導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)項目進度管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞:工程；進度管理；問題；對策

Abstract: the construction schedule management control is construction of the project construction phase of the working procedures and last time for planning, implementation, examination, investigation and a series of activities of the floorboard. The progress of the project goal achieving, reflects not only the construction unit project management level, and the engineering project economic benefits also has very big effect. This paper analyzes the existing in schedule management problems, and put forward the countermeasures of strengthening progress management.

Keywords: engineering; Progress management; Problem; countermeasures

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

工程建設項目的進度控制,是工程建設過程中一項重要而復雜的任務,是工程建設的三大目標的重要部分。它有利于盡快發(fā)揮投資效益,有利于維持良好的經(jīng)濟秩序,有利于提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。然而,在工程項目的進度管理過程中存在諸多問題。

1．工程進度管理中存在的主要問題

一是影響進度的因素多,管理不到位。工程項目在實施過程中,影響進度的因素很多。諸如:自身的管理水平、施工現(xiàn)場環(huán)境、勞動力需求狀況、設計變更的影響、資金問題、物資供應問題、風險問題、以及其他建設相關方的影響等等。工程承包商對這些問題并沒有什么積極有效的措施,往往是一個因素影響了,就會產(chǎn)生一種“共振效應”,帶動其他因素的影響。現(xiàn)在有些施工企業(yè)的管理水平確實有限,只是一味為了中標,在取得項目之后,就輕視了具體的實施過程,項目成員也是隨機拼湊起來的,在管理上有很多困難,管理的作用沒有發(fā)揮出來。以致在工程實施過程中首先表現(xiàn)的就是進度目標一直不能按期完成。

二是靈活性不強。承包商在提交計劃并經(jīng)監(jiān)理和業(yè)主審批后,將作為工程施工的總控制性計劃。但是承包商制定的這一計劃過于剛性,靈活度不夠,可調性不強。工期目標定的太死,當發(fā)生一些重大事件或者實施環(huán)境發(fā)生變化時,將會使實際工作變得非常被動,實際與計劃脫離。喪失了計劃的控制性作用,不能響應外界的變化。也給后續(xù)工作帶來很多麻煩,如果進度總是偏離、滯后于網(wǎng)絡計劃,會影響項目成員的士氣和工作積極性。資金需求計劃、材料供應計劃、勞動力需求計劃等等,都與計劃相互背離,造成大量的資源浪費。

三是各個單位部分組織協(xié)調不好。工程項目一般都具有規(guī)模大、工期長、復雜性的特點,因此需要參與的單位就較多。對工程總承包單位來說,在管理上就提出了很高的要求。在工程的具體實施過程中,總包單位除了對自己的項目團隊加強管理以外,還要協(xié)調好與其他建設相關方,如果協(xié)調不力,就會影響到整個的工程進度目標的實現(xiàn)。

2.加強工程進度管理的對策

一是確定進度控制的目標。為了控制施工的進度,施工管理人員首先要確定工程施工進度控制的總目標。確定施工進度控制的總目標時,主要做好以下三個方面工作:(1)以正常工期為施工進度控制總目標,正常工期應根據(jù)正常施工的速度來確定。(2)以最優(yōu)工期為施工進度控制總目標,最優(yōu)工期是工程總成本最低的工期,它可以采用以正常工期為基準,應用工期成本優(yōu)化的方法來確定。(3)以合同工期或指令工期為施工進度控制總目標。這就需要施工企業(yè)結合自身的施工能力和資源條件,充分考慮影響工程進度的各種因素,給工程留有適當余地,保持一定的提前量。

二是編制施工進度計劃。施工進度計劃是進度控制的依據(jù)。施工進度計劃分為施工總進度計劃和單位工程施工進度計劃兩類,故其編制應分別對待。(1)施工總進度計劃:施工總進度計劃是對建設項目施工或對群體工程施工時編制的施工進度計劃。由于施工的內(nèi)容較多,施工期較長,因此其計劃項目綜合性大,較多控制性,很少作業(yè)性,主要用于確定各單位工程、準備工程和安全工地性工程的施工期限及開竣工日期,確定各項工程施工的銜接關系。(2)單位工程施工進度計劃:單位工程施工進度計劃是對單位工程、單體工程或單項工程編制的施工進度計劃的總稱,是在已經(jīng)確定的施工方案的基礎上,根據(jù)規(guī)定的工期和技術資源供應條件,遵循正確的施工順序,對工程各分部分項工程的持續(xù)施工時間以及相互搭接關系做出安排,并用一定的形式表示出來。單位工程施工進度計劃可以用橫道圖和網(wǎng)絡圖來表達。

三是建高效團隊,實施科學管理。有必要在項目開始時就選擇建立一支高效的項目團隊―包括項目經(jīng)理部的領導和主要成員?，F(xiàn)代社會的競爭主要是人才的競爭,在施工企業(yè)的項目經(jīng)理部也不例外,要做到人盡其才,把能否順利實現(xiàn)項目目標作為團隊成員的最高目標。加強成員彼此之間的合作,培養(yǎng)團隊精神,構建團隊文化,發(fā)揮團隊知識。有了高效的團隊,在運用國內(nèi)外先進的項目管理模式和管理方法,實施標準化、程序化作業(yè)。制定各項規(guī)章制度,規(guī)范團隊成員的行為。在進度管理上,以項目經(jīng)理為進度目標責任中心,對進度目標合理分解,使責任分配到人。制定嚴格的考核體系,對成員進行有效的激勵。在管理理念和管理手段上下功夫,向管理要進度,要工期。營造一個積極的工作氛圍,保證進度目標的實現(xiàn)。

四是以進度計劃為主,制定其他計劃。進度計劃的制定是進度管理中的重點工作,計劃定得好不好,直接關系到后續(xù)各項工作能否順利開展。很多承包商在開工前不重視計劃,為了滿足合同工期,草率的編制了一份施工進度計劃。在滿足了業(yè)主的要求以后,計劃就擱在一旁了,更談不上用計劃來指導今后的工作。導致后面的工作雜亂無序,無法有效開展。因此,在工程開工前,承包商一定要編制一份詳細的、經(jīng)過論證可行的進度計劃。以施工進度計劃為主,制定其他的勞動力和材料供應計劃、機械設備需求計劃、采購和租賃計劃、質量控制計劃、安全環(huán)保計劃、資金供應與支付計劃等。

3.小結

總之,為了保證工程進度控制目標的實現(xiàn),有必要按照科學的程序對工程的進度進行管理,在控制的過程中不斷總結,為建設項目按照預定的計劃投產(chǎn)、運營、產(chǎn)生效益創(chuàng)造有利的條件。

參考文獻:

[1]鄧平,胡德靜. 工程進度管理中的問題與對策[J]. 合作經(jīng)濟與科技. 2009(08) .

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[論文摘要]以青島地稅房地產(chǎn)稅收管理系統(tǒng)的開發(fā)過程為研究對象，結合項目管理相關知識對系統(tǒng)建設的進度管理進行分析。

軟件項目管理是美國在20世紀70年代中期提出的管理概念，當時美國國防部專門研究了軟件開發(fā)不能按時提交，預算超支和質量達不到用戶要求的原因，結果發(fā)現(xiàn)70%的項目是因為管理不善引起的，而非技術原因。于是軟件開發(fā)者開始逐漸重視起軟件開發(fā)中的各項管理。軟件項目管理是為了使軟件項目能夠按照預定的工期、成本、質量順利完成，而對項目進行分析和管理的活動。不論是軟件項目管理還是普通項目管理，在整個管理活動中對工期的控制尤為重要。項目進度管理是指在項目實施過程中，對各階段的進展程度和項目最終完成的期限所進行的管理。項目進度管理又叫項目的時間管理或項目的工期管理，是為了確保項目準時完工而必須完成的一系列管理活動。

一、進度控制的基本原理

(一)動態(tài)控制原理

項目進度控制是一個不斷進行的動態(tài)控制，也是一個循環(huán)進行的過程。它是從項目開始，當實際進度按照計劃進度進行時，兩者相吻合;當實際進度與計劃進度不一致時，便產(chǎn)生超前或落后的偏差。分析偏差的原因，采取相應的措施，調整原來計劃，使兩者在新的起點上重合。

(二)系統(tǒng)原理

1.項目計劃系統(tǒng)。為了對項目實際進度控制，編制項目的各種進度計劃。其中有項目總進度計劃、季度和月(旬)計劃，這些計劃組成一個項目進度計劃系統(tǒng)。

2.項目進度實施組織系統(tǒng)。不同分工的項目組成人員遵照計劃規(guī)定的目標去完成每一個任務。

3.項目進度控制組織系統(tǒng)。為了保證項目進度實施還有一個項目進度的檢查控制系統(tǒng)。

(三)信息反饋原理

信息反饋是項目進度控制的主要環(huán)節(jié)，項目的實際進度通過信息反饋給不同分工的項目組成員，經(jīng)過他們的消化再將信息反饋給項目經(jīng)理，由項目經(jīng)理分析后做出決策，調整進度計劃。

(四)網(wǎng)絡計劃技術原理

在項目進度的控制中利用網(wǎng)絡計劃技術原理編制進度計劃，根據(jù)收集的實際進度信息，比較和分析進度計劃，利用網(wǎng)絡計劃對工期，成本和資源進行優(yōu)化整合。

二、進度控制的方法

(一)采用進度表控制項目進度

通過甘特圖對整個項目按照一定的時間比例建立進度控制圖表，例如以每個月、旬建立進度表進行監(jiān)控。當實際進度與計劃進度出現(xiàn)差距時應及時采取措施，加快進度。如果實際進度確實影響到整個項目的完工日期，應盡快調整計劃進度。

(二)采用網(wǎng)絡計劃控制項目進度

用網(wǎng)絡法制定項目計劃和控制進度，可以使項目安排緊湊，便于抓住關鍵，保證人力、財力、時間均獲得合理的分配和利用。因此在制定項目進度計劃時，采用網(wǎng)絡法確定項目關鍵線路是相當重要的。

在每項工作完成時，在網(wǎng)絡圖上記下實際進度的完成時間，以便與計劃進度對照和檢查。檢查結果有以下幾種情況:

(1)關鍵線路上實際進度比計劃增加，這種情況會使整個工期延長，必須對關鍵線路上的工作采取加快進度或縮短時間的措施，以彌補實際進度與計劃進度的差距，使實際進度與計劃進度保持平衡。

(2)關鍵線路上實際進度比計劃縮短，這種情況對縮短工期有利，此時根據(jù)整個項目實際進度情況和項目本身的需要確定項目有無必要提前完成，并重新修訂以后的網(wǎng)絡計劃，并檢查關鍵線路有無變化，做好修訂后保證項目的完工。

(3)非關鍵線路上實際進度比計劃增加，一般情況均有調整的余地，對整個網(wǎng)絡計劃不會有影響。但是，如果超出了非關鍵線路所計劃的時間，而且沒有調整的余地，就要檢查是否會影響關鍵線路，甚至使非關鍵線路改變成為關鍵線路。如遇這種情況就應要采取相應的措施，保證關鍵線路的實際進度滿足計劃的要求。

(4)非關鍵線路上實際進度比計劃縮短，整個網(wǎng)絡計劃將不受影響。但應從非關鍵線路的工作中抽調人員加強關鍵線路上的工作，以達到縮短整個工期的目的。

三、《房地產(chǎn)稅收管理系統(tǒng)》中的項目進度管理

《青島市地方稅務局房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理系統(tǒng)》根據(jù)國家稅務總局房地產(chǎn)稅收一體化管理的工作思路，主要解決了稅務機關對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目缺少動態(tài)的跟蹤管理，對房地產(chǎn)企業(yè)的預銷售情況不夠明晰，以及房地產(chǎn)企業(yè)相關其他申報信息過少的問題。系統(tǒng)分為納稅人端和稅務局端兩部分，房地產(chǎn)企業(yè)納稅人通過納稅人端開具由稅務機關印制的銷售不動產(chǎn)發(fā)票和收據(jù)，并定期報送相關信息。稅務機關通過稅務局端接受數(shù)據(jù)并進行管理。以下是該系統(tǒng)開發(fā)過程中用網(wǎng)絡計劃技術的方法分析了項目的工期。首先列出該項目的工作任務分配表，如下表1:

依照上表編制出網(wǎng)絡計劃圖如圖1

由此計算出關鍵路徑所需時間為:5+4+2+2=13周。

盡管網(wǎng)絡計劃技術可以計算出關鍵線路，但是仍然要通過項目的調度對實際的工期嚴格控制。項目的調度是項目實施中各階段、環(huán)節(jié)、人員的互相配合、協(xié)調的核心。調度工作是項目進度管理順利進行的重要手段。其主要任務是掌握計劃實施情況，協(xié)調各方面關系，采取措施，

排解各種矛盾，加強各薄弱環(huán)節(jié)，實現(xiàn)動態(tài)平衡，保證完成項目計劃和實現(xiàn)進度目標。

針對本項目調度的工作主要有:監(jiān)督項目計劃的實施、調整協(xié)調各方面的進度關系;監(jiān)督檢查項目準備工作;督促軟件公司按計劃對系統(tǒng)進行編碼工作并對臨時出現(xiàn)問題采取調配措施;對項目計劃的實施結合實際情況進行必要調整;了解硬件設備、軟件開發(fā)環(huán)境、培訓及推廣的情況;定期召開現(xiàn)場調度會議，貫徹項目主管人員的決策。

在實際的開發(fā)過程中，系統(tǒng)上線后因為需求的調整需要對系統(tǒng)進行功能的調整，這不但增加了開發(fā)人員的工作量而且也影響著系統(tǒng)的穩(wěn)定性。進度控制對軟件項目管理非常重要同時需求分析一樣關系著軟件項目的成功。

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關鍵詞：項目進度計劃；編制；名仕雅苑

0 引言

進度遲延是導致房地產(chǎn)項目質量和投資目標失控，以及項目建設各方發(fā)生糾紛的重要原因之一，因此對房地產(chǎn)項目進度進行安排，制定合理的進度計劃，是房地產(chǎn)項目管理過程中一項必不可少的重要環(huán)節(jié)。出于對名仕雅苑建設項目工期吃緊、環(huán)境艱苦、勞動力相對缺乏、責任重大等特點的考慮，為了使這個項目順利地展開和完工，對該項目的進度進行合理地規(guī)劃和設計就顯得尤為重要。

2基于關鍵路徑法的項目進度計劃的制定

2.1工作分解結構

本文選用圖表式表示名仕雅苑建設項目工作分解結構，由于前期已經(jīng)把衛(wèi)生間、廚房間粉刷，公共部位，房間粉刷，煙道安裝等工序完成了，本文主要是對這之后的安裝項目工作進行分解，具體見表1所示。

表1 名仕雅苑建設項目工作分解結構

2.2作業(yè)活動的排序

任何活動的的執(zhí)行都必須建立在某些活動完成的基礎上才能進行，這便形成了工作中先后的邏輯關系。根據(jù)表1對該項目主要作業(yè)活動進行排序，并畫出這些活動的網(wǎng)絡簡圖，具體見圖1。

圖1 工程項目網(wǎng)絡簡圖

2.3作業(yè)活動時間估算

工序持續(xù)時間是在一定的條件下，直接完成該工作所需時間與必要停歇時間之和。本文采用三點估算法對名仕雅苑建設項目的活動進行時間估算，樂觀時間、悲觀時間和最可能時間，平均時間為樂觀時間加上悲觀時間加上4倍的最可能時間，然后除以6得到。本文最終采用的是平均時間作為制定名仕雅苑建設項目進度計劃工序時間的參考值，具體如表2所示。

表2 名仕雅苑建設項目的活動時間表 時間單位：天

2.4進度計劃表的制定

根據(jù)名仕雅苑建設項目的活動網(wǎng)絡圖和活動時間表，本文利用關鍵路徑法，確定名仕雅苑建設項目的關鍵路徑。在整個項目中內(nèi)墻、地面粉刷工程的路徑最長，則此項目的關鍵路線為123452122。根據(jù)該關鍵路徑及各個計劃活動的歷時估算，項目團隊制定了各個項目活動的開工時間和活動結束時間表，以保證工程如期完成。

3 結束語

本文以名仕雅苑建設項目進度計劃編制為研究對象，對項目計劃制定的具體步驟進行了研究，為該項目進度管理和控制做出一定的參考。

參考文獻：

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【關鍵詞】 房地產(chǎn)工程； 計劃管理

前言

進度計劃管理是工程項目管理的重要組成部分，它的切實執(zhí)行對房地產(chǎn)工程項目的順利進行具有至關重要的意義。本文主要論述了進度管理工作中可能涉及的一些問題，希望能在房地產(chǎn)項目管理中真正發(fā)揮計劃管理重大作用。

一、概述進度管理

進度管理也稱計劃管理或進度計劃管理。計劃，是指對一個工程項目按特定的要求進行分解，并對分解后的工作規(guī)定工序間的邏輯關系，以及各項工作的工期，通過進度計算在時間上對作業(yè)進行排列，規(guī)定哪些作業(yè)何時開始何時結束的一種過程。將這個過程加以表現(xiàn)的文件稱之為計劃或進度計劃。房地產(chǎn)工程項目能否在預定的時間內(nèi)交付使用，直接關系到企業(yè)的經(jīng)濟效益。

二、進度管理存在的問題分析

進度計劃管理工作作為一個工作環(huán)節(jié)普遍存在于各類項目管理中，但能夠落到實處的并不多。計劃管理工作本身是非常重要并且能夠科學的保證項目順利進行的，但在實際工作中，它很多時候是紙上談兵，流于形式。詳細的計劃確實制定了，但永遠不能得到落實。首先，計劃制定的不合理，趕工是開發(fā)過程的常態(tài)。計劃制定之初，沒有充分考慮項目的實際情況、季節(jié)及特點照搬照抄其它項目計劃，造成計劃不適于本項目，無法作為項目的指導性文件。其次，管理體制不合理，計劃的編制各自為政。計劃部門負責項目計劃的編制、報送工作，開發(fā)經(jīng)營部門負責營銷計劃、成本測算，主管施工的部門負責現(xiàn)場施工計劃，各方配合不到位，造成進度計劃管理工作只落在文件上。第三，總是忽略或遺漏工作內(nèi)容，編制計劃時考慮的不細致全面，一旦受到外界因素的干擾就不知所措，問題解決不及時，勢必會影響進度計劃的實施。第四，將施工企業(yè)的計劃，作為總控制計劃。施工僅僅是項目建設的一部分，項目的進度管理要強調的是整個作業(yè)過程以及對作業(yè)中各分解工作間的協(xié)調和控制，就是對項目全過程的統(tǒng)籌和控制。

三、進度管理的思路分析

1、系統(tǒng)控制。項目進度管理是一個系統(tǒng)工程，是對項目進行計劃、組織、指揮、協(xié)調、控制，應該具備管理的全部職能，所以要做好進度控制工作，需要有系統(tǒng)的進度控制規(guī)劃，包括項目總進度控制、年進度控制、季（月）進度控制等內(nèi)容。這些控制由粗到細、由整體到局部，在執(zhí)行時應以局部規(guī)劃?？傮w規(guī)劃，最終目標是達到項目總進度控制。

2、動態(tài)循環(huán)。項目進度管理過程就是隨著項目的推進，根據(jù)各方的變化情況，對進度計劃不斷調整的過程。它從項目開始就進入執(zhí)行的動態(tài)。實際進度與計劃進度一致時，兩者相吻合；實際進度與計劃進度不一致時，便產(chǎn)生超前或落后的偏差。分析偏差的原因，是否影響到后續(xù)的工作和工期，采取相應的措施，調整原有計劃，使二者重新吻合，繼續(xù)按計劃進行。

3、彈性控制。項目進度管理涉及的因素多、變化大和持續(xù)時間長，不可能十分準確地預測未來或做出絕對準確的項目進度安排，也不能期望項目進度會完全按既定日程進行，因此彈性控制是必要的。就是在確定項目進度時有合理的間歇，目標留有余地，以使項目進度控制具有應變能力。

4、信息反饋控制。為做好項目進度控制的協(xié)作工作，必須加強項目進度的信息反饋。當項目進度出現(xiàn)偏差時，相應的信息就會及時反饋，由計劃部門做出偏差糾正，使項目進度朝著預定目標進行，以達到預期效果。

四、進度計劃編制中遵循的原則問題分析

1、計劃的內(nèi)容要完整?！翱茖W的計劃、可行的措施”是保證計劃執(zhí)行的前提。一份完整的、可執(zhí)行的計劃需要有確定的目標；確定實現(xiàn)目標的途徑、方法和步驟。即計劃里要有目標是什么？為什么要做？目標的時限？在哪里完成？目標責任人是誰？措施是什么？需要做到什么程度，需要什么資源支持，會有什么風險或障礙？

2、計劃要各部門充分參與。許多人片面的認為計劃只是計劃部門的事，與自己無關，對中間涉及本部門職責的計劃從編制開始就抱著應付的態(tài)度，在計劃執(zhí)行過程中，又發(fā)現(xiàn)本部門計劃部分不可行，又片面地認為是計劃編制的不科學合理，將責任推至計劃部門。計劃實際上是一個由計劃部門牽頭，各部門共同參與的一項工作。首先需要了解企業(yè)的所處的內(nèi)外部環(huán)境，確定計劃編制的原則和計劃期內(nèi)面臨的機會和風險，這需要各部門進行翔實的分析，會涉及公司、項目和專業(yè)計劃的協(xié)同，以及各時間段工作任務的溝通落實等方方面面的問題，需要進行橫向的溝通。其次要制定總體目標及各部門目標，即企業(yè)總目標和子目標，也就是從戰(zhàn)略層面逐步落實到戰(zhàn)術層面和作業(yè)層面的過程。這個過程需要自上而下、自下而上反復溝通，決策層、管理層、經(jīng)營層要對目標予以認同，最終子目標要保證總目標的實現(xiàn)。第三要調查分析，制定各種解決方案，因為各部門之間許多工作存在著邏輯關系，企業(yè)整體計劃的完成需要各部門的協(xié)同，因此，需要制定許多方案，并與各部門多次討論選擇最合適的方案，以實現(xiàn)低投入、高產(chǎn)出，提高效率。最后要有評價方案，這個過程更需要各部門進行有效溝通，一個科學的計劃加上一個合理的評價方案，可以有效地保證計劃的執(zhí)行。從計劃的管理來看，可以看出計劃是各部門共同參與的過程，而不應該是計劃部門“一個人戰(zhàn)斗”的過程。

3、計劃的重點是落實?！芭c其坐而論道，不如起而行之”一個計劃再好，工作目標再遠大，如不付諸行動都將是一紙空文。各部門應該根據(jù)總目標和子目標，制訂出詳細的落實措施，明確職責，有步驟地扎實推進工作，將計劃落到實處，才能不斷提升企業(yè)的管理水平，提高企業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益，實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的目標。

4、計劃是可調整的。永恒不變的計劃，是不現(xiàn)實的。計劃管理中的一個重要環(huán)節(jié)是計劃調整，在執(zhí)行過程中，由于市場環(huán)境、客戶需求、資金人員保障、政策法規(guī)等發(fā)生重大改變，導致計劃執(zhí)行的基礎發(fā)生變化，就會導致許多事情不是按照我們預期的方向發(fā)展，此時以坦然的心態(tài)來修正計劃。當然，計劃是允許一定的偏差的，小于該偏差的就不用調整，但是要加強監(jiān)控，大于該偏差值的，就要及時調整，否則計劃將無法實施。

5、計劃要有激勵性。計劃的內(nèi)容是尚未實現(xiàn)的，但又是通過努力可以實現(xiàn)的，這就要求計劃的制訂具有一定的科學性。這個科學性不單單表現(xiàn)在計劃的目標上，更應該表現(xiàn)在計劃的措施、資源的保障上。計劃目標過高，會使人望而生畏，感到遙不可及，從而喪失了信心；計劃目標過低，唾手可得，又使人不求進取，不利于調動人員的積極性。只有計劃科學可行，才能充分調動計劃執(zhí)行人員的積極性，激發(fā)人的內(nèi)在潛能。因此，科學有效的計劃應該是通過努力能夠實現(xiàn)的。當然，這要通過科學的計劃編制過程來實現(xiàn)的。

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【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項目管理；重點難點分析

前言

隨著我國經(jīng)濟的快速增長，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位越來越重要，逐漸成為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的開發(fā)管理也逐漸的引起人們 重視，對其管理的重點和難點進行分析，以便更好的進行管理，是目前房地產(chǎn)管理的關鍵。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理及其在房地產(chǎn)開發(fā)中的應用

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的目的是高效率的實現(xiàn)項目目標，項目管理是以項目經(jīng)理負責制為基礎，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，在開發(fā)項目建設的全過程，按照其運行的規(guī)律，建立有效的計劃、協(xié)調、組織和控制的管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)的項目管理是一套復雜的管理體系，是以房地產(chǎn)企業(yè)、監(jiān)理公司為主，各參建單位參與的管理系統(tǒng)，融合了項目管理的實踐經(jīng)驗，系統(tǒng)的項目管理理論又為建設工程的項目管理提供了理論工具，使建設工程的項目管理日益科學化和系統(tǒng)化。

房地產(chǎn)項目管理包括工程項目質量管理、項目進度管理、成本管理和工程合同、資料、安全、市政配套等多項管理。項目質量、項目進度、和項目成本是整個項目管理的核心內(nèi)容，也是工程項目管理的重點和難點。要把三者的關系進行很好的處理，難度很大，需要各方面人才的共同配合與合作，對整個的過程進行全面的設計、協(xié)調和控制，才能把項目做好，滿足客戶的需求，實現(xiàn)企業(yè)的盈利目標。

二、項目質量管理

建筑工程質量是開發(fā)商樹立品牌的重要保證，與開發(fā)商企業(yè)的聲譽息息相關，關系到企業(yè)的長期發(fā)展。房地產(chǎn)作為特殊的商品，工程的質量直接影響到產(chǎn)品的銷售或者是租賃，因此可以說，一個項目的工程質量就是工程項目的生命，工程質量一旦出現(xiàn)問題，會對工期造成嚴重的影響或者是對產(chǎn)品的聲譽造成影響，從而影響到投資成本和商品的使用收益。在項目的建設過程中，一定要嚴把質量關，最項目的質量進行嚴格的控制，防止質量問題的出現(xiàn)。加強項目的質量管理，主要可以從以下幾個方面進行。

1.設計方案的優(yōu)化。

設計人員要嚴格的按照開發(fā)企業(yè)的要求和對產(chǎn)品的定位進行設計，在建設之初，對圖紙進行仔細的審核，看是否存在錯誤。設計的錯誤或者是變更會給工程的實施帶來很大的影響，因此在設計執(zhí)行時，要做好設計的檢查和優(yōu)化工作，確保設計的科學、合理、可行。

2.施工單位的選擇和施工人員素質的保證

施工單位是施工質量的直接保障者，選擇具有相應資質和信譽好的施工單位，可以為施工質量打下良好的基礎，提供基礎的保障。對施工人員的素質也要進行嚴格的控制，從施工的管理人員、技術人員到基層的建筑工人，都要具有相應的資格和較高的素質。可以采用進行人員培訓和引入人才的方式來提高施工單位的整體素質，對工程的實施質量進行保證。

3.施工材料

建筑工程的實施中，材料的質量直接決定著產(chǎn)品的質量，建筑過程中，一定要嚴把質量關，杜絕不合格的材料進入施工現(xiàn)場。對工程應用的半成品、構配件、永久性設備等進行嚴格的質量檢測后再使用。

4.對施工機械和設備的管理。

施工機械和設備是施工進度的重要保證，性能好的設備和機械才能保證工程的順利實施和工期的按時完成，因此，在工程的項目管理中，要機械和設備其進行質量的控制。

5.施工方案、施工方法與施工技術。

施工方案和方法的科學、合理，能夠有效的促進工程的實施，方案和方法的變更會對工程的進度產(chǎn)生影響，施工技術又是項目質量的關鍵因素。因此，加強對施工方案、方法和技術的控制也是保證施工質量的必要的措施。

6.做好質量監(jiān)督工作。

相關的部門要做好施工過程的跟蹤監(jiān)控、指導和檢驗工作，及時的發(fā)現(xiàn)過程實施中的問題并加以解決，充分發(fā)揮監(jiān)理的作用對工程的質量進行保證。

在工程項目的質量管理中，最重要的是做好預防性的控制，對可能出現(xiàn)問題的各個環(huán)節(jié)的影響因素進行控制，從根本上杜絕問題的產(chǎn)生。做好防范性的工作，制定問題的解決方案，一旦出現(xiàn)問題，馬上進行處理。在平時的管理中，也要對質量問題進行嚴格的控制，即便是小的問題，也要進行嚴格的管理，以免釀成大的質量隱患。

三、項目進度管理

工程項目能否在預定的時間內(nèi)交付使用，直接關系到項目經(jīng)濟效益的發(fā)揮。項目進度對開發(fā)企業(yè)的重要性不言而喻，做好施工項目的進度管理，保證施工的進度也就成了一項重要的工作。對項目的進度管理貫穿于整個項目的總過程。

1.制定進度計劃。在工程的設計之初，做好項目的總進度計劃，確定工期的總目標，在對現(xiàn)場進行調研和分析的基礎上，將各個階段的工作進行詳細的計劃，對施工進行指導。

2.保證進度計劃的實施。在施工過程中，要保證進度計劃的嚴格施行，將審批后的進度計劃布置到各個部門，將責任落實到人，確保物品、人員和資金到位以后進行施工。對施工中存在的影響進度和質量的問題，要及時的進行處理，采用適當?shù)拇胧┖图夹g保證施工進度的順利進行。

項目的進度管理是項目管理中的難點，影響因素較多，實施起來具有一定的難度。在進度的管理工作中，要對這些因素進行詳細的分析，列出各個環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的問題，進行預防性的控制，以保證施工的進度不受影響。工程項目中影響進度的主要因素有人的因素、材料、技術、設備、機械、自然環(huán)境和社會環(huán)境等各個方面的因素。其中以人的因素最多，不僅涉及到開發(fā)商、涉及單位、施工單位、供貨單位和監(jiān)理單位等直接參與的單位，還與政府部門、建設主觀部門、有關的協(xié)作單位和其他的相關單位具有很大的關系，在項目工程的進度管理中，做好人的因素的管理，對其他各種因素進行分析研究，是做好進度管理的基本要求。

四、項目成本管理

項目的成本關系到企業(yè)的利益，對成本進行合理的控制， 是保證開發(fā)商經(jīng)濟利益的重要措施。

房地產(chǎn)開發(fā)是一項大規(guī)模的生產(chǎn)活動，資金對每個開發(fā)企業(yè)都很重要，做好成本的管理和控制是非常好必要的。開發(fā)成本主要包括土地費用、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝費、開發(fā)間接費、公共配套設施費和財務費用等幾個大的方面。

項目成本的管理分為策劃、設計階段的成本管理和包發(fā)、施工階段的成本管理。從國內(nèi)外的很多資料來看，對成本影響較大的是策劃、設計階段的成本管理，成本管理的關鍵也要以第一階段的管理為重點。但目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)將第二階段作為成本管理的重點，雖然具有一定的意義，但對成本控制的成效卻不佳。因此，要加強對第一階段的成本控制，知識方案的選擇。做好投資的估算，從項目的設計之初就做好工程項目的成本管理和控制。

五、結束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理重點和難點包括項目的質量控制、進度控制和成本控制三個大的方面，在實際的項目管理中，要根據(jù)各個管理的特點進行科學、合理的管理，保證項目工程的實施。

參考文獻

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[2] 陳祖, 關于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點的探討與分析, [J] 四川建材, 2006,32(2).

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[4] 王斌, 對房地產(chǎn)開發(fā)中項目管理的見解, [J]城市建設理論研究（電子版）, 2011(23).

篇6

［關鍵詞］ 項目管理；業(yè)主代表；施工

中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：

一、房地產(chǎn)行業(yè)工程管理存在的問題

我國的房地產(chǎn)行業(yè)正處于高速發(fā)展的環(huán)境中，企業(yè)所面臨的不僅僅是幾個單純的開發(fā)項目建設或者項目銷售的問題，而是要隨時處理數(shù)以千個不斷發(fā)生和變化的項目相關的事件。房地產(chǎn)企業(yè)的實質是眾多不斷變化因素的統(tǒng)一管理系統(tǒng)平臺。房地產(chǎn)業(yè)與國家政策及社會生活是密不可分的。同時它也是項目相關事件發(fā)生的最根本原因。政策與社會環(huán)境的一個小變化對整個房地產(chǎn)行業(yè)都會產(chǎn)生巨大的影響。大多數(shù)企業(yè)都遇到過這樣的問題- 不少房地產(chǎn)開發(fā)項目存在著質量低劣、交房脫期、空置率高等問題。這說明了當今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中項目管理人員匱乏，項目管理水平低下的情況。要解決這些問題，開發(fā)企業(yè)必須在管理模式上。

二、房地產(chǎn)項目工程管理的對策

房地產(chǎn)項目的工程管理主要是指從項目開工準備到竣工驗收的全過程所進行的工程管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目工程的施工和安裝都由中標的施工單位來負責完成。負責企業(yè)的項目工程管理，主要是根據(jù)項目成本目標體系，以合同管理為手段，對施工活動按照國家規(guī)范標準進行嚴格的監(jiān)督和控制，以確保整個工程的目標的最終實現(xiàn)。

（一） 質量管理

工程質量是建筑工程的生命、使用性能及可靠性的最終實現(xiàn)的基本保障，它是以合同規(guī)定的質量標準和國家法規(guī)、規(guī)范為目標的監(jiān)督活動，是現(xiàn)場管理工作的重中之重，監(jiān)理人及項目經(jīng)理必須要經(jīng)常深入現(xiàn)場，熟練掌握圖紙和每道工序，對照國家規(guī)范、規(guī)程、圖集認真檢查每一道工序，不放過任何一個小細節(jié)。各方質量管理人員一定要加強施工工序的質量檢驗，把管理工作真真正正貫徹到整個施工過程中，通過采取一定的防范措施，避免造成一些不必要的人力、財力及物質的浪費從而加大了工程的投資。

質量管理工作主要有以下幾項：

1） 對原材料的檢驗。2） 隨時檢查施工方是否嚴格按照設計圖進行施工。如果發(fā)現(xiàn)問題，應當及時處理。3） 加大對隱蔽工程的檢查和驗收。對于隱蔽工程要嚴格檢查，如果上道工序未經(jīng)驗收或者驗收不合格，則不得進入下道工序。若驗收合格，甲方代表要在驗收記錄上簽字后方可繼續(xù)施工。4） 要建立質量管理檢查相關的文檔體系，保證有據(jù)可查，特別是對于隱蔽資料的完整性，一定要嚴格、認真、準確的記錄。

（二） 進度管理

控制進度對項目管理至關重要。房地產(chǎn)項目是否能在合同約定的期限內(nèi)交付使用，直接關系到房地產(chǎn)公司投資效益的發(fā)揮。據(jù)調查，房地產(chǎn)企業(yè)60%的投訴為逾期交房，所以，只有合理、有效的控制進度，才能順利到達預定目標。建筑工程的進度控制是在施工工期要求的前提下進行的，在考慮到諸多因素影響的同時，必須根據(jù)工程的性質特點及施工環(huán)境，以此來制定切實可行的施工進度計劃。在實施的過程中要時刻檢查實際進度是否與制定的計劃相符合，對在過程中出現(xiàn)的偏差進行有效數(shù)據(jù)分析，并及時采取補救措施，偏差較大的情況下可以按照實際情況修改原計劃，以確保工程按期竣工。項目進度管理主要由計劃控制、偏差控制和過程控制三方面。

1.計劃控制

計劃控制是指以實施該工程項目前制定的總進度計劃作為控制的依據(jù)。通過使用一個動態(tài)計劃管理，將工程全過程和全部活動納入計劃軌道，使項目有序地達到預期總目標。通常用橫道圖和網(wǎng)絡圖表示。

2. 偏差控制

偏差控制是指項目進度與實施工程項目之前制定的總進度計劃有較大偏差以及影響成本和質量的非常規(guī)進度的發(fā)生。通過實物量、形象進度、工作量或工時數(shù)等指標來衡量工程進度。

3. 過程控制

主要是從工程項目開始準備到竣工階段的進度按照施工計劃分解控制。主要采用計劃網(wǎng)絡圖、WBS （工作任務分解） 等。

（三） 投資管理

質量、進度、投資是工程建設項目中最重要的三部分。房地產(chǎn)投資是指房地產(chǎn)工程項目在建設過程中花費的全部費用。合理、有效的控制投資，要杜絕資金的浪費，以確保工程的順利完成。

（四） 材料管理

工程的質量取決于材料的質量。為了保證材料的質量，管理者要準確的掌握材料信息，選擇供貨能力強、信譽好的商家，并且同時在供貨時要求對方提供材料的相關資料，并同時對材料進行復檢，確保做到萬無一失。并且在訂貨階段向供貨商提供檢驗的技術標準，并將其列入訂購合同。其中部分重要材料應在簽訂購貨合同之前獲得樣品，將到貨后的材料與其進行對照檢查。未經(jīng)檢驗或不合格的材料不得入庫。要對工程進度、造價隨時準確掌握，心中有數(shù)，準確完成投資計劃。

（五） 安全管理

安全出效益，安全出質量，它是確保經(jīng)濟效益實現(xiàn)的前提。不安全的因素及隱患的存在，對質量、進度、投資及合同的順利履行都帶來嚴重的影響，它威脅著正常的生產(chǎn)秩序。所以，必須建立健全的保障制度和安全的保障體系，從工程項目領導階層到實施工作的每一個職工，切實實行安全教育，提高安全意識，把安全生產(chǎn)落實到每一個人每一個環(huán)節(jié)。

（六）變更與簽證管理

1. 變更管理

在項目建設過程中，工程變更管理是一項非常重要的內(nèi)容。變更常伴隨著工程價格及實施進度的調整，它是合同雙方利益的關注點。因此合理并及時處理好項目變更，對合同的順利實施及工程造價的控制有非常大的作用。

2.簽證管理

在施工過程中，必須認真審核經(jīng)濟簽證。涉及計劃以外的工程增加量或者減少量，需及時到施工現(xiàn)場與相關人員進行核實記錄，原則上要做到即時發(fā)生即時簽證，避免事后發(fā)生糾紛，同時，簽證的辦理必須按照國家法律相關規(guī)定及施工合同，認真對待以確保準確、合理。對于返工、停工、誤工等簽證的辦理，一定要先查明原因并明確責任，做到公平合理，尊重事實。這樣才能合理的控制工程的預算。

（七） 資料工程技術資料是評定工程質量、工程技術檔案的主要依據(jù)和內(nèi)容，也是施工情況的真實反映，同時也是日后維修、擴建、改建等的主要技術依據(jù)。

八） 文明工地

隨著建設行業(yè)規(guī)范化的不斷發(fā)展，有效的改善了以往施工工地臟、亂、臭的局面。同時企業(yè)之間的激烈競爭，也促使企業(yè)對自身軟硬件設施不斷完善，同時樹立良好的企業(yè)形象，做到文明施工，安全施工。

三、協(xié)調管理

（一） 組織協(xié)調

建立專門的多方協(xié)調會議制度。對比較復雜的部位，應在施工前組織專門的協(xié)調會，使各專業(yè)隊進一步明確施工順序和責任。無論是會簽、會審還是隱蔽驗收，所有制定的制度決不能是一個單純的形式，而應該是實實在在的，或者說是所有的技術管理人員對自己工作、簽名應當承擔相關的責任。

（二） 管理協(xié)調

建立整套健全的管理制度，通過嚴格的管理以減少施工過程中各專業(yè)的配合問題。建立以甲方、監(jiān)理為主的統(tǒng)一領導，由專人統(tǒng)一指揮，負責解決各施工單位的協(xié)調工作。作為甲方管理人員，首先要提高管理者自身素質修養(yǎng)和對業(yè)務能力的學習，其次要熟悉掌握與之相關的規(guī)范、規(guī)程及施工圖。最重要是嚴格執(zhí)行國家規(guī)程、規(guī)范及標準。

篇7

關鍵詞：項目；管理；房地產(chǎn)；

房地產(chǎn)項目管理包括了工程項目質量、工程項目進度、工程項目成本以及工程合同、資料、安全、市政配套等等多項管理。而項目質量、項目進度、項目成本是整個項目管理的核心內(nèi)容，是工程項目管理的重點。項目質量管理、項目進度管理、項目成本管理三者之間是既相互對立，又相互統(tǒng)一的關系。如果要得到較高的工程質量，就要增加投資，多花費時間；如果要縮短開發(fā)周期，加快工程進度，就可能影響工程質量和增加投資；如果要節(jié)約投資就要影響工程質量，降低功能配置。所以說三者之間存在著對立關系，但同時三者之間又有其統(tǒng)一關系。增加了開發(fā)的投資，看似增加了投資成本，影響了效益，實則不然，增加投資會促進工程建設進度，縮短開發(fā)周期，促進投資的早回收，項目全周期效益得到了提高，更有利于企業(yè)下一步的可持續(xù)發(fā)展；提高工程質量標準和功能配置增加了一次性投資和建設周期，但卻能節(jié)約項目建成后的延期費、周轉費和維修費，從而獲得更好的投資經(jīng)濟效益；如果將進度計劃制定的科學合理，并執(zhí)行得力的話，在有效縮短建設工期的同時，也會獲得較好的工程質量，投入較低的工程費用?？梢娫诠こ坦芾碇袘浞謪f(xié)調好三者之間的關系，全面的權衡，找到三者之間的一個最佳結合點是關鍵。

下面就如何做好各項管理工作做一論述。

一、項目質量管理

工程質量的好壞及工程配置的高低直接影響到產(chǎn)品的銷售或租售，是開發(fā)商樹立品牌的重要影響因素，與開發(fā)企業(yè)的聲譽與長期發(fā)展息息相關。因此一個項目的工程質量就是工程項目的生命，并且工程質量一旦出現(xiàn)就會很難修復，并且嚴重影響工期，增加投資成本。這就要求項目建設過程中一定要做好質量的預控，將質量問題消滅在萌芽狀態(tài)中。

應該從以下幾個方面抓好項目的工程質量的管理。

（1）做好設計優(yōu)化工作，確保設計合理、準確。認真審核圖紙，看是否出現(xiàn)差錯，是否符合開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品定位要求等。設計出現(xiàn)差錯或不合理直接帶來工程中的質量問題，所以要嚴把設計質量關，充分做好設計的優(yōu)化工作。

（2）確保施工單位資質和施工人員的素質。選擇有相應資質的和信譽好的施工單位很重要，這對工程質量起到很大的影響。另外施工單位的施工人員素質同樣需要慎重選擇，從施工管理人員的素質到施工操作人員的素質都要認真考察和選擇，這些都直接關乎到工程的質量。

（3）對施工方案、方法和工藝及相關的技術措施進行有效控制。

（4）嚴把材料關，不合格的工程材料必然帶來不合格的工程質量，須嚴格控制好用到工程中的材料、半成品、構配件、永久性設備及器材等的質量。

（5）控制好施工中用到的機械、設備的質量。

（6）認真做好施工過程中的跟蹤監(jiān)控、檢驗和指導糾錯工作，充分利用監(jiān)理的作用。

對質量的控制重點就是要做好防范和預控，就是對可能出現(xiàn)質量問題的各個環(huán)節(jié)的影響因素進行控制，做好解決問題的準備。一旦出現(xiàn)質量問題就能及早分析原因，及早想辦法解決處理。平時管理中決不能姑息小問題，小隱患可能造成大的質量問題。

二、項目進度管理

工程項目的進度對開發(fā)企業(yè)的重要性是不言而喻的，如何做好項目的進度管理自然就成為一項很重要的工作。對進度的管理應該從項目之初就開始著手。

（1）首先要做好項目設計前的準備工作：①確定工期總目標；②編制項目總進度計劃；③編制準備階段詳細工作計劃并控制該計劃的執(zhí)行；④施工現(xiàn)場條件調研和分析；

（2）緊接下來要做好設計階段進度管理工作：①編制設計階段工作進度計劃并控制執(zhí)行；②編制詳細的出圖計劃，并控制執(zhí)行；

（3）做好施工階段的管理工作：①編制施工總進度計劃并控制其執(zhí)行；②編制施工詳細階段性計劃并控制其執(zhí)行；

做好這些工作的同時我們應該看到影響項目進度的因素很多，所以要充分考慮到各影響因素對各環(huán)節(jié)任務完成的影響。詳細的列出各環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的各種影響因素，并事先做好規(guī)劃，提前采取及時有效的措施來消除，解決各個存在的影響因素以保證各環(huán)節(jié)計劃的有效實施。影響進度的因素有：人的因素、技術、材料設備與構配件、施工機械設備、資金、自然環(huán)境和社會環(huán)境等等因素，其中以人的因素為最多，有開發(fā)商、設計單位、施工單位、供貨單位以及監(jiān)理單位，還有政府部門、建設主管部門、有關協(xié)作單位和社會其他相關單位等等。要做好各種因素的分析研究，對影響各個環(huán)節(jié)計劃完成的所有因素做好提前的處理準備。

三、項目成本管理

施工階段成本控制的關鍵，一是合理控制工程洽商，二是嚴格審查承包商的索賠要求，三是做好材料的加工定貨。由開發(fā)企業(yè)引起的變更主要是設計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更?？刂谱兏年P鍵在開發(fā)商，應建立工程簽證管理制度，明確工程、預算等有關部門、有關人員的職權、分工，確保簽證的質量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準確，首先強調辦理工程簽證的及時性。其次，對簽證的描述要求客觀、準確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標明被隱蔽部位、項目和工藝、質量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標明幾何尺寸，并附上簡圖。施工圖以外的現(xiàn)場簽證，必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)及照片資料等，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價。簽證發(fā)生后應根據(jù)合同規(guī)定及時處理，審核應嚴格執(zhí)行國家定額及有關規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強預見性，盡量減少簽證發(fā)生。

房地產(chǎn)開發(fā)是個大投入、大產(chǎn)出的生產(chǎn)活動，資金對每個開發(fā)企業(yè)都是至關重要的，充分的管理好開發(fā)的成本是非常必要的。對于開發(fā)成本包括了以下幾方面：

①土地費用；②前期工程費；③建筑安裝工程費；④基礎設施費；⑤公共配套設施費；⑥開發(fā)間接費；⑦財務費用；

其管理分為兩個大的階段：（一）策劃、設計階段的成本管理（二）發(fā)包、施工階段的成本管理。而項目成本管理控制的重點在于設計階段。從國內(nèi)外相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，影響項目投資最大的階段是占開發(fā)項目建設周期1/4的技術設計結束前的工作階段：在初步設計階段，影響項目投資的可能性為75%-95%，在技術設計階段，影響項目投資的可能性為35%-75%，在施工圖設計階段，影響項目投資的可能性為5%-35%，可見成本管理的關鍵在施工以前的投資決策和設計階段。很多房地產(chǎn)企業(yè)將重點放在第二個階段，固然有其重要意義，但卻有所偏頗，這就是要求項目成本管理要重視方案的選擇和做好投資的估算。

四、項目協(xié)調管理

在現(xiàn)實的房地產(chǎn)操作中，并不是對每一個階段都進行控制，而是根據(jù)價值工程分析各個階段的可控性。在管理的過程中，管理收益隨著管理過程的增多邊際效益遞減，而管理成本邊際增加，這些成本最終會轉移到消費者，因此，房地產(chǎn)管理的價值就是尋求銷售價格的最小化。實現(xiàn)的方法主要是用價值工程。所謂價值工程是一種方法學，是一個組織化過程，是在滿足質量、可靠性、施工和其他重要因素的同時減少不必要成本的全壽命周期管理。

篇8

關鍵詞：房地產(chǎn)項目管理；成本管理；質量管理；進度管理；安全管理

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A文章編號：

前言：

房地產(chǎn)項目管理包括了項目質量、項目進度、項目成本以及合同、資料、安全、市政配套等多項管理。通過項目管理尋求成本、進度、資源和質量等要素的最優(yōu)均衡控制。

1.加強房地產(chǎn)項目管理的措施

加強項目管理就是采取多種措施，充分發(fā)揮項目的優(yōu)越性，發(fā)揮項目管理小而精、小而專、小而活的優(yōu)勢，把管理推向一個新臺階。

1.1加強管理，建立科學的管理模式

加強管理，是指在現(xiàn)有管理水平的基礎上，針對影響工程品質的一些關鍵問題，從技術、人事制度上建立更有效的、更加科學的管理體制，明確每一個人員的目標責任。從而達到進一步提高管理水平的目的。

1.2正確選用方法，作為管理的保證

要找準項目管理中自身的特點，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種先進的管理方法，以提高項目管理水平和工作效率。

1.3要把選準項目經(jīng)理，建好項目管理層，作為加強工程項目管理的“龍頭”

實行項目管理的目的是提高工程品質，這就要求項目經(jīng)理必須懂業(yè)務、善管理，既能抓住重點，又能調動項目部成員的積極性。作為項目的指揮者，項目經(jīng)理要擔任的職責是對項目的計劃、組織和控制，要把選準項目經(jīng)理，建好項目管理層，作為工程項目管理的“龍頭”來抓。

1.4加強項目內(nèi)部管理。項目內(nèi)部管理是項目管理的核心，更是工程質量好壞的落腳點加強項目管理，要堅持精干高效，結構合理、“一崗多責、一專多能”的原則，做到對項目機構的設置和人員編制彈性化，對項目部管理層人員要根據(jù)項目的不同特點和不同階段的要求，在各項目之間合理組合和有效流動，實行派遣與聘用相結合的機制，根據(jù)項目大小和管理人員性格、特長、管理技能等因素合理組合，保證項目部管理層整體合力的管理，作為加強工程項目管理的“核心”有效發(fā)揮。

1.5提高項目管理人員綜合素質，高效實施項目管理

要使項目實施優(yōu)質管理，快速實施，其管理人員一定要具備卓越的管理素質。特別是項目經(jīng)理，一定要具備與時俱進、不斷創(chuàng)新的觀念和懂得領導藝術和管理藝術，要深知在項目管理中必須突出以項目為中心的思想。只有具備一支高素質的項目管理隊伍，才能使項目的各項工作在正常、有序、高效的開展。

在搞好管理的同時，應加強企業(yè)管理人員的技術培訓和專業(yè)水平的提高，以及對新技術產(chǎn)品的了解掌握。培養(yǎng)施工人員的敬業(yè)精神與細致的工作作風，施工中不遺瑣碎，不留后患。

2.必須抓好項目開發(fā)過程中的質量、進度、成本管理等工作

2.1工程質量

工程質量關系到人民生命及財產(chǎn)安全。隨著改革開放不斷深入和發(fā)展，我國的房地產(chǎn)產(chǎn)品質量和服務質量的總體水平不斷提高。多年來，我國一直強調必須貫徹“百年大計，質量第一”的方針，這對建立和發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟和擴大對外開放發(fā)揮了重要作用。加強工程質量管理是切實提高工程質量的必要前提和有效保證。作為房地產(chǎn)產(chǎn)品的工程項目，投資和耗費的人工、材料、能源都相當大，投資者付出巨大的投資，要求獲得理想的、滿足適用要求的工程產(chǎn)品，以期在預定時間內(nèi)能發(fā)揮作用，為社會經(jīng)濟建設和物質文化生活需要作出貢獻。如果工程質量差，不但不能發(fā)揮應有的效用，而且還會因質量、安全等問題影響國計民生和社會環(huán)境的安全。房地產(chǎn)項目質量的優(yōu)劣，不但關系到工程的適用性，而且還關系到人民生命財產(chǎn)的安全和社會安定。加強質量管理，確保國家和人民生命財產(chǎn)安全是房地產(chǎn)企業(yè)質量管理的頭等大事。

任何事物都是質和量的統(tǒng)一，有質才有量，絕不存在沒有質量的數(shù)量，也不存在沒有數(shù)量的質量。質量是反映事物的本質、特性，是前提；而數(shù)量則是反映事物存在和發(fā)展的規(guī)模、程度、速度、水平等的標志。沒有質量，就沒有數(shù)量、品種、效益，就沒有工期、成本、信譽。

2.2工程項目的進度

工程項目能否在預定的時間內(nèi)交付使用，直接關系到項目經(jīng)濟效益的發(fā)揮。因此本人負責管理的“東洲商務公寓”高層建筑工程項目，計劃擬定總工期730天，至主體結頂390天；為了能按時完成項目的管理目標,在項目管理前期規(guī)劃中采取了以下幾點措施:

（1）制定的“時標網(wǎng)絡計劃圖”——根據(jù)施工單位提供的網(wǎng)絡計劃圖、甘特圖(橫道圖),結合公司的動態(tài)管理要求,經(jīng)與施工單位多次溝通后共同確定東洲商務公寓“時標網(wǎng)絡計劃圖”作為進度管理中雙方檢查的依據(jù)。

依據(jù)制定的“時標網(wǎng)絡計劃圖”,經(jīng)項目部全體成員的努力，運用“頭腦風暴”法設置了基礎完成、裙房結頂、十五層完成及主體結頂?shù)壤锍瘫c,制定“計劃里程碑圖”作為進度管理的雙方控制節(jié)點和檢查依據(jù)。

（2）做好“采購管理計劃”——在項目實施階段的前期,項目管理者應根據(jù)項目的特點和工程情況做好“材料采購管理計劃表”和“分包管理計劃表”，便于相關部門做好配合工作,及時跟上工程需求,避免影響工程進度。

（3）嚴格圖紙會審——由于房地產(chǎn)公司對設計工期要求緊，設計院提供的施工圖中細化程度不夠，錯誤、失誤較多；一因此要求項目管理人員以積極的態(tài)度參與技術評審,使得項目管理人員有足夠的能力發(fā)現(xiàn)簡單的設計問題；其次，必須給監(jiān)理單位和施工單位施加壓力，讓其輔助發(fā)現(xiàn)技術問題，發(fā)現(xiàn)問題給以獎勵，不能發(fā)現(xiàn)問題給以處罰。

（4）建立項目管理的模式與組織架構——根據(jù)公司管理要求建立項目管理的模式與組織架構, 按業(yè)主、監(jiān)理和施工承包商三個層次建立工程進度管理機構；業(yè)主層以工程管理部門為管理主體，規(guī)范工作模式、操作程序、業(yè)務制度，明確項目“總工期730天，至主體結頂390天”的管理目標。

2.3成本管理

項目成本管理是施工階段成本控制的關鍵，一是合理控制工程洽商，二是嚴格審查承包商的索賠要求，三是做好材料的加工定貨。

（1）制定目標——目標成本

目標成本是企業(yè)預先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標，是項目成本的控制線。

（2）明確崗位職責——責任成本體系

“責任成本體系”的目標是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責，并借助技術經(jīng)濟指標反饋、考核評價其職責履行情況?！柏熑纬杀尽被卮鸬氖窃凇俺杀竟芾硐嚓P業(yè)務”中誰來做、做什么的問題。

（3）跟蹤執(zhí)行——動態(tài)成本法

經(jīng)過前兩個步驟實現(xiàn)了“目標明確”、“責任清晰”之后，我們便進入最重要的第三步：目標成本執(zhí)行過程的跟蹤——動態(tài)成本。動態(tài)成本反映的是項目實施過程中的預期成本，通過實時反應目標成本和動態(tài)成本的差異，幫助相關部門及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實現(xiàn)對成本的控制。

3.安全管理

3.1安全制度要求：總包單位必須建立完善的安全管理機構和安全管理制度，施工現(xiàn)場必須設立專職安全員專門負責安全生產(chǎn)管理，專職安全員必須有明確的安全管理目標及專業(yè)的安全管理知識。平時做好安全資料特別是工人的安全教育和安全技術交底工作。

3.2安全專項方案：危險性較大的分部分項工程必須按相關規(guī)定編制專項方案，并報送監(jiān)理單位和業(yè)主審核，嚴格按照審核后方案實施施工（例如：樓層砼澆搗前支模架必須驗收合格后方可澆搗）。

3.3文明施工：施工單位必須嚴格按照本市文明標化工程的要求組織施工，并及時檢查安全防護設施的，杜絕安全事故的發(fā)生。

3.4安全評分與獎罰制度：

（1）安全檢查為6個大項，其中每一項的檢查評分為100分，以平均總得分為最終得分數(shù)，每個大項里面包含的每個檢查內(nèi)容都隨機抽查，根據(jù)實際的情況進行評分，評分標準見附表。

（2）評分規(guī)則：評分表一式三份，由三家單位（施工單位、監(jiān)理單位、建設單位）同時單獨評分，最后匯總一起得出最后平均得分數(shù)。

（3）建設單位和監(jiān)理單位每月對兩個標段進行一次安全大檢查并進行評分（檢查的時間暫定每個月的月底，并根據(jù)實際情況進行調整）。對總平均得分85分以上的當月對該項進行5000元的獎勵，對總平均得分 70分以下的當月對該項進行5000元的處罰，檢查情況和評分情況上墻公示。

（4）對檢查后提出需要整改的部位必須在規(guī)定的時間內(nèi)進行整改完畢，如未及時整改或整改不到位的，視情節(jié)嚴重作500-1000元罰款處理，并在工程款支付時按整改延遲時間長短做相應調整。

（5）對每月所得的獎罰款均在當月結算清，有獎勵的在工程款外一次性獎勵，有罰款的當月上報財務在履約保證金中扣除。

4.結束語

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是一項龐大而復雜的工作。既要分清主次，抓住重點；又要各項兼顧，協(xié)調推進；既要統(tǒng)籌全局，又要重視細節(jié)。只有通過挖掘潛力，提高項目管理水平和項目管理人員的素質，不斷運用新技術、新工藝、新方法、不斷開拓創(chuàng)新，在實踐過程中不斷學習、體會、豐富和提高，只有這樣才能做好房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理工作。

參考文獻：

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1.1按管理目標劃分，項目管理方法有進度管理方法、成本管理方法、安全管理方法、現(xiàn)場管理方法等。

1.2按管理方法的量化程度劃分，項目管理方法有定性方法和綜合管理方法。其中定性方法是經(jīng)驗方法，綜合方法是定性方法和定量方法的結合。

1.3按管理方法的專業(yè)性質分，項目管理方法有行政管理方法、管理技術方法和法律管理方法等，這是最常用的分類方法。

2項目開發(fā)單位項目管理要點

2.1提高相關業(yè)務部門人員的素質和能力如果相關業(yè)務部門人員的職業(yè)道德和業(yè)務素質得不到重視，根本無法建立目標成本控制體系來準確對成本進行管理。因此，需要定期安排相關人員參加業(yè)務培訓，讓其及時掌握業(yè)務上的最新動態(tài)。除了定期的業(yè)務培訓，培養(yǎng)業(yè)務人員的職業(yè)道德的工作也不容忽視，同時，加強其對相關法律法規(guī)的認識。企業(yè)可以建立一個內(nèi)部人才庫，分享管理具有不同技能的人才。統(tǒng)一管理，讓組織業(yè)務人員定期參與整治學習和相關教育課程。

2.2做好房地產(chǎn)策劃。投資者需要以市場為導向，做好房地產(chǎn)的策劃和開發(fā)，規(guī)范化操作，將品牌化觀念來占領市場。減少在策劃中的失誤，保證既定目標的實現(xiàn)，增強企業(yè)和項目的競爭力。社會資源、人力資源、概念資源、物力資源整合起來形成前所未有的優(yōu)勢。特別是在營銷策劃中要結合市場對于樓盤的消費層次和消費人群、價格和戶型等進行決策，以銷售的情況來進行樓盤的再建設，這是一種長遠的銷售眼光，培養(yǎng)出客戶區(qū)域市場，主動去創(chuàng)造效益而且實現(xiàn)了以人為本的理念，對于品牌的塑造有很好的作用。

2.3投資控制。投資控制屬于決策的一部分，決策之前需要對建筑區(qū)域進行實地的考察，并綜合相關的數(shù)據(jù)，盡量的在保障質量的前提之下，縮短投資的金額。投資方可以根據(jù)投標情況選擇資金合理的投資單位，然后訂立相關的合同，一旦簽訂了合同，就應該嚴格按照合同條款辦事。

2.4項目進度管理。（1）設計前的進度管理。a.確定工期總目標。b.編制項目總進度計劃。c.編制準備階段詳細工作計劃并控制該計劃的執(zhí)行。d.施工現(xiàn)場條件調研和分析。（2）設計階段進度管理。a.編制設計階段工作進度計劃并控制執(zhí)行。b.編制詳細的出圖計劃，并控制執(zhí)行。（3）施工階段的進度管理。a.編制施工總進度計劃并控制其執(zhí)行。b.編制施工詳細階段性計劃并控制其執(zhí)行。

2.5加強企業(yè)管理的文化建設。企業(yè)的管理文化決定了全體員工的核心價值觀，對于人們的思維模式和行為模式都起到了潛移默化的作用，具有很好的規(guī)范和調節(jié)作用。在進行房地產(chǎn)項目管理的時候需要對于核心的管理對象的管理意識和水平進行一定的培訓和提高，在企業(yè)的實踐過程中塑造出以人為本的核心文化體系，尊重人。信任人、關心人和培養(yǎng)人，在企業(yè)文化氛圍中聚集人才，使房地產(chǎn)企業(yè)成為競爭中的贏家。

2.6質量控制。項目開發(fā)方工程項目質量控制，包括勘察設計、招標投標、施工、竣工驗收各階段，在設計階段，通過招標選擇最優(yōu)質量保障的設計單位。在施工階段，通過施工準備、施工過程、施工驗收全過程的全面質量監(jiān)督管理、協(xié)調和決策，在質量自控主體和監(jiān)控主體共同努力下，保證竣工項目達到投資決策所規(guī)定的質量標準。

2.7信息管理。信息管理指的是信息傳輸和合理的組織和控制。根據(jù)大量的事實考察我們發(fā)現(xiàn)，大部分的施工問題的引發(fā)因素都是數(shù)據(jù)資料的管理方面。這種問題導致了不必要的經(jīng)濟浪費，所以必須采取信息化的管理模式。在項目實施過程中為實現(xiàn)有序的科學信息管理，參與各方都要編制各自的信息管理手冊，利用互聯(lián)網(wǎng)服務于項目的投資控制、進度控制、合同管理。

2.8品牌建設。隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇及消費者成熟度的提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應重視企業(yè)的品牌建設。當然，企業(yè)的品牌建設不是靠大量廣告投入，自我吹噓，而是建立在市場提供優(yōu)質的產(chǎn)品和優(yōu)良服務的基礎上，再配以準確的形象策劃和適當?shù)拿襟w推介、公關活動等的系統(tǒng)工程。品牌建設需要一個過程，它是以開發(fā)商一個個成功項目作為載體，逐步為市場所認可，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。

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關鍵詞：房地產(chǎn)；工程項目；施工管理

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2014）3-0148-02

改革開放以來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)生了翻天覆地的變化，自從我國決定將建筑業(yè)作為整個的突破口以后，施工項目管理的理論水平和實踐水平都大大提高，取得了明顯成效，然而隨著改革的不斷深入，許多工程項目的問題又暴露出來，過去粗放式的管理模式已經(jīng)不能現(xiàn)代管理模式的需要，需要更加精細化的管理，注重細節(jié)。本文對目前工程項目管理中存在的問題進行分析并提出解決方案。

1 工程項目施工管理的問題分析

1.1 進度管理的問題分析

1.1.1 進度計劃形式大于實質

近年來，很多單位將進度計劃作為一種擺設，只是形成在紙面上并沒有真正落實。針對小項目很多人不重視工程項目進度計劃。但針對大型工程而言，其工期長、施工工藝復雜。如果沒有周密的進度計劃，施工單位很難在一個比較長的時間里向業(yè)主及監(jiān)理工程師報告實際的施工情況。同時對于房地產(chǎn)企業(yè)而言也很難控制項目的實際施工進度，使其處于被動狀態(tài)，不利于對施工單位的管理。

1.1.2 計劃工作與實際工作脫節(jié)

很多情況下計劃工作與實際工作是相脫節(jié)的，產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因有以下幾個方面：①施工企業(yè)編制人員編制的進度計劃水平較低，不能如實反映實際施工狀況，從而使進度計劃失去原有的指導作用。②編制內(nèi)容概括含糊的進度計劃無法指導工程項目實際施工，從而導致施工現(xiàn)場混亂，控制現(xiàn)場困難。這種進度計劃不易體現(xiàn)實際問題，而一旦發(fā)現(xiàn)進度拖延時，已經(jīng)可能造成難以挽回的后果以及經(jīng)濟損失，可能導致業(yè)主對施工單位的不滿，影響企業(yè)信譽。

1.1.3進度偏差產(chǎn)生的原因分析

進度偏差是施工項目過程中最經(jīng)常發(fā)生的現(xiàn)象，分析偏差產(chǎn)生的原因包括：a.編制進度計劃失誤，進度計劃編制者經(jīng)驗不足導致考慮不周或指令不明確等問題；b.管理過程的失誤：一方面是溝通問題造成的管理過失，導致工程指令無法順利下達，達不到預期效果，導致下達任務時各單位之間缺少協(xié)調和信息溝通，所以許多工作脫節(jié)；另一方面，工程實施者缺乏工期意識，拖延了工程活動。如管理者拖延了圖紙的供應和批準，任務下達時缺少必要的工期說明和責任落實。

1.2 質量管理存在的問題

1.2.1 缺乏質量管理意識

一方面，業(yè)主方管理人員缺乏質量管理意識，完全依賴工程項目監(jiān)理，沒有主動控制的意識，導致在監(jiān)管不利的情況下，工程質量得不到保證。另一方面，實際施工中質量控制仍停留在事后控制階段，施工單位主觀質量管理意識薄弱。實際工作中，很多施工單位缺乏自檢的環(huán)節(jié)，只是將質量檢查質量管理落實在口頭上，并沒有書面上的正式文件，不能堅決貫徹的質量管理責任制，這是導致工程質量出現(xiàn)問題的重要原因。

1.2.2 工程監(jiān)理在工程施工中的作用弱化

工程質量出現(xiàn)問題，一方面是施工單位質量管理的不到位，另一方面是工程監(jiān)理單位沒有承擔其質量管理的責任。《建設工程質量管理條例》中規(guī)定，工程監(jiān)理單位應選派具備相應資格的監(jiān)理工程師進駐施工現(xiàn)場，監(jiān)理工程師應當按照工程監(jiān)理規(guī)范的要求，采取旁站、巡視和平行檢驗等形式對建設工程實施監(jiān)理。而實際工作中，監(jiān)理公司與施工單位之間的利益關系導致工程項目質量得不到應有的保證，出現(xiàn)很多質量問題。

2 施工管理的創(chuàng)新

2.1 進度管理創(chuàng)新

2.1.1 編制進度計劃的原則

從工程實踐來看，編制進度計劃沒有一定之規(guī)，但應符合以下三個原則。第一、編制進度計劃應粗細程度適中，過粗會導致進度與實際脫節(jié)，使進度計劃無法發(fā)揮其作用，過細會導致計劃繁瑣造成不必要的誤解；第二、編制進度計劃應充分考慮施工工序與施工工藝的銜接，使工程項目進度計劃能夠反映實際施工狀態(tài)；第三、編制進度計劃應盡量滿足業(yè)主對形象進度的要求，因此在編制進度計劃過程中應注意考慮這方面的影響。

2.1.2 加強進度管理，避免由于管理過失造成的損失

根據(jù)施工進度計劃，對實際進度進行糾偏對，同時對引起進度拖延的原因采取措施，防止其計劃影響緊后工作的進度計劃，特別對計劃不周、實施不當?shù)裙芾硎д`等原因造成的拖延，應加強企業(yè)內(nèi)部管理落實進度管理責任制。對己經(jīng)產(chǎn)生的拖延，采取措施以彌補。避免由于未采取措施給企業(yè)及業(yè)主帶來更大的損失。彌補的主要通過調整后期計劃，采取措施趕工以保證后期的活動按計劃執(zhí)行，而由于趕工造成的工程項目成本的增加應注意核算，控制在成本計劃的范圍內(nèi)。

2.1.3 加強進度管理責任制

進度管理對于施工單位而言也是“面子工程”，如果建設單位及監(jiān)理單位在進行進度檢查時發(fā)現(xiàn)進度嚴重滯后，對施工單位后期繼續(xù)承攬相關業(yè)務會受到很大影響。因此，為避免產(chǎn)生此類情況應加強進度管理責任制，至上而下貫徹進度管理責任制，引入獎懲制度并進行后續(xù)跟蹤管理。

2.1.4 進度計劃實施上的改進

根據(jù)現(xiàn)場施工經(jīng)驗，提出以下改進措施：①重新分配資源，可以調動員工積極性增加加班制度或增加招聘新員工，使人員配置能夠與進度計劃相匹配。②將部分任務轉移給其他單位，隨著風險的轉移也伴隨著費用的增加以及管理協(xié)調工作的增加，需要較強的管理能力。③將前后順序工作改為平行工作。

2.2 質量管理創(chuàng)新

2.2.1 強化質量意識

建設單位應要求施工單位項目負責人對施工現(xiàn)場技術工作人員及農(nóng)民工加強宣傳教育，強調搞好工程質量的重要意義與作用，使其斷強化工程質量意識；同時應建立工程質量終身責任制，把工程質量的好壞與責任者個人的切身利益相結合，消滅豆腐渣工程，堅決貫徹質量終身責任制度的實施，增強確保工程質量的責任感，自覺加強質量管理，將自檢工作落到實處，滿足建設單位的要求。

2.2.2 注重現(xiàn)場的質量管理

首先，嚴格執(zhí)行行業(yè)標準，加強質量檢查，防止質量通病發(fā)生，杜絕質量事故的發(fā)生。堅持月、旬、周質量檢查工作，使工程質量的全過程都處于受控狀態(tài)。其次，實行重點部位和重點內(nèi)容的監(jiān)督檢查制度。在實際工作中，關鍵部位的每道工序，均應有一名施工員或技術員指導監(jiān)督施工，將質量問題解決在施工過程中。第三，加強工程監(jiān)理的崗位職責，建立健全三方互相監(jiān)督體系，出現(xiàn)質量問題，實行監(jiān)理問責制度，工程監(jiān)理單位也承擔相應的連帶責任。

3 結 論

從我國施工管理現(xiàn)狀出發(fā)，對我國目前的工程項目施工管理所存在的問題進行了分析和論述，總結以下幾個方面。

3.1 制定可用的進度計劃

為了有效的控制施工進度，必須制定行之有效的進度計劃，而不是“擺設”的進度計劃。這就要求施工單位對施工進度總目標進行層層分解，制定合理合理有效全面的進度計劃，并根據(jù)進度計劃進行時時跟蹤糾偏，同時，應根據(jù)工程實際情況適時調整進度計劃，對引起偏差的原因及時分析表采取不同的補救措施。

3.2 強化施工質量管理力度

在工程項目施工中，針對影響項目施工質量的因素應采取科學的質量控制方法和措施，同時強化項目質量責任制，制定行之有效的獎懲辦法，強化施工質量管理獎懲力度，盡量避免質量事故的發(fā)生。只有應用科學的施工方法和先進的項目管理制度相結合才能進一步提高工程項目的施工質量。