導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)評估指導意見，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關鍵詞】 投資性房地產(chǎn)； 評估準則； 會計準則

一、引言

我國2006年頒布的《企業(yè)會計準則》體系中，《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》是新增的一項重要內(nèi)容，主要用于規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認、計量和披露等業(yè)務。為了加強會計行業(yè)和資產(chǎn)評估行業(yè)的協(xié)作，推廣投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式，中國資產(chǎn)評估協(xié)會在2009年了《投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》（以下簡稱“指導意見”）。與此同時，國際評估準則理事會（International Valuation Standards Council，IVSC）在2011年的第九版《國際評估準則》中也新增了有關投資性房地產(chǎn)評估的內(nèi)容，即國際評估準則第233號《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱“IVS233”）。雖然在建投資性房地產(chǎn)情況比較特殊，但IVS233與我國的指導意見之間不乏可比性。本文期望通過對這兩者的比較為今后進一步完善我國投資性房地產(chǎn)評估準則提供一些借鑒。

二、國際資產(chǎn)評估準則與中國資產(chǎn)評估準則的總體框架比較

第九版《國際評估準則》與早期版本相比，修訂后的準則在語言和形式上有了重大的變化，準則內(nèi)容突出了原則性?！秶H評估準則》是由國際評估準則委員會制定的。2008年，國際評估準則委員會（International Valuation Standards Committee）改組為國際評估準則理事會（International Valuation Standards Council），簡稱為IVSC。IVSC是一個獨立的、非營利的民間組織，實行會員制。改組后的會員不再局限于專業(yè)評估機構的社團組織，還吸納了包括評估機構、評估報告使用方和學術界等更為廣泛的代表，目前由來自54個國家的74個成員組織組成。第九版《國際評估準則》包括3項通用準則、6項資產(chǎn)準則以及2項評估應用。通用準則適用于所有的資產(chǎn)類型和評估目的。資產(chǎn)準則對具體資產(chǎn)的評估提供指導，包括“準則”和“注釋”兩個部分。評估應用服務于常見的評估目的，包括“準則”和“指南”兩個部分。

《中國資產(chǎn)評估準則》體系中的基本準則是由國家財政部以規(guī)范性文件形式；評估具體準則則是由財政部授權中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定并的。中國資產(chǎn)評估協(xié)會主要負責制定資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)具體準則和行業(yè)自律管理規(guī)范，并負責組織實施，監(jiān)督、檢查其執(zhí)行情況，同時依法接受財政部和民政部的指導與監(jiān)督。至2012年，我國財政部和中國資產(chǎn)評估協(xié)會共了21項資產(chǎn)評估準則，包括2項基本準則、9項具體準則、4項評估指南、6項指導意見。與國際評估準則相比，我國的評估準則層次更加分明，內(nèi)容更為充實。另外，我國的資產(chǎn)評估準則還特別強調(diào)了評估師的職業(yè)道德以及評估機構的質量控制。

三、《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》與《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》的比較

目前IVS233對投資性房地產(chǎn)制定的準則主要針對在建情況，但仍對投資性房地產(chǎn)的一般情況及相關概念進行了描述。拋開IVS233中對在建情況的描述，可從以下幾個方面將IVS233的相關內(nèi)容與我國指導意見中的相關內(nèi)容作個比較。

（一）主要相同點

1.主要依據(jù)相同

《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》在國際評估準則中不屬于《IVS230不動產(chǎn)權益》，IVS233主要依據(jù)通用準則和不動產(chǎn)權益準則的原則制定。同時，IVS233在注釋3中將財務報告作為評估目的，在注釋12中將財務報告列為特別注意事項，所以IVS233也必須遵循《IVS300以財務報告為目的的評估》的原則?！锻顿Y性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》在第一條就明確指出，該指導意見是依據(jù)《資產(chǎn)評估準則——基本準則》、《資產(chǎn)評估準則——不動產(chǎn)》和《以財務報告為目的的評估指南（試行）》制定的。我國的會計準則中明確規(guī)定了投資性房地產(chǎn)是企業(yè)的一項重要資產(chǎn)，必須列于財務報告中。因此，投資性房地產(chǎn)評估是以財務報告為目的的評估的重要組成部分。

2.評估一般目的相同

在我國的資產(chǎn)評估理論中，資產(chǎn)評估的一般目的是資產(chǎn)的公允價值，而資產(chǎn)的市場價值是公允價值的基本表現(xiàn)形式。IVS233注釋4指出，“此準則提供評估在建投資性房地產(chǎn)的市場價值時應遵守的原則，市場價值是指在市場中模擬交換的價格”。指導意見第三條指出，“對符合會計準則規(guī)定條件的投資性房地產(chǎn)在評估基準日的公允價值進行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見”；第十條指出，“會計準則中投資性房地產(chǎn)的公允價值一般等同于資產(chǎn)評估準則中的市場價值”。由此可見，兩者的評估一般目的都是投資性房地產(chǎn)的公允價值，即市場價值，而我國的指導意見則更加側重于結合會計準則。

3.評估方法相同

由于投資性房地產(chǎn)自身的特性，成本法不適合用來評估投資性房地產(chǎn)的價值，IVS233和指導意見都優(yōu)先考慮采用市場法和收益法來評估投資性房地產(chǎn)的價值。IVS233注釋6指出，“在缺乏直接可比的銷售證據(jù)時，評估價值必須使用一個或多個以市場為基礎的估值方法”、“關鍵投入的可比市場數(shù)據(jù)用以支持貼現(xiàn)現(xiàn)金流量預測或收入資本化的計算”。IVS233不僅贊成使用市場法，而且支持更加廣義的市場法——“在不同的地點或在不同的條件下可比房地產(chǎn)的銷售證據(jù)”、“在不同的經(jīng)濟條件下成交的房地產(chǎn)銷售證據(jù)”。評估人員依據(jù)IVS233運用市場法時可以獲取更廣泛的信息，但是必須對不同條件下的差異作出合理的解釋和適當?shù)恼{(diào)整。運用收益法時，有關參數(shù)選擇還需結合市場法。指導意見則在《第四章評估方法》中用大量篇幅對市場法和收益法的運用進行了詳細闡述。

4.重要參數(shù)相同

用市場法評估投資性房地產(chǎn)價值，評估結果的準確性有賴于可比案例的選取。IVS233注釋6和指導意見第十五條及第十六條都明確了可比基礎的重要性。指導意見采取了更為謹慎的態(tài)度，同時對有關比較因素作出明示，包括“交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具置、經(jīng)營業(yè)態(tài)和所帶租約等”。收益法的主要參數(shù)有：收益額、收益期限和折現(xiàn)率。IVS233在注釋11“租賃”中對租賃收入的解釋體現(xiàn)了收益的計算；注釋9“現(xiàn)金流可能持續(xù)時間”體現(xiàn)了對收益期限的確定原則；注釋11“風險”中指出，“折現(xiàn)率是市場中典型的買方所要求的最低回報率”。指導意見則在第十七條至第二十條內(nèi)容中以“凈收益”、“收益期限”、“折現(xiàn)率”這樣的字眼明確提出了對收益法三大參數(shù)的相關要求。

（二）主要區(qū)別

1.表述不同

IVS233中并沒有對“市場法”、“收益法”等類似字眼形成一個專有名詞，而是用“現(xiàn)金流量預測”、“收入資本化”等來描述。由于語言的不同和翻譯的缺憾，勢必約束了對國際評估準則的全面理解。但這些差異尚且停留在局部，未對全局造成重大影響，亦不構成IVS233和指導意見的實質性差異。

2.定義不同

IVS233中的“投資性房地產(chǎn)”是指為賺取租金，資本增值或兩者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑。不包括：（1）為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)；（2）在日常業(yè)務過程中作為存貨銷售的房地產(chǎn)。我國指導意見中的“投資性房地產(chǎn)”是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。其中，“房地產(chǎn)”是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。指導意見對投資性房地產(chǎn)的定義與IVS233的定義略有不同。

3.詳略程度不同

IVS233相比指導意見更具原則性，內(nèi)容較為簡潔；指導意見則更加具體，在解釋有關概念時更為詳細。例如，在運用收益法時，IVS233要求用建造成本、租約條款、經(jīng)營成本、增長假設、折現(xiàn)率、資本化率和其他關鍵投入的可比市場數(shù)據(jù)來支持收益法的計算；指導意見要求評估師應當關注投資性房地產(chǎn)現(xiàn)有租約條款對公允價值的影響，包括租金及其構成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租約的條件。指導意見相比IVS233對“租約條款”進行了適當闡述，更加清晰明了。

4.結構不同

《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》由準則正文和注釋兩部分構成。準則正文部分包括準則的適用范圍、工作范圍、實施、報告和生效日期，注釋部分闡釋了投資性房地產(chǎn)的概念及其類型、評估方法、評估輸入?yún)?shù)、財務報告特別注意事項、抵押貸款評估注意事項。我國《投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》包括“引言”、“基本要求”、“評估對象”、“評估方法”、“評估披露”和“附則”。《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》延續(xù)了國際評估準則中資產(chǎn)準則的一般結構體例，即采用了準則加注釋的模式。其中，除了對在建情況的詳細描述和一般要求外，主要涉及術語解釋、評估目的、評估方法、評估參數(shù)和特別注意事項等。《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》的結構體例大體和其他專業(yè)準則的結構體例相同，采用了部門規(guī)章性質的條款式體例，符合我國的一般閱讀習慣。主要內(nèi)容涉及具體操作要求、評估準則、評估方法和會計準則中投資性房地產(chǎn)的分類等。兩者在結構與內(nèi)容上的差異主要來自于不同地區(qū)之間行文方式的差異，這些差異并不妨礙閱讀者的理解，同樣也不構成IVS233和指導意見的實質性差異。

5.關注內(nèi)容不同

IVS233中除了對在建工程評估一系列注意事項的強調(diào)外，還特別明確了財務報告、抵押貸款評估的注意事項。除此之外，IVS233還在評估目的中列舉了“收購、兼并和出售企業(yè)或部分企業(yè)、訴訟”，這些內(nèi)容尚未體現(xiàn)在我國的指導意見中。指導意見中則提出了“土地使用權”、“區(qū)間值”的有關事項。指導意見第二十一條指出，“注冊資產(chǎn)評估師采用市場法和收益法評估投資性房地產(chǎn)時，評估結論通常包括土地使用權價值?！钡诙龡l指出：“注冊資產(chǎn)評估師運用市場法和收益法無法得出投資性房地產(chǎn)公允價值時，可以采用符合會計準則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價值，經(jīng)委托方同意，還可以采用恰當?shù)姆绞椒治鐾顿Y性房地產(chǎn)公允價值的區(qū)間值，得出價值分析結論，并提醒評估報告使用者關注公允價值評估結論和價值分析結論的區(qū)別。”指導意見在分類、剩余使用年限和評估結論等方面對土地使用權作出了多條說明。而區(qū)間值則是我國評估準則中較為創(chuàng)新的部分，有效解決了我國評估實踐中的難題。關注內(nèi)容上的差異主要是由不同地區(qū)之間不同的政治經(jīng)濟政策以及具體評估實踐不同引起的，都旨在解決實踐中最棘手的問題，這些差異是必須關注的實質性差異。

四、比較啟示與改進建議

（一）評估準則的制定與會計準則密切相關

《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》中規(guī)定，投資性房地產(chǎn)滿足特定條件的，可以采用公允價值模式進行后續(xù)計量。投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量可以更好地反映資產(chǎn)的市場價值，滿足會計信息相關性的要求。在經(jīng)濟增長的情況下，市場價值一般都會高于賬面價值。企業(yè)資產(chǎn)的增加能夠提升企業(yè)形象，有助于企業(yè)融資決策。專業(yè)的評估人員可以為投資性房地產(chǎn)的公允價值提供專業(yè)意見，因此，IVS233和指導意見都在投資性房地產(chǎn)的評估中體現(xiàn)了會計準則的要求。IVS233在注釋12中提出了對財務報告的特別注意事項，要求評估人員關注持續(xù)經(jīng)營假設。指導意見第二章《基本要求》第七條至第十條的內(nèi)容中，明確要求評估人員在評估投資性房地產(chǎn)時，必須理解相關會計準則的要求，與委托方及會計師進行充分溝通，了解其會計核算與財務報告披露的具體要求與建議。評估機構在執(zhí)行其他評估業(yè)務時，同樣會涉及到投資性房地產(chǎn)?！镀髽I(yè)會計準則第8號——資產(chǎn)減值》第八條至第十四條關于可收回金額的內(nèi)容中，對市場法獲取公允價值、收益法獲取預計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值進行了具體的闡述；第二十八條則要求披露可收回金額的確定方法?！镀髽I(yè)會計準則第20號 ——企業(yè)合并》規(guī)定，非同一控制下的企業(yè)合并，合并對價付出的資產(chǎn)、發(fā)生或承擔的負債應當按照公允價值計量。在企業(yè)合并或進行資產(chǎn)減值測試時，都有可能涉及到投資性房地產(chǎn)公允價值的評估業(yè)務，而目前指導意見未對此作出特別說明，指導意見可就第8號、第20號會計準則以及其他會計準則的有關要求進行補充和完善。

（二）明確評估特定目的

評估特定目的會影響評估方法的選擇進而影響評估結果。評估人員在評估時，必須首先確定評估特定目的。IVS233相比于指導意見明確了4個特定目的：財務報告、抵押貸款、訴訟和收購兼并。指導意見中主要涉及以財務報告為目的的評估，但隨著經(jīng)濟水平的不斷發(fā)展，各項經(jīng)濟活動頻繁發(fā)生，單一的評估目的將無法滿足未來經(jīng)濟發(fā)展的需要。目前以抵押貸款、訴訟和收購兼并為特定目的的評估業(yè)務已經(jīng)較為普遍，指導意見中也應該加入特定目的的描述。例如，抵押評估是當?shù)盅喝瞬宦男袀鶆铡⒌盅簷嗳艘婪ㄒ蕴峁５耐顿Y性房地產(chǎn)折價或拍賣、變買該投資性房地產(chǎn)時，該投資性房地產(chǎn)所能實現(xiàn)的客觀合理價格折算到設定抵押權時的價值。在確定抵押價格時，應根據(jù)抵押房地產(chǎn)的具體情況，選擇合適的估價方法。對收益穩(wěn)定的投資性房地產(chǎn)，可選擇收益法評估。對可比實例較多的投資性房地產(chǎn)，可選擇市場法評估。

（三）改進評估方法

在運用市場法評估投資性房地產(chǎn)市場價值時，可借鑒IVS233適當放寬條件。投資性房地產(chǎn)只是不動產(chǎn)中的一部分，可能會缺乏大量的實際交易案例來建立嚴格的可比基礎，放寬在地點、時間和交易情況上的限制，便于實際評估工作。同時，這也要求評估人員要有扎實的業(yè)務水平和豐富的經(jīng)驗來調(diào)整差異，盡可能排除評估人員主觀因素的影響，在對同一投資性房地產(chǎn)進行評估時，由至少3名評估人員共同確定可比實例的最終選擇，確保選取的可比實例能較真實地反映待估房地產(chǎn)的價值。

而在抵押評估中，在建的投資性房地產(chǎn)也經(jīng)常作為抵押標的，評估在建投資性房地產(chǎn)可以選擇假設開發(fā)法。假設開發(fā)法又稱剩余法，是成本法與收益法的綜合運用，符合房地產(chǎn)估價的最高最佳使用原則，適用于待開發(fā)土地、待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)、舊有房地產(chǎn)重新利用、在建工程等具有開發(fā)價值或潛力的房地產(chǎn)的評估。假設開發(fā)法考慮了在建投資性房地產(chǎn)未來的收益，評估結果更為合理，指導意見在評估方法一章中可加入假設開發(fā)法的應用說明。

【參考文獻】

[1] 王志芳，閆建■.試論投資性房地產(chǎn)評估及其方法[J].稅務研究，2010（4）.

[2] 王小力.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式偏好分析[J].財會月刊，2012（1）.

[3] 劉穎.以財務報告為目的的評估實務應用——資產(chǎn)評估在投資性房地產(chǎn)評估中的應用[J].會計之友，2010（8）.

篇2

為進一步規(guī)范*市房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)市場管理，進一步促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，現(xiàn)根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國行政許可法》、《商品房預售管理辦法》、《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》（〔*〕37號）等有關規(guī)定，結合本市實際情況，就有關事項通知如下：

一、規(guī)范商品房預售行為

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當于每年11月30日前向國土房管部門申報下一年度的商品房銷售計劃，在申報預售證前1個月申報項目概況。

任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領取商品房預售許可證之前不得商品房預售廣告，需要其他與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的廣告的，其內(nèi)容必須真實。否則，有關部門有權責成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行在相關媒體進行更正。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒絕更正的，有關部門有權在相關媒體上公布真實情況。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請核發(fā)商品房預售許可證時，應當如實準確填報項目概況及樓盤表。隱瞞房屋抵押、回遷等情況的，對正在申請核發(fā)商品房預售許可證的，將根據(jù)有關規(guī)定不予許可；對已核發(fā)預售許可證的，將撤銷該商品房預售許可證。

（三）未領取預售證的商品房，任何企業(yè)或個人不得以任何形式收取房款和銷售。否則，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將責令限期整改，并向社會公布有關情況。

對拒不整改或不按規(guī)定整改的，將依法進行處理，并將該企業(yè)或個人的違規(guī)情況告知相關主管部門，有關主管部門將根據(jù)有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，停止辦理有關行政業(yè)務。

（四）對不符合規(guī)劃部門規(guī)劃控制性套型結構要求的項目，不核發(fā)商品房預售許可證。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預售許可證時，應當明確該項目的擬向社會公開銷售的時間、銷售方式及每個單元的擬售價格；取得商品房預售許可證后，應當在10日內(nèi)全部公開銷售。

*市房屋管理系統(tǒng)中顯示的可售單元，房地產(chǎn)企業(yè)不得拒售。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有拒售行為的，將立即責令其限期整改；拒不整改的，將延長整改期限，并通過媒體、網(wǎng)站等向社會公布有關情況。

（六）嚴禁“炒賣樓花”行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構不得將預購人購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有炒賣樓花行為者，將責令限期整改，并按現(xiàn)行法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定予以處罰，同時通過媒體、網(wǎng)站等向社會公布有關情況。

（七）境外機構和個人購買商品房時，開發(fā)企業(yè)應要求購房業(yè)主按照《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》的規(guī)定，提供境外機構在境內(nèi)設立分支或代表機構、個人在境內(nèi)學習或工作時間超過一年、分支或代表機構以及個人購房用途均為自用或自住的有效證明文件；開發(fā)企業(yè)不得以任何方式、任何借口將商品房預（銷）售給不符合條件的境外機構和個人。

（八）開發(fā)企業(yè)銷售商品房時，應向購房者明示所有在售單元的價目表，嚴禁不實價格。有最高銷售限價的，應當按土地使用權出讓合同約定，在最高限價之內(nèi)進行銷售。否則，將責令限期整改，整改期間停止在銷售商品房的銷售，并通過媒體、網(wǎng)站等向社會公布有關情況。

（九）開發(fā)企業(yè)應在銷售現(xiàn)場配置電腦設備，供購房人查閱銷售樓盤詳細資料，并公布樓盤《商品房預售許可證》及附圖、《商品房買賣合同》等。房地產(chǎn)行政管理部門同時在網(wǎng)上公示該樓盤的銷售資料。

二、進一步完善預售款監(jiān)管措施，加強預售款監(jiān)管

（十）各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應知會購房人憑《繳款通知書》將商品房預售款直接存入指定的預售款監(jiān)控賬戶，不得私自收取商品房預售款。否則，按《*省商品房預售管理條例》第四十一條規(guī)定進行處罰。

（十一）根據(jù)《*省商品房預售管理條例》的規(guī)定，各商業(yè)銀行應當加強對商品房預售款監(jiān)控賬戶的管理，每天將監(jiān)控賬戶的基本情況數(shù)據(jù)及收到跨行轉入款項的明細信息數(shù)據(jù)提交市國土房管局。凡在各行開立監(jiān)控賬戶并申請辦理按揭貸款的，其預購人的首期房款及各行的按揭貸款，必須憑《繳款通知書》直接存、劃入該監(jiān)控賬戶內(nèi)。劃撥使用監(jiān)控賬戶內(nèi)的款項，應憑*市國土資源和房屋管理局（下稱市國土房管局）所核準同意支付的數(shù)額撥付，不得擅自批準預售人使用監(jiān)控賬戶內(nèi)的款項或將商品房預售款轉作他用。

三、加強項目工程進度和公建配套建設的監(jiān)管，防止隨意變更規(guī)劃許可，保護購房業(yè)主利益

（十二）開發(fā)企業(yè)申請核發(fā)商品房預售許可證時，應確定公建配套施工進度和竣工交付時間，審批部門應現(xiàn)場勘察有關樓棟工程建設進度。開發(fā)企業(yè)領取預售證后，應于每季度最后一個月的月底前向市國土房管局提供在建工程（包括公建配套）建設進度情況以及現(xiàn)場照片，市國土房管局結合實際每季度現(xiàn)場抽檢1-2次，并將抽檢結果在“陽光家緣”網(wǎng)上公布。

（十三）開發(fā)項目申請取消監(jiān)控賬戶，應當繳清土地出讓金、按規(guī)定屬于開發(fā)企業(yè)繳交的專項維修資金和相關稅費、完成規(guī)劃驗收和確權，對于分期開發(fā)的項目，其最后一期應完成出讓合同或國土證用地范圍內(nèi)規(guī)劃要求的全部公建配套建設。未繳清土地出讓金和相關稅費的，在監(jiān)控賬戶中扣繳；未完成公建配套建設的，不能取消監(jiān)控賬戶，在監(jiān)控賬戶中存留相應建設資金。

（十四）商品房預售或者銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得隨意調(diào)整、修改修建性詳細規(guī)劃或者變更規(guī)劃許可；確需調(diào)整或者變更的，應當報原審批的城市規(guī)劃行政主管部門批準。已經(jīng)在*市房屋管理系統(tǒng)建立樓盤明細表、網(wǎng)上公開銷售的，樓盤明細表不再變更。

四、加強交易登記管理，及時辦理商品房交易登記手續(xù)

（*）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按《*省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權登記條例》的有關規(guī)定及時申請確認產(chǎn)權。逾期不辦理的，按照《*省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權登記條例》第二十條規(guī)定進行處理。

（十六）房地產(chǎn)交易轉移登記申請人應持完稅憑證辦理房地產(chǎn)權屬變更登記手續(xù)，開發(fā)企業(yè)不得挪用購房業(yè)主委托其繳交的契稅。

五、規(guī)范房地產(chǎn)中介服務機構的中介行為

（十七）房地產(chǎn)中介服務機構和從業(yè)人員提供服務時，應如實向當事人介紹所房屋的權屬情況；房屋銷售時，應當向買受人介紹所的商品房的有關情況，不得隱瞞；房屋租賃時，還應如實向租賃雙方說明房屋租賃政策。

（十八）房地產(chǎn)中介服務機構不得為手續(xù)不齊全、不具備合法銷售條件的商品房提供中介服務，不得為開發(fā)企業(yè)進行內(nèi)部認購、預訂提供服務；提供服務時不得收取傭金以外的其他費用。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，有關部門將依法予以查處，并記錄在誠信檔案中，實時向社會公布，并在年度檢查中扣分。

六、進一步加強房地產(chǎn)租賃管理

（十九）任何單位和個人租賃房屋的，租賃雙方當事人應當在租賃合同簽訂、變更之日起3日內(nèi)，應當向房屋所在地的街鎮(zhèn)出租屋管理服務中心辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。

（二十）房屋承租人、居住人應當按照房屋規(guī)劃用途、結構、消防安全規(guī)定使用房屋，不得擅自改變房屋規(guī)劃用途，或者實施違法建設行為。如需要改變房屋用途，房屋出租人應當依法向規(guī)劃部門申請房屋使用功能變更手續(xù)。

七、加強房地產(chǎn)估價機構管理，規(guī)范估價行為

（二十一）房地產(chǎn)估價機構在對房地產(chǎn)進行估價時，應嚴格按照《房地產(chǎn)估價機構管理辦法》等有關法律、法規(guī)和規(guī)章進行，不得有違法、違規(guī)行為。

房地產(chǎn)估價機構有違法、違規(guī)行為的，有關部門將根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構管理辦法》等規(guī)定，給予處理。房地產(chǎn)估價機構給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任。國土房管部門將根據(jù)情況將房地產(chǎn)估價機構有違法、違規(guī)行為及處理結果向社會公布。

（二十二）具備城市房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)評估機構接受委托，進行房屋拆遷評估時，應當按照建設部城市房屋拆遷評估指導意見、市國土房管局制定的相關規(guī)則和技術規(guī)范以及*市房地產(chǎn)評估專業(yè)人員協(xié)會制定的相關工作指引進行評估。

（二十三）房地產(chǎn)估價機構接受商業(yè)銀行委托，通過評估確定房地產(chǎn)抵押價值的。房地產(chǎn)估價機構應當根據(jù)建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產(chǎn)抵押估價管理有關問題的通知》（建住房〔*〕8號）的規(guī)定及《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》進行評估。

辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)時，房地產(chǎn)抵押價值由抵押當事人協(xié)商議定的，抵押權人應當向市房地產(chǎn)交易登記中心提供確定房地產(chǎn)抵押價值的書面協(xié)議；由房地產(chǎn)估價機構評估的，應當向市房地產(chǎn)交易登記中心提供房地產(chǎn)抵押估價報告。

（二十四）房地產(chǎn)估價管理機構聯(lián)合市房地產(chǎn)評估專業(yè)人員協(xié)會定期對房地產(chǎn)抵押估價報告進行抽檢，并對有高估或低估等禁止行為的房地產(chǎn)估價機構和所涉及的注冊房地產(chǎn)估價師，依法查處，并記入其信任檔案，向社會公示。

八、監(jiān)督檢查

（二*）市國土房管局依照有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構、房地產(chǎn)估價機構的業(yè)務辦理及執(zhí)行情況實施監(jiān)督檢查。有關單位和個人對依法進行的監(jiān)督檢查應當予以協(xié)助、配合，不得拒絕或者阻撓。

（二十六）市國土房管局發(fā)出的違規(guī)行為整改通知，15日內(nèi)未整改或整改不合格的項目，對于開發(fā)企業(yè)，將依法根據(jù)有關規(guī)定延長其項目的預售許可、抵押登記和網(wǎng)上簽約手續(xù)限制時間，直至完成整改；對于中介機構，也將根據(jù)有關規(guī)定予以處理。

（二十七）市國土房管局（房地產(chǎn)市場監(jiān)管小組）每月對商品房預售、交易登記、中介、租賃、估價等房地產(chǎn)市場情況進行檢查，并將檢查結果及投訴情況在網(wǎng)上或媒體公布

篇3

    為了進一步活躍房地產(chǎn)市場，方便當事人申辦房地產(chǎn)交易與房屋權屬登記手續(xù)，提高辦事效率，改善投資軟環(huán)境，根據(jù)建設部《簡化房地產(chǎn)交易與房屋權屬登記程序的指導意見》，結合成都市的實際，現(xiàn)就我市進一步簡化房地產(chǎn)交易與房屋權屬登記程序的有關事項，通知如下：

    一、統(tǒng)一取消房屋權屬登記的公告程序，即在初始登記、轉移登記、變更登記、注銷登記和房地產(chǎn)抵押登記時不再進行公告尋異。

    二、縮短各類登記的辦事時限，簡化必收要件：

    （一）初始登記

    辦事時限：由10個工作日改為3個工作日；

    必收要件：

    1．土地使用權證書復印件或土地來源批文；

    2．建設工程規(guī)劃許可證；

    3．房屋竣工驗收合格證明文件；

    4．房屋建筑面積測量報告。

    購買商品房的，以上要件由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一提供。

    （二）轉移登記

    辦事時限：由50個工作日改為7個工作日；

    必收要件：

    1．房屋所有權證書；

    2．房地產(chǎn)轉讓證明材料、文件（房地產(chǎn)轉讓合同，法院司法文件，房地產(chǎn)贈與、繼承公證書，依法處置房地產(chǎn)的其他批文）。

    （三）變更登記

    辦事時限：由50個工作日改為5個工作日；

    必收要件：

    1．房屋所有權證；

    2．房屋翻建、改擴建的批文，房屋分割協(xié)議，名稱、面積等發(fā)生變化的有關證明。

    （四）房地產(chǎn)抵押登記

    辦事時限：由7個工作日改為5個工作日；其中：在建工程抵押由8個工作日改為5個工作日；

    必收要件：

    1．房地產(chǎn)抵押合同；

    2．房屋所有權證書（以預購商品房或在建工程抵押的，則應審驗合法有效的購房合同或有權設定抵押權的證明文件）；

    3．土地使用權證書復印件或用地證明文件；

    4．房地產(chǎn)價值證明（房地產(chǎn)評估報告或抵押權人出具的房地產(chǎn)價值證明）。

    （五）注銷登記

    辦件時限：2個工作日；

    必收要件：

    1．原房屋所有權證；

    2．其他有關證明文件。

    （六）商品房頸售登記

    辦件時限：由10個工作日改為3個工作日；

    必收要件：

    1．土地使用權證書復印件；

    2．建筑工程規(guī)劃許可證復印件；

    3．規(guī)劃總平面圖復印件；

    4．工程進度證明文件；

    5．預售面積核定報告。

    （七）商品房預售合同登記備案

    辦事時限：1個工作日

    必收要件：商品房預售合同。

    （八）房屋租賃登記備案

    辦事時限：1個工作日；

    必收要件：

    1．房屋所有權證書復印件；

    2．房屋租賃合同。

    三、幾點說明

    （一）簡化程序和必收要件主要考慮了權屬登記的共性因素，如遇特殊情況，可區(qū)別對待：如房屋產(chǎn)權來源缺乏必要原始證明等，可增加公告程序或適當延長時限，委托代辦的，應加收授權委托書等。

篇4

近日，我省房地產(chǎn)（中介）專家委員會對《房地產(chǎn)估價報告評審表》評審細則進行了規(guī)范，以更利于各估價機構完善房地產(chǎn)估價報告，也方便了各評審人員具體操作?！斗康禺a(chǎn)估價報告評審表》仍采用中國房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)經(jīng)紀學會的統(tǒng)一格式，但對房地產(chǎn)技術報告的評審僅只有在“數(shù)據(jù)來源與確定、參數(shù)選取與運用及計算過程”中提出了要求，也就是依據(jù)“數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分或理由充足，參數(shù)選取客觀、合理，理論和現(xiàn)實上有說服力，有必要的分析和過程，計算過程完整、嚴謹、正確”進行評審。根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導意見》第二十三條規(guī)定：估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的估價報告的估價依據(jù)、估價技術路線、估價方法選用、參數(shù)選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。所以對房地產(chǎn)估價報告進行專業(yè)技術鑒定，也主要是對其估價技術報告進行技術鑒定，估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告；估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告。其實，作為一份完整的房地產(chǎn)估價報告，估價技術報告應是其最核心的部分，如果沒有比較明確的評審要求，對估價機構和評審人員都不利于具體操作，報告評審會有失公允，也會使估價機構難以發(fā)現(xiàn)自身技術報告的缺陷而不求改進。

本人經(jīng)過多次參加全省范圍內(nèi)的房地產(chǎn)估價報告的專家評審和司法技術鑒定工作，閱歷過一些估價機構所完成估價報告，結合自身工作經(jīng)驗和相關資料，對房地產(chǎn)估價技術報告存在一些常見問題進行綜述，以供同行參考。

一、估價技術路線和估價方法常見問題及分析

《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中對估價技術報告的要求是應詳細說明估價技術思路，采用的方法及其理由、估價方法的定義。估價人員應熟知、理解并正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。但通過調(diào)查各估價機構所完成的報告，常見缺陷有：

（1）報告的技術思路、估價方法描述不清，估價方法也無定義。從估價報告的全局看，從價方法的選用是否正確，此問題很關鍵。選用方法應全面、恰當，是否有合理的說明和理由。不選用的，充分說明理由，選用的，簡述了道理。

（2）只使用了一種估價方法。盡管《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中有規(guī)定對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價，但實際中我們大多數(shù)估價機構所出具的估價報告只采用了一種評估方法。當然，這其中也受到估價對象特殊性和當?shù)毓纼r條件的限制。但現(xiàn)在很多銀行和拆遷管理部門都已明確提出，估價方法還是應選擇兩種以上評估方法，不得隨意取舍；若必須取舍，應在估價報告中予以說明并陳述理由。

（3）能用市場比較法的沒有用。市場比較法適用于同類房地產(chǎn)交易案例較多的估價，有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。《城市房屋拆遷估價指導意見》第十六條規(guī)定：拆遷估價一般應當采用市場比較法。

（4）有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的估價沒有選用收益法作為其中的一種估價方法。有些估價機構對賓館、酒店的評估，特別是在拆遷估價報告中對商鋪或門面的評估不采用收益法而采用其它評估方法，致使委托方或有關當事人也會提出疑議。

（5）已明確的估價目的，適宜采用多種估價方法進行估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價。估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關的規(guī)定。我們評審報告就應就估價方法是否與估價目的、估價對象適用，以確定估價技術路線是否正確。

（6）具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，未選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法。一些拆遷戶在質詢估價機構時經(jīng)常會問到為什么沒有采用假設開發(fā)法？這其實原因很簡單，無論采用何種評估方法的估算結果，都必須是“拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日”的房地產(chǎn)市場價格。

（7）簡單的采用成本法對任何物業(yè)進行進行估價。在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。而一些估價人員為了操作方便，一直沿用成本法或重置成本法直接估價，這已不適應市場的需要。

近日，筆著評審過某估價機構完成的對一賓館的拆遷估價報告，該報告技術路線是對土地和建筑物價值分別進行評估，其中地價采用比較法和成本逼近法評估，建筑物價值采用成本法和收益法評估?？此撇捎昧硕喾N評估方法，其實質是只有一種評估方法，且沒有堅持房地合一的評估原則，對一份有技術含量的拆遷估價報告而言是不妥的。

二、市場比較法常見問題及分析

市場比較法是估價機構應用得比較多的一種評估方法，基本上大多數(shù)的估價人員都能夠熟練運用。但并不是說，每個人都能將該評估方法做得天衣無逢而無紕漏或瑕疵。盡管各估價機構所使用的市場比較法的格式都不會一致，但其要求或內(nèi)涵應完全一樣的，所以估價人員應嚴格按照要求進行操作，在能使估價結果真正符合市場價值。

（1）可比實例選擇不當或可比實例不符合條件（用途相同、結構相同、所處地段相同）。如：比較實例的價格過高或者過低，交易日期與估價時點相隔過長（不能超過1年的時間，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《城市房屋拆遷估價指導意見》對此已有明確規(guī)定），房屋用途內(nèi)涵不一致（如門面與商場鋪面比較），非同一區(qū)域內(nèi)案例比較。

（2）修正系數(shù)的確定沒有充足的理由，修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。不同性質的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時選取的側重點和權重應不同。

（3）單項修正對可比實例成交價格的調(diào)整幅度超過了20%，或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調(diào)整幅度超過了30%。這種可能性主要是因為估價人員在選擇比較案例的不恰當，或者有無意識讓估價結果偏離正常值，手段并不高明而容易讓人產(chǎn)生誤解。

（4）比較修正的方向錯誤。因素修正時，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正；在比較情況說明時判斷有差異應予修正，但在實際計算中未修正。

（5）區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯誤或區(qū)域因素與個別因素混淆不請。區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有結合估價對象與可比實例的差異。可比實例的狀況必須是取其在成交日期時的狀況，應與評估對象的特點結合起來。區(qū)域因素與個別因素具體修正因素可參照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。

（7）比較修正項目有漏項?？杀葘嵗慕灰浊闆r未說明，非正常交易情況的要進行交易情況修正而未進行修正；交易日期未能修正，日期修正應采用類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)進行調(diào)整，也可根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)價格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調(diào)整；建立價格可比基礎時，價格內(nèi)涵不一致，如報價與成交價格、樓盤均價與案例單價、含有房屋裝修的成交價值等明顯不一致時也未作任何修正；付款方式的不同也未作修正；對交易稅費非正常負擔的情況也未能修正等。

（8）間接比較與直接比較混淆不清。這個問題比較隱蔽，一般非專業(yè)水準也很難看出來，所以估價人員避免采用與之相關的比較因素進行修正，而導致結果偏差。

三、收益法常見問題及分析

收益法應該是估價人員比較好使用操作的一種評估方法，一般來說，只要采用資本化率、收益年限等參數(shù)取值合理、凈收益計算無錯誤，評估過程是難以過多挑剔的。當然，收益法也有的銀行明確提出盡量不要估價人員使用的估價方法。所以我們估價人員更應該慎重在使用收益法評估。

（1）收益期限確定錯誤。收益年限的確定未說明來源，一般是因為前面缺少權利描述造成的。收益年限的確定是我們估價人員爭議比較多的一個參數(shù)，在拆遷評估過程經(jīng)常會遇到這個問題。其實在《房地產(chǎn)估價規(guī)范》也有明確規(guī)定：當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，一般直接根據(jù)土地使用權年限確定；當建筑物耐用年限短于使用權年限時，可先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，然后再加上土地使用權年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值，另一種方法是將未來可獲收益的年限設想為無限年，選用無限年的收益法計算公式（凈收益中扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷）。

（2）沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據(jù)。出租收益是否穩(wěn)定，對于客觀收益沒有考慮到未來的變化，要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當前收益情況。客觀收益是與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較，若與正常客觀的情況不符，應進行適當?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的，不能僅依據(jù)某一個案例的收入情況確定。

（3）收益的測算錯誤。如果有已出租情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場租金）兩種情況分別計算；采用比較法求客觀收入時，幾個比較實例應與估價對象有可比性；計算毛收入時套用的天數(shù)錯誤、面積錯誤（應扣減的未扣減）；計算毛收入時未考慮空置率或入住率、出租率（空置也要考慮客觀租金），酒店還要考慮上座率。租賃收入沒有包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。收益法中賓館的自用辦公用房、技術層、設備層、公共大堂等在計算時不能重復計算其收益；不是房產(chǎn)收入的也不能計入房產(chǎn)中，如賓館中床、空調(diào)、桌椅、電視等其它設備設施，不能再單獨計算價值。

（4）正常費用的測算錯誤。費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目，如直接經(jīng)營型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤，以及正常費用中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅而沒有計算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅；如將折舊費、土地攤提費、抵押貸款利息、所得稅等也計入扣除項目。對于帶租約的房地產(chǎn)轉讓的評估，租約期內(nèi)總費用的扣除項目沒有按租賃合同的約定。根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義，若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應將四項費用全部扣除；若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應對四項費用中的部分項目作相應調(diào)整。

（5）資本化率確定錯誤。資本化率的選取未說明求取方法和來源，確定方法簡單；安全利率選取不當，缺少必要的說明（應選用同一時期的一年期國債年利率或一年定期存款年利率）；用途不同的估價對象采用了相同的資本化率；把物價上漲率和經(jīng)濟增長率作為資本化率；未能區(qū)分綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率之間的關系。

四、成本法常見問題及分析

一般來說，由于成本法對舊房的估價更難一些，所以用它來對新房評估更合適。但實際中估價機構在對工業(yè)廠房、在建工程及非收益類公共建筑物常用成本法評估比較適用。也有的在拆遷評估對舊房地產(chǎn)評估時也多采用成本法，這樣計算過程更容易讓人理解和接受，當然其估價結果是否即為市場價值還值得商榷。雖然成本法技術思路比較簡單，但實際中成本法存在有許多問題。

（1）成本應為社會平均成本,即客觀成本。我們評估過程中取費時采用的是項目實際發(fā)生額，應說明是否符合當?shù)噩F(xiàn)時社會一般成本（即要區(qū)分實際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）；還要根據(jù)市場供求分析來最終確定評估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟折舊確定上）。

（2）費用構成不完整，漏項或計算公式有錯。成本法應計算的項目包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、折舊。如：有的報告用成本法估算時缺管理費或正常利稅等。

（3）注意各種物業(yè)的價格構成有無說明。評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確（是否包含土地出讓金），建筑物成本采用的重置成本或重置價格及其內(nèi)涵（采用當?shù)毓嫉闹刂脙r格還須進行期日修正）。

（4）成本法計算貸款利息時計息期有錯。因為在一般情況下地價是開始一次性投入的，也就是從一開始投入到工程完工都要計息，而建筑物的投入是在建造期內(nèi)均勻投入的，故計算期應計建造期的一半。計算基數(shù)應為土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用之和。

（5）開發(fā)利潤計算時，不同的利潤率要對應不同的計算基數(shù)。開發(fā)利潤應以上地取得費用與開發(fā)成本之和為基礎，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應的平均利潤率水平來求取。銷售利潤率對應的基數(shù)為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值求取。

（6）銷售稅費的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費的構成是否正確。注意計稅方式是否正確，要結合當?shù)卣嘘P規(guī)定，交易雙方負擔各自應負擔的稅費進行計算，如房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、交易契稅、印花稅等。

（7）折舊計算是否正確。建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限，按建筑物實際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權剩余年限計算折舊。成本法估價中的建筑物折舊，應是各種原因造成的建筑物價值的損失，包括物質上的、功能上的和經(jīng)濟上的折舊，而我們多僅只采用直線法求取拆舊額，其實質只是建筑物理值減損。無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現(xiàn)值，估價人員都應親臨估價對象現(xiàn)場，觀察、鑒定建筑物的實際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時間，維護、保養(yǎng)、使用情況，以及地基的穩(wěn)定性等，最后確定應扣除的折舊額或成新率。

五、假設開發(fā)法常見問題及分析

對在建工程評估采用假設開發(fā)法是我們估價機構最常用的一種方法，運用此方法應把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式，如售租或和自營等，估算結果應為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值扣除開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費，而我們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)有的估價報告對上述項目進行計算時有的就混淆不清。

（1）注意項目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)。不同類型的房地產(chǎn)還應根據(jù)市場情況分別估算未來市價，其未來的用途應該合法和符合最高最佳使用原則。

（2）察看項目是否齊全是否項目有具體表述和利用計算如風險損失。假設開發(fā)法應計算的項目包括開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應交稅費，不能遺漏應扣除項，如：不要漏掉買方購買土地、在建工程時應上交的銳金，開發(fā)利潤估算時要注意計算基數(shù)與利潤率的對應，評估毛地時還應扣除拆遷安置費。

（3）看靜態(tài)方法和動態(tài)方法的注意事項。利息計算時，計算基數(shù)中漏項或多項。如：銷售稅費一般不計息）；動態(tài)方法計算時樓價的求取中折現(xiàn)率的確定以及折現(xiàn)系數(shù)的確定要合理，不應考慮投資利息的估算和開發(fā)利潤的估算，靜態(tài)方法不折現(xiàn)。

六、結論

房地產(chǎn)估價報告是估價機構提供中介服務的產(chǎn)品，和其他行業(yè)提供的產(chǎn)品會出現(xiàn)質量問題一樣，任何估價機構都不能保證自己的估價報告不會存在質量問題，這很正常。

我們審核在各種評估方法計算中，報告關鍵看的還是市場調(diào)查是否充分、掌握資料是否充足、理論支持是否有力、技術含量有多少。至于報告中估價技術思路和估價方法是否正確，估

價測算過程中采用的可比案例、各種原始數(shù)據(jù)，以及選擇的各種參數(shù)和系數(shù)是否確有依據(jù)，計算是否正確，估價結果是否合理，應該看報告撰寫過程的需要，嚴格的按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》、《城市房屋拆遷估價指導意見》等要求進行操作。

如何保證估價報告的質量？最根本的一點，就是正確把握市場，以市場信息為依據(jù)進行評估。在市場經(jīng)濟條件下，絕大多數(shù)的評估都要給出市場價格，所以估價報告所用的案例必須是來自市場的真實案例，不能憑空捏造；各項參數(shù)的確定要依據(jù)市場行情，盡量避免主觀決定；估價結果要貼近市場行情，不能偏差太大。

篇5

（一）“以房養(yǎng)老”的基本內(nèi)涵

為貫徹落實國務院于2013年9月的《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》精神，2014年6月17日中國保監(jiān)會《中國保監(jiān)會關于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見》，指導意見指出“以房養(yǎng)老”即反向抵押養(yǎng)老保險，是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險相結合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務，擁有房屋完全產(chǎn)權的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養(yǎng)老金直至身故;老年人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關費用。反向住房抵押貸款在國外興起已經(jīng)有二十余年時間，最早起源于荷蘭，并在美國得到快速發(fā)展并走向成熟。

（二）“以房養(yǎng)老”模式的意義

1.有利于健全我國社會養(yǎng)老保障體系。開展試點能夠豐富養(yǎng)老保障方式，引導社會形成新的養(yǎng)老保障習慣，增強養(yǎng)老保障體系的可持續(xù)性。

2.有利于拓寬養(yǎng)老保障資金渠道?！耙苑筐B(yǎng)老”將房產(chǎn)的商品性與保障性結合起來，房產(chǎn)具有了融資和養(yǎng)老雙重功效，盤活老年人房產(chǎn)是實現(xiàn)個人經(jīng)濟資源優(yōu)化配置的積極探索。

3.有利于豐富老年人的養(yǎng)老選擇。反向抵押養(yǎng)老保險屬于商業(yè)保險范疇，開展試點，在不影響老年人既有養(yǎng)老福利的前提下，增加了一種新的養(yǎng)老方式。

4.有利于保險業(yè)進一步參與養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展。開展“以房養(yǎng)老”試點，有利于發(fā)揮保險業(yè)風險管理、資金管理等優(yōu)勢，探索行業(yè)多方位參與養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的有效手段，也為行業(yè)自身發(fā)展拓展了新空間。

二、武漢市實施“以房養(yǎng)老”的原因

（一）日益嚴重的老齡化問題

武漢市第六次人口普查結果顯示，截止到2010年11月1日零時，全市常住人口達到9785392人，同2000年第五次人口普查數(shù)據(jù)相比，十年間共計增加1737301人，增幅21.59%，其中老年人口所占比重達到8.13%，相比第五次普查增長1.14%。目前，武漢市人口老齡化程度不斷加深，60歲以上人口數(shù)量早已突破百萬大關，并且每年還以3%的速度遞增，社會老齡化的趨勢將不可逆轉。面臨這種嚴峻的養(yǎng)老現(xiàn)狀，武漢市實行“以房養(yǎng)老”有著重要的意義。

（二）不斷變化的家庭結構

1.空巢老人家庭不斷增加。目前武漢市有200多萬戶家庭，平均每2.38戶就有一位老人，僅以武昌區(qū)為例，13萬老齡人中有525戶老人的子女不在身邊，獨守空巢。空巢老人面臨著生活無法自理、精神孤獨等問題，并且這部分空巢老人的數(shù)量會隨著我國人口老齡化趨勢的加劇越來越多，老齡人口的增加形成巨大的養(yǎng)老需求量，從而為“以房養(yǎng)老”模式的實施提供了相當大的空間。

2.家庭房屋產(chǎn)權的問題。根據(jù)我們的調(diào)查結果顯示，武漢市老年人擁有房屋產(chǎn)權的比例高達58.2%，這就為部分老年人將房屋抵押給金融機構換取養(yǎng)老金提供了可能。其中擁有住房面積大于90平米的老年人比例達到10.5%，這也方便其將房屋出租或者賣掉，轉而換地段較差、面積較小的房子居住。此外，超過65%的老人與配偶同住或者單獨居住，這也為老年人自主選擇養(yǎng)老方式提供了可能。

武漢市老年人住房狀況統(tǒng)計表

擁有房屋產(chǎn)權情況 有房屋產(chǎn)權（58.2%） 無房屋產(chǎn)權（41.8%）

住房面積 <30平方米

（12.4%） 30-60平方米

（41.5%） 61-90平方米

（35.6%） >90平方米

（10.5%）

居住類型 獨居

（9.6%） 與配偶居住

（56.1%） 與子孫居?。?4.3%）

3.武漢市完整的養(yǎng)老服務體系。武漢市作為首批入選試點的二線城市，與同批入選的北上廣相比較擁有自身優(yōu)勢。目前武漢市“以房養(yǎng)老”的前端銷售平臺、房產(chǎn)估計以及相關金融服務已經(jīng)相對成熟，并且后端提供的養(yǎng)老社區(qū)服務、醫(yī)療保障體系建設基本完成。合眾人壽、泰康人壽以及平安保險等保險公司在武漢近郊推出全國首個保險養(yǎng)老大型社區(qū)，目前完成的一期建設能夠提供4000張床位，與此同時“以房養(yǎng)老”的衍生品牌、后期配套服務設施也都在籌劃之中。

三、武漢市“以房養(yǎng)老”模式實施現(xiàn)狀

根據(jù)保監(jiān)會的指導意見要求，投保人群應為60周歲以上擁有房屋完全獨立產(chǎn)權的老年人。保險公司開展反向抵押養(yǎng)老保險，應對相關房屋按照產(chǎn)權抵押的有關規(guī)定進行處理，即投保人依合同約定，將其房產(chǎn)抵押給保險公司，保險公司接受房產(chǎn)抵押，并按照約定條件向投保人支付養(yǎng)老金。根據(jù)保險公司對于投保人所抵押房產(chǎn)增值的處理方式不同，試點產(chǎn)品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品。參與型產(chǎn)品指保險公司可參與分享房產(chǎn)增值收益，通過評估，對投保人所抵押房產(chǎn)價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配。非參與型產(chǎn)品則指的是保險公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)價值增長全部歸屬于投保人。保險公司應當在保險合同中明確規(guī)定猶豫期的起算時間、長度，猶豫期內(nèi)客戶的權利，以及客戶在猶豫期內(nèi)解除合同可能遭受的損失。猶豫期不得短于30個自然日。試點期間自2014年7月1日起至2016年6月30日止。

四、武漢市“以房養(yǎng)老”社會保障功能分析

目前武漢市“以房養(yǎng)老”保險試點只有幸福人壽一家保險公司提出申請，其他保險公司仍處于觀望狀態(tài)，而具體的保險方案至今仍未提出。我們只好假設參與“以房養(yǎng)老”的老年人日常收支情況以及生活水平的變化，分析以房養(yǎng)老模式的社會保障功能。

以一名60歲老人投保參與型“以房養(yǎng)老”為例，若老人的房產(chǎn)評估值為100萬元，按照我國老年人平均預期壽命74.8年推算，以現(xiàn)行銀行貸款利率15年倒按揭，老人每月可以領取養(yǎng)老金8747元，遠遠高于武漢市2014年最低生活標準1300元，也超過2013年武漢市城市人均月可支配收入2485元。當然這其中還不包括老人與保險公司分享房產(chǎn)增資部分收益，還有扣除老人需要承擔的各種預支付息費用等。由此可見老人參與“以房養(yǎng)老”保險之后，無論是選擇繼續(xù)居住還是入住養(yǎng)老院，都沒有太多的物質負擔。

老年人退休后養(yǎng)老金的支出結構通常包括以下七個方面：第一是基本生活支出，這是最基本也是最主要的開支，主要包括日常的吃穿住用行，水電費、煤氣費、交通費等開支。第二是醫(yī)療支出，除了基本醫(yī)療保險可以負擔的醫(yī)療費用外，個人還要有多余的準備以及其他老年人相關護理等費用。第三是回歸費用，這部分支出的準備特指為老年人的醫(yī)療搶救和殯儀喪葬準備的專項應急款。第四是贍養(yǎng)父母的開支，隨著人口壽命的增長，部分退休老人還要繼續(xù)承擔贍養(yǎng)父母的重任，同時隨著父母年齡的增加，不僅自身的醫(yī)療開支逐漸增加，還要為更為年長的父母的醫(yī)療開支進行準備。第五是撫養(yǎng)支出，不少老人在退休之后仍會承擔子女教育費用甚至是撫養(yǎng)孫輩的支出。第六是住房支出，很多老年人還要承擔子女的購房或償還房貸的費用。最后一個方面是外出旅游、走親訪友等的娛樂支出。

根據(jù)美國著名心理學家馬斯諾提出的需求層次理論，第一層次需要是生理需要，這些需要如不能滿足，人類就難以生存下去。這對應的就是老人在物質生活上的豐富，通過“以房養(yǎng)老”獲得的額外養(yǎng)老金保障老年人正常的生活水平。第二層次的需要是安全需要，也是自我存在的需要，保護自身免受危害，比如希望解決對疾病、失業(yè)、破產(chǎn)、傷殘、災害、養(yǎng)老等等的風險。老年人通過“以房養(yǎng)老”保險來滿足自身養(yǎng)老需求的同時能夠減輕子女負擔，何樂而不為呢？通過以房養(yǎng)老獲得到的養(yǎng)老金加強了物質保障，同時帶來了對于現(xiàn)在生活的滿足感和對于未來生活的安全感，老人將有更多的機會參與到外出旅游、老年大學等活動中豐富晚年生活，這樣也能更好地去滿足社交需求、尊重需求以及自我價值實現(xiàn)等更高層次的需求。

五、“以房養(yǎng)老“模式推行中的問題及對策

（一）以房養(yǎng)老模式推行中的問題

1.傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念根深蒂固。中國的傳統(tǒng)觀念是“養(yǎng)兒防老”、“但存方寸土，留于子女耕”，老人們都想把財產(chǎn)留給子女，尤其是作為財產(chǎn)象征的房屋，更是習慣性地留給后代。隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們生活質量不斷提高，物價水平也在不斷上升，特別是房屋對于普通家庭而言花費更大，使得老人們更不愿意犧牲親情來換取相對富裕的晚年生活。

2.房地產(chǎn)市場走勢難以控制?！耙苑筐B(yǎng)老”模式順利開展的前提是要擁有自己的產(chǎn)權房，同時“以房養(yǎng)老”模式需要對抵押的房屋進行評估定價，一般參照當前市場同值房屋的價格而定，而且要考慮到房屋未來的折損程度、利率水平等因素，一旦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生巨大變動，影響房價大幅波動，隨即會給房屋未來價值造成巨大損失，將會使得評估工作難以開展。

3.復雜的技術層面多障礙。“以房養(yǎng)老”模式的開展其實相當復雜，需要房產(chǎn)評估、房屋維護、房屋拍賣轉讓、年金、醫(yī)療保險、健康增值、金融理財?shù)缺姸囝I域共同運作來保證其運行質量。然而我國的房地產(chǎn)價格走勢、人口預期壽命等相關因素還沒有形成長時間的穩(wěn)定，銀行和保險公司控制風險的難度較大。另外金融機構對于抵押的房產(chǎn)如何管理、維護以及處置也是不可避免的難題。

4.相關的法律法規(guī)不健全。目前我國現(xiàn)行的法律法規(guī)對于“以房養(yǎng)老”模式實施還沒有很明確的依據(jù)和標準。如何保證房地產(chǎn)業(yè)、保險業(yè)、證監(jiān)會以及社會保障等行業(yè)和部門公平公正地經(jīng)營和管理，對于當前法制不健全的事實現(xiàn)象是個極大的挑戰(zhàn)?，F(xiàn)階段在我國還未出臺任何相關規(guī)定的情況下實行此種模式，一旦出現(xiàn)重大糾紛就會面臨著無法可依、無規(guī)可循的問題。

（二）以房養(yǎng)老模式推行對策

1.加強對以房養(yǎng)老模式的宣傳力度。保險公司可以聯(lián)合社區(qū)通過開展講座、張貼廣告等方式進行推廣宣傳，讓廣大群眾特別是老年人了解其運作模式以及保障方式，逐漸改變?nèi)藗凁B(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)意識，形成新時代的養(yǎng)老觀念。

2.合理控制房價走勢，規(guī)范房地產(chǎn)市場。規(guī)范房地產(chǎn)市場，對我國的房地產(chǎn)評估市場實行統(tǒng)一管理，制定統(tǒng)一的評估章程和收費標準，使“以房養(yǎng)老”模式的相關業(yè)務辦理方便快捷。政府必須加強對市場主體包括保險公司和中介機構的監(jiān)管，明確保險公司必須披露的信息包括利率費用等，對中介機構通過基礎認證和監(jiān)控確保其服務質量。

3.降低金融機構開展以房養(yǎng)老業(yè)務的風險。保險公司對“以房養(yǎng)老”望而止步，不僅是因為“以房養(yǎng)老”程序復雜，更多的是考慮到難以控制的風險問題，如平均人口預期壽命風險、房產(chǎn)價值折損風險等，保險公司可以考慮開展住房抵押再保險業(yè)務，附加條件規(guī)范房屋折損以及修繕問題，分散保險公司所承擔的風險。

4.制定相關法律法規(guī)完善配套措施，加強政府扶持力度。制定相關的法律法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)評估程序，加強對“以房養(yǎng)老”運行程序的法律監(jiān)督和政策維護，完善相關配套措施。在財政和稅收方面，對于住房反向抵押貸款所得收入免征或少征個人所得稅，對從事“以房養(yǎng)老”業(yè)務的保險公司的營業(yè)稅給予稅收優(yōu)惠等，都將加大“以房養(yǎng)老”模式的吸引力。

篇6

（一）評估人員學習準則的積極性很高準則后，各地評估機構都積極組織學習和討論，力求把握準則的精髓，以有效指導評估實踐。調(diào)查顯示，有70.59％的人對評估準則體系和各項準則進行過系統(tǒng)的學習，20.59%的人對其大部分學習過?？梢姡u估人員對準則的學習積極性還是很高的。

（二）評估人員對準則的滿意度較高對四項準則滿意程度的調(diào)查顯示，有89.29%、94.10%、93.25%和92.98%的評估人員分別對企業(yè)價值評估準則、機器設備評估準則、不動產(chǎn)評估準則和以財務報告為目的的準則表示滿意。可見，四項準則的滿意程度還是很高的。企業(yè)價值評估準則的滿意度相對較低些，這與企業(yè)價值評估業(yè)務的復雜性有很大關系。其中，評估機構的法定代表人（92.6%）、部門經(jīng)理（92.08%）和業(yè)務經(jīng)理（91.26%）對該準則的滿意度比其他評估人員相對較高，管理層對準則的接受和支持更能推動準則的規(guī)范作用。

（三）準則的執(zhí)行遵守情況較好調(diào)查顯示，在執(zhí)行機器設備評估業(yè)務時，44.70%的評估人員完全遵照準則執(zhí)行，51.29%的評估人員按照強制性的條款執(zhí)行，4.01%的評估人員按照利于自己的條款執(zhí)行，沒有人不執(zhí)行準則。在執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務時，46.72%的評估人員對于強制性的條款才予以執(zhí)行，43.25%的評估人員會完全遵照執(zhí)行，8.24%的評估人員有時執(zhí)行有時不執(zhí)行，0.69%的評估人員對利于自己的準則執(zhí)行，1.10%的人員不清楚。

二、準則實施的主要效果

（一）準則的規(guī)范作用顯著從總體上看，四項準則都起到了明顯的規(guī)范作用。對于企業(yè)價值評估準則，50.78%的評估人員認為其規(guī)范作用很明顯，44.57%的人員認為起到了一定的作用，從總體上為評估人員執(zhí)業(yè)提供了科學依據(jù)。對于不動產(chǎn)評估準則，43.33%的評估人員認為其規(guī)范作用很明顯，52.59%的評估人員認為起到了一定的作用。比較系統(tǒng)的評估準則可以使評估人員執(zhí)業(yè)有章可循，客戶也更愿意提供資料。具體分析，不同職務的評估人員的看法不同。企業(yè)價值評估準則的不同看法，如圖2所示?？梢姡绞窃u估一線人員越能感受到準則的規(guī)范作用。

（二）執(zhí)業(yè)風險明顯降低資產(chǎn)評估從受托到收集市場信息、對被估資產(chǎn)狀況的勘察、對參照物的選取、評估方法擇定，直到評估報告的出具，是一個諸多要素相互交合的復雜過程。在這一過程中，由于評估人員對法律、法規(guī)及政策的把握以及執(zhí)業(yè)水平存在差異，在執(zhí)業(yè)過程中達不到專業(yè)標準就容易導致執(zhí)業(yè)風險的產(chǎn)生。準則的頒布使評估人員的專業(yè)判斷在準則框架內(nèi)合理合法地執(zhí)業(yè)，減少了主觀性對評估過程的影響，大大降低了評估人員的執(zhí)業(yè)風險。調(diào)查顯示，對于企業(yè)價值評估準則和不動產(chǎn)評估準則，分別有73.29%和91.91%的評估人員認為嚴格執(zhí)行準則可以降低執(zhí)業(yè)風險。

（三）評估質量與執(zhí)業(yè)水平明顯提高準則的頒布為評估人員執(zhí)行業(yè)務提供了統(tǒng)一的執(zhí)業(yè)依據(jù)，提供了科學的標準和全方位的指導，也成為有關監(jiān)管方進行有效監(jiān)管的統(tǒng)一尺度，推動了評估人員獨立、客觀、公正地執(zhí)業(yè)。在評估過程、評估程序以及評估報告方面，評估人員基本都能嚴格遵照準則執(zhí)行，提高了行業(yè)的規(guī)范化水平和執(zhí)業(yè)質量。調(diào)查顯示，對于企業(yè)價值和不動產(chǎn)評估準則，分別有69.72%和74.57%的評估人員認為可以提高評估質量和執(zhí)業(yè)水平。（四）社會各界給予較高評價準則頒布以來，中評協(xié)、地方協(xié)會及其他相關部門相繼舉辦了一系列的研討班、培訓班，以加強評估界對各準則的理解、貫徹和執(zhí)行，在業(yè)內(nèi)引起了廣泛的討論，得到了廣大評估人員的認可和接受。與此同時，與評估行業(yè)相關的行業(yè)外人士對準則的呼聲和期望也越來越大，其頒布有助于維護社會公平和公眾利益，有助于評估報告使用方正確理解評估行為、過程和結論，因此，社會各界對準則都給予了較高的評價。

三、準則實施的主要問題

（一）準則執(zhí)行有一定難度評估人員執(zhí)行不動產(chǎn)準則遇到的最大難度是對準則尚未完全掌握，占39.97%；其次是時間精力花費大，占29.77％；最后是委托方缺乏配合，占28.76％。其中4.52%的評估人員認為準則的“操作性差，不好執(zhí)行”，比如，準則條款原則性較強；具體參數(shù)調(diào)整范圍沒有明確規(guī)定；準則的第十六條和第十七條不好操作等。1.51%的評估人員認為準則中有些條文不明確，如準則的第二十七條、第二十九條和第三十一條。另有3.68%的評估人員選擇其他難度。比如，行業(yè)壁壘、操作機構過多、標準不統(tǒng)一、地價指數(shù)沒公布等。

（二）準則執(zhí)行力度不足根據(jù)企業(yè)價值評估準則的調(diào)查，除了3.57%評估人員表示不清楚外，沒有一人完全不執(zhí)行該準則。但是，只有39.91%的評估人員完全遵照執(zhí)行，46.58%的評估人員只是對強制性的條款予以執(zhí)行，4.35%的評估人員對有利于自己的條款執(zhí)行，另有5.59%的人員有時執(zhí)行有時不執(zhí)行。不同職務評估人員執(zhí)行準則情況，如圖3所示。

（三）多種參考標準并存當選擇不動產(chǎn)評估方法時，關于各種涉及不動產(chǎn)評估的相關標準，執(zhí)行或參考最多的是《資產(chǎn)評估準則———不動產(chǎn)》，占92.67%；其次是《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，占83.15%；再次是《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，占74.26%；2.18%的評估人員還參考過其他的標準，如財政部91號文《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見》、《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等。

四、提高準則實施效果的政策建議

（一）加大評估準則的社會宣傳力度對于準則原則性的定位，需要中評協(xié)繼續(xù)引導評估人員正確認識。至于操作性問題，可以在準則體系的其他層次予以解決。另外，準則沒有很有力度的推進，與監(jiān)管方的理念也有關，尤其是證監(jiān)會，有時他們的理解與準則不一致，如果評估人員沒有按照他們的要求去做，則會面臨很大風險。所以，對基層國資委部門、證監(jiān)會等監(jiān)管方也要加強評估準則條文的宣傳和培訓。

（二）加大基礎性工作的投入據(jù)調(diào)查顯示，評估人員普遍反映參數(shù)的選取、方法的使用等技術性工作比較困難，需要有可靠的數(shù)據(jù)平臺、操作性的指導、案例的參考。對于折現(xiàn)率、期限等參數(shù)，美國提供參數(shù)指導值，而我國的修正標準尚未建立，由定性轉為定量，是今后行業(yè)發(fā)展的重大問題。對于數(shù)據(jù)庫的建立，由于成本高、耗時長，且需要持續(xù)更新維護，則需要各地方協(xié)會組織各地的評估機構共同完成數(shù)據(jù)的采集匯總工作，并與資訊公司、數(shù)據(jù)公司建立長期合作關系，由評估協(xié)會負責信息費用，當?shù)卦u估機構免費享用。對于案例的提供，目前主要是以學者發(fā)表學術論文的形式，但是從論文中提取的信息量小、局限性大。建議由評估協(xié)會牽頭組織，規(guī)定評估機構定期提供一至兩份具有代表性的匿名案例，再由中評協(xié)組織編寫成案例集，免費提供給積極有效配合協(xié)會工作的評估機構，其他機構則要付錢購買。

（三）強化系統(tǒng)性、實踐性強的后續(xù)教育評估人員工作非常繁忙，系統(tǒng)學習的時間較少，通常是在工作中有針對性地學習，所以統(tǒng)一性、系統(tǒng)性、連貫性較差。建議中評協(xié)聯(lián)合其他相關機構，出版更多的著作、教材，或者在培訓中去強化這方面的學習，并結合大量案例來深化對理論的理解，有針對性的安排培訓內(nèi)容，做到各有側重。另外，對于培訓工作，由于時間和空間有限，有時不可能照顧到所有評估人員，所以，遠程培訓一定要在各地落實到位。各地評估協(xié)會要嚴格培訓后的考核標準，切實提升評估人員執(zhí)業(yè)水平。

（四）確立評估準則的基準地位隨著資產(chǎn)評估在市場中的作用日益提高，評估的執(zhí)業(yè)風險也在逐步加大，但是我國目前仍缺少相應的法律保障體系。資產(chǎn)評估準則作為行業(yè)的行為規(guī)范和技術標準，是所有執(zhí)業(yè)評估人員必須遵守的從業(yè)基準，應該具有很強的約束力，但是由于準則是由協(xié)會名義頒發(fā)的，屬于行業(yè)自律性質，因此不具有法律法規(guī)的強制性。中評協(xié)可以推動評估準則在相關法律法規(guī)中的基準地位。在將來評估法中強調(diào)準則的規(guī)范作用；在國有資產(chǎn)管理法律法規(guī)中體現(xiàn)對準則的確認；在有關證券監(jiān)管的法律法規(guī)中體現(xiàn)遵從評估準則出具的評估報告；在司法處理中把評估準則作為判定的重要依據(jù)，對于完全遵照準則執(zhí)行，其評估結論符合合理判斷的評估事項，允許評估人員得到一定的免責。一旦評估準則在社會各界確立了基準地位，得到相關法律法規(guī)的認可和參照，執(zhí)業(yè)人員的準則執(zhí)行力度自然會加大，可以有效促進評估行業(yè)的進一步規(guī)范，提升評估服務的公信力，進而可以引發(fā)市場對評估的自愿需求，收費標準也可相應提高。

篇7

關鍵詞：養(yǎng)老；老齡化；倒按揭

中圖分類號：D922.282 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）08-0000-02

一、我國養(yǎng)老的現(xiàn)狀

目前，我國正步入老齡化社會，并且老齡化速度驚人：截至2014年底，我國60歲以上老年人口達到2.12億，正逐漸步入老齡社會。預計到2050年，我國老年人口將達到4.2 億，占總人口的25%，我國已是老齡化最快的國家之一。2012年底，從綿陽市民政局了解，我市現(xiàn)有60歲及以上的老年人口達103萬，占總人口的18.5%[1]。到2014年底，60歲以上的老年人口達到了112.79萬，這就意味著在每五個人當中，就有一個老年人。綿陽市人口老齡化程度越來越重，已經(jīng)高過了全國平均數(shù)。然而我國老人的養(yǎng)老保險和醫(yī)療保險的普及率非常低，特別是在綿陽這種三線城市，有相當部分老人根本沒有參加任何保險，致使由于老年人口帶來的一系列問題成為當今政府面臨的重要問題之一，特別是空巢老人，越來越多的年輕人奔向北上廣等一線城市，在那里工作定居，致使留在家中的基本都是老年人，有房沒錢沒收入。如何提高老人的生活水平，促進社會的和諧發(fā)展是當今社會關注的焦點之一。大部分老人奮斗一生的資產(chǎn)就是房屋，這就產(chǎn)生了有房沒錢，或者有錢沒房的問題。所以如何使老人既有房住又可提高其生活水平減輕子女負擔便成為人們普遍關注的問題。倒按揭就是在這種背景下被提出的。

二、倒按揭的實施現(xiàn)狀

“倒按揭”也稱“反向住房抵押貸款”。是指房屋產(chǎn)權擁有者，把自有產(chǎn)權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價值以及預計房主去世時房產(chǎn)的價值等因素后，每月給房主一筆固定的錢，房主繼續(xù)獲得居住權，一直延續(xù)到房主去世；當房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分亦歸抵押權人所有。

倒按揭起源于荷蘭，但是發(fā)展的最為成功的代表國家卻是美國，這不僅提高了老年人的老年生活質量，減輕了子女的負擔，從另一方面來說也鞭策了年輕人的積極性和上進心，因為他們不能指望老人的房產(chǎn)，而是要自己奮斗。2003年初，我國引入對住房倒按揭的研究，并成為學術界研究和關注的熱點。2016年6月，中國保監(jiān)會下發(fā)《關于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見》，決定自當年7月1日起，在北京、上海、廣州、武漢四地率先開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點，試點期為兩年。2015年3月，經(jīng)過保監(jiān)會批準，首款保險版“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品由幸福人壽保險股份有限公司正式推出。2015年4月，一房養(yǎng)老保險正式落地。據(jù)了解，自倒按揭試點以來，只有幸福人壽一家保險公司開展了此業(yè)務。截至2016年6月28日，四地僅有60戶78人投保[2]。雖然嘗試不算成功，但是從發(fā)展的角度來看，“倒按揭”養(yǎng)老模式的推行和發(fā)展對于解決我國養(yǎng)老問題卻有著非常積極和深遠的意義。

三、倒按揭實施所遇的障礙

（一）倒按揭政策的宣傳不夠

就目前來說，倒按揭很少出現(xiàn)在電視上或者報紙上，很多人對這個政策都是聞所未聞的。人們對倒按揭不了解或者說了解不夠就大大降低了對其的認可程度。以綿陽來說，在我們的調(diào)查中，有47.06%的被調(diào)查者不了解倒按揭政策，甚至以前從未聽說過。

（二）老人傳統(tǒng)觀念太重

中國人固有的傳統(tǒng)思想就是“養(yǎng)兒防老”，老人的房子是他們賴以生存的場所，也是要留給自己的子女的。所謂有房才有家，如果不是迫不得已的情況下，他們是不愿意出售自己的房子的。在我們的調(diào)查中，對于40歲以上的人群，有54.17%的人不愿意實施倒按揭，有25%的人處于觀望狀態(tài)，只有20.83%的人愿意實施倒按揭。

（三）房產(chǎn)的評估體系不完善

在市場機制和政府調(diào)控的雙重作用下，房地產(chǎn)市場波動很大，房價不穩(wěn)定，很難評估未來房價的走向。而且我國土地有70年的政策，可能老人還在世但是土地已經(jīng)到期了，這對房價總體評估也有很大的影響。

（四）實施時間長，風險大

首先對老人壽命的預期存在風險，老人壽命的預期對銀行或者保險公司都有著直接的影響，但是預期壽命確實很難準確估計；其次是道德風險，在簽訂合同后老人是否會對房子進行正常的維護對房產(chǎn)未來估價有著直接影響；最后是利率風險，名義利率和實際利率的波動。

（五）缺乏信任的機構

目前在中國的試點城市中，只有幸福人壽一家保險公司開展了此業(yè)務，如果投保人很多，幸福人壽將面臨著對資金龐大的需要，一旦資金鏈出現(xiàn)問題，老人的錢不能及時到賬，后果不堪設想。而且除了幸福人壽以外并沒有像銀行之類的被老人所信任的機構開展此業(yè)務，所以大家都有很大的信任顧慮。

四、針對倒按揭政策實施的建議

（一）加大倒按揭政策的宣傳力度

由于受傳統(tǒng)觀念的影響，老人們對倒按揭政策都有點難以接受，如果不了解或者了解不夠那就更難被接受。所以政府應該加大宣傳力度，特別是針對對新鮮事物接受度比較高的年輕人。在我們的調(diào)查中，對于40歲以下的人群，有55%的人愿意實施倒按揭，36%的人群屬于觀望狀態(tài)，只有9%的人不愿意接受。

（二）政府加強引領

政府的引導是一個新興產(chǎn)業(yè)必備的支持。政府不能在市場監(jiān)管和風險控制職能上缺位?？v觀美國、英國等國的億房養(yǎng)老模式，即使沒有專門的立法，也有相關的法律法規(guī)，因為以房養(yǎng)老的申請者是老年人，他們是社會的弱勢群體，風險承受能力和心里承受能力都非常的低，一旦在養(yǎng)老問題上出現(xiàn)了問題，會引起很大的社會問題，導致社會的不穩(wěn)定，影響當局的政治利益。

初期是有政府做為主要推動的主體，所需的啟動資金需要政府財政劃撥；發(fā)展期企業(yè)逐漸被優(yōu)惠的政策吸引到市場中，企業(yè)通過采用基金、證券化等多樣化融資方式融資，并可以探索建立二級市場增強資本的流動性，通過分散風險使有越來越多的主體加入到以房養(yǎng)老的市場中；成熟期時，銀行保險等金融機構占市場上提品的絕大多數(shù)主體，政府從主體的角色逐漸退位，從事一些保障性和特種服務，實現(xiàn)產(chǎn)品的良好發(fā)展。

（三）完善房地產(chǎn)評估體系

一方面加強政府的宏觀調(diào)控，穩(wěn)定中國的房地產(chǎn)市場；另一方面加快中國的房地產(chǎn)金融改革，這方面我們可以引進一些符合國情和實際的融資工具和模式，比如房地產(chǎn)抵押貸款證券化。

（四）設立倒按揭制度的避險機制

可以設立住房反向抵押貸款擔保基金，基金的費用由從借貸雙方雙向收取。一方面保證消費者的權益，防止貸款機構因為經(jīng)營不善破產(chǎn)，借款人得不到應有的貸款；另一方面，若房產(chǎn)遭遇泡沫破裂，房產(chǎn)市值并不夠償還貸款的本息和，那么貸款機構的損失可以由基金進行補償。政府作為風險控制者，才能堅定反向抵押貸款的園旎構和借款申請人的信心。

（五）加強立法，規(guī)范養(yǎng)老行為

倒按揭是一種養(yǎng)老模式，是對老年人生活的一個保障，但是并不意味著實施倒按揭子女就沒有贍養(yǎng)的義務。倒按揭政策的實施會涉及到房管局、金融保險行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)、政府相關部門、人社部等等，體系非常的龐大，所以政府必須加強法律的監(jiān)管，使這一制度做到有法可依，依法治理，也讓百姓能放心。

參考文獻：

[1]綿陽市政務網(wǎng)；.

[2]央視財經(jīng)：2016-07-11.

[3]劉蓮蓮.以房養(yǎng)老模式的問題研究及對策[J].廣角，2016（03）： 76-77.

篇8

摘要:為適應變化的市場環(huán)境,銀行業(yè)積極轉型,重新重視零售業(yè)務的戰(zhàn)略意義。個人信用貸款,個人消費貸款在銀行業(yè)務中占比增加,個人信用評估重要性凸顯。本文試從我國個人信用制度建立的現(xiàn)狀,制約我國現(xiàn)有個人信用制度建設的因素出發(fā),探討如何完善個人信用評估體系。

關鍵詞:個人信用個人信用評估誠信信用中介

隨著銀行業(yè)的發(fā)展和人民生活水平的提高,個人和銀行業(yè)聯(lián)系越來越緊密,個人通過個人消費貸款和個人信用貸款與銀行發(fā)生著直接的關系。銀行業(yè)積極適應變化的市場環(huán)境,將零售業(yè)務提高到戰(zhàn)略高度,個人信用體系的建立勢在必行。同時,受金融危機的啟示,一個適合的信用評估體系能夠有效減少銀行風險。

一、我國個人信用制度建立建設的現(xiàn)狀

1.個人信用制度建設有比較好的政策環(huán)境

中國人民銀行于1999年3月頒布了《關于開展個人消費信貸指導意見》,明確提出了“逐步建立個人消費貸款信用中介制度”,“信用制度是個人消費信貸業(yè)務發(fā)展的重要條件”等建議。2000年4月,我國正式頒布實行了《個人存款賬戶實名制規(guī)定》,該制度的推行成為建立我國個人基本賬戶和個人信用資料庫的基礎。

2.初步建立了個人信用中介機構,個人聯(lián)合征信開始起步

我國已有一些信用中介機構從事個人信用調(diào)查、評估業(yè)務。2000年7月1日,上海成立了全國第一家專業(yè)性個人信用中介機構——上海資信有限公司,并正式開通了個人信用聯(lián)合征信服務系統(tǒng)。

3.個人資信評估工作逐步開展,開始為銀行貸款決策提供參考

各商業(yè)銀行紛紛利用所掌握的個人資信資料開展個人信用評級,把個人信用能力引入到信貸管理中來。

二、制約我國個人信用制度建設的主要因素

1.個人信用資料不完全,缺乏個人資產(chǎn)評估的基礎數(shù)據(jù)

能否在一個地區(qū)開展征信服務,最基本的條件是征信公司能否快速、真實、完整、連續(xù)、合法、公開地取得當?shù)貍€人信用資料,并能夠合法向需求者提供對這些數(shù)據(jù)分析處理的結果。目前我國絕大多數(shù)居民能夠提供的信用文件主要有:一是身份證和戶籍證明;二是所在單位的人事檔案;三是個人存單憑證和實物資產(chǎn)證明。這些數(shù)字并不能證明個人收入的多少、來源及可靠性,也不能據(jù)此計算個人及家庭的總資產(chǎn)。

2.缺乏明確的個人信用記錄

個人信用一般是通過連續(xù)記錄建立起來的,個人信用記錄直接記載著個人信用行為的結果,沒有記錄就無法判別信用的好壞。在我國的經(jīng)濟生活中,居民個人的信用記錄普遍缺乏。金融機構、企業(yè)、事業(yè)單位等沒有對居民個人信用行為的系統(tǒng)記載。

3.缺乏法律、法規(guī)及配套政策的保障

從個人信用風險管理的法律環(huán)境來看,我國現(xiàn)行法律體系涉及個人信用方面的規(guī)定較少,沒有一部專門法律、法規(guī)來調(diào)整個人信用活動中的各種利益關系,少數(shù)相關的法律,與個人信用銜接不夠,針對性不強。另外,對于個人失信行為也沒有明確規(guī)定具體的懲罰力度和懲罰方式。

三、完善個人信用評估系統(tǒng)

個人信用制度建設是一項錯綜復雜的系統(tǒng)工程,僅僅依靠市場力量的推動和“提高全民族的誠信道德意識”是遠遠不夠的,它需要政府和社會的,需要制定相關的政策和措施來為其發(fā)共同參與展與完善提供相應的制度和組織保障。

1.健全個人信用的法律法規(guī)體系

(1)修改現(xiàn)有法律。修改民法通則,對公民隱私權不受侵犯、信用權及債權人權利享受保護作出明確、具體的規(guī)定;修改《商業(yè)銀行法》,對銀行個人信息數(shù)據(jù)開放和保密作出平衡規(guī)定,明確可以開放的條件、范圍、方式及其它措施;修改行政法規(guī)或規(guī)章,明確個人信用制度的管理部門,強化職責與權限,消除各自為政、零散分割的不利局面。(2)制定新的法律。主要包括:信息公開法,對個人信用數(shù)據(jù)公開制定統(tǒng)一的法律,明確公開的范圍、程序與對象,確保征信機構能合法、快捷地獲得個人的相關數(shù)據(jù);個人數(shù)據(jù)保護法,強化個人隱私權免受非法侵害;公平信用報告法,規(guī)范個人資料的收集、利用、傳播及權利、義務與責任等等。(3)健全失信懲戒機制。

2.引入科學的個人信用評級指標

個人素質在很大程度上決定著個人信用,能不能還貸是銀行能夠度量的問題,而是否有還貸意愿相對來說,更難以測度,不過在這里我們可以用個人素質來反映這一變量。

同時還需要考察的指標有個人資產(chǎn)規(guī)模和質量,個人償債能力、個人盈利能力、個人信譽狀況。

篇9

關鍵詞：拆遷補償；補償程序；公共利益

中圖分類號：DF459　文獻標識碼：A　文章編號：1008-2972(2009)04-0117-05

一、引言

城市房屋拆遷是城市建設的重要環(huán)節(jié)，它在改善人民群眾的住房條件、促進舊城區(qū)改造和城市環(huán)境改善等方面做出了很大的貢獻。然而，在城市房屋拆遷過程中亦不斷出現(xiàn)大量的拆遷糾紛且有的地方還出現(xiàn)過激行為，其根本原因在于我國城市房屋拆遷補償制度還不完善，難以切實保障被拆遷人的合法權益。這一問題引起了我國理論界的關注，施國慶在《城市房屋拆遷補償制度的缺陷》(《城市問題》2004年第4期)一文中從城市房屋拆遷貨幣補償制度與城市房屋產(chǎn)權調(diào)換補償制度兩個方面對城市房屋拆遷補償制度的缺陷進行了一定的分析。指出城市房屋拆遷貨幣補償制度缺陷體現(xiàn)在評估方法、評估機構選擇、劃撥土地處理方式、政府指導的基準價格等四個方面；城市房屋產(chǎn)權調(diào)換補償制度的缺陷主要表現(xiàn)在差價計算與以產(chǎn)權調(diào)換的房屋兩個方面。該文的分析比較細致，但還不全面，如忽視公共利益的界定以及補償與救濟程序等方面的探討。宋揚在《我國城市房屋拆遷中存在的問題與完善對策》(《湖南財經(jīng)高等?？茖W校學報》2007年第23卷第109期)一文中分別探討了城市房屋拆遷許可制度、城市房屋拆遷估價制度、城市房屋拆遷補償制度等方面存在的問題，并提出了完善的對策。提出了擴大拆遷補償范圍、提高補償標準、補償方式多樣化、加大困難戶的保障力度等四個方面的建議，具有一定的價值。吳訪非等在《對城市房屋拆遷補償問題的思考》《就陽建筑大學學報》2006年第4期)一文中對商業(yè)性拆遷與公益性拆遷進行了區(qū)分，指出商業(yè)性拆遷是一種民事合同，屬私法范疇，由民事法律關系調(diào)整，拆遷關系自始至終應當遵循市場機制，以民事法律關系解決拆遷人和被拆遷人的補償糾紛問題。公益性拆遷是政府介入和干預的強制拆遷，屬公法范疇，由行政法律關系調(diào)整。兩種拆遷補償程序、法律依據(jù)與賠償?shù)牧x務主體均不同；提出制定相關法律，明確規(guī)范公益性項目的范圍；確立聽證前置程序，確保補償費用的合理性；確立以人為本原則，實施人性化拆遷；盡快啟動行政強制拆遷方式等，以完善城市房屋拆遷制度?？偟膩碚f，我國城市房屋拆遷補償問題已引起理論界與實踐部門的關注與重視，理論研究亦取得了初步成果，但仍然存在以下三個方面的不足之處，即如何認識城市房屋拆遷補償?shù)男再|與法律要件，如何從實體上與程序上界定拆遷中“公共利益”，如何完善拆遷補償程序與救濟程序以及政府在拆遷中的角色如何定位等。深入探討這些問題，對進一步推動和促進我國城市房屋拆遷補償制度的完善，很有必要。

二、城市房屋拆遷補償?shù)男再|與法律要件

城市房屋拆遷可以定義為拆遷人依法對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋予以拆除，對被拆除房屋的所有人或者使用人予以遷移安置，并對被拆除房屋的所有人予以經(jīng)濟補償?shù)幕顒?。城市房屋拆遷補償制度是城市房屋拆遷活動及對由拆遷活動引起的被拆遷人所遭受的損失合理補償?shù)闹贫?。從拆遷人申請拆遷許可證，到與被拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議，到最后的對被拆遷人給予合理的補償，不僅涉及行政法律關系，也涉及到民事法律關系。

(一)城市房屋拆遷補償性質

1、城市房屋拆遷的本質是對土地的征收

在我國，對農(nóng)村集體土地的征用是直接以土地為對象的，法律明確規(guī)定是對土地進行征用，青苗等作為土地的附著物來征收，而在城市的國有土地使用權征收中直接征收的對象是房屋，是以房屋拆遷的形式出現(xiàn)的。但這種形式的差別，并不能改變其土地征收的本質屬性，因為拆遷房屋的目的在于為了城市的更好發(fā)展而獲取該房屋所占有的土地，這是誰也無法否認的事實。在對拆遷房屋的補償中，主要部分是對土地的補償，拆遷中的矛盾多是因為土地補償而起即為明證。因此，為了社會公益而對土地進行征收是我國城市房屋拆遷的本質。

2、城市房屋拆遷所引發(fā)的是補償法律關系

民事賠償與民事補償?shù)膮^(qū)別就在于兩者發(fā)生的事實不同，引起民事賠償發(fā)生的事實是違法行為，而引起民事補償發(fā)生的事實必須是合法行為。城市房屋拆遷是依行政許可實施的合法行為，因而其引發(fā)的法律關系是拆遷人與被拆遷人之間的民事補償法律關系，如果是違法行為，則構成侵權，拆遷人應當向被拆遷人承擔民事賠償法律責任，而不是民事補償責任。

(二)城市房屋拆遷補償制度的法律要件

1、必須符合社會公共利益的目的

城市房屋拆遷是國家為了公共利益的需要而對私有財產(chǎn)權進行的限制，任何公權力要跨越個人財產(chǎn)權利的邊界必須要基于公共利益的考慮。這是判斷任何涉及侵犯私人基本權利的國家權力合憲性的標準。因此，凡是確立征收制度的國家，其憲法和民法都無一例外地將城市拆遷改造的目的明確限定為公共利益。不過對何謂“公共利益”，其表征和范圍是什么，不同的國家在不同的時期常有不同的認識和理解。大多數(shù)國家在法律界定時采用了列舉的方法，即將以公共利益為目的的征地范圍逐項列出。如韓國《土地征用法》規(guī)定：“公共事業(yè)是指有關國防軍事建設事業(yè)、鐵道、公路、河川、港口、上下水道、氣象觀測等事業(yè)、國家或地方公共團體設立的辦公場所等、國家或者公共團體指派的建設項目等。”在我國，2008年3月通過的《物權法》第42條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)?！?/p>

2、必須符合正當程序

城市房屋拆遷是對被拆遷人的財產(chǎn)權的限制，因此，應該從保護市場主體財產(chǎn)權的角度出發(fā)，對拆遷規(guī)定嚴格的法律程序。拆遷的程序是對被拆遷人的一種法律程序的保障，是拆遷制度中的十分重要的組成部分。因而，征收程序一直備受各國立法的重視。我國憲法和法律對征收的限制是“依照法律規(guī)定”，這僅僅表明了依照法定程序的意思，而沒有上升到“正當程序”的高度。事實上，我國法律也只是規(guī)定了征收的行政程序，而沒有規(guī)定相應的司法程序。對此，有學者明確提出了“征收執(zhí)行人違反法律規(guī)定的程序或者做出的補償過低的，被征收人有權向人民法院提訟，請求給予合理的補償”的司法建議，顯然，這種重視司法程序的提法是符合現(xiàn)代法治要求的。

3、必須給予充分的補償

雖然出于社會公共利益的需要，對市場主體的財產(chǎn)權的限制是必要的，但拆遷意味著對市場主體財產(chǎn)權的剝奪，客觀上也給其造成了一定的財產(chǎn)損失，從保護各類市場主體的財產(chǎn)權的需要考慮，給予被拆遷人充分的經(jīng)濟補償是必要的。征收土地要安排被征地

人的社會保障費，保障相對人征地后的生活水平基本不低于征地前的生活水平；征收個人住宅，要保障被征收人的居住條件?！皬膩頉]有哪個制度否認過憲法的征收權，重要的是對征收的法律限制?！睂嶋H上，對于征收，最為重要的限制方式莫過于充分而合理的補償。

三、我國城市房屋拆遷補償中的法律問題

1991年3月22日《城市房屋拆遷管理條例》的頒布，標志著拆遷補償制度初步確立。2001年6月6日國務院第40次常務會議通過了新修改的《城市房屋拆遷管理條例》，“本次修改最重要的一點是明確了可以采取貨幣補償?shù)姆绞剑⒖紤]了土地使用權的因素，對保護房屋所有權人的合法權益起到了非常重要的作用。”近二十年來，我國在城市房屋拆遷補償方面取得了重大進步，但仍存在著以下主要問題。

(一)公益拆遷和商業(yè)拆遷難以區(qū)分

在城市房屋拆遷中，由于法律沒有明確規(guī)定哪些拆遷項目屬于公共利益，哪些拆遷項目屬于商業(yè)利益，致使一些地方政府打著公共利益的旗號大搞賣地拆遷，將原來居民所有房屋依存的土地轉讓給開發(fā)商，給予很低的補償拆除房屋，然后開發(fā)商在此地上開發(fā)出高檔住宅出售獲利。這樣，“公共利益”被濫用了，實現(xiàn)了開發(fā)商的商業(yè)利益，政府及官員得到好處，只是原來居民合法的房屋所有權、合法的國有土地使用權被剝奪了。由于我們?nèi)狈ε袛喙怖娴臉藴?，事實上為拆遷人以公共利益之名踐踏私人財產(chǎn)開通了便利之道，也激發(fā)了被拆遷人對強制拆遷的憤懣之情。因而，有必要在立法上給予公共利益一個判斷的原則與大致標準，從而在實踐中能夠對公益拆遷按照補償制度進行，必要時，可強制拆遷。但對于商業(yè)拆遷?？赏ㄟ^不動產(chǎn)交易的方式經(jīng)市場交易價格取得所有權，不支持這類拆遷進行強制拆遷，以體現(xiàn)公民的私有財產(chǎn)神圣不可侵犯。

(二)拆遷補償方式存在缺陷

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，現(xiàn)行的城市房屋拆遷補償方式為貨幣補償和房屋產(chǎn)權調(diào)換兩種方式。貨幣補償是指對被拆遷房屋以貨幣的形式給予補償，補償金額要考慮被拆遷房屋所在的區(qū)位、用途和建筑面積等因素，以當時的房地產(chǎn)市場評估價格予以確定。該方式的重點是對被拆遷房屋如何估價的問題，這在實踐中存在兩個嚴重問題，一是估價不合理?！稐l例》只是原則性地規(guī)定補償金額“以房地產(chǎn)市場評估價格確定”，建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》提出的“拆遷估價一般應當采用市場比較法”只是一個指導性意見。而在地方實際操作中，被拆遷戶尋找新住房時必須通過商品房市場購買，要支付的是隨時變動著的市場價格，其中的利益受損是不言而喻的。二是評估機構選擇程序的不公正。在實際拆遷中，評估機構通常由拆遷人指定，而評估機構往往與委托人有利益關系。在缺乏嚴密市場監(jiān)督的情況下，很難保證其在房屋估價中的中立性和公正性。

房屋產(chǎn)權調(diào)換是指拆遷人以實物形態(tài)即房屋補償被拆遷人，具體方法是依照房屋的區(qū)位、用途和建筑面積等因素，分別計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結清產(chǎn)權調(diào)換的價差。在實踐中，該補償方式亦存在缺陷。首先，價格計算的不一致?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》的立法用意是體現(xiàn)等價交換原則，但在實際操作中卻按重置成本法對被拆遷房屋進行估價，對于安置房屋卻是按照市場價格(或者市場價格基礎上的優(yōu)惠價)來估算，被拆遷人不是需另外支付一筆錢來得到原居住面積，就是要減少自己的居住面積。這樣，拆遷帶來的不是居住條件的改善而是惡化。其次，安置房的質量難以保障。由于安置房的建造行政色彩濃重，不存在市場競爭，為降低成本和牟取利益，建設單位在發(fā)包工程時往往將工程發(fā)包給不具備資質的建筑企業(yè)或關聯(lián)企業(yè)，而建筑商還要保證自己的利潤，從而導致房屋的質量難以保證。

(三)拆遷補償范圍窄、標準低

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》和各地城市拆遷辦法，房屋拆遷補償范圍僅限于房屋及附屬物，而對土地使用權不予補償。這些規(guī)定與國外的補償范圍相比顯得非常狹窄。在我國城市拆遷中，幾乎所有的被拆遷人都有著這樣的感受：拆遷補償?shù)慕痤~根本無法在相同區(qū)位購買到等面積、同品質的房屋，這除了對被拆遷房屋本身的估價有失公正外，另一個重要的因素就是拆遷補償中沒有考慮土地使用權等的補償。舊房的評估價值通常不包含土地出讓金、裝修設施及材料的價值、搬遷的合理損失費和原居民應可獲得的適當救濟補償以及其他一些隱形損失等。但開發(fā)商興建的商品房的銷售價格，除土建成本外，通常包含了土地出讓金、市政建設配套費、支付給原居民的補償費、裝修成本、經(jīng)營成本及開發(fā)商期望得到的利潤。

補償標準是由城市房屋拆遷法規(guī)授權，當?shù)胤课莶疬w行政主管部門起草，城市人民政府批準頒布，專門用于房屋拆遷補償?shù)囊罁?jù)。補償標準方面的問題主要有：一是補償標準的規(guī)定太籠統(tǒng)，不利于實際操作和被拆遷人利益的保護；二是根據(jù)《條例》的規(guī)定，補償金額是根據(jù)地方政府規(guī)定的評估標準，在此基礎上由房地產(chǎn)評估機構作出最后的價格。這樣可能會產(chǎn)生兩方面的問題。一方面，政府定價和實際房價差距有可能過大。“與國外房屋拆遷補償制度相比較，我國的補償標準過低，補償價格與市場價格相差甚遠，造成了被拆遷人購房的經(jīng)濟負擔”。句另一方面，房地產(chǎn)的評估大都是拆遷人委托，被拆遷人基本喪失了對自己財產(chǎn)定價的權利，拆遷人對評估價格的確定方面更有主動權。在沒有被拆遷人參與和監(jiān)督的情況下，便利了拆遷人串通房地產(chǎn)評估機構做出不利于被拆遷人的評估結果。

(四)拆遷及補償程序不夠健全

在“釘子戶”事件的整個過程當中，戶主、政府和開發(fā)商之間的摩擦頻繁，糾紛不斷，很多情況下就是程序不規(guī)范引起的，如拆遷公告沒有及時張貼、沒有在拆遷時效內(nèi)拆遷、肆意斷水斷電影響戶主生活、聽證會就像走過場一樣，并沒有按照程序進行等。目前《城市房屋拆遷管理條例》對城市房屋拆遷及補償程序的規(guī)定有：第6條“拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷”；第7條第2款“市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進行審查；經(jīng)審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證”；第8條“房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作”；第17條“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣、人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據(jù)保全”等相關規(guī)定，但這些規(guī)定有許多不合理之處。主要有：缺少一套公眾參與的協(xié)商機制，不能吸收公眾意見，實現(xiàn)信息的交流與溝通；關于強制拆遷的規(guī)定存在著諸多問題，嚴重損害了被拆遷人的利益；城市拆遷補

償中，由于沒有規(guī)定行政裁決的條件、程序和時限等程序規(guī)則，在實踐中經(jīng)常出現(xiàn)濫用行政裁決的問題。

四、我國城市房屋拆遷補償制度的完善

(一)從實體與程序上準確界定“公共利益”

我國2004年憲法修正案明確實行征收或征用的前提是“公共利益”，公共利益的存在是行政補償?shù)那疤?。由于對公共利益缺乏認定的標準和程序，致使許多非公共利益的土地使用都有可能借“公共利益”的帽子謀求征用征收的可能性，對這類拆遷應進行嚴格審查，要論證能給城市帶來多大的發(fā)展，給民眾帶來多大的利益。必要時召開聽證會，由公眾決定是否符合公共利益。因為“公共利益本身是一個開放的、發(fā)展的概念，試圖通過立法文本嚴格界定其范圍，一勞永逸地解決政府濫用征收權力的努力可能是徒勞的嘗試?！边@種狀況下，通過法律程序來認定何為公共利益可能是更為明智的選擇。盡管如此，立法依然可以在“公共利益”的認定方面有所作為，可以借鑒日本、韓國和我國臺灣地區(qū)的做法，以列舉加概括的方法來加以界定。如梁慧星教授在《中國民法典草案建議稿》第25條第1款采納了這種方式：“基于社會公共利益的目的，并依照法律規(guī)定的程序，國家可以征收自然人和法人的財產(chǎn)。所謂公共利益指公共道路交通、公共衛(wèi)生、災害防治、科學及文化教育事業(yè)、環(huán)境保護、文物古跡及風景名勝區(qū)保護、公共水源及引水地區(qū)保護、森林保護事業(yè)以及法律規(guī)定的其他公共利益?！北M管簡單的規(guī)定有可能依然無法應對復雜的現(xiàn)實，但有一個大致的界限要好一些。在遇到爭議的時候。召開聽證會等形式將公共利益的判斷交給民眾，可極大緩解當前拆遷中存在的矛盾。對于不符合公共利益的商業(yè)開發(fā)只能以私法契約方式取得土地使用權，而對于公益拆遷可采取征用、征收方式取得土地使用權及房屋所有權。

(二)豐富拆遷補償方式，提高補償標準

在補償方式上就應以金錢補償為主，以實物補償、安排就業(yè)、興建生產(chǎn)、提供生活再建設施、給予生產(chǎn)生活優(yōu)惠政策等方式為輔，從而最大限度彌補被拆遷人所受的損失，幫助其繼續(xù)生活，且使生活水平不因房屋拆遷有所下降，保障被拆遷人的居住條件不受損害。以法律明確補償?shù)臉藴?，包括確定計算補償財產(chǎn)的日期、補償財產(chǎn)計算的方法，從而最終確定對被拆遷人的補償數(shù)額，并且該標準應當具有一定程度上的統(tǒng)一性，以避免彈性過大而導致的不可操作性。

完善拆遷評估爭議處理機制對被拆遷人權益保護至關重要。就拆遷評估結果出現(xiàn)爭議時應通過以下程序解決。被拆遷人對評估結果有異議時，首先可由拆遷主管部門責成拆遷人組織拆遷評估單位與被拆遷人的對話會，由評估機構詳細介紹評估的依據(jù)、采用的方法、考慮的因素、計算過程和結果產(chǎn)生的依據(jù)等。如評估機構說明后被拆遷人對評估結果仍有異議的，被拆遷人可以委托其他具備資質的評估機構重新評估。如兩個評估單位的評估結果超過規(guī)定的誤差范圍，或兩個評估單位的評估結果雖在規(guī)定的誤差范圍之內(nèi)，但被拆遷人仍不滿意的，則由拆遷主管部門組織由拆遷人、被拆遷人、有關專家及各界代表參加的聽證會，由兩個評估機構進行答辯，由專家組對估價結果是否合理進行鑒定。為此，應建立相應的拆遷評估委員會和拆遷評估專家?guī)欤疬w評估委員會由拆遷評估專家?guī)祀S機產(chǎn)生，對拆遷評估進行技術指導和異議鑒定，另外還要建立專家回避制度等配套制度。

(三)明確政府在拆遷補償中的角色定位

房屋拆遷向來都是政府在城市規(guī)劃與建設工作中的重要內(nèi)容。當前拆遷工作中的協(xié)調(diào)管理仍須政府這一重要角色的參與，并且政府在拆遷中的角色定位直接關系到整個城市建設成果的最終取得。因此，政府在城市拆遷中的角色應予以正視和關注。

城市房屋拆遷的本質是政府根據(jù)公共利益的需要，向土地使用權人收回土地使用權，自用或者出讓給其他開發(fā)商與所有者的法律行為。政府作為國有土地的管理者與所有者直接參與城市房屋拆遷補償活動，或者委托開發(fā)商拆遷，由于涉及到自身的利益，很難真正做到公正。面對政府、開發(fā)商或者拆遷公司，處于弱勢地位的被拆遷人不可能進行公平的討價還價。因此，關鍵問題是政府應該認清自己在拆遷過程中的位置，主要職責應該側重于規(guī)劃管理和審批，而不應過多地介入拆遷人與被拆遷人之間補償問題的具體解決過程；要從執(zhí)行過程中脫離出來，按照市場經(jīng)濟的規(guī)律辦事，轉變相關部門職能，從拆遷的管理者與執(zhí)行者轉變?yōu)椴疬w事務的管理者。總的來說，政府在城市拆遷中的角色具有多元性。從不同的視角看，政府扮演著不同的身份角色：人民利益的保護者、公私利益的協(xié)調(diào)者、社會秩序的維護者、拆遷規(guī)劃的指導者以及依法拆遷的監(jiān)督者。但整個角色的根本立足點是人民的切身利益，所有角色都應該且必須圍繞這一根本點米進行定位。

(四)完善司法救濟程序

“無救濟則無權利”，一套健全和有效的救濟程序，對保障拆遷當事人的合法權益作用巨大。但我國規(guī)定在《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》、《最高人民法院關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》中的救濟程序并不能達到上述要求，需要從以下方面予以完善。

1、刪除《城市房屋拆遷管理條例》第16條有關訴訟期間不停止拆遷執(zhí)行的規(guī)定?！缎姓V訟法》第44條明確規(guī)定訴訟期間不停止具體行政行為執(zhí)行的例外情形有：(1)被告認為需要停止執(zhí)行的；(2)原告申請停止執(zhí)行，人民法院認為該具體行政行為的執(zhí)行會造成難以彌補的損失，并且停止執(zhí)行不損害社會公共利益，裁定停止執(zhí)行的；(3)法律、法規(guī)規(guī)定停止執(zhí)行的。而《城市房屋拆遷管理條例》第16條將拆遷人依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房作為不停止拆遷執(zhí)行的無例外條件，這對下位法來說是不妥當?shù)摹?/p>

篇10

1.資產(chǎn)評估職業(yè)判斷的背景

市場經(jīng)濟環(huán)境下，隨著資產(chǎn)交易的不斷發(fā)展和擴大，資產(chǎn)評估的范圍也從傳統(tǒng)的國有資產(chǎn)評估逐漸擴展到金融資產(chǎn)、資源性資產(chǎn)、公共資產(chǎn)、文化資產(chǎn)等領域。隨著資產(chǎn)評估市場的不斷地擴大，人們對資產(chǎn)評估的要求也越來越高。另一方面，由于資產(chǎn)評估自身的業(yè)務特性，加之市場經(jīng)濟體制的不完善以及行業(yè)自身發(fā)展的不成熟，使我國的資產(chǎn)評估環(huán)境具有很大的不確定性?？梢哉f評估過程中充滿了大量不確定因素，不確定性始終貫穿于整個評估過程中。面對這些不確定性因素，評估人員需要運用專業(yè)技能和評估經(jīng)驗進行分析和判斷，從而得出科學合理的公允價值。

2.資產(chǎn)評估職業(yè)判斷的涵義

職業(yè)判斷是資產(chǎn)評估的精髓，評定估算、鑒證功能的實現(xiàn)來源于評估師個人的職業(yè)判斷以及職業(yè)界的集體判斷。筆者在綜合國內(nèi)外研究成果的基礎上，參考會計職業(yè)判斷的定義，認為資產(chǎn)評估職業(yè)判斷是資產(chǎn)評估師在資產(chǎn)評估的過程中，按照資產(chǎn)評估準則、制度等現(xiàn)有的法律法規(guī)要求，根據(jù)評估的目的以及評估對象的特點，在評估基準日，利用自己的專業(yè)知識和職業(yè)經(jīng)驗對評估方法和不確定事項進行選擇、認定和判斷的過程。

3.資產(chǎn)評估職業(yè)判斷遵循的原則

資產(chǎn)評估工作的性質決定了資產(chǎn)評估職業(yè)判斷必須遵循下列原則：（1）獨立性原則。資產(chǎn)評估作為一個以市場價值理念為基礎的綜合性中介服務行業(yè)，獨立性是資產(chǎn)評估職業(yè)判斷的精髓。獨立性原則要求注冊資產(chǎn)評估師在進行職業(yè)判斷時，應在實質上和形式上獨立于委托方和其他機構，獨立對評估業(yè)務做出判斷。（2）科學性原則。資產(chǎn)評估是一項極具專業(yè)性的工作。要求資產(chǎn)評估師在職業(yè)判斷時，要把主觀評價與客觀推算，定性分析與定量分析有機結合起來，通過自身的專業(yè)知識和職業(yè)經(jīng)驗，對所評估的對象進行科學的評定和估算，使評估工作做到專業(yè)合理，真實可信。（3)合法性原則。為維護社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當事人的合法權益，資產(chǎn)評估職業(yè)判斷必須堅持合法性原則。資產(chǎn)評估過程必須遵循國家相關法律、法規(guī)、準則、制度，否則就是違法行為，資產(chǎn)評估人員就應該承擔相應的法律責任。（4）客觀公正原則。資產(chǎn)評估是一個價值判斷過程，有很大的主觀性。因此在進行資產(chǎn)評估職業(yè)判斷時，要實事求是，遵循客觀實際。評估人員要對資料認真調(diào)查研究，以嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，得出客觀公正的公允價值。

4.資產(chǎn)評估職業(yè)判斷的影響因素

資產(chǎn)評估職業(yè)判斷受到多種因素的影響。微觀層面如資產(chǎn)評估人員素質、評估對象、委托方要求等；宏觀層面則有國家經(jīng)濟管理體制、政府的經(jīng)濟方針與政策、法制建設狀況以及資產(chǎn)評估準則的完善程度等有形環(huán)境因素和社會文化等無形環(huán)境因素。

二、我國資產(chǎn)評估職業(yè)判斷現(xiàn)狀分析

1.評估人員現(xiàn)狀

據(jù)中國資產(chǎn)評估協(xié)會最新統(tǒng)計，截止2013年底，評估行業(yè)已擁有評估機構3000多家，注冊資產(chǎn)評估師3.2萬多人，從業(yè)人員10多萬人。從目前我國執(zhí)業(yè)人員存在的問題來看，一是評估人員經(jīng)驗與理論缺乏互補的欠缺，要么經(jīng)驗不足，業(yè)務不精通，要么雖有豐富經(jīng)驗，但知識結構老化，新知識能力欠缺。二是在目前的人員中，有相當一部分是兼職甚至掛靠的。資產(chǎn)評估成了第二職業(yè)，這將會影響到執(zhí)業(yè)的水平和質量，甚至可能對社會公平性產(chǎn)生一定的影響，難以培訓出優(yōu)秀的注冊資產(chǎn)評估師。三是作為一個新興行業(yè)，從業(yè)人員的結構明顯不合理，基礎從業(yè)人員太多，高層次的綜合人才卻相當缺乏。這將嚴重影響評估行業(yè)職業(yè)判斷的質量。

2.評估機構和行業(yè)協(xié)會現(xiàn)狀

目前我國的資產(chǎn)評估機構數(shù)量眾多，但是規(guī)模大都很小，缺乏大型的專業(yè)評估機構。相比評估機構數(shù)量而言，業(yè)務數(shù)量明顯不足，評估供給大于評估需求。這造成了有些評估機構之間惡性競爭，為了贏得業(yè)務，迎合客戶需要，評估獨立性喪失，以致出現(xiàn)虛假評估的現(xiàn)象。在內(nèi)部控制方面，很少或者根本無暇顧及，部分評估機構甚至沒有專門建立評估內(nèi)部質量控制制度和評估業(yè)務操作規(guī)程。還有的評估機構相關制度制訂得過于簡單，流于形式，這都不利于職業(yè)判斷。對于我國評估界而言，目前出現(xiàn)“多龍治水”的現(xiàn)象。比如，財政部所管轄范圍內(nèi)的評估叫做資產(chǎn)評估，建設部所轄范圍內(nèi)的評估稱為房地產(chǎn)評估，國土資源部所轄范圍內(nèi)的評估稱為土地評估等。雖然評估業(yè)務相互聯(lián)系、重疊，但是由于政府部門的介入、行業(yè)協(xié)會各自為政，自成體系，執(zhí)業(yè)標準不統(tǒng)一，加大了職業(yè)判斷的工作難度。

3.社會環(huán)境狀況

在法律方面，目前我國資產(chǎn)評估準則項目已達26項，分別是2項基本準則，12項具體準則，4項評估指南，8項指導意見。雖然取得了很大成效，但畢竟是一個新興行業(yè)，基礎理論仍然不夠成熟，還有許多準則需要補充完善，尤其缺乏相應的法律。畢竟準則與相應法律是進行職業(yè)判斷的基礎。在經(jīng)濟方面，我國正處于經(jīng)濟體制轉型期，市場經(jīng)濟化程度還不高，資產(chǎn)評估業(yè)務面臨不穩(wěn)定的外部社會和經(jīng)濟環(huán)境。市場交易信息和評估專業(yè)信息不充分，信息的可靠性不高，增大了評估師搜集處理信息的風險，進而增大職業(yè)判斷的風險。在文化方面，經(jīng)過改革開放30多年的發(fā)展，我國經(jīng)濟實力得到很大提升，但文化實力依然比較落后。突出的一點是社會公信力不斷下降，對資產(chǎn)評估這類中介服務行業(yè)影響很大；而且評估業(yè)務經(jīng)常處于人情化環(huán)境中，評估人員很難做出公正客觀的職業(yè)判斷，這將直接影響資產(chǎn)評估的發(fā)展。

三、提高資產(chǎn)評估職業(yè)判斷質量的建議

1.提高評估人員的專業(yè)素質，增強職業(yè)判斷能力

（1）資產(chǎn)評估人員要轉變思想觀念，加強對職業(yè)判斷重要性的認識，增強風險意識。（2）資產(chǎn)評估人員要提高專業(yè)勝任能力，樹立終身學習意識，提高綜合素質。評估人員不僅需要掌握好評估專業(yè)知識，還需要掌握相關的經(jīng)濟學、金融學、會計學、管理、法律、機械、建筑等相關方面的知識，形成較完整的知識系統(tǒng)，增強職業(yè)判斷能力。

2.加強評估人員職業(yè)道德建設，提高職業(yè)修養(yǎng)

（1）要加強評估人員的職業(yè)道德教育，在教材中充實資產(chǎn)評估職業(yè)道德的內(nèi)容，實地開展一些與評估職業(yè)道德相關的講座，通過結合一些典型案例的講解、分析，提高評估人員的職業(yè)道德水準，從而提高會計人員的職業(yè)判斷能力。（2）要建立的有效的懲戒機制，建立健全社會信用監(jiān)督體系，以約束信譽缺失的個體行為。

3.完善評估行業(yè)管理制度，充分發(fā)揮行業(yè)自律。

當前，要理順行業(yè)協(xié)會與政府部門的關系。政府要樹立為中介服務業(yè)服務的意識，減少行政干預，把管理權交給行業(yè)自律組織，按照“法律規(guī)范、政府監(jiān)督、行業(yè)自律”的原則，形成政府監(jiān)督下的行業(yè)管理體制，支持評估機構走企業(yè)化的自主發(fā)展道路。實行政府監(jiān)督下的行業(yè)自律與行業(yè)自我管理模式，為職業(yè)判斷提供一個良好環(huán)境。

4.嚴格行業(yè)準入制度，提高后續(xù)教育質量

在減少政府干預，提高行業(yè)話語權的同時，要嚴格評估機構的準入，提高行業(yè)門檻，加強監(jiān)督。實行淘汰制，對于違規(guī)違紀機構，給予強制退出。加強注冊資產(chǎn)評估師的后續(xù)教育，避免形式主義，真正提高評估人員職業(yè)判斷素質，提高行業(yè)公信力。

5.完善資產(chǎn)評估理論體系，加強法律法規(guī)建設