導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)公司；財(cái)務(wù)管理；問(wèn)題；具體對(duì)策

財(cái)務(wù)管理是公司為了獲取經(jīng)濟(jì)效益最大化，在組織企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)、處理財(cái)務(wù)關(guān)系過(guò)程中所進(jìn)行的科學(xué)預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃、控制、協(xié)調(diào)、核算、分析和考核等各類(lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中管理工作的總稱(chēng)。房地產(chǎn)公司在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)中占有重要地位。在豐厚的利潤(rùn)驅(qū)使下我國(guó)涌現(xiàn)了大量的房地產(chǎn)公司，樓市行情上揚(yáng)速度極快。為了防止房?jī)r(jià)的上漲，我國(guó)政府部門(mén)頒布實(shí)施了諸多的宏觀調(diào)控政策對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司予以調(diào)整。針對(duì)此情況，房地產(chǎn)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理怎樣實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求，不斷提高自身競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，這是目前的核心課題。筆者就房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)為切入點(diǎn)，指出了房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題，并提出了相應(yīng)的解決對(duì)策，以保障房地產(chǎn)公司持續(xù)健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

1.資金籌集數(shù)額大、資金周轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)

由于房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)對(duì)象的特殊性，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)需要投入龐大的資金。在龐大的土地價(jià)格與房屋工程造價(jià)下，房地產(chǎn)公司一次將投入高額的資金，對(duì)于此情況，要求房地產(chǎn)公司應(yīng)采用各類(lèi)有效的途徑和渠道開(kāi)展資金的籌集工作。同時(shí)，由于房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程存在長(zhǎng)期性、資金周轉(zhuǎn)困難等現(xiàn)象，所以要想短時(shí)間內(nèi)收回資金還具有很大難度，致使資金周轉(zhuǎn)不靈。

2.投資決策困難，存在較大開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司具有較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期，不可避免的會(huì)發(fā)生諸多的不可確定因素，而這些因素很有可能會(huì)影響到開(kāi)發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗及效益，所以，明確指出房地產(chǎn)公司進(jìn)行投資決策過(guò)程中必須對(duì)項(xiàng)目的可行性加以論證，而這樣一來(lái)使得投資決策難度提高。由于房地產(chǎn)公司不具備高的調(diào)整能力，變動(dòng)性差，只要項(xiàng)目開(kāi)始施工，就無(wú)法再把資金抽回，這無(wú)疑給公司的投資帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

3.存在多樣化的財(cái)務(wù)形式，財(cái)務(wù)管理存在較大難度

眾所周知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)會(huì)經(jīng)過(guò)征地、土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等各環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)活動(dòng)涉及方方面面，所以，呈現(xiàn)出了多樣化的財(cái)務(wù)形式。此外，房地產(chǎn)公司活動(dòng)參與者一般包括了房地產(chǎn)公司及其投資者、債權(quán)人、債務(wù)人、被投資單位以及內(nèi)部各單位和各上級(jí)管理部門(mén)，給財(cái)務(wù)管理帶來(lái)了較大的難度。

二、房地產(chǎn)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題

1.不重視全面成本及費(fèi)用管理

這里所說(shuō)的成本及費(fèi)用管理指的是針對(duì)房地產(chǎn)公司日常開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)所有費(fèi)用與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的產(chǎn)生而實(shí)施的涵蓋預(yù)算、計(jì)劃、控制、分析、評(píng)價(jià)等在內(nèi)的各種有效的管理活動(dòng)，其主要職責(zé)是將房地產(chǎn)公司內(nèi)部潛力充分挖掘，貫徹節(jié)約目標(biāo)，合理控制開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本和其他費(fèi)用的支出，保障企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中具有較高的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本與費(fèi)用管理在公司內(nèi)部管理中屬于核心內(nèi)容，全面成本管理明確指出房地產(chǎn)公司要求做到全員、全過(guò)程、全方位的成本管理，貫穿于房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)全程。

2.缺乏完善的財(cái)務(wù)管理制度

國(guó)有企業(yè)與民營(yíng)企業(yè)在制度建設(shè)過(guò)程中有著一定的差異性，這就使得房地產(chǎn)公司起步運(yùn)行時(shí)，大部分的工作都難以有相匹配的制度依據(jù)，特別是財(cái)務(wù)管理工作上，房地產(chǎn)公司中常出現(xiàn)資金不集中、多頭開(kāi)戶(hù)、財(cái)權(quán)分割等各類(lèi)對(duì)公司發(fā)展極為不利的情況，大部分款項(xiàng)支付過(guò)程中均不具備相關(guān)的經(jīng)濟(jì)合同備案，財(cái)務(wù)部門(mén)無(wú)法全面獲悉款項(xiàng)的來(lái)源、發(fā)生細(xì)節(jié)，也沒(méi)有針對(duì)資金設(shè)置專(zhuān)門(mén)的歸口部門(mén)，這樣就使得房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)層難以及時(shí)的了解項(xiàng)目資金的實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)情況。

3.各部門(mén)間的協(xié)調(diào)性差

在房地產(chǎn)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作中，財(cái)務(wù)部門(mén)與經(jīng)濟(jì)部門(mén)和工程部門(mén)接觸中還存在一些矛盾問(wèn)題，比如，在實(shí)施的制度中指出各部門(mén)每個(gè)月三十號(hào)前要將用款申請(qǐng)遞交到財(cái)務(wù)部門(mén)中，然后，財(cái)務(wù)部門(mén)再對(duì)月份用款計(jì)劃進(jìn)行科學(xué)的匯總與合理的編制，報(bào)經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)后，由財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行所需資金的籌集，同時(shí)根據(jù)已經(jīng)確立的用款計(jì)劃辦事。然而實(shí)際情況是，經(jīng)濟(jì)部門(mén)和工程部門(mén)常由于諸多因素而無(wú)法根據(jù)此規(guī)定辦事。在房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理部門(mén)中最難解決的問(wèn)題就是資金的計(jì)劃性執(zhí)行力度不強(qiáng)，引起該問(wèn)題發(fā)生的根本原因是各部門(mén)沒(méi)有認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理的重要性，認(rèn)為控制屬于財(cái)務(wù)部門(mén)管轄范疇，不按照相關(guān)制度辦事。在和經(jīng)濟(jì)部門(mén)合作時(shí)，財(cái)務(wù)部門(mén)的任務(wù)是為經(jīng)濟(jì)合同支付費(fèi)用。根據(jù)上述例子，經(jīng)濟(jì)部門(mén)作業(yè)過(guò)程中，經(jīng)常不根據(jù)相關(guān)規(guī)定提交申請(qǐng)，雖有相關(guān)的制度但未得到有效執(zhí)行，而財(cái)務(wù)部門(mén)與經(jīng)濟(jì)部門(mén)是同等級(jí)的，沒(méi)有權(quán)力管理經(jīng)濟(jì)部門(mén)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)部門(mén)的拖后行為，只有領(lǐng)導(dǎo)層方可予以處理。

三、強(qiáng)化房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的具體對(duì)策

1.推行全面成本及費(fèi)用管理

成本及費(fèi)用管理涉及房地產(chǎn)商品壽命周期各環(huán)節(jié)階段，房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本管理工作具體涵蓋了成本及費(fèi)用的預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、核算、檢查、分析這些內(nèi)容，要想保證成本及費(fèi)用管理具有高水平，房地產(chǎn)公司就應(yīng)有效管理所有成本費(fèi)用，并且還應(yīng)全面調(diào)動(dòng)員工參與成本及費(fèi)用管理工作的熱情，促進(jìn)公司經(jīng)濟(jì)效益最大化，嚴(yán)格根據(jù)國(guó)家明確規(guī)定的房地產(chǎn)公司成本及費(fèi)用開(kāi)支范圍與標(biāo)準(zhǔn)，保障房地產(chǎn)公司各環(huán)節(jié)經(jīng)濟(jì)水平，落實(shí)全面成本及費(fèi)用管理。

2.創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理制度

實(shí)際工作中常有一些問(wèn)題無(wú)法根據(jù)以往的工作經(jīng)驗(yàn)有效解決，所以需要通過(guò)制度創(chuàng)新來(lái)及時(shí)處理。比如，在貨幣資金控制的安全問(wèn)題中，因無(wú)法獲悉準(zhǔn)確的審批權(quán)限而導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理難以有序運(yùn)行，要想通過(guò)以往的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范來(lái)解決此問(wèn)題難度較大。所以，房地產(chǎn)公司應(yīng)貫徹落實(shí)三級(jí)審核制度，以此提高財(cái)務(wù)部門(mén)的管理水平，摒棄傳統(tǒng)中看見(jiàn)有領(lǐng)導(dǎo)簽字就立即付款的行為。比如，某個(gè)項(xiàng)目運(yùn)行時(shí)，發(fā)生了嚴(yán)重超過(guò)預(yù)算的現(xiàn)象并有領(lǐng)導(dǎo)的簽字，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)根據(jù)這個(gè)情況，結(jié)合三級(jí)審核制度提出相應(yīng)的異議，認(rèn)為高出財(cái)務(wù)預(yù)算，最終款項(xiàng)被放置到下一階段中支付，從而推動(dòng)財(cái)務(wù)預(yù)算的有效運(yùn)行。

3.處理好各部門(mén)間的關(guān)系

在對(duì)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部門(mén)和其他部門(mén)間的矛盾沖突進(jìn)行處理時(shí)，必須先充分了解財(cái)務(wù)預(yù)算的具體內(nèi)涵，財(cái)務(wù)預(yù)算工作的完成其實(shí)就是全員運(yùn)行的過(guò)程，而并非財(cái)務(wù)部門(mén)自身能夠完成的，所以，要求財(cái)務(wù)部門(mén)在協(xié)調(diào)和各部門(mén)間的關(guān)系時(shí)，各部門(mén)也要與財(cái)務(wù)部門(mén)良好的配合以實(shí)現(xiàn)預(yù)期的財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)。領(lǐng)導(dǎo)層也必須對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作予以足夠的重視與支持，設(shè)置專(zhuān)門(mén)的預(yù)算管理組織、預(yù)算執(zhí)行部門(mén)與審計(jì)部門(mén)，推進(jìn)財(cái)務(wù)預(yù)算正常運(yùn)行。此外，房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部門(mén)實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算體系時(shí)應(yīng)將自身具有的財(cái)務(wù)核心作用全面發(fā)揮，充分了解財(cái)務(wù)預(yù)算的階段性目標(biāo)，如果存在預(yù)算目標(biāo)范圍以外或者預(yù)算目標(biāo)嚴(yán)重不足的情況，第一時(shí)間匯報(bào)給領(lǐng)導(dǎo)層，財(cái)務(wù)部門(mén)在財(cái)務(wù)管理工作中具有主導(dǎo)與核心作用，應(yīng)該承擔(dān)起對(duì)各部門(mén)間關(guān)系的有效處理。

4.加強(qiáng)財(cái)務(wù)定期檢查與考核

房地產(chǎn)公司不僅要做好投資回收銜接、增強(qiáng)資金運(yùn)用水平，同時(shí)還必須做好投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法性研究工作?？茖W(xué)合理的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)能夠降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，將各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)抵制在萌芽之中。對(duì)資金利用率、開(kāi)發(fā)成本、銷(xiāo)售價(jià)格、費(fèi)用支出等實(shí)施財(cái)務(wù)指標(biāo)分析，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督，節(jié)約成本費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益。

四、結(jié)論

綜上所述可知，財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)公司中屬于重要部分，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理起到了重要的保障作用。房地產(chǎn)公司要想持續(xù)健康發(fā)展，一套完善的財(cái)務(wù)管理體系不可少，該體系能夠保證房地產(chǎn)公司有效籌資、投資及用資等，所以，房地產(chǎn)公司應(yīng)積極構(gòu)建一套行之有效的財(cái)務(wù)管理體系。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳彩珍.淺談我國(guó)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的問(wèn)題及治理對(duì)策[J].經(jīng)濟(jì)師，2009（8）

[2]李曉梅.淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理[J].現(xiàn)代商業(yè)，2009，（2）

篇2

2010年11月24日，北京息源興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“思源經(jīng)紀(jì)”)在紐約證券交易所上市。成為中國(guó)第二家在紐交所上市的房地產(chǎn)公司，成功融資6250萬(wàn)美元。從2010年7月正式啟動(dòng)上市工作，到成功上市，思源經(jīng)紀(jì)只用了140多天，如此快速高效的過(guò)程甚至讓主承銷(xiāo)商摩根士丹利都感到吃驚。實(shí)際上，從2009年初獲得鼎暉投資的注資，到2010年來(lái)成功上市，思源經(jīng)紀(jì)在每一個(gè)關(guān)鍵步驟上的表現(xiàn)都近乎“雷厲風(fēng)行”，“這得益于公司有一支高效率、以目標(biāo)為導(dǎo)向的團(tuán)隊(duì)?！彼荚唇?jīng)紀(jì)CFO李凱在接受《首席財(cái)務(wù)官》雜志專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)如此表示。

思源經(jīng)紀(jì)的前身是一家專(zhuān)注物業(yè)管理軟件的公司，2000年進(jìn)入北京傲房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，2004年將主營(yíng)業(yè)務(wù)集中在一手房銷(xiāo)售上，并成立了思源經(jīng)紀(jì)。只用了短短的三年時(shí)間，思源經(jīng)紀(jì)便成為北京房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的翹楚，業(yè)務(wù)范圍覆蓋城市運(yùn)營(yíng)與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)顧問(wèn)、項(xiàng)目全案策劃、經(jīng)紀(jì)等專(zhuān)業(yè)性的房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域。

01　王牌文化

在金融危機(jī)的陰霾之下，當(dāng)時(shí)的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)感到陣陣寒意，但是思源經(jīng)紀(jì)卻迎來(lái)了知名投資機(jī)構(gòu)――鼎暉投資的注資。鼎暉3000萬(wàn)美元投資思源經(jīng)紀(jì)，占股19.29％。在李凱看來(lái)，恩源經(jīng)紀(jì)大動(dòng)鼎暉的秘訣就是“人和”以及“負(fù)責(zé)任，有追求”的企業(yè)文化核心。這使得公司即使在最困難的時(shí)期也一直堅(jiān)持長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，不為短期利益所誘惑。

國(guó)際金融危機(jī)期間，房地產(chǎn)公司大規(guī)模裁員，放棄正在銷(xiāo)售期的項(xiàng)目，準(zhǔn)備通過(guò)肖減業(yè)務(wù)規(guī)模來(lái)渡過(guò)市場(chǎng)艱難期。思源經(jīng)紀(jì)卻逆勢(shì)而為，在2008年下半年陸續(xù)成立了多家城市公司，而這些城市公司正是在2009年以后推動(dòng)了公司的高速成長(zhǎng)。李凱說(shuō)，當(dāng)時(shí)思源經(jīng)紀(jì)的高管團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，市場(chǎng)越難的時(shí)候也是公司越容易接單、越容易積累客戶(hù)資源的時(shí)機(jī)，“我們要做的是穩(wěn)定團(tuán)隊(duì)、積極接單、逆勢(shì)擴(kuò)張、提升內(nèi)部團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)業(yè)能力和服務(wù)品質(zhì)?！?/p>

李凱坦言，患源經(jīng)紀(jì)作為房地產(chǎn)鼴務(wù)公司，其全部?jī)r(jià)值都是依靠團(tuán)隊(duì)來(lái)創(chuàng)造的，因此鼎暉在考察思源經(jīng)紀(jì)時(shí)也更關(guān)注公司的人和團(tuán)隊(duì)，以及公司內(nèi)部的企業(yè)文化導(dǎo)向是不是具備了讓公司成長(zhǎng)的空間?！罢强吹搅宋覀?cè)谏鲜龇矫娴膬?yōu)勢(shì)，所以當(dāng)許多在海外上市的中國(guó)公司的股價(jià)已經(jīng)非常‘便宜’的時(shí)候，鼎暉沒(méi)有去‘撿便宜’而是決定投資我們。他們對(duì)公司文化有高度認(rèn)同，對(duì)管理團(tuán)隊(duì)給予充分信任，對(duì)公司未來(lái)的成長(zhǎng)性充滿(mǎn)信心?！?/p>

事實(shí)上，逆勢(shì)擴(kuò)張的戰(zhàn)略也讓思源經(jīng)紀(jì)在當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)一片哀鴻遍野之時(shí)獨(dú)立趣楚：新訂單不斷、合同儲(chǔ)備面積在大幅增長(zhǎng)。2009年房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)回暖以后，思源經(jīng)紀(jì)的業(yè)績(jī)更是有了一個(gè)跨越式的增長(zhǎng)，銷(xiāo)售額從2008年的100億元飆升至2009年的300億元。

2008年7月，李凱離開(kāi)已經(jīng)工作了17年的松下電器，正式加盟思源經(jīng)紀(jì)。從知名外企到民營(yíng)企業(yè)，李凱也是看中了思源經(jīng)紀(jì)的管理團(tuán)隊(duì)。李凱表示，“思源經(jīng)紀(jì)作為一家民營(yíng)企業(yè)，團(tuán)隊(duì)職業(yè)化的道路非常好，公司管理層人員基本都是職業(yè)經(jīng)理人。我們的創(chuàng)始人認(rèn)為，公司要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展一定要走職業(yè)化道路。正是‘職業(yè)化’和‘長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展’打動(dòng)了我，而我本身也是一個(gè)喜歡挑戰(zhàn)的人，”

在加盟思源經(jīng)紀(jì)以后，李凱面臨的最重要的工作就是推進(jìn)財(cái)務(wù)部門(mén)的內(nèi)部管理體系化建設(shè)。在李凱的帶領(lǐng)下，財(cái)務(wù)部門(mén)按照組織、制度、流程、績(jī)效四個(gè)方面進(jìn)行系統(tǒng)化梳理和整合：重新明確財(cái)務(wù)各崗位的定位、職責(zé)、考核標(biāo)準(zhǔn)；完善公司財(cái)務(wù)管理制度并導(dǎo)人集團(tuán)管理信息化系統(tǒng)；建立財(cái)務(wù)預(yù)算與分析管理體系；引進(jìn)了一批高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)人才。這些工作為恩源經(jīng)紀(jì)日后的上市打下了良好的基礎(chǔ)。

02

四個(gè)月上市

“四個(gè)月零二十二天”，這是思源經(jīng)紀(jì)從啟動(dòng)上市到成功登陸紐約證券交易所所用的時(shí)間。談起思源經(jīng)紀(jì)的上市過(guò)程，李凱頗為自豪。

2010年6月中旬的一天，思源經(jīng)紀(jì)董事長(zhǎng)陳良生突然找到李凱。表示公司準(zhǔn)備去美國(guó)上市，希望能在12月份之前完成這一工作，并讓李凱整體負(fù)責(zé)上市籌備工作。于是2010年7月2日，在李凱的帶領(lǐng)下，由法務(wù)經(jīng)理、財(cái)務(wù)副總、行政總監(jiān)在內(nèi)的四人小組正式啟動(dòng)思辣經(jīng)紀(jì)速度市的籌備工作。

“在整個(gè)上市籌備的過(guò)程中，令我印象深刻的是各方中介，包括投行、境內(nèi)外律師、審計(jì)師、公關(guān)公司在內(nèi)，所有的人都體現(xiàn)出非常高的專(zhuān)業(yè)能力和團(tuán)隊(duì)合作精神，沒(méi)有他們的協(xié)作我們不可能在這么短的時(shí)間內(nèi)完成上市。”在短短的140多天的時(shí)間里，思源經(jīng)紀(jì)完成了美國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下三年的財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)，寫(xiě)出了同業(yè)里內(nèi)容最全面數(shù)據(jù)最詳實(shí)的招股說(shuō)明書(shū)，共向美國(guó)證券交易委員會(huì)(SEC)的六輪遞交。李凱感慨，每次收到SEC的問(wèn)題都幾乎徹夜不眠地解決，只用三或四天的時(shí)間就作出回復(fù)，而其他公司一般需要8～10天，因此他們的辦公室經(jīng)常在凌成三四點(diǎn)鐘的時(shí)候還人聲鼎沸?！拔覀冎挥幸粋€(gè)目標(biāo)，要在加10年11月份之內(nèi)完成上市?！?/p>

“籌備上市這件事對(duì)于我個(gè)人的職業(yè)經(jīng)歷來(lái)說(shuō)是非常具有挑戰(zhàn)性的，當(dāng)我站在紐交所敲鐘臺(tái)上看著思源經(jīng)紀(jì)的股票掛牌開(kāi)始交易那一剎那啊，我感到非常驕傲?！迸c此同時(shí)，另一個(gè)挑戰(zhàn)也擺在李凱面前，那就是如何當(dāng)好一名上市公司的CFO。李凱表示，自己已經(jīng)做好準(zhǔn)備，今后將花更多的時(shí)間去與投資人溝通，更加關(guān)注公司業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施效果和公司內(nèi)部治理的有效性。

03　建立成本優(yōu)勢(shì)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是一個(gè)人力資源密集型的行業(yè)，隨著規(guī)模的擴(kuò)大，如果在成本，尤其是人力資源戚本方面不能實(shí)現(xiàn)有效的控制，就會(huì)給公司利潤(rùn)帶來(lái)很大的壓力。思源經(jīng)紀(jì)則依靠“深耕城市”和“客戶(hù)至上”的經(jīng)營(yíng)策略在成本控制方面一直保持著優(yōu)勢(shì)。

與其他公司不同，思源經(jīng)紀(jì)并未一味擴(kuò)大城市公司的數(shù)量，而是追求在進(jìn)入一個(gè)城市后就要做到精耕細(xì)作，盡最大努力在最短的時(shí)間內(nèi)做到這個(gè)城市的市場(chǎng)占有率第一。截至目前，患源經(jīng)紀(jì)在全國(guó)有17家城市公司，相比同行業(yè)普遍30～40家，甚至更多的城市公司數(shù)量，思源經(jīng)紀(jì)似乎顯得過(guò)于保守。不過(guò)這一“深耕城市”策略使得思源經(jīng)紀(jì)的人均效率和人均效益遠(yuǎn)超同行，人均凈利潤(rùn)指標(biāo)一直居于同行業(yè)領(lǐng)先地位。

隨著內(nèi)部管理體系日漸成熟，思源經(jīng)紀(jì)將其在北京市場(chǎng)的成功經(jīng)驗(yàn)不斷進(jìn)行復(fù)制，在進(jìn)入許多城市的兩到三年之內(nèi)就能做到當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)份額的前列，甚至第一?！斑@樣做就較好地解決了規(guī)模擴(kuò)張所帶來(lái)的管理資源被過(guò)渡攤薄，進(jìn)而影響到對(duì)客戶(hù)的服務(wù)品質(zhì)。作為房地產(chǎn)服務(wù)提供商，高品質(zhì)服務(wù)是公司的生存之道。”李凱說(shuō)，“另一方面，最大限度地增加在單個(gè)城市的市場(chǎng)份額，可以非

常有效地提高邊際利潤(rùn)，這也使得思源經(jīng)紀(jì)保持了較高的人均效益高。”

思源經(jīng)紀(jì)在行業(yè)內(nèi)率先改變的內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制則為其在實(shí)踐客戶(hù)至上策略方面奠定了基礎(chǔ)。李凱表示，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)很容易出現(xiàn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，因此如何用內(nèi)部機(jī)制激勵(lì)員工真正以客戶(hù)目標(biāo)為導(dǎo)向去做事情很重要。在這方面，思源經(jīng)紀(jì)率先取消了行業(yè)內(nèi)普遍采取的分傭制，取消層層提傭的做法，改為對(duì)經(jīng)理級(jí)以上的員工進(jìn)行年度績(jī)效考核，實(shí)行績(jī)效獎(jiǎng)勵(lì)制。績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)中很重要的一條就是必須完成開(kāi)發(fā)商為客戶(hù)設(shè)定的年度銷(xiāo)售任務(wù)。

在恩源經(jīng)紀(jì)的網(wǎng)站上有這樣一個(gè)公式：“客戶(hù)成功+員工成功=企業(yè)成功。”李凱表示，思源經(jīng)紀(jì)已經(jīng)將“客戶(hù)至上”的理念深深地融入到了企業(yè)文化之中，這正是作為房地產(chǎn)服務(wù)商的思源經(jīng)紀(jì)能在短短的六七年時(shí)間里從一家名不見(jiàn)經(jīng)傳的小公司迅速成長(zhǎng)為中國(guó)領(lǐng)先的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的根源所在。

深耕城市和客戶(hù)至上的策略為思源經(jīng)紀(jì)參與今后的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)贏得了先機(jī)。思源經(jīng)紀(jì)招股說(shuō)明書(shū)顯示。2010年前九個(gè)月公司實(shí)現(xiàn)凈營(yíng)業(yè)收入4.32億元，幾乎等于2009年全年凈營(yíng)業(yè)收入的總和。2010年前三季度凈利潤(rùn)為1，32億元。

04　發(fā)力競(jìng)爭(zhēng)

在國(guó)內(nèi)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)還是一個(gè)相對(duì)年輕的行業(yè)。然而，隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司規(guī)模的擴(kuò)大，如何平衡“效益”和“規(guī)?！背蔀榱艘粋€(gè)重要課題?！罢l(shuí)能很好地解決這一問(wèn)題，誰(shuí)就可以獲得相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?！崩顒P表示今后將進(jìn)入一個(gè)行業(yè)整合的階段。

相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，2005年國(guó)內(nèi)百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的銷(xiāo)售金額占全年新房銷(xiāo)售總量的17％，這一比例在2010年預(yù)計(jì)進(jìn)一步增長(zhǎng)到約35％。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商越來(lái)越傾向于把策劃營(yíng)銷(xiāo)等專(zhuān)業(yè)服務(wù)外包給經(jīng)紀(jì)公司。目前地域性的競(jìng)爭(zhēng)格局已經(jīng)顯現(xiàn)，易居中國(guó)以長(zhǎng)三角為根據(jù)地占據(jù)華東區(qū)域，思源經(jīng)紀(jì)則以環(huán)渤海區(qū)域?yàn)楹诵啮椪急狈降貐^(qū)，華南地區(qū)以世聯(lián)地產(chǎn)和合富輝煌為主。“未來(lái)這個(gè)行業(yè)可能會(huì)進(jìn)一步整合，所以誰(shuí)在這個(gè)市場(chǎng)領(lǐng)先一步，誰(shuí)就取得了先發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這也是我們考慮公司上市，跟資本市場(chǎng)對(duì)接的初衷。通過(guò)上市進(jìn)一步提高公司知名度，吸引更多優(yōu)秀人才加盟，高素質(zhì)的人才是這個(gè)行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。”

李凱也毫不掩飾思源經(jīng)紀(jì)借著此次上市而帶來(lái)的資金和品牌優(yōu)勢(shì)迅速做強(qiáng)做大的目標(biāo)。實(shí)際上，思源經(jīng)紀(jì)已經(jīng)開(kāi)始發(fā)力。

2011年1月12日，恩源經(jīng)紀(jì)與深圳市星彥地產(chǎn)碩聞?dòng)邢薰菊胶炇饏f(xié)議，宣布思源經(jīng)紀(jì)成功收購(gòu)星彥公司。此次企業(yè)并購(gòu)標(biāo)志著思源的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)正式入主華南市場(chǎng)，全國(guó)性布局在今年將全面拉開(kāi)帷幕。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)人員流動(dòng)性大，如果有一支穩(wěn)健的員工隊(duì)伍將會(huì)成為一個(gè)很大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。李凱表示，“思源經(jīng)紀(jì)經(jīng)理層以上的員工流動(dòng)率很低，大概每年5％左右。公司給員工提供了一個(gè)沒(méi)有天花板的職業(yè)發(fā)展空間，我們有的城市公司總經(jīng)理就是從一線(xiàn)置業(yè)顧問(wèn)提升起來(lái)的。”2009年思源經(jīng)紀(jì)設(shè)立了一個(gè)名為3-1-5的工程，即在2012年之前在公司內(nèi)部自己培養(yǎng)出30個(gè)城市公司總經(jīng)理，100個(gè)項(xiàng)目總監(jiān)，500個(gè)銷(xiāo)售經(jīng)理和策劃經(jīng)理。

篇3

【關(guān)鍵詞】上市公司；投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值

一、我國(guó)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的特點(diǎn)

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，涉足房地產(chǎn)投資的企業(yè)越來(lái)越多。2006年我國(guó)在借鑒國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、全面修訂企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之際，新增《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》，首次要求對(duì)以投資為目的而持有的房地產(chǎn)單獨(dú)確認(rèn)。該準(zhǔn)則充分考慮我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不完善的實(shí)際情況，很多地方體現(xiàn)中國(guó)特色，特別在投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量方面表現(xiàn)得十分謹(jǐn)慎。

首先是有條件地采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量。與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則優(yōu)先采用公允價(jià)值計(jì)量不同，我國(guó)準(zhǔn)則側(cè)重于采用成本模式。準(zhǔn)則規(guī)定采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)具備兩個(gè)條件：a.有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；b.同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其相關(guān)信息能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得。企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，應(yīng)當(dāng)以會(huì)計(jì)期末投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。公允價(jià)值模式確定后，不能再變更為成本模式。

其次涉及公允價(jià)值模式下對(duì)相關(guān)資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)轉(zhuǎn)換差額的處理。與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相比，我國(guó)準(zhǔn)則的特點(diǎn)是對(duì)同一資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生增減不同方向變化產(chǎn)生的差額區(qū)別對(duì)待。規(guī)定如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日公允價(jià)值小于賬面價(jià)值，差額計(jì)入當(dāng)期損益；如果大于賬面價(jià)值，應(yīng)當(dāng)將差額在己計(jì)提的減值準(zhǔn)備或跌價(jià)準(zhǔn)備的范圍內(nèi)計(jì)入當(dāng)期損益，剩余部分計(jì)入資本公積。在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)按照此方法處理，而存貨及自建投資性房地產(chǎn)則無(wú)論價(jià)值增加或減少其差額都計(jì)入當(dāng)期損益。

最后在披露方面，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求在成本模式下仍應(yīng)披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值，我國(guó)準(zhǔn)則規(guī)定公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)要披露公允價(jià)值確定依據(jù)與方法，而采用成本模式的企業(yè)并不要求披露公允價(jià)值。

二、上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀

我國(guó)對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的所具有的謹(jǐn)慎特點(diǎn)不僅在準(zhǔn)則制定時(shí)表露無(wú)遺，而且還能得到上市公司準(zhǔn)則應(yīng)用時(shí)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的充分證明?？傮w上看，07、08、09三年間，存在投資性房地產(chǎn)的上市公司分別為630家、690家和772家，分別約占上市公司總數(shù)的40%、42%、45%。其中絕大部分采用成本模式計(jì)量，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的極少，筆者結(jié)合有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)并通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)公開(kāi)資料查閱相關(guān)上市公司報(bào)表，確認(rèn)三年分別為17家、20家和25家（見(jiàn)附表），分別約占2.70%、2.90%、3.24%，可見(jiàn)企業(yè)對(duì)公允價(jià)值模式的運(yùn)用普遍相當(dāng)謹(jǐn)慎，遠(yuǎn)低于此前市場(chǎng)普遍預(yù)期。2010年由于房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲，物業(yè)稅呼之欲出，很多企業(yè)由此擔(dān)心增加投資性房地產(chǎn)的稅收負(fù)擔(dān)，沒(méi)有新增采用公允價(jià)值計(jì)量的上市公司。因此2010年仍然保持為25家。下面就其具體應(yīng)用情況作些描述：

（一）從涉及行業(yè)來(lái)看，以房地產(chǎn)類(lèi)公司居多

25家中，房地產(chǎn)公司9家，占36%，它們分別是：津?yàn)I發(fā)展、臥龍地產(chǎn)、正和股份、金融街、金宇車(chē)城、中航地產(chǎn)、泛海建設(shè)、世茂股份、武漢控股（該公司2010年房地產(chǎn)行業(yè)收入超過(guò)60%，實(shí)現(xiàn)向房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型）。另外銀行業(yè)4家，占16%，分別是：中國(guó)銀行、交通銀行、深發(fā)展及寧波銀行。其他12家分別涉及商業(yè)零售業(yè)、紡織業(yè)、化工業(yè)、釀酒業(yè)、航空業(yè)等等。這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)類(lèi)公司資產(chǎn)中投資性房地產(chǎn)相對(duì)其他行業(yè)來(lái)說(shuō)較多，特別是一些擁有商業(yè)地產(chǎn)的公司，采用公允價(jià)值計(jì)量更能發(fā)揮其反映資產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的優(yōu)勢(shì)，對(duì)公司和投資者而言更有意義。這種現(xiàn)象在2007年剛開(kāi)始實(shí)施新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則時(shí)并不明顯，在近兩年，特別是2009年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)日益火爆，公允價(jià)值計(jì)量受到更多房地產(chǎn)公司青睞。

（二）從投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)公司影響看，多數(shù)公司影響不大

這可從兩個(gè)比重進(jìn)行分析。一是投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比例。25家公司中12家的占比只有1%左右，應(yīng)該說(shuō)投資性房地產(chǎn)少的公司，無(wú)論采用成本模式還是公允價(jià)值模式對(duì)公司影響都不大。與之相對(duì)的是10家比重接近或超過(guò)10%，有1家投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比重甚至快達(dá)到90%。但總的來(lái)看，并沒(méi)有象通常所料想的那樣，表現(xiàn)出投資性房地產(chǎn)較多的公司偏好公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)象。二是房地產(chǎn)租金收入占營(yíng)業(yè)收入比重。根據(jù)2010年財(cái)務(wù)報(bào)表分析，有14家公司在營(yíng)業(yè)收入中沒(méi)有單獨(dú)列出房地產(chǎn)租金收入，可見(jiàn)比例相當(dāng)?shù)停袉为?dú)列出的9家超過(guò)1%，1家不足1%，另外1家房地產(chǎn)公司沒(méi)有單列租金收入，全部包括在房地產(chǎn)行業(yè)收入中披露。

（三）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定依據(jù)與方法各異，大多數(shù)公司有披露

根據(jù)2010年年報(bào)，有10家根據(jù)獨(dú)立評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估報(bào)告確定，但有2家并未列出具體評(píng)估公司名稱(chēng)，10家參考同市場(chǎng)同類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格由公司自行確定，有3家根據(jù)第三方調(diào)查報(bào)告確定，另外有2家沒(méi)有說(shuō)明確定依據(jù)。無(wú)論是評(píng)估給出還是自行確定，大多數(shù)只是較籠統(tǒng)地說(shuō)明按市場(chǎng)法確定公允價(jià)值，具體方法不明。

（四）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值內(nèi)部控制制度建設(shè)剛剛起步，大多數(shù)公司還是空白

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制是為保證投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值合法有效取得及其相關(guān)信息真實(shí)準(zhǔn)確完整披露而制定和實(shí)施的一整套操作程序、管理方法與控制措施。25家公司中，只有昆百大、金融街、中航地產(chǎn)、世茂股份4家公布投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的內(nèi)部控制制度或管理辦法，其他21家公司雖然按照證監(jiān)會(huì)要求建立公司內(nèi)部控制制度并對(duì)其運(yùn)行效果由會(huì)計(jì)師事務(wù)所予以鑒證，在內(nèi)部控制制度的很多方面與投資性房地產(chǎn)有一定關(guān)聯(lián)，但對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定依據(jù)、方法、原則等方面并沒(méi)有建立起有效內(nèi)部管理制度。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量存在的問(wèn)題

從以上應(yīng)用現(xiàn)狀的描述中我們可以發(fā)現(xiàn)，很多公司選用公允價(jià)值是以反映公司資產(chǎn)真實(shí)價(jià)值，向報(bào)表使用者提供與其決策更為相關(guān)的會(huì)計(jì)信息為目的的，他們?yōu)楣蕛r(jià)值計(jì)量作了十分有益的嘗試。但由此也可發(fā)現(xiàn)很多問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）利用公允價(jià)值計(jì)量進(jìn)行盈余管理

與成本模式相比，采用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)不用計(jì)提投資性房地產(chǎn)折舊攤銷(xiāo)，可以降低當(dāng)期費(fèi)用，提高公司利潤(rùn)，同時(shí)在近兩年房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升的背景下，還可以提高資產(chǎn)總額，降低資產(chǎn)負(fù)債率，產(chǎn)生公允價(jià)值變動(dòng)收益進(jìn)一步提高公司利潤(rùn)。采用公允價(jià)值計(jì)量即使存在使公司業(yè)績(jī)不穩(wěn)定、降低折舊稅盾作用、增加資產(chǎn)評(píng)估成本等因素，但兩相比較，公允價(jià)值計(jì)量的種種優(yōu)勢(shì)為避免上市公司“披星戴帽”或做到賬面扭虧為盈或粉飾財(cái)務(wù)狀況以滿(mǎn)足融資要求等等還是具有顯而易見(jiàn)的良好效果，因而為一些公司所利用。以ST華僑（600759）為例，其2007年年報(bào)顯示，2007年度新增13.181億元投資性房地產(chǎn)，當(dāng)年因公允價(jià)值上升增加資產(chǎn)580萬(wàn)元，與投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值收益580萬(wàn)元相比，因無(wú)需計(jì)提折舊而增加的利潤(rùn)5270萬(wàn)元（按取得成本13.181億元和折舊年限25年估計(jì)）更為可觀。再如，深方大（000055）2007年度非經(jīng)常性收益總額是利潤(rùn)總額的2倍多，其中投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益金額為4232萬(wàn)元，占非經(jīng)常性收益5701萬(wàn)元的74.23%，扣除非經(jīng)常性收益后的歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-3262萬(wàn)元?？芍顿Y性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益是該公司當(dāng)年實(shí)現(xiàn)賬面盈利的主要因素。

（二）公允價(jià)值確定存在較大的可操縱空間

我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中雖然規(guī)定有確鑿證據(jù)公允價(jià)值可持續(xù)可靠取得條件下可使用公允價(jià)值計(jì)量，并要求對(duì)公允價(jià)值的確定方法與依據(jù)予以披露，但究竟具體使用什么方法與依據(jù)仍由公司自主確定，這無(wú)疑給上市公司留下很大的操作空間。可以說(shuō)，公允價(jià)值計(jì)量運(yùn)用關(guān)鍵在其確定依據(jù)與方法上，然而通過(guò)對(duì)上市公司公允價(jià)值確定方法與依據(jù)的分析可知，實(shí)際上很多公司是參照市場(chǎng)價(jià)自行確定計(jì)算公允價(jià)值的，也沒(méi)有說(shuō)明計(jì)算方法與程序，有的雖然說(shuō)明依據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)格但并沒(méi)有披露具體評(píng)估機(jī)構(gòu)名稱(chēng)和評(píng)估報(bào)告書(shū)，還有的根本沒(méi)披露其公允價(jià)值確定依據(jù)，確定方法與程序的說(shuō)明也較籠統(tǒng)，有的公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)年同類(lèi)市場(chǎng)正常增長(zhǎng)幅度，這不能不使報(bào)表使用者對(duì)其價(jià)值真實(shí)性客觀性產(chǎn)生懷疑。另外，建立公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制制度的公司很少，有的即使有也是流于形式，多數(shù)公司仍缺乏這種自我約束機(jī)制，使公允價(jià)值確定更加主觀隨意。

（三）投資性房地產(chǎn)信息披露不夠充分、不夠規(guī)范

主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：第一，持有土地使用權(quán)的信息披露較少。按照我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的界定，投資性房地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，已出租的房屋建筑物三部分。近些年很多公司因地址搬遷或擴(kuò)建需要，擁有土地使用權(quán)的情況較普遍。但從25家采用公允價(jià)值計(jì)量的公司報(bào)表分析，投資性房地產(chǎn)涉及范圍幾乎都是房屋建筑物，很少涉及土地使用權(quán)。公司的土地使用權(quán)似乎全部作為無(wú)形資產(chǎn)處理了，還在每年按土地使用權(quán)的規(guī)定年限攤銷(xiāo)成本，這種做法顯然無(wú)法反映一些上市公司囤地的投資目的與實(shí)際收益，沒(méi)有讓報(bào)表使用者取得投資性房地產(chǎn)完整信息。新華社2010年10月的報(bào)道曾披露，泛海建設(shè)（000046）在北京繁華地帶購(gòu)置的4塊土地閑置6年，其間5次調(diào)整建設(shè)規(guī)劃。據(jù)估算，在這6年期間開(kāi)發(fā)商僅靠坐收土地和房地產(chǎn)自然升值的利潤(rùn)就超過(guò)200億元?？墒窃诠緢?bào)表投資性房地產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)附注中卻找不到有關(guān)這些土地使用權(quán)的重要信息。第二，25家公司中有13家沒(méi)有投資性房地產(chǎn)具體項(xiàng)目名稱(chēng)，只有房屋、建筑物的成本與公允價(jià)值變動(dòng)分類(lèi)數(shù)據(jù)資料，報(bào)表閱讀者無(wú)法了解公司主要投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目名稱(chēng)、位置、面積、單位價(jià)格，同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，無(wú)法根據(jù)會(huì)計(jì)報(bào)告判斷上市公司采用的計(jì)量方法是否恰當(dāng)。

四、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的規(guī)范

在我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則持續(xù)趨同的大背景下，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量符合財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)未來(lái)發(fā)展方向。針對(duì)上市公司在應(yīng)用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量中存在的許多問(wèn)題，建議從以下四方面進(jìn)一步予以規(guī)范：

（一）完善公允價(jià)值計(jì)量與披露的相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，加強(qiáng)政府監(jiān)管

第一是加快制定我國(guó)公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則。2011年5月，美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（FASB）與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)（IASB）共同了關(guān)于公允價(jià)值計(jì)量和披露的最新規(guī)定，以實(shí)現(xiàn)公允價(jià)值項(xiàng)目趨同。制定我國(guó)公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則顯得更加緊迫。以此作為投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的指導(dǎo)性文件，保證公允價(jià)值取得、評(píng)估和變動(dòng)的準(zhǔn)確性。第二是完善投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。要求企業(yè)披露與公允價(jià)值確定的一些相關(guān)因素，如具體項(xiàng)目名稱(chēng)、位置、面積等。參考國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值估價(jià)作法，要求上市公司聘請(qǐng)經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)認(rèn)定的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估，并要求披露評(píng)估報(bào)告，不能企業(yè)自己評(píng)估或聘請(qǐng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以及其他非專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，避免人為操縱企業(yè)利潤(rùn)。第三是規(guī)范土地使用權(quán)歸類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，以確保以投資為目的而持有的土地歸入投資性房地產(chǎn)，完整披露相關(guān)信息。

（二）完善房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，為公允價(jià)值計(jì)量創(chuàng)造條件

第一完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息。活躍的市場(chǎng)是公允價(jià)值運(yùn)用的基本前提，但是我國(guó)目前房地產(chǎn)缺乏完善的市場(chǎng)，價(jià)格及相關(guān)信息不健全。為了增強(qiáng)公允價(jià)值的公正性和客觀性，國(guó)家應(yīng)采取有效措施，比如建立良好的交易環(huán)境、推行適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策等，培育活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。第二加快推行包括《評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》在內(nèi)的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系，規(guī)范投資性房地產(chǎn)評(píng)估方法，提高資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量與公信力。

（三）建立健全投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制制度

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)融入全球化步伐加快，公司面臨的的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，為此我國(guó)監(jiān)管部門(mén)不斷提高對(duì)上市公司建立內(nèi)部控制及其信息披露的要求。為與內(nèi)部控制整體要求相一致，有必要要求上市公司就公允價(jià)值訂立內(nèi)部控制制度制定審議程序，用以明確公司以公允價(jià)值計(jì)量資產(chǎn)的計(jì)量依據(jù)、計(jì)量程序與計(jì)量原則，并嚴(yán)格、有效地將其執(zhí)行，有助于公允價(jià)值計(jì)量的操作，降低隨意性，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的相關(guān)性和可靠性。

（四）加強(qiáng)教育與培訓(xùn)，提高會(huì)計(jì)人員職業(yè)判斷能力

公允價(jià)值的引入增加了大量的職業(yè)判斷的內(nèi)容，這對(duì)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷能力提出了更高的要求，為鼓勵(lì)公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)的運(yùn)用，必須加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員有關(guān)公允價(jià)值的教育和培訓(xùn)，提高我國(guó)會(huì)計(jì)人員整體職業(yè)判斷水平。另一方面，公允價(jià)值計(jì)量中大量不確定因素的存在，為企業(yè)利潤(rùn)操縱提供了方便，這就要求我們加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的守法意識(shí)和職業(yè)道德教育，從主觀上消除利潤(rùn)操縱的動(dòng)機(jī)。

參考文獻(xiàn)：

[1]企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn).

[2]國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)――投資性房地產(chǎn).

[3]相關(guān)上市公司2007年――2011年公告,上海(深圳)證券交易所網(wǎng)站.

[4]張鳴.投資性房地產(chǎn)中公允價(jià)值計(jì)量模式選擇的影響研究[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí),2010,2.

篇4

述職報(bào)告是任職者陳述自己任職情況，評(píng)議自己任職能力，接受上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)考核和群眾監(jiān)督的一種應(yīng)用文，具有匯報(bào)性、總結(jié)性和理論性的特點(diǎn)。下面就讓小編帶你去看看房地產(chǎn)主管的個(gè)人工作述職報(bào)告范文5篇，希望能幫助到大家!

房地產(chǎn)主管的述職報(bào)告1不知不覺(jué)中，20____年已經(jīng)接近尾聲，加入公司已有些時(shí)間，這這段時(shí)間的工作中，我學(xué)習(xí)并積累了很多知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，鍛煉和提高了業(yè)務(wù)能力，更讓自己的人生多了一份激動(dòng)，一份喜悅，一份悲傷，最重要的是增加了一份人生閱歷?？梢哉f(shuō)，在建華的這段時(shí)間中，收獲頗多、感觸頗多。在這里，非常感謝公司的每一位領(lǐng)導(dǎo)和同仁的幫助和指導(dǎo)，現(xiàn)在已能獨(dú)立完成本職工作，現(xiàn)將今年工作做以下幾個(gè)方面報(bào)告。

一、學(xué)習(xí)方面：

學(xué)習(xí)，永無(wú)止境，來(lái)到公司的時(shí)候，對(duì)于新的環(huán)境，新的事物都比較陌生，在公司領(lǐng)導(dǎo)的幫助下，我很快了解到公司的性質(zhì)和操盤(pán)模式，通過(guò)努力的學(xué)習(xí)明白了銷(xiāo)售經(jīng)理的真正內(nèi)涵以及職責(zé)，并且深深的喜歡了這份工作，同時(shí)也意識(shí)到自己的選擇是對(duì)的。

二、心態(tài)方面：

進(jìn)入____之后，回頭再看，感覺(jué)在公司中每時(shí)每刻都會(huì)學(xué)到東西，主要在于自己有沒(méi)有去發(fā)現(xiàn)、去學(xué)習(xí)。在公司領(lǐng)導(dǎo)的耐心指導(dǎo)幫助下，我漸漸了解心態(tài)決定一切的道理，要以一顆平穩(wěn)的、寬容的、積極的心態(tài)去面對(duì)生活和工作，隨之心境也是越來(lái)越平靜，更加趨于成熟。

三、完成的主要工作任務(wù)：

1、____共計(jì)銷(xiāo)售____套，銷(xiāo)售面積________平米，銷(xiāo)售額__________________元，回款額__________________元;

2、到______后，對(duì)項(xiàng)?a

href='//xuexila.com/yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽敝匭孿低撐嘌盜朔康夭ㄒ抵逗?a href='//xuexila.com/chuangye/yingxiao/xiaoshou/' target='_blank'>銷(xiāo)售技巧。

3、修改和重申了案場(chǎng)制度，制度更加細(xì)化。

4、制定早、晚會(huì)簽字制度，分析市場(chǎng)、客戶(hù)以及銷(xiāo)售中遇到的問(wèn)題，提升團(tuán)隊(duì)士氣。

5、在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，參與制定12月的月團(tuán)購(gòu)計(jì)劃，聯(lián)系團(tuán)購(gòu)單位，選房、簽約，最終成交____套，銷(xiāo)售額______________元，回款額為_(kāi)_____________元;

四、工作中存在的不足

1、對(duì)業(yè)務(wù)監(jiān)督執(zhí)行力度不夠

2、對(duì)項(xiàng)目整體把控有待于提高。

3、需要進(jìn)一步增加管理方面的經(jīng)驗(yàn)。

4、與甲方缺乏有效溝通。

在學(xué)習(xí)公司完善的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，發(fā)掘自己工作中的不足的同時(shí)，計(jì)劃在去年工作得失的基礎(chǔ)上取長(zhǎng)補(bǔ)短，重點(diǎn)做好以下幾個(gè)方面的工作：

1、進(jìn)一步提高自己的管理水平;

2、及時(shí)完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各項(xiàng)任務(wù);

3、與甲方及時(shí)有效地溝通，保證銷(xiāo)售工作的正常化;

4、不斷改進(jìn)工作中所存在的問(wèn)題，及時(shí)調(diào)整策略，保證明年銷(xiāo)售任務(wù)的順利完成;

5、同時(shí)努力學(xué)習(xí)策劃推廣方面的技能，給項(xiàng)目銷(xiāo)售提供更好的可行性方案。

6、加大工作的檢查力度和計(jì)劃的可執(zhí)行性，努力增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力。

7、制定月可行的銷(xiāo)售計(jì)劃分級(jí)管理，執(zhí)行目標(biāo)確立到個(gè)人，分工和責(zé)任明確，使銷(xiāo)售工作系統(tǒng)化和正規(guī)化，提高團(tuán)隊(duì)工作效率。

8、工作從細(xì)致性出發(fā)，做到掌握銷(xiāo)售上的一切相關(guān)事務(wù)。

20____年這一年是有意義的、有價(jià)值的、有收獲的一年，雖然我來(lái)______公司時(shí)間不長(zhǎng)，但是在這里真正體會(huì)到了團(tuán)結(jié)協(xié)作，互幫互助，共同創(chuàng)業(yè)的一種精神，同時(shí)感謝各各領(lǐng)導(dǎo)、同事對(duì)我工作方面的支持和幫助，我相信公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會(huì)有新的突破，更好的發(fā)展，項(xiàng)目在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，會(huì)以更好的業(yè)績(jī)回報(bào)公司。

房地產(chǎn)主管的述職報(bào)告2在房地產(chǎn)行業(yè)工作也已經(jīng)半年多了，在銷(xiāo)售方面還有待提高。雖然自己的水平有限，但還是想把自己的一些東西寫(xiě)出來(lái)，即從中發(fā)現(xiàn)得到提高，也可以從中找到自己需要學(xué)習(xí)的地方，完善自己的銷(xiāo)售水平。

經(jīng)歷了上次開(kāi)盤(pán)，從前期的續(xù)水到后期的成功銷(xiāo)售，整個(gè)的銷(xiāo)售過(guò)程都開(kāi)始熟悉了。在接待客戶(hù)當(dāng)中，自己的銷(xiāo)售能力有所提高，慢慢的對(duì)于銷(xiāo)售這個(gè)概念有所認(rèn)識(shí)。從自己那些已經(jīng)購(gòu)房的客戶(hù)中，在對(duì)他們進(jìn)行銷(xiāo)售的過(guò)程里，我也體會(huì)到了許多銷(xiāo)售心得。在這里拿出來(lái)給大家看看，也許我還不是做的很好，但是希望拿出來(lái)跟大家分享一下。

第一、最基本的就是在接待當(dāng)中，始終要保持熱情。

第二、做好客戶(hù)的登記，及進(jìn)行回訪(fǎng)跟蹤。做好銷(xiāo)售的前期工作，有于后期的銷(xiāo)售工作，方便展開(kāi)。

第三、經(jīng)常性約客戶(hù)過(guò)來(lái)看看房，了解我們樓盤(pán)的動(dòng)態(tài)。加強(qiáng)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)信心，做好溝通工作，并針對(duì)客戶(hù)的一些要求，為客戶(hù)做好幾種方案，便于客戶(hù)考慮及開(kāi)盤(pán)的銷(xiāo)售，使客戶(hù)的選擇性大一些，避免在集中在同一個(gè)戶(hù)型。這樣也方便了自己的銷(xiāo)售。

第四、提高自己的業(yè)務(wù)水平，加強(qiáng)房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)及最新的動(dòng)態(tài)。在面對(duì)客戶(hù)的時(shí)候就能游刃有余，樹(shù)立自己的專(zhuān)業(yè)性，同時(shí)也讓客戶(hù)更加的想信自己。從而促進(jìn)銷(xiāo)售。

第五、多從客戶(hù)的角度想問(wèn)題，這樣自己就可以針對(duì)性的進(jìn)行化解，為客戶(hù)提供最適合他的房子，解決他的疑慮，讓客戶(hù)可以放心的購(gòu)房。

第六、學(xué)會(huì)運(yùn)用銷(xiāo)售技巧，營(yíng)造一種購(gòu)買(mǎi)的欲望及氛圍，適當(dāng)?shù)谋瓶蛻?hù)盡快下定。

第七、無(wú)論做什么如果沒(méi)有一個(gè)良好的心態(tài)，那肯定是做不好的。在工作中我覺(jué)得態(tài)度決定一切，當(dāng)個(gè)人的需要受挫時(shí)，態(tài)度最能反映出你的價(jià)值觀念。積極、樂(lè)觀者將此歸結(jié)為個(gè)人能力、經(jīng)驗(yàn)的不完善，他們樂(lè)意不斷向好的方向改進(jìn)和發(fā)展，而消極、悲觀者則怪罪于機(jī)遇、環(huán)境的不公，總是抱怨、等待與放棄!什么樣的態(tài)度決定什么樣的生活.

第八、找出并認(rèn)清自己的目標(biāo)，不斷堅(jiān)定自己勇往直前、堅(jiān)持到底的信心，這個(gè)永遠(yuǎn)是最重要的。龜兔賽跑的寓言，不斷地出現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，兔子傾向于機(jī)會(huì)導(dǎo)向，烏龜總是堅(jiān)持核心競(jìng)爭(zhēng)力?，F(xiàn)實(shí)生活中，也像龜兔賽跑的結(jié)局一樣，不斷積累核心競(jìng)爭(zhēng)力的人，最終會(huì)贏過(guò)追逐機(jī)會(huì)的人。人生有時(shí)候像爬山，當(dāng)你年輕力壯的時(shí)候，總是像兔子一樣活蹦亂跳，一有機(jī)會(huì)就想跳槽、抄捷徑;一遇挫折就想放棄，想休息。人生是需要積累的，有經(jīng)驗(yàn)的人，像是烏龜一般，懂得勻速徐行的道理，我堅(jiān)信只要方向正確，方法正確，一步一個(gè)腳印，每個(gè)腳步都結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)地踏在前進(jìn)的道路上，反而可以早點(diǎn)抵達(dá)終點(diǎn)。如果領(lǐng)先靠的是機(jī)會(huì)，運(yùn)氣總有用盡的一天。

對(duì)工作保持長(zhǎng)久的熱情和積極性，更需要有“不待揚(yáng)鞭自?shī)^蹄”的精神。所以這半年來(lái)我一直堅(jiān)持做好自己能做好的事，一直做積累，一步一個(gè)腳印堅(jiān)定的向著我的目標(biāo)前行。

房地產(chǎn)主管的述職報(bào)告3人生天地之間，若白駒過(guò)隙，忽然而已，在這段時(shí)間的工作中我們通過(guò)努力，也有了一點(diǎn)收獲，想必我們需要寫(xiě)好述職報(bào)告了。怎樣寫(xiě)述職報(bào)告才更能吸引眼球呢?以下是小編整理的房地產(chǎn)主管述職報(bào)告范文，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

20____年，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講是極不尋常的一年，從20____年持續(xù)進(jìn)行的“抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”為主要目標(biāo)的宏觀調(diào)控政策的打壓下，消費(fèi)者的心理預(yù)測(cè)期受到抑制，而緊隨著20____年的國(guó)際金融危機(jī)的蔓延影響，市場(chǎng)觀望情緒進(jìn)一步加重，全國(guó)房產(chǎn)成交量出現(xiàn)急劇下滑，使得市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)難度加大，今年，在成績(jī)的背后，從企業(yè)本身及全體員工到我個(gè)人都經(jīng)歷了諸多的困難考驗(yàn)，我遵照公司的經(jīng)營(yíng)策略，在保證企業(yè)收益的同時(shí)把工作重點(diǎn)放在尋找土地資源的重大問(wèn)題上?，F(xiàn)將我這一年來(lái)的工作情況向各位簡(jiǎn)要匯報(bào)如下：

一、了解落實(shí)土地信息

根據(jù)公司當(dāng)前的總體思想和工作重點(diǎn)放在尋找土地資源的重大問(wèn)題上。20____年我與公司其他部門(mén)的密切配合：

一是參與了十多個(gè)市內(nèi)及周邊地區(qū)的項(xiàng)目談判，其中包括等，從談價(jià)格包括合作模式，每一步都界入的非常仔細(xì)小心。其中對(duì)宗地意向性較大的土地進(jìn)行了實(shí)地踏勘，對(duì)個(gè)地塊參加了拍賣(mài)，落實(shí)了市政管網(wǎng)及城市市政配套設(shè)施到位情況，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)調(diào)查收集和對(duì)項(xiàng)目周邊的市場(chǎng)價(jià)格及銷(xiāo)售情況了解，對(duì)其做了投資估算及經(jīng)濟(jì)分析，并對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目做了項(xiàng)目初步可行性分析并上報(bào)了集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)。

二是辦理項(xiàng)目的確界手續(xù)、土地證、立項(xiàng)批文、設(shè)計(jì)方案審查、消防審查意見(jiàn)、規(guī)劃許可證、防雷、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目備案、人防、防震、效果圖審查等手續(xù)的辦理，項(xiàng)目已具備了開(kāi)工條件。

三是整理匯總并分析各區(qū)市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，重點(diǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)做了調(diào)查，認(rèn)真清理各項(xiàng)治理方面的管理制度，檢查校核公司內(nèi)部管理制度，關(guān)注外部監(jiān)管法規(guī)和部門(mén)規(guī)章的變化，對(duì)照相關(guān)要求，修改與現(xiàn)行法規(guī)不相適應(yīng)的內(nèi)容，刪除與現(xiàn)行法規(guī)沖突或已失去市場(chǎng)管理價(jià)值的內(nèi)容，增加現(xiàn)行法規(guī)修改增添的新內(nèi)容，逐步建立健全公司治理方面管理制度，強(qiáng)化對(duì)公司治理制度執(zhí)行的內(nèi)部監(jiān)督檢查與考核，健全內(nèi)部責(zé)任追究機(jī)制。并根據(jù)市場(chǎng)情況做了項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)宣傳推廣方案及銷(xiāo)售的各項(xiàng)管控制度。

二、集思廣益，制定各項(xiàng)管控制度

由于綜合因素的影響，的房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)得到了快速的發(fā)展，從而引發(fā)價(jià)格的上漲，20____年我按照上級(jí)的部署安排，成立領(lǐng)導(dǎo)小組，調(diào)研市場(chǎng)的發(fā)展情況，整理、匯總并分析了市各區(qū)市房地產(chǎn)的市場(chǎng)情況，重點(diǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)做了調(diào)查，并根據(jù)市場(chǎng)情況做了項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)宣傳推廣方案及銷(xiāo)售的各項(xiàng)管控制度，以確保項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中能夠流暢。

三、提倡加強(qiáng)團(tuán)結(jié)，營(yíng)造和諧氛圍

團(tuán)結(jié)出凝聚力，出戰(zhàn)斗力，出生產(chǎn)力，出經(jīng)濟(jì)效益，只有全體干部員工心往一處想，勁往一處使，才能優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，減少內(nèi)耗，形成合力，共謀發(fā)展。在日常工作中，講究大局意識(shí)。自覺(jué)把企業(yè)的利益擺在第一位，做到局部利益服從整體利益，眼前利益服從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，個(gè)人利益服從集體利益，顧全大局，“不謀萬(wàn)世者，不足謀一時(shí);不謀全局者，不足謀一域”。用全局的視角對(duì)企業(yè)生存發(fā)展的問(wèn)題進(jìn)行認(rèn)真思考，積極付諸實(shí)踐，使企業(yè)走上健康的發(fā)展軌道。講究和諧環(huán)境。各負(fù)其責(zé)，各司其職，抓好分管工作，使全體干部員工在思想上“合心”、在行動(dòng)上“合拍”、在工作上“合力”，增強(qiáng)“一榮俱榮，一損俱損”的整體觀念。同時(shí)，維護(hù)團(tuán)結(jié)和諧的基礎(chǔ)，堅(jiān)信友誼、諒解和支持比什么都重要。增強(qiáng)團(tuán)結(jié)協(xié)作意識(shí)，相互信任，相互尊重，相互關(guān)心，大事講原則，小事講風(fēng)格，顧大局、識(shí)大體，胸懷開(kāi)闊，善于容人、容事、容委屈，努力塑造團(tuán)結(jié)和諧的工作環(huán)境。講究表率作用。領(lǐng)導(dǎo)干部是企業(yè)凝聚力和戰(zhàn)斗力的核心，是維護(hù)企業(yè)團(tuán)結(jié)和諧的表率。工作中自覺(jué)主動(dòng)地要身先士卒當(dāng)好先鋒、當(dāng)好榜樣、當(dāng)好表率。以黨性、制度、原則、紀(jì)律為根本，以講感情、友誼、緣分為劑。把與企業(yè)員工相互溝通作為最基本的工作方法，與員工多交流、多談心、多換位思考，增進(jìn)了團(tuán)結(jié)，取得了支持。團(tuán)結(jié)和諧的工作氛圍使企業(yè)上下形成了思想上相互學(xué)習(xí)、政治上相互幫助、組織上相互監(jiān)督、作風(fēng)上相互促進(jìn)、利益上相互謙讓、感情上相互尊重，創(chuàng)造了一個(gè)既有民主又有集中，既有統(tǒng)一意志又有個(gè)人心情舒暢的戰(zhàn)斗集體。

四、堅(jiān)持學(xué)習(xí)，端正工作作風(fēng)，提高執(zhí)行能力

20____年在集團(tuán)公司安排下，還參加了房地產(chǎn)法律、法規(guī)知識(shí)的學(xué)習(xí)，重點(diǎn)學(xué)習(xí)了前期取得土地階段的相關(guān)法律知識(shí)，通過(guò)學(xué)習(xí)提高了本人防范法律風(fēng)險(xiǎn)的能力，并能規(guī)范行為，能自覺(jué)依法維護(hù)公司權(quán)益。尤其在辦理手續(xù)的過(guò)程中，常和行政主管部門(mén)協(xié)調(diào)溝通，只有熟知各種法律、法規(guī)，才能和政府部門(mén)很好的對(duì)接，少走彎路;隨著國(guó)家土地、規(guī)劃、建設(shè)、工程等部門(mén)法律、法規(guī)完善配套后，就需要我們更快抓緊學(xué)習(xí)，提高熟知法律、法規(guī)的能力，才能適應(yīng)“科學(xué)執(zhí)政、民主執(zhí)政、依法執(zhí)政”新形勢(shì)的要求，以利于提高辦事效率。因此，當(dāng)進(jìn)一步增強(qiáng)加強(qiáng)作風(fēng)建設(shè)的緊迫感和責(zé)任感，只有工作作風(fēng)過(guò)得硬，才能保證公司的路線(xiàn)、方針、政策和上級(jí)重大工作部署順利貫徹落實(shí)，于是年內(nèi)，我緊跟上級(jí)要求，增強(qiáng)轉(zhuǎn)變機(jī)關(guān)作風(fēng)的針對(duì)性，端正自身工作作風(fēng)的同時(shí)，努力建設(shè)了一支學(xué)習(xí)上勤奮刻苦、政治上立場(chǎng)堅(jiān)定、思想上與時(shí)俱進(jìn)、工作上銳意創(chuàng)新的班子隊(duì)伍，使發(fā)展意識(shí)不斷強(qiáng)化、發(fā)展思路不斷創(chuàng)新、服務(wù)職能不斷完善、群眾觀念不斷增強(qiáng)、協(xié)調(diào)配合不斷密切、廉潔自律不斷嚴(yán)格，群眾滿(mǎn)意度不斷提高，保證了公司各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。

五、嚴(yán)格信息披露，加強(qiáng)監(jiān)督管理

按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定規(guī)范信息披露行為，促進(jìn)公司依法規(guī)范運(yùn)作，維護(hù)廣大股東的合法權(quán)益;本年度，公司根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)修訂完善了《管理制度》，并嚴(yán)格執(zhí)行，保證披露信息的真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、及時(shí)、公平。作為公司的總經(jīng)理，對(duì)公司信息披露情況等進(jìn)行監(jiān)督和核查，積極有效地履行了總經(jīng)理的職責(zé)，維護(hù)了公司和中小股東的合法權(quán)益。同時(shí)通過(guò)學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章制度，加深對(duì)相關(guān)法規(guī)尤其是涉及到規(guī)范公司法人治理結(jié)構(gòu)和保護(hù)社會(huì)公眾股股東權(quán)益保護(hù)等相關(guān)法規(guī)的認(rèn)識(shí)和理解，以切實(shí)加強(qiáng)對(duì)公司和投資者利益的保護(hù)能力，形成自覺(jué)保護(hù)社會(huì)公眾股東權(quán)益的思想意識(shí)。年內(nèi)勤勉盡責(zé)，忠實(shí)履行獨(dú)立董事職務(wù)，凡經(jīng)董事會(huì)審議的重大事項(xiàng)，都事先對(duì)公司提供的資料進(jìn)行認(rèn)真審核，若有疑問(wèn)會(huì)即向相關(guān)負(fù)責(zé)人員詢(xún)問(wèn)以了解具體情況，并在自己的專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域方面提供相關(guān)的建議和意見(jiàn)。公司能夠及時(shí)向我們匯報(bào)董事會(huì)決議執(zhí)行情況、公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)管理、關(guān)聯(lián)交易、對(duì)外投資、募集資金使用、業(yè)務(wù)發(fā)展和相關(guān)重大項(xiàng)目的進(jìn)度以及信息披露等情況。平時(shí)工作中詳實(shí)地聽(tīng)取公司管理層人員的匯報(bào)，主動(dòng)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、獲取做出決策所需要的情況和資料;及時(shí)了解公司的日常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)和可能產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，在董事會(huì)上發(fā)表意見(jiàn)、行使職權(quán)，對(duì)公司的規(guī)范運(yùn)作持續(xù)開(kāi)展全面、深入、細(xì)致的自查自糾活動(dòng)，誠(chéng)懇接受公眾評(píng)議和監(jiān)管部門(mén)的檢查，認(rèn)真落實(shí)整改計(jì)劃與措施，對(duì)董事會(huì)決策的科學(xué)性和客觀性以及公司的規(guī)范運(yùn)作起到了較好的作用。

回顧過(guò)去的一年，自己各項(xiàng)工作的完成是靠班子成員的通力合作和廣大干部員工的支持、是靠集體的`智慧和全體員工的汗水，我個(gè)人只是做了一些方向把握、組織協(xié)調(diào)和督促落實(shí)的工作。對(duì)照上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的要求和企業(yè)面臨的市場(chǎng)形勢(shì)，還有許多不足需要在今后的工作中加以克服，主要是對(duì)部分政策的把握度不夠，做事缺乏前瞻性，不注意細(xì)節(jié)，在工作落實(shí)過(guò)程中不夠細(xì)致，還需要進(jìn)一步拓展思路，加強(qiáng)學(xué)習(xí)。

六、20____年工作計(jì)劃

20____年已經(jīng)過(guò)去，公司給我們提出了更高、更新的要求，公司遠(yuǎn)景規(guī)劃，明年是發(fā)展最重要的一年。根據(jù)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，制定了自己明年的工作重點(diǎn)：

(一)提高個(gè)人綜合素質(zhì)，勝任總經(jīng)理工作。

嚴(yán)格按照自己的工作職責(zé)，把職責(zé)范圍內(nèi)的工作做好。

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)業(yè)務(wù)分類(lèi)極其廣泛的.行業(yè)，充滿(mǎn)矛盾和爭(zhēng)斗，每個(gè)參與者都應(yīng)具有相當(dāng)?shù)木C合素質(zhì)才能適應(yīng)新形勢(shì)下的要求，這就更加要求我們20____年要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，嚴(yán)格要求自己，嚴(yán)守職業(yè)操守，先做人后做事，樹(shù)立正確的人生觀、價(jià)值觀，在頭腦中樹(shù)立服務(wù)意識(shí)。只有提高我們個(gè)人的綜合素質(zhì)，努力使自己成為一個(gè)“一專(zhuān)多能”的復(fù)合性人才，才能更符合工作的要求。

(二)按照公司計(jì)劃做好項(xiàng)目工作。

一是土地信息取得方式

從報(bào)紙上獲得招、拍、掛的公告信息;從土地局交易中心及土地儲(chǔ)備中心取得信息;通過(guò)投資公司、拍賣(mài)公司等其他中介機(jī)構(gòu)獲得信息;通過(guò)各施工單位和周?chē)笥训慕榻B取得信息。

二是工作重點(diǎn)

明年的工作中一定要與大家在土地信息上廣開(kāi)言路，集思廣益。在順應(yīng)發(fā)展思路的前提下和城市總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，看準(zhǔn)市場(chǎng)、把握機(jī)遇、創(chuàng)新思想，切實(shí)做好短期發(fā)展目標(biāo)和投資方向的同時(shí)，也在尋找著新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和可持續(xù)發(fā)展之路。在努力工作的同時(shí)，也在尋找土地的工作上尋求著新的發(fā)展思路：

1、有針對(duì)性的尋找土地，不盲目，尋找適合我們的。

2、尋找土地的面要寬，放眼二三級(jí)市場(chǎng)，因?yàn)檫@些地區(qū)存在著信息不暢，很多政策性、文件性的東西不很完善，土地和規(guī)劃方面的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)還未形成一定的態(tài)勢(shì)，再加上個(gè)別地方性的政策、法規(guī)等，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)作行為都可以打擦邊球，從一定程度上可以減少建設(shè)中的成本投資。

3、房產(chǎn)與地產(chǎn)兼顧的發(fā)展思路。

房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)，不僅局限于房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)上，應(yīng)該使房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與土地投資儲(chǔ)備二者兼顧，共同發(fā)展。在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)不景氣的時(shí)候，公司可把重點(diǎn)放在土地投資儲(chǔ)備上;當(dāng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有所好轉(zhuǎn)后，再有側(cè)重點(diǎn)地進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，二者能相互兼顧，共同發(fā)展，使企業(yè)很好地平穩(wěn)過(guò)度、持續(xù)地發(fā)展下去。

(三)在物業(yè)管理方面

我們要嚴(yán)格以市場(chǎng)為導(dǎo)向，根據(jù)市場(chǎng)、項(xiàng)目及公司的情況做出合理化建議，尋找適合項(xiàng)目自身的物業(yè)公司。

做為公司的主要負(fù)責(zé)人之一，不僅是公司領(lǐng)導(dǎo)的參謀，也是協(xié)調(diào)公司內(nèi)外關(guān)系的窗口。總結(jié)一年的工作，更多的還是在一些方面存在的不足。只有提高個(gè)人的綜合素質(zhì)，才能更好的完成公司交辦的各項(xiàng)任務(wù)，提高執(zhí)行能力。20____年我一定要在公司領(lǐng)導(dǎo)下，嚴(yán)格按照公司的戰(zhàn)略部署，緊緊圍繞公司的總體發(fā)展戰(zhàn)略，認(rèn)真學(xué)習(xí)各項(xiàng)政策法規(guī)、規(guī)章制度，努力使思想覺(jué)悟和工作效果全面進(jìn)入一個(gè)新水平，做好本職工作，抓好各個(gè)工作的推進(jìn)落實(shí)，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理，提高服務(wù)質(zhì)量，抓機(jī)遇，闖市場(chǎng)，創(chuàng)品牌，求效益，與公司共同發(fā)展，共同成長(zhǎng)，為穩(wěn)定的發(fā)展、謀取利益最大化貢獻(xiàn)自己的力量。

以上是我的述職匯報(bào)，請(qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)評(píng)議，歡迎對(duì)本人工作多提寶貴意見(jiàn)，并借此機(jī)會(huì)，向一貫關(guān)心、支持和幫助我工作的各位領(lǐng)導(dǎo)和同事表示誠(chéng)摯的謝意。

房地產(chǎn)主管的述職報(bào)告4一、工作績(jī)效述職

時(shí)間過(guò)的飛快，在繁忙的工作中，在公司工作不知不覺(jué)已經(jīng)將近2年了。首先，非常感謝公司給我這個(gè)成長(zhǎng)的平臺(tái)，令我在工作中不斷的學(xué)習(xí)，不斷的進(jìn)步，慢慢的提升自身的素質(zhì)與才能。同時(shí)，向公司的領(lǐng)導(dǎo)以及全體同事表示最衷心的感謝，有你們的協(xié)助才能使我在工作中更加的得心應(yīng)手，也因?yàn)橛心銈兊膸椭?。我才能在工作上，圍繞公司的中心工作，對(duì)照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)以律己，較好的完成各項(xiàng)公司安排的工作任務(wù)。

二、工作心得和體會(huì)

雖然一直從事房地產(chǎn)這個(gè)工作，但是我發(fā)現(xiàn)要學(xué)習(xí)的地方還是很多，通過(guò)向領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)教、向同事學(xué)習(xí)、自己摸索實(shí)踐，在較短時(shí)間內(nèi)熟悉了工作流程，明確了工作方向，提高了工作能力，在具體的工作中形成了一個(gè)清晰的工作思路。

我十分感謝公司，給了我很多的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，也希望公司日后也能繼續(xù)一些有些關(guān)于銷(xiāo)售的培訓(xùn)工作，我希望能通過(guò)學(xué)習(xí)不同的知識(shí)，補(bǔ)足自己的不足之處，讓自己能把銷(xiāo)售工作做的更好。

三、關(guān)鍵事項(xiàng)

作為一名策劃人員，我本著要不斷的完善自己各方面的專(zhuān)業(yè)技能這樣一個(gè)目標(biāo)，開(kāi)拓創(chuàng)新意識(shí)，積極的完成本職工作，做好房產(chǎn)策劃工作，嚴(yán)格細(xì)致地要求自己按照公司流程中所有步驟及時(shí)完成工作。

我很有幸的多次參與了公司分配的市場(chǎng)調(diào)研工作，每次我都深深的體會(huì)到終端銷(xiāo)售的力量，也讓我覺(jué)得策劃并不是萬(wàn)能的，

四、____年的改進(jìn)思路

在這段時(shí)間里雖然做了一些工作，但仍然存在些題，主要表現(xiàn)在：創(chuàng)新精神不足，不能積極主動(dòng)發(fā)揮自身聰明才智，而是被動(dòng)適應(yīng)工作需要。領(lǐng)導(dǎo)交辦的事情雖然都能完成，工作當(dāng)中有時(shí)會(huì)忽略考慮更深一層次方面，這樣會(huì)造成是被動(dòng)工作，減慢了工作上升到一定高度的速度。后續(xù)工作有些做的不到位，但是，我相信在我自己不斷的努力和領(lǐng)導(dǎo)的幫助下，我會(huì)盡快提升自己，避免掉一些不必要的失誤發(fā)生，所以我會(huì)不斷補(bǔ)充自己各個(gè)方面的不足之處，做好銷(xiāo)售工作，希望能為公司帶來(lái)更好的經(jīng)濟(jì)效益。

在今后工作中我將繼續(xù)努力奮斗，鞏固現(xiàn)有成績(jī)，針對(duì)自身的不足加以改進(jìn)，爭(zhēng)取在新的一年做的更好。

20____年也許對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)是一個(gè)考驗(yàn)，但對(duì)于我們大家也許也是一種挑戰(zhàn)，但是身處我們團(tuán)隊(duì)中，我十分的有信心來(lái)面對(duì)這場(chǎng)突如其來(lái)的冬天。

房地產(chǎn)主管的述職報(bào)告520____年是緊張的一年，也是忙碌的一年，也取得了一定的收獲。回顧這一年的經(jīng)歷，經(jīng)歷了公司從來(lái)沒(méi)有的策劃模式，也完成了開(kāi)始覺(jué)得不太現(xiàn)實(shí)的銷(xiāo)售任務(wù)。讓我對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策劃有了新的認(rèn)識(shí)，也看到了大膽的廣告推廣方式。回顧這一年的工作，我在公司領(lǐng)導(dǎo)和同事們的支持與幫助下，提高自己的工作要求，按照公司的要求，認(rèn)真的去完成了自己的本職工作，一年轉(zhuǎn)眼即將結(jié)束，現(xiàn)對(duì)一年的工作情況總結(jié)如下：最重要的是工作重心的轉(zhuǎn)變，其次是自己心智的成熟。

今年的銷(xiāo)售任務(wù)從年初的11億銷(xiāo)售目標(biāo)下達(dá)下來(lái)，就覺(jué)得確實(shí)是一個(gè)重?fù)?dān)壓了下來(lái)，為了去實(shí)現(xiàn)這一個(gè)目標(biāo)，我全力以赴的去配合公司的每一個(gè)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)。我把自己的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)放到了一邊，重點(diǎn)放在了整個(gè)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)上面，我們把每一天都當(dāng)成了開(kāi)盤(pán)日，慶幸的是今年公司的策劃部門(mén)為我們銷(xiāo)售做出了強(qiáng)有力的銷(xiāo)售宣傳，保證每天我們的銷(xiāo)售中心的人氣都非常的旺，而這個(gè)時(shí)候我的工作就放到總控上面，做好現(xiàn)場(chǎng)的銷(xiāo)售氛圍，而自己確實(shí)在今年也沒(méi)有賺到錢(qián)，有的時(shí)候心里確實(shí)感覺(jué)到不平衡，拿不到錢(qián)(我沒(méi)有銷(xiāo)售總提成)，有時(shí)候確實(shí)想放棄這個(gè)工作崗位，說(shuō)實(shí)在話(huà)干銷(xiāo)售就是吃的青春飯，拿高工資，別的同行也覺(jué)得今年我們賣(mài)這么好，我應(yīng)該賺好多錢(qián)，但事實(shí)我根本沒(méi)有，而幸運(yùn)的是林總、劉經(jīng)理真的也很理解我，對(duì)我關(guān)懷和幫助，同事們也非常配合我的工作，我應(yīng)該感謝他們。

20____年的主要工作內(nèi)容如下：

一、銷(xiāo)售部日常管理工作

銷(xiāo)售部門(mén)是公司對(duì)外展示的形象窗口，代表的是一個(gè)公司外表，也是公司最賺錢(qián)的一個(gè)部門(mén)，是一個(gè)先鋒部隊(duì)。銷(xiāo)售部工作也是最直接的，拿業(yè)績(jī)說(shuō)話(huà)。天天跟形形的人打交道也是最難的一件事情，特別有些客戶(hù)不講道理，死纏爛打。面對(duì)這些工作，為了完成任務(wù)目標(biāo)，自我強(qiáng)化工作意識(shí)，提高工作效率，細(xì)化工作內(nèi)容，冷靜處理客戶(hù)問(wèn)題，力求達(dá)到客戶(hù)的滿(mǎn)意度，創(chuàng)造良好的客戶(hù)口碑，力求各項(xiàng)工作準(zhǔn)確，避免疏漏和差錯(cuò)，至今基本做的還是比較完善。

1、認(rèn)真做好市場(chǎng)調(diào)研工作。

對(duì)洛陽(yáng)市場(chǎng)的信息掌握，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品細(xì)致分析，每周調(diào)研做好記錄，及時(shí)和團(tuán)隊(duì)分享，給公司產(chǎn)品定價(jià)提供依據(jù)，做到知己知彼百戰(zhàn)不殆。

2、營(yíng)造火爆的銷(xiāo)售氛圍促進(jìn)銷(xiāo)售。

配合策劃部門(mén)的活動(dòng)作出應(yīng)對(duì)調(diào)整，在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)做好總控，盯緊銷(xiāo)售案場(chǎng)的每一組客戶(hù)做出調(diào)整，應(yīng)對(duì)突況，核對(duì)房源、價(jià)格、優(yōu)惠等確保準(zhǔn)確，避免疏漏和差錯(cuò)。(我把自己的時(shí)間全部放在了為團(tuán)隊(duì)服務(wù)上面，而自己卻沒(méi)有了客戶(hù)，沒(méi)有提成，收入也是在這個(gè)團(tuán)隊(duì)里最低的一個(gè)人)。

3、做好客戶(hù)問(wèn)題的處理。

客戶(hù)多了什么樣的情況都有，要退房的、要優(yōu)惠的、有對(duì)合同條款不滿(mǎn)意的等等。在保證公司的利益不被侵犯的前提下，與客戶(hù)周旋，洽談，不但要完成簽約，還需要客戶(hù)滿(mǎn)意，提高公司的美譽(yù)度，提升老客戶(hù)推介率。

4、做好與其他部門(mén)的工作協(xié)調(diào)。

加強(qiáng)與公司各個(gè)部門(mén)的溝通，向行政部申請(qǐng)辦公用具，車(chē)輛使用計(jì)劃等;與客服部做好合同備案，貸款政策信息等相關(guān)信息的及時(shí)掌握;請(qǐng)工程部工程師為銷(xiāo)售人員解答專(zhuān)業(yè)知識(shí)等工作，提高工作效率，掌握更全面的知識(shí)。

5、做好臵業(yè)顧問(wèn)的培訓(xùn)學(xué)習(xí)工作。

及時(shí)捕捉政策信息，專(zhuān)業(yè)知識(shí)，課外知識(shí)等信息給銷(xiāo)售人員分享。組織召開(kāi)專(zhuān)題分享會(huì)使銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)共同學(xué)習(xí)，共同進(jìn)步。新員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)安排，考核。

二、加強(qiáng)自我學(xué)習(xí)，提高自身素養(yǎng)

在20____年里，公司加大了推廣力度，更新了推廣方式，不同新異的推廣方式讓我目不暇接，在這一年里我不斷加強(qiáng)自身的學(xué)習(xí)，專(zhuān)業(yè)非專(zhuān)業(yè)知識(shí)不停地學(xué)習(xí)，為自己充電。向周?chē)念I(lǐng)導(dǎo)、同事進(jìn)行學(xué)習(xí)，尤其是______老總和______經(jīng)理的循循善誘、孜孜教誨下，感覺(jué)到了今年自己還是有點(diǎn)進(jìn)步。經(jīng)過(guò)不斷地學(xué)習(xí)充電，不斷地積累，我在日常的管理能力、問(wèn)題客戶(hù)的處理能力、銷(xiāo)售案場(chǎng)的銷(xiāo)售氛圍營(yíng)造能力等等，在這一年里又有了新的提高，保證了本部門(mén)各項(xiàng)工作的正常運(yùn)行，能夠以正確的態(tài)度對(duì)待各項(xiàng)工作任務(wù)，熱愛(ài)本職工作，認(rèn)真努力貫徹到實(shí)際工作中去。積極提高自身各項(xiàng)業(yè)務(wù)素質(zhì)，爭(zhēng)取工作的主動(dòng)性，具備較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)心，責(zé)任心，努力提高工作效率和工作質(zhì)量。

三、工作中存在的問(wèn)題

在這一年來(lái)，取得了一些成績(jī)，但也存在一些問(wèn)題和不足，主要表現(xiàn)在：

第一，脾氣太急躁，個(gè)人心理承受能力不是很好，對(duì)某些事情個(gè)人感觀較濃，說(shuō)話(huà)的尺度把握有所欠缺，辦事的分寸掌握的不夠完美。這中性格會(huì)造成本部門(mén)和其他部門(mén)的同事造成誤解，亟待改之;

第二，不細(xì)心，考慮問(wèn)題太少不夠精細(xì)，該考慮的問(wèn)題沒(méi)考慮到，有些工作還不夠過(guò)細(xì)，一些工作協(xié)調(diào)的不是十分到位;

第三，管理方式有些“粗獷”，不夠細(xì)膩，管理制度的嚴(yán)密性與連續(xù)性沒(méi)有監(jiān)管到位。

四、今后努力的方向

新的一年開(kāi)始了，20____年的任務(wù)目標(biāo)15億也已經(jīng)下達(dá)，又是一個(gè)挑戰(zhàn)，一個(gè)新的開(kāi)始。自己決心認(rèn)真提高業(yè)務(wù)、工作水平，為公司跨越式發(fā)展，貢獻(xiàn)自己應(yīng)該貢獻(xiàn)的力量。我我應(yīng)努力做到：

1、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，拓寬知識(shí)面。

努力學(xué)習(xí)房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和相關(guān)法律常識(shí)。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展脈絡(luò)、走向的了解，加強(qiáng)周?chē)h(huán)境、同行業(yè)發(fā)展的了解、學(xué)習(xí)，要對(duì)公司的統(tǒng)籌規(guī)劃、當(dāng)前情況做到心中有數(shù);

2、本著實(shí)事求是的原則，做到上情下達(dá)、下情上報(bào);

真正做好領(lǐng)導(dǎo)的助手;做好臵業(yè)顧問(wèn)問(wèn)題的解決者“拆彈專(zhuān)家”。

3、注重本部門(mén)的工作作風(fēng)建設(shè)，加強(qiáng)管理，團(tuán)結(jié)一致，勤奮工作，形成良好的部門(mén)工作氛圍。

4、不斷改進(jìn)銷(xiāo)售部團(tuán)隊(duì)成員工作積極性，團(tuán)隊(duì)凝聚力，做好部門(mén)任務(wù)分解，并全力以赴去完成年度任務(wù)指標(biāo)。

篇5

以“觀念創(chuàng)新、強(qiáng)化服務(wù)、愛(ài)崗敬業(yè)、真抓實(shí)干?！睘樽谥既嫱瓿?6年公司制定的各項(xiàng)任務(wù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

一、06年總經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：770萬(wàn)元。

（一）XXX櫥柜門(mén)業(yè)精品城攤位租賃費(fèi)（含物業(yè)費(fèi)）656萬(wàn)元、廣告費(fèi)8萬(wàn)元；

（二）中城大廈物業(yè)費(fèi)35萬(wàn)元、采暖費(fèi)38萬(wàn)元、電費(fèi)28萬(wàn)元，其它收入5.3萬(wàn)元。

二、2006年度XXX公司的主要工作

（一）加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)、提高主人翁意識(shí)、樹(shù)立企業(yè)文化；

1、抓基礎(chǔ)建章建制完善目標(biāo)管理責(zé)任制：經(jīng)過(guò)對(duì)接管原榮達(dá)大廈后近3個(gè)月的總體情況了解發(fā)現(xiàn)，部分崗位的職責(zé)還需完善，例如：更夫交接班制度、保安員換崗制度、電梯工管理制度等。在2006年的工作中我們將對(duì)這些特殊崗位的崗位制度進(jìn)行重新編寫(xiě)，力求完善。

2、制定員工考核制度：?jiǎn)T工考核制度的制定，主要是為了使獎(jiǎng)

罰制度有章可循。并且員工考核制度的制定可帶動(dòng)員工主動(dòng)工作的積極性，提高工作效率，更便于對(duì)員工的管理工作。員工考核將分為日常行為考核及績(jī)效考核兩方面。日常行為考核將側(cè)重于對(duì)考勤、行衛(wèi)規(guī)范的考核；績(jī)效考核則側(cè)重于對(duì)員工工作能力、計(jì)劃及工作目標(biāo)完成情況的考核。

3、制定員工培訓(xùn)計(jì)劃：要使各崗位的人員都能發(fā)揮其最佳的

工作能力，除了靠其自身的努力外，對(duì)員工的再次培訓(xùn)也是十分重要的。為此，辦公室將針對(duì)特殊崗位，如：消防員、商務(wù)咨詢(xún)員、管理員、保潔員等直接接觸業(yè)主、業(yè)戶(hù)或外來(lái)訪(fǎng)客的人員進(jìn)行崗位知識(shí)、崗位技能、大廈相關(guān)的基本知識(shí)的培訓(xùn)，除由辦公室現(xiàn)有人員負(fù)責(zé)培訓(xùn)外，還將外聘相關(guān)領(lǐng)域的優(yōu)秀講師為我們講課。對(duì)于各部門(mén)管理層人員，我們也將定期對(duì)其進(jìn)行人員管理、客戶(hù)管理、商務(wù)禮儀等多方面的培訓(xùn)。

4、統(tǒng)一著裝、展示企業(yè)文化、樹(shù)立企業(yè)形象：在2006年我們將參照按股份公司的制度的標(biāo)準(zhǔn)及樣式，為XXX物業(yè)公司的全體員工制作工裝及胸卡。要求所有人員著工裝、胸卡上崗，并將出臺(tái)相應(yīng)的管理方案進(jìn)行管理。這一計(jì)劃如能實(shí)行必將在廣大消費(fèi)者及業(yè)主業(yè)戶(hù)中樹(shù)立起我XXX物業(yè)的良好形象。在統(tǒng)一著裝的同時(shí)，我們還將把各部門(mén)辦公室的室內(nèi)外環(huán)境，按照相應(yīng)的規(guī)章嚴(yán)格檢查，使我XXX物業(yè)真正成為一家管理高效、辦公環(huán)境整潔優(yōu)雅的現(xiàn)代化、高素質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)。

5、時(shí)刻牢記安全第一，把消防、安全融入日常工作中。

消防保衛(wèi)工作是公司上下齊抓齊管的一件大事，在2006年除了要定期進(jìn)行消防演習(xí)外，我們還將加強(qiáng)對(duì)消防員、保安、監(jiān)控等相關(guān)人的崗位責(zé)任、工作流程的培訓(xùn)。還將在公司內(nèi)部開(kāi)展“增強(qiáng)消防意識(shí)、牢記安全第一”的學(xué)習(xí)活動(dòng)。屆時(shí)將邀請(qǐng)消防部門(mén)的宣傳工作人員來(lái)為全體員工講課，增強(qiáng)員工的消防意識(shí)、安全意識(shí)，學(xué)會(huì)遇險(xiǎn)不驚、自如應(yīng)對(duì)。

（1）加強(qiáng)治安綜合管理。大力清查商鋪內(nèi)易燃易爆品。加大對(duì)占道消防通道的管理力度，完善商家裝修及改建的審批制度，加強(qiáng)對(duì)施工過(guò)程消防監(jiān)護(hù)。對(duì)有如上違反有關(guān)規(guī)定的業(yè)戶(hù)，予以嚴(yán)肅處理,我們發(fā)現(xiàn)一件，處理一件。

（2）堅(jiān)持“以防為主，防消結(jié)合”的工作方針，強(qiáng)化員工消防意識(shí)，做到警鐘常鳴。認(rèn)真落實(shí)好消防責(zé)任制，積極開(kāi)展防火宣傳，普及涊防常識(shí)，提高防火警惕性。一旦發(fā)生火災(zāi)知道如何報(bào)警和使用滅火器材進(jìn)行撲救。力爭(zhēng)年內(nèi)和消防保衛(wèi)部聯(lián)合開(kāi)展2—3次全員培訓(xùn)和實(shí)際演習(xí)。加強(qiáng)對(duì)消防保安人員的選用，強(qiáng)化業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高專(zhuān)業(yè)技能，樹(shù)立良好的保安隊(duì)伍新形象。每逢節(jié)假日前夕，都要進(jìn)行有針對(duì)性的消防安全大檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)消防隱患和安全隱患。

（3）用制度規(guī)范行為，不斷提高保安服務(wù)質(zhì)量。

建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度并嚴(yán)格考核。整頓作風(fēng)，嚴(yán)明紀(jì)律，樹(shù)立管理、服務(wù)和維護(hù)治安新形象，提高隊(duì)伍凝聚力、向心力和感召力。

6、嚴(yán)格工程改造與施工的管理：2006年內(nèi)將進(jìn)行櫥柜城行業(yè)布局調(diào)整、貨梯改造、業(yè)主會(huì)所建設(shè)等多項(xiàng)大的工程。在這些工程實(shí)施的過(guò)程中，第一：保證安全施工；第二：保證工程質(zhì)量。

7、員工食堂的管理：對(duì)于食堂的管理主要側(cè)重二個(gè)方面。

（1）保證安全、食品衛(wèi)生、環(huán)境衛(wèi)生。食堂是消防安全的重點(diǎn)部位。因此，對(duì)于食堂每日用液食堂每日用液化氣、油、明火等都制定了相關(guān)的操作規(guī)程及使用辦法，杜絕一切安全隱患。

（2）在伙食補(bǔ)助及個(gè)人承擔(dān)費(fèi)用數(shù)額有限的情況下，做到粗糧細(xì)做，并要求食堂管理員制定出每日的菜譜，做到菜肴天天翻新，并根據(jù)不同人的口味要求進(jìn)行合理的調(diào)整，食堂開(kāi)始供餐的近三個(gè)月的時(shí)間里，公司上下全體員工（尤其是原榮達(dá)員工）都稱(chēng)贊現(xiàn)在食堂的伙食不但菜肴經(jīng)營(yíng)變換而且也可口了。

8、提倡節(jié)能降耗：在公司開(kāi)展節(jié)能降耗的大討論。發(fā)動(dòng)所有員工獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，對(duì)于在節(jié)能降耗方面有空出貢獻(xiàn)的將報(bào)請(qǐng)集團(tuán)給予獎(jiǎng)勵(lì)。此外，在日常工作中也提出節(jié)約每一張紙、每一滴水、每一度電，做到人走燈熄，杜絕長(zhǎng)流水、長(zhǎng)明燈現(xiàn)象。

（二）XXX櫥柜門(mén)業(yè)精品城的主要工作。

強(qiáng)化服務(wù)、提升業(yè)態(tài)，繁榮發(fā)展商城。2006年XXX櫥柜

門(mén)業(yè)精品城的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是664萬(wàn)元，其中攤位租賃費(fèi)為656萬(wàn)元，占總經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的85.2%。也就是說(shuō)XXX櫥柜門(mén)業(yè)精品城的經(jīng)營(yíng)狀況直接影響著明年的XXX公司的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是否能完成。為此我們計(jì)劃在抓管理的同時(shí)，我們還將強(qiáng)化管理干部及員工的服務(wù)意識(shí)。以“客商為主體”，一切工作圍繞經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和客商這兩個(gè)核。

1、做好商城攤位租金的及時(shí)全額收取工作：

制定出商城攤位租金收取的相關(guān)預(yù)案與預(yù)定金文本、做好催繳全款的準(zhǔn)備工作。

2、全力做好商場(chǎng)四、五層招商工作：

為把專(zhuān)業(yè)化的櫥柜門(mén)業(yè)商城做強(qiáng)做大，順利完成2006年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。結(jié)合2005年底招商的實(shí)際情況，對(duì)2006年的招商計(jì)劃進(jìn)行重新修訂，以確保招商工作能如期如數(shù)完成。

3、適時(shí)做好商城行業(yè)布局調(diào)整改造工作。

XXX櫥柜門(mén)業(yè)精品城建筑面積近2萬(wàn)平方米，現(xiàn)有業(yè)戶(hù)94戶(hù)，經(jīng)營(yíng)面積5514平方米。經(jīng)營(yíng)行業(yè)為櫥柜廚具和門(mén)業(yè)，分布在1-3層，東區(qū)為櫥柜、西區(qū)為門(mén)業(yè)。

由于商城內(nèi)櫥柜門(mén)業(yè)的布局很不合理。每層都是東區(qū)經(jīng)營(yíng)櫥柜，西區(qū)經(jīng)營(yíng)門(mén)業(yè)，這樣的布局不僅雜亂無(wú)章，并且不符合消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，還影響到三層商場(chǎng)也活不起來(lái)。我們計(jì)劃是在原有業(yè)主租賃期（一年）滿(mǎn)后，或在可能的情況下在春節(jié)前后實(shí)施調(diào)整改造，將現(xiàn)在的“東西區(qū)”一、二層全部調(diào)整為門(mén)業(yè)；三、四層全部調(diào)整為櫥柜行業(yè)。

（1）根據(jù)商城現(xiàn)有業(yè)戶(hù)實(shí)際情況做好商城改造調(diào)整布局工作。

（2）制定攤位調(diào)整布局時(shí)所能出現(xiàn)一些相關(guān)問(wèn)題與解決方案。

（3）制定規(guī)劃出商家，調(diào)整拆遷裝修擺貨期間的相關(guān)流程與部門(mén)人員安排。

4、做好商城廣告費(fèi)用的及時(shí)全額收取工作：

（1）做好室內(nèi)外現(xiàn)有廣告位的重新統(tǒng)計(jì)與規(guī)劃工作.

（2）做好室內(nèi)外廣告位的再開(kāi)發(fā)規(guī)劃工作.

（3）制定好合理統(tǒng)一的米與整體出租價(jià)格.

（4）積極聯(lián)系場(chǎng)內(nèi)外業(yè)戶(hù)資源做好商城廣告出租工作與費(fèi)用收取工作.

5、商城的宣傳與推廣工作：

（1）以“5月份的櫥柜文化節(jié)”“9月底的門(mén)業(yè)精品博覽會(huì)”的為主題，大力展開(kāi)宣傳攻勢(shì)。

（2）“家裝大比武”“一站式購(gòu)物”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠互補(bǔ)”相結(jié)合。

（3）籌集經(jīng)費(fèi)印刷大量DM單到相關(guān)區(qū)域長(zhǎng)期發(fā)放.

（4）制作明顯、特色、品味的綜合類(lèi)報(bào)架到兄弟市場(chǎng)擺放擴(kuò)大知名度與宣傳力度.

（5）長(zhǎng)期開(kāi)展小區(qū)摸底踏實(shí)地做好新開(kāi)盤(pán)小區(qū)的“集采”活動(dòng).

（6）做好路牌與相關(guān)宣傳媒體的選擇組合租用預(yù)案。

（7）重塑商城與場(chǎng)內(nèi)導(dǎo)購(gòu)員的整體服務(wù)形象

6、收集、分析、處理同類(lèi)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)動(dòng)態(tài)，做好市場(chǎng)預(yù)測(cè)：

（1）加強(qiáng)對(duì)主要同類(lèi)市場(chǎng)的調(diào)研工作，及時(shí)掌握指導(dǎo)業(yè)戶(hù)第一時(shí)間做好產(chǎn)品轉(zhuǎn)型與調(diào)配工作。

（2）掌握產(chǎn)品價(jià)格指導(dǎo)場(chǎng)內(nèi)業(yè)戶(hù)適時(shí)做好價(jià)格調(diào)整。

（3）掌握相關(guān)同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手活動(dòng)促銷(xiāo)方案與計(jì)劃，提前制定應(yīng)對(duì)策略。

（4）掌握熟知行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)與相關(guān)動(dòng)態(tài)。

（三）中城大廈物業(yè)管理的主要工作：

2006年度中城大廈的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是萬(wàn)元，其中收繳物業(yè)費(fèi)為35

萬(wàn)元；收費(fèi)采暖費(fèi)為38萬(wàn)元。為保障這一經(jīng)濟(jì)指標(biāo)能順利完成，大廈物業(yè)部將在2006年度著重加大對(duì)物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)的收取力度。

1、認(rèn)真貫徹執(zhí)行《物業(yè)法》和《XXX市物業(yè)管理?xiàng)l例》：

以《物業(yè)法》和《XXX市物業(yè)管理?xiàng)l例》為指針，堅(jiān)持貫徹“業(yè)主第一、服務(wù)第一”的管理理念，全面做好2006年物業(yè)管理的各方面工作，全面推行目標(biāo)管理。

2、管理目標(biāo)：

（1）為業(yè)主服務(wù)滿(mǎn)意率達(dá)到95％。

（2）部門(mén)級(jí)業(yè)主投訴率控制在5％；公司級(jí)投訴率控制在3％；大廈治安案件全年控制在三起之內(nèi)，力爭(zhēng)杜絕。

（3）如大廈驗(yàn)收合格，力爭(zhēng)治安防范或環(huán)境美化有一方面評(píng)上區(qū)、市級(jí)先進(jìn)單位。

（4）擴(kuò)大服務(wù)范圍，提高工作效率，加大解決遺留問(wèn)題的力度。根據(jù)大廈現(xiàn)狀和本年度各種費(fèi)用收繳情況，前期遺留問(wèn)題是業(yè)主關(guān)心的焦點(diǎn)，為此物業(yè)部把新一年工作的重點(diǎn)放在提高工作效率，解決遺留問(wèn)題上。爭(zhēng)取在3月底前督促房地產(chǎn)公司解決大廈目前遺留的房屋質(zhì)量、房證、欠款等問(wèn)題，業(yè)主會(huì)所爭(zhēng)取5.1前投入使用，上半年內(nèi)完成業(yè)主委員會(huì)的成立工作，年底前力爭(zhēng)物業(yè)管理通過(guò)ISO14000質(zhì)量體系認(rèn)證，為新年度物業(yè)費(fèi)和采暖費(fèi)的收繳提供前提條件。在處理房屋質(zhì)量問(wèn)題上要求做到接到報(bào)修后10分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)本查看情況，小修當(dāng)天完成，大修不超48小時(shí)。同時(shí)認(rèn)真做好業(yè)主的建議投訴工作，建議臺(tái)帳，逐項(xiàng)登記，能解決的馬上解決，不能解決的迅速上報(bào)，并及時(shí)向業(yè)主反饋結(jié)果，盡可能讓業(yè)主滿(mǎn)意。進(jìn)一步加強(qiáng)房屋服務(wù)中介等工作，通過(guò)提高服務(wù)功能和服務(wù)質(zhì)量，爭(zhēng)得業(yè)主對(duì)物業(yè)工作的支持和理解，為物業(yè)管理和費(fèi)用收繳奠定基礎(chǔ)。

（5）強(qiáng)內(nèi)部管理，苦練內(nèi)功，為全面完成全年經(jīng)營(yíng)和管理目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。總結(jié)一年工作經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步完善各種管理檔案，簡(jiǎn)化工作程序，在管理人員當(dāng)中開(kāi)展貫徹《XX市物業(yè)條例》工作，提高工作能力和素質(zhì)。在貫徹《條例》的同時(shí)在業(yè)主中做好各種應(yīng)繳費(fèi)用的政策、標(biāo)準(zhǔn)等宣傳工作，確保06年各項(xiàng)指標(biāo)完成。