導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)財稅政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的難點分析

從我國房地產(chǎn)市場和宏觀政策等角度進行分析，房地產(chǎn)企業(yè)在使用稅收籌劃方法時，存在的難點主要表現(xiàn)在該行業(yè)的復(fù)雜性、財稅政策更新、行業(yè)的地域性特點以及需要進一步提升稅收籌劃能力等方面，筆者對其展開具體分析。

(一)房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性房地產(chǎn)行業(yè)的明顯特點就是人才密集、經(jīng)營活動資金密集，其經(jīng)營項目的規(guī)模較大、可影響的范圍也比較廣，同時還要受到國家宏觀政策的影響，屬于以政策為導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)類型，與房地產(chǎn)項目建設(shè)當?shù)氐慕鹑跈C構(gòu)、主管部門、上下游產(chǎn)業(yè)以及政府部門都有著密切的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動與內(nèi)部的管理制度、管理水平有直接關(guān)系；同時，還會受到外界環(huán)境變化的影響，且敏感性較高。由此可見房地產(chǎn)行業(yè)本身的復(fù)雜性，這將會對其發(fā)展產(chǎn)生很大影響，增加財務(wù)人員實施稅收籌劃的難度，不利于保證稅收籌劃實施效果。

(二)財稅政策更新因社會經(jīng)濟從原本的迅速發(fā)展逐漸轉(zhuǎn)向平穩(wěn)的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到的影響越來越明顯，在這個基礎(chǔ)上，國家不斷調(diào)整財稅政策，希望能夠減少中小企業(yè)的稅收負擔，而各項財稅調(diào)控政策的出臺和實施，增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營壓力。近年來，我國先后出臺了很多財稅政策，這些政策限制房地產(chǎn)企業(yè)使用稅收籌劃方法，也會影響稅收籌劃發(fā)揮作用，可見財稅政策更新是房地產(chǎn)企業(yè)實施稅收籌劃的難點之一，也只有解決這個難點，才能保證順利實施稅收籌劃措施。

(三)房地產(chǎn)行業(yè)地域性特征房地產(chǎn)企業(yè)的財稅涉及到的土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅以及房產(chǎn)稅等都屬于地方稅，與當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展和政策關(guān)系密切。中央對財稅的調(diào)整做出宏觀調(diào)控，而各地方結(jié)合自身的經(jīng)濟發(fā)展和行業(yè)特點制定地方的財稅政策，而房地產(chǎn)行業(yè)的很多財稅都屬于地方稅范疇，故而凸顯出很明顯的地域性特點[1]。各地方由于發(fā)展上的差異，稅率和財稅的征收標準不同，地方機關(guān)對國家的財稅政策理解也存在一定偏差，這些因素都會影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃，但同時也帶給稅收籌劃很大的自由發(fā)揮空間。

(四)籌劃專業(yè)性有待提升房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性增加財務(wù)工作的難度，對專業(yè)性的要求較高，尤其是需要在國家調(diào)控政策不斷變化的情況下實施稅收籌劃，更加需要財務(wù)工作人員有較強的專業(yè)能力與素養(yǎng)。但目前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作人員針對稅收籌劃還沒有非常專業(yè)的措施，故而需要進一步提高籌劃工作的專業(yè)性。同時，房地產(chǎn)行業(yè)涉及的財稅工作涉及到交易環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)以及施工環(huán)節(jié)等，涉及的稅種也隨之增多。其中稅收貢獻最高的是土地增值稅，其核算過程極為復(fù)雜，始終是房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的重要內(nèi)容。因此，只有提高稅收籌劃的專業(yè)性，才能解決籌劃中遇到的難題，保證籌劃質(zhì)量，增加企業(yè)的經(jīng)濟收入，促進房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的對策分析

(一)認真做好會計核算基礎(chǔ)工作會計核算基礎(chǔ)工作是保證房地產(chǎn)企業(yè)順利開展稅收籌劃的前提條件。會計核算的完整性與真實性在一定程度上影響稅收籌劃的落實效果，也是企業(yè)開展稅務(wù)審核的關(guān)鍵性依據(jù)，而這一點需要以企業(yè)完善的內(nèi)部控制管理與財務(wù)體系建設(shè)。如果會計核算都無法準確地反映出企業(yè)的真實情況，就需要面對稅務(wù)機關(guān)核查相關(guān)征收造成的影響，導(dǎo)致企業(yè)需要承受超額損失。因此，在實施稅收籌劃的過程中，需要認真做好會計核算基礎(chǔ)工作，并突出核算的作用與價值。

(二)及時掌握財稅政策新動向我國出臺的新的財稅政策是配合經(jīng)濟形勢變化出現(xiàn)，如《土地增值稅法(征求意見稿)》中對土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定，在流轉(zhuǎn)操作中不征收土地增值稅，主要就是為配合《農(nóng)村土地承包法》的實施[2]。房地產(chǎn)企業(yè)對政府出臺的財稅政策有著極高的敏感性，故而需要結(jié)合當前的財稅偵測和市場經(jīng)濟形式，預(yù)測政策上可能出現(xiàn)的變化，提前做好應(yīng)對工作；一旦國家推出新的政策能夠及時且準確的掌握其精髓，并且能夠從企業(yè)自身的發(fā)展情況采取有效的應(yīng)對措施，這樣才能夠保證稅收籌劃的有效性，突出稅收籌劃的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的價值。由此可見，及時掌握財稅政策新動向是順利實施稅收籌劃及發(fā)揮其作用的重要措施。

(三)熟悉稅務(wù)機關(guān)工作流程我國的稅務(wù)機關(guān)掌握房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)信息，利用企業(yè)報送的財務(wù)資料獲取并且積累相關(guān)數(shù)據(jù)，由此建立企業(yè)、行業(yè)的財務(wù)信息數(shù)據(jù)庫，將其走位評價房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平的重要依據(jù)。因此，企業(yè)需要在保證各項信息準確、真實的前提下，保證臺賬信息與備案資料等資料的口徑一致，避免出現(xiàn)信息對比異常。而后利于國稅和地稅合并、應(yīng)用大數(shù)據(jù)以及金稅三期的機會，并且在信息跨部門共享的基礎(chǔ)上，逐步落實企業(yè)、行業(yè)財務(wù)信息數(shù)據(jù)庫的建設(shè)，消除稅務(wù)部門和企業(yè)之間信息不對稱情況。在我國新出臺的相關(guān)稅法中，明確住房建設(shè)、自然資源以及規(guī)劃等部門提供真實的信息，協(xié)助稅務(wù)機關(guān)合理征收土地增值稅。在熟悉稅務(wù)機關(guān)工作流程的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)有效運用稅收籌劃，有利于增加經(jīng)濟效益，實現(xiàn)其經(jīng)營目標。

(四)做好涉稅事項前的籌劃房地產(chǎn)企業(yè)在使用稅收籌劃措施來提高經(jīng)濟效益時，需要在項目立項以及研究可行性階段，有機結(jié)合項目經(jīng)費測算與稅收籌劃目標，實現(xiàn)統(tǒng)籌兼顧的經(jīng)營。財務(wù)工作人員考慮項目的整體，綜合考慮項目投資回收的可行性以及經(jīng)濟指標的可行性，制定最優(yōu)的經(jīng)濟方案，需要注意的是最少的納稅方案不一定是最佳的經(jīng)濟方案[3]。此外，在簽訂合同時需要做好統(tǒng)籌規(guī)劃。合同是判斷涉稅性質(zhì)的重要依據(jù)，也是稅務(wù)稽查工作中檢查的重點，通常在簽訂合同時就已經(jīng)鎖定稅收籌劃的空間以及時間，如果在簽訂合同之后再開展稅收籌劃，那么將會增加房地產(chǎn)企業(yè)的將供應(yīng)風險和財稅風險，不利于保證經(jīng)濟效益。因此，在使用稅收籌劃時，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好涉稅事項的事前規(guī)劃工作。

(五)建立專門的企業(yè)稅管部門房地產(chǎn)企業(yè)想要解決稅收籌劃實施過程中遇到的難點，提高稅收籌劃效果，就需要建立專門的稅務(wù)管理部門，安排專職人員，且這樣能夠滿足日益嚴格的國家稅收政策要求，確保將稅收籌劃與項目建設(shè)有效結(jié)合。這樣的操作不僅能夠降低稅收籌劃實施的風險，提高其成功率，增加企業(yè)經(jīng)濟收入，還能夠有效、準確地反饋企業(yè)的會計信息質(zhì)量，進而使其成為企業(yè)發(fā)展、決策的重要依據(jù)，進而提升企業(yè)整體經(jīng)營、管理水平。新形勢下需要房地產(chǎn)企業(yè)做出相應(yīng)的改變，在改變的基礎(chǔ)上為實施稅收籌劃創(chuàng)造條件，從而提高稅收籌劃在企業(yè)發(fā)展中的地位和作用，促使企業(yè)更為合理的使用稅收籌劃。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 稅務(wù)籌劃 風險

當前，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于風口浪尖，如何將利潤空間加大，提升企業(yè)的競爭力，保持房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的重心。稅收籌劃是在房地產(chǎn)企業(yè)不違反國家財務(wù)稅收政策前提下，以提升企業(yè)利潤為目的進行的稅收謀劃，但是在稅收謀劃過程中會出現(xiàn)各種風險，企業(yè)需要通過一系列措施對這些風險進行有效的控制和防范。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃風險

當前我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅務(wù)籌劃風險主要有：

（一）法律風險

我國的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃相關(guān)法律制度目前還不是很完善，針對同一個問題，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃者和國家稅務(wù)機關(guān)會有不同的理解和看法，因為沒有完善的法律制度進行約束和限制，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中可能出現(xiàn)一些涉稅糾紛甚至于違法行為。還有一些企業(yè)對法律沒有深刻的認識，導(dǎo)致出現(xiàn)一些超越法律或者在法律邊緣游走的現(xiàn)狀發(fā)生，這些都會對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃產(chǎn)生不利的影響。

（二）政策風險

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟中地位越來越重要，但是目前我國市場經(jīng)濟發(fā)展并不成熟，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律制度還不盡完善，相關(guān)的規(guī)范性文件很少，這就很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中形成巨大的風險。

（三）財務(wù)風險

房地產(chǎn)行業(yè)和資金有著密切的聯(lián)系，每一個環(huán)節(jié)都需要對資金進行合理的掌控。我國房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)資金大多是貸款融資的，資金越大，稅務(wù)籌劃的空間就會擴大，在創(chuàng)造高額的經(jīng)濟收益的同時，面臨的財務(wù)風險也越大。

（四）行業(yè)風險

我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，使得很多企業(yè)看到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，紛紛轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資，但是房地產(chǎn)行業(yè)和很多行業(yè)都密切關(guān)聯(lián)，與貨幣政策、利率政策、經(jīng)濟增長、居民收入等諸多方面也是息息相關(guān)的，容易受這些因素影響產(chǎn)生連鎖效應(yīng)，“牽一發(fā)而動全身”，如果沒有進行合理的規(guī)劃，就會帶來巨大的風險。

二、我國當前房地產(chǎn)稅收環(huán)境

我國社會主義市場經(jīng)濟不斷發(fā)展和完善，各種法律體系在不斷的完善中，稅收法律體系也不例外。通過法律制度的完善，建立完善的稅務(wù)法律體系，為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃提供法律依據(jù)，促進房地產(chǎn)企業(yè)合法進行相關(guān)工作。從目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來講，稅務(wù)法規(guī)建立了較完整的體系，法律執(zhí)行也慢慢的規(guī)范，這些都有利于房地產(chǎn)企業(yè)依法進行各項工作。

改革開放后，我國和世界上很多國家都建立了經(jīng)濟貿(mào)易往來，經(jīng)濟發(fā)展已日趨國際化，使得稅收工作也呈現(xiàn)國際化。我國當前的稅收環(huán)境呈現(xiàn)出國內(nèi)經(jīng)濟主體和國外經(jīng)濟主體共同競爭的收稅局勢，對稅務(wù)發(fā)展提出更高的要求。而房地產(chǎn)行業(yè)最為顯著的一個特點就是周期長、投資大，同時會計核算和稅收政策在許多口徑上的差異，以及稅收中各稅種針對同一計稅項目確認的差異，造成了稅收計算工作的難度，稅收過程的復(fù)雜性加大，涉及到多個稅種，這些稅種是否可以進行合理的規(guī)劃，關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

三、如何有效控制房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃風險

對企業(yè)稅收進行合理的規(guī)劃，就是將房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險減小。房地產(chǎn)行業(yè)因為規(guī)模相對較大，所以只有高水準的財務(wù)管理活動，才能幫助房地產(chǎn)企業(yè)長遠發(fā)展，而稅收籌劃作為企業(yè)財務(wù)管理工作中的一項工作，顯然是重中之重。為了對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風險進行有效的控制，可以從以下幾個方面進行。

（一）重視專業(yè)人才的使用

稅收工作具有很強的專業(yè)性，對人才有很高的要求，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視專業(yè)性人才的培養(yǎng)及任用，定期組織學習財稅知識，加強與同行交流，持續(xù)提高稅務(wù)籌劃人員的工作水平。

（二）借鑒專業(yè)的建議

在進行重大決策時，房地產(chǎn)企業(yè)的決策者可以向一些專家進行咨詢，借鑒專業(yè)的建議或者意見。將專家的建議和房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況結(jié)合在一起，可以有效的對企業(yè)稅務(wù)籌劃風險進行控制。

（三）開展稅收籌劃工作

在房地產(chǎn)企業(yè)進行重大的經(jīng)濟業(yè)務(wù)決策時，應(yīng)及時將稅務(wù)籌劃工作跟進，企業(yè)稅務(wù)機構(gòu)人員應(yīng)與其他相關(guān)部門充分交流、深入討論，在完成討論后，設(shè)計出合理的稅收方案，同時需要加強稅收方案中經(jīng)濟收益和風險的評估，對企業(yè)經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行深入的了解。然后將稅務(wù)方案遞交給企業(yè)決策者，相關(guān)部門根據(jù)稅收方案進行實施。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟活動實施過程中，也要對經(jīng)濟收益和風險進行實時評估，并進行跟蹤記錄，在評估的過程中要保持客觀性。事后應(yīng)總結(jié)評價，做成資料以備后期參考使用。

（四）加強風險意識

房地產(chǎn)企業(yè)必須充分的認識到其存在的風險，密切關(guān)注國家相關(guān)政策，做好風險防范措施，從而增強房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃能力。及時的掌握房地產(chǎn)行業(yè)的最新市場動態(tài)，從實際出發(fā)，適時地對企業(yè)的稅收籌劃方案進行調(diào)整。

四、結(jié)束語

綜上所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在國民經(jīng)濟中占有重要的地位，但是房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在很多方面的風險，為了有效的對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風險進行控制，就要充分的認識企業(yè)風險，密切關(guān)注國家宏觀調(diào)控政策，加強對稅收政策的學習，提高企業(yè)財務(wù)管理水平，合理制定稅務(wù)籌劃方案，使得企業(yè)在較少的運營成本下，實現(xiàn)高經(jīng)濟收益和低風險，最終保證企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]曹光敏.如何有效控制房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃風險[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2013；5：114-116

[2]劉貞香.房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風險的有效控制[J].經(jīng)濟視野，013；23：186-187

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；營改增；理論綜述

（一）引言

根據(jù)“十二五”期間我國財稅體制改革的要求，營業(yè)稅改征增值稅（以下簡稱“營改增”）是我國2012至2015年財稅體制改革的重頭戲。2011年11月，財政部和稅務(wù)總局聯(lián)合頒發(fā)了《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》拉開了我國營改增稅制改革的序幕。自2012年1月起，我國陸續(xù)啟動了營改增方案試點，試點區(qū)域由點到面，行業(yè)由窄到寬。至今為止，僅剩建筑業(yè)、生活服務(wù)業(yè)、金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)未全面完成營改增。

2015年3月5日，總理作政府工作報告時強調(diào)，要促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)，營改增的推行從長遠上看符合中央?yún)f(xié)調(diào)推動經(jīng)濟穩(wěn)定增長和結(jié)構(gòu)優(yōu)化的戰(zhàn)略目標，但短期內(nèi)勢必對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境造成一定程度的影響，從而進一步影響到我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。國內(nèi)外相關(guān)研究成果對我國房地產(chǎn)營改增平穩(wěn)健康過渡有著一定程度的指導(dǎo)意義和政策參考意義。

（二）國外相關(guān)研究文獻綜述

國外相關(guān)研究主要側(cè)重于對增值稅制度的研究，對此，Alan.A.Tait（1992）比較了各國增值稅制度及執(zhí)行結(jié)果后認為，“增值稅包含從生產(chǎn)到零售各個環(huán)節(jié)更加可取”。Tait認為僅對進口商品和制造環(huán)節(jié)征稅不符合增值稅普遍征收的原則，而當勞務(wù)等作為一種投入時，就應(yīng)該對其征收勞動增值稅，因此勞務(wù)也應(yīng)納入增值稅征稅范圍。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，Henderson（1983）認為，房屋本身即是消費品又是投資品，應(yīng)通過區(qū)分房屋的消費功能和投資功能來研究房地產(chǎn)稅收對居民的消費和財富分配策略的影響。Cnossen（1995）從增值稅的理論框架出發(fā)，認為對不動產(chǎn)的消費既涉及當前消費，也涉及到未來時期的持續(xù)消費。其認為居住用不動產(chǎn)的銷售金額和房主自用住房的估算租金都要征收增值稅，而購買不動產(chǎn)時繳納的進項稅也應(yīng)該允許抵扣銷項稅，從而實現(xiàn)增值稅稅收鏈條的環(huán)環(huán)相扣。Poddar（2010）則指出房屋消費與其他耐用消費品消費區(qū)別不大。房屋出售時增值稅應(yīng)適用于預(yù)付的產(chǎn)品購買價總額，即產(chǎn)品的售價，而不包括租金。

（三）國內(nèi)相關(guān)研究文獻綜述

早在“營改增”相關(guān)文件出臺之前，已有大量學者論證表明營業(yè)稅由于其全額征收重復(fù)計征的特點，在適用房地產(chǎn)業(yè)的問題上，不可避免出現(xiàn)問題。岳娟麗（2005）通過構(gòu)建房產(chǎn)投資回報計算模型，得出房地產(chǎn)營業(yè)稅政策對穩(wěn)定房價的作用較小。王佑輝等（2006）通過博弈分析，認為開征營業(yè)稅會刺激房價繼續(xù)上漲，而房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收增值稅因其調(diào)控能力強，不受不同稅負影響的房地產(chǎn)交易的博弈，更有利于國家宏觀調(diào)控。孫佳等（2010）探討了二手房營業(yè)稅對房地產(chǎn)市場的影響，認為營業(yè)稅縮小了二手房市場總量，惡化了供需關(guān)系，造成房價的進一步上揚。余偉（2010）認為房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅計稅依據(jù)包括工程價款及工程價款之外收取的各種費用，其中工程價款本身就包含上一環(huán)節(jié)的稅金，從而存在重復(fù)征稅問題。

在2012年營改增拉開序幕后，國內(nèi)學者對營改增的相關(guān)研究逐漸增加，而研究對象主要集中在實行營改增優(yōu)先試點的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和交通運輸業(yè)。從理論分析的角度出發(fā)，潘文軒（2012）構(gòu)建了營改增影響行業(yè)稅負變化的雙重效應(yīng)，并將減稅效應(yīng)進一步分解為中間投入比率與外購產(chǎn)品可抵扣率。其同樣通過投入產(chǎn)出表分析，得出大部分營業(yè)稅行業(yè)的稅負會下降，其中房地產(chǎn)業(yè)稅負平衡點在6.81%，營改增將會降低稅負約0.81%。郭祥（2012）從財務(wù)核算角度，通過比較營改增后營業(yè)稅稅負的下降與增值稅稅負的上升，從而權(quán)衡房地產(chǎn)企業(yè)稅負的變化。其認為增值稅抵扣鏈條的完整，有利于降低房地產(chǎn)業(yè)整體稅負。趙暉（2013）從房地產(chǎn)企業(yè)建造成本出發(fā)，分析了營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負、凈利潤及凈現(xiàn)金流的影響，認為營改增會攤薄企業(yè)的經(jīng)營利潤，提高建造成本，但是由于預(yù)售制的因素，企業(yè)的現(xiàn)金流壓力會有所降低，從而遏制房價過快上漲，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)進入良性發(fā)展軌道。

（四）國內(nèi)外相關(guān)研究評價

綜上所述，國外對增值稅研究起步較國內(nèi)早，其對增值稅的研究對我國增值稅的發(fā)展有一定的借鑒作用。與此同時，國外學者對房地產(chǎn)增值稅稅基的研究也能為我國房地產(chǎn)營改增的提供一定程度的參考。但由于我國經(jīng)濟與房地產(chǎn)發(fā)展的自有特點限定，國外研究對國內(nèi)具體情況的參照作用十分有限。

與國外學者相比，我國學者相關(guān)研究則更貼合我國國情，早期學者對營業(yè)稅弊端的研究也是我國制定營改增政策的理論依據(jù)。但國內(nèi)學者對營改增的相關(guān)研究從地域上看主要集中在上海等經(jīng)濟發(fā)達的試點地區(qū)，對中西部非試點地區(qū)缺乏研究，從行業(yè)上集中于優(yōu)先試點營改增的交通運輸業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，對房地產(chǎn)等“營改增”的收尾行業(yè)的相關(guān)研究仍處于相對空白的階段，有待相關(guān)學者對此展開進一步的研究。（作者單位：云南大學經(jīng)濟學院）

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篇4

關(guān)鍵詞：住房租賃；財稅政策

1財稅政策是引導(dǎo)住房租賃市場發(fā)展的重要政策

工具隨著城市化的穩(wěn)步推進，許多大中城市房價穩(wěn)步攀升有些城市甚至急速上漲，價格已經(jīng)偏離了理性的軌道，不少城市的房價收入比已大大超過國際流行標準，購房難成為許多老百姓的一種現(xiàn)實遭遇，也成為了亟待解決的民生問題。房價居高不下的原因很多，包括高昂的土地出讓金、名目繁多的種種稅費、房地產(chǎn)企業(yè)的成本和壟斷利潤，還有投機者的大肆炒作等因素，但從根源上來說房價畸高的原因在于住房的供給結(jié)構(gòu)失調(diào):商品房很多，而住房租賃市場卻不發(fā)達。事實上住房租賃市場是房地產(chǎn)市場不可或缺的組成部分，然而由于長期以來過分忽略其作用，而導(dǎo)致住房租賃市場的發(fā)展面臨著諸多難題。為了加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，政府有必要引導(dǎo)住房租賃市場的持續(xù)健康發(fā)展。如何進行調(diào)控？采取何種手段？這是政府面臨的一大難題。財稅政策作為一種重要的利益誘導(dǎo)機制，其對調(diào)控對象具有顯著的激勵和刺激作用，透過這種激勵、刺激作用誘導(dǎo)社會經(jīng)濟主體從自身利益出發(fā)，作出符合政府政策意圖的選擇，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理配置，因此政府應(yīng)該將財稅政策視為調(diào)控住房租賃市場的重要政策工具之一，必須加以合理運用并發(fā)揮出其最大功效。

2目前住房租賃市場發(fā)展面臨的財稅政策“瓶頸”

1．“土地財政”及房地產(chǎn)保有稅缺失導(dǎo)致租賃市場上的房源不足。由于分稅制的不完善，地方政府為了獲取足夠多的財政收入應(yīng)付日益增長的支出需求，土地資源就成為不少地方政府的支柱財源。但是，地方政府對土地出讓收入的過分依賴產(chǎn)生了這些后果:對財源建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了不利影響;無法提高地方政府缺乏建設(shè)保障性住房的積極性;無法形成鼓勵普通租賃住房建設(shè)的激勵機制。房地產(chǎn)企業(yè)高價買地之后，為獲取高額的壟斷利潤，基本上都是對土地進行商業(yè)開發(fā)，他們對普通租賃住房的建設(shè)不會產(chǎn)生任何興趣?！巴恋刎斦币l(fā)的這些后果直接制約了住房租賃市場的發(fā)展，因此“土地財政”不能夠正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整和建設(shè)方向轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場“跛足”而行。

2．住房補貼制度不夠完善。住房補貼包括實物補貼和貨幣補貼兩種方式，實物補貼主要指政府建設(shè)或補貼開發(fā)商由其建設(shè)公共租賃房，并以低價出租給中低收入者，貨幣補貼主要是指政府直接將資金支付給符合條件的家庭，由他們在市場上自主選擇居住地點。這兩種補貼方式各有其優(yōu)缺點：實物補貼有利于增加住房供給，緩解住房短缺問題，但是容易產(chǎn)生效率損失而且會形成低收入社區(qū);貨幣補貼靈活方便，尊重消費者的自主選擇，能起到活躍住房租賃市場的作用，但是可能會推高租賃市場上的房屋租金，被補貼對象也很容易將補貼挪作他用，使得補貼效果大打折扣。

目前我國在實物補貼的實施過程中遭遇了很多困難。面臨的具體問題有：首房源問題、如何平衡住戶的需求和利益的問題、對開發(fā)商的補貼存在漏損，住房租賃者并未得到根本實惠。為了解決實物補貼面臨的這些問題，不少地區(qū)嘗試著將實物補貼和貨幣補貼相結(jié)合，但是貨幣補貼的補貼標準和覆蓋范圍不是很科學，需要繼續(xù)加以改善，如很多地方貨幣補貼標準采取的就是“一刀切”的辦法，沒有考慮到家庭人口、收入水平、住房困難程度等因素，外來務(wù)工人員也未被納入貨幣補貼的范圍加以考慮。另一方面，貨幣補貼實施后會不會影響到市場租金和房價也不可知，可能會加大房地產(chǎn)市場調(diào)控的難度。從深層次而言，由于沒有建立個人信用檔案和個人收入申報制度，不管是實物補貼還是貨幣補貼在實施過程中都面臨著無法合理確定補貼對象的尷尬境地。

3．與住房租賃相關(guān)的稅收優(yōu)惠仍存在不少缺陷。

目前財政部、國家稅務(wù)總局出臺了一些促進住房租賃市場發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策，在財稅（2008）24號文件中提到：對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅；對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅；對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅；對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。最近，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》又提出：對公共租賃住房的建設(shè)和運營給予稅收優(yōu)惠，涉及的行政事業(yè)性收費和政府性基金，按照經(jīng)濟適用住房的相關(guān)政策執(zhí)行。這些優(yōu)惠政策起到了十分明顯的效果，然而考慮到住房貸款利息支出、住房折舊等因素，住房出租的稅費依然偏高。其次，對企業(yè)從事租賃住房建設(shè)和經(jīng)營的稅收優(yōu)惠力度也不是太大。此外個人負擔的住房支出在個人所得稅前不允許扣除，這對住房租賃需求是一種抑制。因此現(xiàn)有的稅收優(yōu)惠政策并沒有完全激發(fā)企業(yè)、個人的積極性。

4．住房租賃市場管理混亂，稅源流失十分嚴重。

首先，住房租賃市場出租登記備案制度不健全，租賃方式又非常多樣，其中口頭交易占相當一部分，住房租賃的黑市交易盛行。其次，稅務(wù)、房管、公安、工商等部門之間的溝通、協(xié)調(diào)不暢，缺乏一個統(tǒng)一的信息交流平臺，未能實現(xiàn)資源共享。再次，缺乏專業(yè)的租賃服務(wù)公司的管理，住房租賃呈現(xiàn)分散化、非規(guī)范化的特點，各種虛假的交易信息橫行，欺詐行為時有發(fā)生。再加上很多地方的稅務(wù)機關(guān)輕視小稅種，對住房租賃相關(guān)的稅收沒有引起足夠的重視，相關(guān)部門也沒有制定市場租金指導(dǎo)價，而且對偷漏稅的處罰措施執(zhí)行不到位，導(dǎo)致業(yè)主普遍存在著隱瞞收入的情況。

住房租賃市場管理的混亂不堪，擾亂了市場交易秩序，違背公平競爭原則，這不僅給稅收征管帶來了很大難度，而且不利于住房租賃市場的長期健康發(fā)展。

3促進住房租賃市場發(fā)展的財稅政策建議

1.強化各級政府住房保障職責。應(yīng)落實公共租賃房建設(shè)的目標責任制，建立以財政預(yù)算為主的多渠道資金來源，財政部門根據(jù)項目建設(shè)進度，如期撥付資金。在公共租賃房的建設(shè)中要注意這些問題:①選擇合適的地點。既要合理分散又要適度集中，避免出現(xiàn)貧民窟，還要注重交通便利;②對公共租賃房的建設(shè)質(zhì)量加強監(jiān)督，不要出現(xiàn)低成本的豆腐渣工程;③嚴格執(zhí)行公共租賃房的建設(shè)標準。公共租賃房的面積戶型要恰當，周邊基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)要完善，不允許超標準建設(shè)。為了避免這些問題的出現(xiàn)，在公共租賃房的建設(shè)中可以采取“摻沙子”的辦法，鼓勵開發(fā)商在建設(shè)商品房時建設(shè)一定比例的公共租賃房，建設(shè)完成后經(jīng)驗收合格由政府負責收購或者開發(fā)商低價出租，財政提供稅收優(yōu)惠和相應(yīng)補貼。為了引導(dǎo)社會資本的參與，可以由財政承擔貼息，支持金融機構(gòu)向開發(fā)商建設(shè)公共租賃房提供低息甚至無息貸款。

同時為了加強對財政資金使用的監(jiān)管，提高財政資金使用效益，應(yīng)大力推進公共租賃房財政專項資金績效評價工作，對項目審批、項目管理、資金使用、項目完成情況及經(jīng)濟效益、社會效益進行綜合評價。

為了突出反映公共租賃房建設(shè)的社會效益，在評價時應(yīng)把群眾滿意度作為績效評價考察的重要指標?？冃гu價報告中應(yīng)總結(jié)項目管理經(jīng)驗、存在的問題并提出改進項目管理的建議。績效評價完成以后及時將評價結(jié)果反饋給相關(guān)部門，以加強績效評價結(jié)果的應(yīng)用，將其作為考核領(lǐng)導(dǎo)政績和以后年度財政預(yù)算安排的重要參考因素。

2.開征房地產(chǎn)保有稅作為地方政府主要收入來源。從長遠來看，地方稅的主體稅種應(yīng)該是房地產(chǎn)保有稅，應(yīng)該在清理現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費的基礎(chǔ)上開征房地產(chǎn)保有稅，對土地出讓金、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅及一些相關(guān)費用等進行統(tǒng)一整合，把流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的一次性大額支出轉(zhuǎn)化為保有環(huán)節(jié)的年度支出。如何對現(xiàn)有稅費進行整合，目前存在著不同的意見，爭議的焦點是是開征房地產(chǎn)保有稅后土地出讓金是否繼續(xù)存在。不管土地出讓金是否存續(xù)，有一點毋庸置疑，開征房地產(chǎn)保有稅后，地方政府獲得了可持續(xù)性的稅源，財源建設(shè)有了保證，對“土地財政”的依賴程度會降低，建設(shè)公共租賃房的積極性會增加。開征房地產(chǎn)保有稅之后，流通環(huán)節(jié)稅收負擔減少，房屋持有成本增加，可以使高企的房價得到抑制，同時迫使一些投資者將手中的房屋出租以減少負擔，這將降低住房空置率，使得租賃市場上的房源增加，帶來住房租賃市場的繁榮。

3.完善財政補貼制度。應(yīng)擴大實物補貼和貨幣補貼的實施范圍，將申請標準定為常住人口，以避免戶籍歧視。在安排公共租賃房入住時優(yōu)先考慮特殊人群，如老年人、殘疾人、特困戶和外來務(wù)工人員等弱勢群體，加強對準入、監(jiān)管到退出的一系列管理，在定期審查的基礎(chǔ)上，進行隨時抽查，進行動態(tài)監(jiān)管。

在實物補貼的基礎(chǔ)上，加大貨幣補貼的力度，待條件成熟后再減少實物補貼，目前允許受補貼對象在兩種補貼方式中自由選擇。應(yīng)進一步完善貨幣補貼的補貼標準和實施方式，充分考慮不同家庭收入水平差異和家庭住房困難程度，各地區(qū)因地制宜地（主要結(jié)合當?shù)仄骄杖胨胶鸵话阕》織l件）制定“標準住房保障線”，恰好達到這一收入水平獲得標準住房保障，高于或低于這一水平得到的住房保障相應(yīng)減少或增加，確定住房保障水平之后，按照保障對象現(xiàn)有住房面積與應(yīng)獲得的住房保障之間的差額乘以每平方米租賃住房補貼標準進行補貼。為了避免獲得貨幣補貼的家庭將資金挪作他用，可以采取發(fā)放住房券的形式，也可以由政府設(shè)立專門的機構(gòu)負責審核租賃合同和申請者的經(jīng)濟狀況，審核通過后，政府直接將補貼按月支付給房東。加大對弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件騙取補貼的個人的處罰力度，在一定時期內(nèi)不再受理其補貼申請，并將其行為公之于眾，使其在辦理其他經(jīng)濟事項時受到限制，如申請貸款、辦理保險等，增加其失信違規(guī)的成本。

4.進一步完善鼓勵企業(yè)、個人從事住房租賃業(yè)務(wù)的稅收優(yōu)惠。對于將自有房屋用于住房租賃的企業(yè)特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其租金收入在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅；企業(yè)用于住房租賃的房屋用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅，免交與住房租賃相關(guān)的印花稅。計算企業(yè)所得稅時允許其對房屋加速計提折舊，對其應(yīng)納稅所得額適用20%的優(yōu)惠稅率，對于存在特殊困難不能按期繳納稅款的住房租賃企業(yè)可以依法申請延期納稅。進一步加大對個人出租住房的稅收優(yōu)惠，出租者的房屋折舊、貸款利息等可以稅前扣除。

篇5

一、《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》（財稅〔2016〕36號）第一條第（五）項第1點所稱“保本收益、報酬、資金占用費、補償金”，是指合同中明確承諾到期本金可全部收回的投資收益。金融商品持有期間（含到期）取得的非保本的上述收益，不屬于利息或利息性質(zhì)的收入，不征收增值稅。

二、納稅人購入基金、信托、理財產(chǎn)品等各類資產(chǎn)管理產(chǎn)品持有至到期，不屬于《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》（財稅〔2016〕36號）第一條第（五）項第4點所稱的金融商品轉(zhuǎn)讓。

解讀：上述兩條明確了36號文件對歸屬于“貸款”稅目的具有利息收益興致的金融產(chǎn)品，對今后金融產(chǎn)品收益是否繳納增值稅的判斷，有了新的更明確的依據(jù)。

明確了持有至到期的各類資管產(chǎn)品不屬于“金融商品轉(zhuǎn)讓”。

這樣，非保本浮動收益類的基金產(chǎn)品分紅收益＼資管產(chǎn)品分紅＼信托計劃分紅等等， 不繳增值稅，持有至到期收回本金和非保本浮動收益，也不繳增值稅。

但根據(jù)36號文件，購入基金、信托、理財產(chǎn)品等產(chǎn)品在到期前的轉(zhuǎn)讓，還在金融商品轉(zhuǎn)讓稅目下按差額納稅。

值得注意的是，依照本文件規(guī)定的理解，保本+浮動收益的資管產(chǎn)品，由于承諾到期本金可全部收回，因而獲得的分紅收益屬于“保本收益、報酬”，需要按“貸款”稅目繳納增值稅。

三、證券公司、保險公司、金融租賃公司、證券基金管理公司、證券投資基金以及其他經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會批準成立且經(jīng)營金融保險業(yè)務(wù)的機構(gòu)發(fā)放貸款后，自結(jié)息日起90天內(nèi)發(fā)生的應(yīng)收未收利息按現(xiàn)行規(guī)定繳納增值稅，自結(jié)息日起90天后發(fā)生的應(yīng)收未收利息暫不繳納增值稅，待實際收到利息時按規(guī)定繳納增值稅。

解讀： 與36號文件相比，擴大了逾期利息不征稅的范圍，從原銀行（包括國有、集體、股份制、合資、外資銀行以及其他所有制形式的銀行）、城市信用社、農(nóng)村信用社、信托投資公司、財務(wù)公司，見與36號文中附件3 第四條） 擴展為證券、保險、金融租賃等金融機構(gòu)，與36號文附件3第一條 第二十三款對金融機構(gòu)定義的范圍保持了一致。

注意，根據(jù)之前總局對36號文的解讀，增值稅一貫遵循“權(quán)責發(fā)生制”原則，但考慮金融行業(yè)內(nèi)普遍存在逾期貸款利息收取困難的實際情況，對超過結(jié)息日90 天的應(yīng)收未收利息給予按照“收付實現(xiàn)制”原則確定納稅義務(wù)發(fā)生時間的特殊照顧。

90天內(nèi)的利息在計提當期繳稅，與是否收到利息款無關(guān)， 90天后發(fā)生的利息暫不繳稅，前期已繳的增值稅銷項不做沖回。

實際收到逾期利息款時，再計算90天后發(fā)生的利息和相關(guān)稅金，原90天內(nèi)發(fā)生的利息不再計繳稅款。

四、資管產(chǎn)品運營過程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，以資管產(chǎn)品管理人為增值稅納稅人。

解讀：針對資管產(chǎn)品運營中納稅人的爭辯，終于有了定論，以資管產(chǎn)品管理人為納稅人.資管產(chǎn)品收取的管理費，按6% 征稅，可以開增值稅專用發(fā)票，投資方可以抵扣。資管產(chǎn)品管理人代受托人或投資人收取的非保本性質(zhì)的收益，不征稅。

注意，根據(jù)36號文件，資管產(chǎn)品管理人，如，證券投資基金（封閉式證券投資基金，開放式證券投資基金）運用基金買賣股票、債券的差價收入，管理人需按金融商品轉(zhuǎn)讓，按差額繳納增值稅。

此外，資管產(chǎn)品通常在會計核算上都是“雙主體”，這樣規(guī)定資管產(chǎn)品管理人為納稅人，在實務(wù)操作中可能會導(dǎo)致公司收入與稅金不匹配等問題。

五、納稅人2016年1-4月份轉(zhuǎn)讓金融商品出現(xiàn)的負差，可結(jié)轉(zhuǎn)下一納稅期，與2016年5-12月份轉(zhuǎn)讓金融商品銷售額相抵。

解讀：充分考慮了金融商品轉(zhuǎn)讓操作的實際情況，解決了營改增銜接期前后，轉(zhuǎn)讓金融商品出現(xiàn)的負差如何結(jié)轉(zhuǎn)的問題。之前大多數(shù)地方的處理口徑是2016年1-4月份，出現(xiàn)負差不繳營業(yè)稅，也不允許結(jié)轉(zhuǎn)下一納稅期抵減后期增值稅。但是對于頻繁操作金融商品轉(zhuǎn)讓的金融機構(gòu)，轉(zhuǎn)讓金融商品實際是個連續(xù)的過程，而納稅的截斷處理，對經(jīng)營業(yè)績造成明顯的影響，不利于金融商品買賣業(yè)務(wù)的會計核算。

依照此條及最后一條，在2016年1-4月份轉(zhuǎn)讓金融商品出現(xiàn)負差的納稅人，可以用負差抵減5-12月份轉(zhuǎn)讓金融商品轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的增值稅額，多繳的稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)以后期間抵減。

六、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）所稱“人民銀行、銀監(jiān)會或者商務(wù)部批準”、“商務(wù)部授權(quán)的省級商務(wù)主管部門和國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)批準”從事融資租賃業(yè)務(wù)（含融資性售后回租業(yè)務(wù)）的試點納稅人（含試點納稅人中的一般納稅人），包括經(jīng)上述部門備案從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點納稅人。

解讀：從批準擴圍到了備案，享受優(yōu)惠政策的范圍擴大。

七、《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（三）項第 10點中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

解讀： 終于明確了房地產(chǎn)企業(yè)銷售額可以扣除的項目，同時給出了可以扣除的條件，舊城改造＼一級開發(fā)等城市建設(shè)項目就有了比較明確的扣除依據(jù)。

至此，對于房地產(chǎn)土地扣除項目，基本延續(xù)了原營業(yè)稅下的處理規(guī)則。此外，提交的證明材料的范圍有了擴展，“拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料?！边@些只要能證明發(fā)生真實性的材料都能作為房地產(chǎn)企業(yè)費用扣除的憑證依據(jù)。

這部分扣除款項的處理，也是在發(fā)生時計入相關(guān)成本費用類科目，實際納稅義務(wù)發(fā)生時，再從主營業(yè)務(wù)成本科目轉(zhuǎn)出，計入銷項稅額抵減。

八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司；

（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變；

（三）項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

解讀： 擴大了可以抵扣土地價款的房地產(chǎn)企業(yè)范圍，多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體設(shè)立項目公司，只要符合三個條件就可以享受土地價款的抵扣優(yōu)惠。

注意，依照本文件，沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)與其他房企聯(lián)合開發(fā)，不適用該項條款規(guī)定。

九、提供餐飲服務(wù)的納稅人銷售的外賣食品，按照“餐飲服務(wù)”繳納增值稅。

解讀：對餐飲服務(wù)業(yè)是個減稅好消息。終結(jié)了外賣食品按“貨物”17%繳稅，堂食按“餐飲服務(wù)”6%繳稅的奇葩規(guī)定，餐飲業(yè)可以不再糾結(jié)“外賣”與“堂食”的分開核算計稅，統(tǒng)一按一個“餐飲服務(wù)”稅目核算計稅就可以了。

十、賓館、旅館、旅社、度假村和其他經(jīng)營性住宿場所提供會議場地及配套服務(wù)的活動，按照“會議展覽服務(wù)”繳納增值稅。

解讀：其實這一規(guī)定明確了會議展覽服務(wù)的條件是提供會議場地及配套服務(wù)。

之前有個別地方要求提供會議場地按出租不動產(chǎn)繳納則增值稅，這次明確了提供會議室并提供配套服務(wù)（比如茶水、衛(wèi)生等）的，按照會議展覽服務(wù)繳納增值稅。

十一、納稅人在游覽場所經(jīng)營索道、擺渡車、電瓶車、游船等取得的收入，按照“文化體育服務(wù)”繳納增值稅。

解讀：游覽場所的這些項目，按照“文化體育服務(wù)”計稅，稅率為6%，可以開具增值稅專用發(fā)票。

十二、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供的研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)，以及銷售技術(shù)、著作權(quán)等無形資產(chǎn)，可以選擇簡易計稅方法按照3%征收率計算繳納增值稅。

非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（二十六）項中的“技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)”，可以參照上述規(guī)定，選擇簡易計稅方法按照3%征收率計算繳納增值稅。

解讀：對非企業(yè)性單位的一般納稅人提供的科技、咨詢類服務(wù)給出的優(yōu)惠政策，可以自由選擇簡易計稅方式和一般計稅方式。

注意，按照36號文件，一般納稅人可以選擇適用簡易計稅方法計稅的，一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。

十三、一般納稅人提供教育輔助服務(wù)，可以選擇簡易計稅方法按照3%征收率計算繳納增值稅。

解讀：對一般納稅人提供教育輔助服務(wù)給出的優(yōu)惠政策，可以自由選擇簡易計稅方式和一般計稅方式。之前的規(guī)定是一般納稅人提供非學歷教育服務(wù)可以選擇簡易計稅。

注意，按照36號文件，一般納稅人可以選擇適用簡易計稅方法計稅的，一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。

十四、納稅人提供武裝守護押運服務(wù)，按照“安全保護服務(wù)”繳納增值稅。

解讀：明確了武裝守護押運服務(wù)的稅目，解決了各地征收過程中，對其服務(wù)是按“

“安全保護服務(wù)”（6%）還是“交通運輸服務(wù)”（11%）繳稅的爭議，依照本規(guī)定最后一條，在此之前按11%納稅的企業(yè)，多繳稅額抵減以后期間應(yīng)繳稅款。

十五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供的裝修服務(wù)，按照“建筑服務(wù)”繳納增值稅。

解讀：明確了需要按照“建筑服務(wù)”（11%）而不是“物業(yè)服務(wù)”（6%）繳納稅款。

值得注意的是，物業(yè)公司需要按36號文件兼營業(yè)務(wù)的處理要求，分別核算分別計稅，否則將從高適用稅率。另，本文件將此項裝修服務(wù)按“建筑服務(wù)”稅目，按照之前多數(shù)地方的執(zhí)行口徑，通?？梢韵硎茉擁椖肯隆凹坠┎?、清包工、老項目”等適用簡易征收的相關(guān)政策，當然也需要納稅人分開核算，相關(guān)費用及稅金，計入“應(yīng)交稅費――簡易計稅”科目。

十六、納稅人將建筑施工設(shè)備出租給他人使用并配備操作人員的，按照“建筑服務(wù)”繳納增值稅。

解讀：終結(jié)了"出租建工設(shè)備并配備操作人員”是“有形動產(chǎn)租賃”（17%）還是“建筑服務(wù)”（11%或3%）的爭辯，對有建筑施工設(shè)備出租的企業(yè)是減稅利好消息，依照本規(guī)定最后一條，在此之前按17%納稅的企業(yè)，可以將多繳稅額抵減以后期間稅款。

十七、自2017年1月1日起，生產(chǎn)企業(yè)銷售自產(chǎn)的海洋工程結(jié)構(gòu)物，或者融資租賃企業(yè)及其設(shè)立的項目子公司、金融租賃公司及其設(shè)立的項目子公司購買并以融資租賃方式出租的國內(nèi)生產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的海洋工程結(jié)構(gòu)物，應(yīng)按規(guī)定繳納增值稅，不再適用《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于出口貨物勞務(wù)增值稅和消費稅政策的通知》（財稅〔2012〕39號）或者《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于在全國開展融資租賃貨物出口退稅政策試點的通知》（財稅〔2014〕62號）規(guī)定的增值稅出口退稅政策，但購買方或者承租方為按實物征收增值稅的中外合作油（氣）田開采企業(yè)的除外。

2017年1月1日前簽訂的海洋工程結(jié)構(gòu)物銷售合同或者融資租賃合同，在合同到期前，可繼續(xù)按現(xiàn)行相關(guān)出口退稅政策執(zhí)行。

解讀：從海洋工程結(jié)構(gòu)物這項特殊的貨物項目，明確了征收政策，從2017年1月1日起，開始繳稅。經(jīng)濟在發(fā)展，社會在進步，各種新產(chǎn)品新事物、新服務(wù)層出，今后這類新特殊項目的征收、減免規(guī)定還會繼續(xù)。

十八、本通知除第十七條規(guī)定的政策外，其他均自2016年5月1日起執(zhí)行。此前已征的應(yīng)予免征或不征的增值稅，可抵減納稅人以后月份應(yīng)繳納的增值稅。

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；納稅籌劃；方法

一、引言

在房地產(chǎn)市場日趨理性化的今天，財務(wù)管理已成為房地產(chǎn)企業(yè)控制運作成本、提高經(jīng)濟效益的重要手段。納稅管理作為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要部分，直接影響到其經(jīng)營利潤，合理避稅顯得愈加重要。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的意義簡述

（一）是企業(yè)加強財務(wù)管理的標志之一

短期內(nèi)，企業(yè)進行納稅籌劃的目的是通過對經(jīng)營活動的安排，減少交稅，節(jié)約成本支出，以提高企業(yè)的經(jīng)濟效益；從長期來看，企業(yè)自覺地把稅法的各種要求貫徹到其各項經(jīng)營活動之中，使得企業(yè)的納稅觀念、守法意識都得到強化。因此，無論從長期還是從短期來看，企業(yè)進行納稅籌劃都是很有意義的。減輕稅收負擔和實現(xiàn)稅收零風險，很顯然，高質(zhì)量的納稅籌劃是企業(yè)財務(wù)管理水平的重要標志。

（二）是市場經(jīng)濟發(fā)展的標志之一

在企業(yè)的自主經(jīng)營和自負盈虧過程中，稅負實際上是企業(yè)既得利益的流失。這就啟發(fā)和刺激了房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人在法律允許的范圍內(nèi)，充分運用各種稅收政策的同時，達到使自己稅負最輕的目的。市場經(jīng)濟的發(fā)展還同時伴隨大量外資的涌入，跨國、涉外企業(yè)的增加引發(fā)了大量國際稅收管轄和沖突的問題。各國稅法制度、規(guī)則的差異和運用這些法律法規(guī)的利弊，也是刺激各企業(yè)納稅籌劃的需求，從而促進了納稅籌劃活動的發(fā)展。

（三）是企業(yè)減少或延緩經(jīng)濟資源流出的手段之一

如前所述，企業(yè)稅負是企業(yè)經(jīng)濟資源的重要流出項目，是企業(yè)的成本支出項目。納稅籌劃的現(xiàn)實意義就是可以有效降低房地產(chǎn)業(yè)的稅負率。目前，房地產(chǎn)業(yè)既是我國的國民經(jīng)濟重要行業(yè)，也是國家重點調(diào)控的行業(yè)之一，因此，稅種眾多。當前地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)負的稅種主要有：企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、車船使用稅、教育費附加等。除了以上各種稅收外，房地產(chǎn)企業(yè)還要承擔大量的費用，以土地為例，這其中需要產(chǎn)生的費用便包括土地出讓金、掛牌出讓服務(wù)費、土地使用稅、征地管理費等近十項費用。稅費負擔一般要占到商品房成本的30～40%，通過納稅籌劃，實現(xiàn)稅負的減輕，是地產(chǎn)企業(yè)降低成本的重要手段之一。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的思路探討

（一）合理、充分運用稅收優(yōu)惠政策

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策主要表現(xiàn)在營業(yè)稅、房產(chǎn)稅和土地增值等3個方面的稅，這些優(yōu)惠政策在相關(guān)稅收法規(guī)中均以列示的方式體現(xiàn)。事實上，由于我國稅收法規(guī)體系龐雜、表現(xiàn)形式以法律、通知、批復(fù)等等形式體現(xiàn)，如果企業(yè)對于這些相關(guān)的規(guī)定不清楚，往往多交了稅，因此，筆者認為這應(yīng)該作為企業(yè)納稅籌劃的首要任務(wù)。如：對于企業(yè)以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為不征營業(yè)稅； 又如：房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免于征收土地增值稅。為房地產(chǎn)開發(fā)公司為客戶代建房屋，房屋的產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生直接的轉(zhuǎn)移，也不符合征收土地增值稅的條件。但房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)注意形成代建行為的各項條件，才可以充分利用這項優(yōu)惠政策。

（二）臨界點法策劃方案

1.稅率、應(yīng)稅所得額“臨界點”。《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅實行4級超率累進稅率。該條例還特別規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值率未超過20%的免繳土地增值稅。在這里，20%就是“臨界點”，同樣，增值額達到扣除項目金額50%以上，其適應(yīng)稅率就會從30%變成40%，增值額達到扣除項目金額100%～200%，其適應(yīng)稅率就會從40%變成50%，這里的50%和100%也是“臨界點”。比如一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有可供銷售的5000平方米同檔次的商品房兩棟:甲房每平方米售價是2000元，轉(zhuǎn)讓收入是1000萬元，它的扣除項目金額為835萬元，增值額是165萬元。乙房每平方米售價是1070元，轉(zhuǎn)讓收入是1070萬元，它的扣除項目金額是838萬元，增值額是232萬元。我們可以計算出甲房的增值率是19.76%，按照稅法規(guī)定，甲房的增值額沒有超過扣除項目金額20%，不繳土地增值稅，企業(yè)獲得的利潤為165萬元。乙房的增值率是27.68%，要繳納土地增值稅69.6萬元，企業(yè)獲得利潤是162.4萬元。從上面的例子可以看出，甲房售價要比乙房售價每平方米低70元，而且可依法享受免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠，所得利潤反而高于乙房的利潤2.6萬元。由于價格上的優(yōu)勢，甲房的市場競爭力將強于乙房。所以企業(yè)應(yīng)該考慮以后多采取甲房的銷售方式進行銷售。

2．人員“臨界點”。經(jīng)國務(wù)院批準，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于促進殘疾人就業(yè)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅字[2007]92號）（以下簡稱《通知》），決定自2007年7月1日起，在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一實行調(diào)整后的促進殘疾人就業(yè)稅收政策。對享受稅收優(yōu)惠的企業(yè)安置殘疾人員實行最低比例和絕對人數(shù)限制，具體比例為25％（含）以上，且安置人數(shù)不少于10人。這里的殘疾人員包括盲、聾、啞、肢體殘疾、智力殘疾人、精神殘疾人六類人員。充分利用這一臨界點，單位只需要多用幾個持有殘疾證的人，如單位的食堂、打掃衛(wèi)生的清潔工等都可以雇用該類人員，便能達到享受優(yōu)惠的條件。

（三）分解法策劃方案

案例：A房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售普通標準住宅，房屋總面積為7800平方米，成本費用支出為1700萬元，根據(jù)有關(guān)稅法規(guī)定，土地增值稅其他扣除項目金額共計1500萬元。

方案1:銷售毛坯房，同時送精裝修，售價為3000元/平方米，裝修費約合400元/平方米，共計312萬元。那么，該企業(yè)應(yīng)納稅額計算如下:應(yīng)納營業(yè)稅額為7800×0.3X5%=2340×5%=117萬元，城建稅和教育費附加共計117×(7%+3%)=11.7萬元，扣除項目金額為1500+117+11.7+312=1940.7萬元，增值額為2340-1940.7=399.3萬元，增值率為20.58%，應(yīng)納土地增值稅為399.3×30%=119.79萬元。共實現(xiàn)利潤2340-1700-117-11.7-312-11979=79.51萬元，應(yīng)納所得稅為79.517×25%=19.88萬元，合計納稅金額為117+11.7+119.79+19.88=268.37萬元。

方案2:房屋售價為2600元/平方米，裝修費由其關(guān)聯(lián)的物業(yè)公司單獨收取，然后再以同等價格對外承包。應(yīng)納稅額計算如下:應(yīng)納營業(yè)稅額為7800×0.26×5%=2028×5%=101.4萬元，城建稅和教育費附加共計101.4×(7%+3%)=10.14萬元，扣除項目金額為1500+101.4+10.14=1611.54萬元，增值額為2028-1611.54=416.46萬元，增值率為25.84%，應(yīng)納土地增值稅416.46×30%=124.94萬元。共實現(xiàn)利潤2028-1700-101.4-10.14-124.94=91.52萬元，應(yīng)納所得稅為91.52×25%=22.88萬元，合計納稅金額為259.36萬元。物業(yè)公司將裝修工程轉(zhuǎn)包給他人實現(xiàn)零營業(yè)額，不用繳納營業(yè)稅。該方案比方案1減輕稅負9.01萬元。

（四）通過第三方公司進行的收益與成本轉(zhuǎn)移行為

通過設(shè)立第三方具有稅收優(yōu)惠、稅收比較優(yōu)勢，方便資金轉(zhuǎn)化的企業(yè)，達到成本轉(zhuǎn)移，降低目標公司稅負的目的。一是資產(chǎn)轉(zhuǎn)移法。比如門面房，出租房，這些將為房地產(chǎn)公司帶來大量收益的，這部分優(yōu)良資產(chǎn)形成的收益都將在房地產(chǎn)公司交稅，而且所得稅沒有任何免稅機會。要將這些資產(chǎn)，通過以下四種方式進行轉(zhuǎn)移，承包、租賃、投資、買賣四種方式，將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到免稅公司或者是地稅公司。二是收入轉(zhuǎn)移法，由免稅公司將房產(chǎn)、辦公樓租給房地產(chǎn)公司用，并且向房地產(chǎn)公司收取房屋租賃費，或者車輛租賃費，這樣房地產(chǎn)公司支付租賃費，就形成它的開支，但是收取租金的一佛，肯定形成它的收入，這樣利潤就從房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)移到了租賃公司?；蛘撸轰N售、 服務(wù)、 咨詢、 廣告公司，把樓盤的銷售工作剝離到銷售服務(wù)公司去完成，從而爭取到優(yōu)惠政策。

四、結(jié)論

在目前房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，國家調(diào)控手段不斷強化的背景下，地產(chǎn)企業(yè)通過“開源”，即營銷手段來擴大市場份額存在一定難度的情況下，應(yīng)該把策略重點放到“節(jié)流”，即公司內(nèi)部財務(wù)成本的控制上。而對于地產(chǎn)企業(yè)來說，土地成本、建筑成本卻因為固有的剛性，這就要求企業(yè)財務(wù)部門乃至企業(yè)高層重視納稅成本，即如何通過納稅籌劃予以控制。房地產(chǎn)公司涉及的經(jīng)營活動廣，其財務(wù)關(guān)系很復(fù)雜，涉及的稅種也很多，也存在籌劃的空間，是我國的房地產(chǎn)企業(yè)加強財務(wù)管理的著力點。

參考文獻：

[1]徐陽光. 實質(zhì)課稅原則適用中的財產(chǎn)權(quán)保護[J]河北法學， 2008， (12) .

篇7

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；現(xiàn)狀；發(fā)展對策；健康有序

一、前言

自2000年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)有著突飛猛進的發(fā)展，速度驚人。遼寧省作為東北地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快的省份，更是逐步以房地產(chǎn)業(yè)作為全省經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力。遼寧省房地產(chǎn)業(yè)作為全省經(jīng)濟的重要來源，在整個經(jīng)濟體系中具有舉足輕重的地位，對經(jīng)濟發(fā)展起著重要作用。

房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展能夠促進全省城市化進程，推動城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為我省新增城市人口的安置問題提供有力保障。房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長、產(chǎn)業(yè)相互關(guān)聯(lián)度大的特點，其直接相關(guān)和間接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)多達50多個。其產(chǎn)業(yè)發(fā)展能夠?qū)崿F(xiàn)居者有其屋，為人們提供數(shù)量更多、品質(zhì)更高的住房，充分滿足人們?nèi)找嬖鲩L的居住要求，對于促進全省經(jīng)濟增長起著至關(guān)重要的作用。

二、遼寧省房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況

遼寧省房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資額，從2003年到2012年，只有2004年同比增長45%以及2008年增長37.6%增幅較大之外，其余各年份增長態(tài)勢相對溫和。到2012年，遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)國有總承包以及專業(yè)承包企業(yè)已達到301個，開發(fā)投資額已經(jīng)達到將近5000億元，新增開發(fā)面積達到了12444.3萬平方米。從總體情況來看，住宅房地產(chǎn)投資的發(fā)展狀況是相對最穩(wěn)定的。然而，房地產(chǎn)年竣工面積的增長同時帶動了房地產(chǎn)行業(yè)供給的不斷增加，土地等原材料的價格上漲導(dǎo)致竣工房屋造價一路上漲，目前每平方米造價成本達到2713元。作為商品房最重要組成部分的住宅，在2004年以后銷售面積比例占總數(shù)的90%，銷售金額占總金額的85%。這種情況表明，居住需求是購房需求最主要的因素。遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于自籌和其他相關(guān)渠道，貸款只占20%的比例，外商對遼寧省房地產(chǎn)業(yè)的直接投資額也在逐步上漲。2000年，外商投資在我省房地產(chǎn)投資金額占57%，到了2012年，這一比例上漲到90%。

（二）遼寧省與全國發(fā)展比較分析

作為東三省中的經(jīng)濟大省，遼寧省在2000年、2004年及2008年的房地產(chǎn)業(yè)投資額遠遠高于全國整體水平。金融危機的來臨，對全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展都造成了一定程度的沖擊，使得全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度有所下降。但是遼寧省的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展依然呈現(xiàn)增長的趨勢，遼寧省每年的房地產(chǎn)新開發(fā)面積在全國新開發(fā)總面積中占5%―6%的比重，而且每年都有所增加，呈穩(wěn)步增長的趨勢。由此看來，遼寧省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平要優(yōu)于全國整體水平。遼寧省房地產(chǎn)業(yè)土地購置面積在全國增長大環(huán)境中優(yōu)勢明顯，增長幅度高于全國平均水平32個百分點。到了2011年，遼寧省土地購置面積及購置費用增長趨勢跟全國平均水平基本持平。

遼寧省的商品房銷售量增長趨勢只有在2002年和2003年比全國增長速度稍緩慢， 其余各年份基本與全國發(fā)展態(tài)勢保持一致。即便是在金融危機后的2008年，遼寧省商品房銷售增長速度也沒有出現(xiàn)急劇下降的局面，依然實現(xiàn)了6.8%的增長。在辦公樓的銷售方面，遼寧省的銷售面積增速與全國整體水平相比存在一定差異，特別是在2008年全國辦公樓銷售面積急劇下滑的狀態(tài)下，遼寧省卻出現(xiàn)了87.6%的大比例增長，這在全國范圍內(nèi)都是少見的現(xiàn)象。遼寧省的商業(yè)營業(yè)性用房銷售情況與全國整體趨勢相比基本一致，但其波動較大。

開發(fā)資金來源方面，直到2011年，遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來自于國內(nèi)貸款和自籌資金兩部分，跟全國情況基本一致。

三、遼寧省房地產(chǎn)業(yè)存在問題

房地產(chǎn)業(yè)屬于集投資、開發(fā)、經(jīng)營為一體的特殊產(chǎn)業(yè)，具有基礎(chǔ)性、風險性等一系列特點。近年遼寧省房地產(chǎn)業(yè)成績突出。不利的一面就是，如此快的發(fā)展速度，難免會出現(xiàn)一些問題。遼寧省房地產(chǎn)業(yè)近十年發(fā)展過程中市場處于快速發(fā)展階段，商品房價格一路飆升，一直處于上漲趨勢。2012年，全省商品房平均價格為4929元每平方米。此價格對于中低收入家庭來說無疑在購房面前產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟壓力，大部分人只能望房興嘆。伴隨著房地產(chǎn)市場的不斷壯大，其也存在一些如開發(fā)結(jié)構(gòu)大同小異，開發(fā)結(jié)構(gòu)單一，很難同時滿足不同消費者的不同需求以及供應(yīng)不合理、保障房進展不均衡等問題。

遼寧省房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，暴露出政府對其項目審批不嚴格以及管理不規(guī)范的問題。其主要問題有如下兩點：第一，個別企業(yè)在政府監(jiān)管不嚴個的情況下擅自修改規(guī)劃；第二，遼寧省房地產(chǎn)市場開發(fā)過程中存在短期行為，對開發(fā)樓盤的周邊環(huán)境造成了很大的破壞。房地產(chǎn)企業(yè)作為一個特殊行業(yè)在投資上存在很大的風險，隨時會出現(xiàn)開發(fā)商與消費者中間違約的狀況。這些隱患的存在時常會導(dǎo)致銀行不良貸款得發(fā)生，使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)金融風險。房地產(chǎn)業(yè)作為一個特殊行業(yè)，具有其特定的壟斷特征，其結(jié)果直接危及到消費者的利益。一些房地產(chǎn)企業(yè)憑借自己的手段和地位取得了國家資源的占有權(quán)和使用權(quán)，在市場競爭過程中占有絕對優(yōu)勢。伴隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量越來越受到消費者的重視，然而，遼寧省目前的整體物業(yè)管理水平還有待進一步提高，物業(yè)管理問題不但沒有得到及時有效的解決，而且一直呈現(xiàn)上升趨勢，出現(xiàn)了糾紛多樣化、復(fù)雜化、處理難度大等特點。

四、遼寧省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對策研究

（一）完善土地供應(yīng)制度，加大土地價格調(diào)控

土地供需結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)發(fā)展是保證土地市場正常發(fā)展的首要條件，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。目前遼寧省個別城市出現(xiàn)了地價、房價大幅上漲的情況，土地儲備機構(gòu)應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)市場的實際發(fā)展狀況及時規(guī)范土地出讓制度，及時準確的掌握土地投放總量。從市場細分角度著手，適當?shù)恼{(diào)整各類用地的儲備量和供給量，以便化解土地市場供需失衡的問題。一方面，緊縮城市中心房地產(chǎn)開發(fā)用地以及高檔住宅建設(shè)用地，對開發(fā)建設(shè)高檔住宅從根源上進行控制；另一方面，響應(yīng)國家號召，堅決落實保障性住房政策，對于建設(shè)保障性住房的土地放寬要求，滿足中低收入水平人群的住房要求。

根據(jù)遼寧省房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，政府應(yīng)加大對土地價格的調(diào)控力度。著重建設(shè)科學合理的價格調(diào)控體系，增加土地交易的透明度和公開性。遼寧省可以根據(jù)國家相關(guān)政策進行地價的調(diào)控，比如建立基準地價、出讓底價以及標定地價等。條件允許的情況下，可以參照國外相關(guān)成功經(jīng)驗，結(jié)合遼寧省的相匹配情況進行進一步的價格體系完善。比如，日本政府每年都在特定的時間里公布官方地價，使得全國人民對當前土地價格一目了然。這種做法有利于政府對土地價格的調(diào)控和管理，同時為土地交易的公平公正提供可靠依據(jù)。

（二）建立房地產(chǎn)價格預(yù)警機制

建立完整科學的基準地價體系，是宏觀調(diào)控土地價格的首要任務(wù)。政府部門要根據(jù)當?shù)赝恋厥袌霭l(fā)展狀況，適當?shù)恼{(diào)控土地價格和拆遷補償費用等，尤其是高檔住宅的用地規(guī)模。只有以科學的地價體系為支撐，遼寧省房地產(chǎn)土地市場才能健康發(fā)展，土地才能達到高效利用的目標。遼寧省房地產(chǎn)市場存在哄抬價格的現(xiàn)象，針對此問題，政府部門更要加強相關(guān)管理。嚴格審查房地產(chǎn)項目價格申報，物價、工商、稅務(wù)等部門均應(yīng)嚴格按章辦事。面對社會經(jīng)濟預(yù)期問題，需要政府正確引導(dǎo)消費者的消費理念，形成健康的房地產(chǎn)市場氛圍，引導(dǎo)老百姓樹立正確的購房觀念以及投資理念。

（三）規(guī)范財稅政策及金融市場

完善不同的稅收政策，堅決打擊投機性購房行為，引導(dǎo)居民進行合理的住房消費。財稅手段要保證抑制投資、打擊投機的原則，嚴格控制過度投機行為的發(fā)生。稅收部門要積極研究相關(guān)稅收減免政策，根據(jù)實際情況積極調(diào)整，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。政府相關(guān)部門要嚴格規(guī)范銀行信貸行為，嚴把信貸門檻。第一，政府要加快完善房地產(chǎn)金融體制，拓寬房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源渠道。整頓當前房地產(chǎn)金融體制，打破傳統(tǒng)的開發(fā)商過度依靠銀行貸款的格局，鼓勵房產(chǎn)開發(fā)商金融創(chuàng)新，自主融資，給予一定的資金支持。第二，改變目前銀行過度依賴房地產(chǎn)貸款的盈利模式，加強房地產(chǎn)信貸風險管理，避免由于爭相貸款而出現(xiàn)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的過度支持。第三，實行區(qū)別性信貸政策。相關(guān)部門可以從房地產(chǎn)開發(fā)商準入條件著手，嘗試實行區(qū)別貸款。第四，積極開展個人首套住房貸款，以便保障二手房市場的穩(wěn)健發(fā)展。遼寧稅務(wù)應(yīng)依托信息管稅新思路，以項目管理為主線，以行業(yè)風險監(jiān)控分析為核心，以重點風險點為抓手，對該行業(yè)進行稅收一體化的規(guī)范化綜合管理和服務(wù)，公平行業(yè)納稅環(huán)境。

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一、稅收籌劃的基本理論

1.稅收契約理論

契約理論是20 世紀30 年代以來形成的一種企業(yè)理論。契約理論認為企業(yè)是由投資人、所有人、經(jīng)歷金額貸款人之間訂立的一系列契約組成的集合體，契約各方的目標都是追求自身效用的最大化。契約理論包括完全契約和不完全契約。完全契約指契約雙方都能完全預(yù)見到契約內(nèi)可能發(fā)生的重要事情，愿意遵守雙方所簽訂的契約，當契約雙方對契約條款產(chǎn)生爭議時，第三方可以強制執(zhí)行。不完全契約是由于個人的有限理性，外在環(huán)境的復(fù)雜性、不確定性，信息的不對稱性和不完整性，契約當事人或契約的仲裁者無法證實或觀察這一切。稅收的本質(zhì)是一種契約關(guān)系，稅收政策是政府和納稅人之間通過博弈達成的均衡契約。因此，稅收籌劃一定要在符合稅收契約的前提下才能進行。然而，由于經(jīng)濟活動的多樣性，政府在制定稅收契約的時候不可能面面俱到，難免存在稅收漏洞和稅收空白。但是，企業(yè)完全采取靈活的經(jīng)營策略，這也決定了企業(yè)是可以在稅收契約的范圍內(nèi)進行一定的稅收籌劃。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要開發(fā)流程

房地產(chǎn)開發(fā)的首要步驟是要選取項目，確定開發(fā)對象。在這個環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該取得由政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

項目確定開發(fā)之后，就要獲取建設(shè)項目所用土地。目前土地使用權(quán)的獲得一般是采用招標的方式。但是也可以采用其他不同的獲取方式。如可以采用企業(yè)合作開發(fā)、公司合并、股權(quán)收購等不同的方式。不同的土地獲得方式會對企業(yè)的財務(wù)產(chǎn)生非常重要的影響，同時也是適應(yīng)不同的稅收政策。

有了前兩項工作的鋪墊，房地產(chǎn)企業(yè)需要正式著手項目的具體規(guī)劃設(shè)計工作和相關(guān)資質(zhì)的取得以及資金的籌集工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設(shè)計條件以獲取《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》，房地產(chǎn)委托有規(guī)劃資質(zhì)的單位依據(jù)上述通知書來進行方案設(shè)計。方案設(shè)計主要是用來確定建筑物的平面布局、空間尺度以及建筑結(jié)構(gòu)。設(shè)計完畢提交城市規(guī)劃行政管理部門審查并核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。后續(xù)再進行進一步的詳細方案設(shè)計。同時不能忘記資金的籌集工作，即企業(yè)的融資工作。常見的融資方式主要包括銀行借款、發(fā)行債券、發(fā)行股票等融資方式。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以采取期房銷售的方式籌集資金。

在前述準備做好后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正式進入非常核心的環(huán)節(jié)――建設(shè)施工環(huán)節(jié)。在具體的施工中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以是請公司以外的建筑公司進行施工，也可以是自行成立建筑公司進行。這些不同的安排都會使用不同的會計和稅收政策。前文談及商品房預(yù)售的問題，商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。商品房預(yù)售是當今房地產(chǎn)企業(yè)最為盛行的一種經(jīng)營方式，同時也是一條重要的籌資渠道，預(yù)售房地產(chǎn)可以用客戶的資金建房，同時也完成了房屋銷售工作，即售房又籌資，資金來源既無息又安全。

當然，最終房地產(chǎn)的銷售策略也會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的盈利狀況，同時也會帶來不同的會計及稅務(wù)處理。可謂各個環(huán)節(jié)都有稅收合理籌劃的可行性存在。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各環(huán)節(jié)稅收籌劃政策建議

1.土地取得環(huán)節(jié)

通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地的最常見的三種形式即：直接購買、合作建房和接受以土地使用權(quán)投資入股的分析。直接購買土地使用權(quán)的優(yōu)點是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)容易保證對房地產(chǎn)企業(yè)的控制權(quán)，不容易稀釋股權(quán)；直接購買土地使用權(quán)交易簡單，便于土地使用權(quán)交易雙方操作。但是，直接購買土地使用權(quán)也存在其固有的缺點，而這些恰恰是另外兩種方式的優(yōu)點所在：不必直接支付購置成本，會在一定程度上減輕企業(yè)的資金壓力；可以很好的解決企業(yè)建成房屋的銷售問題，便于節(jié)約銷售費用，暢通銷售渠道。所以，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的初創(chuàng)時期，可以采用合作建房或接受土地使用權(quán)投資入股的方式獲得土地使用權(quán)。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在盈利能力日益增強的繁榮發(fā)展時期，可以采用直接購買土地使用權(quán)的方式，一方面在這個發(fā)展階段，企業(yè)具有較強的資金技術(shù)實力，另一方面，合作建房和接受土地使用權(quán)投資入股的方式容易稀釋企業(yè)股權(quán)。

2.前期準備環(huán)節(jié)

在房地產(chǎn)開發(fā)的前期準備環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好拆遷安置和融資準備。針對房地產(chǎn)企業(yè)選擇拆遷補償方式時，需要考慮諸多因素，如被拆遷戶的求償意愿，應(yīng)和被拆遷戶做好溝通，保證前期的拆遷工作的順利進行。即將建設(shè)的項目的市場需求度以及房地產(chǎn)企業(yè)的定價和盈利能力。

在選擇融資手段時，保證融資方式的多樣性，以確保房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全。同時善于利用債務(wù)融資在進行利息抵稅時的重要作用，發(fā)揮“稅盾效應(yīng)”應(yīng)有的功能，切實降低企業(yè)稅收負擔。同時在利用的過程中要掌握“適度”原則，保證凈經(jīng)營資產(chǎn)凈利率與稅后利息率的差額是正值，以便使債務(wù)融資的優(yōu)點發(fā)揮到最大。

3.工程施工環(huán)節(jié)

針對于工程開發(fā)項目采用自建銷售模式還是受托代建也有不同的盈利方式、空間和稅收負擔。針對于銷售渠道暢通、預(yù)計銷售凈利率比較高的模式下，自建銷售帶來的巨大盈利可以彌補其多樣和復(fù)雜的稅收成本；相反，則受托代建能給企業(yè)帶來穩(wěn)定的收益和較少的稅收負擔。企業(yè)需要結(jié)合現(xiàn)有的市場狀況和代建機遇來確定具體采用何種盈利方式。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以測算出利潤均衡時的銷售收入和代建費用，可以使決策更加的科學。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的在建設(shè)環(huán)節(jié)的相關(guān)合同的簽訂，對于企業(yè)的稅收負擔有一定的影響，根據(jù)前述分析和我國稅法的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂建設(shè)階段的有關(guān)合同時一定要注意以下幾點：（1）在簽訂建筑安裝合同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為建設(shè)方可以在建筑企業(yè)的指導(dǎo)下，自行采購設(shè)備，減少營業(yè)稅的應(yīng)納稅額。（2）在簽訂裝飾勞務(wù)合同時，房地產(chǎn)企業(yè)提供各項材料、設(shè)備，建筑企業(yè)只提供勞務(wù)及輔料，這種做法會減少建筑企業(yè)的營業(yè)稅稅收負擔。（3）針對于開發(fā)項目的需要分包或者借助外部設(shè)備的輔助才能完成的情況下，要權(quán)衡分包款項和設(shè)備租賃款項，并在此基礎(chǔ)上計算各自稅負，以確定在同樣完成該項工程的成本和稅負最優(yōu)的方案。

4.完工銷售及清算環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的租售選擇應(yīng)該注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金實力，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金實力比較雄厚時，可以選擇一部分進行出租，一部分直接銷售，這樣可以獲得房地產(chǎn)未來的增值收益。并且可以通過對于將售價、租金、稅收成本的等因素包含在內(nèi)的收益均衡點的測算，計算出合理的租售比例。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出租部分房產(chǎn)，在簽訂租賃合同時要注意租金收入的合理分解。針對與房屋租賃相關(guān)的代收費用、物業(yè)管理費用通過成立物業(yè)管理公司等方式而與租金分離開來，以減輕物業(yè)管理費部分的房產(chǎn)稅的稅收負擔。

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摘 要 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐步完善和房產(chǎn)價格的不斷攀升，國家通過征收土地增值稅來加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，力求穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須認真進行稅務(wù)籌劃，以減輕自身納稅負擔，增強盈利能力。在實際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照相關(guān)法律制度進行合理的稅務(wù)籌劃，降低企業(yè)稅務(wù)負擔，增加企業(yè)經(jīng)濟收益，提升自身的競爭能力。

關(guān)鍵詞 土地增值稅 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是一種投資多、收益大、經(jīng)營風險高的行業(yè)，企業(yè)在投資和經(jīng)營活動過程中，面臨眾多市場風險，如果不能采取切實措施，積極防范和規(guī)避經(jīng)營風險，減少因經(jīng)營風險給企業(yè)帶來的潛在經(jīng)濟損失。目前，國際金融動蕩，房產(chǎn)價格不斷攀升，政府根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展需要，為加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，對房產(chǎn)企業(yè)征收土地增值稅，土地增值稅作為流轉(zhuǎn)稅的一種，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所要繳納的稅負中占有重要位置。房地產(chǎn)企業(yè)為能在激烈的市場競爭中求得生存，就要對土地增值稅進行合理籌劃，切實減輕企業(yè)稅收負擔，增加盈利水平，提高參與市場競爭能力，促進企業(yè)正常運行和發(fā)展。

一、納稅籌劃的原則

1．事先籌劃原則

在納稅義務(wù)發(fā)生之前，企業(yè)必須結(jié)合自身實際，針對稅收規(guī)定做好稅務(wù)籌劃工作，這是最基本原則，同時稅收籌劃工作必須通過企業(yè)對經(jīng)營活動的控制和調(diào)節(jié)來實施，以實現(xiàn)降低稅務(wù)負擔的目標。

2．合法性原則

我國稅法規(guī)定公民具有依法納稅的義務(wù)，作為納稅主體的企業(yè)也一樣，必須嚴格履行自己的納稅義務(wù)，依法辦事，因此企業(yè)的各項經(jīng)營活動也必須在相關(guān)法律許可的范圍內(nèi)進行。

3．經(jīng)濟性原則

企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃時，一定要事先進行經(jīng)濟可行性分析，看是否經(jīng)濟可行，稅務(wù)籌劃不僅要重視納稅環(huán)節(jié)，還應(yīng)注意到由于個別稅種的節(jié)稅而忽略該籌劃方案的實施所導(dǎo)致了其他費用支出的增加，并綜合考慮稅務(wù)籌劃方案是否能真正給企業(yè)帶來實際收益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實行納稅籌劃之意義

1．有利于實現(xiàn)納稅者的經(jīng)濟利益最大化

納稅者通過對納稅方案的認真對比，然后選擇企業(yè)負擔最合理的納稅方案，盡量降低納稅負擔，減少資金外流，增強企業(yè)參與市場競爭的能力，從而促進自身發(fā)展，實現(xiàn)經(jīng)營目標。

2．有利于提升企業(yè)的財務(wù)管理水平

決定企業(yè)財務(wù)管理水平與經(jīng)營管理水平的三大要素為資金、成本和利潤。納稅籌劃就是為了實現(xiàn)這些要素的最大優(yōu)化，從而對單位經(jīng)營活動進行合理安排和調(diào)整，以切實減輕企業(yè)負擔，增加企業(yè)經(jīng)濟效益。

3．有利于完善稅法

房地產(chǎn)企業(yè)認真進行稅務(wù)籌劃，不僅可以查漏補缺，還能嚴格依法辦事，促進我國稅法的不斷完善。雖然房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃還存在一定不足，但只要認真落實稅務(wù)籌劃工作，就是對現(xiàn)有稅法的嚴格履行，同時也是對政府制定的相關(guān)法律的一種檢驗，因此，納稅者的納稅籌劃點出了稅制改革與稅法建設(shè)中有價值的信息，國家可以通過這些信息對法律法規(guī)進行更新和完善，促進我國稅制建設(shè)水平的提升。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅扣除項目的籌劃

1．增強成本費用的籌劃

（1）利用成本費用的可轉(zhuǎn)化性

房地產(chǎn)開發(fā)費用就是投資階段所需要發(fā)生的費用（管理費用、經(jīng)營費用、財務(wù)費用），但根據(jù)稅法規(guī)定這部分不能在稅前據(jù)實完全扣除，應(yīng)該按一定標準扣除。如今，我國企業(yè)會計準則還沒有對期間費用和工程項目的開發(fā)費用進行嚴格的區(qū)分。因此，企業(yè)只有進行事前籌劃，利用稅法的邊緣規(guī)定，盡量將可以轉(zhuǎn)移的開發(fā)費用放入到開發(fā)成本中，這樣就能減少應(yīng)稅所得額，以減少土地增值稅負擔。例如，企業(yè)管理過程中發(fā)生的人員工資、差旅費、辦公費、招待費用等都屬于期間費用，如果這些費用由房地產(chǎn)開發(fā)項目人員所發(fā)生的話，就可以分攤到開發(fā)成本中，并按規(guī)定予以扣除。這樣，期間費用的減少也就不會影響到房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除，雖然房地產(chǎn)開發(fā)的成本增加了，但降低了應(yīng)稅增值額，所納入的土地增值稅也就相應(yīng)減少了。

（2）利用費用均分進行籌劃

房地產(chǎn)的開發(fā)成本與當?shù)氐耐恋貎r格和經(jīng)濟發(fā)展情況有關(guān)很強的依賴關(guān)系，一些地區(qū)的房地產(chǎn)增值率高，有的則增值率低，這些不均勻的成本狀態(tài)會影響到企業(yè)的稅務(wù)籌劃。對于在幾個地方同時進行房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)來說，通?？梢岳觅M用均分的方式進行稅務(wù)籌劃，就是對實現(xiàn)的開發(fā)成本進行籌劃，平均費用分攤來抵銷增值額，這樣，就讓在不同地區(qū)開發(fā)的房地產(chǎn)的增值額大致相同，從而節(jié)省稅款。

2．利用“代收費用計價”的籌劃

根據(jù)我國財稅政策的相關(guān)規(guī)定，當房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)時，代其他部門收取的城建配套費、維修基金等費用，都可以放入房價中，也可以單獨核算。如果將代收的費用計入房價，同時被購房者支付時，則代收費用計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收人計稅，代收支付的費用可作為扣除項目予以扣除。如果代收費用沒有計入房價中，只是單獨收取，那就可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入。雖然與單獨核算相比，并入房價核算對房產(chǎn)銷售沒有影響，但是代收費用的存在，并入房價核算在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的扣除數(shù)比單獨核算更高，從而降低了房地產(chǎn)的增值率，減少土地增值稅。

3．采用合適的利息支出進行納稅籌劃

《土地增值稅暫行條例實施細則》中有規(guī)定，在財務(wù)費用中的利息支出，只要是可以按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤同時能提供金融機構(gòu)證明的，可以據(jù)實扣除，但扣除金額不得高于同期貸款利率計算的金額，金額扣除用公式表示為：房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的地價款+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%。如果納稅人不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，又或者無法提供金融機構(gòu)證明的，金額扣除用公式表示為：房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的地價款+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%。

所以，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所借用的金額過多，利息實際數(shù)就會大于取得土地使用權(quán)所支付的地價款加上房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%，金融機構(gòu)就能為企業(yè)提供證明，根據(jù)第一種公式扣除利息，增加項目扣除金額，降低增值額，節(jié)省稅款。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身資金充沛，借款數(shù)額較小，其利息實際數(shù)小于地價款加上房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%。就能使用第二種扣除方法進行扣除，同樣有利于納稅人節(jié)省稅款。

4．靈活運用減免稅優(yōu)惠政策進行稅收籌劃

（1）利用合作建房優(yōu)惠政策

一些房地產(chǎn)企業(yè)有資金，但無土地，則可以與有土地而缺少資金成本的單位進行合作建房，共同參與房地產(chǎn)開發(fā)。這樣，雙方分得的房產(chǎn)都不用繳納土地增值稅，只需在在房屋銷售時納稅。這樣不僅降低了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，還提高了競爭力，如果房地產(chǎn)有自己的土地，但資金不足，就可以與愿意購房的單位共同參與房地產(chǎn)開發(fā)，同樣可以達到以上效果。

（2）利用建造普通標準住宅的優(yōu)惠政策

企業(yè)在開展房地產(chǎn)增值稅籌劃的過程中，必須滿足一定條件，就是該項目的增值率要在超過并接近20%的比例幅度內(nèi)。只有按照這樣的方式調(diào)整銷售價格，才能適當降低收入，減少增值額；同時，我們也可以通過房地產(chǎn)開發(fā)成本增加的方式，如增加小區(qū)景觀支出、增加公共配套支出等，降低增值額，使增值率低于20%，達到免稅的目的，但采用這種方式時，建造普通標準住宅的增值額必須能夠單獨核算。

四、總結(jié)

在這里需要特別注意的是，納稅籌劃也是有成本的，房地產(chǎn)企業(yè)在獲得經(jīng)濟收益的同時，必然會因為籌劃稅務(wù)而產(chǎn)生另外一筆費用，因此，企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃時，還必須按照成本原則進行，只有在發(fā)生的費用小于經(jīng)濟收益時，該項籌劃方案才是合理的。同時，一項成功的納稅籌劃是可以在多種稅收方案之間選擇的，不能認為稅負最輕的方案就是最優(yōu)的納稅籌劃方案。

參考文獻：

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[2]黃一明.房地產(chǎn)土地增值稅清算執(zhí)行中的問題及對策.商業(yè)會計.2008(02).

[3]周菊萍.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新形勢下的納稅籌劃.審計與理財.2007.5.

篇10

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè);土地增值稅;探究

前 言

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)所負擔的重要稅種之一，如何合理籌劃這方面的稅收對減輕企業(yè)負擔有著重要的意義。近年來隨著我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，土地增值稅也成了社會上關(guān)注的一個熱點問題。對此，國家和政府也出臺了一系列有關(guān)的政策和規(guī)定，以確保稅收宏觀調(diào)控作用的正常發(fā)揮。對于我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況，尤其是對房地產(chǎn)行業(yè)的有關(guān)稅收政策的實施方面，稅收征管部門必須采取有效的手段和方法來加強對土地增值稅的管理，以促進房地產(chǎn)市場健康、有序的發(fā)展。

1、土地增值稅的相關(guān)知識

1.1土地增值稅的定義

土地增值稅是某些單位或個人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地表建筑物以及其他附屬物后，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅收。土地增值稅的納稅人指的是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)和地表建筑物以及其他附屬物而獲得收入的單位或個人。課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及地表建筑物及其附屬物所得的增值額。土地增值稅實行四級超率累進稅率的計算方法。

1.2征收土地增值稅的依據(jù)

土地增值稅的征收依據(jù)就是納稅人有償轉(zhuǎn)讓房屋、土地等所取得的土地增值額。計稅公式可以簡單的表示為：“土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-規(guī)定的扣除項目金額”，土地增值稅稅額的扣除項目，主要有以下幾個方面內(nèi)容：

第一，取得土地使用權(quán)所應(yīng)支付的金額，也就是納稅人為了獲得土地使用權(quán)而支付的全部地價款以及應(yīng)交納的其它相關(guān)費用。

第二，開發(fā)土地和新建房屋及配套設(shè)施時所支付的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），即納稅人在進行房地產(chǎn)開發(fā)時實際支付的所有成本費用，其中主要包括征用土地時所付的拆遷補償費用，建筑工程費用，公共設(shè)施建設(shè)費用以及開發(fā)過程中產(chǎn)生的其他間接費用。

第三，開發(fā)土地和新建房屋以及配套設(shè)施所產(chǎn)生的費用(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的銷售費用、管理費用以及財務(wù)費用等。但該費用不按納稅人實際發(fā)生的費用進行直接扣除。具體征收比例需要各地方根據(jù)實際情況和經(jīng)濟水平具體計算應(yīng)該扣除的比例，由各地方人民政府統(tǒng)一規(guī)定。

第四，轉(zhuǎn)讓所擁有的房屋和建筑物之前的房屋現(xiàn)階段的折價，具體費用由專門的房地產(chǎn)評估機構(gòu)來進行，最后以評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格為基準。

第五，所有與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的其他稅金，其中包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時所上繳的營業(yè)稅、印花稅、城市建設(shè)稅等。

第六，除此以外的其它扣除項目，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)時所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20%加計扣除。

1.3土地增值稅的特點

土地增值稅與其他稅種相比，它具有以下四個方面的特點： 第一，以轉(zhuǎn)讓對象在轉(zhuǎn)讓時的增值額為計稅依據(jù)。它的增值額指的是征稅對象的全部銷售收入扣除與其相關(guān)的成本、納稅金額以及其他項目所有應(yīng)付金額后的余額，但又與增值稅的增值額有所不同。第二，征稅面較廣。凡是在我國境內(nèi)所有轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時取得收入的單位和個人，都應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定繳納土地增值稅。第三，實行超率累進稅率的計稅方法。土地增值稅的計算稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低作為依據(jù)來進行確認的，它是按照累進原則進行，實行的分級計稅方法。第四，實行按次征收的規(guī)定，當轉(zhuǎn)讓行為每發(fā)生一次就應(yīng)根據(jù)其增值額征一次稅。

2、房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅

2.1目前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征收情況

我國自從1992年啟動房改以后，房地產(chǎn)行業(yè)投資就迅速增長，月投資額增幅最高達到了146.9%，房地產(chǎn)市場在一些地區(qū)也曾一度出現(xiàn)混亂局面，在個別地區(qū)甚至出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。但是自從1993年國家實行宏觀調(diào)控以后，房地產(chǎn)投資開始大幅度地回落。到1998年以后，房地產(chǎn)的投資又開始逐步回升。但在這一段時間，土地增值稅的征稅狀況一直都不樂觀，而且土地增值稅自從開始征收以來，就一直被房地產(chǎn)企業(yè)所反對。所以，在1993年至2000年期間，國家出臺了相關(guān)政策，如財政部于1995年1月27日下發(fā)了《財政部關(guān)于對1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知》（財法字[1995]7號），針對1994年1月1日以前簽訂開發(fā)、轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的問題，實行免征政策，1999年12月24日財政部又同國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅優(yōu)惠政策延期的通知》（財稅字[1999]293號），將免征土地增值稅政策的期限延長至2000年底，因此這期間土地增值稅的稅額很少。從2007年2月1日起，全國各地陸續(xù)開始對土地增值稅實行清算管理。從此以后，情況開始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，稅額開始逐步提高。

2.2土地增值稅征收對房地產(chǎn)企業(yè)所造成的影響

為了能夠更有力地發(fā)揮出土地增值稅的調(diào)控作用，促使房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，我國針對這些年有關(guān)方面的問題，相繼制定出臺了一系列的法律、法規(guī)。為了使土地增值稅在征收時具有更強的可操作性，在新的征收辦法中做出了很多細致的規(guī)定。例如，為進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，國家稅務(wù)總局2006年12月28日下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號），2009年下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)[2009]91號），2010年5月19日下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號），進一步明確了土地增值稅的清算條件、清算時間、清算審核、收入及扣除項目的確定及特殊處理等。2010年5月25日，為深入貫徹《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號）精神，國家稅務(wù)總局下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號），開始加強對土地增值稅的預(yù)征工作。為此湖南省地方稅務(wù)局于2010年6月22日下發(fā)了《關(guān)于加強土地增值稅征收管理工作的通知》（湘地稅發(fā)〔2010〕25號），規(guī)定從2010年7月1日起開始預(yù)征土地增值稅并將湖南省土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為，普通標準住宅1.5%，非普通標準住宅（含車庫等）2%，別墅、寫字樓、營業(yè)用房等3%，單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)5%。核定征收率調(diào)整為，普通標準住宅5%；非普通標準住宅、別墅、寫字樓、營業(yè)用房等6%。隨著土堆增值稅的逐漸規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再想逃避或拖延土地增值稅清算已經(jīng)不太可能，它開始發(fā)揮著調(diào)節(jié)企業(yè)利潤、抑制土地炒買炒賣、遏制投機者牟取暴利的作用，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展具有一定的積極意義，也更加有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

3、房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的籌劃方法分析

3.1確定適合的房價，控制增值率

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，納稅人要想將建造的普通標準住宅進行出售，假如增值額沒有超過本細則中第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項規(guī)定的扣除項目金額之和的20%，就能夠免征其土地增值稅；相反，如果增值額超過了所扣除項目金額之和的20%，就將其全部增值額按照有關(guān)規(guī)定依法計稅。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要想將土地增值額控制在20％以下，就一定要仔細研究每一平方米的銷售價格，認真權(quán)衡其對土地增值稅的影響，努力將其確定的可控價格控制在一定區(qū)域范圍之內(nèi)。如果這樣的話，就可以通過控制適當?shù)姆績r，合理控制土地增值稅的增值率。

3.2合理確定利息的扣除方式

房地產(chǎn)企業(yè)的投資一般資金需求總量都會比較大，所以他們在開發(fā)過程中都會通過各種手段進行大量借款，從而會產(chǎn)生大量的利息費用，那么在計算土地增值稅時，這些借款利息費用的扣除方法就會對土地增值稅產(chǎn)生較大的影響。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》有關(guān)方面的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總財務(wù)費用中的利息費用，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目來計算分攤的（但必須有相關(guān)金融機構(gòu)予以證明），就可以據(jù)實來扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同期貸款利率計算的金額。相反，開發(fā)過程中如果借款不多，就可以選擇不將利息費用單獨扣除，開發(fā)費用就按照地價及開發(fā)成本之和的10％扣除。所以，合理確定利息的扣除方式，也能適當?shù)目刂仆恋卦鲋刀惖脑鲋德剩瑥亩鴮S護開發(fā)企業(yè)的利益更加有利。

3.3選擇合適的投資項目

房地產(chǎn)企業(yè)選擇不同的投資項目會產(chǎn)生不同的費用和相對應(yīng)不同的納稅額，所以選擇怎樣的項目對開放商更有利也需要認真考慮?，F(xiàn)在大多房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常采用代建房屋的方法去開發(fā)項目。代建房屋方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)過客戶同意后，代替客戶去進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)，開發(fā)完成后再向客戶收取代建房屋費用的行為。如果這樣，開發(fā)項目的立項方是客戶，土地使用權(quán)就還在客戶這方，其使用權(quán)沒有發(fā)生變化，那么代建取得的收入就可以認為是勞務(wù)收入，就不在土地增值稅的征收范圍之內(nèi)。而且在代建過程中，大多資金由客戶提供，開發(fā)商就不用面臨資金壓力，同時也可節(jié)約銷售時的大量費用，從而增加較多的利潤。所以，選擇合適的投資項目是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對土地增值稅的一個非常有效地方法。

結(jié) 語

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅賦構(gòu)成來看，土地增值稅在其中占有較大的份額，因此，應(yīng)該采取什么樣的方法進行土地增值稅的籌劃是企業(yè)所面臨的一個重要課題。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，關(guān)于土地增值稅方面的管理會使企業(yè)對其經(jīng)營模式、盈利模式、發(fā)展模式、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、市場布局等方面進行適當調(diào)整。而且土地增值稅也是國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控的一項有效措施，發(fā)揮著相當大的作用，所以，對其征收管理和相關(guān)制度的建設(shè)與完善也是國家長期以來一直在進行的一項重要工作，還應(yīng)一直持續(xù)下去。參考文獻

[1]劉少敏.房地產(chǎn)企業(yè)稅收優(yōu)惠政策與避稅籌劃技巧點撥,2007