導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)公司管理制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、企業(yè)理念、精神

（一）經(jīng)營(yíng)理念

為客戶(hù)創(chuàng)造生活：提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，使人們的生活更加簡(jiǎn)便、高效、豐富多彩；為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值：服務(wù)社會(huì)，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充分實(shí)現(xiàn)世豪地產(chǎn)的社會(huì)價(jià)值；為員工創(chuàng)造機(jī)會(huì)：創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價(jià)值，提高世豪人的工作生活質(zhì)量；為股東創(chuàng)造回報(bào)：以長(zhǎng)遠(yuǎn)利益回報(bào)世豪股東。

（二）公司精神

以人為本，誠(chéng)信至上，創(chuàng)新、務(wù)實(shí)、團(tuán)結(jié)、高標(biāo)準(zhǔn)、專(zhuān)業(yè)化。

二、員工行為規(guī)范

遵守國(guó)家政策、法律、法規(guī)，維護(hù)社會(huì)公德，遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，服從公司組織領(lǐng)導(dǎo)與管理，做到令行禁止；愛(ài)崗敬業(yè)、盡職盡責(zé)、勤奮工作、無(wú)私奉獻(xiàn)。求精務(wù)實(shí)、勇于創(chuàng)新、堅(jiān)持原則、自尊自愛(ài)；維護(hù)公司利益、公眾利益，確立“公司第一”的原則，不得做出有損公司利益的事情。

三、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)與崗位職責(zé)

（一）營(yíng)銷(xiāo)部

1、負(fù)責(zé)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售組織與實(shí)施；銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)與分析；客戶(hù)管理與客戶(hù)服務(wù)；制定項(xiàng)目的銷(xiāo)售政策、拓展計(jì)劃；銷(xiāo)售隊(duì)伍的組建與培養(yǎng)；建立健全銷(xiāo)售管理制度。

2、負(fù)責(zé)行業(yè)信息的研究和市場(chǎng)分析；項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研、論證、定位；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的包裝；項(xiàng)目的宣傳推廣與廣告的制作、；促銷(xiāo)活動(dòng)的組織實(shí)施；市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略的制定；市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃及預(yù)算的制訂；產(chǎn)品宣傳資料的設(shè)計(jì)、制作。

3、銷(xiāo)售部經(jīng)理全面負(fù)責(zé)銷(xiāo)售部門(mén)的日常管理；負(fù)責(zé)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售工作的組織與實(shí)施；負(fù)責(zé)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)與分析；進(jìn)行客戶(hù)的開(kāi)發(fā)與維護(hù)；制定、健全開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售政策；負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售工作總結(jié)分析；為公司領(lǐng)導(dǎo)決策提供參考；完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其他事項(xiàng)。

（二）工程部

1、負(fù)責(zé)制定工程施工組織總計(jì)劃；負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程技術(shù)管理；負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理及質(zhì)量保障；負(fù)責(zé)工程竣工驗(yàn)收；協(xié)調(diào)各施工隊(duì)伍之間的場(chǎng)地、施工用水、用電及進(jìn)度配合等問(wèn)題；督促監(jiān)理公司監(jiān)督施工質(zhì)量，監(jiān)督協(xié)調(diào)施工單位的安全生產(chǎn)和防火、防盜工作；負(fù)責(zé)收集、整理、管理好施工檔案，做好圖紙和技術(shù)文件的收發(fā)工作；按檔案管理制度的規(guī)定收集、整理、保管好工程檔案。

2、工程部經(jīng)理全面負(fù)責(zé)工程部的日常管理工作；協(xié)調(diào)好設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理各單位之間以及與公司其他部門(mén)之間的工作；組織圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)交底，組織審查施工組織設(shè)計(jì)、施工方案、進(jìn)度計(jì)劃、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)協(xié)調(diào)解決；協(xié)助審核預(yù)算、簽證工程量和進(jìn)度部位，檢查付款申請(qǐng)與進(jìn)度是否相符；完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其他事項(xiàng)。

（三）財(cái)務(wù)部

1、負(fù)責(zé)財(cái)政行為的指導(dǎo)、監(jiān)督與控制；負(fù)責(zé)帳務(wù)處理、經(jīng)營(yíng)核算、成本控制、申報(bào)納稅；負(fù)責(zé)資金的籌劃與管理。

2、財(cái)務(wù)部經(jīng)理負(fù)責(zé)公司日常帳務(wù)工作處理及各類(lèi)財(cái)務(wù)報(bào)表的編制；負(fù)責(zé)組織和協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)部日常會(huì)計(jì)核算工作，保證會(huì)計(jì)核算流程正常運(yùn)轉(zhuǎn)；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與公司其它各部門(mén)的財(cái)務(wù)相關(guān)事宜；負(fù)責(zé)公司納稅申報(bào)工作；負(fù)責(zé)編制現(xiàn)金流量表，定期向公司領(lǐng)導(dǎo)提交財(cái)務(wù)分析報(bào)告；完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其他事項(xiàng)。

（四）技術(shù)部

1、負(fù)責(zé)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的技術(shù)指導(dǎo)工作；負(fù)責(zé)公司開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總體效果的控制；組織落實(shí)規(guī)劃建筑、室內(nèi)裝修的設(shè)計(jì)方案及施工圖；負(fù)責(zé)組織審查建筑專(zhuān)業(yè)的圖紙并提出解決技術(shù)問(wèn)題的方案；負(fù)責(zé)落實(shí)完成建筑、室外景觀、室內(nèi)裝修的方案設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)；負(fù)責(zé)組織建筑發(fā)展動(dòng)態(tài)的調(diào)研，參與室外景觀的方案論證；負(fù)責(zé)工程建設(shè)過(guò)程中的建筑問(wèn)題的解決方案及技術(shù)文件審核；負(fù)責(zé)支持工程部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)施工技術(shù)管理。

2、技術(shù)部經(jīng)理負(fù)責(zé)技術(shù)部全部技術(shù)工作和日常技術(shù)管理工作；完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其他事項(xiàng)。

（五）物業(yè)部

1、負(fù)責(zé)與工程對(duì)口的政府部門(mén)協(xié)調(diào)溝通，與本公司工程部進(jìn)行協(xié)調(diào)溝通，與總包單位協(xié)調(diào)跟進(jìn)維修整改工作；負(fù)責(zé)管理小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)事務(wù)；接受小區(qū)業(yè)主管委會(huì)及單位居民的監(jiān)督及上級(jí)的檢查指導(dǎo)工作。

2、物業(yè)部經(jīng)理負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行國(guó)家、省市對(duì)城市住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)專(zhuān)業(yè)化管理的有關(guān)方針、政策和規(guī)定辦法，認(rèn)真落實(shí)小區(qū)物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保物業(yè)管理順利有序進(jìn)行，獲得住戶(hù)滿(mǎn)意；完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其他事項(xiàng)。

（六）后勤部

1、負(fù)責(zé)企業(yè)規(guī)章制度制訂及企業(yè)文化建設(shè)；負(fù)責(zé)會(huì)議組織、來(lái)訪(fǎng)接待等行政辦公事務(wù)管理；負(fù)責(zé)人力資源規(guī)劃、開(kāi)發(fā)；負(fù)責(zé)招聘管理、錄用管理、培訓(xùn)管理、績(jī)效管理、裁減員管理、薪酬福利管理；負(fù)責(zé)公司后勤事務(wù)管理。

2、后勤部經(jīng)理負(fù)責(zé)辦公室的全面工作，調(diào)查研究、了解情況并提出處理意見(jiàn)或建議，供公司領(lǐng)導(dǎo)決策，作好公司領(lǐng)導(dǎo)的參謀助手；負(fù)責(zé)各類(lèi)文件的分類(lèi)呈送，供公司領(lǐng)導(dǎo)閱批并轉(zhuǎn)有關(guān)部門(mén)處理；負(fù)責(zé)公司組織結(jié)構(gòu)設(shè)置、崗位設(shè)置、定員編制方案、招聘、培訓(xùn)、調(diào)配、解聘、績(jī)效考核等組織實(shí)施；根據(jù)公司提出的薪酬原則，制定員工薪酬制度和社會(huì)保險(xiǎn)計(jì)劃，并組織實(shí)施；負(fù)責(zé)編制員工培訓(xùn)計(jì)劃，承擔(dān)培訓(xùn)管理具體工作，完成培訓(xùn)工作；負(fù)責(zé)公司員工專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)的報(bào)考及職稱(chēng)管理、聘用工作；完成公司各項(xiàng)后勤服務(wù)管理工作；完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其他事項(xiàng)。

四、公司工作制度與工作紀(jì)律

（一）實(shí)行每周五天、每天八小時(shí)工作制；遲于上班時(shí)間5分鐘為遲到，早于下班時(shí)間5分鐘為早退；未經(jīng)請(qǐng)示4小時(shí)不到崗為曠工；節(jié)假日或非工作日期間需要加班時(shí)，服從公司或部門(mén)的安排。

（二）衣著得體、儀表嚴(yán)整、舉止端莊。男士不留長(zhǎng)發(fā)，不裸背露體；女士不穿短裙，不濃妝艷抹。講文明、講道德、講風(fēng)格。

（三）對(duì)來(lái)公司辦事的客戶(hù)，要熱情接待，談吐大方得體，維護(hù)公司形象。處理業(yè)務(wù)要體現(xiàn)快捷、認(rèn)真、嚴(yán)謹(jǐn)、高效的工作作風(fēng)。

（四）堅(jiān)守工作崗位、盡職盡責(zé)，不得擅離職守；工作時(shí)間嚴(yán)禁從事與業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)的事務(wù)，不準(zhǔn)干私事，不準(zhǔn)從事娛樂(lè)性活動(dòng)，不準(zhǔn)因私打公司電話(huà)。

（五）講政策、講原則、令行禁止；堅(jiān)決杜絕弄虛作假、欺上瞞下，虛報(bào)冒領(lǐng)等不正之風(fēng)；保守公司機(jī)密，維護(hù)公司利益。搞好辦公區(qū)（室）衛(wèi)生，保持工作環(huán)境整潔；勤儉節(jié)約，愛(ài)護(hù)辦公設(shè)施；下班前，最后離開(kāi)辦公區(qū)的工作人員要關(guān)閉電源，關(guān)好門(mén)窗。

五、公司人事管理制度

（一）公司各機(jī)構(gòu)需要增加人員時(shí)，先填寫(xiě)《人員增補(bǔ)申請(qǐng)表》，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)核準(zhǔn)后，由后勤部統(tǒng)一招聘。員工招聘采取內(nèi)部選聘和對(duì)外招聘兩種方式，內(nèi)部選聘從公司內(nèi)部員工中選拔聘用所需人員；對(duì)外招聘，應(yīng)聘人員填寫(xiě)《招聘登記表》，由后勤部負(fù)責(zé)辦理聘用手續(xù)。

（二）新進(jìn)員工須經(jīng)后勤部進(jìn)行崗前培訓(xùn)，經(jīng)培訓(xùn)考核合格后方可試用，試用前簽訂試用合同。錄用員工正式上崗，進(jìn)入試用期，試用期為1-3個(gè)月。

（三）新進(jìn)員工試用期滿(mǎn)，從后勤部領(lǐng)取轉(zhuǎn)正申請(qǐng)單，填寫(xiě)《轉(zhuǎn)正申請(qǐng)單》，主管部門(mén)具體簽署意見(jiàn)并與后勤部協(xié)調(diào)，由后勤部呈公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)為正式員工。

六、公司考勤、加班及請(qǐng)假管理

（一）各部門(mén)要嚴(yán)格要求，如實(shí)填報(bào)考勤表，每月X日前上報(bào)后勤部匯總進(jìn)行核查，并根據(jù)考勤管理制度核算工資，報(bào)財(cái)務(wù)部執(zhí)行。

（二）員工因工作需要，經(jīng)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)同意，可以加班。員工加班公司支付薪資，或按加班時(shí)間進(jìn)行1：1調(diào)休，調(diào)休者不再支付加班費(fèi)用。國(guó)家法定假日按300%支付薪資，公休日加班按200%支付薪資，平常日加班按150%支付薪資。下列情況下可視為加班：?jiǎn)T工在正常工作時(shí)間和效率下，確實(shí)完不成工作任務(wù)，員工加班經(jīng)過(guò)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)同意。員工未辦理相關(guān)手續(xù)，或辦事效率原因未完成工作任務(wù)而加班，不視為加班，不支付加班費(fèi)用。

（三）公司員工假期分為帶薪假和扣薪假兩大類(lèi)

1、帶薪假：每周公休假、法定節(jié)日假、婚假、產(chǎn)假、喪假、工傷假、年休假。每周公休假：實(shí)行每周五天工作制，各部門(mén)可根據(jù)情況采取輪休制。法定節(jié)日假：指元旦、春節(jié)、國(guó)際勞動(dòng)節(jié)、國(guó)慶節(jié)及其它法定節(jié)假日，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定休假?；榧伲?jiǎn)T工達(dá)到法定年齡結(jié)婚，給假3天；如屬晚婚（男滿(mǎn)25歲，女滿(mǎn)23歲），給假15天；再婚者不享受晚婚待遇。產(chǎn)假：工作三年以上的女員工，符合國(guó)家計(jì)劃生育政策生育時(shí)，憑證明給假90天；已婚女員工妊娠期內(nèi)流產(chǎn)，一次給假7--30天；員工之配偶分娩，給假3天。喪假：?jiǎn)T工父母、配偶、子女喪亡給假5天；員工兄弟、姐妹喪亡給假2天。工傷假：按勞動(dòng)合同及實(shí)際情況給予。年休假：年休假應(yīng)在不妨礙工作之時(shí)，提前一周提出申請(qǐng)。公司正式員工工作1—3年，每年年休假5天；工作3—6年，每年年休假7天；工作6年以上，每年年休假10天。

2、員工請(qǐng)假必須提前填寫(xiě)“請(qǐng)假單”，經(jīng)批準(zhǔn)后方可休假；特殊情況下，可電話(huà)或委托他人請(qǐng)假，但事后須補(bǔ)辦請(qǐng)假手續(xù)，進(jìn)行銷(xiāo)假。員工請(qǐng)假1—2天由部門(mén)經(jīng)理批準(zhǔn)，3-4天由副總經(jīng)理核準(zhǔn)；5天由總經(jīng)理批準(zhǔn)。部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)假1—3天由副總經(jīng)理批準(zhǔn)，4-5天及以上由總經(jīng)理批準(zhǔn)。副總經(jīng)理請(qǐng)假由總經(jīng)理批準(zhǔn)。

3、事假：每次最長(zhǎng)不超過(guò)5天，年累計(jì)不得超過(guò)10天。病假：3天以上病假須持縣級(jí)以上醫(yī)院證明，否則以事假計(jì)。

4、假期工資：每周公休假、法定假、年休假、婚假、喪假不扣工資；30日以?xún)?nèi)的產(chǎn)假及工傷假，不扣工資；30日以上的產(chǎn)假及工傷假，假期只發(fā)50%基本工資；事假期間扣發(fā)全部工資。

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；財(cái)務(wù)管理；問(wèn)題；解決對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)：F426.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-8937（2013）17-0039-02

在生活中，有好多公司就是因?yàn)楣镜呢?cái)務(wù)管理出現(xiàn)了問(wèn)題，有的導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)困難，限制了企業(yè)的投資發(fā)展，有的甚至觸犯了國(guó)家的法律法規(guī)，直接導(dǎo)致了企業(yè)的滅亡。隨著房地產(chǎn)公司的進(jìn)一步發(fā)展和國(guó)內(nèi)公司對(duì)財(cái)務(wù)管理重要性認(rèn)識(shí)的加深，越來(lái)越重視房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的研究。房地產(chǎn)公司為了獲得進(jìn)一步的發(fā)展，就必須加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)的管理，提高財(cái)務(wù)管理水平。

1 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的作用

①提高資金使用率。加強(qiáng)房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理可以避免資金的盲目投放，有效提高資金的使用效率，縮短資金使用周期，給企業(yè)帶來(lái)較大的收益。同時(shí)，還能優(yōu)化融資環(huán)境，為企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供充足的資金保障。

②通過(guò)預(yù)算控制和預(yù)算調(diào)整可以有效控制項(xiàng)目成本。對(duì)項(xiàng)目成本的控制是決定企業(yè)成敗的關(guān)鍵因素，企業(yè)財(cái)務(wù)管理可以通過(guò)預(yù)算控制和預(yù)算調(diào)整，設(shè)置項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本上限和總成本的控制范圍對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行控制。

2 財(cái)務(wù)管理問(wèn)題

①管理制度不完善。目前房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善科學(xué)的財(cái)務(wù)管理，雖然一些企業(yè)建立相應(yīng)的管理制度，但是在實(shí)際應(yīng)用中，仍舊是流于表現(xiàn)形式，缺乏具體的措施，由于財(cái)務(wù)管理制度不規(guī)范，進(jìn)而影響到工作人員的主動(dòng)性與積極性，加上缺乏清晰的總體經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，既影響員工的發(fā)展，又影響企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度缺乏可操作性，企業(yè)財(cái)務(wù)工作過(guò)于盲目，導(dǎo)致財(cái)務(wù)分析無(wú)法得到應(yīng)有的有效應(yīng)用，加上理論與實(shí)踐的相互脫節(jié)，從而使得項(xiàng)目在實(shí)施之前缺乏可行性分析。

②財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄。在國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，往往把公司管理工作的重點(diǎn)放在經(jīng)濟(jì)效益方面，缺乏對(duì)財(cái)務(wù)管理的足夠重視，尤其是在公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展過(guò)程中，忽視了財(cái)務(wù)管理所具備的支撐作用。很多公司往往把財(cái)務(wù)管理的作用看成是記賬、薪資發(fā)放等，對(duì)財(cái)務(wù)管理的支撐作用缺乏足夠的重視。這種相對(duì)淡薄的財(cái)務(wù)管理意識(shí)不僅會(huì)影響公司的管理效果，還會(huì)在很大程度上制約公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，增加公司經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)和面臨的挑戰(zhàn)。

③企業(yè)融資難。房地產(chǎn)企業(yè)人為資金密集型的、高風(fēng)險(xiǎn)性的行業(yè)，資金周轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)，在遇到資金困難的情況時(shí)，必須要通過(guò)融資，扶持企業(yè)發(fā)展。但是在實(shí)際融資中，很多公司的融資渠道相對(duì)來(lái)說(shuō)比較單一，往往主要依靠銀行貸款。但在新形勢(shì)下，公司的融資會(huì)面臨困難，因?yàn)殡S著國(guó)家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的政策的出臺(tái)，銀行融資監(jiān)管進(jìn)一步趨緊，尤其是對(duì)于中小企業(yè)而言，國(guó)家政策根本無(wú)法滿(mǎn)足于企業(yè)融資需求。

④風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，目前諸多的房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門(mén)統(tǒng)一由企業(yè)主自己所決定，加上缺乏較高的素質(zhì)水平、學(xué)歷水平、復(fù)雜關(guān)系，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)管理分工不明確，專(zhuān)業(yè)性不強(qiáng)，面對(duì)較多的投資機(jī)會(huì)，缺乏科學(xué)判斷，盲目擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，從而造成財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的增加，致使公司面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)控制；又比如企業(yè)財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)不熟，對(duì)財(cái)務(wù)制度掌握不到位，一些財(cái)務(wù)人員只是為了迎合領(lǐng)導(dǎo)，缺乏應(yīng)有的工作熱情和積極性，從而造成腐敗行為的發(fā)生，這樣，必然會(huì)為企業(yè)發(fā)展帶來(lái)不利影響。

3 財(cái)務(wù)管理解決對(duì)策

①?gòu)?qiáng)化財(cái)務(wù)管理意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)必須強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理意識(shí)，將整個(gè)財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理的重要組成部分，確保所有財(cái)務(wù)人員的高度配合，比如企業(yè)管理人員要從自身做起，增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理理念，從高層抓起，嚴(yán)格遵守財(cái)務(wù)紀(jì)律和財(cái)務(wù)制度，要求財(cái)務(wù)人員要將財(cái)務(wù)工作重點(diǎn)放在財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)分析、成本控制等方面，照章辦事，還必須要求財(cái)務(wù)人員全面參加公司的預(yù)決算、合同的會(huì)審和監(jiān)督合同履行情況。

②健全財(cái)務(wù)管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)要建立完善的財(cái)務(wù)管理制度，具體可以從以下方面入手：一是要從企業(yè)自身實(shí)際出發(fā)，將企業(yè)的成本管理、預(yù)算管理、財(cái)務(wù)分析、資產(chǎn)管理等各個(gè)方面融入到財(cái)務(wù)制度中，確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性；二是要設(shè)立相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，規(guī)范財(cái)務(wù)管理制度，如建立相應(yīng)的報(bào)銷(xiāo)制度、采購(gòu)制度、現(xiàn)金制度、稽核制度，充分實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的制度化和規(guī)范化；三是建立健全的考核制度，根據(jù)企業(yè)各崗位的需要，明確工作人員的責(zé)任和義務(wù)，強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制，強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員的責(zé)任心，規(guī)范財(cái)務(wù)行為和工作程序，提高會(huì)計(jì)質(zhì)量。

③建立財(cái)務(wù)監(jiān)督體制。加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)，充分重視企業(yè)財(cái)務(wù)的內(nèi)部審計(jì)的重要性，以具有專(zhuān)業(yè)水平的審計(jì)人員，并在此基礎(chǔ)上保證審計(jì)部門(mén)的獨(dú)立性、權(quán)威性，對(duì)所投資項(xiàng)目的成本、收入、回收期、收益嚴(yán)格分析，避免隨意性過(guò)大，全面控制投資成本，以增加企業(yè)收益。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理部門(mén)執(zhí)行全面預(yù)算管理的能力的培養(yǎng)，財(cái)務(wù)部門(mén)要按照財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)加強(qiáng)管理，定期檢查，嚴(yán)格考核，落實(shí)責(zé)任，兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲措施，形成以財(cái)務(wù)制度為主對(duì)經(jīng)濟(jì)行為的定性約束。

④優(yōu)化融資方式。在現(xiàn)有的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)應(yīng)該改善企業(yè)原有的融資模式，優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，具體方法如下：其一，借助房地產(chǎn)信托。在國(guó)家宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)公司可以充分借助房地產(chǎn)信托這一渠道，為公司募集資金。其二，加強(qiáng)對(duì)資金的統(tǒng)一管理。公司的財(cái)務(wù)管理部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)資金的統(tǒng)一管理，避免存在公司總部與分公司資金余缺不勻的現(xiàn)象。充分利用閑置資金，提高資金的使用效率。

⑤重視資金的信用管理。信用標(biāo)榜著一家企業(yè)，是企業(yè)的一張臉。信用良好的企業(yè)能夠?yàn)槿谫Y帶來(lái)便利，可以獲得條件優(yōu)厚的長(zhǎng)期低息貸款。這對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，非常重要，這樣企業(yè)就會(huì)有更多的資金去經(jīng)營(yíng)更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

⑥合理、合法運(yùn)用稅收籌劃手段。房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅核算中選擇對(duì)企業(yè)有力的扣費(fèi)方式。比如在土地增值稅核算中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用有兩種扣除辦法，作為公司的財(cái)務(wù)管理部門(mén)，要了解這兩種扣除辦法，并要選擇對(duì)公司有利的扣除方式。

4 結(jié) 語(yǔ)

在房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，加強(qiáng)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)管理，尤其是公司的財(cái)務(wù)管理，具有非常重要的意義。公司財(cái)務(wù)管理質(zhì)量的好壞直接關(guān)系公司的競(jìng)爭(zhēng)力和公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。從本公司的實(shí)際情況出發(fā)，深入問(wèn)題的本質(zhì)，強(qiáng)化投資管理，找到解決問(wèn)題的對(duì)策，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，不斷完善房地產(chǎn)公司的管理體制，才能保證房地產(chǎn)公司的健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 程英華.房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的問(wèn)題及解決措施研究[J].財(cái)務(wù)管理，2013，（146）.

篇3

關(guān)鍵詞：內(nèi)部控制；房地產(chǎn)；合同管理；方法

中圖分類(lèi)號(hào)：F715.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2016年3月8日

房地產(chǎn)公司合同管理是房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制的重要內(nèi)容。本文將內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法作為主題，分別從房地產(chǎn)公司合同管理常見(jiàn)的問(wèn)題以及如何完善房地產(chǎn)公司合同管理方法兩個(gè)角度進(jìn)行分析，希望可以對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展起到一定的幫助作用，有效地推動(dòng)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步。

一、房地產(chǎn)公司合同管理常見(jiàn)問(wèn)題

（一）合同訂立缺乏嚴(yán)格的審核程序，導(dǎo)致合同內(nèi)容出現(xiàn)問(wèn)題。目前，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度越來(lái)越快，房地產(chǎn)行業(yè)更是如火中天地發(fā)展著。房地產(chǎn)公司的每一項(xiàng)業(yè)務(wù)都離不開(kāi)經(jīng)濟(jì)合同，每一份合同的簽訂都和房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)利益有很大的聯(lián)系。由于近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)比較火暴，企業(yè)利潤(rùn)可觀，一部分房地產(chǎn)公司往往忽視合同的管理，覺(jué)得合同管理不是公司的重要經(jīng)濟(jì)行為，給予的重視度不夠。殊不知合同一旦出現(xiàn)了問(wèn)題，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)無(wú)法挽回的損失，對(duì)一些小企業(yè)甚至?xí)霈F(xiàn)滅頂?shù)臑?zāi)難。究其原因，主要是合同管理不到位，在合同訂立方面由于缺乏嚴(yán)格的審核程序，在具體操作中，工作人員容易忽視合同中的一些細(xì)節(jié)問(wèn)題，而導(dǎo)致合同內(nèi)容不嚴(yán)謹(jǐn)、合同條款不合理，缺乏完整性和嚴(yán)密性，漏洞百出，問(wèn)題層出不窮。

（二）合同執(zhí)行過(guò)程中監(jiān)管不到位，導(dǎo)致合同執(zhí)行不力。在合同的執(zhí)行過(guò)程中必須要有一些必要的監(jiān)管行為，有專(zhuān)門(mén)人員處理、監(jiān)督每一個(gè)環(huán)節(jié)，這樣才可以保證合同的順利執(zhí)行，同時(shí)也可以降低房地產(chǎn)公司的潛在風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)際工作中，有許多的房地產(chǎn)公司往往會(huì)忽視對(duì)合同執(zhí)行的監(jiān)管工作或者監(jiān)管不是非常完善和科學(xué)。這樣一來(lái)容易造成合同執(zhí)行不力，甚至出現(xiàn)合同違約的現(xiàn)象，給公司造成不必要的損失，對(duì)企業(yè)的形象造成了影響。所以，企業(yè)應(yīng)當(dāng)明白合同的執(zhí)行并不是一個(gè)人或是一個(gè)部門(mén)的事情，在監(jiān)管的過(guò)程中需要許多的部門(mén)共同協(xié)作，相互配合完成，這樣才可以保證合同及時(shí)有效地執(zhí)行，確保公司的經(jīng)濟(jì)利益不受損失，樹(shù)立良好的企業(yè)形象。

（三）對(duì)合同管理缺乏正確的認(rèn)識(shí)。由于合同的內(nèi)容不夠嚴(yán)謹(jǐn)曾給某些房地產(chǎn)公司造成非常嚴(yán)重的后果，這給許多企業(yè)敲響了警鐘，許多房地產(chǎn)公司才給予重視，大多都提高了對(duì)合同制定的重視程度。但是隱性的危機(jī)仍然存在，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是一些小型房地產(chǎn)企業(yè)，在合同制定并簽訂結(jié)束之后便認(rèn)為結(jié)束了，對(duì)合同后期的管理欠缺統(tǒng)一的管理流程，僅僅只是將合同交給相關(guān)的人員，對(duì)合同未執(zhí)行完畢的一些細(xì)節(jié)問(wèn)題沒(méi)有后續(xù)跟進(jìn)，欠缺解決。同時(shí)更沒(méi)有對(duì)合同進(jìn)行復(fù)審的環(huán)節(jié)。這樣除了制定和簽訂的人員之外，其他工作人員對(duì)合同的內(nèi)容并不是很了解，很容易導(dǎo)致合同未執(zhí)行完畢的部分出現(xiàn)拖拉、甚至違約現(xiàn)象，給企業(yè)造成不必要的損失，或者牽涉經(jīng)濟(jì)糾紛。

二、完善房地產(chǎn)公司合同管理的方法

（一）建立一套完善的適合本公司的合同管理制度。在內(nèi)部控制下的合同管理部分，房地產(chǎn)公司需要根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的引導(dǎo)，并結(jié)合企業(yè)自身的特點(diǎn)和戰(zhàn)略目標(biāo)，制定一套合理的適合自己的合同管理制度。合同管理制度對(duì)合同涉及的各部門(mén)職責(zé)要有明確的規(guī)定，對(duì)合同制定、簽訂、執(zhí)行及后續(xù)管理各環(huán)節(jié)均要有詳細(xì)明確的規(guī)定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，保障相關(guān)企業(yè)與本公司的利益，切實(shí)維護(hù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益不受損失，獲得雙贏。

（二）設(shè)立規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)公司要想管理好經(jīng)濟(jì)合同需要建立規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)。首先，需要對(duì)相關(guān)員工進(jìn)行必要的培訓(xùn)工作，要讓他們?cè)谒枷肷蠈?duì)合同管理的工作加以重視，時(shí)刻將合同的嚴(yán)謹(jǐn)性和條理化記于心中，作為標(biāo)尺；其次，需要建立一個(gè)專(zhuān)門(mén)的部門(mén)對(duì)合同進(jìn)行嚴(yán)格管理，合同管理部門(mén)的人員必須是能力強(qiáng)、素質(zhì)高、經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)的員工，在實(shí)踐中嚴(yán)格執(zhí)行，保障制度的執(zhí)行；最后，需要根據(jù)房地產(chǎn)公司的具體情況來(lái)制定合同管理體系，既從宏觀把握全局，注重整個(gè)合同的完整性，又要注重合同中的每一個(gè)細(xì)節(jié)，著實(shí)處理合同簽署后的每一個(gè)環(huán)節(jié)的工作，使企業(yè)的合同管理制度更加完善，為企業(yè)的發(fā)展在合同環(huán)節(jié)掃除障礙。

（三）加強(qiáng)對(duì)合同各個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理。房地產(chǎn)企業(yè)想要加強(qiáng)對(duì)合同的管理，就必須加強(qiáng)合同各階段的審核監(jiān)督工作。

1、加強(qiáng)合同制定前的管理。首先，需要對(duì)制定合同的規(guī)范非常熟悉，對(duì)合同的訂立內(nèi)容充分了解，把握每一個(gè)條款對(duì)雙方的利害關(guān)系；其次，了解合同對(duì)方的各方面情況，確保對(duì)方當(dāng)事人具備合同履約能力，簽署的合同真實(shí)有效；最后，對(duì)于涉及專(zhuān)業(yè)技術(shù)或法律關(guān)系復(fù)雜的合同要組織法律、技術(shù)及相關(guān)人員參與談判，確保整個(gè)流程順利進(jìn)行。

2、對(duì)合同制定中的監(jiān)督，要對(duì)合同的細(xì)節(jié)部分加以重視，防止在合同中出現(xiàn)漏洞，給企業(yè)造成不必要的損失。在這個(gè)環(huán)節(jié)要嚴(yán)格按照企業(yè)合同簽訂程序進(jìn)行，相關(guān)部門(mén)及人員對(duì)合同按程序進(jìn)行審核，特別注意合同的主體、內(nèi)容和形式是否合法，合同內(nèi)容是否符合企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，合同各項(xiàng)條款是否簽訂明確，合同所涉及的雙方權(quán)利義務(wù)是否對(duì)，等等。

3、合同履行過(guò)程中的監(jiān)督及控制。一是如果在合同履行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)條款有誤、對(duì)方有欺詐行為，或國(guó)家政策變更、市場(chǎng)變化等客觀情況發(fā)生，可能或已經(jīng)對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益造成不利影響時(shí)，應(yīng)及時(shí)按程序上報(bào)并和對(duì)方協(xié)商變更或解除合同事宜；二是合同履行中有糾紛的，及時(shí)安排相關(guān)部門(mén)及人員與對(duì)方協(xié)商解決，協(xié)商無(wú)法解決的按約定選擇仲裁或訴訟，通過(guò)法律途徑獲得最好的解決辦法；三是加強(qiáng)合同登記的管理和監(jiān)督，定期對(duì)合同進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、登記和歸檔，詳細(xì)登記合同的訂立、履行和變更情況，及時(shí)將變化的信息更新。另外，定期將相關(guān)員工集結(jié)起來(lái)，讓他們總結(jié)在此段時(shí)間內(nèi)合同各環(huán)節(jié)所遇到的問(wèn)題和不足，并確定改進(jìn)方案，防止以后出現(xiàn)同樣的問(wèn)題，防患于未然。

三、結(jié)束語(yǔ)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)管理方面便會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題，人事、財(cái)務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)等各個(gè)部門(mén)都會(huì)存在不同的問(wèn)題。但是比較重要的一點(diǎn)就是合同管理問(wèn)題。合同管理在公司中舉足輕重，關(guān)乎企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)利益，以及潛在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。本文以?xún)?nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法為題，分別從房地產(chǎn)公司合同管理常見(jiàn)的問(wèn)題以及完善內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法兩方面進(jìn)行分析，提出了一些對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)相對(duì)適用的方法，對(duì)解決該問(wèn)題時(shí)可以給予相應(yīng)的借鑒，希望可以為一些房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)合同管理方面有所幫助，解決了房地產(chǎn)公司中存在的潛在問(wèn)題，解析了本領(lǐng)域的疑難雜癥，從而達(dá)到提高房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)效益以及社會(huì)效益的目的，促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]余宜林，張海東.合同管理在施工企業(yè)中的重要地位[J].交通標(biāo)準(zhǔn)化，2004.10.

篇4

集團(tuán)總部與其子公司之間在成本管理上各具所長(zhǎng)，二者相互促進(jìn)，會(huì)更好的發(fā)揮作用。集團(tuán)總部在成本管理中扮演著指導(dǎo)者、監(jiān)督者的角色。而各開(kāi)發(fā)企業(yè)則可以依據(jù)不同的地域特征、政策環(huán)境等充分發(fā)揮自己的靈活性，利用總部總結(jié)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，更加有效的管理。

一、集團(tuán)總部的成本管理職責(zé)

1、制定、修正集團(tuán)成本管理制度，督促、指導(dǎo)各開(kāi)發(fā)企業(yè)建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢查執(zhí)行情況，對(duì)成本實(shí)行制度監(jiān)控。

2、進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)作出分析、判斷，及時(shí)提供、反饋給集團(tuán)和各開(kāi)發(fā)企業(yè)管理層以作決策參考；保持對(duì)國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策和集團(tuán)成本管理環(huán)境的了解，協(xié)助房地產(chǎn)公司爭(zhēng)取優(yōu)惠政策、處理有關(guān)政策性問(wèn)題。

3、組織各方面專(zhuān)業(yè)人士對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察、立項(xiàng)聽(tīng)證，按立項(xiàng)審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助房地產(chǎn)公司做好項(xiàng)目前期策劃中的成本控制。立項(xiàng)審查的重點(diǎn)是：

立項(xiàng)資料是否齊全、規(guī)范；

市場(chǎng)定位是否明確、恰當(dāng)；

投資成本估算是否經(jīng)濟(jì)、合理；

投資回報(bào)是否符合集團(tuán)利潤(rùn)目標(biāo)要求；

投資風(fēng)險(xiǎn)能否有效控制。

4、跟蹤、落實(shí)各項(xiàng)目成本計(jì)劃及其執(zhí)行情況，適時(shí)了解各項(xiàng)目成本的實(shí)際構(gòu)成，匯編集團(tuán)成本報(bào)表；分析、總結(jié)項(xiàng)目成本控制情況，協(xié)助、督促各開(kāi)發(fā)企業(yè)做好項(xiàng)目操作過(guò)程中的成本控制工作。

5、建立成本信息監(jiān)控中心，及時(shí)收集各項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)資料，為集團(tuán)管理層提供充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)意見(jiàn)反饋給各開(kāi)發(fā)企業(yè)。

6、組織集團(tuán)成本管理的信息交流，通過(guò)培訓(xùn)、雙向交流、研修會(huì)等方式，增進(jìn)全員的成本管理意識(shí)，推廣集團(tuán)內(nèi)外成本管理經(jīng)驗(yàn)，尋求降低成本的有效途徑，促進(jìn)集團(tuán)成本管理水平的提高。

7、根據(jù)管理的需要，派出審計(jì)小組對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行階段審計(jì)和決算審計(jì)，對(duì)項(xiàng)目成本發(fā)生的合理性、成本管理的規(guī)范性提出審計(jì)意見(jiàn)。并結(jié)合項(xiàng)目收益情況，考核項(xiàng)目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報(bào)率等指標(biāo)。

二、開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理職責(zé)

1、認(rèn)真執(zhí)行集團(tuán)成本管理制度，結(jié)合實(shí)際制定本單位成本管理制度，并自覺(jué)接受總部監(jiān)督。

2、根據(jù)本單位業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開(kāi)發(fā)能力和市場(chǎng)情況，確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，組織立項(xiàng)調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項(xiàng)建議和開(kāi)發(fā)設(shè)想，并按要求向集團(tuán)總部提交立項(xiàng)可行性報(bào)告，履行立項(xiàng)審批程序。

3、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，應(yīng)按市場(chǎng)定位和成本估算準(zhǔn)確把握設(shè)計(jì)方案，組織審查設(shè)計(jì)概算的經(jīng)濟(jì)合理性，使規(guī)劃設(shè)計(jì)既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識(shí)和要求。

4、客觀、認(rèn)真地進(jìn)行項(xiàng)目成本費(fèi)用測(cè)算，編制項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)劃，確定項(xiàng)目及每個(gè)單項(xiàng)工程的目標(biāo)成本，分解成本費(fèi)用控制指標(biāo)，落實(shí)降低成本技術(shù)組織措施。

5、遵循基本建設(shè)程序，進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)際操作，對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員全過(guò)程控制，對(duì)可控成本、變動(dòng)成本和成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控。保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。

6、正確處理成本、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開(kāi)發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開(kāi)發(fā)周期，嚴(yán)格控制項(xiàng)目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用，加速投資回報(bào)，提高投資回報(bào)率。

7、組織項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用核算，及時(shí)、全面、準(zhǔn)確、動(dòng)態(tài)地反映項(xiàng)目成本、費(fèi)用情況，按規(guī)定編報(bào)成本會(huì)計(jì)報(bào)表等有關(guān)資料。堅(jiān)持成本報(bào)告制度，保證成本信息交流的及時(shí)、有效。

8、熟悉、掌握國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場(chǎng)需求、預(yù)算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預(yù)見(jiàn)性，努力尋求降低成本費(fèi)用的途徑。

9、定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

三、成本監(jiān)控

集團(tuán)應(yīng)建立總部以管理監(jiān)控為中心、各開(kāi)發(fā)企業(yè)以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng)。實(shí)行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)、各職能部門(mén)具體實(shí)施的運(yùn)行機(jī)制。各監(jiān)控中心應(yīng)樹(shù)立全員成本意識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行全過(guò)程監(jiān)控。各開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理需要和項(xiàng)目實(shí)際情況，設(shè)置審算部、工程部、財(cái)務(wù)部等成本管理職能部門(mén)或崗位，保證成本控制工作的順利進(jìn)行根據(jù)管理的需要，各房地產(chǎn)公司應(yīng)制訂和完善各方面內(nèi)容的成本管理制度，如招、投標(biāo)管理制度；合同管理制度；工程（質(zhì)量、進(jìn)度、監(jiān)理、現(xiàn)場(chǎng)、工程盤(pán)點(diǎn)、竣工驗(yàn)收移交）管理制度；預(yù)決算（包括概算、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、結(jié)算、款項(xiàng)撥付）管理制度；費(fèi)用控制制度；材料設(shè)備管理制度。

集團(tuán)總部應(yīng)不斷總結(jié)各開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上，逐步健全、完善集團(tuán)房地產(chǎn)成本管理制度。

各開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的節(jié)奏，及時(shí)編制成本計(jì)劃，并跟蹤、檢查、考核計(jì)劃的執(zhí)行情況：

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)劃（按完全成本口徑）；

期間費(fèi)用計(jì)劃；

降低成本技術(shù)組織措施計(jì)劃。

各開(kāi)發(fā)企業(yè)也應(yīng)完善成本考核辦法，確立成本降低率、費(fèi)用節(jié)約額、項(xiàng)目投資回報(bào)率等成本考核指標(biāo)。

各開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本控制過(guò)程中，應(yīng)定期、按開(kāi)發(fā)階段對(duì)房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進(jìn)行分析，以及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作。

集團(tuán)總部根據(jù)管理需要，應(yīng)按項(xiàng)目就成本控制情況進(jìn)行分析檢查。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制

1.立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制各開(kāi)發(fā)企業(yè)新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)須向集團(tuán)總部提交《立項(xiàng)請(qǐng)示》和詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》，并經(jīng)集團(tuán)立項(xiàng)聽(tīng)證會(huì)討論通過(guò)?！犊尚行匝芯繄?bào)告》除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開(kāi)發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：

成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施；

投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)體現(xiàn)安排；

稅務(wù)環(huán)境及其影響；

資金計(jì)劃；

《競(jìng)投方案》（僅限招標(biāo)、拍賣(mài)項(xiàng)目）；

投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策；

項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見(jiàn)。

2.規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽(tīng)證會(huì)”審查，獲通過(guò)后進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。每一階段都須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。

設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書(shū)面審查意見(jiàn)，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。

篇5

關(guān)鍵詞：績(jī)效；績(jī)效管理；體系

中圖分類(lèi)號(hào)：F272；F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-7712 （2013） 22-0000-01

巢湖市誠(chéng)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2002年。隨著公司規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策的變化和房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇。誠(chéng)發(fā)房地產(chǎn)公司審時(shí)度勢(shì)，根據(jù)國(guó)家建設(shè)新型城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略部署，2013年公司實(shí)施戰(zhàn)略調(diào)整，再次將開(kāi)發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)移到鄉(xiāng)鎮(zhèn)，以推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)為目標(biāo)，以建設(shè)美好鄉(xiāng)村改善居民居住條件為已任，不斷創(chuàng)建精品，真誠(chéng)回饋社會(huì)。如何將公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)化為行動(dòng)，誠(chéng)發(fā)房地產(chǎn)公司迫切需要運(yùn)用績(jī)效管理這一戰(zhàn)略實(shí)施手段，因此研究誠(chéng)發(fā)房地產(chǎn)公司績(jī)效管理體系對(duì)于公司戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、誠(chéng)發(fā)房地產(chǎn)公司績(jī)效管理現(xiàn)狀

誠(chéng)發(fā)房地產(chǎn)歷來(lái)注重內(nèi)部管理，成立10年來(lái)不斷完善內(nèi)部管理制度。2010年，公司開(kāi)始正式引入績(jī)效管理，在績(jī)效管理方面進(jìn)行探索和嘗試，取得了一定成效。一是形成了績(jī)效管理的基本框架。誠(chéng)發(fā)房地產(chǎn)公司確立了績(jī)效管理的總則，主要包括以下內(nèi)容：明確了考核目的；界定了考核對(duì)象，包括總部副總以下人員（含項(xiàng)目部人員及實(shí)習(xí)期人員）；明確了考核原則。二是界定了績(jī)效管理的分工與職責(zé)。按照績(jī)效管理內(nèi)在要求，根據(jù)各部門(mén)職責(zé)特點(diǎn)，明確了公司績(jī)效考核的權(quán)責(zé)。三是制訂了考核內(nèi)容及方法。考核內(nèi)容主要包括核心能力、任務(wù)與職責(zé)?？己祟l次每一年一次。建立考核委員會(huì)，總部成立考核委員會(huì)并分設(shè)領(lǐng)導(dǎo)組和工作組，具體負(fù)責(zé)考核工作。同時(shí)建立領(lǐng)導(dǎo)組和工作組，領(lǐng)導(dǎo)組由常務(wù)副總、副總組成；工作組由人力資源部總監(jiān)、人力資源部主管組成。四是劃分了績(jī)效考核的評(píng)級(jí)。考核等級(jí)分為五級(jí)，分別用A、B、C、D、E表示。五是列出了績(jī)效考核的免責(zé)條款。公司規(guī)定因計(jì)劃內(nèi)容涉及到政府及其所屬行政單位、或涉及到政策、法規(guī)而造成計(jì)劃客觀上無(wú)法按時(shí)完成的，可酌情考慮免責(zé)。

二、誠(chéng)發(fā)房地產(chǎn)公司績(jī)效管理存在的問(wèn)題

（一）績(jī)效管理與戰(zhàn)略一致性有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

（二）績(jī)效考核流程有待進(jìn)一步完善。

（三）考核指標(biāo)體系有待進(jìn)一步科學(xué)化。

（四）考核結(jié)果運(yùn)用有待進(jìn)一步擴(kuò)展。

三、誠(chéng)發(fā)房地產(chǎn)公司績(jī)效管理體系設(shè)計(jì)

（一）誠(chéng)發(fā)房地產(chǎn)公司績(jī)效指標(biāo)體系設(shè)計(jì)

1.誠(chéng)發(fā)房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)的分解。對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，土地、人力、財(cái)力三者之間的關(guān)系是其高效運(yùn)轉(zhuǎn)的重要影響因素，協(xié)調(diào)三者之間的關(guān)系是實(shí)現(xiàn)公司企業(yè)遠(yuǎn)景和戰(zhàn)略目標(biāo)的重要方面。誠(chéng)發(fā)房地產(chǎn)公司利用平衡計(jì)分卡的經(jīng)典四維分法―財(cái)務(wù)、客戶(hù)、內(nèi)部流程、學(xué)習(xí)與成長(zhǎng)，分別制定和細(xì)分其戰(zhàn)略目標(biāo)。

2.誠(chéng)發(fā)房地產(chǎn)公司年度考核指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)?？?jī)效考核指標(biāo)體系設(shè)計(jì)是一個(gè)較為復(fù)雜的過(guò)程，需要在實(shí)踐中不斷摸索完善。按照平衡計(jì)分卡思想，根據(jù)誠(chéng)發(fā)房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)分解情況，在征詢(xún)專(zhuān)家意見(jiàn)基礎(chǔ)上，我們制定了誠(chéng)發(fā)房地產(chǎn)公司2013年績(jī)效考核指標(biāo)體系。主要包括年收入增長(zhǎng)率、年支出偏差率、現(xiàn)金循環(huán)周期降低率、融資目標(biāo)達(dá)成率、客戶(hù)滿(mǎn)意度、進(jìn)度偏差率、質(zhì)量驗(yàn)收合格率、成本偏差率、人力資本準(zhǔn)備度、企業(yè)文化準(zhǔn)備度和骨干員工準(zhǔn)備度等指標(biāo)。

3.誠(chéng)發(fā)房地產(chǎn)公司績(jī)效考核指標(biāo)的分解。根據(jù)關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)（KPI）操作流程，首先確定業(yè)務(wù)重點(diǎn)。根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，運(yùn)用頭腦風(fēng)暴法和魚(yú)骨分析法等方法找出企業(yè)的業(yè)務(wù)重點(diǎn)，再運(yùn)用頭腦風(fēng)暴法找出這些關(guān)鍵業(yè)務(wù)領(lǐng)域的公司級(jí)KPI，我們前面已經(jīng)根據(jù)平衡計(jì)分卡思想，研究和設(shè)計(jì)了誠(chéng)發(fā)房地產(chǎn)公司的績(jī)效考核指標(biāo)體系。確定公司級(jí)之后要確定部門(mén)級(jí)KPI。

（二）誠(chéng)發(fā)房地產(chǎn)公司績(jī)效管理流程改進(jìn)

1.績(jī)效計(jì)劃制訂?？?jī)效計(jì)劃是績(jī)效管理的起點(diǎn)，也是績(jī)效管理的重要環(huán)節(jié)。誠(chéng)發(fā)房地產(chǎn)公司績(jī)效計(jì)劃根據(jù)以下內(nèi)容制訂：（1）公司戰(zhàn)略目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃；（2）公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃；（3）部門(mén)職責(zé)和工作重點(diǎn)；（4）外部客戶(hù)需要；（5）被評(píng)價(jià)者上一考核周期的考核結(jié)果；（6）公司調(diào)度會(huì)等會(huì)議精神；（7）領(lǐng)導(dǎo)交派的工作。

2.績(jī)效實(shí)施。績(jī)效管理并非期初撒網(wǎng)，期末撈魚(yú)，而要在整個(gè)考核周期內(nèi)都要實(shí)施績(jī)效管理。在考核期內(nèi)實(shí)施績(jī)效管理的主要方式是績(jī)效反饋和績(jī)效輔導(dǎo)。誠(chéng)發(fā)房地產(chǎn)公司對(duì)此作了明確規(guī)定。對(duì)于不同層級(jí)管理者提出如下要求：（1）在考核期內(nèi)，要了解影響員工績(jī)效的因素，提供輔導(dǎo)和資源；（2）要將員工的表現(xiàn)反饋給員工；（3）要全面了解員工的工作情況；（4）要及時(shí)幫助員工調(diào)整目標(biāo)。

3.績(jī)效考核。對(duì)于績(jī)效考核，誠(chéng)發(fā)房地產(chǎn)公司主要采取以下措施加以改進(jìn)。一是根據(jù)考核對(duì)象管理層級(jí)、工作性質(zhì)和公司管理需要對(duì)考核周期進(jìn)行重新設(shè)置。二是公司正式評(píng)價(jià)中采用直接上級(jí)作為績(jī)效評(píng)價(jià)主體。三是財(cái)務(wù)部、綜合部、營(yíng)銷(xiāo)策劃部、工程部等部門(mén)提供硬指標(biāo)所需信息，由人力資源部計(jì)算評(píng)分。四是根據(jù)員工績(jī)效評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)確定其評(píng)價(jià)等級(jí)。公司評(píng)價(jià)等級(jí)分為S、A、B、C、D、E六級(jí)。

4.績(jī)效輔導(dǎo)和績(jī)效面談。績(jī)效輔導(dǎo)是績(jī)效管理產(chǎn)生效益的重要環(huán)節(jié)，也是直接上級(jí)日常管理的重要職責(zé)?？?jī)效輔導(dǎo)是指直接上級(jí)在考核周期內(nèi)對(duì)員工工作進(jìn)行指導(dǎo)。主要討論以下信息：（1）有關(guān)工作進(jìn)展情況；（2）潛在的障礙和問(wèn)題；（3）解決問(wèn)題的辦法措施；（4）員工取得的成績(jī)以及存在的問(wèn)題；（5）管理者如何幫助員工。

5.績(jī)效結(jié)果的運(yùn)用。作為這次績(jī)效管理改進(jìn)的重點(diǎn)之一，就是增加績(jī)效結(jié)果的運(yùn)用。具體來(lái)說(shuō)，主要應(yīng)用于以下方面。一是運(yùn)用于薪酬決策。員工績(jī)效評(píng)價(jià)的結(jié)果將影響員工的崗位工資、績(jī)效工資、挑戰(zhàn)獎(jiǎng)金。二是運(yùn)用于職務(wù)決策。公司設(shè)置業(yè)務(wù)、管理、技術(shù)三大職務(wù)序列，以績(jī)效評(píng)價(jià)為依據(jù)，采取能上能下，雙向選擇、人崗匹配動(dòng)態(tài)崗位管理。三是運(yùn)用于培訓(xùn)決策。部門(mén)負(fù)責(zé)人根據(jù)部門(mén)內(nèi)部人員績(jī)效評(píng)價(jià)情況提出培訓(xùn)需求，人力資源部根據(jù)公司績(jī)效評(píng)價(jià)整體情況和績(jī)效面談?dòng)涗洷?，分析確定公司年度培訓(xùn)計(jì)劃和具體培訓(xùn)方案。

篇6

一、目前中央房地產(chǎn)政策

20*年11月5日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署了進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的措施。會(huì)議確定了當(dāng)前進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施。其中加快建設(shè)保障性安居工程，加大對(duì)廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚戶(hù)區(qū)改造，實(shí)施游牧定居工程，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)，被列為第一條。這項(xiàng)措施顯然對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著重要的指導(dǎo)意義。而第八條"提高城鄉(xiāng)居民收入"對(duì)經(jīng)濟(jì)調(diào)整，加強(qiáng)擴(kuò)大內(nèi)需，抗擊金融危機(jī)，有著更大的作用。

11月10日國(guó)務(wù)院召開(kāi)省區(qū)市政府和部門(mén)負(fù)責(zé)人會(huì)議，分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，要求加大投資力度和優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大就業(yè)，調(diào)整國(guó)民收入分配格局，引導(dǎo)居民擴(kuò)大消費(fèi)需求，調(diào)控房地產(chǎn)走勢(shì)，金融行業(yè)要加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展刺激作用，促進(jìn)股票市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)于房地產(chǎn)工作，國(guó)務(wù)院總理發(fā)表重要講話(huà)時(shí)指出：房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于拉動(dòng)鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對(duì)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對(duì)于推動(dòng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、改善民生具有重要作用。所以要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要認(rèn)真分析和研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，正確引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)走勢(shì)，要加強(qiáng)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的投資收購(gòu)和開(kāi)發(fā)建設(shè)；落實(shí)和完善促進(jìn)合理住房消費(fèi)的政策措施；促進(jìn)中小戶(hù)型、中低價(jià)位普通商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)穩(wěn)定發(fā)展；加快發(fā)展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)；繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)交易。

從5日國(guó)務(wù)院十項(xiàng)措施和溫總理七條意見(jiàn)中可以看出，中央政府強(qiáng)調(diào)的始終是加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，這與下半年的國(guó)務(wù)院專(zhuān)題會(huì)議精神以及十七屆三中全會(huì)精神是一致的。從國(guó)務(wù)院十項(xiàng)措施和溫總理七條意見(jiàn)中，找不出政府要注資房地產(chǎn)企業(yè)，大規(guī)模刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的意思。所以即使國(guó)家在防止經(jīng)濟(jì)危機(jī)蔓延的政策中，著重對(duì)房地產(chǎn)加大了投入，但是政府投入主要在于對(duì)保障房建設(shè)，因此不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)像去年那樣的暴漲局面。

同時(shí)，政府樂(lè)于見(jiàn)到的是一個(gè)公平、合理、穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)一定應(yīng)該是買(mǎi)賣(mài)公平、交易繁榮的市場(chǎng)。最近雖然房?jī)r(jià)有了較大的下降，但是還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到能夠公平交易的程度。所以房?jī)r(jià)還有下降的空間和必要性。

二、××高速公路房地產(chǎn)公司的現(xiàn)狀與對(duì)策

××高速公路房地產(chǎn)公司是××省公路開(kāi)發(fā)投資有限責(zé)任公司下屬的二級(jí)國(guó)有房地產(chǎn)公司，成立時(shí)間短、資金少、人才短缺、無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績(jī)的新公司，現(xiàn)在又遇上國(guó)家政策重大轉(zhuǎn)變，我認(rèn)為，隨著世界金融危機(jī)的進(jìn)一步擴(kuò)散，不排除國(guó)家再出臺(tái)一系列擴(kuò)大內(nèi)需和改善民生的政策的可能。鑒于××房地產(chǎn)公司的實(shí)際情況，我認(rèn)為我們一定要學(xué)會(huì)"三條腿"走路，為我公司的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展打下良好決策。

1、充分發(fā)揮我公司的現(xiàn)有公路建設(shè)人才優(yōu)勢(shì)，緊緊依靠省公路投資公司的幫助和支持，借助國(guó)家加大公路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的有利時(shí)機(jī)，努力在公路建設(shè)施工市場(chǎng)領(lǐng)域分一杯羹，養(yǎng)活職工、穩(wěn)定職工，渡過(guò)難關(guān)。

篇7

一、房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理的必要性

房地產(chǎn)公司具有資本密集型、風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)公司要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的、高效的、可持續(xù)發(fā)展，必須建立完善的財(cái)務(wù)管理。完善的企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系包括完善的財(cái)務(wù)核算體系、以會(huì)計(jì)控制為核心的內(nèi)部控制制度、資金管理體系、全面預(yù)算管理體系等等。公司的財(cái)務(wù)管理理念單一，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，因而，公司要樹(shù)立可持續(xù)發(fā)展的理念，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，就必須創(chuàng)立完善的財(cái)務(wù)核算體系、全面預(yù)算管理體系等等。

（一）更加優(yōu)化企業(yè)的理財(cái)

公司必須在理財(cái)上短期內(nèi)集中所需的財(cái)力、物力，為房地產(chǎn)集團(tuán)公司的運(yùn)轉(zhuǎn)提供必需的物質(zhì)基礎(chǔ)，把握住機(jī)遇；建立房地產(chǎn)集團(tuán)公司對(duì)所屬子公司的財(cái)務(wù)考評(píng)機(jī)制。房地產(chǎn)集團(tuán)公司在具體財(cái)務(wù)操作過(guò)程中，必須遵循整個(gè)集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，集團(tuán)財(cái)務(wù)管理的職能主要為集團(tuán)公司決策服務(wù)方面提供科學(xué)的管理。

（二）提高管理的專(zhuān)業(yè)性

在管理上，房地產(chǎn)集團(tuán)公司主要實(shí)行“兩重”管理思路的財(cái)務(wù)管理，一方面子公司或分公司財(cái)務(wù)管理人員主要由集團(tuán)公司決策層集中委派并管理。另一方面，子公司財(cái)務(wù)人員應(yīng)該定期參加培訓(xùn)，參與下屬公司的經(jīng)營(yíng)管理。這樣可以防止下屬公司單方面管理造成的損失，加強(qiáng)財(cái)務(wù)方面的監(jiān)督，使集團(tuán)公司財(cái)務(wù)管理效率增高。

（三）統(tǒng)一機(jī)制管理

為了不斷加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量和水平，房地產(chǎn)集團(tuán)公司必須下大力氣摸索修改財(cái)務(wù)管理模式，建立完善的內(nèi)部控制制度等。同時(shí)，進(jìn)行包括會(huì)計(jì)學(xué)習(xí)的交流、財(cái)務(wù)人員的借調(diào)等工作，以便加強(qiáng)各下屬公司或財(cái)務(wù)核算公司的財(cái)務(wù)交流學(xué)習(xí)，這樣就能增加財(cái)務(wù)管理的科學(xué)性。

二、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理存在的不足

（一）財(cái)務(wù)系統(tǒng)不完善

由于房地產(chǎn)集團(tuán)公司的所有權(quán)歸政府，經(jīng)營(yíng)權(quán)歸企業(yè)，客觀上是縮減了成本，企業(yè)經(jīng)營(yíng)者自負(fù)盈虧，但很多領(lǐng)導(dǎo)層根本不熟悉基本的會(huì)計(jì)知識(shí)，財(cái)務(wù)管理一直是沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的傳統(tǒng)財(cái)務(wù)觀念，在企業(yè)發(fā)展中也缺乏相應(yīng)的系統(tǒng)的財(cái)務(wù)學(xué)習(xí)。財(cái)務(wù)部門(mén)完全按照總經(jīng)理的意志行事，事前預(yù)測(cè)、控制事中、分析事后無(wú)法形成，忽視了市場(chǎng)的聯(lián)系。財(cái)務(wù)管理人員遵循著按月提供報(bào)表及核算清除各個(gè)賬目、保管好銀行存款和現(xiàn)金等慣性模式，財(cái)務(wù)人員不得參與銀行業(yè)務(wù)、對(duì)外經(jīng)營(yíng)、成本費(fèi)用等，完全執(zhí)行董事長(zhǎng)或總經(jīng)理的命令。公司領(lǐng)導(dǎo)層管理機(jī)構(gòu)等對(duì)國(guó)際市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)不足，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、貨幣資金的現(xiàn)金流動(dòng)意識(shí)淡薄，遠(yuǎn)遠(yuǎn)被形勢(shì)拋棄。

（二）資金管理體系尚未形成

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的一大特點(diǎn)是資金投入量大，資金鏈正常循環(huán)與否往往關(guān)系到企業(yè)成敗，因此資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)。但是，很多房地產(chǎn)企業(yè)，一是沒(méi)有有效分解年度建設(shè)投資計(jì)劃目標(biāo)，編制出月度、季度計(jì)劃加以管理控制。二是公司內(nèi)部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些公司緊缺的資金，而另一些卻是閑置資金的情況，無(wú)法集中資金管理，使用資金效率低下。

（三）財(cái)務(wù)管理制度流于形式

財(cái)務(wù)管理人員沒(méi)有授權(quán)制度，權(quán)限不明確，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)混亂等現(xiàn)象。二是費(fèi)用開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)混亂，沒(méi)有按照財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行，常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理。三是財(cái)務(wù)管理基本處于“事后反映”的水平，沒(méi)有“事前控制”其內(nèi)容和管理方法距實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略的需求尚有較大差距。

三、提高房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理水平的方式

（一）推行集中化的核算模式

集中核算模式是適應(yīng)全球化大企業(yè)發(fā)展的需求，與企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部扁平化的組織結(jié)構(gòu)及網(wǎng)絡(luò)化的信息結(jié)構(gòu)相配套，在集權(quán)基礎(chǔ)上適當(dāng)分權(quán)，集中與分散相結(jié)合的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)模式。財(cái)務(wù)管理歸根結(jié)底是對(duì)財(cái)務(wù)信息流的管理，使之能夠滿(mǎn)足企業(yè)集團(tuán)的高效運(yùn)作。而大企業(yè)集團(tuán)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理要求財(cái)務(wù)信息能夠真實(shí)、及時(shí)傳遞。而集中核算模式能滿(mǎn)足企業(yè)集團(tuán)對(duì)財(cái)務(wù)信息傳遞的要求。

（二）選擇合適的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制模式

在房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部，母公司處于主導(dǎo)地位，針對(duì)不同的子公司，應(yīng)制定不同的財(cái)務(wù)控制手段。當(dāng)然對(duì)不同的子公司的財(cái)務(wù)控制模式也應(yīng)有所不同。子公司在整個(gè)企業(yè)集團(tuán)中的重要程度不同，母公司應(yīng)對(duì)其采用不同的財(cái)務(wù)控制模式。為保證集團(tuán)戰(zhàn)略總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，對(duì)集團(tuán)發(fā)展具有重要意義的子公司，母公司應(yīng)選擇相對(duì)集權(quán)的財(cái)務(wù)控制；對(duì)那些不具重要性的子公司，應(yīng)提高管理效率，充分發(fā)揮其積極性，增強(qiáng)其在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的獨(dú)立性考慮，應(yīng)實(shí)行相對(duì)分權(quán)的財(cái)務(wù)管理。房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，內(nèi)部控制體系的建立與完善是房地產(chǎn)企業(yè)一項(xiàng)重要的企業(yè)文化建設(shè)。應(yīng)根據(jù)《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》及其配套指引，從內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息與溝通、內(nèi)部監(jiān)督五個(gè)要素方面加以完，重點(diǎn)是建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度，明確規(guī)定各項(xiàng)業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序。如在資產(chǎn)處置、資金調(diào)度、銷(xiāo)售結(jié)算、工程簽證變更等環(huán)節(jié)。明確決策者和執(zhí)行者的職責(zé)權(quán)限和工作程序，建立事前控制的風(fēng)險(xiǎn)防范體系，以提高管理的規(guī)范化與科學(xué)性。

（三）有效監(jiān)督財(cái)務(wù)運(yùn)行

由于集團(tuán)企業(yè)各子公司擁有相對(duì)的獨(dú)立性，可以根據(jù)企業(yè)的外部環(huán)境和自身的實(shí)際情況自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧，母公司對(duì)各子公司的領(lǐng)導(dǎo)可以通過(guò)事前的預(yù)算控制體系來(lái)實(shí)現(xiàn)。如果一個(gè)企業(yè)既沒(méi)有事前的預(yù)算管理，事中控制又很薄弱，事后監(jiān)督等于無(wú)效，這樣的模式使整個(gè)財(cái)務(wù)監(jiān)督缺乏整體性和有效性。因此，要加強(qiáng)科學(xué)管理觀念，創(chuàng)建事前、事中的財(cái)務(wù)監(jiān)督體系。

（四）完善信息披露制度

財(cái)務(wù)信息披露制度包括重大財(cái)務(wù)情況內(nèi)部授權(quán)制度、通報(bào)制度、財(cái)務(wù)報(bào)告制度等。要充分發(fā)揮財(cái)務(wù)信息的控制功能與決策價(jià)值，總部必須以制度的形式從報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)、信息質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、組織程序以及內(nèi)容結(jié)構(gòu)等方面確立一整套可操作性的、明晰的信息報(bào)告規(guī)范，只有財(cái)務(wù)信息披露和監(jiān)控制度建立起來(lái)后，才能使企業(yè)集團(tuán)總部提高決策的科學(xué)性，而且也能夠監(jiān)控各成員企業(yè)受托責(zé)任的履行情況。也就是要建立規(guī)范的財(cái)務(wù)報(bào)告制度。具體而言包括財(cái)務(wù)信息報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)務(wù)信息質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、報(bào)告程序、財(cái)務(wù)信息報(bào)告內(nèi)容結(jié)構(gòu)等。

（五）建立全面預(yù)算管理體系

全面預(yù)算管理是利用預(yù)算對(duì)企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)、各單位的各種資源進(jìn)行分配、考核、控制。以便有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，完成既定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立以資金預(yù)算為核心，以項(xiàng)目預(yù)算為重點(diǎn)的全面預(yù)算管理體系。其基本內(nèi)容包括：全面預(yù)算模式、預(yù)算的編制與執(zhí)行、預(yù)算的分析與考核。（1）以資金預(yù)算為重點(diǎn)的全面預(yù)算管理模式。資金預(yù)算是對(duì)企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債及其相互關(guān)系進(jìn)行的預(yù)算。項(xiàng)目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以具體項(xiàng)目作為預(yù)算對(duì)象，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中將會(huì)發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。（2）預(yù)算的編制與實(shí)行。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制需要反復(fù)研討，對(duì)預(yù)期的經(jīng)營(yíng)狀況作全面的估價(jià)、量化指標(biāo)并分解至各責(zé)任中心。執(zhí)行時(shí)，以各個(gè)責(zé)任中心作為預(yù)算控制工作主體，預(yù)算內(nèi)業(yè)務(wù)要嚴(yán)格按照預(yù)算控制，預(yù)算外業(yè)務(wù)要按規(guī)定程序經(jīng)審批后控制。

參考文獻(xiàn)：

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篇8

房地產(chǎn)檔案管理主要是為了加強(qiáng)房地產(chǎn)公司文書(shū)檔案、聲像檔案資料等管理工作，要求對(duì)公司相關(guān)檔案資料進(jìn)行年度立卷，并按照類(lèi)別、價(jià)值、部門(mén)等對(duì)各系統(tǒng)工作過(guò)程中形成的各種具有留存價(jià)值的檔案資料立卷歸檔。房地產(chǎn)檔案管理是在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中直接形成的歷史資料，規(guī)范房地產(chǎn)檔案管理工作有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1.房地產(chǎn)檔案管理的特征

房地產(chǎn)檔案管理是房地產(chǎn)公司有效開(kāi)展業(yè)務(wù)活動(dòng)的基礎(chǔ)建設(shè)部分，其基本特征主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是檔案管理的專(zhuān)業(yè)性。房地產(chǎn)檔案管理是基于房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)活動(dòng)產(chǎn)生的真實(shí)、具體的業(yè)務(wù)活動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)自身的專(zhuān)業(yè)性特征決定了其檔案管理有著相關(guān)聯(lián)的專(zhuān)業(yè)性要求與特殊規(guī)定。從一定意義上看，在房屋建設(shè)及其具體操作活動(dòng)中會(huì)直接生成大量有參考價(jià)值的檔案，房地產(chǎn)活動(dòng)相關(guān)聯(lián)的國(guó)家建房、集資建房，買(mǎi)賣(mài)、擔(dān)保、抵押等專(zhuān)業(yè)問(wèn)題也需要管理人員具備相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。二是檔案地域性特征明顯。作為房地產(chǎn)業(yè)的重要存檔資料（房子、土地）需要以明確的地域性加以歸檔與記錄，專(zhuān)業(yè)性的房地產(chǎn)檔案管理需要明確與重點(diǎn)存檔資料相關(guān)的一切歷史、現(xiàn)實(shí)信息。三是檔案管理時(shí)效性強(qiáng)。房地產(chǎn)業(yè)的政策時(shí)效性十分關(guān)鍵，對(duì)現(xiàn)實(shí)政策的關(guān)注與對(duì)歷史政策的追溯能夠幫助研究人員掌握影響房地產(chǎn)政策變化的重要信息，同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)自身的時(shí)效性也十分明顯，這是由房地產(chǎn)權(quán)歸屬等的動(dòng)態(tài)性問(wèn)題引起的。

2.我國(guó)房地產(chǎn)檔案管理中存在的問(wèn)題

2.1檔案管理手段落后，效率不高。房地產(chǎn)檔案管理的第一步是需要對(duì)來(lái)源分散的地產(chǎn)資料進(jìn)行收集，依據(jù)公司現(xiàn)有的檔案管理制度及其具體的資料歸檔原則與分類(lèi)方案進(jìn)行初步處理。而實(shí)際上目前由于各公司檔案管理制度化與定期化機(jī)制尚未形成，參與檔案收集取材的人員業(yè)務(wù)素質(zhì)不強(qiáng)等，導(dǎo)致在各相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)的資料收集工作難以落實(shí)到位，工作效率低下。同時(shí)，在具體進(jìn)房地產(chǎn)檔案整理工作時(shí)，由于房地產(chǎn)檔案種類(lèi)眾多、文字資料篩選整理繁瑣，加上目前當(dāng)?shù)禺a(chǎn)管理中的手段較為落后，導(dǎo)致很多諸如產(chǎn)權(quán)等檔案整理相對(duì)簡(jiǎn)單化，很多僅以平面結(jié)構(gòu)圖完成對(duì)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀的描述，缺乏一定的管理科學(xué)性。

2.2檔案信息化管理程度較低。房地產(chǎn)檔案管理也應(yīng)該在新的歷史時(shí)期，體現(xiàn)出時(shí)展的特性，隨房地產(chǎn)檔案資料的不斷增加，原有的檔案管理越來(lái)越難以滿(mǎn)足信息化時(shí)代的需求。房地產(chǎn)檔案能夠及時(shí)呈現(xiàn)出與某項(xiàng)房地產(chǎn)活動(dòng)相關(guān)的位置、時(shí)間、結(jié)構(gòu)、面積、價(jià)格等信息資料，作為服務(wù)廣大社會(huì)公眾的信息傳達(dá)工具，房地產(chǎn)檔案管理的信息化程度應(yīng)該得到提高。當(dāng)前房地產(chǎn)檔案管理過(guò)程并不規(guī)范，不少業(yè)務(wù)部門(mén)不能按時(shí)歸檔相關(guān)信息資料，或者在實(shí)際操作中缺乏檔案管理意識(shí)，導(dǎo)致很多與房屋相關(guān)的統(tǒng)計(jì)報(bào)表、影像資料、分布平面圖等與實(shí)際房屋情況不相一致，大大降低了檔案本身的價(jià)值參考性。另外，由于受具體實(shí)施人員的業(yè)務(wù)水平限制，檔案管理雖能勉強(qiáng)滿(mǎn)足一些查檔與咨詢(xún)需求，但是其檔案查詢(xún)完整性、查詢(xún)效率與質(zhì)量都難以保證。

3.提升房地產(chǎn)檔案管理成效的對(duì)策

3.1加強(qiáng)檔案人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提升檔案管理效率。檔案管理人員的業(yè)務(wù)素養(yǎng)需要不斷提升，伴隨著房地產(chǎn)檔案管理的專(zhuān)業(yè)性程度的不斷提升，房地產(chǎn)檔案管理更加迫切的需要實(shí)現(xiàn)管理的專(zhuān)業(yè)化，這就要求檔案管理人員除了具備一定的檔案管理知識(shí)，同時(shí)也應(yīng)該熟悉與掌握房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)。房地產(chǎn)部門(mén)建立數(shù)字化檔案與網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫(kù)等發(fā)展趨勢(shì)都需要更專(zhuān)業(yè)的管理人才，在建立起集中的檔案管理體制之后，需要房地產(chǎn)檔案管理人員以專(zhuān)業(yè)能力對(duì)資料、數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)預(yù)測(cè)與研究分析，提升房地產(chǎn)檔案管理價(jià)值。公司在人才招聘環(huán)節(jié)要注重對(duì)檔案、房地產(chǎn)雙專(zhuān)業(yè)人才的引進(jìn)，并能夠?qū)Ρ締挝粌?nèi)部的檔案管理人員進(jìn)行定期業(yè)務(wù)培訓(xùn)與指導(dǎo)，幫助他們更好的適應(yīng)新時(shí)代檔案管理工作要求，不斷提升檔案管理的有效性。

3.2完善檔案制度建設(shè)，實(shí)現(xiàn)檔案管理數(shù)字化。長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)檔案管理工作缺乏大膽的創(chuàng)新與超前發(fā)展意識(shí)，檔案管理工作內(nèi)容與范圍都受到一定程度的局限。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)檔案共作的統(tǒng)一化管理，能夠解決長(zhǎng)期存在的管理不規(guī)范、不系統(tǒng)的制度性問(wèn)題。同時(shí)，構(gòu)建房地產(chǎn)檔案管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)檔案管理數(shù)字化也是十分重要的改革措施，在做好相關(guān)的檔案資料紙質(zhì)化保存之外，更需要依據(jù)效益與效率的主張，將數(shù)字化檔案管理納入房地產(chǎn)檔案管理活動(dòng)中。房地產(chǎn)檔案數(shù)字化需要以一定的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)則為基礎(chǔ)，建立較為完整的產(chǎn)權(quán)認(rèn)證體系，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)管理的數(shù)據(jù)、檔案等的一體化存儲(chǔ)與應(yīng)用模式。為了區(qū)別于靜態(tài)的檔案管理過(guò)程，房地產(chǎn)檔案管理應(yīng)該構(gòu)建一個(gè)面向業(yè)務(wù)的動(dòng)態(tài)更新機(jī)制，并根據(jù)數(shù)字化建檔規(guī)格進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化管理。房地產(chǎn)檔案管理要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的管理思想，在注重基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時(shí)，也要積極鼓勵(lì)與開(kāi)發(fā)先進(jìn)的管理工具作為發(fā)展手段，以主動(dòng)性的姿態(tài)探索房地產(chǎn)檔案管理新方法。

4.小結(jié)

房地產(chǎn)檔案管理工作需要依據(jù)時(shí)代的發(fā)展需求進(jìn)行一定程度的變革，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)，以規(guī)范化的管理機(jī)制提升房地產(chǎn)檔案管理工作的有效性。

參考文獻(xiàn)：

[1]王潔.房地產(chǎn)檔案管理與利用研究[J].工程與建設(shè)，2010（1）

篇9

    第二條  本規(guī)定適用于本市直管公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓管理。

    本規(guī)定所稱(chēng)直管公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓是指直管公有住房承租人，經(jīng)審批，將自己承租使用的直管公有住房使用權(quán)按規(guī)定的程序有償轉(zhuǎn)讓給他人的行為。

    第三條  直管公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)以調(diào)劑住房余缺、提高房產(chǎn)使用效能、改善居住條件、盤(pán)活存量房地產(chǎn)、促進(jìn)銷(xiāo)售商品房為目的，按照平等互利、自愿有償、誠(chéng)實(shí)信用、依法轉(zhuǎn)讓的原則進(jìn)行。

    第四條  市房地產(chǎn)管理局是直管公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的主管機(jī)關(guān)。

    武漢市房屋調(diào)換站按市房地產(chǎn)管理局劃定的職權(quán)范圍負(fù)責(zé)全市直管公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的業(yè)務(wù)管理。市直屬房地產(chǎn)公司、區(qū)房地產(chǎn)公司房屋調(diào)換站按確定的職權(quán)范圍搞好本轄區(qū)直管公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓工作。

    第五條  有下列情形之一者，經(jīng)審批，承租人可以將自己承租使用的直管公有住房使用權(quán)實(shí)行有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

    （一）為購(gòu)買(mǎi)商品房而籌措資金；

    （二）為購(gòu)買(mǎi)直管公房而籌措資金；

    （三）自住有余。

    本市居民為改善居住條件，經(jīng)審批，可以有償受讓直管公有住房使用權(quán)。

    第六條  有下列情形之一者，不得有償轉(zhuǎn)讓直管公有住房使用權(quán)：

    （一）拖欠房屋租金的；

    （二）有房屋租賃糾紛的；

    （三）損壞房屋未按要求承擔(dān)修復(fù)、賠償責(zé)任的；

    （四）獨(dú)用單元式廳室結(jié)構(gòu)房屋轉(zhuǎn)讓其中一部分住房使用權(quán)的；

    （五）拆遷行政主管部門(mén)公告將要拆遷的；

    （六）轉(zhuǎn)讓后轉(zhuǎn)讓人人均居住面積低于8.5平方米的；

    （七）法律、法規(guī)及政策規(guī)定其他不得轉(zhuǎn)讓的。

    第七條  有償轉(zhuǎn)讓直管公有住房使用權(quán)，下列當(dāng)事人有優(yōu)先受讓權(quán)：

    （一）市直屬房地產(chǎn)公司、區(qū)房地產(chǎn)公司及房屋所有權(quán)人；

    （二）該戶(hù)房屋的團(tuán)結(jié)戶(hù)，其中包括共廁、共廚、共廳房屋的住房；

    （三）人均居住面積低于8.5平方米的。

    第八條  有償轉(zhuǎn)讓直管公有住房使用權(quán)，可以有償轉(zhuǎn)讓給轄地房屋調(diào)換站。經(jīng)同意，也可以轉(zhuǎn)讓給他人。

    第九條  轉(zhuǎn)讓直管公有住房使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格應(yīng)當(dāng)由轉(zhuǎn)讓雙方在參照房屋調(diào)換站評(píng)估意見(jiàn)的基礎(chǔ)上協(xié)調(diào)議定。

    第十條  房屋調(diào)換站評(píng)估被轉(zhuǎn)讓直管公有住房使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估，并參照當(dāng)?shù)禺?dāng)時(shí)商品房?jī)r(jià)格確定評(píng)估價(jià)值。

    第十一條  轉(zhuǎn)讓直管公有住房使用權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持簽定的轉(zhuǎn)讓協(xié)議、合法的租賃契約、個(gè)人身份證、戶(hù)口薄等有關(guān)證件，按市房地產(chǎn)管理局規(guī)定的程序到房屋調(diào)換站辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，繳納規(guī)費(fèi)。

    第十二條  實(shí)行直管公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)對(duì)轉(zhuǎn)讓人予以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，補(bǔ)償金額按房屋調(diào)換站評(píng)估價(jià)值的百分之七十予以支付。

    第十三條  房屋調(diào)換站將受讓的直管公有住房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，應(yīng)當(dāng)按評(píng)估價(jià)值收取有償轉(zhuǎn)讓費(fèi)，確保國(guó)有資產(chǎn)保值增值。

    第十四條  辦理直管公有住房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，應(yīng)當(dāng)按市物價(jià)管理局核定的標(biāo)準(zhǔn)收取手續(xù)費(fèi)。

    第十五條  有下列情形之一者，經(jīng)房屋調(diào)換站審批同意，其手續(xù)費(fèi)減半繳納：

    （一）為購(gòu)買(mǎi)商品房而轉(zhuǎn)讓直管公有住房使用權(quán)的；

    （二）家庭人均收入低于120元的。

    第十六條  在有償轉(zhuǎn)讓直管公有住房使用權(quán)活動(dòng)中，房屋調(diào)換站收取的有償轉(zhuǎn)讓費(fèi)應(yīng)當(dāng)作為房屋維修費(fèi)和換房業(yè)務(wù)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，并健全財(cái)務(wù)管理制度，實(shí)行專(zhuān)款專(zhuān)用。

    第十七條  實(shí)行直管公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)茏屓私窈笕缬鰢?guó)家房改售房而購(gòu)置該房產(chǎn)權(quán)時(shí)，應(yīng)按公房出售政策辦理，不得以受讓時(shí)支付的轉(zhuǎn)讓費(fèi)、手續(xù)費(fèi)沖抵購(gòu)房資金。

    第十八條  轉(zhuǎn)讓直管公有住房使用權(quán)，當(dāng)事人不得私下成交，不得擅自將自己承租使用的公有住房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人。違者，房屋調(diào)換站不予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，并由房管機(jī)關(guān)按非法買(mǎi)賣(mài)公房予以處罰；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

    第十九條  直管公房各級(jí)管理人員應(yīng)當(dāng)遵守規(guī)定，恪守職業(yè)道德、秉公辦事，不得徇私舞弊、以權(quán)謀私。違者由房地產(chǎn)公司按有關(guān)規(guī)定作出嚴(yán)肅處理；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 成本管理 競(jìng)爭(zhēng)力

目前，房地產(chǎn)成本管理已經(jīng)成為了備受關(guān)注的話(huà)題之一。對(duì)于企業(yè)做好成本管理可以為其發(fā)展打造堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，同時(shí)也可以提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。在企業(yè)發(fā)展中，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)是企業(yè)發(fā)展的主要目標(biāo)，也是關(guān)系到企業(yè)生存的主要問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般會(huì)先進(jìn)行成本的預(yù)算，才會(huì)進(jìn)一步開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。另外后期也是根據(jù)合同來(lái)執(zhí)行具體的開(kāi)發(fā)事宜。但是在后期開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)中，很多開(kāi)發(fā)商會(huì)成本控制做的不到位，大都只關(guān)注經(jīng)濟(jì)效益的情況，對(duì)于建設(shè)成本和銷(xiāo)售成本沒(méi)有足夠的重視，對(duì)于人員的成本控制也不足，往往就會(huì)造成企業(yè)成本管理的缺失。

（一）任意設(shè)立成本核算對(duì)象

企業(yè)成本核算工作對(duì)于成本控制有著重要的意義，其中成本核算對(duì)象的選擇是其主要的內(nèi)容。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，必須要首先明確成本核算對(duì)象，從整體進(jìn)行科學(xué)合理的分析，指定有效的控制方案。但是我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有設(shè)立明確的成本核算目?；蛘咴O(shè)定了目標(biāo)但是執(zhí)行力度不足，這就對(duì)成本控制造成了影響，甚至對(duì)企業(yè)的盈利也造成了很大的影響。

（二）隨意分?jǐn)偦蛘呶捶謹(jǐn)偝杀?/p>

成本攤銷(xiāo)在成本控制中有著重要的作用，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，一般通過(guò)合理的分?jǐn)?，?lái)達(dá)到控制成本目的，進(jìn)而還可以增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。就目前來(lái)看，很多企業(yè)對(duì)于成本分?jǐn)傊匾暢潭炔粔?，隨意分?jǐn)偦蛘呶捶謹(jǐn)偝杀镜默F(xiàn)象較多，這就容易導(dǎo)致項(xiàng)目后期企業(yè)成本控制中不能進(jìn)行合理分配，影響到整個(gè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，也會(huì)影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）實(shí)際工作量與財(cái)務(wù)成本結(jié)算不一致

在拆遷舊房、建造新房等過(guò)程中，因?yàn)楣芾砩系幕靵y，容易導(dǎo)致成本管理可靠性較差，成本核算的數(shù)據(jù)與實(shí)際不符，例如在拆遷差價(jià)中，直接將調(diào)房收入對(duì)沖拆遷成本等，這就容易使得房地產(chǎn)企業(yè)中書(shū)面賬目和實(shí)物數(shù)量不一致的現(xiàn)象，同時(shí)也會(huì)造成企業(yè)的損失。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的對(duì)策

（一）建立合理的成本管理制度

在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中，合理有效的制度是其前提，通過(guò)在企業(yè)發(fā)展的各個(gè)階段，建立與之對(duì)應(yīng)的成本管理制度，更好的控制企業(yè)成本，提高企業(yè)的收益。在制定成本管理制度時(shí)，必須要由專(zhuān)業(yè)的人來(lái)做或者找專(zhuān)家進(jìn)行指導(dǎo)，這樣才能做出契合企業(yè)實(shí)際的制度。房地產(chǎn)企業(yè)往往項(xiàng)目比較分散，有時(shí)會(huì)在同一地區(qū)有多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)在建，可以將每個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目分別建立管理部門(mén)，進(jìn)行矩陣式管理運(yùn)營(yíng)，在成本管理時(shí)，各個(gè)項(xiàng)目的管理人員既要做好本項(xiàng)目的成本管理工作，又要與其他的項(xiàng)目之間做好協(xié)調(diào)工作。若是企業(yè)只開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，就需要多個(gè)部門(mén)配合進(jìn)行，做好這個(gè)項(xiàng)目的成本管理。另外，采用集中化與差異化相結(jié)合的手段，從整體著手制定高效的、有針對(duì)性的成本管理制度，更好的為企業(yè)發(fā)展服務(wù)。

（二）建立目標(biāo)成本管理制度

及時(shí)做好項(xiàng)目策劃工作，做好各項(xiàng)工作的預(yù)算準(zhǔn)備。通過(guò)更為精準(zhǔn)的投資估算來(lái)為企業(yè)決策提供依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)大都在投資估算的基礎(chǔ)上進(jìn)行編制目標(biāo)成本，這也是防止目標(biāo)成本混亂的有效途徑。在企業(yè)經(jīng)營(yíng)階段，隨時(shí)將實(shí)際成本與目標(biāo)成本進(jìn)行比對(duì)，適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。目前目標(biāo)成本主要包含一下幾部分：準(zhǔn)備費(fèi)、土地價(jià)款、基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)等等，這些費(fèi)用可以分類(lèi)整理成指定科目。在房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)中，直接將發(fā)生的費(fèi)用歸類(lèi)到相應(yīng)的科目中。在之后根據(jù)成本制定出目標(biāo)成本后交付給公司，有決策部門(mén)進(jìn)行審核和處理，在其通過(guò)之后，及時(shí)的將項(xiàng)目目標(biāo)通知到相應(yīng)的部門(mén)，然后從整體制定出目標(biāo)成本控制書(shū)。成本審核部門(mén)需要對(duì)每個(gè)部門(mén)的項(xiàng)目成本執(zhí)行情況定期檢查，同時(shí)還要負(fù)責(zé)制定、修改成本制度，及時(shí)的就出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行處理，對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行警告。另外，在項(xiàng)目完成之后，成本核算部門(mén)還需要對(duì)目標(biāo)成本和實(shí)際成本進(jìn)行核算，若是有偏差需要進(jìn)行分析，同時(shí)針對(duì)性的提出修改方案。

（三）企業(yè)全面執(zhí)行預(yù)算管理理念

企業(yè)預(yù)算的編制必須要圍繞企業(yè)的情況進(jìn)行，同時(shí)也根據(jù)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行。在預(yù)算編制過(guò)程中進(jìn)行組織各部門(mén)都能參與，這也是確保預(yù)算落實(shí)的途徑之一。同時(shí)在預(yù)算審批通過(guò)后，各部門(mén)必須要將其細(xì)化到每個(gè)崗位和人員上，所有人必須要認(rèn)真負(fù)責(zé)執(zhí)行。在全面編制預(yù)算的過(guò)程中，必須要有實(shí)事求是的態(tài)度，通過(guò)將年度預(yù)算分割為季度預(yù)算來(lái)分散執(zhí)行。

同時(shí)在執(zhí)行過(guò)程中，各個(gè)部門(mén)需要定期匯總，將相關(guān)的情況進(jìn)行分析，出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)的解決。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上，房地產(chǎn)企業(yè)必須要重視和做好企業(yè)的成本管理工作，提高成本控制的地位，制定明確的成本控制目標(biāo)，同時(shí)不斷提高成本控制人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，進(jìn)而提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉美玉，魯金富.論新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)成本管理要點(diǎn)[J].江西建材，2017，01：236+239