導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇學(xué)校物業(yè)管理的難點(diǎn)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們生活質(zhì)量和水平的不斷提高，行政事業(yè)單位逐漸面向大眾化，使得行政事業(yè)單位物業(yè)管理制度也逐步進(jìn)行社會(huì)化改革，這對(duì)行政事業(yè)單位物業(yè)管理來(lái)說(shuō)既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)。行政事業(yè)單位物業(yè)管理在整個(gè)行政事業(yè)單位改革中發(fā)揮了十分重要的作用，占有至關(guān)重要的作用，同時(shí)也是行政事業(yè)單位日常工作的重要組成部分。在新的形勢(shì)下，如何才能解決行政事業(yè)單位物業(yè)管理遇到的難點(diǎn)？這一問(wèn)題值得黨和國(guó)家、行政事業(yè)單位物業(yè)管理人員深思。本文針對(duì)現(xiàn)階段我國(guó)行政事業(yè)單位物業(yè)管理遇到的難點(diǎn)和問(wèn)題，提出幾點(diǎn)有效的措施和建議，從而促進(jìn)我國(guó)行政事業(yè)單位的又好又快發(fā)展。

關(guān)鍵詞：

行政事業(yè)單位；物業(yè)管理工作；問(wèn)題難點(diǎn)；有效策略

行政事業(yè)單位物業(yè)管理不僅是行政事業(yè)單位后勤服務(wù)系統(tǒng)中的一個(gè)社會(huì)化環(huán)節(jié)，同時(shí)也是當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)必然趨勢(shì)，隨著我國(guó)社會(huì)化程度的提高，行政事業(yè)單位制度的社會(huì)化改革不斷深化，因此在這種背景下，行政事業(yè)單位物業(yè)管理應(yīng)運(yùn)而生。行政事業(yè)單位物業(yè)管理不僅能夠?yàn)槭聵I(yè)單位工作人員提供更加優(yōu)質(zhì)的生活和環(huán)境，同時(shí)還在很大程度上緩解行政事業(yè)單位的后勤保障的壓力。因此黨和國(guó)家、行政事業(yè)單位管理者等都要不斷加強(qiáng)行政事業(yè)單位的后勤社會(huì)化改革力度，完善行政事業(yè)單位物業(yè)管理體系，逐步使得行政事業(yè)單位物業(yè)管理系統(tǒng)更加明確化、層次化，提高行政事業(yè)單位物業(yè)管理的社會(huì)化程度。

一、行政事業(yè)單位物業(yè)管理的具體內(nèi)涵及其意義

我國(guó)傳統(tǒng)的行政事業(yè)單位物業(yè)管理具體是指：“行政事業(yè)單位的后勤部門為事業(yè)單位的職工工作生活提供的各種服務(wù)以及在這一過(guò)程中進(jìn)行的管理活動(dòng)，包括計(jì)劃、決策、組織、協(xié)調(diào)和控制等，廣義上還包括總務(wù)后勤、財(cái)務(wù)管理、教學(xué)科研后勤、基本建設(shè)管理?！彪S著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們生活水平和質(zhì)量的不斷提高，通過(guò)改革行政事業(yè)單位物業(yè)管理的具體內(nèi)涵已經(jīng)發(fā)生了改變，現(xiàn)階段它具體包括：“行政事業(yè)單位職工日常的吃、住、行方面的生活服務(wù)和管理；水、電、暖、天然氣的正常供應(yīng)；小區(qū)清潔衛(wèi)生、治安管理、設(shè)施設(shè)備修繕、網(wǎng)絡(luò)通訊、衛(wèi)生院、、幼兒園管理以及學(xué)校舉辦的招待所、餐廳、浴室、理發(fā)室、商店等商業(yè)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)管理。”行政事業(yè)單位物業(yè)管理的社會(huì)化改革利用行政管理的有效手段把原來(lái)的物業(yè)管理制度與經(jīng)濟(jì)效益二者有效的結(jié)合起來(lái)，這種做法的優(yōu)點(diǎn)在于一方面能夠簡(jiǎn)化行政事業(yè)單位物業(yè)管理程序，提高行政事業(yè)單位物業(yè)管理水平，使行政事業(yè)單位管理更加科學(xué)化、合理化；另一方面能夠不斷擴(kuò)大行政事業(yè)單位物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)模，提高行政事業(yè)單位物業(yè)管理的質(zhì)量和水平。行政事業(yè)單位物業(yè)管理應(yīng)用而生，但其仍處于發(fā)展的初級(jí)階段，行政事業(yè)單位物業(yè)管理作為一項(xiàng)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，仍是在不斷摸索、發(fā)展、調(diào)整的階段，還沒(méi)有形成成熟的發(fā)展市場(chǎng)。

二、現(xiàn)階段我國(guó)行政事業(yè)單位物業(yè)管理遇到的不足

1.行政事業(yè)單位物業(yè)管理體系不完善。近年來(lái)我國(guó)行政事業(yè)單位的工資水平和待遇不斷提高，但仍對(duì)于物業(yè)管理的重視程度不夠，雖然我國(guó)物業(yè)管理經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展已經(jīng)取得了一定的成績(jī)，但仍然存在諸多問(wèn)題，行政事業(yè)單位物業(yè)管理體系不完善，直接制約了行政事業(yè)單位人員生活水平的提高。

2.行政事業(yè)單位物業(yè)管理體系不健全。我國(guó)行政事業(yè)單位有很多房子都是很久之前建設(shè)的，由于建設(shè)時(shí)間較早，并沒(méi)有統(tǒng)一的進(jìn)行物業(yè)管理，或者有的之前有物業(yè)，但新物業(yè)與老物業(yè)之間的對(duì)接工作做的并不到位，這就會(huì)出現(xiàn)行政事業(yè)單位物業(yè)管理管理落后的情況，這使得行政事業(yè)單位物業(yè)管理工作很難進(jìn)行。

3.行政事業(yè)單位物業(yè)管理體系不明確。行政事業(yè)單位有很多小區(qū)建設(shè)時(shí)期較早，但是缺乏明顯的房屋產(chǎn)權(quán)的劃分，這樣會(huì)出現(xiàn)新的物業(yè)管理很難對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明確的劃分，而且還想不到相關(guān)管理人員，行政事業(yè)單位物業(yè)管理體系的不明確，導(dǎo)致了行政事業(yè)單位物業(yè)管理工作開展的難度增加。

三、目前我國(guó)行政事業(yè)單位物業(yè)管理工作開展的難點(diǎn)

行政事業(yè)單位物業(yè)管理就是對(duì)行政事業(yè)單位或者行政機(jī)關(guān)單位所在的小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，具體包括住宅小區(qū)的綠化、住宅小區(qū)的衛(wèi)生、住宅小區(qū)的交通等進(jìn)行統(tǒng)一有效地管理，然后根據(jù)負(fù)責(zé)管理的方面向廣大住戶收取相應(yīng)費(fèi)用，與之前的無(wú)償管理相比，有償管理的工作更難開展。

1.居民對(duì)行政事業(yè)單位物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)水平較低。很多居民對(duì)新型的行政事業(yè)單位物業(yè)管理認(rèn)識(shí)水平較低，難以接受有償?shù)男姓聵I(yè)單位物業(yè)管理模式，而且很多行政事業(yè)單位物業(yè)管理理念較為落后，管理水平較低，因此物業(yè)管理單位在管理水平和理念上都存在一定的不足。居民的不理解因此很少繳納物業(yè)費(fèi)，這也使得行政事業(yè)單位物業(yè)管理舉步維艱，這種滯后性和落后性，必然導(dǎo)致行政事業(yè)單位物業(yè)管理工作難以開展。

2.行政事業(yè)單位物業(yè)管理基礎(chǔ)設(shè)施不完備。很多行政事業(yè)單位物業(yè)管理由于資金缺乏，因此在建設(shè)初期基礎(chǔ)設(shè)施不完善，只是局限于眼前的利益，滿足目前居住在小區(qū)業(yè)主的需要，沒(méi)有做長(zhǎng)遠(yuǎn)打算，基礎(chǔ)設(shè)施老化，這些問(wèn)題都是目前我國(guó)行政事業(yè)單位物業(yè)管理工作開展過(guò)程中遇到的難點(diǎn)。

四、提高行政事業(yè)單位物業(yè)管理水平的有效策略

行政事業(yè)單位物業(yè)管理在整個(gè)行政事業(yè)單位后勤服務(wù)中占有十分重要的地位，因此要想提高行政事業(yè)單位物業(yè)管理水平，一方面，應(yīng)該構(gòu)建一種面向居民、面向市場(chǎng)、符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的物業(yè)管理模式，行政事業(yè)單位物業(yè)管理應(yīng)該更新觀念、尋找一種科學(xué)合理的物業(yè)管理方法，建立一種能夠滿足行政事業(yè)單位居民的各項(xiàng)活動(dòng)的體系。另一方面，行政事業(yè)單位物業(yè)管理應(yīng)該實(shí)現(xiàn)規(guī)范化和專業(yè)化的管理模式，廣泛利用社會(huì)資源，積極進(jìn)行宣傳，然后與時(shí)俱進(jìn)，不斷開拓創(chuàng)新，在實(shí)踐的基礎(chǔ)上創(chuàng)新、在創(chuàng)新的基礎(chǔ)上實(shí)踐，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，加強(qiáng)行政事業(yè)單位物業(yè)人事管理，為物業(yè)管理提供專業(yè)化、高素質(zhì)人才，提高行政事業(yè)單位物業(yè)管理的專業(yè)化水平。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，隨著我國(guó)社會(huì)化程度的不斷提高，行政事業(yè)單位的建設(shè)的不斷發(fā)展，行政事業(yè)單位的后勤社會(huì)化程度的不斷深入，這都為行政事業(yè)單位的物業(yè)管理提供了更多廣闊的發(fā)展空間。雖然現(xiàn)階段我國(guó)行政事業(yè)單位物業(yè)管理存在難點(diǎn)，但行政事業(yè)單位的物業(yè)管理作為一種新型的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)和新型行業(yè)，受到黨和國(guó)家以及社會(huì)各界的高度重視。因此盡管行政事業(yè)單位物業(yè)管理起步較晚、但其經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展，也已經(jīng)取得了一定成效，在今后行政事業(yè)單位發(fā)展中，必然會(huì)發(fā)揮其積極作用?？傊?，行政事業(yè)單位物業(yè)管理工作任重而道遠(yuǎn)，需要大家的共同努力！

參考文獻(xiàn)：

[1]隋偉偉．試析機(jī)關(guān)單位物業(yè)管理的難點(diǎn)和對(duì)策[J]．經(jīng)營(yíng)管理者，2013，23：199．

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篇2

一、指導(dǎo)思想和總體要求

以“解放思想、擴(kuò)大開放、迅速提高質(zhì)量、迅速占領(lǐng)市場(chǎng)”為指導(dǎo)思想，堅(jiān)持發(fā)展就是硬道理的基本原則，全面貫徹科學(xué)發(fā)展觀，以人為本，強(qiáng)化管理，提高服務(wù)質(zhì)量，大膽、積極、穩(wěn)妥地推進(jìn)中心的改革和發(fā)展，做到市場(chǎng)有新的發(fā)展，管理服務(wù)水平有新的提高，經(jīng)濟(jì)效益有新的突破，中心面貌有新的變化，及時(shí)做好學(xué)校西進(jìn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，為教學(xué)工作的正常運(yùn)行提供強(qiáng)有力的后勤保障。

二、工作目標(biāo)

緊緊圍繞中心工作，加強(qiáng)常規(guī)管理，注重工作實(shí)效，以“重視質(zhì)量，深化改革，加速發(fā)展”為工作重點(diǎn)，努力做到：加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高服務(wù)意識(shí)；加強(qiáng)管理，提高服務(wù)水平；加強(qiáng)考核，提高服務(wù)效率，使服務(wù)工作力求做到有預(yù)見(jiàn)性、有高效性，以確保各項(xiàng)服務(wù)保障工作順利開展，并實(shí)現(xiàn)“優(yōu)質(zhì)服務(wù)年”的各項(xiàng)工作目標(biāo)，為總公司的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展作出我們應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

物業(yè)管理中心2010優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃

時(shí)間

活動(dòng)內(nèi)容

日常工作

責(zé)任部門

審核結(jié)果

三月份

物管中心辦公室、各個(gè)部門會(huì)議宣傳動(dòng)員，三張板報(bào)宣傳教育，各個(gè)部門擬定創(chuàng)優(yōu)方案和聯(lián)系一個(gè)物業(yè)服務(wù)對(duì)象實(shí)施創(chuàng)優(yōu)服務(wù)，取得經(jīng)驗(yàn)，啟動(dòng)創(chuàng)優(yōu)工作。

1、發(fā)揮社會(huì)監(jiān)督作用，邀請(qǐng)監(jiān)督員對(duì)物管中心各部門的工作明察暗訪，提出針對(duì)問(wèn)題的改進(jìn)意見(jiàn)。對(duì)好的作法加以宣傳和推廣。

2、每月搞2次培訓(xùn)。

3、每月搞2次質(zhì)量檢查。

4、中心辦公室召開兩月1次的物業(yè)服務(wù)示范單位經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)，學(xué)習(xí)推廣經(jīng)驗(yàn)。

5、實(shí)施計(jì)劃在執(zhí)行過(guò)程中可以修訂完善。

四月份

各個(gè)部門搞2次職業(yè)培訓(xùn)；搞一次副經(jīng)理以上管理人員到社會(huì)物業(yè)小區(qū)參觀學(xué)習(xí)考察；派遣人員到社會(huì)物業(yè)小區(qū)實(shí)習(xí)，學(xué)以致用；發(fā)放優(yōu)質(zhì)服務(wù)卡，方便業(yè)主服務(wù)需要；中心辦公室召開2月1次的物業(yè)服務(wù)示范單位經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)，學(xué)習(xí)推廣經(jīng)驗(yàn)，聘請(qǐng)業(yè)主代表參加會(huì)議，找出不足，及時(shí)整改提高。

五月份

搞一次崗位練兵和職業(yè)競(jìng)賽，全面提高物業(yè)服務(wù)的專業(yè)技能和服務(wù)水平；搞一次“便民服務(wù)”（亦可以會(huì)同總公司一起搞）；搞一次顧客滿意度調(diào)查，同時(shí)成立業(yè)主委員會(huì)。

六月份

開展“優(yōu)質(zhì)服務(wù)年”咨詢活動(dòng)，了解和解決師生員工反映的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題；中心辦公室召開2月1次的物業(yè)服務(wù)示范單位經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)，學(xué)習(xí)推廣經(jīng)驗(yàn)，找出不足，及時(shí)整改提高。各個(gè)部門搞一次針對(duì)難點(diǎn)和薄弱環(huán)節(jié)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)活動(dòng)，促使其物業(yè)條件根本改善，并且長(zhǎng)期保證質(zhì)量。

七月份

全面檢查、鞏固落實(shí)本學(xué)期創(chuàng)優(yōu)情況，寫出物業(yè)創(chuàng)優(yōu)工作小結(jié)。部門搞出假期安全、抗旱保苗及假期物業(yè)服務(wù)創(chuàng)優(yōu)方案，并付諸實(shí)施。

八月份

全面檢查督促、貫徹落實(shí)“假期物業(yè)服務(wù)創(chuàng)優(yōu)方案”，保障師生員工暑假正常生活。

九月份

結(jié)合新生入學(xué)江津校區(qū)建設(shè)，進(jìn)行物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新大討論，搞好物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新培訓(xùn)和物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新的改進(jìn)實(shí)施。

十月份

進(jìn)行物業(yè)技術(shù)創(chuàng)新大討論，搞好物業(yè)技術(shù)創(chuàng)新培訓(xùn)和物業(yè)服務(wù)技術(shù)的改進(jìn)實(shí)施。

十一月份

進(jìn)行物業(yè)管理創(chuàng)新大討論，搞好物業(yè)管理創(chuàng)新培訓(xùn)和物業(yè)管理的改進(jìn)實(shí)施。搞一次顧客滿意度調(diào)查。

十二月份

進(jìn)行溫馨、和諧物業(yè)大討論及其培訓(xùn)，搞好溫馨、和諧物業(yè)。管理層研究先行進(jìn)入江津校區(qū)物業(yè)人員名單。

篇3

“以學(xué)生為中心”不是指教師與學(xué)生角色的變化，而是指教學(xué)評(píng)價(jià)方式的轉(zhuǎn)變，將傳統(tǒng)的“教師將知識(shí)傳授給學(xué)生”，轉(zhuǎn)變成“讓學(xué)生自己去發(fā)現(xiàn)和創(chuàng)造知識(shí)”。物業(yè)管理行業(yè)所涉及的知識(shí)日新月異，對(duì)人才在知識(shí)上的創(chuàng)造性和獨(dú)立性有較高要求，但目前物管專業(yè)多為中高職教育，為了滿足行業(yè)需求，教師必須根據(jù)學(xué)生智力因素與非智力因素的特點(diǎn)以及各學(xué)年對(duì)知識(shí)的不同理解來(lái)靈活開展教學(xué)內(nèi)容。目前，基本的教學(xué)計(jì)劃是先公共課，再專業(yè)基礎(chǔ)課和專業(yè)方向課，最后是畢業(yè)設(shè)計(jì)，這一模式對(duì)于傳統(tǒng)專業(yè)而言弊端并不明顯，但卻不利于物業(yè)管理專業(yè)的發(fā)展。筆者所在學(xué)校，很多學(xué)生都是被動(dòng)調(diào)劑到物管專業(yè)，甚至一些學(xué)生報(bào)考時(shí)還誤以為是物流專業(yè)，他們對(duì)物業(yè)管理公司的理解就是簡(jiǎn)單的收房租、維修房屋，而教學(xué)計(jì)劃的安排使得他們前期多為公共課，缺乏針對(duì)性，無(wú)法真正接觸到物業(yè)管理的專業(yè)知識(shí)，學(xué)生無(wú)法明確學(xué)習(xí)動(dòng)機(jī)。到了后期，按照教學(xué)計(jì)劃是學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，而學(xué)生又要疲于找工作，這樣學(xué)生就會(huì)出現(xiàn)所學(xué)非所能的困惑。筆者所在學(xué)校推行的“潛能導(dǎo)師制”為落實(shí)“以學(xué)生為中心”的教學(xué)理念提供了條件，使得授課教師有機(jī)會(huì)了解學(xué)生從入學(xué)到畢業(yè)，甚至是工作以后的不同學(xué)習(xí)需求。上一級(jí)學(xué)生在工作中所遇到問(wèn)題的解決就是下一級(jí)學(xué)生的學(xué)習(xí)需求，通過(guò)這一需求來(lái)安排不同學(xué)年相關(guān)的教學(xué)內(nèi)容。比如，讓畢業(yè)生參加新生的入學(xué)動(dòng)員會(huì)；將對(duì)物業(yè)管理公司的調(diào)查納入學(xué)生的團(tuán)日活動(dòng)，這些活動(dòng)雖不涉及專業(yè)知識(shí)，但是可以讓學(xué)生更好地了解行業(yè)的最新發(fā)展及就業(yè)趨勢(shì)，同時(shí)培養(yǎng)了他們自我學(xué)習(xí)的能力，為后面更好地落實(shí)“以學(xué)生為中心”奠定基礎(chǔ)。

用JIT思想提高相關(guān)教學(xué)方法的有效性

如今，物業(yè)管理公司為業(yè)主及物業(yè)使用人提供全方位、綜合性的服務(wù)。其領(lǐng)域涉及保潔、房屋、設(shè)備、環(huán)境、秩序維護(hù)、服務(wù)、財(cái)務(wù)、信息、經(jīng)營(yíng)管理、房地產(chǎn)法規(guī)和社區(qū)文化等方面的管理知識(shí)、專業(yè)技能、管理手段。根據(jù)行業(yè)需求，完全的“坐而論道”、“紙上談兵”的教學(xué)方法不適合物管學(xué)生，專業(yè)知識(shí)理論及專業(yè)技能的培養(yǎng)要在“做中學(xué)”得以體現(xiàn)。本文主要以“項(xiàng)目教學(xué)法”有效性的提高為例加以說(shuō)明?！绊?xiàng)目教學(xué)法”的實(shí)質(zhì)是把學(xué)生融入到完成某項(xiàng)有意義的任務(wù)過(guò)程中，自主地進(jìn)行知識(shí)構(gòu)建，比如課堂45分鐘的時(shí)間里，講課時(shí)間不超過(guò)40%，剩下的時(shí)間，由學(xué)生在教師的指導(dǎo)和同學(xué)的幫助下完成任務(wù)，教師根據(jù)學(xué)生遇到的問(wèn)題從旁提點(diǎn)，使學(xué)習(xí)更具有針對(duì)性和實(shí)用性。比如，筆者根據(jù)學(xué)生上崗后的實(shí)際工作需求，把項(xiàng)目任務(wù)嵌入《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》課程學(xué)習(xí)中，要求學(xué)生邊學(xué)理論邊以小組方式設(shè)計(jì)某小區(qū)物業(yè)管理方案，內(nèi)容包括項(xiàng)目概況；業(yè)主需求分析；物業(yè)管理服務(wù)模式、計(jì)劃及各項(xiàng)要求；人員配置方案；物業(yè)費(fèi)預(yù)測(cè)。教師講解完基本的理論后，可根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施中可能遇到的難點(diǎn)進(jìn)行說(shuō)明，學(xué)生在完成過(guò)程中要自己查閱相關(guān)資料及實(shí)地考察。在團(tuán)隊(duì)協(xié)作過(guò)程中，教師提供技術(shù)支持和給予協(xié)調(diào)。完成任務(wù)后，學(xué)生不僅對(duì)物業(yè)管理有了整體的認(rèn)識(shí)、對(duì)崗位職責(zé)有所了解，還鍛煉了學(xué)生合作共贏的習(xí)慣，有效提高了學(xué)生工作后的適應(yīng)力。

篇4

【關(guān)鍵詞】 物業(yè)管理 問(wèn)題 對(duì)策

一、物業(yè)管理的含義及意義

1、物業(yè)管理的含義。“物業(yè)管理”是指對(duì)物業(yè)實(shí)施管理的過(guò)程，有廣義和狹義之分。廣義的物業(yè)管理是指為了物業(yè)的正常使用、經(jīng)營(yíng)而對(duì)物業(yè)本身及其業(yè)主和用戶所進(jìn)行的管理和提供的服務(wù)，其中包含了專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)（公司）對(duì)物業(yè)的管理和業(yè)主自身物業(yè)的管理。而狹義的物業(yè)管理，在我國(guó)的權(quán)威解釋（國(guó)家建設(shè)部的解釋）則是：由專業(yè)機(jī)構(gòu)或公司，按照市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式，運(yùn)用現(xiàn)代管理方法和技術(shù)，為使物業(yè)充分發(fā)揮其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益而對(duì)物業(yè)本身及其業(yè)主（用戶）進(jìn)行管理并提供服務(wù)。這種管理和服務(wù)，包括對(duì)房屋及附屬配套設(shè)施，設(shè)備和場(chǎng)地的經(jīng)營(yíng)和管理，以及對(duì)房屋建筑的環(huán)境如衛(wèi)生清潔、公共綠化、社會(huì)秩序、道路，公用活動(dòng)場(chǎng)所的管理、維護(hù)、保養(yǎng)、維修，同時(shí)向業(yè)主（用戶）提供相應(yīng)的多方位的綜合的過(guò)程。

2、物業(yè)管理的意義。

（1）發(fā)展物業(yè)管理能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，產(chǎn)生直接的經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理的開展能有力地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。物業(yè)管理的開展克服了傳統(tǒng)房屋管理簡(jiǎn)單低效等弊端，促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)的配套和有機(jī)結(jié)合，順應(yīng)了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的大生產(chǎn)方式和房地產(chǎn)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，推動(dòng)了城市房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行體系的確立與完善，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展起到了支撐與推動(dòng)作用，從而帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。具體對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，良好的物業(yè)管理能塑造發(fā)展商在公眾中的良好形象，增強(qiáng)社會(huì)大眾和投資者的信心，提升其產(chǎn)品價(jià)格，促進(jìn)銷售，形成公司經(jīng)營(yíng)的良性循環(huán)。對(duì)物業(yè)購(gòu)、租（使用、經(jīng)營(yíng)、投資）者來(lái)說(shuō)，好的物業(yè)管理可以使物業(yè)處于完好的狀態(tài)，保持正常運(yùn)行，給人以良好的居住、工作或經(jīng)營(yíng)環(huán)境，并能改善物業(yè)的功能，增強(qiáng)物業(yè)的適應(yīng)性，延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，提高其市場(chǎng)價(jià)值，確保物盡其用，值其所值。

（2）發(fā)展物業(yè)管理有利于提高人民群眾生活、工作質(zhì)量。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，人民生活水平已實(shí)現(xiàn)了解決溫飽和從溫飽到小康的兩大歷史性跨越。居民消費(fèi)需求由追求基本生活資料的滿足，逐步向注重生活質(zhì)量提高轉(zhuǎn)變，向更高生活水平邁進(jìn)。在住房方面，居民住房需求進(jìn)入面積增加與質(zhì)量提高并重，從單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變的新階段。提高居住質(zhì)量，既要靠住宅建設(shè)的科技進(jìn)步，大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)水平，還要有良好的物業(yè)管理。好的物業(yè)管理能改善人們居住環(huán)境和工作環(huán)境，使人們安居樂(lè)業(yè)，改變?nèi)藗兊木衩婷?，促進(jìn)人際關(guān)系融洽、社會(huì)穩(wěn)定。眾多物業(yè)小環(huán)境的改善，能有力地促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境的良性循環(huán)。

（3）發(fā)展物業(yè)管理有利于增加就業(yè)。就業(yè)是民生之本，我國(guó)當(dāng)前和今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間就業(yè)需求都會(huì)十分旺盛，就業(yè)形勢(shì)會(huì)極為嚴(yán)峻和復(fù)雜。擴(kuò)大就業(yè)是我國(guó)當(dāng)前和今后長(zhǎng)時(shí)期重大而艱巨的任務(wù)。物業(yè)管理就業(yè)容量大，對(duì)擴(kuò)大就業(yè)具有重要作用。目前，物業(yè)管理吸納的勞動(dòng)力中大部分來(lái)自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力及部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人等，對(duì)緩解農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)矛盾作出了重要貢獻(xiàn)。今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，隨著住宅建設(shè)的持續(xù)快速發(fā)展以及舊住宅區(qū)物業(yè)管理范圍的不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理將保持快速發(fā)展，對(duì)增加就業(yè)將起到積極的推動(dòng)作用。

（4）發(fā)展物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定。維護(hù)社會(huì)安定是全面建設(shè)小康社會(huì)的重要保障。大力發(fā)展社會(huì)主義文化，建設(shè)社會(huì)主義精神文明是全面建設(shè)小康社會(huì)的重要任務(wù)。維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定、加強(qiáng)社區(qū)精神文明建設(shè)是整個(gè)社會(huì)安定和全社會(huì)精神文明建設(shè)的基礎(chǔ)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)型，社區(qū)建設(shè)越來(lái)越受到社會(huì)各界的關(guān)注，成為城市建設(shè)與管理的基礎(chǔ)性工作。物業(yè)管理是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分：社區(qū)居委會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織；業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)與社區(qū)建設(shè)和管理密切相關(guān)；物業(yè)管理企業(yè)對(duì)維護(hù)社區(qū)環(huán)境和秩序具有積極作用。通過(guò)規(guī)范社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理各主體之間的關(guān)系，整合資源，可以推進(jìn)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，形成推進(jìn)社區(qū)建設(shè)的整體合力，既有利于為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于促進(jìn)社區(qū)安定和社區(qū)精神文明建設(shè)。

（5）發(fā)展物業(yè)管理有利于促進(jìn)城市管理和環(huán)境的完善。一個(gè)個(gè)物業(yè)區(qū)域是構(gòu)成城市的基本單元，建筑物的容貌構(gòu)成城市形象的主體，國(guó)際城市、花園城市的建設(shè)，離不開物業(yè)形象和物業(yè)環(huán)境的改善，每一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境整潔、優(yōu)美，秩序井然，城市整體的的面貌和秩序才能得以提升?，F(xiàn)在，物業(yè)管理已逐步從對(duì)新區(qū)管理延伸到對(duì)建成區(qū)的管理，從對(duì)居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)的管理延伸到對(duì)學(xué)校、醫(yī)院、軍營(yíng)、公園等各類公共建筑和特種物業(yè)及區(qū)域。這樣就為城市整體環(huán)境面貌的改善與提升提供了全方位的支持。

二、當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題

1、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰。受產(chǎn)權(quán)人的委托實(shí)行管理服務(wù)，應(yīng)以產(chǎn)權(quán)明晰為管理的基礎(chǔ)。但是很多住宅小區(qū)房屋的共用部位、共用的設(shè)施設(shè)備、及小區(qū)配套的房屋、設(shè)施設(shè)備道路、場(chǎng)地等產(chǎn)權(quán)界定尚未明確，責(zé)、權(quán)、利難以界定，給物業(yè)管理和收費(fèi)帶來(lái)困難。

2、建管之間缺乏有效銜接。一些開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工階段遺留下了較多的問(wèn)題，建管脫節(jié)造成物業(yè)管理先天不足。這些工程有的質(zhì)量低劣，有的配套設(shè)施不完善，有的開發(fā)建設(shè)單位在商品房促銷時(shí)，對(duì)物業(yè)管理作出不切實(shí)際的承諾，給后續(xù)的管理帶來(lái)困難。

3、專業(yè)人才奇缺。由于我國(guó)物業(yè)管理起步較晚，物業(yè)管理學(xué)科的建立還在探索階段，專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員大多來(lái)自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，整體素質(zhì)較低，主要表現(xiàn)為“三多三少”：一是傳統(tǒng)的繼承型房產(chǎn)管理人才多，新的創(chuàng)新型物業(yè)管理人才少；二是單功能人才多，多功能人才少，即能勝任單一普通崗位工作的人才多，能勝任多個(gè)崗位工作的復(fù)合型人才少；三是初級(jí)管理人才多，高級(jí)管理人才少，特別是能擔(dān)任管理處主任或部門經(jīng)理以上職務(wù)的人才更少。這種人才不足的局面，已嚴(yán)重影響了了物業(yè)管理的發(fā)展。如果不改變物業(yè)管理人員素質(zhì)偏低的現(xiàn)狀，將嚴(yán)重影響行業(yè)的健康發(fā)展。

4、物業(yè)管理不到位。目前有的物業(yè)管理公司不以“物業(yè)管理”為主業(yè)，而著重多種經(jīng)營(yíng)，或只限于收租金和一般養(yǎng)護(hù)維修，對(duì)于如何保養(yǎng)好建筑物的外貌、公用部位、周圍環(huán)境，主動(dòng)維修設(shè)備，提高物業(yè)的使用功能和經(jīng)濟(jì)價(jià)值等服務(wù)則未能很好顧及，更談不上特約服務(wù)。

上述問(wèn)題的出現(xiàn)，既有其深刻的歷史背景，又有不可回避的現(xiàn)實(shí)因素。深究其根源，主要是“三滯后”，即觀念滯后、制度滯后、立法滯后。

三、解決我國(guó)物業(yè)管理問(wèn)題的對(duì)策研究

解決我國(guó)物業(yè)管理問(wèn)題，必須具體情況具體分析，要在借鑒國(guó)外先進(jìn)物業(yè)管理驗(yàn)的同時(shí)，走出自己的道路。

1、轉(zhuǎn)變觀念。即從“馬后炮”到超前啟動(dòng)的轉(zhuǎn)變。傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理是在小區(qū)交付使用后才介入。目前群眾反映強(qiáng)烈的問(wèn)題且均屬建設(shè)遺留問(wèn)題，長(zhǎng)期得不到很好的解決，其根源在于建管脫節(jié)。雖然物業(yè)管理的主要工作發(fā)生在房地產(chǎn)投入使用之后，但它也屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)過(guò)程的一部分，必須超前啟動(dòng)，全程介入，貫穿到規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、竣工驗(yàn)收、交付使用等各個(gè)階段中去。

2、加強(qiáng)物業(yè)公司的資質(zhì)管理。加強(qiáng)物業(yè)公司的資質(zhì)管理是指房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審查，實(shí)施注冊(cè)和許可證制度，扶持市場(chǎng)化、社會(huì)化的專業(yè)性物業(yè)管理公司并引導(dǎo)它們向大型化發(fā)展，創(chuàng)造規(guī)模效益，將業(yè)績(jī)優(yōu)良的物業(yè)管理公司向業(yè)主委員會(huì)推薦。

3、提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。首先物業(yè)公司要加強(qiáng)職工隊(duì)伍建設(shè)，從舉止言行、工作程序等方面規(guī)范、教育、考核職工，全面提高職工素質(zhì)；對(duì)于從房管所轉(zhuǎn)制的隊(duì)伍需要盡快適應(yīng)物業(yè)管理的新機(jī)制。

其次要公開辦事制度，完善服務(wù)公約，履行物業(yè)管理委托合同；要切實(shí)提高物業(yè)管理水平，保障消費(fèi)者交納管理費(fèi)后能得到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)。

4、實(shí)行人性化管理。物業(yè)管理既要獲得經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)濟(jì)效益，又要提供安居樂(lè)業(yè)的良好空間，以滿足人們生存、發(fā)展和享受的需要?？梢哉f(shuō)物業(yè)管理一切為了人，這是物業(yè)管理的基本出發(fā)點(diǎn)。它不僅僅提供對(duì)物業(yè)本身的管理服務(wù)，更重要的是通過(guò)這種管理服務(wù)構(gòu)筑起一個(gè)有利于人與人之間溝通、人與自然和諧、人與文化融通，健康、開放的工作和生活環(huán)境。由此可見(jiàn)，物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)決定了它必須“以人為本”。

5、實(shí)施品牌戰(zhàn)略。物業(yè)管理服務(wù)有形性的缺乏決定了物業(yè)管理企業(yè)品牌內(nèi)在品質(zhì)的重要性，要實(shí)施品牌戰(zhàn)略，增強(qiáng)品牌意識(shí)，以品質(zhì)取勝，主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰機(jī)制，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷發(fā)展自己。從物業(yè)管理行業(yè)來(lái)看，深圳市物業(yè)管理企業(yè)界這幾年著力打造行業(yè)名牌企業(yè)，取得了顯著的效果，在近兩年全國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)招投標(biāo)中獨(dú)占鰲頭。

中國(guó)的物業(yè)管理從產(chǎn)生到發(fā)展，經(jīng)歷了一個(gè)從不規(guī)范到逐漸規(guī)范的過(guò)程；中國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)從產(chǎn)生到發(fā)展，也經(jīng)歷了一個(gè)從不健全到逐步健全的過(guò)程。展望未來(lái)的物業(yè)管理，我們有理由相信：新時(shí)代的中國(guó)物業(yè)管理必將超越現(xiàn)有的管理模式，把物業(yè)管理水平提升到新的高度，為我國(guó)工業(yè)化、城市化、國(guó)際化進(jìn)程增添新的光彩。

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關(guān)鍵詞　廉租住房　后期管理　文獻(xiàn)綜述　研究展望

中圖分類號(hào)：F12 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

0　引言

1998年國(guó)務(wù)院首次闡明“廉租住房”概念至今，國(guó)內(nèi)各地區(qū)陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)政策，廉租住房制度建設(shè)取得了諸多成效。然而縱觀全國(guó)各地具體實(shí)踐，后期管理保障力度明顯不足。國(guó)內(nèi)理論界對(duì)廉租住房后期管理問(wèn)題相對(duì)冷淡，大多數(shù)研究者只是針對(duì)某一內(nèi)容作零散分析，系統(tǒng)性的研究比較匱乏。為此，筆者以系統(tǒng)性原則為指導(dǎo)，詳細(xì)剖析近年來(lái)國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界涉及到廉租住房后期管理細(xì)枝末節(jié)的典型文獻(xiàn)，以期整體上總結(jié)廉租住房后期管理的成果經(jīng)驗(yàn)，為今后的研究活動(dòng)提供一定的參考和借鑒。

1　研究現(xiàn)狀述評(píng)

廉租住房后期管理涉及到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方方面面的問(wèn)題，學(xué)者們對(duì)此進(jìn)行了深入思考，當(dāng)前國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界可謂是“百花齊放、百家爭(zhēng)鳴”。

1.1　物業(yè)管理——政府與市場(chǎng)的“利益博弈”

廉租住房的物業(yè)管理是廉租住房保障政策實(shí)施過(guò)程中不可回避的現(xiàn)實(shí)難題，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)物業(yè)管理現(xiàn)狀展開了論述說(shuō)明，普遍表示出極大的不滿與擔(dān)憂。目前學(xué)術(shù)界關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題是物業(yè)管理困境產(chǎn)生的緣由及其應(yīng)對(duì)措施，各種觀點(diǎn)爭(zhēng)鋒相對(duì)。鄧國(guó)雄（2011）指出，廉租戶弱勢(shì)的身份地位和相對(duì)低下的文化素質(zhì)給管理帶來(lái)了不便，致使廉租住房的物業(yè)管理較之其它社區(qū)更難控制。該觀點(diǎn)在客觀上認(rèn)識(shí)到了廉租戶的自身缺陷，但將物業(yè)管理的責(zé)任一味地歸罪于廉租戶就稍微不妥。實(shí)際上，廉租住房社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的不盡人意是由其它層面的因素造成的，租戶結(jié)構(gòu)混亂只是表象。王嚇忠等（2006）學(xué)者提出“資本逐利性”理論，即政府和市場(chǎng)兩個(gè)管理主體必然導(dǎo)致職責(zé)推諉、廉租戶權(quán)益受損，因此他們建議政府在物業(yè)管理中只能起輔助作用。筆者認(rèn)為，政府行政化管理亦不足以掩蓋廉租住房物業(yè)管理難的制度根源，相比于政府管理的公益性，物業(yè)管理公司等市場(chǎng)主體的管理功能顯得更加靈活。問(wèn)題的關(guān)鍵就在于，物業(yè)管理公司對(duì)看不到經(jīng)濟(jì)利益的市場(chǎng)毫無(wú)興致。

綜上觀點(diǎn)不難推測(cè)，廉租住房物業(yè)管理本質(zhì)上取決于政府與市場(chǎng)的利益博弈，物業(yè)管理資金便是博弈的游戲規(guī)則。無(wú)論是堅(jiān)持政府為主體還是市場(chǎng)為主體，有效解決費(fèi)用難題才是完善廉租住房物業(yè)管理的根本出路。而關(guān)于資金來(lái)源問(wèn)題，學(xué)者們提出了許多主張，諸如廉租戶適當(dāng)支付、社會(huì)組織捐贈(zèng)等，遺憾的是這些方案未能得到社會(huì)的認(rèn)可與實(shí)踐的檢驗(yàn)。

1.2　動(dòng)態(tài)監(jiān)管——屢試無(wú)果的“罪魁禍?zhǔn)住?/p>

廉租住房動(dòng)態(tài)監(jiān)管機(jī)制是廉租住房后期管理乃至整套管理的“穩(wěn)壓器”，動(dòng)態(tài)監(jiān)管的效果直接決定了廉租住房政策實(shí)施的影響維度。國(guó)內(nèi)相關(guān)研究的學(xué)者一致提出，我國(guó)對(duì)廉租戶家庭保障條件的動(dòng)態(tài)監(jiān)管存在很大的不足，以致于“搭便車”成為廉租戶的常見(jiàn)行為。

學(xué)術(shù)界就動(dòng)態(tài)監(jiān)管機(jī)制盲區(qū)的形成進(jìn)行了激烈討論，歸納起來(lái)主要有兩種聲音：一種是“信息不對(duì)稱”，另一種是“力不從心”。以李光（2012）為代表的學(xué)者分析認(rèn)為，廉租戶工作的不穩(wěn)定造成家庭收入具有臨時(shí)性，監(jiān)管單位難以真正核實(shí)其動(dòng)態(tài)資產(chǎn)。以趙晶（2011）為代表的學(xué)者進(jìn)一步指出，我國(guó)各地廉租住房監(jiān)管部門良莠不齊，機(jī)構(gòu)編制整體上人手少、力量弱，與后期管理的物質(zhì)需求不相匹配。除此之外，學(xué)者們還就如何完善動(dòng)態(tài)監(jiān)管機(jī)制各抒己見(jiàn)。陳小梅（2007）專門提出“一戶一檔案”的動(dòng)態(tài)管理機(jī)制，通過(guò)建立跨區(qū)域的廉租戶家庭電子檔案系統(tǒng)，提升動(dòng)態(tài)監(jiān)管的效率。受資源設(shè)施條件的制約，筆者認(rèn)為該方案短期內(nèi)較難實(shí)現(xiàn)，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，廉租住房動(dòng)態(tài)監(jiān)管的電子信息化應(yīng)該是未來(lái)發(fā)展的重要趨勢(shì)。

1.3　配套服務(wù)——社會(huì)保障的“輸血缺位”

國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)廉租住房小區(qū)建設(shè)管理進(jìn)行了大量研究，從中我們可以窺見(jiàn)相關(guān)配套服務(wù)探討的蛛絲馬跡。許自強(qiáng)（2011）意識(shí)到，廉租住房小區(qū)一般建在城鎮(zhèn)偏遠(yuǎn)地帶，公交站、商場(chǎng)、學(xué)校等基礎(chǔ)配套設(shè)施缺乏，影響了廉租戶的日常生活。對(duì)此他建議政府加大財(cái)政投入，優(yōu)先解決廉租戶生活、出行等不便。白友濤等（2010）指出，政府集中興建廉租住房小區(qū)是美國(guó)“貧民窟”的再?gòu)?fù)制，加劇了社會(huì)分層和社區(qū)治安的矛盾，他提議建設(shè)“滲透式”小區(qū)，即將廉租戶和其它收入居民混在一起，不僅可以增強(qiáng)低收入群體的社會(huì)歸屬感，更重要的是可以最大限度地讓廉租戶共享基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)。該方案在一定程度上彌補(bǔ)了小區(qū)偏遠(yuǎn)建設(shè)和集中建設(shè)帶來(lái)的麻煩，具有較高的實(shí)踐參考價(jià)值。

需要指出的是，廉租住房后期管理不僅僅指管理問(wèn)題，具體還包括服務(wù)問(wèn)題，特別是廉租戶的戶口遷移以及由此產(chǎn)生的最低生活保障關(guān)系轉(zhuǎn)移、子女教育等困境，都是關(guān)系廉租戶切身利益的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。當(dāng)前我國(guó)社會(huì)保障制度建設(shè)尚不健全，廉租戶享受的配套政策服務(wù)十分有限。該領(lǐng)域的研究目前在我國(guó)學(xué)術(shù)界是塊“處女地”，鮮有學(xué)者對(duì)廉租戶戶籍管理等相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行細(xì)致描述。

1.4　退出機(jī)制——制度設(shè)計(jì)的“大漏洞”

學(xué)術(shù)界關(guān)于退出機(jī)制的研究主要側(cè)重于對(duì)策的摸索，并在制度設(shè)計(jì)層面開展了長(zhǎng)期的爭(zhēng)論。以何靈等（2010）學(xué)者為代表的“強(qiáng)制派”認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)對(duì)廉租戶騙租、轉(zhuǎn)租、拒租等違規(guī)行為懲戒力度不夠，僥幸心理驅(qū)使廉租戶鉆國(guó)家政策的空子，因此必須完善廉租住房法制建設(shè)，加大對(duì)不法行為的處罰力度。而以曾國(guó)安等（2010）學(xué)者為代表的“激勵(lì)派”認(rèn)為，采用激勵(lì)政策將會(huì)起到事半功倍的效果。在制度設(shè)計(jì)上，該派學(xué)者嚴(yán)格區(qū)分了“正向激勵(lì)”和“負(fù)向激勵(lì)”方針：一方面對(duì)廉租戶實(shí)行政策優(yōu)惠，譬如提供住房騰退、資金貸款等補(bǔ)貼，支持廉租戶主動(dòng)騰退；另一方面對(duì)不愿退出的家庭實(shí)施逾期罰款、提高租金等措施，促使廉租戶盡快騰退。筆者總結(jié)上述觀點(diǎn)認(rèn)為，完善的退出機(jī)制應(yīng)該注重懲激并重、剛?cè)峤Y(jié)合，并且要有區(qū)別地、人性化地設(shè)計(jì)退出制度。

國(guó)內(nèi)部分學(xué)者直接避開針對(duì)退出方式的爭(zhēng)論，轉(zhuǎn)而圍繞補(bǔ)貼形式進(jìn)行了學(xué)術(shù)論戰(zhàn)。劉黎輝（2008）指出，實(shí)物配租廉租住房退出程序復(fù)雜、退出管理被動(dòng)，根本上解決“退出難”問(wèn)題必須逐步擴(kuò)大“補(bǔ)人頭”的比例。而周小寒（2012）對(duì)此持反對(duì)態(tài)度，他認(rèn)為貨幣補(bǔ)貼家庭具有“選擇偏好”，在信息缺失的前提下極有可能導(dǎo)致退出機(jī)制失效，“補(bǔ)磚頭”才是目前解決低收入家庭住房難題的有效形式。上述兩種觀點(diǎn)都忽略了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際，補(bǔ)貼制度的選擇必須考慮多種因素。

1.5　模式構(gòu)建——廉租小區(qū)的“世外桃源”

我國(guó)學(xué)者正在積極探索廉租住房后期管理的模式，實(shí)踐的基本思路主要構(gòu)建于國(guó)外經(jīng)驗(yàn)的學(xué)習(xí)和國(guó)內(nèi)典型地區(qū)的調(diào)研以及國(guó)內(nèi)外管理現(xiàn)狀的研究對(duì)比。張鵬（2007）詳細(xì)介紹了歐美地區(qū)廉租住房法制建設(shè)、補(bǔ)貼形式、退出管理等經(jīng)驗(yàn)做法，重點(diǎn)提出了我國(guó)廉租住房建設(shè)模式的相關(guān)措施。馮國(guó)清（2012）根據(jù)寧國(guó)市廉租住房制度建設(shè)情況，總結(jié)出“居民小組為主、居委會(huì)和房管局為鋪”的廉租住房后期管理創(chuàng)新模式，并在寧國(guó)市實(shí)踐管理中起到了良好效應(yīng)。總體而論，我國(guó)廉租住房后期管理工作內(nèi)容繁雜龐亂，很難形成一套特色鮮明的具體模式，而且我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展千差萬(wàn)別，各地區(qū)不可能按照某一固定模式進(jìn)行后期治理，學(xué)者們需要不斷創(chuàng)新不同地區(qū)不同發(fā)展階段的后期管理模式。

2　綜述討論

系統(tǒng)梳理研究成果可以發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)學(xué)者就廉租住房后期管理問(wèn)題取得了一定進(jìn)展，并為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)。當(dāng)然，理論研究也存在瑕疵，就此討論如下：

（1）微觀層面虛。后期管理對(duì)策多從立法、司法、行政等宏觀層面入手，未能具體到節(jié)點(diǎn)，對(duì)于矛盾的解決顯得蒼白無(wú)力。（2）實(shí)踐探討弱。后期管理資金、管理模式等實(shí)踐性問(wèn)題研究不夠深入，專門涉及實(shí)踐領(lǐng)域的文獻(xiàn)也較少。（3）定量研究薄。問(wèn)卷調(diào)查、田野調(diào)研等實(shí)證方法運(yùn)用不廣，文獻(xiàn)結(jié)論缺乏必要的嚴(yán)謹(jǐn)性和科學(xué)性。（4）國(guó)內(nèi)總結(jié)少。移植國(guó)外的管理模式忽視了國(guó)內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特殊性，研究經(jīng)驗(yàn)的推廣價(jià)值不大。

3　研究展望

筆者分析認(rèn)為，未來(lái)廉租住房后期管理與實(shí)踐的研究至少要有兩方面的突破：（1）研究?jī)?nèi)容：由淺入深。廉租住房后期管理問(wèn)題遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出學(xué)者們的研究視野，實(shí)踐中牽涉到的廉租戶戶籍制度、醫(yī)療改革等難點(diǎn)問(wèn)題亟待探討解決。（2）研究角度：由零散到系統(tǒng)。廉租住房后期管理各個(gè)環(huán)節(jié)彼此隔離，系統(tǒng)把握后期管理整體規(guī)律，具有很強(qiáng)的實(shí)踐意義。

基金項(xiàng)目：武漢理工大學(xué)國(guó)家級(jí)大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計(jì)劃資助項(xiàng)目（20121049719002）（教育部）

參考文獻(xiàn)

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篇6

在黨的*勝利召開的喜慶之年，在奧運(yùn)之年的鐘聲即將敲響之際，我們相聚在美麗的羊城，共賀全國(guó)首批物業(yè)管理師的誕生，共商物業(yè)管理師制度建設(shè)的大計(jì)，共話物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的未來(lái)。首先，請(qǐng)?jiān)试S我代表全國(guó)物業(yè)管理師制度管理委員會(huì)和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)，對(duì)今天到會(huì)的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓和全體同行表示崇高的敬意，對(duì)剛剛光榮誕生的全國(guó)首批物業(yè)管理師表示熱烈的祝賀，對(duì)長(zhǎng)期關(guān)心、支持和參與物業(yè)管理師制度建設(shè)的所有同志表示衷心的感謝。

*年6月，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布，正式確立了物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度，奠定了物業(yè)管理師制度的法律基礎(chǔ)；*年11月，人事部、建設(shè)部印發(fā)《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》和《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》，將物業(yè)管理師資格正式納入了國(guó)家專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格系列，標(biāo)志著物業(yè)管理師制度的初步建立；*年5月，建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于實(shí)施物業(yè)管理師制度職責(zé)分工有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確要求建設(shè)部職業(yè)資格注冊(cè)中心和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，在建設(shè)部、人事部的監(jiān)督指導(dǎo)下，共同做好物業(yè)管理師職業(yè)資格的有關(guān)工作；同年6月建設(shè)部發(fā)文成立了全國(guó)物業(yè)管理師制度管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)組織和協(xié)調(diào)物業(yè)管理師制度實(shí)施和管理工作。此后，有關(guān)各項(xiàng)工作順利起步，并于當(dāng)年10月舉行了全國(guó)物業(yè)管理師認(rèn)定考試。*年12月，人事部辦公廳和建設(shè)部辦公廳聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于公布物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試結(jié)果的通知》，全國(guó)有1119名從業(yè)人員取得了物業(yè)管理師資格。首批物業(yè)管理師的誕生，預(yù)示著物業(yè)管理師制度全面實(shí)施的良好開局，是我們行業(yè)發(fā)展進(jìn)程中的一件大事。今天，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)在廣州隆重召開全國(guó)首批物業(yè)管理師大會(huì)，我想借此機(jī)會(huì)就物業(yè)管理師制度建設(shè)談四個(gè)方面的問(wèn)題。

一、從業(yè)人員素質(zhì)與職業(yè)資格制度

1.從業(yè)隊(duì)伍的壯大對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)

我國(guó)物業(yè)管理是伴隨著住房制度改革和住房商品化進(jìn)程產(chǎn)生的新興行業(yè)，從*年*市誕生全國(guó)第一家物業(yè)管理公司和第一批物業(yè)管理從業(yè)人員開始，短短二十六年時(shí)間里，物業(yè)管理從業(yè)隊(duì)伍經(jīng)歷了從無(wú)到有、不斷發(fā)展壯大的過(guò)程。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)從業(yè)人員已超過(guò)350萬(wàn)人，分布在3萬(wàn)多家物業(yè)管理企業(yè)。崗位類型從操作層的保潔、綠化、維修、秩序管理，管理層的項(xiàng)目經(jīng)理、管理處主任、部門經(jīng)理到?jīng)Q策層的各類總監(jiān)、副總經(jīng)理和總經(jīng)理；服務(wù)領(lǐng)域從單一類型物業(yè)到綜合性物業(yè)，從純市場(chǎng)化的物業(yè)管理到機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的后勤社會(huì)化物業(yè)管理，從新建物業(yè)到房改房和老舊住宅小區(qū)管理。目前物業(yè)管理范圍已經(jīng)覆蓋了住宅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、學(xué)校、商場(chǎng)、醫(yī)院、機(jī)場(chǎng)、會(huì)展中心、體育場(chǎng)館、步行街等，去年以來(lái)還進(jìn)入了對(duì)鄉(xiāng)村的管理；管理面積超過(guò)100億平方米的房屋，已經(jīng)將全國(guó)城鎮(zhèn)50%以上的不動(dòng)產(chǎn)納入了我們的日常管理中。

隨著住房成為大多數(shù)居民家庭的最主要財(cái)產(chǎn)以及財(cái)富積累的主要形式，居民對(duì)住房財(cái)產(chǎn)的使用、維護(hù)、保值講了較強(qiáng)的服務(wù)需求；隨著人民群眾生活水平的提高，大家對(duì)居住環(huán)境、社區(qū)秩序也有了較高的追求；與此同時(shí)，還產(chǎn)生了協(xié)調(diào)房屋所有權(quán)人公共空間、共用設(shè)施設(shè)備等共同利益的需要；由此形成對(duì)物業(yè)管理與服務(wù)的巨大社會(huì)需求。勞動(dòng)密集性的行業(yè)特征和剩余勞動(dòng)力的相對(duì)富裕，提供了物業(yè)管理行業(yè)廣闊的就業(yè)機(jī)會(huì)。為滿足業(yè)主不斷增長(zhǎng)的服務(wù)需求，廣大物業(yè)管理從業(yè)人員在薪酬收入相對(duì)偏低、誤解偏見(jiàn)相對(duì)較多的壓力下，克服成本剛性增長(zhǎng)和服務(wù)收費(fèi)缺乏彈性等諸多困難，不斷提升物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)。他們的辛勤工作不僅改善了人居和工作環(huán)境，維護(hù)了社區(qū)的和諧穩(wěn)定，提高了城市管理水平，而且擴(kuò)大了住房消費(fèi)，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，促進(jìn)了現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展。北京、上海、*等城市物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值已占當(dāng)?shù)貒?guó)民生產(chǎn)總值的2%左右。

2.專業(yè)素質(zhì)的差距對(duì)行業(yè)發(fā)展的制約

在充分肯定物業(yè)管理從業(yè)人員對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)作出貢獻(xiàn)的同時(shí)，我們應(yīng)當(dāng)清醒地認(rèn)識(shí)到，與從業(yè)隊(duì)伍在數(shù)量的快速增長(zhǎng)相比，其專業(yè)素質(zhì)并未得到同步提高。盡管伴隨著物業(yè)管理的發(fā)展，涌現(xiàn)了一大批優(yōu)秀的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人，并逐步成長(zhǎng)為行業(yè)發(fā)展的中堅(jiān)力量，但多種原因造成從業(yè)人員隊(duì)伍的整體建設(shè)滯后于行業(yè)的發(fā)展。一是物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，人才儲(chǔ)備基礎(chǔ)薄弱，隊(duì)伍建設(shè)跟不上行業(yè)的快速發(fā)展；二是從業(yè)人員來(lái)源各行各業(yè)，其專業(yè)背景的多樣性和差異性，加上缺乏嚴(yán)格的專業(yè)訓(xùn)練，顯露出整體素質(zhì)參差不齊，部分經(jīng)理人的專業(yè)素質(zhì)與所在崗位的要求有明顯的差距；三是與物業(yè)管理的上游產(chǎn)業(yè)（如房地產(chǎn)開發(fā)）相比，微利甚至虧損的經(jīng)營(yíng)狀況，以及較低的薪酬待遇標(biāo)準(zhǔn)，難以吸引高學(xué)歷高素質(zhì)的人才；四是現(xiàn)階段我國(guó)物業(yè)管理還處于擴(kuò)張型發(fā)展時(shí)期，客觀上需要大量的物業(yè)管理專業(yè)人員滿足市場(chǎng)需求，但在沒(méi)有嚴(yán)格準(zhǔn)入制度的情況下，入行人員良莠不齊、魚龍混雜的現(xiàn)象難以避免。

從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)的差距突出表現(xiàn)在稱職的職業(yè)經(jīng)理人匱缺，現(xiàn)有部分管理人員在法律知識(shí)、職業(yè)道德、業(yè)務(wù)水平和組織協(xié)調(diào)能力等方面都與承擔(dān)的任務(wù)不相適應(yīng)，人才的短缺已經(jīng)成為制約行業(yè)進(jìn)步的“瓶頸”。個(gè)別運(yùn)作不規(guī)范的企業(yè)和專業(yè)素質(zhì)較低的從業(yè)人員的存在，使一些物業(yè)服務(wù)水平不盡人意，客戶關(guān)系緊張，收費(fèi)率下降，甚至引發(fā)激烈沖突和矛盾，降低了行業(yè)的公信力，損害了行業(yè)的形象，嚴(yán)重影響了行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。提高從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)，已經(jīng)成為物業(yè)管理行業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。

3.職業(yè)資格制度的確立對(duì)現(xiàn)實(shí)難題的破解

針對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)普遍偏低的狀況，*年，建設(shè)部人事教育司和房地產(chǎn)業(yè)司聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知》，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)有關(guān)重要崗位實(shí)行持證上崗制度。該制度在實(shí)施過(guò)程中，逐步總結(jié)出物業(yè)管理企業(yè)有關(guān)管理崗位人員的必備知識(shí)和必備能力，建立起一套既考察基礎(chǔ)知識(shí)，又注重實(shí)際能力的考核方法。持證上崗制度實(shí)施后，全國(guó)有十萬(wàn)名以上的物業(yè)管理從業(yè)人員通過(guò)了物業(yè)管理基礎(chǔ)理論和專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，這對(duì)提高從業(yè)人員的理論水平和專業(yè)技術(shù)起到了積極的作用。與此同時(shí)，全國(guó)各地的房地產(chǎn)行政主管部門和物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)以及有關(guān)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，也根據(jù)實(shí)際情況和地域特征，因地制宜地對(duì)本地區(qū)的從業(yè)人員進(jìn)行多種形式的崗位培訓(xùn)，不同程度促進(jìn)了物業(yè)管理從業(yè)人員執(zhí)業(yè)能力的提高。

但是，持證上崗制度的初級(jí)性、試驗(yàn)性和弱強(qiáng)制性都決定了該制度的局限性。隨著物業(yè)管理行業(yè)的迅猛發(fā)展以及對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)的不斷深化，大家逐步認(rèn)識(shí)到，對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員實(shí)行更加嚴(yán)格的行業(yè)準(zhǔn)入制度，是提高從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)的必要途徑。因此，*年6月份出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十三條明確規(guī)定：“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。”

《物業(yè)管理?xiàng)l例》之所以將物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格設(shè)定為行政許可，是基于對(duì)物業(yè)管理服務(wù)公益性的基本判斷。物業(yè)管理的專業(yè)管理人員，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理以及管理處主任（項(xiàng)目經(jīng)理）等，作為物業(yè)管理的直接組織者，其業(yè)務(wù)能力和素質(zhì)高低，直接關(guān)系到物業(yè)的承接查驗(yàn)、維修養(yǎng)護(hù)等管理服務(wù)水平，直接關(guān)系到業(yè)主的共同利益和社會(huì)公共利益的維護(hù)。物業(yè)管理活動(dòng)的特殊性，經(jīng)營(yíng)管理的專業(yè)性以及涉及學(xué)科多、管理復(fù)雜等特點(diǎn)，決定了物業(yè)管理從業(yè)人員，尤其是經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)人員，只有全面掌握物業(yè)管理的法律法規(guī)，具備扎實(shí)的物業(yè)管理知識(shí)和良好的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，具有較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)管理能力，才能保證物業(yè)管理的正常運(yùn)作，妥善處理物業(yè)管理活動(dòng)中的各類問(wèn)題，為業(yè)主提供價(jià)有所值的服務(wù)，使所管物業(yè)保值增值。因此，實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入控制，要求相關(guān)從業(yè)人員必須達(dá)到從事物業(yè)管理行業(yè)必備的學(xué)識(shí)、技術(shù)和能力，有利于從根本上扭轉(zhuǎn)行業(yè)人才短缺的被動(dòng)局面，切實(shí)提高從業(yè)人員的整體專業(yè)素質(zhì)，以適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的需要。

二、物業(yè)管理師制度與物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展

黨的*報(bào)告將“深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀”作為全黨和新一屆中央委員會(huì)的指導(dǎo)方針和戰(zhàn)略思想，*報(bào)告講：“科學(xué)發(fā)展觀，第一要義是發(fā)展、核心是以人為本，基本要求是全面協(xié)調(diào)可持續(xù)，根本方法是統(tǒng)籌兼顧?！毙聲r(shí)期我國(guó)物業(yè)管理貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，同樣要從“發(fā)展”、“以人為本”、“全面協(xié)調(diào)可持續(xù)”和“統(tǒng)籌兼顧”四個(gè)方面入手，扎實(shí)做好各項(xiàng)工作。物業(yè)管理師制度，正是圍繞了“以人為本”（以業(yè)主和物業(yè)管理從業(yè)人員為本）的核心，統(tǒng)籌兼顧物業(yè)管理師的綜合素質(zhì)，以達(dá)到物業(yè)管理關(guān)系的全面協(xié)調(diào)和物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，推行物業(yè)管理師制度，是物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的必然選擇，也是促進(jìn)物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的制度保證，必將對(duì)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

1.物業(yè)管理師制度是物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的必然選擇

（1）物業(yè)管理師制度的實(shí)施有利于推進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化進(jìn)程

物業(yè)管理專業(yè)化是指物業(yè)管理專業(yè)人員在掌握和了解法律、經(jīng)濟(jì)、工程、環(huán)保、消防以及公共關(guān)系、心理學(xué)等多方面學(xué)科和知識(shí)，并經(jīng)過(guò)相關(guān)專業(yè)崗位實(shí)踐鍛煉的基礎(chǔ)上，成功滿足物業(yè)管理執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的過(guò)程。一方面，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，現(xiàn)代樓宇的智能化程度不斷提高，客觀上要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)水平，以滿足物業(yè)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)和管理的需要；另一方面，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)和財(cái)產(chǎn)管理意識(shí)的增強(qiáng)，主觀上要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備管理物業(yè)、服務(wù)業(yè)主的專業(yè)知識(shí)和技能。物業(yè)管理師制度的實(shí)施，正是通過(guò)執(zhí)業(yè)準(zhǔn)入控制的方式，保證了物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人必須具有相當(dāng)?shù)膶W(xué)歷和工作經(jīng)歷，掌握相關(guān)的專業(yè)知識(shí)、技術(shù)和能力，必須是有能力承擔(dān)有關(guān)專業(yè)管理工作的專業(yè)人才；同時(shí)，也為社會(huì)提供了評(píng)判物業(yè)管理師專業(yè)能力的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。

（2）物業(yè)管理師制度的實(shí)施有利于促進(jìn)物業(yè)管理的規(guī)范化進(jìn)程

規(guī)范物業(yè)管理行為是《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及其他物業(yè)管理政策法規(guī)的基本目標(biāo)，物業(yè)管理師制度通過(guò)規(guī)范物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)而規(guī)范物業(yè)管理行為，無(wú)疑是最有效的治標(biāo)之法?！段飿I(yè)管理師制度暫行辦法》規(guī)定，從業(yè)人員必須通過(guò)考試才能取得物業(yè)管理師資格，物業(yè)管理師必須經(jīng)過(guò)注冊(cè)才能執(zhí)業(yè)，物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須由物業(yè)管理師擔(dān)任。隨著物業(yè)管理師制度的全面推行，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理師從事物業(yè)管理活動(dòng)的，必須承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十一條關(guān)于法律責(zé)任的規(guī)定也將真正落到實(shí)處。

（3）物業(yè)管理師制度的實(shí)施有利于促進(jìn)物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程

物業(yè)管理區(qū)別于傳統(tǒng)房屋管理的基本特征是市場(chǎng)化，物業(yè)管理的市場(chǎng)化不僅表現(xiàn)為物業(yè)管理服務(wù)的等價(jià)有償和市場(chǎng)選擇，同樣表現(xiàn)為物業(yè)管理勞動(dòng)力要素的市場(chǎng)化。物業(yè)管理師制度的推行，確立了物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人的社會(huì)地位，對(duì)物業(yè)管理師應(yīng)當(dāng)具備的執(zhí)業(yè)能力作了明確規(guī)定，不僅有利于業(yè)主通過(guò)擁有物業(yè)管理師的數(shù)量來(lái)判斷選擇高水準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而且有利于物業(yè)管理師通過(guò)市場(chǎng)定價(jià)來(lái)選擇從業(yè)單位。今后企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，將會(huì)凸現(xiàn)在人才的競(jìng)爭(zhēng)上，通過(guò)市場(chǎng)資源和人才資源的優(yōu)化配置，促進(jìn)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，打造一批具有優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)的品牌企業(yè)，改變目前行業(yè)魚龍混雜的狀況。

（4）物業(yè)管理師制度的實(shí)施有利于促進(jìn)物業(yè)管理的國(guó)際化進(jìn)程

物業(yè)管理起源于西方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，英國(guó)、美國(guó)、歐盟以及我國(guó)港臺(tái)地區(qū)在物業(yè)管理實(shí)踐中積累了許多成熟的經(jīng)驗(yàn)。在物業(yè)管理從業(yè)人員的管理上，美國(guó)的注冊(cè)物業(yè)管理經(jīng)理制度、英國(guó)的皇家特許屋宇經(jīng)理制度、香港的注冊(cè)房屋經(jīng)理制度等都對(duì)我國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員的管理具有借鑒意義。社會(huì)經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程的加快，我國(guó)加入WTO的客觀形勢(shì)，海外物業(yè)管理企業(yè)大量進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)，都要求我們的專業(yè)人員資格制度與國(guó)際通行規(guī)則接軌。物業(yè)管理師制度的建立，不僅順應(yīng)了時(shí)代的潮流，而且有利于促進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理的國(guó)際化進(jìn)程。

物業(yè)管理的專業(yè)化、規(guī)范化、市場(chǎng)化和國(guó)際化，是我國(guó)物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的基本方向，物業(yè)管理師制度對(duì)物業(yè)管理專業(yè)化、市場(chǎng)化、規(guī)范化和國(guó)際化進(jìn)程的有力推進(jìn)作用，決定了物業(yè)管理師制度是我國(guó)物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的必然選擇。

2.物業(yè)管理師制度是物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的制度保證

物業(yè)管理師制度不僅符合物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的方向，而且為物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展提供了制度保證。為向社會(huì)提供合格的從業(yè)人員，我們?cè)谥贫仍O(shè)計(jì)中充分考慮到物業(yè)管理師應(yīng)當(dāng)具備的基本條件。

（1）相當(dāng)?shù)膶W(xué)歷背景

申請(qǐng)參加物業(yè)管理師資格考試的人員，必須取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建大專以上學(xué)歷，取得其他專業(yè)相關(guān)學(xué)歷、學(xué)位的，報(bào)考條件中相應(yīng)增加兩年的工作年限和從業(yè)年限限制；

（2）相關(guān)的專業(yè)知識(shí)

物業(yè)管理師資格考試科目為《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》、《物業(yè)管理綜合能力》和《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》四門，其中涵蓋了物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)與管理等專業(yè)知識(shí)，包括物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，涉及經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、社會(huì)學(xué)、心理學(xué)相關(guān)學(xué)科的知識(shí)。

（3）相應(yīng)的執(zhí)業(yè)技能

從物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍來(lái)看，物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)技能應(yīng)包括：①制定并組織實(shí)施物業(yè)管理方案；②審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算；③查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)資料；④負(fù)責(zé)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)、管理；⑤維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序等等。

（4）豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)

根據(jù)申請(qǐng)參加物業(yè)管理資格考試人員的不同學(xué)歷背景，物業(yè)管理師制度規(guī)定了不同的工作年限和從業(yè)年限標(biāo)準(zhǔn)，其中中專學(xué)歷的必須從事物業(yè)管理工作滿8至10年，取得博士學(xué)位的也必須從事物業(yè)管理工作滿1年。

（5）良好的職業(yè)道德

物業(yè)管理師應(yīng)當(dāng)妥善處理物業(yè)管理活動(dòng)中出現(xiàn)的問(wèn)題，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，誠(chéng)實(shí)守信，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)管理服務(wù)，對(duì)注冊(cè)物業(yè)管理師建立誠(chéng)信檔案，接受業(yè)主和社會(huì)的監(jiān)督；

3.物業(yè)管理師制度對(duì)物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的深遠(yuǎn)影響

（1）提升行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力

不同于其他資金密集型和技術(shù)密集型行業(yè)，勞動(dòng)密集型的特征決定了人力資本是物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的關(guān)鍵要素，人才是物業(yè)管理的核心競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于企業(yè)來(lái)講，擁有一定數(shù)量的注冊(cè)物業(yè)管理師不僅增強(qiáng)了其經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力，而且有利于企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的評(píng)定和品牌形象的樹立；對(duì)于行業(yè)來(lái)講，擁有一定規(guī)模的物業(yè)管理師，不僅有利于造就一支懂經(jīng)營(yíng)、精業(yè)務(wù)、重服務(wù)、守道德的職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍，而且有利于業(yè)主將物業(yè)管理作為建筑物管理的首選模式。

（2）強(qiáng)化企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

物業(yè)管理是一種企業(yè)以較少資本管理業(yè)主龐大資產(chǎn)的行業(yè)，隨著業(yè)主財(cái)產(chǎn)觀念的增強(qiáng)和維權(quán)意識(shí)的提高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理風(fēng)險(xiǎn)日益加劇。物業(yè)管理師制度規(guī)定，物業(yè)管理項(xiàng)目的關(guān)鍵性文件，必須經(jīng)物業(yè)管理師簽字實(shí)施，并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，這都要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)化物業(yè)管理師的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不斷提升職業(yè)水平，避免因職業(yè)失誤承擔(dān)法律責(zé)任。

（3）完善現(xiàn)代企業(yè)制度

由于歷史的原因，現(xiàn)階段我國(guó)仍有大量物業(yè)服務(wù)企業(yè)尚未建立法人治理結(jié)構(gòu)合理的現(xiàn)代企業(yè)制度，這在一定程度上制約著企業(yè)的做大做強(qiáng)。物業(yè)管理師制度規(guī)定，物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理師擔(dān)任，物業(yè)管理師只能在一個(gè)具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)管理項(xiàng)目的管理工作，這就意味著今后的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，所有者和經(jīng)營(yíng)者的分離，決策層和管理層的分工，注冊(cè)物業(yè)管理師擔(dān)任職業(yè)經(jīng)理人將成為常態(tài)。物業(yè)管理師的大量出現(xiàn)，為現(xiàn)代企業(yè)制度的完善奠定了人才基礎(chǔ)，有利于企業(yè)的兼并重組和優(yōu)勝劣汰，有利于提高物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)模效益。

（4）優(yōu)化人才激勵(lì)機(jī)制

專業(yè)管理人員職業(yè)準(zhǔn)入制度的實(shí)施，提高了物業(yè)管理師資格的含金量;物業(yè)管理師與經(jīng)濟(jì)師中級(jí)技術(shù)職稱的掛鉤也會(huì)激發(fā)從業(yè)人員加強(qiáng)學(xué)習(xí)與參加考試的積極性;隨著物業(yè)管理師制度的逐步推進(jìn)，客觀上會(huì)形成對(duì)現(xiàn)有物業(yè)管理經(jīng)理人隊(duì)伍的清理。它既能給在職的從業(yè)人員帶來(lái)壓力，迫使在職人員認(rèn)真學(xué)習(xí)政策法規(guī)，不斷更新知識(shí)和增強(qiáng)技能，加強(qiáng)提高處理問(wèn)題的能力，盡快加入到物業(yè)管理師的隊(duì)伍中來(lái),成為稱職的管理者。同時(shí)，也會(huì)吸引更多業(yè)外優(yōu)秀人才進(jìn)人業(yè)內(nèi)。隨著有關(guān)物業(yè)管理師薪資報(bào)酬的增加和專業(yè)地位的提升，勢(shì)必優(yōu)化人才激勵(lì)機(jī)制，提升人力資源的合理配置和有效利用。

（5）改變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式是粗放型的，專業(yè)分工的粗糙和專業(yè)人才的短缺，致使許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)保持著“大而全”“小而全”經(jīng)營(yíng)模式，人力成本居高不下，企業(yè)包袱日益加重。物業(yè)管理師制度的推廣，為行業(yè)改變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式提供了可能。在《勞動(dòng)合同法》全面實(shí)施的背景下，一批具有物業(yè)管理人才優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，將實(shí)現(xiàn)由物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)商向物業(yè)服務(wù)集成商的角色轉(zhuǎn)換；一批品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作重點(diǎn)，將從直接從事低附加值的基礎(chǔ)管理服務(wù)向承擔(dān)高附加值的資產(chǎn)管理服務(wù)轉(zhuǎn)變。

（6）改變行業(yè)社會(huì)形象

如果說(shuō)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布確立了物業(yè)管理行業(yè)的法律地位，那么物業(yè)管理師制度的實(shí)施則確立了物業(yè)管理從業(yè)人員的專業(yè)地位。長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，物業(yè)管理從業(yè)人員被視為重復(fù)簡(jiǎn)單勞動(dòng)的復(fù)制者，社會(huì)認(rèn)同感不高，一些從業(yè)人員為此困惑迷茫，或選擇觀望、或選擇離開，致使行業(yè)內(nèi)原本不多的專業(yè)人才流失嚴(yán)重。物業(yè)管理師制度的推行，把物業(yè)管理師納入全國(guó)專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格證書系列，將大大改善行業(yè)社會(huì)形象，提升行業(yè)社會(huì)地位。

三、制度實(shí)施情況與下步工作安排

1.物業(yè)管理師制度實(shí)施情況

（1）職責(zé)分工和機(jī)構(gòu)設(shè)置

為落實(shí)國(guó)人部發(fā)[*]95號(hào)文件要求，進(jìn)一步做好物業(yè)管理師制度的實(shí)施工作，建設(shè)部辦公廳于*年5月下發(fā)了《關(guān)于實(shí)施物業(yè)管理師制度職責(zé)分工有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確了相關(guān)部門在實(shí)施物業(yè)管理制度工作中的具體職責(zé)分工。為加強(qiáng)對(duì)實(shí)施物業(yè)管理師制度的領(lǐng)導(dǎo)和組織管理，建設(shè)部辦公廳于*年6月下發(fā)《關(guān)于成立全國(guó)物業(yè)管理師制度管理委員會(huì)的通知》，正式成立“全國(guó)物業(yè)管理師制度管理委員會(huì)”，負(fù)責(zé)組織和協(xié)調(diào)物業(yè)管理師制度實(shí)施和管理工作。

（2）考試大綱和參考教材

在建設(shè)部人事教育司和房地產(chǎn)業(yè)司的指導(dǎo)下，在部執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)中心的組織下，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)編寫了《物業(yè)管理師資格考試大綱》,并在*年8月通過(guò)人事部的審定。中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)組織編寫的《中國(guó)物業(yè)管理師職業(yè)資格考試參考教材》于*年8月正式出版發(fā)行，為參加物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試人員的考前復(fù)習(xí)創(chuàng)造了條件。

（3）師資培訓(xùn)和考試命題

中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)分別于*年9月和*年3月進(jìn)行了首期物業(yè)管理師師資培訓(xùn)工作，來(lái)自全國(guó)28個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的學(xué)員共506人次參加了四個(gè)科目的培訓(xùn)，其中410人次通過(guò)考試并獲得《物業(yè)管理師師資證》。在匯總首期四個(gè)科目師資培訓(xùn)成績(jī)優(yōu)秀者（總分80分以上且口試75分以上）名單基礎(chǔ)上，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)建立了“中國(guó)物業(yè)管理師師資庫(kù)”，向全社會(huì)推薦物業(yè)管理師資格考試培訓(xùn)的師資人選。*年9月，全國(guó)物業(yè)管理師認(rèn)定考試辦公室組織了4名在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)具有一定知名度，從事或研究物業(yè)管理工作多年的專家，組成認(rèn)定考試科目《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》的命題專家組，順利完成了兩套試卷的設(shè)計(jì)、初審、組卷和終審等命題工作。

（4）認(rèn)定考試和審核公示

*年10月28日，全國(guó)30個(gè)省、自治區(qū)、直轄市共1391人通過(guò)省級(jí)認(rèn)定考試管理機(jī)構(gòu)的初步審查，參加了物業(yè)管理資格認(rèn)定考試?？荚嚱Y(jié)束后，全國(guó)認(rèn)定考試辦公室擬定了《評(píng)分工作辦法》，作為各地省級(jí)考務(wù)部門的閱卷評(píng)分依據(jù)，*年11月底，各地試卷評(píng)分及匯總工作基本結(jié)束，全國(guó)共有1294人考試合格。*年初，建設(shè)部執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)中心和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)組織人員對(duì)考試及格申報(bào)者的材料認(rèn)真審核，通知部分不符合申報(bào)條件人員及時(shí)補(bǔ)充了申報(bào)材料。*年8月和11月，在全國(guó)認(rèn)定考試辦公室對(duì)符合認(rèn)定考試條件的人員名單進(jìn)行了兩次公示，對(duì)相關(guān)投訴舉報(bào)材料進(jìn)行了調(diào)查核實(shí)后，全國(guó)共有1119名從業(yè)人員符合條件。*年12月10日，人事部、建設(shè)部聯(lián)合審批并公布了認(rèn)定考試合格人員名單。

2.認(rèn)定考試暴露出來(lái)的問(wèn)題

這次認(rèn)定考試取得了圓滿成功,但也暴露出的一些值得我們認(rèn)真關(guān)注的問(wèn)題。首先是參考人員數(shù)量偏少。盡管有些人是因?yàn)槭艿街屑?jí)職稱和專業(yè)論文兩個(gè)硬性條件的限制不能參考，但總體看，還是反映出具備一定工作年限和工作經(jīng)驗(yàn)的職業(yè)經(jīng)理人數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)行業(yè)的發(fā)展。以河南省為例，截至*年底，全省共有1260多家物業(yè)服務(wù)公司，從業(yè)人員10多萬(wàn)，管房面積達(dá)2億多平方米，由此推算，至少需要2000名左右經(jīng)理人。而此次獲參考資格的僅29人，實(shí)際參考21人，及格18人，認(rèn)定16人；其次是地域差別過(guò)大。最多的廣東省212人，最少的江西、青海僅1人。10—50人的省份（直轄市、自治區(qū)）17個(gè)，少于10人的省份（自治區(qū)）7個(gè)。北京、上海、*、重慶四個(gè)直轄市加廣東省的準(zhǔn)考人數(shù)占全國(guó)總數(shù)約40%。這反映了不同地區(qū)物業(yè)管理發(fā)展水平及人才狀況的明顯差異；其三是部分人員的考試成績(jī)很不理想。在如此嚴(yán)格的學(xué)歷、職稱、從業(yè)時(shí)間、工作業(yè)績(jī)等申報(bào)條件，以及不搞偏題的出題原則下，仍有85人沒(méi)有達(dá)到及格線，有兩個(gè)省不及格人數(shù)占到參考人數(shù)的20－30％，最低分?jǐn)?shù)不到20分，以這種政策水平負(fù)責(zé)管理工作確實(shí)讓人擔(dān)心；其四是運(yùn)用政策法規(guī)對(duì)案例的分析能力亟待提高。從各種題型得分情況看，案例分析丟分最多，這暴露出一些經(jīng)理人對(duì)法規(guī)學(xué)習(xí)十分欠缺，理解差，實(shí)際處理問(wèn)題能力薄弱。盡管這次只是對(duì)資歷較長(zhǎng)人員的認(rèn)定考試，下步將舉行較大范圍的全國(guó)物業(yè)管理師統(tǒng)一考試，相信會(huì)有一些后起之秀有突出表現(xiàn)，但不可否認(rèn)，認(rèn)定考試結(jié)果在一定程度上反映了行業(yè)人才短缺、素質(zhì)亟待提高的突出問(wèn)題，加快經(jīng)理人隊(duì)伍建設(shè)的任務(wù)迫在眉睫。

3.下一階段主要工作

12月初，全國(guó)物業(yè)管理師制度管理委員會(huì)工作會(huì)議在三亞召開，建設(shè)部人事教育司、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司、職業(yè)資格注冊(cè)中心和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)的有關(guān)負(fù)責(zé)同志到會(huì)，對(duì)一年多的工作進(jìn)行了認(rèn)真總結(jié)，對(duì)下步工作的開展達(dá)成了一致意見(jiàn)。有關(guān)部門將通力協(xié)作，做好以下各項(xiàng)工作。

（1）積極協(xié)調(diào)人事部，爭(zhēng)取明年初由各省、自治區(qū)、直轄市人事部門向這次認(rèn)定的人員頒發(fā)人事部統(tǒng)一印制，人事部、建設(shè)部用印的《物業(yè)管理師資格證書》；

（2）由中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)制發(fā)“物業(yè)管理師誠(chéng)信自律規(guī)則”,在資格證書頒發(fā)的基礎(chǔ)上,抓緊建立首批物業(yè)管理師信用檔案體系(物業(yè)管理師信用檔案軟件研制工作已經(jīng)完成)；

（3）研究物業(yè)管理師注冊(cè)工作內(nèi)容，制訂“物業(yè)管理師注冊(cè)工作辦法”，并對(duì)首批取得資格證書的物業(yè)管理師進(jìn)行初始注冊(cè)；

（4）由于國(guó)家行政性收費(fèi)立項(xiàng)工作暫停，物業(yè)管理師資格考試收費(fèi)項(xiàng)目未能得到財(cái)政部門的批復(fù)，今年的物業(yè)管理師考試未能如期進(jìn)行。我們將加快協(xié)調(diào)相關(guān)部門，促成考試收費(fèi)早日立項(xiàng)，爭(zhēng)取明年四月份開展首次物業(yè)管理師考試，力保明年第三季度的考試如期進(jìn)行;

（5）建立物業(yè)管理師資格考試命題專家?guī)旌驮囶}庫(kù)，編制“命題手冊(cè)”和“命題規(guī)程”，保證考試命題工作的高質(zhì)量；

（6）總結(jié)借鑒各地經(jīng)驗(yàn)，組織制訂“物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)實(shí)踐標(biāo)準(zhǔn)”，并在全行業(yè)宣傳推廣；

（7）研究物業(yè)管理師繼續(xù)教育的內(nèi)容，制定“物業(yè)管理師繼續(xù)教育辦法”，開展首批物業(yè)管理師的繼續(xù)教育工作；

（8）加強(qiáng)與香港、澳門、臺(tái)灣及外國(guó)物業(yè)管理職業(yè)資格認(rèn)定機(jī)構(gòu)的交流聯(lián)絡(luò)，開展物業(yè)管理從業(yè)人員資格互認(rèn)準(zhǔn)備工作，鼓勵(lì)符合條件的港澳有關(guān)人員參加物業(yè)管理師資格考試。

四、物業(yè)管理師與行業(yè)歷史使命

1.行業(yè)的進(jìn)步與成就

從*年至今，中國(guó)物業(yè)管理走過(guò)了二十六年的發(fā)展歷程，而對(duì)絕大多數(shù)城市來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理是從1994年建設(shè)部制發(fā)的33號(hào)令（即《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》）之后起步的。然而，就是在不長(zhǎng)的二十六年時(shí)間里，確切地說(shuō)在短短的十三年，我們擁有了世界上最大的管理規(guī)模，最快的增長(zhǎng)速度，最多的服務(wù)企業(yè)和最龐大的從業(yè)人員隊(duì)伍；我們具有從中央到地方多層次的物業(yè)管理政策法律制度，已逐步形成一個(gè)內(nèi)容全面、結(jié)構(gòu)合理、科學(xué)規(guī)范、特色鮮明的物業(yè)管理政策法規(guī)體系；我們確立了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理和從業(yè)人員職業(yè)資格制度，通過(guò)國(guó)家行政許可來(lái)規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員；我們嘗試地將物業(yè)管理與社區(qū)管理結(jié)合起來(lái)，建立起一套有效的調(diào)處和解決物業(yè)管理糾紛的綜合機(jī)制；我們的服務(wù)理念日益與國(guó)際接軌，我們的服務(wù)品質(zhì)在快速提升，我們的客戶滿意度在不斷增長(zhǎng)；我們的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制逐步形成，分業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)步推進(jìn)，公平、公開、公正的物業(yè)管理市場(chǎng)在逐漸形成；我們的職業(yè)經(jīng)理隊(duì)伍日益壯大，越來(lái)越多的品牌企業(yè)正在涌現(xiàn)；我們的物業(yè)管理觀念漸入人心，越來(lái)越多的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理從被動(dòng)接受轉(zhuǎn)化為主動(dòng)參與。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的過(guò)程中，我們用最短的時(shí)間走過(guò)了“要不要搞物業(yè)管理”的萌芽起步階段，進(jìn)入到“怎樣搞好物業(yè)管理”的初級(jí)發(fā)展階段。我國(guó)物業(yè)管理環(huán)境的日新月異和物業(yè)管理事業(yè)的突飛猛進(jìn)，不僅得到國(guó)內(nèi)社會(huì)的高度關(guān)注和充分肯定，而且也得到許多港澳臺(tái)以及外國(guó)同行由衷的好評(píng)和贊賞。

2.行業(yè)無(wú)法回避的挑戰(zhàn)

物業(yè)管理行業(yè)在取得有目共睹成績(jī)的同時(shí)，也暴露出許多問(wèn)題和矛盾。除了前面提到專業(yè)人才的缺乏外，還有以下問(wèn)題表現(xiàn)較為突出：建設(shè)單位方面，部分開發(fā)商未能主動(dòng)履行前期物業(yè)管理的各項(xiàng)法定義務(wù)，開發(fā)遺留問(wèn)題和建管不分仍是物業(yè)管理糾紛的主要原因；物業(yè)服務(wù)企業(yè)方面，部分企業(yè)在管理服務(wù)中不能保質(zhì)保量，不能做到“以客戶為中心”和誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不能公平有序，惡性競(jìng)爭(zhēng)、建管銜接和項(xiàng)目交接等問(wèn)題未能得到妥善解決；業(yè)主方面，部分業(yè)主公共權(quán)利淡漠、契約精神缺失，不遵守管理規(guī)約。部分業(yè)主團(tuán)體熱衷于動(dòng)輒炒掉物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而對(duì)業(yè)主共同事務(wù)的管理缺位，影響到物業(yè)管理正常秩序的建立；行業(yè)管理部門方面，一些地方政府的有關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理定位存在偏差，強(qiáng)加給物業(yè)管理行業(yè)過(guò)多的社會(huì)職能，一些地方熱衷于擴(kuò)大政府指導(dǎo)價(jià)的適用范圍，過(guò)多地采用行政手段干預(yù)物業(yè)服務(wù)價(jià)格；行業(yè)協(xié)會(huì)方面，總體表現(xiàn)為力量較為薄弱，維權(quán)職能不到位，自律機(jī)制不健全，行業(yè)自我約束、自我管理的機(jī)制尚未形成；媒體方面，部分媒體在相關(guān)新聞報(bào)道時(shí)，存在過(guò)分放大物業(yè)管理負(fù)面影響的輿論導(dǎo)向，不但沒(méi)有起到正確引導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)管理各方主體的作用，反而加深了群眾對(duì)物業(yè)管理的誤解，有的甚至對(duì)一些矛盾和糾紛的激化起到了推波助瀾的作用。上述問(wèn)題的存在，影響了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效，加大了企業(yè)的管理風(fēng)險(xiǎn)，降低了行業(yè)的社會(huì)公信力，不利物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

我們還應(yīng)當(dāng)看到，今年以來(lái)，隨著相關(guān)政策法律的陸續(xù)出臺(tái)，物業(yè)管理的法律環(huán)境發(fā)生了重大變化，促進(jìn)了物業(yè)管理的法制化進(jìn)程，但也產(chǎn)生了一些新的問(wèn)題?！段餀?quán)法》實(shí)施后，業(yè)主對(duì)建筑物共有部分產(chǎn)權(quán)的明晰和對(duì)地面車位等共有部位經(jīng)營(yíng)收益的訴求，對(duì)自行管理或委托其他管理人管理建筑物的自由選擇，給物業(yè)管理行業(yè)帶來(lái)了更大的生存競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)壓力；《勞動(dòng)合同法》的出臺(tái)，必然導(dǎo)致勞動(dòng)力成本的上升，對(duì)于勞動(dòng)密集型的物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑意味著更大的成本壓力和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；《物業(yè)服務(wù)成本監(jiān)審辦法》的相關(guān)規(guī)定，使政策性住宅小區(qū)的物業(yè)管理成本更加透明，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的價(jià)格監(jiān)管更加嚴(yán)格；舊的矛盾尚未解決，新的問(wèn)題不斷出現(xiàn)，行業(yè)要繼續(xù)發(fā)展壯大，必須直面所有的困難和挑戰(zhàn)。

3.光榮艱巨的歷史使命

黨的*報(bào)告講了實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)奮斗目標(biāo)的新要求，要確保到二0二0年全面建成小康社會(huì)，需要包括物業(yè)管理行業(yè)在內(nèi)的各行各業(yè)發(fā)揮應(yīng)有的作用，作出更大的貢獻(xiàn)。今后的十幾年是物業(yè)管理攻堅(jiān)的關(guān)鍵時(shí)期，我們既要看小康社會(huì)建設(shè)的美好前景，又要充分認(rèn)識(shí)到建設(shè)過(guò)程的艱難曲折；既要對(duì)物業(yè)管理的發(fā)展前景充滿信心，又要做好長(zhǎng)期艱苦奮斗的思想準(zhǔn)備。

新的時(shí)期，承載著全社會(huì)的希望和重托，面臨著完善自身和服務(wù)社會(huì)的雙重挑戰(zhàn)，物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)自覺(jué)承擔(dān)以下四個(gè)方面的歷史使命。

一是不斷提高專業(yè)服務(wù)水平，滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的物業(yè)管理需求。現(xiàn)階段物業(yè)管理的許多問(wèn)題，是源于人民群眾物業(yè)管理需求的日益增長(zhǎng)與優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的有限供給之間的矛盾，高質(zhì)量的服務(wù)是化解各類矛盾的最好方法，要提升客戶滿意度，改善物業(yè)管理的行業(yè)形象，必須從提高專業(yè)服務(wù)水平入手，而提高專業(yè)服務(wù)水平，必須從提高從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)入手；

二是不斷改進(jìn)企業(yè)管理水平，構(gòu)建和諧穩(wěn)定的社區(qū)環(huán)境。目前我國(guó)正處于社會(huì)轉(zhuǎn)型期，存在著不少影響社會(huì)和諧的矛盾和問(wèn)題，物業(yè)管理行業(yè)的公共性和綜合性、持續(xù)性和長(zhǎng)期性、受益群體的廣泛性和差異性，都對(duì)企業(yè)的管理水平講很高的要求，只有精于管理、善于協(xié)調(diào)，才能實(shí)現(xiàn)社區(qū)安定和社會(huì)穩(wěn)定的和諧目標(biāo)；

三是不斷提升產(chǎn)業(yè)創(chuàng)富能力、實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值和企業(yè)效益的同步增長(zhǎng)。一方面，良好的物業(yè)管理，能夠使物業(yè)保值增值，科學(xué)的資產(chǎn)管理，能夠?yàn)榭蛻魟?chuàng)造價(jià)值，另一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，取得自身效益的同時(shí)，也在為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富。隨著物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化程度的提高，作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中比重將日益提高；

四是不斷增強(qiáng)行業(yè)創(chuàng)新能力，探索具有中國(guó)特色的物業(yè)管理發(fā)展道路。在《物權(quán)法》賦予業(yè)主更多的選擇權(quán)和監(jiān)督權(quán)的背景之下，物業(yè)管理行業(yè)的生存要依靠?jī)?yōu)良的服務(wù)，物業(yè)管理的發(fā)展要依靠不斷的創(chuàng)新。物業(yè)管理行業(yè)只有不斷進(jìn)行觀念創(chuàng)新、理論創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、機(jī)制創(chuàng)新、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新，才能在激烈的服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持核心競(jìng)爭(zhēng)力，探索出一條符合中國(guó)國(guó)情、具有中國(guó)特色的物業(yè)管理發(fā)展道路。

4.物業(yè)管理師的時(shí)代責(zé)任

在承上啟下的物業(yè)管理發(fā)展關(guān)鍵階段，首批物業(yè)管理師誕生了，其意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)1119人的數(shù)量。物業(yè)管理師稱謂光榮、使命艱巨、任重道遠(yuǎn)。作為長(zhǎng)期從事物業(yè)管理工作，具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的從業(yè)人員，有幸通過(guò)認(rèn)定考試并取得物業(yè)管理師資格，這是政府主管部門對(duì)大家以往工作的充分肯定；作為物業(yè)管理師制度的受益者，有幸成為中國(guó)物業(yè)管理史上首批物業(yè)管理師，理應(yīng)自覺(jué)承擔(dān)起時(shí)代賦予我們的推動(dòng)行業(yè)發(fā)展進(jìn)步的歷史使命。因此，我想借會(huì)議的機(jī)會(huì)，講以下六個(gè)方面的要求。

（1）勤于學(xué)習(xí)、與時(shí)俱進(jìn)

物業(yè)管理師作為物業(yè)管理活動(dòng)的直接組織者，只有具備扎實(shí)的物業(yè)管理政策水平和良好的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，以及較強(qiáng)的業(yè)務(wù)素質(zhì)與經(jīng)營(yíng)管理能力，才能勝任工作。取得物業(yè)管理師資格，并不意味在各方面都領(lǐng)先于同行，“尺有所長(zhǎng)、寸有所短”，首批物業(yè)管理師應(yīng)保持清醒的頭腦和謙遜的作風(fēng)，尋找自身的差距和不足，要通過(guò)自學(xué)，彌補(bǔ)相關(guān)知識(shí)的欠缺；通過(guò)接受繼續(xù)教育，實(shí)現(xiàn)專業(yè)知識(shí)的更新，把握行業(yè)發(fā)展最新動(dòng)態(tài)；通過(guò)學(xué)習(xí)業(yè)內(nèi)同行的經(jīng)驗(yàn)，不斷改進(jìn)自身的工作。只有加強(qiáng)學(xué)習(xí)，才能做到與時(shí)俱進(jìn)，實(shí)至名歸。

（2）精于業(yè)務(wù)、術(shù)有專攻

物業(yè)管理的內(nèi)涵是通過(guò)管理者的專業(yè)管理，延長(zhǎng)建筑物及其設(shè)施設(shè)備的使用壽命，使物業(yè)保值增值；通過(guò)多層次的服務(wù)，讓業(yè)主置身于舒適的居住和工作環(huán)境中。因此，服務(wù)是宗旨，管理是生命線。對(duì)在座的首批物業(yè)管理師，取得職業(yè)資格并不難，但要成為一個(gè)真正合格和優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理，還要作出不懈的努力。我們面對(duì)著尙不完善的法制環(huán)境和不成熟的消費(fèi)群體，以及建管不分體制所帶來(lái)的眾多復(fù)雜問(wèn)題，要求管理者不僅熟悉政策法規(guī)，依法辦事，而且要有良好的分析應(yīng)變能力，在特定業(yè)務(wù)領(lǐng)域有所精專，能隨時(shí)處理復(fù)雜問(wèn)題，避免糾紛和矛盾激化，創(chuàng)造和諧氛圍。此外，物業(yè)管理師在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范中承擔(dān)著重要責(zé)任，要高度重視并研究物業(yè)管理行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的規(guī)律，切實(shí)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制和防范能力，建立事前科學(xué)預(yù)測(cè)、事中應(yīng)急處理、事后妥善解決的風(fēng)險(xiǎn)防范和危機(jī)管理機(jī)制，加上先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，以規(guī)避、轉(zhuǎn)移和控制風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)減小經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),為業(yè)主創(chuàng)造安寧環(huán)境。

（3）嚴(yán)于自律、誠(chéng)實(shí)守信

現(xiàn)代社會(huì)對(duì)專業(yè)人士或職業(yè)經(jīng)理的道德標(biāo)準(zhǔn)要求絕不亞于其專業(yè)技能，物業(yè)管理師不僅是業(yè)務(wù)的能手，也應(yīng)該具有良好的職業(yè)操守。在物業(yè)管理服務(wù)工作中，物業(yè)管理師應(yīng)當(dāng)珍惜自己的職業(yè)聲譽(yù)，具有強(qiáng)烈的事業(yè)心、高度的工作責(zé)任感和愛(ài)崗敬業(yè)的精神，盡量做到忠誠(chéng)客戶、忠誠(chéng)企業(yè)、忠誠(chéng)同行的完美統(tǒng)一，誠(chéng)實(shí)守信、勤勉盡責(zé)。中物協(xié)將和地方協(xié)會(huì)一起探索建立行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)物業(yè)管理師道德規(guī)范自律約束的行規(guī)。

（4）善于協(xié)調(diào)、構(gòu)建和諧

物業(yè)管理工作涉及面廣,要求物業(yè)管理師不僅熟悉物業(yè)管理政策法規(guī)，依法辦事，而且要有嫻熟的協(xié)調(diào)溝通和分析應(yīng)變能力，以及在處理客戶關(guān)系與有關(guān)各方面關(guān)系過(guò)程中應(yīng)承擔(dān)重要的責(zé)任。包括與業(yè)主的溝通，建立良好的關(guān)系，及時(shí)處理投訴；與開發(fā)建設(shè)單位的溝通，通過(guò)早期介入，減少入住矛盾；與公用事業(yè)單位的溝通，分清責(zé)任，各司其職；與專業(yè)公司的溝通，加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)管；與政府相關(guān)部門的溝通，主動(dòng)接受指導(dǎo)和監(jiān)督。由此避免和減少糾紛的產(chǎn)生和矛盾的激化，創(chuàng)造和諧的物業(yè)管理氛圍。

（5）樂(lè)于奉獻(xiàn)、率先垂范

面對(duì)現(xiàn)階段物業(yè)管理出現(xiàn)的諸多問(wèn)題，物業(yè)管理追求的應(yīng)是經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的和諧與統(tǒng)一。因此，首批物業(yè)管理師肩負(fù)著帶領(lǐng)企業(yè)和宣傳行業(yè)的重任，應(yīng)當(dāng)具有寬廣的胸懷和長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，在企業(yè)發(fā)展和行業(yè)宣傳中發(fā)揮率先垂范的作用，自覺(jué)參與團(tuán)隊(duì)建設(shè)，主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，積極維護(hù)行業(yè)形象，真正起到先鋒和模范的作用。

（6）勇于創(chuàng)新、引領(lǐng)行業(yè)

篇7

加強(qiáng)社會(huì)宣傳，引導(dǎo)公眾參與，努力形成城市管理工作合力

城管工作難、執(zhí)法環(huán)境差主要是城市管理工作起步晚，群眾對(duì)城管法律法規(guī)認(rèn)知度不高，影響了群眾對(duì)城管部門的客觀公正評(píng)價(jià)。

為此，海安縣城管局每年都制定《城管信息宣傳和城管文化建設(shè)實(shí)施方案》，并認(rèn)真組織實(shí)施。一是和新聞媒體建立正常關(guān)系，在《海安時(shí)報(bào)》每月開辟兩期城管專版，在電視臺(tái)定期制作“舉案說(shuō)法”、“記者視線”專題節(jié)目，弘揚(yáng)先進(jìn)典型，曝光不文明行為。二是在城區(qū)出入口、重要節(jié)點(diǎn)設(shè)置大型城管公益廣告，在主要街道、人流密集區(qū)設(shè)立城管宣傳欄、城管文化墻（廊），形成城管宣傳視覺(jué)沖擊力。三是建立城管新聞發(fā)言人和網(wǎng)絡(luò)回帖員制度，利用“西祠胡同”、海安論壇、城管短信呼等網(wǎng)絡(luò)移動(dòng)平臺(tái)，宣傳城管知識(shí)，傾聽群眾呼聲，引導(dǎo)社會(huì)輿情，解決民生難題。四是每年5月、10月各用1個(gè)月時(shí)間，開展城管進(jìn)機(jī)關(guān)、進(jìn)社區(qū)、進(jìn)學(xué)校、進(jìn)企業(yè)、進(jìn)工地、進(jìn)商家等宣傳服務(wù)活動(dòng)，讓城管融入社會(huì)方方面面。五是搭建社會(huì)公眾參與平臺(tái)，堅(jiān)持信息公開、決策公示、專家咨詢、意見(jiàn)征集、社會(huì)聽證等制度，積極開展“開門辦城管”專題系列活動(dòng)，讓社會(huì)各界走進(jìn)城管、參與城管。

三年來(lái)，人們對(duì)海安城管的知曉度、理解度、支持度、參與度明顯提升，城管與群眾的良性互動(dòng)機(jī)制正在形成，市民參與城市管理工作的熱情日益高漲。

創(chuàng)新體制機(jī)制，狠抓責(zé)任落實(shí)，全力實(shí)施市容環(huán)衛(wèi)責(zé)任區(qū)制度

市容環(huán)衛(wèi)責(zé)任區(qū)制度是城市管理的重要抓手，是提高管理效能的重要途徑，是公眾參與的助推劑。尤其是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，資金投入少，更應(yīng)在體制機(jī)制上做文章，在落實(shí)責(zé)任上下功夫。

一是創(chuàng)新“大城管”體制機(jī)制。三年來(lái)，海安縣對(duì)城市管理職責(zé)進(jìn)行了重新洗牌，調(diào)整了縣鎮(zhèn)兩級(jí)政府的城市管理職能，強(qiáng)化了鎮(zhèn)、街道、社區(qū)在城市管理中的主體地位。二是創(chuàng)新市容環(huán)衛(wèi)責(zé)任區(qū)管理方法。統(tǒng)一制作市容環(huán)衛(wèi)責(zé)任狀，明確業(yè)主的責(zé)任區(qū)域、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)了業(yè)主的責(zé)任意識(shí)；建立了沿街單位、商家信息數(shù)據(jù)庫(kù)，并及時(shí)更新，將城市管理元素逐一進(jìn)行精準(zhǔn)化、動(dòng)態(tài)化、長(zhǎng)效化管理；對(duì)市容管理示范路推行責(zé)任單位和作業(yè)、管理、執(zhí)法“四位一體”的路段負(fù)責(zé)制，保證了責(zé)任區(qū)制度落實(shí)。三是創(chuàng)新市場(chǎng)化、物業(yè)化城市管理模式。對(duì)市容管理示范路正在進(jìn)行市容環(huán)衛(wèi)作業(yè)管理物業(yè)化試點(diǎn)，對(duì)城市“牛皮癬”、墻面粉刷廣告和商業(yè)條幅清理進(jìn)行“三位一體”捆綁式招標(biāo)，對(duì)環(huán)衛(wèi)保潔、垃圾收運(yùn)、處理和設(shè)施維護(hù)等推行服務(wù)外包，對(duì)占用城市公共資源的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目公開拍租，逐步實(shí)現(xiàn)了作業(yè)、管理和執(zhí)法“三權(quán)分立”。

突出重點(diǎn)難點(diǎn)，實(shí)施鐵腕整治，大力提升戶外廣告管理水平

篇8

提起陳希龍老人，執(zhí)法局的很多人都認(rèn)識(shí)他，他曾是一名老上訪戶，曾經(jīng)聯(lián)名105戶居民寫信上訪，反對(duì)在西苑社區(qū)設(shè)置置業(yè)服務(wù)點(diǎn)，是什么使這位老人的態(tài)度發(fā)生了如此大的改變呢？

西苑社區(qū)南門從執(zhí)法局成立時(shí)就是市容管理工作的一個(gè)難點(diǎn)，規(guī)劃建設(shè)的欠賬十分突出，龐大的社區(qū)內(nèi)人口眾多，物業(yè)管理混亂，小區(qū)內(nèi)早市、夜市攤點(diǎn)占道經(jīng)營(yíng)，居民隨意破壞小區(qū)綠化，位置上又緊靠臨沂第二小學(xué)，交通壓力大，管理容易反彈。盡管蘭山分局采取了多種措施加強(qiáng)管理，西苑社區(qū)的長(zhǎng)效管理卻一直沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。金雀山城管執(zhí)法所成立以來(lái)，轄區(qū)中隊(duì)結(jié)合西苑社區(qū)靠學(xué)校、攤點(diǎn)多、人車流量大的實(shí)際，一方面采取當(dāng)面勸解、示范引導(dǎo)、發(fā)放宣傳單、制作友情提示牌等形式加強(qiáng)宣傳教育，另一方面設(shè)立置業(yè)服務(wù)點(diǎn)，解決部分生活困難的居民的生計(jì)問(wèn)題。同時(shí)，協(xié)調(diào)社區(qū)制作置業(yè)服務(wù)攤點(diǎn)“公示牌”擺設(shè)在小區(qū)路邊，征集居民意見(jiàn)，積極營(yíng)造社區(qū)和中隊(duì)齊抓共管、居民人人參與的良好氛圍。

置業(yè)服務(wù)點(diǎn)設(shè)置初期，很多居民對(duì)在社區(qū)內(nèi)設(shè)置服務(wù)點(diǎn)抱有懷疑態(tài)度，長(zhǎng)期忍受油煙、垃圾污染之苦的居民們甚至在陳希龍老人的帶領(lǐng)下聯(lián)名上訪，堅(jiān)決反對(duì)把攤點(diǎn)群留在小區(qū)內(nèi)。執(zhí)法人員一方面積極上門做居民們的思想工作，另一方面聯(lián)合社區(qū)居委實(shí)地調(diào)研，合理規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)置業(yè)服務(wù)點(diǎn)。執(zhí)法人員不斷加強(qiáng)巡查和規(guī)范管理，從早上7：30至晚上18：00不間斷巡查，使置業(yè)服務(wù)點(diǎn)在很短的時(shí)間內(nèi)就走上了正軌，不僅沒(méi)有影響西苑社區(qū)的環(huán)境，還極大地方便了居民們的日常生活，實(shí)現(xiàn)了攤點(diǎn)、居民、執(zhí)法管理的共贏。執(zhí)法人員的辛勤汗水換來(lái)了居民們的理解和支持，他們一改往日?qǐng)?jiān)決反對(duì)的態(tài)度，積極參與到社區(qū)的建設(shè)和管理工作中，為執(zhí)法工作獻(xiàn)言獻(xiàn)策。

篇9

一、提出問(wèn)題。我縣地處粵東沿海的大亞灣和紅海灣畔，具有較強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，一些大項(xiàng)目陸續(xù)落戶__，如投資120億元的巽寮灣旅游開發(fā)區(qū)等大項(xiàng)目已完成評(píng)估和前期籌建工作并即將動(dòng)工。以制鞋業(yè)為主的民營(yíng)企業(yè)和以黃埠、吉隆為中心的鞋材生產(chǎn)基地以及以電子產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)為主的白花太陽(yáng)坳工業(yè)區(qū)也得到快速發(fā)展。伴隨這些地區(qū)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，流動(dòng)人口急劇增加，移動(dòng)通訊需求也越趨緊迫，而我縣的移動(dòng)通訊基站建設(shè)年限較早，設(shè)備較為落后（尤其是通訊載波數(shù)很少），根本無(wú)法滿足經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展帶來(lái)的巨大通訊需求。為解決我縣移動(dòng)通訊的瓶頸問(wèn)題，我縣移動(dòng)、電信、聯(lián)通等移動(dòng)通訊運(yùn)營(yíng)商大大加快移動(dòng)通訊基站的建設(shè)步伐。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 20__年1月至今，我縣新建移動(dòng)通訊基站有200多座。星羅密布的基站構(gòu)筑成的移動(dòng)通訊網(wǎng)確實(shí)很好地解決了我縣民眾的移動(dòng)通訊需求，但同時(shí)也對(duì)老百姓的身心健康造成一定影響，尤其是高高聳立的通訊鐵塔和密密麻麻的通訊線路，使老百姓形成巨大的心理壓力，致使針對(duì)移動(dòng)通訊基站的投訴案件直線上升。20__年至20__年移動(dòng)通訊基站的投訴案件只有10宗，20__年至今移動(dòng)通訊基站的投訴案件上升為50多宗，移動(dòng)通訊基站的管理問(wèn)題已成為當(dāng)前我縣無(wú)線電管理工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。為此，無(wú)線電管理部門投入大量的人力、物力去處理日益繁多的針對(duì)移動(dòng)通訊基站投訴的案件，并在處理過(guò)程中嚴(yán)格按照上級(jí)無(wú)線電管理機(jī)構(gòu)規(guī)定的流程進(jìn)行設(shè)備檢測(cè)、出具檢測(cè)報(bào)告，檢測(cè)不合格的基站即時(shí)進(jìn)行封存整改，檢測(cè)合格的基站即時(shí)向當(dāng)?shù)厝罕娺M(jìn)行多次科學(xué)的解釋。我們付出巨大的努力去處理投訴案件，但是收效甚微，群眾反響依然強(qiáng)烈，甚至出現(xiàn)部分群眾強(qiáng)行拆除移動(dòng)基站的事件。

一方面經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展需要建設(shè)大量移動(dòng)通訊基站進(jìn)行保障；另一方面大量移動(dòng)通訊基站的建設(shè)影響了老百姓的切身利益。如何平衡發(fā)展和民眾利益是做好移動(dòng)基站管理工作的關(guān)鍵所在，為此我們開展了以移動(dòng)通訊基站管理為主題的無(wú)線電專題調(diào)研。

二、開展調(diào)研。為了徹底解決移動(dòng)通訊基站難于管理好的問(wèn)題，從而節(jié)約行政成本，提高工作效率，從3月16日開始，局分管無(wú)線電工作領(lǐng)導(dǎo)和無(wú)線電管理有關(guān)人員，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)察看、確認(rèn)、走訪等形式，就移動(dòng)通訊基站情況進(jìn)行了調(diào)查研究，現(xiàn)將有關(guān)情況綜述如下：

此次調(diào)研活動(dòng)分三個(gè)階段進(jìn)行。

第一階段是進(jìn)行新建基站站址確認(rèn)工作。抽取縣轄區(qū)內(nèi)30個(gè)已確定站址但未進(jìn)行站址確認(rèn)的新建移動(dòng)基站進(jìn)行站址確認(rèn)。站址確認(rèn)的步驟如下：1、確認(rèn)新建基站的位置屬性。主要工作是現(xiàn)場(chǎng)了解新建基站所在地點(diǎn)是位于居民樓、小區(qū)、政府、醫(yī)院、學(xué)校、自建當(dāng)中的哪一種情況；2、確認(rèn)新建基站的經(jīng)緯度；主要工作是使用gps確認(rèn)新建基站的經(jīng)緯度并填寫站址確認(rèn)表格；3、取證。主要工作是現(xiàn)場(chǎng)察看基站建設(shè)方有無(wú)未報(bào)先建的行為，如發(fā)現(xiàn)有未經(jīng)站址確認(rèn)就安裝天線、設(shè)備或進(jìn)行機(jī)房裝修的行為必須進(jìn)行拍照取證，以便作為日后進(jìn)行處罰的證據(jù)；4、查看文件。主要是檢查基站建設(shè)方是否與業(yè)主簽定房屋使用合同。

第二階段是進(jìn)行新建基站的驗(yàn)收工作。抽取縣轄區(qū)內(nèi)30個(gè)已通過(guò)站址確認(rèn)但未進(jìn)行驗(yàn)收的新建移動(dòng)基站進(jìn)行驗(yàn)收?；掘?yàn)收的步驟如下：1、現(xiàn)場(chǎng)察看通訊設(shè)備是否已接電源，是否已開通工作；2、進(jìn)行設(shè)備檢測(cè)。我股技術(shù)人員現(xiàn)場(chǎng)用專業(yè)測(cè)試設(shè)備對(duì)移動(dòng)通訊基站的發(fā)射機(jī)進(jìn)行測(cè)試，檢查發(fā)射機(jī)的指標(biāo)是否符合《無(wú)線電管理?xiàng)l例》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并出具檢測(cè)報(bào)告；3、進(jìn)行輻射測(cè)試。主要工作是用電磁場(chǎng)強(qiáng)輻射表測(cè)試天面天線附近的電磁強(qiáng)度，檢查電磁強(qiáng)度是否符合規(guī)定的一級(jí)、二級(jí)居民生活區(qū)輻射標(biāo)準(zhǔn)，并出具測(cè)試報(bào)告；4、查看發(fā)射天線是否經(jīng)過(guò)美化處理或者使用隱蔽天線；5、對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行拍照取證；6、查看文件。主要是查看基站建設(shè)方是否有經(jīng)專業(yè)防雷公司確認(rèn)的防雷設(shè)施合格文件。

第三階段是進(jìn)行群眾走訪。抽取縣轄區(qū)5個(gè)將進(jìn)行站址確認(rèn)、5個(gè)將進(jìn)行驗(yàn)收、5個(gè)已開通工作的新建基站，對(duì)周邊的群眾進(jìn)行走訪。走訪的主要內(nèi)容是了解當(dāng)?shù)孛癖妼?duì)這些新建基站的反饋意見(jiàn)，了解新建基站是否對(duì)居民的生活、健康和安全造成影響，主要是了解基站建設(shè)方是否與周邊民眾進(jìn)行過(guò)解釋溝通，是否與村委會(huì)或者

物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)簽定合同。三、深入分析原因。通過(guò)此次調(diào)研活動(dòng)，我們獲得以下幾個(gè)重要情況：

一、通過(guò)對(duì)周邊群眾的走訪，我們了解到基站建設(shè)方在建設(shè)前期并未與周邊群眾進(jìn)行溝通和聯(lián)系；建設(shè)時(shí)未向群眾進(jìn)行合理解釋，對(duì)群眾的投訴置之不理；群眾對(duì)身邊的基站普遍存在恐懼心理和抵觸情緒。

二、通過(guò)進(jìn)行站址確認(rèn)，我們了解到60%新建基站未進(jìn)行站址確認(rèn)就已安裝了設(shè)備、天線，部分甚至出現(xiàn)已開通的情況。

三、通過(guò)進(jìn)行基站驗(yàn)收，我們了解到50%基站出現(xiàn)未驗(yàn)收就已開通的情況；90%的新建基站發(fā)射機(jī)測(cè)試指標(biāo)合格（縣城新建基站均符合條例規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，只有部分邊遠(yuǎn)基站為了擴(kuò)大覆蓋范圍將功率調(diào)大，但基本符合二級(jí)居民生活區(qū)輻射標(biāo)準(zhǔn)），證明新建基站并未對(duì)周邊民眾的健康造成很大影響。只有10%新建基站進(jìn)行天線美化或者使用隱蔽天線；100%新建基站通過(guò)防雷合格驗(yàn)證，證明新建基站不會(huì)對(duì)周邊民眾生命財(cái)產(chǎn)安全造成影響。

通過(guò)深入分析以上情況，我們終于明白了移動(dòng)通訊基站難于管理主要成因：一、基站建設(shè)方在確定站址時(shí)未與周邊群眾簽訂相關(guān)法律文件。如在農(nóng)村建設(shè)的基站，建設(shè)方只有該樓的業(yè)主簽訂使用合同，并未與所在地的村委會(huì)簽訂同意建設(shè)意向書等相關(guān)法律文件。在居民小區(qū)建設(shè)的基站只與該物業(yè)管理小區(qū)簽訂同意使用意向書，但都沒(méi)有向小區(qū)居民進(jìn)行公示，沒(méi)有進(jìn)行征得2/3業(yè)主同意的法律程序；部分基站甚至建設(shè)在政府大樓、醫(yī)院、學(xué)校等影響較大的敏感地區(qū)；上述情況造成民眾新建基站的反響較大，而基站建設(shè)方基本漠視群眾的反饋意見(jiàn)，造成周邊民眾對(duì)新建基站的抵觸情緒越來(lái)越大，這是造成基站難于管理的主要癥結(jié)所在；二、一部分新建基站在無(wú)線電管理部門未進(jìn)行相關(guān)法定驗(yàn)證程序前就提前進(jìn)入建設(shè)，導(dǎo)致部分民眾形成基站無(wú)人管、不需管的觀念，認(rèn)為無(wú)線電管理部門行政不作為，對(duì)我們的解釋置之不理，對(duì)我們的處理方法不置可否，這也是造成我們的投訴處理工作收效甚微、行政成本無(wú)休止增加、工作效率不高的原因，最終導(dǎo)致基站難于管理；三、大部分基站未對(duì)龐大的發(fā)射天線進(jìn)行美化、隱蔽處理，導(dǎo)致群眾存在巨大的心理陰影，從而出現(xiàn)抵觸情緒，這也是導(dǎo)致基站難于管理的原因之一。

四、提出解決對(duì)策措施。

一、基站建設(shè)方必須在確定站址時(shí)與所在物業(yè)的管理方簽訂同意使用意向書等相關(guān)法律文件（如基站所在地為村，需與當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)簽訂合同；如所在地為居民小區(qū)，需與物業(yè)管理公司簽訂合同，并進(jìn)行公示，必須征得2/3業(yè)主同意；嚴(yán)禁在政府大樓、醫(yī)院、學(xué)校等建筑物頂樓建設(shè)基站）。

二、基站建設(shè)必須按規(guī)定流程進(jìn)行，不能未報(bào)先建，不能私自開通，如在站址確認(rèn)時(shí)發(fā)現(xiàn)安裝了天線、設(shè)備或者在驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)已接電開通或發(fā)射指標(biāo)不合格，上述情況一經(jīng)確認(rèn)，無(wú)線電管理部門將即時(shí)查封相關(guān)基站。

三、基站建設(shè)方遇到群眾投訴需妥善處理、解釋并向群眾提供合法建設(shè)相關(guān)文件。

篇10

關(guān)鍵詞:團(tuán)隊(duì)式教學(xué);教學(xué)改革;效果

一、相關(guān)研究現(xiàn)狀的評(píng)述和主要研究問(wèn)題

近年來(lái),教學(xué)特色團(tuán)隊(duì)的研究方興未艾。許多高職院校希望結(jié)合各自學(xué)校的辦學(xué)特色、行業(yè)定位、人才培養(yǎng)優(yōu)勢(shì)等方面,探討如何將教學(xué)團(tuán)隊(duì)融入到地方院校的教改實(shí)踐中。單鳳儒在商務(wù)課程中提出“學(xué)習(xí)團(tuán)隊(duì)”的概念。[1]她認(rèn)為,團(tuán)隊(duì)式教學(xué)應(yīng)從學(xué)生抓起,在班級(jí)內(nèi)組建課程模擬公司有助于商務(wù)課程的學(xué)習(xí)。在她看來(lái),團(tuán)隊(duì)教學(xué)的根本是學(xué)生的自理能力的挖掘,能在真實(shí)的協(xié)作中調(diào)動(dòng)創(chuàng)造力。這對(duì)職業(yè)素養(yǎng)的培養(yǎng)具有重要作用。邱墉妃則強(qiáng)調(diào)教學(xué)需要分模塊進(jìn)行。[2]這就需要具有不同專業(yè)優(yōu)勢(shì)的教師負(fù)責(zé)模塊教學(xué)的進(jìn)行。她通過(guò)模仿企業(yè)管理的組織結(jié)構(gòu),將人力資源課程分解為六部分,讓六位教師結(jié)合不同研究整合知識(shí)資源、各種專長(zhǎng),共同為學(xué)生傳遞學(xué)習(xí)心得。其他的教師的教改思路大體與上述兩條路徑類似。比如,許廣玉的“課程方案團(tuán)隊(duì)”[3],童雅培、張艷等的“團(tuán)隊(duì)教學(xué)模式”[4]。在學(xué)生團(tuán)隊(duì)方面,李絹提出的“游戲體驗(yàn)教學(xué)”從學(xué)生參與游戲團(tuán)隊(duì)、活躍課堂氣氛,帶動(dòng)知識(shí)技能學(xué)習(xí)方面進(jìn)行有益的嘗試。[5]

但是,這些研究存在片面性――學(xué)生團(tuán)隊(duì)和教學(xué)團(tuán)隊(duì)兩者未能有機(jī)結(jié)合。教學(xué)團(tuán)隊(duì)的組建方面研究很多,學(xué)生團(tuán)隊(duì)建設(shè)研究相對(duì)薄弱。其一,許多只強(qiáng)調(diào)根據(jù)教學(xué)需要整合優(yōu)勢(shì)資源,關(guān)注團(tuán)隊(duì)教改方式。但對(duì)學(xué)生學(xué)法,特別是如何在團(tuán)隊(duì)教學(xué)中受益的討論不足。其二,許多高校管理類、服務(wù)類課程均提及團(tuán)隊(duì)教學(xué)法應(yīng)用,而對(duì)如何進(jìn)行教師考核、學(xué)生測(cè)評(píng)的方面論述不夠。結(jié)果是,團(tuán)隊(duì)教學(xué)的實(shí)施只停留“教”的形式上,“學(xué)”的效果卻很少提及。

從整體性實(shí)施方案入手,本研究關(guān)注學(xué)生團(tuán)隊(duì)和教學(xué)團(tuán)隊(duì)的結(jié)合,以及同一課程中不同教師考核方法的整體設(shè)計(jì)。本文以物業(yè)管理課程改革為切入點(diǎn),探討課程設(shè)置中對(duì)不同教師知識(shí)背景的挖掘方法,關(guān)注學(xué)生團(tuán)隊(duì)式教學(xué)的學(xué)法(任務(wù)完成法)探索,希望對(duì)團(tuán)隊(duì)式教學(xué)理論應(yīng)用提供借鑒。

二、核心概念界定

(一)團(tuán)隊(duì)教學(xué)

美國(guó)學(xué)者喬恩?卡曾巴赫和史密斯認(rèn)為,團(tuán)隊(duì)是由具有技能的一群人,愿意為了共同的遠(yuǎn)景目標(biāo)、業(yè)績(jī)?nèi)諛?biāo)和方法而相互承擔(dān)責(zé)任的個(gè)體所組成的群體。從這個(gè)角度,教學(xué)團(tuán)隊(duì)是以教書育人為共同目標(biāo),為完成特定教學(xué)目標(biāo)而分工協(xié)作,相互承擔(dān)責(zé)任的少數(shù)知識(shí)技能互補(bǔ)的個(gè)體所組成的團(tuán)隊(duì)。教學(xué)團(tuán)隊(duì)由于其成員組成的異質(zhì)性、互補(bǔ)性以及團(tuán)隊(duì)成員間的平等關(guān)系,成員之間可以相互學(xué)習(xí),取長(zhǎng)補(bǔ)短。特別是以行業(yè)專家為中心的教學(xué)團(tuán)隊(duì),可以充分發(fā)揮專家的帶頭作用,培養(yǎng)出一批教學(xué)科研的骨干,發(fā)揮每個(gè)人的特長(zhǎng)和優(yōu)勢(shì),把最新知識(shí)展現(xiàn)給學(xué)生,從而在整體上提高教學(xué)質(zhì)量。

(二)任務(wù)完成法

眾所周知,工作技能只有在一定的情景中才能具有實(shí)踐意義。我們通過(guò)多媒體課件演示、工作道具模型,并結(jié)合崗位標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)各種模擬職位,建立一個(gè)虛擬的工作環(huán)境,營(yíng)造虛擬的企業(yè)管理環(huán)境――讓學(xué)生身臨其境,切實(shí)體驗(yàn)管理各個(gè)階段的具體工作內(nèi)容。通過(guò)角色扮演法,讓學(xué)生承擔(dān)一定的角色。然后,組建學(xué)習(xí)團(tuán)隊(duì),小組共同探索和創(chuàng)造,集思廣益,共同完成教師布置的扮演任務(wù)。在這一過(guò)程中,學(xué)生能檢查課堂學(xué)習(xí)情況,從親身體驗(yàn)的方式鞏固理論知識(shí)。同時(shí),教師對(duì)于任務(wù)中的難點(diǎn)、重點(diǎn)進(jìn)行適當(dāng)指導(dǎo)、點(diǎn)撥,有意識(shí)地培養(yǎng)學(xué)生動(dòng)手、動(dòng)腦的創(chuàng)新能力、團(tuán)結(jié)合作的協(xié)作能力。

三、團(tuán)隊(duì)式教學(xué)的實(shí)施方案

(一)組建教學(xué)團(tuán)隊(duì)

傳統(tǒng)教學(xué)模式下,要求一名專業(yè)教師統(tǒng)籌整個(gè)課程,安排具體的教學(xué)方式、手段,并要求在這門課程覆蓋的每個(gè)知識(shí)點(diǎn),都有扎實(shí)、深厚的知識(shí)儲(chǔ)備。但實(shí)際上,很少人可以做到這一點(diǎn)。對(duì)此,團(tuán)隊(duì)教學(xué)法建立有專人主導(dǎo)、統(tǒng)籌本課程的教學(xué)計(jì)劃,組建教學(xué)團(tuán)隊(duì)。這一教學(xué)團(tuán)隊(duì)包括了各個(gè)課程涉及的業(yè)內(nèi)專家、老師,而且需要從復(fù)合、多方位的角度,發(fā)掘不同專家在課程知識(shí)點(diǎn)的不同優(yōu)勢(shì),博采眾長(zhǎng),以提高教學(xué)的深度和廣度。

(二)確定團(tuán)隊(duì)帶頭人或主講教師

團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人是團(tuán)隊(duì)的核心和靈魂,作為教學(xué)和教學(xué)研究的向?qū)е笓],身兼教學(xué)、研究和帶頭人的多種角色,除應(yīng)具有較高的教學(xué)水平、教研能力、創(chuàng)新教育的思想外,主要表現(xiàn)為一種非職位性的影響力,要求教學(xué)能力、研究能力和管理能力的高度統(tǒng)一并具有較好的組織協(xié)調(diào)能力和合作精神,在團(tuán)隊(duì)中要有較強(qiáng)的凝聚作用,品德高尚,治學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)。建議由學(xué)科帶頭人、業(yè)內(nèi)專家擔(dān)任。

(三)確立團(tuán)隊(duì)目標(biāo)

共同的愿景目標(biāo)可以激發(fā)團(tuán)隊(duì)激情,凝聚工作向心力。比如,王嬰教授倡導(dǎo)的《社會(huì)工作概論》,目的是培養(yǎng)學(xué)生樹立一種“幫助人和解決社會(huì)問(wèn)題”的工作理念。通過(guò)教學(xué)團(tuán)隊(duì)的組建,將這一教學(xué)目的的定位明確化為集體備課、授課的統(tǒng)一思想,有利于教師團(tuán)隊(duì)成員在教學(xué)實(shí)踐中各盡其能,并在一個(gè)原則、理念下有機(jī)協(xié)調(diào)、共同努力。

(四)“分工+合作”機(jī)制

團(tuán)隊(duì)式教學(xué)包括分工和協(xié)作兩個(gè)方面。首先是“分工機(jī)制”。在組建教學(xué)團(tuán)隊(duì)后,團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人應(yīng)作好統(tǒng)籌、組織的帶頭人工作。根據(jù)專業(yè)教研室提供的教學(xué)大綱、教學(xué)要求,設(shè)置不同的“課程項(xiàng)目”。每個(gè)課程項(xiàng)目包括教學(xué)內(nèi)容的部分章節(jié)、知識(shí)點(diǎn),而且涵蓋可以擴(kuò)展的教學(xué)子項(xiàng)目。接下來(lái),這些課程項(xiàng)目按照教師團(tuán)隊(duì)的各自特長(zhǎng)、優(yōu)勢(shì),根據(jù)教學(xué)要求進(jìn)行分工,同時(shí)開展科研式的探索。通過(guò)不同專家特長(zhǎng)在同一課程的充分發(fā)掘,有利于知識(shí)點(diǎn)的遍地開花,將難點(diǎn)講精講細(xì),從而充分調(diào)動(dòng)學(xué)生參與課程學(xué)習(xí)的積極性。需要強(qiáng)調(diào)的是,團(tuán)隊(duì)的分工是以課程的知識(shí)模塊為切割點(diǎn),而不是獨(dú)立作戰(zhàn)或是獨(dú)立作業(yè)的教學(xué)分工。同時(shí),團(tuán)隊(duì)成員在負(fù)責(zé)人帶領(lǐng)下,共同確認(rèn)教學(xué)內(nèi)容、設(shè)計(jì)教學(xué)合作,以不同的角度討論同一的主題。其次是團(tuán)隊(duì)教學(xué)中“合作機(jī)制”。突出表現(xiàn)在學(xué)生協(xié)作性團(tuán)隊(duì)的建設(shè)。在教師的主導(dǎo)下,成立學(xué)生團(tuán)隊(duì),可以改變學(xué)生學(xué)習(xí)中依賴獨(dú)立思考的傳統(tǒng)學(xué)法。通過(guò)倡導(dǎo)組建學(xué)習(xí)小組的方式,突出團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力的發(fā)展,促進(jìn)學(xué)生主體地位和自主創(chuàng)新意識(shí)的培養(yǎng)。如果說(shuō)教師團(tuán)隊(duì)的建設(shè)強(qiáng)調(diào)課程模塊的分工化、專業(yè)細(xì)分化,那么學(xué)生團(tuán)隊(duì)則關(guān)注學(xué)生之間相互教化、共同提高的學(xué)習(xí)共同體建設(shè)。在這一過(guò)程,教師應(yīng)引導(dǎo)學(xué)生在團(tuán)隊(duì)中找準(zhǔn)定位,發(fā)揮各自的主觀能動(dòng)性,根據(jù)課程安排分配學(xué)習(xí)任務(wù)。不僅可以及時(shí)對(duì)團(tuán)隊(duì)發(fā)言進(jìn)行點(diǎn)評(píng),而且還就某個(gè)專題讓學(xué)生團(tuán)隊(duì)展開討論。

(五)考核教學(xué)團(tuán)隊(duì)

團(tuán)隊(duì)運(yùn)行是否有效,目標(biāo)是否明確,能否達(dá)成或是已實(shí)現(xiàn),目標(biāo)實(shí)現(xiàn)過(guò)程存在哪些問(wèn)題、哪些地方有待改進(jìn)等等,都需要評(píng)估考核。因此,在一個(gè)教學(xué)周期后,團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的教學(xué)效果、學(xué)生課堂反映、知識(shí)點(diǎn)考試三方面,對(duì)團(tuán)隊(duì)教師進(jìn)行復(fù)合式的評(píng)分,以此檢驗(yàn)每位老師在課程教學(xué)工作中完成情況。

同時(shí),倡導(dǎo)舉行交流會(huì),進(jìn)行教師間互評(píng),相互鼓勵(lì)、共同促進(jìn)?？梢栽诿繉W(xué)期初、中、末各舉行一次交流會(huì),共同研討和分析教學(xué)技巧和課堂經(jīng)驗(yàn)。這三次交流會(huì)也可作為三次教學(xué)工作的檢查,可謂邊交流邊考核。在學(xué)期初的交流會(huì)上,舉行課程動(dòng)員和集體備課,以檢查課程準(zhǔn)備情況。在期中交流會(huì)中,上過(guò)課程的與準(zhǔn)備上課的老師進(jìn)行交流,教師與學(xué)生之間進(jìn)行交流。議題以學(xué)生情況、教具使用情況、教學(xué)方法效果為主。鞏固上一階段的上課成果,加強(qiáng)后上教師的教學(xué)成效。同時(shí),結(jié)合學(xué)生在團(tuán)隊(duì)學(xué)習(xí)過(guò)程中發(fā)生的實(shí)際問(wèn)題,作為討論議題,督促和改進(jìn)教學(xué)團(tuán)隊(duì)的實(shí)施方法。最后,在期末交流會(huì)中,以分析每位教師教學(xué)經(jīng)驗(yàn)為主,教師間分享新觀點(diǎn)和思路,共同促進(jìn)教學(xué)技術(shù)的提高。

四、團(tuán)隊(duì)式教學(xué)的具體應(yīng)用

(一)《物業(yè)管理法規(guī)》課教師團(tuán)隊(duì)建設(shè)

1.成立教師教學(xué)團(tuán)隊(duì)

根據(jù)教師特長(zhǎng)、專業(yè)背景不同,分解各自的教學(xué)任務(wù)。物業(yè)管理教研室成為這個(gè)團(tuán)隊(duì)的“帶頭人”,負(fù)責(zé)統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)團(tuán)隊(duì)教學(xué)的各項(xiàng)事務(wù)。

2.確認(rèn)模塊教學(xué)的教學(xué)目標(biāo)、重點(diǎn)和難點(diǎn)

3.教研相互交流

分模塊團(tuán)隊(duì)教學(xué)能促進(jìn)教師之間形成良性溝通,有利于培養(yǎng)教師的團(tuán)隊(duì)合作精神。另外,教師之間的團(tuán)隊(duì)合作示范,有利于學(xué)生團(tuán)隊(duì)合作意識(shí)的培養(yǎng)。課后,《物業(yè)管理法規(guī)》的教學(xué)團(tuán)隊(duì)為了上好課程,學(xué)口徑開展各種交流活動(dòng)。針對(duì)學(xué)生學(xué)習(xí)能力、教學(xué)教材選擇、教學(xué)器材或媒介的使用,PPT課件的相互學(xué)習(xí)等環(huán)節(jié),都做了深入有益的探索。討論、協(xié)調(diào)和交流的結(jié)果都會(huì)匯集到物業(yè)專業(yè)教研室(團(tuán)隊(duì)帶頭人),為調(diào)整教學(xué)大綱、教學(xué)難度,活躍課堂教學(xué)氣氛,做出有益的貢獻(xiàn)。

(二)《物業(yè)管理概論》課的學(xué)生團(tuán)隊(duì)建設(shè)

1.成立學(xué)生學(xué)習(xí)團(tuán)隊(duì)

《物業(yè)管理概論》是由筆者負(fù)責(zé)的實(shí)訓(xùn)課程,共36課時(shí)。在學(xué)期初的時(shí)候,將學(xué)生分成5個(gè)團(tuán)隊(duì),每個(gè)團(tuán)隊(duì)6-7名學(xué)生。并通過(guò)民主自愿的原則推選一名隊(duì)長(zhǎng)。根據(jù)教學(xué)章節(jié)劃分出5塊崗位實(shí)訓(xùn)模塊,分別是客戶服務(wù)(入住和裝修管理)崗位、前臺(tái)接待崗位、質(zhì)量監(jiān)控崗位、收費(fèi)員崗位、關(guān)系協(xié)調(diào)(社區(qū)文化策劃)崗位。教師向?qū)W生介紹團(tuán)隊(duì)教學(xué)模式的學(xué)習(xí)計(jì)劃,說(shuō)明進(jìn)行團(tuán)隊(duì)教學(xué)模式學(xué)習(xí)的目的、意義、方法和要求。

2.學(xué)習(xí)活動(dòng)形式

①技能訓(xùn)練考核教師與學(xué)生均以團(tuán)隊(duì)教學(xué)模式進(jìn)行操作練習(xí),互相指導(dǎo)、互相糾錯(cuò),整個(gè)學(xué)習(xí)過(guò)程氣氛融洽、和諧,充分發(fā)揚(yáng)了團(tuán)隊(duì)精神。操作考核分為個(gè)人考核和團(tuán)隊(duì)考核兩種形式。對(duì)于各個(gè)項(xiàng)目采取個(gè)人考核,記錄個(gè)人的平時(shí)成績(jī)。教師在考核團(tuán)隊(duì)每位學(xué)生的同時(shí),團(tuán)隊(duì)其他學(xué)生在旁觀看。一組考完后老師不立即做點(diǎn)評(píng)。團(tuán)隊(duì)在自主設(shè)計(jì)的情景中扮演崗位角色,教師不直接做出評(píng)價(jià),只是讓本團(tuán)隊(duì)學(xué)生進(jìn)行自我評(píng)價(jià)。教后,老師在課堂上點(diǎn)評(píng),結(jié)合自評(píng)分?jǐn)?shù)將作為學(xué)生的成績(jī)。

②課堂討論。要求以小組為單位將學(xué)生聚集在一起,便于開展課堂討論。課堂上采用以專題探討為中心:教師先展示案例,然后提出問(wèn)題供學(xué)生集體討論。接下來(lái)各學(xué)生團(tuán)隊(duì)的代表分別發(fā)言,成員可以補(bǔ)充、糾正。最后,教師與各個(gè)團(tuán)隊(duì)成員進(jìn)行溝通后,對(duì)回答進(jìn)行歸納、總結(jié)和評(píng)價(jià)。

③角色扮演。涉及到情景教學(xué)法的具體實(shí)施,可以讓學(xué)生團(tuán)隊(duì)的成員互扮業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)工作人員、開發(fā)商、居委會(huì)人員等角色。首先,教師提前一周布置任務(wù),通過(guò)播放錄像,分發(fā)資料,指導(dǎo)學(xué)生根據(jù)要求,扮演模塊教學(xué)所涉及的各種崗位。比如,在課堂上再現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司有關(guān)服務(wù)費(fèi)拒交糾紛的情景,這種讓學(xué)生參與的情景式教學(xué),不但提高了學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣,給學(xué)生留下深刻的印象,且能把前后學(xué)習(xí)的知識(shí)與技能連貫運(yùn)用起來(lái)。

④見(jiàn)習(xí)實(shí)習(xí)。是以團(tuán)隊(duì)分組進(jìn)行實(shí)訓(xùn)的方法。每個(gè)小組按教師要求收集調(diào)查資料,最后以小組為單位共同完成一份實(shí)習(xí)報(bào)告。

五、團(tuán)隊(duì)教學(xué)效果的評(píng)估

《社會(huì)工作概論》、《物業(yè)管理法規(guī)》兩門課程的主講教師已經(jīng)嘗試通過(guò)團(tuán)隊(duì)教學(xué)的形式,為2009級(jí)物業(yè)專業(yè)的學(xué)生展示不同的學(xué)習(xí)視角。但是,集體教學(xué)的成果究竟在多大程度上得到學(xué)生的認(rèn)可,成為這一教學(xué)模式是否成功應(yīng)用于我院教改實(shí)際的重要尺度。

我們以2009級(jí)物業(yè)專業(yè)學(xué)生為研究對(duì)象。為增加調(diào)查信度,我們從總數(shù)139名學(xué)生中抽取75人做問(wèn)卷調(diào)查,樣本約占總數(shù)的54%。在接受調(diào)查的同學(xué)中,每班隨機(jī)調(diào)查20-29人。借助SPSS統(tǒng)計(jì)軟件,調(diào)查結(jié)果如下:

(一)基本情況分析

報(bào)告顯示,被調(diào)查學(xué)生年齡在18-22歲間,其中19-20歲的學(xué)生分別占40.28%和33.3%,屬于思維活躍、熱情主動(dòng)的青年期。從文理分科的情況上看,學(xué)生中絕大多數(shù)為文科,占到76%。從生源地來(lái)看,北京地區(qū)的生源為最多,達(dá)到62.67%,其余各省市生源均在總數(shù)的10%以下。這說(shuō)明,采集的數(shù)據(jù)基本與學(xué)院的招生基本情況相吻合。

(二)幾點(diǎn)結(jié)論

1.團(tuán)隊(duì)教學(xué)法得到學(xué)生普遍好評(píng)

在問(wèn)到“你覺(jué)得哪種課程,您學(xué)到的知識(shí)會(huì)多一些?”時(shí),超過(guò)2/3的學(xué)生選擇“多個(gè)老師代一門課程”,即團(tuán)隊(duì)式教學(xué)的課堂形式。但是,在主動(dòng)發(fā)言上面,只有16%的學(xué)生能做到主動(dòng)發(fā)言,占半數(shù)以上的學(xué)生只有在老師點(diǎn)名的情況下才起立發(fā)言。團(tuán)隊(duì)式教學(xué)模式選擇方面,我們?cè)O(shè)計(jì)了專題式團(tuán)隊(duì)教學(xué)和協(xié)作式教學(xué)兩種模式。結(jié)果,88%的學(xué)生選擇前者,希望老師能把課程分解為專題,多結(jié)合知識(shí)要點(diǎn)講解實(shí)例。經(jīng)過(guò)與學(xué)生補(bǔ)充訪談后發(fā)現(xiàn),按照章節(jié)分工的團(tuán)隊(duì)教學(xué)形式,不能充分體現(xiàn)教師的專業(yè)特長(zhǎng)。調(diào)查發(fā)現(xiàn),通過(guò)模塊或?qū)ｎ}的教學(xué)方法,結(jié)合實(shí)例分解知識(shí)點(diǎn)的途徑,能夠有效提高學(xué)生課堂學(xué)習(xí)的積極性和主動(dòng)性。

2.團(tuán)隊(duì)式教學(xué)的課堂參與性高

在問(wèn)到“您認(rèn)為影響您課堂參與積極性的最大因素是什么?”時(shí),有46.67%的學(xué)生認(rèn)為教師知識(shí)豐富、講課生動(dòng)是吸引學(xué)生的關(guān)鍵。還有居人數(shù)第二位(26.67%)的選項(xiàng)為課堂的活躍程度。換句話說(shuō),在團(tuán)隊(duì)教學(xué)法實(shí)施的課堂中,首要的條件還是教師的引導(dǎo)和組織能力的體現(xiàn),借以調(diào)動(dòng)課堂的活躍程度,讓更多的學(xué)生參與到主動(dòng)學(xué)習(xí)當(dāng)中。絕大部分學(xué)生認(rèn)為老師的教學(xué)方式和授課方法直接影響到課堂參與的效果(回答“肯定會(huì)”的占到總數(shù)的60%;回答“可能會(huì)”的占到總數(shù)的29.33%)。在問(wèn)到“您認(rèn)為以下哪些因素會(huì)影響你的上課積極性?”97.3%的學(xué)生認(rèn)為“老師的專業(yè)水平”比“口碑”和“頭銜”來(lái)得重要。

3.主動(dòng)參與的課堂形式倍受歡迎

在問(wèn)到“哪種參與方式更能激發(fā)您的課堂參與積極性?”的時(shí)候,學(xué)生優(yōu)先選擇“小組討論和回答”的形式,強(qiáng)調(diào)學(xué)生團(tuán)隊(duì)協(xié)作的方式對(duì)知識(shí)接受的重要性。接下來(lái),文理分科的特點(diǎn)體現(xiàn)無(wú)疑,理科的學(xué)生偏向于“個(gè)人點(diǎn)名發(fā)言”的形式完成教學(xué)任務(wù);文科的學(xué)生喜歡結(jié)合“課后交作業(yè)”的形式完成布置的任務(wù)。后來(lái),經(jīng)過(guò)補(bǔ)充訪談發(fā)現(xiàn),學(xué)生希望一方面主動(dòng)參與課堂教學(xué),通過(guò)自己參與課堂討論,主動(dòng)思考老師提出的問(wèn)題。最主要的是,文理生的思考方式不同。如王嬰教授主講的《社會(huì)工作概論》中,幾次圍繞專題的團(tuán)隊(duì)式教學(xué)得到學(xué)生好評(píng)。從課本知識(shí)的講解延伸到廣博的科研經(jīng)驗(yàn),王嬰教授將全班分成6-7組。按照課本的教學(xué)目標(biāo)分解部分章節(jié)內(nèi)容,學(xué)生學(xué)習(xí)的主動(dòng)性、創(chuàng)造性得到進(jìn)一步的發(fā)揮。在《物業(yè)管理法規(guī)》的物權(quán)法教學(xué)模塊中,分組發(fā)言的課堂反響很好。有些學(xué)生基本上能和老師進(jìn)行直接的課堂對(duì)話,主動(dòng)學(xué)習(xí),這對(duì)提升學(xué)習(xí)興趣,加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)的掌握程度具有重要作用。小組活動(dòng)作為學(xué)生主動(dòng)參與課程、主動(dòng)學(xué)習(xí)的可行性教學(xué)模式,有助于學(xué)生個(gè)性、主人翁意識(shí)的充分發(fā)揮,這對(duì)于學(xué)生加強(qiáng)合作意識(shí),共同提高學(xué)習(xí)能力具有積極的作用。

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