導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇物業(yè)管理法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

(一)業(yè)主

對(duì)于物業(yè)管理工作來(lái)講，其主要是針對(duì)公共設(shè)施部分進(jìn)行管理，而這一公共部分的所有權(quán)按照目前法律規(guī)定屬于業(yè)主，其依法現(xiàn)有公共部分的使用權(quán)，同時(shí)也對(duì)這一公共部分專(zhuān)用維護(hù)資金的去向有著監(jiān)督權(quán)。但是，這些權(quán)利在實(shí)際行使的過(guò)程中卻無(wú)法落實(shí)，很多時(shí)候業(yè)主無(wú)法以自身的主觀意識(shí)與需求與物業(yè)公司簽訂相應(yīng)的合同，所以業(yè)主這一法律名詞是相對(duì)性物業(yè)管理法律關(guān)系而言的，其并不等同于房屋所有權(quán)人。

(二)業(yè)主大會(huì)與相應(yīng)委員會(huì)

業(yè)主大會(huì)是由業(yè)主組成的團(tuán)體，通過(guò)大會(huì)的形式，以少數(shù)服從多數(shù)為權(quán)利行使的基礎(chǔ)，進(jìn)而落實(shí)物業(yè)管理需求內(nèi)容。而業(yè)主委員會(huì)是通過(guò)大會(huì)選擇產(chǎn)生的，代表所有業(yè)主行使權(quán)利的主體，同時(shí)需要通過(guò)自身監(jiān)督權(quán)利的行使來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)落實(shí)的實(shí)際狀況進(jìn)行監(jiān)管，同時(shí)也有權(quán)利代表業(yè)主來(lái)選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及相應(yīng)合同的簽訂。

(三)物業(yè)開(kāi)發(fā)商

物業(yè)開(kāi)發(fā)商作為物業(yè)開(kāi)發(fā)與建設(shè)單位，從理論上其不具備構(gòu)成這一法律關(guān)系的主體，但是，從我國(guó)物業(yè)發(fā)展的實(shí)際狀況看，很多已建物業(yè)由于尚未出售，所以開(kāi)發(fā)商成為了“”業(yè)主，代替業(yè)主行駛了相應(yīng)的權(quán)利，因此，在實(shí)際買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程中，業(yè)主在簽訂買(mǎi)房合同時(shí)，一并認(rèn)可了開(kāi)發(fā)商所選擇的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但是，在業(yè)主大會(huì)成立之后，會(huì)行使相應(yīng)的權(quán)利，而業(yè)主處于被動(dòng)地位。而相應(yīng)的未售房租的業(yè)主仍舊是開(kāi)發(fā)商，其因自身物業(yè)面積會(huì)直接主導(dǎo)業(yè)主大會(huì)的決策。而待到房租全部出售之后，開(kāi)發(fā)商按照程序完成移交工作就會(huì)退出這一法律關(guān)系中，進(jìn)而不再是這一管理中法律關(guān)系主體。

(四)物業(yè)使用人

其實(shí)質(zhì)是對(duì)相應(yīng)物業(yè)的實(shí)際使用者而言的，而現(xiàn)有的物業(yè)管理法律條款對(duì)這一主體進(jìn)行的闡述，將其認(rèn)定為非這一管理中法律關(guān)系主體，而到能夠成為這一法律關(guān)系的主體，在物業(yè)管理?xiàng)l例頒布之前，相關(guān)領(lǐng)域給出了結(jié)果:作為房屋的使用者，承租人與業(yè)主之間的關(guān)系為租賃關(guān)系，因此，在這一關(guān)系中承租人租賃了包括物業(yè)管理權(quán)利與義務(wù)的內(nèi)容，實(shí)際上也就是承租人需要支付相應(yīng)物業(yè)費(fèi)，但是，因?yàn)槠渌邆涞臋?quán)利是業(yè)主轉(zhuǎn)讓的，所以承租人無(wú)法成為這一關(guān)系中的主體。

二、法律主體定位

首先，物業(yè)服務(wù)企業(yè)。按照相關(guān)管理?xiàng)l例的要求，首先物業(yè)服務(wù)企業(yè)需具備獨(dú)立法人的資格，然后結(jié)合行業(yè)管理工作的實(shí)際開(kāi)展制定了相應(yīng)的制度體系，同時(shí)對(duì)于其法律關(guān)系給予了明確定位:民事法律關(guān)系;其次，物業(yè)開(kāi)發(fā)商。事實(shí)上，物業(yè)開(kāi)發(fā)商與業(yè)主在物業(yè)管理上所擁有的權(quán)利是相同的，所以其可被歸結(jié)為有條件的業(yè)主;最后，業(yè)主委員會(huì)。根據(jù)現(xiàn)有的民事訴訟法相關(guān)條例可以判斷出業(yè)主委員會(huì)這種特殊組織并不在規(guī)定的組織范圍內(nèi)。而按照現(xiàn)有法律條款，訴訟主體的定位主要依靠如下兩個(gè)條件判斷:第一，能夠?yàn)樵V訟提供移動(dòng)的便利;第二，能夠具備承擔(dān)相應(yīng)后果的能力。而這一組織并沒(méi)有相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)做支撐，所以也就不具備這一能力。所以將其作為訴訟的主體，反而會(huì)引發(fā)一系列難題。

三、總結(jié)

篇2

在物業(yè)管理活動(dòng)中之所以出現(xiàn)許多新問(wèn)題，一個(gè)主要原因是很多人對(duì)物業(yè)管理中的法律關(guān)系熟悉不清，錯(cuò)誤的理解自己在物業(yè)管理中的法律地位。發(fā)展商開(kāi)發(fā)一個(gè)物業(yè)區(qū)，通過(guò)市場(chǎng)銷(xiāo)售，將所建商品房逐漸，部分或全部出售給購(gòu)房人，即業(yè)主。發(fā)展商的法律地位逐漸從原來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的所有者，到把商品房售完，逐步轉(zhuǎn)移而不再擁有已售出部分商品房的所有權(quán)。由于一貫發(fā)展商開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目一般都需要幾年，在這幾年中，發(fā)展商對(duì)該項(xiàng)目擁有所有權(quán)。但當(dāng)該項(xiàng)目完成商品房售出后，雖然所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，但大多數(shù)發(fā)展商在概念中認(rèn)為其所建商品房的所有權(quán)仍未發(fā)生轉(zhuǎn)變。他們?nèi)哉J(rèn)為物業(yè)區(qū)是他們所建，當(dāng)然物業(yè)管理由他們管，這種概念往往把物業(yè)管理引入歧途。在法律上所有權(quán)的轉(zhuǎn)移也標(biāo)志著新的所有權(quán)人對(duì)其所擁有的財(cái)產(chǎn)的處置權(quán)、管理權(quán)。這一概念在物業(yè)管理中尤為重要，所以在物業(yè)管理中，都要以圍繞向產(chǎn)權(quán)所有人提供服務(wù)為中心進(jìn)行活動(dòng)。

產(chǎn)權(quán)所有人是物業(yè)區(qū)內(nèi)的主人，由他們?cè)谶m當(dāng)?shù)臅r(shí)候（入住達(dá)到法定比例），組織以產(chǎn)權(quán)人為主的業(yè)主管理委員會(huì)，代表全體業(yè)主的權(quán)益。業(yè)主管理委員會(huì)是物業(yè)區(qū)內(nèi)的最高權(quán)利機(jī)構(gòu)。業(yè)主管理委員會(huì)制定管委會(huì)章程。業(yè)主管理委員會(huì)決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司，并負(fù)責(zé)和物業(yè)管理公司簽定委托管理合同。業(yè)主委員會(huì)和已簽約的物業(yè)管理公司，共同制定新的物業(yè)管理公約和新的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由已簽過(guò)委托合同的物業(yè)管理公司代表業(yè)主管理委員會(huì)，選聘保安公司和其他專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司向物業(yè)區(qū)內(nèi)提供服務(wù)。

由于購(gòu)房人是逐漸進(jìn)入物業(yè)區(qū)內(nèi)的，而且業(yè)主管理委員會(huì)是當(dāng)業(yè)主入住率達(dá)到一定比例時(shí)才成立的。所以在物業(yè)區(qū)入住的前期，也即發(fā)展商仍擁有全部或大部分商品房的所有權(quán)時(shí)，一般由發(fā)展商布置物業(yè)管理服務(wù)，包括這一時(shí)期的物業(yè)管理公司的選聘，管理公約的制定和物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，都只能暫由發(fā)展商來(lái)確定。但發(fā)展商應(yīng)在管理公約中或收費(fèi)通知中注明，此種布置是一種臨時(shí)性的布置，等業(yè)主管理委員會(huì)成立后，將由業(yè)主委員會(huì)再做調(diào)整。

只有理順了物業(yè)管理中的法律關(guān)系，并讓物業(yè)管理中涉及的各個(gè)方面都能正確理解這種法律關(guān)系，物業(yè)管理中的新問(wèn)題就輕易得到解決。

二、發(fā)展商直接管理物業(yè)輕易引發(fā)的法律新問(wèn)題

經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，社會(huì)越進(jìn)步，社會(huì)分工也越來(lái)越細(xì)，專(zhuān)業(yè)性也會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。從專(zhuān)業(yè)分工的角度上來(lái)講，物業(yè)管理因該由專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理公司來(lái)經(jīng)營(yíng)，但在實(shí)際操作中，卻有許多不在情理之中的事情。

有很多項(xiàng)目的發(fā)展商就獨(dú)自承擔(dān)起物業(yè)管理的重任。這些發(fā)展商在其內(nèi)部附設(shè)一個(gè)物業(yè)管理部門(mén)，自制物業(yè)管理公約，自訂收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，自己組織布置成立物業(yè)管理委員會(huì)?？傊?，以主人自居對(duì)廣大業(yè)主和物業(yè)區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。發(fā)展商的這種行為輕易造成如下新問(wèn)題摘要：

1.房屋本身質(zhì)量新問(wèn)題導(dǎo)致業(yè)主拒交管理費(fèi)。房產(chǎn)做為一種商品，在居民消費(fèi)中是最大的消費(fèi)商品，也是較復(fù)雜的商品。商品的質(zhì)量最難保證，質(zhì)量新問(wèn)題也是最輕易發(fā)生的。當(dāng)發(fā)展商自己愿意承擔(dān)物業(yè)管理時(shí)，就如同給自己的脖子上套了一幅枷鎖。只要當(dāng)業(yè)主的房子有諸如漏雨、強(qiáng)面傾斜，或是門(mén)窗裂縫，業(yè)主都會(huì)以此為由拒交管理費(fèi)。

2.當(dāng)裝修出現(xiàn)質(zhì)量新問(wèn)題時(shí)。假如發(fā)展商交付的是精裝修的商品房，一旦出現(xiàn)壁紙脫落、地板走翹，石膏板開(kāi)裂或裝飾物變形，業(yè)主都會(huì)以此為由來(lái)要求發(fā)展商減免幾個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)。

3.當(dāng)實(shí)測(cè)面積和購(gòu)買(mǎi)時(shí)的暫測(cè)面積有誤差時(shí)。實(shí)測(cè)面積和暫測(cè)面積一般都是有誤差的，一旦當(dāng)這種誤差對(duì)業(yè)主不利時(shí)，業(yè)主就會(huì)以物業(yè)管理費(fèi)作為討價(jià)還價(jià)的余地，迫使發(fā)展商讓步。

4.采用分期付款或尾款緩交的情況。有的發(fā)展商采用分期付款的方式售房，業(yè)主先交百分之七十或八十的房款就可以先入住，后余款在入住若干時(shí)間內(nèi)交清。這時(shí)假如發(fā)生房屋質(zhì)量新問(wèn)題，裝修質(zhì)量或水電氣暖，以及面積方面的新問(wèn)題，或有物業(yè)管理不到位的新問(wèn)題時(shí)，發(fā)展上不但物業(yè)管理費(fèi)收不上來(lái)，就連剩余未付的房款也難收上來(lái)。

5.有銀行按揭貸款的情況出現(xiàn)時(shí)。發(fā)展上為了促銷(xiāo)，向銀行申請(qǐng)按揭貸款支持其業(yè)主購(gòu)房，并為業(yè)主向銀行提供信用擔(dān)保。假如業(yè)主不能按時(shí)還本付息，自己愿承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。假如出現(xiàn)上述的有關(guān)質(zhì)量新問(wèn)題，或物業(yè)管理方面的新問(wèn)題，業(yè)主會(huì)拒絕向銀行還本付息，而把承擔(dān)債務(wù)的責(zé)任推給發(fā)展商。

之所以發(fā)生上面的幾種風(fēng)險(xiǎn)，主要的原因是發(fā)展商不能積極主動(dòng)地避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)，而是把兩個(gè)法律關(guān)系攪和在一起，這就導(dǎo)致了業(yè)主會(huì)把兩個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)，即購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)和物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)合并在一起，同時(shí)推給發(fā)展商。假如發(fā)展商不涉及或不直接涉及物業(yè)管理，而由專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，假如出現(xiàn)上述新問(wèn)題，則責(zé)任輕易分清。該是質(zhì)量新問(wèn)題由發(fā)展商處理；該是物業(yè)管理責(zé)任由物業(yè)管理公司承擔(dān)；該交的物業(yè)管理費(fèi)則業(yè)主自然會(huì)交。類(lèi)似的案例不在少數(shù)。假如發(fā)展商自己獨(dú)攬物業(yè)管理，一旦出現(xiàn)新問(wèn)題，將很難從這些困擾和繁雜的法律泥潭中脫身。所以，無(wú)論從哪個(gè)方面講，發(fā)展商自己獨(dú)自從事其開(kāi)發(fā)的物業(yè)區(qū)的物業(yè)管理都是弊大于利。

三、物業(yè)管理公約應(yīng)在什么時(shí)間簽署，由誰(shuí)來(lái)制定

物業(yè)管理公約是約束業(yè)主和物業(yè)管理公司行為規(guī)范的法律文件，這是物業(yè)管理活動(dòng)中的一個(gè)非常重要的法律文件。這個(gè)文件體現(xiàn)的法律關(guān)系比較復(fù)雜，他不僅體現(xiàn)了所有者和被聘用者之間的聯(lián)系，也體現(xiàn)了管理者和被管理者之間的法律關(guān)系。在這個(gè)文件里業(yè)主從所有者到被管理者，物業(yè)公司從聘用者到管理者，雙方在發(fā)生著位置的變換。所有者同意讓渡出自己的一部分權(quán)利交給物業(yè)公司來(lái)行使，所以物業(yè)管理公約是物業(yè)管理中的最終要的法律文件。由于在物業(yè)管理立法中沒(méi)有明確確立物業(yè)管理公約的法律地位，無(wú)論是業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，還是物業(yè)管理公司對(duì)于物業(yè)管理公約的法律地位和功能沒(méi)有一個(gè)正確地充分熟悉，沒(méi)有充分熟悉和發(fā)揮物業(yè)管理公約的真正功能，對(duì)于物業(yè)管理公約的簽訂不夠重視。也導(dǎo)致在司法實(shí)踐中，部分法官往往并沒(méi)有將物業(yè)管理公約作為基于私法自治原則而衍生的物業(yè)管理的最高自治規(guī)則來(lái)對(duì)待，也沒(méi)有把物業(yè)管理公約看成為物業(yè)管理的基礎(chǔ)和準(zhǔn)則，使得物業(yè)管理公約缺乏應(yīng)有的法律約束力。

在物業(yè)管理的初期，由于發(fā)展商擁有大部分產(chǎn)權(quán)，所以發(fā)展商在物業(yè)管理中的功能比較大，又因?yàn)槭前l(fā)展商首先聘用了物業(yè)公司，所以最初的物業(yè)管理公約是由發(fā)展商來(lái)制定的。我們知道現(xiàn)在有關(guān)政府部門(mén)也印制了物業(yè)管理公約的范本，但那僅是一個(gè)簡(jiǎn)單的范本而已，很多內(nèi)容還需要實(shí)際管理者增添。比較好的辦法是發(fā)展商應(yīng)和物業(yè)管理公司共同制定物業(yè)管理公約。但這時(shí)的管理公約里一定要規(guī)定有效期限，比如規(guī)定當(dāng)業(yè)主管理委員會(huì)成立后，其有效期截止。

隨著房屋的銷(xiāo)售，產(chǎn)權(quán)逐步從發(fā)展商手里轉(zhuǎn)移到了新的業(yè)主手里，發(fā)展商原來(lái)在物業(yè)區(qū)呢的位置由業(yè)主們代替，原來(lái)發(fā)展商在物業(yè)管理公約中的權(quán)利和義務(wù)也要相應(yīng)做些調(diào)整。同樣廣大業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)也應(yīng)該在公約中得到充分體現(xiàn)，所以修改物業(yè)管理公約就勢(shì)在必然。假如業(yè)主管理委員會(huì)成立后，決定選聘新的物業(yè)管理公司，當(dāng)然就更應(yīng)該制訂新的物業(yè)管理公約了。不論是修改原來(lái)的物業(yè)管理公約還是制訂新的版本，都應(yīng)由業(yè)主管理委員會(huì)主要負(fù)責(zé)，并會(huì)同物業(yè)管理公司一起根據(jù)物業(yè)區(qū)的實(shí)際情況制定出切實(shí)可行的公約來(lái)。在物業(yè)管理實(shí)踐中經(jīng)常碰到業(yè)主擔(dān)心侵害自己合法權(quán)益，而不愿意簽訂物業(yè)管理公約的情況，這也是物業(yè)管理公約功能得不到充分體現(xiàn)和發(fā)揮的一個(gè)普遍原因。因此，物業(yè)管理公約的功能要能夠真正體現(xiàn)和發(fā)揮，一個(gè)非常重要的因素就是要確實(shí)保證物業(yè)管理公約的公平、公正、公開(kāi)、平等以及合法、合理。在物業(yè)管理實(shí)踐中，的確有一些開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理公司利用自己有權(quán)起草和擬訂物業(yè)管理公約的途徑，在物業(yè)管理公約的強(qiáng)制性或禁止性?xún)?nèi)容上，處于維護(hù)自己的私利而設(shè)定一些侵害全體業(yè)主合法權(quán)益的公約條款，這就背離了物業(yè)管理公約應(yīng)體現(xiàn)的公平、公正、公開(kāi)、平等以及合法、合理的基本原則。

四、物業(yè)管理費(fèi)導(dǎo)致的新問(wèn)題

以業(yè)主承受能力為借口，導(dǎo)致的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，是制約物業(yè)管理健康發(fā)展的一個(gè)重要原因。多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)疲于生計(jì)，必須靠其他經(jīng)營(yíng)收入才能維持收支平衡，這種普遍現(xiàn)象說(shuō)明現(xiàn)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)缺乏科學(xué)性和合理性。物業(yè)管理是市場(chǎng)行為，必須遵循社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)也應(yīng)遵循市場(chǎng)規(guī)律，應(yīng)由當(dāng)事人按照市場(chǎng)規(guī)律的客觀要求自行協(xié)商確定價(jià)格。已成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)雙方協(xié)商議定，可以通過(guò)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的形式確定，在物業(yè)管理服務(wù)合同中應(yīng)明確物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格。確定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)遵循公平、公開(kāi)、合理以及和物業(yè)管理服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

過(guò)低或過(guò)高的收費(fèi)，都會(huì)導(dǎo)致許多業(yè)主遲延交費(fèi)，不交費(fèi)或抗交管理費(fèi)。由于不交費(fèi)或少交費(fèi)，發(fā)展商或物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主適行停水停電，不讓業(yè)主的汽車(chē)進(jìn)物業(yè)區(qū)，停止通信或停電話，嚴(yán)重的則導(dǎo)致訴諸武力，引起法律糾紛。過(guò)高的收費(fèi)或過(guò)低的收費(fèi)會(huì)引起很多負(fù)功能，直接增加了物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)性。

五、如何區(qū)分物業(yè)管理費(fèi)和物業(yè)管理維修基金

物業(yè)管理收費(fèi)和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的制定應(yīng)是科學(xué)的和合理的，具體制定也是有其可行的方法的.各項(xiàng)收費(fèi)的概念也應(yīng)該搞清楚。物業(yè)管理中要收的費(fèi)用有物業(yè)管理費(fèi)、代收代繳的費(fèi)用和物業(yè)管理維修基金。

代收代繳的費(fèi)用是由物業(yè)管理公司從業(yè)主處收來(lái)再如數(shù)繳給有關(guān)公司的，如摘要：水費(fèi)、電費(fèi)、綠化費(fèi)、電視接收費(fèi)、保安費(fèi)、垃圾處理費(fèi)、電話費(fèi)、煤氣燃?xì)赓M(fèi)、土地使用費(fèi)等。

物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)區(qū)內(nèi)提供服務(wù)的收費(fèi)，也即物業(yè)管理收費(fèi)。這筆收費(fèi)可以按照有關(guān)規(guī)定按每平方米每月多少錢(qián)來(lái)定。管理費(fèi)是維持物業(yè)區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的“血液”，沒(méi)有穩(wěn)定的管理費(fèi)，物業(yè)管理公司就無(wú)法工作。假如一個(gè)物業(yè)區(qū)內(nèi)成立了物業(yè)管理委員會(huì)，并且制定出了管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，則所有業(yè)主都應(yīng)遵守這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，向物業(yè)管理公司準(zhǔn)時(shí)交費(fèi)。

但有時(shí)確有一些業(yè)主，只顧自己個(gè)人私利，盡管業(yè)主管理委員會(huì)已經(jīng)代表全體業(yè)主制定了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但他們?nèi)灾萌糌杪?，我行我素，拒絕向物業(yè)公司交費(fèi)。這些人的拒絕交費(fèi)產(chǎn)生的后果就是破壞了物業(yè)管理的正常秩序，享受其他業(yè)主的權(quán)益，也即直接侵犯其他業(yè)主的合法權(quán)益。這些人不交費(fèi)，其他業(yè)主多的費(fèi)用其實(shí)就在為他們服務(wù)。這樣的案例確實(shí)發(fā)生在一些物業(yè)區(qū)內(nèi)。有時(shí)物業(yè)管理公司也采取一些強(qiáng)制辦法，如停水停電等，但這種做法輕易引起難以預(yù)料的后果。比較可行的解決方法是由物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會(huì)共同前去說(shuō)服教育，假如仍不奏效，物業(yè)管理公司可以采用法律手段到法院提訟，最后法院用強(qiáng)制執(zhí)行手段解決。業(yè)主管理委員會(huì)在制定管理公約時(shí)，應(yīng)該將如何制裁無(wú)故不交管理費(fèi)用的行為的有關(guān)條款寫(xiě)進(jìn)公約里。

物業(yè)管理維修基金又可以稱(chēng)為共同儲(chǔ)備基金。設(shè)立物業(yè)管理維修基金的主要目的是為了應(yīng)付在物業(yè)管理活動(dòng)中巨額的非預(yù)見(jiàn)性開(kāi)支，尤其是為維持和保存區(qū)分所有建筑物共用部分的正常運(yùn)作、正常使用功能而進(jìn)行的修繕改良的開(kāi)支。這種修繕改良就是我們通常在物業(yè)管理活動(dòng)中所講的中修、大修和更新改造。由于計(jì)提固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的目的也是用于固定資產(chǎn)的中修、大修和更新改造，因此，物業(yè)管理維修基金的功能類(lèi)似于物業(yè)區(qū)所有建筑物共用部分固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的計(jì)提。

眾所周知，所有建筑物在建成之后，必然會(huì)受到自然環(huán)境和人為的損害。隨著時(shí)間的增加，自然環(huán)境如風(fēng)力、重力、震動(dòng)、大氣、水、雷電等對(duì)所有建筑物自然在一定程度上有侵蝕、老化、陳舊、殘損。假如沒(méi)有建立管理維修基金，就不可能合理、有效地布置區(qū)分所有建筑物的修理和保養(yǎng)計(jì)劃，必然會(huì)加速所有建筑物的自然侵蝕、老化、陳舊、殘損，以致會(huì)由于維修保養(yǎng)不及時(shí)使所有建筑物過(guò)早達(dá)到危險(xiǎn)程度，縮短了所有建筑物的使用壽命使之提前到達(dá)設(shè)計(jì)壽命，甚至于釀成傷害事故。相反，建立其了物業(yè)管理維修基金，就可以有效、合理地妥善布置所有建筑物的修繕改良，所有建筑物就可以得到有效的維修養(yǎng)護(hù)，使所有建筑物處于良好的狀態(tài)和正常運(yùn)行，充分發(fā)揮所有建筑物的正常使用功能，不斷延長(zhǎng)所有建筑物的使用壽命，改善和提高了所有建筑物的使用功能，提高了所有建筑物的檔次和適應(yīng)性，進(jìn)而推動(dòng)了所有建筑物的升值，使所有權(quán)人獲得有效地經(jīng)濟(jì)價(jià)值，最大限度地提高了投資的回報(bào)率。

在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中我們確立了物業(yè)管理維修基金和公用設(shè)施專(zhuān)用基金作為物業(yè)管理基金。其中規(guī)定各類(lèi)物業(yè)管理都應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理維修基金，而公用設(shè)施專(zhuān)用基金原則上只適用于住宅類(lèi)物業(yè)管理。這樣做是因?yàn)樽≌?lèi)的物業(yè)管理都直接面對(duì)著居民，同時(shí)在住宅區(qū)內(nèi)用于居民公益性質(zhì)的公用設(shè)施相對(duì)比較多，考慮到居民的經(jīng)濟(jì)承受能力，一般在需要對(duì)公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)以及更新改造時(shí)，需要的費(fèi)用比較多，居民往往難以一下子承受，同時(shí)這些費(fèi)用收集比較困難，這就直接影響了公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)以及更新改造的效率，從這個(gè)意義上設(shè)置公用設(shè)施專(zhuān)用基金具有一定的社會(huì)公益性質(zhì)。相反對(duì)于非住宅類(lèi)的物業(yè)管理，公用設(shè)施相對(duì)較少，費(fèi)用小也比較輕易籌集，因此，沒(méi)有設(shè)置公用設(shè)施專(zhuān)用基金的必要。

六、業(yè)主管理委員會(huì)的職責(zé)和權(quán)限

許多實(shí)踐證實(shí)一個(gè)物業(yè)區(qū)管理的好壞，和該物業(yè)區(qū)的業(yè)主管理委員會(huì)有著密切的聯(lián)系。業(yè)主管理委員會(huì)由物業(yè)區(qū)內(nèi)過(guò)半數(shù)的業(yè)主選舉產(chǎn)生，代表廣大的業(yè)主的利益行使權(quán)力。實(shí)際上業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)區(qū)內(nèi)廣大業(yè)主行使權(quán)力的常設(shè)最高權(quán)利機(jī)構(gòu)。

業(yè)主大會(huì)每年召開(kāi)一至兩次，由業(yè)主管理委員會(huì)負(fù)責(zé)召開(kāi)。業(yè)主大會(huì)決議的內(nèi)容有摘要：1.物業(yè)管理公約及《業(yè)主委員會(huì)章程》的修訂變更；2.在合同期內(nèi)解除終止物業(yè)管理服務(wù)合同，解聘作為管理服務(wù)人的物業(yè)管理企業(yè)；3.物業(yè)建筑物的重大修繕或改良；4.物業(yè)建筑物的重建；5.業(yè)主委員會(huì)的撤消和重選；6.區(qū)分所有權(quán)的強(qiáng)制出讓?zhuān)?.約定專(zhuān)有部分或共用部分的事項(xiàng)。其中尤其是涉及到全體業(yè)主根本的共同利益的物業(yè)管理企業(yè)在合同期內(nèi)的選聘、解聘，以及物業(yè)管理公約修訂變更、業(yè)主委員會(huì)的撤消和重選等新問(wèn)題更是重中之重。

業(yè)主管理委員會(huì)每半年審核管理公司呈報(bào)的財(cái)務(wù)報(bào)表和資金使用概況，對(duì)物業(yè)區(qū)內(nèi)的重大資金支出或維修事項(xiàng)予以審核，批準(zhǔn)管理公司運(yùn)用維修管理基金。由此可見(jiàn)業(yè)主管理委員會(huì)的功能在物業(yè)區(qū)內(nèi)是非常重大的。業(yè)主管理委員會(huì)和物業(yè)管理公司每月都要定期舉行會(huì)議，商討重大新問(wèn)題，以利于從早期消除物業(yè)管理中的隱患。

假如物業(yè)區(qū)內(nèi)不設(shè)立業(yè)主管理委員會(huì)，而只是有發(fā)展商或物業(yè)管理公司決定一切，就極輕易造成很多對(duì)業(yè)利進(jìn)行侵犯的事件，業(yè)主的合法權(quán)益就不會(huì)得到保護(hù)，最終將不可避免地導(dǎo)致糾紛的出現(xiàn)。

七、正確的法律關(guān)系和完善的管理制度是物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基礎(chǔ)

物業(yè)管理工作既煩瑣，又復(fù)雜，既辛勞，又不輕易搞好。有關(guān)物業(yè)管理方面的法規(guī)目前還不太完善，所以由于物業(yè)管理不善造成的法律新問(wèn)題越來(lái)越多，而且這些新問(wèn)題又極不輕易得到圓滿(mǎn)解決，這就是我們目前物業(yè)管理所面臨的現(xiàn)實(shí)新問(wèn)題。要想避免物業(yè)管理方面出現(xiàn)的新問(wèn)題，減少物業(yè)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)，除了國(guó)家應(yīng)頒布更詳盡的法規(guī)和制定有關(guān)政策外，完善物業(yè)管理中的法律關(guān)系，是使物業(yè)管理工作走上正規(guī)的第一步。否則，法律關(guān)系不正確，導(dǎo)致以后一系列的工作都會(huì)出現(xiàn)新問(wèn)題。

在目前要求所有的物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會(huì)都正確理解物業(yè)管理中的法律關(guān)系，并用正確的法律文件來(lái)確定這些法律關(guān)系也是不現(xiàn)實(shí)的。業(yè)主管理委員會(huì)或是物業(yè)管理公司可以聘請(qǐng)精通房地產(chǎn)法律方面的律師提供法律服務(wù)，例如制作委托管理合同，物業(yè)管理公約，業(yè)主管理委員會(huì)章程等。律師還可以提供有關(guān)解決物業(yè)管理糾紛的法律咨詢(xún)服務(wù)。同時(shí)還可以幫助物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會(huì)制定其他一系列相關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定，物業(yè)管理應(yīng)該有法可依，有章可循。

應(yīng)該指出目前在物業(yè)管理活動(dòng)中所涉及到的物業(yè)管理法律新問(wèn)題遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止上述這些，諸如物業(yè)管理的監(jiān)督、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位和權(quán)利義務(wù)、規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、政府在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位和功能……等等隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展和規(guī)模的不斷擴(kuò)大，人們的對(duì)物業(yè)管理的法律意識(shí)的不斷提高，深入探究和探索思索物業(yè)管理的法律新問(wèn)題，強(qiáng)化物業(yè)管理理論探究，用所有權(quán)構(gòu)筑起物業(yè)管理理論體系，從立法策略上構(gòu)筑物業(yè)管理生存和發(fā)展的法制基礎(chǔ)，是我們從事物業(yè)管理行業(yè)的每一個(gè)業(yè)內(nèi)人士應(yīng)盡的職責(zé)和義務(wù)，只有通過(guò)我們大家的不斷探索、開(kāi)拓和進(jìn)取，才能迎來(lái)二十一世紀(jì)物業(yè)管理的燦爛明天。

參考文獻(xiàn)摘要：

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6、《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》

7、《北京市小區(qū)物業(yè)管理辦法》

摘要：

篇3

論文關(guān)鍵詞：物業(yè)管理,民事,法律關(guān)系

一、物業(yè)管理概述

物業(yè)管理是從香港地區(qū)引進(jìn)并推廣開(kāi)來(lái)的一個(gè)概念。近年來(lái)國(guó)際上許多國(guó)家采用的術(shù)語(yǔ)是Facility Management(FM)。我國(guó)第一家專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司誕生于1981年3月，即深圳市物業(yè)管理公司。

物業(yè)管理的概念在理論上有廣義和狹義之分。廣義的物業(yè)管理，是指在物業(yè)的壽命周期內(nèi)，為發(fā)揮物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值，管理者采取多種科學(xué)技術(shù)方法與管理手段，對(duì)各類(lèi)物業(yè)實(shí)施全過(guò)程的管理，并為物業(yè)所有者或使用者提供有效周到的服務(wù)。狹義的物業(yè)管理，是指專(zhuān)業(yè)組織或機(jī)構(gòu)，受業(yè)主委托，按合同或契約，運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)手段和修繕技術(shù)對(duì)已建物業(yè)及其業(yè)主或用戶(hù)進(jìn)行管理和服務(wù)。

從以上概念的比較可見(jiàn)，廣義物業(yè)管理與狹義物業(yè)管理的區(qū)別，在于其管理范圍的大小不同。前者涵蓋較寬，包括了物業(yè)的產(chǎn)生到壽命終止的全部過(guò)程。而后者則多體現(xiàn)在物業(yè)建成并投入市場(chǎng)后，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或用戶(hù)的委托，而進(jìn)行的物業(yè)使用期的管理與服務(wù)。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，目前開(kāi)展的物業(yè)管理，多屬于狹義的物業(yè)管理。隨著我國(guó)物業(yè)管理業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，廣義范疇的物業(yè)管理也將出現(xiàn)并呈發(fā)展的趨勢(shì)。

二、物業(yè)管理法律關(guān)系

法律關(guān)系是人們根據(jù)法律而結(jié)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，是受法律規(guī)范調(diào)整的一種特殊社會(huì)關(guān)系。物業(yè)管理法律關(guān)系作為法律關(guān)系的一種，是指物業(yè)管理法律規(guī)范在調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)行為過(guò)程中形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。包括以下幾層含義：

（一）物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理法律規(guī)范調(diào)整物業(yè)管理活動(dòng)的依據(jù)。物業(yè)管理中存在著開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司及業(yè)主委員會(huì)這幾方面的關(guān)系。只有理順了這些方面的關(guān)系，才能夠知道怎樣協(xié)調(diào)各方的關(guān)系，做到有法可依，執(zhí)法必嚴(yán)。

（二）物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理法規(guī)控制、調(diào)整物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系的產(chǎn)物。受物業(yè)管理法規(guī)調(diào)整的社會(huì)關(guān)系都是以物業(yè)管理法律關(guān)系的形式出現(xiàn)的。分析物業(yè)管理法律關(guān)系，是更好地運(yùn)用物業(yè)管理法律規(guī)范解決物業(yè)管理糾紛的必經(jīng)之路。

（三）物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理法規(guī)與現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理事務(wù)活動(dòng)發(fā)生聯(lián)系的途徑。物業(yè)管理法規(guī)是通過(guò)物業(yè)管理法律關(guān)系實(shí)現(xiàn)其調(diào)整物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系的目的，物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系的發(fā)展變化有利于及時(shí)完善物業(yè)管理法規(guī)，兩者相輔相成互相促進(jìn)。

三、物業(yè)管理中的民事法律關(guān)系問(wèn)題

在業(yè)主購(gòu)房及居住過(guò)程中，出現(xiàn)的主要當(dāng)事人有：業(yè)主（購(gòu)房人）、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司，存在的法律關(guān)系有：物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商之間的前期選聘及物業(yè)交接管理關(guān)系、業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的房屋買(mǎi)賣(mài)與房屋維修法律關(guān)系、業(yè)主與物業(yè)公司之間的物業(yè)管理法律關(guān)系及業(yè)主之間因相鄰產(chǎn)生的相鄰法律關(guān)系及因侵權(quán)等產(chǎn)生的其他法律關(guān)系。雖然在同一主體身上可能產(chǎn)生多個(gè)法律關(guān)系，如業(yè)主也是購(gòu)房人，與物業(yè)公司產(chǎn)生物業(yè)管理法律關(guān)系，與開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系，與其他業(yè)主產(chǎn)生相鄰關(guān)系，但需明確的是這些法律關(guān)系之間是彼此獨(dú)立的，因此，主體權(quán)利義務(wù)的承擔(dān)是不能混淆的。

不管關(guān)系有多復(fù)雜，有一點(diǎn)是可以肯定的。即業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司是構(gòu)成平等的民事法律關(guān)系?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定，本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。但在物業(yè)管理實(shí)踐中，卻經(jīng)常出現(xiàn)主體混淆，歸責(zé)錯(cuò)誤的現(xiàn)象，如業(yè)主將物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商混為一體，或?qū)⑵渌麡I(yè)主對(duì)自己的侵權(quán)理解為是物業(yè)公司的管理不善；而開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司也出現(xiàn)越權(quán)管理，責(zé)任區(qū)分不清的情況。上述現(xiàn)象的出現(xiàn)主要是由于當(dāng)事人對(duì)下面兩大法律關(guān)系沒(méi)有清楚的認(rèn)識(shí)：

（一）物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商之間的法律關(guān)系

2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：小區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)需由物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行。而在此之前，存在開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的情況，但由于開(kāi)發(fā)商作為建筑單位，專(zhuān)業(yè)技能缺乏，不利糾紛的解決。因此，目前除部分以前開(kāi)發(fā)的小區(qū)還存在由開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理部門(mén)進(jìn)行管理的情況外，大多數(shù)小區(qū)的物業(yè)管理，是由有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)公司進(jìn)行的。

在《物業(yè)管理?xiàng)l例》之前那種情況下，小區(qū)的物業(yè)管理部門(mén)作為開(kāi)發(fā)商的一個(gè)部門(mén)，與開(kāi)發(fā)商是從屬關(guān)系，不能獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任，對(duì)外的所有活動(dòng)均需以開(kāi)發(fā)商的名義進(jìn)行。但在《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施之后，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司分別是兩個(gè)獨(dú)立的法人，在小區(qū)的管理活動(dòng)中，物業(yè)公司應(yīng)對(duì)自己的行為獨(dú)立享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。這是二者最本質(zhì)的區(qū)別。

由于在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)公司之前，小區(qū)的物業(yè)是仍由開(kāi)發(fā)商選聘的物業(yè)公司進(jìn)行管理的，特別是當(dāng)開(kāi)發(fā)商將小區(qū)交由自己成立的物業(yè)公司管理時(shí)，常常會(huì)出現(xiàn)責(zé)任不清的現(xiàn)象，如業(yè)主將開(kāi)發(fā)商的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司身上，以房屋質(zhì)量存在問(wèn)題為由拒絕繳納費(fèi)用；而開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司也錯(cuò)誤理解了自己的權(quán)利義務(wù)：物業(yè)公司在業(yè)主入住時(shí)提出不交物業(yè)費(fèi)不給房屋鑰匙；開(kāi)發(fā)商將應(yīng)退還給業(yè)主的購(gòu)房款充抵物業(yè)費(fèi)。

這些情況的出現(xiàn)，都是沒(méi)有弄清法律關(guān)系，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，由于開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋負(fù)質(zhì)量保證責(zé)任，在開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將維修工作委托給物業(yè)公司的情況下，業(yè)主只能要求開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行維修或承擔(dān)賠償責(zé)任，而不能向物業(yè)公司提出主張，而物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商也應(yīng)正確認(rèn)識(shí)自己的權(quán)責(zé)：收繳物業(yè)費(fèi)只能由物業(yè)公司進(jìn)行，而房屋交付則是開(kāi)發(fā)商基于房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系應(yīng)負(fù)的責(zé)任。

（二）業(yè)主與業(yè)主之間的法律關(guān)系

業(yè)主與業(yè)主之間，主要存在因房屋相鄰產(chǎn)生的相鄰關(guān)系及因侵權(quán)產(chǎn)生的損害賠償法律關(guān)系。

根據(jù)《民法通則》第83條關(guān)于相鄰關(guān)系的規(guī)定，因相鄰一方?jīng)]有正確處理相鄰關(guān)系，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。而侵權(quán)責(zé)任，也應(yīng)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。但不論在哪種情況下，物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的前提必須是有過(guò)錯(cuò)，或者是沒(méi)有按《物業(yè)服務(wù)合同》約定履行管理職責(zé)，如在對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修時(shí)，業(yè)主應(yīng)注意避免對(duì)相鄰業(yè)主造成噪聲干擾，更不應(yīng)該拆除房屋的承重結(jié)構(gòu)，給相鄰房屋造成安全隱患，而物業(yè)公司雖在服務(wù)合同中承諾對(duì)業(yè)主的裝飾裝修行為進(jìn)行監(jiān)督管理，但物業(yè)公司沒(méi)有履行該監(jiān)督管理職責(zé)，物業(yè)公司應(yīng)對(duì)相鄰業(yè)主因裝飾裝修行為遭受的損失承擔(dān)部分責(zé)任，或?qū)η謾?quán)結(jié)果的發(fā)生有過(guò)錯(cuò)，與其他業(yè)主構(gòu)成共同侵權(quán)。但需要明確的是，不論物業(yè)公司的行為構(gòu)成的是違約還是侵權(quán)，與業(yè)主是否交納物業(yè)費(fèi)都屬于截然不同的法律關(guān)系，業(yè)主只能要求物業(yè)公司承擔(dān)違約或侵權(quán)責(zé)任，而不能拒絕交納物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等費(fèi)用。

可見(jiàn)，由于混淆了法律關(guān)系，物業(yè)管理當(dāng)事人不僅無(wú)法達(dá)到最初目的，還可能因行為不當(dāng)，對(duì)給相對(duì)人造成的損失承擔(dān)責(zé)任。 只有理順了物業(yè)管理中的法律關(guān)系，并讓物業(yè)管理中涉及的各個(gè)方面都能正確理解這種法律關(guān)系，物業(yè)管理中的問(wèn)題才可能得到正確解決。

[參考文獻(xiàn)]

1、吳紹進(jìn)，淺談物業(yè)收費(fèi)難［J］，中國(guó)建設(shè)教育，2007年05期：48-50

2、國(guó)務(wù)院，國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例,北京：2003.

篇4

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理安全管理監(jiān)督

1物業(yè)安全管理的發(fā)展

1.1科技創(chuàng)新是物業(yè)安全管理發(fā)展的動(dòng)力

物業(yè)安全管理過(guò)程中服務(wù)與管理并存，具有受制性和較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，在安全管理過(guò)程中容易出現(xiàn)認(rèn)知不足、思維僵化、監(jiān)管方式傳統(tǒng)、信息不對(duì)稱(chēng)和法律不健全的情況，要想實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展就要以安全指數(shù)目標(biāo)為主導(dǎo)，通過(guò)創(chuàng)新來(lái)尋找科學(xué)、透明、規(guī)范的發(fā)展道路，將粗放的物業(yè)安全管理朝復(fù)合和單一向精細(xì)轉(zhuǎn)變，保持可持續(xù)發(fā)展。在當(dāng)前形勢(shì)下，應(yīng)加強(qiáng)物業(yè)管理供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加速創(chuàng)新，解決相關(guān)突出問(wèn)題，以多元化的策略來(lái)提升安全管理的綜合指數(shù)。物業(yè)企業(yè)可在資源和品牌優(yōu)勢(shì)下對(duì)管理模式進(jìn)行優(yōu)化，如萬(wàn)科物業(yè)退出的黑貓一號(hào)產(chǎn)品，支持多種開(kāi)門(mén)方式，實(shí)現(xiàn)人臉開(kāi)門(mén)，實(shí)現(xiàn)快速通行。改善了人與人、人與商業(yè)、人與物業(yè)之間的關(guān)系，全數(shù)字消防體系的開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)了全生命周期的消防覆蓋，對(duì)于消防安全隱患能實(shí)現(xiàn)時(shí)限預(yù)警和立體化預(yù)警，人行智能通道技術(shù)在保障安檢安防功能的同時(shí)也能實(shí)現(xiàn)交通智能疏導(dǎo)，能有效促進(jìn)特定場(chǎng)合的人流控制，還有其他相關(guān)技術(shù)都極大的推進(jìn)了安全管理的發(fā)展。

1.2完善物業(yè)安全管理法律法規(guī)

《上海市住宅物業(yè)消防管理辦法》的頒布標(biāo)志著全面建設(shè)和完善物業(yè)安全管理工作法律的開(kāi)始，相關(guān)主體行為會(huì)受到對(duì)應(yīng)法律法規(guī)的限制，在日常管理、監(jiān)督和指導(dǎo)下打造公正、公平、公開(kāi)的物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境。當(dāng)前的物業(yè)安全管理中還有所不足，存在較多的痛點(diǎn)和盲點(diǎn)，無(wú)法明確劃清管理責(zé)任便捷，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的誠(chéng)信度和社會(huì)形象造成損害，完善的安全管理法律法規(guī)有著很重要的現(xiàn)實(shí)意義。國(guó)務(wù)院采取證照分離試點(diǎn)并逐步擴(kuò)大范圍，將形成許可事項(xiàng)取消來(lái)保證公正公平的營(yíng)商環(huán)境；構(gòu)建質(zhì)量認(rèn)證體系并持續(xù)完善，做好事中事后的監(jiān)管，提升服務(wù)品質(zhì)，從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革出發(fā)，加強(qiáng)質(zhì)量認(rèn)證制度建設(shè)，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這就更突出了物業(yè)安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的重要性，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，在物業(yè)管理的實(shí)際情況基礎(chǔ)上，按照標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化體系執(zhí)行，完善物業(yè)安全管理，在物業(yè)供應(yīng)鏈和安全管理中應(yīng)用HES標(biāo)準(zhǔn)體系，已完善的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范來(lái)改進(jìn)物業(yè)安全管理。

1.3做好物業(yè)安全管理監(jiān)督獎(jiǎng)懲

在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和大數(shù)據(jù)的推動(dòng)下，逐步實(shí)現(xiàn)萬(wàn)物萬(wàn)聯(lián)，信用評(píng)價(jià)的重要性日益體現(xiàn)，在發(fā)展過(guò)程中，物業(yè)安全管理中應(yīng)將獎(jiǎng)懲體制與監(jiān)督體制和誠(chéng)信掛鉤，促進(jìn)行業(yè)的良性發(fā)展。2017年是中國(guó)物協(xié)的行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)年，在國(guó)家全面建設(shè)信用體系的背景下，中國(guó)物協(xié)重點(diǎn)建設(shè)物業(yè)行業(yè)誠(chéng)信，對(duì)于物業(yè)行業(yè)的信用評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、信用資源共享、失信懲罰、重點(diǎn)領(lǐng)域和方法等問(wèn)題加大研究，也取得了一定的成績(jī)。當(dāng)前的物業(yè)安全管理監(jiān)督呈現(xiàn)智能化和多維化，在高效監(jiān)督下，安全管理的失信行為將會(huì)被曝光，通過(guò)深度結(jié)合獎(jiǎng)懲制度來(lái)提升行業(yè)管理水平。

2物業(yè)安全管理規(guī)劃發(fā)展

物業(yè)安全管理規(guī)劃是物業(yè)管理行業(yè)在項(xiàng)目管理層面、企業(yè)經(jīng)營(yíng)層面、行業(yè)監(jiān)管層面根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、法定程序?qū)ξ飿I(yè)安全管理規(guī)劃進(jìn)行編制和審批，物業(yè)安全管理規(guī)劃是從項(xiàng)目、企業(yè)和行業(yè)實(shí)際出發(fā)，符合先關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范和法律法規(guī)，可在各級(jí)政府和國(guó)家關(guān)于安全管理的規(guī)定和法規(guī)基礎(chǔ)上，通過(guò)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、行政、法治管理方法，統(tǒng)一控制和安排物業(yè)安全管理規(guī)劃中的相關(guān)工作，有秩序、有計(jì)劃、協(xié)調(diào)地法治物業(yè)安全管理活動(dòng)，確保順利執(zhí)行各層面規(guī)劃。全面統(tǒng)籌、群防共治、科學(xué)化解和突出重點(diǎn)是物業(yè)安全管理規(guī)劃制定的原則，不能再以單一思維方式來(lái)應(yīng)對(duì)安全風(fēng)險(xiǎn)，做好安全管理實(shí)踐的預(yù)防，促進(jìn)物業(yè)安全管理的和諧、穩(wěn)定發(fā)展。從短期來(lái)看，物業(yè)安全管理是在GB/T19001質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上進(jìn)行設(shè)計(jì)，主要包括四個(gè)部分：規(guī)劃目標(biāo)、保障舉措、工程和六大舉措。規(guī)劃成分體現(xiàn)了物業(yè)安全管理的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境，如自然環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政治環(huán)境等。六大舉措主要是控制安全生產(chǎn)服務(wù)和識(shí)別隱患，工程是對(duì)物業(yè)安全管理工作的良好支持，制定針對(duì)性的措施。要從安全管理中的重大事故出發(fā)，做好總結(jié)，提升應(yīng)急救援能力、科技支撐能力、信息預(yù)警監(jiān)控能力等，保障物業(yè)安全管理。物業(yè)安全管理的發(fā)展會(huì)直接影響到行業(yè)各個(gè)層面，這就需要從項(xiàng)目管理層面、企業(yè)監(jiān)管層面和行業(yè)監(jiān)管層面來(lái)完善相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和法律法規(guī)、創(chuàng)新安全技術(shù)，建立安全誠(chéng)信和失信體系，制定與之對(duì)應(yīng)的獎(jiǎng)懲體制，提升物業(yè)管理水平，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]廖奇云，胡沙沙.住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系研究——以重慶為例[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2017，38（06）：76-82.

篇5

關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理；法律關(guān)系；法律責(zé)任

中圖分類(lèi)號(hào)：D92 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1009-0118（2012）04-0093-02

前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，在我國(guó)仍處于發(fā)展階段，在其逐步走向成熟的過(guò)程中也暴露出許多深層次的法律問(wèn)題，在審判實(shí)踐中也面臨許多問(wèn)題。近年來(lái)，在實(shí)踐中，有關(guān)前期物業(yè)管理的糾紛越來(lái)越常見(jiàn)，并且它作為一種新類(lèi)型案件審理難度較大。我國(guó)于2003年出臺(tái)的行政法規(guī)《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)束了前期物業(yè)管理的缺失狀況，2007年頒布了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，確立了我國(guó)的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，隨后，《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》也進(jìn)行了修正和補(bǔ)充，加強(qiáng)了對(duì)前期物業(yè)建設(shè)單位的管理，將物業(yè)管理納入了法制軌道，有效規(guī)范了前期物業(yè)管理市場(chǎng)。但實(shí)踐中，前期物業(yè)管理制度存在眾多法律問(wèn)題，這些問(wèn)題嚴(yán)重制約了中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。那么前期物業(yè)管理制度存在哪些問(wèn)題？本文擬對(duì)這些問(wèn)題做一個(gè)粗淺的梳理。

一、前期物業(yè)管理法律關(guān)系主體的地位及權(quán)利義務(wù)不對(duì)等

從上文分析可以看出，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)，前期物業(yè)管理法律關(guān)系的主體主要涉及開(kāi)發(fā)商(建設(shè)單位)、購(gòu)房人(業(yè)主)、前期物業(yè)服務(wù)公司三方。

前期物業(yè)管理法律關(guān)系是民事法律關(guān)系的一種，那么有關(guān)民事活動(dòng)必須遵循的基本原則也同樣適用于前期物業(yè)管理，因此其也應(yīng)當(dāng)遵循平等自愿的原則，物業(yè)服務(wù)公司作為獨(dú)立的一方當(dāng)事人，在接受開(kāi)發(fā)商委托時(shí)與開(kāi)發(fā)商法律地位是平等的，也有是否接受委托的意志自由，然而事實(shí)上并非如此。實(shí)踐中，獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)模式在我國(guó)并不多。目前，大量物業(yè)服務(wù)公司都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的下屬單位或子公司，并不具有實(shí)質(zhì)意義上的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的法人品格，會(huì)受制于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段留下的問(wèn)題，在業(yè)主入住之后逐步暴露出來(lái)，引發(fā)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的不滿(mǎn)，現(xiàn)有的前期物業(yè)管理體制很難確保雙方在委托的合同關(guān)系中真正實(shí)現(xiàn)平等和自愿，這也為一系列糾紛埋下了隱患。從這個(gè)角度來(lái)講新業(yè)主在選擇物業(yè)管理這一法律行為中根本談不上平等和自愿，這也說(shuō)明物業(yè)服務(wù)公司與購(gòu)房人地位也不平等。

法律關(guān)系中最為核心的部分是權(quán)利和義務(wù)，雙方當(dāng)事人完全有充分的自由來(lái)協(xié)商和確定各自在法律關(guān)系中的權(quán)利和義務(wù)，這也是雙方當(dāng)事人法律地位平等和意志自由的體現(xiàn)。基于前述的雙方法律地位的不平等性，雙方的權(quán)利義務(wù)的協(xié)商也難以做到一致和對(duì)等。一方面，由于物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)營(yíng)的非獨(dú)立性，使得物業(yè)公司難以真正實(shí)現(xiàn)其本應(yīng)行使的權(quán)利。另一方面，在購(gòu)房者與物業(yè)公司之間，權(quán)利和義務(wù)也難真正實(shí)現(xiàn)對(duì)等。實(shí)踐中，雙方根本不存在機(jī)會(huì)去協(xié)商雙方的權(quán)利和義務(wù)。購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)也就簽訂了一些“不平等”條約?，F(xiàn)實(shí)中的沖突正是由于物業(yè)公司和業(yè)主之間缺乏充分談判與協(xié)商，權(quán)利和義務(wù)的畸形與變異，直接引發(fā)了矛盾。

二、前期物業(yè)管理相關(guān)制度不規(guī)范

我國(guó)前期物業(yè)管理的法定內(nèi)容涉及眾多方面，主要包括了前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)、物業(yè)資料移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)保修等方面內(nèi)容。本文就前期物業(yè)管理實(shí)踐中存在較多糾紛的幾個(gè)方面予以分析：首先，前期物業(yè)服務(wù)合同存在的問(wèn)題。前期物業(yè)管理合同，是指在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與其所選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同。它是確定業(yè)主與前期物業(yè)服務(wù)公司具體權(quán)利義務(wù)、確保前期物業(yè)管理活動(dòng)得以實(shí)現(xiàn)的最基本法律文件之一。筆者認(rèn)為，前期物業(yè)管理合同對(duì)業(yè)主的法律效力是基于我國(guó)《物權(quán)法》關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的規(guī)定。建筑物區(qū)分所有權(quán)在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時(shí)，受讓人同時(shí)取得此三項(xiàng)權(quán)利。在銷(xiāo)售物業(yè)前，開(kāi)發(fā)商是物業(yè)的唯一業(yè)主，按照建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，其當(dāng)然有權(quán)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽定前期物業(yè)管理合同。在物業(yè)銷(xiāo)售后，開(kāi)發(fā)商的物業(yè)所有權(quán)以建筑物區(qū)分所有權(quán)的形式開(kāi)始分散轉(zhuǎn)移給各業(yè)主，業(yè)主從開(kāi)發(fā)商處不僅僅繼受了建筑物的專(zhuān)有部分所有權(quán)，也同時(shí)繼受了共有權(quán)和成員權(quán)。因此，理論上前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主是具有法律效力的，但是，隨著開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓商品房，漸次設(shè)立出數(shù)個(gè)建筑物區(qū)分所有權(quán)，而對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理的權(quán)利依然僅有一個(gè)，由開(kāi)發(fā)商單獨(dú)享有，實(shí)際上，前期物業(yè)管理階段業(yè)主所擁有的管理權(quán)實(shí)際上并不存在，更不能真實(shí)的行使，由于前期物業(yè)管理階段管理權(quán)由開(kāi)發(fā)商獨(dú)享，因此，業(yè)主沒(méi)有對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同解除的權(quán)利，合同解除權(quán)利在前期物業(yè)服務(wù)合同轉(zhuǎn)讓過(guò)程中并沒(méi)有轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，也就是業(yè)主并不具有建筑物區(qū)分所有形式下的管理權(quán)，也就無(wú)從行使合同救濟(jì)權(quán)。其次、臨時(shí)管理規(guī)約存在的問(wèn)題。臨時(shí)管理規(guī)約是由開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售物業(yè)之前制訂的、維護(hù)物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益、保障物業(yè)的安全合理使用、維護(hù)公共秩序、創(chuàng)造良好環(huán)境、約束全體業(yè)主的前期物業(yè)管理活動(dòng)的共同約定，是小區(qū)前期物業(yè)管理階段管理的憲法，因此可以說(shuō)臨時(shí)管理規(guī)約是規(guī)范前期物業(yè)管理活動(dòng)、確定業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利義務(wù)的根本性文件。然而，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是業(yè)主對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約的重視都不夠，在當(dāng)前前期物業(yè)管理制現(xiàn)狀中，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司利用制定這個(gè)文件的獨(dú)特地位侵害業(yè)益的事情卻屢見(jiàn)不鮮。在前期物業(yè)管理這個(gè)階段中，業(yè)主委員會(huì)尚未成立，臨時(shí)管理規(guī)約，也由建設(shè)單位制定。實(shí)踐中，存在著開(kāi)發(fā)商用經(jīng)營(yíng)收益補(bǔ)充管理服務(wù)費(fèi)的情況，此時(shí)，臨時(shí)規(guī)約有條款約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)經(jīng)營(yíng)小區(qū)的共用配套設(shè)施、共用場(chǎng)地，又有權(quán)把經(jīng)營(yíng)納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入。因此，在物業(yè)的真正主人——業(yè)主缺席的情況下，由建設(shè)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬定的臨時(shí)管理規(guī)約的公正性值得商榷。最后，前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)存在的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商片面地注重經(jīng)營(yíng)的控制權(quán)和管理的自，從而忽視了外來(lái)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)管理工作中的積極作用，也希望使用自己的物業(yè)服務(wù)公司，來(lái)緩解商品房交接過(guò)程中可能因質(zhì)量和其他產(chǎn)品問(wèn)題引發(fā)的矛盾，通過(guò)自己的物業(yè)服務(wù)公司來(lái)掩飾問(wèn)題，蒙蔽過(guò)關(guān)，而不是把問(wèn)題解決在業(yè)主進(jìn)住之前。從獲取最大經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，開(kāi)發(fā)商也不愿意將自己所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理利潤(rùn)，轉(zhuǎn)移給其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)。以上幾個(gè)方面直接導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商在招投標(biāo)工作中采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段，存在大量的招投標(biāo)暗想操作行為。同時(shí)由于地方保護(hù)主義的存在，當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門(mén)或開(kāi)發(fā)商，從本地區(qū)或部門(mén)的利益出發(fā)，采取不合作態(tài)度，或提出苛刻條件，使跨區(qū)域的物業(yè)管理招投標(biāo)困難重重。即使是有影響力的知名物業(yè)服務(wù)公司，由于中標(biāo)后各項(xiàng)管理工作無(wú)法正常開(kāi)展，無(wú)奈也被迫撤出，更有甚者，開(kāi)發(fā)商利用招投標(biāo)形式，騙取物業(yè)服務(wù)公司的投標(biāo)資料和管理方案后，再找借口或理由自己成立物業(yè)服務(wù)公司接管物業(yè)，使用騙取來(lái)的管理方案進(jìn)行管理運(yùn)作，或者先利用外地名牌物業(yè)服務(wù)公司的影響力，幫助自己把物業(yè)推出或進(jìn)行前期管理運(yùn)作，等管理工作基本正常后，再找借口令外地公司退出，另組服務(wù)公司進(jìn)行管理。

三、開(kāi)發(fā)商在前期物業(yè)管理中的法律責(zé)任存在問(wèn)題

物業(yè)管理行業(yè)的投資主體大多是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》都提出推行物業(yè)管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“建管分離”、“分業(yè)經(jīng)營(yíng)”的模式，然而實(shí)踐幾年來(lái)，“建管分離”模式并沒(méi)有很好地落實(shí)，“自建自管”的模式在物業(yè)管理市場(chǎng)上仍占據(jù)了相當(dāng)?shù)谋壤Ｔ谖飿I(yè)公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間，很多物業(yè)服務(wù)公司都和房地產(chǎn)商捆綁在一起，許多物業(yè)公司屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的子公司，雙方這種過(guò)于親密的“血緣”關(guān)系，使得雙方關(guān)系不明，使得一些物業(yè)在交付給業(yè)主使用之前，就埋下了導(dǎo)致日后物業(yè)管理過(guò)程中出現(xiàn)矛盾和糾紛的隱患。

參考文獻(xiàn)：

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篇6

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理；現(xiàn)狀；發(fā)展趨勢(shì)。

引言

近年來(lái)，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢(shì)，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境日趨成熟，既為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了發(fā)展的機(jī)遇，同時(shí)使物業(yè)管理企業(yè)面臨著發(fā)展的挑戰(zhàn)。中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展20多年來(lái)，不僅推進(jìn)了中國(guó)城市的文明化進(jìn)程，推動(dòng)了改革和經(jīng)濟(jì)建設(shè)，更重要的是為中國(guó)人帶來(lái)了一種全新的生活方式。這一切均讓人有充足的理由相信物業(yè)管理的前景會(huì)更加美好。

一、物業(yè)管理將逐步在中國(guó)普及

這個(gè)“普及”有幾個(gè)層面的涵義：1、“物業(yè)管理”概念的普及。社會(huì)分工的細(xì)化，政府部門(mén)從各專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域的逐步退出，要求有專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理；同時(shí)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，使人們對(duì)工作、居住的環(huán)境、質(zhì)量要求也不斷提高。經(jīng)濟(jì)上的解放，對(duì)高品質(zhì)生活的追求，使“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的概念將被越來(lái)越多的人接受，為物業(yè)管理走入更多家庭創(chuàng)造了條件。2、“物業(yè)管理”行為的普及。21世紀(jì)，“物業(yè)管理”對(duì)廣大老百姓來(lái)說(shuō)，已不再僅僅是一個(gè)時(shí)髦的詞語(yǔ)，而是我們身邊能看的到、體驗(yàn)到的切實(shí)服務(wù)?！拔飿I(yè)管理”也不是昔日的“門(mén)難進(jìn)、臉難看”的政府機(jī)關(guān)，而是就在我們身邊，每天為自己服務(wù)的“管理者”?！笆聦?shí)勝于雄辯”，每天感受服務(wù)、每天感受舒適的生活，“物業(yè)管理”自會(huì)深入人心。

二、物業(yè)管理依法管理的新時(shí)期已經(jīng)到來(lái)

國(guó)務(wù)院《條例》及相配套的《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》、《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》、《業(yè)主公約》（示范文本）、《前期物業(yè)服務(wù)合同》（示范文本）、《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》等物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章及標(biāo)準(zhǔn)的相繼出臺(tái)。不僅標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入了依法管理的新時(shí)期，而且為各地制定物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件提供了依據(jù)，各地開(kāi)始進(jìn)入新一輪物業(yè)管理立法的高峰期。隨著《條例》的貫徹和各地地方立法的完善，必然為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)有力的制度保障。目前，我國(guó)物業(yè)管理不僅駛?cè)敫咚侔l(fā)展的快車(chē)道，而且進(jìn)入法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期。如果說(shuō)，入世對(duì)我國(guó)的企業(yè)來(lái)講是重新“洗牌”的話，那么《條例》的實(shí)施，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)真正進(jìn)入了重新“洗牌”的時(shí)期。也就是說(shuō)，誰(shuí)能按照《條例》依法經(jīng)營(yíng)、依法管理、依法服務(wù)，誰(shuí)就能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中得到規(guī)范和發(fā)展，反之，誰(shuí)不依法進(jìn)行運(yùn)作，誰(shuí)就將被市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大海中被淹沒(méi)，最終被淘汰出局。

三、物業(yè)管理走 “國(guó)際化”趨勢(shì)的出現(xiàn)

隨著物業(yè)管理范圍和內(nèi)容的擴(kuò)展，市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理招投標(biāo)的逐步規(guī)范，物業(yè)管理行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈，行業(yè)間的兼并、整合現(xiàn)象將逐漸加劇、迅速擴(kuò)展。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是殘酷的，“勝王敗寇”。在這種市場(chǎng)環(huán)境下，各物業(yè)管理公司將更注重企業(yè)的內(nèi)部管理質(zhì)量和企業(yè)外部形象，“以名牌闖天下，以質(zhì)量取天下，以服務(wù)守天下”，創(chuàng)立企業(yè)名牌，樹(shù)立行業(yè)形象將直接關(guān)系到企業(yè)的存亡。同時(shí)作為一個(gè)企業(yè)，“效益”是中心，對(duì)物業(yè)管理這個(gè)“微利”行業(yè)而言，管理就是“效益”、規(guī)模就是“效益”。沒(méi)有規(guī)模、沒(méi)有效益的物業(yè)管理企業(yè)必然會(huì)被市場(chǎng)淘汰。由于競(jìng)爭(zhēng)的加劇，物業(yè)管理行業(yè)也勢(shì)必走上“橫向聯(lián)合、縱深發(fā)展”之路，建立健全企業(yè)化經(jīng)營(yíng)體制的同時(shí)，通過(guò)關(guān)合]并購(gòu)、改組等方式進(jìn)行有效擴(kuò)張，從而降低成本，達(dá)到規(guī)模經(jīng)營(yíng)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和完善，甚至可能還會(huì)“走出去，引進(jìn)來(lái)”，有“洋和尚”來(lái)念中國(guó)物業(yè)管理的“經(jīng)”，中國(guó)的物業(yè)管理也到國(guó)外爭(zhēng)奪市場(chǎng)，物業(yè)管理行業(yè)的國(guó)際流動(dòng)會(huì)日益頻繁。另外到本世紀(jì)中葉，早期開(kāi)發(fā)的商品房土地使用權(quán)紛紛到期，土地使用轉(zhuǎn)型，對(duì)一些老物業(yè)管理公司（特別是深圳的物業(yè)管理公司）將帶來(lái)很大沖擊，到時(shí)候行業(yè)間的聯(lián)合、兼并、轉(zhuǎn)型在所難免。物業(yè)管理企業(yè)間合弱為強(qiáng)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的行業(yè)會(huì)相當(dāng)普遍。綜合種種因素，在本世紀(jì)中國(guó)物業(yè)管理面積1億平方米以上甚至幾億的“超級(jí)航母”一定會(huì)出現(xiàn)。

四、物業(yè)管理模式趨向多元化發(fā)展

隨著物業(yè)管理在全國(guó)的鋪開(kāi)，物業(yè)管理中的地區(qū)差異將會(huì)日益凸現(xiàn)。不同的地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物業(yè)類(lèi)型、需要的管理、服務(wù)也各不相同，各地區(qū)的物業(yè)管理工作也必將圍繞“以人為本、質(zhì)量取勝”的前提，“因地制宜”地開(kāi)展各項(xiàng)工作。

探索適合中國(guó)國(guó)情的物業(yè)管理道路，也就是要充分考慮中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地區(qū)性、考慮中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的特殊性，采取有針對(duì)性、切實(shí)可行的辦法搞好各地區(qū)的物業(yè)管理工作。可以“百花齊放、百家爭(zhēng)鳴”，“大型綜合物業(yè)管理”和“區(qū)域單一物業(yè)管理”并存，“自主式物業(yè)管理”和“顧問(wèn)式物業(yè)管理”并存，同時(shí)配合各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的走勢(shì)“量體裁衣、按需服務(wù)”，不斷創(chuàng)立符合實(shí)際需求的新物業(yè)管理模式。再經(jīng)過(guò)5-10年的努力，達(dá)到物業(yè)管理整體水平的提高，充分滿(mǎn)足人民日益提高的物質(zhì)文化生活需要，從而更好地促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

在物業(yè)管理需求和管理水平普遍提高的前提下，物業(yè)管理企業(yè)將堅(jiān)持“法制化、市場(chǎng)化、科技化、集約化”的方向經(jīng)營(yíng)發(fā)展，不斷提高企業(yè)管理人員素質(zhì)以及物業(yè)管理的科技含量，提高管理服務(wù)水平。在創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)質(zhì)物業(yè)的同時(shí)，將最大限度地滿(mǎn)足人們社會(huì)交往、人際溝通、生活方便等需要。物業(yè)管理工作重點(diǎn)最終也應(yīng)向創(chuàng)造綠色環(huán)保、智能管理、社區(qū)文化、生態(tài)小區(qū)的方向發(fā)展。隨著科技的發(fā)展和先進(jìn)開(kāi)發(fā)技術(shù)的不斷運(yùn)用，本世紀(jì)會(huì)出現(xiàn)真正無(wú)人管理的“人工智能小區(qū)”，將大大改善生活品質(zhì)。

五、物業(yè)管理與開(kāi)發(fā)商關(guān)系將緊密聯(lián)系

新世紀(jì)里，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理已不是簡(jiǎn)單的“開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、管理”三段式關(guān)系中的兩頭。開(kāi)發(fā)商將作業(yè)個(gè)主體，開(kāi)發(fā)的同時(shí)也是物業(yè)管理者?！拔飿I(yè)管理”與開(kāi)發(fā)商的結(jié)合不但從面上由商品房、寫(xiě)字樓、工業(yè)廠房向所有建筑、公共場(chǎng)所擴(kuò)展，而且在理念上從規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工到銷(xiāo)售、管理都要物業(yè)管理的參與。物業(yè)建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，將必須與購(gòu)買(mǎi)物業(yè)者簽訂前期管理協(xié)議，明確前期物業(yè)管理的企業(yè)名稱(chēng)、物業(yè)管理范圍、價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)、期限等較細(xì)致的內(nèi)容，并及時(shí)簽訂“業(yè)主公約”。同時(shí)建立健全“物業(yè)管理”的實(shí)施與退出機(jī)制，在前期管理工作完成后，現(xiàn)有物業(yè)管理應(yīng)退出。而業(yè)主可以保留已有的物業(yè)管理公司，提出新的管理要求，也可以重機(jī)關(guān)報(bào)選擇新的物業(yè)管理公司為其服務(wù)。物業(yè)管理的“前期介入”的概念，在今后將被不斷深化，并越來(lái)越受到重視，直至成為行業(yè)性規(guī)范要求。物業(yè)管理的重要性和前瞻性正日益提高，物業(yè)管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系既互相獨(dú)立，又密不可分。

六、總結(jié)

總之，未來(lái)幾年，將是我國(guó)物業(yè)管理全面、快速發(fā)展的黃金時(shí)代。隨著物業(yè)管理行業(yè)的迅速崛起，物業(yè)管理立法的加快，體制的建立，制度的完善，物業(yè)管理人員素質(zhì)和掛歷服務(wù)水平的提高，我國(guó)的物業(yè)管理水平會(huì)迅速的得到提升，最終與世界接軌。

參考文獻(xiàn)：

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2007年10月1日起實(shí)施的《物權(quán)法》，從法律層面上對(duì)物業(yè)管理法律關(guān)系進(jìn)行了規(guī)范?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》，《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等下位法也根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定作了相應(yīng)的修改和調(diào)整。目前《北京市物業(yè)管理辦法》草案已公開(kāi)征求意見(jiàn)完畢，即將出臺(tái)。那么，現(xiàn)行法規(guī)定的物業(yè)管理都有哪些模式，從事物業(yè)管理活動(dòng)是否有門(mén)檻限制，應(yīng)具備哪些條件，《物權(quán)法》第八十一條的規(guī)定是否意味著國(guó)家對(duì)物業(yè)管理資質(zhì)的放開(kāi)，由于目前相關(guān)法律法規(guī)尚未具體明確，因此在理解上容易產(chǎn)生誤區(qū)。本文將就上述問(wèn)題展開(kāi)分析和討論，并對(duì)物業(yè)管理糾紛所適用的法律規(guī)定和司法解釋進(jìn)行歸納，希望能為讀者提供一些有價(jià)值的參考。

一　現(xiàn)行法關(guān)于“物業(yè)管理”的定義

討論物業(yè)管理有關(guān)法律問(wèn)題，首先應(yīng)明確現(xiàn)行法關(guān)于“物業(yè)管理”的定義。

修訂前的《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)于物業(yè)管理的定義是：業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)?！段餀?quán)法》的實(shí)施并未給物業(yè)管理帶來(lái)法律上的定義?！段餀?quán)法》頒布之后，國(guó)務(wù)院對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了修訂，對(duì)“物業(yè)管理”的概念作了相應(yīng)修改，將其中的“物業(yè)管理企業(yè)”改稱(chēng)為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，突出了“服務(wù)”的理念。

2009年12月，北京市人民政府公布《北京市物業(yè)管理辦法(草案)》，面向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，該草案對(duì)于物業(yè)管理的定義是：“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)?！痹摱x涵蓋了非由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理的情形。

可見(jiàn)，我國(guó)目前關(guān)于“物業(yè)管理”尚無(wú)法律層面的定義，《物業(yè)管理?xiàng)l例》所指的“物業(yè)管理”，僅指業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并依據(jù)合同對(duì)物業(yè)實(shí)施一系列管理活動(dòng)的情形。《北京市物業(yè)管理辦法(草案)》在對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行定義時(shí)，沒(méi)有對(duì)提供物業(yè)服務(wù)的主體做出限定，其調(diào)整范圍大于《物業(yè)管理?xiàng)l例》。

二　《物權(quán)法》規(guī)定的三種物業(yè)管理模式

在《物權(quán)法》頒布之前，Ⅸ物業(yè)管理?xiàng)l例》只規(guī)定了一種管理模式，即由業(yè)主委員會(huì)同業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》，由具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。

《物權(quán)法》對(duì)物業(yè)管理模式進(jìn)行了擴(kuò)展，《物權(quán)法》第八十一條第一款規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理?！痹摋l規(guī)定列出了三種物業(yè)管理模式：1、由業(yè)主自行管理；2、委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理；3、委托“其他管理人”進(jìn)行管理。

然而，《物權(quán)法》并未對(duì)業(yè)主自行管理和委托其他管理人進(jìn)行管理的模式進(jìn)行具體說(shuō)明。修訂后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》也沒(méi)有將業(yè)主白行管理以及委托其他管理人進(jìn)行物業(yè)管理這兩種新的物業(yè)管理模式納入調(diào)整范圍，這就給人們?nèi)胬斫狻段餀?quán)法》所規(guī)定的三種物業(yè)管理模式帶來(lái)一定困難。

實(shí)際上，對(duì)于前兩種物業(yè)管理模式，比較容易理解：由業(yè)主自行管理，是指由業(yè)委會(huì)或業(yè)主大會(huì)直接組織、聘請(qǐng)有關(guān)人員或委托專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理的模式；第二種管理模式是傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式，即委托具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，對(duì)于這種模式，目前有著較為完善的法律規(guī)范體系。就北京地區(qū)來(lái)講，《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《北京市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理暫行辦法》、《關(guān)于外地企業(yè)來(lái)京開(kāi)展物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行資質(zhì)審核有關(guān)問(wèn)題的通知》等一系列的規(guī)范性文件，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從資質(zhì)審核、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、動(dòng)態(tài)監(jiān)管等各方面進(jìn)行著調(diào)整和規(guī)范。只是對(duì)于第三種管理模式，即委托“其他管理人”管理的情形，由于法律法規(guī)尚無(wú)統(tǒng)一規(guī)定，理論、司法實(shí)踐當(dāng)中眾說(shuō)紛紜，則較難理解和解釋。本文后面將對(duì)“其他管理人”的問(wèn)題繼續(xù)討論。

三、成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)的基本條件是：1、具有獨(dú)立的法人資格。因此，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)不能登記為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名義從事物業(yè)管理服務(wù)；2、取得相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)。是指原建設(shè)部于2004年3月17日，2007年11月26日修改的Ⅸ物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，該辦法將物業(yè)服務(wù)企業(yè)分為三個(gè)資質(zhì)等級(jí)，并以面積為標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定了每個(gè)資質(zhì)等級(jí)可提供物業(yè)管理服務(wù)的范圍。

從上述規(guī)定可以看出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)屬行政許可事項(xiàng)，該行政許可由《物業(yè)管理?xiàng)l例》設(shè)定，由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)規(guī)定具體管理辦法。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，未取得相應(yīng)資質(zhì)及從事物業(yè)管理活動(dòng)的，將會(huì)受到“沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款”的行政處罰，給業(yè)主造成損失的，還要依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

四、如何理解“其他管理人”

究竟應(yīng)如何界定“其他管理人”，《物權(quán)法》和修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》都沒(méi)有明確說(shuō)明，北京《物業(yè)管理辦法(草案)》中也未對(duì)“其他管理人”作出具體規(guī)定。那么，在實(shí)踐當(dāng)中應(yīng)如何理解呢?

(一)關(guān)于“其他管理人”的范圍

哪些個(gè)人或組織可能成為“其他管理人”呢?有人認(rèn)為，“委托其他管理人管理，可能是指有從業(yè)資格的注冊(cè)物業(yè)管理師組織負(fù)責(zé)管理”。在審判實(shí)踐當(dāng)中，2009年，某法院在對(duì)一起物業(yè)糾紛案件的判決書(shū)中認(rèn)為：涉案的某物業(yè)服務(wù)有限公司沒(méi)有取得物業(yè)管理資質(zhì)，但依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，可以認(rèn)定為“其他管理人”。該判決實(shí)際上是將未取得物業(yè)管理資質(zhì)而從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)認(rèn)定為“其他管理人”。

值得注意的是，四川省成都市房屋土地管理局頒布了《成都市物業(yè)服務(wù)其他管理人名錄管理暫行辦法》，該《辦法》是全國(guó)范圍內(nèi)，率先對(duì)《物權(quán)法》規(guī)定的“其他管理人”進(jìn)行具體規(guī)定的規(guī)范性文件。根據(jù)該辦法，在成都從事物業(yè)管理服務(wù)的“其他管理人”，包括社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、民辦非經(jīng)營(yíng)性企業(yè)及由國(guó)家物業(yè)管理師、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)等組織。

筆者認(rèn)為，雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒(méi)有將“其他管理人”納入調(diào)整范圍，但要界定“其他管理人”的范圍，仍需考察《物業(yè)管理?xiàng)l例》。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。

可見(jiàn)，雖然目前“其他管理人”的具體范圍尚不能確定，但可以肯定的是，企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)，必須取得相應(yīng)的資質(zhì)，并按照資質(zhì)等級(jí)，開(kāi)展相應(yīng)的物業(yè)管理活動(dòng)。否則，就違反了國(guó)家規(guī)范物業(yè)管理領(lǐng)域市場(chǎng)秩序的立法精神，將受到相應(yīng)的行政處罰。因此，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和臺(tái)伙企業(yè)等不具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)，則不能以物業(yè)服務(wù)企業(yè)或“其他管理人”的名義從事物業(yè)管理活動(dòng)，《成都市物業(yè)服務(wù)其他管理人名錄管理暫行辦法》將個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)納入到“其他管理人”，其在合法性上存在問(wèn)題。

(二)成為“其他管理人”是否須取得政府頒發(fā)的相應(yīng)資質(zhì)

根據(jù)《行政許可法》的規(guī)定，對(duì)于應(yīng)當(dāng)由國(guó)家統(tǒng)一確定的公民、法人或者其他組織的資格、資質(zhì)的行政許可，只能由法律和行政法規(guī)設(shè)定。但我國(guó)目前在法律和行政法規(guī)層面，只對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從事物業(yè)管理的人員設(shè)定了行政許可，并未將“其他管理人”資質(zhì)作為行政許可事項(xiàng)。即目前對(duì)于成為“其他管理人”的問(wèn)題，沒(méi)有門(mén)檻限制。

(三)“其他管理人”所從事的物業(yè)管理活動(dòng)是否有范圍限制

對(duì)此問(wèn)題，目前法律和行政法規(guī)同樣沒(méi)有規(guī)定，全國(guó)范圍內(nèi)僅有四川省成都市房屋土地管理局頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)其他管理人名錄管理暫行辦法》進(jìn)行了規(guī)定。但是，隨著物業(yè)管理法律規(guī)范的不斷出臺(tái)，對(duì)于“其他管理人”可從事的物業(yè)服務(wù)范圍，將會(huì)有明確的規(guī)定，這樣才能更好地與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組成物業(yè)管理市場(chǎng)。

四、關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定

在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行的物業(yè)管理稱(chēng)為前期物業(yè)管理。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面的《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定各方權(quán)利義務(wù)?！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同》約定的期限屆滿(mǎn)，或小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》生效時(shí)起，前期物業(yè)管理階段結(jié)束。

對(duì)于前期物業(yè)管理，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定：“國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！?/p>

然而，《物權(quán)法》第八十一條第二款規(guī)定：“對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換?！?/p>

這里不禁會(huì)讓人產(chǎn)生一個(gè)疑問(wèn)：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，住宅的前期物業(yè)管理，要求建設(shè)單位“應(yīng)當(dāng)”(即只能)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。而《物權(quán)法》卻規(guī)定，對(duì)建設(shè)單位聘清的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。一般來(lái)講，建設(shè)單位只在前期物業(yè)管理階段聘請(qǐng)物業(yè)管理人，那么此處《物權(quán)法》與《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定是否存在矛盾?

筆者認(rèn)為，不致引起矛盾的理解是：對(duì)于住宅物業(yè)的前期物業(yè)管理，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而對(duì)于非住宅物業(yè)，則既可以選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以選聘其他管理人。

根據(jù)《北京市貫徹，的若干意見(jiàn)》的規(guī)定，自2003年12月1日起，凡申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位以及現(xiàn)售住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

五、不同物業(yè)管理模式下的法律適用

由于《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(下稱(chēng)《最高院物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》)、《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(jiàn)(試行)》(下稱(chēng)《北京高院物業(yè)管理糾紛意見(jiàn)》)等法律法規(guī)在調(diào)整范圍上存在差異，不同物業(yè)管理模式下產(chǎn)生的法律糾紛在適用法律上也有所不同：

《物業(yè)管理?xiàng)l例》及配套的部門(mén)規(guī)章、政府規(guī)章和其他規(guī)范性文件的調(diào)整范圍僅限于“業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)?！?/p>

《最高院物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》適用于物業(yè)服務(wù)糾紛案件，該司法解釋第十一條規(guī)定：“本解釋涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定，適用于物權(quán)法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱(chēng)其他管理人?！?/p>

《北京高院物業(yè)管理糾紛意見(jiàn)》不具有司法解釋的效力，但其可以指導(dǎo)北京地區(qū)人民法院的案件審理工作。根據(jù)《北京高院物業(yè)管理糾紛意見(jiàn)》第1條、第2條的規(guī)定，該意見(jiàn)適用于“居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛”，“不具有物業(yè)管理資質(zhì)的單位(如村委會(huì)、自行管理公房的單位等)因提供物業(yè)服務(wù)與業(yè)主發(fā)生的糾紛，不適用本意見(jiàn)。如果爭(zhēng)議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理?！币虼?，《北京高院物業(yè)管理糾紛意見(jiàn)》僅適用于北京地區(qū)人民法院審理的業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理模式下產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛。而且，在法律、司法解釋另有規(guī)定的情況下，應(yīng)按法律和司法解釋的規(guī)定執(zhí)行。

從上述分析中可知，對(duì)于北京地區(qū)來(lái)講，在《物權(quán)法》規(guī)定的三種物業(yè)管理模式下：1、選擇業(yè)主自行管理的，可以通過(guò)委托個(gè)人或?qū)I(yè)服務(wù)公司對(duì)具體事項(xiàng)進(jìn)行管理，受托人應(yīng)符合從事具體委托事項(xiàng)的條件，如果產(chǎn)生糾紛，屬于一般民事糾紛，適用《物權(quán)法》，但不適用《物業(yè)管理?xiàng)l例》，也不適用《最高院物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》和《北京高院物業(yè)管理糾紛意見(jiàn)》；2、對(duì)于具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)的，則必須取得相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)，適用《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)部門(mén)規(guī)章、北京市的政府規(guī)章和其他規(guī)范性文件的規(guī)定，如果發(fā)生糾紛，適用《最高院物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》和《北京高院物業(yè)管理糾紛意見(jiàn)》；3、不具備獨(dú)立法人資格的企業(yè)、非企業(yè)組織、自然人等從事物業(yè)管理活動(dòng)的，在具體的從業(yè)資質(zhì)和管理辦法等規(guī)定出臺(tái)之前，其與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，所形成的法律關(guān)系屬一般民事法律關(guān)系，在糾紛解決時(shí)，不適用《物業(yè)管理?xiàng)l例》，也不適用《北京高院物業(yè)管理糾紛意見(jiàn)》，糾紛雙方屬平等民事主體的，按照一般的民事糾紛處理。但被認(rèn)定為“其他管理人”的，則適用《最高院物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》。

(作者單位：中國(guó)法律咨詢(xún)中心)

鏈接　物業(yè)服務(wù)政策風(fēng)向

目前剛剛征求民意完畢的《北京市物業(yè)管理辦法(草案)》透露了物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的一些政策風(fēng)向。歸納起來(lái)，政策突破主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、業(yè)主大會(huì)有望成為法人

《草案》提出：“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。具備條件的業(yè)主大會(huì)可以試行法人登記，經(jīng)依法登記取得法人資格的，可以按照相關(guān)規(guī)定開(kāi)展與物業(yè)管理有關(guān)的活動(dòng)?！边@意味著除業(yè)主專(zhuān)有房屋可以進(jìn)行登記外，類(lèi)似車(chē)庫(kù)、會(huì)所等全體業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)也可以進(jìn)行登記，這一突破在全國(guó)尚屬首次。

2、政府將定期公布物業(yè)服務(wù)成本

《草案》針對(duì)目前物業(yè)服務(wù)中存在的一些爭(zhēng)議問(wèn)題進(jìn)行了法律約束。如市房屋行政主管部門(mén)應(yīng)定期物業(yè)服務(wù)成本信息，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將“菜單式”服務(wù)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制。實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)資金的收支建立臺(tái)賬，每年至少公示一次并接受業(yè)主核查。

3、原物業(yè)拒接交接可被罰三萬(wàn)元

篇8

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；現(xiàn)狀；對(duì)策；發(fā)展趨勢(shì)。

中圖分類(lèi)號(hào)： TE34文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

隨著油田礦區(qū)建設(shè)蓬勃發(fā)展和職工群眾生活水平的不斷提高，油田礦區(qū)的城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)。為適應(yīng)發(fā)展需要，集團(tuán)公司成立了統(tǒng)一的礦區(qū)服務(wù)事業(yè)系統(tǒng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)逐步發(fā)展成為一個(gè)油田新生版塊。物業(yè)管理作為現(xiàn)代房屋管理的一種管理模式，是隨著油田礦區(qū)的發(fā)展而產(chǎn)生的，物業(yè)管理實(shí)行的是企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、專(zhuān)業(yè)化管理、社會(huì)化服務(wù)和市場(chǎng)化運(yùn)作的運(yùn)行機(jī)制，適應(yīng)了集團(tuán)公司對(duì)礦區(qū)工作定位的需要。物業(yè)管理是新生事物，受地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、政策規(guī)范、城市規(guī)劃、設(shè)計(jì)環(huán)境和建筑質(zhì)量等諸多因素的制約和影響，其規(guī)范化、規(guī)?；l(fā)展仍需一個(gè)艱難的探索過(guò)程。本文試就目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀及應(yīng)采取的對(duì)策進(jìn)行分析。

一、油田礦區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題。遼河油田礦區(qū)物業(yè)管理從1996年開(kāi)始運(yùn)行，2006年成立礦區(qū)服務(wù)事業(yè)部。多年的時(shí)間里，物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)一直奏響發(fā)展的主旋律，在發(fā)展的道路上不斷前行，行業(yè)自身不斷發(fā)展壯大，日益受到職工群眾的認(rèn)同和業(yè)主的接受與歡迎。目前油田物業(yè)管理行業(yè)無(wú)論是企業(yè)數(shù)量、從業(yè)人數(shù)、人員素質(zhì)、覆蓋范圍，還是經(jīng)營(yíng)能力、服務(wù)水平、服務(wù)內(nèi)涵都在不斷提高和增強(qiáng)，物業(yè)管理行業(yè)積極探索和創(chuàng)建既符合法規(guī)規(guī)定，又適合企業(yè)特點(diǎn)的物業(yè)管理模式，同時(shí)油田物業(yè)管理仍存在許多問(wèn)題。

（一）物業(yè)管理制度相對(duì)滯后，理論體系不夠健全。物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，油田相關(guān)的制度建設(shè)十分滯后。伴隨住房自有化和住區(qū)社會(huì)化已成為不可抗拒的歷史潮流。在物業(yè)由開(kāi)發(fā)商移交給物業(yè)管理公司的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商、施工單位、物業(yè)公司、業(yè)主四方是一種什么樣的關(guān)系，他們各自對(duì)物業(yè)的質(zhì)量、養(yǎng)護(hù)、使用負(fù)有什么樣的責(zé)任，這些都需要在法律上予以界定。并且，規(guī)范和約束業(yè)主與業(yè)主之間，管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系僅靠公約也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須要有一個(gè)具有強(qiáng)制性、權(quán)威性更強(qiáng)的物業(yè)管理的法規(guī)體系，通過(guò)法律的形式將各自的責(zé)、權(quán)、利明確下來(lái)，確保物業(yè)內(nèi)的公共利益不受侵害。因此，盡快建立符合油田的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)很重要問(wèn)題。

（二）物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制尚未形成。

物業(yè)管理招投標(biāo)管理不規(guī)范，基本是由礦區(qū)主管部門(mén)下達(dá)管理通知，分區(qū)域進(jìn)行管理，未形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。

（三）物業(yè)管理收費(fèi)難且不規(guī)范。物業(yè)管理直接涉及到業(yè)主、使用者和物業(yè)公司的切身利益。目前，伴隨著收費(fèi)專(zhuān)業(yè)化重組，物業(yè)管理表現(xiàn)比較突出的兩個(gè)問(wèn)題是：―是收費(fèi)難度大。少數(shù)業(yè)主和使用者不愿交管理費(fèi)。還有一些業(yè)主經(jīng)常外出或由于購(gòu)房?jī)H僅為了增值而長(zhǎng)期閑置，也造成收費(fèi)困難。二是收費(fèi)行為不規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)缺少相關(guān)政策支持，影響行業(yè)發(fā)展。

（四）物業(yè)管理發(fā)展的區(qū)域性不平衡。

油田不同地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)發(fā)展較快，運(yùn)作也比較正常；而在邊遠(yuǎn)落后地區(qū)，物業(yè)管理服務(wù)的體系還沒(méi)有建立，有的地方甚至還沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)。這就造成了油田物業(yè)管理發(fā)展的嚴(yán)重不平衡，不利于油田物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。

（五）物業(yè)管理人員素質(zhì)不高，并缺乏專(zhuān)業(yè)人才。目前，油田物業(yè)管理從業(yè)人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)層次不高，物業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)水平有限，物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)偏低。物業(yè)管理人才對(duì)物管企業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，管理人員素質(zhì)的高低，不僅影響到物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量水平，而且關(guān)系到企業(yè)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。

二、油田物業(yè)管理發(fā)展的若干對(duì)策。

1、要求礦區(qū)管理部門(mén)盡快建立統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī)，完善物業(yè)管理的法律體系，使物業(yè)管理做到有法可依，有章可循，能夠依法運(yùn)行。明確區(qū)分開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司之間的責(zé)、權(quán)，以減少糾紛，更好地維護(hù)各方利益，從而促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的不斷發(fā)展壯大。

2、加大監(jiān)管力度，推行物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)度，嚴(yán)格實(shí)施招投標(biāo)制度，由業(yè)主來(lái)選擇信得過(guò)、能夠提供質(zhì)價(jià)相符服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，通過(guò)各物業(yè)公司之間的良性竟?fàn)巵?lái)提高行業(yè)的整體水平。

3、著重加強(qiáng)邊遠(yuǎn)落后地區(qū)的物業(yè)管理建設(shè)，廣泛宣傳物業(yè)管理的相關(guān)知識(shí)，提高社會(huì)各界對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。運(yùn)用廣播、電視、報(bào)紙等傳媒，通過(guò)多種形式，大力宣傳物業(yè)管理的作用和意義。只有提高了人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，才能更好地促進(jìn)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。

4、提升人員素質(zhì)，做好人才儲(chǔ)備。物業(yè)管理不僅涉及面廣，而且專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，需要多方面的專(zhuān)業(yè)人才，并具備相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、專(zhuān)業(yè)技能和現(xiàn)代化管理手段。人才是企業(yè)發(fā)展的動(dòng)脈血，要適應(yīng)市場(chǎng)的需要，就必須在人員培訓(xùn)上下功夫，制訂切實(shí)可行的培訓(xùn)計(jì)劃，堅(jiān)持理論和實(shí)踐相結(jié)合的原則，進(jìn)行定向培訓(xùn)、專(zhuān)業(yè)培養(yǎng)，提升隊(duì)伍素質(zhì)，以適應(yīng)物業(yè)管理市場(chǎng)的需求。

三、油田物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)。針對(duì)目前油田物業(yè)管理的現(xiàn)狀，隨著油田經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，未來(lái)的物業(yè)管理企業(yè)必將向著社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化以及智能化和信息化的方向發(fā)展。

（一）物業(yè)管理的社會(huì)化。

物業(yè)管理涉及面比較廣，業(yè)務(wù)也比較繁雜，物業(yè)服務(wù)公司既可以承擔(dān)全部業(yè)務(wù)，也可以把專(zhuān)業(yè)性比較強(qiáng)的部分服務(wù)項(xiàng)目分離出去，委托專(zhuān)業(yè)公司來(lái)完成。比如正在推進(jìn)的供暖社會(huì)化、托幼社會(huì)化、保潔社會(huì)化工作，就已經(jīng)取得了一定成效。物業(yè)服務(wù)公司主要進(jìn)行組織、協(xié)調(diào)和管理，物業(yè)管理社會(huì)化是以物業(yè)的所有權(quán)和管理權(quán)相分離以及社會(huì)分工發(fā)達(dá)為前提的。物業(yè)管理職能的社會(huì)化大大方便了業(yè)主和使用人，使廣大業(yè)主和使用人能集中精力投入到他們自己的工作中去，從而為社會(huì)創(chuàng)造更多的財(cái)富。

（二）物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化。

物業(yè)管理是由專(zhuān)業(yè)的管理企業(yè)——物業(yè)管理公司實(shí)施對(duì)物業(yè)的統(tǒng)一管理，除了物業(yè)管理公司從事專(zhuān)業(yè)服務(wù)外，綠化公司、保安公司、清潔公司、清潔公司等專(zhuān)業(yè)化公司提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)已逐步成為一種趨勢(shì)。物業(yè)管理公司僅僅是一個(gè)管理機(jī)構(gòu)，而將一些專(zhuān)業(yè)管理以經(jīng)濟(jì)合同的方式交予相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)公司，這有利于提高城市管理的專(zhuān)業(yè)化和社會(huì)化程序，并能進(jìn)一步推進(jìn)城市管理向現(xiàn)代化管理方式轉(zhuǎn)換。

（三）物業(yè)管理的智能化與信息化。

篇9

關(guān)鍵詞 物業(yè)管理 現(xiàn)狀 發(fā)展趨勢(shì)

"物業(yè)管理"最早出現(xiàn)在19世紀(jì)60年代的英國(guó)，至今發(fā)展已有近一個(gè)半世紀(jì)了。而在中國(guó)直到改革開(kāi)放才開(kāi)始由沿海一帶地區(qū)接受香港的物業(yè)管理概念，然后逐漸傳入內(nèi)地，由于我國(guó)人多地少，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)空間較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后續(xù)環(huán)節(jié)，自然逐漸成為人們購(gòu)房時(shí)關(guān)注的熱點(diǎn)，同時(shí)致使物業(yè)管理成為我國(guó)發(fā)展最快的新興行業(yè)之一。但是，物業(yè)管理自引入中國(guó)以來(lái)才20多年，而在大陸內(nèi)地則普遍只有10年左右的發(fā)展歷史，發(fā)展速度快與發(fā)展歷史較短的現(xiàn)狀導(dǎo)致了物業(yè)管理市場(chǎng)正在建立的高樓顯得根基不穩(wěn)。因此，我們目前迫切需要對(duì)我國(guó)的物業(yè)管理進(jìn)行認(rèn)真的思考分析，把握正確的發(fā)展趨勢(shì)，才能將我國(guó)的物業(yè)管理打造得堅(jiān)不可摧。

一、我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

（一）物業(yè)管理企業(yè)自身存在問(wèn)題

1．自身資金不足

物業(yè)管理要講求經(jīng)濟(jì)效益和資金的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，這些前提就在于物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)的來(lái)源應(yīng)該落實(shí)、有保證，但是目前大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)卻在抱怨物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)有困難，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

一方面由開(kāi)發(fā)商支付的管理基金（建設(shè)部有關(guān)文件規(guī)定是所開(kāi)發(fā)的物業(yè)總造價(jià)的2%）以及有開(kāi)發(fā)商和業(yè)主一起提供的維修基金不能完全落實(shí)，業(yè)主大多不愿負(fù)擔(dān)，因此取得這部分經(jīng)費(fèi)難度很大。

另一方面管理費(fèi)收取不規(guī)范。特別是一些地區(qū)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，正常管理支出沒(méi)有著落，多數(shù)物業(yè)管理公司之所以能維持運(yùn)作是由于利用了多種經(jīng)營(yíng)等來(lái)彌補(bǔ)不足。

還有接管物業(yè)時(shí)的驗(yàn)收費(fèi)、質(zhì)量保證金以及城市維護(hù)費(fèi)補(bǔ)貼等經(jīng)費(fèi)項(xiàng)目不能落實(shí)。

2．資質(zhì)參次不齊

物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)直接反映了該企業(yè)的資金狀況、技術(shù)能力、服務(wù)水平等，是物業(yè)管理企業(yè)的一個(gè)綜合體現(xiàn)，也是取得廣大業(yè)主信任的一個(gè)標(biāo)志，而目前我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)各個(gè)相差甚遠(yuǎn)，主要由于以下兩個(gè)方面：

一個(gè)是企業(yè)門(mén)檻低。物業(yè)管理企業(yè)不同于工業(yè)企業(yè)需要成套設(shè)備、廠房、有成熟的產(chǎn)品，也不同于一般的商業(yè)企業(yè)，需要相對(duì)充沛的資金可供周轉(zhuǎn)從而由進(jìn)銷(xiāo)差價(jià)來(lái)賺取利潤(rùn)，而物業(yè)管理企業(yè)提供的是服務(wù)，一般沒(méi)有什么資產(chǎn)，最低限額只需要10萬(wàn)元人民幣，"幾張桌子幾個(gè)人"便構(gòu)成了一個(gè)企業(yè)。

另一個(gè)是市場(chǎng)化較低。物業(yè)管理企業(yè)在我國(guó)主要是通過(guò)四種途徑組建起來(lái)的即由開(kāi)發(fā)商組建的物業(yè)管理公司或附屬的物業(yè)管理部、獨(dú)立組建的物業(yè)管理公司、房管所轉(zhuǎn)換的物業(yè)管理公司、各大系統(tǒng)單位組建的物業(yè)管理公司，其中最后一種途徑只占少數(shù)，最多的是通過(guò)一、三兩種途徑組建起來(lái)的。而由開(kāi)發(fā)商和房管所組建的物業(yè)管理公司不是把物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的附屬品，就是延續(xù)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的傳統(tǒng)觀念，制約著物業(yè)管理的自由市場(chǎng)化發(fā)展。

3.托管的規(guī)模偏小。

有一些城市或地區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)缺乏大手筆，20萬(wàn)平方米以上的成規(guī)模小區(qū)不多，有的開(kāi)發(fā)商甚至見(jiàn)縫插針客觀上給物業(yè)管理一帶倆了難度。例如，目前常州有近百家物業(yè)管理企業(yè)，已形成了諸侯割據(jù)的局面，但各自托管的面積不大，一般在10萬(wàn)平方米左右，而這個(gè)數(shù)字則是一般物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)保本底線。又如在武漢，注冊(cè)物業(yè)管理的企業(yè)有300多家，但是真正具有一級(jí)資質(zhì)的卻只有三家，其中兩家是具有國(guó)有資產(chǎn)背景的企業(yè)，而其他的大都是小打小鬧，各據(jù)一方，不成規(guī)模。

（二）物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展不健全

1．各地政府行為略有偏差

在我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展過(guò)程中，各級(jí)政府起到了有力的推動(dòng)作用，政府行為從總體上來(lái)評(píng)價(jià)應(yīng)該是好的、積極的。但也不能否認(rèn)，政府行為中也存在著一些偏差，這些偏差正阻礙著物業(yè)管理行業(yè)的順利發(fā)展，歸納起來(lái)它主要在于兩個(gè)方面：

首先，對(duì)于物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)還不夠，這是指未將物業(yè)管理作為我們現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)部門(mén)體系中重要的一環(huán)、來(lái)看待，而是或多或少地把它視為一種"權(quán)宜之計(jì)"，所謂的權(quán)宜之計(jì)，主要是指在傳統(tǒng)房屋管理體制的暴露無(wú)遺，已經(jīng)成為國(guó)家財(cái)政包袱的情況下，當(dāng)?shù)卣畠H僅將物業(yè)管理作為一個(gè)替代方法來(lái)減輕負(fù)擔(dān)，從實(shí)際效果看，物業(yè)管理起到了這種作用，但從政府的角度看，只注意這種減輕的作用是片面的、偏頗的。

其次，政府管理體制尚須改進(jìn)。物業(yè)管理對(duì)象雖然是房地產(chǎn)產(chǎn)品，但它的服務(wù)對(duì)象是人，這一行業(yè)與眾多的公用部門(mén)、政府部門(mén)以及其他部門(mén)形成了復(fù)雜的關(guān)系，這些關(guān)系中最重要的是與政府部門(mén)之間的關(guān)系，譬如公安部門(mén)、市政部門(mén)、街道辦事處等，但從現(xiàn)有的管理體制上看，物業(yè)管理在國(guó)家和地方上的歸口領(lǐng)導(dǎo)管理卻并不完全一致，特別是常常有些問(wèn)題超出了房地產(chǎn)主管部門(mén)的職權(quán)范圍。

2．法律體系仍須完善

不管從事什么行業(yè)，都必須有法可依才能夠保證整個(gè)行業(yè)的健康、快速發(fā)展，而目前我國(guó)在物業(yè)管理法律這一塊卻略顯不足：

一個(gè)是法律體系不甚完善。到目前為止，關(guān)于物業(yè)管理的最高法律法規(guī)就是2005年才頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例草案》，由此可見(jiàn)法律體系的建構(gòu)還需要時(shí)日。同時(shí)，也導(dǎo)致了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在管理與服務(wù)過(guò)程中產(chǎn)生的問(wèn)題、糾紛無(wú)法有效、正確地解決，造成了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主很難和諧相處。

而另一個(gè)是制定的法律法規(guī)與現(xiàn)實(shí)有差距。雖然國(guó)家頒布有條例，但是，只能從宏觀上把握，而各地又相繼制定了地方法規(guī)，但在法規(guī)與實(shí)際各物業(yè)管理企業(yè)操作上有些差距，例如武漢市物業(yè)管理地方法規(guī)中規(guī)定物業(yè)管理費(fèi)不能超過(guò)1元/平方米（不含電梯），但實(shí)際上迫于無(wú)奈大多數(shù)的物業(yè)管理費(fèi)在1.2元/平方米-1.8元/平方米之間波動(dòng)，與法規(guī)不甚相符，而對(duì)于這種值得推敲的條文，很多企業(yè)采取變相的收費(fèi)方式。致使法律與現(xiàn)實(shí)相差甚遠(yuǎn)，造成企業(yè)與業(yè)主有苦難言、有法難遵的局面。

二、我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)

針對(duì)目前我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，必然會(huì)出現(xiàn)以規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化來(lái)降低成本提高利潤(rùn)樹(shù)立品牌；以股權(quán)化、市場(chǎng)化來(lái)促進(jìn)正當(dāng)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)；一智能化、網(wǎng)絡(luò)化來(lái)提高管理水平與服務(wù)質(zhì)量；以規(guī)范化、法制化來(lái)引導(dǎo)制約行業(yè)的健康穩(wěn)定快速發(fā)展。

（一）物業(yè)管理企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化、規(guī)模化發(fā)展

現(xiàn)在很多物業(yè)管理企業(yè)大包大攬，過(guò)分強(qiáng)調(diào)自己的隊(duì)伍，一些本可以外包給專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司的業(yè)務(wù)，也要自己干，很勉強(qiáng)地為業(yè)主提供各種服務(wù)，這樣，既使自己的管理成本居高不下，也使專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司無(wú)事可做。而根據(jù)國(guó)外物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展歷程，物業(yè)管理行業(yè)將走向?qū)I(yè)化道路，即物業(yè)管理公司僅僅是一個(gè)管理機(jī)構(gòu)，其他如清潔、綠化、設(shè)備維護(hù)等均由專(zhuān)業(yè)化公司去實(shí)施，一個(gè)20萬(wàn)平方米的小區(qū)只需要一個(gè)管理員。中國(guó)物業(yè)管理也正向著這一趨勢(shì)發(fā)展。目前的如電梯公司、綠化公司、清潔公司等專(zhuān)業(yè)公司都如雨后春筍般出現(xiàn)。同時(shí)由于專(zhuān)業(yè)公司的專(zhuān)業(yè)化、低成本、高標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)勢(shì)，也可使管理效果大大提升，在物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能輕易變動(dòng)的情況下，效益是明顯的。

當(dāng)然，物業(yè)管理公司要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，必須要有規(guī)?；慕?jīng)營(yíng)作為堅(jiān)強(qiáng)后盾。眾所周知，物業(yè)管理被政府確定為微利行業(yè)，形不成規(guī)?；慕?jīng)營(yíng)，就不可能贏得可觀的利潤(rùn)，而沒(méi)有經(jīng)濟(jì)作基礎(chǔ)，一切都將會(huì)是空談。因此，在這個(gè)新的世紀(jì)里，物業(yè)管理企業(yè)必然要走兼并重組之路，擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模和托管的物業(yè)面積形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)。

（二）物業(yè)管理的股權(quán)化與市場(chǎng)化發(fā)展

目前，在一些經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，特別是沿海一帶，一批物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行了經(jīng)營(yíng)者員工持股制的試點(diǎn)，結(jié)果顯示優(yōu)勢(shì)明顯：一是理順了產(chǎn)權(quán)關(guān)系，增強(qiáng)了物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的獨(dú)立性與自主性；二是使經(jīng)營(yíng)者、員工與公司以產(chǎn)權(quán)為紐帶結(jié)盟形成了牢固的利益共同體，增強(qiáng)了企業(yè)凝聚力；三是將一部分消費(fèi)資金籌集并轉(zhuǎn)化為企業(yè)的生產(chǎn)資金，以增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。總而言之，企業(yè)的綜合實(shí)力增強(qiáng)了才有資本參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)?？梢灶A(yù)料，采取股權(quán)化將是對(duì)目前改變企業(yè)資金不足、力量不強(qiáng)的一個(gè)重要方式。

同時(shí)，股權(quán)化也是企業(yè)走向市場(chǎng)化的一個(gè)步驟。另外，隨著政府對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)的進(jìn)一步深入，會(huì)更加深刻地認(rèn)識(shí)到由社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理公司向業(yè)主收取管理費(fèi)，這本身就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物，管理者與業(yè)主的關(guān)系不是以前的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的行政管理關(guān)系，而是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的經(jīng)濟(jì)民事關(guān)系，真正保護(hù)物業(yè)管理企業(yè)展的方法是將逐漸取消對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的一些約束行為，如物業(yè)管理費(fèi)將會(huì)收支價(jià)格開(kāi)放，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自身實(shí)力與業(yè)主協(xié)商，達(dá)成一致的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使企業(yè)盡快扭虧，提高社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益，從而培養(yǎng)企業(yè)自身的造血功能，加速了企業(yè)的市場(chǎng)化進(jìn)程。

（三）物業(yè)管理的職能化與網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展

近些年來(lái)，中國(guó)大步跨入了信息化的社會(huì)，人們的工作、生活與通信、信息的關(guān)系是越來(lái)越密切了。信息化社會(huì)在改變我們生活方式和工作習(xí)慣的同時(shí)，也對(duì)傳統(tǒng)的住宅提出了挑戰(zhàn)，隨著市民生活水平的提高，人們居住環(huán)境的要求不斷升級(jí)，希望有一個(gè)舒適、安全、便捷的家，智能化小區(qū)自然就成為21世紀(jì)建筑發(fā)展的主流。

當(dāng)然，在目前信息技術(shù)未能完全普及的情況下智能化還存在許多的問(wèn)題，但這種趨勢(shì)是不可能避免的，物業(yè)管理的智能化主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：防盜系統(tǒng)的設(shè)置；照明控制系統(tǒng)的完善；樓宇設(shè)備自控系統(tǒng)的處理；公共廣播系統(tǒng)；小區(qū)管線系統(tǒng)；停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)；家庭智能化等方面。

這些智能化配套設(shè)施逐漸地進(jìn)入社區(qū)，不同的智能化設(shè)施可能關(guān)系到物業(yè)管理公司中不同的部門(mén)和人員的監(jiān)控管理工作，同時(shí)又與每一住戶(hù)日常生活息息相關(guān)，如何充分高效地利用這些設(shè)施為住戶(hù)服務(wù)？如何將社區(qū)中的需求與系列基礎(chǔ)設(shè)施的功能統(tǒng)一起來(lái)？這就要求物業(yè)物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化，以達(dá)到設(shè)備的應(yīng)用管理、人的管理和住戶(hù)的服務(wù)高效統(tǒng)一。網(wǎng)絡(luò)化的管理突破了所有的門(mén)坎，可以實(shí)現(xiàn)與每一位住戶(hù)的"零距離"溝通。物業(yè)公司通過(guò)網(wǎng)上通知，組織社區(qū)的投訴、報(bào)修、費(fèi)用帳單速遞與催交等等，物業(yè)管理可以深入地面向每個(gè)家庭提供更具個(gè)性化的服務(wù)，同時(shí)也可根據(jù)小區(qū)居民的特點(diǎn)開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)，營(yíng)造小區(qū)特有的文化氛圍。高附加值的服務(wù)必須獲得高附加值的回報(bào)，物業(yè)管理公司在提升服務(wù)檔次的同時(shí)，也可以相應(yīng)提高物業(yè)管理價(jià)格。

（四）物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化與法制化發(fā)展

任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都離不開(kāi)政府的支持，而政府扶持的關(guān)鍵是制定符合市場(chǎng)規(guī)律和產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的科學(xué)、合理、系統(tǒng)的政策體系，由于認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)建設(shè)管理中的地位和作用，政府肯定會(huì)繼續(xù)為扶持物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持，并形成較為完善的物業(yè)管理體系，形成整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化。

那么，政府的規(guī)范化發(fā)展就需要以成熟的行業(yè)法規(guī)、條例為基礎(chǔ)，加大物業(yè)管理的立法力度，使行業(yè)發(fā)展有法可依，徹底實(shí)現(xiàn)法制化。這不僅是企業(yè)的呼聲，國(guó)家有關(guān)部門(mén)也在進(jìn)行著積極的努力，以《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，我們就可以看出國(guó)家是對(duì)物業(yè)管理的法制化建設(shè)發(fā)展相當(dāng)重視的。我相信，隨著更加科學(xué)、合理、真正能體現(xiàn)法制精神的物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)體系的逐漸完善，我國(guó)的物業(yè)管理將會(huì)迎來(lái)它輝煌的未來(lái)！

參考文獻(xiàn)`

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[4]趙方池,譚善勇.住宅小區(qū)與大型商廈物業(yè)管理.中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社.2003.

篇10

物業(yè)管理是近幾年來(lái)我國(guó)大力培育，發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)程中，住宅和非住宅房產(chǎn)商品化、服務(wù)化而出現(xiàn)的對(duì)居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理的出現(xiàn)，在牧業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人和物業(yè)管理的受托管人之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律糾紛迭起，它作為一種新類(lèi)型案件，審理難度較大，加上現(xiàn)行法律、法規(guī)的滯后，且缺乏相應(yīng)理論體系的支撐，在審判實(shí)踐中面臨許多新問(wèn)題。物業(yè)管理作為一個(gè)新型的服務(wù)性行業(yè)還未制度化、規(guī)范化,物業(yè)管理中存在的法律新問(wèn)題在司法實(shí)踐中已經(jīng)顯露出來(lái)，我國(guó)應(yīng)加快物業(yè)管理的全國(guó)性立法，明確物業(yè)管理公司和業(yè)主間的法律關(guān)系，明確物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的協(xié)商市場(chǎng)定價(jià)導(dǎo)向，解決物業(yè)管理糾紛的途徑。

關(guān)鍵字：物業(yè)管理；業(yè)主；發(fā)展商；

我國(guó)的商品房市場(chǎng)形成的近十年來(lái)，物業(yè)管理已經(jīng)開(kāi)始深入我們的生活。只要有新建的物業(yè)區(qū)，就離不開(kāi)物業(yè)管理。我們從最初對(duì)午夜管理這個(gè)概念感到生疏到今天開(kāi)始熟悉它，并逐漸有了更深的理解。隨著物業(yè)管理的迅猛發(fā)展，隨著物業(yè)管理規(guī)模和覆蓋面的迅速擴(kuò)增，廣大業(yè)利意識(shí)的覺(jué)醒，物業(yè)管理的許多需要亟待解決的、深層次的熱點(diǎn)、難點(diǎn)和實(shí)際新問(wèn)題，如現(xiàn)有法規(guī)的缺陷、業(yè)主的權(quán)利義務(wù)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司的法律地位和法律關(guān)系，物業(yè)管理公約的法律地位和功能，物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)值導(dǎo)向和收繳行為的法律效力等等，也已經(jīng)開(kāi)始浮現(xiàn)出來(lái)。這些復(fù)雜新問(wèn)題的解決，無(wú)疑最終都會(huì)歸結(jié)到物業(yè)管理理論探究以及立法策略上來(lái)。我們國(guó)家從過(guò)去對(duì)物業(yè)管理這個(gè)領(lǐng)域里一片空白到今天制定一系列相觀的法律、法規(guī)和政策。列如《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》建設(shè)部第33號(hào)，國(guó)家計(jì)委，建設(shè)部有關(guān)印發(fā)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》的同志等一系列有關(guān)法規(guī)。這些法規(guī)使得我們?cè)谖飿I(yè)管理活動(dòng)中開(kāi)始有法可依，有章可循。但是物業(yè)管理在我國(guó)還是一個(gè)新的領(lǐng)域，有關(guān)方面的立法和規(guī)定正在趨于完善，很多人對(duì)物業(yè)管理還沒(méi)有足夠的熟悉和充分的理解。目前物業(yè)管理進(jìn)入了快速發(fā)展的重要時(shí)期，也到了非要解決這些復(fù)雜新問(wèn)題的關(guān)鍵時(shí)刻，假如我們不能從理論上科學(xué)熟悉和尋求出物業(yè)管理的內(nèi)在的、必然的聯(lián)系，就無(wú)法順利地用立法途徑從根本上徹底解決這些復(fù)雜新問(wèn)題，就可能使這些復(fù)雜新問(wèn)題成為物業(yè)管理繼續(xù)健康發(fā)展前進(jìn)的羈絆，導(dǎo)致眾多的法律訴訟。

一、物業(yè)管理中的法律關(guān)系

在物業(yè)管理活動(dòng)中之所以出現(xiàn)許多新問(wèn)題，一個(gè)主要原因是很多人對(duì)物業(yè)管理中的法律關(guān)系熟悉不清，錯(cuò)誤的理解自己在物業(yè)管理中的法律地位。發(fā)展商開(kāi)發(fā)一個(gè)物業(yè)區(qū)，通過(guò)市場(chǎng)銷(xiāo)售，將所建商品房逐漸，部分或全部出售給購(gòu)房人，即業(yè)主。發(fā)展商的法律地位逐漸從原來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的所有者，到把商品房售完，逐步轉(zhuǎn)移而不再擁有已售出部分商品房的所有權(quán)。由于一貫發(fā)展商開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目一般都需要幾年，在這幾年中，發(fā)展商對(duì)該項(xiàng)目擁有所有權(quán)。但當(dāng)該項(xiàng)目完成商品房售出后，雖然所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，但大多數(shù)發(fā)展商在概念中認(rèn)為其所建商品房的所有權(quán)仍未發(fā)生轉(zhuǎn)變。他們?nèi)哉J(rèn)為物業(yè)區(qū)是他們所建，當(dāng)然物業(yè)管理由他們管，這種概念往往把物業(yè)管理引入歧途。在法律上所有權(quán)的轉(zhuǎn)移也標(biāo)志著新的所有權(quán)人對(duì)其所擁有的財(cái)產(chǎn)的處置權(quán)、管理權(quán)。這一概念在物業(yè)管理中尤為重要，所以在物業(yè)管理中，都要以圍繞向產(chǎn)權(quán)所有人提供服務(wù)為中心進(jìn)行活動(dòng)。

產(chǎn)權(quán)所有人是物業(yè)區(qū)內(nèi)的主人，由他們?cè)谶m當(dāng)?shù)臅r(shí)候（入住達(dá)到法定比例），組織以產(chǎn)權(quán)人為主的業(yè)主管理委員會(huì)，代表全體業(yè)主的權(quán)益。業(yè)主管理委員會(huì)是物業(yè)區(qū)內(nèi)的最高權(quán)利機(jī)構(gòu)。業(yè)主管理委員會(huì)制定管委會(huì)章程。業(yè)主管理委員會(huì)決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司，并負(fù)責(zé)和物業(yè)管理公司簽定委托管理合同。業(yè)主委員會(huì)和已簽約的物業(yè)管理公司，共同制定新的物業(yè)管理公約和新的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由已簽過(guò)委托合同的物業(yè)管理公司代表業(yè)主管理委員會(huì)，選聘保安公司和其他專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司向物業(yè)區(qū)內(nèi)提供服務(wù)。

由于購(gòu)房人是逐漸進(jìn)入物業(yè)區(qū)內(nèi)的，而且業(yè)主管理委員會(huì)是當(dāng)業(yè)主入住率達(dá)到一定比例時(shí)才成立的。所以在物業(yè)區(qū)入住的前期，也即發(fā)展商仍擁有全部或大部分商品房的所有權(quán)時(shí)，一般由發(fā)展商布置物業(yè)管理服務(wù)，包括這一時(shí)期的物業(yè)管理公司的選聘，管理公約的制定和物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，都只能暫由發(fā)展商來(lái)確定。但發(fā)展商應(yīng)在管理公約中或收費(fèi)通知中注明，此種布置是一種臨時(shí)性的布置，等業(yè)主管理委員會(huì)成立后，將由業(yè)主委員會(huì)再做調(diào)整。

只有理順了物業(yè)管理中的法律關(guān)系，并讓物業(yè)管理中涉及的各個(gè)方面都能正確理解這種法律關(guān)系，物業(yè)管理中的新問(wèn)題就輕易得到解決。

二、發(fā)展商直接管理物業(yè)輕易引發(fā)的法律新問(wèn)題

經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，社會(huì)越進(jìn)步，社會(huì)分工也越來(lái)越細(xì)，專(zhuān)業(yè)性也會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。從專(zhuān)業(yè)分工的角度上來(lái)講，物業(yè)管理因該由專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理公司來(lái)經(jīng)營(yíng)，但在實(shí)際操作中，卻有許多不在情理之中的事情。

有很多項(xiàng)目的發(fā)展商就獨(dú)自承擔(dān)起物業(yè)管理的重任。這些發(fā)展商在其內(nèi)部附設(shè)一個(gè)物業(yè)管理部門(mén)，自制物業(yè)管理公約，自訂收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，自己組織布置成立物業(yè)管理委員會(huì)?？傊?，以主人自居對(duì)廣大業(yè)主和物業(yè)區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。發(fā)展商的這種行為輕易造成如下新問(wèn)題摘要：

1.房屋本身質(zhì)量新問(wèn)題導(dǎo)致業(yè)主拒交管理費(fèi)。房產(chǎn)做為一種商品，在居民消費(fèi)中是最大的消費(fèi)商品，也是較復(fù)雜的商品。商品的質(zhì)量最難保證，質(zhì)量新問(wèn)題也是最輕易發(fā)生的。當(dāng)發(fā)展商自己愿意承擔(dān)物業(yè)管理時(shí)，就如同給自己的脖子上套了一幅枷鎖。只要當(dāng)業(yè)主的房子有諸如漏雨、強(qiáng)面傾斜，或是門(mén)窗裂縫，業(yè)主都會(huì)以此為由拒交管理費(fèi)。

2.當(dāng)裝修出現(xiàn)質(zhì)量新問(wèn)題時(shí)。假如發(fā)展商交付的是精裝修的商品房，一旦出現(xiàn)壁紙脫落、地板走翹，石膏板開(kāi)裂或裝飾物變形，業(yè)主都會(huì)以此為由來(lái)要求發(fā)展商減免幾個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)。

3.當(dāng)實(shí)測(cè)面積和購(gòu)買(mǎi)時(shí)的暫測(cè)面積有誤差時(shí)。實(shí)測(cè)面積和暫測(cè)面積一般都是有誤差的，一旦當(dāng)這種誤差對(duì)業(yè)主不利時(shí)，業(yè)主就會(huì)以物業(yè)管理費(fèi)作為討價(jià)還價(jià)的余地，迫使發(fā)展商讓步。

4.采用分期付款或尾款緩交的情況。有的發(fā)展商采用分期付款的方式售房，業(yè)主先交百分之七十或八十的房款就可以先入住，后余款在入住若干時(shí)間內(nèi)交清。這時(shí)假如發(fā)生房屋質(zhì)量新問(wèn)題，裝修質(zhì)量或水電氣暖，以及面積方面的新問(wèn)題，或有物業(yè)管理不到位的新問(wèn)題時(shí)，發(fā)展上不但物業(yè)管理費(fèi)收不上來(lái)，就連剩余未付的房款也難收上來(lái)。

5.有銀行按揭貸款的情況出現(xiàn)時(shí)。發(fā)展上為了促銷(xiāo)，向銀行申請(qǐng)按揭貸款支持其業(yè)主購(gòu)房，并為業(yè)主向銀行提供信用擔(dān)保。假如業(yè)主不能按時(shí)還本付息，自己愿承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。假如出現(xiàn)上述的有關(guān)質(zhì)量新問(wèn)題，或物業(yè)管理方面的新問(wèn)題，業(yè)主會(huì)拒絕向銀行還本付息，而把承擔(dān)債務(wù)的責(zé)任推給發(fā)展商。

之所以發(fā)生上面的幾種風(fēng)險(xiǎn)，主要的原因是發(fā)展商不能積極主動(dòng)地避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)，而是把兩個(gè)法律關(guān)系攪和在一起，這就導(dǎo)致了業(yè)主會(huì)把兩個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)，即購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)和物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)合并在一起，同時(shí)推給發(fā)展商。假如發(fā)展商不涉及或不直接涉及物業(yè)管理，而由專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，假如出現(xiàn)上述新問(wèn)題，則責(zé)任輕易分清。該是質(zhì)量新問(wèn)題由發(fā)展商處理；該是物業(yè)管理責(zé)任由物業(yè)管理公司承擔(dān)；該交的物業(yè)管理費(fèi)則業(yè)主自然會(huì)交。類(lèi)似的案例不在少數(shù)。假如發(fā)展商自己獨(dú)攬物業(yè)管理，一旦出現(xiàn)新問(wèn)題，將很難從這些困擾和繁雜的法律泥潭中脫身。所以，無(wú)論從哪個(gè)方面講，發(fā)展商自己獨(dú)自從事其開(kāi)發(fā)的物業(yè)區(qū)的物業(yè)管理都是弊大于利。三、物業(yè)管理公約應(yīng)在什么時(shí)間簽署，由誰(shuí)來(lái)制定

物業(yè)管理公約是約束業(yè)主和物業(yè)管理公司行為規(guī)范的法律文件，這是物業(yè)管理活動(dòng)中的一個(gè)非常重要的法律文件。這個(gè)文件體現(xiàn)的法律關(guān)系比較復(fù)雜，他不僅體現(xiàn)了所有者和被聘用者之間的聯(lián)系，也體現(xiàn)了管理者和被管理者之間的法律關(guān)系。在這個(gè)文件里業(yè)主從所有者到被管理者，物業(yè)公司從聘用者到管理者，雙方在發(fā)生著位置的變換。所有者同意讓渡出自己的一部分權(quán)利交給物業(yè)公司來(lái)行使，所以物業(yè)管理公約是物業(yè)管理中的最終要的法律文件。由于在物業(yè)管理立法中沒(méi)有明確確立物業(yè)管理公約的法律地位，無(wú)論是業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，還是物業(yè)管理公司對(duì)于物業(yè)管理公約的法律地位和功能沒(méi)有一個(gè)正確地充分熟悉，沒(méi)有充分熟悉和發(fā)揮物業(yè)管理公約的真正功能，對(duì)于物業(yè)管理公約的簽訂不夠重視。也導(dǎo)致在司法實(shí)踐中，部分法官往往并沒(méi)有將物業(yè)管理公約作為基于私法自治原則而衍生的物業(yè)管理的最高自治規(guī)則來(lái)對(duì)待，也沒(méi)有把物業(yè)管理公約看成為物業(yè)管理的基礎(chǔ)和準(zhǔn)則，使得物業(yè)管理公約缺乏應(yīng)有的法律約束力。

在物業(yè)管理的初期，由于發(fā)展商擁有大部分產(chǎn)權(quán)，所以發(fā)展商在物業(yè)管理中的功能比較大，又因?yàn)槭前l(fā)展商首先聘用了物業(yè)公司，所以最初的物業(yè)管理公約是由發(fā)展商來(lái)制定的。我們知道現(xiàn)在有關(guān)政府部門(mén)也印制了物業(yè)管理公約的范本，但那僅是一個(gè)簡(jiǎn)單的范本而已，很多內(nèi)容還需要實(shí)際管理者增添。比較好的辦法是發(fā)展商應(yīng)和物業(yè)管理公司共同制定物業(yè)管理公約。但這時(shí)的管理公約里一定要規(guī)定有效期限，比如規(guī)定當(dāng)業(yè)主管理委員會(huì)成立后，其有效期截止。

隨著房屋的銷(xiāo)售，產(chǎn)權(quán)逐步從發(fā)展商手里轉(zhuǎn)移到了新的業(yè)主手里，發(fā)展商原來(lái)在物業(yè)區(qū)呢的位置由業(yè)主們代替，原來(lái)發(fā)展商在物業(yè)管理公約中的權(quán)利和義務(wù)也要相應(yīng)做些調(diào)整。同樣廣大業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)也應(yīng)該在公約中得到充分體現(xiàn)，所以修改物業(yè)管理公約就勢(shì)在必然。假如業(yè)主管理委員會(huì)成立后，決定選聘新的物業(yè)管理公司，當(dāng)然就更應(yīng)該制訂新的物業(yè)管理公約了。不論是修改原來(lái)的物業(yè)管理公約還是制訂新的版本，都應(yīng)由業(yè)主管理委員會(huì)主要負(fù)責(zé)，并會(huì)同物業(yè)管理公司一起根據(jù)物業(yè)區(qū)的實(shí)際情況制定出切實(shí)可行的公約來(lái)。在物業(yè)管理實(shí)踐中經(jīng)常碰到業(yè)主擔(dān)心侵害自己合法權(quán)益，而不愿意簽訂物業(yè)管理公約的情況，這也是物業(yè)管理公約功能得不到充分體現(xiàn)和發(fā)揮的一個(gè)普遍原因。因此，物業(yè)管理公約的功能要能夠真正體現(xiàn)和發(fā)揮，一個(gè)非常重要的因素就是要確實(shí)保證物業(yè)管理公約的公平、公正、公開(kāi)、平等以及合法、合理。在物業(yè)管理實(shí)踐中，的確有一些開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理公司利用自己有權(quán)起草和擬訂物業(yè)管理公約的途徑，在物業(yè)管理公約的強(qiáng)制性或禁止性?xún)?nèi)容上，處于維護(hù)自己的私利而設(shè)定一些侵害全體業(yè)主合法權(quán)益的公約條款，這就背離了物業(yè)管理公約應(yīng)體現(xiàn)的公平、公正、公開(kāi)、平等以及合法、合理的基本原則。

四、物業(yè)管理費(fèi)導(dǎo)致的新問(wèn)題

以業(yè)主承受能力為借口，導(dǎo)致的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，是制約物業(yè)管理健康發(fā)展的一個(gè)重要原因。多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)疲于生計(jì)，必須靠其他經(jīng)營(yíng)收入才能維持收支平衡，這種普遍現(xiàn)象說(shuō)明現(xiàn)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)缺乏科學(xué)性和合理性。物業(yè)管理是市場(chǎng)行為，必須遵循社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)也應(yīng)遵循市場(chǎng)規(guī)律，應(yīng)由當(dāng)事人按照市場(chǎng)規(guī)律的客觀要求自行協(xié)商確定價(jià)格。已成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)雙方協(xié)商議定，可以通過(guò)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的形式確定，在物業(yè)管理服務(wù)合同中應(yīng)明確物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格。確定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)遵循公平、公開(kāi)、合理以及和物業(yè)管理服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

過(guò)低或過(guò)高的收費(fèi)，都會(huì)導(dǎo)致許多業(yè)主遲延交費(fèi)，不交費(fèi)或抗交管理費(fèi)。由于不交費(fèi)或少交費(fèi)，發(fā)展商或物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主適行停水停電，不讓業(yè)主的汽車(chē)進(jìn)物業(yè)區(qū)，停止通信或停電話，嚴(yán)重的則導(dǎo)致訴諸武力，引起法律糾紛。過(guò)高的收費(fèi)或過(guò)低的收費(fèi)會(huì)引起很多負(fù)功能，直接增加了物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)性。

五、如何區(qū)分物業(yè)管理費(fèi)和物業(yè)管理維修基金

物業(yè)管理收費(fèi)和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的制定應(yīng)是科學(xué)的和合理的，具體制定也是有其可行的方法的.各項(xiàng)收費(fèi)的概念也應(yīng)該搞清楚。物業(yè)管理中要收的費(fèi)用有物業(yè)管理費(fèi)、代收代繳的費(fèi)用和物業(yè)管理維修基金。

代收代繳的費(fèi)用是由物業(yè)管理公司從業(yè)主處收來(lái)再如數(shù)繳給有關(guān)公司的，如摘要：水費(fèi)、電費(fèi)、綠化費(fèi)、電視接收費(fèi)、保安費(fèi)、垃圾處理費(fèi)、電話費(fèi)、煤氣燃?xì)赓M(fèi)、土地使用費(fèi)等。

物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)區(qū)內(nèi)提供服務(wù)的收費(fèi)，也即物業(yè)管理收費(fèi)。這筆收費(fèi)可以按照有關(guān)規(guī)定按每平方米每月多少錢(qián)來(lái)定。管理費(fèi)是維持物業(yè)區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的“血液”，沒(méi)有穩(wěn)定的管理費(fèi)，物業(yè)管理公司就無(wú)法工作。假如一個(gè)物業(yè)區(qū)內(nèi)成立了物業(yè)管理委員會(huì)，并且制定出了管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，則所有業(yè)主都應(yīng)遵守這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，向物業(yè)管理公司準(zhǔn)時(shí)交費(fèi)。

但有時(shí)確有一些業(yè)主，只顧自己個(gè)人私利，盡管業(yè)主管理委員會(huì)已經(jīng)代表全體業(yè)主制定了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但他們?nèi)灾萌糌杪?，我行我素，拒絕向物業(yè)公司交費(fèi)。這些人的拒絕交費(fèi)產(chǎn)生的后果就是破壞了物業(yè)管理的正常秩序，享受其他業(yè)主的權(quán)益，也即直接侵犯其他業(yè)主的合法權(quán)益。這些人不交費(fèi)，其他業(yè)主多的費(fèi)用其實(shí)就在為他們服務(wù)。這樣的案例確實(shí)發(fā)生在一些物業(yè)區(qū)內(nèi)。有時(shí)物業(yè)管理公司也采取一些強(qiáng)制辦法，如停水停電等，但這種做法輕易引起難以預(yù)料的后果。比較可行的解決方法是由物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會(huì)共同前去說(shuō)服教育，假如仍不奏效，物業(yè)管理公司可以采用法律手段到法院提訟，最后法院用強(qiáng)制執(zhí)行手段解決。業(yè)主管理委員會(huì)在制定管理公約時(shí)，應(yīng)該將如何制裁無(wú)故不交管理費(fèi)用的行為的有關(guān)條款寫(xiě)進(jìn)公約里。

物業(yè)管理維修基金又可以稱(chēng)為共同儲(chǔ)備基金。設(shè)立物業(yè)管理維修基金的主要目的是為了應(yīng)付在物業(yè)管理活動(dòng)中巨額的非預(yù)見(jiàn)性開(kāi)支，尤其是為維持和保存區(qū)分所有建筑物共用部分的正常運(yùn)作、正常使用功能而進(jìn)行的修繕改良的開(kāi)支。這種修繕改良就是我們通常在物業(yè)管理活動(dòng)中所講的中修、大修和更新改造。由于計(jì)提固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的目的也是用于固定資產(chǎn)的中修、大修和更新改造，因此，物業(yè)管理維修基金的功能類(lèi)似于物業(yè)區(qū)所有建筑物共用部分固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的計(jì)提。眾所周知，所有建筑物在建成之后，必然會(huì)受到自然環(huán)境和人為的損害。隨著時(shí)間的增加，自然環(huán)境如風(fēng)力、重力、震動(dòng)、大氣、水、雷電等對(duì)所有建筑物自然在一定程度上有侵蝕、老化、陳舊、殘損。假如沒(méi)有建立管理維修基金，就不可能合理、有效地布置區(qū)分所有建筑物的修理和保養(yǎng)計(jì)劃，必然會(huì)加速所有建筑物的自然侵蝕、老化、陳舊、殘損，以致會(huì)由于維修保養(yǎng)不及時(shí)使所有建筑物過(guò)早達(dá)到危險(xiǎn)程度，縮短了所有建筑物的使用壽命使之提前到達(dá)設(shè)計(jì)壽命，甚至于釀成傷害事故。相反，建立其了物業(yè)管理維修基金，就可以有效、合理地妥善布置所有建筑物的修繕改良，所有建筑物就可以得到有效的維修養(yǎng)護(hù)，使所有建筑物處于良好的狀態(tài)和正常運(yùn)行，充分發(fā)揮所有建筑物的正常使用功能，不斷延長(zhǎng)所有建筑物的使用壽命，改善和提高了所有建筑物的使用功能，提高了所有建筑物的檔次和適應(yīng)性，進(jìn)而推動(dòng)了所有建筑物的升值，使所有權(quán)人獲得有效地經(jīng)濟(jì)價(jià)值，最大限度地提高了投資的回報(bào)率。

在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中我們確立了物業(yè)管理維修基金和公用設(shè)施專(zhuān)用基金作為物業(yè)管理基金。其中規(guī)定各類(lèi)物業(yè)管理都應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理維修基金，而公用設(shè)施專(zhuān)用基金原則上只適用于住宅類(lèi)物業(yè)管理。這樣做是因?yàn)樽≌?lèi)的物業(yè)管理都直接面對(duì)著居民，同時(shí)在住宅區(qū)內(nèi)用于居民公益性質(zhì)的公用設(shè)施相對(duì)比較多，考慮到居民的經(jīng)濟(jì)承受能力，一般在需要對(duì)公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)以及更新改造時(shí)，需要的費(fèi)用比較多，居民往往難以一下子承受，同時(shí)這些費(fèi)用收集比較困難，這就直接影響了公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)以及更新改造的效率，從這個(gè)意義上設(shè)置公用設(shè)施專(zhuān)用基金具有一定的社會(huì)公益性質(zhì)。相反對(duì)于非住宅類(lèi)的物業(yè)管理，公用設(shè)施相對(duì)較少，費(fèi)用小也比較輕易籌集，因此，沒(méi)有設(shè)置公用設(shè)施專(zhuān)用基金的必要。

六、業(yè)主管理委員會(huì)的職責(zé)和權(quán)限

許多實(shí)踐證實(shí)一個(gè)物業(yè)區(qū)管理的好壞，和該物業(yè)區(qū)的業(yè)主管理委員會(huì)有著密切的聯(lián)系。業(yè)主管理委員會(huì)由物業(yè)區(qū)內(nèi)過(guò)半數(shù)的業(yè)主選舉產(chǎn)生，代表廣大的業(yè)主的利益行使權(quán)力。實(shí)際上業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)區(qū)內(nèi)廣大業(yè)主行使權(quán)力的常設(shè)最高權(quán)利機(jī)構(gòu)。

業(yè)主大會(huì)每年召開(kāi)一至兩次，由業(yè)主管理委員會(huì)負(fù)責(zé)召開(kāi)。業(yè)主大會(huì)決議的內(nèi)容有摘要：1.物業(yè)管理公約及《業(yè)主委員會(huì)章程》的修訂變更；2.在合同期內(nèi)解除終止物業(yè)管理服務(wù)合同，解聘作為管理服務(wù)人的物業(yè)管理企業(yè)；3.物業(yè)建筑物的重大修繕或改良；4.物業(yè)建筑物的重建；5.業(yè)主委員會(huì)的撤消和重選；6.區(qū)分所有權(quán)的強(qiáng)制出讓?zhuān)?.約定專(zhuān)有部分或共用部分的事項(xiàng)。其中尤其是涉及到全體業(yè)主根本的共同利益的物業(yè)管理企業(yè)在合同期內(nèi)的選聘、解聘，以及物業(yè)管理公約修訂變更、業(yè)主委員會(huì)的撤消和重選等新問(wèn)題更是重中之重。

業(yè)主管理委員會(huì)每半年審核管理公司呈報(bào)的財(cái)務(wù)報(bào)表和資金使用概況，對(duì)物業(yè)區(qū)內(nèi)的重大資金支出或維修事項(xiàng)予以審核，批準(zhǔn)管理公司運(yùn)用維修管理基金。由此可見(jiàn)業(yè)主管理委員會(huì)的功能在物業(yè)區(qū)內(nèi)是非常重大的。業(yè)主管理委員會(huì)和物業(yè)管理公司每月都要定期舉行會(huì)議，商討重大新問(wèn)題，以利于從早期消除物業(yè)管理中的隱患。

假如物業(yè)區(qū)內(nèi)不設(shè)立業(yè)主管理委員會(huì)，而只是有發(fā)展商或物業(yè)管理公司決定一切，就極輕易造成很多對(duì)業(yè)利進(jìn)行侵犯的事件，業(yè)主的合法權(quán)益就不會(huì)得到保護(hù)，最終將不可避免地導(dǎo)致糾紛的出現(xiàn)。

七、正確的法律關(guān)系和完善的管理制度是物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基礎(chǔ)

物業(yè)管理工作既煩瑣，又復(fù)雜，既辛勞，又不輕易搞好。有關(guān)物業(yè)管理方面的法規(guī)目前還不太完善，所以由于物業(yè)管理不善造成的法律新問(wèn)題越來(lái)越多，而且這些新問(wèn)題又極不輕易得到圓滿(mǎn)解決，這就是我們目前物業(yè)管理所面臨的現(xiàn)實(shí)新問(wèn)題。要想避免物業(yè)管理方面出現(xiàn)的新問(wèn)題，減少物業(yè)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)，除了國(guó)家應(yīng)頒布更詳盡的法規(guī)和制定有關(guān)政策外，完善物業(yè)管理中的法律關(guān)系，是使物業(yè)管理工作走上正規(guī)的第一步。否則，法律關(guān)系不正確，導(dǎo)致以后一系列的工作都會(huì)出現(xiàn)新問(wèn)題。

在目前要求所有的物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會(huì)都正確理解物業(yè)管理中的法律關(guān)系，并用正確的法律文件來(lái)確定這些法律關(guān)系也是不現(xiàn)實(shí)的。業(yè)主管理委員會(huì)或是物業(yè)管理公司可以聘請(qǐng)精通房地產(chǎn)法律方面的律師提供法律服務(wù)，例如制作委托管理合同，物業(yè)管理公約，業(yè)主管理委員會(huì)章程等。律師還可以提供有關(guān)解決物業(yè)管理糾紛的法律咨詢(xún)服務(wù)。同時(shí)還可以幫助物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會(huì)制定其他一系列相關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定，物業(yè)管理應(yīng)該有法可依，有章可循。

應(yīng)該指出目前在物業(yè)管理活動(dòng)中所涉及到的物業(yè)管理法律新問(wèn)題遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止上述這些，諸如物業(yè)管理的監(jiān)督、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位和權(quán)利義務(wù)、規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、政府在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位和功能……等等隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展和規(guī)模的不斷擴(kuò)大，人們的對(duì)物業(yè)管理的法律意識(shí)的不斷提高，深入探究和探索思索物業(yè)管理的法律新問(wèn)題，強(qiáng)化物業(yè)管理理論探究，用所有權(quán)構(gòu)筑起物業(yè)管理理論體系，從立法策略上構(gòu)筑物業(yè)管理生存和發(fā)展的法制基礎(chǔ)，是我們從事物業(yè)管理行業(yè)的每一個(gè)業(yè)內(nèi)人士應(yīng)盡的職責(zé)和義務(wù)，只有通過(guò)我們大家的不斷探索、開(kāi)拓和進(jìn)取，才能迎來(lái)二十一世紀(jì)物業(yè)管理的燦爛明天。

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