導(dǎo)語：如何才能寫好一篇公司物業(yè)管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第一條：為樹立公司形象，統(tǒng)一著裝，對(duì)司服，工作服制作，發(fā)放，領(lǐng)用，穿著，實(shí)施管理，特制定本辦法。

第二條：司服，工作服，面料，顏色，樣式，發(fā)放，領(lǐng)用，穿著標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行公司CI標(biāo)識(shí)體系，由董事長(zhǎng)辦公室批準(zhǔn)后實(shí)施。

第三條：司服，工作服的制定，著裝管理由董事長(zhǎng)辦公室負(fù)責(zé)。

第四條：本規(guī)定適用于公司全體員工。

第二章制作，發(fā)放

第五條：管理人員司服，依據(jù)各人體形量體定做，不回收，如有離開公司或調(diào)出本管理崗位者，按下列規(guī)定執(zhí)行：

（一）：穿用不滿一年者，按全額交納服裝工本費(fèi)；

（二）：穿用滿一年，不滿二年者，按70交納服裝工本費(fèi)；

（三）：穿用滿二年，不滿三年者，按50交納服裝工本費(fèi)；

（四）：穿用滿三年，不用再交納服裝工本費(fèi)。

第六條：?jiǎn)T工工作服，依據(jù)公司CI表識(shí)體系，按崗位服裝要求，分大，中，小規(guī)格制作，如遇辭職或被辭退，按下列規(guī)定執(zhí)行：

（一）：?jiǎn)T工工作服穿著前按成本價(jià)交納工作服費(fèi)；

（二）：春秋工作服使用期二年，員工使用期滿一年時(shí)，退還費(fèi)用的50，滿二年時(shí)再退還50：

（1）安全護(hù)衛(wèi)隊(duì)員：

春秋上裝2件，長(zhǎng)褲2條，長(zhǎng)袖襯衫件，領(lǐng)帶2條，另配短袖襯衫2件（夏天用）

（2）：其他員工：

春秋上裝2件，長(zhǎng)褲2條，另配短袖襯衫或T袖衫2件（夏天用）

（三）：冬季工作服使用期三年，員工使用期滿一年時(shí)退還33，使用期滿二年時(shí)再退還33，使用期滿三年時(shí)再退還34。

（?。┌踩o(hù)衛(wèi)隊(duì)員：上裝_____件，長(zhǎng)褲____條。

（2）：其他員工：上裝______件，長(zhǎng)褲_____條。

（四）：辭退或被辭退，提前離開時(shí)，未到應(yīng)退工作服時(shí)不予退還工作服費(fèi)，但經(jīng)公司批準(zhǔn)可拆價(jià)處理給新聘用之相同崗位的員工，但必須適宜穿著，新進(jìn)人員同意，公司按協(xié)商價(jià)按年限返還新聘用員工。

（五）：返還的工作服費(fèi)用，在當(dāng)年物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用中列支。

（六）：防寒大衣，雨衣，雨靴統(tǒng)一添置，集中保管，需要時(shí)領(lǐng)用。

第七條：司服，工作服丟失或非正常損壞，必須及時(shí)向公司辦理報(bào)失手續(xù)，并自費(fèi)以成本價(jià)重新定制，仍按原使用期限執(zhí)行返還工作費(fèi)。

第三章領(lǐng)用，穿用

第八條：司服的發(fā)放由領(lǐng)用人填寫領(lǐng)用單，經(jīng)人力資源崗位核查后，由董事長(zhǎng)辦公室發(fā)放。

第九條：新入公司的員工在通過試用期簽定傭工協(xié)議后，依第八條向董事長(zhǎng)辦公室申請(qǐng)制作，領(lǐng)用。

第十條：上班必須按規(guī)定著裝，并佩帶工作牌和司徽，違反者，按《員工條例》有關(guān)規(guī)定處理。

第十一條：按規(guī)定著裝，做到保持整齊潔凈，不得露胸或披掛，襯衫必須束于褲腰或裙內(nèi)，男士不得將領(lǐng)帶拉開。

第十二條：司服著裝時(shí)間為每周除周末之外的正常上班時(shí)間，遇周末可穿休閑服裝，加班也可不穿司服。

第十三條：管理人員深入一線參加勞動(dòng)，可視情況不穿司服，但必須佩帶司徽和工作牌。

第十四條：?jiǎn)T工在設(shè)施設(shè)備維修，油污較多的情況下，可著裝舊工作服或自備服裝或特殊作業(yè)勞動(dòng)時(shí)，也視情況可不著裝工作服，但必須佩帶司徽和工作牌。

第四章附則

第十五條：本規(guī)定由物業(yè)公司研定，報(bào)董事會(huì)審批后施行，修改時(shí)亦同。本公司負(fù)責(zé)解釋，檢查，考核，同時(shí)接受董事會(huì)的檢查與考核。

篇2

關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn);資本充足率;資產(chǎn)配置

一、資產(chǎn)配置的理論基礎(chǔ)

1.風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。集團(tuán)財(cái)務(wù)公司依托集團(tuán)、服務(wù)集團(tuán)，其業(yè)務(wù)功能與專業(yè)銀行的業(yè)務(wù)有一定差距，從業(yè)務(wù)類型上看無非結(jié)算、信貸、外匯、理財(cái)、咨詢顧問等一些有限業(yè)務(wù)，看似平凡的業(yè)務(wù)要能做細(xì)做精，做好資產(chǎn)的合理配置卻非常不簡(jiǎn)單。不同業(yè)務(wù)存在不同的風(fēng)險(xiǎn)形式，新資本辦法中引入了信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)的綜合概念。

首先，參考一下我們公司2014年6月風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)的構(gòu)成比例圖：

信用風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)占比94%，占據(jù)了主導(dǎo)地位，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)占比不高，認(rèn)識(shí)信用風(fēng)險(xiǎn)并合理配置信用風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)也就成為風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵。

2.風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)分類。（1）安全性資產(chǎn)。現(xiàn)金、黃金、存放央行款項(xiàng);持有我國中央政府、中國人民銀行、我國政策性銀行的債權(quán)（持有債券）;持有我國中央政府投資的金融資產(chǎn)管理公司為收購國有銀行不良貸款而定向發(fā)行的債券;對(duì)評(píng)級(jí)AA-以上的國家或地區(qū)的中央政府和中央銀行的債權(quán);對(duì)多邊開發(fā)銀行、國際清算銀行及國際貨幣基金組織的債權(quán)。

該類資產(chǎn)特點(diǎn)：無經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，不需要資本占用，帶來的經(jīng)濟(jì)利益低。

（2）低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)：①對(duì)公共部門實(shí)體的債權(quán)（收入來源于中央財(cái)政），風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重20%;②對(duì)其他商業(yè)銀行的債權(quán)（存放同業(yè)款項(xiàng)）――原始期限3個(gè)月以內(nèi)，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重20%;③對(duì)其他商業(yè)銀行的債權(quán)（存放同業(yè)款項(xiàng)）――原始期限3個(gè)月以上，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重25%;④對(duì)評(píng)級(jí)AA-以上國家或地區(qū)注冊(cè)的金融機(jī)構(gòu)和公共部門實(shí)體的債權(quán)，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重25%;⑤對(duì)評(píng)級(jí)AA-以下國家或地區(qū)注冊(cè)的金融機(jī)構(gòu)和公共部門實(shí)體的債權(quán)，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重50%;⑥對(duì)符合標(biāo)準(zhǔn)的微型和小型企業(yè)的債權(quán)（給小微企業(yè)的貸款），風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重75%。（3）高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)：①對(duì)不符合評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的中央政府和中央銀行的債權(quán);對(duì)我國中央政府投資的金融資產(chǎn)管理公司的其他債權(quán);對(duì)我國商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的債權(quán)，對(duì)一般企事業(yè)債權(quán)（普通貸款），其他表內(nèi)資產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重100%;②等同于貸款的授信業(yè)務(wù)即表外資產(chǎn)被轉(zhuǎn)換成表內(nèi)的資產(chǎn)，例如，承兌、保函、承諾和信用證等對(duì)金融機(jī)構(gòu)的股權(quán)投資（持有股份），風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重250%;③被動(dòng)持有的工商企業(yè)的投資，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重400%;④對(duì)工商企業(yè)的其他股權(quán)投資，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重1250%，該類資產(chǎn)特點(diǎn)：經(jīng)營該項(xiàng)資產(chǎn)業(yè)務(wù)能給公司帶來較高的經(jīng)濟(jì)利益流入，但該部分資產(chǎn)的資本占用較高，有的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)甚至需要配備翻倍的資本才能彌補(bǔ)風(fēng)險(xiǎn)損失。此項(xiàng)資產(chǎn)業(yè)務(wù)開展需要審慎，考慮風(fēng)險(xiǎn)和收益的平衡，應(yīng)在業(yè)務(wù)存續(xù)期對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)展實(shí)施全程監(jiān)控。

3.資本充足率。資本充足率即為資本與風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的比率。資產(chǎn)業(yè)務(wù)被風(fēng)險(xiǎn)量化后，某項(xiàng)業(yè)務(wù)具有的風(fēng)險(xiǎn)暴露就能準(zhǔn)確地計(jì)算出來（風(fēng)險(xiǎn)暴露=風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)金額×風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重），依據(jù)資本充足率計(jì)算原理，資本占用的多少也就容易量化得出：“資本=資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露量化金額×資本充足率”。

二、資產(chǎn)配置的現(xiàn)實(shí)分析

1.資產(chǎn)配置現(xiàn)狀。我們的資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要包括了貸款、存放與拆放同業(yè)，承兌、擔(dān)保、信用證和股權(quán)投資等，而貸款資產(chǎn)仍然是集團(tuán)財(cái)務(wù)公司最大最明顯的信用風(fēng)險(xiǎn)來源，參見以下資產(chǎn)配置圖：（數(shù)據(jù)來源2013年）

2.資產(chǎn)配置過程?！百Y產(chǎn)配置”是為了實(shí)現(xiàn)一定財(cái)務(wù)目標(biāo)及管理目標(biāo)，把自有資金及吸收資金等多種資產(chǎn)進(jìn)行分配的過程，此過程需通過三個(gè)環(huán)節(jié)完成：（1）根據(jù)公司發(fā)展規(guī)劃和資本補(bǔ)充計(jì)劃，明確資本充足率目標(biāo)，提出經(jīng)濟(jì)資本總量和增量控制目標(biāo)。（2）在各業(yè)務(wù)部門之間進(jìn)行協(xié)調(diào)平衡分配。（3）根據(jù)經(jīng)營目標(biāo)，對(duì)經(jīng)濟(jì)資本增量的一定百分比進(jìn)行戰(zhàn)略性分配。

三、資產(chǎn)配置的探討

1.針對(duì)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司，業(yè)務(wù)投向作出幾點(diǎn)提示：

適量增加對(duì)符合標(biāo)準(zhǔn)的小微企業(yè)貸款。

《新資本辦法》降低了對(duì)符合標(biāo)準(zhǔn)的小微企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，積極支持小微企業(yè)貸款是資產(chǎn)配置改革的一個(gè)方向，隨著資本市場(chǎng)發(fā)展、金融脫媒、金融市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)導(dǎo)致大中企業(yè)信貸業(yè)務(wù)利潤(rùn)空間日益收窄，在農(nóng)村城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化以及農(nóng)民非農(nóng)化過程中，必然涌現(xiàn)出一些小微企業(yè)，需要信貸資金支持，所以只要通過恰當(dāng)?shù)那?，及時(shí)把握小微企業(yè)的信用狀況和發(fā)展趨勢(shì)，輔以信息系統(tǒng)的支持，在對(duì)符合標(biāo)準(zhǔn)的小微企業(yè)貸款領(lǐng)域會(huì)取得豐碩成果。

表外業(yè)務(wù)的發(fā)展：開展電票業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)。

（1）保證金的沉淀：企業(yè)申請(qǐng)開具電子銀行承兌匯票，作為承兌人的財(cái)務(wù)公司一般都要收取一定的保證金，這些保證金可以在同業(yè)賬戶中存放，增加金融往來收入。（2）企業(yè)收到的電子銀行承兌匯票，其承兌后所產(chǎn)生的資金也會(huì)沉淀在我們的資金池里，增加資金的來源

2.積極開展中間業(yè)務(wù)。積極把握人民幣利率上行以及匯率波動(dòng)加劇的市場(chǎng)時(shí)機(jī)，開展結(jié)售匯業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)收益價(jià)差，帶動(dòng)非利息收入增長(zhǎng)，發(fā)展委托貸款、基金代銷、保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)收入跨越式增長(zhǎng)。為資本補(bǔ)充提供廣闊渠道。

四、結(jié)束語

抓住《新資本辦法》的實(shí)施機(jī)遇，提升財(cái)務(wù)公司風(fēng)險(xiǎn)管理能力，以風(fēng)險(xiǎn)管理促進(jìn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型――集團(tuán)財(cái)務(wù)公司應(yīng)走將資產(chǎn)業(yè)務(wù)與中間業(yè)務(wù)以及公司業(yè)務(wù)并重的發(fā)展模式和盈利模式，從資本補(bǔ)充渠道分析，我們可以通過發(fā)行金融債券改變資產(chǎn)、負(fù)債的期限結(jié)構(gòu)的匹配，獲得中長(zhǎng)期資金運(yùn)用，將符合條件的債務(wù)資金作為二級(jí)資本的補(bǔ)充，通過發(fā)行股票，籌集永久性營運(yùn)資金等?！缎沦Y本辦法》的誕生，給我們帶來了新的發(fā)展機(jī)遇，如能有效實(shí)施必將指導(dǎo)我們?cè)趯?shí)踐的運(yùn)用和開展業(yè)務(wù)的安全探索中順利前行。

參考文獻(xiàn)：

篇3

一、××縣物業(yè)管理的難點(diǎn)表現(xiàn)

(一)觀念落后，意識(shí)淡薄，物業(yè)管理運(yùn)作的大環(huán)境尚未形成實(shí)行物業(yè)管理是住房制度改革和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然。任何新生事物起步都需要廣泛宣傳引導(dǎo)，人們正確地去認(rèn)識(shí)。目前，對(duì)物業(yè)管理宣傳的力度不夠，人們對(duì)物業(yè)管理的基本概念、內(nèi)涵、性質(zhì)、原則、作用知之甚少，甚至產(chǎn)生種種誤解和錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。人們的觀念還停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下福利型的管理模式，不能接受物業(yè)管理提供的有償服務(wù)。

(二)各自為政，條塊分割，健康有序的物業(yè)管理局面尚未形成目前我縣物業(yè)管理的類型有三類：專門成立的物業(yè)公司(xx縣物業(yè)中心)、開發(fā)企業(yè)派生的物業(yè)公司(如：興隆物業(yè)公司、常順物業(yè)公司、昌盛物業(yè)公司、華瑞物業(yè)公司、華能物業(yè)公司龜龍林物業(yè)公司等)、各單位自行管理的隊(duì)伍(如縣水利局、國稅局、發(fā)改委、興隆山管理局家屬樓的管理等)，顯然，還沒有形成開放式的物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，直接影響了物業(yè)管理的質(zhì)量和健康有序物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。

(三)地方性政策不配套，使物業(yè)管理難以步入正軌隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《××省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《××市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》的出臺(tái)，我縣只制定了相關(guān)的實(shí)施意見，從實(shí)際情況而言，政府、職能部門、物業(yè)公司、業(yè)主之間的責(zé)、權(quán)、利不清，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間常常出現(xiàn)矛盾和糾紛。同時(shí)政府缺乏對(duì)物業(yè)管理發(fā)展的扶持政策，使我縣物業(yè)管理一開始就陷入困境，影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

(四)建管分離,物業(yè)管理啟動(dòng)資金難以落實(shí)由于建管脫節(jié)，給新建住宅小區(qū)開發(fā)物業(yè)管理埋下了許多隱患。開發(fā)商只考慮建設(shè)，很少考慮日后的物業(yè)管理，物業(yè)管理啟動(dòng)資金以及維護(hù)，管理資金無法落實(shí)。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，新開發(fā)小區(qū)應(yīng)提留一定比例的資金作為小區(qū)物業(yè)管理的啟動(dòng)資金，但在我縣缺乏相應(yīng)配套政策和力度而無法落實(shí)。舊住宅小區(qū)包括安居工程住宅小區(qū)，配套及設(shè)施不全，房屋設(shè)備超期服役，維修任務(wù)相當(dāng)繁重，恰好這類住宅小區(qū)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期建設(shè)單位和開發(fā)單位無這項(xiàng)費(fèi)用預(yù)留，在這種情況下開展物業(yè)管理更是難上加難。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住戶公用部位、公用設(shè)施、設(shè)備維修基金，其繳納比例為：住宅為售房款的3％，非住宅為售房款的6％，公有住房出售后的維修基金按多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款30％的比例提取。目前全縣共有住宅樓面積約100萬平方米，其中縣物業(yè)中心托管面積約17萬平方米，各開發(fā)公司下屬物業(yè)公司托管面積約30萬平方米，其余約50多萬平方米的房產(chǎn)屬于自管或沒人管理狀態(tài)，都沒有按國家的政策、法律法規(guī)提取相應(yīng)的維修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出現(xiàn)滲漏、下水管道阻塞、破裂等現(xiàn)象無資金維修，也沒有物業(yè)公司接收托管。

(五)收費(fèi)低，收費(fèi)難使物業(yè)管理舉步維艱

《××市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，僅達(dá)到小區(qū)公共衛(wèi)生、綠化，保安等項(xiàng)目基本管理服務(wù)所需的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)維修資金無著落，作為企業(yè)化的物業(yè)企業(yè)要自負(fù)盈虧，勢(shì)必影響其服務(wù)質(zhì)量和水平，對(duì)業(yè)主提出的一些服務(wù)需求特別是諸如屋面修復(fù)、下水疏通、化糞池清理等問題想滿足也力不從心，無非將增加兩者之間的矛盾。受住戶觀念、經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是居民收入低下等因素的影響，收取物業(yè)管理費(fèi)十分困難，成為困擾物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)自我發(fā)展、自負(fù)盈虧的最大障礙。從我縣實(shí)際情況來看，物業(yè)管理費(fèi)的收繳率僅在6o％左右。

二、要著重處理好幾個(gè)關(guān)系

物業(yè)管理說起來很簡(jiǎn)單，就是“受委托、按合同、有償服務(wù)’’。但這十個(gè)字，做起來就不那么簡(jiǎn)單。因?yàn)樗婕暗皆S多復(fù)雜的社會(huì)關(guān)系。只有理順這些關(guān)系，才能使物業(yè)管理有序推行。

(一)物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系

物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)都是物業(yè)管理關(guān)系中的主體，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)物業(yè)有終身管理權(quán)，物業(yè)公司具有終身服務(wù)權(quán)，雙方互為依存，缺一不可。在業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的體制中，共同管理著同一物業(yè)，這就決定了他們之間是有一定的法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系。兩者之間是平等的，其權(quán)利和義務(wù)由法律、合同約定。相互之間是一種提供服務(wù)與購買服務(wù)的關(guān)系，而且還是一種相互選擇、自愿成交的關(guān)系。物業(yè)公司要履行業(yè)主委員會(huì)賦予的管理責(zé)任，提供統(tǒng)一專業(yè)化的周到服務(wù)；業(yè)主委員會(huì)要以主人翁的身份參與管理，監(jiān)督管理，決策管理。把兩者結(jié)合起來，就是物業(yè)管理的新體制、新關(guān)系，這也是具有中國特色的物業(yè)管理的一大特點(diǎn)。

在物業(yè)管理實(shí)際運(yùn)作中，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)如何擺正自己的位置，正確處理好服務(wù)與管理的關(guān)系?一是對(duì)業(yè)主的各類服務(wù)需求，應(yīng)當(dāng)盡職盡責(zé)，熱情周到地為業(yè)主排憂解難，真正樹立起“業(yè)主需要，我要做好”服務(wù)觀念；二是對(duì)個(gè)別業(yè)主違規(guī)違章行為，則應(yīng)依據(jù)法規(guī)、合同、公約等的約定，大膽地認(rèn)真地管理，以維護(hù)全體業(yè)主的利益和公共設(shè)備設(shè)施的完好無損；使業(yè)主的物業(yè)得到保值增值。

(二)業(yè)主與業(yè)主的關(guān)系

“遠(yuǎn)親不如近鄰”這一古訓(xùn)，突出了在鄰里關(guān)系戶中統(tǒng)一大于對(duì)立的一面，然而在現(xiàn)實(shí)生活中因毗連物業(yè)引發(fā)的鄰里糾紛，又表現(xiàn)出矛盾大于統(tǒng)一的一面。

成百上千個(gè)家庭同住一個(gè)小區(qū)，共同使用許多公用設(shè)施設(shè)備，如道路、外墻、屋頂、綠化、環(huán)境等，但相互間由于許多主客觀原因又疏于直接交往，這就需要物業(yè)公司去組織協(xié)調(diào)，要幫助所有業(yè)主形成一個(gè)共同遵守的業(yè)主公約，還要組織業(yè)主參加多種聯(lián)誼活動(dòng)，促進(jìn)睦鄰關(guān)系的形成，生活小事相互照應(yīng)，管理大事共同決策。這樣，“遠(yuǎn)親不如近鄰”的古訓(xùn)就會(huì)大放祥光，和睦融洽、相互關(guān)心、歡快舒暢的鄰里關(guān)系就會(huì)形成。這種“詳和”的鄰里關(guān)系，必須由物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)來為其創(chuàng)造。

(三)有關(guān)部門與物業(yè)公司的關(guān)系

按照國家有關(guān)政策規(guī)定，住宅小區(qū)是各相關(guān)部門綜合服務(wù)的對(duì)象，應(yīng)各負(fù)其責(zé)，各盡其職。如房屋建筑質(zhì)量方面的業(yè)務(wù)，應(yīng)由工程質(zhì)量監(jiān)督部門的管理職能；房屋產(chǎn)權(quán)方面的業(yè)務(wù)，屬房地產(chǎn)管理部門的管理職能；服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面的業(yè)務(wù)，屬物價(jià)部門的管理職能；社會(huì)治安綜合治理的業(yè)務(wù)，屬轄區(qū)派出所的管理職能；水電暖方面的業(yè)務(wù)，屬相關(guān)部門的管理職。這些部門都是服務(wù)性的，都應(yīng)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，按規(guī)定入戶抄表，計(jì)量收費(fèi)，不應(yīng)將滴、冒、跑、漏等的損耗，都分?jǐn)偟綐I(yè)主的身上，這種分?jǐn)偸沁`背國家政策的，業(yè)主應(yīng)該抵制，不應(yīng)把怨言和責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司，而應(yīng)與物業(yè)公司配合起來，運(yùn)用法律武器來保護(hù)自己的權(quán)利，扼制壟斷行業(yè)的違法行為。水電暖等相關(guān)部門，如要讓物業(yè)公司為其代收費(fèi)用，須出具國家規(guī)定的委托書，明確雙方的責(zé)、權(quán)、利，否則物業(yè)公司無權(quán)為其服務(wù)。

(四)物業(yè)管理主管部門與物業(yè)公司的關(guān)系

隨著政府管理職能的轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理主管部門不能既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員。政府對(duì)物業(yè)管理的職能就是依法行政，就是立法、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、檢查、指導(dǎo)。物業(yè)管理主管部門只能做裁判員，對(duì)小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司要按其雙方簽訂的合同吹哨子，誰犯規(guī)罰誰。這樣物業(yè)公司的管理水平才可以提高，業(yè)主的觀念才可能轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理市場(chǎng)才可能形成，進(jìn)而發(fā)展產(chǎn)業(yè)，增加效益，政府和企業(yè)也都將同時(shí)受益?！痢量h物業(yè)管理所作為房地產(chǎn)管理的一個(gè)職能部門，應(yīng)依據(jù)國家、省、市物業(yè)管理的政策、法規(guī)制定全縣物業(yè)管理辦法，并組織實(shí)施，全面負(fù)責(zé)本縣區(qū)域內(nèi)各物業(yè)公司的審查、備案并依照有關(guān)政策、法規(guī)實(shí)施行業(yè)監(jiān)督管理；依法歸集并合理使用房屋維修基金；以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，委托物業(yè)管理公司按照住宅主管部門的標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用，負(fù)責(zé)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司創(chuàng)造質(zhì)量投訴的調(diào)解處理；政企分離，脫開與縣物業(yè)中心上下級(jí)關(guān)系，對(duì)物業(yè)中心的體制進(jìn)行改制，使其自主經(jīng)營，自主發(fā)展。

三、××縣物業(yè)管理健康有序發(fā)展的對(duì)策

鑒于我縣物業(yè)管理的現(xiàn)狀和諸多問題，如何規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，目前已成為從政府到居民普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問題。那么，究竟如何引導(dǎo)物業(yè)管理工作朝著健康有序的方向發(fā)展?關(guān)鍵要從以下幾個(gè)方面入手：

(一)盡快完善配套辦法和實(shí)施細(xì)則

社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，要用法制規(guī)范人們的行為。從深圳、xx、大連等城市的經(jīng)驗(yàn)來看，自建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》出臺(tái)后，這些城市結(jié)合實(shí)際先后出臺(tái)物業(yè)管理的一系列地方性配套法規(guī)，極大地推動(dòng)了當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的發(fā)展。

××市在2002年出臺(tái)了《××市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》，但作為縣區(qū)地域，借鑒實(shí)施畢竟不太切合我縣實(shí)際，因此，應(yīng)在廣泛調(diào)查研究的前提下，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《××省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《××市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》盡快出臺(tái)××縣物業(yè)管理配套辦法和實(shí)施細(xì)則。同時(shí)，從體制上給予理順，從政策上給予支持，特別是對(duì)未提留維修基金和未納入物業(yè)管理的已售公有住房，政府應(yīng)以宏觀調(diào)控手段加以調(diào)控，對(duì)新建商品房維修基金的歸集，應(yīng)在辦理《規(guī)劃許可證》時(shí)一次性按比例繳納，對(duì)不按規(guī)定繳納者，建設(shè)行政主管部門應(yīng)不予辦理《規(guī)劃許可證》和《開工施工許可證》，使我縣物業(yè)管理工作逐步納入軌道。

(二)加大宣傳力度，引導(dǎo)觀念轉(zhuǎn)變

物業(yè)管理在我縣做為新興行業(yè)，目前人們對(duì)其了解甚少，能夠正確地理解、認(rèn)識(shí)和支持的更少。這同輿論宣傳不到位有直接的關(guān)系。人民群眾對(duì)物業(yè)管理的接受和支持，是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的社會(huì)基礎(chǔ)。應(yīng)利用廣播、電視、報(bào)紙等新聞媒體，向社會(huì)和居民廣泛地宣傳物業(yè)管理，介紹國內(nèi)外物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，報(bào)道物業(yè)管理的進(jìn)展，使更多的人了解、支持、關(guān)心物業(yè)管理，參與和推進(jìn)物業(yè)管理。房管部門和物業(yè)公司要深入小區(qū)，面向住戶，利用掛橫幅、發(fā)傳單、樹宣傳牌、設(shè)立咨詢點(diǎn)等方式，大張旗鼓地做好宣傳動(dòng)員工作，使廣大居民認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理是為廣大居民營造一個(gè)安全舒適的生活環(huán)境，使居住區(qū)的環(huán)境和各種配套設(shè)施保持完好，使房屋保值、增值。引導(dǎo)住戶轉(zhuǎn)變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的無償服務(wù)的舊觀念，樹立起花錢買服務(wù)的新觀念，養(yǎng)成自覺交費(fèi)的習(xí)慣，共建管理有序、和睦文明、環(huán)境幽雅的住宅小區(qū)。

(三)理順管理機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制

政府應(yīng)出臺(tái)辦法和措施，理順小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與公安、交通、市政、環(huán)衛(wèi)等職能部門和產(chǎn)權(quán)單位、居委會(huì)的關(guān)系，使物業(yè)管理真正實(shí)現(xiàn)對(duì)住宅小區(qū)的綜合性、專業(yè)化統(tǒng)一管理，克服服務(wù)多頭管理，互相扯皮的弊端，加快物業(yè)管理企業(yè)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化的進(jìn)程。完善物業(yè)管理監(jiān)督約束機(jī)制。業(yè)主和物業(yè)企業(yè)應(yīng)雙向選擇，平等協(xié)商，雙方應(yīng)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量以簽訂合同的方式明確彼此的權(quán)利義務(wù)。這樣，才能使物業(yè)管理企業(yè)的行為得到有效的監(jiān)督，才能發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)住戶的宣傳、解釋、協(xié)調(diào)作用，才能要求業(yè)主遵守規(guī)章，履行義務(wù)，才能切實(shí)提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理健康有序地發(fā)展。

(四)加強(qiáng)自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量

提高服務(wù)管理質(zhì)量，既是黨和政府一再強(qiáng)調(diào)和要求的，也是廣大群眾的實(shí)際需求。物業(yè)管理是一種社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理，只有不斷加強(qiáng)自身建設(shè)，才能使管理上檔次、上水平。首先，物業(yè)管理人員要樹立愛崗敬業(yè)，無私奉獻(xiàn)的精神。物業(yè)工作事無巨細(xì)，服務(wù)時(shí)間不分晝夜，服務(wù)空間不受限制，物業(yè)員工要樹立全心全意為住戶服務(wù)的思想，恪守“住戶至上，服務(wù)第一”的宗旨，以優(yōu)良的服務(wù)，滿足住戶日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化和精神需求，讓住戶體會(huì)到花錢買服務(wù)所帶來的方便和實(shí)惠。其次，健全小區(qū)的管理制度。包括報(bào)修制度、承諾服務(wù)制度、物業(yè)人員的考核獎(jiǎng)罰制度、文明優(yōu)質(zhì)服務(wù)制度等，用制度規(guī)范物業(yè)人員的行為，用服務(wù)調(diào)查來監(jiān)督物業(yè)人員的表現(xiàn)，用獎(jiǎng)懲實(shí)施調(diào)動(dòng)物業(yè)人員的積極性和創(chuàng)造性。再次，加強(qiáng)業(yè)務(wù)技能學(xué)習(xí)和培養(yǎng)。提高從業(yè)人員整體素質(zhì)，建立良好的專業(yè)隊(duì)伍，以此贏得住戶和社會(huì)的認(rèn)可。

(五)拓寬經(jīng)費(fèi)渠道，培育造血機(jī)能

篇4

正是由于存在這些糾紛，已經(jīng)嚴(yán)重影響到廣大人民群眾的生活、工作，因此要從法律、社會(huì)管理、企業(yè)自身等多方面出發(fā)，尋求解決物業(yè)管理糾紛的最佳路徑，因此，筆者提出以下六點(diǎn)建議。

1.推行菜單式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、在全國推廣、普及《住宅物業(yè)分級(jí)收費(fèi)管理辦法》。根據(jù)目前我國《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第六條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)相結(jié)合。物業(yè)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、服務(wù)與收費(fèi)相適應(yīng)的原則。實(shí)際生活中，物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)一般依據(jù)當(dāng)?shù)卣畠r(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門確定，考慮物業(yè)管理服務(wù)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度等因素。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，并在小區(qū)顯著位置公示。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，目前全國各地關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)存在的問題主要是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的問題，筆者建議可以根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)印發(fā)的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》(試行)中對(duì)物業(yè)企業(yè)的分類來制定《住宅物業(yè)分級(jí)收費(fèi)管理辦法》，將不同級(jí)別的物業(yè)企業(yè)能夠提供的服務(wù)用“菜單式”的形式公布，引導(dǎo)業(yè)主正確選擇和評(píng)判，再結(jié)合當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平制定統(tǒng)一的收費(fèi)管理辦法，這樣可以樹立等價(jià)有償?shù)南M(fèi)觀念，促進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展，讓業(yè)主明白消費(fèi)，避免雙方因費(fèi)用問題產(chǎn)生矛盾。

2.推行物業(yè)公司服務(wù)專業(yè)化、職業(yè)化。調(diào)研發(fā)現(xiàn)目前物業(yè)糾紛中很大程度是由于物業(yè)公司專業(yè)化、職業(yè)化水平低，我國在2003年開始實(shí)施物業(yè)從業(yè)人員持證上崗制度，并于2005年出臺(tái)《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》、《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》和《關(guān)于實(shí)施物業(yè)管理師制度職責(zé)分工有關(guān)問題的通知》等一系列規(guī)章制度，但從我國目前狀況來看，出來少數(shù)一線城市的住宅小區(qū)，大部分地區(qū)的物業(yè)從業(yè)人員中持證上崗人較少，具有物業(yè)管理師資格的人員更是少之又少，大部分物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)有待提高，這些都成為影響物業(yè)行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和自身發(fā)展的重要因素。建議各省職業(yè)技術(shù)院校盡快開設(shè)物業(yè)管理服務(wù)專業(yè)，增加物業(yè)方面人才的培養(yǎng)，物業(yè)管理部門要嚴(yán)格審查物業(yè)持證上崗人員是否符合最低數(shù)量，物業(yè)企業(yè)也要加強(qiáng)員工的培訓(xùn)，以提高社會(huì)對(duì)物業(yè)從業(yè)人員的認(rèn)知度。

3.實(shí)行行業(yè)保險(xiǎn)。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，住宅共用設(shè)施、第三人侵權(quán)、水災(zāi)、火災(zāi)等導(dǎo)致業(yè)主財(cái)產(chǎn)、人身受損引發(fā)業(yè)主與物業(yè)矛盾逐年增加，這些損害往往與物業(yè)無關(guān)，但是也成為業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，或者物業(yè)的導(dǎo)火索。從上海2008年引入物業(yè)行業(yè)保險(xiǎn)的發(fā)展?fàn)顩r來看，行業(yè)保險(xiǎn)是目前解決這一難題的最佳途徑，物業(yè)企業(yè)用優(yōu)惠價(jià)團(tuán)購家庭綜合保險(xiǎn)，并向一次性支付一年物業(yè)費(fèi)的家庭贈(zèng)送，對(duì)于電梯用戶和有機(jī)動(dòng)車家庭還可以附加電梯責(zé)任險(xiǎn)和停車場(chǎng)險(xiǎn)種。

4.出臺(tái)規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同范本。關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同范本，目前只有建設(shè)部于1999年印發(fā)的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》(示范文本)，它規(guī)范了前期物業(yè)管理活動(dòng)的具體內(nèi)容，減少物業(yè)管理糾紛，但只適用于自房屋出售之日起之業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。在之后的物業(yè)合同就沒有了相應(yīng)的示范文本，而物業(yè)公司自制的物業(yè)管理合同往往傾向于物業(yè)企業(yè)單方面的利益保護(hù)，在許多問題上約定不明或者沒有約定，業(yè)主的合法權(quán)益無法保障，必然導(dǎo)致糾紛的產(chǎn)生，因此，筆者建議應(yīng)當(dāng)盡快出臺(tái)《物業(yè)服務(wù)合同》示范文本，避免和減少業(yè)主入住后發(fā)生爭(zhēng)議和糾紛。

篇5

近幾年來，我國物業(yè)行業(yè)發(fā)展很快，物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境日趨成熟，物業(yè)管理行業(yè)面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇，但同時(shí)也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。該行業(yè)有其自身的行業(yè)特點(diǎn)，因此財(cái)務(wù)管理相比較于其他行業(yè)也存在一定的特殊性。首先物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理涉及的面相當(dāng)廣泛，企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的各個(gè)方面基本上都有財(cái)務(wù)管理的存在。這就要求作為物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理工作，要兼顧到企業(yè)的各個(gè)部門、各個(gè)項(xiàng)目必須從總體上合理地分配和運(yùn)用資金，使企業(yè)經(jīng)營各環(huán)節(jié)占用的資金比例關(guān)系協(xié)調(diào)。其次，物業(yè)管理企業(yè)的各項(xiàng)收費(fèi)的監(jiān)督不僅來自企業(yè)自身，還來自政府有關(guān)部門以及物業(yè)的業(yè)主等，使其對(duì)資金運(yùn)作過程的監(jiān)督更為全面，物業(yè)公司的最主要的財(cái)務(wù)信息使用者是業(yè)主和企業(yè)管理層。由于業(yè)主最關(guān)心的是物業(yè)管理收費(fèi)的使用狀況及其效益等信息，因此物業(yè)管理企業(yè)所提供的財(cái)務(wù)信息必須充分滿足這一特殊的需求。

二、物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及存在問題

(一)財(cái)務(wù)管控體系比較薄弱。住宅物業(yè)由于管理能力有限，內(nèi)部財(cái)務(wù)管控體系也比較薄弱。例如很多公司對(duì)于日常辦公用品的領(lǐng)用沒有臺(tái)賬，臨時(shí)停車費(fèi)沒有監(jiān)控管理措施，租賃的車位等沒有專人審核和保管合同，固定資產(chǎn)與辦公用品沒有區(qū)分管理，物業(yè)費(fèi)的催收不及時(shí)，部分經(jīng)營收入未能有效監(jiān)管等。以上種種內(nèi)控制度的缺乏導(dǎo)致收入不能及時(shí)入賬，支出又無法有效節(jié)省，最終只能是虧損越來越大。究其原因，一方面是不重視，主觀上領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為物業(yè)公司的業(yè)務(wù)活動(dòng)非常簡(jiǎn)單，沒必要專門設(shè)置內(nèi)部控制部門和機(jī)構(gòu)；另一方面，由于住宅物業(yè)還處于發(fā)展初期，待遇不高，導(dǎo)致物業(yè)管理公司缺少有內(nèi)部控制管理工作經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)人員，很多物業(yè)公司的財(cái)務(wù)人員都沒有受過系統(tǒng)的財(cái)務(wù)培訓(xùn)，更不要說內(nèi)控了。

(二)管理者缺乏現(xiàn)財(cái)觀念，不重視成本管理工作。傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理走的是“誰開發(fā)，誰管理”的路子。隨著物業(yè)管理需求的進(jìn)一步擴(kuò)大，物業(yè)管理開始走向市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)模化和智能化。但長(zhǎng)期以來，受老觀念的影響，致使一些物業(yè)公司尤其是一些中小型物業(yè)企業(yè)，缺乏現(xiàn)代管理理念和科學(xué)的市場(chǎng)定位，沒有長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)營謀略，形不成規(guī)模效益，再加上不重視財(cái)務(wù)管理工作，人、財(cái)、物、信息等資源未能優(yōu)化配置，甚至存在嚴(yán)重浪費(fèi)，致使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益低下。因此，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營者應(yīng)樹立現(xiàn)財(cái)觀和成本核算觀。

(三)財(cái)務(wù)管理人員能力不強(qiáng)。從多數(shù)物業(yè)公司的實(shí)際情況看，更多的公司為了節(jié)省人力成本，財(cái)務(wù)管理人員招聘不以財(cái)會(huì)人員的職業(yè)道德素質(zhì)和專業(yè)知識(shí)為標(biāo)準(zhǔn)，而以成本最低為依據(jù)選用人員，很多物業(yè)公司的財(cái)務(wù)人員都是從收款員或者其他崗位轉(zhuǎn)業(yè)過來的，有不少甚至連會(huì)計(jì)從業(yè)資格證都沒有。此外，不少物業(yè)管理公司為了節(jié)省用工成本，在崗位設(shè)置上不盡合理，不滿足不相容職務(wù)相分離原則，會(huì)計(jì)人員一人兼任不相容職務(wù)的現(xiàn)象普遍存在。因此，從專業(yè)角度來講，目前物業(yè)公司的財(cái)務(wù)人員的能力有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

(四)資金不足和籌資能力差。物業(yè)管理資金的來源渠道和數(shù)量都非常有限。主要包括物業(yè)管理的啟動(dòng)資金，即資本金；物業(yè)維修資金；日常綜合管理服務(wù)費(fèi)及經(jīng)營性收入。至于其他渠道，如銀行借款資金，由于物業(yè)管理企業(yè)幾乎都是中小企業(yè)，其注冊(cè)資本較少，土地、房屋等銀行認(rèn)可的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)數(shù)量較少，缺乏信用保證，所以難以取得銀行貸款。

(五)投資回報(bào)低，盈利較難。我國物業(yè)快速發(fā)展主要是近十來年，由于目前物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)比較低，不少物業(yè)公司一直處于虧損中。同時(shí)，受經(jīng)營規(guī)模和資質(zhì)的限制，物業(yè)公司可以選擇的其他投資項(xiàng)目較少，即使有合適的項(xiàng)目，因?yàn)槲飿I(yè)公司缺乏強(qiáng)有力的管理團(tuán)隊(duì)，導(dǎo)致其存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。

三、提高物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理水平的對(duì)策建議

(一)建立和健全物業(yè)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)國家統(tǒng)一規(guī)定，結(jié)合自身的經(jīng)營特點(diǎn)和內(nèi)部管理要求，制定規(guī)范企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)活動(dòng)的《財(cái)務(wù)管理辦法》。同時(shí)，還要不斷細(xì)化完善這項(xiàng)制度，配以與財(cái)務(wù)管理有關(guān)的分支管理辦法，如《收費(fèi)員管理辦法》，《空置房、報(bào)停房管理辦法》，《兼職收費(fèi)員管理辦法》等等；制定小區(qū)管理者的考核指標(biāo)和收費(fèi)員考核指標(biāo)；并對(duì)小區(qū)臺(tái)賬、上交的各種財(cái)務(wù)資料進(jìn)行日常核對(duì)；對(duì)小區(qū)的收人進(jìn)行定期、不定期的檢查監(jiān)督。因此，物業(yè)管理企業(yè)只有建立一套科學(xué)、完整、規(guī)范的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，才能充分落實(shí)好理財(cái)自，形成一系列適應(yīng)物業(yè)公司財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)管理要求的財(cái)務(wù)管理體系和自我約束機(jī)制，才能規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)行為，促進(jìn)物業(yè)管理公司的健康有序發(fā)展。

(二)強(qiáng)化成本觀念，建立財(cái)務(wù)成本分析控帶制度。物業(yè)管理作為服務(wù)性行業(yè)，財(cái)務(wù)管理的一個(gè)重要方面就是成本管理，因?yàn)槠渥钪匾某杀局С鍪侨斯こ杀竞凸芾碣M(fèi)用的支出，因此物業(yè)管理公司應(yīng)該樹立“全員成本控制”觀念。物業(yè)管理企業(yè)一方面應(yīng)確立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理和成本控制目標(biāo)，提高全員成本素質(zhì)和意識(shí)，使所有單位和部門都重視成本，另一方面通過對(duì)人力資源的科學(xué)整合，激活人才潛力，減少冗員，降低人工成本。同時(shí)還要通過職業(yè)道德及服務(wù)技術(shù)培訓(xùn)，造就一批愛崗敬業(yè)、懂技術(shù)、會(huì)管理的高素質(zhì)復(fù)合型人才隊(duì)伍，來提高管理工作質(zhì)量和效率。

(三)加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)培訓(xùn)。首先對(duì)沒有上崗證的財(cái)務(wù)人員應(yīng)該讓員工抓緊去報(bào)考會(huì)計(jì)從業(yè)資格證書，公司應(yīng)該給予學(xué)費(fèi)和考試費(fèi)上的支持，這樣財(cái)務(wù)人員能力得到了提升，對(duì)公司的財(cái)務(wù)管理才能有所幫助，才能成為經(jīng)理的好助手，一起探討如何盈利。其次物業(yè)公司要讓財(cái)務(wù)人員針對(duì)性地參加一些會(huì)計(jì)、稅務(wù)的培訓(xùn)，有條件的物業(yè)公司可以集中對(duì)各項(xiàng)目的財(cái)務(wù)人員每季度集中一次學(xué)習(xí)，并針對(duì)學(xué)習(xí)需要安排必要的考試，這樣才能保證學(xué)習(xí)的效果，只有財(cái)務(wù)人員的能力提升了，公司的財(cái)務(wù)管理水平才能有所改進(jìn)。最后財(cái)務(wù)人員自身的意識(shí)要改變，不僅僅是一個(gè)單據(jù)傳遞員，機(jī)械地處理一些賬務(wù)，更多地是要通過財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)問題，為項(xiàng)目經(jīng)理做決策提出可行建議。

篇6

2007年10月1日起實(shí)施的《物權(quán)法》，從法律層面上對(duì)物業(yè)管理法律關(guān)系進(jìn)行了規(guī)范。《物業(yè)管理?xiàng)l例》，《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等下位法也根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定作了相應(yīng)的修改和調(diào)整。目前《北京市物業(yè)管理辦法》草案已公開征求意見完畢，即將出臺(tái)。那么，現(xiàn)行法規(guī)定的物業(yè)管理都有哪些模式，從事物業(yè)管理活動(dòng)是否有門檻限制，應(yīng)具備哪些條件，《物權(quán)法》第八十一條的規(guī)定是否意味著國家對(duì)物業(yè)管理資質(zhì)的放開，由于目前相關(guān)法律法規(guī)尚未具體明確，因此在理解上容易產(chǎn)生誤區(qū)。本文將就上述問題展開分析和討論，并對(duì)物業(yè)管理糾紛所適用的法律規(guī)定和司法解釋進(jìn)行歸納，希望能為讀者提供一些有價(jià)值的參考。

一　現(xiàn)行法關(guān)于“物業(yè)管理”的定義

討論物業(yè)管理有關(guān)法律問題，首先應(yīng)明確現(xiàn)行法關(guān)于“物業(yè)管理”的定義。

修訂前的《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)于物業(yè)管理的定義是：業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)?！段餀?quán)法》的實(shí)施并未給物業(yè)管理帶來法律上的定義?！段餀?quán)法》頒布之后，國務(wù)院對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了修訂，對(duì)“物業(yè)管理”的概念作了相應(yīng)修改，將其中的“物業(yè)管理企業(yè)”改稱為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，突出了“服務(wù)”的理念。

2009年12月，北京市人民政府公布《北京市物業(yè)管理辦法(草案)》，面向社會(huì)公開征求意見，該草案對(duì)于物業(yè)管理的定義是：“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)?！痹摱x涵蓋了非由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理的情形。

可見，我國目前關(guān)于“物業(yè)管理”尚無法律層面的定義，《物業(yè)管理?xiàng)l例》所指的“物業(yè)管理”，僅指業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并依據(jù)合同對(duì)物業(yè)實(shí)施一系列管理活動(dòng)的情形?！侗本┦形飿I(yè)管理辦法(草案)》在對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行定義時(shí)，沒有對(duì)提供物業(yè)服務(wù)的主體做出限定，其調(diào)整范圍大于《物業(yè)管理?xiàng)l例》。

二　《物權(quán)法》規(guī)定的三種物業(yè)管理模式

在《物權(quán)法》頒布之前，Ⅸ物業(yè)管理?xiàng)l例》只規(guī)定了一種管理模式，即由業(yè)主委員會(huì)同業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》，由具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。

《物權(quán)法》對(duì)物業(yè)管理模式進(jìn)行了擴(kuò)展，《物權(quán)法》第八十一條第一款規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理?！痹摋l規(guī)定列出了三種物業(yè)管理模式：1、由業(yè)主自行管理；2、委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理；3、委托“其他管理人”進(jìn)行管理。

然而，《物權(quán)法》并未對(duì)業(yè)主自行管理和委托其他管理人進(jìn)行管理的模式進(jìn)行具體說明。修訂后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》也沒有將業(yè)主白行管理以及委托其他管理人進(jìn)行物業(yè)管理這兩種新的物業(yè)管理模式納入調(diào)整范圍，這就給人們?nèi)胬斫狻段餀?quán)法》所規(guī)定的三種物業(yè)管理模式帶來一定困難。

實(shí)際上，對(duì)于前兩種物業(yè)管理模式，比較容易理解：由業(yè)主自行管理，是指由業(yè)委會(huì)或業(yè)主大會(huì)直接組織、聘請(qǐng)有關(guān)人員或委托專業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理的模式；第二種管理模式是傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式，即委托具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，對(duì)于這種模式，目前有著較為完善的法律規(guī)范體系。就北京地區(qū)來講，《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《北京市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理暫行辦法》、《關(guān)于外地企業(yè)來京開展物業(yè)管理經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行資質(zhì)審核有關(guān)問題的通知》等一系列的規(guī)范性文件，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從資質(zhì)審核、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、動(dòng)態(tài)監(jiān)管等各方面進(jìn)行著調(diào)整和規(guī)范。只是對(duì)于第三種管理模式，即委托“其他管理人”管理的情形，由于法律法規(guī)尚無統(tǒng)一規(guī)定，理論、司法實(shí)踐當(dāng)中眾說紛紜，則較難理解和解釋。本文后面將對(duì)“其他管理人”的問題繼續(xù)討論。

三、成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)的基本條件是：1、具有獨(dú)立的法人資格。因此，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)不能登記為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名義從事物業(yè)管理服務(wù)；2、取得相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)。是指原建設(shè)部于2004年3月17日，2007年11月26日修改的Ⅸ物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，該辦法將物業(yè)服務(wù)企業(yè)分為三個(gè)資質(zhì)等級(jí)，并以面積為標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定了每個(gè)資質(zhì)等級(jí)可提供物業(yè)管理服務(wù)的范圍。

從上述規(guī)定可以看出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)屬行政許可事項(xiàng)，該行政許可由《物業(yè)管理?xiàng)l例》設(shè)定，由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門規(guī)定具體管理辦法。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，未取得相應(yīng)資質(zhì)及從事物業(yè)管理活動(dòng)的，將會(huì)受到“沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款”的行政處罰，給業(yè)主造成損失的，還要依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

四、如何理解“其他管理人”

究竟應(yīng)如何界定“其他管理人”，《物權(quán)法》和修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》都沒有明確說明，北京《物業(yè)管理辦法(草案)》中也未對(duì)“其他管理人”作出具體規(guī)定。那么，在實(shí)踐當(dāng)中應(yīng)如何理解呢?

(一)關(guān)于“其他管理人”的范圍

哪些個(gè)人或組織可能成為“其他管理人”呢?有人認(rèn)為，“委托其他管理人管理，可能是指有從業(yè)資格的注冊(cè)物業(yè)管理師組織負(fù)責(zé)管理”。在審判實(shí)踐當(dāng)中，2009年，某法院在對(duì)一起物業(yè)糾紛案件的判決書中認(rèn)為：涉案的某物業(yè)服務(wù)有限公司沒有取得物業(yè)管理資質(zhì)，但依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，可以認(rèn)定為“其他管理人”。該判決實(shí)際上是將未取得物業(yè)管理資質(zhì)而從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)認(rèn)定為“其他管理人”。

值得注意的是，四川省成都市房屋土地管理局頒布了《成都市物業(yè)服務(wù)其他管理人名錄管理暫行辦法》，該《辦法》是全國范圍內(nèi)，率先對(duì)《物權(quán)法》規(guī)定的“其他管理人”進(jìn)行具體規(guī)定的規(guī)范性文件。根據(jù)該辦法，在成都從事物業(yè)管理服務(wù)的“其他管理人”，包括社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、民辦非經(jīng)營性企業(yè)及由國家物業(yè)管理師、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)等組織。

筆者認(rèn)為，雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒有將“其他管理人”納入調(diào)整范圍，但要界定“其他管理人”的范圍，仍需考察《物業(yè)管理?xiàng)l例》。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。國家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。

可見，雖然目前“其他管理人”的具體范圍尚不能確定，但可以肯定的是，企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)，必須取得相應(yīng)的資質(zhì)，并按照資質(zhì)等級(jí)，開展相應(yīng)的物業(yè)管理活動(dòng)。否則，就違反了國家規(guī)范物業(yè)管理領(lǐng)域市場(chǎng)秩序的立法精神，將受到相應(yīng)的行政處罰。因此，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和臺(tái)伙企業(yè)等不具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)，則不能以物業(yè)服務(wù)企業(yè)或“其他管理人”的名義從事物業(yè)管理活動(dòng)，《成都市物業(yè)服務(wù)其他管理人名錄管理暫行辦法》將個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)納入到“其他管理人”，其在合法性上存在問題。

(二)成為“其他管理人”是否須取得政府頒發(fā)的相應(yīng)資質(zhì)

根據(jù)《行政許可法》的規(guī)定，對(duì)于應(yīng)當(dāng)由國家統(tǒng)一確定的公民、法人或者其他組織的資格、資質(zhì)的行政許可，只能由法律和行政法規(guī)設(shè)定。但我國目前在法律和行政法規(guī)層面，只對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從事物業(yè)管理的人員設(shè)定了行政許可，并未將“其他管理人”資質(zhì)作為行政許可事項(xiàng)。即目前對(duì)于成為“其他管理人”的問題，沒有門檻限制。

(三)“其他管理人”所從事的物業(yè)管理活動(dòng)是否有范圍限制

對(duì)此問題，目前法律和行政法規(guī)同樣沒有規(guī)定，全國范圍內(nèi)僅有四川省成都市房屋土地管理局頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)其他管理人名錄管理暫行辦法》進(jìn)行了規(guī)定。但是，隨著物業(yè)管理法律規(guī)范的不斷出臺(tái)，對(duì)于“其他管理人”可從事的物業(yè)服務(wù)范圍，將會(huì)有明確的規(guī)定，這樣才能更好地與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組成物業(yè)管理市場(chǎng)。

四、關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定

在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行的物業(yè)管理稱為前期物業(yè)管理。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定各方權(quán)利義務(wù)?！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同》約定的期限屆滿，或小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》生效時(shí)起，前期物業(yè)管理階段結(jié)束。

對(duì)于前期物業(yè)管理，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定：“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！?/p>

然而，《物權(quán)法》第八十一條第二款規(guī)定：“對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。”

這里不禁會(huì)讓人產(chǎn)生一個(gè)疑問：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，住宅的前期物業(yè)管理，要求建設(shè)單位“應(yīng)當(dāng)”(即只能)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。而《物權(quán)法》卻規(guī)定，對(duì)建設(shè)單位聘清的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。一般來講，建設(shè)單位只在前期物業(yè)管理階段聘請(qǐng)物業(yè)管理人，那么此處《物權(quán)法》與《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定是否存在矛盾?

筆者認(rèn)為，不致引起矛盾的理解是：對(duì)于住宅物業(yè)的前期物業(yè)管理，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而對(duì)于非住宅物業(yè)，則既可以選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以選聘其他管理人。

根據(jù)《北京市貫徹，的若干意見》的規(guī)定，自2003年12月1日起，凡申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位以及現(xiàn)售住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

五、不同物業(yè)管理模式下的法律適用

由于《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(下稱《最高院物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》)、《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)》(下稱《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》)等法律法規(guī)在調(diào)整范圍上存在差異，不同物業(yè)管理模式下產(chǎn)生的法律糾紛在適用法律上也有所不同：

《物業(yè)管理?xiàng)l例》及配套的部門規(guī)章、政府規(guī)章和其他規(guī)范性文件的調(diào)整范圍僅限于“業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)?！?/p>

《最高院物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》適用于物業(yè)服務(wù)糾紛案件，該司法解釋第十一條規(guī)定：“本解釋涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定，適用于物權(quán)法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人?！?/p>

《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》不具有司法解釋的效力，但其可以指導(dǎo)北京地區(qū)人民法院的案件審理工作。根據(jù)《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》第1條、第2條的規(guī)定，該意見適用于“居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛”，“不具有物業(yè)管理資質(zhì)的單位(如村委會(huì)、自行管理公房的單位等)因提供物業(yè)服務(wù)與業(yè)主發(fā)生的糾紛，不適用本意見。如果爭(zhēng)議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理?！币虼耍侗本└咴何飿I(yè)管理糾紛意見》僅適用于北京地區(qū)人民法院審理的業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理模式下產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛。而且，在法律、司法解釋另有規(guī)定的情況下，應(yīng)按法律和司法解釋的規(guī)定執(zhí)行。

從上述分析中可知，對(duì)于北京地區(qū)來講，在《物權(quán)法》規(guī)定的三種物業(yè)管理模式下：1、選擇業(yè)主自行管理的，可以通過委托個(gè)人或?qū)I(yè)服務(wù)公司對(duì)具體事項(xiàng)進(jìn)行管理，受托人應(yīng)符合從事具體委托事項(xiàng)的條件，如果產(chǎn)生糾紛，屬于一般民事糾紛，適用《物權(quán)法》，但不適用《物業(yè)管理?xiàng)l例》，也不適用《最高院物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》和《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》；2、對(duì)于具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)的，則必須取得相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)，適用《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)部門規(guī)章、北京市的政府規(guī)章和其他規(guī)范性文件的規(guī)定，如果發(fā)生糾紛，適用《最高院物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》和《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》；3、不具備獨(dú)立法人資格的企業(yè)、非企業(yè)組織、自然人等從事物業(yè)管理活動(dòng)的，在具體的從業(yè)資質(zhì)和管理辦法等規(guī)定出臺(tái)之前，其與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，所形成的法律關(guān)系屬一般民事法律關(guān)系，在糾紛解決時(shí)，不適用《物業(yè)管理?xiàng)l例》，也不適用《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》，糾紛雙方屬平等民事主體的，按照一般的民事糾紛處理。但被認(rèn)定為“其他管理人”的，則適用《最高院物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》。

(作者單位：中國法律咨詢中心)

鏈接　物業(yè)服務(wù)政策風(fēng)向

目前剛剛征求民意完畢的《北京市物業(yè)管理辦法(草案)》透露了物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的一些政策風(fēng)向。歸納起來，政策突破主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、業(yè)主大會(huì)有望成為法人

《草案》提出：“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。具備條件的業(yè)主大會(huì)可以試行法人登記，經(jīng)依法登記取得法人資格的，可以按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動(dòng)?！边@意味著除業(yè)主專有房屋可以進(jìn)行登記外，類似車庫、會(huì)所等全體業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)也可以進(jìn)行登記，這一突破在全國尚屬首次。

2、政府將定期公布物業(yè)服務(wù)成本

《草案》針對(duì)目前物業(yè)服務(wù)中存在的一些爭(zhēng)議問題進(jìn)行了法律約束。如市房屋行政主管部門應(yīng)定期物業(yè)服務(wù)成本信息，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將“菜單式”服務(wù)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制。實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)資金的收支建立臺(tái)賬，每年至少公示一次并接受業(yè)主核查。

3、原物業(yè)拒接交接可被罰三萬元

篇7

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；物業(yè)管理費(fèi)；服務(wù)質(zhì)量

Abstract: this article from the property management company, owners, developers of property management company analyzed why difficult problem in charge, and tried to find out the effective methods to solve the property management fee difficult challenge has been property management company to influence the development problems.

Keywords: property management; Property management fee; Service quality

中圖分類號(hào)： C29 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

“物業(yè)管理” 產(chǎn)生于19世紀(jì)的英國，伴隨工業(yè)革命逐漸興起，發(fā)展到今天已經(jīng)有近200年的發(fā)展歷程。早在“九五”期間我國建設(shè)部就認(rèn)為：“全面推行物業(yè)管理是房屋管理領(lǐng)域深化改革的重要內(nèi)容，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)制度的改革也將起到推動(dòng)和促進(jìn)作用，要在全國范圍內(nèi)推行物業(yè)管理新體制?！睘榱四芨玫剡m應(yīng)我國的發(fā)展實(shí)際，必須對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行調(diào)整，開辟一條符合中國國情的新思路。

隨著社會(huì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)化建設(shè)和房改不斷推進(jìn)，物業(yè)管理已經(jīng)小有成就，但存在的問題仍然很多，這些問題在一定程度上制約著物業(yè)管理的進(jìn)一步發(fā)展和完善，尤其是物業(yè)管理收費(fèi)問題。物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理和維護(hù)，為業(yè)主提供保安、保潔、維護(hù)和其他綜合，按規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)是理所應(yīng)當(dāng)?shù)氖?，但?shí)際情況卻恰恰相反。目前，我國大部分地方的物業(yè)管理費(fèi)收繳率都只有50%～70%。這么低的收繳率，對(duì)于物業(yè)管理公司的生存及服務(wù)質(zhì)量必然造成嚴(yán)重的影響，不利于物管行業(yè)的普及和實(shí)施。

一、相關(guān)法律法規(guī)不完善導(dǎo)致收費(fèi)困難

我國于2003年9月1日起施行《物業(yè)管理?xiàng)l例》；2007年10月1日起施行《國務(wù)院關(guān)于修改規(guī)定》；2007年3月通過《物權(quán)法》，2007年10月1日開始施行。雖說有全國性具體的條例法規(guī)，但缺乏實(shí)際操作性，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)沒有統(tǒng)一規(guī)定，對(duì)支付多少物業(yè)費(fèi)，提供什么樣的服務(wù)，對(duì)于雙方約定的“質(zhì)”、“價(jià)”、“量”等服務(wù)沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和要求。由于各地經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展不同，導(dǎo)致各地自行制定相關(guān)的地方性法規(guī)，對(duì)有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)制度的執(zhí)行細(xì)則均有不同版本，未形成完整、系統(tǒng)的體系，這些法規(guī)性的文件之間有著各自的地方特色，甚至相互矛盾，專業(yè)物業(yè)管理公司的管理難度亦相對(duì)地大大增加，由此造成業(yè)主和物業(yè)企業(yè)在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上認(rèn)識(shí)偏差較大。

物業(yè)管理是一個(gè)微利的服務(wù)性行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展依賴向業(yè)主收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。許多企業(yè)為了生存而降低物業(yè)管理費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)位低于物價(jià)部門審定的標(biāo)準(zhǔn)。但是在物業(yè)管理費(fèi)中，業(yè)主能享受多少服務(wù)，沒有明確標(biāo)準(zhǔn)，造成業(yè)主和物業(yè)管理公司之間出現(xiàn)認(rèn)知差異。

二、物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量不高導(dǎo)致收費(fèi)困難

物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，是服務(wù)行業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的根本任務(wù)突出服務(wù)二字。近年來，隨著物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)化程度不斷提高，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的重要性愈顯重要。在一定程度上，服務(wù)質(zhì)量能決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存和發(fā)展?fàn)顩r。因?yàn)榉?wù)質(zhì)量不高被業(yè)主炒掉甚至被市場(chǎng)淘汰的物業(yè)管理企業(yè)屢見不鮮。由于物業(yè)管理在內(nèi)地起步晚，物業(yè)管理在專業(yè)化、規(guī)范化等方面做得還不夠完善，所以這些物業(yè)管理公司提供的服務(wù)自然就不夠?qū)I(yè)，不夠規(guī)范，不能讓業(yè)主滿意。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司提供的服務(wù)“物無所值”就以拒交物管費(fèi)來表示心中的不滿。還有一些物管公司不在管理與服務(wù)上下工夫，管理和服務(wù)無法滿足業(yè)主的需求，但費(fèi)用卻照收，激起業(yè)主抵觸拒交物管費(fèi)。

我國的物業(yè)管理企業(yè)多數(shù)由房地產(chǎn)公司分立出來，或是從房管部門轉(zhuǎn)制而來，公司規(guī)模小，管理成本高，經(jīng)營效益比較差，從而不具備應(yīng)有的實(shí)力和資格，更缺乏必要的設(shè)備管理人才，造成管理不到位，以及物業(yè)管理人員素質(zhì)較低，服務(wù)態(tài)度低劣。由于規(guī)模小，物業(yè)管理公司希望管理成本越低越好，員工待遇較低，難以招聘到高素質(zhì)的專業(yè)人員。

伴隨著業(yè)主生活水平的提高，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求不再滿足于保修、保潔、保綠及秩序維護(hù)等基礎(chǔ)服務(wù)，業(yè)主越來越注重物業(yè)服務(wù)細(xì)節(jié)。由于居住結(jié)構(gòu)的變化、環(huán)保的要求和人們對(duì)舒適度的要求不斷增高，現(xiàn)代化的建筑設(shè)備系統(tǒng)大到供電、給排水、供暖、空調(diào)、電梯、通訊、電視接收系統(tǒng)、停車，小到水龍頭、馬桶、電源開關(guān)等。隨著業(yè)主文化素質(zhì)和維權(quán)意識(shí)的不斷提高，要求物業(yè)管理服務(wù)全面化和多樣化，現(xiàn)在的物業(yè)管理不僅是房屋管理，還涉及物權(quán)維護(hù)、財(cái)產(chǎn)保護(hù)等。由于工作從單一進(jìn)入復(fù)雜，有的物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)無法適應(yīng)新要求，與業(yè)主容易產(chǎn)生矛盾。

三、開發(fā)商遺留問題導(dǎo)致收費(fèi)困難

物業(yè)管理公司是在開發(fā)商交房后進(jìn)入小區(qū)，開發(fā)商為了自己的達(dá)到銷售利潤(rùn)，在銷售時(shí)可能會(huì)對(duì)業(yè)主進(jìn)行某些承諾。而當(dāng)業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)開發(fā)商售前的承諾沒有得到兌現(xiàn)，開發(fā)商建設(shè)過程中的質(zhì)量問題開始暴露，業(yè)主只能對(duì)著物業(yè)管理公司發(fā)難。問題解決不了，就不交物業(yè)費(fèi)。從而使業(yè)主和物業(yè)公司一開始就產(chǎn)生了對(duì)立的情緒，物業(yè)管理公司處在了既服務(wù)于小區(qū)業(yè)主，又與業(yè)主相對(duì)立的尷尬局面。

2007年10月30日中華人民共和國建設(shè)部、中華人民共和國財(cái)政部第165號(hào)令《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》已經(jīng)，于2008年2月1日起施行，根據(jù)這項(xiàng)辦法，各地也出臺(tái)了相應(yīng)的維修基金管理辦法和標(biāo)準(zhǔn)。但依然是執(zhí)行力度不夠，若物業(yè)項(xiàng)目保修期一過，需要大、中修工程，業(yè)主們想申請(qǐng)物業(yè)維修基金，程序很繁瑣，拖延時(shí)間也很長(zhǎng)，而物業(yè)管理企業(yè)自身資金短缺，沒有實(shí)力也沒有能力墊付這筆資金，導(dǎo)致工程被擱淺，直接影響到業(yè)主的生活。業(yè)主認(rèn)為我交物業(yè)費(fèi)了，房屋出現(xiàn)問題物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)就應(yīng)該負(fù)責(zé)，不修好我就不再交物業(yè)費(fèi)。

四、業(yè)主方面的問題

篇8

    過去城市住宅區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)一部分歸房管部門所有，另一部分歸非房管單位所有，也就是說產(chǎn)權(quán)多數(shù)屬于公房。住宅區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施一般都?xì)w房管機(jī)構(gòu)所有，并且由房管機(jī)構(gòu)管理。自從房地產(chǎn)市場(chǎng)形成以來，住宅區(qū)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)有了較大變化，住宅區(qū)內(nèi)的公建設(shè)施的產(chǎn)權(quán)界定就顯得不是十分清楚，越來越多的人對(duì)這個(gè)問題提出了疑問。

    業(yè)主已經(jīng)為公建配套掏了錢

    發(fā)展商向國家購買了一塊土地的使用權(quán)，并在該塊土地上開發(fā)建設(shè)一片住宅，為了使住宅區(qū)產(chǎn)權(quán)所有人的生活舒適便利，按照國家有關(guān)規(guī)定，發(fā)展商必須建造若干平方米的公共配套設(shè)施，例如，學(xué)校、幼兒園、各種商業(yè)服務(wù)設(shè)施等，發(fā)展商將住宅出售給廣大業(yè)主，收回其在該住宅區(qū)的全部投資并獲得利潤(rùn)。廣大業(yè)主購買的每一平方米的住宅建筑面積，其價(jià)格構(gòu)成中不僅包含了住宅本身的面積，而且也包括相應(yīng)土地使用權(quán)面積和公建配套設(shè)施。所以，住宅區(qū)所有產(chǎn)權(quán)人也是公建配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)所有人，盡管他們的房屋產(chǎn)權(quán)證上未注明這一點(diǎn)，但從法律關(guān)系上分析，這一點(diǎn)應(yīng)該是肯定的。

    公建配套的產(chǎn)權(quán)， 應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)來處置

    根據(jù)建設(shè)部《新建住宅小區(qū)管理辦法》和北京市《居住小區(qū)管理辦法》的精神，住宅區(qū)內(nèi)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)應(yīng)是由房屋產(chǎn)權(quán)所有人代表組成的業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)。公建配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)應(yīng)該由廣大產(chǎn)權(quán)所有人的代表機(jī)構(gòu)———業(yè)主管理委員會(huì)來具體處置。當(dāng)業(yè)主管理委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂了委托管理協(xié)議后，也就隨之將公建配套設(shè)施委托給了物業(yè)管理公司來管理，物業(yè)管理公司除了直接從業(yè)主處收取管理費(fèi)用外，還可以從經(jīng)營管理公建配套設(shè)施、提供綜合服務(wù)獲取其他收益。

篇9

為適應(yīng)當(dāng)前新的物業(yè)管理法制環(huán)境，為當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)提供更加規(guī)范的發(fā)展空間，江西省萍鄉(xiāng)市人民政府對(duì)《萍鄉(xiāng)市物業(yè)管理辦法》(市政府19號(hào)令，以下簡(jiǎn)稱原《辦法》)進(jìn)行了修訂。修訂后的《萍鄉(xiāng)市物業(yè)管理辦法》(市政府51號(hào)令，以下簡(jiǎn)稱新《辦法》)已正式實(shí)施。本文就《辦法》修訂背景、主要內(nèi)容和法律依據(jù)加以說明。

修訂背景

《辦法》的修訂是相關(guān)法律法規(guī)發(fā)展的需要。隨著2007年3月《中華人民共和國物權(quán)法》的頒布，國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》亦隨之進(jìn)行了修訂。同時(shí)，建設(shè)部和財(cái)政部也相應(yīng)修訂了《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》。該辦法的一個(gè)根本變化是，將專項(xiàng)維修資金歸集標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整，即“商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按擁有物業(yè)的建筑面積交存專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5％至8％”。這個(gè)規(guī)定體現(xiàn)了法律的公正合理，即同一棟住宅不存在因購房款多少而交納不同的首期專項(xiàng)維修資金。所以萍鄉(xiāng)市再執(zhí)行原標(biāo)準(zhǔn)就不符合現(xiàn)行的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》了。

地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)快速的發(fā)展需要相應(yīng)的規(guī)范文件加以更新。截至2009年，全市城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)43％，覆蓋面積700多萬平方米，物業(yè)管理項(xiàng)目100余個(gè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)近50家，業(yè)主委員會(huì)32個(gè)。物業(yè)管理的興起和發(fā)展，為萍鄉(xiāng)市人民的安居樂業(yè)提供了重要的保障。但隨之而來的是，一些新的問題和矛盾為原《辦法》所不能解決，主要表現(xiàn)在：

1、未對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員質(zhì)量的要求作定性化的規(guī)定，不便于備案。確定業(yè)主委員會(huì)成員質(zhì)量是做好物業(yè)管理工作重要的一環(huán)：業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的接受對(duì)象，又是物業(yè)服務(wù)合同的直接簽訂者；既是業(yè)主利益的代表人，又是政府有關(guān)政策、法規(guī)的宣傳者與執(zhí)行者。

2、未對(duì)業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)作出規(guī)定。小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行管理、開展各種活動(dòng)，必須有一定的工作經(jīng)費(fèi)才能保障業(yè)主委員會(huì)正常運(yùn)作，才能發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的橋梁作用。盡管有些小區(qū)依靠共有用房等公共部位收益能維持業(yè)主委員會(huì)工作，但是有些業(yè)主委員會(huì)并沒有共有用房等公共部位可供支配，籌措活動(dòng)經(jīng)費(fèi)就相當(dāng)困難，造成該類業(yè)主委員會(huì)工作不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，形同虛設(shè)。

3、未對(duì)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的地位和作用予以確認(rèn)。雖然協(xié)會(huì)成立時(shí)確立了協(xié)會(huì)的地位和作用，這是團(tuán)體的共同意愿，無政府方向性的政策指導(dǎo)，這樣不僅協(xié)會(huì)的職能和作用不能充分發(fā)揮出來，而且還為政府部門增添不少事務(wù)。

4、未對(duì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)作要式規(guī)定。由于萍鄉(xiāng)市物業(yè)管理起步晚，管理缺乏經(jīng)驗(yàn)，對(duì)前期物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不足，加上開發(fā)企業(yè)出于經(jīng)營利益策略，多數(shù)未對(duì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行招標(biāo)，從而挫傷了物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的積極性。

增加的主要內(nèi)容

根據(jù)上述實(shí)際情況，經(jīng)市房管局起草、市法制局論證，新《辦法》增加了如下八個(gè)方面的主要內(nèi)容。

之一：增加了第七條第三款“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)的選舉工作、指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng)，配合調(diào)解處理物業(yè)管理中的投訴，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系”。此內(nèi)容旨在強(qiáng)化業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生過程及產(chǎn)生后管理工作的監(jiān)督力度和協(xié)調(diào)能力。法律依據(jù)源于國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條：“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)”。

之二：增加了第八條“物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序和公平競(jìng)爭(zhēng)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案，督促其依法、誠信經(jīng)營和服務(wù)，對(duì)違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予通報(bào)批評(píng)和公開譴責(zé)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展”。如前文述及，這樣規(guī)定有利于確定物業(yè)管理協(xié)會(huì)的地位和作用，而減少了政府部門的一些事務(wù)。法律源于參照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條，內(nèi)容相同。參照原因是廣東的物業(yè)管理興起較早，物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)也極為豐富和先進(jìn)，值得萍鄉(xiāng)市借鑒。

之三：增加了第十條第二款“住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較少的，經(jīng)住宅物業(yè)所在地的市、縣人民政府房產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。此款內(nèi)容源于國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條第二款，旨在加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

之四：增加了第二十九條“業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，其職務(wù)自行終止：(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的；(二)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；(三)任職期間被依法追究刑事責(zé)任的；(四)本人以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；(五)業(yè)主會(huì)議規(guī)則約定的其他情形”。增加此條意在注重業(yè)主委員會(huì)成員質(zhì)量，使業(yè)主委員會(huì)成員身份既符合民事法律，又符合刑事法律，同時(shí)還注重身體狀況，尊重業(yè)主會(huì)議規(guī)則。據(jù)此管理部門便可結(jié)合國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十六條進(jìn)行業(yè)主大會(huì)備案了，法律依據(jù)也是參照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十二條，內(nèi)容表述完全一致。

之五：增加了第三十條第一款“業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用由業(yè)主大會(huì)決定”。本增加內(nèi)容主要是為了保障業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)來源，在未有其他渠道獲取(如共有用房的出租收入、廣告收入等)，可召開業(yè)主大會(huì)，討論業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)由業(yè)主成員承擔(dān)，采取其他獲取方式以保障業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。其法律依據(jù)是參照《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十七條，條款采用內(nèi)容相同。

之六：增加了第三十條第二款“業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理公約，不得有下列行為：(一)挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；(二)索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者利害關(guān)系業(yè)主提供的利益和報(bào)酬；(三)利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)；(四)違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；(五)泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)，其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為”。此內(nèi)容條款是將業(yè)主委員會(huì)成員在工作中違紀(jì)違規(guī)定性化，做到業(yè)主委員會(huì)成員在任屆中能知道自己哪些可為或不可為，同時(shí)又便于業(yè)主、物業(yè)公司等相關(guān)主體的監(jiān)督。法律依據(jù)是參照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條，其采用條款內(nèi)容不變。

之七：調(diào)整了原《辦法》第四十條第二款表述，更改為新《辦法》第四十三條第二款“商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房出售時(shí)，售房單位應(yīng)當(dāng)與買受人簽訂代收繳專項(xiàng)維修資金的約定，買受人應(yīng)當(dāng)按本市、縣住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)6％的比例與購買物業(yè)的建筑面積的乘積，向售房單位繳交首期專項(xiàng)維修資金，市、縣房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本轄區(qū)的實(shí)際情況，合理確定，公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，并適時(shí)調(diào)整”。繳交專項(xiàng)維修資金公平與否是廣大業(yè)主共同關(guān)心的大事，本條款的修改是從既遵守法律又體現(xiàn)公平，符合業(yè)主的意愿，并結(jié)合萍鄉(xiāng)實(shí)際出發(fā)的。故根據(jù)建設(shè)部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第七條之規(guī)定“每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5％至8％”的要求，結(jié)合萍鄉(xiāng)地級(jí)市水平的經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，經(jīng)討論研究決定，按6％的標(biāo)準(zhǔn)收取比較合理實(shí)際。

篇10

（凌源市物價(jià)局，遼寧 凌源 122500）

摘　要：隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。因此，只有不斷加強(qiáng)和完善小區(qū)的物業(yè)管理，才能促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展和進(jìn)步。

關(guān)鍵詞 ：加強(qiáng)；物業(yè)；管理；促進(jìn)；和諧；發(fā)展

中圖分類號(hào)：F279.23文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1000-8772（2014）28-0199-02

物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償勞動(dòng)，是物業(yè)社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化發(fā)展的有效途徑。廣義的物業(yè)管理泛指一切圍繞房地產(chǎn)發(fā)展、租賃及售租后的服務(wù)；狹義的物業(yè)管理則指樓宇的維修及相關(guān)設(shè)備的維護(hù)管護(hù)、治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、綠化、餐飲等。物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)的對(duì)象是人。通過專業(yè)化的物業(yè)管理，可以以更經(jīng)濟(jì)的方法為房屋、居住環(huán)境、物業(yè)維修等方面提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的同步增長(zhǎng)。

作為物業(yè)服務(wù)公司與其服務(wù)的業(yè)主之間本來應(yīng)該是唇齒相依的關(guān)系，互利互惠，應(yīng)該彈奏出和諧的樂章，然而事實(shí)上，物業(yè)公司抱怨物業(yè)費(fèi)難收，業(yè)主難“伺候”，業(yè)主更是怨聲載道，抱怨收費(fèi)高、收費(fèi)亂。出現(xiàn)的不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象和因素呈現(xiàn)多發(fā)態(tài)勢(shì)，嚴(yán)重地阻礙了社會(huì)的和諧發(fā)展。

一、物業(yè)管理現(xiàn)狀

（一）居民小區(qū)與物業(yè)服務(wù)公司不相匹配，管理“缺失”。我市（縣級(jí)市）從2003年開始成立物業(yè)服務(wù)公司，2004年成立物業(yè)管理辦公室。目前，我市城區(qū)共有213個(gè)居民小區(qū)，其中有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的小區(qū)46個(gè)，沒有物業(yè)管理的小區(qū)167個(gè)，這些基本上都是過去開發(fā)建設(shè)的老舊小區(qū)。全市有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司15家，從業(yè)人員400多人，服務(wù)區(qū)域總建筑面積330多萬平方米。

（二）小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)參差不齊，物業(yè)管理難以規(guī)范。老舊住宅小區(qū)基礎(chǔ)條件十分落后。由于開發(fā)商隨意變更小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，致使小區(qū)缺少物業(yè)用房，沒有綠地、自行車棚、汽車停車位，更談不上花壇、水池等美化設(shè)施。由于小區(qū)配套嚴(yán)重缺項(xiàng)，車輛亂停亂放現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致無法清掃，造成小區(qū)臟亂差的局面。

（三）前期物業(yè)管理不到位?！哆|寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條規(guī)定：在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同，并在30日內(nèi)報(bào)物業(yè)所在地的縣房地產(chǎn)行政主管部門備案。然而建設(shè)單位即使聘用物業(yè)公司并與其簽訂前期物業(yè)合同，也只是形式，簽訂的合同極不規(guī)范?！哆|寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定組織對(duì)物業(yè)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)行政主管部門及其他有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)工程質(zhì)量及配套設(shè)施的完備情況進(jìn)行監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理資料，交接雙方應(yīng)當(dāng)做好查驗(yàn)記錄。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)資料、配套設(shè)施不完備，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量和使用功能問題的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地縣房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政主管部門報(bào)告，并書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位接到書面報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)立即進(jìn)行整改；不能立即整改的，應(yīng)當(dāng)制定整改方案。而我市多數(shù)開發(fā)建設(shè)單位都沒按《規(guī)定》去做，或敷衍了事。此外，住宅建設(shè)項(xiàng)目竣工時(shí)，在經(jīng)單項(xiàng)驗(yàn)收（如水、電、質(zhì)監(jiān)、消防等）后就交付使用，唯獨(dú)沒有物業(yè)行政管理部門參加驗(yàn)收，這便給開發(fā)建設(shè)單位在小區(qū)物業(yè)用房、綠化、自行車（摩托車）車棚等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面造成了可乘之機(jī)，導(dǎo)致后期物業(yè)無法正常管理，致使業(yè)主怨聲載道，把矛盾推向了物業(yè)公司，影響了物業(yè)費(fèi)的收取，降低了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，結(jié)果造成惡性循環(huán)。

（四）業(yè)主委員會(huì)自主能力差，維權(quán)意識(shí)淡薄。按照規(guī)定，同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)，應(yīng)制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。而很多業(yè)主大會(huì)的召開及業(yè)主委員會(huì)的選舉形式都不夠民主，不夠規(guī)范。很多物業(yè)小區(qū)在居民入住率較低的情況下召開業(yè)主大會(huì)，而業(yè)主大會(huì)又缺乏民主氣氛，往往是推舉或指定有一定影響的公務(wù)員、企業(yè)老板或社會(huì)公眾人物為業(yè)主委員會(huì)成員，靠名人效應(yīng)辦事，偏離了法制軌道。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的物業(yè)管理事項(xiàng)?！按砣w業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同”是業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)之一，然而有的業(yè)主委員會(huì)成員缺乏必備的物業(yè)知識(shí)和法律常識(shí)，造成草率簽訂物業(yè)服務(wù)合同，無法代表廣大業(yè)主的意愿和利益，在履行合同中產(chǎn)生諸多糾紛。有的業(yè)主委員會(huì)監(jiān)管無力，管理無序。有的業(yè)主素質(zhì)十分低下，不按規(guī)定交或拒繳物業(yè)費(fèi)，并在小區(qū)內(nèi)亂倒垃圾臟水。

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)制度不健全，人員素質(zhì)低下，缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。按照規(guī)定，從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》《全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書管理辦法》等國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。目前我市有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)15家，而絕大多數(shù)都是從開發(fā)建設(shè)企業(yè)派生出來的產(chǎn)物，這樣的企業(yè)只對(duì)自己的開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，對(duì)其他項(xiàng)目則不參與。在400余人的從業(yè)人員中有300人左右是下崗失業(yè)人員，普遍存在年齡結(jié)構(gòu)老、文化層次低、技術(shù)水平差的特點(diǎn)。加之部分物業(yè)管理企業(yè)忽視自身建設(shè)，既不經(jīng)常開展職業(yè)道德教育和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，又沒有建立嚴(yán)格的各級(jí)各類人員崗位責(zé)任、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，使管理服務(wù)的觀念、內(nèi)容、質(zhì)量很難到位，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不好，擺不正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。

（六）專項(xiàng)維修資金不能得到及時(shí)使用。據(jù)了解，目前，我市沒有物業(yè)管理的167個(gè)小區(qū)住宅基本都已到維修期，而《朝陽市住宅共用部位共同設(shè)施設(shè)備維修基金管理使用暫行辦法》第十條規(guī)定：維修基金的使用，由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審定后，市房產(chǎn)部門按計(jì)劃撥付，物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施并報(bào)送竣工決算”。由于維修資金政策不透明，再加上沒有物業(yè)管理，少數(shù)居民為不影響自己的正常生活，只能自己掏錢維修，致使大部分住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、樓板、屋頂、上下管道等共同設(shè)備設(shè)施年久老化，無人維修，給居民的日常生活造成極大的危害和安全隱患。同時(shí)，絕大多數(shù)業(yè)主購房時(shí)已按標(biāo)準(zhǔn)向開發(fā)商足額繳納了專項(xiàng)維修基金，但部分開發(fā)商將專項(xiàng)維修資金據(jù)為己有，造成維修基金嚴(yán)重流失。

（七）部門之間聯(lián)動(dòng)協(xié)作不暢。負(fù)責(zé)屬地管理的相關(guān)街道辦事處和社區(qū)，沒有把物業(yè)管理工作提升到應(yīng)有的高度，使得屬地管理與行業(yè)管理脫節(jié)，街道、社區(qū)、派出所很難在物業(yè)管理中發(fā)揮應(yīng)有的作用；土地、規(guī)劃、工商、城管、環(huán)保、供電、供氣、供水等部門之間難以形成齊抓共管的合力，使得物業(yè)管理過程中出現(xiàn)的難點(diǎn)問題甚至無人解決，無法解決。

二、加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理，促進(jìn)社會(huì)和諧的具體措施

（一）實(shí)行物業(yè)管理工作考核制度。將物業(yè)管理工作列為各街道辦事處的重點(diǎn)工作之一，納入市委市政府目標(biāo)管理崗位責(zé)任制考核內(nèi)容。同時(shí)，相關(guān)部門也要明確責(zé)任，明確分工。要大力推進(jìn)“網(wǎng)絡(luò)化管理”，每名社區(qū)干部包一定戶數(shù)責(zé)任區(qū)，每天都到社區(qū)走一走，到樓道內(nèi)看一看，碰到糾紛勸一勸，遇到求助幫一幫，及時(shí)了解社情民意，化解矛盾糾紛。

（二）不斷提升物業(yè)管理水平。加大物業(yè)服務(wù)行業(yè)的培訓(xùn)力度，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。要徹底扭轉(zhuǎn)物業(yè)公司收錢后，就成了“大爺”的觀念，使其認(rèn)清自己的“管家”身份。同時(shí)，政府及有關(guān)部門要制定相關(guān)的制度辦法，推行對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行履約保證金制度，避免物業(yè)公司中途“撂挑子”或“棄管”。

（三）實(shí)行項(xiàng)目資金制度和住宅開發(fā)環(huán)境配套驗(yàn)收制度。按照《朝陽市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金管理暫行辦法》，由城建行政主管部門收取項(xiàng)目資本金，并專戶保管，已督促開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定設(shè)計(jì)要求履行職責(zé)，把物業(yè)建設(shè)達(dá)標(biāo)作為退款的前置條件，以此約束其完善物業(yè)設(shè)施設(shè)備。按照《朝陽市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境配套驗(yàn)收管理辦法》規(guī)定，城建行政主管部門應(yīng)把物業(yè)用房、物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備、綠化等作為驗(yàn)收的重點(diǎn)，物業(yè)管理部門直接參與建設(shè)項(xiàng)目審批、圖表的匯審及項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。要進(jìn)一步加大工作力度，對(duì)繼續(xù)從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)并陳欠專項(xiàng)維修資金的建設(shè)單位，在辦理《建筑工程規(guī)劃許可證》前，必須補(bǔ)交陳欠款額，否則，不予辦理相關(guān)手續(xù)，不予批準(zhǔn)開工建設(shè)。對(duì)已不從事房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目且陳欠專項(xiàng)維修資金的建設(shè)單位，切實(shí)加大追繳力度，并由所在區(qū)域的業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)向人民法院起訴，依法強(qiáng)制收繳。

（四）加快老舊小區(qū)改造步伐。要加大老舊小區(qū)的維修改造力度，提高修繕標(biāo)準(zhǔn)，完善配套設(shè)施，嚴(yán)格接管驗(yàn)收，為老舊小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件。同時(shí)，要改革創(chuàng)新物業(yè)管理途徑辦法，在部分無人管的住宅小區(qū)推行在街道辦事處指導(dǎo)下，以社區(qū)服務(wù)中心為管理主體的新的小區(qū)管理模式，或鼓勵(lì)小區(qū)業(yè)主“自治管理”。

（五）從物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身來講，除了為業(yè)主提供合同約定、可量化的服務(wù)之外，在其服務(wù)范圍和服務(wù)水準(zhǔn)上還要達(dá)到相當(dāng)?shù)膹V度和深度，才能稱其為優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)。一是要加強(qiáng)居住環(huán)境的改善，物業(yè)管理要大力建設(shè)環(huán)保社區(qū)、綠色社區(qū)。一方面應(yīng)包括建立污水處理系統(tǒng)、垃圾分類管理等節(jié)能環(huán)保措施、對(duì)舊建筑物“穿衣戴帽”美化整治，另一方面應(yīng)實(shí)施立體綠化，因地制宜實(shí)施“見縫插綠”，想方設(shè)法為業(yè)主提供舒適的休閑娛樂場(chǎng)所。其次要注重精神文明建設(shè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)多開展一些能夠增進(jìn)鄰里感情的活動(dòng)，強(qiáng)化團(tuán)結(jié)意識(shí)，重建人們之間的相互信任和接納的意識(shí)。第三，物業(yè)管理企業(yè)始終把服務(wù)放在第一位，真正做到想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急。