導語：如何才能寫好一篇地產中介公司管理制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產；中介市場；監(jiān)督管理；自律制度

中圖分類號：F293.3 文獻標識號：A 文章編號：2306-1499（2013）04-（頁碼）-頁數(shù)

要研究房地產中介市場，那就要把管理學，城市經(jīng)濟學，徒弟經(jīng)濟學和房地產經(jīng)濟學結合起來，因為這是一門綜合的學科，需要這么學科專業(yè)知識的支持。房地產中介市場在房地產市場的蓬勃發(fā)展下也欣欣向榮，呈現(xiàn)良好的態(tài)勢。但是房地產中介市場還是不完善的，在實際過程中出現(xiàn)了不少頑疾，采取措施去規(guī)范房地產中介市場是大勢所趨，相關制度的出臺與完善無疑是雪中送炭，尤其是法律制度的完善更為重要。

1.房地產中介的違法違規(guī)行為分析

近年來，房地產市場還是在以非?？斓乃俣仍跀U大，信息量也就越來越大，信息的準確性就大大地降低了。政府有時也是無能為力，政府的相關人員畢竟有限，無法保證房地產市場的健康與良好，那么一些專門的組織與專業(yè)的技術人才就要應運而生，加入到房地產市場這個熔爐中，發(fā)揮應有的作用促進房地產市場的蓬勃發(fā)展。在實際過程中，房地產中介主要在2個方面存在著不合乎情理的做法，如下：

1.1隱瞞與交易有關的信息

于2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過自2001年6月1日起施行的商品房銷售管理辦法的第二十八條規(guī)定有著這樣表述：受托房地產中介服務企業(yè)在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。委托人將自己的要求告知房地產中介公司，而中介公司要對委托人負責各方面信息的收集，包括銷售價格，房源信息，需求狀況等。等交易完成后，房地產中介公司可以得到自己的傭金，一般為房地產成交價格的3%到5%。在交易過程中，房地產中介公司在向委托人介紹銷售商品房的各方面信息時，還應該坦誠傭金的存在，即要收取房產成交價格的3-5%的資金作為服務費。但在實際操作過程中，房地產中介公司并沒有做到這一點，反而利用自己的中介的便利身份，向委托人花言巧語，聲稱銷售的房產都是進行統(tǒng)一報價，傭金已經(jīng)在里面，不必在額外支付，造成消費者在觀念上陷入誤區(qū)，甚至有些房地產中介還打出了傭金全免的口號，欺騙消費者。

1.2虛假廣告信息

《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告暫行規(guī)定》這些規(guī)則在市場中已經(jīng)存在，所以房地產的開發(fā)企業(yè)，房地產中介公司在向購房者宣傳打廣告時，要依據(jù)這些法規(guī)，保證廣告的真實性，童叟無欺，不夸張，要合乎情理。但在實際過程中又出現(xiàn)了偏頗，房地產中介并沒有按照相關法規(guī)做事，還是一些對于自己有益但卻期滿了消費者的廣告。舉個列子來說，有時就會進行所謂特價房產銷售，交談過程中，只講該房地產的優(yōu)越性，地理位置好，裝修先進大方，價格也比其他房產要實惠得多，而忽略了該房產的實際情況，往往避重就輕，誤導消費者。房地產中介公司在向購房者咨詢中，并沒有全盤而出，而消費者也不可能面面俱到，肯定會有疏忽，而在中間就有著灰色地帶，等到消費者完成交易后，才知道還存在這么多的問題，造成困難重重。

2.房地產中介法治化的若干對策

2.1 立法上的完善

在房地產中介服務業(yè)這方面，我國的法律法規(guī)還是比較稚嫩，不完善，存在種種缺陷，尤其是在《城市房地產法》和《城市房地產中介服務管理規(guī)定》這兩個重要法律上，比較保守傳統(tǒng)，在實際操作過程中沒有實際意義，內容范圍也比較狹小，難以網(wǎng)羅住所有的方面。這樣看來，政府就要加強立法，要出臺法規(guī)不斷對房地產中介服務規(guī)則進行必要限制，法律法規(guī)要做到盡善盡美，適用范圍要擴大，在房地產信息咨詢管理辦法、價格評估管理辦法、經(jīng)紀人管理辦法、金融中介管理辦法、法律中介管理辦法這些方面就可以做些文章不斷改進。這些規(guī)章制度對房地產中介公司要進行全面的考察，這就要包括從業(yè)人員的條件、審批管理機構、權力義務、執(zhí)業(yè)標準、執(zhí)業(yè)資格、收費標準、服務程序及違法違紀人員的處罰等等，要觸及到房地產中介公司的每個角落，不能存在漏網(wǎng)之魚。要出臺相關的法規(guī)考核房地產中介公司，要對其嚴格要求，要幫助房地產中介公司走向正規(guī)化，這就囊括了實際過程中的職業(yè)界定、業(yè)務范圍、市場準入、培訓、考試、考核、執(zhí)業(yè)、再教育、運作方式、程序、行規(guī)行約、合同、收費這些方面。要有相關法律對進入房地產市場的人員做出必要的選撥，剔除那些不合格的從業(yè)人員。每個地方的政府還應該落實于自己的本地的現(xiàn)實，出善的人員管理制度，相對來說，中介機構及從業(yè)人員資質管理制度、統(tǒng)一合同文本制度、設立中介經(jīng)紀保證金制度這些制度的出臺與完善就顯得比較急迫，務必做到規(guī)章制度有國家，省，市這三面的完整，這樣才能讓房地產中介公司在實際過程中有所警惕，而不敢過分招搖撞騙。法規(guī)的執(zhí)行情況與執(zhí)法人員息息相關，這就要求執(zhí)法人員公正廉潔，不受他人的誘惑而做出有違自己職業(yè)道德的事，堅決打擊違法亂紀之事，烘托出一個公正，公平，合理的市場。

2.2 健全政府監(jiān)督管理機制

目前，市場上也存在由政府部門充當?shù)姆康禺a中介公司，為了執(zhí)法的順利進行，就要讓這些部門脫離出來，改編到其他部門中去。在市場經(jīng)濟的前期，人們對于經(jīng)營方式還是不了解，政府的相關部分這是就起到了良好的引導，激勵的作用，這些國企規(guī)模大，聲譽好，經(jīng)濟效益好，就激發(fā)了廣大人們投入到這個行業(yè)中去。但現(xiàn)代企業(yè)制度已經(jīng)發(fā)展到良好階段，人們也已經(jīng)會經(jīng)營自己的企業(yè)，那么那些原有的在房地產中介市場的國有企業(yè)就可以放手了，他們只需要在實際生活中起到一個表率作用，而不必進行實質性的活動了。政府管理職能要充分發(fā)揮，要在房地產中介這個服務業(yè)中大展拳腳，政府部分要團結協(xié)作要幫助房地產中介規(guī)范其主管機構。工商部門審批對于房地產中介這個行業(yè)來說還是缺乏力度，無法對其專業(yè)性，技術性做出合理的判斷。所以，房地產管理部門就不能袖手旁觀，規(guī)定在房地產中介公司開張前要到這個部門辦理經(jīng)營許可證。這個時候，房地產管理部門就要對這個公司做出相應的考核，主要有兩個方面，一個是專業(yè)工作者的人數(shù)有多少，要從市場出發(fā)，不能夠容許過多的人員進入這個市場，造成人員冗雜；一個是要考察專業(yè)人員的素質，他們不僅要有正規(guī)的資格證書，還要有政府相關部門進行培訓，合格后所給予的資格證書。工商管理部門還要對該中介的地理位置，財產資金，名稱，機構等等進行考察。這樣下來，中介服務機構就有了雙重的監(jiān)督，房地產管理部門和工商管理部門就要嚴格履行自己的職責了。

3.小結

文中基于房地產中介市場的法制化進行了簡要的分析，在實際的執(zhí)法過程中還應結合各地實際情況做的有法必究不放過任何違法行為，才能讓中介市場更加合理以及適應市場化發(fā)展需要。

參考文獻

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[2]張貫益，袁彩云，楊國銳. 房地產中介市場的失范的原因分析[J]. 城市開發(fā)，2004，（13）：13-14.

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關鍵詞：房產經(jīng)紀；存在問題；應對措施；管理途徑

早在一千多年前就有莊宅牙人，所謂莊宅牙人，指的是，唐代典章里就有"官房牙行"，宋人詩話里就有"莊宅牙人"，指的都是房產經(jīng)紀人。房產經(jīng)紀人發(fā)展曲折，改革開放前曾被禁止。

二十一世紀以來，隨著房產行業(yè)的迅速發(fā)展， 我國的房地產經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展很快，房產從業(yè)人員迅速發(fā)展成為一支數(shù)以萬計的職業(yè)大軍，不僅為消費者買賣和租賃房產提供了很大方便， 極大地節(jié)約了社會的交易成本， 同時也促進了房地產業(yè)的持續(xù)、健康的發(fā)展。根據(jù)《中華人民共和國城市管理房地產管理法》規(guī)定，房產經(jīng)紀人是指在房屋，土地的買賣，租賃，轉讓等交易活動中充當媒介作用，接受委托，撮合，促成房地產交易，收取傭金的自然人和法人。①在日常生活中，房地產經(jīng)紀人通常也被稱為"房屋中介"或"二手房中介"。據(jù)有關部門統(tǒng)計，我國近一半的新建商品房銷售都是通過房地產中介銷售。房地產經(jīng)紀人在房地產開發(fā)和市場消費中起到舉足輕重的橋梁紐帶作用。房地產經(jīng)紀服務是最講究和最需要誠信的服務； 誠實信用、恪守合同、遵紀守法是房地產經(jīng)紀人應具備的基本素質。因此， 信譽良好、業(yè)績優(yōu)秀的房地產經(jīng)紀機構可以更好的滿足人們買賣房屋、租賃房屋的需要， 有利于促進房地產業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。

一、房地產中介服務的主要功能

1. 咨詢服務

房地產咨詢， 主要是應投資者、消費者和房地產經(jīng)營者（土地、房產開發(fā)商、經(jīng)營者）的要求， 就投資環(huán)境、市場信息（供求信息、客戶資信等）、項目評估、質量鑒定、測量估價、購房手續(xù)、相關法律等提供咨詢服務。

2. 價格評估

房地產價格評估是對現(xiàn)有或擬投資開發(fā)的房地產產品價格進行評估的經(jīng)濟活動。首先， 房地產產品價格有著特殊的價格形態(tài)， 價格形成較復雜， 又具有異質牟利性的特點，不可能形成統(tǒng)一或批量的價格， 需要對每一宗房地產品個別估價。其次， 房地產價格評估行為本身政策性強， 技術復雜， 需要專業(yè)和全面的評估機構來完成。第三， 由權威機構出具的房地產評估價格， 具有市場價格尺度的作用， 是房地產市場各類交易活動如房地產買賣、租賃、抵押、補償、交換、訴訟、稅收、投資決策和統(tǒng)計等活動的基礎和依據(jù)。

3. 經(jīng)紀

房地產經(jīng)紀， 主要從事房地產買賣、租賃、調換、抵押、典當、信托等居間活動及業(yè)務。它與房地產開發(fā)商和消費者的聯(lián)系更為直接和密切， 主要服務于房地產流通， 是房地產銷售的重要中介環(huán)節(jié)。規(guī)范的經(jīng)紀活動， 對活躍房地產市場交易， 促進房地產產品流通， 降低房地產空置率，合理配置稀缺資源， 具有積極意義。

4. 法律服務

各類法律事務所、律師事務所， 運用專業(yè)知識為房地產開發(fā)經(jīng)營、房地產市場運行、物業(yè)管理以及城鎮(zhèn)居民住房消費提供各種法律咨詢、代行各類法律和司法業(yè)務， 把房地產開發(fā)經(jīng)營、市場營銷、物業(yè)管理（房地產售后服務）納入國家法制化軌道， 促使房地產運行規(guī)范化。

二、我國房地產經(jīng)紀市場發(fā)展現(xiàn)狀

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前，全國房地產經(jīng)紀機構（含分支機構）達5萬余家，其中聘用全國房地產經(jīng)紀人的經(jīng)紀機構數(shù)量為2萬家。自20世紀90年代初起步至近年房產業(yè)炙手可熱以來，房產經(jīng)紀業(yè)已不是房地產的附屬，而是一個獨立的市場，全國成長起一批房產經(jīng)紀大公司，有些已經(jīng)上市，比如世聯(lián)、易居、合富以及香港中原、臺灣信義等。

根據(jù)江蘇南京房地產管理局最近公布的數(shù)據(jù)，南京地區(qū)房地產經(jīng)紀從業(yè)人員數(shù)量就有4000余人。以此為基數(shù)進行推算，全國本職業(yè)現(xiàn)有從業(yè)人員不低于45萬人，而且還在不斷擴展之中。本職業(yè)從業(yè)人員在地域上主要集中分布在全國的大中型城市，但已有向中小型城市擴散的明顯態(tài)勢。

在一線城市中二手房已經(jīng)成為樓市消費的主流，以此為例，2010年二手房總成交量達到了19.65萬套，而商品房期房及現(xiàn)房住宅合計僅11.1萬套，二手房在北京、上海、廣州等大城市已經(jīng)成為市場的主要置業(yè)房源。由于二手房具有交易分散的特點，與一手房相比更需要房地產經(jīng)紀人提供貼身專業(yè)服務。我國目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通過經(jīng)紀服務促成的，廣州等城市已達到80%左右。據(jù)估算，2009年廣州市有超過一百萬消費者接受了房地產經(jīng)紀服務。全國性的房地產經(jīng)紀行業(yè)組織是"中國房地產估價師與房地產經(jīng)紀人學會"，一些省份成立了省級"房地產估價師與房地產經(jīng)紀人學會"。北京、上海、、廣州、深圳、大連、沈陽、重慶、成都、武漢、鄭州等主要城市先后成立了專門的房地產經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會，開始實行行業(yè)自律管理工作。②由圖1 可見， 房地產中介目前已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，總的來說它對市場起著集中、平衡和擴散功能， 使市場變得清晰、有序和簡單（ 見下圖1） ③

簡而言之，房地產經(jīng)紀人就是指溝通房地產賣方與買方之間聯(lián)系，促進達成交易并從中取得傭金的人，聯(lián)系人，中間人，經(jīng)理人或介紹人。職業(yè)概況可以由下面一個流程表反映出來。

從以上圖表看，房地產業(yè)作為第三產業(yè)的重要組成部分， 是集房地產開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務為一體的綜合性產業(yè)，它不僅為買賣和租賃提供了很大方便，而且還極大的促進社會交易成本，是一個社會良好進步形象的典型表現(xiàn)，其對相關產業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟的發(fā)展都具有極大的促進作用。但是， 由于房產經(jīng)紀行業(yè)進入門檻相對不高， 而且巨大的利潤空間使得大量經(jīng)營者進入這一領域， 因此也就良莠不齊。大多數(shù)房地產經(jīng)紀機構奉公守法、誠實經(jīng)營， 在幫助消費者購置產業(yè)提供了優(yōu)質服務；但也有不少不良中介機構存在著欺詐行為， 侵犯消費者的合法權益， 由此也引出了諸多的糾紛， 目前我國房地產經(jīng)紀服務中各種失信行為已引起人們的非議與社會的關注。

三、房地產經(jīng)紀行業(yè)現(xiàn)實存在的問題

（一）由于房地產經(jīng)紀行業(yè)準入門檻低，投資少，風險小，因此房地產經(jīng)紀行業(yè)成了許多人入行的首選。據(jù)不完全統(tǒng)計， 目前我國注冊登記的房地產經(jīng)紀企業(yè)機構已逾萬家， 從業(yè)人員數(shù)量達幾十萬人之多。大多數(shù)房地產經(jīng)紀業(yè)規(guī)模較小， 企業(yè)實力弱， 由此造成信息和信息流通的范圍極其有限， 成交效率和經(jīng)濟效益低下。與實力強勁的房地產開發(fā)企業(yè)相比， 房地產經(jīng)紀機構真是相差甚遠。經(jīng)紀機構沒有一定的資本作后盾， 地鋪式經(jīng)營， 銷售能力欠佳， 房地產商不愿將項目特別是較大的項目交給經(jīng)紀。

（二）、無資質、無證書、無照經(jīng)營和超越經(jīng)營范圍。

根據(jù)建設部《城市房地產中介服務管理規(guī)定》第8條， 房地產經(jīng)紀人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得"房地產經(jīng)紀人資格證"的人員。未取得《房地產經(jīng)紀人資格證》的人員， 不得從事房地產經(jīng)紀業(yè)務； 同時也規(guī)定了設立房地產中介服務機構應具備的條件。④盡管這些條件比較低， 但是， 有些房地產經(jīng)紀機構也無法達到或者根本不去登記， 借別的經(jīng)紀人資格證書來蒙混檢查。目前， 由于房地產中介服務業(yè)在我國是近幾年才興起的一個行業(yè)， 不少房地產中介服務機構缺乏一支經(jīng)過專門訓練、嚴格資質審查的專家隊伍。

（三）、房產經(jīng)紀人平均素質不高，業(yè)務素質更是良莠不齊。

我國的房地產經(jīng)紀人隊伍除有極少數(shù)人綜合素質較高外， 大量的從業(yè)人員業(yè)務知識單一，大量的從業(yè)人員來自社會各類， 層次繁多， 人員素質參差不齊。各中介機構的從業(yè)人員由于素質較低， 不能通過國家統(tǒng)一的資格考試，致使所有的房地產中介機構均在不具備執(zhí)業(yè)資格的條件下違規(guī)操作， 大量"半路出家"， 不熟悉房地產知識， 缺乏專門訓練， 只有中等學歷的從業(yè)人員成為中介構的主要力量。

（四）、法規(guī)體系不健全， 行業(yè)管理欠規(guī)范。

我國房地產業(yè)作為一個新興產業(yè)尚處于起步階段， 相關法律法規(guī)不夠完善。與房地產經(jīng)紀相關的法律政策文件分別是《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部的《城市房地產中介服務管理規(guī)定》、國家計委下發(fā)的《關于房地產中介服務收費的通知》、國家工商總局的《經(jīng)紀人管理辦法》。部分城市據(jù)此還制定了一些地方規(guī)章。但總的來說還顯得不成體系， 規(guī)定過于原則， 針對性不強， 缺乏可操作性， 許多有關方面的問題難以涵蓋。比如，《中華人民共和國城市房地產管理法》僅有第57 條對中介機構作了簡單規(guī)定；《城市房地產中介服務管理規(guī)定》涉及咨詢、評估和經(jīng)紀三方面內容， 有關房地產經(jīng)紀的規(guī)定卻很少。⑤

四、應對此種現(xiàn)狀下，房產經(jīng)紀行業(yè)應對政策

那么如何才能進一步規(guī)范房地產中介市場管理， 引導房地產中介業(yè)務健康有序地開展呢？ 學生認為應從以下幾個方面入手：

（一）強化市場管理，加強市場監(jiān)督。房產中介行業(yè)的規(guī)范化主要體現(xiàn)在三個方面：一是中介機構設置規(guī)范化。這就需要房地產管理部門的審查、備案只能充分的發(fā)揮，要求房產部門嚴格監(jiān)督各個新新成立的房產經(jīng)紀行業(yè)高門檻的準入制度，需要國家法律法規(guī)出臺前與工商管理部門溝通，研究出一套切實可行的管理辦法，適當做必要的市場調研，針對現(xiàn)存的問題各個擊破，重點突擊。二是需要從業(yè)人員的資格規(guī)范化，由于房產中介服務涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點，所以在從業(yè)人員上崗前，必須重視對從業(yè)人員進行培訓工作，要認真做好從業(yè)人員的資質審查工作。因為，從事房地產經(jīng)紀服務工作的人員不僅需要精通房地產業(yè)務， 熟悉房地產法律、營銷、建筑、評估等方面知識， 而且還要掌握現(xiàn)代化信息設備的操作技巧； 同時， 還要具備公關能力和敬業(yè)精神。所以必須加強對從事房地產經(jīng)紀服務工作人員的專業(yè)知識和相關業(yè)務知識的培訓， 以提高其綜合職業(yè)技能水平。隨著房地產市場不斷向縱深發(fā)展， 市場需要具有綜合素質的房地產中介人才， 這種人才具有較高學歷、較深的專業(yè)知識、較強的業(yè)務能力和較高的道德水準。綜合素質差的人便難以對市場信息做出正確的處理和預見性的分析， 這勢必影響他們的業(yè)務活動，最終必將被淘汰。房地產經(jīng)紀行業(yè)必須走規(guī)范化經(jīng)營之路。三是充分做好市場調研，在借鑒較大中介公司的優(yōu)勢下，吸取精華，去其糟粕，再積極聽取顧客意見，針對顧客在買賣和租賃房屋的過程中所遇到的棘手的問題加以整治，約束執(zhí)業(yè)行為，保護客戶的合法權利。

（二）經(jīng)營模式專業(yè)化、現(xiàn)代化。目前，我國房地產中介服務業(yè)機構規(guī)模偏小，專業(yè)人才結構不合理，科技含量低，掌握信息少，專業(yè)性不強，難以形成規(guī)模經(jīng)營。為此，必須采取措施，全面提升房地產中介服務業(yè)的水準，使其走向專業(yè)化、現(xiàn)代化，以形成集約化經(jīng)營產業(yè)。

1、提高業(yè)務素質。國外房地產中介服務執(zhí)業(yè)人員除了精通房地產業(yè)務外，還熟悉法律、營銷、建筑、評估、金融、計算機等多方面的業(yè)務，職業(yè)技能比較全面。為此，我們必須從房地產中介服務業(yè)的隊伍建設著手，全面提升其業(yè)務素質。一是完善專業(yè)體系，具體應設立包括策劃師、經(jīng)紀人、估價師、工程師、房地產專職律師、會計師、審計師、造價師等在內的職稱系列，并使人才劃分等級合理搭配。二是優(yōu)化執(zhí)業(yè)隊伍，即規(guī)定房地產中介服務機構應具有各類專業(yè)人員的結構標準，逐步淘汰低層次人才，吸納中、高級人才，使中介機構通過吐故納新，形成一支專業(yè)齊全、人才薈萃、技能較高的隊伍。

2、實行規(guī)范運作。目前，我國房地產中介服務運作方式原始，程序簡單，運作水平不高，其主要原因是沒有相應的規(guī)范。為此，必須針對目前市場上最常見的運作方式以及一般的業(yè)務程序制定業(yè)務規(guī)范。在運作方式上，對每一種方式的規(guī)定及其業(yè)務范圍、相關當事人的權利義務、操作方法，尤其對價格、合同、結算以及違約責任等做出限定。在運作程序上，美國中介商帶有共性特征且比較科學的規(guī)定，可以直接為我所用。

（三）逐步建立、健全房地產經(jīng)紀管理制度及相關法律法規(guī)。

建立我國房地產經(jīng)紀仁和園職業(yè)資格管理制度，提高我國房地產經(jīng)紀人員的業(yè)務水平和職業(yè)道德修養(yǎng)，規(guī)范房地產經(jīng)紀行為，使我國房地產經(jīng)紀行業(yè)逐步走上規(guī)范有序、公開統(tǒng)一的健康發(fā)展的軌道， 制定一個完善的房地產經(jīng)紀管理辦法非常必要。具體如下：

1. 建立全國性房地產經(jīng)紀機構及從業(yè)人員的職業(yè)資格管理制度；

2. 建立房地產經(jīng)紀人保證金制度；

3. 統(tǒng)一行業(yè)服務標準、收費標準及提取方式等；

4. 經(jīng)紀機構及從業(yè)人員應承擔的相應法律責任和經(jīng)濟責任；

5. 對現(xiàn)行法律法規(guī)進行必要整合， 使其更具針對性和可操作性。⑥

（四）加強房地產經(jīng)紀機構自身建設，強化自律機制

房地產經(jīng)紀機構應當加強自律意識，注重內部組織和制度建設。只有每一個房地產經(jīng)紀人嚴守職業(yè)道德，依法經(jīng)營，房地產經(jīng)紀行業(yè)才能健康、快速、持久地發(fā)展。

五、結論

隨著中國加入WTO，外資和外國企業(yè)的進入給中國的中介行業(yè)帶來更多市場機會，同時行業(yè)發(fā)展與世界的接軌也使競爭更加激烈。如何規(guī)范和管理房地產中介市場，使國內的中介機構在與國外同行的競爭中更好的生存和發(fā)展是政府相關部門和中介商們要考慮的首要問題。作為國民經(jīng)濟的重要組成部分的房地產業(yè)是一個關聯(lián)性很強的產業(yè)， 在國民經(jīng)濟中占有重要地位和作用。而房地產經(jīng)紀行業(yè)是房地產市場經(jīng)濟鏈中不可或缺的一環(huán)。為了保證房地產業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展， 政府在房地產經(jīng)紀行業(yè)走向深入的同時， 也應發(fā)揮其特有的職能作用， 促進經(jīng)紀人隊伍建設， 為經(jīng)紀行為創(chuàng)造一個良好的政策環(huán)境和市場環(huán)境。

注釋：

①《中華人民共和國城市管理房地產管理法》第四章，第五節(jié)，房產中介人。

②李貴良：市場論壇MARKET FORUM改革發(fā)展2011年第12期（總第93期）我國房地產經(jīng)紀市場規(guī)范化發(fā)展研究綜述）.

③羅長天：《經(jīng)紀人實用大、全》.北京：光明日報出版社，1994.第18 頁.

④建設部《城市房地產中介服務管理規(guī)定》第8條

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(一)加強領導，組織精干人員進行檢查。為認真落實此項工作，我局加強領導，及時成立檢查小組，以房地產監(jiān)察大隊為中心，從各部門抽調精干人員積極配合，并根據(jù)通知要求，進一步明確了工作目標、重點和步驟。

(二)積極組織，精心安排，穩(wěn)定推進。根據(jù)文件精神，我們確定以“五個重點”為內容，開展檢查，即以查處未經(jīng)備案從事房地產經(jīng)紀業(yè)務行為;提供虛假證明材料簽訂“陰陽合同”行為;不實行明碼標價行為;違規(guī)分解收費項目變相收取或提高收費標準的行為;不按規(guī)定執(zhí)行信息公示制度和明碼標價制度行為，針對當前我縣房地產市場具體情況，采取相關措施，進一步規(guī)范房地產市場交易秩序。

(三)聯(lián)系實際，突出重點。我縣除按照通知的要求對存在的五個方面問題進行全面清理和查處外，還針對突出問題進行整改，解決重點薄弱環(huán)節(jié)。具體是狠抓“四點”：即抓基點，強化經(jīng)紀機構管理;抓難點，切實搞好房地產開發(fā)項目銷售管理;抓熱點，加大典型案例的查處力度;抓弱點，正確處理規(guī)范與發(fā)展關系。尤其針對商品房銷售等突出問題，我們采取突擊檢查和日常管理相結合，通過強化信息公示、銷售人員持證上崗等環(huán)節(jié)，增強企業(yè)的遵紀守法、合法經(jīng)營意識。

(四)查處結合、邊整邊改。整頓和規(guī)范房地產市場秩序能否取得成效，關鍵在于能否查、處并舉，打擊違法違規(guī)行為是否落到實處，科學合理切實可行的管理制度能否建立起來。從實際情況看，我們這次整頓和規(guī)范改變以往只查不究，重查輕罰的現(xiàn)象，加大了依法行政的執(zhí)法力度。在加強整頓和規(guī)范期間，我們還結合全縣作風建設的要求優(yōu)化管理軟環(huán)境工作。將機關作風建設、行風建設納入到部分服務管理中，通過整頓窗口單位，抓便民服務、抓政務公開等，也樹立了部門新形象。

二、整頓和規(guī)范過程中查處情況

(一)房地產交易方面：各開發(fā)企業(yè)都能按規(guī)范辦理商品房預售(銷售)許可證，沒有發(fā)生收取房號定金、誠意金等變相預售行為;能夠使用規(guī)范化示范合同文本及“兩書”。

(二)冰溪測繪事務所針對房屋測繪所出現(xiàn)的問題，勤練內功，加強自身業(yè)務素質，確保測繪工作無誤差。

(三)房地產評估：大多數(shù)評估機構均能按規(guī)范操作評估事務。

(四)房地產中介服務：目前我縣只有一家有資質的中介服務機構，暫無代銷售公司。開發(fā)企業(yè)的銷售人員已按規(guī)定要求參加培訓，取得上崗證書。

(五)物業(yè)管理：目前我縣小區(qū)物業(yè)管理逐步落實到位，均能按要求留置物業(yè)管理及社區(qū)管理用房，各小區(qū)業(yè)主委員會也正在逐步落實成立。

三、存在問題

(一)物業(yè)管理工作滯后，仍需進一步加強開發(fā)項目的物業(yè)覆蓋面。

(二)商品房合同簽訂上有不規(guī)范現(xiàn)象，執(zhí)行“一價清”和明碼標價制度力度較弱。

(三)存在少數(shù)無資質中介服務機構，有少數(shù)外地評估機構不按實評估。

(四)存量房交易結算資金管理，住房租房市場監(jiān)管等工作不夠重視，需進一步加強落實。

四、下步工作打算

(一)繼續(xù)加強商品房預售管理，防范商品房預售風險，切實保護消費者的合法權益。

(二)繼續(xù)執(zhí)行商品房銷售“一價清”制度和明碼標價制度。

(三)繼續(xù)加強房地產從業(yè)人員的培訓工作，通過培訓提高從業(yè)人員素質，促進房地產業(yè)健康發(fā)展。

(四)進一步加強物管工作，強制推行房開項目引入物業(yè)管理。

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遼寧法大律師事務所 陳敏

一.目前我國房地產中介市場發(fā)展現(xiàn)狀

加入WTO后的中國，房地產中介市場這塊蛋糕的誘惑力越來越大，二手房、寫字樓和住宅租賃市場的預期利益至少還有十幾年的榮景，房地產中介服務仍然大有可為。筆者就以中介服務最為活躍的上海為例，2002年之前在上海，外資中介機構在國內主要從事的是中高檔物業(yè)，如以豪宅、休閑不動產、商業(yè)不動產等為主的租賃買賣業(yè)務，而本土傳統(tǒng)的中介機構則主要從事中低端的物業(yè)，如普通二手房、商品房的買賣租賃業(yè)務，彼此之間的競爭并不激烈。但是隨著2002年外資中介機構接受銀行15億元的二手房貸款的受信額度，標志著外資中介開始大規(guī)模進入中低端市場，要在中低端市場一顯身手；而本土中介公司則進軍公寓、別墅等高端物業(yè)的租售市場，預示著房地產土、洋中介的"肉搏"戰(zhàn)不日將從相持進入白熱化競爭。而在大連，房地產銷售市場的內外銷并軌，也充分體現(xiàn)了WTO國民待遇原則，由此可見外資中介為高端外銷房公寓服務，本土中介為中低端內銷房、二手房服務的局面將最終會打破。

今天的房地產中介服務，不再是單一的房地產咨詢、價格評估，還有房地產經(jīng)紀等活動，房地產中介企業(yè)也不再是單一為賣方（即一級房地產市場中的房地產開發(fā)商和二級房地產市場中的房屋產權人）服務，更多的要對消費者即購房者負責，充當著"中間人"這一角色。在這些專業(yè)的交易活動中必然產生專業(yè)類型的風險，因此參與房地產中介法律關系的各個主體需要對房地產中介活動中可能出現(xiàn)的各種法律風險加以了解并作出積極的預防措施。

二.房地產中介活動中的法律風險

房地產中介從法律角度解釋是一種民事法律關系。這種民事法律關系中各個主體的聯(lián)系主要是通過與房地產中介有關的合同。在房地產中介活動中常見的合同有委托合同、居間合同、行紀合同等。作為房地產中介機構以及房屋產權人（使用人）、購房者等合同主體其簽訂合同最基本的目的是在交易過程中盡可能地避免風險，實現(xiàn)交易目的，獲得預期利益。

(一). 通過中介進行房屋買賣是目前房地產中介機構容易出現(xiàn)法律風險的一項業(yè)務，其中比較常見的法律問題有：

1. 來自交易主體方面的風險。

交易主體的風險一般指房屋買賣或租賃合同的主體缺乏必要的法律要件，就是說出賣人并非房屋所有權人或者未獲得房屋所有權人的有效授權。

對于不同的房產所有人，其在房地產市場進行交易的動機各不相同，有的人想賣小房換大房，有的人想低價買高價賣，有的人則是由于出現(xiàn)法律糾紛或陷入債務危機，還有的人是由于婚姻變故或是家庭糾紛。例如，夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋；房屋產權共有人未經(jīng)其他共有人同意私自將房屋出售；職工不告知單位便把單位擁有部分產權的公房出售等等。上述情況在認定合同法律責任時一般認定合同效力待定，或者直接認定合同無效。

買方委托中介機構選購房屋，是出于對中介機構專業(yè)人士的信任和信賴，因此，對于交易主體是否合法，房地產中介機構應當進行嚴格的審查，如果中介機構未盡審查義務，導致合同無效，給交易一方造成損失了，就應當承擔相應的責任。

2. 來自交易標的物的風險。

交易標的物即是用于交易的房屋，中介機構應當對房屋的有關情況予以調查，如果出現(xiàn)下列情況，中介機構應當告知該交易標的物不能進行轉讓：①交易標的物為非法建筑或已被列人拆遷范圍；②房屋權屬有爭議或者房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人而侵害承租人優(yōu)先購買權的；③房屋已設定抵押，未經(jīng)抵押權人書面同意轉讓的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有權屬轉讓的；④交易房屋存在嚴重的質量瑕疵等。

如果房地產中介機構明知該房屋存在上述情況而未盡告知義務，給合同一方（一般指買方）造成損失的，應當承擔賠償責任，當然如果是委托人（一般指賣方）刻意隱瞞制造虛假證明等而給房地產中介機構造成經(jīng)濟損失的，則由委托人承擔相應的賠償責任。

3. 來自交易合同、交易手續(xù)方面的風險。

房屋屬于不動產，其交易規(guī)則有別于一般動產。房屋產權及相關權利的發(fā)生、變更等均需到政府有關部門進行登記，出賣人僅將房屋交付買受人使用并不意味著就此產生房屋所有權變更的法律后果。買賣雙方要交納相關稅費，辦理產權過戶手續(xù)，房地產管理部門才會核發(fā)過戶并頒發(fā)產權證書。

但是在房屋交易過程中，如果雙方對交房時間、付款期限等約定不明引發(fā)爭議，其中一方的權益必然受到損害。為保證交易目的的順利實現(xiàn)，房地產中介機構還應提示交易雙方對諸如交房時間、付款方式等條款作出明確的約定，這樣做的目的也是為了使房地產中介機構避免不必要風險和損失。

房地產中介機構如何防范以上述及的諸多的法律風險，關鍵是應當在交易前對交易房屋的產權等情況作一個徹底的了解，謹慎與委托人簽訂房屋買賣合同及其他委托、獨家等關聯(lián)合同。同時為了避免給委托人造成損失，還應認真審查該房屋產權證明、有無權利限制等情況，如中介機構未能盡到謹慎審查的義務，致使房屋產權人或購房者因此遭受損失的，房地產中介機構應承擔賠償責任。

(二). 房地產評估過程中出現(xiàn)的法律風險：

1、過失引起的風險。

這一風險包括估價師未盡到義務、受客觀條件限制，對可能存在的事項未能如實披露等。

一般情況下，估價風險與主觀因素關聯(lián)較大，如因專業(yè)能力和工作態(tài)度導致產生風險。專業(yè)方面的風險如估價人員未能正確掌握房地產價值標準對估價的影響，使估價目的與估價方法、估價價值不匹配，或估價報告文字敘述不當，造成委托方誤解，或估價人員對評估參數(shù)及評估信息資料真實性的甄別、價格含義等缺乏正確的把握，而導致估價結果與事實相差懸殊，從而引發(fā)估價糾紛風險。

由工作態(tài)度引發(fā)的風險，主要表現(xiàn)有估價人員工作態(tài)度不認真，估價報告質量低劣，或受自身執(zhí)業(yè)能力限制，使估價結論發(fā)生較大偏差，在未明確委托評估房地產的情況下，就盲目估價，導致估價不實。另外在對國家相關政策理解不夠充分的情況下，輕率確定經(jīng)濟性貶值率或貶值額，以及估價人員與委托方有利害關系，使估價結論失去公允性，從而發(fā)生經(jīng)濟糾紛的風險。

2、非過失風險，主要系客觀因素引發(fā)的風險。

包括估價師與他人惡意串通、明知對方有隱瞞行為仍出具虛假估價報價等。除估價人員本身原因外，由客觀外界不確定因素引發(fā)的風險也比較多，通常情況下有，委托評估房地產的情況未能真實告知評估人員，或有意拖延提供有關證件而造成評估不準確造成了經(jīng)濟糾紛，例如隱瞞產權不明晰、產權證明文件不完整等情況，致使估價嚴重失實。同時，法律、經(jīng)濟政策等方面不可預料的變化也會導致某些風險。另外，由于我國統(tǒng)計資料的存在不系統(tǒng)、不完全、嚴重滯后的問題，給估價操作帶來難度，易造成估價失實而引發(fā)爭議。委托方對估價報告使用不當，也容易產生風險，造成經(jīng)濟糾紛。

根據(jù)建設部《城市房地產中介服務管理規(guī)定》，其中專章對房屋中介機構從業(yè)人員和機構、業(yè)務的管理予以了規(guī)定，對于其法律責任未有專門明確，只是強調了違反管理規(guī)定的一般罰則，即行政責任問題，對于刑事責任規(guī)定了"房地產管理部門工作人員在房地產中介服務管理中以權謀私、貪污受賄的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任"。廣泛的法律責任還包括民事法律責任，通常，合同責任既包括合同約定的責任，同時也包括法律規(guī)定的責任。其中，合同各方對于違約責任的約定只要不違反法律規(guī)定，違約方就應當按照約定向守約方承擔責任；對于沒有約定的情形，應當按照法律規(guī)定追究違約方責任。

中介機構為委托人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術以及居間業(yè)務等方面的服務，可以根據(jù)合同約定的違約責任和《合同法》的有關規(guī)定承擔民事法律責任，承擔法律責任的方式有返還財產、賠償損失、支付違約金、賠禮道歉等，可以單獨適用，也可以合并適用，對此《民法通則》第一百三十四條已有明確規(guī)定。

三.如何減少房地產中介機構的行業(yè)風險，促進行業(yè)良性發(fā)展

(一). 房地產中介機構自身應盡妥善謹慎的審查義務。

房地產中介機構在經(jīng)營活動中應盡的謹慎審查義務，前面已經(jīng)陳述，此處不再贅述。

(二). 設立房地產中介機構行業(yè)責任險，轉移部分風險，促進行業(yè)的良性發(fā)展。

1、何謂行業(yè)責任險。

行業(yè)責任險，又稱為專業(yè)賠償保險，是指保險公司承保專業(yè)人士在履行專業(yè)服務過程中因疏忽、過錯，造成其委托人或其它利害關系人的財產損失或人身傷亡，而應當承擔的賠償責任。

行業(yè)責任險是化解執(zhí)業(yè)風險的有效手段之一。在一些發(fā)達國家，法律規(guī)定某些從事專業(yè)服務行業(yè)的專業(yè)人員必須購買行業(yè)責任險，即常說的強制保險。行業(yè)責任險，作為責任保險的一個重要組成部分，從誕生至今已經(jīng)有一百多年的歷史。1885年，在英國出現(xiàn)了世界上第一張行業(yè)責任保單——藥劑師過失責任保單，但由于種種原因，行業(yè)責任保險在20世紀60年代以前一直難以得到眾人的重視，發(fā)展十分緩慢。而此后，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和法律的完善，發(fā)達國家因行業(yè)過失引發(fā)的糾紛和訴訟案件日益增多，因此，行業(yè)責任保險開始逐漸引起大家的關注，市場對行業(yè)責任保險的需求被極大地激發(fā)。目前，在發(fā)達國家的保險市場上，行業(yè)責任保險已經(jīng)涵蓋了醫(yī)生、護士、藥劑師、美容師、律師、會計師、公證人、建筑師、工程師、房地產經(jīng)紀人、保險經(jīng)紀人和人、公司董事和高級職員等數(shù)十種不同的行業(yè)?？梢哉f，行業(yè)責任保險在發(fā)達國家的保險市場上占有十分重要的地位。

2、我國已推行的有關行業(yè)責任險。

和發(fā)達國家相比，我國的責任保險起步較晚，水平也不高，據(jù)業(yè)內人士介紹，國外責任險業(yè)務占其財產險業(yè)務總量的比例平均在15％以上，而目前我國責任保險業(yè)務量只占整個財產險業(yè)務的3％左右，并且主要集中在汽車第三者責任險、雇主責任險、產品責任險、公眾責任險等少數(shù)險種上，行業(yè)責任保險所占比例雖然很少，但這一領域的市場潛力和發(fā)展空間值得期待。正因如此，近段時間國內各家保險公司顯然加快了行業(yè)責任保險的市場開拓和營銷，例如中國人民保險公司在近年先后一口氣推出了醫(yī)療責任險、律師責任險、建筑工程責任險等新的責任險種，并準備繼續(xù)推出校園（方）責任險、物業(yè)管理責任險等全國性的新險種。

行業(yè)責任保險的不斷發(fā)展不僅對合理規(guī)避行業(yè)責任風險、保障當事人權益具有重要的意義，同時社會經(jīng)濟的發(fā)展、科學教育水平的提高和人們保險意識的增強是造成行業(yè)責任保險迅速走俏的主要原因。一方面隨著經(jīng)濟水平的不斷提高，公眾對專業(yè)人士履行職責的期望值在不斷升高，消費者的自我保護意識也在不斷增強，法律環(huán)境的進一步完善也給消費者依法保護自身權益提供了強有力的保障，這使得行業(yè)責任引起的投訴和糾紛近年來呈快速上升勢頭。另一方面，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟建設的不斷發(fā)展，那些原先不同程度帶有"行政色彩"的專業(yè)職業(yè)，如公證、會計、律師、醫(yī)生等都已經(jīng)開始逐步走向市場化，它們成為自主開展業(yè)務、獨立承擔責任的法人機構，因此，一些過去由國家負擔的行業(yè)賠償責任將逐步由機構和個人自行承擔，這些都有效地激發(fā)了市場對行業(yè)責任保險的需求。此外，隨著改革開放的深化和社會經(jīng)濟的發(fā)展，會計、公證、律師等行業(yè)成了社會上的熱門行業(yè)，和老百姓的關系也越來越緊密，但同時這些專業(yè)行業(yè)也面臨著來自社會各個方面的道德風險，如假證明、假報表、假材料等實在讓人防不勝防，因此，買份保險轉移一下風險也就成了情理之中的事了。

3、房地產中介機構設立行業(yè)責任險的必要性和重要性。

我國目前尚未設立房地產中介機構的行業(yè)責任險，因此除了在合同中對風險的防范作出約定外，如能積極利用社會保險手段來轉移部分風險，對于保障整個房地產中介市場經(jīng)營活動的順利發(fā)展，是非常必要的。對一個還沒有打開大門的發(fā)展中保險市場來說，差距代表著挑戰(zhàn)和機遇，也意味著巨大的市場潛力和發(fā)展空間，占據(jù)了這一市場的主動權，就有可能在這一業(yè)務領域大有作為。對于保險公司而言，誰先開辟新的險種，誰就可能占領先機，而且房地產中介機構的市場規(guī)模正是推行這一行業(yè)責任險最有利的市場保障。

房地產中介機構參保行業(yè)責任險，從而使作為被保險人的房地產中介企業(yè)在承辦房屋中介業(yè)務過程中，因過失給委托人及其利害關系人造成的損失，可由保險公司在賠償限額內負責賠償。有了這種專業(yè)保險的保障，房地產中介機構無疑吃了一顆定心丸，在業(yè)務開展和企業(yè)規(guī)模發(fā)展上自然就可以免除太多的后顧之憂。設立房地產中介行業(yè)責任險有利于保障安全交易，即使產生糾紛也會將風險轉移，對保障當事人合法權益也起到了積極的作用。

房地產中介行業(yè)責任險設立的目的是為了培育更加有競爭力的房地產中介市場，實現(xiàn)房地產中介行業(yè)加速整合，進入良性循環(huán)發(fā)展，從而實現(xiàn)房地產中介企業(yè)和保險企業(yè)的雙贏。如今，我國的社會主義市場經(jīng)濟正走向進一步的完善和健全，市場經(jīng)濟乃是一種信用經(jīng)濟的觀念日漸深入人心，信譽立則企業(yè)興，信譽失則企業(yè)衰。誠信是社會形成過程中逐漸發(fā)展出的社會契約之一，也是社會得以健康發(fā)展的前提之一。誠實信用原則要求房地產信息的真實、準確，是房地產中介機構提供房地產中介服務的基本條件，不偏不倚如實地向客戶提供信息，既是對房地產中介機構的職業(yè)道德的要求，也是其專業(yè)水準的體現(xiàn)。房地產中介機構提供的信息不實、或作宣傳時故意夸大、掩飾租售房屋的優(yōu)、缺點，必然會損害當事人權益的，設立房地產中介行業(yè)責任險有益于房地產中介真正在品牌化道路上發(fā)揮誠信作為一種隱性資源的優(yōu)勢。

但并不是說房地產中介機構投保了行業(yè)責任險就可以高枕無憂，因為房地產中介行業(yè)責任險仍然屬于一種財險，對于造成損失產生賠償責任的責任人，保險公司仍有進一步索賠的權利。房地產中介機構仍然需要加強業(yè)務學習與交流，提高房地產評估師、經(jīng)紀師以及相關從業(yè)人員的整體執(zhí)業(yè)水平，健全中介機構內部管理制度。

4、設立房地產中介機構行業(yè)責任險的應注意的免責條款。

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關鍵詞：存量房；監(jiān)管流程；監(jiān)管特點

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）11-0-02

近年來，隨著房地產市場的發(fā)展，房產交易中存量房所占比重日益增大。所謂存量房是已取得所有權證書的房屋，也就是通常所說的二手房。與一手房相比，二手房交易過程繁瑣，需要尋找交易對象、辦理一系列交易、過戶手續(xù)，因此絕大部分二手房交易由中介公司撮合成交。而中介行業(yè)準入門檻低、無序競爭嚴重、經(jīng)紀行為不規(guī)范、違法違規(guī)事件時有發(fā)生。在這種情況下，存量房交易市場上需要有一個公正的第三方進行監(jiān)管，保證交易資金安全，房屋定向交割，交易雙方權益的實現(xiàn)以及交易流程的合法性。在這種背景下，建立行之有效的存量房交易資金監(jiān)管勢在必行。

一、南京地區(qū)存量房交易資金監(jiān)管的形成

1.形成背景。2001年以后，南京地區(qū)存量房交易市場開始起步，并逐漸出現(xiàn)了交易量的快速增長。這一階段，規(guī)范房地產交易行為的制度欠缺，法律法規(guī)不健全，一些中介公司往往以為客戶監(jiān)管資金之名，將客戶交易資金存入公司賬戶。而中介公司在業(yè)務發(fā)展中因自身擴張、現(xiàn)金收房或資金拆借，獲取高息等沖動，便借機挪用客戶購房款。一旦公司經(jīng)營不善，資金鏈斷裂，這筆原屬于購房人的資金便石沉大海。典型案例是2007年南京地區(qū)發(fā)生的融眾公司挪用客戶購房款事件。注冊資本只有100萬元的融眾公司，卷走了600萬客戶購房款，涉及48戶無辜居民。市政府歷經(jīng)幾個月協(xié)調處理，追加部分款項，最后法院判決涉案銀行、公證處、擔保公司承擔連帶責任，替融眾公司賠償房款300多萬元。“融眾事件”的曝光只是不法中介違規(guī)行為的冰山一角，諸如吃差價、虛假信息等陷阱仍在坑害普通購房人。交易資金存在的巨大風險證明，采取措施保障資金安全已刻不容緩。

2.資金監(jiān)管的初期模式。2007年，國家建設部—中國人民銀行發(fā)出《關于全面實行私產房屋交易資金監(jiān)管的通知》（建住房（2006）321號，要求建立存量房交易結算資金管理制度；發(fā)展交易保證機構，專門從事交易資金監(jiān)管；開立客戶交易結算資金專用存款賬戶，用于存量房交易結算資金的存儲和支付。當年9月，南京市房產局針對購房款的安全性而專門制定的《南京市存量房交易資金監(jiān)管辦法》。由南京房產局下設的房地產交易市場在各家銀行開立客戶交易結算資金專戶，要求所有二手房交易房款要么經(jīng)過政府專用賬號轉賬，要么買賣雙方自行交易，禁止房產中介機構以任何形式保管、接觸房款。

隨著存量房資金監(jiān)管政策的落地，存量房市場的交易秩序得到了規(guī)范和加強，行業(yè)的自律和整體服務水平得到極大提升。但應該說此次監(jiān)管對市場的約束是軟性的，客戶可以選擇通過南京市存量房交易結算資金專用存款賬戶進監(jiān)管，也可以買賣雙方自行交割。大量需要貸款的存量房交易則是首付款自行交割，貸款部分通過監(jiān)管賬戶結轉。這樣二手房交易產權轉移和資金交付的擔保問題仍未根本解決，買賣雙方因產權過戶、物業(yè)檢驗如陰陽合同、一房兩賣等現(xiàn)象等問題仍時有發(fā)生。

3.資金監(jiān)管的深入推進。2011年9月，南京市制定出臺了《關于加強房地產經(jīng)紀市場管理的意見》和《關于印發(fā)加強房地產經(jīng)紀市場管理相關實施細則的通知》。核心內容是通過全面推行存量房網(wǎng)上交易和資金監(jiān)管，實現(xiàn)產權登記部門、銀行和交易保證機構等多部門聯(lián)動，全流程、全方位監(jiān)控整個交易過程，封閉管理，確保交易運作安全和交易資金安全。

南京市房產局市場管理處設立交易資金監(jiān)管平臺，負責存量房資金監(jiān)管的組織實施和管理工作。南京房屋置業(yè)擔保有限公司（以下簡稱南房置業(yè)）作為交易保證機構，與買賣雙方簽訂交易資金監(jiān)管協(xié)議，經(jīng)中介公司促成交易的，一并簽訂傭金監(jiān)管協(xié)議。全市主城區(qū)存量房買賣全部實行網(wǎng)上交易管理，中介機構不通過網(wǎng)上操作辦理存量房交易過戶的，房產管理部門登記受理窗口不予收件，老百姓自主交易的，由市房地產交易市場免費提供網(wǎng)上操作服務。由買方將購房資金，交易雙方將傭金支付給南房置業(yè)實施監(jiān)管，待交易雙方完成房屋交易手續(xù)后，南房置業(yè)按監(jiān)管協(xié)議向賣方劃轉購房交易資金，向房地產經(jīng)紀機構劃轉傭金。具體流程見下圖：

二、當前南京地區(qū)存量房交易資金監(jiān)管的特點

目前國內存量房交易資金監(jiān)管主體一般為政府部門、商業(yè)銀行、交易擔保機構和房地產經(jīng)紀公司。當前南京模式的特點是以政府管理部門為主導，由有政府背景的交易保證機構負責具體操作，以房地產登記的數(shù)據(jù)為依托，利用網(wǎng)絡信息技術建立監(jiān)管平臺。

1.委托有政府背景的擔保公司出面進行資金監(jiān)管?！澳暇┓课葜脴I(yè)擔保有限公司”名下開立客戶交易結算資金賬戶，所有存量房交易資金只能通過這個賬戶進行。南京監(jiān)管模式由初期的政府出現(xiàn)直接監(jiān)管，改由第三方監(jiān)管，避免了政府在監(jiān)管責任、人員編制和經(jīng)費核算方面的困難，同時整個交易環(huán)境由仍政府部門組織協(xié)調，有利于存量房交易鏈上監(jiān)管方、買賣雙方、銀行、經(jīng)紀機構等各環(huán)節(jié)的配合，政府的權威性也保證了交易資金的安全。

2.搭建了標準化管理平臺。由南京市房產管理部門牽頭，聯(lián)網(wǎng)各家商業(yè)銀行、中介機構、形成統(tǒng)一的網(wǎng)絡載體。從機構申請密鑰、接受委托、簽署《存量房交易合同》、貸款辦理、交易資金監(jiān)管、產權登記、交易資金劃轉等全部交易環(huán)節(jié)均通過網(wǎng)上平臺操作，進一步細化管理要求，規(guī)范交易和經(jīng)紀行為。

3.實現(xiàn)了房屋產權的一條龍作業(yè)。存量房交易資金與房屋產權流動相伴而生，南京存量房監(jiān)管辦法做到了將市場交易行為和產權登記同步、可控完成。全部購房款存入南房置業(yè)名下的客戶交易結算資金專用賬戶后，房屋產權才會轉移，保證賣房者能拿到全部房款，實現(xiàn)了房產交易的““一手交房，一手交證””。一旦發(fā)生限制交易的事件時，可以保障交易雙方在終止買賣的同時，“專用賬戶”內的交易結算資金能安全返還，避免了以往在二手房交易中出現(xiàn)的因付款辦證“時間差”導致糾紛的發(fā)生，使交易過程更加安全。

4.國內首家實施傭金監(jiān)管。此次監(jiān)管辦法將傭金納入監(jiān)管范疇，要求交易雙方將傭金交付給南房置業(yè)實施監(jiān)管，待房屋轉移登記手續(xù)完成，南房置業(yè)按照監(jiān)管協(xié)議的約定向經(jīng)紀機構劃轉傭金。服務傭金的監(jiān)管，解決了買賣雙方與中介公司因傭金支付導致的糾紛問題，有效保障三方利益。

三、關于南京模式的幾個觀點

自2012年4月1日正式啟動存量房交易資金監(jiān)管業(yè)務以來，該監(jiān)管模式已逐步被百姓認可。開辦半年中，就完成網(wǎng)上簽約9439件，監(jiān)管資金76.82億元，監(jiān)管傭金3292萬元，約占全部成交量的45%。從媒體報道看，對南京監(jiān)管模式的疑惑主要集中在兩個方面：一是賣方對收款時點后移有顧慮，造成買賣雙方監(jiān)管意愿不高。二是傭金監(jiān)管被指主管門違法行政，對市場過度干預。下面對這兩個問題進行簡要分析。

1.關于收款時點問題。在未實施監(jiān)管前，通常做法是賣方在過戶前先拿到首付款，辦完過戶手續(xù)后，可拿到剩余款項。資金監(jiān)管出臺后，首付款需存入監(jiān)管賬戶，待買方辦妥產權證后，賣方才可以拿到全款。所謂“劃款時點后移”是指賣方拿到首付款的時間比之前延后了。但從監(jiān)管辦法的設計看，是非常合理的，實現(xiàn)了“錢物兩清”，保證了買賣雙方交易過程中資金的安全。在時間差和安全性中做選擇，買賣雙方應該會毫不猶豫地選擇資金安全。新的辦法出臺，市場主體有一個逐漸接受的過程，目前要加大資金監(jiān)管的宣傳力度，增加影響力，提高群眾對存量房交易資金的安全意識和正確認識。

2.關于傭金監(jiān)管問題。對傭金的監(jiān)管遭到了中介機構的抵制。近十家中介負責人向南京住建委，稱傭金監(jiān)管于理不通，于法失據(jù)，并援引《合同法》第426條第1款“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬”。但現(xiàn)實是，不少中介機構在房產經(jīng)紀服務過程中的“重簽約、輕服務”，簽約時對影響房產交易的重要信息，如質量、年代等不向買方披露，待拿了傭金后，則在后續(xù)服務、合同履行當中把問題推給買賣雙方，造成各種交易合同糾紛。因此市場呼喚獨立的第三方對服務傭金進行監(jiān)管，杜絕中介機構強行提前收取傭金、不履行后繼服務，規(guī)避在交易過程中人為操作導致信息不對稱，從而形成一方不當?shù)美男袨?。通過傭金監(jiān)管真正做到《房地產經(jīng)紀管理辦法》中“房地產經(jīng)紀機構未完成房地產經(jīng)紀服務合同約定事項，或者服務未達到房地產經(jīng)紀服務合同約定標準的，不得收取傭金”的規(guī)定，激勵中介機構加強內部管理，提高服務效率，從合法合規(guī)渠道取得收入。

篇6

近年來，在住房制度改革及其相關政策的推動下，居民住房消費得到有效啟動，房地產市場日趨活躍。這對于改善居民的居住條件，帶動相關產業(yè)發(fā)展，拉動經(jīng)濟增長做出了重要貢獻。但是，房地產市場不規(guī)范問題在不少地區(qū)還比較突出，違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積“短斤缺兩”、中介市場混亂、物業(yè)管理不規(guī)范等問題時有發(fā)生，群眾反映強烈。為促進房地產市場健康發(fā)展，整頓和規(guī)范房地產市場秩序，經(jīng)國務院同意，現(xiàn)就有關問題通知如下：

一、提高認識，加強領導

整頓和規(guī)范房地產市場秩序是整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟秩序的重要組成部分，對于保護居民住房消費積極性、促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展、營造良好的市場環(huán)境具有十分重要的意義。各地要從實踐“三個代表”重要思想的高度，充分認識這項工作的重要性，增強做好工作的責任感和緊迫感，切實把整頓和規(guī)范房地產市場秩序工作抓緊、抓好。通過專項整治，使房地產市場各種違法、違規(guī)行為大幅度下降，房地產市場秩序明顯好轉。

整頓和規(guī)范房地產市場秩序工作，必須堅持深化改革與加強法制并舉的指導思想，標本兼治、重在治本。

整頓和規(guī)范房地產市場秩序工作，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府負責，各城市人民政府具體組織實施。各城市人民政府要明確牽頭單位，將整頓和規(guī)范房地產市場秩序工作的任務，分解到具體部門，并加強監(jiān)督檢查。

建設部會同國家計委、國家經(jīng)貿委、財政部、國土資源部、國家工商行政管理總局、監(jiān)察部等部門負責監(jiān)督、指導和協(xié)調。各有關部門明確分工、各司其職、密切配合。

二、突出工作重點，加大打擊力度，依法查處違法、違規(guī)行為

各地區(qū)、各部門要針對當前房地產市場存在的主要問題，突出工作重點，加大查處力度。對影響惡劣、后果嚴重的大案、要案，要依法從嚴懲處，切實解決群體上訪、重復上訪等問題，維護社會穩(wěn)定。

（一）加強房地產開發(fā)項目管理，依法查處違法、違規(guī)開發(fā)建設行為

各地要嚴格執(zhí)行房地產開發(fā)項目審批程序，并加強項目的跟蹤管理。房地產開發(fā)企業(yè)取得出讓土地使用權后，必須按照出讓合同約定支付出讓金，并按照出讓合同約定的條件和期限開發(fā)、利用土地。未按約定支付出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償；未按約定的條件和期限開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，并可處以警告、罰款直至無償收回土地使用權。確需改變出讓合同約定條件的，必須取得土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意，并簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同。

房地產開發(fā)企業(yè)應當嚴格按照有關規(guī)定辦理用地、立項、規(guī)劃、建設和銷售等手續(xù)。對經(jīng)營性房地產開發(fā)項目，要適應政府按年度計劃采取招標、拍賣和掛牌方式統(tǒng)一供應土地的要求，通過競爭取得土地使用權。房地產開發(fā)項目規(guī)劃方案一經(jīng)批準，任何單位和個人不得擅自變更。確需變更的，必須按原審批程序報批；城市規(guī)劃行政主管部門在批準其變更前，應當進行聽證。對于擅自變更規(guī)劃的房地產開發(fā)企業(yè)，城市規(guī)劃主管部門應當依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》，責令停止建設、限期改正，并處以罰款；嚴重影響城市規(guī)劃的，責令拆除違法建筑物。

未取得施工許可證或者開工報告未經(jīng)批準擅自施工的，建設行政主管部門應當依據(jù)《建筑工程質量管理條例》第五十七條規(guī)定，責令停止施工，限期改正，并處工程合同價款1％以上2％以下的罰款。

未取得預售許可證明擅自預售商品房的，房地產管理部門應當依據(jù)《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十九條規(guī)定，責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處收取的預付款1％以下的罰款；對于擅自挪用預售款項的，房地產管理部門應當依據(jù)《城市商品房預售管理辦法》第十四條規(guī)定，責令限期糾正，并處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

各地房地產管理部門、工商行政管理部門要嚴格按照有關規(guī)定，把好市場準入關，依法嚴厲打擊抽逃注冊資本（金）、項目資本金、無證或者超范圍從事房地產開發(fā)經(jīng)營等行為。對于自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產開發(fā)企業(yè)，房地產管理部門應當報當?shù)厝嗣裾皶r通知各有關部門不得審批或同意其新開建設項目。

（二）規(guī)范商品房面積計算標準和辦法，依法查處面積“短斤缺兩”行為

要積極推行按套或套內建筑面積銷售商品房的計價方式。按建筑面積計價的，房地產開發(fā)企業(yè)應當向消費者明示套內建筑面積及分攤的共有建筑面積。已納入分攤面積的共用部位的產權，屬業(yè)主共有，房地產開發(fā)企業(yè)不得擅自另行出租、出售。

各地要加大查處力度，依法打擊面積計算、面積分攤中弄虛作假、故意侵害購房者利益以及擅自出租、出售共用部位牟利等行為。

商品房銷售合同約定面積與實際面積發(fā)生差異的，按照合同約定處理；合同未作約定的，面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內的（含3％）部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超過3％部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

（三）強化合同管理，依法查處合同欺詐行為

《商品房買賣合同示范文本》對于規(guī)范合同內容、避免合同糾紛、保護購房者合法權益有著十分重要的作用。各地要積極宣傳并推廣使用。未使用示范文本的，房地產管理部門在核發(fā)商品房預售許可證時，應當審核房地產開發(fā)企業(yè)提供的合同文本是否包含法律、法規(guī)規(guī)定的必備內容。未包含的，房地產管理部門應當要求房地產開發(fā)企業(yè)進行調整；拒不調整的，不予發(fā)放預售許可證。

已預售的房地產開發(fā)項目，因規(guī)劃、設計調整導致商品房結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在批準變更后10日內通知買受人。未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房，并有權要求開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。

各地房地產管理部門、工商行政管理部門要加強對合同的監(jiān)管，依法查處房地產市場合同欺詐行為，切實保護住房消費者的合法權益。

（四）強化竣工驗收制度，切實把好交付使用關

各地要嚴把交付使用關，堅決杜絕不合格的商品房進入市場。所有商品住宅開發(fā)項目，未經(jīng)竣工綜合驗收不得交付使用。未按規(guī)定進行竣工綜合驗收或將竣工綜合驗收不合格的商品住宅交付使用的房地產開發(fā)企業(yè)，房地產管理部門應當責令其限期補辦驗收手續(xù)，并在資質年檢中予以降級或注銷資質證書。給買受人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

房地產開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時，應當向買受人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，并按《住宅質量保證書》的約定承擔保修責任。未按規(guī)定提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》或者未按《住宅質量保證書》的規(guī)定進行保修的，房地產管理部門應當在資質年檢中予以降級或者注銷資質證書。

（五）規(guī)范物業(yè)管理服務與收費，依法查處物業(yè)管理中的不規(guī)范行為

要通過完善物業(yè)管理立法，規(guī)范物業(yè)管理合同等措施，明確業(yè)主、業(yè)主會和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權利和義務，加快建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主會委托，應當依照合同約定，對物業(yè)進行專業(yè)化維修、養(yǎng)護，對相關區(qū)域內的環(huán)境、公共秩序等進行管理，并提供相關服務。

要完善物業(yè)管理前期介入和承接驗收制度。在物業(yè)管理企業(yè)與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同中，應當明確交付使用后的質量責任及雙方的權利義務，切實做好建設和管理的銜接。要引入競爭機制，大力推行物業(yè)管理項目的招投標，通過優(yōu)勝劣汰，促進管理水平的提高。

各地價格管理部門和房地產管理部門要按照《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》規(guī)定的原則，制定、完善本地區(qū)物業(yè)管理收費具體實施辦法，并加強對物業(yè)管理收費的監(jiān)管。對違反規(guī)定多收費、少服務以及收費不規(guī)范等行為，政府價格管理部門應當依據(jù)有關法律、法規(guī)予以處罰。

房地產管理部門要采取切實有效措施，加強對物業(yè)管理企業(yè)服務行為的管理與監(jiān)督。對于管理不到位、侵犯業(yè)主合法權益的物業(yè)管理企業(yè)，經(jīng)業(yè)主大會討論通過，可以提前解除合同，另行選聘物業(yè)管理企業(yè)。對于經(jīng)營中有劣跡的物業(yè)管理公司，房地產管理部門應當在資質年檢中予以降級或注銷資質證書，并記入企業(yè)信用檔案；情節(jié)嚴重的，要在媒體上曝光。

（六）加強房地產廣告管理，依法查處違法廣告行為

各地要把加強房地產廣告管理作為集中整治廣告市場秩序的重點。對違法房地產廣告和不兌現(xiàn)廣告承諾內容的房地產企業(yè)，房地產管理部門應當責令限期改正；逾期不改正的，在資質年檢中予以降級或注銷資質證書，并在新聞媒體上曝光。工商行政管理部門要加強對房地產廣告的監(jiān)測，對違法房地產廣告依法予以查處。

房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務機構應當嚴格按照有關規(guī)定，將房地產廣告和宣傳資料中明示及承諾的主要內容和事項在合同中明確。房地產廣告和宣傳資料承諾的內容與實際交付不一致，侵害消費者合法權益的，由工商行政管理部門依據(jù)有關規(guī)定處罰。

房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備、裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。

（七）完善相關制度，規(guī)范中介行為

加快實施房地產經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格制度，積極推行房地產中介服務人員持證上崗制度。對于偽造、涂改、轉讓房地產中介服務人員職業(yè)資格證書的，房地產管理部門應當依據(jù)有關規(guī)定收回其資格證書或者公告資格證書作廢，并處1萬元以下的罰款；對于在房地產中介活動中收受委托合同以外財物、允許他人以自己的名義執(zhí)業(yè)、虛假或不實信息、在兩個以上機構執(zhí)業(yè)、與一方當事人串通損害另一方當事人利益以及違法收取傭金等違規(guī)、違法行為，房地產管理部門應當收回資格證書或者公告資格證書作廢，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

在本通知下發(fā)前，未按有關規(guī)定完成脫鉤改制的房地產估價機構，一律取消其從事評估業(yè)務的資質，并追究有關行政主管部門的行政責任。對出具不實報告的房地產估價機構，房地產管理部門應當依據(jù)有關規(guī)定予以降級或注銷資質證書；對負有責任的估價師，依法追究其責任，情節(jié)嚴重的，撤消注冊。

房地產中介服務應當按照《中介服務收費管理辦法》的有關規(guī)定收取費用。對違反規(guī)定收取費用的中介服務機構，價格管理部門應當依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》進行處罰。

各地要全面清理、整頓房地產中介服務機構，依法查處未取得資質證書、未履行備案手續(xù)、超范圍從事中介業(yè)務以及中介行為不規(guī)范的房地產中介服務機構。

三、建立網(wǎng)上公示制度，促進誠信制度的建立

要充分利用網(wǎng)絡信息手段，將各類房地產企業(yè)和中介服務機構及相關人員的基本情況，經(jīng)營業(yè)績，經(jīng)營中違規(guī)、違法劣跡以及受到的處罰等記入企業(yè)和個人的信用檔案，向社會公示，接受社會監(jiān)督。

各地要推行商品房銷售人員持證上崗制度。所有從事商品房銷售的人員應當具備經(jīng)紀人或經(jīng)紀人協(xié)理資格。無相應資格的，必須經(jīng)培訓并取得合格證書后，方可從事商品房銷售業(yè)務。取得合格證書的銷售人員也要逐步實行網(wǎng)上公示制度。

推廣電子政務，實行政務公開。各級房地產管理部門要將各種辦事程序、審查要件、辦事時限、收費標準以及商品房預售許可、預售合同備案等內容在網(wǎng)上公示，接受社會監(jiān)督。

各地要建立能進能出、能升能降的動態(tài)資質管理制度。要把是否有不良記錄作為資質年檢和晉級審批的條件。凡在經(jīng)營活動中有不良行為的，房地產管理部門應當在資質年檢中予以降級或者注銷資質證書。

各?。▍^(qū)、市）建設行政主管部門要在每個季度末，把對房地產開發(fā)企業(yè)、中介服務機構、物業(yè)管理企業(yè)和有關責任人員的處理情況報建設部備案。建設部將不定期在有關媒體上曝光。要營造強大的輿論攻勢，使有不良記錄者付出代價。

四、加強法制建設，提高經(jīng)營者依法經(jīng)營和消費者自我保護意識

各有關部門、各地區(qū)要加快制訂和完善規(guī)范房地產市場的法規(guī)、政策，加大執(zhí)法力度，依法查處房地產市場中的違法、違規(guī)行為，切實做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必究。各地要集中一段時間，對所有從事房地產開發(fā)經(jīng)營、房地產中介服務和物業(yè)管理的企業(yè)進行全面培訓，提高房地產企業(yè)依法經(jīng)營的意識和自覺性；要組織開展形式多樣的普法宣傳活動，讓房地產市場的各方主體，特別是購房者充分了解法律、法規(guī)規(guī)定的各項制度，依法保護自身的合法權益。

五、轉變政府職能，實行政務公開

各級政府及其主管部門要主動適應轉變政府職能的要求，減少事前的行政審批，加強事后監(jiān)督。要全面清理房地產開發(fā)、銷售和管理環(huán)節(jié)的各種審批，必須審批的要規(guī)范操作，簡化程序，透明公開，明確責任；要建立錯案行政責任追究制度，堅持“誰審批、誰負責”的原則。對違反審批程序，越權、越級審批的，要追究其主管領導、直接責任人的行政責任；要通過推行房地產交易與權屬登記一體化、推行服務承諾等措施，切實簡化辦事程序，方便購房人辦理房地產交易和房屋權屬登記手續(xù)。

要建立行政責任追究制度。對不依法行政的，由上級機關追究有關責任人的行政責任。對國家機關工作人員在房地產市場管理中，玩忽職守、徇私舞弊的，要依據(jù)有關法規(guī)作出嚴肅處理。

各地要公布整頓和規(guī)范房地產市場投訴電話，指派專人負責處理房地產投訴。對不認真處理投訴的房地產企業(yè)，有關主管部門應當依據(jù)有關規(guī)定進行處罰。

中華人民共和國建設部

中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會

中華人民共和國國家經(jīng)濟貿易委員會

中華人民共和國財政部

中華人民共和國國土資源部

中華人民共和國國家工商行政管理總局

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關鍵詞：房地產經(jīng)紀;發(fā)展現(xiàn)狀;發(fā)展對策

引言

自改革開放以來，我國經(jīng)濟出現(xiàn)了快速平穩(wěn)發(fā)展趨勢，在這個過程中，各行各業(yè)都出現(xiàn)了快速穩(wěn)定發(fā)展的趨勢，是利用相應的技術手段進行分析和管理的過程。房地產經(jīng)紀行業(yè)作為向進行房地產開發(fā)、轉讓、抵押、租賃等房地產經(jīng)濟活動，是通過房地產當事人進行有償?shù)奶峁┫鄳纳唐吩O備和管理手段進行分析與控制，通過有償?shù)臈l件和方式對房地產進行經(jīng)濟性經(jīng)營模式。它的初步發(fā)育和發(fā)展對于聯(lián)接、溝通房地產開發(fā)，是房地產交易的過程中能夠為了增加其交易額和交易主體之間的聯(lián)系形成的控制手段和管理方式。隨著當前市場經(jīng)濟發(fā)展過程中，各種競爭力的不斷加大，在房地產交易的過程中，是利用各種交易手段和交易方式進行分析和管理的過程，是采用相關的技術控制手段進行分析和管理的方法。有助于促進交易主體間的聯(lián)系，活躍房地產市場、促進當前房地產交流過程中消費者對各種房屋常識的認知有著積極的作用。、

1.我國房地產經(jīng)紀行業(yè)在管理層面上的現(xiàn)狀

1.1 房地產經(jīng)紀行業(yè)管理法律、法規(guī)不健全 目前，房地產經(jīng)紀行業(yè)缺乏相應的比較完整的上位法規(guī)和行政法規(guī)。只有在城市房地產管理法、合同法中對房地產經(jīng)紀的法律地位、收取報酬的條件、經(jīng)紀人的法定權利和義務做了原則性的規(guī)定，但對于如何規(guī)范其經(jīng)紀活動等內容幾乎沒有涉及。雖然有的城市制定了一些地方規(guī)章，但總的來說中央與地方的規(guī)章還顯得不成體系，規(guī)定過于原則，針對性不強，缺乏可操作性，面對具體的事務難以操作，許多有關方面的問題難以涵蓋。阿

1.2 政府管理部門對房地產經(jīng)紀行業(yè)的市場監(jiān)管不力 在對行業(yè)實施管理中，政府管理部門多，而且管理部門職能不清，各相關主管部門之間協(xié)調不暢，不同部門各自為政，職能和規(guī)定缺乏統(tǒng)一性，存在多頭管理的問題。由于法律、法規(guī)的滯后和部分監(jiān)管職能的重疊和空白，使得房地產經(jīng)紀監(jiān)督管理部門不能很好地依法監(jiān)管和及時有力地懲處違法、違規(guī)行為，從而助長了行業(yè)的不正之風。

1.3 房地產經(jīng)紀機構市場準入機制不健全 按照有關法律規(guī)定，設立房地產經(jīng)紀服務機構，僅需向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照后就可開業(yè)。這種不需要前置專業(yè)行政許可的市場準入制度，對于加速發(fā)展房地產經(jīng)紀行業(yè)有一定的推動作用，但由于專業(yè)化管理環(huán)節(jié)的缺失，也在一定程度上導致了上述問題。

1.4 房地產經(jīng)紀機構從業(yè)人員的職業(yè)資格管理制度執(zhí)行不力 目前我國已基本建立起房地產經(jīng)紀人職業(yè)資格制度。但是由于缺乏對房地產經(jīng)紀人的懲治機制，對房地產經(jīng)紀從業(yè)人員資格管理制度執(zhí)行不力，導致有關規(guī)定在現(xiàn)實工作中沒有很好地貫徹執(zhí)行。另外，執(zhí)業(yè)資格注冊制度只是執(zhí)業(yè)資格管理的開始，目前還缺乏切實可行的房地產經(jīng)紀從業(yè)人員經(jīng)營過程管理制度和退出機制。

2.我國房地產經(jīng)紀行業(yè)其自身行業(yè)發(fā)展層面上的現(xiàn)狀

2.1 經(jīng)紀機構的無資質、無證書、無執(zhí)照經(jīng)營、非法異地經(jīng)營根據(jù)建設部《城市房地產中介服務管理規(guī)定》，房地產經(jīng)紀人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得《房地產經(jīng)紀人資格證》的人員。而未取得《房地產經(jīng)紀人資格證》的人員，不得從事房地產經(jīng)紀業(yè)務。由于房地產經(jīng)紀行服務業(yè)在我國是新興的一個行業(yè)，盡管這些條件比較低，但是，有的經(jīng)紀機構也無法達到。

2.2 從業(yè)人員整體素質參差不齊，專業(yè)人員匱乏 近年來，我國房地產經(jīng)紀公司大量成立，從社會各類人員中吸引了大量的從業(yè)人員，其從業(yè)人員層次繁多，人員素質參差不齊，專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員缺乏必要的理論知識和實踐經(jīng)驗，而又沒有經(jīng)過專門的職業(yè)道德教育和專業(yè)技能的培訓。其次從業(yè)人員的流動性也較大。這些都使得從業(yè)人員之間無論是在專業(yè)素質還是道德素質乃至服務意識等方面都有著較大的差距。中國社會科學院金融研究所博士、金融發(fā)展與金融制度室主任易憲容稱：“中國房地產的地產經(jīng)紀行業(yè)已經(jīng)越吹越大，房地產降溫刻不容緩?！倍鴩鴦赵喊l(fā)展研究中心金融研究所副所長、博士生導師巴曙松則持樂觀態(tài)度，認為：從房地產市場的發(fā)展看，我們充其量只能說，目前房地產市場正在經(jīng)歷第一次完整意義上的周期波動的考驗。原來擴張階段形成的許多經(jīng)營慣性有待調整，但中國房地產市場發(fā)展空間依然很大的現(xiàn)實是沒人能夠否認的。房地產市場是否存在地產經(jīng)紀行業(yè)仍在爭論之中，但是房地產市場過熱卻已是定論。

3.房地產經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展對策

3.1 逐步建立健全的房地產經(jīng)紀管理法律法規(guī)體系 建立健全法律法規(guī)是對經(jīng)紀行業(yè)進行管理的基礎和前提，要進一步健全房地產經(jīng)紀專項配套法規(guī)，用健全的房地產經(jīng)紀法律法規(guī)體系規(guī)范它們的服務行為，使房地產市場健康有序發(fā)展。法律法規(guī)對房地產經(jīng)紀的服務及從業(yè)人員應做出全面的規(guī)定，內容要覆蓋整個房地產經(jīng)紀服務領域，具體規(guī)范到每一項服務活動，使經(jīng)紀行業(yè)的經(jīng)營行為的每一個細節(jié)都有章可循。同時，各地還應從本地實際出發(fā)制定配套的管理制度，逐步形成國家、省、市三級法規(guī)體系，形成有效的房地產經(jīng)紀管理法律法規(guī)系統(tǒng)。

3.2 加強對房地產經(jīng)紀市場的監(jiān)管 在相關法律、法規(guī)健全的基礎上，在法律賦予有關房地產管理部門強制手段的前提下，房地產管理部門應積極、主動地對房地產經(jīng)紀行業(yè)及其行為進行檢查，切實履行好監(jiān)管職能。為了避免各行政部門分工不清、職能混淆的現(xiàn)象，政府各行政部門可以建立聯(lián)合辦公制度，進行聯(lián)合監(jiān)管。立在誠信基礎之上，行業(yè)才能從根本上在激烈競爭的市場中站穩(wěn)腳步，獲得市場的認可。

篇8

第一條 為了規(guī)范房地產估價機構行為,維護房地產估價市場秩序,保障房地產估價活動當事人合法權益,根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國行政許可法》和《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》等法律、行政法規(guī),制定本辦法。

第二條 在中華人民共和國境內申請房地產估價機構資質,從事房地產估價活動,對房地產估價機構實施監(jiān)督管理,適用本辦法。

第三條 本辦法所稱房地產估價機構,是指依法設立并取得房地產估價機構資質,從事房地產估價活動的中介服務機構。

本辦法所稱房地產估價活動,包括土地、建筑物、構筑物、在建工程、以房地產為主的企業(yè)整體資產、企業(yè)整體資產中的房地產等各類房地產評估,以及因轉讓、抵押、房>！司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、企業(yè)清算、資產重組、資產處置等需要進行的房地產評估。

第四條 房地產估價機構從事房地產估價活動,應當堅持獨立、客觀、公正的原則,執(zhí)行房地產估價規(guī)范和標準。

房地產估價機構依法從事房地產估價活動,不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。任何組織或者個人不得非法干預房地產估價活動和估價結果。

第五條 國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責全國房地產估價機構的監(jiān)督管理工作。

省、自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門負責本行政區(qū)域內房地產估價機構的監(jiān)督管理工作。

市、縣人民政府房地產主管部門負責本行政區(qū)域內房地產估價機構的監(jiān)督管理工作。

第六條 房地產估價行業(yè)組織應當加強房地產估價行業(yè)自律管理。

鼓勵房地產估價機構加入房地產估價行業(yè)組織。

第七條 國家建立全國統(tǒng)一的房地產估價行業(yè)管理信息平臺,實現(xiàn)房地產估價機構資質核準、人員注冊、信用檔案管理等信息關聯(lián)共享。

第二章 估價機構資質核準

第八條 房地產估價機構資質等級分為一、二、三級。

省、自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門負責房地產估價機構資質許可。

省、自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門應當執(zhí)行國家統(tǒng)一的資質許可條件,加強房地產估價機構資質許可管理,營造公平競爭的市場環(huán)境。

國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當加強對省、自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門資質許可工作的指導和監(jiān)督檢查,及時糾正資質許可中的違法行為。

第九條 房地產估價機構應當由自然人出資,以有限責任公司或者合伙企業(yè)形式設立。

第十條 各資質等級房地產估價機構的條件如下:

(一)一級資質

1.機構名稱有房地產估價或者房地產評估字樣;

2.從事房地產估價活動連續(xù)6年以上,且取得二級房地產估價機構資質3年以上;

3.有限責任公司的注冊資本人民幣200萬元以上,合伙企業(yè)的出資額人民幣120萬元以上;

4.有15名以上專職注冊房地產估價師;

5.在申請核定資質等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積50萬平方米以上或者土地面積25萬平方米以上;

6.法定代表人或者執(zhí)行合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;

7.有限責任公司的股東中有3名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師,股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;

8.有限責任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60%;

9.有固定的經(jīng)營服務場所;

10.估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業(yè)內部管理制度健全;

11.隨機抽查的1份房地產估價報告符合《房地產估價規(guī)范》的要求;

12.在申請核定資質等級之日前3年內無本辦法第三十三條禁止的行為。

(二)二級資質

1.機構名稱有房地產估價或者房地產評估字樣;

2.取得三級房地產估價機構資質后從事房地產估價活動連續(xù)4年以上;

3.有限責任公司的注冊資本人民幣100萬元以上,合伙企業(yè)的出資額人民幣60萬元以上;

4.有8名以上專職注冊房地產估價師;

5.在申請核定資質等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積30萬平方米以上或者土地面積15萬平方米以上;

6.法定代表人或者執(zhí)行合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;

7.有限責任公司的股東中有3名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師,股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專

職注冊房地產估價師; 8.有限責任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60%;

9.有固定的經(jīng)營服務場所;

10.估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業(yè)內部管理制度健全;

11.隨機抽查的1份房地產估價報告符合《房地產估價規(guī)范》的要求;

12.在申請核定資質等級之日前3年內無本辦法第三十三條禁止的行為。

(三)三級資質

1.機構名稱有房地產估價或者房地產評估字樣;

2.有限責任公司的注冊資本人民幣50萬元以上,合伙企業(yè)的出資額人民幣30萬元以上;

3.有3名以上專職注冊房地產估價師;

4.在暫定期內完成估價標的物建筑面積8萬平方米以上或者土地面積3萬平方米以上;

5.法定代表人或者執(zhí)行合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;

6.有限責任公司的股東中有2名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師,股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;

7.有限責任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60%;

8.有固定的經(jīng)營服務場所;

9.估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業(yè)內部管理制度健全;

10.隨機抽查的1份房地產估價報告符合《房地產估價規(guī)范》的要求;

11.在申請核定資質等級之日前3年內無本辦法第三十三條禁止的行為。

第十一條 申請核定房地產估價機構資質等級,應當如實向資質許可機關提交下列材料:

(一)房地產估價機構資質等級申請表(一式二份,加蓋申報機構公章);

(二)房地產估價機構原資質證書正本復印件、副本原件;

(三)營業(yè)執(zhí)照正、副本復印件(加蓋申報機構公章);

(四)出資證明復印件(加蓋申報機構公章);

(五)法定代表人或者執(zhí)行合伙人的任職文件復印件(加蓋申報機構公章);

(六)專職注冊房地產估價師證明;

(七)固定經(jīng)營服務場所的證明;

(八)經(jīng)工商行政管理部門備案的公司章程或者合伙協(xié)議復印件(加蓋申報機構公章)及有關估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等企業(yè)內部管理制度的文件、申報機構信用檔案信息;

(九)隨機抽查的在申請核定資質等級之日前3年內申報機構所完成的1份房地產估價報告復印件(一式二份,加蓋申報機構公章)。

申請人應當對其提交的申請材料實質內容的真實性負責。

第十二條 新設立的中介服務機構申請房地產估價機構資質的,應當提供第十一條第(一)項、第(三)項至第(八)項材料。

新設立中介服務機構的房地產估價機構資質等級應當核定為三級資質,設1年的暫定期。

第十三條 房地產估價機構資質核準中的房地產估價報告抽查,應當執(zhí)行全國統(tǒng)一的標準。

第十四條 申請核定房地產估價機構資質的,應當向設區(qū)的市人民政府房地產主管部門提出申請,并提交本辦法第十一條規(guī)定的材料。

設區(qū)的市人民政府房地產主管部門應當自受理申請之日起20日內審查完畢,并將初審意見和全部申請材料報省、自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門。

省、自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門應當自受理申請材料之日起20日內作出決定。

省、自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門應當在作出資質許可決定之日起10日內,將準予資質許可的決定報國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門備案。

第十五條 房地產估價機構資質證書分為正本和副本,由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門統(tǒng)一印制,正、副本具有同等法律效力。

房地產估價機構遺失資質證書的,應當在公眾媒體上聲明作廢后,申請補辦。

第十六條 房地產估價機構資質有效期為3年。

資質有效期屆滿,房地產估價機構需要繼續(xù)從事房地產估價活動的,應當在資質有效期屆滿30日前向資質許可機關提出資質延續(xù)申請。資質許可機關應當根據(jù)申請作出是否準予延續(xù)的決定。準予延續(xù)的,有效期延續(xù)3年。

? 在資質有效期內遵守有關房地產估價的法律、法規(guī)、規(guī)章、技術標準和職業(yè)道德的房地產估價機構,經(jīng)原資質許可機關同意,不再審查,有效期延續(xù)3年。

第十七條 房地產估價機構的名稱、法定代表人或者執(zhí)行合伙人、注冊資本或者出資額、組織形式、住所等事項發(fā)生變更的,應當在工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內,到資質許可機關辦理資質證書變更手續(xù)。

第十八條 房地產估價機構合并的,合并后存續(xù)或者新設立的房地產估價機構可以承繼合并前各方中較高的資質等級,但應當符合相應的資質等級條件。

房地產估價機構分立的,只能由分立后的一方房地產估價機構承繼原房地產估價機構資質,但應當符合原房地產估價機構資質等級條件。承繼原房地產估價機構資質的一方由各方協(xié)商確定;其他各方按照新設立的中介服務機構申請房地產估價機構資質。

第十九條 房地產估價機構的工商登記注銷后,其資質證書失效。

第三章 分支機構的設立

第二十條 一級資質房地產估價機構可以按照本辦法第二十一條的規(guī)定設立分支機構。二、三級資質房地產估價機構不得設立分支機構。

分支機構應當以設立該分支機構的房地產估價機構的名義出具估價報告,并加蓋該房地產估價機構公章。

第二十一條 分支機構應當具備下列條件:

(一)名稱采用“房地產估價機構名稱+分支機構所在地行政區(qū)劃名+分公司(分所)”的形式;

(二)分支機構負責人應當是注冊后從事房地產估價工作3年以上并無不良執(zhí)業(yè)記錄的專職注冊房地產估價師;

(三)在分支機構所在地有3名以上專職注冊房地產估價師;

(四)有固定的經(jīng)營服務場所;

(五)估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項內部管理制度健全。

注冊于分支機構的專職注冊房地產估價師,不計入設立分支機構的房地產估價機構的專職注冊房地產估價師人數(shù)。

第二十二條 新設立的分支機構,應當自領取分支機構營業(yè)執(zhí)照之日起30日內,到分支機構工商注冊所在地的省、自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門備案。

省、自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門應當在接受備案后10日內,告知分支機構工商注冊所在地的市、縣人民政府房地產主管部門,并報國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門備案。

第二十三條 分支機構備案,應當提交下列材料:

(一)分支機構的營業(yè)執(zhí)照復印件; (二)房地產估價機構資質證書正本復印件;

(三)分支機構及設立該分支機構的房地產估價機構負責人的身份證明;

(四)擬在分支機構執(zhí)業(yè)的專職注冊房地產估價師注冊證書復印件。

第二十四條 分支機構變更名稱、負責人、住所等事項或房地產估價機構撤銷分支機構,應當在工商行政管理部門辦理變更或者注銷登記手續(xù)后30日內,報原備案機關備案。

第四章 估價管理

第二十五條 從事房地產估價活動的機構,應當依法取得房地產估價機構資質,并在其資質等級許可范圍內從事估價業(yè)務。

一級資質房地產估價機構可以從事各類房地產估價業(yè)務。

二級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產估價業(yè)務。

三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產估價業(yè)務。

暫定期內的三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地產估價業(yè)務。

第二十六條 房地產估價業(yè)務應當由房地產估價機構統(tǒng)一接受委托,統(tǒng)一收取費用。

房地產估價師不得以個人名義承攬估價業(yè)務,分支機構應當以設立該分支機構的房地產估價機構名義承攬估價業(yè)務。

第二十七條 房地產估價機構及執(zhí)行房地產估價業(yè)務的估價人員與委托人或者估價業(yè)務相對人有利害關系的,應當回避。

第二十八條 房地產估價機構承攬房地產估價業(yè)務,應當與委托人簽訂書面估價委托合同。

估價委托合同應當包括下列內容:

(一)委托人的名稱或者姓名和住所;

(二)估價機構的名稱和住所;

(三)估價對象;

(四)估價目的;

(五)價值時點;

(六)委托人的協(xié)助義務;

(七)估價服務費及其支付方式;

(八)估價報告交付的日期和方式;

(九)違約責任;

(十)解決爭議的方法。

第二十九條 房地產估價機構未經(jīng)委托人書面同意,不得轉讓受托的估價業(yè)務。

經(jīng)委托人書面同意,房地產估價機構可以與其他房地產估價機構合作完成估價業(yè)務,以合作雙方的名義共同出具估價報告。

第三十條 委托人及相關當事人應當協(xié)助房地產估價機構進行實地查勘,如實向房地產估價機構提供估價所必需的資料,并對其所提供資料的真實性負責。

第三十一條 房地產估價機構和注冊房地產估價師因估價需要向房地產主管部門查詢房地產交易、登記信息時,房地產主管部門應當提供查詢服務,但涉及國家秘密、商業(yè)秘密和個人隱私的內容除外。

第三十二條 房地產估價報告應當由房地產估價機構出具,加蓋房地產估價機構公章,并有至少2名專職注冊房地產估價師簽字。

第三十三條 房地產估價機構不得有下列行為:

(一)涂改、倒賣、出租、出借或者以其他形式非法轉讓資質證書;

(二)超越資質等級業(yè)務范圍承接房地產估價業(yè)務;

(三)以迎合高估或者低估要求、給予回扣、惡意壓低收費等方式進行不正當競爭;

(四)違反房地產估價規(guī)范和標準;

(五)出具有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏的估價報告;

(六)擅自設立分支機構;

(七)未經(jīng)委托人書面同意,擅自轉讓受托的估價業(yè)務;

(八)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第三十四條 房地產估價機構應當妥善保管房地產估價報告及相關資料。

房地產估價報告及相關資料的保管期限自估價報告出具之日起不得少于10年。保管期限屆滿而估價服務的行為尚未結束的,應當保管到估價服務的行為結束為止。

第三十五條 除法律、法規(guī)另有規(guī)定外,未經(jīng)委托人書面同意,房地產估價機構不得對外提供估價過程中獲知的當事人的商業(yè)秘密和業(yè)務資料。

第三十六條 房地產估價機構應當加強對執(zhí)業(yè)人員的職業(yè)道德教育和業(yè)務培訓,為本機構的房地產估價師參加繼續(xù)教育提供必要的條件。

第三十七條 縣級以上人民政府房地產主管部門應當依照有關法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定,對房地產估價機構和分支機構的設立、估價業(yè)務及執(zhí)行房地產估價規(guī)范和標準的情況實施監(jiān)督檢查。

第三十八條 縣級以上人民政府房地產主管部門履行監(jiān)督檢查職責時,有權采取下列措施:

(一)要求被檢查單位提供房地產估價機構資質證書、房地產估價師注冊證書,有關房地產估價業(yè)務的文檔,有關估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等企業(yè)內部管理制度的文件;

(二)進入被檢查單位進行檢查,查閱房地產估價報告以及估價委托合同、實地查勘記錄等估價相關資料;

(三)糾正違反有關法律、法規(guī)和本辦法及房地產估價規(guī)范和標準的行為。

縣級以上人民政府房地產主管部門應當將監(jiān)督檢查的處理結果向社會公布。

第三十九條 縣級以上人民政府房地產主管部門進行監(jiān)督檢查時,應當有兩名以上監(jiān)督檢查人員參加,并出示執(zhí)法證件,不得妨礙被檢查單位的正常經(jīng)營活動,不得索取或者收受財物、謀取其他利益。

有關單位和個人對依法進行的監(jiān)督檢查應當協(xié)助與配合,不得拒絕或者阻撓。

第四十條 房地產估價機構違法從事房地產估價活動的,違法行為發(fā)生地的縣級以上地方人民政府房地產主管部門應當依法查處,并將違法事實、處理結果及處理建議及時報告該估價機構資質的許可機關。

第四十一條 有下列情形之一的,資質許可機關或者其上級機關,根據(jù)利害關系人的請求或者依據(jù)職權,可以撤銷房地產估價機構資質:

(一)資質許可機關工作人員、作出準予房地產估價機構資質許可的;

(二)超越法定職權作出準予房地產估價機構資質許可的;

(三)違反法定程序作出準予房地產估價機構資質許可的;

(四)對不符合許可條件的申請人作出準予房地產估價機構資質許可的;

(五)依法可以撤銷房地產估價機構資質的其他情形。

房地產估價機構以欺騙、賄賂等不正當手段取得房地產估價機構資質的,應當予以撤銷。

第四十二條 房地產估價機構取得房地產估價機構資質后,不再符合相應資質條件的,資質許可機關根據(jù)利害關系人的請求或者依據(jù)職權,可以責令其限期改正;逾期不改的,可以撤回其資質。

第四十三條 有下列情形之一的,資質許可機關應當依法注銷房地產估價機構資質:

(一)房地產估價機構資質有效期屆滿未延續(xù)的;

(二)房地產估價機構依法終止的;

(三)房地產估價機構資質被撤銷、撤回,或者房地產估價資質證書依法被吊銷的;

(四)法律、法規(guī)規(guī)定的應當注銷房地產估價機構資質的其他情形。

第四十四條 資質許可機關或者房地產估價行業(yè)組織應當建立房地產估價機構信用檔案。

房地產估價機構應當按照要求提供真實、準確、完整的房地產估價信用檔案信息。

房地產估價機構信用檔案應當包括房地產估價機構的基本情況、業(yè)績、良好行為、不良行為等內容。違法行為、被投訴舉報處理、

行政處罰等情況應當作為房地產估價機構的不良記錄記入其信用檔案。 房地產估價機構的不良行為應當作為該機構法定代表人或者執(zhí)行合伙人的不良行為記入其信用檔案。

任何單位和個人有權查閱信用檔案。

第五章 法律責任

第四十五條 申請人隱瞞有關情況或者提供虛假材料申請房地產估價機構資質的,資質許可機關不予受理或者不予行政許可,并給予警告,申請人在1年內不得再次申請房地產估價機構資質。

第四十六條 以欺騙、賄賂等不正當手段取得房地產估價機構資質的,由資質許可機關給予警告,并處1萬元以上3萬元以下的罰款,申請人3年內不得再次申請房地產估價機構資質。

第四十七條 未取得房地產估價機構資質從事房地產估價活動或者超越資質等級承攬估價業(yè)務的,出具的估價報告無效,由縣級以上地方人民政府房地產主管部門給予警告,責令限期改正,并處1萬元以上3萬元以下的罰款;造成當事人損失的,依法承擔賠償責任。

第四十八條 違反本辦法第十七條規(guī)定,房地產估價機構不及時辦理資質證書變更手續(xù)的,由資質許可機關責令限期辦理;逾期不辦理的,可處1萬元以下的罰款。

第四十九條 有下列行為之一的,由縣級以上地方人民政府房地產主管部門給予警告,責令限期改正,并可處1萬元以上2萬元以下的罰款:

(一)違反本辦法第二十條第一款規(guī)定設立分支機構的;

(二)違反本辦法第二十一條規(guī)定設立分支機構的;

(三)違反本辦法第二十二條第一款規(guī)定,新設立的分支機構不備案的。

第五十條 有下列行為之一的,由縣級以上地方人民政府房地產主管部門給予警告,責令限期改正;逾期未改正的,可處5千元以上2萬元以下的罰款;給當事人造成損失的,依法承擔賠償責任:

(一)違反本辦法第二十六條規(guī)定承攬業(yè)務的;

(二)違反本辦法第二十九條第一款規(guī)定,擅自轉讓受托的估價業(yè)務的;

(三)違反本辦法第二十條第二款、第二十九條第二款、第三十二條規(guī)定出具估價報告的。

第五十一條 違反本辦法第二十七條規(guī)定,房地產估價機構及其估價人員應當回避未回避的,由縣級以上地方人民政府房地產主管部門給予警告,責令限期改正,并可處1萬元以下的罰款;給當事人造成損失的,依法承擔賠償責任。

第五十二條 違反本辦法第三十一條規(guī)定,房地產主管部門拒絕提供房地產交易、登記信息查詢服務的,由其上級房地產主管部門責令改正。

第五十三條 房地產估價機構有本辦法第三十三條行為之一的,由縣級以上地方人民政府房地產主管部門給予警告,責令限期改正,并處1萬元以上3萬元以下的罰款;給當事人造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第五十四條 違反本辦法第三十五條規(guī)定,房地產估價機構擅自對外提供估價過程中獲知的當事人的商業(yè)秘密和業(yè)務資料,給當事人造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第五十五條 資質許可機關有下列情形之一的,由其上級主管部門或者監(jiān)察機關責令改正,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任:

(一)對不符合法定條件的申請人準予房地產估價機構資質許可或者超越職權作出準予房地產估價機構資質許可決定的;

(二)對符合法定條件的申請人不予房地產估價機構資質許可或者不在法定期限內作出準予房地產估價機構資質許可決定的;

(三)利用職務上的便利,收受他人財物或者其他利益的;

(四)不履行監(jiān)督管理職責,或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的。

第六章 附則

篇9

為加快我市城市化和城市現(xiàn)代化進程，不斷改善人民群眾居住環(huán)境和住房條件，促進我市房地產開發(fā)持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)結合我市實際，提出以下意見：

一、強化房地產市場宏觀調控

(一)在充分分析房地產市場需求的基礎上，確定與經(jīng)濟社會發(fā)展、市場需求相適應的房地產開發(fā)建設規(guī)模和各類商品房的供應比例，實現(xiàn)房地產市場供需的基本平衡。

(二)由市計劃部門牽頭會同建設、規(guī)劃、國土、房管等有關部門于每年的第四季度提出次年房地產開發(fā)年度計劃，進行總量控制，確保供需平衡。由市建設部門牽頭，建立部門聯(lián)席會議制度，開發(fā)房地產市場運行情況的調查研究，市政府每年將從配套費中撥出?？睿瑢ｍ椨糜谑袌稣{研。

(三)房地產開發(fā)年度計劃的制定及實施，要堅持大力發(fā)展普通商品住房，加快建設廉租住房，限制建設高檔商品住房，停止建設集資住房的原則。

(四)市國土部門要根據(jù)土地利用總體規(guī)劃并結合房地產開發(fā)年度計劃，編制年度土地供應計劃，保證土地供給。要充分發(fā)揮土地市場在房地產市場中的作用，合理穩(wěn)定土地拍賣價格；在政府壟斷土地一級市場的同時，放開和規(guī)范土地二級市場。市規(guī)劃部門要按照城市總體規(guī)劃和房地產開發(fā)年度計劃，認真做好規(guī)劃設計，提出合理的規(guī)劃技術指標。市房管部門要采取有效措施，搞活住房二、三市場。市物價部門對享受政府優(yōu)惠政策的項目價格要嚴格控制，對普通商品房價格要進一步放開。

二、規(guī)范房地產開發(fā)用地行為

(五)加快建立統(tǒng)一、完善、公開、公平、規(guī)范有序的土地市場，大力推行土地招標、拍賣供應，建立起城市土地的市場化配置機制和土地價格的市場化形成機制。除法律規(guī)定可以劃撥、協(xié)議出讓的用地外，商業(yè)、旅游、娛樂和房地產開發(fā)用地，必須以招標、拍賣或者掛牌的方式出讓，通過競爭最大限度地發(fā)揮土地資產效益，提高城市土地利用率，增加政府土地收益。

(六)以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征收土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以依法無償收回土地使用權；因不可抗力、市政府及其有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

(七)嚴格規(guī)范房地開發(fā)項目轉讓行為，禁止轉讓未取得土地使用權證的項目。已批準的房地開發(fā)項目，確需變更用地性質的，必須按規(guī)定程序重新報批。

(八)市國土部門要進一步加大土地收儲及市場運作力度，切實提高凈地、熟地出讓比例，并根據(jù)具體建設項目需要，委托經(jīng)市政府批準的市城建投資公司等建設單位實施土地儲備的前期開發(fā)工作，將生地變?yōu)閮舻鼗蚴斓睾?，由土地部門收儲，進入土地市場公開運作。

三、加強規(guī)劃管理

(九)房地產開發(fā)項目的建設工程規(guī)劃總平面圖及各項規(guī)劃條件，必須向社會公示，接受社會監(jiān)督。建設工程規(guī)劃一經(jīng)批準，不得擅自變更；確需變更的，應對變更進行公示，充分聽到公眾意見，并按照審批程序辦理變更手續(xù)。

(十)對改變土地使用性質、超出規(guī)劃允許的容積率或建筑高度等嚴重影響城市規(guī)劃的建設行為，由規(guī)劃部門依法責令停止建設、限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物及其他設施，不得以罰代管。

四、擴大住房有效需求

(十一)要切實抓好住房補貼政策的落實，提高中低收入家庭的住房消費支付能力，加快解決中低收入家庭住房問題。機關、企事業(yè)單位原有建房、購房資金和已售公有住房售房款必須用于住房補貼；效益好的企業(yè)，可將住房補貼列入成本；財政部門要每年安排專項資金用于發(fā)放各級機關行政單位人員的住房貨幣補貼。

(十二)要發(fā)揮住房公積金“低存低貸”的制度優(yōu)勢和互助作用，簡化手續(xù)，放寬貸款申請條件。進一步降低貸款擔保費用，減少貸款人的成本支出，擴大個人住房貸款的覆蓋面。

(十三)進一步放開住房二、三級市場，鼓勵居民通過換購住房改善居住條件。取消對已售公有住房上市交易的限制，允許已售公有住房使用權有償轉讓，切實降低交易收費標準，逐步形成增量與存量聯(lián)動、銷售與租賃并舉、投資與消費并進的市場格局。清房工作結束之后，市房管部門要盡快提出促進已售公有住房上市交易辦法。

五、完善住房供應體系

(十四)通過增加普通商品住房供應、加強經(jīng)濟適用住房的建設和管理、建立和完善廉租住房制度等措施，完善住房供應體系。

(十五)房管部門負責建立最低收入家庭住房保障制度，保障住房和收入雙困家庭基本居住條件，建立和完善保障對象的準入審核、公示、輪候及收入增加后退出的機制。最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔。資金通過財政專項基金、直管公房出售后凈歸集資金和公積金增值部分解決。

(*)棚戶區(qū)和危舊房改造作為解決中低收入家庭住房和帶動住房消費的重要途徑，要按照“政府主導、市場化運作”的原則，加快棚戶區(qū)和危舊房改造步伐。

(十七)嚴禁任何單位搞集資建房，如違反規(guī)定，將追究單位主要負責人的責任。原有集資建房只能用于解決本單位干部職工住房，且只能以實際成本價購買規(guī)定標準住房面積，超標準部分一律按市場價計算。集資建房不得作為商品房對外出售，違反規(guī)定的，房管和國土部門不得給予辦理《房屋所有權證》和《國有土地使用證》；已辦理的由申辦單位和發(fā)證機關予以糾正。

(十八)適量建設經(jīng)濟適用住房，其銷售對象為市政重點工程項目中的拆遷困難戶、最低保障收入家庭的困難戶。

六、加強市場監(jiān)管，整頓和規(guī)范房地產市場秩序。

(十九)提高市場監(jiān)管水平。在公平市場準入和鼓勵市場競爭的同時，各有關部門要盡快完善市場監(jiān)管制度、改進市場監(jiān)管方式、提高市場監(jiān)管水平，進一步預防房地產開發(fā)風險和消費風險。

(二十)加強規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)行為。強化房地產開發(fā)企業(yè)資質管理，盡快建立房地產開發(fā)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績和不良行為公示制度。對存在嚴重不良行為的開發(fā)企業(yè)，要限制其參加土地拍賣和新開建設項目；特別是對存在拆遷安置遺留問題及“爛尾樓”的建設單位一律不得批準其新的建設項目。

(二十一)要嚴把拆遷審批關，對沒有拆遷計劃及拆遷安置方案的建設項目，不得發(fā)放拆遷許可證；對拆遷資金以及被拆遷人安置不落實的，堅決不準實施拆遷。要加強對拆遷單位和拆遷評估單位的管理，嚴格按照房地產市場評估價格確定拆遷補償金額，并實行相應的監(jiān)督管理制度。

(二十二)加強拆遷儲備金的管理，凡需拆遷補償安置的建設項目，在領取拆遷許可證前，應將拆遷補償安置資金全額存入指定金融機構，并由拆遷管理部門監(jiān)督使用。拆遷結束要經(jīng)拆遷管理部門驗收合格后，國土、規(guī)劃、建設等有關部門方可辦理相關批準手續(xù)。

(二十三)對依法批準拆遷的建設項目，被拆遷人如有不同意見，要認真耐心地做好說服工作；對不能達成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)依法裁決后，才能實施強制拆遷。對不能達成拆遷補償安置協(xié)議且涉及面較廣的拆遷項目，要嚴格限制采取強制性拆遷措施；確需強制執(zhí)行的，必須嚴格履行法律手續(xù)。

(二十四)要嚴把交付使用關，堅決杜絕不合格的商品房進入市場。住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目，未經(jīng)竣工綜合驗收不得交付使用。房地產開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時，應當向買受人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，并按《住宅質量保證書》的約定承擔保修責任。

(二十五)嚴格執(zhí)行商品房銷售管理辦法，對違反規(guī)定擅自銷售商品房的，要加大處罰力度。房地產開發(fā)企業(yè)進行商品房預售所得的款項必須用于有關的工程建設，房管部門應當按商品房預售款的監(jiān)管規(guī)定，嚴格履行職責。

(二*)規(guī)劃部門對新建住宅小區(qū)要按照有關規(guī)定規(guī)劃物業(yè)管理用房；開發(fā)建設單位要按照規(guī)劃要求和物業(yè)管理規(guī)定，建設物業(yè)管理配套用房，制定物業(yè)管理實施方案。各區(qū)人民政府參與住宅小區(qū)綜合驗收，指導監(jiān)督開發(fā)建設單位落實物業(yè)管理方案、物業(yè)管理服務用房和必要的居委會用房。

(二十七)整頓和規(guī)范房地產市場秩序。各有關部門要嚴格按照徐政發(fā)〔*〕29號通知要求，制定專項措施，加大房地產市場秩序專項整治力度，重點查處房地產開發(fā)、交易以及房地產中介、物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為。

七、進一步改善投資環(huán)境

(二十八)要進一步采取措施，增強房地產開發(fā)的公開、透明和可預見性，大力引進外來企業(yè)、資金。

篇10

關鍵詞：強化稅務管理；提升企業(yè)價值在我國，隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，市場競爭日趨激烈，企業(yè)要想在競爭中處于優(yōu)勢地位，科學先進的管理尤為重要，稅務管理作為管理活動之一，更顯現(xiàn)出其重要意義。

企業(yè)稅務管理包括企業(yè)對涉稅業(yè)務流程規(guī)范設計，對管理組織科學搭建，對相關財稅政策、法律法規(guī)的運用研究，對經(jīng)濟事項的提前計劃和籌劃，對涉稅事項組織實施過程中的監(jiān)控，對涉稅事宜的溝通、協(xié)調、處理，對涉稅事項的分析及后評價，稅務管理作為企業(yè)經(jīng)營管理的重要組成部分，發(fā)揮著重要作用，對提升企業(yè)價值，實現(xiàn)企業(yè)目標意義重大。一、加強稅務管理的意義

（一）有助于提高企業(yè)經(jīng)營管理人員的稅法觀念，提高財務管理水平。

監(jiān)管機關依法治稅，納稅人誠信納稅的宏觀市場環(huán)境在形成和完善，納稅人更應強化自身的自律管理。隨著稅法的不斷完善和征管力度的不斷加大，企業(yè)的納稅意識逐步提高，更加重視通過稅務管理，來達到減輕稅收負擔，降低涉稅風險的目的，要進行納稅籌劃，要求管理人員不僅要熟知各項稅收法規(guī)，還要熟知會計法、會計準則，在明確了企業(yè)相關業(yè)務流程、經(jīng)濟業(yè)務實質以及財務政策的基礎上，規(guī)范、完整地做好會計核算，從而提高了企業(yè)的財務管理水平。（二）有助于降低稅收成本。

企業(yè)的稅收成本主要包括：依法應繳納的各項稅費及違反稅收法規(guī)繳納的滯納金、罰款支出。通過加強稅務管理，合理進行稅收籌劃，正確運用稅收優(yōu)惠政策，可以降低或節(jié)約企業(yè)的稅收成本，依法納稅，誠信納稅，可避免稅收處罰，避免不必要的損失，以獲得最大限度的稅后利潤。（三）有助于企業(yè)內部產品結構調整和資源合理配置。

通過加強企業(yè)稅務管理，可以根據(jù)國家的各項稅收優(yōu)惠、鼓勵政策和各項稅種的稅率差異，進行合理投資、籌資和技術改造。如國家需要重點扶持的高新技術企業(yè)減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅；出口貨物退（免）增值稅；納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅等等，企業(yè)在投資和技術改造上應最大程度享受稅收優(yōu)惠，實現(xiàn)企業(yè)內部產品結構調整和資源的合理配置，提高企業(yè)競爭力。（四）有助于規(guī)避企業(yè)的涉稅風險，提升企業(yè)形象。

良好的公司形象，將會贏得更多的市場機會和更好的外部環(huán)境，對知名企業(yè)和上市公司來說，將更大程度的面臨投資者、債權人、政府和監(jiān)管機構的監(jiān)督，公司形象尤為重要，涉稅處罰不僅會給企業(yè)帶來經(jīng)濟損失，更加有損企業(yè)聲譽，通過科學的稅務管理可避免企業(yè)的涉稅風險，有效的提升企業(yè)形象。（五）有助于企業(yè)實現(xiàn)目標。

在與同行業(yè)在公平競爭的環(huán)境下，成本領先是勝出的法寶之一，努力降低企業(yè)成本，才能提高盈利目標，特別是在復雜的交易過程中，合理的運用稅收政策，精心的規(guī)劃交易結構，可避免企業(yè)因交易結構設計不合理而多繳稅，控制好了稅收成本，也就是增加了企業(yè)的凈收益，與企業(yè)其他內部、外部成本的降低對企業(yè)盈余的影響有著同樣的作用，而企業(yè)的目標正是經(jīng)濟增加值最大化，長期持續(xù)的盈利能力和現(xiàn)金流增長，所以，通過稅務管理可以幫助企業(yè)提升價值實現(xiàn)目標。二、企業(yè)稅務管理的內容

企業(yè)稅務管理包括對稅務信息的管理，涉稅業(yè)務的稅務管理和納稅實務的管理等等，因企業(yè)生產經(jīng)營活動產生的稅務管理活動大致如下：（一）稅務信息管理。

稅務信息管理就是企業(yè)從外部和內部收集到的稅務信息，加以整理、分析和研究，傳遞和保管，教育和培訓等。外部信息包括政府的稅收政策文件、法律法規(guī)等，收集和研究好外部信息對企業(yè)科學納稅的作用是不言而喻的，但對企業(yè)內部信息包括稅務證照、各期納稅申報資料、各項稅款計算臺賬、定期稅收自查報告、稅務工作總結等稅務資料的歸集、分析與保管也同樣重要，稅務信息管理是一項重要內容和任務，需要企業(yè)各業(yè)務部門的支持配合和全體員工的積極參與。（二）涉稅業(yè)務的稅務管理。

企業(yè)的生產活動幾乎都與“稅”有關。所以，對涉稅業(yè)務進行稅務管理是必不可少的。否則，要到納稅過程中去消除涉稅活動中形成的稅務隱患或稅務風險，幾乎是不可能或相當困難的。所以，強化對涉稅業(yè)務的稅務管理是控制稅負成本和降低涉稅風險的最好的管理措施之一。

就企業(yè)生產經(jīng)營的一般情況而言，涉稅業(yè)務的管理大致包括，企業(yè)經(jīng)營決策的稅務管理、投資融資決策的稅務管理、產品研發(fā)技術開發(fā)的稅務管理、營銷和商業(yè)合同的稅務管理以及薪酬福利的稅務管理等。涉稅業(yè)務涉及企業(yè)生產經(jīng)營活動的方方面面，各個環(huán)節(jié)，因此，稅務管理強調對涉稅業(yè)務的全過程管理和全面監(jiān)控。（三）納稅實務管理。

企業(yè)納稅實務包括稅務登記辦理，發(fā)票的請購、使用及繳銷，納稅申報、延期納稅申報，稅款繳納，稅收減免申請及申報，出口稅收抵免退稅，非常損失報告及備案，稅務檢查應對等等。各項業(yè)務都有嚴格的流程和要求，企業(yè)應當予以高度重視，經(jīng)辦及管理人員更應該認真負責，嚴格按照規(guī)定辦理，積極與稅務管理部門溝通，加強稅企聯(lián)系，做好日常稅務實務管理工作，避免企業(yè)蒙受損失或違規(guī)受罰。

總之，企業(yè)稅務管理不僅內容龐雜，且專業(yè)性、技術性也很強，企業(yè)如果沒有專門的部門和高素質的人才是難以奏效的。從某種意義上來說，企業(yè)稅務管理是企業(yè)經(jīng)營管理系統(tǒng)中的一個重要子系統(tǒng)，該子系統(tǒng)的健全與否在很大程度上體現(xiàn)了企業(yè)的管理水平。三、稅務管理的方法

（一）設置稅務管理機構，配備專業(yè)管理人員，建立完善稅務管理制度和流程。

企業(yè)內部應設置專門稅務管理機構，并配備專業(yè)素質和業(yè)務水平高的管理人員，樹立專業(yè)管理人員“依法納稅、誠信納稅”的觀念，嚴格按稅法規(guī)定辦事，自覺維護稅法的嚴肅性，努力研究國家的各項稅收法規(guī)，合理運用稅收優(yōu)惠政策，有效進行稅收籌劃，減少企業(yè)不必要的損失，同時建立完善相關稅務管理制度和稅務管理流程，合理控制稅務風險，防范稅務違法行為的發(fā)生，依法履行納稅義務，避免因沒有遵循稅法可能遭受的法律制裁、財務損失或聲譽損害。（二）稅務管理應遵循的原則。

稅務管理應遵循合法性原則，即公司的稅務管理應符合稅法、稅收管理條例用其細則以及稅收相關法規(guī)的規(guī)定。系統(tǒng)化原則，即稅收風險管理應有全局觀，應從全局把握，力求公司利益和最大化以及稅務風險最小化。制度化原則，即公司建立稅收風險管控機制，應有暢通的溝通渠道，做到上情下傳、下情上達。

（三）日常業(yè)務的稅務風險及審核要點，發(fā)票管理、收款、付款、費用報銷、工資支付環(huán)節(jié)的稅務管理。

1、發(fā)票管理中的稅務審核應關注各公司的稅務專員按月檢查發(fā)票的使用情況是否遵照公司《發(fā)票管理辦法》，重點檢查發(fā)票的開具是否符合稅法（開具的票種、發(fā)票要素的填寫等）的規(guī)定，對于公司開具的不符合稅法規(guī)定的發(fā)票及產生稅收隱患的發(fā)票），應及時要求開票人員對所開發(fā)票做作廢處理，并重新開具發(fā)票。稅務專員應按月檢查發(fā)票使用簿，對發(fā)票的購、用、存情況進行檢查。

2、收與經(jīng)營無關的關聯(lián)公司款項或其他款項時，收款人員應當及時通知稅務主管，稅務主管應當對此事項的稅務影響提出建議；所收款項業(yè)務不明的或涉及敏感稅務問題的，收款人員在開具發(fā)票前應與稅務專員進行溝通，稅務專員無法解決的，應向上級領導匯報，得開明確批示后方能一開具發(fā)票，以避免公司因開票不當產生不必要的稅務風險。

3、付款及報銷環(huán)節(jié)應審核對方的票據(jù)是否符合稅法的規(guī)定，發(fā)票的種類及開具的內容是否與經(jīng)濟業(yè)務及相關合同一致，成本費用能否在企業(yè)所得稅前扣除。

4、工資支付環(huán)節(jié)應審核公司員工的個人所得稅由人力資源部按照個人所得稅法的規(guī)定計算并進行相關審核，由財務部按審核結果代扣代繳員工的個人所得稅。

（四）稅務籌劃。

稅務管理的核心是稅收籌劃，稅收籌劃的意義在于不是因為籌劃而少繳稅，而是因為沒有籌劃而多繳稅。大家都知道我國的稅收法規(guī)日益健全和完善，企業(yè)在鉆政策法規(guī)的空子上是占不到便宜的，搞不好還會冒偷稅漏稅的風險，有的企業(yè)在經(jīng)濟業(yè)務實際發(fā)生完結時，發(fā)現(xiàn)稅賦很高，開始想各種各樣的辦法“合理避稅”，這些方法大多與國家財稅政策法規(guī)背離，從長遠看不僅沒有為企業(yè)合理避稅，還為企業(yè)蒙受的損失雪上加霜。科學有效的稅收籌劃必須開展于納稅業(yè)務發(fā)生之前，結合企業(yè)實際情況，在遵守國家稅法、不損害國家利益的前提下，合理籌劃經(jīng)濟事項的交易結構和模式，實現(xiàn)稅負最低。

例如，在一項投資交易中，甲公司資金充裕，技術力量雄厚，準備儲備一塊土地進行房地產項目開發(fā)，乙公司作為A集團公司的子公司，名下資產中有一塊符合甲公司要求的土地，雙方協(xié)商達成一致后，準備按轉讓資產的模式進行交易，如此甲公司獲得土地將繳納契稅，乙公司將涉及轉讓資產應交營業(yè)稅及相關附加，轉讓土地使用權應交土地增值稅，根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細則規(guī)定，在計算土地增值稅時，對從事房地產開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和，加計20%的扣除，而對乙公司直接轉讓土地使用權的情況，不得加計扣除。有的省份，為了抑制和打壓倒買倒賣土地的投機炒作行為，還出臺了空地不允許轉讓，開發(fā)程度達到25%的土地才可以轉讓等地方性政策來調控市場。如果我們改變一下交易模式，由A集團公司將其持有的乙公司股權轉讓給甲公司，甲公司控制了乙公司的同時獲得了土地，因該土地權屬沒有發(fā)生轉移和變化，雖為甲公司擁有但仍在乙公司名下，甲公司不交納契稅，乙公司也不交納土地增值稅，乙公司作為標的完成的是股權交易而不是資產交易，因此也不交納營業(yè)稅及相關附加?？梢?，籌劃對稅賦的影響非同一般。

在籌資決策中，是選擇負債資金還是權益資金，或是二者的組合，這不僅要結合企業(yè)不同生命時期的實際情況，還要考慮資金成本費效比及企業(yè)風險承受能力，合理利用好負債資金這把財務杠桿，可達到抵稅作用，降低資金成本。在生產經(jīng)營活動中，壞賬如何計提，費用如何分攤，選擇不同的存貨計價方法，不同的固定資產折舊政策，對企業(yè)所得稅都會產生影響，對遞延所得稅的合理運用，把實際繳稅義務規(guī)劃在不同的納稅年度里，可達到延緩納稅目的，從而提高資金使效率。不同地區(qū)，不同行業(yè)和產品，稅收負擔都存在差異，稅收優(yōu)惠政策及程度也不盡相同，在投資決策中，充分掌握各項稅收政策并加以合理利用，可使企業(yè)在享受國家優(yōu)惠政策的同時，健康長足發(fā)展。

（五）稅務審計機制。

建立稅務審計制度，結合公司內部審計或聘請稅務中介機構定期或不定期進行稅務審計工作，目前，如財稅咨詢公司、稅務師事務所、會計師事務所等專業(yè)中介機構日趨成熟，企業(yè)可以通過這些機構的專業(yè)服務，提高稅務管理業(yè)務水平。定期審計應于每年企業(yè)所得稅匯算清繳報出前審計結果，不定期應于集團稅務管理部根據(jù)管理需求或者結合內部審、聘請中介機構等不定期進行稅務審計。稅務審計人員（含稅務中介機構）在完成定期或不定期稅務審計后，出具書面稅務審計報告及管理建議書。

（六）稅務資料檔案管理。

稅務資料包括：稅務登記證、納稅申報表、稅務管理臺賬、票據(jù)存根聯(lián)、發(fā)票臺賬、完稅憑證、內部稅務報告及報表、涉稅審計報告、稅務檢查結論書、稅務行政處罰決定書、稅務文書、稅務通知文件、稅務優(yōu)惠文件及其他涉稅資料等。檔案的保存期限同會計檔案的保管期限一致，達到保存年限后的稅務資料，經(jīng)申請審批后可銷毀，銷毀的相關規(guī)定同會計檔案。（作者單位：云南城投置業(yè)股份有限公司）

參考文獻

[1]王家貴編著，《企業(yè)稅務管理》，北京師范大學出版社，出版時間：2011年。