導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)估價管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)行為,維護(hù)房地產(chǎn)估價市場秩序,保障房地產(chǎn)估價活動當(dāng)事人合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國行政許可法》和《國務(wù)院對確需保留的行政審批項目設(shè)定行政許可的決定》等法律、行政法規(guī),制定本辦法。

第二條 在中華人民共和國境內(nèi)申請房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì),從事房地產(chǎn)估價活動,對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)實(shí)施監(jiān)督管理,適用本辦法。

第三條 本辦法所稱房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu),是指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì),從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

本辦法所稱房地產(chǎn)估價活動,包括土地、建筑物、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)評估,以及因轉(zhuǎn)讓、抵押、房>！司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、企業(yè)清算、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等需要進(jìn)行的房地產(chǎn)評估。

第四條 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價活動,應(yīng)當(dāng)堅持獨(dú)立、客觀、公正的原則,執(zhí)行房地產(chǎn)估價規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)依法從事房地產(chǎn)估價活動,不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。任何組織或者個人不得非法干預(yù)房地產(chǎn)估價活動和估價結(jié)果。

第五條 國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理工作。

省、自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理工作。

市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理工作。

第六條 房地產(chǎn)估價行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)估價行業(yè)自律管理。

鼓勵房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)加入房地產(chǎn)估價行業(yè)組織。

第七條 國家建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)估價行業(yè)管理信息平臺,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)、人員注冊、信用檔案管理等信息關(guān)聯(lián)共享。

第二章 估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)

第八條 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級分為一、二、三級。

省、自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可。

省、自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家統(tǒng)一的資質(zhì)許可條件,加強(qiáng)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可管理,營造公平競爭的市場環(huán)境。

國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對省、自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門資質(zhì)許可工作的指導(dǎo)和監(jiān)督檢查,及時糾正資質(zhì)許可中的違法行為。

第九條 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由自然人出資,以有限責(zé)任公司或者合伙企業(yè)形式設(shè)立。

第十條 各資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的條件如下:

(一)一級資質(zhì)

1.機(jī)構(gòu)名稱有房地產(chǎn)估價或者房地產(chǎn)評估字樣;

2.從事房地產(chǎn)估價活動連續(xù)6年以上,且取得二級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)3年以上;

3.有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣200萬元以上,合伙企業(yè)的出資額人民幣120萬元以上;

4.有15名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師;

5.在申請核定資質(zhì)等級之日前3年平均每年完成估價標(biāo)的物建筑面積50萬平方米以上或者土地面積25萬平方米以上;

6.法定代表人或者執(zhí)行合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師;

7.有限責(zé)任公司的股東中有3名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師,股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師;

8.有限責(zé)任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊房地產(chǎn)估價師的股份或者出資額合計不低于60%;

9.有固定的經(jīng)營服務(wù)場所;

10.估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務(wù)管理等各項企業(yè)內(nèi)部管理制度健全;

11.隨機(jī)抽查的1份房地產(chǎn)估價報告符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求;

12.在申請核定資質(zhì)等級之日前3年內(nèi)無本辦法第三十三條禁止的行為。

(二)二級資質(zhì)

1.機(jī)構(gòu)名稱有房地產(chǎn)估價或者房地產(chǎn)評估字樣;

2.取得三級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)后從事房地產(chǎn)估價活動連續(xù)4年以上;

3.有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣100萬元以上,合伙企業(yè)的出資額人民幣60萬元以上;

4.有8名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師;

5.在申請核定資質(zhì)等級之日前3年平均每年完成估價標(biāo)的物建筑面積30萬平方米以上或者土地面積15萬平方米以上;

6.法定代表人或者執(zhí)行合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師;

7.有限責(zé)任公司的股東中有3名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師,股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專

職注冊房地產(chǎn)估價師; 8.有限責(zé)任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊房地產(chǎn)估價師的股份或者出資額合計不低于60%;

9.有固定的經(jīng)營服務(wù)場所;

10.估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務(wù)管理等各項企業(yè)內(nèi)部管理制度健全;

11.隨機(jī)抽查的1份房地產(chǎn)估價報告符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求;

12.在申請核定資質(zhì)等級之日前3年內(nèi)無本辦法第三十三條禁止的行為。

(三)三級資質(zhì)

1.機(jī)構(gòu)名稱有房地產(chǎn)估價或者房地產(chǎn)評估字樣;

2.有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣50萬元以上,合伙企業(yè)的出資額人民幣30萬元以上;

3.有3名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師;

4.在暫定期內(nèi)完成估價標(biāo)的物建筑面積8萬平方米以上或者土地面積3萬平方米以上;

5.法定代表人或者執(zhí)行合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師;

6.有限責(zé)任公司的股東中有2名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師,股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師;

7.有限責(zé)任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊房地產(chǎn)估價師的股份或者出資額合計不低于60%;

8.有固定的經(jīng)營服務(wù)場所;

9.估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務(wù)管理等各項企業(yè)內(nèi)部管理制度健全;

10.隨機(jī)抽查的1份房地產(chǎn)估價報告符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求;

11.在申請核定資質(zhì)等級之日前3年內(nèi)無本辦法第三十三條禁止的行為。

第十一條 申請核定房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級,應(yīng)當(dāng)如實(shí)向資質(zhì)許可機(jī)關(guān)提交下列材料:

(一)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級申請表(一式二份,加蓋申報機(jī)構(gòu)公章);

(二)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)原資質(zhì)證書正本復(fù)印件、副本原件;

(三)營業(yè)執(zhí)照正、副本復(fù)印件(加蓋申報機(jī)構(gòu)公章);

(四)出資證明復(fù)印件(加蓋申報機(jī)構(gòu)公章);

(五)法定代表人或者執(zhí)行合伙人的任職文件復(fù)印件(加蓋申報機(jī)構(gòu)公章);

(六)專職注冊房地產(chǎn)估價師證明;

(七)固定經(jīng)營服務(wù)場所的證明;

(八)經(jīng)工商行政管理部門備案的公司章程或者合伙協(xié)議復(fù)印件(加蓋申報機(jī)構(gòu)公章)及有關(guān)估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務(wù)管理等企業(yè)內(nèi)部管理制度的文件、申報機(jī)構(gòu)信用檔案信息;

(九)隨機(jī)抽查的在申請核定資質(zhì)等級之日前3年內(nèi)申報機(jī)構(gòu)所完成的1份房地產(chǎn)估價報告復(fù)印件(一式二份,加蓋申報機(jī)構(gòu)公章)。

申請人應(yīng)當(dāng)對其提交的申請材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

第十二條 新設(shè)立的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)申請房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)的,應(yīng)當(dāng)提供第十一條第(一)項、第(三)項至第(八)項材料。

新設(shè)立中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級應(yīng)當(dāng)核定為三級資質(zhì),設(shè)1年的暫定期。

第十三條 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)中的房地產(chǎn)估價報告抽查,應(yīng)當(dāng)執(zhí)行全國統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

第十四條 申請核定房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)的,應(yīng)當(dāng)向設(shè)區(qū)的市人民政府房地產(chǎn)主管部門提出申請,并提交本辦法第十一條規(guī)定的材料。

設(shè)區(qū)的市人民政府房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起20日內(nèi)審查完畢,并將初審意見和全部申請材料報省、自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門。

省、自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請材料之日起20日內(nèi)作出決定。

省、自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在作出資質(zhì)許可決定之日起10日內(nèi),將準(zhǔn)予資質(zhì)許可的決定報國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

第十五條 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書分為正本和副本,由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門統(tǒng)一印制,正、副本具有同等法律效力。

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)遺失資質(zhì)證書的,應(yīng)當(dāng)在公眾媒體上聲明作廢后,申請補(bǔ)辦。

第十六條 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)有效期為3年。

資質(zhì)有效期屆滿,房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)需要繼續(xù)從事房地產(chǎn)估價活動的,應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)有效期屆滿30日前向資質(zhì)許可機(jī)關(guān)提出資質(zhì)延續(xù)申請。資質(zhì)許可機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)申請作出是否準(zhǔn)予延續(xù)的決定。準(zhǔn)予延續(xù)的,有效期延續(xù)3年。

? 在資質(zhì)有效期內(nèi)遵守有關(guān)房地產(chǎn)估價的法律、法規(guī)、規(guī)章、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和職業(yè)道德的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu),經(jīng)原資質(zhì)許可機(jī)關(guān)同意,不再審查,有效期延續(xù)3年。

第十七條 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的名稱、法定代表人或者執(zhí)行合伙人、注冊資本或者出資額、組織形式、住所等事項發(fā)生變更的,應(yīng)當(dāng)在工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi),到資質(zhì)許可機(jī)關(guān)辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)。

第十八條 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)合并的,合并后存續(xù)或者新設(shè)立的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以承繼合并前各方中較高的資質(zhì)等級,但應(yīng)當(dāng)符合相應(yīng)的資質(zhì)等級條件。

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)分立的,只能由分立后的一方房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承繼原房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì),但應(yīng)當(dāng)符合原房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級條件。承繼原房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)的一方由各方協(xié)商確定;其他各方按照新設(shè)立的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)申請房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)。

第十九條 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的工商登記注銷后,其資質(zhì)證書失效。

第三章 分支機(jī)構(gòu)的設(shè)立

第二十條 一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以按照本辦法第二十一條的規(guī)定設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。二、三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)不得設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。

分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的名義出具估價報告,并加蓋該房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)公章。

第二十一條 分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件:

(一)名稱采用“房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)名稱+分支機(jī)構(gòu)所在地行政區(qū)劃名+分公司(分所)”的形式;

(二)分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上并無不良執(zhí)業(yè)記錄的專職注冊房地產(chǎn)估價師;

(三)在分支機(jī)構(gòu)所在地有3名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師;

(四)有固定的經(jīng)營服務(wù)場所;

(五)估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務(wù)管理等各項內(nèi)部管理制度健全。

注冊于分支機(jī)構(gòu)的專職注冊房地產(chǎn)估價師,不計入設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的專職注冊房地產(chǎn)估價師人數(shù)。

第二十二條 新設(shè)立的分支機(jī)構(gòu),應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取分支機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi),到分支機(jī)構(gòu)工商注冊所在地的省、自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門備案。

省、自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在接受備案后10日內(nèi),告知分支機(jī)構(gòu)工商注冊所在地的市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門,并報國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

第二十三條 分支機(jī)構(gòu)備案,應(yīng)當(dāng)提交下列材料:

(一)分支機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件; (二)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書正本復(fù)印件;

(三)分支機(jī)構(gòu)及設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人的身份證明;

(四)擬在分支機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)的專職注冊房地產(chǎn)估價師注冊證書復(fù)印件。

第二十四條 分支機(jī)構(gòu)變更名稱、負(fù)責(zé)人、住所等事項或房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)撤銷分支機(jī)構(gòu),應(yīng)當(dāng)在工商行政管理部門辦理變更或者注銷登記手續(xù)后30日內(nèi),報原備案機(jī)關(guān)備案。

第四章 估價管理

第二十五條 從事房地產(chǎn)估價活動的機(jī)構(gòu),應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì),并在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù)。

一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

第二十六條 房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)統(tǒng)一接受委托,統(tǒng)一收取費(fèi)用。

房地產(chǎn)估價師不得以個人名義承攬估價業(yè)務(wù),分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)名義承攬估價業(yè)務(wù)。

第二十七條 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)及執(zhí)行房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的估價人員與委托人或者估價業(yè)務(wù)相對人有利害關(guān)系的,應(yīng)當(dāng)回避。

第二十八條 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承攬房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書面估價委托合同。

估價委托合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:

(一)委托人的名稱或者姓名和住所;

(二)估價機(jī)構(gòu)的名稱和住所;

(三)估價對象;

(四)估價目的;

(五)價值時點(diǎn);

(六)委托人的協(xié)助義務(wù);

(七)估價服務(wù)費(fèi)及其支付方式;

(八)估價報告交付的日期和方式;

(九)違約責(zé)任;

(十)解決爭議的方法。

第二十九條 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)未經(jīng)委托人書面同意,不得轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)。

經(jīng)委托人書面同意,房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以與其他房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)合作完成估價業(yè)務(wù),以合作雙方的名義共同出具估價報告。

第三十條 委托人及相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)助房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘,如實(shí)向房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)提供估價所必需的資料,并對其所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

第三十一條 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師因估價需要向房地產(chǎn)主管部門查詢房地產(chǎn)交易、登記信息時,房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)提供查詢服務(wù),但涉及國家秘密、商業(yè)秘密和個人隱私的內(nèi)容除外。

第三十二條 房地產(chǎn)估價報告應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)出具,加蓋房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)公章,并有至少2名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。

第三十三條 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)不得有下列行為:

(一)涂改、倒賣、出租、出借或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書;

(二)超越資質(zhì)等級業(yè)務(wù)范圍承接房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù);

(三)以迎合高估或者低估要求、給予回扣、惡意壓低收費(fèi)等方式進(jìn)行不正當(dāng)競爭;

(四)違反房地產(chǎn)估價規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn);

(五)出具有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏的估價報告;

(六)擅自設(shè)立分支機(jī)構(gòu);

(七)未經(jīng)委托人書面同意,擅自轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù);

(八)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第三十四條 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)妥善保管房地產(chǎn)估價報告及相關(guān)資料。

房地產(chǎn)估價報告及相關(guān)資料的保管期限自估價報告出具之日起不得少于10年。保管期限屆滿而估價服務(wù)的行為尚未結(jié)束的,應(yīng)當(dāng)保管到估價服務(wù)的行為結(jié)束為止。

第三十五條 除法律、法規(guī)另有規(guī)定外,未經(jīng)委托人書面同意,房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)不得對外提供估價過程中獲知的當(dāng)事人的商業(yè)秘密和業(yè)務(wù)資料。

第三十六條 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對執(zhí)業(yè)人員的職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn),為本機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價師參加繼續(xù)教育提供必要的條件。

第三十七條 縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定,對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)的設(shè)立、估價業(yè)務(wù)及執(zhí)行房地產(chǎn)估價規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的情況實(shí)施監(jiān)督檢查。

第三十八條 縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門履行監(jiān)督檢查職責(zé)時,有權(quán)采取下列措施:

(一)要求被檢查單位提供房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書、房地產(chǎn)估價師注冊證書,有關(guān)房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的文檔,有關(guān)估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務(wù)管理等企業(yè)內(nèi)部管理制度的文件;

(二)進(jìn)入被檢查單位進(jìn)行檢查,查閱房地產(chǎn)估價報告以及估價委托合同、實(shí)地查勘記錄等估價相關(guān)資料;

(三)糾正違反有關(guān)法律、法規(guī)和本辦法及房地產(chǎn)估價規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的行為。

縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)將監(jiān)督檢查的處理結(jié)果向社會公布。

第三十九條 縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行監(jiān)督檢查時,應(yīng)當(dāng)有兩名以上監(jiān)督檢查人員參加,并出示執(zhí)法證件,不得妨礙被檢查單位的正常經(jīng)營活動,不得索取或者收受財物、謀取其他利益。

有關(guān)單位和個人對依法進(jìn)行的監(jiān)督檢查應(yīng)當(dāng)協(xié)助與配合,不得拒絕或者阻撓。

第四十條 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)違法從事房地產(chǎn)估價活動的,違法行為發(fā)生地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)依法查處,并將違法事實(shí)、處理結(jié)果及處理建議及時報告該估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)的許可機(jī)關(guān)。

第四十一條 有下列情形之一的,資質(zhì)許可機(jī)關(guān)或者其上級機(jī)關(guān),根據(jù)利害關(guān)系人的請求或者依據(jù)職權(quán),可以撤銷房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì):

(一)資質(zhì)許可機(jī)關(guān)工作人員、作出準(zhǔn)予房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可的;

(二)超越法定職權(quán)作出準(zhǔn)予房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可的;

(三)違反法定程序作出準(zhǔn)予房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可的;

(四)對不符合許可條件的申請人作出準(zhǔn)予房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可的;

(五)依法可以撤銷房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)的其他情形。

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)以欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)的,應(yīng)當(dāng)予以撤銷。

第四十二條 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)后,不再符合相應(yīng)資質(zhì)條件的,資質(zhì)許可機(jī)關(guān)根據(jù)利害關(guān)系人的請求或者依據(jù)職權(quán),可以責(zé)令其限期改正;逾期不改的,可以撤回其資質(zhì)。

第四十三條 有下列情形之一的,資質(zhì)許可機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法注銷房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì):

(一)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)有效期屆滿未延續(xù)的;

(二)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)依法終止的;

(三)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)被撤銷、撤回,或者房地產(chǎn)估價資質(zhì)證書依法被吊銷的;

(四)法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)注銷房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)的其他情形。

第四十四條 資質(zhì)許可機(jī)關(guān)或者房地產(chǎn)估價行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)信用檔案。

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照要求提供真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的房地產(chǎn)估價信用檔案信息。

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)信用檔案應(yīng)當(dāng)包括房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的基本情況、業(yè)績、良好行為、不良行為等內(nèi)容。違法行為、被投訴舉報處理、

行政處罰等情況應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的不良記錄記入其信用檔案。 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的不良行為應(yīng)當(dāng)作為該機(jī)構(gòu)法定代表人或者執(zhí)行合伙人的不良行為記入其信用檔案。

任何單位和個人有權(quán)查閱信用檔案。

第五章 法律責(zé)任

第四十五條 申請人隱瞞有關(guān)情況或者提供虛假材料申請房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)的,資質(zhì)許可機(jī)關(guān)不予受理或者不予行政許可,并給予警告,申請人在1年內(nèi)不得再次申請房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)。

第四十六條 以欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)的,由資質(zhì)許可機(jī)關(guān)給予警告,并處1萬元以上3萬元以下的罰款,申請人3年內(nèi)不得再次申請房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)。

第四十七條 未取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)從事房地產(chǎn)估價活動或者超越資質(zhì)等級承攬估價業(yè)務(wù)的,出具的估價報告無效,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門給予警告,責(zé)令限期改正,并處1萬元以上3萬元以下的罰款;造成當(dāng)事人損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四十八條 違反本辦法第十七條規(guī)定,房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)不及時辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)的,由資質(zhì)許可機(jī)關(guān)責(zé)令限期辦理;逾期不辦理的,可處1萬元以下的罰款。

第四十九條 有下列行為之一的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門給予警告,責(zé)令限期改正,并可處1萬元以上2萬元以下的罰款:

(一)違反本辦法第二十條第一款規(guī)定設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的;

(二)違反本辦法第二十一條規(guī)定設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的;

(三)違反本辦法第二十二條第一款規(guī)定,新設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)不備案的。

第五十條 有下列行為之一的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門給予警告,責(zé)令限期改正;逾期未改正的,可處5千元以上2萬元以下的罰款;給當(dāng)事人造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任:

(一)違反本辦法第二十六條規(guī)定承攬業(yè)務(wù)的;

(二)違反本辦法第二十九條第一款規(guī)定,擅自轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)的;

(三)違反本辦法第二十條第二款、第二十九條第二款、第三十二條規(guī)定出具估價報告的。

第五十一條 違反本辦法第二十七條規(guī)定,房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)及其估價人員應(yīng)當(dāng)回避未回避的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門給予警告,責(zé)令限期改正,并可處1萬元以下的罰款;給當(dāng)事人造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十二條 違反本辦法第三十一條規(guī)定,房地產(chǎn)主管部門拒絕提供房地產(chǎn)交易、登記信息查詢服務(wù)的,由其上級房地產(chǎn)主管部門責(zé)令改正。

第五十三條 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)有本辦法第三十三條行為之一的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門給予警告,責(zé)令限期改正,并處1萬元以上3萬元以下的罰款;給當(dāng)事人造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

第五十四條 違反本辦法第三十五條規(guī)定,房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)擅自對外提供估價過程中獲知的當(dāng)事人的商業(yè)秘密和業(yè)務(wù)資料,給當(dāng)事人造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

第五十五條 資質(zhì)許可機(jī)關(guān)有下列情形之一的,由其上級主管部門或者監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)令改正,對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任:

(一)對不符合法定條件的申請人準(zhǔn)予房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可或者超越職權(quán)作出準(zhǔn)予房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可決定的;

(二)對符合法定條件的申請人不予房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可或者不在法定期限內(nèi)作出準(zhǔn)予房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可決定的;

(三)利用職務(wù)上的便利,收受他人財物或者其他利益的;

(四)不履行監(jiān)督管理職責(zé),或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的。

第六章 附則

篇2

《刑法》第二百二十九條本身未明確虛假證明文件的含義，而《最高人民檢察院、公安部關(guān)于公安機(jī)關(guān)管轄的刑事案件立案追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定(二)》是對情節(jié)嚴(yán)重列舉了幾種情形，也沒有對虛假證明文件的概念進(jìn)行解釋和說明。在理論和實(shí)務(wù)界，對什么是虛假證明文件理解有很大不同。因此，對房地產(chǎn)估價行業(yè)來說，從規(guī)范房地產(chǎn)估價行業(yè)秩序和市場經(jīng)濟(jì)的角度來看有必要對何為虛假的證明文件進(jìn)行研究，從理論和實(shí)務(wù)的角度提出切實(shí)可行的判斷標(biāo)準(zhǔn)和方法。

一、房地產(chǎn)估價中提供證明文件的范圍

刑法第二百二十九條規(guī)定的提供虛假證明文件對房地產(chǎn)估價行業(yè)而言是指承擔(dān)資產(chǎn)評估(其中包括房地產(chǎn)估價)職責(zé)的中介組織的人員故意出具、提供各種虛假證明文件。對房地產(chǎn)估價來說哪些是具有證明效力的文件呢?應(yīng)當(dāng)根據(jù)《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》和《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)中各自承擔(dān)不同的職責(zé)范圍進(jìn)行深入的分析。

《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》第三條規(guī)定房地產(chǎn)估價活動，包括土地、建筑物、構(gòu)筑物等、以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)評估，以及因轉(zhuǎn)讓、抵押、房屋征收、司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、企業(yè)清算、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等需要進(jìn)行的房地產(chǎn)評估。人們的一般理解認(rèn)為房地產(chǎn)估價師評估的價值就一定能在市場上實(shí)現(xiàn)，否則就是失誤，要求賠償。實(shí)際上，房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)估價人員以專家的身份提供的專業(yè)意見，而不是可實(shí)現(xiàn)的價格的保證。當(dāng)然估價機(jī)構(gòu)和人員也不能隨意發(fā)表不負(fù)責(zé)任的意見。估價可以分為兩種性質(zhì)(根據(jù)意見的用途和作用不同)：一是咨詢性估價(或稱參考性估價);二是鑒證性估價(或稱證據(jù)性估價、公證性估價)。估價報告是給委托人以外的第三方特別是眾多的不特定第三方使用，為委托人向第三方證明或者說服第三方而提供的估價，如為證券發(fā)行、上市和上市公司關(guān)聯(lián)交易提供參考依據(jù)的估價，估價報告具有公共產(chǎn)品性質(zhì)，通常屬于鑒證性估價。為委托人自己使用而提供的估價，即估價報告是供委托人自己使用，如為委托人確定投標(biāo)報價提供參考的估價，估價報告是一種私人產(chǎn)品，通常屬于咨詢性估價。在這兩種不同性質(zhì)的估價中，估價機(jī)構(gòu)和估價師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，但鑒證性估價承擔(dān)的法律責(zé)任一般要大于咨詢性估價承擔(dān)的法律責(zé)任。

二、虛假證明文件的定義

虛假證明文件是指虛假的證明文件，虛假也就是說不真實(shí)，關(guān)鍵在何為虛假?不同的文件類型對何為虛假有不同的認(rèn)識。如同房地產(chǎn)估價行業(yè)和法學(xué)界對如何認(rèn)定房地產(chǎn)估價活動中出具的證明文件為虛假證明文件，有不同的看法。判定房地產(chǎn)估價師是否承擔(dān)刑事責(zé)任的關(guān)鍵是是否為虛假證明文件。

(一)法學(xué)界的觀點(diǎn)

學(xué)者孫國祥等指出，所謂虛假的證明文件，從內(nèi)容上看，應(yīng)該指內(nèi)容完全失實(shí)或主要內(nèi)容虛假的證明文件;從形式上看，一般表現(xiàn)為書面的形式。

學(xué)者聶立澤指出，提供虛假證明文件是指提供內(nèi)容與實(shí)際情況不符的資產(chǎn)評估報告、驗(yàn)資報告、財務(wù)會計報告、審計報告、法律意見書等證明文件。

學(xué)者張明楷等也認(rèn)為，提供虛假證明文件，是指提供內(nèi)容與實(shí)際情況不相符合的資產(chǎn)評估報告、驗(yàn)證報告、財務(wù)會計報告、審計報告、法律見證書等證明文件。

由此可知，法學(xué)界認(rèn)為虛假就是內(nèi)容或結(jié)論與事實(shí)(或?qū)嶋H情況)不符。法學(xué)界認(rèn)為房地產(chǎn)估價證明文件必須證明結(jié)果是真實(shí)的，是客觀事實(shí)的真實(shí)。

(二)房地產(chǎn)估價業(yè)界的觀點(diǎn)

房地產(chǎn)估價業(yè)界的基本觀點(diǎn)是只要注冊房地產(chǎn)估價師嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行了估價，就不能認(rèn)定出具了虛假證明文件。如果注冊房地產(chǎn)估價師在形式和實(shí)質(zhì)上都嚴(yán)格遵循了估價規(guī)范，應(yīng)當(dāng)免責(zé)。

由此可知，房地產(chǎn)估價界認(rèn)為程序正義或過程的真實(shí)重要性高于結(jié)果的真實(shí)，注冊房地產(chǎn)估價師如果嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)估價規(guī)范，盡到了應(yīng)盡的職業(yè)關(guān)注，即使最后的結(jié)果沒有保證完全符合客觀實(shí)際(真實(shí))，注冊房地產(chǎn)估價師最多也只能負(fù)執(zhí)業(yè)責(zé)任，不能為其非故意為之的結(jié)果負(fù)刑事責(zé)任。

三、房地產(chǎn)估價中虛假證明文件的認(rèn)定條件

那么到底如何判定是否為虛假證明文件?判定是否為虛假文件的條件是什么?房地產(chǎn)估價能不能在嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)估價規(guī)范的情況下保證內(nèi)容與實(shí)際情況相符?或者對法學(xué)界要求的內(nèi)容與實(shí)際情況相符在執(zhí)行估價準(zhǔn)則時是如何評價的?

其實(shí)，兩者本就是一個事物的兩個方面，并不矛盾。房地產(chǎn)估價界要求首先從程序上合理保證證明文件不存在重大錯報，而法學(xué)界是從實(shí)體上或者說是從內(nèi)容上考慮的。法學(xué)界強(qiáng)調(diào)的虛假是指證明文件的內(nèi)容或者結(jié)論與事實(shí)不符，而房地產(chǎn)估價界認(rèn)為判定估價報告(或其他鑒證報告)是否虛假的關(guān)鍵是注冊房地產(chǎn)估價師在執(zhí)業(yè)過程中是否恪守估價準(zhǔn)則;從程序上講，注冊房地產(chǎn)估價師恪守估價準(zhǔn)則的過程實(shí)際上是保證估價結(jié)果客觀合理的過程。

所以是否為虛假文件可以從以下條件判斷：

1、估價對象是否存在，如果不存在肯定是屬于虛假的;

2、待評估房產(chǎn)面積與實(shí)際面積是否相差巨大，如果明顯超過合理誤差范圍，顯然屬于虛假文件，如果還是故意為之的，那就涉嫌犯罪了;

3、房地產(chǎn)估價師是否到現(xiàn)場查勘。如果房地產(chǎn)估價師未去實(shí)地查勘出現(xiàn)重大漏洞應(yīng)該屬于虛假文件的范疇;

4、對委托人提供估價所依據(jù)的資料進(jìn)行了審慎檢查，不能無理由懷疑委托人提供的資料的合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性;

5、是否有不當(dāng)?shù)美?。禮下于人必有所有求，如果存在利益輸送則虛假文件的可能性大大增加;

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 評估風(fēng)險 防范

防范房地產(chǎn)抵押估價風(fēng)險對金融機(jī)構(gòu)防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險意義重大，防范風(fēng)險首先得認(rèn)清風(fēng)險，然后才能防患于未然。

一、房地產(chǎn)抵押貸款評估的內(nèi)涵

房地產(chǎn)抵押貸款評估是對抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)向商業(yè)銀行借款擔(dān)保時，商業(yè)銀行確認(rèn)的用于抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價值決定并貸款金額的一項商業(yè)行為，是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內(nèi)部估價師，采取保守和謹(jǐn)慎的方式，在考慮到評估房地產(chǎn)未來出售的可能性，顧及到房地產(chǎn)長期的和持續(xù)的特征、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r，房地產(chǎn)的當(dāng)前用途和可能性的用途改變等條件下，對房地產(chǎn)的客觀價值進(jìn)行評定和估算的過程。

二、影響房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的因素

（一）政府因素

政府面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險最主要的是房地產(chǎn)估價帶來的金融風(fēng)險。在房地產(chǎn)抵押貸款評估中，如果房地產(chǎn)估價價值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會給金融機(jī)構(gòu)帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。一旦發(fā)生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導(dǎo)致深重危機(jī)以致破產(chǎn)。政府既受到房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的影響又是風(fēng)險誘因。政策變動，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策變動都必然會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。同時還會對估價方法產(chǎn)生影響，如《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)抵押貸款管理辦法》、《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》《物權(quán)法》等作為規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的依據(jù)，一旦進(jìn)行修改或其它變動，必然會對房地產(chǎn)抵押貸款評估方法產(chǎn)生影響。

（二）估價機(jī)構(gòu)和估價人員因素

估價機(jī)構(gòu)和估價人員是抵押房地產(chǎn)價值評估的直接參與者，是房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的直接誘因，尤其是技術(shù)誘因。房地產(chǎn)估價都需要詳實(shí)的基礎(chǔ)資料來支撐，豐富的基礎(chǔ)資料是估價結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。實(shí)際評估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時期內(nèi)積累下來，比如市場基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價格分類變動指數(shù)等等。此外，估價報告的敘述不完善也會給估價機(jī)構(gòu)和估價人員帶來意想不到的后果，有所遺漏或出錯便直接導(dǎo)致了估價結(jié)果的偏差。估價人員素質(zhì)水平偏低，在一些中小城市的評估機(jī)構(gòu)中，有一些僅僅通過估價師考試缺乏實(shí)際估價經(jīng)驗(yàn)的估價師，在具體負(fù)責(zé)一項估價業(yè)務(wù)時在參數(shù)選擇和方法運(yùn)用上存在漏洞，也會產(chǎn)生一定的風(fēng)險。

（三）其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動主體因素

其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動主體有抵押人（借款人）、抵押權(quán)人（銀行）、擔(dān)保人等。每一經(jīng)濟(jì)活動主體都有可能成為房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的誘因。如，房地產(chǎn)估價主要是對房地產(chǎn)權(quán)益的估價。不同產(chǎn)權(quán)人（抵押人）取得土地使用權(quán)的方式不盡相同，有些企業(yè)為了節(jié)省費(fèi)用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，提供資料不全不實(shí)，在抵押評估過程中為了自身利益誘使估價機(jī)構(gòu)和估價人員高估房地產(chǎn)抵押價值以獲取高額貸款。商業(yè)銀行直接以估價機(jī)構(gòu)提供的評估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產(chǎn)的貸款價值發(fā)放貸款。

三、房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的防范

（一）規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的程序

一個規(guī)范有效的估價程序顯然是有助于估價的準(zhǔn)確統(tǒng)一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押市場的條件；抵押物是否已經(jīng)設(shè)立抵押；抵押人提交的產(chǎn)權(quán)證明與權(quán)證存根及檔案資料記錄的內(nèi)容是否相符。然后對權(quán)利狀況、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行客觀確認(rèn)。實(shí)體確認(rèn)包括房屋結(jié)構(gòu)、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權(quán)利確認(rèn)包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)及他項權(quán)利狀況，并與原來確定的權(quán)利狀況進(jìn)行資料對照和認(rèn)證，檢查與其內(nèi)容是否有異；環(huán)境條件的確認(rèn)包括抵押物所處區(qū)域的商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施、文化教育、衛(wèi)生、交通、生態(tài)等狀況。以上工作為價格評估提供基礎(chǔ)材料。最后評估抵押房地產(chǎn)的正常價格。

（二）建立健全估價制度

規(guī)范房地產(chǎn)估價師和估價機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理。實(shí)行房地產(chǎn)估價師資格認(rèn)證，建立初級、高級和資深等代表不同估價水平的房地產(chǎn)估價師等級制度；建立房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價師業(yè)績報告制度；政府對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。

建立和完善估價機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系。在估價機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)置的一系列保證估價質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取估價業(yè)務(wù)，選擇估價業(yè)務(wù)開始，一直到項目完成向用戶提供估價產(chǎn)品―估價報告的全過程中，采取一系列的檢驗(yàn)、核查、驗(yàn)證等措施或方法，保證估價的真實(shí)、可靠、科學(xué)、公正。這需要建立機(jī)構(gòu)適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設(shè)進(jìn)行必要的職責(zé)劃分，互相約束、互相促進(jìn)，做到職責(zé)分明，利益明確。

（三）提高估價人員素質(zhì)和估價技術(shù)

一個好的估價師必須參加過足夠多的估價實(shí)踐，并且對最新最近的估價理論知識有很好的掌握。因此，對估價師和估價人員的后續(xù)教育顯得尤為重要。面對估價實(shí)踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學(xué)習(xí)才能克服解決。

（四）商業(yè)銀行提高風(fēng)險預(yù)警能力

積極的風(fēng)險規(guī)避應(yīng)該重在事前的預(yù)防而不是事后的補(bǔ)救。目前，銀行在決定對房地產(chǎn)商是否進(jìn)行開放放貸時，主要評估的對象是房地產(chǎn)商提供的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，按照這種評估方式，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無力歸還銀行貸款情況時，銀行規(guī)避風(fēng)險的辦法是沒收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。這種評估方式只是在風(fēng)險出現(xiàn)之后對風(fēng)險的一種補(bǔ)救措施，只能消極被動地坐等不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。有鑒于此，商業(yè)銀行應(yīng)該將重心放在項目開發(fā)能力評估體系的建立健全方面，通過設(shè)定內(nèi)部房地產(chǎn)評估部，適時踏勘房地產(chǎn)的宏觀、微觀收益影響因素是否發(fā)生變動，房地產(chǎn)的維護(hù)和運(yùn)行情況如何，對抵押物房地產(chǎn)的貸款價值進(jìn)行檢核性評估，提高風(fēng)險預(yù)警能力。

四、小結(jié)

防范房地產(chǎn)抵押評估風(fēng)險，不僅對于降低金融風(fēng)險、保證金融安全具有重要意義，同時也有利于降低評估機(jī)構(gòu)和評估人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險。評估機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)提高風(fēng)險防范意識，嚴(yán)格按估價規(guī)范流程操作，不斷提高執(zhí)業(yè)水平，從而有效防范房地產(chǎn)抵押評估風(fēng)險

參考文獻(xiàn)：

1. 于偉，吳文華.房地產(chǎn)抵押貸款評估中存在的貸款風(fēng)險誘因[J].中國房地產(chǎn)金融

2. 謝經(jīng)榮，朱勇，曲波，周健，朱海洪，豐雷 地產(chǎn)泡沫與金融危機(jī) 經(jīng)濟(jì)管理出版社.

3.宋戈.房地產(chǎn)抵押評估目前面臨的問題及對策[J].中國房地產(chǎn)估價師。

篇4

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老;可行性;老齡化

中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：16723198（2007）11007802

1引言

近年來, 隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長、科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，人民醫(yī)療條件的改善和生活水平的提高，人類在健康方面取得了驚人的成就，人口平均壽命大大延長。在全社會人口中，年輕人口比重的進(jìn)一步降低和老年人口比重相對的提高，最終表現(xiàn)為全社會人口中老年人口過快增長和比重的加大，即人口老齡化社會的提前到來。在這種狀況下,我們更應(yīng)當(dāng)開拓養(yǎng)老金的來源渠道,放寬養(yǎng)老思路,使養(yǎng)老方式呈現(xiàn)多元化發(fā)展。 “以房養(yǎng)老”模式起源于荷蘭,發(fā)展最成熟的是美國,該模式在世界上20多個國家相繼推出,已經(jīng)成為全世界老年人改變傳統(tǒng)生活方式、享受高質(zhì)量生活和實(shí)現(xiàn)生活效用最大化的重要途徑。

2以房養(yǎng)老模式的含義和特征

2.1以房養(yǎng)老模式的含義

以房養(yǎng)老模式,是指以產(chǎn)權(quán)獨(dú)立的房產(chǎn)為標(biāo)的,在不必出售房產(chǎn)所有權(quán)和繼續(xù)保留住房使用權(quán)的前提下,以中低收入老年人為對象,將其手中持有的房產(chǎn)以反抵押的形式向保險公司辦理住房養(yǎng)老保險,再由保險公司通過年金支付形式,每一期向投保人支付養(yǎng)老金,從而解決養(yǎng)老問題的一種養(yǎng)老模式。

2.2以房養(yǎng)老模式的特征

（1）投保人資格規(guī)定。目前不同國家對投保人的資格都有一定的限定：在美國,只有60歲以上且收入水平低于貧困標(biāo)準(zhǔn)的老年人才有資格申請這種模式;在日本,只有62歲以上,收入水平低于貧困線的無子女的老年人才有資格申請;在新加坡、英國等也有不同的要求。

（2）完善的房地產(chǎn)市場。在美國由聯(lián)邦全國抵押協(xié)會、政府全國抵押協(xié)會、聯(lián)邦住房貸款抵押公司共同組成房地產(chǎn)二級市場,與聯(lián)邦住房管理局和聯(lián)邦儲蓄等政府機(jī)構(gòu)提供的擔(dān)保體系共同保證“以房養(yǎng)老”模式的低風(fēng)險和高回報。房地產(chǎn)市場的流動性強(qiáng)是這種模式在美國盛行的重要原因之一。

（3）保險公司的配合。保險公司作為市場經(jīng)濟(jì)條件下新興的金融機(jī)構(gòu),作為“以房養(yǎng)老”模式中重要的經(jīng)濟(jì)主體, 可以發(fā)揮其自身獨(dú)特的優(yōu)勢深化改革、創(chuàng)新經(jīng)營,將保險資金用于配合住房養(yǎng)老保險,實(shí)現(xiàn)新的投資渠道,提高經(jīng)濟(jì)效益。

（4）政策和法規(guī)環(huán)境的保障?！耙苑筐B(yǎng)老”模式的實(shí)施涉及資產(chǎn)評估、保險公司、社會養(yǎng)老保障等諸多主體,運(yùn)行機(jī)制和具體操作復(fù)雜繁瑣,需要制定出相關(guān)政策和法律法規(guī)來約束市場秩序。因此,一個國家法規(guī)環(huán)境的狀況也直接關(guān)系到“以房養(yǎng)老”模式的正常運(yùn)行。

3以房養(yǎng)老模式在我國的可行性分析

3.1傳統(tǒng)文化差異是巨大阻力

我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式是養(yǎng)兒防老、家庭養(yǎng)老。隨著城市化水平的不斷提高,許多城鎮(zhèn)也普遍采用社會統(tǒng)籌養(yǎng)老和單位養(yǎng)老,儲蓄存款、商業(yè)保險和依靠政府最低生活保障等方式來養(yǎng)老。由于獨(dú)生子女政策的實(shí)行,“四二一”家庭結(jié)構(gòu)在城鎮(zhèn)已經(jīng)成為主流,四位父母給成家的兒女留下兩套住房,而與此同時,其養(yǎng)老問題也成為了兒女們沉重的負(fù)擔(dān)。 “以房養(yǎng)老”模式的實(shí)施,意味著兒女們將不再有老人房產(chǎn)的繼承權(quán),中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式被打破,老人與兒女之間的代溝將不可避免的出現(xiàn)。因此,基于我國現(xiàn)實(shí)國情上的傳統(tǒng)思想文化差異是“以房養(yǎng)老”模式面臨的一道不可逾越的鴻溝。

3.2房價走勢未料阻礙模式推行

近幾年來,我國房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大、房價猛增,成為社會投資的熱點(diǎn)。與此同時,房地產(chǎn)風(fēng)險系數(shù)也不斷加大,房地產(chǎn)開發(fā)融資結(jié)構(gòu)中仍有50%來源于銀行貸款。有關(guān)數(shù)據(jù)表明:截至2005年末不良貸款余額已達(dá)1093億元,房地產(chǎn)市場風(fēng)險集中于銀行系統(tǒng)的問題成為隱患。據(jù)統(tǒng)計,今年6月份,我國70個城市房屋銷售價格同比上漲7.1%,漲幅較5月高了0.7個百分點(diǎn)。其中,深圳、北京等城市上漲較快,深圳已連續(xù)17個月同比漲幅超過10%,其中2007年6月達(dá)15.9%;北京已連續(xù)14個月同比漲幅超過8%,其中2007年6月達(dá)9.5%。房價的變動為房產(chǎn)評估工作增加了難度,阻礙了模式的順利推行。

3.3我國農(nóng)村人口比例大是現(xiàn)實(shí)國情

國家統(tǒng)計局2007年9月26號的報告《從十六大到十七大經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展回顧系列報告之七:城市社會經(jīng)濟(jì)全面協(xié)調(diào)發(fā)展》指出:黨的十六大以來,我國城市規(guī)模不斷擴(kuò)大,城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力明顯增強(qiáng)。2006年,全國城鎮(zhèn)人口達(dá)5.77億,城鎮(zhèn)化水平達(dá)43.92%,預(yù)計到2015年城鎮(zhèn)人口將達(dá)到8億。就目前而言,我國仍然是農(nóng)村人口居多的發(fā)展中國家,人們受地域環(huán)境及宗法觀念的束縛、受教育程度不高、對新事物的認(rèn)知能力差,使得 “以房養(yǎng)老”模式缺乏賴以生存的廣闊空間。

3.4政府扶持不足不利于模式實(shí)施

“以房養(yǎng)老”模式是一項創(chuàng)新的養(yǎng)老模式,社會效益明顯,對養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展和社會穩(wěn)定有積極的推動作用,其在推行過程中存在在種種阻力和風(fēng)險。模式運(yùn)作過程中周期長、涉及面廣、不確定因素多,政府應(yīng)當(dāng)積極介入、主動宣傳、加大扶持力度。同時,應(yīng)當(dāng)制定相關(guān)法律法規(guī)、嚴(yán)格進(jìn)行監(jiān)管、規(guī)范市場秩序。

3.5我國房地產(chǎn)估價行業(yè)正處改革階段

房地產(chǎn)價格評估制度是國家法定制度,在房地產(chǎn)買賣、抵押、房屋捭補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定等方面發(fā)揮著重要作用。 目前，我國共有房地產(chǎn)估價師3.5萬人，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)3500家，全行業(yè)從業(yè)人員25萬人。針對房地產(chǎn)估價行業(yè)存在的給 “回扣”、迎合委托人要求出具不實(shí)估價報告、轉(zhuǎn)借資質(zhì)等突出問題，建設(shè)部先后出臺了部門規(guī)章《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》和《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》，下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(建住房〔2006〕294號)，初步確立了政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會監(jiān)督相結(jié)合的行業(yè)管理模式。房地產(chǎn)估價行業(yè)監(jiān)管制度日趨完善，對規(guī)范房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師行為，維護(hù)房地產(chǎn)估價市場秩序，保障房地產(chǎn)估價活動當(dāng)事人合法權(quán)益和“以房養(yǎng)老”模式的順利推行將發(fā)揮重要作用。

4結(jié)語

雖然“以房養(yǎng)老”模式在我國的推行還存在一系列的問題,但其作為一種新型養(yǎng)老模式并參考國外推行該模式的經(jīng)驗(yàn),也帶給了我們許多新的思考。能夠推行“以房養(yǎng)老”模式的國家,無一例外都是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、法制健全、國民信用度高的國家,基于上述可行性分析, “以房養(yǎng)老”模式在我國還有很長的路要走。

參考文獻(xiàn)

［1］威廉姆.B.布魯格曼,杰夫瑞.D.費(fèi)雪［美］.房地產(chǎn)金融與投資(第十版) ［M］.大連:東北財經(jīng)大學(xué)出版社,2002.

［2］柴效武.一種以房養(yǎng)老的貸款方式:住房反抵押貸款［J］.金融教學(xué)與研究，2004,(3).

［3］周虎.美國人如何理財［M］.上海:上海人民出版社,2006.

篇5

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險誘因防范

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估的內(nèi)涵

想要弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估的風(fēng)險問題，首先必須弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款及其評估的基本概念。不同的專家從不同角度對商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出不同的界定。這些不同界定的基本出發(fā)點(diǎn)都離不開貸款的取得是以房地產(chǎn)抵押為前提，銀行等發(fā)放貸款的金融機(jī)構(gòu)通過收取貸款利息和手續(xù)費(fèi)獲取收益，而貸款接收者借助貸款達(dá)到對抵押房地產(chǎn)的占有、經(jīng)營和收益的目的。國際銀行業(yè)對商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出了權(quán)威性的界定：商業(yè)房地產(chǎn)貸款指借助商業(yè)抵押貸款的工具把資金交付給資信良好的借款者，是一種長期融資形式，通常采取長期抵押貸款形式，貸款是通過附著在能夠帶來收益的房地產(chǎn)上面的抵押形式在法律上得到保證的，按照確定的利率，采取規(guī)則性的與期限相關(guān)的資本和利息形式，在25年到30年的時期里予以償還。

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估是對抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)向商業(yè)銀行借款擔(dān)保時，商業(yè)銀行確認(rèn)的用于抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價值決定并貸款金額的一項商業(yè)行為，是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內(nèi)部估價師，采取保守和謹(jǐn)慎的方式，在考慮到評估房地產(chǎn)未來出售的可能性，顧及到房地產(chǎn)長期的和持續(xù)的特征、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r，房地產(chǎn)的當(dāng)前用途和可能性的用途改變等條件下，對房地產(chǎn)的客觀價值進(jìn)行評定和估算的過程。房地產(chǎn)抵押貸款評估的內(nèi)涵包括以下四個方面：抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)是商業(yè)銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的重要條件；抵押人向商業(yè)銀行申請貸款的擔(dān)保物價值，商業(yè)銀行對抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價值的確認(rèn)是房地產(chǎn)抵押貸款評估的關(guān)鍵；是商業(yè)銀行決定提供貸款金額的行為，貸款是一種商業(yè)抵押貸款工具；房地產(chǎn)抵押貸款評估是對房地產(chǎn)抵押貸款價值的評估，與市場價值是并列、獨(dú)立的兩個相關(guān)指標(biāo)，共同服務(wù)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不同需要。

影響商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的因素

政府因素

政府追求的一項重要目標(biāo)就是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，保持經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康、快速發(fā)展。政府面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險最主要的是房地產(chǎn)估價帶來的金融風(fēng)險。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)，金融動蕩會給社會經(jīng)濟(jì)帶來動蕩和不安。房地產(chǎn)抵押貸款作為整個金融市場中的一項重要經(jīng)濟(jì)活動，對于活躍市場，推動投資和消費(fèi)有著巨大的作用。在房地產(chǎn)抵押貸款評估中，如果房地產(chǎn)估價價值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會給金融機(jī)構(gòu)帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。一旦發(fā)生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導(dǎo)致深重危機(jī)以致破產(chǎn)。政府既受到房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的影響又是風(fēng)險誘因。房地產(chǎn)價格的變化一方面受到供求變化的影響，另一方面政策變動也同樣會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生重要影響。政策變動，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策變動都必然會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。同時還會對估價方法產(chǎn)生影響，如《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)抵押貸款管理辦法》、《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》等作為規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的依據(jù)，一旦進(jìn)行修改或其它變動，必然會對房地產(chǎn)抵押貸款評估方法產(chǎn)生影響。

估價機(jī)構(gòu)和估價人員因素

估價機(jī)構(gòu)和估價人員在房地產(chǎn)抵押貸款評估活動中處于中介的位置，是抵押房地產(chǎn)價值評估的直接參與者，是商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的直接誘因，尤其是技術(shù)誘因。房地產(chǎn)抵押貸款評估主要采用三大經(jīng)典方法—成本法、收益法、市場法，每一種方法都有其自身的適用范圍。市場法在比較案例充足的條件下自然是非常好的方法，但在實(shí)際應(yīng)用上常常受到比較案例數(shù)量的限制。商業(yè)房地產(chǎn)主要指的是收益性房地產(chǎn)，其價值主要是由在評估基準(zhǔn)日現(xiàn)有的和潛在的收益能力決定。因此，收益法是評估這類房地產(chǎn)最適合的方法。但這并不意味著成本法從根本上來說是無用的。一個負(fù)責(zé)任的估價師在任何時候都會補(bǔ)充評估商業(yè)房地產(chǎn)的成本價值。當(dāng)評估得出很低的成本價值與較高的收益價值之間存在較大的偏差時，就必須非常小心對待通過收益價值最后得出的房地產(chǎn)貸款價值。

房地產(chǎn)估價不是估價師的無中生有，有學(xué)者稱其為“科學(xué)加藝術(shù)”，確切的反映了估價的本質(zhì)。但是不管采用哪一種估價方法，都需要詳實(shí)的基礎(chǔ)資料來支撐，沒有基礎(chǔ)資料就不能稱其為科學(xué)。因此，在利用具體的估價方法時，豐富的基礎(chǔ)資料是估價結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。實(shí)際評估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時期內(nèi)積累下來，比如市場基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價格分類變動指數(shù)等等。有些估價機(jī)構(gòu)或人員接受一項新業(yè)務(wù)時，出于方便利用同樣的方法和技術(shù)參數(shù)，省去實(shí)地勘探調(diào)查而帶來風(fēng)險。此外，估價報告的敘述不完善也會給估價機(jī)構(gòu)和估價人員帶來意想不到的后果。估價報告作為估價的最后成果，有所遺漏或出錯便直接導(dǎo)致了估價結(jié)果的偏差。估價人員素質(zhì)水平偏低，對于房地產(chǎn)估價基本理論掌握不牢靠。在一些中小城市的評估機(jī)構(gòu)中，很多估價員只有高中、中專學(xué)歷，對于估價的基本理論了解甚少，還有一些僅僅通過估價師考試缺乏實(shí)際估價經(jīng)驗(yàn)的估價師，在具體負(fù)責(zé)一項估價業(yè)務(wù)時在參數(shù)選擇和方法運(yùn)用上存在漏洞，也會產(chǎn)生一定的風(fēng)險。

其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動主體因素

房地產(chǎn)抵押貸款評估包括提出貸款申請到評估到最后貸款償還都會帶來風(fēng)險，影響房地產(chǎn)抵押貸款評估值。其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動主體有抵押人（借款人）、抵押權(quán)人（銀行）、擔(dān)保人等。每一經(jīng)濟(jì)活動主體都有可能成為房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的誘因。如，房地產(chǎn)估價主要是對房地產(chǎn)權(quán)益的估價。我國房地產(chǎn)市場雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著不少的問題。不同產(chǎn)權(quán)人（抵押人）取得土地使用權(quán)的方式不盡相同，有通過出讓方式獲得，有通過政府征用取得的劃撥土地使用權(quán)。有些企業(yè)為了節(jié)省費(fèi)用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，提供資料不全不實(shí)，在抵押評估過程中為了自身利益誘使估價機(jī)構(gòu)和估價人員高估房地產(chǎn)抵押價值以獲取高額貸款。商業(yè)銀行直接以估價機(jī)構(gòu)提供的評估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產(chǎn)的貸款價值發(fā)放貸款。

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的防范

規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的程序

目前，各地辦理抵押評估的做法不一，評估的口徑很不一致，影響了評估結(jié)果的有效性。而一個規(guī)范有效的估價程序顯然是有助于估價的準(zhǔn)確統(tǒng)一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押市場的條件；抵押物是否已經(jīng)設(shè)立抵押；抵押人提交的產(chǎn)權(quán)證明與權(quán)證存根及檔案資料記錄的內(nèi)容是否相符。然后對權(quán)利狀況、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行客觀確認(rèn)。實(shí)體確認(rèn)包括房屋結(jié)構(gòu)、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權(quán)利確認(rèn)包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)及他項權(quán)利狀況，并與原來確定的權(quán)利狀況進(jìn)行資料對照和認(rèn)證，檢查與其內(nèi)容是否有異；環(huán)境條件的確認(rèn)包括抵押物所處區(qū)域的商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施、文化教育、衛(wèi)生、交通、生態(tài)等狀況。以上工作為價格評估提供基礎(chǔ)材料。最后評估抵押房地產(chǎn)的正常價格。

建立健全估價制度

規(guī)范房地產(chǎn)估價師和估價機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理。實(shí)行房地產(chǎn)估價師資格認(rèn)證，建立初級、高級和資深等代表不同估價水平的房地產(chǎn)估價師等級制度；建立房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價師業(yè)績報告制度；政府對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。

建立和完善估價機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系。在估價機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)置的一系列保證估價質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取估價業(yè)務(wù)，選擇估價業(yè)務(wù)開始，一直到項目完成向用戶提供估價產(chǎn)品—估價報告的全過程中，采取一系列的檢驗(yàn)、核查、驗(yàn)證等措施或方法，保證估價的真實(shí)、可靠、科學(xué)、公正。這需要建立機(jī)構(gòu)適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設(shè)進(jìn)行必要的職責(zé)劃分，互相約束、互相促進(jìn)，做到職責(zé)分明，利益明確。

建立房地產(chǎn)估價師職業(yè)保險制度。我國大陸截止2002年底注冊的房地產(chǎn)估價師已經(jīng)達(dá)到15000余人，加上2003年通過房地產(chǎn)估價師考試人員總數(shù)將超過21000人。這樣龐大的隊伍，對于保險公司來說，是一個具有極大潛力的發(fā)展市場。一旦建立房地產(chǎn)估價風(fēng)險保險制度，對估價師會產(chǎn)生督促作用。如果某個估價師因?yàn)闃I(yè)務(wù)水平差經(jīng)常出現(xiàn)疏忽被索賠的情況，那么保險公司就有可能不再為這些人提供保險。這些估價師會因此失去估價市場，丟掉生存空間。因此，通過估價風(fēng)險保險制度，可以不斷提高估價人員的素質(zhì)，提高整個行業(yè)的水平和形象。

提高估價人員素質(zhì)和估價技術(shù)

在國外一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，如美國和香港的房地產(chǎn)估價行業(yè)規(guī)定房地產(chǎn)估價師應(yīng)該在規(guī)定的期間內(nèi)完成額定時間的職業(yè)培訓(xùn)、撰寫估價工作心得和論文、提交自己完成的估價報告，如果不能完成相應(yīng)的工作，就會受到行業(yè)協(xié)會的懲罰，直至取消其會員資格。我國也要求房地產(chǎn)估價師接受一定時間的后續(xù)教育。中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會已經(jīng)相繼舉辦了許多次房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育培訓(xùn)。一個好的估價師必須參加過足夠多的估價實(shí)踐，并且對最新最近的估價理論知識有很好的掌握。因此，對估價師和估價人員的后續(xù)教育顯得尤為重要。面對估價實(shí)踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學(xué)習(xí)才能克服解決。

商業(yè)銀行提高風(fēng)險預(yù)警能力

積極的風(fēng)險規(guī)避應(yīng)該重在事前的預(yù)防而不是事后的補(bǔ)救。目前，銀行在決定對房地產(chǎn)商是否進(jìn)行開放放貸時，主要評估的對象是房地產(chǎn)商提供的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，按照這種評估方式，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無力歸還銀行貸款情況時，銀行規(guī)避風(fēng)險的辦法是沒收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。這種評估方式只是在風(fēng)險出現(xiàn)之后對風(fēng)險的一種補(bǔ)救措施，只能消極被動地坐等不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。有鑒于此，商業(yè)銀行應(yīng)該將重心放在項目開發(fā)能力評估體系的建立健全方面，通過設(shè)定內(nèi)部房地產(chǎn)評估部，適時踏勘房地產(chǎn)的宏觀、微觀收益影響因素是否發(fā)生變動，房地產(chǎn)的維護(hù)和運(yùn)行情況如何，對抵押物房地產(chǎn)的貸款價值進(jìn)行檢核性評估，提高風(fēng)險預(yù)警能力。

參考文獻(xiàn)：

1.徐永峰.小議不同形式使用權(quán)對房地產(chǎn)抵押的影響[J].工程經(jīng)濟(jì)，2001

2.宋戈.房地產(chǎn)抵押評估目前面臨的問題及對策[J].中國房地產(chǎn)估價師，2004

3.孫守義，朱宏杰.當(dāng)前房地產(chǎn)抵押評估存在的問題和改進(jìn)的途徑[J].中國房地產(chǎn)估價師，2004

4.曲衛(wèi)東.從新巴塞爾協(xié)議透視商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估[J].中國房地產(chǎn)估價師，2004

篇6

關(guān)鍵詞 農(nóng)村集體土地；拆遷補(bǔ)償評估；房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)；風(fēng)險；防范對策

中圖分類號 F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼 A 文章編號 1007-5739（2014）06-0295-02

Risk and Countermeasures of House Relocation Compensation Assessment of Rural Collectively Owned Lands

ZHAN Hai-bin

（College of Administration，Hubei University of Arts and Science，Xiangyang Hubei 441053）

Abstract The internal and external risks that real estate appraisal agency faced in house relocation compensation assessment on rural collectively owned lands were showed，and corresponding risk prevention countermeasures were also put forward.

Key words rural collectively owned lands；relocation compensation assessment；real estate appraisal agency；risk；prevention countermeasures

我國正處于城市化高速發(fā)展階段，城市市區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，越來越多的農(nóng)村集體土地被征用為國有建設(shè)用地項目，均面臨著拆遷補(bǔ)償評估。目前拆遷補(bǔ)償評估業(yè)務(wù)正成為許多房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)重要的業(yè)務(wù)來源與收入來源。但由于拆遷補(bǔ)償評估涉及到多方面利益關(guān)系人，存在著諸多利益博弈，國內(nèi)有些學(xué)者在這些方面已有相關(guān)研究[1-2]。房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償評估機(jī)構(gòu)不僅面臨公司本身評估技術(shù)水平以及內(nèi)部評估人員業(yè)務(wù)水平不足所帶來的風(fēng)險，同時也面臨著拆遷評估過程中受眾多利益關(guān)系人影響導(dǎo)致的評估結(jié)果不合理不公正所帶來的風(fēng)險。該文主要分析農(nóng)村集體土地上房屋及附著物拆遷補(bǔ)償評估過程中估價機(jī)構(gòu)如何規(guī)避面臨的風(fēng)險。

1 拆遷補(bǔ)償評估中面臨的內(nèi)部風(fēng)險

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在拆遷評估過程中面臨的內(nèi)部風(fēng)險主要包括估價機(jī)構(gòu)本身的估價技術(shù)水平不足和管理水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險。

1.1 估價技術(shù)水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在拆遷補(bǔ)償評估過程中技術(shù)水平不足主要可以歸納為以下幾點(diǎn)：一是拆遷評估前的準(zhǔn)備不足。主要包括物資準(zhǔn)備與人員準(zhǔn)備不足導(dǎo)致的技術(shù)水平問題。物資準(zhǔn)備不足，例如評估前準(zhǔn)備的測量器材的數(shù)量、類型以及其測量的準(zhǔn)確精度是否達(dá)到相應(yīng)拆遷評估測量要求，因此拆遷評估前應(yīng)充分做好拆遷評估中需要的相關(guān)物資準(zhǔn)備。二是拆遷評估程序的不規(guī)范。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在拆遷評估過程中必須遵照拆遷評估業(yè)務(wù)流程，拆遷評估程序不符合規(guī)范也會帶來一系列內(nèi)部風(fēng)險。三是拆遷現(xiàn)場測量結(jié)果不準(zhǔn)確。這是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在從事拆遷評估業(yè)務(wù)時最容易引起最終出具的估價結(jié)果不合理的內(nèi)部風(fēng)險，并且最容易導(dǎo)致一系列的經(jīng)濟(jì)糾紛。常見的有以下情況：房屋面積測量不準(zhǔn)確；房屋結(jié)構(gòu)確定不合理；附著物現(xiàn)場測量與清點(diǎn)不合理[3]；現(xiàn)場調(diào)查表填寫不規(guī)范、不清楚[4]。四是估價機(jī)構(gòu)出具的拆遷評估結(jié)果不合理。由于拆遷評估業(yè)務(wù)量大，涉及到眾多的評估數(shù)據(jù)處理，因此房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在進(jìn)行內(nèi)業(yè)處理時，容易出現(xiàn)一些問題，包括：在向電腦中輸入數(shù)據(jù)出現(xiàn)的錯誤；評估確定的估價對象折遷補(bǔ)償價格不合理。

1.2 管理水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在經(jīng)營過程中必須完善公司管理制度，特別在房地產(chǎn)拆遷評估過程中風(fēng)險防范更要求建立完善的制度保障。目前常見的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在拆遷評估過程中管理水平不足導(dǎo)致的風(fēng)險主要由以下因素影響。一是拆遷評估業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)管理問題[5]。二是拆遷評估過程中房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)估價人員的責(zé)任以及獎懲制度的落實(shí)問題。拆遷評估業(yè)務(wù)一般需要由眾多人員組成的估價業(yè)務(wù)隊伍進(jìn)行，涉及人員多，跨越時間長，一些房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)由于缺乏完善的責(zé)任與獎懲制度，當(dāng)最終拆遷補(bǔ)償估價結(jié)果報告出現(xiàn)問題時，最容易導(dǎo)致估價人員相互推脫責(zé)任的情況發(fā)生。

2 拆遷補(bǔ)償評估中面臨的外部風(fēng)險

2.1 來源于委托方單位個別人員的外部風(fēng)險

拆遷補(bǔ)償評估業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托方的委托對待拆遷范圍內(nèi)的估價對象按照當(dāng)?shù)夭疬w補(bǔ)償文件進(jìn)行公正、客觀、合理的評估。委托方主要是拆遷所在地的當(dāng)?shù)卣恍┞毮懿块T，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)估價人員在拆遷評估業(yè)務(wù)過程中需要經(jīng)常與委托方相關(guān)人員加強(qiáng)交流與溝通。這一方面有利于估價人員更好地按照委托方的合理要求順利完成拆遷評估業(yè)務(wù)，但同時另一方面在一些地方也存在著委托方單位的個別人員故意干涉房地產(chǎn)拆遷估價人員獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行估價活動，影響拆遷補(bǔ)償評估結(jié)果的客觀合理性。特別是對于工業(yè)廠房拆遷補(bǔ)償評估，由于涉及的補(bǔ)償金額比較大，并且被拆遷的工業(yè)廠房產(chǎn)權(quán)所有人在當(dāng)?shù)匾话愣加休^廣泛的人脈關(guān)系，因此被拆遷房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人一般通過委托方的一些人員對估價機(jī)構(gòu)的估價人員的估價活動進(jìn)行干涉，達(dá)到提高拆遷補(bǔ)償金額的目的。

2.2 來源于拆遷補(bǔ)償評估中估價對象產(chǎn)權(quán)所有人的外部風(fēng)險

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)估價人員在拆遷評估業(yè)務(wù)中要直接面對拆遷評估范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人。在這過程中，估價人員要與待拆遷范圍內(nèi)的估價對象產(chǎn)權(quán)所有人就估價對象的狀況進(jìn)行詢問了解，并且現(xiàn)場進(jìn)行調(diào)查評估也需要估價對象產(chǎn)權(quán)人的積極配合。當(dāng)然在這過程中估價對象產(chǎn)權(quán)所有人一般能積極配合估價人員完成拆遷評估業(yè)務(wù)，但同時可能面臨拆遷范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權(quán)人對估價人員正常估價活動的消極影響。特別是對于內(nèi)部風(fēng)險控制措施不完善的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，其估價人員在拆遷評估過程中如果責(zé)任與獎懲制度具體落實(shí)不到位，就容易滋生房地產(chǎn)估價人員與估價對象產(chǎn)權(quán)所有人的利益勾結(jié)，影響拆遷補(bǔ)償結(jié)果的客觀合理性。

3 拆遷補(bǔ)償評估中估價機(jī)構(gòu)風(fēng)險防范對策

通過以上所述的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在拆遷評估過程中所面臨的內(nèi)部風(fēng)險與外部風(fēng)險分析，估價機(jī)構(gòu)與估價人員在拆遷補(bǔ)償評估中如果不建立相應(yīng)的風(fēng)險防范措施，一旦風(fēng)險真正產(chǎn)生，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)與估價人員將面臨著高額的經(jīng)濟(jì)賠償，風(fēng)險嚴(yán)重的可能導(dǎo)致估價人員面臨刑事處罰，這種情況在我國已有發(fā)生。

3.1 內(nèi)部風(fēng)險防范措施

房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對于拆遷補(bǔ)償評估業(yè)務(wù)面臨的內(nèi)部風(fēng)險如上文所述，在此，主要從以下幾個方面闡述內(nèi)部風(fēng)險防范措施。

3.1.1 加強(qiáng)對拆遷評估技術(shù)人員的培訓(xùn)。首先，在拆遷評估人員現(xiàn)場調(diào)查前必須進(jìn)行相關(guān)技能培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容主要包括相關(guān)測量儀器的正確使用，這方面至關(guān)重要，因?yàn)槟壳拔覈S多集體土地上的房屋一般情況下都沒有房屋所有權(quán)證，因此拆遷評估時房屋面積需要估價人員現(xiàn)場測量，而房屋面積的準(zhǔn)確性對評估結(jié)果的影響很大，也關(guān)系到被拆遷房屋所有人的合法權(quán)益，不能多評，亦不能少評；同時現(xiàn)場調(diào)查人員的培訓(xùn)內(nèi)容還包括現(xiàn)場調(diào)查的正確流程、現(xiàn)場調(diào)查的內(nèi)容及調(diào)查表格的填寫規(guī)范及填寫時字跡清晰的要求等。其次，拆遷評估內(nèi)業(yè)處理人員的培訓(xùn)，包括調(diào)查表格數(shù)據(jù)如何正確輸入電腦，輸入數(shù)據(jù)后輸入人員至少要對輸入的數(shù)據(jù)與相應(yīng)的調(diào)查表核對1遍，在此基礎(chǔ)上由其他內(nèi)業(yè)處理人員進(jìn)一步復(fù)核，在確定無誤的情況下安全保管好輸入的數(shù)據(jù)；出具估價結(jié)果報告人員的培訓(xùn)，其內(nèi)容包括如何正確對估價對象合理定價及估價報告如何正確撰寫[6-7]。

3.1.2 估價機(jī)構(gòu)對估價人員的責(zé)任與獎懲制度落實(shí)。拆遷補(bǔ)償評估業(yè)務(wù)一般需要多人共同完成外業(yè)調(diào)查與內(nèi)業(yè)處理工作。因此，必須清楚地劃分拆遷評估人員各自的工作職責(zé)，實(shí)行獎勵與懲罰相結(jié)合的公司制度，具體包括以下措施：一是外業(yè)調(diào)查表格的填寫規(guī)范要求。外業(yè)調(diào)查人員一方面必須在調(diào)查表格上詳細(xì)規(guī)范地填寫調(diào)查對象的相關(guān)內(nèi)容，同時在外業(yè)調(diào)查表上填寫調(diào)查時間、調(diào)查人員以及填表人員等相關(guān)信息，為防止以后調(diào)查表格填寫內(nèi)容出現(xiàn)問題可以追溯相關(guān)外業(yè)調(diào)查人員的具體責(zé)任，防止外業(yè)調(diào)查表格不填寫相關(guān)調(diào)查人員時以后出現(xiàn)問題外業(yè)調(diào)查人員的相互推脫責(zé)任。二是內(nèi)業(yè)處理時相關(guān)人員責(zé)任明確劃分。這主要包括外業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)的電腦錄入人員和撰寫、審核房地產(chǎn)估價報告的房地產(chǎn)估價人員的具體責(zé)任劃分。數(shù)據(jù)錄入人員需要在錄入的電子表格上注明錄入人員的姓名，而估價報告的撰寫人員以及審核人員必須在估價報告轉(zhuǎn)運(yùn)表上填寫相關(guān)估價人員姓名，特別在此強(qiáng)調(diào)，估價報告審核人員除了在估價人員估價報告撰寫好之后認(rèn)真審核，還必須加強(qiáng)估價報告紙質(zhì)打印好之后的認(rèn)真審核，確保估價報告估價結(jié)果的客觀合理[8-10]。

3.2 外部風(fēng)險防范措施

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在從事拆遷補(bǔ)償評估時面臨的外部風(fēng)險主要來自委托方以及拆遷估價對象產(chǎn)權(quán)人2個方面。首先分析來源于委托方的外部風(fēng)險分析。目前在我國，拆遷評估機(jī)構(gòu)主要接受拆遷評估對象所在地方政府職能部門的委托，因?yàn)椴疬w評估所涉及房屋拆遷補(bǔ)償金額一般較大，委托方的一些人員不排除可能受拆遷估價對象產(chǎn)權(quán)人的利益賄賂，為拆遷估價對象產(chǎn)權(quán)人爭取不合理的利益，利用其是委托方的身份，干預(yù)影響房地產(chǎn)拆遷評估機(jī)構(gòu)的出具的評估結(jié)果，給房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)可能帶來嚴(yán)重風(fēng)險。同時，拆遷估價對象的產(chǎn)權(quán)人也可能為了獲得更高的不合理的拆遷補(bǔ)償，通過對拆遷評估業(yè)務(wù)委托方的一些人員以及估價機(jī)構(gòu)拆遷評估人員進(jìn)行利益賄賂，這同樣也可能會對從事拆遷評估業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)帶來災(zāi)害性的風(fēng)險。對于此類外部風(fēng)險，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)在做好防范內(nèi)部風(fēng)險的基礎(chǔ)上，對估價機(jī)構(gòu)從事拆遷評估人員進(jìn)行外部風(fēng)險防范教育，特別是要制定嚴(yán)格的公司制度，如果由于估價機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員參與虛假拆遷補(bǔ)償評估現(xiàn)象發(fā)生，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)要出臺具體嚴(yán)厲的懲罰制度，對這類不遵守房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德人員要剔除出估價行業(yè)，情節(jié)嚴(yán)重人員可能要進(jìn)行刑事處罰。特別要強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在拆遷評估外部風(fēng)險防范上，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的法定代表人及主要負(fù)責(zé)人一定要以身作則，在拆遷評估業(yè)務(wù)中堅持合法、公平、公正的評估原則，不能因?yàn)槔骝?qū)動而違背職業(yè)道德和觸犯法津[11-12]。

4 結(jié)語

由于我國目前正面臨著城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承擔(dān)著大量的征地拆遷補(bǔ)償評估業(yè)務(wù)，公平、公正的拆遷補(bǔ)償評估結(jié)果對于地方政府推進(jìn)拆遷項目順利完成以及對于社會的穩(wěn)定均起到至關(guān)重要的作用。因此，從事拆遷補(bǔ)償評估業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)需要嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)評估行業(yè)準(zhǔn)則，清醒地認(rèn)識到拆遷補(bǔ)償評估過程中其面臨的內(nèi)部與外部風(fēng)險，并且為此做好各種防范措施，以保障房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)本身以及整個房地產(chǎn)估價行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

5 參考文獻(xiàn)

[1]占輝斌，郭錦墉，詹海斌，等.Shapley-value法在戰(zhàn)略聯(lián)盟利益分配中的應(yīng)用[J].商業(yè)研究，2005（19）：35-37.

[2] 詹海斌，占輝斌，吳群.江蘇省城市地價水平的空間自相關(guān)分析[J].統(tǒng)計與決策，2011（20）：102-104.

[3] 張勇.深入研究補(bǔ)償條例，鞏固開拓估價業(yè)務(wù)[J].中國房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀(jì)，2011（1）：1.

[4] 王敦.農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)調(diào)查中地塊編號方法的實(shí)踐與研究[J].國土資源科技管理，2011（5）：121-126.

[5] 諸葛劍平.企業(yè)人力資源混合配置模式研究[J].商業(yè)研究，2005（19）：154-156.

[6] 王忠郴.當(dāng)前房屋拆遷補(bǔ)償評估芻議[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì)，2006（7）：17-18.

[7] 馮書劍.四川省城市房屋拆遷補(bǔ)償評估管理辦法[J].資源與人居環(huán)境，2004（9）：5-6.

[8] 古學(xué).城市房屋拆遷補(bǔ)償評估的特征和作用[J].蜀都房地產(chǎn)，2004（A02）：25-26.

[9] 王錫光.桂林市建立公平、公正、公開的房屋拆遷補(bǔ)償評估機(jī)制的探索[J].中國房地產(chǎn)，2004（4）：67.

[10] 楊建華.建立公平、公正、公開的房屋拆遷補(bǔ)償評估機(jī)制[J].中國房地產(chǎn)，2003（7）：1.

篇7

[關(guān)鍵詞] 換地權(quán)益書 特點(diǎn) 適用范圍

一、換地權(quán)益書產(chǎn)生的歷史背景

1998年底，當(dāng)時任國務(wù)院總理的朱容基視察海南時提出要將處理積壓房地產(chǎn)作為一件大事來抓，要求海南省進(jìn)行處理積壓房地產(chǎn)的試點(diǎn)。隨后，海南省、建設(shè)部、財政部、國土資源部、中國人民銀行組成了專門的工作小組，提出了解決海南省積壓房地產(chǎn)的一系列政策措施，形成了《處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案》，提出了處置海南省積壓房地產(chǎn)的基本原則、方法步驟和相關(guān)的政策措施。1999年7月以來，海南省根據(jù)國務(wù)院批準(zhǔn)的《處置海南積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案》，堅持以盤活金融資產(chǎn)、促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展為目的，研究制定了《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》等十多個政策法規(guī)，為促進(jìn)閑置土地的流轉(zhuǎn)提供法律依據(jù)。根據(jù)1999年12月21日海南省人民政府制定的《海南省加快積壓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作實(shí)施辦法》相關(guān)規(guī)定可以知道，該辦法所稱閑置土地是指:土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地機(jī)關(guān)同意，超過規(guī)定期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地;國有土地有償使用合同沒有規(guī)定動工日期的，自國有土地有償使用、合同生效之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的土地;開發(fā)建設(shè)面積占應(yīng)當(dāng)開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一，或者已投資額占總投資額不足25％，未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的土地。對于閑置土地可以通過有償收回和無償收回，《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》第八條規(guī)定了閑置土地的無償收回，“依法應(yīng)當(dāng)無償收回土地使用權(quán)的土地，不得核發(fā)或者變相核發(fā)換地權(quán)益書”，《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》第三條了閑置土地的有償收回“以換地權(quán)益書收回本經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)依法不能無償收回使用權(quán)的閑置土地，適用本辦法”。其中對于閑置土地的有償收回引起了人們的關(guān)注，這在我國關(guān)于土地制度的相關(guān)規(guī)定上還是第一例，所以說在海南房地產(chǎn)處置過程中，閑置土地的換地權(quán)益書處置方式受到廣泛關(guān)注，可以說是不動產(chǎn)使用制度的一大創(chuàng)新，其對于完善我國不動產(chǎn)制度具有特別重要的意義，同樣也是將接受歷史的考驗(yàn)。如果能夠使得其健康發(fā)展，將有可能為我國其它地方這一問題產(chǎn)生積極影響，提供寶貴經(jīng)驗(yàn)。所以，《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》第一條明確規(guī)定“為處置積壓房地產(chǎn)，加強(qiáng)土地宏觀管理，保護(hù)土地使用者合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本經(jīng)濟(jì)特區(qū)實(shí)際，制定本辦法”，由此不難發(fā)現(xiàn)換地權(quán)益書所承載的歷史重任。

二、換地權(quán)益書概述

《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》第二條規(guī)定，“換地權(quán)益書是政府收回土地使用權(quán)時，核發(fā)給土地權(quán)益人的法律憑證。依法核發(fā)后的換地權(quán)益書不與原批準(zhǔn)的用地相聯(lián)系。換地權(quán)益書持有者可以憑該證從政府換回與換地權(quán)益書面值等價的土地權(quán)益?！庇纱丝梢姡瑩Q地權(quán)益書就其實(shí)質(zhì)而言，是一種債權(quán)憑證，換地權(quán)益書持有人在一定條件下以換地權(quán)益書從政府換回等價土地權(quán)益的法定權(quán)利，為債權(quán)人，政府負(fù)有一定條件下按照換地權(quán)益書面值支付換地權(quán)益人土地權(quán)益的法定義務(wù)，為債務(wù)人。他使政府以負(fù)債的方式收回閑置土地的使用權(quán)。但他是以債權(quán)憑證換取土地使用人的物權(quán)憑證，因而他不同于一般的債權(quán)憑證，這種債權(quán)債務(wù)的產(chǎn)生具有法定的強(qiáng)制性，一般債權(quán)債務(wù)關(guān)系中的意思自治原則受到限制。表現(xiàn)在以下方面：一是換地權(quán)益書是在一定條件下產(chǎn)生的;二是土地權(quán)益的數(shù)量是法定機(jī)構(gòu)（各級房地產(chǎn)估價鑒定委員會）按照法定條件、程序確定的，而非協(xié)議確定的。省級人民政府對土地權(quán)益人對土地使用權(quán)評估結(jié)果有異議有最終裁決權(quán);三是換地權(quán)益書依法可以在海南流通轉(zhuǎn)讓，四是換地權(quán)益書的流轉(zhuǎn)價格受到政府行政行為的限制。產(chǎn)生于特殊社會背景，試圖發(fā)揮特殊功能，并將產(chǎn)生對未來土地制度產(chǎn)生特別意義的換地權(quán)益書除了具有一般債券的特征，比如換地權(quán)益書持有者可以與政府換回與換地權(quán)益書面值等價的土地權(quán)益，換地權(quán)益書更具有以下獨(dú)特的特點(diǎn)：

1.換地權(quán)益書是在特定歷史背景下的產(chǎn)物。《海南省閑置建設(shè)用地處置規(guī)定》以及《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》主要是為了解決海南20世紀(jì)90年代經(jīng)濟(jì)過熱和房地產(chǎn)泡沫所遺留的歷史難題，而采取強(qiáng)有力的政府行為試圖恢復(fù)原有的土地狀況，通過這一做法為海南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供良好的環(huán)境。換地權(quán)益書主要適用于依法不能無償收回使用權(quán)的閑置土地。

2.政府主導(dǎo)的行政行為。換地權(quán)益書作為海南省“處置停緩建”的一個重要環(huán)節(jié)，從他的產(chǎn)生到具體實(shí)踐，海南省政府始終扮演著主要的角色，可以說，換地權(quán)益書完全是一項出于政府利益考慮的制度設(shè)計，兼有政府抽象行政行為和具體行政行為。《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》第五條規(guī)定，“換地權(quán)益書經(jīng)省人民政府核準(zhǔn)后，由市、縣、自治縣人民政府簽發(fā)?！钡诹鶙l規(guī)定“市、縣、自治縣人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)換地權(quán)益書簽發(fā)、流轉(zhuǎn)、收回等具體工作。省人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)換地權(quán)益書核準(zhǔn)的具體工作和換地權(quán)益書的簽發(fā)、流轉(zhuǎn)、收回、銷毀工作的監(jiān)督檢查?！碑a(chǎn)生于海南這一特定環(huán)境的換地權(quán)益書，從一開始就與海南各級政府密切相互聯(lián)系，市、縣、自治縣人民政府土地行政主管部門主要負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)換地權(quán)益書簽發(fā)、流轉(zhuǎn)、收回等具體工作，而省人民政府土地行政主管部門主要負(fù)責(zé)換地權(quán)益書核準(zhǔn)的具體工作和換地權(quán)益書的簽發(fā)、流轉(zhuǎn)、收回、銷毀工作的監(jiān)督檢查，堅持效率的前提下，充分保護(hù)國家、個人的合法利益。

3.換地權(quán)益書的強(qiáng)制性和自愿性相互結(jié)合的特點(diǎn)。根據(jù)《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》的規(guī)定，土地權(quán)益的數(shù)量是法定機(jī)構(gòu)（各級房地產(chǎn)估價鑒定委員會）按照法定條件、程序確定的，而非協(xié)議確定的。省級人民政府對土地權(quán)益人對土地使用權(quán)評估結(jié)果有異議有最終裁決權(quán)。這區(qū)別于傳統(tǒng)債權(quán)債務(wù)的協(xié)商原則，強(qiáng)調(diào)政府的意志。換地權(quán)益書是政府收回土地使用權(quán)時核發(fā)給土地權(quán)益人的法律憑證?！逗Ｄ辖?jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》第九條關(guān)于換地權(quán)益書按照下列程序發(fā)放的規(guī)定，體現(xiàn)了自愿原則，“土地權(quán)益人依據(jù)本辦法，交回土地使用權(quán)，向土地所在地市、縣、自治縣人民政府書面申請核發(fā)換地權(quán)益書，并提交有關(guān)證明材料”。《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》關(guān)于換地權(quán)益書流轉(zhuǎn)或者抵押的登記制度體現(xiàn)了其強(qiáng)制性特點(diǎn)，《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》第十七條規(guī)定，“換地權(quán)益書流轉(zhuǎn)或者抵押的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，在流轉(zhuǎn)或者抵押后15日內(nèi)辦理變更登記，并在辦理變更登記后15日內(nèi)報省土地行政主管部門備案。未按照規(guī)定辦理變更登記和備案的，其流轉(zhuǎn)或者抵押無效”。

4.換地權(quán)益書可流通性和其區(qū)域限制性，換地權(quán)益書依法僅限于在海南流通轉(zhuǎn)讓，不能超越地域限制。根據(jù)《海南省閑置建設(shè)用地處置規(guī)定》以及《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》的規(guī)定，依法核發(fā)后的換地權(quán)益書不與原來批準(zhǔn)的用地相互聯(lián)系，換地權(quán)益書可以在海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)依法轉(zhuǎn)讓、贈與、繼承、償還債務(wù)等形式流轉(zhuǎn)，也可以分割流轉(zhuǎn)?！逗Ｄ辖?jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》第十七條規(guī)定，“換地權(quán)益書可以在本經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)依法轉(zhuǎn)讓、贈與、繼承、償還債務(wù)等方式流轉(zhuǎn)，也可以依法抵押。換地權(quán)益書可以整體流轉(zhuǎn)，也可以分割流轉(zhuǎn)”。

5.換地權(quán)益書的流轉(zhuǎn)定價價格的行政性，換地權(quán)益書的流轉(zhuǎn)價格受到政府行政行為的限制，沒有政府的規(guī)定，任何人不得隨意定價。這樣做有利于政府統(tǒng)一控制土地市場，將分散的閑置土地重新規(guī)劃利用，同時還可使換地權(quán)益書的持有者重新?lián)碛锌闪鲃佑挚缮档馁Y產(chǎn)?！逗Ｄ辖?jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》第十六條規(guī)定，“核發(fā)換地權(quán)益書，必須對擬收回的土地價格進(jìn)行評估。土地價格評估應(yīng)當(dāng)根據(jù)省人民政府批準(zhǔn)公示的基準(zhǔn)地價和評估宗地條件，依照土地估價規(guī)程和國家、本省有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。土地權(quán)益人對土地價格評估結(jié)果有異議，可以向市、縣、自治縣房地產(chǎn)估價鑒定委員會申請鑒定，對市、縣、自治縣房地產(chǎn)估價鑒定委員會鑒定結(jié)論仍有異議的，可以向省土地估價鑒定委員會申請核定，由省人民政府最終裁決。省土地行政主管部門在受理核準(zhǔn)換地權(quán)益書工作中，認(rèn)為市、縣、自治縣土地使用權(quán)評估結(jié)果顯失公平的，責(zé)成其糾正，必要時可以委托省土地估價鑒定委員會重新核定，報省人民政府批準(zhǔn)。土地估價機(jī)構(gòu)和估價人員應(yīng)當(dāng)依照國家和省有關(guān)規(guī)定進(jìn)行評估，不得弄虛作假。土地評估辦法由省政府制定”。

6.換地權(quán)益書價值的有償性。根據(jù)《海南省閑置建設(shè)用地處置規(guī)定》以及《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》的規(guī)定，對于閑置土地可以通過煥發(fā)土地權(quán)益書的形式有償收回土地使用權(quán)。這是換地權(quán)益書在行政行為主導(dǎo)下的一大特色，也是其值得關(guān)注的意義所在。

三、換地權(quán)益書適用范圍

海南是房地產(chǎn)泡沫的重災(zāi)區(qū)。在建省初期，由于炒買炒賣土地以及以地產(chǎn)抵押貸款、抵債等現(xiàn)象十分普遍，加上房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)不規(guī)范，導(dǎo)致有23788.5公頃土地產(chǎn)權(quán)不清、閑置棄用，嚴(yán)重制約了國民經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展。根據(jù)《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》第三條規(guī)定，“以換地權(quán)益書收回本經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)依法不能無償收回使用權(quán)的閑置土地”，海南省對因政府原因造成的閑置土地和抵債給銀行的閑置土地采取核發(fā)換地權(quán)益書的辦法收回使用權(quán)?！逗Ｄ辖?jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》第七條規(guī)定了可以通過采取核發(fā)換地權(quán)益書的辦法處置的閑置土地的范圍：“1998年12月31日前縣級以上人民政府批準(zhǔn)出讓的以及與土地權(quán)益人簽訂用地協(xié)議、合同，收取定金、土地出讓金涉及的土地，符合下列情形之一的，按照本辦法核發(fā)換地權(quán)益書，收回土地使用權(quán):依法批準(zhǔn)出讓，但因政府或者政府部門原因造成閑置的;市、縣、自治縣人民政府批準(zhǔn)出讓的閑置土地;土地權(quán)益人與市、縣、自治縣人民政府簽訂用地合同或者協(xié)議、交納定金或者土地出讓金、未依法辦理用地報批手續(xù)但已實(shí)質(zhì)性占用的土地;土地權(quán)益人與市、縣、自治縣人民政府簽訂合同或者協(xié)議、交納定金或者土地出讓金但未實(shí)質(zhì)性占用的土地;依法作價抵償國有金融機(jī)構(gòu)和國有控股金融機(jī)構(gòu)債務(wù)的土地。停建、緩建工程的土地使用權(quán)持有者，可以交回用地，申請核發(fā)換地權(quán)益書。”該管理辦法第八條規(guī)定“依法應(yīng)當(dāng)無償收回土地使用權(quán)的土地，不得核發(fā)或者變相核發(fā)換地權(quán)益書?！卑凑論Q地權(quán)益書管理辦法的規(guī)定，閑置建設(shè)用地為以出讓方式取得國有土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，超過出讓合同約定的動工開發(fā)期限兩年而未動工開發(fā)的；已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用地，連續(xù)兩年未動工開發(fā)的；從開發(fā)區(qū)或者其他成片開發(fā)的土地中以有償方式取得單個建設(shè)項目國有土地使用權(quán)，自土地有償使用合同生效或者用地批準(zhǔn)文件頒發(fā)之日起滿兩年投資額占投資總額不足25%的，或者動工建設(shè)面積未達(dá)到項目應(yīng)當(dāng)動工開發(fā)建設(shè)的土地總面積三分之一的;已取得國有土地使用證，但土地使用人違反合同約定，欠繳地價款。對這類閑置建設(shè)用地，縣級以上人民政府可以無償收回土地使用權(quán)或者占用的土地。因不可抗力、政府或者政府部門原因閑置滿兩年以及其他不屬于無償收回的閑置滿兩年的建設(shè)用地，由縣級以上人民政府依法以核換發(fā)地權(quán)益書方式或者其他合法方式有償收回土地使用權(quán)或者占用的土地。對已完成基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)屬于開發(fā)區(qū)或者其他成片開發(fā)的閑置建設(shè)用地，收回時由政府核定基礎(chǔ)設(shè)施投資額，感覺具體情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。對任何一宗閑置兩年以上的建設(shè)用地，只要符合城市規(guī)劃，均可以由所在地市、縣、自治縣人民政府作為綠化用地、公益場所（停車場、市民廣場）等用地處理。

《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》 第十四條規(guī)定，對于“停建、緩建工程的土地權(quán)益人交回的用地，區(qū)分不同情況，分別按照本辦法第十條、第十一條和第十二條的規(guī)定辦理報批手續(xù)后，核發(fā)換地權(quán)益書， 收回土地使用權(quán)”?？梢姡瑩Q地權(quán)益書具有廣泛的適用范圍，對于海南沉淀的閑置土地的重生將具有重要的意義。

四、換地權(quán)益書產(chǎn)生的社會意義

隨著現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展，傳統(tǒng)不動產(chǎn)法的價值目標(biāo)已由“歸屬”轉(zhuǎn)向“利用”，設(shè)定于不動產(chǎn)之上的權(quán)利也進(jìn)入了流通領(lǐng)域。如《德國民法典》設(shè)定了土地債務(wù)制度、證券式抵押制度以及證券土地債務(wù)制度。通過這些制度，不動產(chǎn)物權(quán)的流通已非常靈活?！度鹗棵穹ǖ洹芬?guī)定的不動產(chǎn)抵押債務(wù)與定期債務(wù)也有類似特征。所以說，《海南省閑置建設(shè)用地處置規(guī)定》以及《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》對于閑置建設(shè)用地采用的換發(fā)換地權(quán)益書的做法，對于閑置土地可以通過換發(fā)土地權(quán)益書有償收回土地使用權(quán)是有重要的實(shí)踐意義，在全國范圍內(nèi)也是比較有意義的嘗試。首先，投資者通過取得換地權(quán)益書，保護(hù)了其利益，降低投資的總體風(fēng)險；換地權(quán)益書將大價值量的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化為小價值量的可流通的債券，同時也將房地產(chǎn)投資的風(fēng)險分散，轉(zhuǎn)移到眾多的投資者手中，從而降低了投資的總體風(fēng)險。再次，換地權(quán)益書通過資本市場和金融衍生工具進(jìn)行操作，較為規(guī)范，使投資和融資手段標(biāo)準(zhǔn)化。在所有權(quán)的形式及其流通性方面，采用受益憑證方式，可以上市流通，增強(qiáng)房地產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)性。但是，在這樣美好景象的背后往往潛藏著一些沒有被大家所重視的風(fēng)險，正確認(rèn)識和防范這些不和諧的因素將對于海南房地產(chǎn)的未來產(chǎn)生重要意義。

篇8

1 目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀

隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。為了加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對房地產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。

房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升?？梢哉f大部分的房產(chǎn)交易行為是通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行，中介機(jī)構(gòu)溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉(zhuǎn)讓），由于很多買方與賣方互相不認(rèn)識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔(dān)心給了錢，拿不到房；賣方擔(dān)心買方不是一次性支付全部款項（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過國家行政部門的審批，具備經(jīng)營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調(diào)停買賣雙方之間的爭執(zhí)；而且買賣雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機(jī)構(gòu)提供專業(yè)意見、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的。但是，由于房產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)奉公守法、誠實(shí)經(jīng)營、在幫助消費(fèi)者購置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機(jī)構(gòu)存在了欺詐行為，侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益。

2 房產(chǎn)中介市場現(xiàn)實(shí)存在的欺詐行為

2.1 以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報酬。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。

現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產(chǎn)統(tǒng)一報價，說價格已經(jīng)包括傭金，或者誤導(dǎo)購房者“免傭金”。實(shí)際上購房者與售房者之間很難了解到真實(shí)的出售價格。其中的差價由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賺得，也就是所謂的“賺差價”，這明顯違反了上述法律規(guī)定。

2.2 房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。

根據(jù)商品房銷售管理辦法 （2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會議審議通過 自2001年6月1日起施行）第二十九條 商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。

同樣法律嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價師注冊證》、《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。事實(shí)上有很多房產(chǎn)中介公司在申請注冊成立時所提供的從業(yè)人員資格證書都有借用他人的證書來充數(shù)現(xiàn)象。

2.3 濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規(guī)定。

格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。

實(shí)際上很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，往往利用消費(fèi)者不熟悉有關(guān)交易細(xì)節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù)，限制消費(fèi)者應(yīng)有的權(quán)利如知情權(quán)、公平交易權(quán)等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)問題，據(jù)此百般抵賴逃避責(zé)任?？浯罅撕贤袨榈摹昂弦狻?，將不平等的條件強(qiáng)加于人。

2.4 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

根據(jù)城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T申請設(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)每年對房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。而有不少中介組織根本沒有到有關(guān)部門進(jìn)行備案。以為只要領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照即可開業(yè)，根本沒有把備案手續(xù)放在心上。

2.5 各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。

而很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對所謂 “特價房產(chǎn)”，注重說該房產(chǎn)或是地段繁華、或是全新裝修、或是價格優(yōu)惠等其他吸引消費(fèi)者的地方，而沒有將該房產(chǎn)真實(shí)情況進(jìn)行核實(shí)。甚至有不少如被抵押等房產(chǎn)依然在上市流通，造成消費(fèi)者受騙上當(dāng)。

3 關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場的建議

由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場呢？提供下面幾個建議：

3.1 在房產(chǎn)交易中心免費(fèi)發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費(fèi)者引起注意。

3.2 購房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件，應(yīng)當(dāng)取得復(fù)印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產(chǎn)管理部門要求驗(yàn)證；

3.3 對于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。

3.4 達(dá)成協(xié)議后，對辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，不要怕麻煩，因?yàn)橹挥械搅朔慨a(chǎn)登記部門過戶時，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險就會凸現(xiàn)，才能便于及時解決。

參考文獻(xiàn):

[1]《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》1994年

篇9

房屋拆遷的估價結(jié)果與拆遷當(dāng)事人（拆遷人與被拆遷人）的切身利益密切相關(guān)。估價結(jié)果是否客觀公正、準(zhǔn)確完整，將直接影響到拆遷工作能否順利進(jìn)行。一方面，拆遷人希望降低拆遷補(bǔ)償金額，減少開發(fā)成本。另一方面，又希望加快拆遷進(jìn)度，保證項目工期，減少財務(wù)費(fèi)用，盡快獲得投資回報。拆遷估價結(jié)果與拆遷人的拆遷成本，與待開發(fā)項目的開發(fā)成本有直接關(guān)系；與拆遷人能否按時完成拆遷任務(wù)，進(jìn)而保證項目工期有間接關(guān)系。拆遷估價結(jié)果又與被拆遷人所獲得的補(bǔ)償金額有直接關(guān)系。如果拆遷補(bǔ)償估價結(jié)果不夠客觀公正，或者不夠完整準(zhǔn)確，會使拆遷人或被拆遷人喪失對估價機(jī)構(gòu)客觀公正性的信任，拆遷補(bǔ)償談判無法達(dá)成一致，進(jìn)而申請復(fù)核或另行委托估價機(jī)構(gòu)評估，使整個拆遷工作延期。

1 房屋拆遷估價的問題

1.1 確定估價機(jī)構(gòu)的不公正性

目前我國主要有 3 種確定拆遷估價機(jī)構(gòu)的做法，但都很難從制度上保證拆遷估價機(jī)構(gòu)的確定具有公正性。

（1）由拆遷人和被拆遷人共同確定。這種方式是由拆遷人和被拆遷人協(xié)商一致，共同確定估價機(jī)構(gòu)。對拆遷評估人的委托，如果拆遷人和被拆遷人能夠達(dá)成一致，是最好不過的事情。但是在拆遷工作實(shí)際中，拆遷人和眾多的被拆遷人很難達(dá)成一致意見，所以，這種方式往往在實(shí)際工作中操作起來很難，是一種理想化的方式。這種方式也只能適用于被拆遷人數(shù)少，較易形成共識的情況。

（2）由拆遷人確定，且反對的被拆遷人在 50%以下。這種方式是將多數(shù)被拆遷人的意志和拆遷人的意志作為確定估價機(jī)構(gòu)的依據(jù)，采取這種方式的邏輯性在于只要 50%以下的被拆遷人反對就推定 50%以上的被拆遷人同意。其實(shí)在實(shí)際工作當(dāng)中，被拆遷人大多是分散的群體，很難形成共同的意志。在被拆遷人群體中部分人對評估人的確定是不愿公開表態(tài)的，通常采取默示的態(tài)度，應(yīng)當(dāng)說默示不能等于承認(rèn)。

一般拆遷人非常愿意采取這種方式，它是拆遷人最容易操縱評估的方式。

（3）抽簽決定。表面上看這是非常公平的一種方式，也是國際慣例，但是在實(shí)際操作中如果解決不好，還是難以體現(xiàn)確定估價機(jī)構(gòu)的公平性。例如，究竟由誰代表被拆遷人來抽簽、誰在被選的抽簽范圍之內(nèi)、被選的評估機(jī)構(gòu)由誰來確定和采取什么方式確定。

1.2 土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)姆橇炕?/p>

《土地管理法》規(guī)定，城市的土地屬于國家所有；國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征用；任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。在實(shí)踐中因公共利益需要征用土地和城市房屋拆遷的界定容易模糊，征用土地和城市房屋拆遷的核心區(qū)別在于是否存在合法的地上建筑物和拆遷。對被拆遷房屋的估價應(yīng)當(dāng)包括被拆遷房屋區(qū)域內(nèi)的土地使用權(quán)的價值。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，住宅類土地使用權(quán)的年限為 70 年，商業(yè)類土地使用權(quán)的年限為 40 年，拆遷許可證頒發(fā)時，不同的被拆遷房屋區(qū)域內(nèi)土地使用權(quán)的剩余年限是不同的。但是在評估時基本沒有考慮這一因素，這對被拆遷人是不公平的，而且還可能損害國家對土地的所有權(quán)。

1.3 估價機(jī)構(gòu)缺乏中立性

建設(shè)部 2000 年《關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制的通知》要求，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《公司法》和

《合伙企業(yè)法》的規(guī)定改制為估價師出資的有限責(zé)任公司、合伙企業(yè)。由于以前房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)都是房地產(chǎn)管理部門內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，改制后房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)仍然與房地產(chǎn)管理部門有著千絲萬縷的聯(lián)系。而作為拆遷人的開發(fā)公司也大多與房地產(chǎn)管理部門具有種種密切關(guān)系，特別是一些國有的開發(fā)公司更是如此。這種房地產(chǎn)管理部門、評估機(jī)構(gòu)和拆遷公司之間的復(fù)雜關(guān)系，使得評估機(jī)構(gòu)很難保持中立性。

拆遷評估委托比較普遍的是拆遷人委托。在眾多評估機(jī)構(gòu)激烈競爭的情況下，一些估價機(jī)構(gòu)為了與拆遷人建立長期的合作關(guān)系，一旦獲得拆遷人的委托，便會屈從于拆遷人，甚至用過低估價的方法來迎合拆遷人的要求，以求下一個拆遷項目評估的委托。造成這種狀況的原因并不在于估價機(jī)構(gòu)本身，而在于缺乏科學(xué)的相應(yīng)制度和機(jī)制。

2 相關(guān)對策建議

2.1 公正委托制度

公正地確定拆遷評估機(jī)構(gòu)需要房地產(chǎn)管理部門和拆遷當(dāng)事人的共同努力，規(guī)范現(xiàn)有的委托方式。首先，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立房屋估價機(jī)構(gòu)的信譽(yù)檔案，定期向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會信譽(yù)好的估價機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。其次，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)本著公開透明的原則，由全體被拆遷人投票，從公示的估價機(jī)構(gòu)中選出擬委托的估價機(jī)構(gòu)（按得票多少選出 3 至 5 家）。最后，由拆遷當(dāng)事人以抽簽或協(xié)商一致的方式最終確定估價機(jī)構(gòu)。受托估價機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)。估價機(jī)構(gòu)的委托和確定還可以引入公開、公正、公平的招投標(biāo)制度，使整個拆遷市場脫離拆遷人的操縱。

2.2 準(zhǔn)確定位估價物

（1）明析產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)文件是估價時必須掌握的重要資料，是確認(rèn)房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)等權(quán)益的有效法律憑證。它包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證及土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同，低價付清證明、建筑用地規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證，房地產(chǎn)預(yù)售許可證，建筑工程竣工驗(yàn)收證明等等。20 世紀(jì) 80 年代的房地產(chǎn)制度改革，特別是《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》頒布實(shí)施以來，城市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理逐步完善，但過去大量的歷史遺留問題使相當(dāng)一部分的房地產(chǎn)權(quán)屬狀況錯綜復(fù)雜，撲朔迷離。理清房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況，既是估價工作中的難點(diǎn)，又是正確估價的基礎(chǔ)，也是估價師首先要解決的問題。各種房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)文件所記載的房地產(chǎn)權(quán)屬內(nèi)涵各不相同，但都與房地產(chǎn)估價息息相關(guān)，甚至直接關(guān)系到應(yīng)用何種估價方法，選用評估方法時要堅持合理、合法、合情的原則。

（2）合理確定估價時點(diǎn)。在拆遷中對被拆遷房屋和安置用房進(jìn)行價格評估時，必然會涉及到評估時點(diǎn)的確定問題。由于房屋拆遷是個動態(tài)的過程，從開始準(zhǔn)備拆遷到拆遷實(shí)施直到房屋安置，一般需要 3~5年時間，在這么長的時間里以哪個時間作為拆遷評估的估價時點(diǎn)呢？從實(shí)踐中來看，至少有以下幾個時點(diǎn)：決定拆遷日、拆遷動員日、拆遷許可證核發(fā)之日、拆遷公告日、開始拆遷日、拆遷完成日、開始安置日、安置完成日。在這么多的時點(diǎn)上，比較合理的估價時點(diǎn)是房屋拆遷許可證核發(fā)之日。

根據(jù)規(guī)定，拆遷房屋的拆遷人取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。房屋拆遷許可證是啟動房屋拆遷的法律依據(jù)，是拆遷人獲準(zhǔn)房屋拆遷的證明文件。拆遷人在申請房屋拆遷許可證時，必須向拆遷管理部門提供建設(shè)項目批準(zhǔn)文件，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件，拆遷計劃和拆遷方案及辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明等資料。拆遷管理部門對申請的資料進(jìn)行認(rèn)真的審查，嚴(yán)格把關(guān)。對不符合條件的拆遷項目，不發(fā)給房屋拆遷許可證；對符合條件的才發(fā)給房屋拆遷許可證。核發(fā)房屋拆遷許可證之日，是整個拆遷過程中十分重要的日子，標(biāo)志著拆遷工作的正式啟動與實(shí)施。從此之后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人不得新建、擴(kuò)建、改建房屋、租賃房屋和改變房屋、土地用途。也就是說，拆遷許可證核發(fā)之后，被拆遷房屋就不能再改變。以房屋拆遷許可證核發(fā)之日估價為房屋的估價時點(diǎn)，無論是對拆遷人還是被拆遷人來說，都是比較合理的。

（3）尊重自然屬性。2001 年《城市房屋拆遷管理條例》把補(bǔ)償安置與戶口分離，淡化人口因素，以房屋價值作為補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn)，既有理論上的邏輯性，又有實(shí)際上的可操作性。應(yīng)當(dāng)說，被拆遷房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是考慮被拆遷房屋的基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)厥袌鰞r格進(jìn)行評估，客觀體現(xiàn)了被拆遷房屋的自然屬性。

進(jìn)行房屋估價時應(yīng)當(dāng)考慮被拆遷房屋的實(shí)際用途而不是只看產(chǎn)權(quán)證上記載的用途。對“用途”的理解有 2 種觀點(diǎn)，一是被拆遷房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途，所有權(quán)證未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準(zhǔn)。這是典型的行政管理的思維。二是根據(jù)被拆遷房屋的自然屬性進(jìn)行判斷。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證只是對抗善意第三人的法定依據(jù)，產(chǎn)權(quán)證中標(biāo)明的用途不能對抗實(shí)際用途。房屋所有人對該房屋的所有權(quán)表現(xiàn)在對該房屋的占有、使用、收益和處分，所有人當(dāng)然可以改變對該房屋用途。這是私有財產(chǎn)權(quán)利的尊重，是尊重房屋自然屬性。評估價值還應(yīng)當(dāng)包含被拆遷房屋成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率、樓層和朝向等。對于區(qū)位、用途、建筑面積、成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式和使用率等都應(yīng)在估價時考慮，對樓層和朝向可以采用房改中的系數(shù)，或者確定統(tǒng)一的系數(shù)。

2.3 堅持平等原則

在實(shí)際的拆遷估價工作中既要堅持拆遷人與被拆遷人之間的平等，又要堅持估價機(jī)構(gòu)與拆遷當(dāng)事人之間的平等。

（1）堅持拆遷人與被拆遷人的平等。在房屋拆遷工作中，拆遷人與被拆遷人往往處在不對等的地位中，這主要表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)地位，參與拆遷的主動性，補(bǔ)償安置協(xié)議中所處的地位。在拆遷過程中，被拆遷人是被動的，是弱勢的群體，被拆遷人的被動地位容易使其合法權(quán)益受侵害。為了消除被拆遷人的抵觸情緒，使其積極配合拆遷工作，應(yīng)在政策上有所傾斜，保護(hù)被拆遷人的權(quán)益。進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償時，其標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)略高于（至少不低于）所在地區(qū)同類普通住房的正常市場價格水平。當(dāng)然，過分加重拆遷人的負(fù)擔(dān)，加重開發(fā)成本，也會打擊拆遷人的積極性，影響城市改造和建設(shè)。

（2）堅持估價機(jī)構(gòu)與拆遷當(dāng)事人的平等。在整個評估工作中，估價機(jī)構(gòu)要堅持原則，保持獨(dú)立人格，不能在拆遷人的無理干預(yù)下屈從。由于拆遷補(bǔ)償估價涉及的對象范圍很廣，依據(jù)的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)也很多，拆遷當(dāng)事人對此不可能充分了解，估價的理論和方法拆遷當(dāng)事人也不可能準(zhǔn)確理解，加之拆遷當(dāng)事人都有自己的傾向性，因此他們對拆遷補(bǔ)償估價結(jié)果可能會不同程度地存在疑問。估價機(jī)構(gòu)不能僅僅出具報告就算完事，要配合房屋拆遷管理部門，認(rèn)真解答拆遷當(dāng)事人的疑問，使他們準(zhǔn)確理解估價報告，認(rèn)可或基本認(rèn)可拆遷補(bǔ)償估價結(jié)果。只有拆遷當(dāng)事人才最了解估價對象的細(xì)節(jié)特征和獨(dú)到之處，估價機(jī)構(gòu)還要仔細(xì)聽取拆遷當(dāng)事人的意見，檢查自己估價報告的完整性和準(zhǔn)確性，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正或通知測繪機(jī)構(gòu)重新查丈。保持與拆遷當(dāng)事人的接觸，充分聽取拆遷當(dāng)事人的意見，不但不影響估價機(jī)構(gòu)的客觀公正性，反而更加提升了估價機(jī)構(gòu)的價值和地位。

參考文獻(xiàn)：

[1] 王 達(dá)。 城市房屋拆遷估價問題探討[OL].

[2] 常 青。 城市房屋拆遷估價中的技術(shù)難題與對策研究[J]. 中國房地產(chǎn)， 2005（2）。

[3] 廖凡幼。 估價機(jī)構(gòu)如何處理好與拆遷當(dāng)事人的關(guān)系[J]. 中國房地產(chǎn)估價師， 2004（6）。

篇10

福記迎來轉(zhuǎn)機(jī)，真功夫、譚魚頭競購

清盤企業(yè)福記食品將迎來“白武士”的拯救。內(nèi)地連鎖餐飲品牌“真功夫”將與聯(lián)合環(huán)球投資、華脈無線通信組成財團(tuán)，和內(nèi)地火鍋連鎖品牌“譚魚頭”爭奪福記。

福記食品曾是內(nèi)地最大送餐服務(wù)供貨商之一，但巨額可轉(zhuǎn)債致使其資金鏈斷裂，無奈清盤。真功夫與譚魚頭皆看中福記，業(yè)內(nèi)人士分析，兩家看中的首先是福記在香港的“上市殼”，其次是福記在送餐業(yè)積攢的深厚家底。

網(wǎng)絡(luò)視頻進(jìn)入新競爭

優(yōu)酷網(wǎng)與土豆網(wǎng)這兩家視頻網(wǎng)站的老冤家最近握手言和，合作共建“網(wǎng)絡(luò)視頻聯(lián)播模式”，雙方將交換各自獨(dú)家播放的影視劇，還可能聯(lián)合采購擁有版權(quán)的內(nèi)容。從2009年底開始，網(wǎng)絡(luò)視頻領(lǐng)域出現(xiàn)了新一輪的競爭態(tài)勢――國家隊(央視網(wǎng)承建的中國網(wǎng)絡(luò)電視臺、各地廣電的網(wǎng)絡(luò)電視臺)攜內(nèi)容資源、搜索隊(百度)攜資金及流量、門戶隊攜媒體平臺及用戶資源進(jìn)入這一市場。目前網(wǎng)絡(luò)視頻的競爭態(tài)勢變得更加復(fù)雜。

家電賣場爭食網(wǎng)購蛋糕

蘇寧電器旗下的電子商務(wù)平臺蘇寧易購網(wǎng)1月25日正式上線。蘇寧將力爭用三年時間使蘇寧易購占據(jù)中國家電網(wǎng)購市場超過20％的份額。

此前的十多天，淘寶電器城正式上線淘寶，國美電器則計劃于3月份前后推出全新的電子商務(wù)戰(zhàn)略，而家電網(wǎng)購另一勁旅京東商城據(jù)悉已完成第三輪融資，所融資金將主要投向物流體系建設(shè)。在家電網(wǎng)購行業(yè)2010年近千億元的銷售前景面前，各方人馬的激烈角逐似乎才剛剛開始。

政策

發(fā)改委、財政部不久前聯(lián)合印發(fā)的《會計師事務(wù)所服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，全后將對強(qiáng)制性審計服務(wù)行政府指導(dǎo)價。會計師事務(wù)所無論參與什么形式的招投標(biāo)競爭，其審計費(fèi)用的投標(biāo)價格都不能低于政府指導(dǎo)價下限。

國家工商行政管理總局的《外商投資合伙企業(yè)登記管理規(guī)定》自2010年3月1日開始施行，對外商投資合伙企業(yè)的設(shè)立登記、變更登記、注銷登記、分支機(jī)構(gòu)登記、年度檢驗(yàn)及證照管理等作出了規(guī)定。

1月29日，國務(wù)院公布《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(征求意見稿)》詳細(xì)規(guī)定，被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價格由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，按照房地產(chǎn)估價規(guī)范和有關(guān)規(guī)定確定，但不得堡于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價格。

國土資源部部長徐紹史1月30日指出，今年要重點(diǎn)清理“小產(chǎn)權(quán)房”和高爾夫球場。針對小產(chǎn)權(quán)房問題，國務(wù)院月前已做出部署，責(zé)成國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭，成立專門領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)小產(chǎn)權(quán)房的摸底和清理工作。