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[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)公司；存貨管理；對策

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2016. 21. 059

[中圖分類號] F272 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2016）21- 0120- 02

作為房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分，存貨的管理制約著企業(yè)的健康發(fā)展與否。下面，筆者將以北京某房地產(chǎn)公司為例，分析其存貨管理工作。

1 房地產(chǎn)企業(yè)存貨管理工作的重要性

與其他行業(yè)企業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行過程中所儲存的各種存北京房產(chǎn)建設(shè)原材料、房地產(chǎn)建設(shè)庫存設(shè)備、在建項(xiàng)目、各種出租房等。這些存貨的流動性較差，而所占的資金份額往往較高。同時，房地產(chǎn)存貨的周轉(zhuǎn)速度會對企業(yè)所有的流動資產(chǎn)的利用率產(chǎn)生較為嚴(yán)重的后果，也影響著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。而與其他地區(qū)相比，北京的物價水平等相對較高，因此存貨的價值也必然較高，房地產(chǎn)企業(yè)存貨資產(chǎn)在其流動資產(chǎn)中所占的比例越高，越容易出現(xiàn)存貨風(fēng)險。

2 房地產(chǎn)公司存貨管理的現(xiàn)狀――以北京房地產(chǎn)公司為例

該房地產(chǎn)公司成立于1995年，經(jīng)濟(jì)效益較高，從存貨方面來說，2013年，公司的存貨占總資產(chǎn)的比例為33%左右，2014年該比例為37%，2015年存貨比例為55%。而在該企業(yè)所涉足的所有行業(yè)中，房地產(chǎn)也存貨占總存貨的比例為45%。由此可以看出，該企業(yè)的存貨資產(chǎn)較多，而主要原因在于以下兩個方面：第一，企業(yè)的土地儲備較多，在房地產(chǎn)存貨中占有較大比例。第二，企業(yè)仍然擁有很多在建的或者建好還沒有銷售出去的商品房，使得企業(yè)的存貨占比過高。從存貨的周轉(zhuǎn)天數(shù)方面來說，房地產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)達(dá)到740天左右，也表明該企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)頻率較低，資金的使用效率較差，這不利于企業(yè)發(fā)展資金的回籠。下面，筆者將結(jié)合北京房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況對這些問題進(jìn)行一一論述。

首先，企業(yè)存貨受到市場經(jīng)濟(jì)波動和供需情況的影響。就北京該房地產(chǎn)公司來說，其材料采購費(fèi)用等也不斷增長，這也使得企業(yè)的發(fā)展成本增大，不利于存貨管理工作。同時，隨著市場供求關(guān)系的變動，房地產(chǎn)的市場價也隨之波動。市場供求情況的變化也影響著企業(yè)的存貨管理工作。其次，國家政策的變動影響著房地產(chǎn)企業(yè)的存貨管理工作。國家調(diào)整貸款利率政策，這使得企業(yè)用于存貨管理的資金也隨之調(diào)整。近來，國家努力深化房地產(chǎn)側(cè)改革，積極推動“去庫存”策略。房地產(chǎn)側(cè)供給改革的主要措施是去庫存，主要是通過需求側(cè)尋找對策，通過貨幣、財政，金融等政策刺激消費(fèi)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品的成本控制及存貨管理效率方面還存在問題。總之，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨管理工作面臨較大困難，提高存貨管理工作的效率及水平是各個房地產(chǎn)企業(yè)存貨管理工作中面臨的重要任務(wù)之一。

3 完善企業(yè)存貨管理工作的相關(guān)對策

首先，要深入了解房地產(chǎn)市場的波動趨勢，明確企業(yè)發(fā)展過程中對各種存貨的需求情況，從而做好存貨的采購工作，有效地控制存貨成本。企業(yè)采購人員要深入了解目前的材料存貨情況，并從不同項(xiàng)目的實(shí)際需求出發(fā)，制定合理的材料采購計劃。而對于發(fā)展過程中的部分臨時采購行為，房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視，要深入研究市場發(fā)展情況，做到合適儲備，避免出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不暢的情況。

其次，要明確國家對于中小企業(yè)所實(shí)施的政策，包括貸款政策、稅收政策等，充分利用各類優(yōu)惠政策，在獲得更多資金支持的基礎(chǔ)上提高本單位存貨管理工作的效率。要認(rèn)真填寫采購計劃，完善存貨的內(nèi)控制度，明確不同部門的工作職責(zé)。同時，還要做好存貨的定期盤點(diǎn)與清查，統(tǒng)計存貨的數(shù)量等，做好定期抽查工作，從而確保賬實(shí)一致。

再次，要加強(qiáng)產(chǎn)品的預(yù)算管理與成本控制工作，提高存貨管理效率。第一，要進(jìn)行項(xiàng)目評估，做好前期的預(yù)算管理與成本控制工作。相關(guān)人員要進(jìn)行大量的市場調(diào)查，研究各個項(xiàng)目的銷售成本，努力測算項(xiàng)目的成本及盈利水平，從而做成合理的決策。要選擇合理的項(xiàng)目設(shè)計單位，降低設(shè)計費(fèi)用，降低項(xiàng)目的建設(shè)成本。第二，要重視施工階段預(yù)算控制。施工人員要嚴(yán)格按照預(yù)算計劃，從而調(diào)節(jié)資金的流量。第三，重視竣工階段的預(yù)算控制。在完成竣工結(jié)算之后，要對項(xiàng)目的投入成本與目標(biāo)成本進(jìn)行對比，從而分析項(xiàng)目預(yù)算的執(zhí)行情況，明確存在的問題，找到解決對策。

另外，對于那些待售的商品房，房地產(chǎn)企業(yè)要充分利用國家“去庫存”的優(yōu)惠策略，從本單位庫存的實(shí)際情況出發(fā)，采取各種針對性策略，做好產(chǎn)品廣告、提高優(yōu)惠折扣等，保證產(chǎn)品以較快的速度銷售出去。

4 總 結(jié)

各個房地產(chǎn)企業(yè)要梳理價值管理的理念，運(yùn)用科學(xué)的方法，加強(qiáng)對存貨的管理，從而進(jìn)一步降低存貨成本，提高企業(yè)資金的運(yùn)轉(zhuǎn)效率?？茖W(xué)的存貨管理工作對于我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展意義重大。

主要參考文獻(xiàn)

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；保本點(diǎn)；計算方法

保本點(diǎn)又稱盈虧平衡點(diǎn)，是指全部銷售收入等于全部成本時（銷售收入線與總成本線的交點(diǎn)）的產(chǎn)量。以保本點(diǎn)為界限，當(dāng)銷售收入高于保本點(diǎn)時企業(yè)盈利，反之，企業(yè)就虧損。保本點(diǎn)可以用銷售量來表示；也可以用銷售額來表示。

房地產(chǎn)公司是為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供專業(yè)的樓盤策劃和銷售的服務(wù)機(jī)構(gòu)，它的主要收入是收取服務(wù)費(fèi)，因此在分析公司的盈利趨勢時，其保本點(diǎn)以銷售額來表示，即保本點(diǎn)銷售額=年固定成本/（1-單位變動成本率）。

計算保本點(diǎn)，第一，要對公司的成本按成本的性態(tài)進(jìn)行分析。房地產(chǎn)公司的成本是隨銷售額變動的，因此根據(jù)隨銷售額變動的情況分為變動成本和固定成本。

房地產(chǎn)公司的變動成本主要有營業(yè)稅及附加、傭金提成以及員工宿舍費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)等管理費(fèi)用。其中員工宿舍費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)等變動成本隨銷售額的擴(kuò)大而增加，又不與銷售額成嚴(yán)格的正比例的關(guān)系，固稱為半變動成本。半變動成本是指在有一定初始量基礎(chǔ)上，隨著產(chǎn)量的變化而呈正比例變動的成本。它通常有一個初始的固定基數(shù)，在此基數(shù)內(nèi)與業(yè)務(wù)量的變化無關(guān)，這部分成本類似于固定成本，在此基數(shù)之上的其余部分，則隨著業(yè)務(wù)量的增加成正比例增加。因?yàn)楸１军c(diǎn)的計算涉及對成本性態(tài)的劃分，半變動成本含有固定成本和變動成本二種性態(tài)，所以要將半變動成本進(jìn)行分解。半變動成本分解方法主要有高低點(diǎn)法、散布圖法、回歸分析法等?；貧w直線法相對而言比較麻煩，但與高低點(diǎn)法相比，由于選擇了包括高低兩點(diǎn)在內(nèi)的全部觀測數(shù)值，因而避免了高低兩點(diǎn)可能帶來的偶然性；與散布圖法相比，則是以計算代替了目測方式，所以是一種比較好的混合成本分解方法。

以某公司為例，因該公司的費(fèi)用入賬期為3個月內(nèi)，為了使成本分布的更均勻，成本按季度匯總測算。

函數(shù)模型：y=a+bx

b=（∑Xi2∑Yi-∑Xi?∑XiYi）÷[n∑Xi2-（∑Xi）2]

=（57，373，450.13?1，410.77-15，096.75?5，330，850.43）

（4?57，373，438.13-15，096.75?15，096.75）

=0.02

a=（n∑XiYi-∑Xi?∑Yi）÷[n∑Xi2-（∑Xi）2]

= （4?5，330，850.43-15，096.75?1，410.77）

（4?57，373，438.13-15，096.75?15，096.75）

=292.2（萬元）

所以，該公司半變動成本的函數(shù)模型為y=292.2+0.02x，其中單位變動成本率b為2%，季固定成本a為292.2萬元，則年固定成本為1168.8萬元。

第二，確定房地產(chǎn)公司的綜合變動成本率。房地產(chǎn)公司完全隨銷售額變動的變動成本主要是營業(yè)稅金及附加、銷售傭金以及半變動成本中分解的變動成本。營業(yè)稅金及附加由國家規(guī)定按照銷售額的5.6%計算，即營業(yè)稅稅率為5%、城市建設(shè)維護(hù)稅率7%、教育費(fèi)及附加稅率5%。銷售傭金是房地產(chǎn)公司支付給售房人員的提成，一般由公司按銷售額的一定比例支付。接上例，該公司營業(yè)稅及附加稅率為5.6%，銷售傭金為25%，半變動成本中分解的變動成本率為2%，因此該公司的變動成本率32.6%。

第三，確定房地產(chǎn)公司的年固定成本。房地產(chǎn)公司的固定成本主要有基本工資、社會保險金、房屋租金、網(wǎng)絡(luò)通信費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊，以及半變動成本中分解的固定成本。房地產(chǎn)公司是一種輕資產(chǎn)的、以人為主的人合公司，因此固定成本中占比最多的公司員工的基本工資。房地產(chǎn)公司的員工工資分為基本工資和銷售提成，員工的基本工資一般是固定不變的，所以是固定成本；銷售提成一般是按公司所收傭金提取一定的比例支付給員工，隨著公司銷售額的變動而變動，因此銷售提成為變動成本。固定成本中其他占比較大的成本有社會保險金、房屋租金，公司是服務(wù)性的公司，一般不置辦不動產(chǎn)，房屋租金是比較大的固定支出。接上例，該公司的實(shí)際固定成本發(fā)生8755.09萬元，半變動成本中分解的年固定成本1168.8萬元，因此該公司的年固定成本合計為9923.89萬元。

第四，測算房地產(chǎn)公司的年保本額。計算保本點(diǎn)有兩種表現(xiàn)形式，一種是保本點(diǎn)銷售量（簡稱保本量），一種是保本點(diǎn)銷售額（簡稱保本額）。房地產(chǎn)公司是服務(wù)性行業(yè)，提供的是咨詢服務(wù)，公司的盈虧取決于銷售額的高低，因此公司的盈虧平衡點(diǎn)應(yīng)為保本點(diǎn)銷售額，即保本額。計算年保本額的公式如下：

年保本額=年固定成本/（1-變動成本率）

變動成本率=（變動成本 ÷ 銷售收入）× 100%

如上例，我們知道了該公司的綜合變動成本率為32.6%，年固定成本為9923.89萬元，套用保本額公式：

年保本額=年固定成本/（1-變動成本率）

=9923.89/（1-32.6%）

=14723.87（萬元）

月保本額=年保本額/12

=14723.87/12

=1226.99（萬元）

以此例可看出，該房地產(chǎn)公司年銷售額為14800萬元，即平均每月銷售額為1300萬元時，公司才能盈虧平衡，高于該銷售額就有盈利，低于該銷售額公司將會虧損。

第五，若公司有未彌補(bǔ)的虧損，如何預(yù)測公司的保本額在彌補(bǔ)虧損后達(dá)到盈虧平衡？想要彌補(bǔ)虧損，需要實(shí)現(xiàn)與虧損想等的利潤才能保持盈虧平衡，該未彌補(bǔ)的虧損即為目標(biāo)利潤。增加目標(biāo)利潤測算公司的保本額，即能達(dá)到在彌補(bǔ)虧損后實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。計算年保本額的公式如下：

年保本額=（年固定成本+目標(biāo)利潤）/（1-變動成本率）

接上例，假設(shè)該公司未彌補(bǔ)虧損為6000萬元，則該公司彌補(bǔ)虧損后的保本額計算如下：

年保本額=（年固定成本+目標(biāo)利潤）/（1-變動成本率）

=（9923.89+3000.00）/（1-32.6%）

=19174.91（萬元）

月保本額=年保本額/12

=19174.91/12

=1597.91（萬元）

以此可看出，該房地產(chǎn)公司要彌補(bǔ)6000萬元的虧損，年銷售額需達(dá)到20000萬元，即平均每月銷售額為1600萬元時，公司才能盈虧平衡，高于不需彌補(bǔ)虧損的保本額。

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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在會計核算中實(shí)施現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制。因?yàn)闀嬈陂g的存在,可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的實(shí)現(xiàn)和貨幣資金實(shí)際支付及其變動發(fā)生的時間出現(xiàn)不一致的情況,所以會產(chǎn)生有權(quán)責(zé)發(fā)生制和現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制這兩種方式。根據(jù)我國企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定,企業(yè)的會計核算應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為主體。但是,通過多年來的房地產(chǎn)企業(yè)會計工作實(shí)踐,筆者認(rèn)為,由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的特殊特點(diǎn),更加適合采取現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制。因?yàn)椴扇?quán)責(zé)發(fā)生制核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)收入,存在一定的缺陷和不足:一是容易出現(xiàn)人為調(diào)節(jié)利潤的情況。權(quán)責(zé)發(fā)生制的實(shí)施,從客觀上為房地產(chǎn)企業(yè)提供了用應(yīng)收賬款、待攤費(fèi)用等會計賬戶進(jìn)行處理的機(jī)會,簡而言之,就是便于人為調(diào)節(jié)利潤,導(dǎo)致會計信息的失真,進(jìn)而導(dǎo)致國有資產(chǎn)的流失。二是權(quán)責(zé)發(fā)生制無法準(zhǔn)確地反映出企業(yè)的實(shí)際收入情況,從而影響到企業(yè)的資金周轉(zhuǎn),導(dǎo)致企業(yè)簽訂的購銷合同越多,其應(yīng)收賬款的余額也就越大,那么資金不足的問題也就更為明顯,由此看來,一味采取權(quán)責(zé)發(fā)生制,并不符合我國的實(shí)際國情。另一方面,實(shí)施現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制可以大大降低上述危害,有利于會計核算工作的開展。它不僅符合會計準(zhǔn)則中的謹(jǐn)慎性原則,還能夠準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金情況,實(shí)現(xiàn)在以直接法編制現(xiàn)金流量表的過程中,不影響現(xiàn)金收入與費(fèi)用以及營業(yè)外各項(xiàng)收支的調(diào)整,可見,現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制有利于現(xiàn)金流量表的編制。鑒于此,對于房地產(chǎn)公司而言,在經(jīng)營業(yè)務(wù)及收入的會計核算中,應(yīng)當(dāng)允許權(quán)責(zé)發(fā)生制與收付實(shí)現(xiàn)制這兩種方式并存,并根據(jù)國際通行的慣例,在分期銷售的情況下采取收付實(shí)現(xiàn)制以確認(rèn)收入情況,而對一般賒銷收入和貸款利息收入等,采取權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行確認(rèn)的,在特定條件下應(yīng)采取兼容收付實(shí)現(xiàn)制的辦法來具體實(shí)施。

2.合理設(shè)置會計科目

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本公司開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量、規(guī)模和內(nèi)部管理的要求來開展成本核算。例如:公司的下屬單位如不進(jìn)行獨(dú)立核算,就可以不單獨(dú)設(shè)立開發(fā)間接費(fèi)用賬,只需在成本項(xiàng)目欄目內(nèi)增加管理費(fèi)用及利息欄,由于管理費(fèi)用、利息系間接費(fèi)用的主體,為更加有利于開展核算,可適時取消開發(fā)成本一級賬,把房屋開發(fā)、土地開發(fā)和代建工程開發(fā)等設(shè)為一級賬,然后再設(shè)置明細(xì)項(xiàng)目。在實(shí)際操作中,企業(yè)完全可以設(shè)立開發(fā)成本明細(xì)臺賬,根據(jù)核算對象的不同情況設(shè)立不同的成本卡片,全面記錄項(xiàng)目從立項(xiàng)起至驗(yàn)收結(jié)束的所有成本費(fèi)用。到了年末,只需將本年度已竣工結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目歸檔即可。成本卡片主要可分為兩個部分,即抬頭部分和賬表部分。抬頭主要是列舉施工合同的主要內(nèi)容,比如開工日期、竣工日期、施工單位、建筑面積和變更情況等。正文主要是多欄式明細(xì)賬,全面記錄成本開支情況。運(yùn)用成本卡片開展成本核算的主要優(yōu)勢在于:成本卡片不僅能全面反映一個項(xiàng)目的整體面貌,以利于開展投資分析,而且將項(xiàng)目具體情況作為抬頭,便于開展監(jiān)督分析,同時又免除了結(jié)賬和建賬之苦。

3.擴(kuò)大企業(yè)信息披露范圍

改進(jìn)房地產(chǎn)公司的會計核算工作,應(yīng)擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露范圍,主要應(yīng)抓好以下三個方面:一是注重土地儲備量及成本構(gòu)成信息的披露。對于擁有大批量優(yōu)質(zhì)低價土地的房地產(chǎn)企業(yè)來說,土地成本較低就意味著巨大的利潤。隨著土地出讓市場確定為招標(biāo)拍賣形式,相對于其他同類企業(yè)來說具有更大的競爭優(yōu)勢,從而在今后幾年內(nèi)保持很好的發(fā)展勢頭,進(jìn)而具有更好的投資價值。信息使用者僅僅通過房地產(chǎn)公司披露的土地使用權(quán)總額,根本無法掌握土地儲備的相關(guān)信息。可見,在房地產(chǎn)公司的財務(wù)報告附注中,增加土地儲備量和成本情況的內(nèi)容,是很有必要的。二是注重分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息的披露。企業(yè)要在財務(wù)報告的附注中加入分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息,也就是說,要以企業(yè)的具體項(xiàng)目為基本單位,披露本公司在開發(fā)過程中所產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量,主要包括銷售房產(chǎn)所收到的現(xiàn)金、購買工程物資和支付工資等所支付的現(xiàn)金等,這樣就能提高現(xiàn)金流量信息的有效性。三是注重質(zhì)量保證金及風(fēng)險信息的披露。高風(fēng)險性是房地產(chǎn)業(yè)的突出特點(diǎn),需要在會計信息披露中得到充分顯示。為此,應(yīng)建立起質(zhì)量保證金制度,保障房地產(chǎn)商品質(zhì)量,由于房地產(chǎn)商品還具有長期、高價值等特點(diǎn),企業(yè)要按照所開發(fā)項(xiàng)目的具體情況來提取相應(yīng)的質(zhì)量保證金,以提升應(yīng)付風(fēng)險的能力。同時,要在企業(yè)的財務(wù)會計報告中充分闡述各種風(fēng)險,也就是要在房地產(chǎn)企業(yè)的報表附注中增加風(fēng)險披露的相關(guān)內(nèi)容,對公司還在開發(fā)中的土地、項(xiàng)目等風(fēng)險進(jìn)行充分說明,以提高抗擊風(fēng)險的力度。

4.結(jié)語

在實(shí)施新會計準(zhǔn)則之后,會計規(guī)范體系建設(shè)越來越趨于完善,全社會的法律意識也在逐步增強(qiáng),有關(guān)監(jiān)管部門的執(zhí)法力度也在不斷提高,這就對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的規(guī)范提出新的更高的要求。在這一新形勢下,房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)企業(yè)實(shí)際特點(diǎn),進(jìn)一步分析如何加強(qiáng)和改進(jìn)本企業(yè)的會計核算工作,為企業(yè)帶來更好的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn):

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篇4

在這草長鶯飛的早春二月，花園住宅小區(qū)正式開工了。這是道縣經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中的一大盛事。在此，我代表縣委、縣人大、縣政府、縣政協(xié)，向項(xiàng)目的開工表示熱烈的祝賀!向出席開工典禮的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓表示熱烈的歡迎!向關(guān)

心支持小區(qū)建設(shè)的各級領(lǐng)導(dǎo)和同志們表示衷心的感謝!

花園是道縣縣委、縣政府確定的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，是我縣今年城市建設(shè)的一個亮點(diǎn)工程。該項(xiàng)目由房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建，總建筑面積25萬平方米。項(xiàng)目位于建設(shè)中的行政中心附近、縣城黃金地段，距道縣商業(yè)中心和五里牌汽車總站均不到十分鐘的車程，周邊設(shè)施配套完善，升值潛力較大，是居家興業(yè)的寶地。項(xiàng)目的開工建設(shè)，對進(jìn)一步優(yōu)化我縣人居環(huán)境，提升城市品位，帶動全縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加速我縣城鎮(zhèn)化進(jìn)程，必將起到積極的作用。

項(xiàng)目開工后，我們將一如既往地以最大的熱情、最誠摯的態(tài)度、最周到的服務(wù)，全力支持項(xiàng)目建設(shè)，切實(shí)幫助解決項(xiàng)目建設(shè)中出現(xiàn)的矛盾和問題，為項(xiàng)目的順利實(shí)施創(chuàng)造良好的環(huán)境。同時，我們也希望永州湘鵬房地產(chǎn)開發(fā)公司和施工單位，以“建百姓房、建百年房”為宗旨，嚴(yán)格按照合同辦事，以一流的施工質(zhì)量、最快的施工速度、最文明的施工形象，將這一項(xiàng)目建設(shè)成我縣的優(yōu)質(zhì)工程。

最后，預(yù)?；▓@項(xiàng)目建設(shè)圓滿成功!

祝永州湘鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大展鴻圖，興旺發(fā)達(dá)!

祝各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓、同志們身體健康，萬事如意!

謝謝大家。

位來賓，各位朋友，先生們，女生們，大家上午好!

非常高興來參加xx的開盤典禮!首先，我代表……和我個人對xx及xx的準(zhǔn)業(yè)主們表示祝賀，祝福大家生活錦繡，萬事如意!

xx自誕生之日起，就受到了xx縣各界人事和縣委相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的廣泛關(guān)注。她身處xx的黃金地段，背靠母親河x河，與xx古往今來的要塞之地xxx相望;依托主城區(qū)的完善生活配套，又緊隨城市發(fā)展的進(jìn)程，可以說是一處經(jīng)典之作?？催^他們的規(guī)劃，更是在時尚之中，透露出濃濃的人文關(guān)懷。再加上x米的建筑高度，的確令人備感期待。

對業(yè)主來說，一處物業(yè)關(guān)系到生活是否幸福。然而，一座建筑的意義絕不限于此，對于整個城市來說，每一個建筑都將成為一個城市的窗口。xx的工作人員在提到這個問題的時候會說："一個有責(zé)任感的開發(fā)商，會站在城市規(guī)劃的角度去規(guī)劃自己的項(xiàng)目。"那么從這點(diǎn)來看，我想，xx的開發(fā)商無疑是負(fù)責(zé)任的。

2012年，是xx的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)年，目前，全縣正向著"xxxxx"的目標(biāo)努力奮進(jìn)，各行各業(yè)都要跨上一個新臺階。房地產(chǎn)市場也不例外，我希望有更多有品質(zhì)的樓盤出現(xiàn)在市場上，在提升居民生活品質(zhì)的同時，也提升整個xx房地產(chǎn)市場的水平和競爭力!

篇5

福建省*******房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，是寧德市的一家新興的房地產(chǎn)開發(fā)公司。辦公地址位于福建省xx。主要業(yè)務(wù)是城市商品房開發(fā)和建設(shè)，目前正在準(zhǔn)備xx（25c）。我于2011年1月15日開始在這家公司的實(shí)習(xí)工作，工作崗位是見習(xí)助理。

第一周我的主要工作和任務(wù)是進(jìn)行公司會計制度，會計章程的熟悉，學(xué)習(xí)如何使用公司的財務(wù)軟件，熟悉公司建筑工地的位置，以及材料倉庫的位置。

開始實(shí)習(xí)工作之后，我便開始重新將家中的書本課件找出來，重新溫習(xí)一遍這些相關(guān)的知識，以及會計科目和會計報表的制作。由于公司剛剛成立不久，并沒有什么特別大的工程，目前也只是在建設(shè)一個中等規(guī)模的商品房住宅區(qū)，所以它的會計報表并沒有如涉外資金等，也沒有過于頻繁的現(xiàn)金交流。

由于在實(shí)習(xí)的第一天主要是學(xué)習(xí)和了解公司財務(wù)部門的保密條款等知識，所以第一周所學(xué)，所知許多內(nèi)容不能體現(xiàn)在實(shí)習(xí)周記中請見諒。

綜合一周的感受，我最最深刻體會到的是：財務(wù)工作，是一項(xiàng)十分細(xì)致的工作，每一筆現(xiàn)金帳幕都要2個財務(wù)工作人員的核對，大筆的資金流動還需要財務(wù)主管以及分管財務(wù)的副總經(jīng)理簽字才能進(jìn)行。

同時，財務(wù)工作也是一項(xiàng)保密程度很高的工作，由于工作原因，我們這些財務(wù)工作者經(jīng)?？梢越佑|到很多公司的財務(wù)信息，如何有效的保護(hù)這些公司的內(nèi)部機(jī)密信息不外泄是公司保持優(yōu)勢競爭力的一項(xiàng)重要工作！

實(shí)習(xí)周記 第二周（1.21～1.25）

進(jìn)入第二周的公司實(shí)習(xí)，由于經(jīng)過了上一周的學(xué)習(xí)，我更加熟悉了公司的業(yè)務(wù)章程和業(yè)務(wù)情況條例。

本周，我開始學(xué)習(xí)如何編制公司的財務(wù)報表。剛剛開始我先是用了兩天的時間翻閱公司上一個財務(wù)季度的財務(wù)報表，以及原始憑證等。由于時值***地方稅務(wù)局開展學(xué)習(xí)新勞動法的學(xué)習(xí)講座，公司的幾位經(jīng)歷以及財務(wù)部門的經(jīng)歷都去開會了。

所以正式的工作直到星期3才開始。為了鍛煉我的能力，公司讓我用手工編制報表。我的任務(wù)主要是幫助公司的財務(wù)主任核對各項(xiàng)數(shù)據(jù)是否有缺漏以及原始憑證是否有遺漏。我在工作開始的階段也嘗試著參與原始憑證以及總分類帳幕的報表的編制。

但是由于在工作中的粗心大意，在總賬中漏填了一個數(shù)據(jù)，導(dǎo)致我試編的財務(wù)報表最后不管怎么算都算不平衡，在財務(wù)主任和財務(wù)經(jīng)理的幫助下，我終于找到了這個錯誤的地方并且加以改正。因?yàn)槲沂窃囍幹茍蟊?，所以公司并沒有因?yàn)槲业氖韬龆斐晒ぷ鬟M(jìn)度的延誤。

錯誤的原因：在同一天發(fā)生的財務(wù)活動過多，過于頻繁。在編制的過程中不夠細(xì)心，錯誤的將一份還沒有來得及編制的原始憑證放入已經(jīng)錄入的原始憑證中。

造成最后的試算不平衡。經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)：在開始錄入信息之前，一定要先把桌面清理干凈，整理清楚。并且把各項(xiàng)財務(wù)信息整理歸納，在開始之前一定要事先調(diào)整好自己的精神狀態(tài)。不能著急，也不能在工作中產(chǎn)生厭煩的情緒。（雖然真的很無聊）。在工作過程中，要注意檢查每一份報表的是否完整的錄入，避免最后不必要的返工。

實(shí)習(xí)周記 第三周（1.28～2.5）

已經(jīng)進(jìn)入第三周的實(shí)習(xí)段了，在本周的實(shí)習(xí)過程中，單位實(shí)習(xí)指導(dǎo)老師教會我如何發(fā)放工資和春節(jié)獎金（紅包）。她先把工資取回來，讓我在財務(wù)辦公室中發(fā)放。本以為這是多么簡單的事情啊。因?yàn)椴灰约喝ビ嬎?，所以覺得很容易，會很快就完成。

可實(shí)際上在發(fā)工資的過程中卻又出現(xiàn)了很多的問題?？此坪唵蔚氖虑?，其實(shí)做起來卻并不那么容易了。并且由于春節(jié)降至，所以我們周末要進(jìn)行加班工作。體會整個發(fā)放工資的過程我感覺好像是在打仗，這個人還沒有結(jié)算完，下一個又在那邊催了。

同事們焦急的等待著工資的發(fā)放，好像再慢幾分鐘就會少很多錢。因?yàn)槲沂切率?，對整個公司的人員情況并不熟悉。所以就要 求我根據(jù)他們的名字在工資單上慢慢的尋找對應(yīng)的人，而且出現(xiàn)了兩個同名的人，所以發(fā)放過程中還發(fā)生弄錯對象，工資發(fā)錯了人。

因?yàn)橥聜兊睦斫猓允虑楹芸斓慕鉀Q了。發(fā)放工資的時候，還要計算著自己所發(fā)放的錢的“零”和“整”的情況，第一次發(fā)放沒有注意，一開始把所有的零頭都找光了后面還有幾個部門的人，只好麻煩人家去找別人借錢以“零”換“整”。

而且一開始把所有的一百的整錢發(fā)的差不多沒有了，最后發(fā)放的是管理階層人員的工資，基本上大家全是整數(shù)，但卻只好用五十來代替，惹的大家“怨聲載道”。還有就是有的同事不止做了一份工作，所以他們應(yīng)有兩份工資可拿，但我自己不知道多虧旁邊的指導(dǎo)老師的提醒才注意到。所以小小的發(fā)工資的工作卻還存在很大問題，這是從課本上學(xué)不到的。

實(shí)習(xí)周記 第四周（2.17～2.22）

這是我在這家公司實(shí)習(xí)的最后一周。由于是春節(jié)結(jié)束之后的第一周，公司沒有什么大的項(xiàng)目，我的主要工作就是在辦公室查閱以前的財務(wù)報表和會計分錄復(fù)習(xí)之前的實(shí)踐內(nèi)容。

2月20日，我跟隨公司的副總林經(jīng)理前往公司的倉庫進(jìn)行巡視和核查。公司在***一共有兩個貨倉，一個位于城東路主要是存放用于出售的各種建筑材料。

另外一個倉庫位于少年宮附近的一棟倉庫內(nèi)，主要是用于存放公司建筑房產(chǎn)用的各種機(jī)械工具。倉庫的保管措施做的非常到位，并且在許多地方都配備了滅火設(shè)施，和火警報告系統(tǒng)。特別值得紀(jì)念的是2月21日，公司給了我一個機(jī)會讓我填寫一張匯款單據(jù)。因?yàn)橥蝗挥幸还P比較大的建筑材料訂單，所以公司需要向浙江省的一家建筑材料生產(chǎn)公司回去30多萬元的匯款單。

整個填寫的過程我一共花費(fèi)了10分鐘，力求每個字都寫的清晰工整。每一個數(shù)字都力求工整清晰。在填寫完成之后，我又花了5分鐘一遍又一遍的校對數(shù)目，畢竟這是我第一次填寫數(shù)額如此巨大的貨款單。后來我才知道，象這樣的匯款單據(jù)公司一年要來好幾十份。在工程繁忙的季節(jié)，有時候一份匯款單票面就有近千萬?？磥砦艺媸悄懽犹×?。

填寫一份30多萬的匯款單都緊張的手心出汗，如果有幸能填寫一份價值過百萬的貨款單，那么我估計要失眠了。實(shí)習(xí)終于結(jié)束了。整個實(shí)習(xí)期間，我共花費(fèi)100元，包括車費(fèi)和伙食費(fèi)。收入1200元，包括900元工資和300元的補(bǔ)貼紅包（100元紅包和200元的過年值班補(bǔ)貼，我于2月6日，正月初四陪同公司的陳總經(jīng)理一同在公司值班。）

存在問題：

1. 沒有搞清楚人員名單，把同名的人的工資發(fā)放錯誤。

2. 沒有注意到發(fā)工資時應(yīng)該有所規(guī)律，導(dǎo)致最后零頭和百元大鈔發(fā)放光了，使得管理部門人員的工資最后拿的是五十、五十的。

3. 沒有搞清楚有些同事干了兩份工作，所以有兩份工資。她們的工資是分開來抄的，發(fā)放的時候應(yīng)該一起給付經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)：

1. 發(fā)放工資之前先要看清楚有無人員同名同姓，分清楚究竟每一份工資對應(yīng)的該發(fā)給誰。

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；內(nèi)控角度；成本控制

一、引言

雖然我國的房地產(chǎn)業(yè)起步比較晚，但是隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)公司的數(shù)量和規(guī)模都在不斷的增大。由于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，加上政府對土地的調(diào)控，使得房地產(chǎn)公司的土地交易透明化，土地價格普遍較高。在這樣的形勢下，房地產(chǎn)公司如果延續(xù)粗放的管理模式，不改變思路，不加強(qiáng)內(nèi)部管控，那么很難在市場中立足。房地產(chǎn)公司只有加強(qiáng)管理，完善內(nèi)部控制，才能在市場中占據(jù)一定的位置，成本管控就是房地產(chǎn)公司管理的重要內(nèi)容。

二、內(nèi)控理論闡述

內(nèi)控就是指企業(yè)的內(nèi)部控制。企業(yè)的內(nèi)部控制主要是對企業(yè)經(jīng)營過程中的經(jīng)營效率、效果、資產(chǎn)安全、財務(wù)報告等相關(guān)信息進(jìn)行控制和管理。企業(yè)的內(nèi)部控制是由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)實(shí)施，通過內(nèi)部控制來保證內(nèi)部相關(guān)信息的真實(shí)程度，法律法規(guī)、資產(chǎn)安全等的合理性。內(nèi)控是企業(yè)管理的重要組成部分，企業(yè)通過內(nèi)部控制可以有效的調(diào)節(jié)和約束企業(yè)的經(jīng)營，進(jìn)而對企業(yè)的經(jīng)營管理起到監(jiān)督控制的作用。就我國房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制的現(xiàn)狀來看，很多公司都沒有將內(nèi)部控制貫徹落實(shí)到企業(yè)管理當(dāng)中。

三、房地產(chǎn)公司成本控制的要點(diǎn)

（一）從產(chǎn)品線考慮，建立產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫并配備相應(yīng)的集中采

購供應(yīng)商庫，使產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，固化建造成本國內(nèi)一部分管理先進(jìn)的房產(chǎn)公司已初步建立了自己的產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫，在對國內(nèi)市場進(jìn)行充分研究的基礎(chǔ)上，對地域（城市）進(jìn)行精細(xì)劃分，規(guī)定二級（城市）公司產(chǎn)品的類型、級別，從產(chǎn)品上使成本可控。集中采購獲得與產(chǎn)品相適應(yīng)的供應(yīng)商，提供質(zhì)優(yōu)價平的商品和服務(wù)。以恒大地產(chǎn)為例，已初步建立并完善自己的產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫，集中采購也已日趨成熟，這就使得與產(chǎn)品對應(yīng)的建造成本相對固化、可控。戰(zhàn)略合作伙伴往往只要知道恒大地產(chǎn)在哪里拿地，做什么樣的產(chǎn)品，體量有多大，基本對該項(xiàng)目的投入已心中有數(shù)。筆者在與恒大地產(chǎn)的朋友交談時，對方曾表示：“我們現(xiàn)在項(xiàng)目招標(biāo)很少，因?yàn)榕c我們合作時間長的施工單位很多，有些項(xiàng)目圖紙都不用給，房子就蹭蹭的蓋好了；供應(yīng)商跟進(jìn)也很快，這邊拿地的消息剛公布，那邊的樣品、合同都準(zhǔn)備好了?！苯a(chǎn)品數(shù)據(jù)庫，集中采購到位，不但固化了建造成本，也大大縮短了項(xiàng)目前期準(zhǔn)備的時間，減少了大量的溝通成本，實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)公司快速周轉(zhuǎn)的經(jīng)營訴求。

（二）加強(qiáng)內(nèi)部管理，控制風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)成本管控閉合

1.加強(qiáng)組織結(jié)構(gòu)控制，控制管理成本房地產(chǎn)公司在經(jīng)營過程中，必須要重視公司的組織結(jié)構(gòu)。健全完善的組織結(jié)構(gòu)能夠在一定程度上加強(qiáng)公司成本控制的效果。首先，應(yīng)該明確公司內(nèi)部各部門的職責(zé)，在核算部門的成本時，不僅可以及時提供核算結(jié)果，也能保證各部門的核算信息真實(shí)全面。其次，要明確要求各個部門之間遵循不相容職務(wù)相分離的原則，以此來促進(jìn)各部門之間相互監(jiān)督，規(guī)避部門之間出現(xiàn)串通聯(lián)系的現(xiàn)象，從而降低風(fēng)險成本。另外，想要控制公司的成本，還要對審批制度進(jìn)行改革，很多房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)由于權(quán)限過大，所以，重大的決策都可以自行表決，這很容易造成貪污舞弊的現(xiàn)象出現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)公司要對領(lǐng)導(dǎo)的權(quán)利進(jìn)行合理的控制，比如公司的財務(wù)開支，要多方領(lǐng)導(dǎo)逐一審核后才能簽字通過。另外，對于重大的決策，要做到執(zhí)行和監(jiān)督分離，比如將審批權(quán)限分散到部門負(fù)責(zé)人的手上，負(fù)責(zé)人審批后，再由相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行集體審批，以此來提高審批的質(zhì)量。2.從風(fēng)險理論角度控制經(jīng)營風(fēng)險站在風(fēng)險理論角度，房地產(chǎn)公司應(yīng)該建立起嚴(yán)格的內(nèi)部控制管理制度，通過嚴(yán)格的規(guī)章制度，可以在很大程度上降低操作風(fēng)險，也能有效避免由于個別員工的差錯導(dǎo)致公司發(fā)生經(jīng)濟(jì)損失。從很多房地產(chǎn)公司破產(chǎn)的案例中可以發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致公司破產(chǎn)的原因很大一部分是由于公司員工或者領(lǐng)導(dǎo)操作失誤引起的。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營環(huán)境比較復(fù)雜，內(nèi)外部的經(jīng)營都需要管理控制，在經(jīng)營過程中需要大量的資金投入，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)回收資金的時間較長，所以，中間任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤都會給公司造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。因此，公司內(nèi)部控制管理制度的建立應(yīng)該結(jié)合經(jīng)營的特點(diǎn)，比如建立員工行為操作規(guī)范機(jī)制，對任何一個環(huán)節(jié)的操作都要進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管理，以此來避免不必要的風(fēng)險產(chǎn)生。另外，公司要加強(qiáng)財務(wù)方面的控制工作，比如對原始憑證的記錄要嚴(yán)格審查，在相關(guān)工程完成后，要對原始憑證進(jìn)行整理歸檔。另外，對于財務(wù)賬本、財務(wù)報告等重要的財務(wù)信息要進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，明確規(guī)定財務(wù)權(quán)限，保證財務(wù)資料的安全。嚴(yán)格規(guī)范了財務(wù)工作的嚴(yán)謹(jǐn)性、準(zhǔn)確性，也能在很大程度上控制經(jīng)營風(fēng)險。3.形成閉合的成本管控環(huán)，動態(tài)跟蹤，實(shí)時監(jiān)控目前，國內(nèi)先進(jìn)的房地產(chǎn)公司的成本管理模式是閉合的成本管控，即拿地版估算方案版概算施工圖版預(yù)算交付前預(yù)算結(jié)算版交付后評估再拿地版估算。從拿地到項(xiàng)目交付都有相應(yīng)的目標(biāo)成本（全成本）。以時間先后為順序，前一版的目標(biāo)成本對后一版具有明確的指導(dǎo)作用，后一版目標(biāo)成本絕對不能超前一版。在此過程中實(shí)時監(jiān)控，以真實(shí)的動態(tài)成本反映成本變動情況，對超支現(xiàn)象提前預(yù)警，并著手優(yōu)化，使得成本始終可控。項(xiàng)目交付后三個月形成評估報告，集中到數(shù)據(jù)庫，對下一次同類型產(chǎn)品的投資起一定的指導(dǎo)作用。

（三）重視稅費(fèi)籌劃，關(guān)注溝通成本

1.重視稅費(fèi)籌劃，可明顯節(jié)省成本目前，我國房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)較高，不計土地成本，應(yīng)繳納的稅和費(fèi)將占建造成本的25%-35%（因各地情況差異較大，所以此區(qū)間取值較寬）。稅費(fèi)籌劃早已被很多房產(chǎn)公司重視。一旦產(chǎn)品定位完成，建造成本可以優(yōu)化節(jié)省的空間就相對有限，但由于各地政策不同，對繳納稅費(fèi)的要求也各不相同。稅費(fèi)在哪里繳納、何時繳納、如何繳納、退稅、退費(fèi)的時點(diǎn)和要求，都需要房地產(chǎn)公司相關(guān)部門仔細(xì)研究。好的稅費(fèi)籌劃節(jié)省成本的效果明顯。2.關(guān)注溝通成本，選用合適的第三方房地產(chǎn)公司經(jīng)營活動中，有一項(xiàng)成本是隱形的，即溝通成本。文山會海幾乎是每個房地產(chǎn)公司都要面對的挑戰(zhàn)，拿地立項(xiàng)要開會、招標(biāo)定標(biāo)要開會、技術(shù)交底要開會、文化學(xué)習(xí)要開會……實(shí)在讓人應(yīng)接不暇。還有各種各樣的電話溝通、短信溝通、微信溝通等。更有效率、更效果的溝通方法就是選用合適的第三方顧問公司。國外的房地產(chǎn)公司遠(yuǎn)比國內(nèi)的人員配備要少，但一樣可以做出很好的房產(chǎn)品。究其原因，就是顧問公司的普及和使用。舉個全過程跟蹤審計的例子：一個十萬方的項(xiàng)目，要是不選用合適的第三方進(jìn)行跟蹤審計，成本和工程人員每天必將面臨大量的溝通工作：承包方、供應(yīng)商、監(jiān)理、部門內(nèi)、平行部門、平臺、集團(tuán)等都需要溝通。如果有第三方介入，這些工作都由第三方完成，并整理反饋；部門間的爭議問題也可由第三方提供公平合理的解決方案。這樣使得房地產(chǎn)公司的人員配備可以更精干，管理人員能夠從瑣事中擺脫出來，關(guān)注和解決更高層次的問題，有利于個人成長，節(jié)省溝通成本，從而更快更好的提升企業(yè)的競爭力。

四、結(jié)語

近年來，雖然我國房地產(chǎn)公司的成本控制取得了一定的效果，但是與一些發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)公司成本控制效果相比，還是有一定的差距。究其原因就是我國很多房地產(chǎn)公司還是沒有真正認(rèn)識到成本控制的重要性，忽視了對成本的控制，影響了房地產(chǎn)公司的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。因此，房地產(chǎn)公司管理層應(yīng)該高度重視成本控制，站在內(nèi)部控制的角度，建立完善有效的內(nèi)部控制機(jī)制，掌握好成本控制的要點(diǎn)，切實(shí)做好成本控制的管理。只有這樣，才能使得公司的整體競爭力得到提升。

作者:楊華 單位:金成房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

參考文獻(xiàn)：

篇7

關(guān)鍵詞：財務(wù)報告舞弊 房地產(chǎn) Logistic回歸模型

我國的房地產(chǎn)業(yè)起步于20世紀(jì)80年代中期，是一個成長性很高的行業(yè)。如今，房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)生活中已有舉足輕重的地位，但由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、規(guī)模小、基礎(chǔ)差，其企業(yè)缺乏規(guī)范性管理，企業(yè)的財務(wù)狀況也面臨會計核算體系不健全、缺乏有效的內(nèi)部控制制度等問題，這些都使得房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)報告舞弊的風(fēng)險加大。本文結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)運(yùn)營特點(diǎn)和財務(wù)特征，在國內(nèi)外財務(wù)報告舞弊現(xiàn)有的研究基礎(chǔ)上建立一套適合我國上市房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報告舞弊的識別模型。同時找出識別房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報告舞弊的關(guān)鍵指標(biāo)，為各有關(guān)信息使用者的決策提供依據(jù)。

一、文獻(xiàn)綜述

（一）國外文獻(xiàn) 西方國家資本市場產(chǎn)生時間較長，國外學(xué)術(shù)界較早地進(jìn)行了上市公司財務(wù)報告舞弊的研究。Lee，Ingram和Howard 用列舉的方式對財務(wù)報告舞弊作了定義。在他們看來，財務(wù)報告舞弊就是系統(tǒng)性的利潤操縱?；羧A德.R達(dá)維亞（2004）認(rèn)為財務(wù)報表舞弊指的是在企業(yè)向外界披露財務(wù)報表時有意將財務(wù)報表上的一項(xiàng)或多項(xiàng)余額虛報的一種欺詐。在Michael R.Young看來，只有違規(guī)的財務(wù)報表被用于決策并造成損失時，這種違規(guī)才是舞弊。Persons， Beasley， Beneish 等從行業(yè)、董事會特征、財務(wù)指標(biāo)等方面對財務(wù)舞弊公司的征兆做了進(jìn)一步研究。Persons（1995），Bell and Carcello（2000）運(yùn)用財務(wù)指標(biāo)建立Logistic模型，Beneish（1997）通過建立Probit模型來識別財務(wù)報告舞弊現(xiàn)象。

（二）國內(nèi)文獻(xiàn) 與西方國家相比，我國證券市場建立時間相對較晚，所以我國學(xué)者對上市公司財務(wù)報告舞弊現(xiàn)象主要進(jìn)行規(guī)范研究。阮錦勤（2003）以48家被公開實(shí)施舞弊的上市公司為樣本，對財務(wù)報告舞弊的現(xiàn)狀進(jìn)行了多角度的考察，并通過反映舞弊征兆和舞弊特征的兩類指標(biāo)建立Logistic回歸模型，結(jié)果表明調(diào)整后每股現(xiàn)金和應(yīng)收賬款與收入比兩個指標(biāo)可以識別財務(wù)報告舞弊公司。明（2006）以8個財務(wù)指標(biāo)為變量進(jìn)行研究，最終建立了一個由應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、毛利率指數(shù)和資產(chǎn)質(zhì)量指數(shù)為變量的舞弊識別模型。陳國欣、呂占甲、何峰（2007）研究回歸模型表明：實(shí)際上只需要盈利能力、管理層持股比例、獨(dú)立董事規(guī)模、審計意見四個變量就可以較好地識別預(yù)測上市公司財務(wù)報告舞弊，而且通過Logistic 回歸技術(shù)建立的模型整體識別正確率已達(dá)95.1%，可以說效果相當(dāng)顯著。梁杰、任茜（2009）在我國上市公司財務(wù)報告舞弊信號的審計與識別一文中從公司管理層、關(guān)系對象、公司治理結(jié)構(gòu)及內(nèi)部控制制度等方面揭示了財務(wù)舞弊的跡象。

二、研究設(shè)計

（一）研究假設(shè) 本文以我國上市房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報告為樣本，通過綜合考察上市房地產(chǎn)企業(yè)公開的財務(wù)數(shù)據(jù)，尋求舞弊房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)指標(biāo)上共有的，能區(qū)別于未舞弊公司的特征，從而建立一個由多方面指標(biāo)反映的識別模型。由此，本文提出以下假設(shè)：

假設(shè)1：:所有可以公開獲得的財務(wù)報表數(shù)據(jù)是真實(shí)、公允的

假設(shè)2：被中國證監(jiān)會公開進(jìn)行行政處罰的上市房地產(chǎn)公司均為有舞弊行為的公司

假設(shè)3：未受行政處罰的房地產(chǎn)公司均為財務(wù)報告正常的公司（即非舞弊公司）

篇8

想要做好工作總結(jié)，關(guān)鍵不是描述具體的工作內(nèi)容，而是突出你創(chuàng)造的價值，你可以從挖掘自己的工作價值這個角度去寫。親愛的讀者，小編為您準(zhǔn)備了一些房地產(chǎn)公司個人工作總結(jié)范文，請笑納!

房地產(chǎn)公司個人工作總結(jié)范文1__月的各項(xiàng)工作基本告一段落了，在這里我只簡要的總結(jié)一下我在這一月中的工作情況。

我是__月5月有幸被__顧問錄用，在秦皇島進(jìn)行培訓(xùn)。于6月正式到陽光海岸就職，至今已有七個多月的時間。

時間的步伐帶走了這一月的忙碌、煩惱、郁悶、掙扎、沉淀在心底的那份執(zhí)著令我依然堅(jiān)守崗位?；厥走^去的一月，內(nèi)心不禁感慨萬千。記得剛來的時候?qū)τ谶@個行業(yè)我什么都不是很明白，在沈總和同事的耐心幫助下，我很快了解并熟悉了公司性質(zhì)及房地產(chǎn)知識。作為銷售部的一員，我深感自己的一言一行代表著公司形象。所以我我要不斷提高自身素質(zhì)，高標(biāo)準(zhǔn)要求自己。在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上更要加強(qiáng)自己的專業(yè)知識和專業(yè)技巧。此外還要廣泛了解房地產(chǎn)市場的動態(tài)，走在市場的前沿。經(jīng)過這段時間的磨練，我已成為一名合格的銷售人員，并且努力左做好自己的本質(zhì)工作。

作為一個之前沒有從事過這個行業(yè)的新人，領(lǐng)導(dǎo)給我了一個很好的心態(tài)，讓我明白在其職謀其事，教會了我成單與否，都不必驕傲或自餒，重要的是從中吸取經(jīng)驗(yàn);同事給我了很大的幫助，每次我有問題大家都不會笑話我，直言不諱的告訴我，因此我收到了很好的效果，很快成單的同時也得到了領(lǐng)導(dǎo)和大家的好評和贊賞，所以請?jiān)试S我向大家鞠躬，說聲謝謝!

我并沒有為此不是成績的成績而滿足，我希望今后的工作邁上一個新高度再一個新臺階。主要從以下方面做起：

1.對不同客戶的分析，客戶區(qū)域來源分析、客戶咨詢問題總結(jié)等。

2.銷售技巧的加強(qiáng)，如何更好的做sp、如何現(xiàn)場逼定等。

3.國家對房地產(chǎn)的政策

現(xiàn)在項(xiàng)目基本正處于尾盤，正是考驗(yàn)我的時候，也是需要一個好的心態(tài)的時候，我一定會堅(jiān)持，從中學(xué)習(xí)更多的方法，吸取更多寶貴的經(jīng)驗(yàn)。

新的一月意味著新的起點(diǎn)新的機(jī)遇新的挑戰(zhàn)，我決心再接再厲，更上一層樓，一定努力打開一個工作新局面。

房地產(chǎn)公司個人工作總結(jié)范文2時近月末，不經(jīng)意間__月轉(zhuǎn)眼就要過去了。默默地算來，從參加工作，來到陽光新城，來到現(xiàn)在的這個銷售部，加入我們這個有著家庭一般氛圍的團(tuán)體到現(xiàn)在已經(jīng)有半月多的時間了。半月的時間放在以往或許會顯得很漫長，但這半月對于我來說卻是那么的短暫，仿佛是在眨眼間變消逝而過。

六月初的我剛剛畢業(yè)，如假包換的一個毛頭小子，對于工作而言是懵懵懂懂的，不知道也不愿意去接觸它，所以我隱藏了自己，一直藏到大學(xué)畢業(yè)，藏到我無處可藏而必須去面對。社會很現(xiàn)實(shí)，我也很現(xiàn)實(shí)，我在尋找一個機(jī)會，一個能讓自己有所發(fā)展的機(jī)會。

我懷揣著一顆緊張的心開始了應(yīng)聘和面試的過程。很幸運(yùn)，我來到了陽光新城。認(rèn)識了現(xiàn)在我身邊的這些和我一起工作的俊男靚女們。當(dāng)時對于置業(yè)顧問我沒有任何實(shí)質(zhì)上的認(rèn)識，而房地產(chǎn)對于我來說只不過是中國這幾月經(jīng)濟(jì)增長的重要指標(biāo)之一，它占有很大的份額，同時也帶動了這幾月全國gdp總值像打了雞血一樣嗷嗷嗷地往上躥。在案場學(xué)習(xí)的半個月的時間是我收獲最大的一段時間之一。

領(lǐng)導(dǎo)和同事們的細(xì)心教導(dǎo)，那些毫不吝嗇的經(jīng)驗(yàn)之談讓我收獲頗豐，逐漸成長。讓我對于工作有了一個很美好的認(rèn)識——原來，和你一起工作的那些人，不一定全部都是你的同事，卻很可能全部都成為你的朋友。相信我，是你們平時工作與生活中的點(diǎn)點(diǎn)滴滴讓我愛上了這份工作，愛上了我們的這個團(tuán)隊(duì)。這對于第一次正式參加工作的我而言是十分幸運(yùn)的一件事情。

從七月份開始我就在市區(qū)售樓部上班了，那里是我第一次與購房顧客面對面交流的場所。雖然工作很單一，

十月份，我在市區(qū)售樓部與案場之間來回運(yùn)動了一個月，期間經(jīng)歷了兩次原來同事的離去，再一次的提醒我，社會是現(xiàn)實(shí)的，每個人也都是現(xiàn)實(shí)的。每個人的生活目標(biāo)與理想是不一樣的，但只要我用心去交換，不論在哪里大家都是朋友。

離別對于我而言是個比較禁忌的話題，因?yàn)椴徽撌窃鯓拥碾x別總會讓我打心底里不自覺的有些難受，而我不是一個善于宣泄情感的人，所以總是憋著。大家都是朋友，現(xiàn)在是，將來也是。有同事離開就有新同事加入，這是一個快速發(fā)展的社會，能否融入集體全看一個人本身的能力，但更重要的，是你是否一顆想要被這個團(tuán)體所接納的心。

十一月我正式上崗了，從開始到十二月底共接待了15組客戶，雖然自己感覺一直在努力但始終還是沒有成交。

很可能是我的回訪邀約做的不夠到位，可能是電話里的交談讓我總感覺不夠真實(shí)，沒法像面對面一樣讓自己去放得開。這是應(yīng)該有所加強(qiáng)的，但畢竟沒有眼神的交流的溝通還是讓我有些難以適應(yīng)，相信自己應(yīng)該可以盡快的去克服這些，畢竟只是一味的著急去有成績不是長遠(yuǎn)的一個選擇。

房地產(chǎn)公司個人工作總結(jié)范文3在這個月中我最大感受就是自己從迷茫中找到了方向。以前我總是在問自己，我是誰?我能做什么?我想成為誰?我都是一片茫然，在__經(jīng)理和X主管的接觸中我慢慢的明白了一句話：“活在當(dāng)下”。我只有把眼前的每一件事做好，那樣我就會慢慢的進(jìn)步。人不能放眼未來，只有走好每一步，才能到達(dá)頂峰!在這個月中我的總結(jié)與計劃如下：

1、接待每天前來咨詢的來訪和來電客戶。

在接待完后，X經(jīng)理和X主管都會給我指出我哪里做的不好，話哪里沒有講好。我知道那些不好的必須要改正，而且更要掌握。在每天接待中我們最不足的就是在X客戶交談時很不自然、不放松、有小動作、語氣僵硬等。我有時候也不斷的在想為什么會這樣?為了改變這一現(xiàn)狀，我每天大聲朗讀羊皮卷，提高我的精神面貌和語氣，但是效果不佳。

為了更進(jìn)一步的了解，我解剖自己，我發(fā)現(xiàn)最重要的原因是我沒有自信，喪失了自信，如何能做好這行工作?以后也要加強(qiáng)自己的信心，做好接待。其實(shí)還有一點(diǎn)，我自己覺得如果領(lǐng)導(dǎo)鼓勵了我，我會信心是倍增的，干什么都來勁。我記得有人給我說過一句話：“不要怕犯錯，大膽去做，錯了就改，以后不要犯第二次”，對我影響很大。

2、處理__售后事宜。

如更名、2，17，18號樓的工期解釋、房產(chǎn)證遲辦說辭等。雖然我了解說辭和流程，但是在實(shí)戰(zhàn)中還是出了不少的問題。通過X經(jīng)理和X主管的開導(dǎo)我了解到，在做這些的時候，一定要了解每句話的意思;每個流程的意義，才能做好!在與客戶交談中一定要發(fā)現(xiàn)問題，分析問題，問題目的是什么。這些東西一定要在腦子里飛快的旋轉(zhuǎn)，養(yǎng)成這種好的習(xí)慣，一定可以吧工作做好!

3、在新的一個月里我要做到以下：

在接待完客戶后，總結(jié)在接待過程中的不足并加以改正;在書寫合同時一定要細(xì)心、用心;加強(qiáng)自己的信心，積極工作;加強(qiáng)自己說話的內(nèi)涵，學(xué)習(xí)好待客之道，用好禮貌用語;遇到問題，馬上解決。

房地產(chǎn)公司個人工作總結(jié)范文4X月份的工作未見實(shí)際成效，讓我十分沮喪，在同事和X經(jīng)理的幫助下使我化悲痛為力量，增強(qiáng)了自己的信心。認(rèn)識到這個月業(yè)績差的原因，以及在下個月的工作中更加注意調(diào)整自己的心態(tài)以及學(xué)習(xí)同業(yè)優(yōu)秀置業(yè)顧問的銷售技巧?，F(xiàn)就X月份工作中的薄弱之處總結(jié)如下:

1)、沒能很好的調(diào)整自己的銷售心態(tài)，總是太急功近利，急X求成，太注重個人以及公司的銷售業(yè)績，銷售心理戰(zhàn)術(shù)方面做得不夠好。

2)、沒能很好的抓住客戶的購房心理以及吸引客戶的亮點(diǎn)，對客戶沒有針對性的講解，導(dǎo)致沒能很好的了解客戶的購房心理等等。

3)、對樓盤講解過多，沒有進(jìn)行系統(tǒng)條理的分析客戶的需求而導(dǎo)致客戶聽后當(dāng)耳邊風(fēng)，甚至很多內(nèi)容客戶不易記住。

4)、對X專業(yè)知識以及樓盤的綜合知識方面，在領(lǐng)導(dǎo)的培訓(xùn)下基本已經(jīng)很熟練的掌握，但在銷售技巧和技能方面不能很好的運(yùn)用到實(shí)踐中。

以上各條是在我冷靜的思考和同事們的分析下得出的總結(jié)、在下個月的工作中一定時刻銘記各條，面對每一位客戶都保持良好的心態(tài);在銘記和糾正以上各條錯誤的同時多學(xué)習(xí)心理學(xué)方面的知識，所謂知己知彼百戰(zhàn)百勝。我相信如果能判斷出客戶的購房需求再進(jìn)行正對性的樓盤解說后一定能有優(yōu)異的成績。

房地產(chǎn)公司個人工作總結(jié)范文5回顧這一個月來的工作，在公司領(lǐng)導(dǎo)及各位同事的支持與幫助下，按照公司的要求，做好自己的本職工作。通過這段時間的學(xué)習(xí)與工作，在以往的工作模式上有了新的改進(jìn)，工作方式也有了較大的變化，現(xiàn)將一個月以來的工作情況總結(jié)如下：

一、辦公室的日常工作

作為職能部門的協(xié)助管理人員，清楚地認(rèn)識到，總公司是總經(jīng)理室直接領(lǐng)導(dǎo)下的綜合管理機(jī)構(gòu)，是承上啟下、溝通內(nèi)外、協(xié)調(diào)左右、聯(lián)系四面八方的樞紐，是推動各項(xiàng)工作朝著目標(biāo)前進(jìn)的中心。所以在這樣的工作環(huán)境下必須自我強(qiáng)化工作意識，加快工作節(jié)奏，提高工作效率，力求周全、準(zhǔn)確，避免疏漏和差錯。

1、及時了解置業(yè)顧問相關(guān)情況，并及時上報。

務(wù)必讓公司領(lǐng)導(dǎo)在最短時間內(nèi)掌握員工的工作進(jìn)展及變動

2、積極響應(yīng)公司號召，根據(jù)公司基本理念要求，大力提倡團(tuán)隊(duì)與合作精神

3、認(rèn)真做好文字工作。

負(fù)責(zé)商業(yè)部各項(xiàng)會議的記錄、整理和會議紀(jì)要提煉;所有的文件、資料、整理歸檔入冊。及時傳達(dá)貫徹公司有關(guān)會議、文件、批示精神。

二、加強(qiáng)自身學(xué)習(xí)，提高工作效率

公司秉著“精誠至上，服務(wù)為先”的理念不停的在進(jìn)步和完善，而自己的學(xué)識、能力和閱歷與其都有一定的距離，所以必須加強(qiáng)自身的學(xué)習(xí)，以正確的態(tài)度對待各項(xiàng)工作任務(wù)。積極提高自身各項(xiàng)素質(zhì)，爭取工作的主動性，責(zé)任心，努力提高工作效率和工作質(zhì)量。

三、存在的問題和今后努力方向

篇9

滿載著收獲的2019年即將過去，充滿希望的2020年信步向我們走來，在新的一年里，光榮和夢想同在，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，站在新的起點(diǎn)上，讓我們團(tuán)結(jié)起來，把握機(jī)遇，攜手并肩，求真務(wù)實(shí)，銳意進(jìn)取，大膽創(chuàng)新，迎難而上！小編為大家準(zhǔn)備了2021房地產(chǎn)公司年會發(fā)言稿范文，希望對大家有所幫助！

2021房地產(chǎn)公司年會發(fā)言稿范文一

尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位企業(yè)家，各位嘉賓：

今天，房地產(chǎn)協(xié)會全體成員齊聚一堂，共同回顧不平凡的20xx年，一起展望充滿希望的20xx年。借此機(jī)會，我代表市委對大會的勝利召開和當(dāng)選的新一屆房協(xié)領(lǐng)導(dǎo)班子表示熱烈的祝賀，對大家在過去一年為房地產(chǎn)業(yè)的加快發(fā)展所作出的積極努力表示崇高的敬意！

20xx年，面對復(fù)雜嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢和樓市調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)牢牢把握穩(wěn)中求進(jìn)、做大總量、提升質(zhì)量的基調(diào)，沉著應(yīng)對，順應(yīng)市場規(guī)律，大力推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，積極開展房產(chǎn)營銷，有力促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展，取得了顯著成績。全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房供應(yīng)和銷售的增速達(dá)到歷史新高。可以說，房地產(chǎn)行業(yè)在20xx年打了一個漂亮仗，交了一份令人振奮的答卷。

眾所周知，在經(jīng)濟(jì)趨緊、政策加壓的大背景下，要想保持已有成績實(shí)屬不易，要實(shí)現(xiàn)高速增長就更加艱難。但過去一年的實(shí)踐證明，只要zf部門不斷改善政務(wù)服務(wù)、優(yōu)化投資軟環(huán)境，及時為項(xiàng)目建設(shè)和銷售協(xié)調(diào)處理實(shí)際困難和問題，開發(fā)企業(yè)守規(guī)矩、講誠信，就能夠在復(fù)雜嚴(yán)峻的形勢下攻堅(jiān)克難、創(chuàng)新突破。所以，20xx年很不平凡，既為我們今年的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，也為我們今年努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)。

20xx年，房地產(chǎn)調(diào)控趨勢延續(xù)，以緩慢調(diào)控為主。對房地產(chǎn)市場而言，房地產(chǎn)發(fā)展的良好態(tài)勢仍將持續(xù)，區(qū)域城鎮(zhèn)化將為房地產(chǎn)發(fā)展提供持久動力。目前，我們的城鎮(zhèn)化率較低，相對全國平均水平差距很大。但是，這種差距也讓我們看到了發(fā)展的前景。未來5到10年，我們的城鎮(zhèn)化率必須每年提升2至3個百分點(diǎn)，每年要有10至15萬農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民，未來幾年將是我們城鎮(zhèn)化的主升浪潮期。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要順應(yīng)趨勢，趁潮而上。

下一步，我將繼續(xù)堅(jiān)持生態(tài)城市建設(shè)目標(biāo)，加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。隨著多條高速公路的通車，區(qū)域通達(dá)性大大增強(qiáng)，今年將全力促成城際輕軌開工建設(shè)，為我們更好融入核心經(jīng)濟(jì)區(qū)和加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程打牢基礎(chǔ)。同時，重點(diǎn)城鎮(zhèn)的發(fā)展、城市新區(qū)建設(shè)、“城中村”改造、大學(xué)城建設(shè)、古鎮(zhèn)開發(fā)等，將有力擴(kuò)大消費(fèi)，增加剛性需求。

據(jù)初步統(tǒng)計，今年我們在建在售樓盤將達(dá)到126個，名義可售房源1000萬平方米，再除去部分企業(yè)自持不售的房子，實(shí)際可售房源不足800萬平方米。而今年的銷售目標(biāo)要確保700萬平方米，如果不加大項(xiàng)目建設(shè)力度，保證足夠的開工量和預(yù)售量，極有可能面臨供應(yīng)不足的尷尬。所以，20xx年房地產(chǎn)的發(fā)展必須要有各開發(fā)企業(yè)的全力投入。我們將真心實(shí)意為企業(yè)服好務(wù)，協(xié)調(diào)解決好具體問題，同時也將加大市場監(jiān)管力度，全力維護(hù)良好的市場秩序。

希望房地產(chǎn)協(xié)會積極工作，充分發(fā)揮在行業(yè)自律、行業(yè)規(guī)范、行業(yè)發(fā)展等方面的積極作用，在聯(lián)系會員、城市營銷、信息服務(wù)等方面主動作為。讓我們20xx年，合力共贏，再創(chuàng)佳績，為金堂房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展做出新貢獻(xiàn)！

最后，祝愿大家在20xx年：金蛇飛舞，事業(yè)進(jìn)步，幸福安康！

2021房地產(chǎn)公司年會發(fā)言稿范文二

各位同事、各位朋友：

大家晚上好！

今天是我們xx房產(chǎn)20xx年度的年會之日，我本人十分榮幸地代表我們xx房產(chǎn)公司管理層上臺發(fā)言。謝謝大家！

我是xx年中搭上我們xx的班車的，在這一年半載間，我們走了很多彎路，碰到了很多釘子，遇到了很多難題，我是一一看在心里的，我也相信在座的每一位朋友都是或多或少的了解和感受到的：這中間有苦也有甜，有愁也有喜；這中間，我們xx有過改旗換面的那一天；這中間，我們xx有過被外界惡性競爭，甚至詆毀打壓的那一天，但是，我們相信，不經(jīng)歷風(fēng)雨，是見不得彩虹的，任何風(fēng)風(fēng)雨雨都能促成我們越聚越大，今天我們五桌，明年就是五十桌！大家說，是不是?

當(dāng)然，能一起走到今天，實(shí)屬不易，這離不開我們在座的每一位朋友的付出和努力，我們有些人工作在電話營銷一線，有些人工作在每一個項(xiàng)目現(xiàn)場，有些人馬不停蹄地奔波在去開發(fā)商或分銷商的路上，有些人又或辦公室精心思考策劃方方面面，但很明顯，我們每一個工作都始終圍繞著做大做強(qiáng)xx公司的核心，此時此刻，我看到每一位朋友的面孔，很親切，我想說：難得有今天，難得有大家！謝謝你們！

20xx年是我們xx發(fā)展的突破年，公司戰(zhàn)略目標(biāo)很是高遠(yuǎn)，需要更多的朋友加入和支撐起來。為此，我們一方面將不斷引進(jìn)管理人才和行業(yè)精英，不斷培養(yǎng)后起之秀，另一方面，將完善公司各項(xiàng)規(guī)章制度，確保公司經(jīng)營規(guī)范、科學(xué)和人性化相結(jié)合，屆時還請大家把各自的想法與我們管理人員多多溝通，只有集思廣益，才能做得盡善盡美。

借此機(jī)會，我在再充兩句，一方面，于公于私，我都真心希望xx公司能健康的、能順利的長遠(yuǎn)性發(fā)展，同時，真心希望大家能以更客觀的角度理解和支持我的工作，另一方面，我也衷心祝愿妹妹的事業(yè)能在20xx年度更上一層樓，祝愿大家能在xx這一事業(yè)上找到新動力，找到新方向，找到新未來！謝謝大家！

2021房地產(chǎn)公司年會發(fā)言稿范文三

各位股東、各位員工：

大家好！

在新的一年里，我們要抓住機(jī)遇，把握當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的良好勢頭，利用項(xiàng)目所處的優(yōu)勢環(huán)境，挖掘資源，整合資源，集中精力打造公司的形象工程。我們要清楚認(rèn)識到，只有以“品質(zhì)”作為核心競爭力才能成為末來市場真正的贏家。面對激烈的市場競爭，能否在新的一年里繼續(xù)保持強(qiáng)盛的發(fā)展勢頭，實(shí)現(xiàn)公司跨越式的發(fā)展，工作再上新臺階，將是對我們工作的嚴(yán)竣考驗(yàn)。為此，公司特提出20xx年工作計劃如下：

一、加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，提高工作效率

要進(jìn)一步改革和完善公司的管理體制和經(jīng)營機(jī)制，切實(shí)提高員工的思想意識和業(yè)務(wù)技能水平，挖掘每個員工的潛力，加大企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度的貫徹執(zhí)行及監(jiān)督檢查的工作力度，加強(qiáng)內(nèi)部管理及外部溝通協(xié)調(diào)，使公司日常工作更加有序，更加有效。公司是一個團(tuán)隊(duì)，在這個團(tuán)隊(duì)中，或負(fù)責(zé)人要承擔(dān)好分工協(xié)調(diào)的任務(wù)，發(fā)揮各人的優(yōu)勢，使每個人都能心情愉悅、高效率地工作。而對于團(tuán)隊(duì)中的每一個人來講，要認(rèn)真對等自己的工作，明白自己在團(tuán)隊(duì)中的位置，清楚自己在工作中的環(huán)節(jié)作用，與團(tuán)隊(duì)中的人員多交流，多溝通，做好自己的工作，同時協(xié)助別人完成工作，營造良好的工作氛圍，只有加強(qiáng)人員間精誠合作，才能提高整個團(tuán)隊(duì)的工作效率。

二、強(qiáng)化工作措施，強(qiáng)力推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)

今年，我們公司要將祥寧項(xiàng)目作為公司的形象工程來打造，全力以赴抓好項(xiàng)目的建設(shè)。在加快推進(jìn)工程進(jìn)度的同時，要確保工程質(zhì)和安全，加強(qiáng)項(xiàng)目施工過程各個環(huán)節(jié)的建設(shè)管理，保證項(xiàng)目高質(zhì)、高效

按計劃推進(jìn)。一是加強(qiáng)組織協(xié)調(diào)，指派專人進(jìn)駐工地，積極加強(qiáng)與設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位的協(xié)調(diào)和配合，及時解決施工過程中出現(xiàn)的問題和困難。二是實(shí)行每月調(diào)度制度，由工程建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組每月開項(xiàng)目調(diào)度會，聽取工地負(fù)責(zé)人匯報工程進(jìn)度，安排部署下一月工作。三是加強(qiáng)工程建設(shè)管理，嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制、工程監(jiān)理制、施工合同制、工程質(zhì)量終身負(fù)責(zé)等建設(shè)管理制度，加強(qiáng)對工程組織、資金、投資、進(jìn)度和質(zhì)量管理。四是落實(shí)勞動安全防護(hù)措施，要求施工單位嚴(yán)格遵守工程建設(shè)安全生產(chǎn)有關(guān)管理規(guī)定，嚴(yán)格按安全標(biāo)準(zhǔn)組織施工，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，采取必要的安全防護(hù)措施，嚴(yán)格操作規(guī)范，消除事故隱患，確保生產(chǎn)安全。五是實(shí)行全過程跟蹤監(jiān)督，由相關(guān)工作人員組成項(xiàng)目建設(shè)督查小組，對項(xiàng)目建設(shè)的監(jiān)理、工程質(zhì)量、工期進(jìn)度、財務(wù)管理等每一個環(huán)節(jié)實(shí)行全過程監(jiān)督和檢查。六是完善工程建設(shè)資料，建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位明確專人負(fù)責(zé)各項(xiàng)資料的收集整理工作，保證資料的真實(shí)性、安全性和完整性，并及時歸檔管理。

三、真誠服務(wù)，確保完成年度銷售任務(wù)演講稿

樓盤銷售中心作為企業(yè)的門面，企業(yè)的窗口，員工的一言一行代表了一個企業(yè)的形象，所以要提高自身的素質(zhì)，高標(biāo)準(zhǔn)的要求自己。在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上還要加強(qiáng)自己的專業(yè)知識和專業(yè)技能，廣泛了解整個房地產(chǎn)市場的動態(tài)，走在市場的前沿。一是要針對當(dāng)前昭平住房市場供求的實(shí)際，積極利用宣傳單、宣傳牌、電視臺、報紙等多種形式進(jìn)行宣傳，開展各種促銷活動，宣傳小區(qū)優(yōu)越的位置、良好的物業(yè)管理及優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)，提高知名度和美譽(yù)度。二是要加強(qiáng)和做好市場調(diào)研，制定切實(shí)可行的營銷推廣及市場招商方案，搭建好營銷及招商隊(duì)伍，加強(qiáng)營銷及招商人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加大銷售及招商工作力度，保證項(xiàng)目銷售及招商計劃的順利實(shí)現(xiàn)。三是以誠信、熱情、耐心、細(xì)致的服務(wù)理念展開工作，要對各個客戶及商建立客戶檔案，了解前期銷售情況及實(shí)力情況，及時跟蹤做好服務(wù)工作，扎實(shí)有效推進(jìn)樓盤銷售工作。

我相信，只要大家?guī)еで槿スぷ?，帶著愛心去奉獻(xiàn)，在不遠(yuǎn)的將來，所有與xx縣xx房地產(chǎn)有限公司共同奮斗過的人，都會帶著驕傲去回味每一個我們共同打拼的日子，自豪的說：我們經(jīng)歷了xx房地產(chǎn)有限公司從起步邁向騰飛的新航程。

各位股東，各位員工，滿載著收獲的20xx年即將過去，充滿希望的20xx年信步向我們走來，在新的一年里，光榮和夢想同在，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，站在新的起點(diǎn)上，讓我們團(tuán)結(jié)起來，把握機(jī)遇、攜手并肩，求真務(wù)實(shí)，銳意進(jìn)取，大膽創(chuàng)新，迎難而上，力爭盡快實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)，共創(chuàng)20xx事業(yè)新的輝煌！

篇10

以江蘇A房地產(chǎn)有限責(zé)任公司作為中小型房地產(chǎn)企業(yè)的代表進(jìn)行分析，該公司主要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、銷售;室內(nèi)外裝飾;建材銷售等的業(yè)務(wù)。

企業(yè)特點(diǎn):

1)產(chǎn)業(yè)內(nèi)的地位:市場占有率低該公司的成立源于母公司的企業(yè)化改造，做為非主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)的部門前身是負(fù)責(zé)集團(tuán)內(nèi)部基本建設(shè)的相關(guān)部門，主要服務(wù)于集團(tuán)內(nèi)部辦公、居住的需求，在市場化過程中，還存在對母公司依存程度高，相比房地產(chǎn)上市企業(yè)，市場占有率很低。

2)管理方式:經(jīng)營者直接面對員工企業(yè)規(guī)模小，成立時間短，經(jīng)營者和員工80%以上來自原集團(tuán)公司

3)組織結(jié)構(gòu)

企業(yè)由小集團(tuán)投資，采用集中制，資本和技術(shù)構(gòu)成較低

4)經(jīng)營活動主要在南京市，帶有明顯地域性公司現(xiàn)有項(xiàng)目全部位于南京市，在未來3年內(nèi)將結(jié)合國家宏觀環(huán)境和企業(yè)自身發(fā)展，逐步開發(fā)江蘇省內(nèi)集團(tuán)公司的優(yōu)質(zhì)土地資源，將經(jīng)營活動逐步發(fā)展到江蘇全省。

5)資本和技術(shù)構(gòu)成較低

6)內(nèi)部層次較少

由于公司規(guī)模小，經(jīng)營活動區(qū)域小，管理層次較少，僅設(shè)總經(jīng)理、副總經(jīng)理各一人，下設(shè)綜合辦工程部和財務(wù)部，項(xiàng)目管理另行抽調(diào)人員設(shè)置，由副總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

7)融資方式單一，主要來源于商業(yè)銀行貸款母公司借款隨著公司改制的順利完成，融資渠道為商業(yè)銀行貸款。今后準(zhǔn)備上市，擴(kuò)大融資渠道。

8)項(xiàng)目建設(shè)

公司組織結(jié)構(gòu)源于集團(tuán)公司原基建辦，有長達(dá)20年以上的基本建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，在改制前十年間先后建辦公樓4棟逾十萬平方米，四星級酒店1座逾4萬平方米，住宅(含改造)逾20萬平方米，其中獲魯班獎工程(建設(shè)部優(yōu)質(zhì)工程獎)3座，有著豐富的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，在開發(fā)項(xiàng)目上同樣具備一定的經(jīng)驗(yàn)。

9)財務(wù)信息

江蘇A房地產(chǎn)公司的財務(wù)信息如下表所示:碩士論文房地產(chǎn)上市公司業(yè)績的影響因素實(shí)證研究

表4.IA房地產(chǎn)公司財務(wù)信息

4.2總股本對江蘇A房地產(chǎn)公司業(yè)績的影響

總股本對房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績影響很大且與業(yè)績變化大小為負(fù)相關(guān)。公司規(guī)模變化時，其業(yè)績變化明顯，且隨著公司規(guī)模的擴(kuò)大，其對業(yè)績的影響越來越小。因此對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，規(guī)模對于公司的業(yè)績影響是大于對大型房地產(chǎn)企業(yè)的影響①。

以江蘇A有限責(zé)任公司作為中小型房地產(chǎn)企業(yè)的代表進(jìn)行分析，將總股本代入式(3.13)oddl=e0OO‘ZG，式中總股本單位為億股。得到2005年。ddl=1.004一，2006年的。ddl=1.0040。對于該公司總股本使得業(yè)績增長大于平均水平的概率增加大于1倍。因此，對于該公司而言，擴(kuò)大規(guī)模是業(yè)績增長的方法之一。

4.3貨幣政策對江蘇A房地產(chǎn)公司業(yè)績的影響

①規(guī)模并不是越大越好，也要保持適度，規(guī)模的經(jīng)濟(jì)性與生產(chǎn)技術(shù)水平，管理手段的現(xiàn)代化程度等因素有密切的關(guān)系，當(dāng)一個公司的規(guī)模超越了一定限度，會使管理層次過多，管理效率降低，管理費(fèi)用增加。同時若企業(yè)所占市場份額超出一定范圍，也會面臨政府的反壟斷干預(yù)。因而充分利用現(xiàn)有的技術(shù)和設(shè)備，使單位產(chǎn)品(項(xiàng)目)的成本最低，占有并保持相當(dāng)?shù)氖袌龇蓊~，是實(shí)行規(guī)模經(jīng)濟(jì)要把握的一個度。房地產(chǎn)是目前我國主要調(diào)控的對象，這類上市公司在90年代是我國在擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)消費(fèi)時所保護(hù)行業(yè)，后來由于諸多因素的影響，此行業(yè)發(fā)展過熱，與國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相符，所以國家進(jìn)入21世紀(jì)后進(jìn)行重調(diào)控。由上面計算結(jié)果可知，2005年、2006年房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績受宏觀政策影響較大。因?yàn)槲覈姆康禺a(chǎn)這個行業(yè)近十年來在我國發(fā)展迅速，房地產(chǎn)受物價波動影響較大，因?yàn)槲飪r上漲，會影響房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本，從而提高了房地產(chǎn)的價格，影響購買力，故對房地產(chǎn)這個行業(yè)的經(jīng)濟(jì)績效產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。中小型企業(yè)用于購買土地的資本，有很大比例均來自于外部的借款，尤其是商業(yè)銀行的貸款。利率的高低影響開發(fā)的成本和利潤。首先是銀行提高貸款利率后，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)成本。這些新增利息成本無論是房地產(chǎn)開發(fā)商自己承擔(dān)還是向消費(fèi)者轉(zhuǎn)移，都會抑止房地產(chǎn)投資。利率的上調(diào)將直接影響到企業(yè)資金使用成本的增加，影響投資者的收益率，影響消費(fèi)者的購房成本。以當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)平均75%左右的資產(chǎn)負(fù)債率計算，做一個簡單的測算。對于一般的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銀行貸款占負(fù)債總額的比例為22.5%(根據(jù)統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù))，則在該企業(yè)的所有資產(chǎn)中，16.8750k為銀行貸款，而自有資金占25%。因此，當(dāng)商業(yè)銀行貸款利率提高1個百分點(diǎn)時，所增加的利息費(fèi)用占自有資金的比例將增加0.675個百分點(diǎn)。同時，央行的加息，使得人們對資金收益率有了較高預(yù)期，增加了房地產(chǎn)企業(yè)使用其他借入資金的難度，從而提高了現(xiàn)有的其他借入資金的機(jī)會成本，從而在一定程度上影響了公司業(yè)績。

4.4股權(quán)結(jié)構(gòu)對江蘇某某房地產(chǎn)公司業(yè)績的影響

表4.4江蘇A房地產(chǎn)企業(yè)大股東持股比例

第一大股東

第二大股東

中國郵電工會江蘇省郵政局機(jī)關(guān)委員會

江蘇同達(dá)通信技術(shù)有限責(zé)任公司由表中可見，該公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)比較簡單，股權(quán)集中度高。但上市后將面臨股權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜化，必然會有所分散。股權(quán)結(jié)構(gòu)通過對公司治理產(chǎn)生影響，最終就會影響公司的治理績效。而從模型分析可以得出股東持股比例對公司業(yè)績影響很大。因此對于準(zhǔn)備上市的江蘇A房地產(chǎn)企業(yè)分析股權(quán)結(jié)構(gòu)對于公司業(yè)績影響是迫切需要的。股權(quán)結(jié)構(gòu)對公司的治理影響主要依靠的治理機(jī)制包括激勵約束機(jī)制②、監(jiān)督機(jī)制③

②激勵約束機(jī)制主要是處理內(nèi)部人與外部股東之間的關(guān)系。股權(quán)結(jié)構(gòu)通過這一傳導(dǎo)機(jī)制影響公司績效。

③監(jiān)督機(jī)制是處理公司與其它資金供應(yīng)者之間的關(guān)系。和外部接管機(jī)制④。

1)股權(quán)結(jié)構(gòu)與經(jīng)營激勵

公司股權(quán)結(jié)構(gòu)對公司治理的作用機(jī)理，首先表現(xiàn)為股權(quán)的集中或大股東的存在一定程度上有利于公司的經(jīng)營激勵，特別是在最大股東擁有絕對控股權(quán)的情況下更是如此⑤。由于董事長或總經(jīng)理是控股股東的直接代表或控股股東本人，因而這些經(jīng)營者的利益與股東的利益就越一致。這樣，公司就可以在一定程度上避免將現(xiàn)金流量投入于凈現(xiàn)值為負(fù)的項(xiàng)目之中。十大股東持股比例在一定程度上反映了公司股權(quán)的集中程度。對于股權(quán)極度分散的公司來說，經(jīng)營者的利益很難與股東的利益相一致，單純的年薪制與股票期權(quán)等對經(jīng)理的激勵措施畢竟作用有限，經(jīng)營者利用剩余現(xiàn)金流量亂投資往往不可避免。

2)股權(quán)結(jié)構(gòu)與收購兼并

公司購并是一種非常關(guān)鍵的治理機(jī)制，它可以導(dǎo)致合并后的公司價值大于收購公司與目標(biāo)公司價值的簡單算術(shù)之和，而且，收購兼并的目標(biāo)公司往往是績效較差的公司，成功的收購將可以更換原公司經(jīng)理，因而被認(rèn)為是控制經(jīng)理隨心所欲的最有效方法之一⑥，購并頻率直接影響了公司經(jīng)理的更換頻率。股權(quán)分散對于收購兼并則非常有利。分散的股權(quán)使得收購方極易標(biāo)價收購成功⑦。在公司擁有幾個大股東的情況下，情況趨于復(fù)雜化，對于外部收購者(原來并不是公司股東的收購者)而言，公司的大股東無疑對他的收購會產(chǎn)生異議，或許會要求提高收購價，因而阻止收購的成功，但若收購者為公司的大股東之一，則可能有利于其收購成功，因?yàn)橐环矫媸召彿揭褤碛辛瞬恍〉墓蓹?quán)，只要獲取另外小部分股權(quán)，便可以獲得成功，這就減少了收購方的成本;另一方面，收購方作為大股東之一，對被收購公司的情況有所了解，這對收購是非常重要的。

3)股權(quán)結(jié)構(gòu)與監(jiān)督機(jī)制

對公司經(jīng)營管理的監(jiān)督機(jī)制，是公司發(fā)展、績效提高以及確保資金和資源得以流向公司的重要保障。對轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)來說，內(nèi)部人控制現(xiàn)象的存在使得股東對經(jīng)營者或公司內(nèi)部控制者的監(jiān)督更為重要。如果缺乏監(jiān)督，資金提供者便不敢向公司提供資金或購買股票，從而投資萎縮。盡管國家或有關(guān)組織機(jī)構(gòu)通過法律規(guī)定或其他途徑(如在公司法中規(guī)定上市公司須成立監(jiān)事會，讓獨(dú)立審計機(jī)構(gòu)審計公司，公開信息披露等)，可

④外部接管機(jī)制是指市場對公司的外部治理，主要包括收購、兼并和破產(chǎn)機(jī)制。

⑤根據(jù)Holdemess和Sheehan(1988)對美國紐約股票交易所困YsE)和美國股票交易所(AMEx)擁有絕對控股股東的公司的研究，9o%以上的控股股東派出自己的直接代表(當(dāng)控股股東為公司時)，或自己本人(當(dāng)控股股東為個人時)擔(dān)任公司董事長或首席執(zhí)行官

⑥MartinandMeZConnell，1991:shleiferandvishn又1997

⑦這也是在英美兩國，收購兼并作為一種重要的機(jī)制被企業(yè)界普遍使用的原因”在這兩個國家里，公司由控股股東或大股東所控制的情況較少，這與德國和日本的情形相反”

以在一定程度上監(jiān)督經(jīng)營者或內(nèi)部控制者，但真正有效與直接的監(jiān)督，還是來自于股東的監(jiān)督。而股權(quán)結(jié)構(gòu)對于股東監(jiān)督同樣具有至關(guān)重要的影響。在公司擁有控股股東而其他股東均為小股東，同時公司經(jīng)營者又是該控股股東本人的情況下，小股東對經(jīng)理的監(jiān)督便成為問題。因?yàn)樾」蓶|往往無法對控股股東本人形成直接的挑戰(zhàn)，在公司股份分散的情況下，對經(jīng)理的監(jiān)督便成為一個非常嚴(yán)重的問題。由于監(jiān)督經(jīng)理是要付出成本的，因而分散的股東們便各自存有搭便車的動機(jī)，而不去對經(jīng)理進(jìn)行監(jiān)督，這是使此類公司出現(xiàn)意義上的內(nèi)部人控制問題的重要原因。除此之外，由于從避免干擾經(jīng)營班子經(jīng)營等因素出發(fā)作為立法依據(jù)，世界上大部分國家的法律均不對小股東經(jīng)營班子或經(jīng)理本人提供訴訟支持，這就使得小股東對股權(quán)分散的公司的監(jiān)督更趨困難。而那些大股東的股權(quán)相對集中的公司，股東對經(jīng)理進(jìn)行有效監(jiān)督具有優(yōu)勢。大股東因其持有一定的股權(quán)數(shù)量而具有監(jiān)督的動力，他們不會象小股東那樣產(chǎn)生搭便車的動機(jī)，監(jiān)督成本與他們進(jìn)行較好監(jiān)督所獲得的收益相比，后者往往大于前者。另外，極大部分國家的法律都支持大股東對董事會或經(jīng)理的訴訟請求，這就使得大股東在監(jiān)督經(jīng)理方面具有較大的優(yōu)勢，因此，整體而言，此類股權(quán)結(jié)構(gòu)的公司在股東監(jiān)督方面的好處較為突出。

兩種股權(quán)結(jié)構(gòu)，第三種公司股權(quán)結(jié)構(gòu)(股權(quán)有一定集中度，有相對控股股東，并有其他大股東存在)，對公司治理的機(jī)制作用發(fā)揮，總體較為有利。由于治理機(jī)制對公司的經(jīng)營及促使經(jīng)理按股東利益最大化原則行事具有決定性的影響，因此，該類股權(quán)結(jié)構(gòu)比之于其他類型的股權(quán)結(jié)構(gòu)，可使公司的績效最大化。

4.5對以江蘇A房地產(chǎn)企業(yè)為代表的中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展建議

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中80%以上屬于中小企業(yè)，在數(shù)量上中小開發(fā)企業(yè)占了多數(shù)，從而構(gòu)成了微觀經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。筆者對這類房地產(chǎn)企業(yè)建議:

1)適度擴(kuò)大規(guī)模⑧，以實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益。

⑧擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模的方法主要有兩種:1.通過自我積累、自我發(fā)展，實(shí)行資本積累。這種方式發(fā)展速度緩慢，是房地產(chǎn)發(fā)展的低級方式，在我國房地產(chǎn)發(fā)展不規(guī)范的初期有一定的效形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)規(guī)模開發(fā)可以使房地產(chǎn)企業(yè)獲得低成本優(yōu)勢和差別化優(yōu)勢。擴(kuò)大規(guī)模的途徑主要有三條:①充分利用證券市場②并購。③結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟⑨。江蘇A房地產(chǎn)企業(yè)適合采用以下方式:

①充分利用證券市場

房地產(chǎn)開發(fā)最大的問題便是資金的匾乏、過長的資金回收期以及跨地域經(jīng)營的困難和巨大的風(fēng)險。有條件上市的公司可以通過上市迅速作大規(guī)模。實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部擴(kuò)張，形成發(fā)展的良性循環(huán)。

②并購。

在實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營的過程中并購一直是不可或缺的有效手段。在實(shí)際執(zhí)行過程中分為三種形式:第一種形式是橫向兼并，即房地產(chǎn)企業(yè)之間的兼并。如兼并有土地資源但無開發(fā)實(shí)力的企業(yè);兼并出現(xiàn)“爛尾樓盤”的企業(yè)。橫向兼并可使房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)更趨合理、資源配置更為集中，有利于推動房地產(chǎn)規(guī)?；?jīng)營的形成，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，就是通常所說的1+1>2的效果。第二種形式是縱向兼并。即房地產(chǎn)企業(yè)對設(shè)計、建材、施工、物業(yè)管理等相關(guān)企業(yè)的兼并，目的是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的一體化運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)上下游的對接。這種兼并有利于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行行業(yè)擴(kuò)張，降低人力資源耗費(fèi)，增強(qiáng)對市場反應(yīng)靈敏度，降低中間成本，提高經(jīng)營效益，從根本上提高企業(yè)的競爭力。第三種形式是混合兼并。即房地產(chǎn)企業(yè)兼并其他行業(yè)或產(chǎn)業(yè)部門的企業(yè)。這種兼并可以使房地產(chǎn)企業(yè)順利進(jìn)入新行業(yè)，實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營。在擴(kuò)大規(guī)模，壯大實(shí)力，增加總利潤的同時，分散經(jīng)營風(fēng)險。江蘇A公司不僅從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售，也從事室內(nèi)外裝飾;建材銷售等的業(yè)務(wù)，在擴(kuò)大規(guī)模的同時，也降低了中間成本，提高經(jīng)營效益，有利于企業(yè)競爭力的提高。

2)采用多種融資方式，減輕國家調(diào)控帶來的影響

在考查公司的績效指標(biāo)時，不僅要考慮企業(yè)的內(nèi)因，也要注重企業(yè)的發(fā)展大環(huán)境，因此，企業(yè)在進(jìn)行決策時，應(yīng)根據(jù)各行業(yè)的特點(diǎn)，并注重企業(yè)所面臨的社會大環(huán)境，(續(xù)前頁)果，但是已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的要求，依賴這種方式來發(fā)展企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)不太現(xiàn)實(shí)。2.通過對外投資、兼并、收購等資本經(jīng)營的方式，實(shí)行資本集中，擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模。這種方式比較適合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。

⑨戰(zhàn)略聯(lián)盟是管理學(xué)上一種新的組織模式，是一種網(wǎng)絡(luò)式的聯(lián)合體。具有反映迅速、機(jī)動靈活的優(yōu)點(diǎn)。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以與承包商、供應(yīng)商結(jié)成聯(lián)盟，發(fā)揮各自的優(yōu)勢，共同爭取市場份額。而具有管理優(yōu)勢的企業(yè)可以與土地儲備相對富足但管理相對較弱的企業(yè)進(jìn)行合作，以實(shí)現(xiàn)各自的目標(biāo)。1999年5月圳萬科、北京萬通、和河南建業(yè)等等公司實(shí)踐，并成立了“全國房地產(chǎn)策略聯(lián)盟”，后更名為“中城房網(wǎng)”，還有“中住聯(lián)”和“青年聯(lián)盟”，以及其他一些區(qū)域性房地產(chǎn)策略聯(lián)盟都是伙伴聯(lián)盟。以中城房網(wǎng)為例，這種伙伴聯(lián)盟開發(fā)模式初期主要發(fā)揮“采購聯(lián)盟”所起的作用，即為成員爭取信息優(yōu)勢和成本優(yōu)勢。顯然這種投資運(yùn)作模式對伙伴的要求較高，恰好適合于我國的大型房地產(chǎn)企業(yè)，聯(lián)盟成功與否在很大程度上取決于聯(lián)盟成員合作的強(qiáng)度。因此不適合中小型企業(yè)。

即要注意我國的物價變動趨勢和我國的貨幣政策對它們的影響。中小型房地產(chǎn)企業(yè)往往融資方式單一，主要靠商業(yè)銀行貸款，國家貨幣政策變化時比較被動。而在債券市場中，企業(yè)債券比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國債和金融債比例。增加新的融資方式可以減少這方面的影響，從而規(guī)避一定風(fēng)險，變被動為主動。如采用短期融資券來融資。而發(fā)行上市對企業(yè)的要求高，我國目前企業(yè)發(fā)行上市實(shí)行核準(zhǔn)制，上市的門檻非常高，而短期融資券為企業(yè)提供了一個新的融資渠道，從發(fā)行條件看，短期融資券發(fā)行的門檻對一部分房地產(chǎn)企業(yè)來說是可行的。在短期融資券管理辦法的第10條規(guī)定:企業(yè)申請發(fā)行融資券應(yīng)當(dāng)符合下列條件:1.是在中華人民共和國境內(nèi)依法設(shè)立的企業(yè)法人;2.具有穩(wěn)定的償債資金來源，最近一個會計年度盈利;3.流動性良好，具有較強(qiáng)的到期償債能力;4.發(fā)行融資券募集的資金用于本企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營;5.近三年沒有違法和重大違規(guī)行為;6.近三年發(fā)行的融資券沒有延遲支付本息的情形;7.具有健全的內(nèi)部管理體系和募集資金的使用償付管理制度;8.中國人民銀行規(guī)定的其他條件。短期融資券的發(fā)行不考察企業(yè)的所有權(quán)性質(zhì)，不考察企業(yè)的行業(yè)差別，只要是優(yōu)質(zhì)的企業(yè)并且滿足國家規(guī)定的條件，那么在理論上來說都可以發(fā)行。其進(jìn)入的門檻較低，這就為某些優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)開拓新的融資渠道提供了可能。

3)利用保持自身股權(quán)結(jié)構(gòu)集中的優(yōu)勢。

中小型企業(yè)股權(quán)較為集中，且其組織結(jié)構(gòu)扁平化，因此管理和激勵機(jī)制靈活，在公司管理中注重利用并在今后的發(fā)展中保持該優(yōu)勢。加強(qiáng)對企業(yè)和產(chǎn)權(quán)激勵的優(yōu)化和整合，充分重視技術(shù)創(chuàng)新人才的價值，選擇適度超前的策略謀求人無我有，人有我優(yōu)，人優(yōu)我特的競爭優(yōu)勢。雖然分散化的股權(quán)結(jié)構(gòu)在外部市場監(jiān)督機(jī)制較為成熟的美國和英國等國家的公司治理中取得了較好的實(shí)踐結(jié)果，但對于目前市場尚未成熟完善的中國來說，房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)分散化并不是提升公司治理績效的最優(yōu)選擇。對我國房地產(chǎn)上市公司來說，應(yīng)保持一定的股權(quán)集中程度，提高委托人對人的監(jiān)管效率，降低成本。股權(quán)的適當(dāng)集中使得大股東具有足夠的動機(jī)和能力來獲取公司的內(nèi)外部信息，并有效地監(jiān)督公司的經(jīng)營者;這些監(jiān)督行為也使中小股東從中受益，規(guī)避了股權(quán)高度分散狀態(tài)下可能產(chǎn)生的“免費(fèi)搭車”問題。此外，在當(dāng)前我國的外部治理機(jī)制和證券市場監(jiān)管體系尚不完善的情況下，股權(quán)的適度集中可有效保護(hù)投資者的利益。碩

5結(jié)束語

本文利用1。git回歸模型對深滬兩市56家房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行了實(shí)證研究，得出房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績的影響因素主要為總股本、貨幣政策、股東持股比例。最后利用結(jié)論對案例進(jìn)行分析，并給出對策建議。本論文研究結(jié)果對房地產(chǎn)上市公司清楚的認(rèn)識自己、分析自己和改進(jìn)自己都有一定的實(shí)用價值，同時可以啟發(fā)企業(yè)的思維，具有一定的實(shí)用價值和社會價值。

6本文局限性

1、本文房地產(chǎn)公司的財務(wù)數(shù)據(jù)來自證券市場公開公布的信息數(shù)據(jù)，由于我國證券市場還處于發(fā)展初期，上市公司粉飾財務(wù)報表的現(xiàn)象還存在，建立在財務(wù)報表數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上的實(shí)證分析的精確性會產(chǎn)生一定的誤差。

2、由于房地產(chǎn)公司業(yè)績影響因素眾多，鑒于本文研究對象是上市公司，一些影響因素的量化數(shù)據(jù)不易獲得，因此，在模型分析時沒有分析這些因素的影響，比如供求結(jié)構(gòu)、市場競爭狀況等。以上是今后研究需要改進(jìn)的地方。碩士論文房地產(chǎn)上市公司業(yè)績的影響因素實(shí)證研究

致謝

本研究及學(xué)位論文是在我的導(dǎo)師的親切關(guān)懷和悉心指導(dǎo)下完成的。從課題的選擇到論文的最終完成，導(dǎo)師都始終給予我細(xì)心的指導(dǎo)和不懈的支持，在此謹(jǐn)向?qū)煴硎旧钌畹闹x意。感謝南京理工大學(xué)的經(jīng)管院的領(lǐng)導(dǎo)和老師們?yōu)槲姨峁┝肆己玫难芯織l件和學(xué)習(xí)環(huán)境，在此謹(jǐn)向各位老師表示誠摯的敬意。感謝我的家人對我長期的支持，他們的關(guān)心和愛護(hù)是我堅(jiān)持學(xué)習(xí)的動力。最后，向我的同事、領(lǐng)導(dǎo)致謝，感謝他們對我的理解與支持。

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