導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：土地政策；信貸政策；房產(chǎn)稅；業(yè)態(tài)定位；發(fā)展機會；項目融資；精細化管理；創(chuàng)新

一、土地政策、房地產(chǎn)信貸政策與現(xiàn)代化管理方法

目前，房地產(chǎn)開發(fā)市場競爭愈演愈烈，市場競爭的外部環(huán)境對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了新挑戰(zhàn)，市場經(jīng)濟的最基本規(guī)則就是優(yōu)勝劣汰。隨著我國城市化進程的不斷深化、房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，以及政府對土地市場的壟斷，優(yōu)質(zhì)土地資源越來越稀缺，土地價格正在以超越房價的速度急劇增長，而與此同時，土地政策對企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)資金、企業(yè)資格審查要求越來越嚴格，土地政策對企業(yè)拿地的影響越來越大。在信貸政策方面，要企業(yè)要嚴格執(zhí)行差異化的住房信貸政策，這些新變化對房地產(chǎn)市場會有很大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)應調(diào)整戰(zhàn)略以及時跟進來應對這一結(jié)構(gòu)性調(diào)控。要想在國有土地出讓項目招標中獲勝，除必須是具備企業(yè)資質(zhì)和整體實力外，還須要在建筑施工的技術(shù)、質(zhì)量、施工管理等方面具有優(yōu)勢，使企業(yè)達到生產(chǎn)諸要素最合理的科學的配置，運用現(xiàn)代化的管理方法，合理配置人力資源，保證質(zhì)量、降低消耗，挖掘內(nèi)部潛力，依靠科技進步以達到最大的經(jīng)濟效益。在房產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)過程中，根據(jù)項目特點，預測與控制整個工程項目的施工活動所需的最低人力、物力、財力消耗等，從而，取得最大的經(jīng)濟效益，成了項目體現(xiàn)現(xiàn)代管理的內(nèi)在驅(qū)動力。特別是在建設(shè)企業(yè)置于市場經(jīng)濟之中，經(jīng)濟運行規(guī)律將無情地檢驗企業(yè)對現(xiàn)代科學管理方法的運用，是企業(yè)在競爭中的很大的成敗因素，現(xiàn)代化管理方法的運用成為項目管理的當務之急。

二、項目管理與基礎(chǔ)管理

由于房地產(chǎn)項目是一次性的任務，決定了項目管理的特殊性。即項目管理既要適合于企業(yè)所具備的經(jīng)營管理水平特點，又要具備項目所處的時間、環(huán)境等條件的特點。在運用科學管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實的效果的。找準項目管理中自身的特點，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法，以提高項目管理水平和工作效率。要根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)管理需要，建立目標成本管理制度，通過目標分解，各子系統(tǒng)健全跟蹤制信息反饋總結(jié)考核的全過程，不斷推進成本管理，確保經(jīng)濟效益的提高。

只有認真抓動態(tài)過程的管理，反復運用，才能使科學管理方法成為項目上的現(xiàn)實存在。由于計劃執(zhí)行過程是復雜的動態(tài)過程，又受到各種復雜多變因素的影響。在實施現(xiàn)代化管理過程中，離不開基礎(chǔ)管理，如計量管理，監(jiān)測手段、編制和執(zhí)行各類定額、統(tǒng)計報表、信息管理等。無論運用何種現(xiàn)代化管理方法，都離不開這些基礎(chǔ)工作所提供的資料、數(shù)據(jù)和信息。因此，必須抓好各部門的基礎(chǔ)管理，積累、更全面的基礎(chǔ)資料，為更好地使用現(xiàn)代化管理方法提供可靠全面的數(shù)據(jù)。

三、項目管理應回避的風險

加強開發(fā)項目的經(jīng)營管理，保證項目目的目標的實現(xiàn)，實現(xiàn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的關(guān)鍵過程要注意回避以下風險。

1 項目的定位風險和投資支持能力風險。

項目的市場定位包括項目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，都是根據(jù)市場調(diào)查、項目的經(jīng)濟技術(shù)分析、項目可行性研究報告做出的指導項目決策。項目可行性研究報告出臺前后，由于對市場定位的認識模糊或者自相矛盾是對企業(yè)資金籌措和融資能力過高地估計，沒有吃透國家和地方政府的行業(yè)政策，對大的經(jīng)濟環(huán)境把握的不準，成本過程控制嚴重失控等突發(fā)性事件的原因，導致的項目資金支付能力達不到計劃要求，給項目建設(shè)造成的風險。

2項目建設(shè)的創(chuàng)新和風險政策風險

隨著國家對房地產(chǎn)項目的嚴控大環(huán)境的來臨，使項目建設(shè)的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要，有限資源的條件下，要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，追求計劃利潤，獲得既定利益是非常有必要的這種情形下，為了服務目的追求項目與周邊項目的差異性，選擇自己企業(yè)不熟悉或者認識尚不足以完成追求的創(chuàng)新也是極具風險的更何況正常地創(chuàng)新本身就是有風險的。政策風險多發(fā)生在政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在對于企業(yè)來說，主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機性過程、對政策不理解的盲目性過程失誤。項目建設(shè)過程中，企業(yè)必須掌握相關(guān)地法律和法規(guī)，掌握對于相關(guān)法律法規(guī)進行補充、操作的部門規(guī)章和規(guī)范性文件和強制性標準。

四、提高項目管理人員素質(zhì)，科學實施項目管理

要使項目管理現(xiàn)代化，其管理人員一定要具備現(xiàn)代化管理的素質(zhì)。特別是項目經(jīng)理，一定要具備與時俱進、不斷創(chuàng)新的觀念和懂得領(lǐng)導藝術(shù)和管理藝術(shù)，要深知在項目管理中必須突出以人為本的思想。對于規(guī)模較大的項目，項目經(jīng)理必須要掌握和善于運用信息管理的方法，進行全方位的網(wǎng)絡管理。同時，要求項目體每一位管理人員，不斷對自身充電，接受上崗培訓，提高管理隊伍素質(zhì)。可以說，項目經(jīng)理的素質(zhì)，決定了能否帶出一支合格的項目管理隊伍。具備了一支高素質(zhì)的項目管理隊伍，才能使項目體的各項工作在健康、有序的環(huán)境下開展。

五、項目融資與產(chǎn)品定位

房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)市場的環(huán)境要素、自身的特點和需求以及市場規(guī)則擬定符合企業(yè)和開發(fā)項目發(fā)展戰(zhàn)略的融資事務安排。融資方式很多，對于項目性非金融機構(gòu)貸款，可以采用私募股權(quán)基金。私募股權(quán)基金一般是指從事私人股權(quán)（非上市公司股權(quán)）投資的基金。私募股權(quán)基金在經(jīng)濟發(fā)展中具有積極作用，對于急需發(fā)展的現(xiàn)代服務業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、各類消費品制造業(yè)和消費服務業(yè)大都以中小企業(yè)和民營企業(yè)為主，而現(xiàn)有的金融體系卻沒有為他們提供相應的融資渠道，因此，這個領(lǐng)域就成為私募股權(quán)基金大有作為的領(lǐng)域。而房地產(chǎn)信托REITS（房地產(chǎn)投資信托基金），也開始走入人們的視野，REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金，可以上市流通。

如何有效避免區(qū)域市場產(chǎn)品雷同，尋求差異化的產(chǎn)品供應策略并滿足目標市場需求，是現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)商實施開發(fā)行為時首先要解決的問題。住宅需求的變化，充分而細致地劃分市場，是項目成功的關(guān)鍵。住宅的不動產(chǎn)屬性，決定了產(chǎn)品供應在規(guī)劃時就必須符合區(qū)域人文及歷史條件、充分考慮周邊現(xiàn)存物業(yè)形態(tài)、迎合區(qū)域消費習慣。

六、對房產(chǎn)稅政策解讀和對二、三線城市的展望

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關(guān)鍵詞：大數(shù)據(jù)分析；市場需求；價值信息

時代在進步，互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展極大地改變這人們的生活、工作的習慣，云時代大數(shù)據(jù)的出現(xiàn)，更是為企業(yè)提供了更多的獲取客戶需求信息的渠道。在云時代下的市場營銷，企業(yè)通過網(wǎng)絡可以更及時的與客戶溝通，了解客戶需求，與客戶建立良好的關(guān)系提供服務，可以通過維系與客戶間的關(guān)系更好的進行銷售。以南山地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)企業(yè)通過大數(shù)據(jù)分析根據(jù)不同的客戶需求進行市場細分，同時提高本企業(yè)的自身特色，極大程度的滿足客戶需求。同時最大程度的降低成本，提高銷售利潤。

一、大數(shù)據(jù)背景下的房地產(chǎn)銷售

自媒體的發(fā)展，人們在論壇、貼吧、個人網(wǎng)站等可以發(fā)表自己的觀點和看法，網(wǎng)絡時代，人們對自身消費和購物發(fā)表意見和建議，提出暢想。而另一端的銷售者通過這些碎片化的信息可以總結(jié)消費者的各種需求，準確的進行市場定位。房產(chǎn)的開發(fā)商通過大數(shù)據(jù)的整理建立一個龐大的數(shù)據(jù)庫，通過大量的數(shù)據(jù)的分析和對比，定位不同的客戶群體，根據(jù)消費者偏好制定不同的銷售方案，實行精準營銷，降低成本，少走彎路，提高營銷效率。

南山地產(chǎn)就是一個非常注重現(xiàn)代營銷方式的企業(yè)，通過新的服務溝通模式，與客戶交流提供服務。從消費者利益角度來思考和決策，通過分析客戶的購買力和需求狀況，提供更適合客戶的房產(chǎn)推薦，為客戶量身定做合理的房產(chǎn)規(guī)劃。在這樣一個可以全心全意為客戶服務的理念主導下，客戶怎么會不選擇這樣的房產(chǎn)商呢？

二、云時代的數(shù)據(jù)分析的優(yōu)勢

（一）突破時間、地域的限制

通過網(wǎng)絡獲取信息更加快捷方便。實時的信息上傳、各地域的信息傳遞與交流，這些都是傳統(tǒng)信息獲取難以實現(xiàn)的。房地產(chǎn)開發(fā)商面對市場不再是手足無措，通過互聯(lián)網(wǎng)，開發(fā)商可以對客戶購買需求如購房位置、生活設(shè)施、住房大小等進行分析，逐漸明晰營銷的框架，根據(jù)不同消費群體的客戶制定不同的營銷項目。不僅當?shù)氐男畔⒖梢粤私?，跨區(qū)域的信息資源也可以獲取。南山地產(chǎn)就許關(guān)地區(qū)的地形地貌、人口分布、市場需求等做了詳細分析，推算人們的行為習慣，根據(jù)當?shù)氐挠脩袅晳T在蘇州開啟了許關(guān)項目的營銷戰(zhàn)略。

（二） 促進精細化銷售模式的轉(zhuǎn)變

房產(chǎn)開發(fā)商通過分析消費者偏好和自身經(jīng)濟水平，進行相對更加明確、細致的市場劃分。針對不同的客戶群體，選擇不同的營銷策略，更大程度的搶占市場，獲取更大的市場占有率。南山地產(chǎn)通過獲取客戶信息、整合統(tǒng)計、分析，得出地域經(jīng)營的結(jié)論，進軍江蘇的策略無疑給南山地產(chǎn)打開了通往南方市場的大門，拓寬了南山地產(chǎn)的銷售渠道和市場占有份額，針對當?shù)厝说木幼…h(huán)境提供更加宜居的房源。

三、南山地產(chǎn)通過數(shù)據(jù)庫做了怎樣的數(shù)據(jù)分析

（一）綜合分析，選取開發(fā)區(qū)域

許關(guān)位于蘇州高新區(qū)，發(fā)展前景較好，不僅瀕臨太湖，有較好的旅游資源，而且鐵路、軌交、公交等均有分布，交通方便。當?shù)赜谐擎?zhèn)人員分布，人口相對密集，且周圍城市配套設(shè)施較為完善，是一個十分宜居的地段。相對于較為密集的人口分布來講，該地段的市場需求也是有很大前景的。該地段較熱點地段價格低價相對較低，也是很好的利好消息。較低的價位是吸引消費者的重要因素，南山地產(chǎn)正是通過各個因素的綜合分析才做出了進軍蘇州許關(guān)的決定。這是一個具有戰(zhàn)略性的決策。南山地產(chǎn)是一個享有較高市場認知度的房地產(chǎn)企業(yè)，在打開南方市場的道路上，只要市場定位準確，打開市場缺口，獲得更大市場份額是十分有前景的。在蘇州經(jīng)濟整體帶領(lǐng)下，許關(guān)經(jīng)濟發(fā)展也在進一步轉(zhuǎn)型，其當?shù)卦O(shè)施配置正不斷完善，這對于南山地產(chǎn)后續(xù)的幾期工程十分有利。

（二） 適時的戰(zhàn)略調(diào)整

房地產(chǎn)市場競爭激烈，南山地產(chǎn)在當?shù)厥袌龅陌l(fā)展達到一定程度后，市場較為飽和，在此境況下，及時調(diào)整市場戰(zhàn)略，由北方轉(zhuǎn)入進軍南方房產(chǎn)市場，選擇具有發(fā)展?jié)摿Φ耐恋刭Y源，通過當?shù)厥袌鲂枨蠛腿藛T分布、土地規(guī)劃等各個因素進行分析研究，迅速作出反應，調(diào)整發(fā)展方向，拓寬發(fā)展思路，在許關(guān)項目的選擇上，南山地產(chǎn)分析到了當前國家政策的變化、地方的區(qū)域規(guī)劃、自身營銷周期性特點等諸多因素，作出了開發(fā)許關(guān)項目的決定。

四、從南山地產(chǎn)開發(fā)許關(guān)項目得到的啟示

（一）建立符合自身發(fā)展需要的數(shù)據(jù)庫

企業(yè)獲取信息的途徑有很多，但對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，首先要有明確的目標，清晰的規(guī)劃，準確的定位，根據(jù)這樣的自身需求獲取相對準確的信息來源?？梢酝ㄟ^官方獲取，例如中華共和國統(tǒng)計局網(wǎng)站上的統(tǒng)計年鑒、房地產(chǎn)行業(yè)各種行業(yè)信息表、房產(chǎn)行業(yè)的股票走勢、當?shù)卣畽C關(guān)及群眾對房地產(chǎn)開發(fā)商的要求等等。這些都是房地產(chǎn)開發(fā)商需要的信息來源。房地產(chǎn)商通過信息的數(shù)據(jù)分析可以得到本行業(yè)發(fā)展的大方向、大背景也可以得到當?shù)厥袌鲂枨筮@樣的具體詳盡的信息。除了可以直接獲取的信息來源，還有簡介的途徑。

現(xiàn)代網(wǎng)絡信息時代，人們可以更加便捷的發(fā)表自身觀點，發(fā)表信息的渠道和平臺漸多，對于商家而言獲取用戶信息的渠道和平臺也更多。開發(fā)商要懂得利用大數(shù)據(jù)時代的信息共享平臺獲取和提取對于自身有價值的信息。人們在論壇、微博、博客、微信等等多種平臺上用戶體驗、分享交流的使用經(jīng)驗、提出的評價和要求等等對于商家來說都是很好的消息來源。通過將這些碎片化的消息加以整理，分類總結(jié)，便可得出適用于自身發(fā)展的信息架構(gòu)。對于房地產(chǎn)商來說，通過體現(xiàn)消費者消費理念、購房需求、房源偏好、投資意向等等方面的信息數(shù)據(jù)都是有利于房地產(chǎn)商總結(jié)用戶需求、劃分市場的依據(jù)，通過互聯(lián)網(wǎng)，開發(fā)商可以足不出戶獲得全國各地的人們的用戶需求信息，極大的節(jié)省了傳統(tǒng)調(diào)研的成本。

（二） 最大程度的分析、利用數(shù)據(jù)

建立一支具有數(shù)據(jù)管理和分析的專業(yè)人才隊伍，對企業(yè)獲取的大量數(shù)據(jù)進行整理、歸類、分析，根據(jù)用戶潛在的需求進行規(guī)劃和調(diào)整產(chǎn)品，通過數(shù)據(jù)模型的建立更加生動形象的展現(xiàn)用戶需求和市場潛在發(fā)展點。在銷售之初和銷售活動結(jié)束后分布進行數(shù)據(jù)分析，將兩者進行對比，得出結(jié)論，總結(jié)在上一活動市場預測的優(yōu)勢，分析預測偏差，根據(jù)多次的分析，得出更加準確的市場預測，進行更具前言和戰(zhàn)略性的市場判斷，更大程度上獲取市場收益。南山地產(chǎn)正是通過綜合分析當前市場環(huán)境，將北方房地產(chǎn)銷售市場和南方房地產(chǎn)銷售市場作對比，根據(jù)自身發(fā)展和發(fā)展環(huán)境狀況等對比分析，作出進軍許關(guān)項目的決策。通過全方位的數(shù)據(jù)分析對比，制定了完善的房地產(chǎn)市場營銷方案，獲得了當?shù)睾芎玫年P(guān)注，這是一次很成功的市場營銷。

五、結(jié)論

云時代的到來，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了更加便捷的信息獲取途徑，房地產(chǎn)開發(fā)商通過大數(shù)據(jù)分析的運用，對市場更加了解，對用戶需求把握更加準確，有利于作出更加精確的市場預測，有利于企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟收益。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，在信息共享的網(wǎng)絡時代，既是機遇也是挑戰(zhàn)，只有實時獲取有價值的信息，迅速作出市場反應，在市場競爭中抓住先機，針對市場中各類用戶，對不同用戶群提供更加適合、舒適的服務，才能在激烈的競爭中站穩(wěn)腳跟，促進自身企業(yè)的更好的發(fā)展。因此在市場營銷的過程中借助多種媒體平臺，獲取他們的數(shù)據(jù)的服務幫助，在不同領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)共贏也是具有戰(zhàn)略意義的。大數(shù)據(jù)時代的發(fā)展更加迅速的改變著人們生產(chǎn)、生活方式，也改變著房地產(chǎn)市場及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。

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（沈陽工程學院，遼寧 沈陽　110000）

摘　要：本文通過對房地產(chǎn)專業(yè)人才需求的發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)專業(yè)人才應具備核心能力進行分析，提出房地產(chǎn)人才專業(yè)核心能力的培養(yǎng)措施。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)；專業(yè)人才；核心能力

中圖分類號：F293.3

文獻標志碼：A

文章編號：1000-8772（2015）08-0186-01

收稿日期：2015-02-10

作者簡介：何紅（1973-），女，遼寧新民人，碩士，講師。研究方向：房地產(chǎn)稅費改革、高等教育研究。

一、房地產(chǎn)專業(yè)人才需求的發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)專業(yè)人才需求的發(fā)展趨勢主要表現(xiàn)在三個方面：

第一，由傳統(tǒng)的以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)為主的人才需求，向以房地產(chǎn)評估、咨詢、經(jīng)紀業(yè)、資產(chǎn)經(jīng)營管理等方向為主的人才需求轉(zhuǎn)變。城市新增人口的數(shù)量會逐步放緩直至負增長，房地產(chǎn)開發(fā)也會在全國不同城市先后迎來下降甚至萎縮的發(fā)展階段。

第二，以住宅開發(fā)經(jīng)營與管理的人才需求為主，向住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)和其他類型物業(yè)開發(fā)經(jīng)營管理人才需求并行發(fā)展的方向轉(zhuǎn)變。

第三，由早期的對房地產(chǎn)經(jīng)營管理通才的需求，向更強調(diào)實操能力的專業(yè)化、細分化人才需求轉(zhuǎn)變。未來房地產(chǎn)開發(fā)管理、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)投資咨詢等不同工作門類和工作內(nèi)容的崗位對人才的具體要求的差異會拉大，相互之間的工作轉(zhuǎn)換會比較困難。隨著房地產(chǎn)逐步成熟，土地招拍掛市場和金融市場的逐步規(guī)范，房地產(chǎn)評估、中介、咨詢的行業(yè)自律性組織逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)類企業(yè)之間的競爭日益加劇，對傳統(tǒng)的土地、資金等要素的依賴性逐步降低，而房地產(chǎn)類人力資源的重要性日益增強，專業(yè)化分工越來越細，各專業(yè)崗位對人力資源的要求越來越高。

二、房地產(chǎn)專業(yè)人才應具備核心能力分析

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)中的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理、房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀等崗位群的需要，結(jié)合應用型本科人才的培養(yǎng)特點，房地產(chǎn)人才應具備的專業(yè)核心能力可以確定為：

1. 房地產(chǎn)投資分析

包括房地產(chǎn)項目投資經(jīng)營方案、投資方案、融資方案、開發(fā)方案、營銷方案及項目投資計劃、進度計劃、營銷計劃的編制能力；項目投資費用估算、財務報表編制與財務效益評價的能力。

2. 房地產(chǎn)策劃

包括完成房地產(chǎn)項目選址策劃、房地產(chǎn)項目市場調(diào)查、房地產(chǎn)項目STP 策劃、房地產(chǎn)項目產(chǎn)品策劃、房地產(chǎn)項目形象策劃、房地產(chǎn)項目投融資策劃的能力。

3. 房地產(chǎn)經(jīng)紀

包括運作房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的職業(yè)能力，達到房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格的基本要求，具備全程運作二手房經(jīng)紀業(yè)務的能力、新建商品房銷售執(zhí)行的能力和經(jīng)營管理房地產(chǎn)經(jīng)紀門店、房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的能力。

4. 房地產(chǎn)估價

包括運用掌握的房地產(chǎn)評估基礎(chǔ)知識，選擇合適的評估方法完成從政府基準地價評估開始到房地產(chǎn)開發(fā)商拍賣土地價格的評估、房屋征收補償價格的評估及房地產(chǎn)建設(shè)和銷售階段的各項評估工作的能力。

5. 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

包括組織與管理一個房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個過程，包括市場調(diào)研、土地使用權(quán)的獲得、編制可行性研究報告、進行開發(fā)項目報建、領(lǐng)取五證、工程施工、銷售、竣工驗收和物業(yè)管理的能力。

三、房地產(chǎn)人才專業(yè)核心能力的培養(yǎng)措施

1. 強化實踐教學，建立“一體兩翼”實踐教學平臺

實踐教學環(huán)節(jié)是培養(yǎng)房地產(chǎn)人才的重要環(huán)節(jié)，是提高學生專業(yè)應用能力和在應用中創(chuàng)新能力的關(guān)鍵。建立“一體兩翼”實踐教學平臺，應以房地產(chǎn)專業(yè)人才通識實踐教育為主體，以專業(yè)應用、應用創(chuàng)新實踐教育為兩翼。專業(yè)通識教育實踐平臺本著專業(yè)知識的共性需求與應用型人才培養(yǎng)相結(jié)合的原則，力求加大實踐教學的比重，側(cè)重對學生應用知識的傳授和能力的培養(yǎng)。在通識教育平臺的基礎(chǔ)上，通過校企合作、無縫對接等方式，為學生提供到企業(yè)鍛煉的機會，側(cè)重培養(yǎng)學生的專業(yè)應用能力。

2. 改革考核方式，引入“雙證融通”的理念

重視技能教學，將房地產(chǎn)策劃師、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀人等執(zhí)業(yè)資格要求的知識點、技能點融入核心課程教學中，在教學考核中，引入行業(yè)或職業(yè)標準，并將資格考試內(nèi)容融入到教學考核內(nèi)容中，使學生在校期間扎實掌握執(zhí)業(yè)資格考試知識系統(tǒng)的專業(yè)知識，以利于更快地獲取相應的執(zhí)業(yè)資格。

3. 改革教學手段與方法，建設(shè)優(yōu)質(zhì)的教學資源

根據(jù)房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)的需要，深入開展產(chǎn)學合作，加強教學資源與環(huán)境建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)專業(yè)相關(guān)行業(yè)的仿真、模擬、真實的教育教學環(huán)境和實踐實習基地。

參考文獻：

篇4

關(guān)鍵字:商業(yè)房地產(chǎn);投資風險;防范策略

一、商業(yè)房地產(chǎn)概述

(一)商業(yè)房地產(chǎn)概念

房地產(chǎn)按其用途可劃分為住宅房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)等,顧名思義,商業(yè)房地產(chǎn)主要用于商業(yè)經(jīng)營,包括各種零售、批發(fā)、休閑、餐飲、娛樂等經(jīng)營用途。商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣,主要包括批發(fā)市場、購物中心、專業(yè)市場、品牌店、酒店旅館、娛樂性商業(yè)地產(chǎn)和住宅的底層商鋪等。工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)房地產(chǎn)。

(二)商業(yè)房地產(chǎn)在我國的發(fā)展

我國的商業(yè)房地產(chǎn)是伴隨著整個房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展而逐漸發(fā)展起來的,1998年以前由于國家政策、市場環(huán)境等因素,商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢,較為有代表性的商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)項目有廣州天河城、北京新世紀中心、東方廣場。在1990年以后,特別是進入21世紀以來,隨著改革開放的深入發(fā)展和市場經(jīng)濟體制的不斷完善,商業(yè)房地產(chǎn)進入迅速發(fā)展的時期,突出表現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)竣工面積的持續(xù)的快速增長。

但在商業(yè)房地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時,其投資風險不斷顯現(xiàn)并成為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的主要威脅。我國商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營管理尚處于發(fā)展的初級階段,開發(fā)模式以“分割出售、售后包租”為主,建設(shè)完成就將分割后的鋪面產(chǎn)權(quán)全部出售或部分出售,但有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,商業(yè)房地產(chǎn)的銷售面積僅占到竣工面積的50—60%,待銷售房產(chǎn)大量空置,造成了商業(yè)房地產(chǎn)空置率的居高不下,這就導致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤無法實現(xiàn)甚至成本也難以彌補,形成巨大的投資風險。

二、商業(yè)房地產(chǎn)投資風險類別

(一)政治風險

1.政策風險

政策風險是由于國家政策的為預期的變化給商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)造成經(jīng)濟利益的損失。房地產(chǎn)業(yè)作為一國最主要的固定資產(chǎn)投資,與國家的宏觀經(jīng)濟政策聯(lián)系緊密,國家會通過與房地產(chǎn)有關(guān)的政策的調(diào)整以調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟的運行,這些政策包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等。例如,在產(chǎn)業(yè)政策方面,近年來國家陸續(xù)出臺政策鼓勵和支持經(jīng)濟適用房和廉租房的建設(shè),這勢必會改變房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的變化,大量的資金會投向國家政策扶持的經(jīng)濟適用房和廉租房的建設(shè),在一定程度上影響商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。

2.城市規(guī)劃風險

由于我國城市規(guī)劃尚不完善以及某些地方政府為追求政績、打造形象工程等原因,近年來國內(nèi)一些城市出現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃布局不合理、局部過熱的現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計,截止到目前,全國縣級以上城市商業(yè)街存量已超過3000條,地、縣級城市的部分新建商業(yè)街顯性空置率達到15%,隱性空置率超過20%。另一方面,商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)和運營周期長,在這期間的城市規(guī)劃的變動會導致項目的徹底破產(chǎn),大部分的建設(shè)成本收不回來,很多項目只能前功盡棄。

(二)經(jīng)濟風險

1.市場供求風險

商業(yè)房地產(chǎn)的市場供求風險是由市場供給與需求的失衡所帶來的風險。主要表現(xiàn)為以下兩個方面,一是商業(yè)房地產(chǎn)的供給過多,供過于求導致房地產(chǎn)的大量空置。其主要原因是隨著近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,利益的驅(qū)動使得社會上大量的資金投向房地產(chǎn)業(yè),商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)模迅速增加,并且超過了社會經(jīng)濟發(fā)展水平以及居民的消費水平。另一方面,已建成的商業(yè)房地產(chǎn)項目不能滿足市場的要求,市場的結(jié)構(gòu)性矛盾突出。表現(xiàn)為已建成的商業(yè)房地產(chǎn)項目在區(qū)位、規(guī)模、結(jié)構(gòu)等方面與商家的需求不一致,不能滿足商家的經(jīng)營的要求,造成這一風險的原因在于開發(fā)商沒有實現(xiàn)進行完善的商業(yè)規(guī)劃,不是根據(jù)市場的需求進行項目的開發(fā),而是非理性的先開發(fā)后招商,這必然會造成市場的結(jié)構(gòu)性矛盾突出,嚴重的市場供求風險直接導致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟損失。

2.融資風險

商業(yè)房地產(chǎn)的融資風險主要是利率風險,即由于銀行貸款利率的變化給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的風險。由于我國目前資本市場發(fā)展尚不完善以及受傳統(tǒng)的投資觀念的影響,房地產(chǎn)企業(yè)運用股票、債券等直接融資方式受到限制,只能大量的向銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計,在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中,大多數(shù)企業(yè)對銀行信貸的依賴在70%-80%左右,對于商業(yè)房地產(chǎn)項目,其項目資金的回收期比住宅房地產(chǎn)要長,因此受利率變化的影響更大。利率作為國家調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟的重要指標,2001年至2008年國家對五年以上貸款利率調(diào)整過18次之多(如圖一),僅2007年就上調(diào)利率6次,上調(diào)總幅度在10%以上,這對于貸款數(shù)量巨大的產(chǎn)企業(yè)來說,會大大增加其融資成本。

(三)開發(fā)商自身經(jīng)營能力風險

商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)跨越房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)經(jīng)營兩個領(lǐng)域,不僅在后期的經(jīng)營管理中要進行有效的商業(yè)經(jīng)營管理,在前期的建設(shè)開發(fā)階段也要做好充分的商業(yè)規(guī)劃并進行有效的招商活動。而我國大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)都是以經(jīng)營住宅房地產(chǎn)為其主要業(yè)務,缺乏商業(yè)運營管理的人才及經(jīng)驗,套用住宅房地產(chǎn)的開發(fā)模式,沒有進行有效的商業(yè)規(guī)劃及招商活動,待項目建成后直接出售產(chǎn)權(quán)或者進行招租。產(chǎn)權(quán)的出售固然可以迅速的回籠資金,但現(xiàn)金流就此中斷,不符合商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)的初衷及實現(xiàn)企業(yè)受益的最大化;由于商業(yè)運營的經(jīng)驗不足,商業(yè)房地產(chǎn)的出租中管理混亂,容易激發(fā)與商戶之間的矛盾,嚴重影響企業(yè)的利益。

三、商業(yè)房地產(chǎn)投資風險防范策略

(一)按照國家政策及城市總體規(guī)劃,規(guī)避政治風險

房地產(chǎn)企業(yè)應當時刻關(guān)注國家的宏觀政策的變化,包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等,并且要依據(jù)政策規(guī)定合理的調(diào)整經(jīng)營業(yè)務的內(nèi)容、經(jīng)營方式、區(qū)位選擇。例如利用在城市高新區(qū)建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠的政策調(diào)整企業(yè)建設(shè)項目的區(qū)位,以獲得稅收優(yōu)惠。

如上所述,城市規(guī)劃風險對企業(yè)的影響巨大,因此房地產(chǎn)企業(yè)在新項目開工前既要符合城市發(fā)展規(guī)劃,要依據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃確定商業(yè)地產(chǎn)項目的選址、定位、規(guī)模、檔次,又要做好充分的市場調(diào)查,對項目所處地域的人流、競爭狀況、周邊商業(yè)環(huán)境、交通狀況等進行綜合的調(diào)查研究,如果調(diào)研結(jié)果顯示此次城市規(guī)劃并不合理,企業(yè)開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項目無利可圖,就不要盲目的遵循城市的規(guī)劃,應轉(zhuǎn)向其他城市或地區(qū)以合理的規(guī)避城市規(guī)劃風險。

(二)加強市場供求風險及融資風險的控制

1.根據(jù)市場需求量,規(guī)避市場供求風險

針對產(chǎn)生商業(yè)房地產(chǎn)市場供求風險的兩個原因,要做好以下兩個方面。第一,根據(jù)市場的需求量,合理安排建設(shè)規(guī)模以及種類,因為商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)和運營時間長,所以以上的安排要在充分調(diào)查和合理預測的基礎(chǔ)上具有前瞻性。例如,由于國家政策的調(diào)整,未來幾年經(jīng)濟適用房和廉租房會大量建設(shè),必然形成對商業(yè)房地產(chǎn)的沖擊,因此就要適當?shù)臏p少商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè),以規(guī)避供過于求的風險。另一方面,一個商業(yè)房地產(chǎn)項目成功與否的關(guān)鍵在于后期的商業(yè)管理運營的效果,而后期的商業(yè)管理運營的效果如何又取決于項目開發(fā)前是否有一個完善的商業(yè)策劃。只有對項目選址、業(yè)態(tài)定位、項目設(shè)計進行精心的商業(yè)策劃,根據(jù)商戶的業(yè)態(tài)、區(qū)位的需求進行建設(shè),后期的管理運營才能順暢的進行,商戶才能實現(xiàn)其預期的經(jīng)濟利益,既避免與商戶之間發(fā)生矛盾,又從房產(chǎn)的升值中獲得更大的利潤。

2.開拓融資渠道,防范融資風險

要防范融資風險中利率變化給企業(yè)帶來的成本的增加,一方面可以通過固定利率貸款鎖定項目成本,但解決問題的根本在于大力開拓融資渠道,提高自有資金比例,增強企業(yè)抗風險能力。要完善企業(yè)的治理結(jié)構(gòu),爭取上市融資或者通過發(fā)行企業(yè)債券進行融資,也可以引進外資,擴大外資在企業(yè)總資本中的比例,通過以上措施減少對銀行貸款的依賴程度,既能有效的防范貸款利率風險,又能通過上市或引進外資等改善企業(yè)的管理水平,學習國外房地產(chǎn)企業(yè)的先進經(jīng)驗,促進企業(yè)的長遠發(fā)展

(三)加強商業(yè)房地產(chǎn)的管理運營,防范開發(fā)商自身經(jīng)營能力風險

商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)與其他類別房地產(chǎn)的最大不同在于項目完工后的管理運營階段,因為項目成本的彌補、利潤的獲得都是在這一階段實現(xiàn),所以管理運營階段就成為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)中至關(guān)重要的階段,對國內(nèi)眾多商業(yè)房地產(chǎn)項目進行研究可以發(fā)現(xiàn),大多數(shù)開發(fā)項目的失敗源于商業(yè)管理運營的缺失或不成熟。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中,要防范開發(fā)商自身經(jīng)營能力風險可考慮如下策略。

1.樹立房地產(chǎn)商業(yè)管理運營的觀念

商業(yè)房地產(chǎn)建筑工程的完工是進行商業(yè)運營管理的基礎(chǔ)而不是整個項目的結(jié)束,商業(yè)房地產(chǎn)的增值靠的是后期商業(yè)管理運營而不是僅僅的產(chǎn)權(quán)出售獲利,因此,國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)應當改變套用住宅房地產(chǎn)的經(jīng)營模式,樹立房地產(chǎn)商業(yè)管理運營的觀念,在項目完工后通過有效地商業(yè)管理運營存進房地產(chǎn)項目的不斷升值。

2.增加人才儲備,完善管理運營

商業(yè)房地產(chǎn)的管理運營涉及房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運營兩個領(lǐng)域,因此需要具備這兩個領(lǐng)域?qū)I(yè)知識及實踐經(jīng)驗的人才進行項目的合理商業(yè)規(guī)劃和招商活動。房地產(chǎn)企業(yè)可以與高校聯(lián)合,按照企業(yè)對管理人員的素質(zhì)要求設(shè)計培養(yǎng)計劃,培養(yǎng)企業(yè)所需要的人才。

3.統(tǒng)一經(jīng)營主題,建立商業(yè)品牌

一個商業(yè)房地產(chǎn)項目中會有各種不同的業(yè)態(tài),現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的業(yè)態(tài)統(tǒng)一為一種經(jīng)營主題,最終建立一個被消費者認同的商業(yè)品牌。根據(jù)各地區(qū)消費水平、消費結(jié)構(gòu)、消費環(huán)境和項目經(jīng)營規(guī)模,通過對項目中商戶進行統(tǒng)一招商和物業(yè)管理,實現(xiàn)項目經(jīng)營的精準定位,發(fā)揮整合優(yōu)勢,以避免商鋪之間的定位參差不齊、難以統(tǒng)一形象的弊端。在經(jīng)營主題統(tǒng)一的情況下,通過引進主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影響和帶動效應下,逐步樹立項目的商業(yè)品牌。

參考文獻:

[1]王珍蓮.新時期我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式走向研究[J].建筑經(jīng)濟,2007,(07).

[2]李翔.商業(yè)房地產(chǎn)項目投資風險分析與研究[D].重慶大學,2008

[3]楊福濤.商業(yè)房地產(chǎn)投資風險評價及規(guī)避研究[D].西北農(nóng)林科技大學,2008

篇5

房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的條件因土地使用權(quán)取得方式的不同可以分為以下兩種：

1、以出讓方式取得的土地使用權(quán)。

按照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓時，應當符合下列條件：

①轉(zhuǎn)讓人按照出讓合同約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓；

②轉(zhuǎn)讓人按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，并完成一定開發(fā)規(guī)模后轉(zhuǎn)讓。這里又可分為兩種情形：一是屬于房屋建設(shè)的，實際投入房屋建設(shè)工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的25%以上；二是屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。上述兩項條件必須同時具備，才能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目。這樣規(guī)定，其目的在于嚴格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發(fā)建設(shè)的順利實施。

2、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)。

按照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時應具備下列條件：首先，轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準權(quán)的人民政府審批。其次，對準予轉(zhuǎn)讓的，又有兩種處理方式：第一種是由受讓方先補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進行轉(zhuǎn)讓；第二種是可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓方應將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

對以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，屬于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定情形之一的，經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)：第一，用于國家機關(guān)用地和軍事用地；第二，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；第三，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；第四，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需履行的程序

根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十一條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應當自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。在辦理備案手續(xù)時，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要審核項目轉(zhuǎn)讓是否符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定；房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓人已經(jīng)簽訂的拆遷、設(shè)計、施工、監(jiān)理、材料采購等合同是否作了變更；相關(guān)的權(quán)利、義務是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移；新的項目開發(fā)建設(shè)單位是否具備開發(fā)受讓項目的條件；同時要變更開發(fā)建設(shè)單位的名稱。上述各項均滿足規(guī)定條件，轉(zhuǎn)讓行為有效。如有違反規(guī)定或不符合條件的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門有權(quán)責令補辦有關(guān)手續(xù)或者認定該轉(zhuǎn)讓行為無效，并可對違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行處罰。未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷安置補償?shù)?，原拆遷安置補償合同中有關(guān)的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移給受讓人，項目轉(zhuǎn)讓人應當書面通知被拆遷人。房屋拆遷補償安置是房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)之一。項目轉(zhuǎn)讓之后能否保證被拆遷人的利益不受損害，是政府部門審查房地產(chǎn)項目是否允許轉(zhuǎn)讓的重要指標。這樣規(guī)定的目的是保障被拆遷人的合法權(quán)益，防止在項目轉(zhuǎn)讓過程中或者轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓方、受讓方互相推諉扯皮，使被拆遷人的權(quán)益受到損害。不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項目根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十七條規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；

（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（五）權(quán)屬有爭議的；

篇6

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的一般特點

房地產(chǎn)開發(fā)是現(xiàn)代市場發(fā)展中的經(jīng)濟活動，它直接從事土地與建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營，直接進行包括住宅、廠房、庫房以及商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會生產(chǎn)和社會服務所需房屋的建設(shè)，以及土地的開發(fā)，為社會生產(chǎn)生活提供物質(zhì)基礎(chǔ)保證。作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的對象，房地產(chǎn)開發(fā)項目的一般特點概括如下：

1、地理位置的固定性

土地開發(fā)、房屋建設(shè)及使用，均具有不可變動的地理位置，在開發(fā)項目時必須考慮到地區(qū)差異，考慮到就地開發(fā)土地，就地建房，就地經(jīng)營銷售，就地使用獲利的可能性及投資收益。

2、建設(shè)投資大

房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集性產(chǎn)業(yè)，開發(fā)一個項目往往需要投入大量資金，對開發(fā)商的資金實力有很高的要求。

3、開發(fā)周期長

土地及建筑物作為項目開發(fā)的內(nèi)容，一般體量較大，工程建設(shè)進度有其客觀規(guī)律性，有相應的時間要求。另外，項目開工建設(shè)前的有關(guān)手續(xù)繁雜，也影響著項目開發(fā)周期。完成一個開發(fā)項目一般需要1—3年甚至更長的時間。

4、受國家法規(guī)政策嚴格約束和調(diào)控

房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟活動，涉及社會生產(chǎn)生活方方面面的綜合開發(fā)活動和過程，事關(guān)國民經(jīng)濟（如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等）和國計民生，必須也只能通過國家和地方政府進行宏觀調(diào)控和政策引導才能真正走上健康發(fā)展道路。從項目立項開始，房地產(chǎn)項目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項目開發(fā)必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策，服從城市統(tǒng)一規(guī)劃，遵守城市建設(shè)法規(guī)，房地產(chǎn)售價受國家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。

5、建設(shè)環(huán)節(jié)多

這與項目開發(fā)受法規(guī)政策嚴格約束的特點直接相關(guān)。從我國現(xiàn)行管理體制來看，參與房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的部門很多。一個房地產(chǎn)項目的全部開發(fā)過程涉及到計劃、土地、規(guī)劃、建設(shè)、消防、交通、教育、人防、環(huán)保、市政、城管、園林、衛(wèi)生、技監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、墻改辦、房管等眾多部門，項目建設(shè)環(huán)節(jié)多，而且各環(huán)節(jié)不可或缺。

6、多源資金籌措

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資大，開發(fā)周期長，項目資金來源不可能完全依靠開發(fā)商自有資金來運作，大量建設(shè)資金需要通過各種渠道籌措，其中又往往以銀行債務資金為主。

7、資金周轉(zhuǎn)慢

從房地產(chǎn)項目前期工作開始，到項目建成竣工可以交付使用，這一期間大量的是資金投入，只有等到所建商品房開始預售、預租才能實現(xiàn)資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長的時間。房地產(chǎn)項目的投資回收時間較長，資金周轉(zhuǎn)慢。

8、項目投資即為項目成本費用

房地產(chǎn)項目投資與一般工業(yè)建設(shè)項目投資有一個顯著的區(qū)別，即一般工業(yè)項目是先投資，再生產(chǎn)產(chǎn)品，而房地產(chǎn)項目投資的過程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程。因此，房地產(chǎn)項目總投資即為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的總成本費用之和（自營自用情況暫不考慮）。房地產(chǎn)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資與經(jīng)營資金兩大部分，在項目財務評價時與項目的總成本費用存在一定的對應關(guān)系。

9、人員要求高

一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設(shè)，往往需要大量的投資環(huán)境及市場調(diào)研、精心的規(guī)劃設(shè)計、高標準的工程施工、專業(yè)化的營銷策劃、細致的全程服務，對從業(yè)人員的綜合素質(zhì)與專業(yè)素質(zhì)要求很高。

10、風險較大

由于房地產(chǎn)項目具有以上特點，也就相應決定了其投資風險較大。如由于開發(fā)周期長，很容易受到國家政策、宏觀政治經(jīng)濟形勢、市場需求變化及競爭對手等方面的影響；在項目建設(shè)期間，隨著時間的推移，建筑材料價格、勞動力價格等有可能發(fā)生變動，從而影響項目的投資額；當公共利益需要時，可能遇到強制性征收、停止使用或限期拆除情況等。

11、開發(fā)項目的差異性

房地產(chǎn)開發(fā)項目可以分為很多種，由于項目用途、內(nèi)容、規(guī)模、要求不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套等不同，各開發(fā)項目存在很大的差異性。即使是同一類項目，由于項目所在的區(qū)位、環(huán)境等條件不同也會產(chǎn)生相當?shù)牟町愋浴＿@種差異性直接影響項目投資水平及投資效益。

12、項目決策的多專業(yè)協(xié)同

正因為房地產(chǎn)項目具有前述特點，其投資決策尤為重要。在這里將項目決策的多專業(yè)協(xié)同也作為一個特點納入進來。一個房地產(chǎn)項目投資決策的完成需要多種專業(yè)人才的協(xié)同作戰(zhàn)，實際上也是多方面專業(yè)人才的集體智慧的結(jié)晶。如需要市場研究人員調(diào)查項目投資環(huán)境及市場狀況；需要營銷人員確定市場需求偏好和營銷方案；需要規(guī)劃設(shè)計人員提品建議；需要工程技術(shù)人員提出工程實施的技術(shù)可行性和進度預測；需要造價人員估算投資；需要財務分析人員提供融資的可行性和項目的盈利性預測；需要物業(yè)管理人員前期介入；還需要能與上述專業(yè)人員進行溝通協(xié)調(diào)并能整合他們思想的綜合人才等。

二、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目主要特征

目前國內(nèi)對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目還沒有十分明確的定義。在國家建設(shè)部按用途對房地產(chǎn)項目劃分的九大類型中，商業(yè)房地產(chǎn)項目主要指零售批發(fā)商業(yè)，包括商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。而在實際運用中，人們有時將商業(yè)房地產(chǎn)涵蓋的范圍擴大，除零售批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)外，還包括餐飲、娛樂等其它營業(yè)性、經(jīng)營性房地產(chǎn)。鑒于商業(yè)有廣義（指所有以營利為目的的事業(yè)）與狹義（指專門從事商品交換活動的營利性事業(yè)）之分，本文對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的研究側(cè)重于后者，即以狹義商業(yè)為基礎(chǔ)，主要指進行商品交易活動的零售批發(fā)商業(yè)經(jīng)營場所的開發(fā)，與國家建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)項目九大分類中的商業(yè)房地產(chǎn)項目范圍一致。除一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點外，以下主要從顧客構(gòu)成、項目選址、定位規(guī)劃、經(jīng)營方式、資產(chǎn)經(jīng)營、競爭風險、城市功能及社會效益等方面闡述商業(yè)房地產(chǎn)項目的主要特征。

1、顧客構(gòu)成的雙重性

商業(yè)房地產(chǎn)項目與其它房地產(chǎn)項目的顯著區(qū)別之一就是其顧客構(gòu)成包括兩個層次：第一層次是直接承租或購買商業(yè)用房的經(jīng)營商戶，這個層次的顧客是開發(fā)商的直接顧客；第二層次是前來商業(yè)區(qū)購物的終端消費者，這個層次的顧客是經(jīng)營商戶的直接顧客、開發(fā)商的間接顧客。在第一層次中，還存在這么一種情況，前來購買商業(yè)用房的是投資者，而不是真正的經(jīng)營商戶。這些投資者看中了商鋪未來的升值潛力，先期購買產(chǎn)權(quán)，然后轉(zhuǎn)租給經(jīng)營商戶，立足長期穩(wěn)定的回報，或者見機拋售，獲取收益。

這兩個顧客層次與科特勒將營銷環(huán)境中的市場分為業(yè)務市場和消費者市場相類似。對于開發(fā)商來說，第一層次的經(jīng)營商戶（業(yè)務市場）固然重要，畢竟項目收入直接來源于承租或購買物業(yè)的經(jīng)營商戶，但項目整體的發(fā)展還是有賴于第二層次的終端消費者（消費者市場），因為廣大消費者的認同程度直接影響經(jīng)營商戶承租或購買物業(yè)的行為，進而影響項目收益。此外，開發(fā)商對于第一層次中的投資者需予以足夠注意，若投資者過度，將不利于項目長遠運營。

2、選址分析的漸進性

所有房地產(chǎn)項目都存在項目區(qū)位的分析與選擇，包括地域與具體地點兩個層次的分析與選擇。對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來說，尤其要重視這項工作，并需按層次進行漸進分析。

商業(yè)房地產(chǎn)項目的運營直接面向購買商品的廣大消費者。不同城市或地區(qū)的經(jīng)濟總量、社會發(fā)展、人口數(shù)量、收入水平、消費水平等存在很大的差異，從而影響項目可達到的市場目標。根據(jù)有關(guān)宏觀指標數(shù)據(jù)，在行業(yè)內(nèi)人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次，這其實就反映了不同城市或地區(qū)的消費市場容量水平。項目所在城市或地區(qū)的選擇直接決定了項目運營所可能面對的主要消費群體的總體狀況，包括消費需求和消費能力，對項目發(fā)展影響巨大。

一個城市或地區(qū)選定后，就需考慮項目的具體地點。顧客在選擇商店進行購物時，店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時，店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經(jīng)營的重要條件。商業(yè)房地產(chǎn)項目的場址一旦確定，就無法更改，若項目所在位置無法吸引足夠多的消費者，經(jīng)營商戶自然就不會前來承租或購買物業(yè)，也就無法實現(xiàn)項目收益。優(yōu)越的項目區(qū)位是商業(yè)房地產(chǎn)項目獲得其他競爭者不易模仿的競爭優(yōu)勢的重要途徑。

3、定位規(guī)劃的多方需求與整體性

對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來說，潛在的直接顧客（即經(jīng)營商戶）包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業(yè)店、個體經(jīng)營戶等不同的經(jīng)營主體，另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機構(gòu)，既有外資、國資，也有民企、個人。各經(jīng)營商戶的經(jīng)營內(nèi)容、經(jīng)營特色存在很大的差異，相應對物業(yè)的需求呈個性化。同時，商業(yè)房地產(chǎn)項目還要面對廣大的終端消費者，這一層次的顧客結(jié)構(gòu)更加復雜。因此，若在項目前期還沒有找到有意承租或購買物業(yè)的經(jīng)營商戶（如果有，項目的開發(fā)建設(shè)就可以按經(jīng)營商戶的需求進行，也可稱之為定制），項目在市場定位上需最大限度地確定主要顧客方向，項目的開發(fā)建設(shè)需盡可能考慮多方面的需求。

另外，在已基本設(shè)定市場目標前提下，商業(yè)房地產(chǎn)項目的規(guī)劃更加追求整體性，體現(xiàn)在項目前期的策劃定位、中期的開發(fā)建設(shè)和后期的經(jīng)營管理全過程，需要整體策劃、整體定位、統(tǒng)一推出，盡可能避免單打獨斗、零散開發(fā)、零散租售，否則會破壞整個商業(yè)項目的完整性、協(xié)調(diào)性及對外形象。

考慮到商業(yè)房地產(chǎn)項目具有公共服務的特點，在具體規(guī)劃設(shè)計中需特別注意公共空間和配套設(shè)施的設(shè)計，強調(diào)功能作用、引導作用、服務作用，確保商業(yè)運營所要求的大規(guī)模人流、實物流、資金流、信息流的高效運轉(zhuǎn)。

4、經(jīng)營方式的多樣性

不同于住宅等主要采用開發(fā)銷售的模式，商業(yè)房地產(chǎn)項目采用的經(jīng)營方式更為多樣，在出售和出租兩種基本模式基礎(chǔ)上，包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營混合、出租自營混合、出售出租自營混合等多種方式，另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實際上，大中型商業(yè)房地產(chǎn)項目很少采用直接銷售，而以混合型運營居多。此外，項目是由開發(fā)商投資建設(shè)，租售的對象可以是直接經(jīng)營的商戶，也可能是本身不經(jīng)營而準備二次轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售以謀求收益的投資者，這里面的經(jīng)營方式又有很大的靈活性。

經(jīng)營方式的多樣性使得經(jīng)營方案的比選成為商業(yè)房地產(chǎn)項目決策分析和評價中的一項重要工作。是通過出租獲得持續(xù)收益，還是通過出售獲得一次性回報，以及各經(jīng)營方式如何有機組合，需要綜合考慮資金壓力、自身經(jīng)營能力、市場接受程度、近期與遠期利益等各方面因素。此外，擬定經(jīng)營方案下的財務收益也存在很大的不確定性。

5、資產(chǎn)經(jīng)營的長效性

商業(yè)房地產(chǎn)項目建成后，不再僅有物業(yè)管理，更多的是一種資產(chǎn)的經(jīng)營。對于開發(fā)商來說，住宅開發(fā)銷售的模式?jīng)Q定了其資產(chǎn)難以實現(xiàn)增值（銷售完畢就意味著開發(fā)結(jié)束），而商業(yè)房地產(chǎn)項目具有長期經(jīng)營的市場需求，既可以通過出售獲利，還可以通過出租或其它經(jīng)營方式獲得長期的利潤回報，在長期經(jīng)營中實現(xiàn)資產(chǎn)增值。

商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理搞好了，可以滿足企業(yè)在多方面的發(fā)展需求，如擴大企業(yè)知名度、提升企業(yè)品牌形象、保持一定穩(wěn)定的現(xiàn)金流、實現(xiàn)經(jīng)常性回報、增強融資能力等，并能以此固定資產(chǎn)作為更多機會發(fā)展的基礎(chǔ)，形成企業(yè)核心競爭力。商業(yè)房地產(chǎn)項目在資產(chǎn)經(jīng)營這方面具有獨特的優(yōu)勢，也正基于此，項目的成功不僅僅是所開發(fā)物業(yè)的出租與出售完畢，取得一定的經(jīng)濟收益，還體現(xiàn)在所定位商業(yè)的運營成功。

6、高風險性

總體而言，商業(yè)房地產(chǎn)項目相對于其它一些房地產(chǎn)項目的投資回報較高。但是，商業(yè)房地產(chǎn)項目建成后，項目本身沒有明確的租約保障，沒有固定的消費對象，項目的發(fā)展與商業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。項目運營收益的高低不僅取決于自身的環(huán)境條件、營銷策略，還取決于區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展狀況，城市發(fā)展的重心、人們的收入及消費水平、需求變化等將直接影響項目效益水平。基于商業(yè)本身競爭的激烈性，商業(yè)房地產(chǎn)項目之間的競爭十分激烈，投資風險相對較高。

7、可促進城市功能提升，產(chǎn)生良好的社會效益

城區(qū)形成和再發(fā)展是以復雜和綜合的因素為動因。一個城市新區(qū)的形成，必然要有足夠的地理因素、交通因素、人口因素、基礎(chǔ)設(shè)施因素以及包括商業(yè)網(wǎng)點在內(nèi)的服務因素等諸多條件支撐。一定規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點作為城市功能的必要條件和外在反映，不僅可以滿足人們居住生活需求，還能促進人口集聚和資源流動，催化城市新區(qū)的建成。成功的商業(yè)房地產(chǎn)項目對所在地域區(qū)段的城市功能、結(jié)構(gòu)能產(chǎn)生很大的影響，具有顯著的輻射帶動效應，直接體現(xiàn)之一就是往往可以帶動周邊房地產(chǎn)的增值。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟；風險防范；控制

一、風險產(chǎn)生的原因及對策

在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，面臨最重要的風險就是投資風險、財務風險和經(jīng)營管理風險。房地產(chǎn)公司經(jīng)營管理風險跟其他風險既有聯(lián)系，又有區(qū)別。一方面，房地產(chǎn)泡沫日益膨脹，而房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，中國的總體經(jīng)濟發(fā)展將受到巨大影響。美國、迪拜和日本所發(fā)生的經(jīng)濟危機將在中國重演；另一方面，伴隨著房價的日益高漲，廣大人民群眾的居住權(quán)受到嚴重侵害，這種發(fā)展趨勢也必然破壞社會的和諧與穩(wěn)定。主要原因有：房地產(chǎn)公司法人治理結(jié)構(gòu)不完善，經(jīng)營經(jīng)營管理中的權(quán)力和義務不統(tǒng)一。董事會、監(jiān)事會沒有很好的履行職責，沒有形成對經(jīng)營管理權(quán)限的制衡；內(nèi)部風險體系控制不健全，決策缺乏必要的公司經(jīng)營經(jīng)營管理論證和審核；外部風險體系不到位，對可知和不可知的風險沒有超前管控，一些公司缺乏內(nèi)部的風險控制體系和外部風險管控；隨著房地產(chǎn)暴利時代的結(jié)束，加上經(jīng)濟下行的壓力，大量投資房地產(chǎn)背后的風險不言而喻。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，個別房地產(chǎn)公司由于對市場定位的認識模糊或者自相矛盾，或者是沒有真正做到量體裁衣、量力而行，或者是對公司資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計，或者項目成本分析存在著嚴重的失誤；或者沒有吃透國家和地方政府的行業(yè)政策，對大的房地產(chǎn)風險管理經(jīng)濟環(huán)境把握的不準；或者是成本過程控制嚴重失控（突發(fā)事件）意外因素過多等等原因，導致的項目資金支付能力達不到計劃要求，給項目建設(shè)造成了風險。由于我國的土地所有權(quán)分為國家所有和集體所有兩種，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得不同主體所有的土地使用權(quán)時，在土地使用權(quán)的補償主體、程序及標準上都存有差異。

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)要抓好風險防范和控制，是指公司或者公司最為根本的經(jīng)營利益不受傷害，主要體現(xiàn)在：公司經(jīng)營在整體上獨立、基礎(chǔ)穩(wěn)固、運行健康、發(fā)展持續(xù)。所以說，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理風險防范和控制，要從基礎(chǔ)工作抓起。傳統(tǒng)的風險理論認為，經(jīng)營風險和財務風險是非系統(tǒng)風險的兩個主要子風險。經(jīng)營風險與公司的固定資產(chǎn)有關(guān)，而財務風險與公司的“人本風險”，是指由于財務決策者和資本運用者的行為偏差（比如盲目決策、過度自信、迷信“權(quán)威”、獨斷P?、信人不信重毴、不績喐节、蕩ぼ粏h傅齲房地產(chǎn)企業(yè)帶來的損失。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險管理的重點應該是對“人”進行科學的內(nèi)部控制制度設(shè)計，進行適度的財務激勵和約束優(yōu)化人的行為，提高人的決策水平和資本運用能力。

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)要避免風險，要建立或附設(shè)企業(yè)經(jīng)常性信息收集和處理機構(gòu)，研究國家和區(qū)域經(jīng)濟政策行業(yè)政策，對本地區(qū)各個區(qū)（段）域的規(guī)劃土地項目（包括在建和意向）適宜項目情況，做及時準確的分析，為房地產(chǎn)公司經(jīng)營決策提供準確依據(jù)分析，合理安排資源，提供的決策依據(jù)會更科學，規(guī)避決策依據(jù)錯誤造成風險的能力會更強。由于房地產(chǎn)風險管理決策失誤造成的后果嚴重性，房地產(chǎn)公司決策層必須有合理知識結(jié)構(gòu)的高級經(jīng)營技術(shù)管理人員組成，必須具備一定的本行業(yè)專業(yè)綜合知識和風險識別判斷處理能力，有計劃組織溝通協(xié)調(diào)能力，熟悉行業(yè)工作的基本規(guī)律，了解國家及地方政府相關(guān)行政主管部門頒布的法律法規(guī)規(guī)范性文件規(guī)定，簡單地說就是會經(jīng)營、懂管理、知法規(guī)，唯如此才可能避免投機政策擔保等風險，才可能妥善處理風險造成的后果。

二、房地產(chǎn)經(jīng)營管理風險的特征

房地產(chǎn)經(jīng)營管理風險主要有五個特征：經(jīng)營管理風險發(fā)生的原因具有法定性；發(fā)生管理風險具有強制性；所有經(jīng)營活動離不開經(jīng)營管理者的調(diào)整，任何行為都要遵守房地產(chǎn)管理的規(guī)定；風險發(fā)生的形式具有關(guān)聯(lián)性；風險的后果是具有可預見性。房地產(chǎn)經(jīng)營管理風險事前可防可控，與事后的責任追究要形成系統(tǒng)管理。因此，風險防范要重視過程控制，加強關(guān)鍵部位和關(guān)鍵環(huán)節(jié)關(guān)鍵人的管理，正確把握房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律，客觀地進行項目可行性評估建設(shè)環(huán)境評價和經(jīng)濟技術(shù)分析，準確進行市場調(diào)查和企業(yè)投資支持能力分析，正確決定項目的產(chǎn)品定位、品質(zhì)定位，合理確定投資額度，避免出現(xiàn)品質(zhì)與投入矛盾的風險，切實將各類風險進行有效控制。

房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)要控制風險、強化防范工作，必須強化責任，形成層層傳遞職責的工作機制。防范責任落實了，過程控制好了，風險防范體系就建立起來了，事后糾紛就減少了。責任需要層層傳遞，由此形成壓力層層傳遞、層層落實的責任體系。包括業(yè)績考核體系，薪金分配體系，使國有資產(chǎn)保值、增值層層落實。防范經(jīng)營管理的風險就是要形成防范風險的目標層層分解，防范風險的責任層層明確，防范風險的措施層層到位和落實。在風險經(jīng)營管理中，由于經(jīng)營資本注重風險的模型化和定量計算，以嚴密的模型為依托，使風險計量更為謹慎、周密。因此，經(jīng)營資本要提高風險經(jīng)營管理的精密度。其次，經(jīng)營資本直接反映公司或者集團的風險狀況。它可以方便地進行分解、合并，清楚地顯示各部門和各項業(yè)務的風險水平，增強風險防范的主動性；最后，經(jīng)營資本作為一種虛擬資本，當它在數(shù)量上接近或超過可用資本時，說明它的風險水平接近或超過其實際承受能力，這時要么通過一些途徑增加實際資本，要么控制其風險承擔行為，從而實現(xiàn)風險可控在控的目標。

參考文獻：

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【關(guān)鍵詞】開發(fā)項目；產(chǎn)品定位；可行性；矛盾

前言：在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位時，開發(fā)商老總們時常感到難。主要因為項目定位時，要面對很多問題，具體地說項目操作層面的矛盾主要體現(xiàn)在：項目區(qū)域市場與具體地塊自身條件的矛盾；項目未來規(guī)劃設(shè)想與項目開發(fā)成本的矛盾；城市經(jīng)濟環(huán)境與項目區(qū)域市場環(huán)境的矛盾；政府城市規(guī)劃設(shè)想和公司經(jīng)營水平的矛盾等等。只有把這些矛盾合理地解決了，項目定位工作才能成功完成。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品定位必須解決的矛盾

1.1隨著土地供應手段的日益透明，不少開發(fā)商拿地比較困難，絕大部分開發(fā)商是在拿到地塊的時候才開始考慮市場操作細節(jié)。由于地塊不利因素已成事實，所以項目定位的難度較高，如何依據(jù)地塊特點來確定項目定位，是當前西海岸開發(fā)商面臨的困惑之一。

1.2房地產(chǎn)的投資回報方式與其他形式的房地產(chǎn)產(chǎn)品相比有其不同之處，其它形式的房地產(chǎn)產(chǎn)品的投資開發(fā)大部分以物業(yè)的銷售來體現(xiàn)投資回報，僅需要注重產(chǎn)品本身及相應的產(chǎn)品功能，只要滿足市場消費即可。而商業(yè)房地產(chǎn)價值體現(xiàn)的方式與之相比有著顯著的區(qū)別，往往要在注重產(chǎn)品本身之外，更要注重產(chǎn)品的商業(yè)形態(tài)和經(jīng)營模式。如社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)需要考慮商業(yè)長期良好經(jīng)營的可行性以及商業(yè)經(jīng)營的品牌化，使該商業(yè)物業(yè)價值增值得以體現(xiàn)。

1.3房地產(chǎn)業(yè)是一個集成產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)商主要是將設(shè)計、施工、材料、裝修等方面的公司協(xié)調(diào)在一起，進行高效率的運作，建造出高質(zhì)量的房屋，最終銷售給客戶，獲得利潤回報。為了協(xié)調(diào)這些上下游行業(yè)或產(chǎn)業(yè)間的關(guān)系，房地產(chǎn)商的協(xié)調(diào)和管理水平很重要，要不斷提高自身的管理水平，降低管理成本。如何降低管理成本呢？

2、商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)的幾種方式

2.1總價密碼是指房地產(chǎn)項目定位一定要注意房子的總價問題?？蛻粼谫I房時非常注意房屋的總價，其實一個人在買房時心里都有一個可以接受的總價。產(chǎn)品定位應該是總價定位，而不是單價定位。戶型面積大小對總價影響很大，要滿足這些客戶群的需要，必須在戶型選擇和設(shè)計上下功夫。產(chǎn)品定位應注意：不要盲目跟風；警惕成功經(jīng)驗。產(chǎn)品定位時不能簡單拷貝別的項目，注意分析土地密碼。盲目跟風往往會不按土地的實際情況辦事，最終造成項目的失敗。

2.2從商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的經(jīng)濟效益和社會效益二者有機結(jié)合起來考慮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有產(chǎn)權(quán)、出租統(tǒng)一經(jīng)營商業(yè)物業(yè)，能夠更好地為商業(yè)經(jīng)營活動提供服務，開發(fā)企業(yè)作為該物業(yè)的建設(shè)開發(fā)者及擁有者，在產(chǎn)品使用上有著不可替代的優(yōu)勢，能夠充分體現(xiàn)開發(fā)建設(shè)時的初衷和定位，可以長期地、有效地控制物業(yè)商業(yè)活動，并根據(jù)商業(yè)活動的時效性，不斷對產(chǎn)品的適應性作出相應的商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整，選擇定向的商業(yè)運營客戶群體，提供有效的商業(yè)服務和物業(yè)配套。

2.3首先，社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)項目是中小規(guī)模的商業(yè)房地產(chǎn)項目，在開發(fā)時要對社區(qū)范圍內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營活動的市場客戶需求進行分析，具體來說，就是要結(jié)合該項目的商業(yè)服務的輻射區(qū)域特點，了解該項目商業(yè)經(jīng)營商的需求，以商業(yè)經(jīng)營活動的形態(tài)要求和目標為導向，制定自己的商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)的功能定位和用途；社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)應開發(fā)出滿足社區(qū)居民需求的餐飲、零售、休閑、娛樂等功能復合型的商業(yè)經(jīng)營產(chǎn)品，在項目開發(fā)的前期階段，把商業(yè)功能用途與該項目的前期規(guī)劃設(shè)計方案緊密結(jié)合，設(shè)計出與本項目商業(yè)經(jīng)營相匹配的平臺。那么，這個商業(yè)物業(yè)形態(tài)就能夠提供一個滿足商業(yè)經(jīng)營和商業(yè)消費活動的場所，更重要的是能夠符合商業(yè)經(jīng)營活動本身的市場需求，使商業(yè)經(jīng)營的收益得以體現(xiàn)。成功的經(jīng)營反過來會提升該商業(yè)物業(yè)本身的價值，并形成商業(yè)經(jīng)營活動與物業(yè)價值的有機聯(lián)系和相互促進。

3、房地產(chǎn)開放項目的可行性探析

3.1從2011年看，典型開發(fā)商呈現(xiàn)一定區(qū)域分布特征。由于主城區(qū)地價高企，本地開發(fā)商大多聚焦于近郊和遠郊發(fā)展；資金實力較強的央企和港資典型企業(yè)仍將重心主城區(qū)；全國性和區(qū)域性典型開發(fā)商則市區(qū)、近郊和遠郊均有分布。

3.2房地產(chǎn)開發(fā)一定要注意時間成本，必須盡量縮短開發(fā)時間。產(chǎn)品定位、營銷策略直接影響房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期。開發(fā)周期越短，資金回籠越快，開發(fā)風險就越低，資金成本、管理和經(jīng)營成本也就越小，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況才會越好。為了縮短開發(fā)周期，降低時間成本，房地產(chǎn)開發(fā)應該注重產(chǎn)品定位和營銷定位；同時要注意盡量縮短拆遷時間。

3.3長久發(fā)展的可行性。對于一個有長足發(fā)展思路的開發(fā)企業(yè)來說，它的每一個項目就是其企業(yè)品牌的具象體現(xiàn)，而項目定位的難題在于項目長久可持續(xù)發(fā)展的問題，尤其是規(guī)模超大的房地產(chǎn)項目，對于項目分期開發(fā)中各期自身產(chǎn)品定位的細分和合理性尤其重要。

4、結(jié)語：

房地產(chǎn)開發(fā)項目在我國房地產(chǎn)行業(yè)中的起步較晚，對于一個有長足發(fā)展思路的開發(fā)企業(yè)來說，它的每一個項目就是其企業(yè)品牌的具象體現(xiàn)，而項目定位的難題在于項目長久可持續(xù)發(fā)展的問題，尤其是規(guī)模超大的房地產(chǎn)項目，對于項目分期開發(fā)中各期自身產(chǎn)品定位的細分和合理性尤其重要。市場化運作模式正在實踐中不斷完善。社區(qū)型房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)中的一種形式，也在越來越多地與區(qū)域住宅項目開發(fā)相結(jié)合。商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)應不斷提高運作此類房地產(chǎn)的能力，更好地開發(fā)經(jīng)營此類型的商業(yè)房地產(chǎn)，真正地、最直接地服務于社區(qū)居民，完善城市商業(yè)功能，提升整個區(qū)域的房地產(chǎn)價值。

參考文獻：

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[3]陳文蘭；；淺談房地產(chǎn)項目的成本優(yōu)化[A]；河南省土木建筑學會2010年學術(shù)研討會論文集[C]；2010

篇9

【關(guān)鍵詞】內(nèi)部控制 措施 委托關(guān)系 風險

一、GXT項目內(nèi)部控制現(xiàn)狀分析

（一）GXT項目簡介

GXT項目的開發(fā)商是XAZJ投資開發(fā)有限公司。該公司是由ZJ地產(chǎn)總公司于2008年7月投資成立的。GXT項目是繼XAZJ投資開發(fā)有限公司成功開發(fā)“QXH房地產(chǎn)項目”、“QXIH房地產(chǎn)項目”、“QXH二期房地產(chǎn)項目”等項目后的第四個項目。該項目位于繁華的商業(yè)街區(qū)，占地約104畝，住宅總建面36萬平方米，綠化率約45%。商業(yè)配套約2.6萬平米。GXT社區(qū)由10棟26-32層的中式建筑風格的板式高層組成。該項目于2013年10月破土動工，整體規(guī)劃為改善型住宅。

（二）GXT項目內(nèi)部控制現(xiàn)狀

XAZJ投資開發(fā)有限公司在剛成立的四年里，有效把握了房地產(chǎn)市場的發(fā)展機遇，充分利用ZJ地產(chǎn)的內(nèi)部資源優(yōu)勢，先后成功開發(fā)了QXH房地產(chǎn)項目、QXIH房地產(chǎn)項目、QXH二期房地產(chǎn)項目等，但在2013年之后，也就是在GXT項目啟動之初，該公司逐漸暴露出“經(jīng)驗主義”“管理粗放”的問題，房地產(chǎn)市場的快速成熟和ZJ地產(chǎn)的跨越式發(fā)展給XAZJ投資開發(fā)有限公司乃至GXT項目的運營管理帶來巨大挑戰(zhàn)。

1.項目運營效率下降

項目原定運營計劃中開發(fā)周期為3年10個月，即2011年4月完成招標拿地至2015年2月完成竣工交房，去化率實現(xiàn)85%以上。但從實際情況看，由于工程進度推進遲緩，截至2014年10月份，該項目還處于主體建設(shè)封頂階段，上述同期僅完成去化率62%，低效率運營引發(fā)GXT項目循環(huán)、疊加、“蝴蝶效應”式運營危機。

2.經(jīng)營指標達成率過低

GXT項目管理模式的滯后和運營效率的低下直接影響了各項指標的實現(xiàn)。GXT項目連續(xù)三年各項指標完成均不理想，2014年該項目各項指標完成情況如下：經(jīng)濟指標中合同銷售額完成責任狀的42%，銷售回款額完成責任狀的56%，凈利潤完成責任狀的51%，綜合成本超出責任狀的14%，凈現(xiàn)金流完成責任狀指標的-54%;管理指標中客戶滿意度、員工滿意度均低于責任狀指標的27%，產(chǎn)品質(zhì)量、安全事故、客戶投訴、員工流失率等關(guān)鍵管理指標的實現(xiàn)均接近于集團設(shè)定的“紅線”。

3.面臨巨大經(jīng)營風險

GXT項目的經(jīng)營免疫能力和抗風險能力逐漸減弱。從財務風險看，2014年資產(chǎn)負債率、速動比率、現(xiàn)金比率均遠低于行業(yè)比率，項目回款嚴重滯后帶來項目的巨大流動風險;從運營風險看，自2011年至2014年的三年中，客戶滿意度、產(chǎn)品開發(fā)、人力資源、流程效率、招投標和銷售管理各維度均與集團要求有較大差距;從授權(quán)風險看，領(lǐng)導力、職權(quán)、限制、激勵與溝通等方面均表現(xiàn)為負向增長。

二、GXT項目內(nèi)部控制存在的問題

（一）內(nèi)部控制環(huán)境不完善

經(jīng)營決策方面經(jīng)常出現(xiàn)委托人與被委托人混淆的問題，經(jīng)營決策產(chǎn)生了更多的不確定性。GXT項目投資方與銷售公司、公司是基于傭金維系的不同管理體系的經(jīng)濟主體。在實際工作中，GXT項目各職能部門時常因各自權(quán)利的互相沖突、傭金的結(jié)算等諸多問題出現(xiàn)雙方爭執(zhí)而影響正常經(jīng)營。

2014年7月14日，銷售部為提高GXT項目知名度，從而增加銷售額，向上級銷售公司請示于周末19日和20日舉行小型畫展和冷餐活動，預計費用20000元。但因公司規(guī)定10000以上外聯(lián)費用需由經(jīng)辦人發(fā)起上報集團董事長審批，50000以上招投標事項均需上報集團統(tǒng)一辦理議標、評標、定標等，于是銷售部負責人按照程序分別上報銷售公司、項目總經(jīng)理，再由項目總經(jīng)理上報甲方代表，然后經(jīng)銷售公司與甲方代表協(xié)商后上報董事長，最后8月10日由董事長正式批準，比原定計劃足足推遲了將近20天。而申請成功后，銷售公司與項目總經(jīng)理卻因活動的主辦權(quán)發(fā)生爭執(zhí)。項目總經(jīng)理認為應由自己公司旗下客服部的水吧公司主辦。而銷售部認為經(jīng)營公司經(jīng)驗、能力均不足，有獨吞公司財產(chǎn)之嫌。雙方爭執(zhí)不斷，于是原定于周末舉行的活動一再延遲，最終被迫取消。

（二）風險管理意識薄弱

由于ZJ地產(chǎn)出身于施工企業(yè)，GXT項目受集團原有行為習慣的影響，沒有培養(yǎng)出良好風險管理意識。各級員工只是被動接受管理，高層管理人員強勢推進工作，大多都拘泥于制定各種陳舊的規(guī)章制度，“重約束，輕激勵”。GXT項目的<<內(nèi)部員工規(guī)章>>中關(guān)于處罰的條例占全部規(guī)章制度的72%，有明確獎勵內(nèi)容的僅占23%。由于長時間忽視對員工組織承諾和風險意識的培養(yǎng)，不注重員工個人能力，基于“重約束、輕激勵”的負能量影響，員工產(chǎn)生規(guī)避責任的思維定勢，實際工作中遇到歸責、罰款類事務時扯皮、推諉，團隊協(xié)作能力下降，向心力、凝聚力不足。項目高層對于內(nèi)部控制既沒有設(shè)定風險目標，也不懂得風險識別與分析，面對項目各項風險沒有采取規(guī)避、降低、分擔等應對措施。

（三）財務控制系統(tǒng)混亂

1.資金調(diào)度不暢通

ZJ地產(chǎn)資金運營屬于集團化收支兩條線管理，基于集團與GXT項目利益和信息的不對稱，因此對項目的資金劃撥無法滿足購、施工、銷售各環(huán)節(jié)的動態(tài)需求，各業(yè)務環(huán)節(jié)急需資金時集團撥入資金不足，集團資金撥入充足時，資金需求事項或做變更及撤銷。GXT項目月度資金計劃準確率不足80%，集團劃撥資金滿足率不足85%，資金計劃執(zhí)行率不足85%。在實際工作中的資金調(diào)入程序也相當復雜，要經(jīng)過月度資金計劃的編制、月度資金計劃的審核、月度資金計劃的審批、計劃內(nèi)資金申請、計劃內(nèi)資金撥付，如屬于計劃外資金，還需做資金計劃增補審批。由于資金劃撥流程復雜，產(chǎn)生項目實際資金需求與供給的不匹配。

2.資金管控不到位

GXT項目已開始執(zhí)行集團制定的《貨幣資金安全管理規(guī)定》，但在實際工作中資金的日清月結(jié)并未完全實現(xiàn)，資金收據(jù)臺賬的登記有時也不及時，小額坐支現(xiàn)金的事件時有發(fā)生，貨幣安全計分考核并未真正實行。雖然項目已執(zhí)行《資金管理制度》，但只是對標準與流程做了制度化梳理，在可行性分析、風險評估等實際動態(tài)管理方面基本屬于空白，直接導致資金管控的整體效果不佳。

三、GXT項目內(nèi)部控制存在問題的成因分析

（一）委托關(guān)系錯綜復雜

委托關(guān)系是指一個或多個行為主體根據(jù)一種明示或隱含的契約，指定、雇傭另一些行為主體為其服務，同時授予后者一定的決策權(quán)利，并根據(jù)后者提供的服務數(shù)量和質(zhì)量對其支付相應的報酬。由于GXT項目銷售任務由獨立于項目外的銷售公司承擔，銷售公司總經(jīng)理、甲方代表、各職能部門共同構(gòu)成錯綜復雜的委托關(guān)系;GXT項目屬于委托項目，項目管理由委托方通過委托合同實現(xiàn)對公司的全部經(jīng)營管理，投資方僅派駐“甲方代表”與方集團總經(jīng)理、委托方“甲方代表”、委托方集團總經(jīng)理及集團各職能部門、項目各職能部門共同構(gòu)成錯綜復雜的委托關(guān)系。由于GXT項目的行政人事、財務、成本、營銷、工程均為集團和項目總經(jīng)理、甲方代表的三方管理，GXT項目各職能部門與集團各專業(yè)條線部門和項目總經(jīng)理及方集團各職能部門、委托方集團各職能部門存在多重委托關(guān)系，其中銷售部與集團專業(yè)條線部門、項目總經(jīng)理、公司存在三重委托關(guān)系。

（二）風險評估存在諸多不完善

GXT項目內(nèi)部控制的風險評估同樣存在諸多不完善之處。項目既沒有專門的內(nèi)部控制部門，也沒有設(shè)立系統(tǒng)的、整體的控制目標與風險機制，對于內(nèi)外部風險因素的識別系統(tǒng)缺失。其實，早前集團已意識到風險評估的重要性，為提升開發(fā)項目的風險防范和綜合運營能力，GXT項目于2011年開始推行了標準化內(nèi)部控制管理工作。在集團統(tǒng)一部署下將風險管理作為GXT項目的重點工作之一。但由于沒有制定具體的風險評估措施，由領(lǐng)導層到各部門員工對于風險的防范只停留在表明，根本沒有具體到細節(jié)以及具體制度方面。針對員工無記名<<你對GXT項目風險防范了解多少>>的問卷調(diào)查中顯示，55%的人認為風險的防范跟自己沒有多大關(guān)系;28%的人認為只是項目的又一個活動，就是走個形式而已;只有17%的人認為風險控制是項目運行的關(guān)鍵，跟自己有很密切的聯(lián)系。

（三）財務控制措施存在不足

在財務控制的措施方面，GXT項目存在諸多不足。在日常辦公中，不相容職務分離控制執(zhí)行不徹底，違反了GXT項目財務控制系統(tǒng)的一些原則。如，GXT項目“甲方代表”發(fā)生的費用自行審批違反了授權(quán)審批與業(yè)務經(jīng)辦相分離的原則，部分管理人員發(fā)生的業(yè)務，以下屬人員頂替名義處理，違反業(yè)務經(jīng)辦與稽核不兼容原則。GXT項目由于長時間忽視對員工組織承諾和風險意識的培養(yǎng)，舞弊行為時有發(fā)生。由于一系列財務控制措施的不完善，又導致會計核算系統(tǒng)與財務管理不匹配。會計核算系統(tǒng)沒有實現(xiàn)銷售分析功能，沒有實現(xiàn)成本控制的目標數(shù)據(jù)對比功能，沒有實現(xiàn)全面預算和資產(chǎn)管理功能。

四、GXT項目內(nèi)部控制存在問題的對策

（一）優(yōu)化內(nèi)部環(huán)境，完善項目運行平臺

作為GXT項目公司體制建設(shè)核心內(nèi)容的治理結(jié)構(gòu)，是項目核心競爭力的最重要內(nèi)容和保持競爭優(yōu)勢的決定性因素。事實上，資金調(diào)撥、資產(chǎn)處置、對外投資等方面出現(xiàn)的問題重要原因之一在于交叉任職、董事長缺乏獨立性的治理結(jié)構(gòu)問題。因此，在組織機構(gòu)設(shè)置和人員配備方面做到董事長和總經(jīng)理分設(shè)、董事會和總經(jīng)理班子分設(shè)，避免人員重疊是完善項目公司治理結(jié)構(gòu)的重要環(huán)節(jié)。股東大會、董事會、監(jiān)事會應嚴格行使其機構(gòu)設(shè)置的職能，保證其在參與項目經(jīng)營管理中各自職責清晰，互相制衡，避免權(quán)責含糊，造成辦事程序由一個人操做的現(xiàn)象。

（二）提高風險管理意識

風險意識的宣貫與溝通，不但要貫穿于日常工作中，比如貼標語、掛橫幅、開會宣講、網(wǎng)絡宣傳、出題考試階段等，還要優(yōu)化一些考核制度，”以人為本”的風險管理意識才能在員工中形成共鳴，起到基于核心價值觀的內(nèi)部控制作用。根據(jù)GXT項目風險意識的欠缺，制定如下考核制度：

<<GXT項目責任狀指標體系>>目標責任制是通過工作目標設(shè)計，將組織的整體目標轉(zhuǎn)換為單位目標，最終將分目標落實到個人的管理機制。針對中建-國熙臺項目目標責任制運行中存在的問題，采取的優(yōu)化措施為：在原有財務指標的基礎(chǔ)上增加經(jīng)濟指標、管理指標和例外項目指標，并按年度項目經(jīng)營目標動態(tài)調(diào)整考核權(quán)重，將關(guān)鍵考核指標細化至月度，實施月度考核。然后，根據(jù)項目總責任狀分解簽訂各部門責任狀，需多部門協(xié)同完成的目標責任按責任大小分配權(quán)重。其次，梳理各職能部門員工崗位職責，實現(xiàn)部門負責人責任狀分解后無縫對接。

（三）優(yōu)化財務控制系統(tǒng)

1.優(yōu)化財務分析體系

財務分析可以幫助GXT項目做出正確的投資、運營和融資決策，有效控制成本和制定合理的營銷戰(zhàn)略，使企業(yè)財務信息使用者做出綜合評價，是內(nèi)部控制不可缺少的重要管控工具。出于價值鏈整合的目的，就現(xiàn)有財務分析的不足提出以下項目財務分析優(yōu)化方案。

2.構(gòu)建項目公司杜邦綜合財務分析體系。杜邦綜合分析不但可以為經(jīng)營者提供財務問題的思路，還可以為項目公司的財務控制和財務考核提供基本的路徑和范疇，有利于財務管理中責、權(quán)、利關(guān)系的進一步明確和為公司建立有效的內(nèi)部財務控制體制奠定基礎(chǔ)。由于ZJ地產(chǎn)整體上市框架已用杜邦綜合分析，而項目公司未單體實施該方法，出于項目單體綜合分析的目的，GXT項目財務分析報告應在各項財務指標的基礎(chǔ)上構(gòu)建杜邦綜合分析。

五、 結(jié)論

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場對開發(fā)企業(yè)的生存能力提出更高的要求，而房地產(chǎn)項目作為企業(yè)發(fā)展的核心，為了實現(xiàn)經(jīng)營目標和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略目標，就必須建立和完善房地產(chǎn)項目自身內(nèi)部控制體系以防范降低風險。本文通過建立科學的房地產(chǎn)項目內(nèi)控體系，從而實現(xiàn)有效的房地產(chǎn)項目管理，對房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理有著重要的現(xiàn)實意義。

參考文獻：

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融業(yè)；風險的分類；風險的現(xiàn)狀；對策

中圖分類號：F830 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）07-0148-02

自從1998年房地產(chǎn)體制改革后，中國出臺了商品化住房的政策，使中國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了突飛猛進的發(fā)展。現(xiàn)今，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟的增長，社會的穩(wěn)定起著不可磨滅的影響。

房地產(chǎn)業(yè)是指，是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導性、基礎(chǔ)性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。主要包括土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。在實際生活中，人們習慣于上將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)金融風險是指銀行為房地產(chǎn)業(yè)提供資金的籌集、融通、清算等金融服務活動中，由于各種事先無法預料（即不確定）因素的影響，使銀行的實際收益與預期收益發(fā)生背離，從而蒙受經(jīng)濟損失的可能性。房地產(chǎn)金融風險不僅包括單項業(yè)務、單個金融機構(gòu)面臨的風險，也包括整個房地產(chǎn)金融體系的風險。房地產(chǎn)業(yè)本身是一個高投入、高利潤的產(chǎn)業(yè)，先天就具備高風險性，金融業(yè)介入房地產(chǎn)業(yè)之后，如果支持過度，容易引起信用膨脹問題，從而誘發(fā)危機。

眾多周知，房地產(chǎn)與金融行業(yè)之間存在著一種相互聯(lián)系、相互依存、相互支持的重要關(guān)系。并且房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型和勞動密集型產(chǎn)業(yè)，具有投資規(guī)模大、周轉(zhuǎn)時間長、利潤大的特點。因此房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開金融部門的支持。房地產(chǎn)行業(yè)尤其對于銀行信貸有很高的依賴性。雖然房地產(chǎn)的資金渠道很多，但都是依靠專門組織進行籌集，再投資于房地產(chǎn)事業(yè)。因此，房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的結(jié)合體。

一、房地產(chǎn)金融風險的分類

1.信用風險。它是由于借款人（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或住宅消費者）無力償還或不愿償還，導致房地產(chǎn)貸款本息不能按時收回甚至無法收回的風險房地產(chǎn)企業(yè)收入來源缺乏穩(wěn)定性，企業(yè)償還能力沒保障；而銀行信用評級方法和貸款決策存在問題將面臨信用風險，它可能是貸款前對借款人資信審查評估失誤造成的，也可能是貸款發(fā)放后情況變化造成的房地產(chǎn)金融中的信用風險，主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售困難資金周轉(zhuǎn)不靈或經(jīng)營不善虧損嚴重甚至破產(chǎn)倒閉而無力還款，以及借款的住宅消費者失業(yè)收入減少意外支出增加死亡等原因?qū)е聼o力還款。

2.流動性風險。它是由于金融機構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn)，以致不能清償?shù)狡趥鶆諠M足客戶提取存款要求的風險房地產(chǎn)金融中的流動性風險。中國金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款增速過快，貸款比例失調(diào)，又存在經(jīng)營管理能力較弱，資產(chǎn)質(zhì)量惡化的狀況，將面臨流動性風險。一種是原發(fā)性的，即資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長期貸款比重過高，現(xiàn)金和國庫券等不足以應付提款需要，又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道，導致流動性不足；另一種是繼發(fā)性的，是由信用風險帶動的流動性風險：房地產(chǎn)金融中人多以房地產(chǎn)作借款的抵押物，當借款人不能按期還款時，貸款銀行要處分抵押房地產(chǎn)從中求償，如果賣不掉房地產(chǎn)而使銀行缺乏現(xiàn)金來應付提款等需要，也會形成流動性風險。

3.資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)風險。由于房地產(chǎn)資金融通中資產(chǎn)結(jié)構(gòu)通常以中長期貸款為主，如果金融部門的負債結(jié)構(gòu)中以活期存款為主，就可能形成流動性風險；如果負債結(jié)構(gòu)中多一些公積金存款住房專項儲蓄存款等來源較穩(wěn)定的成分，結(jié)構(gòu)風險就能縮小。

4.資產(chǎn)質(zhì)量風險。如果貸款中質(zhì)量差的貸款（逾期不還的無力償還的和無法追索的等）較多，貸款銀行就面臨效益差的風險。房地產(chǎn)金融中的資產(chǎn)質(zhì)量風險與借款人信用有關(guān)，與宏觀經(jīng)濟形勢有關(guān)，也與具體的貸款業(yè)務處理（如以什么方式作還款擔保以房地產(chǎn)抵押時該房地產(chǎn)是否容易銷售對抵押房地產(chǎn)的估價是否過高等）有關(guān)。

5.利率風險。如果存款利率上升，或者貸款利率下降，或存貸款利率同向變動但利率差縮小，都可能帶來經(jīng)營效益方面的風險。房地產(chǎn)資金融通，尤其是住宅金融的期限往往較長，在長時期中利率變化越頻越大，利率風險也就更大。

6.通貨膨脹風險。由于名義利率減去通貨膨脹率才是實際的利率，在名義利率不變時通貨膨脹會使實際利率下降甚至可能為負數(shù)，就使銀行面臨風險固定利率下通貨膨脹風險。

二、中國房地產(chǎn)金融風險的現(xiàn)狀

1.個人住房抵押貸款風險。中國申請個人住房抵押貸款需要有幾個條件：具有中華人民共和國國籍和完全民事行為能力的自然人、持有有效的身份證明文件；具有穩(wěn)定、合法的收入來源；抵押房產(chǎn)有房地產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)明晰、可上市流通；銀行規(guī)定的其他條件。雖然中國各銀行建立了比較完善的個人信息檔案，但是仍然存在許多欺詐風險，銀行無法真正核實客戶的真實信息情況。由于中國銀行連續(xù)6次上調(diào)人民幣利率，其中五年商業(yè)貸款利率提高到了7.7%，這使得一些客戶提前償還貸款，但是這也給銀行帶來了提前償還貸款的風險。

2.房地產(chǎn)企業(yè)貸款風險。假按揭就是房地產(chǎn)企業(yè)貸款風險的典型。有些房地產(chǎn)商本身并無資金，但是會假借他人名義向銀行申請巨額貸款。這樣下去中國的不良按揭越來越多，銀行收不回來的資金也越來越多。假按揭是一個風險轉(zhuǎn)嫁過程，開發(fā)商通過假按揭，提前收回成本，變現(xiàn)利潤，把包袱和風險悉數(shù)丟給銀行，自己進退自如，完全占據(jù)主動。由于房價估值越高，假按揭從銀行套取的資金也就越多，開發(fā)商自然傾向于提高價格。假按揭會使一些不知情的消費者會受到傷害。消費者的貸款最終違約的話，將導致個人信用記錄上會有不良記載，導致其個人信用的負面評價；假按揭還會導致銀行房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量的下降，將對銀行經(jīng)營產(chǎn)生極為嚴重的惡劣影響；假按揭將造成房地產(chǎn)市場虛假繁榮，嚴重危害住房金融業(yè)務的健康發(fā)展；假按揭將滋生職務侵占、受賄等違法犯罪行為。

3.一些房地產(chǎn)商炒作使房地產(chǎn)市場過熱。自從2005年開始，全國大部分城市的房價漲幅較快，其中最為明顯的為北、上、廣、深等一線城市。其房價超過了市民能夠承受的范圍。而這產(chǎn)生的泡沫將會直接影響中國的經(jīng)濟發(fā)展，造成社會不穩(wěn)定。

三、房地產(chǎn)金融風險的防范

1.完善房地產(chǎn)信貸評估體系。隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展并日趨成熟，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的新的增長點，但同時房地產(chǎn)也是最容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟、引發(fā)金融風險的行業(yè)，因此，作為聯(lián)系銀行金融風險和房地產(chǎn)市場紐帶的房地產(chǎn)抵押貸款評估體系的健全就顯得極為重要。（1）借鑒國外的評估理論和方法。中國由于在評估理論和方法研究上的滯后，在抵押評估實務中幾乎都采用所謂保守原則下的市場評估，忽略了貸款對投資者現(xiàn)金流量引起的種種變化，缺乏科學依據(jù)，主觀性大。（2）對現(xiàn)有評估方法進行創(chuàng)新和完善。在中國由于抵押物評估和抵押物處置存在著脫鉤的關(guān)系，因為一般規(guī)定抵押評估報告的有效期為一年，而在這一年當中房地產(chǎn)市場可能發(fā)生了很大的變化。

2.融資渠道多元化，打破單一渠道。（1）建立房地產(chǎn)投資基金組織，使廣大人民群眾也能參加到房地產(chǎn)建設(shè)中。不再僅僅依靠大的房地產(chǎn)開發(fā)商，真正讓人民管理自己。（2）中國政府應出臺相應的政策鼓來勵外國企業(yè)、資金加入到中國房地產(chǎn)這個大市場中。改變投資者主體的單一化，使市場主體更多元化、國際化。

3.項目管理與期限管理相融合。房地產(chǎn)項目管理是工程項目管理的一個分類，是房地產(chǎn)項目的管理者運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，對房地產(chǎn)項目的建設(shè)和使用進行全過程和全方位的綜合管理，實現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。在實際實施以及運作過程中，房地產(chǎn)項目具有投資額大，建設(shè)周期長和不可移動等顯著特點，可能會導致房地產(chǎn)項目管理風險。而貸款期限越長這種風險越大。因此，銀行應縮短資金借貸的期限把風險降到最小。

4.高度重視房地產(chǎn)金融風險，增強防范意識。房地產(chǎn)企業(yè)要密切注意政府關(guān)于房地產(chǎn)政策的變動，要做到積極反應，積極響應。適時調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)務的經(jīng)營方向與策略，促進住房自身業(yè)務的健康有序發(fā)展。要認真進行開發(fā)項目的可行性評估，對市場需求有準確的了解。對于風險較大的開發(fā)項目要謹慎進入，仔細評估；對已有不良記錄、抗風險能力差的小型開發(fā)企業(yè)、自有資金明顯不足的項目不得介入。做到既要把握好的有前景的房地產(chǎn)項目，又要嚴防房地產(chǎn)泡沫積聚的潛在風險。要逐步建立以房地產(chǎn)金融為目標的經(jīng)營管理模式，從規(guī)范操作、降低風險、保障運行出發(fā)，擴展房產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務范疇，有步驟地推進住房自身業(yè)務向多元化、標準化、優(yōu)質(zhì)化方向發(fā)展。

5.依法嚴格資金管理，推進企業(yè)資金良性發(fā)展。一要把好項目審批關(guān)。嚴格房產(chǎn)項目的收益評價和可行性評估，利潤明顯較低及售房壓力較大的項目的堅決否定。二要嚴把項目設(shè)計論證關(guān)。在設(shè)計階段，要聘請專業(yè)人才進行縝密的規(guī)劃與設(shè)計。三要加大項目的風險管理。要對具體項目進行充分的戰(zhàn)略研究，制訂正確的、科學的、符合實際的、可執(zhí)行的項目目標計劃。也要要建立一支有力的高素質(zhì)的項目管理隊伍。只有具備高素質(zhì)的項目管理隊伍，才能將上層系統(tǒng)的戰(zhàn)略目標計劃和復雜的工程技術(shù)方案同具體項目的實際情況結(jié)合起來。

6.加強銀行業(yè)務的關(guān)注，建立以風險控制為中心的業(yè)務監(jiān)管機制。首先，要建立起比較系統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)風險監(jiān)控、評價、分析機制及報告制度。重點觀察房地產(chǎn)價格走勢，防范和及時規(guī)避區(qū)域性風險。其次，要定期或不定期地對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查，及時了解與行業(yè)相關(guān)的信息。如果發(fā)現(xiàn)了可能影響房產(chǎn)經(jīng)營的政策變化、土地政策調(diào)政、市場動向、市政建設(shè)、城市發(fā)展戰(zhàn)略動向，應該及時地加以分析，適時調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略。

參考文獻：

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