導(dǎo)語：如何才能寫好一篇地產(chǎn)公司獎懲制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；財務(wù)成本管理；管理體系

隨著我國商品房交易市場的不斷深化改革，房地產(chǎn)公司數(shù)量和規(guī)模以及效益不斷提高，同時房地產(chǎn)公司相互之間的行業(yè)競爭也不斷加劇?，F(xiàn)階段我國新型產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)公司一路走高，房價居高不下，當(dāng)前政府各種調(diào)控措施和限購令的頒布使得房地產(chǎn)公司面臨這房子降價的趨勢，房地產(chǎn)界的利潤開始縮水，為了面對這些正在以及即將威脅到房地產(chǎn)公司利潤的政策的形式下。財務(wù)成本的控制和減少開支成了房地產(chǎn)公司最大最重要的問題，同樣房地產(chǎn)公司的財務(wù)成本管理是公司管理的重要組成部分，直接關(guān)系到房地產(chǎn)公司的生存與發(fā)展。但是，仍然有些房地產(chǎn)公司的財務(wù)成本管理不完善，存在很多不足之處，如財務(wù)人員水平管理意識不高、控制薄弱、管理體系不健全、監(jiān)管不力等，公司需要及早發(fā)現(xiàn)問題并給予解決。

1.房地產(chǎn)公司財務(wù)成本管理目前存在的管理問題

1.1房地產(chǎn)公司的財務(wù)成本管理意識薄弱且管理辦法老化

目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)公司管理意識薄弱，大多數(shù)房地產(chǎn)公司只注意投產(chǎn)前產(chǎn)品設(shè)計以及生產(chǎn)要素合理組織的成本管理，忽視投產(chǎn)后的成本管理。一些房地產(chǎn)公司的事前成本管理薄弱，成本預(yù)測、成本決策缺乏規(guī)范性、制度性，可有可無；成本計劃缺乏科學(xué)性、嚴肅性，可增可減，因此，造成房地產(chǎn)投產(chǎn)建設(shè)時財務(wù)成本管理的盲目性。不能全方位、全要素的對企業(yè)成本進行控制。至于財務(wù)成本管理的手段缺乏現(xiàn)代化管理手段。現(xiàn)代成本管理的一個基本要求是成本信息提供的及時性、全面性和準(zhǔn)確性。隨著我國房地產(chǎn)公司發(fā)展速度的加快，房地產(chǎn)公司必須實現(xiàn)精細化的管理模式，才能適應(yīng)今后行業(yè)發(fā)展的要求。

1.2.管理體系不完善不健全

近年來房地產(chǎn)公司的規(guī)模和數(shù)量不斷壯大，作為房地產(chǎn)公司必須建立與自身企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的財務(wù)管理體系，而相反現(xiàn)在的很多房地產(chǎn)公司并沒有做到，發(fā)展速度遠超過了管理體系的改革速度，財務(wù)成本管理一直處于粗放狀態(tài)，很難滿足現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的需要。一部分公司雖然在發(fā)展過程中建立了一套相對完善的財務(wù)管理體系，但在具體實施的過程中沒有執(zhí)行不到位，無法發(fā)揮其作用。房地產(chǎn)公司在快速發(fā)展的過程中對員工的使用不合理，職責(zé)不明確，造成管理體系混亂，并沒有建立一定完善的獎懲制度，沒有真正的激發(fā)帶動起所有員工的積極心，很難在新型財務(wù)管理體系中使所有員工發(fā)揮其巨大的創(chuàng)新能力和執(zhí)行力度。

1.3.房地產(chǎn)公司在整個項目周期過程中財務(wù)成本管理不夠健全

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的整個周期過程包括以下幾個階段，首先是項目的投資決策，然后到設(shè)計階段，項目招標(biāo)和投標(biāo)階段，施工階段，投入使用階段，維護與修理階段。房地產(chǎn)公司財務(wù)成核算具有時間的滯后性的缺點，所以在著每一個階段財務(wù)成本管理都必須始終全面貫徹執(zhí)行，而實際上有些房地產(chǎn)公司對此認識不到位，使得把財務(wù)成本的管理重點放在了項目設(shè)計階段，而沒有足夠重視立項和施工階段，忽視了在項目立項階段的投資決策對控制財務(wù)成本的基礎(chǔ)性作用，以及項目施工階段對財務(wù)成本的嚴格管控工作。2.加強房地產(chǎn)公司財務(wù)成本管理的措施

2.1.財務(wù)成本管理過程中加強系統(tǒng)管理意識和運用科學(xué)的管理辦法。

房地產(chǎn)公司要加強財務(wù)成本的管理意識以及善于運用科學(xué)的管理辦法，要把企業(yè)的財務(wù)成本管里視為一個全面化的全過程的管理工程，而不是某個階段性的工作。必須堅持以“對象、內(nèi)容、方法”全面相結(jié)合的原則，在實際工作中針對公司不同的成本采取相應(yīng)的財務(wù)成本管理策略和方法，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，競爭的不斷加劇，在市場經(jīng)濟體制下，增強公司企業(yè)的核心競爭能力要從實際出發(fā)，做到綜合全面的管理包括服務(wù)成本、人力資源成本、產(chǎn)權(quán)成本、環(huán)境成本等兼顧物質(zhì)成本和非物質(zhì)成本，才能真正的做到科學(xué)合理的財務(wù)成本管理目標(biāo)。

2.2.建立合理的公司獎懲制度，激勵員工熱情提高積極性。

降低成本對于一個公司員工其工作態(tài)度也十分重要，不能單純的依靠管理制度，還要依賴于房地產(chǎn)公司員工的工作積極性和配合以及執(zhí)行程度，因此，十分有必要建立一套合理科學(xué)的員工激勵制度是十分需要。當(dāng)前很多房地產(chǎn)公司財務(wù)管理工作的獎懲制度還不完善有些甚至還沒有正在建設(shè)當(dāng)中沒有實施執(zhí)行。這需要各個房地產(chǎn)公司根據(jù)自身的企業(yè)規(guī)模和企業(yè)特點，開發(fā)并制定出一整套相關(guān)的績效考核辦法，根據(jù)績效考核辦法對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本管理人員給予相應(yīng)的獎勵和懲罰。

2.3.通過制度強化項目財務(wù)成本管理和控制措施

首先房地產(chǎn)公司要建立全面預(yù)算管理體系，全面預(yù)算管理要以提高企業(yè)效益

為出發(fā)點，以市場主體為導(dǎo)向，以銷售和利潤為起點，采用倒推，預(yù)測的方式對年度及未來經(jīng)營戰(zhàn)略的精確規(guī)劃。其次是要完善資金管理體系，房地產(chǎn)公司要實行資金預(yù)算及信息化管理和合理籌集及加強資金的日常管理來完善資金管理體系，所有資金收支都要納入公司預(yù)算管理，應(yīng)該企業(yè)將年度資金預(yù)算、月度資金預(yù)算、月度資金預(yù)測、月度資金計劃、日現(xiàn)金流量有機結(jié)合。再就要改進財務(wù)管理體系，改進財務(wù)管理體系主要在于完善公司財務(wù)成本審批制度和改進財務(wù)核算體系，各級審批人需基于合理授權(quán)，對合同評審，成本費用支付等實施嚴格意義上的責(zé)權(quán)利合理配置。

3.結(jié)束語

目前我國的房地產(chǎn)公司發(fā)展的規(guī)模、速度以及產(chǎn)品的需求量不斷提高，競爭激烈，在這新形勢下如何提高經(jīng)濟效益，如何做好財務(wù)成本的全面管理將是房地產(chǎn)公司未來面臨的長期問題，但也在不斷的完善管理體制，更科學(xué)合理有效的財務(wù)成本管理體系還需要在今后的發(fā)展中不斷實踐創(chuàng)新不斷挖掘，結(jié)合自身的房地產(chǎn)公司特色和優(yōu)勢制定好相應(yīng)的管理對策，才能保證公司長久高的經(jīng)濟效益。（作者單位：青島海爾地產(chǎn)集團有限公司）

參考文獻

[1]袁斌.新形勢下我國房地產(chǎn)財務(wù)管理現(xiàn)狀及對策分析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2010，（23）。

[2]錢劍.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題與完善對策[J].中國總會計師，2010，（02）。

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一、計劃和預(yù)算管理工作取得的主要成績和經(jīng)驗

1、初步建立了經(jīng)營計劃與財務(wù)預(yù)算密切結(jié)合的全面預(yù)算管理體系。

過去很長一段時間，我們不清楚經(jīng)營計劃和財務(wù)預(yù)算的辨證關(guān)系，不是把計劃當(dāng)作預(yù)算，就是把預(yù)算當(dāng)作計劃，有時還出現(xiàn)計劃與預(yù)算相互矛盾、兩張皮的現(xiàn)象。在出臺XX年編制辦法時，我們反復(fù)強調(diào)要弄清楚經(jīng)營計劃和財務(wù)預(yù)算之間的區(qū)別與聯(lián)系，要明白經(jīng)營計劃是對來年各項經(jīng)營管理工作的事先安排，而預(yù)算是完成各項經(jīng)營計劃工作需要消耗的各種資源和取得的各項經(jīng)營成果的貨幣表現(xiàn)，只有先制訂周詳?shù)慕?jīng)營計劃，才能編制科學(xué)的財務(wù)預(yù)算。正是基于這種認識，我們把全面預(yù)算管理工作分解為經(jīng)營計劃和財務(wù)預(yù)算兩個有機的組成部分，以年度經(jīng)營計劃和財務(wù)預(yù)算控制書的形式下達各單位，作為各成員企業(yè)年度經(jīng)營工作的行動指南和奮斗目標(biāo)。

2、提出了“以歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，以市場預(yù)測為導(dǎo)向，積極發(fā)展，留有余地”的預(yù)算編制原則。

公司的發(fā)展離不開現(xiàn)有的基礎(chǔ)和條件，搜集和整理公司經(jīng)營的歷史數(shù)據(jù)，從中找出各主要經(jīng)營指標(biāo)的發(fā)展趨勢是我們制訂年度預(yù)算的基礎(chǔ)；與此同時，還要搜集利用市場信息對相關(guān)指標(biāo)進行預(yù)測，作為制訂年度預(yù)算的重要參考；在此基礎(chǔ)上，持續(xù)發(fā)展、不斷向上也是我們制訂預(yù)算的一個基本要求，反映在預(yù)算指標(biāo)上，就是銷售收入、經(jīng)營利潤和人均勞動生產(chǎn)率指標(biāo)要不斷增長，不能下降；但是增長也有一定的幅度，不能盲目制訂高不可攀的經(jīng)營指標(biāo)。XX年，集團公司按照上述原則審批下達了大多數(shù)成員企業(yè)的年度預(yù)算指標(biāo)，從上半年的執(zhí)行情況來看，既是實事求是的，也是先進合理的。

3、重新修訂了以預(yù)算指標(biāo)完成情況為基礎(chǔ)的工效掛鉤考核辦法。

由于原工效掛鉤考核辦法以銷售收入作為計提各單位工資的基礎(chǔ)，當(dāng)銷售收入增加、毛利和利潤下降時，計提的工資反而增加，不利于保護公司和股東利益。因此XX年集團公司對原工效掛鉤考核辦法作了全面修訂，將計提工資的基礎(chǔ)由銷售收入改為邊際貢獻額，促使各單位從關(guān)心自身利益出發(fā)千方百計降低直接經(jīng)營成本，增加經(jīng)營毛利和利潤。同時為了加強經(jīng)營管理工作，增加了綜合管理考核內(nèi)容，用綜合管理系數(shù)調(diào)整各單位的應(yīng)發(fā)工資總額，使工效掛鉤考核辦法更趨于完善。

4、預(yù)算分析工作制度化，深圳國禎環(huán)保公司預(yù)算分析深入、細致，很有指導(dǎo)意義。

為了監(jiān)督檢查經(jīng)營計劃和財務(wù)預(yù)算的執(zhí)行情況，今年上半年集團公司和各成員企業(yè)都不同程度地開展了月度、季度分析工作，在總結(jié)成績和經(jīng)驗的同時，分析存在問題，研究解決辦法，取得了一定成效。特別是深圳國禎環(huán)保公司，在環(huán)保公司總部的指導(dǎo)下創(chuàng)立了一套詳細的經(jīng)營計劃和財務(wù)預(yù)算分析模式，每個月都對所屬各運營廠和深圳國禎總部的生產(chǎn)量、銷售收入、市場拓展、經(jīng)營成本、經(jīng)營利潤、人員變動、制度建設(shè)、固定資產(chǎn)更新改造和投融資活動等工作情況進行詳細地總結(jié)和分析，發(fā)現(xiàn)問題及時提出整改措施并限期改正，很好地促進了公司的生產(chǎn)經(jīng)營活動，提高了經(jīng)營管理水平，保證了生產(chǎn)經(jīng)營計劃和財務(wù)預(yù)算的順利完成。

5、不少成員企業(yè)開始重視市場開發(fā)工作，阜陽能源公司大膽創(chuàng)新，市場開發(fā)工作取得突破性進展；房地產(chǎn)公司可供銷售的住房銷售率一直維持在90％以上。

市場營銷工作是企業(yè)一切工作的核心和龍頭，決定著企業(yè)的生存和發(fā)展。今年上半年，大多數(shù)成員企業(yè)開始重視市場營銷工作，銷售形勢有了可喜的變化。表現(xiàn)較好的有阜陽能源公司和房地產(chǎn)公司。天然氣公司從阜陽能源公司分離出去后，阜陽能源公司就剩下一個加油站和液化氣經(jīng)營兩項業(yè)務(wù)，按照以往的經(jīng)營實際，年銷售收入達到6000萬元已經(jīng)很不錯了。但能源公司不滿足現(xiàn)狀，在液化氣業(yè)務(wù)的外購?fù)怃N上大做文章，想方設(shè)法把液化氣批發(fā)業(yè)務(wù)做到了六安、淮南、淮北及河南的周口、商丘等地，在經(jīng)營方法和經(jīng)營業(yè)績上都有了明顯突破，提前4－5個月完成年度經(jīng)營計劃和預(yù)算目標(biāo)已成定局。房地產(chǎn)公司一直把為客戶創(chuàng)造價值當(dāng)作自己的行動指南，在項目規(guī)劃、設(shè)計、建造、銷售以及售后服務(wù)等各個環(huán)節(jié)都注意為用戶所想，滿足用戶的需求，突出了“藍色雅典”小區(qū)的自然、園林、舒適、安全、方便、現(xiàn)代等特色，成為阜陽市首屈一指、家喻戶曉的高尚住宅小區(qū)。特別是及時成立的售后服務(wù)中心，為用戶解決了很多本應(yīng)該由物業(yè)管理公司解決的問題，在用戶中形成了一傳十、十傳百的良好口碑，為“藍色雅典”項目創(chuàng)造并保持了90％以上銷售率的銷售奇跡。

6、集團公司工程預(yù)算管理工作成效顯著。

近年來，集團公司在房地產(chǎn)公司和天然氣公司工程建設(shè)上推行工程預(yù)算管理工作，取得了成功的經(jīng)驗，保證了工程建設(shè)質(zhì)量和工期，降低了工程建設(shè)成本。其基本做法是：“優(yōu)化設(shè)計、科學(xué)預(yù)算、依制招標(biāo)、規(guī)范簽證、嚴格驗收、三級決算”。 【1】

以下內(nèi)容與本文上半年計劃和預(yù)算管理工作總結(jié)相關(guān)，可查閱參考：                

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二、計劃和預(yù)算管理中存在的主要問題

1、全面預(yù)算管理制度不健全，缺乏經(jīng)營計劃和財務(wù)預(yù)算編制細則。

全面預(yù)算管理制度是一個有機的體系，至少應(yīng)包括全面預(yù)算管理綱要、經(jīng)營計劃編制細則、財務(wù)預(yù)算編制細則、計劃和預(yù)算分析指南、計劃和預(yù)算獎懲制度等內(nèi)容。我們由于缺乏經(jīng)驗，學(xué)習(xí)得也不夠，集團公司至今尚未建立全面預(yù)算管理綱要，對于經(jīng)營計劃和財務(wù)預(yù)算的編制、檢查分析、考核兌現(xiàn)等還沒有明確具體的要求；去年底出臺的“XX年經(jīng)營計劃和財務(wù)預(yù)算控制書編制辦法”還有很多不完善的地方，如對經(jīng)營計劃的編制要求不夠具體、全面，預(yù)算表格也有不適應(yīng)管理要求的地方，缺乏切合實際的經(jīng)營計劃和財務(wù)預(yù)算編制細則等。

2、對全面預(yù)算管理仍然存在著認識不夠、執(zhí)行不力的現(xiàn)象。

雖然我們一再強調(diào)全面預(yù)算管理在加強企業(yè)管理、提高企業(yè)經(jīng)營管理水平和經(jīng)濟效益中的基礎(chǔ)作用，但仍有少部分成員企業(yè)對全面預(yù)算管理的重要性認識不夠、對集團公司關(guān)于全面預(yù)算管理的要求執(zhí)行不力。主要表現(xiàn)在如下方面：（1）少部分成員企業(yè)總經(jīng)理不關(guān)心預(yù)算管理工作；（2）計劃和預(yù)算的編制、執(zhí)行、檢查分析仍然局限在公司財務(wù)部等個別部門；（3）在編制階段仍然存在著用計劃代替預(yù)算、或用預(yù)算代替計劃的現(xiàn)象；（4）有的不按集團公司的統(tǒng)一要求編制計劃和預(yù)算，不注意歷史資料的搜集、整理，對市場信息把握不夠，缺乏市場趨勢分析，造成預(yù)算執(zhí)行中實際與預(yù)算嚴重背離，預(yù)算差異巨大；（5）部分成員企業(yè)不重視預(yù)算指標(biāo)的分解，不是根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展規(guī)律分解制訂月度、季度計劃指標(biāo)，而是把年度指標(biāo)簡單除以12作為月度計劃指標(biāo)，使指標(biāo)反映的經(jīng)濟活動失去了客觀性；（6）少數(shù)成員企業(yè)預(yù)算口徑與財務(wù)口徑不一致，形成財務(wù)指標(biāo)與預(yù)算指標(biāo)相脫節(jié)的不正?，F(xiàn)象，預(yù)算考核失去基準(zhǔn)；（7）部分成員企業(yè)不能按時上報經(jīng)營月報，或上報的數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確。

3、計劃的引導(dǎo)作用和預(yù)算的促進作用沒有很好發(fā)揮。

年度經(jīng)營計劃是我們各項工作的行動指南。但有些成員企業(yè)年度經(jīng)營計劃批準(zhǔn)之后便束之高閣，忽視計劃的存在，不按計劃安排工作，對計劃執(zhí)行情況不檢查、不分析。有的只看到了預(yù)算的控制作用，沒看到預(yù)算還有促進工作的一面，如片面強調(diào)節(jié)約支出，而對預(yù)算安排的市場推廣費、產(chǎn)品促銷費、研究開發(fā)費也嚴格控制，該花的不花，看似節(jié)約了開支，實質(zhì)上卻限制了市場營銷和技術(shù)創(chuàng)新工作，不利于企業(yè)的發(fā)展。

4、預(yù)算分析和計劃相脫節(jié)，缺乏符合實際、行之有效的分析模式。

今年以來，雖然集團公司和各成員企業(yè)都不同程度地開展了計劃和預(yù)算分析工作，但分析的深度和廣度不夠，一般僅停留在預(yù)算數(shù)字的分析上，缺少對年度經(jīng)營計劃的檢查、分析，在分析活動中，普遍存在著計劃與預(yù)算相脫節(jié)的現(xiàn)象；集團公司和多數(shù)成員企業(yè)都缺乏符合實際、行之有效的分析模式，不利于各單位及時、全面地編寫分析報告，開展分析工作。

5、預(yù)算獎懲制度不健全，考核的敏感度不強。

部分成員企業(yè)缺乏明確的預(yù)算獎懲制度，計劃、預(yù)算執(zhí)行的好壞與員工的薪酬待遇沒有聯(lián)系，造成相當(dāng)一部分人員對公司計劃和預(yù)算漠不關(guān)心；預(yù)算考核和獎懲的及時性不夠，上半年幾乎沒有開展考核和獎懲兌現(xiàn)工作，預(yù)算完成情況的好壞對員工待遇影響的敏感度不強，員工既不能及時享受到企業(yè)經(jīng)營好時的喜悅，也不能及時感受到企業(yè)經(jīng)營差時的切膚之疼，沒有把企業(yè)利益與員工利益緊緊地聯(lián)系在一起。

6、集團公司工程預(yù)算管理工作未能覆蓋所有成員企業(yè)。

由于各種原因，集團公司工程預(yù)算管理工作未能覆蓋所有成員企業(yè)，集團公司在工程項目管理上的職能作用未能充分發(fā)揮。

三、改進計劃和預(yù)算管理工作的措施

1、集團公司經(jīng)營管理部要充實人員，提高素質(zhì)，在學(xué)習(xí)理論、總結(jié)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上盡快制訂集團公司全面預(yù)算管理綱要、經(jīng)營計劃編制細則、財務(wù)預(yù)算編制細則、計劃和預(yù)算分析工作指南等制度，完善全面預(yù)算管理制度體系，為科學(xué)編制XX年年及以后年度經(jīng)營計劃和財務(wù)預(yù)算控制書、改進計劃和預(yù)算管理工作做好制度準(zhǔn)備。

2、提高認識，加強執(zhí)行力度。為此要做好如下工作：（1）再次重申各成員企業(yè)總經(jīng)理一定要在思想上、行動上充分重視計劃和預(yù)算管理工作，要親自領(lǐng)導(dǎo)編制、執(zhí)行、分析檢查、考核獎懲等計劃和預(yù)算管理工作的全過程；（2）集團公司和各成員企業(yè)要組織開展全面預(yù)算管理知識和管理制度的學(xué)習(xí)培訓(xùn)工作，提高大家的理論水平和工作能力；（3）要注意搜集整理歷史資料和市場信息，建立歷史資料數(shù)據(jù)庫和市場信息數(shù)據(jù)庫，為制訂計劃和預(yù)算打好基礎(chǔ)；（4）要發(fā)動全體員工參與到計劃和預(yù)算管理中來，預(yù)算的分解要與

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項目管理；控制措施

一、不斷規(guī)范建設(shè)項目合同管理

建設(shè)工程項目合同就是指項目開發(fā)主體與勘察、設(shè)計、施工、材料供應(yīng)等單位，為完成一定的建設(shè)工程任務(wù)而簽訂的一種經(jīng)濟的合同，其內(nèi)容就包括對施工合同、買賣合同、分包合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議。在房地產(chǎn)開發(fā)整個過程中，每個樓盤的施工質(zhì)量、進度和成本決定了企業(yè)產(chǎn)品的自有生命周期、資金回收的速度以及企業(yè)的獲利空間。項目在開發(fā)過程中的施工質(zhì)量、進度和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實現(xiàn)的。對施工前簽訂的施工合同進行加強管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。

二、加強投資項目質(zhì)量控制

質(zhì)量控制的任務(wù)關(guān)鍵所在就是及時發(fā)現(xiàn)施工過程中施工工藝是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定，同時通過檢查、繪制施工作業(yè)流程圖和動態(tài)過程控制圖，加強開發(fā)項目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制。房地產(chǎn)項目部強調(diào)并建立全面、全員、全過程的現(xiàn)場管理模式，尤其要強化領(lǐng)導(dǎo)層的質(zhì)量意識，保證合同質(zhì)量目標(biāo)的實現(xiàn)。領(lǐng)導(dǎo)層管理意識的強弱，是決定能否實現(xiàn)合同質(zhì)量目標(biāo)的關(guān)鍵。在這方面經(jīng)常召開工程部經(jīng)理會議，研究部署對施工單位如何采取有效措施加強質(zhì)量控制和安全管理，如何調(diào)動監(jiān)理人員的積極性進行現(xiàn)場質(zhì)量檢查與驗收。加強投資項目質(zhì)量控制的具體措施如下：

1、對施工單位和監(jiān)理部現(xiàn)場管理人員的崗位資格進行嚴格審查，凡是人員資格配備不齊備或不相稱的，要求施工單位或監(jiān)理部及時改正，并撤換相關(guān)人員。

2、認真查閱圖紙和施工規(guī)范，對設(shè)計圖紙中平立剖面圖及土建與水電暖中有矛盾地方，對工程質(zhì)量和工程造價影響較大的分項及工序材料，工程部多次并及時和設(shè)計單位聯(lián)系和溝通。主要通過設(shè)計變更、技術(shù)核定單和工程部通知、會議紀(jì)要的形式加以修正。

3、工程部對工程施工中使用的原材料、半成品及機械設(shè)備的質(zhì)量進行嚴格檢查和控制，所有用于工程的材料（包括工程部供應(yīng)的材料和施工單位自行采購的材料），在使用前必須先送有資質(zhì)的檢測的單位進行復(fù)試，并將復(fù)驗報告、出廠合格證及出廠檢驗報告及進場材料報監(jiān)理部和工程部檢查驗收合格后方可使用，否則，一律不得進入施工現(xiàn)場和用于工程上。對于工程中使用的主要機械設(shè)備（如塔吊、提升機、電動吊籃、腳手架等）同樣也需進場復(fù)試檢測和報驗。

4、在安全控制方面主要對“三寶”（安全帽、安全網(wǎng)、安全帶），“四口”（樓梯口、電梯井口、預(yù)留洞口、通道口），臨邊（建筑物四周、陽臺、屋面等），模板和支架、臨時用電，機械設(shè)備等安全情況進行日常巡查及定期和不定期的檢查。發(fā)現(xiàn)問題要求施工單位及時整改。

三、加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理

現(xiàn)今，房地產(chǎn)開發(fā)商競爭中，價格是重要因素之一。所以房地產(chǎn)開發(fā)商在項目開發(fā)時必須建立全面、完善的項目成本管理方案，嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本。確定完善的成本管理，要做到：第一，規(guī)劃階段在調(diào)研的基礎(chǔ)上，精準(zhǔn)確定項目評估，嚴格控制成本、利潤等，用最低的成本獲取最優(yōu)的質(zhì)量和最大的利潤；第二，項目施工階段要引入更多的競爭企業(yè)進入，嚴格招標(biāo)，控制施工成本；第三，項目開發(fā)過程中要建立分明的獎懲制度。采取獎懲制度，重要的是做好現(xiàn)場簽證管理。做到嚴格控制成本管理，可以從根本上解決浪費的問題，提高房地產(chǎn)開發(fā)商的價格優(yōu)勢和綜合競爭力。

四、完善監(jiān)理制度

（1）完善監(jiān)理制度，提高監(jiān)理水平。一是拓寬監(jiān)理領(lǐng)域，發(fā)展全能監(jiān)理，實施全方位、全過程監(jiān)理；二是加強對監(jiān)理單位的資質(zhì)管理，建立公平有序的監(jiān)理市場；三是適當(dāng)提高監(jiān)理取費標(biāo)準(zhǔn)，制止監(jiān)理企業(yè)惡性競爭；四是加大培訓(xùn)教育力度，提高監(jiān)理人員的整體素質(zhì)。

（2）明確監(jiān)理單位與建設(shè)單位、承建單位的關(guān)系。建設(shè)單位與監(jiān)理單位的關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系。監(jiān)理單位所承擔(dān)的任務(wù)由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中，監(jiān)理委托合同一經(jīng)確定，建設(shè)單位不得干涉監(jiān)理工程師的正常工作。監(jiān)理單位依據(jù)監(jiān)理合同中建設(shè)單位授予的權(quán)力行使職責(zé)，公正獨立地開展監(jiān)理工作。

（3）建設(shè)單位協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。為避免權(quán)責(zé)不明、責(zé)任不清、建設(shè)單位有意無意干涉監(jiān)理工作的問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將項目管理重點轉(zhuǎn)向協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。

五、重視項目收尾階段的項目管理

在項目收尾階段可建立一個由開發(fā)商主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭、整合工程管理、材供、技術(shù)、銷售、開發(fā)、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項目收尾臨時機構(gòu)，與工程項目管理現(xiàn)場人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交等工作。

六、做好組織協(xié)調(diào)管理

房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中的協(xié)調(diào)內(nèi)容有兩部分，第一方面是項目部部內(nèi)部的關(guān)系的協(xié)調(diào)。主要表現(xiàn)為：首先抓好內(nèi)部人際關(guān)系的協(xié)調(diào)，做到在人員安排上量才適用，在工作委托上職責(zé)分明，在成績評價上實事求是，在矛盾處理上要恰到好處。其次抓好內(nèi)部組織關(guān)系的協(xié)調(diào)，根據(jù)工作需要和每個人員的特長，明確規(guī)定每個小組和成員的工作目標(biāo)、職責(zé)和權(quán)限，事先約定各個小組在工作中的相互關(guān)系，在每天的晨會上建立信息溝通制度，及時清除工作的矛盾或沖突。第二方面：項目部與外部關(guān)系協(xié)調(diào)，主要和以下部門和單位協(xié)調(diào)：其一，和施工單位協(xié)調(diào)；其二，和監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)；其三，設(shè)計單位的協(xié)調(diào)；其四，與質(zhì)量監(jiān)督站和其他政府的協(xié)調(diào)；其五，除上述單位關(guān)系由工程部協(xié)調(diào)外，其它相關(guān)單位的關(guān)系協(xié)調(diào)和處理，應(yīng)由公司另行安排其他人員（外事部）負責(zé)協(xié)調(diào)和處理。從工程立項、報建直到工程交工驗收的所有階段的有關(guān)政府外部手續(xù)辦理應(yīng)由外事部完成，需工程部技術(shù)配合的，工程部可協(xié)助配合。

總之，要想做好房地產(chǎn)項目的管理工作，需要房地產(chǎn)項目管理者懂技術(shù)、會經(jīng)營、善管理、能協(xié)調(diào)的綜合的專業(yè)工作能力，能積極努力地開展工作，同時對新情況、新問題不斷進行調(diào)查研究，不斷探索新途徑，總結(jié)新方法，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目的有效管理。

參考文獻

[1]王琳.淺談房地產(chǎn)項目管理[J].科技信息，2011（07）

篇4

    一、中國房地產(chǎn)發(fā)展的歷史及現(xiàn)狀

    1.中國房地產(chǎn)發(fā)展的歷史

    房地產(chǎn)是指在土地上蓋房屋的一種社會活動,又稱不動產(chǎn),是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。中國房地產(chǎn)業(yè)起源于改革開放以后,香港鴻基地產(chǎn)以定向協(xié)議出讓的方式取得第一塊土地的使用權(quán),接下來中國房地產(chǎn)市場開始開放并逐漸壯大。中國房地產(chǎn)的發(fā)展歷史已經(jīng)近20年,自香港鴻基地產(chǎn)成為領(lǐng)頭羊后,深圳房地產(chǎn)的發(fā)展一直領(lǐng)跑全國的房地產(chǎn)業(yè)。1992年至1997年期間,政府開始對土地交易進行宏觀調(diào)控,并針對房地產(chǎn)市場交易出臺了一些法規(guī)和政策,其間1993年前后國內(nèi)各地紛紛開始成立專業(yè)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。直到1997年亞洲金融風(fēng)暴的出現(xiàn),國內(nèi)受到很大的影響,房地產(chǎn)市場隨之降溫。由于經(jīng)濟需要恢復(fù)和市場競爭激烈,1998年后,部分中介機構(gòu)開始進軍內(nèi)地二線和三線城市尋求發(fā)展。2001年中國加入世界貿(mào)易組織對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生了重大影響,2002年開始至今,全國的房價一路攀升,近兩年略有下降。

    2.中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

    目前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要體現(xiàn)在以下幾方面:首先,在前期投資方面。在房地產(chǎn)的投資上,與之前的大力度投資相比,我國目前的投資增速開始趨于緩和,但占全社會固定資產(chǎn)投資的比重仍保持上升趨勢;與此同時投資結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化,經(jīng)濟適用房投資比重繼續(xù)減少;國內(nèi)信貸比重有所降低,但對銀行的依賴度依然過高。其次,在開發(fā)建設(shè)方面。我國目前控制了土地的開發(fā)面積,使得開發(fā)面積開始減少,購地和開、竣工面積的步伐也開始變慢;與之相對應(yīng)的是拆遷規(guī)模受到遏制,不再允許大規(guī)模拆遷。但不可否認,這些還沒有改變土地控制形勢依然嚴峻的現(xiàn)實。第三,在后期銷售方面。房地產(chǎn)銷售在近幾年成為熱門職業(yè),究其原因是因為房地產(chǎn)的銷售量還在持續(xù)增長,房價大幅攀升,需求依然旺盛。雖然最近兩年房價略有降低,但銷售在總體上依然保持以上特點。

    二、中海地產(chǎn)物業(yè)策略的現(xiàn)狀

    中海地產(chǎn)物業(yè)策略是基于其企業(yè)文化的,其企業(yè)文化,具體體現(xiàn)在以下幾個方面:

    (1)核心價值觀:追求企業(yè)和員工的共同成長,實現(xiàn)企業(yè)與客戶的和諧共榮。

    (2)企業(yè)精神:嚴格苛求、自覺奉獻;

    (3)經(jīng)營理念:精誠服務(wù)、精彩生活;

    (4)品牌風(fēng)格:高檔物業(yè)特征,優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)志;

    (5)服務(wù)理念:管就高標(biāo)準(zhǔn)、干就創(chuàng)一流;

    (6)團隊精神:“我的中海物業(yè),中海物業(yè)的我”;

    (7)質(zhì)量方針:為顧客提供一個安全、清潔、優(yōu)美 、舒適、方便的生活和工作環(huán)境。

    基于以上企業(yè)文化,目前中海地產(chǎn)物業(yè)公司的物業(yè)策略為:不把任務(wù)外包出去,對售后服務(wù)有責(zé)任感,努力提高售后質(zhì)量,為顧客買房提供良好的基礎(chǔ)。除此之外,隨著中海房產(chǎn)公司開發(fā)的項目越來越多,未來中海地產(chǎn)將不再接納外部物管業(yè)務(wù),集中精力服務(wù)于中海自己開發(fā)的物業(yè)。

    由此可見,中海地產(chǎn)目前的物業(yè)策略有兩個方面。一方面,中海地產(chǎn)承諾了堅持企業(yè)文化中的各種精神,把顧客的利益放在首位,并承諾不會外包任務(wù),是體現(xiàn)其責(zé)任感的策略;另一方面,中海地產(chǎn)將逐漸走上自給自足的軌道,開發(fā)具有自身特色的物業(yè),并只為中海服務(wù),是一種封閉式策略。

    對于策略的實施,中海地產(chǎn)主要包含如下內(nèi)容:全面導(dǎo)入ISO9000國際質(zhì)量管理體系,規(guī)范服務(wù)流程;全面導(dǎo)入ISO14001環(huán)境管理體系;全面推行氛圍式管理,使小區(qū)呈現(xiàn)出悠閑居住環(huán)境與綠色人文環(huán)境完善結(jié)合的特色;專業(yè)化技術(shù)支持,中海下屬的樓宇科技公司、電梯工程公司、專業(yè)化清洗公司將以專業(yè)化管理確保小區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備得到良好的維修養(yǎng)護。

    三、中海地產(chǎn)物業(yè)策略存在問題分析

    “中海地產(chǎn)”的物業(yè)策略并非盡善盡美,而實施的過程也差強人意,從一些顧客的反饋中可以證實其策略及實施確實存在著一定的弊端,主要集中在以下幾個方面。

    首先,服務(wù)的態(tài)度不夠端正,很多顧客反映,“中海地產(chǎn)”的物業(yè)人員未能及時對問題進行解決,經(jīng)常拖時間,有的甚至不予理睬;在物業(yè)的網(wǎng)站上只回答無用問題,對求助和質(zhì)疑卻沒有回應(yīng)等等。其次,服務(wù)的質(zhì)量不好。體現(xiàn)在物業(yè)有時維修質(zhì)量不過關(guān),倉庫里小型電瓶車無人看管并表示丟失概不負責(zé),以及水電費的繳納全靠顧客自己而沒有配合等。再次,服務(wù)的費用十分昂貴。物業(yè)公司沒有按照物價局的規(guī)定收取費用,其高昂的費用與服務(wù)質(zhì)量不成正比也使顧客覺得不公。

    這些直觀的問題反映了中海地產(chǎn)物業(yè)策略與實施的問題在于:首先,策略中缺乏對員工自身的要求,單單從企業(yè)整體角度考慮未來努力的方向,忽略了每個員工的個體差異性與僥幸心理,導(dǎo)致部分員工表現(xiàn)出了驕橫的態(tài)度,以及拖拉的做法。其次,中海公司的封閉式策略不夠完善,由于缺乏競爭對手,只在中海產(chǎn)業(yè)內(nèi)部進行鏈?zhǔn)椒?wù),中海物業(yè)逐漸缺乏競爭意識,如果不經(jīng)常反省,就會出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量每況愈下的情況。再次,沒有提及物業(yè)策略實施的應(yīng)用情況及獎懲力度。完美的策略與實施的過程往往存在差距,而對實施的程度放任自流更會導(dǎo)致真實情況與計劃背道而馳,缺乏策略實施的強制性保障導(dǎo)致中海物業(yè)方面的不足。

    簡言之,中海地產(chǎn)物業(yè)策略存在的問題在于策略制定上的不完善、不詳細和策略實施缺乏保障,是需要及時改進的。

    四、完善中海地產(chǎn)物業(yè)策略的建議

    針對“中海地產(chǎn)”物業(yè)策略的欠缺,筆者建議從以下幾個方面進行改進:

    首先,提高員工素質(zhì),培養(yǎng)優(yōu)秀人才。隨著生活水平的不斷提高,業(yè)主高質(zhì)量的要求,對現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識和管理水平提出了挑戰(zhàn)。為此,中海地產(chǎn)的服務(wù)意識要加強、服務(wù)水平要提高。中海地產(chǎn)應(yīng)加大在職員工的教育力度,有規(guī)律地進行培訓(xùn),如聽講座,觀看視頻等。企業(yè)應(yīng)多開展活動,讓員工在輕松的氣氛中找到自身的不足,追求更大的進步,與此同時提出對公司的意見和建議,爭取企業(yè)和員工共同進步。對于管理者而言,應(yīng)把自己的位置擺正,不可總以管理者自居,要講求以人為本,與員工多交流,真正地把自己當(dāng)作服務(wù)人員。今后對于人才的選拔,不僅要關(guān)注其專業(yè)能力的高低,其品格與服務(wù)態(tài)度也要格外重視。公司可以和一些學(xué)校聯(lián)合培養(yǎng)“訂單學(xué)生”,即公司提出理想人才模式,由學(xué)校來進行培養(yǎng),畢業(yè)后直接送往企業(yè),這是一種最直接也是最高效的方式。

    其次,尋找競爭對手,找到自身缺陷。企業(yè)在競爭中生存,競爭對手可以激勵自身進步。在條件允許的情況下,中海地產(chǎn)物業(yè)公司可以實行半封閉式策略,即大部分時間和精力用于中海產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的服務(wù),小部分時間可以將任務(wù)外包給其他優(yōu)秀的物業(yè)公司或者去承包其他公司的物業(yè)任務(wù)。通過比較,公司能夠增強危機意識,不斷反思自身不足,這樣能夠不斷進步。即使不能實現(xiàn),也要通過其他途徑,如顧客反饋、網(wǎng)站維護、員工指出等方式尋找自身的問題,杜絕剛愎自用。與此同時,要做到真正意義上的“售后服務(wù)”,即對房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行及時有效地維護、修繕與整治,并向星級物業(yè)管理學(xué)習(xí),不斷提高服務(wù)檔次。參與國際物業(yè)管理市場競爭也是現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢。市場經(jīng)濟的本質(zhì)也是競爭,對內(nèi)競爭與對外競爭相結(jié)合,國內(nèi)市場與國際市場相對接。隨著中國加入世貿(mào)組織,第27屆奧運會在北京的成功舉辦,同國際物業(yè)管理市場的接觸一定會越來越密切。因此,中海地產(chǎn)物業(yè)公司應(yīng)力求把物業(yè)服務(wù)打進國際市場,增強國際競爭力。簡言之,競爭機制的形成,一方面可以促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高管理水平,增強企業(yè)開拓能力和應(yīng)變能力,從而增強其市場競爭力;另一方面可以使企業(yè)經(jīng)受鍛煉,積累競爭經(jīng)驗,為在國際市場競爭中戰(zhàn)勝對手積蓄力量,創(chuàng)造條件。

    最后,加大實施力度,堅持獎懲分明。公司需要有具體的規(guī)章規(guī)定策略如何實施,并完善獎懲制度來更大地激發(fā)員工的工作熱情。中海地產(chǎn)物業(yè)公司可以根據(jù)自身的具體情況制定獎懲措施,保證獎懲分明,這樣能夠有效提高服務(wù)質(zhì)量。主要是對考核為優(yōu)秀等次的員工,要在晉升職務(wù)、級別、工資、獎金等方面,制定更加優(yōu)惠的政策,對年度考核不稱職的要進行相應(yīng)的處罰。同時要加大考核結(jié)果運用力度,實施考核并把考核結(jié)果和員工的獎懲、培訓(xùn)、辭退以及職務(wù)晉升、福利待遇等有機地結(jié)合起來,做到賞罰分明,充分發(fā)揮考核的教育、激勵作用,創(chuàng)造人才脫穎而出的良好機制,才能提高實施的效率,確保物業(yè)策略的順利進行。

    五、結(jié)語

    物業(yè)管理是一個新興行業(yè)。物業(yè)管理的發(fā)展方向、管理模式、戰(zhàn)略目標(biāo)、服務(wù)的宗旨和基本理念是永恒的,那就是“讓業(yè)主滿意”。以業(yè)主為主導(dǎo),力求滿足業(yè)主的需求和期望,追求“業(yè)主滿意”和“忠誠的經(jīng)營管理”新理念,在市場經(jīng)濟體制下,逐步形成并且迅速發(fā)展。良好的物業(yè)策略是對企業(yè)工作開展的指導(dǎo),中海地產(chǎn)物業(yè)公司須對目前的物業(yè)策略加以改進,爭取做到完善、詳細,從而確保中海地產(chǎn)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量達到更高的水平,使公司和顧客達到雙贏。

篇5

一、明確干部職工工作職責(zé)：根據(jù)12年工作總體情況及13年工作目標(biāo)要求，我局及時調(diào)整了局班子成員和局機關(guān)干部職工的分工，進一步明確每一位工作人員的工作職責(zé)，做到人人肩上有責(zé)任，件件事情有人抓。

二、加強基本制度建設(shè)，用制度定崗、定責(zé)，用制度管人管事。我局在09年制度建設(shè)的基礎(chǔ)上，進一步健全和完善了二十多項制度，通過建立和完善各項制度，用制度管權(quán)，按制度辦事，靠制度管人，從而加快職能轉(zhuǎn)變，提高工作效能，改善發(fā)展環(huán)境，促進各項工作規(guī)范有序。

三、緊扣工作要點

（一）圍繞我縣三年決戰(zhàn)工業(yè)100億的要求。重點主攻招商引資和園區(qū)服務(wù)。我局成立了招商小分隊到深圳等地招商，已成功引進臺灣客商來我縣創(chuàng)辦電子有限公司。在園區(qū)服務(wù)上，我局嚴格按照縣委縣政府的要求，做到一站式審批，一卡通收費，一條龍服務(wù)。在窗口建設(shè)上，我局選派素質(zhì)高、業(yè)務(wù)精的人員進窗口，并將工作流程、辦事時限、收費標(biāo)準(zhǔn)等進行公布，制成卡冊供辦事人員查看，我縣行政服務(wù)中心房管局窗口連續(xù)三年被評為優(yōu)秀服務(wù)窗口。

（二）圍繞城市建設(shè)，重點抓好及西區(qū)的拆遷改造及安置工程、廉租住房建設(shè)及分配、鄱陽湖大道的拆遷改造等項目建設(shè)，在項目建設(shè)上做到公正、公平、公開透明，發(fā)揚“5+2、白加黑”的工作精神。

（三）圍繞房地產(chǎn)開發(fā)，抓好行政管理，進一步規(guī)范市場行為，整治建筑領(lǐng)域的突出問題。

（四）圍繞黨風(fēng)廉政建設(shè)，重點整治機關(guān)效能中存在的突出問題：一是抓干部職工的工作紀(jì)律，嚴格執(zhí)行工作制度和考勤制度；二是規(guī)范部門工作行為，嚴禁不作為和亂作為；三是改進工作作風(fēng)，增強服務(wù)意識，倡導(dǎo)廉潔自律、懲治腐敗；四是加強干部職工的學(xué)習(xí)與教育，提升服務(wù)能力和水平。

篇6

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；目標(biāo)成本；成本控制；管理流程

1. 項目成本管理相關(guān)知識

1.1 項目成本管理概念。項目成本管理是指承包人為使項目成本控制在計劃目標(biāo)之內(nèi)所作的預(yù)測、計劃、控制、調(diào)整、核算、分析和考核等管理工作。項目成本管理就是要確保在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項目，具體項目要依靠制定成本管理計劃、成本估算、成本預(yù)算、成本控制四個過程來完成。項目成本管理是在整個項目的實施過程中，為確保項目在以批準(zhǔn)的成本預(yù)算內(nèi)盡可能好的完成而對所需的各個過程進行管理。

1.2 項目成本管理的主要觀念。一是成本效益觀念，市場經(jīng)濟環(huán)境下，企業(yè)首先要考慮的是利潤。作為房地產(chǎn)企業(yè)來講，想要獲得更大的利益，成本控制工作不容小覷，全體員工都應(yīng)該樹立成本效益觀念。企業(yè)的生存應(yīng)以市場為導(dǎo)向，要最大能力向市場提供高質(zhì)量、多功能的產(chǎn)品和服務(wù)，與此同時，企業(yè)項目成本管理也應(yīng)該與企業(yè)的整體經(jīng)濟效益直接聯(lián)系起來，用成本效益觀念看待成本及其控制問題。二是多動因的項目成本管理觀念。企業(yè)作為當(dāng)前市場經(jīng)濟的競爭主體，存在一個問題，即它們應(yīng)樹立怎樣的項目成本管理觀念用以支配企業(yè)的項目成本管理工作？對于這個既有一定理論意義，又有一定現(xiàn)實意義的問題來說，可以從成本動因的角度出發(fā)，開辟和尋找新的控制成本的方法。三是成本的系統(tǒng)管理觀念。系統(tǒng)的成本管理理念是企業(yè)不可缺少的，應(yīng)把企業(yè)項目成本控制工作作為一道系統(tǒng)工程來做，強調(diào)整體與全局的重要性，對企業(yè)項目成本管理的對象、內(nèi)容、方法進行全方位的分析研究。

2. 目標(biāo)成本法的基本思想

基于目標(biāo)成本法的基本概念，我們可以把目標(biāo)成本法的基本思想歸納為制定目標(biāo)成本，它是成本管理中一定時期內(nèi)的奮斗目標(biāo)，比已經(jīng)達到的實際成本要低，但又是經(jīng)過努力可以達到的。制定規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹。房地產(chǎn)行業(yè)成本可分為土地成本、工程成本、財務(wù)成本、管理成本、營銷成本等。將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解，通過將預(yù)算計劃落實到部門與行動上，在每個部門實施有效的激勵機制，調(diào)動企業(yè)中每個員工的積極性，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動計劃，并在執(zhí)行過程中把實際結(jié)果與目標(biāo)進行對比分析，找出差距，這一差距就是企業(yè)中每個員工的努力方向。在實務(wù)中，企業(yè)一般是通過分析原因，制定改進措施來縮小這一差距的。

3. 房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本控制流程

根據(jù)目標(biāo)成本法的基本思想，房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本控制流程應(yīng)包括目標(biāo)成本設(shè)定、明確部門目標(biāo)責(zé)任、目標(biāo)成本動態(tài)管理、成本回顧與分析四個環(huán)節(jié)。

3.1 目標(biāo)成本的設(shè)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資決策階段，開發(fā)商就要對所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場定位和品質(zhì)要求有一個初步的預(yù)測用以確定房地產(chǎn)的類型。房地產(chǎn)類型與目標(biāo)成本設(shè)定密不可分，房地產(chǎn)類型是目標(biāo)成本的計算基礎(chǔ)。在確定了房地產(chǎn)類型后，就必須進行成本的測算。成本的測算有利于管理層的決策，它可以反向測算出項目的銷售價格水平、預(yù)計利潤等。并且，成本的初步測算應(yīng)在項目設(shè)計過程中予以體現(xiàn)。設(shè)定目標(biāo)成本的具體步驟如下：首先，綜合公司所有開發(fā)環(huán)節(jié)的特點，制定出一套能綜合反映企業(yè)各個開發(fā)項目的成本結(jié)構(gòu)樹，作為目標(biāo)成本訂定的基礎(chǔ)，然后依據(jù)每一成本項目的構(gòu)成不同，分別分解到相對應(yīng)的主管部門和崗位。在項目發(fā)展階段估算成本，在規(guī)劃、設(shè)計、施工等階段完成對目標(biāo)成本的層層修訂，并形成最后的目標(biāo)成本。由于目標(biāo)成本在一開始確定時就是一個需要經(jīng)過努力并且很難達到的成本，所以目標(biāo)成本一經(jīng)確認后，它的可變動空間就很小了。由此可見，目標(biāo)成本的設(shè)定過程在房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本管理中占據(jù)舉足輕重的位置。

3.2 目標(biāo)責(zé)任的劃分。目標(biāo)成本管理的模式為全員、全過程、全方位管控。所有與項目開發(fā)相關(guān)的部門，都負有成本管理的責(zé)任，都要有成本意識。目標(biāo)成本一旦確定，就是整個企業(yè)的奮斗目標(biāo)，而不是某個部門的責(zé)任目標(biāo)。要實現(xiàn)目標(biāo)成本的管理模式，就要在目標(biāo)成本設(shè)定后，進一步劃分目標(biāo)成本的責(zé)任。為此我們必須把目標(biāo)責(zé)任劃分到各個層級、各個部門上，并設(shè)計一套嚴格的獎懲制度，把目標(biāo)成本的完成情況與企業(yè)中員工的工資直接掛鉤。獎懲制度一般設(shè)計如下：只有完成原計劃的目標(biāo)成本，才會有相對應(yīng)的薪金獎勵。這樣做能夠提高企業(yè)中員工的積極性，把目標(biāo)成本轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)中每個員工為之奮斗的目標(biāo)，這樣我們就可以在日常營業(yè)活動這個層面實現(xiàn)對目標(biāo)成本的責(zé)任劃分，真正將成本控制貫徹到基層各部門，可以更有效地控制目標(biāo)成本。

3.3 目標(biāo)成本動態(tài)管理。

（1）經(jīng)過目標(biāo)成本的設(shè)定、目標(biāo)責(zé)任的劃分這兩個步驟之后，接下來就是最主要的第三步目標(biāo)成本實行過程的動態(tài)成本管理。動態(tài)成本反映的是整個項目開發(fā)周期的任何時點上的最新成本狀況。動態(tài)成本的核心是實時性，如果不具實時性，那么一切成本控制都只是空談。例如，沒能在項目實行過程中對項目的成本進行實時測算，而只是在項目結(jié)束時才得到相關(guān)的成本數(shù)據(jù)，那么此時談成本控制已經(jīng)為時已晚，所

以這時的成本數(shù)據(jù)對項目成本控制就沒有任何幫助了。所以說，實時性也是動態(tài)成本的靈魂。通過實時反映目標(biāo)成本和動態(tài)成本的差異，可以幫助相關(guān)部門及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，減小成本差距，從而實現(xiàn)對目標(biāo)成本的動態(tài)控制。

（2）由于房地產(chǎn)開發(fā)的流程十分復(fù)雜，所以應(yīng)該建立一個成本系統(tǒng)，利用計算機系統(tǒng)的龐大功能，將每一個流程的動態(tài)成本和目標(biāo)成本都及時記錄在案。這樣做可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及時、有效地比較出各個環(huán)節(jié)的目標(biāo)成本與動態(tài)成本的差異，找出差距存在的原因，借以判斷責(zé)任部門、責(zé)任人責(zé)任的大小。這一差距也是對成本目標(biāo)實行獎懲和對標(biāo)準(zhǔn)成本數(shù)據(jù)進行調(diào)整的主要依據(jù)。動態(tài)成本系統(tǒng)可以很好地對相關(guān)部門及崗位在成本控制方面的業(yè)績進行評估，并真正做到獎優(yōu)罰劣，用數(shù)據(jù)說話。

3.4 目標(biāo)成本的回顧與分析在完成目標(biāo)成本設(shè)定、明確部門目標(biāo)責(zé)任、目標(biāo)成本動態(tài)管理前三個步驟后，我們進入到最后一個步驟――目標(biāo)成本的回顧與分析階段。在這一階段，我們要利用計算機系統(tǒng)建立成本數(shù)據(jù)庫。這與我們在業(yè)績評估過程中的成本系統(tǒng)是不一樣的。成本系統(tǒng)只是為了比較當(dāng)期的目標(biāo)成本與動態(tài)成本的差距，幫助企業(yè)及時做出判斷，而成本數(shù)據(jù)庫是面向項目整個生命周期的。這個數(shù)據(jù)庫不僅有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對過去的目標(biāo)成本進行回顧與分析，并且有利于對未來業(yè)務(wù)的預(yù)測與分析，對房地產(chǎn)開發(fā)項目全局進行綜合考量。因此，我們在完成對業(yè)績評估的同時，還必須對整個項目生命周期中的成本控制的得失進行及時的總結(jié)，并將其與項目目標(biāo)成本數(shù)據(jù)、動態(tài)成本數(shù)據(jù)一起進行歸檔，在此基礎(chǔ)上，提煉出關(guān)鍵的成本指標(biāo)，并最終形成項目的成本數(shù)據(jù)庫。通過成本數(shù)據(jù)庫的建立，將對未來業(yè)務(wù)的開展發(fā)揮重要的指導(dǎo)作用。成本數(shù)據(jù)庫的建立充分體現(xiàn)了現(xiàn)代企業(yè)管理的思想，即在對過去實現(xiàn)的事項總結(jié)與糾錯的基礎(chǔ)上，對未來將要發(fā)生的事項有一個合理、全面的考量，避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷入問題發(fā)生了再解決的被動局面。

4. 結(jié)論

在競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)開發(fā)商要想取得可觀的利潤，除了要選擇好的項目外，還要在保證商品房質(zhì)量的同時，降低商品房的成本，這與目標(biāo)成本管理的原則相同。在目標(biāo)成本管理法中，目標(biāo)成本的控制是重中之重。其控制流程應(yīng)主要包括目標(biāo)成本設(shè)定、明確部門目標(biāo)責(zé)任、目標(biāo)成本動態(tài)管理、成本回顧與分析。目標(biāo)成本的設(shè)定過程一定要嚴格，一經(jīng)確認，其壓縮空間就很小了。要明確目標(biāo)責(zé)任，只有明確了責(zé)任，才能明確應(yīng)得獎懲的個體，才能從基層調(diào)動目標(biāo)成本控制的積極性。目標(biāo)成本的動態(tài)管理是這些步驟中最為復(fù)雜的一步，必須運用到計算機系統(tǒng)。目標(biāo)成本的回顧與分析是目標(biāo)成本控制流程的最后一個環(huán)節(jié)，也是其必不可少的一個環(huán)節(jié)，它有利于把目標(biāo)成本管理越做越好。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本管理應(yīng)該是全員的、全過程的管理。企業(yè)要有完善的成本管理體系，加強實施過程的成本監(jiān)督和分析，及時反饋成本信息，為管理層的決策和部門調(diào)整提供依據(jù)，就能使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟效益。

參考文獻

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篇7

【關(guān)鍵詞】會計核算；房地產(chǎn)；優(yōu)化策略

房地產(chǎn)行業(yè)會計核算相對于其他行業(yè)有著周期長、高投入、高風(fēng)險等問題，而且房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與銷售需要同時進行，所關(guān)涉到的行業(yè)較為寬泛，在合理的基礎(chǔ)上準(zhǔn)確地進行計核算則變得更為重要?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)會計核算仍不夠規(guī)范，且每個項目之間存在較大差異，沒有統(tǒng)一的參照標(biāo)準(zhǔn)。在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的一個問題就是如何進一步優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作。

一、準(zhǔn)確合理會計核算的意義

1.從風(fēng)險防范角度講。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，具有建設(shè)周期長、投資風(fēng)險大、市場行情不穩(wěn)定等特點，因此對房地產(chǎn)企業(yè)運營管理比一般企業(yè)提出了更高的要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算作為財務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)，對項目開發(fā)成本和預(yù)計盈利情況進行有效預(yù)測，對項目公司運營決策及推盤節(jié)奏來說至關(guān)重要，能有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險2.從追求利潤角度講。房地產(chǎn)開發(fā)從土地獲取、前期設(shè)計、測繪、主體建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋銷售、竣工備案再到房屋交付全過程，涉稅事宜較為復(fù)雜，合理進行會計核算可以適當(dāng)降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負，從而實現(xiàn)降本增效。

二、會計核算存在的主要問題分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本確認復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)周期長，而且建設(shè)與銷售同時進行，若為傳統(tǒng)住宅項目成本對象確定相對較為簡單，但對于綜合項目開發(fā)來說，可能涉及多種業(yè)態(tài)，包括住宅、公寓、商街、寫字樓等等，且同一種業(yè)態(tài)也可能存在較大差異，例如分高層、多層、洋房、別墅等，成本對象確認較難。成本對象歸集不清可能就會導(dǎo)致財務(wù)狀況無法反映真實的運營情況，造成經(jīng)營風(fēng)險。同時，成本分攤較為復(fù)雜，沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，目前的成本分攤方法主要有建筑面積法、占地面積法、層高系數(shù)法等，而且根據(jù)實際情況還需要進行二次、三次分攤，不同的成本分攤方式會造成不同業(yè)態(tài)利潤差異較大。另外，自“營改增”后財務(wù)收入成本轉(zhuǎn)變?yōu)椴缓鲋刀惓杀?，從而增加了與成本部門含稅成本的核對難度，再因與房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)的企業(yè)涉及行業(yè)較多，增值稅率不盡相同，也增加了項目初期利潤預(yù)測的難度。2.預(yù)售帶來的核算困難。房地產(chǎn)企業(yè)一般采用預(yù)售方式銷售房屋，即項目達到預(yù)售條件且取得預(yù)售許可證后方可開始銷售。一是預(yù)售方式造成會計口徑收入成本與稅務(wù)口徑差異較大。首先是收入的確定，預(yù)售階段會計口徑無法確認收入，需待房屋交付后確收；而稅務(wù)口徑需要按預(yù)售收入預(yù)繳增值稅、土增稅及所得稅，所得稅匯算清繳計算的利潤與賬面利潤存在較大差異，增加了會計核算的難度。二是預(yù)售方式造成成本測算金額與結(jié)算金額存在較大差異，預(yù)售階段的材料成本、人工成本可能與結(jié)算階段波動較大，特別是房地產(chǎn)建設(shè)主要材料為鋼材、水泥等大宗材料，市場價格波動較大，且目前受疫情影響，人工成本也在逐年攀升，導(dǎo)致項目前期成本測算對銷售價格的影響較大，直接影響預(yù)計盈利的最終實現(xiàn)情況。3.會計核算標(biāo)準(zhǔn)化制度不健全。房地產(chǎn)行業(yè)作為國家重要經(jīng)濟支柱，目前各行各業(yè)均涉足房地產(chǎn)開發(fā)，所以出現(xiàn)了大量未從事過房地產(chǎn)行業(yè)會計的人員加入，而房地產(chǎn)企業(yè)會計核算較為復(fù)雜，會計核算在不同項目之間的差異也較大，除了大型的房地產(chǎn)集團有較為完備的會計核算標(biāo)準(zhǔn)化外，其他中小型房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)為集團非主業(yè)的企業(yè)均未建立標(biāo)準(zhǔn)化核算體制，故對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算有著不小的挑戰(zhàn)。4.財務(wù)信息化水平參差不齊。房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，且項目開發(fā)過程中涉及的成本費用類型多，既涉及工程設(shè)計建設(shè)，又涉及銷售服務(wù)等。同時，開發(fā)建設(shè)過程中可能還會進行商業(yè)運營，故房地產(chǎn)開發(fā)運營財務(wù)核算的全過程通過信息化方式實現(xiàn)還較為復(fù)雜。另外，銷售客戶一般為個人，客戶多且信息繁雜，客戶銷售信息一般存于銷售軟件，而財務(wù)核算軟件與銷售軟件若無法實現(xiàn)有效對接，也會帶來重復(fù)錄入數(shù)據(jù)的問題。

三、會計核算的優(yōu)化策略

1.建立相對完善的會計核算風(fēng)險體系及制度。不管哪一個企業(yè)在其發(fā)展的過程中，都會遇到各種各樣的問題，也會存在一些不可避免的風(fēng)險，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講更是如此，一個房地產(chǎn)企業(yè)如果想要順利發(fā)展，一定要重視會計核算風(fēng)險，企業(yè)相關(guān)負責(zé)人應(yīng)提高對于會計核算風(fēng)險的認識和了解，并且根據(jù)企業(yè)的實際情況及時規(guī)避和預(yù)防風(fēng)險。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對自身會計核算管理有更深刻的認識，不斷優(yōu)化和改進防范會計核算風(fēng)險系統(tǒng)的構(gòu)建，確保將企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險系數(shù)降到最低?，F(xiàn)階段，會計核算工作中應(yīng)該融入科學(xué)的管理理念和管理意識，這樣才能確保會計核算工作更加準(zhǔn)確真實且有效。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)工作人員應(yīng)該結(jié)合市場的實際情況，對會計核算工作中所存在的風(fēng)險進行全面系統(tǒng)分析，同時還應(yīng)該定期開展內(nèi)部評價工作，最大程度地提升單位內(nèi)部的會計核算工作水平。同時，應(yīng)加強會計核算制度的建立，包括會計核算流程制度、收入確認指引、成本歸集及分攤指引，通過標(biāo)準(zhǔn)化制度建設(shè)來提升會計核算水平。2.完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本核算。財務(wù)成本核算首先要明確成本對象，成本對象應(yīng)在項目前期按照一定原則進行確認。確定成本對象的方式有多種，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項目的實際情況進行成本對象確認。例如，可根據(jù)產(chǎn)品是否銷售的原則確認，對可以銷售的部分作為單獨的成本對象確認，對不可銷售的部分作為公共成本進行分攤處理；也可根據(jù)產(chǎn)品類別進行確認，對項目同期、同地塊、驗收時間接近且產(chǎn)品結(jié)構(gòu)差異不大的綜合開發(fā)項目，可以作為同一成本對象確認；也可根據(jù)產(chǎn)品功能不同進行確認，開發(fā)項目中相對獨立的部分，但使用功能不同的，應(yīng)作為獨立的成本對象確認；還可根據(jù)預(yù)期價格差異進行確認，由于產(chǎn)品類型或功能不同導(dǎo)致產(chǎn)品定價差異較大時，可對不同功能或不同類產(chǎn)品分別確認成本對象。成本對象確認后，需合理地進行成本分攤，“誰受益，誰承擔(dān)”應(yīng)作為成本分攤總原則，需根據(jù)合同或付款情況具體區(qū)分屬于哪個成本對象，能直接歸屬于某成本對象的進行直接歸集；不能直接歸屬于某成本對象的應(yīng)采用合理的分攤方式進行分攤歸集；對于特殊項目為避免造成較大偏差，不宜僅使用單一的可售面積法分攤成本，而是需要根據(jù)具體情況采用合理的分配方法。例如，土地成本的分攤也不能簡單按照占地面積法分攤，若同一地塊涉及多種類型商業(yè)業(yè)態(tài)，商業(yè)地塊公共面積可能屬于共用，故可以考慮采用兩分法進行分攤土地成本，第一步先將除公共面積外的面積按占地面積法分攤，第二步可將公共面積按建筑面積進行分攤，這樣分攤可能更加合理。針對“營改增”帶來的價稅分離，財務(wù)部門需建立不含稅成本臺賬，并與含稅成本進行合并分析，減少成本差異。3.解決預(yù)售方式帶來的收入成本差異及與稅務(wù)口徑差異。項目預(yù)售階段，銷售收入需作為合同負債入賬，且需要進行價稅分離。在實際操作過程中，為便于銷售回款數(shù)據(jù)的核對，應(yīng)進一步細化會計科目的設(shè)置，銷售回款賬務(wù)的處理應(yīng)為：借記“銀行存款”，貸記“合同負債-預(yù)收款”（含稅回款金額、“應(yīng)交稅金-待轉(zhuǎn)銷項稅”稅金正數(shù)、“合同負債-待轉(zhuǎn)銷項稅”稅金負數(shù)），這樣可以直觀反映出合同負債為不含稅金額，可“合同負債-房款”為含稅金額，從而方便與銷售回款準(zhǔn)確核對。另外，稅務(wù)局要求對土增稅、增值稅及附加、所得稅進行預(yù)繳，與會計口徑稅金及附加口徑不一致，故需建立會計與稅務(wù)收入、成本及稅金差異表，方便準(zhǔn)確核算。同時由于工程結(jié)算周期較晚，也可能因為各種調(diào)價、索賠等原因遲遲不能結(jié)算，因此財務(wù)人員應(yīng)做好開發(fā)成本的預(yù)提工作。在建開發(fā)項目未能在期末完成竣工驗收的應(yīng)根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，對尚未結(jié)算支付但確認發(fā)生的成本，也應(yīng)預(yù)估其發(fā)生額，進行合理預(yù)提?？⒐さ形崔k理工程結(jié)算的項目，應(yīng)結(jié)合工程部、成本部等有關(guān)職能部門和外部單位提供的結(jié)算資料、成本預(yù)算資料，合理、準(zhǔn)確地估算及預(yù)提開發(fā)成本。結(jié)算應(yīng)盡量在交房前完成，若因為調(diào)價或爭議無法按時提供的，也應(yīng)該要求相關(guān)部門對成本進行合理的預(yù)估并提供預(yù)估數(shù)據(jù)的計算依據(jù)。同時，還需提前取得相應(yīng)的增值稅進項發(fā)票，以免出現(xiàn)增值稅及所得稅損失。4.完善預(yù)算管理體制。首先需要建立全面預(yù)算管理制度，通過制度完善房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算體制，從而建立完善全成本管控，合理預(yù)估項目盈利情況。預(yù)算涉及內(nèi)部各個部門，至少應(yīng)包括營銷策劃部、工程部、成本合約部、前期開發(fā)部、財務(wù)資金部、綜合管理部等，預(yù)算全過程從設(shè)計、工程進度、成本投入、銷售回款到產(chǎn)品交付，各部門數(shù)據(jù)來源應(yīng)有理有據(jù)，同時通過預(yù)算下達年度指標(biāo)、季度指標(biāo)，針對預(yù)算完成情況進行合理分析，找出未完成指標(biāo)的原因。制定相應(yīng)考核制度，對完成指標(biāo)進行合理獎勵，對未完成指標(biāo)進行懲罰，進而促進預(yù)算編制的嚴肅性及準(zhǔn)確性。5.提高財務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)。房地產(chǎn)行業(yè)會計核算復(fù)雜，且資金密集、涉稅金額較大，故對綜合性專業(yè)人才需求較大。首先在人員招聘方面，要盡量選擇項目經(jīng)驗豐富且理論知識充分的專業(yè)人才，企業(yè)還應(yīng)建立相應(yīng)的人員培訓(xùn)計劃，既要開展外部相關(guān)主題的專業(yè)學(xué)習(xí)，還需開展集團內(nèi)優(yōu)質(zhì)人才的橫向教學(xué)，通過項目經(jīng)驗向其他財務(wù)人員傳授知識，使得知識運用更加貼合實際。同時，為確保項目成本合理歸集，也應(yīng)適當(dāng)了解工程建設(shè)、工程造價等相關(guān)內(nèi)容，為項目成本把關(guān)。與此同時，還應(yīng)該融入一些具體的獎懲制度，獎優(yōu)罰劣，對于表現(xiàn)優(yōu)秀的人員給予一定的物質(zhì)獎勵或精神獎勵，對于那些在工作中不積極的人員，也應(yīng)該給予批評。建立獎懲制度能夠在一定程度上激發(fā)工作人員的工作熱情，提高工作人員的工作積極性，還能夠保證核算工作的順利完成。6.加強會計信息化建設(shè)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)會計信息化建設(shè)應(yīng)緊貼項目業(yè)務(wù)實質(zhì)進行，例如銷售業(yè)務(wù)會計核算，包括收取回款、銷售價稅分離、業(yè)主退換房、業(yè)主要求更名、房屋面積補差、房屋面積退差、銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)等方面；成本計提支付會計核算，要滿足房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)的各個行業(yè)，同時還需滿足借助信息化手段進行成本的合理分攤，從而提高會計核算效率。其次，還可以通過云平臺的搭建，全面提升會計信息質(zhì)量，實現(xiàn)房地產(chǎn)會計核算所關(guān)聯(lián)的各個業(yè)務(wù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)整合，實現(xiàn)財務(wù)信息化系統(tǒng)的數(shù)據(jù)來源于各業(yè)務(wù)系統(tǒng)，進一步準(zhǔn)確并細化財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。綜上所述，我們可以看出伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展和進步，對會計核算工作也提出了越來越高的要求，會計核算工作人員也將面臨更大的挑戰(zhàn)和壓力。其會計核算工作的真實性和效率會對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。如果房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)的管理和監(jiān)督機制缺失或不完善，容易造成收入確認復(fù)雜、會計科目設(shè)置不合理、數(shù)據(jù)統(tǒng)計工作不真實等情況，這樣會對房地產(chǎn)會計核算工作產(chǎn)生較大的阻礙。對于企業(yè)的管理人員來講，可能更加注重追求更大的經(jīng)濟效益，忽視了度的把握，甚至?xí)斐赏顿Y者做出不正確的決策。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)一定要提高對會計核算工作的認識，提高對此項工作的重視程度，確保核算數(shù)據(jù)的真實性，為企業(yè)管理者做出正確決策提供參考依據(jù)，促進公司健康可持續(xù)發(fā)展。

【參考文獻】

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篇8

一、當(dāng)前消防安全管理存在的主要問題

物業(yè)管理作為城市社區(qū)管理中一個重要的基層管理體系，在我國起步較晚，要走向成熟的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化和經(jīng)營化的物業(yè)管理，還有許多問題值得探索。消防安全管理作為物業(yè)管理的一項重要工作，目前還存在著許多亟待解決的問題。

（一）物業(yè)管理的民事商務(wù)行為，涉及行業(yè)多管理內(nèi)容多

盡管這些年出臺了一系列規(guī)范物業(yè)管理的法規(guī)、政策，但現(xiàn)有的法規(guī)、政策對物業(yè)消防安全管理的法律地位、管理責(zé)任、管理維護經(jīng)費，以及法律責(zé)任未作明確的規(guī)定，致使物業(yè)消防安全管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到解決，司法機關(guān)對日益增多的物業(yè)管理案件也因缺乏法律依據(jù)難以及時解決，例如消防設(shè)施設(shè)備管理維護責(zé)任不明確、維護費用不落實，發(fā)生火災(zāi)后消防設(shè)施成為火災(zāi)的殉葬品，火災(zāi)責(zé)任和賠償責(zé)任等都難以明斷。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)

不少房地產(chǎn)開發(fā)商未從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費的全過程出發(fā)來設(shè)計、施工和監(jiān)督。這種建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，造成物業(yè)投入使用和消費過程中建筑消防安全分區(qū)、分隔、疏散不合理，消防設(shè)施設(shè)備不齊全不配套，留下先天隱患。

（三）物業(yè)消防安全管理職責(zé)不明

物業(yè)消防安全管理涉及到消防設(shè)施維護等有形管理和物業(yè)區(qū)用戶日常消防管理等無形管理，至今沒有準(zhǔn)確界定物業(yè)管理作為企業(yè)行為，以及應(yīng)當(dāng)履行的消防安全管理的工作范圍和內(nèi)容。

（四）物業(yè)消防安全經(jīng)費明顯不足

消防安全管理經(jīng)費涉及消防設(shè)施設(shè)備維護和日常消防安全管理費，管理經(jīng)費主要來自兩個渠道：開發(fā)商提供的一定比例的物業(yè)管理維修資金和物業(yè)管理公司向業(yè)主或物業(yè)使用者收取的物業(yè)管理費。但這又引出以下問題：一是開發(fā)商提供的物業(yè)管理維修資金沒有法定主管部門監(jiān)督提留，開發(fā)商成了“只生孩子,不養(yǎng)孩子”，全部由業(yè)主和用戶來承擔(dān)造成物業(yè)管理收取費用過高，維修資金難以落實；二是業(yè)主和用戶受傳統(tǒng)住房消費觀念的影響，往往將物業(yè)管理理解為無償服務(wù)或低償服務(wù)。加之物業(yè)管理公司與業(yè)主之間僅靠契約，使消防管理費用難以收??；三是物業(yè)管理資金籌措、使用、管理不統(tǒng)一、不規(guī)范，使繳納者產(chǎn)生誤解、拒繳或拖延。

由于消防管理經(jīng)費的不落實，造成物業(yè)管理及消防管理不落實，物業(yè)運營幾年后消防設(shè)施設(shè)備因缺少維護，形同虛設(shè)。

（五）物業(yè)消防安全隊伍不專業(yè)

目前物業(yè)管理的職業(yè)隊伍尚未形成，作為專業(yè)技術(shù)性較強的消防安全管理人員更是嚴重缺乏，面對物業(yè)管理中設(shè)置的現(xiàn)代消防設(shè)施，物業(yè)管理人員往往知之甚少。

二、物業(yè)消防安全管理的必要性

（一）是住宅多元化特性的要求

隨著住宅商品化、市場化以及住房制度改革的推行，出現(xiàn)了房地產(chǎn)建設(shè)投資和營銷渠道的多元化，一個住宅區(qū)域、一幢大樓物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化，且多家占有使用的多重化、分散化管理的復(fù)雜狀況。而一個住宅區(qū)域、一幢大樓的消防安全整體性、消防設(shè)施設(shè)備配套性，以及消防安全管理，這都要求有一個統(tǒng)一的物業(yè)管理企業(yè)來實行消防安全管理。

（二）是住宅功能多樣化的要求

隨著城市現(xiàn)代化進程的加快，城市建筑物向高空和地下不斷延伸，建筑物的使用功能日趨多樣化和復(fù)雜化，消防設(shè)施設(shè)備愈來愈多，功能也愈來愈復(fù)雜化、智能化，客觀上要求消防安全管理具有專業(yè)性和技術(shù)性。

三、關(guān)于加強物業(yè)消防安全管理的思考

物業(yè)管理是一個發(fā)展前景廣闊且有待于開拓的新興行業(yè)。其中消防安全管理占有重要的地位和作用，因此，做好物業(yè)消防安全管理工作不僅是當(dāng)前，更是今后長期的工作。筆者認為要做好物業(yè)消防安全管理工作，需處理好以下幾種關(guān)系：

（一）理順物業(yè)消防安全管理的各種關(guān)系，建立市場經(jīng)濟體制下的物業(yè)消防管理體系構(gòu)架

以法規(guī)的形式確定物業(yè)消防管理中各主體的法律地位和相互之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系是平等的民事主體關(guān)系，是委托與被委托的經(jīng)濟合同關(guān)系。業(yè)主或物業(yè)使用人享有在管理中的決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)，負有服從物業(yè)整體消防安全的管理、合理利用物業(yè)項目、確保消防安全、承擔(dān)相應(yīng)費用的消防安全管理義務(wù)，物業(yè)公司必須按照法律法規(guī)、行為規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主委托合同的約定，實施消防安全管理，確保物業(yè)消防安全管理工作接受公安消防部門、業(yè)主及物業(yè)使用人的監(jiān)督。

（二）建立完整、系統(tǒng)的物業(yè)消防安全管理法律規(guī)范體系，規(guī)范運作形式

制定物業(yè)消防安全管理基本法律、法規(guī)及實施細則，以規(guī)范政府主管部門、物業(yè)公司及業(yè)主或物業(yè)使用人的行為，協(xié)調(diào)其相互間的各種關(guān)系，將物業(yè)消防管理納入法制化和規(guī)范化的軌道，同時制定統(tǒng)一的物業(yè)消防安全管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，如公共消防安全契約、住戶消防安全手冊、物業(yè)消防安全檢查規(guī)定，消防設(shè)施維修資金標(biāo)準(zhǔn)及實施方案規(guī)定，消防安全管理費收支規(guī)定，維修養(yǎng)護消防設(shè)施規(guī)定等。

（三）建立和推行物業(yè)消防安全管理早期介入制度

房地產(chǎn)開發(fā)、流通、消費是一個連續(xù)的過程，在物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)階段就應(yīng)明確聽取物業(yè)管理企業(yè)的合理意見，對隱蔽的消防設(shè)備應(yīng)實施專業(yè)化物業(yè)消防安全管理監(jiān)督和認可制度，|考試|大|并且嚴格把好驗收、交接關(guān)。這種建管結(jié)合方式，能提高物業(yè)的有效價值。

（四）建立高素質(zhì)的物業(yè)消防安全管理隊伍

在物業(yè)管理中應(yīng)確定專（兼）職消防管理員，具備一定的防災(zāi)滅火知識和消防管理知識，經(jīng)消防部門培訓(xùn)后持證上崗。對消防控制室操作人員，必須具有現(xiàn)代消防技術(shù)方面的知識、熟練掌握消防系統(tǒng)的情況。對現(xiàn)代消防設(shè)施設(shè)備應(yīng)委托專業(yè)化的消防設(shè)施維護保修公司來承擔(dān)。

（五）公安消防機構(gòu)應(yīng)加強對物業(yè)消防安全管理的監(jiān)督指導(dǎo)

公安消防機構(gòu)應(yīng)嚴格把好物業(yè)建筑設(shè)計審核關(guān)，不留先天隱患。對物業(yè)消防安全管理要加強宏觀指導(dǎo)，定期實施防火監(jiān)督檢查。對物業(yè)消防安全管理要給予法律支持。對物業(yè)消防安全管理人員進行消防培訓(xùn)，幫助提高消防安全管理素質(zhì)。

四、關(guān)于消防安全管理的獎懲

應(yīng)該建立和完善以下幾項制度：

（一）消防安全教育、培訓(xùn)制度。每年以創(chuàng)辦消防知識宣傳欄、開展知識競賽等多種形式，提高全體員工的消防安全意識；定期組織員工學(xué)習(xí)消防法規(guī)和各項規(guī)章制度，做到依法治火；各部門應(yīng)針對崗位特點進行消防安全教育培訓(xùn)；對消防設(shè)施維護保養(yǎng)和使用人員應(yīng)進行實地演示和培訓(xùn)；對新員工進行崗前消防培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后方可上崗；因工作需要員工換崗前必須進行再教育培訓(xùn)；消控中心等特殊崗位要進行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格，持證上崗。

（二）防火巡查、檢查制度。落實逐級消防安全責(zé)任制和崗位消防安全責(zé)任制，落實巡查檢查制度；消防工作歸口管理職能部門每日對公司進行防火巡查。每月對單位進行一次防火檢查并復(fù)查追蹤改善；檢查中發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患，檢查人員應(yīng)填寫防火檢查記錄，并按照規(guī)定，要求有關(guān)人員在記錄上簽名；檢查部門應(yīng)將檢查情況及時通知受檢部門，各部門負責(zé)人應(yīng)每日消防安全檢查情況通知，若發(fā)現(xiàn)本單位存在火災(zāi)隱患，應(yīng)及時整改；對檢查中發(fā)現(xiàn)的火災(zāi)隱患未按規(guī)定時間及時整改的，根據(jù)獎懲制度給予處罰。

（三）安全疏散設(shè)施管理制度。單位應(yīng)保持疏散通道、安全出口暢通，嚴禁占用疏散通道，嚴禁在安全出口或疏散通道上安裝柵欄等影響疏散的障礙物；應(yīng)按規(guī)范設(shè)置符合國家規(guī)定的消防安全疏散指示標(biāo)志和應(yīng)急照明設(shè)施；應(yīng)保持防火門、消防安全疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急照明、機械排煙送風(fēng)、火災(zāi)事故廣播等設(shè)施處于正常狀態(tài)，并定期組織檢查、測試、維護和保養(yǎng)；嚴禁在營業(yè)或工作期間將安全出口上鎖；嚴禁在營業(yè)或工作期間將安全疏散指示標(biāo)志關(guān)閉、遮擋或覆蓋。

（四）消防控制中心管理制度。熟悉并掌握各類消防設(shè)施的使用性能，保證撲救火災(zāi)過程中操作有序、準(zhǔn)確迅速；做好消防值班記錄和交接班記錄，處理消防報警電話；按時交接班，做好值班記錄、設(shè)備情況、事故處理等情況的交接手續(xù)。無交接班手續(xù)，值班人員不得擅自離崗；發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時，應(yīng)及時報告，并通知有關(guān)部門及時修復(fù)；非工作所需，不得使用消控中心內(nèi)線電話，非消防控制中心值班人員禁止進入值班室；上班時間不準(zhǔn)在消控中心抽煙、睡覺、看書報等，離崗應(yīng)做好交接班手續(xù)；發(fā)現(xiàn)火災(zāi)時，迅速按滅火作戰(zhàn)預(yù)案緊急處理，并撥打119電話通知公安消防部門并報告部門主管。

（五）消防設(shè)施、器材維護管理制度。消防設(shè)施日常使用管理由專職管理員負責(zé)，專職管理員每日檢查消防設(shè)施的使用狀況，保持設(shè)施整潔、衛(wèi)生、完好；消防設(shè)施及消防設(shè)備的技術(shù)性能的維修保養(yǎng)和定期技術(shù)檢測由消防工作歸口管理部門負責(zé)，設(shè)專職管理員每日按時檢查了解消防設(shè)備的運行情況。查看運行記錄，聽取值班人員意見，發(fā)現(xiàn)異常及時安排維修，使設(shè)備保持完好的技術(shù)狀態(tài)；消防設(shè)施和消防設(shè)備定期測試

（六）義務(wù)消防隊組織管理制度。義務(wù)消防員應(yīng)在消防工作歸口管理部門領(lǐng)導(dǎo)下開展業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和滅火技能訓(xùn)練，各項技術(shù)考核應(yīng)達到規(guī)定的指標(biāo)；要結(jié)合對消防設(shè)施、設(shè)備、器材維護檢查，有計劃地對每個義務(wù)消防員進行輪訓(xùn)，使每個人都具有實際操作技能；按照滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案每半年進行一次演練，并結(jié)合實際不斷完善預(yù)案；每年舉行一次防火、滅火知識考核，考核優(yōu)秀給予表彰；不斷總結(jié)經(jīng)驗，提高防火滅火自救能力。

（七）滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案演練制度。制定符合本單位實際情況的滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，組織全員學(xué)習(xí)和熟悉滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，每次組織預(yù)案演練前應(yīng)精心開會部署，明確分工，應(yīng)按制定的預(yù)案，至少每半年進行一次演練，演練結(jié)束后開講評會，認真總結(jié)預(yù)案演練的情況，發(fā)現(xiàn)不足之處應(yīng)及時修改和完善預(yù)案。

（八）燃氣和電氣設(shè)備的檢查和管理制度。應(yīng)按規(guī)定正確安裝、使用電器設(shè)備，相關(guān)人員必須經(jīng)必要的培訓(xùn)，獲得相關(guān)部門核發(fā)的有效證書方可操作。各類設(shè)備均需具備法律、法規(guī)規(guī)定的有效合格證明并經(jīng)維修部確認后方可投入使用。電氣設(shè)備應(yīng)由持證人員定期進行檢查(至少每月一次)；防雷、防靜電設(shè)施定期檢查、檢測，每季度至少檢查一次、每年至少檢測一次并記錄；電器設(shè)備負荷應(yīng)嚴格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，接頭牢固，絕緣良好，保險裝置合格、正常并具備良好的接地，接地電阻應(yīng)嚴格按照電氣施工要求測試；各類線路均應(yīng)以套管加以隔絕，特殊情況下，亦應(yīng)使用絕緣良好的鉛皮或膠皮電纜線。各類電氣設(shè)備及線路均應(yīng)定期檢修，隨時排除因絕緣損壞可能引起的消防安全隱患；未經(jīng)批準(zhǔn)，嚴禁擅自加長電線。各部門應(yīng)積極配合安全小組、維修部人員檢查加長電線是否僅供緊急使用、外殼是否完好、是否有維修部人員檢測后投入使用；電器設(shè)備、開關(guān)箱線路附近按照本單位標(biāo)準(zhǔn)劃定黃色區(qū)域，嚴禁堆放易燃易爆物并定期檢查、排除隱患；設(shè)備用畢應(yīng)切斷電源。未經(jīng)試驗正式通電的設(shè)備，安裝、維修人員離開現(xiàn)場時應(yīng)切斷電源；除已采取防范措施的部門外，工作場所內(nèi)嚴禁使用明火；使用明火的部門應(yīng)嚴格遵守各項安全規(guī)定和操作流程，做到用火不離人、人離火滅；場所內(nèi)嚴禁吸煙并張貼禁煙標(biāo)識，每一位員工均有義務(wù)提醒其他人員共同遵守公共場所禁煙的規(guī)定。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；現(xiàn)金流；內(nèi)部控制

由于龐大的居民需求及特殊的經(jīng)濟政治因素，在過去十幾年里，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟發(fā)展重要產(chǎn)業(yè)。但近年來，由于房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷收緊，使房地產(chǎn)企業(yè)的生存面臨一定的風(fēng)險和挑戰(zhàn)。對于現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)而言，現(xiàn)金流貫穿于企業(yè)生產(chǎn)運營各環(huán)節(jié)，其流向、速度、數(shù)量都將對房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)運轉(zhuǎn)造成影響，一旦現(xiàn)金流斷裂，對房地產(chǎn)企業(yè)造成的后果不可估計。過去只依賴財務(wù)部門對現(xiàn)金進行管理的方法已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展的要求，完善房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流內(nèi)部控制顯得尤為重要。

一、現(xiàn)金流和內(nèi)部控制的概念及關(guān)系

現(xiàn)金流，也被稱為現(xiàn)金流量，是企業(yè)在一定會計期間按照現(xiàn)金收付實現(xiàn)制，通過一定的經(jīng)濟活動包括經(jīng)營活動、投資活動、籌資活動和非經(jīng)常性項目等而產(chǎn)生的現(xiàn)金的流入、現(xiàn)金的流出以及現(xiàn)金流入流出總量的總稱。從企業(yè)業(yè)務(wù)活動的角度上，現(xiàn)金流可以分為經(jīng)營現(xiàn)金流、投資現(xiàn)金流和籌資現(xiàn)金流。現(xiàn)金流量的大小直接影響到企業(yè)的支付能力。一個正常運營的良好企業(yè)必然有較強的現(xiàn)金支付能力，一旦企業(yè)的現(xiàn)金流中斷，即使有再多的資產(chǎn)，企業(yè)也難以存續(xù)。內(nèi)部控制，是由企業(yè)董事會、監(jiān)事會、經(jīng)理層和全體員工實施的、旨在實現(xiàn)控制目標(biāo)的過程。企業(yè)的內(nèi)部控制分為企業(yè)層面的內(nèi)部控制和業(yè)務(wù)流程、應(yīng)用系統(tǒng)或交易層面的控制。從內(nèi)部控制管理范疇看，對現(xiàn)金流實施的內(nèi)部控制屬于其中的一個控制活動單元，僅是內(nèi)部控制業(yè)務(wù)層面控制中的資金活動控制；從財務(wù)管理范疇看，針對現(xiàn)金流的管理屬于其中一項財務(wù)管理行為，與內(nèi)部控制趨于同一個管理層次。內(nèi)部控制是企業(yè)管理的一種手段，只有充分發(fā)揮它真正的作用，效果才能在現(xiàn)金流活動中得到體現(xiàn)，所以企業(yè)上下應(yīng)更好地在現(xiàn)金流活動中貫徹執(zhí)行內(nèi)部控制制度，將現(xiàn)金流控制在科學(xué)、合理的水平，使企業(yè)價值得到提升，市場價值得以體現(xiàn)，市場競爭能力不斷增強，促進企業(yè)實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，助力完成企業(yè)使命。

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流內(nèi)部控制主要缺陷

（一）控制環(huán)境要素分析。從企業(yè)治理層和管理層的重視程度來看，很多企業(yè)并未制定出結(jié)合企業(yè)實際情況的現(xiàn)金流管理制度，而是將國家的有關(guān)法律法規(guī)拿過來生搬硬套。盡管現(xiàn)金流管理在企業(yè)的正常經(jīng)營中占據(jù)著重要的位置，但依然有不少的房地產(chǎn)企業(yè)不重視內(nèi)控制度對現(xiàn)金流管理監(jiān)督的作用，且沒有構(gòu)建完整的現(xiàn)金流管理機制。在分析企業(yè)外部財務(wù)報表和評估企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的真實狀況時，往往更關(guān)注盈虧平衡利潤，而缺乏對現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金凈額的關(guān)注，造成的后果是易導(dǎo)致部門員工選擇性地忽視現(xiàn)金流，而更加重視結(jié)果指標(biāo)，盲目提高賒銷占比，雖然營業(yè)額和利潤會顯著提高，但也造成了資金回籠緩慢或者壞賬等風(fēng)險的發(fā)生。在人員方面，專業(yè)的高素質(zhì)的財務(wù)人員及信息管理人員配備不足，或者企業(yè)對專業(yè)人員吸納不足、培養(yǎng)不到位，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部的財會人員沒有與企業(yè)業(yè)務(wù)性質(zhì)和復(fù)雜程度適配的勝任能力，現(xiàn)金流內(nèi)控相關(guān)的理念與知識不充足。另外，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的組織結(jié)構(gòu)與企業(yè)的發(fā)展進程或者明確的職責(zé)劃分和崗位不匹配，更容易造成資金挪用等違法行為，并且若缺乏客觀公正的獎懲機制，難以避免員工推卸責(zé)任造成的不良影響，不利于企業(yè)良好文化的形成。（二）風(fēng)險評估要素分析。企業(yè)風(fēng)險防范制度是處理財務(wù)風(fēng)險的主要依據(jù)，制度內(nèi)容應(yīng)包括對企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的識別與評估、制定風(fēng)險應(yīng)對措施等環(huán)節(jié)。企業(yè)風(fēng)險防范體系是否完善，影響企業(yè)控制財務(wù)風(fēng)險的有效性。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險防范主要以財務(wù)部門為主，并沒有成立風(fēng)險管理部門的意向和舉措。例如，房地產(chǎn)企業(yè)市場開發(fā)中心在進行一些項目的投標(biāo)時，只編制工程投標(biāo)文件，對按完工進度收取的工程價款能否到期收回，沒有專門的部門進行評估，從而導(dǎo)致有些工程完工后或正處于施工期時，發(fā)生一些不可控因素，給公司造成重大經(jīng)濟損失。因此，不能完全滿足新形勢下企業(yè)風(fēng)險評價的需求，且降低了企業(yè)風(fēng)險控制能力，從而影響了企業(yè)風(fēng)險控制的有效性。還有公司沒有設(shè)立對企業(yè)經(jīng)營發(fā)展有預(yù)警作用的指標(biāo)，特別是對現(xiàn)金流表示短缺的預(yù)警信號指標(biāo)。（三）信息與溝通要素分析。在多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)中，對于財務(wù)部門匯報的資金情況，管理層更多關(guān)注的是資金的來源與去向，以及訂單的結(jié)算情況，對于資金的存量、流量分析重視不夠，對于財務(wù)人員上報的各項報告，也沒有進行工作業(yè)績評價，久而久之，使得財務(wù)人員喪失了溝通的積極性，而管理層也因此失去了對風(fēng)險進行事前、事中控制的機會。信息溝通的不通暢，嚴重妨礙了現(xiàn)金流內(nèi)部控制目標(biāo)的實現(xiàn)，使企業(yè)在迅速做出反應(yīng)應(yīng)對相關(guān)環(huán)境變化時失去先機。（四）控制活動要素分析。從當(dāng)前實際來看，房地產(chǎn)企業(yè)為了應(yīng)對現(xiàn)金流內(nèi)部控制中存在的問題，都建立了一些內(nèi)部控制制度，但是在個別制度規(guī)劃方面還是有所缺失。例如，企業(yè)內(nèi)在現(xiàn)金支出的授權(quán)審批過程中基本都實行了職責(zé)分離，為相關(guān)人員進行了職責(zé)與權(quán)力的劃分，符合控制活動的要求，但是在現(xiàn)金收入時，企業(yè)沒有設(shè)立一定的授權(quán)審批，而是直接由有關(guān)的部門處理。這種制度下有可能引發(fā)員工做出資金貪污、挪用等不利于企業(yè)發(fā)展的行為。（五）內(nèi)部監(jiān)督要素分析。一些房地產(chǎn)企業(yè)出于人力資源成本的考慮，壓縮了內(nèi)部審計機構(gòu)的編制，使得內(nèi)審機構(gòu)或是形同虛設(shè)，或是隸屬于財務(wù)部門，即使設(shè)立審計處，也只是不定期對各分公司財務(wù)情況進行短期審計，沒有長期、系統(tǒng)地進行規(guī)劃，且由于審計處人員有限，一般只對現(xiàn)金流出情況進行審計，對現(xiàn)金流入的客觀性、及時性缺少應(yīng)有的審計。審計的對象通常僅針對財務(wù)部門，目的是為了保證各種財務(wù)報表數(shù)據(jù)的真實性，忽視了內(nèi)部審計對其他部門工作的調(diào)查、評估作用。最終使得房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的內(nèi)部控制管理得不到有效監(jiān)督。

三、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流內(nèi)部控制建議

（一）提高對現(xiàn)金流內(nèi)部控制的重視。企業(yè)應(yīng)該強化現(xiàn)金流管控意識，在財務(wù)管理中，現(xiàn)金流是決定企業(yè)正常經(jīng)營的關(guān)鍵因素。在一個有效的資本市場中，企業(yè)的價值很大程度上取決于投資者對企業(yè)資產(chǎn)的估值，估值水平取決于企業(yè)未來的現(xiàn)金流和投資者的預(yù)期投資凈生產(chǎn)力?，F(xiàn)金流入越充裕，企業(yè)的投資風(fēng)險越小，投資者要求的收益率越低，企業(yè)價值越大。因此，上市企業(yè)應(yīng)更加重視現(xiàn)金流管理在企業(yè)管理和發(fā)展中的價值，將現(xiàn)金流管理的理念和意識灌輸?shù)截攧?wù)管理的各個方面。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)要重視現(xiàn)金流內(nèi)部控制體系的構(gòu)建，員工積極參與，通過發(fā)揮各部門的協(xié)同、協(xié)作，形成有效的管理體制。在業(yè)績考核中要把現(xiàn)金流加入進來，并加入到考核結(jié)果指標(biāo)中，不能只注重利潤而忽視科學(xué)有效地進行現(xiàn)金流管理帶來的效果。與此同時，提高企業(yè)內(nèi)部控制的重視程度，讓所有員工充分認識到現(xiàn)金流內(nèi)部控制的重要性。增強對企業(yè)員工現(xiàn)金流內(nèi)控知識的培訓(xùn)，督促員工認真、科學(xué)地對待資金。制定規(guī)范科學(xué)的獎懲制度，劃分明確的責(zé)任機制，由人力資源部入手，全面進行有關(guān)員工在招聘、培訓(xùn)、考核、咨詢、晉升和薪酬等方面的機制設(shè)計。（二）加強財務(wù)風(fēng)險防范。專業(yè)人員應(yīng)盡早設(shè)立科學(xué)的財務(wù)風(fēng)險管理機構(gòu)，用以應(yīng)對企業(yè)運行出現(xiàn)的問題。同時，在企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范方面的力度要不斷加強，確保能夠更好地管理控制財務(wù)風(fēng)險，要對現(xiàn)金流進行科學(xué)的評價與分析，并在每年、每季度或者每月定期對企業(yè)現(xiàn)金流進行風(fēng)險評估。此外，還可以在房地產(chǎn)企業(yè)中建立完整的風(fēng)險防范預(yù)警機制，這是企業(yè)內(nèi)控對現(xiàn)金流管理的關(guān)鍵之處。房企可以根據(jù)自身的發(fā)展?fàn)顩r設(shè)定預(yù)警值，一旦現(xiàn)金流到達警戒線，管理層就能很快根據(jù)預(yù)警采取一定措施。構(gòu)建一個相對完善的會計系統(tǒng)，對于加強內(nèi)部控制對現(xiàn)金流的控制力度有很大的作用。（三）完善企業(yè)信息平臺，強化企業(yè)內(nèi)部溝通。與財務(wù)報告相關(guān)的信息系統(tǒng)包括用已生成、記錄、處理和報告交易事項和情況，對相關(guān)資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益履行經(jīng)營管理責(zé)任的程序和記錄。因此，一旦信息無法在企業(yè)內(nèi)進行及時溝通，有可能影響到整個財務(wù)報表并關(guān)系到企業(yè)現(xiàn)金流的管理和控制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該多關(guān)注企業(yè)經(jīng)營管理中的各種現(xiàn)金流量信息的交流和溝通情況，方便員工搜集與企業(yè)經(jīng)營、管理和控制等有關(guān)的信息，也包括企業(yè)管理者對員工績效的評價。在信息搜集和整理方面，不僅要注重內(nèi)部信息，還要對外部信息進行搜集和整理；在信息交流方面，企業(yè)管理者需要關(guān)注內(nèi)外部信息進行交流的方式和渠道；而在信息技術(shù)方面，企業(yè)需要關(guān)注控制信息系統(tǒng)。通過定期或不定期的監(jiān)督審查制度，通過實地檢查，及時掌握公司生產(chǎn)經(jīng)營情況。（四）構(gòu)建企業(yè)現(xiàn)金流內(nèi)部控制制度。在房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出的過程中，要完善企業(yè)的現(xiàn)金流內(nèi)控制度，包括與授權(quán)、業(yè)績評價、信息處理、實物控制和職責(zé)分離等相關(guān)的活動。要將交易授權(quán)、交易記錄以及資金保管等職責(zé)分配到不同員工，以防范同一員工在履行多項職責(zé)時可能發(fā)生的舞弊或錯誤。如，做現(xiàn)金借方科目的人不做現(xiàn)金貸方，即該員工是做應(yīng)收賬款的，他就不能去做收入的賬，因為借、貸方最終要核對是否一致；做明細賬的人不做總賬，因為明細賬做好后需要和總賬進行核對，查看是否相符。除此之外，企業(yè)要加強對事中現(xiàn)金流流向的監(jiān)控與跟蹤，嚴格資金審批制度，對公司現(xiàn)金流集中管理，有效降低企業(yè)資金成本，達到利益最大化的目的，且可以全面地了解公司日常運營的支出費用情況，做到科學(xué)合理的調(diào)整。（五）加強對現(xiàn)金流的監(jiān)督。建立完善的監(jiān)督制度，是房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的保障。企業(yè)內(nèi)部要設(shè)立獨立的監(jiān)督部門，進行日常的監(jiān)督檢查工作，同時應(yīng)該不定期聘請外部的審計機構(gòu)進行復(fù)核，使得公司財務(wù)日益完善，最大限度地降低公司的財務(wù)風(fēng)險。監(jiān)督部門要不斷加強現(xiàn)金流監(jiān)控力度，做好相應(yīng)的審核工作。通過不斷加強企業(yè)現(xiàn)金流監(jiān)控，能夠保證財務(wù)審計工作的順利開展，提高財務(wù)人員的工作質(zhì)量。企業(yè)可以通過內(nèi)審人員提供的資金報告，分析企業(yè)資金流動的方向和大小，建立完整的現(xiàn)金流管理制度，當(dāng)實際現(xiàn)金流動與所記載賬目不符時，要進一步進行審計工作，在審計工作中利用專業(yè)知識和個人經(jīng)驗制定合理的審計“標(biāo)準(zhǔn)線”，一旦觸碰要提高警惕，在“寧可錯殺，不可放過”的原則上保證現(xiàn)金流動財務(wù)數(shù)據(jù)記錄的真實性和完整性。綜上所述，通過提高對現(xiàn)金流內(nèi)部控制的重視，加強財務(wù)風(fēng)險的防范，完善企業(yè)信息平臺、強化企業(yè)內(nèi)部溝通，構(gòu)建企業(yè)現(xiàn)金流內(nèi)控制度，加強對現(xiàn)金流的監(jiān)督等能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)完善現(xiàn)金流內(nèi)部控制體系，幫助企業(yè)更加穩(wěn)定地運行，進一步提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，從而實現(xiàn)實物與資金的配比，減少資金占用，促進現(xiàn)金回收以及加快現(xiàn)金流轉(zhuǎn)，進一步提升企業(yè)價值。

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[4]鐘全濤.探討上市公司的內(nèi)部控制對現(xiàn)金流管理的影響[J].質(zhì)量與市場，2020(12).

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管理，就是以人為核心，在特定的環(huán)境中，由各種設(shè)施、資源（包括人力、物力、財力資源）等支持，進行策劃、實施、檢查與改進的活動，為了達到共同的目標(biāo)，所進行的協(xié)調(diào)管理活動。管理離不開管理組織和管理規(guī)范的要求，管理規(guī)范是管理組織實施管理的手段或措施。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展進程中，管理占有重要地位，房地產(chǎn)管理是一個體系，需要科學(xué)合理的應(yīng)用，才有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。通過管理，即可以完成預(yù)定的計劃，也可以通過不斷的檢查與改進，使房地產(chǎn)行業(yè)更快更好的發(fā)展。房地產(chǎn)管理中，有管理還不夠，還需要有創(chuàng)新。創(chuàng)新實際就是使用新的方法或借鑒獨特的手段進行管理，使用新方法解決老問題，充分利用人們的創(chuàng)新能力，發(fā)揮人才的創(chuàng)造性思想，使產(chǎn)品與服務(wù)都上一新臺階。要想更好的進行管理創(chuàng)新，必須從三方面入手，三方面都有創(chuàng)新，才能促進管理創(chuàng)新的發(fā)展。這三方面是指，管理思想的創(chuàng)新，管理制度的創(chuàng)新和技術(shù)方法的創(chuàng)新。

2房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的必要性和重要性

2.1房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的必然性

目前的房地產(chǎn)管理雖然同其他行業(yè)一樣，通過不斷的運行取得了很好的發(fā)展與完善，但是在發(fā)展過程中，依然存在很多問題，在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)的發(fā)展，使其發(fā)展速度減慢。因此，要提升房地產(chǎn)的發(fā)展，就需要不斷的進行創(chuàng)新，引入新的管理理念，通過新的管理方式和方法，為房地產(chǎn)發(fā)展注入新的力量。在房地產(chǎn)管理和發(fā)展過程中，人才培養(yǎng)是制約管理發(fā)展很大的一個難題。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，城市建設(shè)的加快，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不再像過去靠豐厚的資金支撐以使發(fā)展壯大，而是注重了人才在房地產(chǎn)管理中的作用，利用人才管理、宣傳甚至銷售，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)得以快速健康發(fā)展。當(dāng)前，很多房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)缺乏高素質(zhì)人才，人才儲備量少，或由于競爭激烈、福利待遇等各方面的不適宜，導(dǎo)致大量的人才跳槽嚴重，人才流失量大，給房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展造成了一定的影響。因此，做好房地產(chǎn)人才培養(yǎng)與儲備工作對房地產(chǎn)發(fā)展有著重要的作用，是亟待解決的一大難題，尤其是高級管理人才，房地產(chǎn)管理的發(fā)展需要在這方面進行適當(dāng)?shù)膭?chuàng)新。除了注重人才培養(yǎng)，在新的房地產(chǎn)市場專業(yè)化與集中度不斷提高的今天，房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本加大，利潤降低，要使房地產(chǎn)經(jīng)濟效益最大化，就需要房地產(chǎn)管理人員加強項目開發(fā)管理，在開發(fā)上創(chuàng)新，努力降低開發(fā)成本，提高綜合效益，使房地產(chǎn)管理創(chuàng)新再上新高。

2.2房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的重要性

房地產(chǎn)的管理創(chuàng)新不是一個人、一個部門或一個領(lǐng)導(dǎo)者的事，它在房地產(chǎn)管理發(fā)展中起著積極的作用，它可以帶動整個房地產(chǎn)行業(yè)的各環(huán)節(jié)不斷開展創(chuàng)新與改革。鼓勵各部門積極想點子，提高效率、充分利用資源，使利益最大化。這樣的創(chuàng)新活動，可以有效的改革房地產(chǎn)行業(yè)弊端，使使房地產(chǎn)行業(yè)更好的發(fā)展。

3房地產(chǎn)管理實踐創(chuàng)新

3.1管理模式的探索和創(chuàng)新

在信息技術(shù)飛速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)要順應(yīng)信息技術(shù)的要求，不斷的對房地產(chǎn)進行管理的創(chuàng)新。管理模式的創(chuàng)新是是進行房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的第一步，是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)要用知識管理來提高管理模式的創(chuàng)新水平。例如，在管理模式的改進和創(chuàng)新中，可以建立相應(yīng)的激勵機制和獎懲制度，使房地產(chǎn)的發(fā)展和員工個人的利益掛鉤，進而調(diào)動企業(yè)員工的積極性。

3.2人才培養(yǎng)模式的創(chuàng)新

如今的經(jīng)濟社會是拼人才、拼知識、拼技能的社會，各行各業(yè)的發(fā)展都離不開人才的作用，故對于房地產(chǎn)行業(yè)，也要注重人才的培養(yǎng)，充分發(fā)揮人在房地產(chǎn)管理中的作用，建立完善的培訓(xùn)機制，培養(yǎng)人才，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造價值，使企業(yè)在房地產(chǎn)管理行業(yè)脫穎而出。建立適合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的培訓(xùn)管理系統(tǒng)，確定培訓(xùn)項目與內(nèi)容，使受訓(xùn)者了解其在房地產(chǎn)管理中發(fā)揮的作用，使應(yīng)用到實際工作中。培訓(xùn)管理系統(tǒng)的建立，首先從建立培訓(xùn)管理制度與流程入手，再將培訓(xùn)內(nèi)容細化。很多從事房地產(chǎn)工作的人員都不是進修房地產(chǎn)專業(yè)的人員，大多數(shù)人員都由各行各業(yè)的專業(yè)人員跨行進入，專業(yè)技能相對薄弱，專業(yè)知識差。所以，在培訓(xùn)前，需針對不同的人員制定不同的培訓(xùn)方案，摸清每一個員工掌握技能的情況，在哪方面的知識缺乏，再針對不同的情況，進行分類、排班，確定不同的培訓(xùn)內(nèi)容，以使培訓(xùn)效果達到最好。在房地產(chǎn)管理過程中，吸引高素質(zhì)的管理人員固然重要，對于基層員工的人才培養(yǎng)出很重要，因為只有通過不斷的學(xué)習(xí)，人員素質(zhì)才會整體提高，房地產(chǎn)業(yè)績才會整體提高，管理得到提升。

3.3進行項目管理的創(chuàng)新、項目的管理是推進當(dāng)前房地產(chǎn)管理

創(chuàng)新的重要形式之一，在新的市場形勢下，為了擴大自身的生存和發(fā)展的空間，取得穩(wěn)定的發(fā)展，就需要對項目管理進行創(chuàng)新。房地產(chǎn)的開發(fā)范圍廣，周期長，因此房地產(chǎn)只有不斷擴大自身的經(jīng)營規(guī)模，實行多個項目的共同開發(fā)，進而提高房地產(chǎn)的抗風(fēng)險的能力，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，進而實現(xiàn)房地產(chǎn)的長足發(fā)展。

3.4信貸政策的創(chuàng)新

由于信貸體系的不完善，使房地產(chǎn)的發(fā)展的資金不流通，阻礙了房地產(chǎn)發(fā)展的步伐。因此，需要對信貸政策進行創(chuàng)新。例如國務(wù)院新出臺的調(diào)節(jié)政策中，要求購買第二套住房的家庭，首付款必須高于百分之六十，貸款的利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍。這樣，就限制了投機購房和房價的過分增長，減少了金融風(fēng)險，進而促進了房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

3.5土地市場管理的創(chuàng)新

對房地產(chǎn)的管理創(chuàng)新還需要從基礎(chǔ)上著手，即對土地市場的管理進行改革和創(chuàng)新，不斷完善土地的供應(yīng)方式。同時，進一步提高對閑置土地的利用率，加大對其的處理力度，進而盤活建設(shè)用地，這樣很大程度上節(jié)約了土地資源。為了防止投資商的投機行為，國家需要采取相應(yīng)的措施，加強對土地的管理，切不可任由發(fā)展，不加限制。

3.6城市發(fā)展模式的創(chuàng)新