導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)精細(xì)化管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

中圖分類(lèi)號(hào)：F045.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

前言：房地產(chǎn)作為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要支柱之一，近年來(lái)發(fā)展迅猛。但計(jì)劃與機(jī)遇并存，大浪淘沙后在市場(chǎng)上最終能存在的必定是具有自身特點(diǎn)的企業(yè)，或可以理解是建造大多數(shù)客戶(hù)需要產(chǎn)品的企業(yè)。如何在如此為數(shù)眾多的企業(yè)中脫穎而出并謀得一席之地，筆者認(rèn)為可以從“精細(xì)化“管理入手。

產(chǎn)品定位精細(xì)化

項(xiàng)目的定位，指的就是想把項(xiàng)目做成一個(gè)什么樣子。一方面是指建筑本身的樣子，另一方面指的整個(gè)項(xiàng)目在市場(chǎng)上的形象，即在客戶(hù)心目中的形象。定位正確與否決定了一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。個(gè)人認(rèn)為應(yīng)著重注意下列問(wèn)題。

1、確定定位的工作順序，即抓好工作主線。具體來(lái)說(shuō)，主要可按以下流程進(jìn)行：市場(chǎng)調(diào)查土地條件分析和確定潛在客戶(hù)群產(chǎn)品定位（戶(hù)型、面積、檔次等）租售價(jià)格定位征詢(xún)意見(jiàn)方案調(diào)整成本與費(fèi)用測(cè)算預(yù)測(cè)租售收入和租售進(jìn)度經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)確定最后方案。

2、市場(chǎng)定位的主要內(nèi)容。一般而言須注意以下幾點(diǎn)。

2.1確立開(kāi)發(fā)理念。基于企業(yè)的價(jià)值觀、文化觀，發(fā)揮企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，確定開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)思想和經(jīng)營(yíng)模式，使得項(xiàng)目定位有利于企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展，有利于品牌建設(shè)；

2.2明確用途功能。在市場(chǎng)定位時(shí)應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃限制條件，按照最佳最優(yōu)利用原則確定開(kāi)發(fā)類(lèi)型，對(duì)土地資源進(jìn)行綜合利用，充分挖掘土地潛能；

2.3篩選目標(biāo)客戶(hù)。在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，以有效需求為導(dǎo)向，初步確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)，分析其消費(fèi)能力，為產(chǎn)品定位和價(jià)格定位做好基礎(chǔ)工作；

2.4進(jìn)行項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)。在市場(chǎng)資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地和目標(biāo)客戶(hù)的具體情況，確定建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)形式、房型、面積和建筑標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容；

2.5測(cè)算租售價(jià)格。參照類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆椒?，綜合考慮房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，確定本項(xiàng)目的租售價(jià)格；

2.6根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和項(xiàng)目投資流量，分析和選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)，充分考慮到風(fēng)險(xiǎn)和利益的辯證關(guān)系，提出可行的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案，保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

3、按產(chǎn)權(quán)所有方明確定位。項(xiàng)目建設(shè)后產(chǎn)權(quán)持有人不同，產(chǎn)品定位的思路也會(huì)有所區(qū)別。

3.1長(zhǎng)期持有。長(zhǎng)期持有可以通過(guò)或租賃或經(jīng)營(yíng)的方式在收得租金的同時(shí)享受通脹土地升值帶來(lái)的雙重收益。產(chǎn)品定位成敗的關(guān)鍵也在于能否配合時(shí)間長(zhǎng)度，規(guī)劃階段性的產(chǎn)品及經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)計(jì)劃，以確保全過(guò)程利益最大。

3.2短期獲利。短期獲利的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品定位，要特別注意收益實(shí)現(xiàn)的可能性及投入資金的效率。如項(xiàng)目改造（創(chuàng)業(yè)園區(qū)）、傳統(tǒng)成熟的短工期作品、有買(mǎi)點(diǎn)的創(chuàng)新（挑高、夾層等），有助于迅速回籠資金，提高不動(dòng)產(chǎn)短期投資利益。

4、經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化時(shí)的產(chǎn)品定位

4.1通貨膨脹壓力大時(shí)的產(chǎn)品定位。通脹時(shí)開(kāi)發(fā)商會(huì)面臨收入固定而成本卻持續(xù)上漲的不利局面。因此在定位時(shí)應(yīng)選用施工周期不是太長(zhǎng)，有保值預(yù)期的形式設(shè)計(jì)。

4.2市場(chǎng)不景氣時(shí)的產(chǎn)品定位。在這個(gè)時(shí)段，應(yīng)注重設(shè)計(jì)有特殊吸引投資人的，開(kāi)發(fā)周期短的的產(chǎn)品。同時(shí)因土地資源的稀缺性可考慮設(shè)計(jì)租售靈活，有彈性選擇余地大的產(chǎn)品。

5、財(cái)務(wù)壓力大時(shí)的產(chǎn)品定位。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，隨著土地招排掛的推行企業(yè)在土地上付出的成本越來(lái)越大，資金壓力也越來(lái)越重。所以對(duì)于財(cái)務(wù)壓力大的發(fā)展商而言，在進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)應(yīng)注意產(chǎn)品規(guī)劃以順?shù)N產(chǎn)品為主；產(chǎn)品設(shè)計(jì)以簡(jiǎn)單樓房為主；審慎投資需長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品；訴求周轉(zhuǎn)性快的產(chǎn)品，靈活應(yīng)用資金，提高投資報(bào)酬率。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)精細(xì)化

設(shè)計(jì)階段的“精細(xì)化”管理實(shí)際是指在設(shè)計(jì)階段方案的優(yōu)化和審圖后圖紙的優(yōu)化工作。產(chǎn)品設(shè)計(jì)直接影響到施工管理和項(xiàng)目投資。就以下幾方面與諸位共享。

1、規(guī)劃指標(biāo)容積率的使用。

1.1空間價(jià)值與容積率利用的關(guān)系，例如商業(yè)氣息濃厚的區(qū)域，一樓店面價(jià)值可能數(shù)倍于高樓層的價(jià)值，因此總可建建筑面積應(yīng)盡量分配于低樓層；反之，商業(yè)氣息弱的區(qū)域，則可以考慮向高樓層建筑靠近。

1.2建筑成本與容積率利用方的關(guān)系，越是高聳或造型特殊的建筑，其營(yíng)建成本愈高，因此要權(quán)衡所增加的成本及可能創(chuàng)造的空間價(jià)值，以決定最佳容積率利用原則。

1.3建筑工期與容積率利用方式的關(guān)系，例如兩棟10層的建筑與單棟20層的建筑，前者的施工期將比后者節(jié)省許多，而工期將直接影響投資回收的速度及營(yíng)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

2、公共部位的設(shè)計(jì)。

2.1具有保值效果的公共設(shè)施，例如寬敞的門(mén)廳、走道等，這些設(shè)施的積極功能在于確保不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值及未來(lái)的增值潛力。尤其對(duì)于使用頻率高、使用人數(shù)多的辦公室、商場(chǎng)或小套房等產(chǎn)品，這種公共設(shè)施尤其重要。

2.2具有實(shí)用性質(zhì)的公共設(shè)施，例如停車(chē)位、健身房、游泳池，或公共視聽(tīng)室等。這類(lèi)公共設(shè)施的實(shí)惠在于它的公共性，通過(guò)公共設(shè)施的分?jǐn)偅墒拐苯ㄖ蛘麄€(gè)社區(qū)的住戶(hù)都能長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)地?fù)碛惺褂脵?quán)或產(chǎn)權(quán)。

2.3具有收益機(jī)會(huì)的公共設(shè)施，例如地下室的商業(yè)空間，停車(chē)位，或其他可供非該建筑住戶(hù)付費(fèi)使用的設(shè)施等。由于這種設(shè)施的使用可收取租金或使用費(fèi)，對(duì)于分?jǐn)傇O(shè)施的購(gòu)買(mǎi)者而言，相當(dāng)于購(gòu)買(mǎi)有收益的長(zhǎng)期投資標(biāo)的，不僅可補(bǔ)貼管理費(fèi)，同時(shí)也較易維護(hù)整體建筑的品質(zhì)，在使用價(jià)值高的地段時(shí)頗為適當(dāng)?shù)脑O(shè)施定位。

3、注重方案階段優(yōu)化。相較而言，設(shè)計(jì)人員更愿意接受方案階段提出優(yōu)化意見(jiàn)。優(yōu)化過(guò)程中可對(duì)諸如結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)類(lèi)型以及其它問(wèn)題進(jìn)行細(xì)致深入的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專(zhuān)題分析，并且可對(duì)設(shè)計(jì)上的每一個(gè)技術(shù)細(xì)節(jié)進(jìn)行成本控制，且可做到與設(shè)計(jì)同步進(jìn)不耽誤項(xiàng)目的總體進(jìn)度。細(xì)化后的施工圖詳細(xì)完整，便于項(xiàng)目工程量在施工招投標(biāo)階段計(jì)算清楚，從方案開(kāi)始就對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行有效控制。

施工管理精細(xì)化

質(zhì)量是企業(yè)的生命。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造的是“商品”也是“作品”，在施工過(guò)程中要有做“作品”的理念融合在管理的整個(gè)階段。比施工單位更懂現(xiàn)場(chǎng)管理，更理解對(duì)方的需求，則更能管理好施工方，管理好施工質(zhì)量。

1、技術(shù)問(wèn)題。作為一個(gè)工程項(xiàng)目，如裝飾工程，其施工工藝復(fù)雜，材料品種繁多，穿插施工多。這要求現(xiàn)場(chǎng)施工管理人員務(wù)必做好技術(shù)準(zhǔn)備。熟悉施工圖紙，針對(duì)具體的施工合同要求，盡最大限度去優(yōu)化每一道工序，每一分項(xiàng)（部）工程，做好施工組織計(jì)劃，確保每一分項(xiàng)工程在受控范圍之中。其次，針對(duì)工程特點(diǎn)，除了合理的施工組織計(jì)劃外，還必須在具體的施工工藝上作好技術(shù)準(zhǔn)備，特別是高新技術(shù)要求的施工工藝。做好各方面突況的處理準(zhǔn)備方案，以保證能按時(shí)保質(zhì)完成。再者，從技術(shù)角度出發(fā)，施工質(zhì)量問(wèn)題是否達(dá)到相關(guān)的設(shè)計(jì)要求和有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求，僅僅從施工過(guò)程中的每一道工序做出嚴(yán)格的要求是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須有相應(yīng)的質(zhì)量檢查制度，針對(duì)每一工序、每一施工工藝的具體情況提出不同的質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，以確保工程質(zhì)量。

2、材料問(wèn)題。工程階段土建、安裝、裝修等諸多環(huán)節(jié)所需的材料種類(lèi)繁多且經(jīng)常有許多最新的材料應(yīng)用的問(wèn)題。因此，針對(duì)材料的問(wèn)題，必須解決好材料的以下幾方面的問(wèn)題。

2.1材料供應(yīng)。配合設(shè)計(jì)方確定需（甲供或甲指乙供）材料的品牌、材質(zhì)、規(guī)格，精心測(cè)算所需材料的數(shù)量，組織材料商供貨。

2.2材料采購(gòu)做到“樣板指路”。面對(duì)品類(lèi)繁多的材料采購(gòu)單，必須將數(shù)量（含實(shí)際損耗）、品牌、規(guī)格、產(chǎn)地等――標(biāo)識(shí)清楚，尺寸、材質(zhì)、模板等必須及時(shí)到位，以避免材料訂購(gòu)不符，進(jìn)而影響工程進(jìn)度。

2.3材料分類(lèi)堆放。根據(jù)實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)情況及進(jìn)度情況，合理安排材料進(jìn)場(chǎng)，要求施工方根據(jù)施工組織平面布置圖指定位置歸類(lèi)堆放于不同場(chǎng)地。

2.4材料追蹤、清驗(yàn)。對(duì)于到場(chǎng)材料，跟蹤檢查施工方清驗(yàn)造冊(cè)登記情況，避免材料丟失，或者浪費(fèi)。并注意材料分類(lèi)堆放和易燃品、防潮品材料保護(hù)措施的落實(shí)情況。

3、施工的問(wèn)題，施工的關(guān)鍵是進(jìn)度和質(zhì)量。對(duì)于進(jìn)度，原則上按原施工組織計(jì)劃執(zhí)行。但作為一個(gè)項(xiàng)目而言，現(xiàn)場(chǎng)情況千變?nèi)f化，如材料供應(yīng)，設(shè)計(jì)變更等所難免，絕對(duì)不能模式化，必須根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整、安排。施工質(zhì)量能否得到保證，嚴(yán)禁偷工減料，從而確保整個(gè)工程的質(zhì)量。

4、人員管理的問(wèn)題。檢查施工隊(duì)伍的管理體制，是否做到了各崗位職責(zé)，權(quán)利明確，工種班組人員到崗的情況。面對(duì)工期緊逼，學(xué)會(huì)如何要求施工單位增加人員克服困難。

5、資料管理的問(wèn)題不容忽視。任何項(xiàng)目的驗(yàn)收，都必須有個(gè)竣工資料這一項(xiàng)?？⒐べY料所包含的材料合格證、檢驗(yàn)報(bào)告、竣工圖、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、設(shè)計(jì)變更、測(cè)量記錄、隱蔽工程驗(yàn)收單，有關(guān)技術(shù)參數(shù)測(cè)定驗(yàn)收單、工作聯(lián)系函、工程簽證等等，都要求我們?cè)谡麄€(gè)項(xiàng)目施工過(guò)程中要一一注意收集歸類(lèi)存檔。如有遺漏，將給竣工驗(yàn)收和項(xiàng)目結(jié)算帶來(lái)不必要的損失，有的影響更是無(wú)法估量。

6、成品保護(hù)的問(wèn)題。作為最后的一道工序，成品保護(hù)可謂至關(guān)重要。成品保護(hù)不到位會(huì)從整體上破壞美感，影響工程驗(yàn)收。對(duì)于成品保護(hù)，必須采取相應(yīng)的相關(guān)防范強(qiáng)制性的制度，并加強(qiáng)灌輸成品保護(hù)的意識(shí)，提高工人的認(rèn)識(shí)。

7、施工安全的問(wèn)題。主要是關(guān)于防火、禁止亂搭接電線、戴安全帽，腳手架搭設(shè)，安全帶等相應(yīng)的施工安全問(wèn)題，需設(shè)立專(zhuān)門(mén)的安全小組日日抓、天天講，要求施工單位安全人員多組織培訓(xùn)學(xué)習(xí)，防患于未然。

成本管理精細(xì)化

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從立項(xiàng)、策劃、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工驗(yàn)收階段一直到交房，每一個(gè)階段的實(shí)施都會(huì)產(chǎn)生一定的成本，也會(huì)影響下一階段實(shí)施而產(chǎn)生的費(fèi)用，就是通常說(shuō)的動(dòng)態(tài)成本。從橫向說(shuō)房地產(chǎn)公司一般有行政管理部、人力資源部、產(chǎn)品研發(fā)部、營(yíng)銷(xiāo)部、工程部、成本部、財(cái)務(wù)部等部門(mén)，每一個(gè)部門(mén)在運(yùn)行過(guò)程中各自都會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的職能成本。要想做好成本控制管理，就要建立全成本控制體系：成本管理的階段強(qiáng)調(diào)全過(guò)程，成本管理的主體強(qiáng)調(diào)全員，成本管理的對(duì)象強(qiáng)調(diào)全方位?？v向管開(kāi)發(fā)成本，橫向管部門(mén)費(fèi)用。建立成本管理體系，直接按照公司的“組織架構(gòu)”的職責(zé)進(jìn)行分解，分解到執(zhí)行主體，而且細(xì)化到對(duì)應(yīng)責(zé)任人。

1、項(xiàng)目前期的財(cái)務(wù)管理。全面熟悉了解項(xiàng)目情況，根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度收集相關(guān)資料，確定“四證”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)編制籌資計(jì)劃

2、施工階段的財(cái)務(wù)管理。

2.1確定或調(diào)整次月資金計(jì)劃。在（月末）審核項(xiàng)目上報(bào)的次月用款計(jì)劃，如發(fā)現(xiàn)與原計(jì)劃不符應(yīng)要求項(xiàng)目經(jīng)理按公司規(guī)定流程調(diào)整資金計(jì)劃。

2.2合同臺(tái)賬登記。每個(gè)合同應(yīng)建立該合同的臺(tái)賬，合同及補(bǔ)充合同建立關(guān)聯(lián)的編號(hào)管理。所有編號(hào)必須連續(xù)，以保證合同資料的完整。合同履行完畢后，將資料合并裝訂成冊(cè)隨項(xiàng)目完工當(dāng)年的憑證一起保存。

2.3工程付款管理。仔細(xì)校對(duì)項(xiàng)目上報(bào)的“工程用款申請(qǐng)”，對(duì)數(shù)據(jù)計(jì)算、用款類(lèi)別、發(fā)票等要素，按正常用款（計(jì)劃內(nèi)）或特殊用款（計(jì)劃外）做分類(lèi)匯總。如實(shí)際發(fā)生預(yù)算外付款的應(yīng)隨即滾動(dòng)調(diào)整項(xiàng)目的財(cái)務(wù)預(yù)算。且應(yīng)在每月的固定日與項(xiàng)目組核對(duì)項(xiàng)目資金的使用情況，確保雙方數(shù)據(jù)的正確和一致。

3、工程竣工后的財(cái)務(wù)管理。

3.1項(xiàng)目竣工并取得大產(chǎn)證后，應(yīng)及時(shí)將開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)至開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。有時(shí)因種種原因需要提前結(jié)轉(zhuǎn)的，應(yīng)合理測(cè)算預(yù)提成本費(fèi)用。清理所有尚未執(zhí)行完畢的合同，對(duì)尚未支付（包括尚未簽訂的合同）的成本進(jìn)行測(cè)算和預(yù)估，將預(yù)提成本費(fèi)用按對(duì)應(yīng)的明細(xì)科目入賬，然后調(diào)整項(xiàng)目的目標(biāo)總成本。

3.2項(xiàng)目決算：施工合同如是包干性質(zhì)的，那么合同價(jià)加上合同外費(fèi)用的審計(jì)價(jià)即為決算價(jià)；施工合同為費(fèi)用開(kāi)口或暫定價(jià)性質(zhì)的，則應(yīng)以審計(jì)價(jià)為決算價(jià)。審計(jì)報(bào)告除應(yīng)明定的直接費(fèi)和所有合同規(guī)定的費(fèi)率外還應(yīng)對(duì)甲方代墊的如審計(jì)費(fèi)，水電費(fèi)，甲供建材設(shè)備的定額返回款等等所有墊付款進(jìn)行清算確認(rèn)。

3.3工程保修金：按合同規(guī)定的決算價(jià)比例提留。保修期內(nèi)得到原項(xiàng)目經(jīng)理或總工程師的批準(zhǔn)方可動(dòng)用保修金；待保修期滿(mǎn)，待物業(yè)管理單位蓋章確認(rèn)無(wú)質(zhì)量糾紛后由原項(xiàng)目經(jīng)理或總工程師批準(zhǔn)，可將保修金余額退還施工單位。

4、實(shí)施要點(diǎn)

4.1建立全面的預(yù)算體系：校核可行性報(bào)告（初稿）中的總投資計(jì)劃，定稿后據(jù)此編制項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)算和年度財(cái)務(wù)預(yù)算。在續(xù)后的開(kāi)發(fā)過(guò)程中根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和資金收支的實(shí)際情況作相關(guān)的滾動(dòng)調(diào)整，并將調(diào)整和執(zhí)行情況及時(shí)與項(xiàng)目經(jīng)理溝通。

4.2合理安排資金：對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理提交的年，季和月度資金收支計(jì)劃，應(yīng)從充分利用資金的時(shí)間價(jià)值、努力降低資金使用成本的專(zhuān)業(yè)角度提出優(yōu)化建議，并與項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)調(diào)平衡一致，報(bào)公司批準(zhǔn)后執(zhí)行。

4.3設(shè)立臺(tái)帳：每個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須單獨(dú)設(shè)立全套成本臺(tái)帳，正確歸集開(kāi)發(fā)成本和結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本。

4.4統(tǒng)一會(huì)計(jì)科目和核算辦法：應(yīng)遵守統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理制度，按照統(tǒng)一的開(kāi)發(fā)成本科目的核算內(nèi)容進(jìn)行賬務(wù)處理。并將核算對(duì)象如何劃分的辦法告知項(xiàng)目經(jīng)理，使項(xiàng)目經(jīng)理在申報(bào)項(xiàng)目收支時(shí)能正確對(duì)應(yīng)。

4.5加強(qiáng)與項(xiàng)目組的業(yè)務(wù)溝通：應(yīng)及時(shí)了解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的總體情況，收集資料，定期與項(xiàng)目組的成本控制崗位人員核對(duì)數(shù)據(jù)，隨時(shí)糾錯(cuò)防漏，保證財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的正確性。

4.6做好稅收籌劃：應(yīng)熟悉國(guó)家和地方房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策，掌握稅收政策的最新變化，與對(duì)口稅務(wù)部門(mén)的經(jīng)辦人員保持良好的人際關(guān)系。在與營(yíng)銷(xiāo)策劃和項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)商一致的前提下合理安排收支節(jié)點(diǎn)，爭(zhēng)取最大的稅收優(yōu)惠，做好稅收的籌劃工作。

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 精細(xì)化管理

一、引言

隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的越發(fā)激烈以及國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策機(jī)制的不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理面臨的壓力越來(lái)越大，在新的復(fù)雜市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要贏得生存發(fā)展，就必須進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部管理，特別是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理方面，應(yīng)該更加注重有效的質(zhì)量管理和成本控制，通過(guò)精細(xì)化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的整體管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

二、精細(xì)化管理概念以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施精細(xì)化管理的必要性

精細(xì)化管理是企業(yè)現(xiàn)代化管理理念與管理技術(shù)的有機(jī)融合，重點(diǎn)是通過(guò)對(duì)企業(yè)項(xiàng)目中細(xì)節(jié)、流程的優(yōu)化控制，來(lái)進(jìn)一步提高整體運(yùn)轉(zhuǎn)效率，進(jìn)而達(dá)到降低成本、提高質(zhì)量和效益的目的?，F(xiàn)代化的精細(xì)化管理應(yīng)用實(shí)施，需要綜合運(yùn)用各種信息化、系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化和程序化的手段，對(duì)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作中的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行精密的組織設(shè)計(jì)和協(xié)調(diào)管理。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中實(shí)施精細(xì)化管理的必要性主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理方面分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有明顯的項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)、投資成本過(guò)高、成本控制管理難度過(guò)大的問(wèn)題，整個(gè)項(xiàng)目從建設(shè)初期到最后投入使用，都面臨著較大的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，真正確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目效益的實(shí)現(xiàn)，必須采取精細(xì)化的管理模式，及時(shí)解決房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中存在的各種問(wèn)題，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范控制能力。

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展面臨的外部環(huán)境方面，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的不斷發(fā)展變化，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也相繼出臺(tái)了一系列的調(diào)控管理政策。適應(yīng)這些政策要求，真正確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的控制管理，通過(guò)精細(xì)化的管理手段，來(lái)保證房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境變化，進(jìn)而增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)生存能力。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題分析

第一，項(xiàng)目全面成本控制管理不足。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)管理過(guò)程中，對(duì)于成本控制管理沒(méi)有全面的認(rèn)識(shí)，認(rèn)為只要加強(qiáng)采購(gòu)、實(shí)施階段的成本管理即可，對(duì)于全面系統(tǒng)的成本控制管理重視不夠，造成了成本控制管理還沒(méi)有完全覆蓋到項(xiàng)目建設(shè)管理工作的各個(gè)環(huán)節(jié)，成本控制效果不佳。此外，在成本控制管理方法上，仍然是主要采用傳統(tǒng)落后的事后成本控制管理方法，成本控制管理制度也存在較多的缺失，導(dǎo)致了成本控制管理目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。

第二，管理制度化以及規(guī)范化水平不高。確保整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順利推進(jìn)，必須有相對(duì)較為健全完善的制度體系作為保障，但是現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為了加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，忽略了制度具體落實(shí)控制，造成項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)展過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)各種問(wèn)題，甚至影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理協(xié)調(diào)不夠。由于對(duì)項(xiàng)目缺少精細(xì)化的籌劃O計(jì)，造成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)了協(xié)調(diào)管理方面的問(wèn)題。特別是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本、質(zhì)量和進(jìn)度方面的協(xié)調(diào)管理不足，目標(biāo)管理在實(shí)際的執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)了偏差，影響了整體效益目標(biāo)最大化的實(shí)現(xiàn)。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理組織實(shí)施

第一，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理的組織保障。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中實(shí)施精細(xì)化管理，首先，應(yīng)該建立精細(xì)化的組織管理保障體系，特別是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理模式進(jìn)行改進(jìn)，構(gòu)建全新的項(xiàng)目精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理架構(gòu)，明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、造價(jià)管理、工程施工、計(jì)劃管理等各個(gè)部門(mén)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理中的責(zé)任，并注重加強(qiáng)各個(gè)部門(mén)之間的溝通協(xié)調(diào)和相互配合，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理的順利推進(jìn)實(shí)施。其次，應(yīng)該完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理的機(jī)制保障，特別是建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目考核機(jī)制，對(duì)各個(gè)責(zé)任部門(mén)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的責(zé)任履行情況進(jìn)行考核，加強(qiáng)激勵(lì)管理，以確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。此外，還應(yīng)該注重加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理過(guò)程中的聯(lián)動(dòng)保障管理，增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作的合力，確保整體管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

第二，以成本、質(zhì)量和進(jìn)度作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理的關(guān)鍵。成本、質(zhì)量和進(jìn)度這三要素，是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的關(guān)鍵所在。在成本的精細(xì)化管理方面，應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，建立科學(xué)有效的成本費(fèi)用控制管理系統(tǒng)，健全開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)算管理體系，全面地設(shè)置管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本等費(fèi)用成本科目，以及固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等資本性支出，對(duì)項(xiàng)目成本實(shí)施預(yù)算管理。同時(shí)，嚴(yán)格按照預(yù)算計(jì)劃對(duì)各種成本費(fèi)用支出進(jìn)行預(yù)算審批，特別是加強(qiáng)預(yù)算外的預(yù)算追加和預(yù)算調(diào)整控制，以確保預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，真正降低成本費(fèi)用支出。在質(zhì)量精細(xì)化管理方面，應(yīng)該建立質(zhì)量精細(xì)化管理體系，明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量、施工過(guò)程質(zhì)量、質(zhì)量通病防范、竣工驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化的控制管理，防范各種質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生。在進(jìn)度的精細(xì)化管理方面，則應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況等，綜合考慮成本控制、質(zhì)量控制、資源消耗等實(shí)際情況，制定項(xiàng)目進(jìn)度任務(wù)書(shū)，并加強(qiáng)進(jìn)度控制監(jiān)督，確保進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

第三，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范控制管理。風(fēng)險(xiǎn)防范控制管理也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理的重要內(nèi)容，在具體的管理工作開(kāi)展過(guò)程中，應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目情況，認(rèn)真研究國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)政策及相關(guān)規(guī)定，并開(kāi)展市場(chǎng)分析和預(yù)判，進(jìn)一步確定項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)和方向，并對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)可能給項(xiàng)目帶來(lái)的不利影響進(jìn)行全面分析。同時(shí)，還應(yīng)該注重項(xiàng)目的前期論證和可行性研究，按照項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)隱患有針對(duì)性地制定風(fēng)險(xiǎn)防范體系，規(guī)避經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。此外，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，還應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部控制管理，完善內(nèi)控體系，做到依法合規(guī)審慎經(jīng)營(yíng)，切實(shí)規(guī)避各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)隱患問(wèn)題。

第四，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理過(guò)程中的組織協(xié)調(diào)管理。組織協(xié)調(diào)管理在項(xiàng)目建設(shè)管理中具有非常關(guān)鍵的作用。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)不同階段，適時(shí)、準(zhǔn)確地加強(qiáng)協(xié)調(diào)管理，提高項(xiàng)目運(yùn)行的效率和效益。重點(diǎn)加強(qiáng)與設(shè)計(jì)部門(mén)、監(jiān)理部門(mén)和施工部門(mén)之間的協(xié)調(diào)，在項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)建設(shè)、項(xiàng)目管理制度建設(shè)，進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、安全控制、成本控制，項(xiàng)目建設(shè)的現(xiàn)場(chǎng)管理、生產(chǎn)要素管理、技術(shù)管理、合同管理、信息管理、協(xié)調(diào)管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、竣工驗(yàn)收和回訪管理等方面有針對(duì)性地制定管理計(jì)劃，并通過(guò)專(zhuān)門(mén)的管理機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理工作之間的協(xié)調(diào)有序，以確保項(xiàng)目嚴(yán)格按照進(jìn)度計(jì)劃、質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)和成本管控要求有序進(jìn)展。

五、結(jié)語(yǔ)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中實(shí)施項(xiàng)目精細(xì)化管理，應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況，以成本、質(zhì)量和進(jìn)度管理作為目標(biāo)，并完善組織管理和制度保障，真正提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的精細(xì)化水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體管理水平的提高。

參考文獻(xiàn)：

篇3

關(guān)鍵字 精細(xì)化管理 房地產(chǎn) 成本控制

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境也不斷地變化著，而這些改變都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)面臨有關(guān)成本控制所存在的一系列問(wèn)題，即另成本得不到合理的控制，演變?yōu)橐环N風(fēng)險(xiǎn)存在，這些風(fēng)險(xiǎn)處理的好壞往往決定了一家房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)命運(yùn)。本文中筆者所討論的如何促使房地產(chǎn)精細(xì)化管理以及將建筑成本優(yōu)化合理，都能夠很好的對(duì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避與防范，進(jìn)而提高了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力、影響力、創(chuàng)造力，能夠追求更高的利潤(rùn)。

1 精細(xì)化管理的定義

精細(xì)化管理是一種企業(yè)管理理念，同時(shí)也可以看做是一種文化。最早它從上世紀(jì)五十年代的日本發(fā)源，其體現(xiàn)了社會(huì)分工的精細(xì)化、服務(wù)質(zhì)量的精細(xì)化，在管理學(xué)不斷發(fā)展的大背景下，它的出現(xiàn)是必然的。他是一種全新的理念，但同時(shí)也是建立在傳統(tǒng)常規(guī)管理的基礎(chǔ)上，即把傳統(tǒng)的常規(guī)管理模式像更深的層次探索而產(chǎn)生的。與傳統(tǒng)管理模式相比，其優(yōu)點(diǎn)在于管理成本較低、管理所占用資源比例也很低。筆者認(rèn)為，現(xiàn)代化管理有兩個(gè)層次，最外面的層次是規(guī)范化，這是所有企業(yè)想要具有正式性、規(guī)模性所必須具有的管理特點(diǎn)，除了規(guī)范化之外，里面的這一層次便是精細(xì)化，當(dāng)企業(yè)的管理特征具有精細(xì)化之后，還可以更進(jìn)一步的追求個(gè)性化這一更高要求的層次。

簡(jiǎn)單的來(lái)說(shuō)，企業(yè)中的精細(xì)化管理就是要明確責(zé)任屬性的管理模式，企業(yè)需要完全徹底的貫徹責(zé)任落實(shí)制，把管理的責(zé)任清晰化、具體化。企業(yè)中的每一位參與管理的工作人員都必須遵守相應(yīng)的規(guī)章制度，盡職負(fù)責(zé)，按工作流程，按計(jì)劃要求并隨時(shí)檢查，評(píng)價(jià)，考核。在日常工作當(dāng)中，要一次性將工作完成，做到位，盡量避免返工等情況的出現(xiàn)，工作任務(wù)最好能每日結(jié)算，檢查出的問(wèn)題與錯(cuò)誤等必須做到及時(shí)處理與改正，對(duì)于不能達(dá)標(biāo)完成的人員或部門(mén)按照企業(yè)相關(guān)制度進(jìn)行處理。

筆者認(rèn)為精細(xì)化管理是企業(yè)能否凝聚形成核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵所在，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，精細(xì)化管理，是制造高質(zhì)量、精產(chǎn)品，優(yōu)品質(zhì)的前提。

2 房地產(chǎn)企業(yè)的精細(xì)化管理

在筆者看來(lái)，與其他領(lǐng)域的企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)要想將精細(xì)化管理完整的、科學(xué)的運(yùn)用，其根本所在便是業(yè)務(wù)流程的精細(xì)化。在完善企業(yè)的制度規(guī)范化與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化之后，在對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)制造流程、管理流程進(jìn)行進(jìn)一步的合理細(xì)分與整合優(yōu)化的這樣的一個(gè)過(guò)程。“細(xì)節(jié)決定成敗”，在精細(xì)化管理當(dāng)中，需要我們對(duì)于項(xiàng)目從立項(xiàng)到完工的每一個(gè)細(xì)節(jié)都無(wú)比注重，只有把這些工作過(guò)程當(dāng)中的每一個(gè)細(xì)節(jié)牢牢抓住，才能保證企業(yè)精細(xì)化管理的有效性、完整性、持續(xù)性與可操縱性。

制定規(guī)劃科學(xué)的流程，即要求企業(yè)的管理者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的每一環(huán)都進(jìn)行系統(tǒng)的審核與分析，把業(yè)務(wù)的流程完成情況作為評(píng)判指標(biāo)，從而檢查企業(yè)的運(yùn)行是否存在異常，在資源調(diào)度與配置上是否合理、科學(xué)，應(yīng)盡量避免漏洞與浪費(fèi)等情況的出現(xiàn)。再創(chuàng)造流程，即通過(guò)科學(xué)的系統(tǒng)的方式對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)流程在一致性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性上的優(yōu)化，努力構(gòu)造出一個(gè)良好的企業(yè)運(yùn)行框架。而最后的也是最重要的階段便是精細(xì)化的流程，這一過(guò)程中能否得到很好的優(yōu)化，很大程度上決定了地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)與，也是凝聚創(chuàng)造力與競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵所在。

3 目前建筑成本管理中存在的問(wèn)題

3.1 有關(guān)目標(biāo)的不明確

過(guò)去公司在進(jìn)行成本的計(jì)算的時(shí)候，往往對(duì)施工狀況，施工圖紙沒(méi)有進(jìn)行細(xì)化，科學(xué)的分析計(jì)算，同時(shí)沒(méi)有合理的將人力成本、材料物料原價(jià)上漲、工期當(dāng)中可能遭遇的天氣狀況對(duì)施工進(jìn)度的影響等問(wèn)題考慮到成本的計(jì)算當(dāng)中，這便造成了成本管理目標(biāo)的不科學(xué)，會(huì)對(duì)施工造成不可逆的影響。

3.2 成本分析效果不明顯

在當(dāng)今的房地產(chǎn)企業(yè)及建筑施工企業(yè)當(dāng)中，很少有企業(yè)對(duì)建筑成本進(jìn)行仔細(xì)科學(xué)認(rèn)真的分析，使得施工后實(shí)際消耗遠(yuǎn)超預(yù)算等問(wèn)題常常的發(fā)生，不但影響了施工進(jìn)度，還會(huì)使企業(yè)造成一定的損失。同時(shí)也常常出現(xiàn)在一個(gè)工程竣工完工后，該項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人與財(cái)務(wù)人員沒(méi)有對(duì)本次的建筑項(xiàng)目的盈虧狀況進(jìn)行認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治觯蠖疾环治龌蚴遣萋史笱艿倪M(jìn)行分析，然后直接投身于下一個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，這邊造成了在下一個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中的成本管理由于沒(méi)有真實(shí)有效的經(jīng)驗(yàn)與意見(jiàn)，很可能造成二次虧損，甚至造成了企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力損失，無(wú)法更好的發(fā)展。

因此，我們?cè)陧?xiàng)目管理的過(guò)程中，對(duì)項(xiàng)目部提出：1.按目標(biāo)成本管理模式，2.分層精細(xì)化管理；3.按工程預(yù)算安排工作，4.嚴(yán)格控制施工冒項(xiàng)簽證；5.極時(shí)檢驗(yàn)項(xiàng)目成本，6.隨時(shí)修定目標(biāo)成本。

4 房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制中精細(xì)化管理的具體應(yīng)用

4.1 企業(yè)要牢固樹(shù)立精細(xì)化成本控制的意識(shí)

如何將科學(xué)先進(jìn)的企業(yè)成本精細(xì)化管理模式引入企業(yè)，并使企業(yè)很好的適應(yīng)這種模式，在筆者看來(lái)，引入的企業(yè)首先要做的，便是對(duì)之前傳統(tǒng)的粗獷式管理模式進(jìn)行徹底的改變，在企業(yè)內(nèi)部牢固的樹(shù)立起全面節(jié)約的思想。針對(duì)公司內(nèi)部的各部門(mén)，上至管理者，下至普通員工都能參與到企業(yè)開(kāi)展的節(jié)約規(guī)劃當(dāng)中，不論是生產(chǎn)活動(dòng)中產(chǎn)生的各種費(fèi)用，還是行政辦公中所要消耗的費(fèi)用，都要進(jìn)行適當(dāng)合理的減縮，杜絕任何的鋪張浪費(fèi)等現(xiàn)象的存在，使成本降低，從而效益才能不斷地增長(zhǎng)。

4 .2 對(duì)建筑成本進(jìn)行精細(xì)化管理

控制成本在企業(yè)的精細(xì)化管理當(dāng)中是重中之重的存在，只要將精細(xì)化管理科學(xué)的在企業(yè)中推廣并完善，那么企業(yè)的成本控制必將會(huì)達(dá)到一個(gè)非常好的狀態(tài)。因?yàn)橥ㄟ^(guò)上文提到過(guò)精細(xì)化管理可以使生產(chǎn)的流程得到優(yōu)化，這樣企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品其品質(zhì)必然會(huì)提高。同時(shí)針對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的精細(xì)化管理也是必須要去完善的，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的精細(xì)化管理便是要進(jìn)一步細(xì)分財(cái)務(wù)管理的審核與管理目標(biāo)，建立一整套的經(jīng)財(cái)務(wù)為中心的項(xiàng)目時(shí)間成本管理體系，建立必要的原材料與設(shè)備招標(biāo)網(wǎng)絡(luò)，全面控制采購(gòu)價(jià)格，使財(cái)務(wù)成本得到控制，追逐更高的效益。

“層層把關(guān)，級(jí)級(jí)落實(shí)”，這是對(duì)企業(yè)成本控制工作進(jìn)行當(dāng)中所必須注意的關(guān)鍵所在。企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)突出并完善好針對(duì)企業(yè)內(nèi)部的審核與預(yù)算管理制度，構(gòu)造出一套科學(xué)的考核制度，有機(jī)的講企業(yè)中的內(nèi)部核算與預(yù)算管理制度結(jié)合，建立起關(guān)于成本核算的激勵(lì)模式，專(zhuān)門(mén)針對(duì)企業(yè)的成本支出進(jìn)行更加精細(xì)完善的管理。

4.3 加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)管，完善責(zé)任落實(shí)只，針對(duì)成本目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化

針對(duì)成本核算的指標(biāo)進(jìn)行細(xì)分是企業(yè)對(duì)成本進(jìn)行控制與管理的前提，應(yīng)合理的確定成本管理的控制點(diǎn)，根據(jù)各生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的部門(mén)單位實(shí)際產(chǎn)生的費(fèi)用的指標(biāo)體現(xiàn)出來(lái)，財(cái)務(wù)部門(mén)配合針對(duì)費(fèi)用進(jìn)行審核，把審核的管理模式更好的完善起來(lái)，并在企業(yè)內(nèi)部建立起全面的內(nèi)部控制制度，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部針對(duì)自己的監(jiān)管，切實(shí)落實(shí)好責(zé)任制，才能使全面的精細(xì)化管理模式得以實(shí)現(xiàn)。

5 結(jié)語(yǔ)

當(dāng)今的中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域，各企業(yè)引入精細(xì)化的管理模式來(lái)優(yōu)化企業(yè)建筑成本已經(jīng)是大勢(shì)所趨，根據(jù)我們公司通過(guò)幾個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作，精細(xì)化管理在項(xiàng)目中節(jié)約成本的5%-10%是完全可以實(shí)現(xiàn)的，在細(xì)化管理的各項(xiàng)中，尤其是針對(duì)建筑成本的控制等問(wèn)題能起到立竿見(jiàn)影的效果，因此，企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的形成變?yōu)榭赡堋?/p>

參考文獻(xiàn)：

[1]孫韜，論房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新型管理，生產(chǎn)力研究，2009 （ 2 ）

[2]韓健，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，河海大學(xué)學(xué)報(bào)2009 （ 1 ）

篇4

關(guān)鍵詞：精細(xì)化管理 房地產(chǎn)工程 建設(shè)項(xiàng)目中圖分類(lèi)號(hào)：F273.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和城市建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)行業(yè)也快速發(fā)展，項(xiàng)目的投資規(guī)模和數(shù)量逐漸增多，類(lèi)型日趨多樣化，技術(shù)難度加大，組織機(jī)構(gòu)越來(lái)越復(fù)雜，影響項(xiàng)目實(shí)施的因素越來(lái)越復(fù)雜，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)面臨著更大的競(jìng)爭(zhēng)。在此背景下，精細(xì)化管理理念日漸深入人心，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理中得到了日益廣泛的應(yīng)用，它促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的制度與流程建設(shè)，提高項(xiàng)目建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化，降低項(xiàng)目成本，縮短工期，提高項(xiàng)目質(zhì)量，滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求，提升房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

1. 精細(xì)化管理的內(nèi)容

精細(xì)化管理是一個(gè)全面化的管理模式。全面化是指精細(xì)化管理的思想和作風(fēng)要貫徹到整個(gè)企業(yè)的所有管理活動(dòng)中。它包含以下幾部分內(nèi)容：

（1）精細(xì)化的操作。精細(xì)化的操作是對(duì)企業(yè)活動(dòng)的每一個(gè)行為都進(jìn)行一定的規(guī)范和要求，每個(gè)員工都要遵守這種規(guī)范，使企業(yè)的運(yùn)作更加正規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。

（2）精細(xì)化的控制。精細(xì)化的控制建立流程來(lái)運(yùn)作企業(yè)的業(yè)務(wù)，該流程要包括計(jì)劃、審核、執(zhí)行和回顧。只要對(duì)該流程進(jìn)行了有效控制，就可以減少企業(yè)運(yùn)作中出現(xiàn)失誤，杜絕管理中出現(xiàn)漏洞。

（3）精細(xì)化的核算。精細(xì)化的核算是管理者對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行清楚認(rèn)識(shí)的必要手段，這要求對(duì)凡是與財(cái)務(wù)相關(guān)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，都要進(jìn)行記賬和核算，并通過(guò)核算發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理中存在的漏洞和缺陷，降低企業(yè)利潤(rùn)損失。

（4）精細(xì)化的分析。精細(xì)化分析主要是借助現(xiàn)代化的手段，對(duì)角度、多層次分析企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中存在的問(wèn)題，同時(shí)，通過(guò)精細(xì)化的分析，研究如何提高企業(yè)利潤(rùn)和管理成效。

（5）精細(xì)化的規(guī)劃。企業(yè)的規(guī)劃主要包含兩個(gè)方面的內(nèi)容，一方面是企業(yè)高層根據(jù)市場(chǎng)狀況和企業(yè)的運(yùn)行情況制定中遠(yuǎn)期目標(biāo)，該目標(biāo)包括了企業(yè)的規(guī)模、業(yè)態(tài)、文化、管理模式和利潤(rùn)、權(quán)益等等；另一方面是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者根據(jù)企業(yè)目標(biāo)制定具體的實(shí)施計(jì)劃。精細(xì)化的規(guī)劃是指企業(yè)在有依據(jù)、可操作、合理的基礎(chǔ)上制定企業(yè)運(yùn)行的目標(biāo)和計(jì)劃。

2. 建設(shè)工程實(shí)施精細(xì)化管理的難度

2.1我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)特點(diǎn)

目前國(guó)內(nèi)地產(chǎn)工程建造外包模式主要為小總包加部分專(zhuān)業(yè)化較強(qiáng)的分包(如人防專(zhuān)業(yè)工程、消防專(zhuān)業(yè)工程、外墻玻璃幕墻專(zhuān)業(yè)工程)，較少只有一家總包的模式，只有很少的市政工程(如地鐵、跨河大橋等)采用國(guó)外早己盛行的BOT(Build Operate Transfer)模式。國(guó)內(nèi)小總包加部分分包的模式要求在工程管理中借助建設(shè)方具有的資源整合權(quán)威性，在提高各參建單位的精細(xì)化管理水平上做好各項(xiàng)細(xì)致而富有成效的工作。房地產(chǎn)具有工程地點(diǎn)固定性：與其它工業(yè)品的生產(chǎn)不同，建筑產(chǎn)品直接與它作為基礎(chǔ)的土地連接，有時(shí)這些建筑實(shí)體就是土地不可分割的一部分。

2.2地產(chǎn)工程建設(shè)很難實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目體積龐大，大多露天施工。不論是由許多單項(xiàng)工程組成的建設(shè)項(xiàng)目，還是單獨(dú)一棟住宅或者一個(gè)車(chē)庫(kù)，其所占據(jù)的空間都是其它工業(yè)品的生產(chǎn)不能比擬的，建筑的體積和作業(yè)的空間均較為龐大。這也致使建筑的生產(chǎn)一般只能進(jìn)行露天作業(yè)，受到自然因素的影響，如果雨季或者地下情況復(fù)雜，將可能給施工造成極大的不便。由于各地開(kāi)發(fā)水平差異較大，產(chǎn)品及企業(yè)管理模式很難大規(guī)模復(fù)制。

2.3工程建設(shè)中流程管理占重要地位

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品是一個(gè)一個(gè)的建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目管理的好壞成敗決定著地產(chǎn)企業(yè)的興衰，而地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目生產(chǎn)必須按流程一步一步落實(shí)完成。因此，建筑產(chǎn)品的特殊性決定了工程項(xiàng)目建設(shè)流程管理的重要性。項(xiàng)目工程建設(shè)流程管理可以提高項(xiàng)目管理的效率。精細(xì)化的流程管理能顯著提高項(xiàng)目工程質(zhì)量，提高控制風(fēng)險(xiǎn)的能力，降低項(xiàng)目建設(shè)成本，增強(qiáng)項(xiàng)目綜合盈利能力，并最終提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)不合理的項(xiàng)目管理流程進(jìn)行梳理，對(duì)不能給項(xiàng)目建設(shè)管理帶來(lái)增值的某些流程進(jìn)行持續(xù)改進(jìn)，這既是精細(xì)化管理所提倡的方法，也是精細(xì)化管理對(duì)項(xiàng)目建設(shè)管理的目標(biāo)。

3. 房地產(chǎn)企業(yè)工程精細(xì)化管理的應(yīng)用對(duì)策

3.1 工程建設(shè)精細(xì)化管理要堅(jiān)持人本管理

人本管理就是要以人為核心、以人為根本的管理。它是指組織中的人作為管理的首要因素，一是組織一切管理活動(dòng)的主體或主導(dǎo)因素；同時(shí)，作為管理的本質(zhì)因素，人又是組織管理的出發(fā)點(diǎn)和歸宿。組織管理活動(dòng)圍繞著調(diào)動(dòng)人的積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性而展開(kāi);同時(shí)組織管理和經(jīng)營(yíng)實(shí)踐活動(dòng)，旨在滿(mǎn)足人的需要，促使參與者獲得全面自由的發(fā)展.對(duì)項(xiàng)目工程管理者來(lái)講，以規(guī)章制度約束人，以人情人性感化人，才可以達(dá)到工程管理“剛性制度，柔性管理”的境界。從管理的涵義看，管理就是對(duì)人的管理，即對(duì)人的行為進(jìn)行控制。工程管理倡導(dǎo)精益化管理中要以人為本，以人為本的同時(shí)要使每一個(gè)管理參與者自覺(jué)遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，使得每一項(xiàng)管理目標(biāo)能夠順利落到實(shí)處，從而提高管理水平與管理效率。

3.2靈活的柔性管理使得精細(xì)化更具實(shí)效

地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理的團(tuán)隊(duì)如果具有較強(qiáng)凝聚力，則員工會(huì)圍繞團(tuán)隊(duì)目標(biāo)，團(tuán)結(jié)一致，互信互利，形成良好工作氛圍，提高工作干勁。反之，則隊(duì)伍渙散，一盤(pán)散沙。因此，項(xiàng)目管理者不僅需要研究每一個(gè)員工自身的素質(zhì)如何提高，還要研究如何整合不同員工的能力，研究各個(gè)合作建設(shè)單位的協(xié)調(diào)能力，使得項(xiàng)目建設(shè)團(tuán)隊(duì)能擰成一股繩，產(chǎn)生對(duì)組織有利的向心力和凝聚力。柔性管理從本質(zhì)上說(shuō)是一種對(duì)“穩(wěn)定和變化”進(jìn)行管理的新方略。柔性管理的最大特點(diǎn)在于它主要不是依靠外力，如發(fā)號(hào)施令等，而是依靠開(kāi)放平等、民主管理，從內(nèi)心深處來(lái)激發(fā)每個(gè)員工的內(nèi)在潛力、主動(dòng)性和創(chuàng)造精神，使他們能真正做到心情舒暢、不遺余力地為企業(yè)開(kāi)拓優(yōu)良業(yè)績(jī)，柔性管理同時(shí)強(qiáng)調(diào)內(nèi)在重于外在，心理重于物理，身教重于言教，肯定重于否定，激勵(lì)重于控制，務(wù)實(shí)重于務(wù)虛.顯然，在項(xiàng)目工程管理柔性化之后，管理者更加看重的是職工的積極性和創(chuàng)造性，更加看重的是職工的主動(dòng)精神和自我約束。這樣的柔性管理將會(huì)更加有利于精細(xì)化管理的實(shí)施效果。

3.3精細(xì)化管理要適時(shí)調(diào)整不斷完善

房地產(chǎn)項(xiàng)目生產(chǎn)周期長(zhǎng)、外部環(huán)境變化大，從獲得土地到規(guī)劃設(shè)計(jì)，到建筑施工、最后到銷(xiāo)售，最終把房子交付到消費(fèi)者手中，一般需要兩至三年的時(shí)間。這期間很容易受到外部因素的影響。為了獲得較高的成交價(jià)格，房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)選擇最佳的上市時(shí)機(jī)，這使房地產(chǎn)管理過(guò)程中存在著諸多的不確定因素，容易出現(xiàn)較大的人員變動(dòng)，這都影響了精細(xì)化管理的實(shí)施.精細(xì)化管理是一整套規(guī)章制度，精細(xì)化管理的主體和客體都是人，這就要求在工程管理中必須時(shí)刻重視人的作用，需要項(xiàng)目建設(shè)管理者適時(shí)調(diào)整不斷完善。

4. 結(jié)束語(yǔ)

精細(xì)化管理是房地產(chǎn)企業(yè)尋求更好發(fā)展的必然要求，必須在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的過(guò)程中貫徹精細(xì)化管理的思想，才能促進(jìn)項(xiàng)目的成功執(zhí)行，促進(jìn)企業(yè)的快速發(fā)展。精細(xì)化管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期的、系統(tǒng)性的工作，它需要項(xiàng)目各參與方的積極配合與協(xié)作，應(yīng)該貫穿一個(gè)項(xiàng)目執(zhí)行的全過(guò)程，貫穿工程項(xiàng)目管理的各個(gè)層面，并需要所有人的參與和執(zhí)行。

參考文獻(xiàn)：

篇5

做精做細(xì)的重要性，精細(xì)化管理已成為決定未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)成敗的關(guān)鍵。而影響房產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理因素很多，所以提高房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)精細(xì)化管理的措施有很多。本研究從房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)精細(xì)化管理概述、房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)精細(xì)化管理的現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題、優(yōu)化房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)精細(xì)化管理的措施等方面做了綜述，目的在于給相關(guān)工作者一些啟示。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)；設(shè)計(jì)；精細(xì)化；管理；措施

中圖分類(lèi)號(hào)： S611 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和城市建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)行業(yè)也快速發(fā)展，

項(xiàng)目的投資規(guī)模和數(shù)量逐漸增多，類(lèi)型日趨多樣化，組織機(jī)構(gòu)越來(lái)越復(fù)雜，影響

項(xiàng)目實(shí)施的因素越來(lái)越多，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)面臨著更大的競(jìng)爭(zhēng)。傳統(tǒng)的管

理模式已無(wú)法適應(yīng)外部環(huán)境的發(fā)展，項(xiàng)目的成功實(shí)施更要依賴(lài)于科學(xué)的項(xiàng)目管理

方法。在此背景下，精細(xì)化管理理念日漸深入人心，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理中得到

了日益廣泛的應(yīng)用。

房地產(chǎn)行業(yè)與生產(chǎn)性企業(yè)相比，具有較大的特殊性，其生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，投資

規(guī)模大，容易受政策變化的影響，產(chǎn)品較難實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，

精細(xì)化管理和其它行業(yè)相比有什么特點(diǎn)，其他行業(yè)精細(xì)化管理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)如何有

效地應(yīng)用到房地產(chǎn)行業(yè)中，精細(xì)化管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的應(yīng)用中存在哪些問(wèn)題

及難點(diǎn)。鑒于我國(guó)特有的文化環(huán)境和中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的特征，國(guó)外的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與

國(guó)內(nèi)相比又有什么不同。這些問(wèn)題都是在房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理的過(guò)程中亟需解

決的問(wèn)題。但學(xué)界和實(shí)業(yè)界對(duì)精細(xì)化管理的理解仍存在差異。精細(xì)化管理與傳統(tǒng)的管理方法有哪些區(qū)別？精細(xì)化管理的內(nèi)涵是什么？如何將精細(xì)化管理落實(shí)到企業(yè)日常管理中，精細(xì)化管理能否全面提高企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力？只有解決了這些問(wèn)題，才能促進(jìn)各界對(duì)精細(xì)化管理的認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)精細(xì)化管理在實(shí)踐中的有效運(yùn)用，最大限度地提高項(xiàng)目管理的成效。

1.房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)精細(xì)化管理概述

精細(xì)化管理是一種理念，一種文化。它起源于20世紀(jì)50年代的日本，它是社會(huì)分工和服務(wù)質(zhì)量的精細(xì)化對(duì)現(xiàn)代管理方法的必然要求，是建立在常規(guī)管理的基礎(chǔ)上，并將常規(guī)管理引向深入的基本思想和管理模式，是一種以最大限度地減少管理所占用的資源和降低管理成本為主要目標(biāo)的管理方式。美國(guó)的管理學(xué)家和經(jīng)濟(jì)學(xué)家從上世紀(jì)八十年代對(duì)日本“經(jīng)濟(jì)奇跡”的奧秘進(jìn)行研究，在分析美日的文化差異的基礎(chǔ)上，總結(jié)出日本工業(yè)化成功的主要原因在于日本舉國(guó)實(shí)施的全方

位、全覆蓋的精細(xì)化管理。精細(xì)化管理的理論基礎(chǔ)包括泰勒的科學(xué)管理，戴明的

為質(zhì)量而管理，和以精益生產(chǎn)為旗幟的豐田生產(chǎn)方式。

1.1精細(xì)化管理的特征

房產(chǎn)的精細(xì)化管理具有很多特征，主要包括以下內(nèi)容。首先，細(xì)化是精細(xì)化管理的前提。是各級(jí)管理者，針對(duì)核心的、關(guān)鍵的、易出錯(cuò)的工作，制定科學(xué)、合理、規(guī)范的管理制度和工作程序，并對(duì)其實(shí)施進(jìn)行嚴(yán)格控制的管理。細(xì)化管理貫穿于項(xiàng)目的所有業(yè)務(wù)中。大量的制度規(guī)章、條例和細(xì)則等正是由于業(yè)務(wù)的復(fù)雜性而逐條設(shè)計(jì)的。其次，量化既是精細(xì)化管理工作的基礎(chǔ)，也是精細(xì)管理的一個(gè)重要標(biāo)志。因此，要盡量量化各管理工作。量化的主要方法是數(shù)學(xué)方法，量化的工作，盡量采用模糊數(shù)學(xué)的方法處理。再次，管理始于流程。流程化是將某一任務(wù)或工作，按縱向細(xì)分為若干個(gè)前后銜接的工作單元或工序流程，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行分析、改進(jìn)、簡(jiǎn)化、整合、優(yōu)化。流程化不能僅限于對(duì)工序的分解，還要注意在各部門(mén)和各職能之間進(jìn)行統(tǒng)籌分析和改進(jìn)。

1.2精細(xì)化管理的目標(biāo)

精細(xì)化管理是從管理隨意化向管理規(guī)范化的轉(zhuǎn)變，由經(jīng)驗(yàn)型管理向科學(xué)型管理的轉(zhuǎn)變。精細(xì)化管理系統(tǒng)的建立要涉及到四個(gè)方面的工作，包括將模糊的工作明確化，將明確的工作流程化，將流程的工作數(shù)量化，將數(shù)量的工作信息化。這四個(gè)方面層層遞進(jìn)，共同構(gòu)成了精細(xì)化管理的基本體系。管理工作紛繁復(fù)雜，需要進(jìn)行提升和改進(jìn)的方面很多，但不可能對(duì)每一項(xiàng)工作都實(shí)施精細(xì)化管理，而必須進(jìn)行篩選，選擇重要的關(guān)鍵工作作為突破口；實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理的第二個(gè)目標(biāo)是對(duì)管理要素實(shí)施流程化管理，使管理的責(zé)任具體化，明確化，并落實(shí)到位。流程圖是流程管理的一種重要工具，通過(guò)其可以對(duì)各個(gè)工作環(huán)節(jié)，各環(huán)節(jié)之間的流轉(zhuǎn)關(guān)系以及各環(huán)節(jié)的相關(guān)負(fù)責(zé)單位有更加清晰的認(rèn)識(shí)；信息化是精細(xì)化管理得以成功執(zhí)行的技術(shù)保障，而信息化是建立在清晰、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的管理規(guī)則的基礎(chǔ)上的。信息化通過(guò)提高溝通效率，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，易于監(jiān)控，提高管理效率等。

1.3精細(xì)化管理的內(nèi)容

精細(xì)化管理是一個(gè)全面化的管理模式。全面化是指精細(xì)化管理的思想和作風(fēng)

要貫徹到整個(gè)企業(yè)的所有管理活動(dòng)中。它包含以下幾部分內(nèi)容。第一，精細(xì)化的操作是對(duì)企業(yè)活動(dòng)的每一個(gè)行為都進(jìn)行一定的規(guī)范和要求，每個(gè)員工都要遵守這種規(guī)范，使企業(yè)的運(yùn)作更加正規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。第二，精細(xì)化的控制建立流程來(lái)運(yùn)作企業(yè)的業(yè)務(wù)，該流程要包括計(jì)劃、審核、執(zhí)行和回顧。只要對(duì)該流程進(jìn)行了有效控制，就可以減少企業(yè)運(yùn)作中出現(xiàn)失誤，杜絕管理中出現(xiàn)漏洞。第三，精細(xì)化的核算是管理者對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行清楚認(rèn)識(shí)的必要手段，這要求對(duì)凡是與財(cái)務(wù)相關(guān)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，都要進(jìn)行記帳和核算，并通過(guò)核算發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理中存在的漏洞和缺陷，降低企業(yè)利潤(rùn)損失。第四，精細(xì)化分析主要是借助現(xiàn)代化的手段，對(duì)角度、多層次分析企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中存在的問(wèn)題，同時(shí)，通過(guò)精細(xì)化的分析，研究如何提高企業(yè)利潤(rùn)和管理成效。第五，業(yè)的規(guī)劃主要包含兩個(gè)方面的內(nèi)容，一方面是企業(yè)高層根據(jù)市場(chǎng)狀況和企業(yè)的運(yùn)行情況制定中遠(yuǎn)期目標(biāo)，該目標(biāo)包括了企業(yè)的規(guī)模、業(yè)態(tài)、文化、管理模式和利潤(rùn)、權(quán)益等等；另一方面是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者根據(jù)企業(yè)目標(biāo)制定具體的實(shí)施計(jì)劃。精細(xì)化的規(guī)劃是指企業(yè)在有依據(jù)、可操作、合理的基礎(chǔ)上制定企業(yè)運(yùn)行的目標(biāo)和計(jì)劃。

2.房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)精細(xì)化管理的現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)管理經(jīng)歷了手工作坊管理、粗放管理、規(guī)范管理、精細(xì)化管理、精益化管理五個(gè)階段。目前，65%以上的房地產(chǎn)企業(yè)還處在粗放管理階段，22%的企業(yè)正處在由粗放式管理向規(guī)范化管理的過(guò)渡階段，只有不到13%的企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始從規(guī)范化管理向精細(xì)化管理過(guò)渡。2010年以來(lái)，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的連續(xù)調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)境條件發(fā)生了很大的變化，在國(guó)家一系列調(diào)控措施的打壓下，尤其是對(duì)閑置土地的收回或處罰的政策，杜絕了投機(jī)炒作行為，房地產(chǎn)企業(yè)不得不面臨轉(zhuǎn)型和調(diào)整。在內(nèi)部、外部環(huán)境的雙重壓力下，精細(xì)化管理成為當(dāng)前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要的戰(zhàn)略選擇。一些房地產(chǎn)企業(yè)已致力于從規(guī)范化管理向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)變，以期通過(guò)管理的精細(xì)化構(gòu)筑新的競(jìng)爭(zhēng)力。在目前的環(huán)境下，行動(dòng)比別人快一步就是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

3.結(jié)語(yǔ)

眾所周知，精細(xì)化管理是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展，增強(qiáng)整體競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的必由之路。房地產(chǎn)企業(yè)引入相應(yīng)的管理方法，全面推行精細(xì)化管理，同時(shí)倡導(dǎo)持之以恒的精神，建立健全與之匹配的長(zhǎng)效機(jī)制，不折不扣地執(zhí)行，切切實(shí)實(shí)地落實(shí)，可以起到內(nèi)外兼修的作用，刺激企業(yè)迸發(fā)新的活力。我國(guó)要想加強(qiáng)房產(chǎn)精細(xì)化管理就要深入地了解我國(guó)房產(chǎn)管理的現(xiàn)狀，繼而從不斷地改進(jìn)精細(xì)化管理的各個(gè)方面，最終實(shí)現(xiàn)我國(guó)房產(chǎn)項(xiàng)目的精細(xì)化管理，使我國(guó)房產(chǎn)業(yè)可以健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 楊慶豐，秦旭東.房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理模式探索[J].甘肅科技縱橫，2009

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【關(guān)鍵詞】精細(xì)化管理；工程項(xiàng)目；應(yīng)用

1.引言

改革開(kāi)放以來(lái)，隨我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有了快速的發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模和數(shù)量也在逐漸增多，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)面臨著更大的競(jìng)爭(zhēng)。傳統(tǒng)的管理模式已經(jīng)不能適應(yīng)外部環(huán)境的發(fā)展，精細(xì)化管理理念逐漸深入人心，其對(duì)于提升項(xiàng)目建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化，降低項(xiàng)目成本，縮短工期，有著重要的影響作用。

2.精細(xì)化管理的含義和實(shí)施

在對(duì)精細(xì)化管理的研究過(guò)程中，不同的學(xué)者對(duì)“精細(xì)化管理”有著不同的定義，精細(xì)化管理可以說(shuō)是對(duì)常規(guī)的管理辦法的提升和改進(jìn)，大多數(shù)的思想還是常規(guī)的管理辦法，只是在工程項(xiàng)目中引入了管理學(xué)的基本思想和辦理方法，旨在達(dá)到減少資源的浪費(fèi)、降低施工的成本目標(biāo)。本文以佛山市禪城區(qū)佛平路與市東路交匯處，地處東方廣場(chǎng)商圈的房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目為例介紹施工過(guò)程的精細(xì)化管理[2]。

從項(xiàng)目工程管理的角度出發(fā)，精細(xì)化管理的目標(biāo)主要體現(xiàn)以下幾個(gè)方面：

（1）模糊的工作明確化

現(xiàn)代工程項(xiàng)目管理一般都較為復(fù)雜，需要進(jìn)行提升和改進(jìn)的地方還有很多，但不可能將每一項(xiàng)工作都進(jìn)行精細(xì)化管理，因此必須要進(jìn)行合理、必要的篩選工作。這就需要將模糊的管理工作分解成一些明確的管理元素，比如預(yù)算管理、安全管理、合同管理、生產(chǎn)管理等等，將模糊的管理工作進(jìn)行明確化，以便于各部門(mén)對(duì)自身責(zé)任和工作的具體化。

（2）明確的工作流程化

實(shí)施精細(xì)化管理工作的另一個(gè)目的在于將項(xiàng)目工程的管理責(zé)任具體化、明確化，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目工程管理過(guò)程中的各個(gè)工作環(huán)節(jié)的分析，能夠?qū)φ麄€(gè)項(xiàng)目工程形成更加深刻的認(rèn)識(shí)，更有利于實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目工程的綜合管理工作，保證項(xiàng)目工程的質(zhì)量以及廣大客戶(hù)的具體需求。

（3）流程的工作信息化

實(shí)施精細(xì)化管理能夠確保建設(shè)單位實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目工程管理的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，建立信息化下的工作流程，信息化對(duì)于提升建設(shè)單位與施工單位和供貨單位的溝通效率有著很大的推動(dòng)作用，推動(dòng)流程管理的實(shí)現(xiàn)，有效拓展管理的空間。

3. 工程項(xiàng)目的精細(xì)化管理內(nèi)容

3.1進(jìn)度目標(biāo)責(zé)任制及考核制度

建設(shè)單位的主要目的在于能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目工程施工的綜合管理，包括對(duì)項(xiàng)目工程的進(jìn)度管理。在佛山市佛平路項(xiàng)目工程總包合同中對(duì)工程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的達(dá)成或延誤，明確獎(jiǎng)懲辦法；在監(jiān)理服務(wù)酬金中，專(zhuān)設(shè)建設(shè)單位對(duì)監(jiān)理監(jiān)控施工進(jìn)度節(jié)點(diǎn)評(píng)價(jià)的監(jiān)理報(bào)酬，合計(jì)12萬(wàn)；在設(shè)計(jì)合同中明確出圖計(jì)劃以及出圖質(zhì)量要求，明確相應(yīng)獎(jiǎng)懲辦法；在專(zhuān)業(yè)工程施工合同中根據(jù)總體計(jì)劃明確完工和驗(yàn)收時(shí)間。對(duì)配合程度差的合作單位，提請(qǐng)集團(tuán)招標(biāo)中心約談；對(duì)配合情況惡劣的單位，直接建議招標(biāo)中心取消其合作資格[3]。進(jìn)度控制管理方面，建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)制定工程建設(shè)總控計(jì)劃，按照總控計(jì)劃審核施工進(jìn)度計(jì)劃和設(shè)備進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃。對(duì)工程進(jìn)度實(shí)行動(dòng)態(tài)控制，對(duì)不能如期按計(jì)劃實(shí)施的環(huán)節(jié)及時(shí)協(xié)調(diào)跟蹤解決，監(jiān)督落實(shí)施工單位采取有效措施搶回滯后進(jìn)度，確保進(jìn)度符合總控計(jì)劃要求。

3.2 成本的精細(xì)化管理

要想實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目成本的精細(xì)化管理，強(qiáng)化單位內(nèi)部對(duì)于項(xiàng)目工程成本的綜合管理能力，就需要做好成本的控制工作，同時(shí)成本控制工作也貫穿著整個(gè)工程項(xiàng)目建設(shè)的生命周期中。房地產(chǎn)的項(xiàng)目成本主要是分為兩部分，即開(kāi)發(fā)成本和期間費(fèi)用。開(kāi)發(fā)成本即工程項(xiàng)目從開(kāi)始策劃到最終竣工需要投入使用的各項(xiàng)費(fèi)用總和，實(shí)現(xiàn)對(duì)所支出費(fèi)用的合理使用和管理，能夠達(dá)到最有效的收益，從而有效提升成本的價(jià)值。針對(duì)佛平路房產(chǎn)項(xiàng)目工程的成本管理，在施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段，把好成本控制關(guān)，建設(shè)單位建立施工圖審圖機(jī)制，組織專(zhuān)家、監(jiān)理單位和施工單位對(duì)施工圖進(jìn)行審圖，對(duì)圖紙不合理地方和能夠節(jié)省費(fèi)用的地方提出來(lái)要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改，減少因圖紙不合理造成的工程返工。工程施工階段，要求施工單位履行合同義務(wù)和嚴(yán)格按圖施工。工程現(xiàn)場(chǎng)加強(qiáng)工程變更簽證管理，合理控制變更簽證率，及時(shí)向設(shè)計(jì)單位反映現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度，盡量在施工之前發(fā)出設(shè)計(jì)變更，減少變更返工簽證。對(duì)變更簽證內(nèi)容進(jìn)行審核，減除不合理和不必要的工程量，并做到變更簽證一月一清，使成本部門(mén)掌握工程成本動(dòng)態(tài)變化。對(duì)項(xiàng)目審核進(jìn)度工程量，防止出現(xiàn)進(jìn)度款撥付超付情況。

3.3 質(zhì)量的精細(xì)化管理

項(xiàng)目工程的質(zhì)量是關(guān)乎建造者和使用者生命安全的首要因素，同時(shí)也影響著項(xiàng)目工程的成本和工期進(jìn)度。對(duì)于質(zhì)量的精細(xì)化管理，需要質(zhì)量第一、以人為本以及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的原則，通過(guò)建立科學(xué)合理、嚴(yán)格規(guī)范的質(zhì)量管理機(jī)制，并在精細(xì)化理念的基礎(chǔ)上建立質(zhì)量管理目標(biāo)。以佛山市佛平路的房產(chǎn)項(xiàng)目工程為例，根據(jù)工程項(xiàng)目所處階段的不同，整個(gè)項(xiàng)目工程的質(zhì)量精細(xì)化控制工作需要分為事前、事中、事后三個(gè)階段，即事前的準(zhǔn)備工作、事中的建設(shè)工作以及事后的檢驗(yàn)工作。在佛平路房產(chǎn)項(xiàng)目，建設(shè)單位在總包施工合同中明確該項(xiàng)目工程質(zhì)量要符合《工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)單位工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目工程要獲得佛山市優(yōu)良樣板工程，爭(zhēng)取省優(yōu)良樣板工程。建設(shè)單位委托第三方單位對(duì)工程項(xiàng)目每季度進(jìn)行項(xiàng)目工程質(zhì)量的實(shí)測(cè)實(shí)量評(píng)估，對(duì)于項(xiàng)目評(píng)估得分靠后的施工單位進(jìn)行一定的經(jīng)濟(jì)處罰，嚴(yán)重的停止其投標(biāo)資格。

3.4 安全文明精細(xì)化管理

安全文明精細(xì)化管理的主要內(nèi)容包括項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工保障措施；現(xiàn)場(chǎng)消防安全管理；現(xiàn)場(chǎng)保衛(wèi)制度；現(xiàn)場(chǎng)防塵降噪等防擾民措施；現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生管理等。針對(duì)佛平路房產(chǎn)項(xiàng)目，建設(shè)單位確定項(xiàng)目工程安全文明目標(biāo)就是獲得佛山市安全文明施工樣板工地，對(duì)相關(guān)安全責(zé)任人明確相應(yīng)獎(jiǎng)懲措施。建設(shè)單位監(jiān)督施工單位安全文明施工管理制度的建立和實(shí)施，監(jiān)督施工單位組織安全培訓(xùn)和應(yīng)急演練工作。建設(shè)單位定期組織專(zhuān)家對(duì)項(xiàng)目開(kāi)展安全文明生產(chǎn)檢查，并委托第三方單位對(duì)項(xiàng)目安全文明生產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，提出整改意見(jiàn)并監(jiān)督落實(shí)，確保項(xiàng)目安全文明目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在日常管理過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)建設(shè)單位須在第一時(shí)間發(fā)出《安全隱患整改通知書(shū)》，要求施工單位在限期內(nèi)進(jìn)行整改。此外為配合營(yíng)銷(xiāo)，在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行樣板展示，并做好相應(yīng)的安全防護(hù)工作。建設(shè)單位要求施工單位外架搭設(shè)懸挑在樣板層以上兩層，并且做好外架懸挑處封閉處理，避免上面施工層雜物掉落。樣板層頂板預(yù)留孔洞做好封閉，避免污水流入樣板層?？捶客ǖ廊绻┰绞┕ぷ鳂I(yè)面和塔吊運(yùn)輸范圍，須做好看房通道的頂棚和兩側(cè)圍擋的防護(hù)，避免施工作業(yè)對(duì)看房通道造成安全影響。4.結(jié)論

本文從精細(xì)化管理理念的定義和優(yōu)勢(shì)入手，分析精細(xì)化管理理念在工程項(xiàng)目中的具體應(yīng)用，其能夠在滿(mǎn)足用戶(hù)需求以及工程質(zhì)量的前提下，促進(jìn)項(xiàng)目成本付出的最小代價(jià)，獲取投資的最大收益，其貫徹于項(xiàng)目工程執(zhí)行的整個(gè)過(guò)程，需要每一位工程項(xiàng)目參與者的共同努力，建立健全完善的項(xiàng)目精細(xì)化綜合管理機(jī)制。

【參考文獻(xiàn)】

[1]張曉梅.略談房地產(chǎn)工程項(xiàng)目精細(xì)化管理[J].中華民居，2014，（24）：408-408.

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本構(gòu)成；意義；成本核算；問(wèn)題；成本控制

中圖分類(lèi)號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

引言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在國(guó)家的大力扶持之下目前已經(jīng)成為了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)軍行業(yè)，成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的最為重要的組成部分。在如今房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)逐漸下行的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本精細(xì)化管理是關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)多寡或生存的重要途徑，必須予以高度重視。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成及影響因素分析

1、土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)等。該費(fèi)用占30%～50%，受房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度、地段、周邊配套設(shè)施、競(jìng)爭(zhēng)者策略等因素的影響。

2、前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。前期費(fèi)用在開(kāi)發(fā)成本中占的比例不大，但決定了房地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目75%以上的開(kāi)發(fā)成本。在方案階段影響成本的因素主要有：地下面積、豎向標(biāo)高、窗地比、外立方案、核心筒及消防前室、建筑形態(tài)、工藝標(biāo)準(zhǔn)、建筑風(fēng)格、人防面積、層高等等。

3、建筑安裝工程費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)等。建筑和安裝成本占投資的絕對(duì)主體，主要受合同訂立、工期和現(xiàn)場(chǎng)管理及變更簽證的影響，應(yīng)嚴(yán)格控制采購(gòu)成本的支出和工程變更費(fèi)用的發(fā)生。

4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和景觀園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。水、電、氣等管線不同路由的解決方案直接決定此部分建設(shè)投資大小，其中供電工程尤為重要，應(yīng)疏導(dǎo)理順各個(gè)環(huán)節(jié)關(guān)系，按開(kāi)發(fā)總計(jì)劃完成各個(gè)階段的任務(wù)，確保實(shí)際發(fā)生成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。

5、公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。尤其是無(wú)償提供給政府的建筑面積控制在控制最低要求之內(nèi)，最大限度減少此部分成本。

6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。

二、開(kāi)發(fā)成本的核算

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本核算對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：

1、占地面積法

指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配；分期開(kāi)發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開(kāi)發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。

2、建筑面積法

指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占總建筑面積的比例進(jìn)行分配。一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配；分期開(kāi)發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

3、直接成本法

指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。

4、預(yù)算造價(jià)法

指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算中的主要問(wèn)題分析

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期重視不足

首先，由于近十年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)一直處于賣(mài)方市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)高收益率使得很多房地產(chǎn)只重視圈地、建房子、賣(mài)房子，不重視決策階段的成本控制，并且我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊，以及行業(yè)人才高流動(dòng)率，高水平專(zhuān)業(yè)人員嚴(yán)重缺乏導(dǎo)致不重視項(xiàng)目的可行性研究。其次，建設(shè)單位往往把施工階段項(xiàng)目成本的管理作為重點(diǎn)，而忽略了設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目成本管理，錯(cuò)過(guò)了成本管理的最佳階段。

2、成本核算的范圍未及時(shí)拓寬更新

隨著知識(shí)在企業(yè)生產(chǎn)中的作用越來(lái)越大，知識(shí)資源的消耗成為產(chǎn)品成本的重要構(gòu)成部分，而現(xiàn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和成本會(huì)計(jì)都將無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值攤?cè)牍芾碣M(fèi)用，沒(méi)有記入產(chǎn)品成本，已不符合知識(shí)經(jīng)濟(jì)下成本的內(nèi)涵。因此，如何完整地核算企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，并將其價(jià)值記入產(chǎn)品成本將是成本會(huì)計(jì)的緊迫課題。同時(shí)，在知識(shí)經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，人力資源的價(jià)值也應(yīng)是成本核算的對(duì)象，知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的企業(yè)勞動(dòng)主體是智力勞動(dòng)，智力勞動(dòng)的知識(shí)價(jià)值如何確認(rèn)、計(jì)量、記錄和報(bào)告，應(yīng)是該時(shí)代成本核算的重要內(nèi)容。

3、成本分析沒(méi)有得到應(yīng)有的重視

項(xiàng)目竣工結(jié)算完成后，按業(yè)態(tài)進(jìn)行成本分析，分析成本水平與構(gòu)成的變動(dòng)情況，研究影響成本升降的各種因素及其變動(dòng)趨勢(shì)，尋找降低成本的途徑。成本分析是成本管理的重要組成部分，是評(píng)價(jià)企業(yè)成本計(jì)劃編制的科學(xué)性和成本計(jì)劃的執(zhí)行情況的方法，揭示成本升降變動(dòng)的原因，為以后開(kāi)發(fā)項(xiàng)目編制成本計(jì)劃和制定經(jīng)營(yíng)決策提供重要依據(jù)。目前，中小企業(yè)對(duì)成本數(shù)據(jù)庫(kù)的積累重視不夠，未充分運(yùn)用成本分析數(shù)據(jù)，加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，降低企業(yè)生產(chǎn)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。

4、未實(shí)行全面成本及其精細(xì)化管理

目前有許多的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有實(shí)行“全員、全過(guò)程、全要素和全方位”的全面成本及其精細(xì)化管理。有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本是成本管理部門(mén)的事情，與其他部門(mén)的普通員工扯不上關(guān)系；有的認(rèn)為只要拿地就能賺錢(qián)；有的認(rèn)為成本構(gòu)成中最重要的是材料和設(shè)備，所以其他的成本費(fèi)用就無(wú)關(guān)緊要。其實(shí)這些都是錯(cuò)誤的觀念，在房地產(chǎn)行業(yè)黃金時(shí)代已過(guò)的今天，無(wú)論成本大小都應(yīng)該納入成本精細(xì)化管理的范圍，同時(shí)企業(yè)的成本是由于企業(yè)全體員工的活動(dòng)而產(chǎn)生的，所以全面精細(xì)化成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本控制的核心。

四、房地產(chǎn)成本控制

1、前期階段的成本控制

主要是指項(xiàng)目的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)或擴(kuò)初方案設(shè)計(jì)階段，造價(jià)工程師根據(jù)測(cè)算模型測(cè)算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，測(cè)算結(jié)果為項(xiàng)目目標(biāo)成本的形成提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，形成項(xiàng)目成本控制的“上限”。房地產(chǎn)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段影響工程造價(jià)的程度約為65%，施工圖設(shè)計(jì)階段影響工程造價(jià)程度為25%-35%，施工階段通過(guò)技術(shù)措施節(jié)約工程造價(jià)的可能性?xún)H為5%-10%，這表明前期產(chǎn)品的市場(chǎng)定位和方案的選型是成本控制的關(guān)鍵。有實(shí)力的大型房地產(chǎn)企業(yè)有自己的設(shè)計(jì)研究院，對(duì)前期的成本控制做得非常到位，如商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)；不具備設(shè)計(jì)能力的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立專(zhuān)門(mén)的設(shè)計(jì)研發(fā)管理部門(mén),根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和目標(biāo)客戶(hù)定位制定詳細(xì)的交房配置標(biāo)準(zhǔn)、限額設(shè)計(jì)，組織專(zhuān)家對(duì)不同的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行研討。對(duì)不同方案的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、方案的經(jīng)濟(jì)性和技術(shù)可行性等進(jìn)行全面的審核、評(píng)估。方案的選定應(yīng)考慮結(jié)構(gòu)本身的安全性，與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性，施工組織的高效性，造價(jià)的經(jīng)濟(jì)合理性等。造價(jià)人員應(yīng)對(duì)各種方案進(jìn)行準(zhǔn)確的成本測(cè)算，并積極參與方案的研討，提出降低成本的意見(jiàn)或建議。例如天津某試范小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目，磚混結(jié)構(gòu)，地上六層無(wú)地下室，在初步設(shè)計(jì)階段，對(duì)樁的選型及其基礎(chǔ)多種方案進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)分析（見(jiàn)表1），雖然空心方樁方案造價(jià)高于水泥攪拌樁方案，但空心方樁直接在工廠預(yù)制加工，現(xiàn)場(chǎng)靜壓，施工工期短、環(huán)境無(wú)污染、施工質(zhì)量易于控制等綜合優(yōu)點(diǎn)，確定選用非預(yù)應(yīng)力空心方樁為最佳方案。

表1基礎(chǔ)方案造價(jià)分析（參照2012年11月市場(chǎng)價(jià)格）

2、工程建設(shè)階段的成本控制

包括招標(biāo)階段成本控制和工程建設(shè)期間的變更洽商的控制。

招標(biāo)階段采用戰(zhàn)略采購(gòu)方式采購(gòu)材料或設(shè)備是降低整體建造成本的有效途徑之一，戰(zhàn)略采購(gòu)是企業(yè)采購(gòu)的發(fā)展方向和必然趨勢(shì)。在企業(yè)創(chuàng)業(yè)之初由于采購(gòu)量和種類(lèi)的限制，戰(zhàn)略采購(gòu)的優(yōu)勢(shì)并不明顯，但在企業(yè)向更高層次和更大規(guī)模發(fā)展的過(guò)程中優(yōu)勢(shì)會(huì)日益明顯，有遠(yuǎn)見(jiàn)的企業(yè)應(yīng)該在發(fā)展之初就有組織地構(gòu)建戰(zhàn)略采購(gòu)框架，實(shí)施戰(zhàn)略采購(gòu)。

集中采購(gòu)是最基本的戰(zhàn)略采購(gòu)方式，這種采購(gòu)方式尤其適用于集團(tuán)化的大型房地產(chǎn)企業(yè)。對(duì)于開(kāi)發(fā)規(guī)模大的單一項(xiàng)目，分期開(kāi)發(fā)的間隔期短，多個(gè)標(biāo)段同時(shí)開(kāi)工的總承包或?qū)I(yè)承包工程，用量大的材料或設(shè)備，采用集中采購(gòu)?fù)瑯幽苋〉梅浅：玫慕?jīng)濟(jì)效益。

在天津某試范小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目一期回遷房住宅30萬(wàn)平方米工程建設(shè)任務(wù)中，30萬(wàn)平方米為三個(gè)地獨(dú)立的地塊組成，即按地塊分成三個(gè)標(biāo)段相繼施工。在工程地質(zhì)勘察、監(jiān)理、造價(jià)咨詢(xún)、施工圖設(shè)計(jì)、基樁采購(gòu)及施工、施工總承包等招標(biāo)均采用集中采購(gòu)的方式，較分散采購(gòu)每平方米降低造價(jià)約150元，一期總成本節(jié)約4500萬(wàn)元?？梢?jiàn)，集中采購(gòu)的經(jīng)濟(jì)效益非?？捎^。

招標(biāo)階段還有許多成本控制的方法，如結(jié)合工程現(xiàn)場(chǎng)管理情況合理劃分標(biāo)段，專(zhuān)業(yè)承包工程的界面劃分要利于質(zhì)量控制和現(xiàn)場(chǎng)管理等。

工程實(shí)施期間變更洽商的成本控制，主要是變更的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估、事前審批和事后確認(rèn)，評(píng)估變更洽商的預(yù)計(jì)金額，對(duì)工期的影響，是否該變更或值得變更。如果訂立合同時(shí)預(yù)測(cè)了預(yù)估變更，在合同發(fā)生變更時(shí)需要確認(rèn)變更是否在預(yù)估變更范圍內(nèi)；如果沒(méi)有預(yù)測(cè)，則需要考慮變更后對(duì)整體目標(biāo)成本的影響，是否可控。變更完成后，應(yīng)及時(shí)組織相關(guān)人員驗(yàn)收，確認(rèn)實(shí)施的結(jié)果，即實(shí)際完成的數(shù)量、質(zhì)量，實(shí)施后的成本。

3、竣工階段的工程造價(jià)控制

3.1 竣工結(jié)算階段的造價(jià)控制應(yīng)注意的問(wèn)題

竣工結(jié)算是工程造價(jià)控制的最后一個(gè)階段，它是反映建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件，是竣工驗(yàn)收的重要組成部分，必須予以高度重視，嚴(yán)格把關(guān)，具體如下：嚴(yán)查施工合同，熟悉施工圖紙，核準(zhǔn)工程結(jié)算范圍，分析竣工資料，現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)工程數(shù)量，對(duì)于未完或未做工程及交叉和甲供材，不能在結(jié)算中計(jì)算。嚴(yán)查現(xiàn)場(chǎng)簽證的合理性、真實(shí)性。防止不屬于簽證范疇的內(nèi)容列入工程結(jié)算，審查結(jié)算內(nèi)容是否重復(fù)，正確處理結(jié)算糾紛。審查計(jì)算規(guī)則的運(yùn)用，政策調(diào)整的合理性、準(zhǔn)確性。審查各項(xiàng)取費(fèi)是否準(zhǔn)確等。

3.2事后造價(jià)分析評(píng)價(jià)應(yīng)注意的問(wèn)題

工程結(jié)算后的評(píng)價(jià)是對(duì)工程項(xiàng)目造價(jià)控制的總結(jié)，也是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的綜合性評(píng)價(jià)。一般來(lái)說(shuō)應(yīng)做好以下工作：對(duì)成本控制得失進(jìn)行總結(jié)，特別是預(yù)算目標(biāo)成本與實(shí)際成本的差異、原因等。并將影響工程造價(jià)的各項(xiàng)因素如目標(biāo)成本數(shù)據(jù)、動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)等資料整理歸檔，提煉關(guān)鍵成本指標(biāo)，建立相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫(kù)，為今后項(xiàng)目提供控制參考。成本數(shù)據(jù)庫(kù)是成本管理的基礎(chǔ)和支柱?？偨Y(jié)出以后成本控制的措施及努力方向，通過(guò)建設(shè)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)會(huì)使我們的造價(jià)管理水平不斷得到提高，工作方法不斷創(chuàng)新，造價(jià)控制管理能力不斷加強(qiáng)。

結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了狂熱，也經(jīng)歷了之前金融危機(jī)的洗禮，及幾輪的國(guó)家宏觀調(diào)控后，企業(yè)的利潤(rùn)空間受到一定的壓縮，但總的來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)這些年的起落與調(diào)整，有關(guān)法規(guī)制度已比較完善，房屋建筑開(kāi)發(fā)將在有序、規(guī)范的道路上運(yùn)作,除了必須提供符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品外，更要從內(nèi)部抓起，必須加強(qiáng)成本精細(xì)化管理，力圖通過(guò)降低開(kāi)發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出來(lái)維持或增加利潤(rùn)。

參考文獻(xiàn)

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篇8

中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了第二次高速發(fā)展的黃金時(shí)期。但是，無(wú)近憂(yōu)則需謀遠(yuǎn)慮，對(duì)于缺乏對(duì)企業(yè)內(nèi)部管理的重視，仍以土地增值為主要獲利手段的相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，如何促進(jìn)企業(yè)的管理轉(zhuǎn)型并獲得持續(xù)的創(chuàng)新能力是解決長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展問(wèn)題的關(guān)鍵所在，也是房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)所在。

中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)全面的審視自身能力，并通過(guò)管理轉(zhuǎn)型來(lái)應(yīng)對(duì)未來(lái)的挑戰(zhàn)，其核心可以體現(xiàn)為11個(gè)重要管理主題的轉(zhuǎn)換，從“依靠資源獲取效益”向“資源獲取與管理出效益”轉(zhuǎn)換，從“單一融資渠道”向“多元化融資渠道運(yùn)作”轉(zhuǎn)換，從“依靠營(yíng)銷(xiāo)提升品牌”向“營(yíng)銷(xiāo)與服務(wù)和質(zhì)量提升品牌”轉(zhuǎn)換，從“缺乏產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)”向“建立標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品體系”轉(zhuǎn)換，從“一次性客戶(hù)交易”向“關(guān)注客戶(hù)忠誠(chéng)”轉(zhuǎn)換，從“諸侯式管理”向“整合的全國(guó)性企業(yè)”轉(zhuǎn)換，從“單項(xiàng)目資源”向“集團(tuán)整體資源利用”轉(zhuǎn)換，從“依靠個(gè)人和小團(tuán)體能力”向“體系化管理能力”轉(zhuǎn)換，從“專(zhuān)業(yè)能力”向“專(zhuān)業(yè)化管理能力”轉(zhuǎn)換，從“依賴(lài)政府關(guān)系型和公關(guān)型人才”向“職業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化管理團(tuán)隊(duì)”轉(zhuǎn)換，從“缺乏和分散的信息系統(tǒng)支持”向“全面整合的信息系統(tǒng)支持”轉(zhuǎn)換。

九大建議助力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)打造核心能力實(shí)現(xiàn)管理轉(zhuǎn)型

針對(duì)以上挑戰(zhàn)，*提出九項(xiàng)具體管理轉(zhuǎn)型措施，幫助中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從戰(zhàn)略管理、體系化管理控制及執(zhí)行保障三個(gè)層面打造九大核心能力組合體系。

(一)重新審視和制定戰(zhàn)略布局，提升戰(zhàn)略布局能力

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須定期和不定期地重新審視和確定原來(lái)的企業(yè)戰(zhàn)略布局，依據(jù)戰(zhàn)略目標(biāo)方向做好空間、時(shí)間和方式的平衡布局，并結(jié)合未來(lái)發(fā)展環(huán)境、企業(yè)自身的資源實(shí)力、產(chǎn)品定位特點(diǎn)、管理運(yùn)作水平、目標(biāo)傾向區(qū)域市場(chǎng)以及消費(fèi)者需求等情況進(jìn)行綜合分析考慮。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提升戰(zhàn)略布局能力必須要能洞察社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，不僅要從房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)來(lái)做決策，更要具備全國(guó)和全球化視野。

(二)提升金融資本運(yùn)作和品牌運(yùn)作能力

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要大力提升金融資本運(yùn)動(dòng)能力并充分考慮幾個(gè)重要方面：開(kāi)拓多員化融資渠道并合理運(yùn)作資金，同時(shí)吸納更多專(zhuān)業(yè)人士提升金融資本運(yùn)作能力。

打造良好的內(nèi)部管理體系，通過(guò)大力提升產(chǎn)品質(zhì)量和加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的售后服務(wù)管理，提升企業(yè)品牌運(yùn)作能力。

(三)發(fā)展產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新能力，為企業(yè)高效的內(nèi)部管理和快速發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)

基于企業(yè)戰(zhàn)略布局方向和對(duì)市場(chǎng)及客戶(hù)需求的深入把握，持續(xù)創(chuàng)新設(shè)計(jì)出滿(mǎn)足消費(fèi)者需求和自身能力的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品體系。同時(shí)將產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新與每個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)研究及策劃工作有效聯(lián)動(dòng)起來(lái)，通過(guò)每個(gè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)的不斷積累完善企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品體系，最終做到產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新的良性循環(huán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可通過(guò)多種激勵(lì)手段和建立機(jī)制平臺(tái)激發(fā)企業(yè)的創(chuàng)新熱情和能力，以做到持續(xù)創(chuàng)新。

(四)強(qiáng)化客戶(hù)需求分析，確保項(xiàng)目策劃水準(zhǔn)和成功

將內(nèi)部資源配置的重心轉(zhuǎn)向市場(chǎng)與客戶(hù)需求的調(diào)查研究和分析工作，從戰(zhàn)略發(fā)展的高度對(duì)市場(chǎng)研究與開(kāi)發(fā)策劃能力加以系統(tǒng)的培育和強(qiáng)化，以確保項(xiàng)目策劃的水準(zhǔn)。

(五)設(shè)計(jì)高效的“管理和運(yùn)營(yíng)模式”，充分發(fā)揮集團(tuán)、項(xiàng)目及各專(zhuān)業(yè)的管理職能

分為集團(tuán)管理模式設(shè)計(jì)、項(xiàng)目管理模式、專(zhuān)業(yè)管理模式設(shè)計(jì)三個(gè)方面。集團(tuán)管理模式設(shè)計(jì)要能清晰闡明集團(tuán)與區(qū)域業(yè)務(wù)單位和項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)之間的關(guān)系，重點(diǎn)關(guān)注如何創(chuàng)造集團(tuán)價(jià)值;項(xiàng)目管理模式設(shè)計(jì)，要能清晰界定專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)與項(xiàng)目間的業(yè)務(wù)協(xié)作關(guān)系及責(zé)權(quán)利關(guān)系，重點(diǎn)關(guān)注如何創(chuàng)造項(xiàng)目?jī)r(jià)值;專(zhuān)業(yè)管理模式設(shè)計(jì)，要能清晰地闡明企業(yè)各專(zhuān)業(yè)職能如何具體運(yùn)作管理，重點(diǎn)關(guān)注專(zhuān)業(yè)能力和專(zhuān)業(yè)化管理能力的打造。

(六)從規(guī)范化流程設(shè)計(jì)開(kāi)始，逐步邁向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部流程管理應(yīng)該體現(xiàn)規(guī)范化，標(biāo)準(zhǔn)化和體系化。在業(yè)務(wù)流程規(guī)范化設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，逐步邁向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理。整個(gè)流程設(shè)計(jì)體系要能從零級(jí)流程一直到企業(yè)的四級(jí)流程，逐步細(xì)化，形成一整套從規(guī)范化到精細(xì)化的流程管理體系。

(七)建立科學(xué)的績(jī)效管理體系，確保企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要重視并建立科學(xué)的績(jī)效管理體系，確保企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)?？茖W(xué)的績(jī)效管理體系由績(jī)效管理基本原則、績(jī)效管理載體、績(jī)效管理步驟和績(jī)效管理驅(qū)動(dòng)四部分組成。

(八)持續(xù)發(fā)展高水平人才隊(duì)伍，確保戰(zhàn)略與管理的有效執(zhí)行

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要通過(guò)實(shí)施人才戰(zhàn)略、優(yōu)化企業(yè)人才環(huán)境、創(chuàng)新企業(yè)選拔和用人機(jī)制以保證高水平的人才隊(duì)伍，逐步轉(zhuǎn)變?nèi)瞬抨?duì)伍結(jié)構(gòu)。同時(shí)，人才隊(duì)伍要注意從依賴(lài)個(gè)別核心人才向增強(qiáng)企業(yè)人才團(tuán)隊(duì)能力轉(zhuǎn)變。

(九)持續(xù)建設(shè)業(yè)務(wù)驅(qū)動(dòng)的信息系統(tǒng)，確保戰(zhàn)略與管理的高效執(zhí)行

篇9

Abstract： With the development of the real estate market， the market competition of real estate enterprise market competition is becoming fiercer and fiercer. National macro policy control and the price control and restriction measures by local government departments make the profits of real estate business thinner and thinner. Cost management is one of the core elements， it is as important as the project management， quality management and cash flow management. In the competitive market environment， cost management is particularly important， which is directly related to the survival and development of enterprises. Real estate development enterprises should continue to improve their management level and constantly innovate the cost management model to make progress and development in the increasingly fierce market competition and rapidly changing environment. The author analyzes the problems existing in the cost management of real estate enterprises， and puts forward the countermeasures.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；存在問(wèn)題；應(yīng)對(duì)策略

Key words： real estate enterprises；cost control；existing problems；coping strategy

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2017）01-0010-03

0 引言

二十一世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，提升了房地產(chǎn)企業(yè)效益，也使得房地產(chǎn)成為我國(guó)的重要產(chǎn)業(yè)之一，成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力。自2016年以來(lái)，尤其是我國(guó)一線及二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，為了降低泡沫經(jīng)濟(jì)的影響，國(guó)家實(shí)行了各種宏觀調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)過(guò)快、過(guò)熱的勢(shì)頭冷卻下來(lái)，2016年10月前后一些熱點(diǎn)城市出具房地產(chǎn)調(diào)控措施，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于穩(wěn)定。

隨著土地成本及各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的增加，房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)日益白熱化，若想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，首要任務(wù)就是提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，有效的成本管理是企業(yè)節(jié)本降耗、提高經(jīng)濟(jì)效益的有效途徑，筆者根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，就項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成進(jìn)行分析，提出成本管理的重點(diǎn)成本項(xiàng)目，分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀，并就其中的問(wèn)題提出應(yīng)對(duì)措施與策略，旨在為了降低房地產(chǎn)企業(yè)成本，不斷提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力[1]。

1 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成

1.1 土地取得成本

土地取得成本主要包括土地出讓金、拆遷費(fèi)用、土地契稅、土地使用費(fèi)等，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓?zhuān)袠?biāo)出讓?zhuān)馁u(mài)出讓?zhuān)壳盎疽院髢煞N方式為主。近幾年，為了抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)“泡沫”現(xiàn)象，我國(guó)不斷加大對(duì)土地的宏觀調(diào)控，通過(guò)拍賣(mài)取得開(kāi)發(fā)用地已是當(dāng)前許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司獲取開(kāi)發(fā)用地的主要方式，土地費(fèi)用在整個(gè)開(kāi)發(fā)成本的占比越來(lái)越高，尤其是在一線城市中，經(jīng)常出現(xiàn)“面粉”比“面包”貴的現(xiàn)象，筆者所在城市某別墅項(xiàng)目A土地取得成本占開(kāi)發(fā)成本比例約57%。

1.2 前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)主要包括三通一平費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、勘察丈量費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)批報(bào)費(fèi)等，在整個(gè)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，筆者所在城市某別墅項(xiàng)目A前期工程費(fèi)占開(kāi)發(fā)成本比例約3%。

1.3 建筑安裝工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)指房屋建造過(guò)程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，主要包括地基及基礎(chǔ)工程費(fèi)、結(jié)構(gòu)及初裝修工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、門(mén)窗欄桿工程費(fèi)、外立面工程費(fèi)、精裝修工程費(fèi)及其他建安工程費(fèi)等，在整個(gè)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中所占比例最大，筆者所在城市某別墅項(xiàng)目A建筑安裝工程費(fèi)占開(kāi)發(fā)成本比例約31%，是成本管理的重中之重。

1.4 市政公共設(shè)施費(fèi)用

市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)兩部分。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)主要指供配電工程、供水工程、燃?xì)夤こ?、排水工程、有線電視、通信工程、智能化工程、景觀工程等的建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，筆者所在城市某別墅項(xiàng)目A市政公共設(shè)施費(fèi)占開(kāi)發(fā)成本比例約8%。

1.5 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)主要包括工程監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)咨詢(xún)費(fèi)、技術(shù)咨詢(xún)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)完善費(fèi)等，在整個(gè)開(kāi)發(fā)成本所占比例很小，筆者所在城市某別墅項(xiàng)目A開(kāi)發(fā)間接費(fèi)占開(kāi)發(fā)成本比例約1%。

2 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在問(wèn)題

2.1 成本管理意識(shí)不足

目前許多房地產(chǎn)企業(yè)未實(shí)行“全員、全過(guò)程、全方位”的全面成本管理，認(rèn)為成本管理是成本管理部的事情，從上述開(kāi)發(fā)成本分析可知，除土地取得成本外，其余成本均可通過(guò)管理手段進(jìn)行控制，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，設(shè)計(jì)管理部、成本管理部、工程管理部及開(kāi)發(fā)配套部齊心協(xié)力才能把成本管理工作做到極致，房地產(chǎn)已經(jīng)上升到精細(xì)化管理的道路，任何細(xì)微的成本都要納入成本管理范疇，全面成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的核心[2]。

2.2 成本管理以成本核算為主

早期的成本管理主要以成本核算為主，追求算得準(zhǔn)、算得快，這種核算體制由于缺乏成本管理中的事前預(yù)測(cè)及過(guò)程控制，往往已是即成事實(shí)，無(wú)法挽回，這種管理模式無(wú)法滿(mǎn)足現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理要求，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中所存在的根本問(wèn)題及原因，造成效益流失。

2.3 成本管理精細(xì)化程度不夠

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，往往是才比較粗放式的管理，部分企業(yè)只關(guān)注占比較大的建筑安裝工程費(fèi)，對(duì)前期工程費(fèi)等缺乏必要的管理與控制，然而在新世紀(jì)的今天，精細(xì)化管理已深入各個(gè)行業(yè)的各個(gè)部門(mén)，必須對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本組成部分進(jìn)行精細(xì)化管理與控制，才能達(dá)成預(yù)期的利潤(rùn)。

2.4 缺乏成本數(shù)據(jù)沉淀

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目完工交付后，未對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行梳理并形成數(shù)據(jù)庫(kù)，伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)的逐步規(guī)范化發(fā)展，越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始重視項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫(kù)的積累與沉淀，通過(guò)搜集和梳理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全周期的成本數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)處理形成各類(lèi)成本指標(biāo)庫(kù)，并利用這些信息為在拿地測(cè)算、目標(biāo)成本制定與執(zhí)行提供重要依據(jù)。

3 房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理應(yīng)對(duì)策略

3.1 建立全員、全過(guò)程、全方位的動(dòng)態(tài)成本管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)梳理系統(tǒng)成本管理意識(shí)，將企業(yè)成本管理工作視為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，發(fā)動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)管理人員、工程技術(shù)人員樹(shù)立成本意識(shí)，參與開(kāi)發(fā)成本的過(guò)程控制。做好成本管理不能僅僅是企業(yè)老板或者高層管理人員的事，必須讓每個(gè)員工形成成本管理與控制意識(shí)，并承擔(dān)成本控制責(zé)任，盡自己最大的努力為企業(yè)降低成本、創(chuàng)造效益[3]，房地產(chǎn)企業(yè)員工應(yīng)對(duì)“事前、事中、事后”全過(guò)程的成本項(xiàng)目都以嚴(yán)格、精細(xì)化的科學(xué)手段進(jìn)行管理，進(jìn)而增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

筆者所在公司成立成本管理專(zhuān)項(xiàng)工作小組，以城市公司總經(jīng)理為組長(zhǎng)，分管成本管理部副總經(jīng)理為副組長(zhǎng)，成本管理部、設(shè)計(jì)管理部、工程管理部、開(kāi)發(fā)配套部等部門(mén)負(fù)責(zé)人為組員，每季度末對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的成本進(jìn)行全面分析、評(píng)估、檢討，對(duì)成本異常變動(dòng)情況及時(shí)預(yù)警并提出解決措施，同時(shí)建立成本管理獎(jiǎng)懲機(jī)制，公司全體員工均可提出成本優(yōu)化措施及建議，若被采納并為項(xiàng)目節(jié)約成本給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)造成成本浪費(fèi)的行為給予處罰。

3.2 建立以控制為主的成本管理手段

成本管理方式從“以核算為主”調(diào)整為“以控制為主”，成本控制強(qiáng)調(diào)成本過(guò)程控制點(diǎn)的前置，通過(guò)目標(biāo)成本分解合約規(guī)劃，指導(dǎo)、控制合同的簽訂與變更，要求合同審批時(shí)指定對(duì)應(yīng)的合約規(guī)劃，避免先簽合同再核算成本帶來(lái)的控制滯后；避免成本執(zhí)行中由于成本結(jié)構(gòu)分類(lèi)缺項(xiàng)、漏項(xiàng)導(dǎo)致的成本虛低及因拆分錯(cuò)誤導(dǎo)致成本虛高問(wèn)題。

成本核算強(qiáng)調(diào)測(cè)算模型的準(zhǔn)確性及沉淀經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，并為新項(xiàng)目測(cè)算提供指導(dǎo)。而成本控制傾向于總量級(jí)的控制，通過(guò)目標(biāo)成本和合約規(guī)劃的建立，關(guān)注于項(xiàng)目全過(guò)程的成本實(shí)時(shí)監(jiān)控，而管控合同的執(zhí)行是成本控制的核心內(nèi)容。

3.3 建立成本數(shù)據(jù)庫(kù)

成本數(shù)據(jù)庫(kù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)搜集并整理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的成本數(shù)據(jù)形成各類(lèi)成本指標(biāo)庫(kù)，并利用這些信息為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策及新項(xiàng)目拿地測(cè)算提供指導(dǎo)和參考，成本數(shù)據(jù)庫(kù)主要包括項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、成本項(xiàng)目構(gòu)成、成本項(xiàng)目特征描述、成本科目單方造價(jià)等。

建立成本數(shù)據(jù)庫(kù)有助于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的知識(shí)管理結(jié)構(gòu)。成本控制作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理中的一項(xiàng)核心內(nèi)容，通過(guò)管理實(shí)踐不斷總結(jié)下來(lái)的知識(shí)資源對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)相當(dāng)于一種重要的“無(wú)形資產(chǎn)”，建立成本數(shù)據(jù)庫(kù)，并不是單純的將歷史信息進(jìn)行收集、整理，其中還包括對(duì)歷史信息分析和運(yùn)用，比如基于歷史信息進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整現(xiàn)行成本管理結(jié)構(gòu)，這對(duì)于企業(yè)知識(shí)管理水平的整體提升大有裨益。

成本數(shù)據(jù)庫(kù)是制定目標(biāo)成本的重要支撐，只有收集大量可靠的成本數(shù)據(jù)，才有可能據(jù)此確定一個(gè)相對(duì)準(zhǔn)確的目標(biāo)成本。另一方面，成本數(shù)據(jù)庫(kù)中的標(biāo)準(zhǔn)成本項(xiàng)目取值以及合同信息是評(píng)估項(xiàng)目成本管理成效的主要參考信息，近些年在國(guó)家房產(chǎn)政策的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)逐漸規(guī)范化，對(duì)成本評(píng)估工作都比較重視，這個(gè)變化是可喜的[4]。

筆者所在公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目包括住宅（別墅、洋房、高層）、商業(yè)綜合體、辦公樓等物業(yè)形態(tài)，根據(jù)實(shí)際發(fā)生的成本執(zhí)行情況，按不同物業(yè)形態(tài)整理并建立成本數(shù)據(jù)庫(kù)，同時(shí)與同城市同區(qū)域同物業(yè)形態(tài)進(jìn)行對(duì)比分析以完善數(shù)據(jù)庫(kù)，為項(xiàng)目拿地測(cè)算提供數(shù)據(jù)依據(jù)支撐，提高決策效率。

3.4 應(yīng)用房地產(chǎn)成本管理信息化系統(tǒng)

房地產(chǎn)成本管理信息化是先進(jìn)的計(jì)算機(jī)軟件技術(shù)在房地產(chǎn)成本管理領(lǐng)域的運(yùn)用，通過(guò)信息化系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)成本數(shù)據(jù)，既省時(shí)又省力，使企業(yè)逐漸擺脫了粗放式經(jīng)營(yíng)管理模式。筆者的公司采用的是“目標(biāo)成本+責(zé)任成本+作業(yè)過(guò)程控制”的成本管理體系，不同的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段對(duì)成本數(shù)據(jù)的側(cè)重點(diǎn)會(huì)有所調(diào)整，比如項(xiàng)目發(fā)展階段的測(cè)算成本、設(shè)計(jì)階段形成的目標(biāo)成本、項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中的動(dòng)態(tài)成本、項(xiàng)目結(jié)算后形成的核算成本，沉淀成本數(shù)據(jù)庫(kù)，幾乎囊括了成本控制、成本核算以及經(jīng)驗(yàn)復(fù)用在內(nèi)的大多數(shù)成本管理要求。

成本控制系統(tǒng)以“合同為中心的全動(dòng)態(tài)成本管理”為主線，通過(guò)科學(xué)、規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹(shù)，全面系統(tǒng)地反映各個(gè)項(xiàng)目在其整個(gè)生命周期任意時(shí)點(diǎn)的動(dòng)態(tài)成本、實(shí)際發(fā)生成本、實(shí)付成本的構(gòu)成情況，為房地產(chǎn)企業(yè)控制成本變動(dòng)、洞悉成本動(dòng)向、制定資金計(jì)劃、掌控投資進(jìn)度等提供強(qiáng)有力的科學(xué)依據(jù)，是房地產(chǎn)企業(yè)把握先機(jī)、提升核心競(jìng)爭(zhēng)能力的重要輔助工具。

4 結(jié)束語(yǔ)

成本管理是一項(xiàng)系統(tǒng)且涉及多部門(mén)的工作，在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中具有極為重要的地位，房地產(chǎn)企業(yè)若想在瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)發(fā)展中提升自身競(jìng)爭(zhēng)力，必須建立全員、全過(guò)程、全方位的動(dòng)態(tài)成本管理體系，建立以控制為主的成本管理手段，根據(jù)企業(yè)的自身情況建立成本數(shù)據(jù)庫(kù)，并應(yīng)用房地產(chǎn)成本管理信息化系統(tǒng)，根據(jù)房地產(chǎn)成本管理突出問(wèn)題的特點(diǎn)，適時(shí)制定行之有效的對(duì)策進(jìn)行完善，才能夠進(jìn)一步地推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)。

參考文獻(xiàn)：

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[2]李純.房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題及對(duì)策分析[J].現(xiàn)代商業(yè)，2008，23.

篇10

內(nèi)容摘要：企業(yè)存在的終極目的是利潤(rùn)最大化，當(dāng)前房地產(chǎn)利潤(rùn)空間不斷的縮小，面臨著這樣的大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景，房地產(chǎn)公司要想提升利潤(rùn)空間，就必須縮減公司的成本費(fèi)用，通過(guò)成本的降低來(lái)提高公司的效益。本文是在研究項(xiàng)目成本管理理論的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)例來(lái)說(shuō)明如何加強(qiáng)企業(yè)的項(xiàng)目成本管理，促使企業(yè)盡快轉(zhuǎn)向成本管理的精細(xì)化。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 項(xiàng)目管理 成本控制

為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國(guó)家近幾年來(lái)加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇、購(gòu)房者的不斷成熟等因素的出現(xiàn)，造成了現(xiàn)在房產(chǎn)企業(yè)的暴利時(shí)代已面臨終結(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)除了找準(zhǔn)自身市場(chǎng)定位和開(kāi)發(fā)出質(zhì)量?jī)?yōu)良定價(jià)合理的產(chǎn)品外，強(qiáng)化成本控制是其保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)重要途徑。

一、房地產(chǎn)企業(yè)控制成本的重要性

為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國(guó)家近幾年來(lái)加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，市場(chǎng)規(guī)范化使得暴利時(shí)代逐漸遠(yuǎn)去，這種情境下，成本控制就成為企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)重要的砝碼，成本已從影響企業(yè)利潤(rùn)高低的一個(gè)因素發(fā)展到成為影響企業(yè)生存與持續(xù)發(fā)展，影響房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素之一。

土地與資金的控制，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商遭遇了幾年來(lái)最嚴(yán)峻的考驗(yàn)。各大小房地產(chǎn)投資商都將面臨資金鏈的緊張與土地的失控。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨淘汰，行業(yè)洗牌成為必然。未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)向規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化方向發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司企業(yè)成本與控制現(xiàn)狀

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要階段的成本控制的幾個(gè)重要階段。

項(xiàng)目決策階段的成本控制決策的準(zhǔn)確與否極大的關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的成本；規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制，規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響程度達(dá)75%以上。因此，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的控制是關(guān)鍵；施工階段的工程造價(jià)控制。施工階段所投入的資金量最大；竣工結(jié)算階段的工程造價(jià)控制等。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中普遍存在著成本意識(shí)淡化、成本管理弱化、成本行為軟化的“三化”現(xiàn)象，企業(yè)一般都未樹(shù)立系統(tǒng)全面的成本管理理念，存在著管控模式和組織架構(gòu)設(shè)計(jì)不合理、未建立健全合理的成本控制管理體系、成本控制流于形式，未能得到有效的執(zhí)行等問(wèn)題，致使成本越來(lái)越高，嚴(yán)重影響著資金流動(dòng)，擠壓了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)，也嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理體系的優(yōu)化對(duì)策研究

1、 樹(shù)立公司全員成本控制的意識(shí)

成本的系統(tǒng)控制觀念應(yīng)在房地產(chǎn)企業(yè)中樹(shù)立全方位分析研究企業(yè)成本控制的對(duì)象、內(nèi)容與方法，對(duì)整體與全局進(jìn)行強(qiáng)調(diào)，把房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作視為一項(xiàng)系統(tǒng)工程。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成本控制不能局限于產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程，其內(nèi)涵要由物質(zhì)產(chǎn)品成本擴(kuò)展到資本成本、人力資源成本、產(chǎn)權(quán)成本、環(huán)境成本、服務(wù)成本等非物質(zhì)產(chǎn)品成本，在市場(chǎng)上才能使企業(yè)產(chǎn)品具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中企業(yè)能立于不敗之地。

廣大職工對(duì)成本控制的認(rèn)識(shí)應(yīng)提高成本觀念應(yīng)增強(qiáng)，結(jié)合經(jīng)濟(jì)與技術(shù)，管理與生產(chǎn)并重的原則應(yīng)貫徹。成本意識(shí)的宣傳教育面向全體職工進(jìn)行，全員的成本意識(shí)得到培養(yǎng)，全員參與控制企業(yè)成本。采取各種措施，各種類(lèi)型的成本培訓(xùn)班積極舉辦，成本專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)和使用在企業(yè)中高度關(guān)注。成本方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)得到提高，降低成本的途徑從技術(shù)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域得到開(kāi)辟。

2 地產(chǎn)管控模式選擇及組織架構(gòu)設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)公司管控模式的變化意味著開(kāi)發(fā)流程的變化，企業(yè)內(nèi)部工作流程和權(quán)責(zé)也隨著變化，這些因素的變化就要求企業(yè)必須對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行重新設(shè)計(jì)和適時(shí)調(diào)整，將各部門(mén)重新進(jìn)行職能設(shè)計(jì)和職責(zé)分工，重新界定工作接口關(guān)系。

郭凱（2012年）在文章《陽(yáng)光花園房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理研究》中認(rèn)為在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，必須要成立專(zhuān)門(mén)的成本管理部門(mén)，要設(shè)置專(zhuān)門(mén)的人員對(duì)這一部門(mén)進(jìn)行管理。項(xiàng)目成本管理包括 6 大部分，成本管理部門(mén)要熟知這 6 部分的功能和作用，而且他們?cè)谶M(jìn)行成本定為時(shí)，要考慮一個(gè)全面的范圍，成本管理不僅僅是某一個(gè)部門(mén)的問(wèn)題，更重要的是一個(gè)整體的問(wèn)題，項(xiàng)目的成本管理要涉及到很多方面，而且公司的每一層都會(huì)涉及到，所以，項(xiàng)目成本管理部門(mén)在設(shè)計(jì)成本管理時(shí)就要做到，保證每一層級(jí)都有成本管理的任務(wù)，尤其是整個(gè)項(xiàng)目的總經(jīng)理，他的任務(wù)是要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本管理有一個(gè)大的概念，同時(shí)，要完成自身的成本管理任務(wù)，而下一層級(jí)，比如建設(shè)管理中心、項(xiàng)目財(cái)務(wù)部、營(yíng)銷(xiāo)部、綜合管理部也要設(shè)定相應(yīng)的目標(biāo)，而在下一級(jí)也是如此，以此類(lèi)推。

3 責(zé)任成本的體系構(gòu)建

責(zé)任成本管理體系的確定包含企業(yè)的多個(gè)部門(mén)，因?yàn)槲覀冊(cè)谥贫ǔ杀竟芾碛?jì)劃時(shí)，已經(jīng)將成本管理的的目標(biāo)細(xì)分到各個(gè)部門(mén)，甚至是細(xì)分到個(gè)人，這樣做的目的是為了提高企業(yè)成本管理的效率，并且使每個(gè)人都參與到項(xiàng)目的成本管理之中，那么在這樣的前提下，不僅僅要建立成本管理的獎(jiǎng)懲制度，還有明確成本管理的責(zé)任，首先，在項(xiàng)目成本管理計(jì)劃之時(shí)，項(xiàng)目成本管理部門(mén)就要與其他部門(mén)，比如財(cái)務(wù)部，營(yíng)銷(xiāo)部等等進(jìn)行共同協(xié)商，制定出企業(yè)的責(zé)任成本管理辦法，并且每一階段都有每一階段的目標(biāo)，甚至將這種責(zé)任體系落實(shí)到個(gè)人，制定階段性的目標(biāo)，而且要定期進(jìn)行考核。責(zé)任成本管理的目標(biāo)一定要進(jìn)行細(xì)化，盡可能的將成本管理的責(zé)任落實(shí)到每一個(gè)人身上，要定期進(jìn)項(xiàng)考核，根據(jù)最初制定的責(zé)任成本管理辦法來(lái)確定該員工的目標(biāo)成本是否已經(jīng)完成，并編制責(zé)任成本報(bào)告，將這一結(jié)果進(jìn)行公布。

四、總結(jié)：

企業(yè)存在的終極目的是利潤(rùn)最大化，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)無(wú)非“開(kāi)源節(jié)流”。“開(kāi)源”，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)現(xiàn)有資源通過(guò)整合，發(fā)揮其最大效益；“節(jié)流”即降低、控制成本費(fèi)用。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，“開(kāi)源”即是最大限度挖掘項(xiàng)目潛在價(jià)值，提高附加值：“節(jié)流”就是對(duì)項(xiàng)目成本費(fèi)用進(jìn)行控制。工程項(xiàng)目的“項(xiàng)目立項(xiàng)決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工項(xiàng)目管理階段、項(xiàng)目結(jié)算評(píng)估階段”全過(guò)程管理應(yīng)對(duì)措施，以提高房地產(chǎn)行業(yè)成本精細(xì)化管理理念，控制房地產(chǎn)企業(yè)成本。

參考文獻(xiàn)：

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