一些具有相關(guān)知識與經(jīng)驗的高層次管理人才，另一方面還應(yīng)通過培訓(xùn)、定期考核、評比等手段，提高物業(yè)公司自身員工的素質(zhì)。

五、總結(jié)

目前物業(yè)管理行業(yè)面臨的困境是嚴峻的，培養(yǎng)與完善物業(yè)管理市場的路是漫長又艱巨的，因為人們觀念的轉(zhuǎn)變是一個長期的變化過程。隨著業(yè)內(nèi)各方面的不懈努力、法律制度的不斷完善、業(yè)主消費觀念、認知度、消費意識的不斷增強，企業(yè)運營的不斷規(guī)范，物業(yè)公司會在競爭中得到更多尊重、信任和理解而最終贏得市場，物業(yè)管理行業(yè)的美好愿景一定會實現(xiàn)！

參考文獻：

[1]魯婕,鮮于玉蓮主編.物業(yè)管理法規(guī)[M].電子工業(yè)出版社.

篇10

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司；經(jīng)營管理；業(yè)務(wù)流程；策略

物業(yè)公司經(jīng)營基本業(yè)務(wù)流程設(shè)計以現(xiàn)代化經(jīng)營管理理念為思想基礎(chǔ)，并在此基礎(chǔ)上進行優(yōu)化設(shè)計和重新調(diào)整，以為業(yè)主和非業(yè)主提供良好的生活環(huán)境。在新形勢下，以一種經(jīng)營管理策略變革和調(diào)整的態(tài)勢，實現(xiàn)企業(yè)跨越式發(fā)展。

一、物業(yè)公司經(jīng)營管理目標和范疇

物業(yè)公司經(jīng)營方面目標以區(qū)域內(nèi)部信息化和市場化為基礎(chǔ)，以業(yè)主需求和生產(chǎn)經(jīng)營管理整合開發(fā)為長遠發(fā)展目標。通過制定出的經(jīng)營管理方法，在傳統(tǒng)經(jīng)營手段的基礎(chǔ)上，對現(xiàn)存問題進行整合改革，以全新的技術(shù)開發(fā)能力和手段，探尋出相應(yīng)的策略路徑。從項目研究理論范疇來講，物業(yè)公司管理房屋的維修與修繕、綠化、衛(wèi)生、治安、車輛交通、公用市政設(shè)施、違章建筑和多種生活服務(wù)等。從其涉及的經(jīng)營管理范疇來講，除了以盈利為目的外，還要盡可能的在有限的資源中，重組出滿足業(yè)主需求的新型管理。物業(yè)公司經(jīng)營管理涉及管理、服務(wù)、樓宇管理、房屋管理、物業(yè)保險、看護、綠化等多方面內(nèi)容。需要從整體服務(wù)理念和管理層次上進行努力，以達到滿足業(yè)主需求的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

二、物業(yè)公司經(jīng)營管理策略創(chuàng)新路徑分析

創(chuàng)新原因：原有物業(yè)公司經(jīng)營管理模式，注重對業(yè)務(wù)流程和管理方面的重視，往往忽略了發(fā)展中的問題。在此背景管理之下，缺乏變革策略思想，管理經(jīng)營中往往處于松散局面，無遠期發(fā)展優(yōu)勢。在企業(yè)管理方略中，以初步管理成效實現(xiàn)企業(yè)管理價值，強調(diào)以業(yè)務(wù)流程重組規(guī)劃管理目標，樹立業(yè)務(wù)流程重組管理基本方略，并立足于管理主體，將更有能力在管理層和決策層中實現(xiàn)新的發(fā)展契機。探究路徑如下：

(一)創(chuàng)新管理手段和方法

物業(yè)公司從人員管理角度加強其經(jīng)營管理手段的主要方式就是以優(yōu)化資源配置來整體提升職工素質(zhì)，尤其在流程化、制度化的管理層面，以綜合素質(zhì)的優(yōu)質(zhì)人才作為物業(yè)經(jīng)營管理的基礎(chǔ)后盾。尤其通過績效考核制度，整體實現(xiàn)管理水平的綜合提升。打造企業(yè)品牌形象：物業(yè)公司經(jīng)營管理策略創(chuàng)新機制研究，有賴于通過打造企業(yè)品牌形象，實現(xiàn)全方位、科學(xué)化、立體化和多方面協(xié)調(diào)作用機制管理的全面化，風(fēng)險化管理分析和評估體系，并最大限度的滿足客戶需求，帶動企業(yè)形象發(fā)展和信譽度提升，整體拓寬市場占有率。

(二)提升企業(yè)服務(wù)理念宗旨

品牌形象的樹立，需要提升企業(yè)服務(wù)質(zhì)量作為基礎(chǔ)后盾展開，并以優(yōu)質(zhì)客戶資源和特色服務(wù)，整體實現(xiàn)經(jīng)濟增長，并在滿足客戶需求基礎(chǔ)上，實現(xiàn)公司業(yè)務(wù)的全新發(fā)展。作為物業(yè)管理方而言，以文化、業(yè)務(wù)、服務(wù)、餐飲服務(wù)，來實現(xiàn)業(yè)主和自身的雙收，是一項具有拓展前景的策略發(fā)展。

(三)拓寬業(yè)務(wù)渠道及合作發(fā)展

在中國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型中，借鑒國內(nèi)外先進物業(yè)公司經(jīng)營管理實踐經(jīng)驗，“取其精華”，并創(chuàng)新自身管理，深層次挖掘和培養(yǎng)優(yōu)秀中層管理人員，并整體縮小與其他企業(yè)的差距。物業(yè)公司為客戶提供購置家具服務(wù)或者餐飲服務(wù)等，為公司業(yè)務(wù)的拓展添磚加瓦。物業(yè)公司經(jīng)營管理策略中，要實現(xiàn)與行業(yè)共榮發(fā)展，可通過強強聯(lián)手和密切合作，在商業(yè)化經(jīng)濟和服務(wù)水平上綜合提升。以完善的管理經(jīng)營宗旨，在購房和整體開發(fā)階段，為業(yè)主提供完善的綠色服務(wù)。尤其在商機把握上，以房產(chǎn)客戶在購入房產(chǎn)后到入住階段為黃金發(fā)展期，并最終實現(xiàn)物業(yè)公司的經(jīng)營創(chuàng)收。物業(yè)公司的經(jīng)營與管理要以前瞻性和領(lǐng)導(dǎo)力的目光，從策略變更到實踐，充分實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益統(tǒng)一，立足精英團隊，共謀發(fā)展理念。作為管理者，挖掘發(fā)展目標和基本出路中的整體性問題，并應(yīng)用管理方式，以硬的技術(shù)和完整的管理制度，獲得企業(yè)經(jīng)營管理技術(shù)重組的勝利果實。在市場化和經(jīng)濟化發(fā)展的今天，物業(yè)公司必須以憂患意識整體實現(xiàn)一體化目標化管理。在經(jīng)營管理體系策略改革中，融合法律、評估、咨詢等相關(guān)業(yè)務(wù)的一體化多元化發(fā)展為契機，尋求新的發(fā)展路徑。

三、結(jié)語

物業(yè)公司的經(jīng)營與管理要以正確理論指導(dǎo)實踐，以實踐鑒別經(jīng)營管理成效。本研究為基于現(xiàn)代服務(wù)意識和服務(wù)理念，提升現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理策略變更問題的路徑策略，通過多渠道的努力，來確保企業(yè)為業(yè)主提供滿意的服務(wù)。在企業(yè)管理和決策為先導(dǎo)的治理環(huán)節(jié)中，落實物業(yè)公司經(jīng)營管理理念和策略方法，以重組化思考，整體確保物業(yè)經(jīng)營管理走向正規(guī)化。

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