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[論文摘要]改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)中小企業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了極大的貢獻(xiàn)，但近年來(lái)中小企業(yè)融資難的問(wèn)題成為影響和制約中小企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的因素之一。本文主要論述了中小企業(yè)在貿(mào)易融資中存在的問(wèn)題，并針對(duì)中小企業(yè)融資存在的問(wèn)題，提出了相關(guān)的對(duì)策。

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)中小企業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了極大的貢獻(xiàn)。但近年來(lái)中小企業(yè)融資難的問(wèn)題成為影響和制約中小企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的重要因素。

一、目前我國(guó)中小企業(yè)在國(guó)際貿(mào)易融資中存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)為：

（一）貿(mào)易融資形式單一

我國(guó)中小企業(yè)內(nèi)源融資的比例很高，但內(nèi)部資金不能滿足企業(yè)的發(fā)展需要，即內(nèi)源融資匱乏，內(nèi)源融資是企業(yè)長(zhǎng)期融資的一個(gè)重要來(lái)源。親友借貸、職工內(nèi)部集資以及民間借貸等非正規(guī)金融在中小企業(yè)融資中發(fā)揮了重要作用，而其他的融資渠道中小企業(yè)較難介入。由于我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展較晚，現(xiàn)行的證券管理原則和標(biāo)準(zhǔn)對(duì)股票、債券等直接融資渠道制定了嚴(yán)格的準(zhǔn)入條件，由于交易是直接的，資金提供者必須對(duì)資金使用者的狀況進(jìn)行了解和判斷。另一方面，我國(guó)《公司法》規(guī)定，股票上市公司股本總額不得少于人民幣500萬(wàn)元，而大量中小企業(yè)凈資產(chǎn)規(guī)模低，信用等級(jí)低，不具有上市融資的資格。我國(guó)的大銀行也難為中小企業(yè)提供融資服務(wù)。

（二）信用歧視（審批程序多）

由于中小企業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大，企業(yè)倒閉率高，財(cái)務(wù)制度不健全，資信狀況堪憂，缺乏足額的財(cái)產(chǎn)抵押，又無(wú)人擔(dān)保，銀行考慮到安全性因素等對(duì)中小企業(yè)惜貸、俱貸，對(duì)中小企業(yè)主要提供的是流動(dòng)資金以及固定資產(chǎn)更新資金，而很少提供長(zhǎng)期信貸，而且對(duì)中小企業(yè)貸款的審批程序繁雜，存在信用歧視。企業(yè)也深感辦理抵押環(huán)節(jié)多、收費(fèi)多，如在土地房產(chǎn)抵押評(píng)估和登記手續(xù)中，評(píng)估包括申請(qǐng)、實(shí)地勘測(cè)、限價(jià)估算等，登記包括土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪等，極為繁瑣。

（三）缺乏完備的信用管理體系

就中小企業(yè)自身來(lái)講，一方面，固定資產(chǎn)較少，不足以抵押，貸款受到限制；另一方面，一些中小企業(yè)在改制過(guò)程中屢有逃費(fèi)、懸空銀行債務(wù)現(xiàn)象發(fā)生，損害了自身的信用度，由于中小企業(yè)社會(huì)誠(chéng)信系統(tǒng)沒(méi)有建立，信用評(píng)價(jià)難以操作，銀行很難篩選出守信企業(yè)，無(wú)疑會(huì)使銀行“慎貸”和“惜貸”，使得中小企業(yè)貸款時(shí)，不僅受到貸款與否的置疑，而且，即使能夠申請(qǐng)到貸款，貸款規(guī)模也同樣會(huì)受到限制。社會(huì)信用總體狀況較差，缺乏完備的信用管理體系。

二、針對(duì)以上問(wèn)題，提出對(duì)策如下：

（一）改善中小企業(yè)的融資環(huán)境，建立健全扶持中小企業(yè)融資的法律法規(guī)， 為中小企業(yè)提供立法和配套扶持政策

針對(duì)貿(mào)易融資形式單一，應(yīng)出臺(tái)一些具體的法規(guī)、條例，完善中小企業(yè)發(fā)展和融資的法律制度建設(shè)，積極創(chuàng)造條件讓優(yōu)質(zhì)中小企業(yè)發(fā)行股票和債券，有待于企業(yè)上市制度、交易制度、監(jiān)管制度和退市制度的進(jìn)一步完善，從而為最終推出創(chuàng)業(yè)板做好充分的準(zhǔn)備。此外，要積極改進(jìn)企業(yè)債券額度管理辦法，允許有條件的中小企業(yè)發(fā)行債券，切實(shí)降低企業(yè)發(fā)行債券的實(shí)際成本。要積極營(yíng)造有利于風(fēng)險(xiǎn)投資大量形成和實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的相對(duì)完善的技術(shù)市場(chǎng)、股票市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)等，改善中小企業(yè)的融資環(huán)境，建立健全扶持中小企業(yè)融資的法律法規(guī)， 為中小企業(yè)提供立法和配套扶持政策。

（二）加強(qiáng)中小企業(yè)自身建設(shè)，充分完善中小企業(yè)自身形象

首先，必須規(guī)范中小企業(yè)的企業(yè)制度，明確界定企業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。在良好的企業(yè)制度條件下，中小企業(yè)的主要任務(wù)就是如何增加企業(yè)的盈利水平，如何促使企業(yè)將利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為內(nèi)源融資能力。加強(qiáng)企業(yè)管理是中小企業(yè)盈利和長(zhǎng)期發(fā)展的保證，因而也是中小企業(yè)內(nèi)源融資能力增強(qiáng)的保證。同時(shí)，中小企業(yè)要善于約束自己的投資和擴(kuò)張行為，不要試圖逃避債權(quán)人的監(jiān)督。 轉(zhuǎn)貼于

（三）著力構(gòu)建中小企業(yè)融資的社會(huì)服務(wù)支持體系

針對(duì)缺乏完備的信用管理體系，著力構(gòu)建中小企業(yè)融資的社會(huì)服務(wù)支持體系，建立和完善我國(guó)中小企業(yè)信用擔(dān)保體系和適合中小企業(yè)自身特點(diǎn)的信用評(píng)估體系。通過(guò)加快信用擔(dān)保立法、健全風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制、完善擔(dān)保資金的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制，建立和完善信用擔(dān)保體系，經(jīng)熟悉民營(yíng)中小企業(yè)狀況的擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保，信貸機(jī)構(gòu)可以減輕對(duì)中小企業(yè)由于信息不對(duì)稱(chēng)造成的還貸困難的擔(dān)心，從而增加對(duì)中小企業(yè)的貸款，有助于緩解中小企業(yè)融資困難的程度。

針對(duì)大多數(shù)中小企業(yè)規(guī)模小、成立時(shí)間短、融資需求旺、頻率高、額度小等特點(diǎn)，銀行應(yīng)在建立以個(gè)人信用為基礎(chǔ)的企業(yè)資信體系基礎(chǔ)之上，制訂適合中小企業(yè)自身特點(diǎn)的信用評(píng)估辦法，使信用評(píng)級(jí)科學(xué)合理地反映中小企業(yè)的狀況和償債能力，加強(qiáng)對(duì)外銷(xiāo)渠道經(jīng)營(yíng)者的素質(zhì)、結(jié)算方式、貸款歸還及市場(chǎng)潛力等內(nèi)容的審查，從財(cái)務(wù)因素、非財(cái)務(wù)因素對(duì)中小企業(yè)進(jìn)行綜合信用等級(jí)評(píng)估。建立中小企業(yè)信息庫(kù)，收集中小企業(yè)產(chǎn)品情況、市場(chǎng)情況、進(jìn)出口情況及資信情況等資料，改變信息不對(duì)稱(chēng)的情況。

參考文獻(xiàn)

[1]陳曉紅，論中小企業(yè)融資與管理[M]，湖南，湖南人民出版社，2003

篇2

一、加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)研究，制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)特性研究。發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國(guó)土資源、規(guī)劃、房管等部門(mén)和各縣市區(qū)要加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)業(yè)與民生、房地產(chǎn)業(yè)與其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系的研究。按照城市總體規(guī)劃要求，以建設(shè)“現(xiàn)代常德、幸福家園”和打造“區(qū)域中心城市、交通樞紐城市、生態(tài)宜居城市”為導(dǎo)向，以提升城市品質(zhì)、改善居民居住條件和環(huán)境為目的，進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀研究。深入分析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，針對(duì)存在的問(wèn)題，采取有效措施認(rèn)真加以解決；加強(qiáng)市場(chǎng)供求研究，弄清市場(chǎng)總需求，為確定土地供應(yīng)量提供科學(xué)參考；加強(qiáng)需求結(jié)構(gòu)研究，豐富產(chǎn)品類(lèi)型，滿足購(gòu)房者多樣性需求，形成供需平衡、結(jié)構(gòu)合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展格局。

（三）加強(qiáng)產(chǎn)品研發(fā)。創(chuàng)新產(chǎn)品研發(fā)理念，提升產(chǎn)品研發(fā)能力，加強(qiáng)新技術(shù)、新材料運(yùn)用，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)節(jié)能環(huán)保的生態(tài)住宅，加快資源節(jié)約與環(huán)境友好的“兩型”社區(qū)建設(shè)。

（四）科學(xué)制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國(guó)土資源、房管等部門(mén)和各縣市區(qū)要根據(jù)城市總體發(fā)展戰(zhàn)略，科學(xué)制定房地產(chǎn)土地供應(yīng)規(guī)劃、保障性住房建設(shè)規(guī)劃、棚戶區(qū)改造規(guī)劃等專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)有序發(fā)展。

二、認(rèn)真貫徹落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策

（五）加大保障性安居工程建設(shè)力度。發(fā)展改革、財(cái)政、國(guó)土資源、稅務(wù)等部門(mén)要積極落實(shí)項(xiàng)目申報(bào)、資金投入、土地供應(yīng)、規(guī)劃布局和稅費(fèi)優(yōu)惠等政策。要實(shí)行住房保障可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，建立保障性住房建設(shè)資金歸集專(zhuān)戶和融資機(jī)構(gòu)，推行廉租住房共有產(chǎn)權(quán)保障模式，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制。采取政府主導(dǎo)、社會(huì)融資、企業(yè)自建等多種方式，努力增加公共租賃住房供應(yīng)。采取政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作模式，發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，加大政策支持力度，多渠道籌措建設(shè)資金，加快推進(jìn)城市棚戶區(qū)和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造。2015年底前基本解決人均住宅建筑面積13平方米以下住房困難群體的住房問(wèn)題。

（六）增加住房用地有序供給。國(guó)土資源部門(mén)應(yīng)根據(jù)規(guī)劃部門(mén)出具的宗地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件擬定供地方案。確定為中低價(jià)位普通商品房用地的，供地方案中要增加房管部門(mén)提出的住房銷(xiāo)售價(jià)位、套數(shù)、套型面積以及開(kāi)竣工時(shí)間、違約處罰條款等，并寫(xiě)入出讓合同。

（七）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和省有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策，執(zhí)行差別化住房信貸和稅收政策，規(guī)范預(yù)售許可等項(xiàng)目監(jiān)管行為，抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求；加大對(duì)閑置土地、捂盤(pán)惜售、囤積房源、違規(guī)預(yù)售、散布虛假信息等擾亂市場(chǎng)秩序的違法違規(guī)行為的查處力度。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理

（八）加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理。工商部門(mén)要嚴(yán)格企業(yè)注冊(cè)資金管理，依法查處虛報(bào)注冊(cè)資本、虛假出資、抽逃出資等違法行為；市住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）部門(mén)要規(guī)范開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理，切實(shí)加強(qiáng)日常監(jiān)管，解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)多、過(guò)濫的問(wèn)題。外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)我市進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，須到住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）部門(mén)登記備案。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。對(duì)不具備資質(zhì)的單位或個(gè)人從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，要嚴(yán)肅查處；對(duì)在一定期限內(nèi)沒(méi)有開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)或未達(dá)到規(guī)定開(kāi)發(fā)量的，或有其他違法違規(guī)行為的，責(zé)令限期整改，整改不到位的，視情節(jié)輕重提請(qǐng)?jiān)瓕徟鷻C(jī)關(guān)降低開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)，直至注銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

（九）建立房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)價(jià)體系。住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）部門(mén)要建立房地產(chǎn)企業(yè)（含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及中介機(jī)構(gòu)）信用管理檔案，將開(kāi)發(fā)企業(yè)超越資質(zhì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、閑置土地、捂盤(pán)惜售、囤積房源、違規(guī)預(yù)售、散布虛假信息等違法違規(guī)行為作為信用評(píng)價(jià)內(nèi)容，加強(qiáng)對(duì)信息錄入、信用評(píng)價(jià)和披露的管理。加強(qiáng)信用評(píng)價(jià)成果的運(yùn)用，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信用情況作為土地供應(yīng)、企業(yè)資質(zhì)晉級(jí)和工商年審時(shí)的重要參考。對(duì)信用評(píng)定等級(jí)差的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要限制新購(gòu)置土地和開(kāi)發(fā)新的項(xiàng)目。對(duì)信用等級(jí)優(yōu)良、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品質(zhì)高、配合行業(yè)管理、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)、社會(huì)反響好的企業(yè)實(shí)行激勵(lì)機(jī)制,支持其發(fā)展壯大。

（十）引進(jìn)培育品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。適當(dāng)引進(jìn)國(guó)際國(guó)內(nèi)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好、水平高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；鼓勵(lì)本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并聯(lián)合、做大做強(qiáng)，支持有條件的企業(yè)資質(zhì)晉級(jí)，培育本地房地產(chǎn)企業(yè)品牌，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；引導(dǎo)企業(yè)加強(qiáng)培訓(xùn)學(xué)習(xí)和考察交流，提高企業(yè)管理和開(kāi)發(fā)水平，增強(qiáng)企業(yè)社會(huì)責(zé)任感。

（十一）發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用。完善協(xié)會(huì)組織，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)調(diào)研，開(kāi)展行業(yè)自律，參與企業(yè)信用評(píng)價(jià)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的引導(dǎo)、紐帶和維權(quán)作用。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理

（十二）調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。在確?；颈Ｕ献》抗?yīng)的前提下，引導(dǎo)企業(yè)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)合理、功能完善、質(zhì)量可靠、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美的產(chǎn)品；鼓勵(lì)和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)與文化、體育、旅游、商貿(mào)、工業(yè)、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，發(fā)展復(fù)合地產(chǎn)；鼓勵(lì)支持現(xiàn)房、全裝修房銷(xiāo)售，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品質(zhì)。

（十三）優(yōu)化項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要塑造城市個(gè)性，凸顯城市特色。規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格把關(guān)，努力打造一批特色鮮明、品質(zhì)優(yōu)良的城市建筑精品。規(guī)劃部門(mén)審批時(shí)，要審核項(xiàng)目的公共用房和其他公共空間及配套設(shè)施的面積和使用功能，并在相關(guān)圖紙上明確標(biāo)示。業(yè)主共有物業(yè)和業(yè)主公共活動(dòng)用房一經(jīng)明確不得隨意更改，確需更改的，須經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后報(bào)規(guī)劃部門(mén)審批。規(guī)劃部門(mén)審批時(shí)，要征求有關(guān)部門(mén)意見(jiàn)。

（十四）完善土地供應(yīng)條件。國(guó)土資源部門(mén)在土地使用權(quán)出讓或劃撥前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開(kāi)發(fā)期限，城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，物業(yè)、社區(qū)管理和業(yè)主文體活動(dòng)等公共用房，基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求，公共用房和基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)和誠(chéng)信情況等事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)分別聽(tīng)取規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）部門(mén)的書(shū)面意見(jiàn)，并納入土地供應(yīng)合同的附件內(nèi)容。

（十五）嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)準(zhǔn)入。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地競(jìng)買(mǎi)人資格審查，對(duì)用地者欠繳土地出讓價(jià)款、未按出讓合同約定開(kāi)竣工、閑置土地以及囤地炒地、土地開(kāi)發(fā)規(guī)模超過(guò)實(shí)際開(kāi)發(fā)能力、不履行土地使用合同的，國(guó)土資源部門(mén)要禁止其在3年內(nèi)參加土地競(jìng)買(mǎi)。禁止個(gè)人和未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)參與商品房開(kāi)發(fā)土地競(jìng)買(mǎi)；對(duì)信用等級(jí)差的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，依法暫停其參與土地競(jìng)買(mǎi)。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地競(jìng)買(mǎi)人資金來(lái)源的審查。

（十六）嚴(yán)格土地供應(yīng)原則。城市新區(qū)建設(shè)應(yīng)堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、成片開(kāi)發(fā)的原則，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)成街區(qū)開(kāi)發(fā)，確保項(xiàng)目功能完善、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美及個(gè)性突出；舊城區(qū)改造要嚴(yán)格按規(guī)劃進(jìn)行，不得零星開(kāi)發(fā)，零散地塊應(yīng)建設(shè)街頭綠地、公共停車(chē)場(chǎng)、公共廁所或市民文化休閑設(shè)施。

（十七）加強(qiáng)對(duì)違規(guī)用地和違規(guī)建設(shè)行為的查處力度。對(duì)擅自改變土地使用性質(zhì)、超出用地規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)等違法開(kāi)發(fā)行為，國(guó)土資源、規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等有關(guān)部門(mén)應(yīng)依法予以查處。對(duì)超出開(kāi)發(fā)合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年而未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，依法征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開(kāi)工、竣工；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)，并征收相當(dāng)于土地出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)。對(duì)雖按期開(kāi)工，但開(kāi)發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)（十八）制止違規(guī)集資合作建房。嚴(yán)格落實(shí)原建設(shè)部、監(jiān)察部、國(guó)土資源部《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》要求，停止審批集資合作建房項(xiàng)目。

（十九）加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理。未取得預(yù)售許可的商品房項(xiàng)目，不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。業(yè)主共有部分不得納入預(yù)售范圍（含屬于業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)管理用房等房屋），有關(guān)信息應(yīng)在預(yù)售許可證上注明。

規(guī)范項(xiàng)目分期預(yù)售。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)事先應(yīng)向房管部門(mén)申報(bào)分期預(yù)售計(jì)劃，總建筑面積在6萬(wàn)平方米（含6萬(wàn)平方米）以下的項(xiàng)目不得分期預(yù)售，6萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目分期預(yù)售規(guī)模由房管部門(mén)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況確定。

強(qiáng)化商品房住宅預(yù)售方案管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品住房預(yù)售方案銷(xiāo)售商品住房。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目基本情況、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測(cè)及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價(jià)格及變動(dòng)幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實(shí)情況、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房能源消耗指標(biāo)和節(jié)能措施等。預(yù)售方案中主要內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)報(bào)主管部門(mén)備案并公示。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在取得預(yù)售許可后10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并落實(shí)預(yù)售許可價(jià)格申報(bào)和公示制度，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。要加大對(duì)捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的查處力度。對(duì)未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售或未將全部準(zhǔn)售房源對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售，不按申報(bào)價(jià)格及其他預(yù)售方案約定的內(nèi)容銷(xiāo)售以及故意采取畸高價(jià)格銷(xiāo)售或通過(guò)簽訂虛假商品住房買(mǎi)賣(mài)合同等方式人為制造房源緊張等違法違規(guī)行為，要責(zé)令限期整改，暫停其商品住房網(wǎng)上簽約，依法予以處罰，并計(jì)入信用檔案。

（二十）加強(qiáng)項(xiàng)目資本金管理和商品房預(yù)售資金監(jiān)管。認(rèn)真執(zhí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金制度，將項(xiàng)目資本金專(zhuān)戶儲(chǔ)存。房管部門(mén)要制定商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法，切實(shí)加強(qiáng)監(jiān)管。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須將商品房預(yù)售資金全部存入預(yù)售資金專(zhuān)用賬戶內(nèi)，并簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，預(yù)售資金只能用于相關(guān)的工程建設(shè)。項(xiàng)目資本金、預(yù)售資金根據(jù)建設(shè)進(jìn)度按比例核撥，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付。違者由住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）部門(mén)責(zé)令其限期糾正，并依法予以處罰。

（二十一）完善開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在簽訂土地出讓合同后，要實(shí)行項(xiàng)目手冊(cè)制度。內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括企業(yè)基本情況、項(xiàng)目基本情況、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測(cè)及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價(jià)格及變動(dòng)幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實(shí)情況、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式等。

（二十二）完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）等部門(mén)提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，房管部門(mén)應(yīng)當(dāng)參加有關(guān)部門(mén)組織的驗(yàn)收。

規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、房管、國(guó)土資源、市政、園林、消防、人防、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，共同做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目交付使用的驗(yàn)收工作。供電、供水、排水、供氣、通信、有線電視等部門(mén)，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、配合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)配套設(shè)施建設(shè)。

（二十三）加強(qiáng)商品房交付管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用。商品房交付時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須向購(gòu)房者提供《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《住宅質(zhì)量保證書(shū)》，落實(shí)前期物業(yè)管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房屋擅自交付使用的，要責(zé)令整改，并依法予以處罰；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

（二十四）加強(qiáng)商品房合同備案審查。要完善商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本，全面推行商品房網(wǎng)上簽約和商品房合同網(wǎng)上備案。合同應(yīng)對(duì)商品房質(zhì)量性能、物業(yè)會(huì)所、車(chē)位等設(shè)施歸屬、交付使用條件、產(chǎn)權(quán)登記辦證時(shí)間及其違約責(zé)任作出規(guī)定，并將《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和銷(xiāo)售廣告的內(nèi)容作為合同附件，對(duì)于選擇性條款要合法、公正。房管部門(mén)進(jìn)行備案審查時(shí)發(fā)現(xiàn)違法或有失公允、推卸責(zé)任的條款應(yīng)及時(shí)責(zé)令補(bǔ)正；要督促履行合同約定，對(duì)不履行合同的開(kāi)發(fā)企業(yè)記入信用檔案，并依法予以查處。

（二十五）加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理。工商部門(mén)要嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)廣告法》和《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售宣傳廣告的管理，確保廣告內(nèi)容真實(shí)、合法。房地產(chǎn)廣告和宣傳資料中明示的內(nèi)容和事項(xiàng)即為企業(yè)的承諾，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須履行到位。企業(yè)違法房地產(chǎn)廣告或虛假?gòu)V告的，工商部門(mén)要依法查處，并記入信用檔案。

五、加強(qiáng)物業(yè)（企業(yè)）服務(wù)管理

（二十六）明確物業(yè)屬地管理原則。房管部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)準(zhǔn)入、規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為、提高物業(yè)服務(wù)水平的管理和指導(dǎo)。各縣市區(qū)要重視物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理工作納入社區(qū)管理工作范疇。各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)（居委會(huì)）要對(duì)物業(yè)管理小區(qū)（單位）的治安穩(wěn)定、就業(yè)與再就業(yè)、社會(huì)保障、城市管理與創(chuàng)建、計(jì)劃生育等各項(xiàng)社會(huì)事務(wù)負(fù)責(zé)。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)（居委會(huì)）要與物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主委員會(huì)建立聯(lián)系工作機(jī)制。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)既要服從房管部門(mén)的行業(yè)管理，又要服從街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)（居委會(huì)）的社會(huì)事務(wù)和基層組織管理。

（二十七）所有新建商品房小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理，并逐步擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋范圍。

（二十八）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理。嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入，健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出機(jī)制，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信體系；鼓勵(lì)企業(yè)兼并聯(lián)合，培育本土品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)，引進(jìn)外地優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（二十九）加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目管理。規(guī)范物業(yè)招標(biāo)行為，建立服務(wù)項(xiàng)目登記制，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)服務(wù)項(xiàng)目的接管與退管行為；實(shí)行物業(yè)服務(wù)等級(jí)制，將物業(yè)服務(wù)等級(jí)與物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)掛鉤，建立服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)的申報(bào)制度，公布物業(yè)服務(wù)等級(jí)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。房管、物價(jià)部門(mén)要聯(lián)合開(kāi)展達(dá)標(biāo)驗(yàn)收活動(dòng)。

（三十）完善和規(guī)范房屋維修資金歸集和使用管理。所有新購(gòu)商品房必須按規(guī)定繳納房屋維修資金，不得減免。房屋維修資金歸業(yè)主所有，由房管部門(mén)按統(tǒng)一歸集代管、專(zhuān)戶存儲(chǔ)的原則進(jìn)行管理。房管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收房屋維修資金的監(jiān)管，確保資金安全。房屋維修資金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由房管、物價(jià)部門(mén)根據(jù)市場(chǎng)情況及項(xiàng)目建安造價(jià)等情況適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

六、加強(qiáng)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作和其他房地產(chǎn)工作管理

（三十一）國(guó)有土地上房屋征收部門(mén)要建立健全房屋征收各項(xiàng)管理制度，加強(qiáng)對(duì)房屋征收項(xiàng)目、征收補(bǔ)償方案、征收補(bǔ)償資金的管理，保障我市房屋征收與補(bǔ)償工作健康有序進(jìn)行。各級(jí)財(cái)政部門(mén)要統(tǒng)一籌集房屋征收與補(bǔ)償資金，并實(shí)行專(zhuān)戶儲(chǔ)存。

（三十二）加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)管理。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到房管部門(mén)備案；房管部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查，建立完善房地產(chǎn)中介企業(yè)誠(chéng)信檔案和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)師、注冊(cè)評(píng)估師等專(zhuān)業(yè)人員執(zhí)業(yè)檔案；房管、工商、物價(jià)部門(mén)要根據(jù)職能職責(zé)，積極培育和引導(dǎo)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)發(fā)展。

（三十三）加強(qiáng)二手房交易市場(chǎng)管理。房管部門(mén)要在市城區(qū)建立相對(duì)集中的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，打造公平、誠(chéng)信的二手房交易平臺(tái)。要加強(qiáng)二手房交易資金監(jiān)管，規(guī)范二手房交易行為，確保二手房交易資金安全，切實(shí)維護(hù)交易雙方的合法權(quán)益。

（三十四）加強(qiáng)房屋產(chǎn)權(quán)登記管理。房管部門(mén)要嚴(yán)格按照《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，制定并實(shí)施收件標(biāo)準(zhǔn)和登記程序，規(guī)范房屋登記行為。對(duì)缺乏產(chǎn)權(quán)登記必收要件、未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的新建商品房項(xiàng)目不予登記；違法建筑不予登記。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位申請(qǐng)房屋初始登記時(shí)應(yīng)將業(yè)主共有部分一并申請(qǐng)登記，房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記薄上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。市房管局要加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)和質(zhì)量抽檢，提高各縣市區(qū)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理水平。

（三十五）加強(qiáng)房屋租賃管理。房管部門(mén)要認(rèn)真貫徹落實(shí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《商品房屋租賃管理辦法》，全面實(shí)行房屋租賃登記備案制，加強(qiáng)商品房屋租賃管理，規(guī)范商品房屋租賃行為，維護(hù)商品房屋租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。工商、公安、人口計(jì)生等部門(mén)在各自職責(zé)范圍內(nèi)予以支持和配合。

（三十六）加強(qiáng)房地產(chǎn)信息化建設(shè)和管理。建立測(cè)繪、預(yù)(銷(xiāo))售、交易、權(quán)屬登記、檔案管理、地理信息管理為一體的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，增加房地產(chǎn)信息管理內(nèi)容，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的統(tǒng)計(jì)、分析能力。搞好各職能部門(mén)相關(guān)業(yè)務(wù)聯(lián)網(wǎng)對(duì)接，大力開(kāi)展“市縣信息一體化”建設(shè)工作，搭建基礎(chǔ)測(cè)繪平臺(tái)，建立統(tǒng)一的電子登記薄，2012年底前初步建立全市統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)。加快建立和完善個(gè)人住宅信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。完成房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息異地備份工作，確保數(shù)據(jù)信息安全。

七、加強(qiáng)房地產(chǎn)管理隊(duì)伍建設(shè)

（三十七）完善管理機(jī)制。市城區(qū)房地產(chǎn)管理除武陵區(qū)、柳葉湖旅游度假區(qū)實(shí)行直接管理外，常德經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、區(qū)、西湖管理區(qū)、西洞庭管理區(qū)?？山Y(jié)合實(shí)際情況分別實(shí)行機(jī)構(gòu)派出制或依法委托制管理。