導(dǎo)語：如何才能寫好一篇廠房運營管理方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、學(xué)習(xí)培訓(xùn)

（一）各營業(yè)部指定專人負責(zé)組織本網(wǎng)點及下屬網(wǎng)點學(xué)習(xí)培訓(xùn)。各網(wǎng)點人員：××營業(yè)部××、××北苑路××、××營業(yè)部××、××營業(yè)部××、××營業(yè)部××。

（二）每年1月由××北苑路營業(yè)部綜合管理部經(jīng)理制定學(xué)習(xí)培訓(xùn)計劃，就學(xué)習(xí)的時間、內(nèi)容、方式和人員細化安排，并做好記錄存檔。學(xué)習(xí)培訓(xùn)分季度培訓(xùn)、月度學(xué)習(xí)、周例會和臨時性的培訓(xùn)四種模式，具體安排如下：

1、每年3月、6月、9月、12月由××北苑路營業(yè)部綜合管理部經(jīng)理負責(zé)組織本級及下屬網(wǎng)點運營相關(guān)人員現(xiàn)場集中學(xué)習(xí)培訓(xùn)1次，時間不少于4學(xué)時，具體時間根據(jù)營業(yè)部工作進度安排。學(xué)習(xí)內(nèi)容包括但不限于經(jīng)紀業(yè)務(wù)各業(yè)務(wù)條線制度、合規(guī)風(fēng)控制度、財務(wù)制度、信息系統(tǒng)、人事等相關(guān)制度及季度業(yè)務(wù)抽查情況。

2、每月第4周，由××北苑路營業(yè)部綜合管理部經(jīng)理負責(zé)通過網(wǎng)絡(luò)的形式組織本級及下屬網(wǎng)點運營相關(guān)人員集中學(xué)習(xí)1次，時間不少于1個課時；學(xué)習(xí)內(nèi)容包括但不限于各類業(yè)務(wù)制度、通知等。

3、每周五由各網(wǎng)點專人負責(zé)組織本部現(xiàn)場學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)時間不少于1課時，學(xué)習(xí)內(nèi)容包括但不限于運營業(yè)務(wù)通知、總部部門相關(guān)業(yè)務(wù)部函、機構(gòu)管理部月報、業(yè)務(wù)制度等。

4、針對新増業(yè)務(wù)或其他切有需要的情形，可由綜合管理部經(jīng)理召開臨時性的培訓(xùn)學(xué)習(xí)。

二、運營督查

1、××北苑路營業(yè)部綜合管理部經(jīng)理負責(zé)運營人員和合規(guī)人員每半年對本級及下屬網(wǎng)點開展一次現(xiàn)場運營督導(dǎo)檢查。在檢查后的3個工作日內(nèi)對檢查網(wǎng)點出具反饋意見，并要求被檢查網(wǎng)點在規(guī)定時間內(nèi)制定整改計劃、完成整改。

2、每年3月、6月、9月、12月第一周，由綜合管理部經(jīng)理對本級和下屬網(wǎng)點柜面業(yè)務(wù)辦理情況進行抽查，抽查結(jié)果在季度培訓(xùn)會議上通報，并在年終考核內(nèi)進行運用。對業(yè)務(wù)辦理質(zhì)量有待提高的人員和網(wǎng)點增加檢查頻次和力度。

3、運營督導(dǎo)檢查不限于以下內(nèi)容：柜面工作流程執(zhí)行（工作流

程參見附件三）、業(yè)務(wù)資料填寫和存檔、業(yè)務(wù)操作辦理、系統(tǒng)權(quán)限使

用、人員考勤管理、財務(wù)制度實施、薪酬發(fā)放情況、人員信息公示、

信息系統(tǒng)維護、場所環(huán)境安全、監(jiān)管部門和公司內(nèi)部檢查發(fā)現(xiàn)問題整

改落實情況等。

三、溝通協(xié)同

營業(yè)部已建立QQ“財通××工作群”和微信“財通·××”、“財通××柜員群”三個運營業(yè)務(wù)聯(lián)系群，實現(xiàn)信息向上有效傳達、向下過濾反饋。

1、綜合管理部經(jīng)理負責(zé)及時將監(jiān)管部門或公司有關(guān)信息快速傳達到對應(yīng)聯(lián)絡(luò)群、保障運營人員能及時有效接收。

2、各網(wǎng)點運營人員在業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)、業(yè)務(wù)測試、業(yè)務(wù)操作中遇到問題，先在營業(yè)部業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)群反饋或者電話聯(lián)系綜合管理部經(jīng)理，無法解決的，由綜合管理部經(jīng)理匯總成書面文檔提交郵箱。

3、運營人員在業(yè)務(wù)辦理過程中急需解決的問題可直接咨詢業(yè)務(wù)主管部門。

四、傳導(dǎo)審核

1、一級營業(yè)部根據(jù)監(jiān)管部門或總部相關(guān)文件、通知等督促下屬網(wǎng)點按規(guī)定及時辦理業(yè)務(wù)及反饋信息。

2、一級營業(yè)部對報送監(jiān)管部門或者總部的各種材料，進行初審、并按要求匯總整理、保證反饋材料的及時性和內(nèi)容的準確性。

五、細化考評

1、總則：為提升營業(yè)部運營管理水平，適應(yīng)公司運營管理的要求。提營業(yè)部整體協(xié)同服務(wù)能力，加強營業(yè)部運營管理員工日常管理，對運營管理員工實現(xiàn)公正、全面評價，特制定××營業(yè)部運營考核方案，本方案適用員工范圍為：綜合管理部經(jīng)理、柜面專員、綜合管理崗、財務(wù)管理崗、人事專員、兼職合規(guī)人員等后臺類員工。（專職合規(guī)人員由合規(guī)部進行考核）

2、考核指標(biāo)：運營考核指標(biāo)主要包含：崗位勝任能力指標(biāo)、個人能力指標(biāo)、內(nèi)外部協(xié)同能力指標(biāo)、服務(wù)滿意度指標(biāo)及合規(guī)指標(biāo)。

崗位勝任能力

個人能力

內(nèi)外部協(xié)同能力

服務(wù)滿意度指標(biāo)

合規(guī)指標(biāo)

30%

20%

20%

30%

扣分制

（1）崗位勝任能力指標(biāo)（占比30%）：要求運營管理員工在日常辦理業(yè)務(wù)、處理事務(wù)性事宜要做到規(guī)范性和完整性。營業(yè)部根據(jù)運營督查機制，進行運營管理規(guī)范性檢查，對于不符合公司及營業(yè)部規(guī)范制度要求的情況，給予直接相關(guān)責(zé)任人每次扣3-10分。若被機構(gòu)管理部通報評批或被相關(guān)部門下發(fā)警示函的，給予直接相關(guān)責(zé)任人每次扣5-20分。若備機構(gòu)管理部等總部相關(guān)業(yè)務(wù)部門通報表揚的，給予直接相關(guān)業(yè)務(wù)人員每次加5-10分。

（2）個人能力指標(biāo)（占比20%）：要求運營管理員工根據(jù)公司及營業(yè)部培訓(xùn)學(xué)習(xí)計劃，保質(zhì)保量完成培訓(xùn)，提升個人業(yè)務(wù)能力。培訓(xùn)測試結(jié)果85分以下員工，每次扣5分，參加公司及外部業(yè)務(wù)技能比賽成績突出的員工，每次加10分。

（3）內(nèi)外部協(xié)同能力指標(biāo)（占比20%）：要求運營人員及時準確完成監(jiān)管機構(gòu)和公司要求相關(guān)資料報送工作。對未按時向公司報送資料的，對直接相關(guān)責(zé)人每次扣5分；未按時向監(jiān)管部門報送資料的，每次對直接相關(guān)責(zé)任人扣20分，如造成未及時報送導(dǎo)致監(jiān)管部門問責(zé)的，直接相關(guān)責(zé)任人當(dāng)年員工考評評級直接為D。

（4）服務(wù)滿意度指標(biāo)（占比30%）：對運營管理人員服務(wù)客戶和支持前臺人員開展業(yè)務(wù)的滿意度進行考核。柜面人員該指標(biāo)考核為客戶評價和前臺人員對柜面人員服務(wù)滿意度評價各占50%，其他運營管理人員該指標(biāo)考核以前臺人員對業(yè)務(wù)支持滿意度按10分制進行評分，去除最高分和最低分后匯總得分；柜臺設(shè)置客戶滿意度評分箱，每月統(tǒng)計評分，年終匯總得分。出現(xiàn)客戶或前臺員工投訴事件，營業(yè)部將對投訴事件開展調(diào)查，對調(diào)查結(jié)果責(zé)任予以認定。對于投訴事項成立的，給予被投訴人每次扣5-10分。

篇2

構(gòu)建了全產(chǎn)業(yè)鏈和全壽命周期的服務(wù)能力。廣泛開展國際和國內(nèi)合作，取得了階段性成果。構(gòu)建了本部、西南交大分院、上海西南交大研究有限公司（合資）、北京研究分院、歐洲辦事處等研究分支機構(gòu)，與西南交大共建了“綜合交通智能化國家地方聯(lián)合工程實驗室”及“軌道交通車輛檢測認證機構(gòu)”，建立了院士工作站，正在籌建博士后工作站。以新筑股份為主，與北車長客合資成立了長客新筑公司獲得了其有軌電車的技術(shù)轉(zhuǎn)讓；與西南交大及成都公交集團聯(lián)合研發(fā)了國產(chǎn)的“四電”控制技術(shù)；與西南交大及北京城建院聯(lián)合研發(fā)了“連續(xù)支撐無扣件軌道系統(tǒng)”；與西南交大合作系統(tǒng)研究了現(xiàn)代有軌電車的規(guī)劃設(shè)計理論；與大連有軌電車公司、成都公交集團公司及法國威立雅公司廣泛進行運營管理的技術(shù)交流。較系統(tǒng)地構(gòu)建了從規(guī)劃設(shè)計到現(xiàn)代有軌電車系統(tǒng)核心技術(shù)、運營維護的全產(chǎn)業(yè)鏈和全壽命周期的技術(shù)服務(wù)能力。

在產(chǎn)業(yè)化發(fā)展過程中，聯(lián)合西南交大、中鐵二院、成都市政院、北京城建院、上海城建院等公司為20余個城市開展現(xiàn)代有軌電車的規(guī)劃，規(guī)劃里程約2000公里。利用公司既有資源，廣泛整合國內(nèi)軌道交通“四電”系統(tǒng)分供方，可及時為線路提供“四電”控制的集成產(chǎn)品。培育中鐵八局、中鐵二十三局、華西集團等企業(yè)從事軌道系統(tǒng)配套，讓他們具備月提供5公里“連續(xù)支撐無扣件軌道系統(tǒng)”的能力。積極建設(shè)新筑軌道交通產(chǎn)業(yè)園，已完成11萬平米總裝、調(diào)試、車體及轉(zhuǎn)向架、表面涂裝的廠房建設(shè)和1.2公里動調(diào)線建設(shè)，具備年生產(chǎn)現(xiàn)代有軌電車1500模塊、維修300列的整車能力和主要部件生產(chǎn)能力。積極培育本地企業(yè)進行產(chǎn)業(yè)配套，廣泛開展外地企業(yè)的配套引進，為發(fā)展產(chǎn)業(yè)做好了積極準備。

在投建營一體化解決方案上，積極進行實踐，提升自身綜合競爭能力。承擔(dān)了成都市新津縣現(xiàn)代有軌電車的投資建設(shè)，初步設(shè)計通過了專家評審，受到了國內(nèi)專家的一致好評。與中鐵二院聯(lián)合投資貴州六盤水現(xiàn)代有軌電車項目，擊敗了中鐵四院的聯(lián)合體。與成都、內(nèi)江、眉山、雅安等市進行投建營一體化的廣泛研究與交流，積累了寶貴經(jīng)驗，提升了自身的綜合競爭能力。

篇3

關(guān)鍵詞：城市公園系統(tǒng)、城市公園系統(tǒng)的生命子系統(tǒng)、城市公園系統(tǒng)的社會子系統(tǒng)

Abstract：Urban park system is the crucial component for improve the city environment as well as the urban ecosystem. Basis on the development of Sheffield’s urban park system and functions, the methodology for achieving the excellent urban park system has been sum up in this assay.

Key Words: urban park system、green layer 、social layer

中圖分類號：G246 文獻標(biāo)識碼：A文章編號：

1引言

城市公園的建設(shè)與城市公園系統(tǒng)的形成是解決現(xiàn)今城市無序擴張、城市過度開發(fā)、城市環(huán)境問題的最佳手段之一。謝菲爾德?lián)碛谐^90座的城市公園，高密度的城市公園于這座城市中形成了獨具特色的城市公園系統(tǒng)，這不僅僅提升了城市總體環(huán)境質(zhì)量，同時也起到了積極促進社會和諧發(fā)展的作用。

2謝菲德爾城市歷史

謝菲爾德（Sheffield）位于北英格蘭南約夏克郡，是英國第五大城市，市域總面積為368平方公里。它曾是工業(yè)革命時期的中心，是世界上著名的鋼鐵之城——Steel City，鍍銀、不銹鋼、坩堝等工業(yè)技術(shù)均誕生于此。工業(yè)的輝煌始終無法與優(yōu)美的城市環(huán)境共存，廢水、煙塵、烏黑的廠房成了這座城市的傷疤。

規(guī)劃師、決策者、居民都開始關(guān)注城市生態(tài)環(huán)境的恢復(fù)問題，因此住宅計劃、公路建設(shè)計劃、綠色網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、公園建設(shè)計劃在這座大勢鋪開。

3 謝菲爾德城市公園系統(tǒng)發(fā)展與結(jié)構(gòu)特色

謝菲爾德全市共有超過93座的城市公園。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，超過10萬棵樹木種植于城市的公園及公共綠地中，人居擁有樹木面積占據(jù)歐洲前列，因此它也獲得了“英國最綠城市”的美稱。

依據(jù)2000年《謝菲爾德城市綠地分類策略》分析，謝菲爾德的城市公園結(jié)構(gòu)發(fā)展如下表（以部分重要的城市公園為例，摘編自《謝菲爾德城市綠地分類策略》）：

從以上五個發(fā)展階段來看，謝菲爾德城市公園系統(tǒng)發(fā)展與結(jié)構(gòu)形成具有以下四點特色：

第一點：由城市中心區(qū)域為核心，呈放射狀向城市逐步發(fā)展，

形成多條連接中心城區(qū)及邊郊綠地的生態(tài)廊道。

第二點：城市公園建設(shè)選址一般都為城市河谷地帶、丘陵地帶或沿城市重要交通性干道發(fā)展。

第三點：城市公園形態(tài)以帶狀公園居多，規(guī)模大小比例、分布較為均勻。

第四點：經(jīng)測量數(shù)據(jù)顯示，公園間平均距離約為1.5km，于城市范圍內(nèi)形成了高密度的城市公園群。

從結(jié)構(gòu)特性分析，謝菲爾德城市公園系統(tǒng)是以城市中心區(qū)域為核心，沿城市河流、山脈走向、城市主干道放射發(fā)展的綜合系統(tǒng)。謝菲爾德城市公園系統(tǒng)應(yīng)該包括生命子系統(tǒng)及社會子系統(tǒng)兩個層面：

生命子系統(tǒng)：公園、開放綠地、連接公園與公園或綠地之間的道路、河流、丘陵、棲息于公園中的各類動植物及城市公園、林地、河流等。

社會子系統(tǒng)：規(guī)劃設(shè)計、運營管理策略、公眾參與機制等。

5謝菲爾德城市公園系統(tǒng)的功能特色分層分析

綜合來看，城市公園系統(tǒng)功能是生命子系統(tǒng)層面及社會子系統(tǒng)層面所共同作用所產(chǎn)生的結(jié)果，各個系統(tǒng)層面主導(dǎo)著不同的功能。為更好了解謝菲爾德城市公園系統(tǒng)筆者從生命系統(tǒng)層面及社會系統(tǒng)層的組成及功能的分析來解讀其城市公園系統(tǒng)所具有的特色。

(1)生命子系統(tǒng)

首先為生命系統(tǒng)層面，生命系統(tǒng)層面功能主要體現(xiàn)為公園、綠地、河流水系等因子本身所具有的幾種功能：

生態(tài)保護及維護生態(tài)多樣性、美學(xué)價值及地域認知性、科學(xué)教育價值、

社會經(jīng)濟及居民健康的提升、促進當(dāng)?shù)厣鐣\轉(zhuǎn)、提供平等的機會、促進社會溝通。

(2)社會子系統(tǒng)

社會系統(tǒng)層面是生命系統(tǒng)層面的支撐機構(gòu)，它主要包括規(guī)劃設(shè)計、運營管理、公眾參與這三個方面甚至更多。社會系統(tǒng)層面的產(chǎn)生，大大保證了城市公園系統(tǒng)的質(zhì)量，確保生命系統(tǒng)功能的發(fā)揮。

第一個方面：規(guī)劃設(shè)計。在謝菲爾德城市公園及城市公園系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計中，不僅為景觀，而是城市規(guī)劃者、公園設(shè)計者、政府決策者、植物專家、生態(tài)專家、經(jīng)濟學(xué)家等等社會各方學(xué)者多方聯(lián)合共同研究綜合結(jié)果，是由各類理論數(shù)據(jù)所支撐形成的數(shù)據(jù)。據(jù)學(xué)術(shù)研究報道一塊石頭、一堆枯枝上的苔蘚可成為公園設(shè)計者所需要關(guān)注的事物，綠籬的高度與犯罪機率關(guān)系亦成為公園設(shè)計的關(guān)鍵，。

第二個方面：運營管理。謝菲爾德城市公園系統(tǒng)運營管理是由城市委員的公園與鄉(xiāng)村管理處負責(zé)，同時由樹木委員會等其他部門共同監(jiān)管，每一個監(jiān)管機構(gòu)或部門都有相對的獨立性，能起到很好的監(jiān)督及合作作用。

第三個方面：公眾參與。在謝菲爾德城市公園系統(tǒng)的公眾參與起了非常重要的作用。由設(shè)計方面來看，社會各界、各年齡的代表是允許參與到城市公園設(shè)計的評選投票中的。英國規(guī)劃法律規(guī)定，若不能通過公眾評審，方案是不具備法律效率同時不可以被選用。除了規(guī)劃設(shè)計之外，謝菲爾德有各類團體組織與城市公園管理機構(gòu)共同負責(zé)管理城市公園的生態(tài)物種安全及城市公園的使用安全等各個方面。

從城市公園系統(tǒng)的兩個層面來看，生命系統(tǒng)層面是城市公園系統(tǒng)的本質(zhì)，而社會系統(tǒng)層面則是保證城市公園系統(tǒng)規(guī)劃、建設(shè)、運營、管理、永續(xù)發(fā)展支撐力量，從事物的聯(lián)系性來說這兩個層面是存在循環(huán)、互動關(guān)系的。

6結(jié)論與啟示

通過對謝菲爾德城市公園系統(tǒng)的研究分析，可總結(jié)出以下三點學(xué)習(xí)經(jīng)驗：

第一，重視城市公園系統(tǒng)中生命系統(tǒng)保護、建設(shè)、發(fā)展。在我國目前的城市公園建設(shè)中，對于場地原生態(tài)植被、河道水系、林地、原生物種的保護研究仍處在起步階段，因此，注重公園設(shè)計前期生態(tài)保護分析、生態(tài)數(shù)據(jù)的收集是保證城市公園系統(tǒng)發(fā)揮生態(tài)保護功能的關(guān)鍵。

第二，推動城市公園系統(tǒng)的社會系統(tǒng)功能的發(fā)揮。城市公園系統(tǒng)建設(shè)是需要多層面、多學(xué)科論證的共同論證支撐的。運營管理結(jié)構(gòu)單一是阻礙我國城市公園系統(tǒng)健全完善的因素之一，因此構(gòu)建多層次、多學(xué)科的設(shè)計論證及管理系統(tǒng)，是管理完善城市公園系統(tǒng)的關(guān)鍵。

第三，西方的民主制度為公眾參與公園設(shè)計評審提供了可能，相對于我國以政府為主導(dǎo)制度，從某些方面削弱了公民意愿的表達，部分城市公園未能切實的滿足城市居民的需要。因此將社會團體引入公園的維護、管理、宣傳，是保證城市公園系統(tǒng)發(fā)揮自身范疇之外功能的重要動因。

城市公園系統(tǒng)的設(shè)計與構(gòu)建是多學(xué)科、多層面的過程，因此以謝菲爾德學(xué)習(xí)對象，從根本上優(yōu)化我國的城市公園系統(tǒng)建設(shè)。

參考文獻：

HARNIK, Peter (2003). The excellent city park system: what makes it great and how

to get there. Washington, D.C, The Trust for Public Land.

篇4

一、前言

城市地鐵的機電設(shè)備與地鐵安全運營緊密相關(guān)，而設(shè)備維護管理模式的優(yōu)劣直接關(guān)系到設(shè)備的維修效率，關(guān)系到設(shè)備的正常平穩(wěn)運行。本文主要就我國城市地鐵設(shè)備維修保養(yǎng)模式的現(xiàn)狀，提出了設(shè)備維修綜合化、社會化、市場化的模式，就其優(yōu)勢進行了闡述，提出了若干實現(xiàn)方式，最后針對該模式的所面臨的風(fēng)險問題，從多角度研究了相應(yīng)的規(guī)避和實施保障的策略，探討可以適用于X地鐵的現(xiàn)代化綜合維修管理模式，提高維護、檢修效率，降低生產(chǎn)成本。

二、X城市地鐵車站機電設(shè)備維修模式現(xiàn)狀與探討

1、現(xiàn)有模式分析

目前，X地鐵運營分公司采用的設(shè)備維修保養(yǎng)體制主要是按專業(yè)進行分工，成立幾個‘部”(或室)，負責(zé)本專業(yè)的運行和檢修。從我國各城市軌道交通運營管理多年的實踐來看，這種模式由于專業(yè)分工的全面和細化，在確保地鐵各系統(tǒng)所有設(shè)備的可靠性和正常運轉(zhuǎn)上起到了很重要的作用，特別是在運營初期顯示了很大的作用。

隨著后續(xù)線路的建成和我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，這種模式已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代城市地鐵運營管理的特點和規(guī)律，也在一定程度上影響地鐵的經(jīng)濟效益，其主要存在問題表現(xiàn)為以下幾個方面。

(1)各專業(yè)各行其事的模式在人力資源上不能優(yōu)化組織，管理層面多，職能重疊，機構(gòu)臃腫，導(dǎo)致資源浪費、效率低下。

(2)人力資源總成本和管理總成本較大，這樣必然導(dǎo)致個體福利不能提高，員工工作積極性降低，責(zé)任意識不強，直接影響到工作效率和工作質(zhì)量。

(3)維修改造技術(shù)不足?，F(xiàn)代科學(xué)技術(shù)和社會經(jīng)濟相互滲透、相互促進、相互結(jié)合，機電設(shè)備越來越機電一體化、高速化、微電子化，這使機電設(shè)備的操作越來越容易，而機電設(shè)備故障的診斷和維修則變得困難。設(shè)備維修技術(shù)的發(fā)展必然朝著以計算機技術(shù)、信號處理技術(shù)、測試技術(shù)、表面工程技術(shù)等現(xiàn)代技術(shù)為依托，以現(xiàn)代設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測與故障診斷技術(shù)為先導(dǎo)，以機電一體化為背景，以滿足現(xiàn)代化工業(yè)生產(chǎn)日益提高的要求為目標(biāo)，以不斷完善的維修技術(shù)為手段的方向迅猛地發(fā)展。

(4)維修養(yǎng)護設(shè)備的折舊費用相當(dāng)高，給地鐵運營帶來一定的經(jīng)濟負擔(dān)。

2、 社會化、市場化、綜合化運作模式分析

社會化、市場化、綜合化的運營管理就是在現(xiàn)有的地鐵運營管理模式中引入市場機制，以社會化手段進行運營設(shè)施的綜合管理維護、維修和保養(yǎng)工作，追求以最小的資源投入和最佳的配置模式，實現(xiàn)運營綜合效益的最大化。其優(yōu)越性主要表現(xiàn)在以下方面：

1)使地鐵運營成本及設(shè)備維修保養(yǎng)得到最優(yōu)控制。競爭是市場化達成交易的必由之路，維修保養(yǎng)市場也不例外。市場機制是競爭的機制，在市場經(jīng)濟條件下，只要不是只有一個買主和一個賣主，就必然要有競爭。競爭機制的引 入，對維修保養(yǎng)來說必然會帶來成本、服務(wù)質(zhì)量等方面的最優(yōu)控制，這也正是現(xiàn)代城市地鐵設(shè)備維修保養(yǎng)工作所要追求的目標(biāo)。

2)促使地鐵運營管理系統(tǒng)功能的有機分化維。修保養(yǎng)社會化并不是簡單的運營成本控制的追求，更重要的是運營機制的創(chuàng)新，突出主要矛盾(旅客運輸)，弱化次要矛盾(設(shè)備維修保養(yǎng)等)，實現(xiàn)系統(tǒng)功能的有機分化。

3)加快國內(nèi)企業(yè)探索地鐵設(shè)備國產(chǎn)化進程。設(shè)備國產(chǎn)化是我國地鐵迫切需要解決的問題，設(shè)備技術(shù)國產(chǎn)化的途徑主要有兩種：一是加大力度支持科研院所的技術(shù)服務(wù)研究，二是加大力度支持國有企業(yè)積極研究、提升城市軌道交通設(shè)備的國產(chǎn)化。市場化方式所選的承包商很多是相關(guān)設(shè)備的國內(nèi)集成商和生產(chǎn)商，他們參與維修保養(yǎng)在一定程度上有助于促進自身的技術(shù)進步，實現(xiàn)產(chǎn)品和配件國產(chǎn)化。

4)實現(xiàn)社會資源的最優(yōu)配置。社會化大生產(chǎn)中，社會分工越來越細，社會服務(wù)的范圍也相應(yīng)拓寬，地鐵運營公司可以充分運用市場上發(fā)育成熟的維修保養(yǎng)單位對地鐵各個系統(tǒng)的設(shè)備進行日常維護保養(yǎng)及故障維修。它們不僅能使檢修質(zhì)量得到保證，可以發(fā)揮檢修企業(yè)的技術(shù)、資金優(yōu)勢等作用，從規(guī)模經(jīng)營上降低費用，豐富資源與共享資源，促進資源的優(yōu)化配置。

3、主要實現(xiàn)方式

社會化、市場化的維修保養(yǎng)模式就是委外維修保養(yǎng)，即所有工作委托給社會上的企事業(yè)單位。根據(jù)委外程度不同，可以分為完全委外和部分委外兩種實現(xiàn)方式。

1）完全委外，顧名思義是將系統(tǒng)所有設(shè)備的日常維護保養(yǎng)、緊急情況的故障維修、軟件升級等全權(quán)委托給市場上的相關(guān)企事業(yè)單位，地鐵公司只需要配備人員進行工作監(jiān)督、質(zhì)量驗收和責(zé)任界定等，所有的責(zé)任由維修保養(yǎng)公司承擔(dān)。

2）、部分委外是由市場上的承包商和地鐵運營公司共同完成設(shè)備維修保養(yǎng)的一種運作方式，這種方式需要維修保養(yǎng)兩方進行明確的工作界定、責(zé)任認定，制定好責(zé)任認定的處理辦法，盡量避免相互推諉而導(dǎo)致維修保養(yǎng)工作不能順利完成甚至影響地鐵正常運營的事故發(fā)生。

4、委外維修的承包商

承擔(dān)地鐵維修保養(yǎng)工作可以是市場上任何具有相關(guān)技術(shù)實力的企事業(yè)單位。

1）供貨商

供貨商或設(shè)備的集成商對供應(yīng)的設(shè)備較為熟悉，質(zhì)保期內(nèi)的維修保養(yǎng)均由其負責(zé)，技術(shù)上不存在問題，且對設(shè)備技術(shù)狀態(tài)具有連續(xù)跟蹤能力。另外，選擇供貨商作為承包商，對保備品備件供給有一定的保障，這樣，地鐵公司就不需要配置資金和廠房用于儲備較多的備件，有效地節(jié)約了資源。

2 ) 安裝商

地鐵很多系統(tǒng)是由供貨商供貨，但由設(shè)備安裝商或建設(shè)公司負責(zé)施工安裝。這些安裝商在設(shè)備安裝和調(diào)試方面具有獨到的經(jīng)驗，且擁有專用的安裝器械和檢測調(diào)試工具，所以他們也可以作為委托商的備選方。

3）專業(yè)維修保養(yǎng)商

地鐵中一些技術(shù)發(fā)展比較成熟，維修保養(yǎng)市場也是相應(yīng)較完善的系統(tǒng)，如空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)等，可以從市場上選擇專業(yè)從事維修保養(yǎng)服務(wù)的公司。他們有專業(yè)的人員配備、專門的維修保養(yǎng)工具和設(shè)備，有一整套工作程序和完備的規(guī)章管理制度，且在行業(yè)中具備一定等級的專業(yè)資質(zhì)。

5、X城市地鐵后續(xù)線路車站機電設(shè)備委外維修模式要點

1）、分站（線路）委托給不同的承包商

在對系統(tǒng)整體運行沒有任何不利影響的情況下，把車站機電設(shè)備系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作推向市場，引入競爭機制，可選擇按車站或按線路分包給不同的維修保養(yǎng)公司，面向社會公開招標(biāo)。運作過程中采取一定的淘汰政策，建立與健全完善的績效評估體系，力求公開、公正、公平。定期進行全面考核，強化他們的質(zhì)量意識和憂患意識，不僅會促使其提高服務(wù)質(zhì)量，降低服務(wù)費用，還能避免受制于單一承包商的風(fēng)險。

1)適度適量委外

一些通用設(shè)備的專業(yè)(通風(fēng)空調(diào)專業(yè)、給排水專業(yè)、低壓動照專業(yè)、電扶梯專業(yè))完全可以委外維修保養(yǎng)；但一些關(guān)鍵設(shè)備，特別是行車設(shè)備專業(yè)(屏蔽門專業(yè))，一定要形成自己的維修能力，否則會受制于人，風(fēng)險太大。

3）建立一支高素質(zhì)、穩(wěn)定、機動、快速、應(yīng)變能力強的綜合技術(shù)人員救援隊伍，來應(yīng)對各種情況的發(fā)生。

4）自備備品備件

自己提供全部備品備件，一方面能夠保證備品備件的質(zhì)量，另一方面可借助于供貨合同中備品備件條款以相對較優(yōu)的價格降低維修成本。這樣，可以避免委托商為了追求過高的利潤，使用質(zhì)量不合格或型號不配套的備件，影響維修保養(yǎng)質(zhì)量，進而影響正常的地鐵運營。

5）質(zhì)量管控

a) 建立詳細的質(zhì)量評價體系

質(zhì)量的評價應(yīng)當(dāng)有兩套體系。一是評價承包商承接了業(yè)主的維修保養(yǎng)工作后，他們的服務(wù)質(zhì)量如何，履行合同條款情況如何。例如，有沒有按照合同的要求完成自己的職責(zé)，完成的結(jié)果如何，這可以稱為對承包商的服務(wù)評價。二是評價設(shè)備經(jīng)過承包商的維修保養(yǎng)后，其工作狀態(tài)如何，稱為質(zhì)量評價。但是由于承包商的服務(wù)情況和設(shè)備的工作狀態(tài)是息息相關(guān)的，因此很難對這兩個體系進行分割。對于第一種體系，可以使用合同條款中規(guī)定的承包商的工作范圍及評價標(biāo)準，定期按照標(biāo)準對承包商的工作進行檢核。對于第二種體系，可以根據(jù)設(shè)備的技術(shù)參數(shù)、故障率、運行狀態(tài)等來評判。

b) 及時、有效的管控

將綜合監(jiān)控系統(tǒng)終端機配置到各工程師、工班、主任辦公室，使中心的管理人員對現(xiàn)場的設(shè)備狀況實現(xiàn)及時、有效的監(jiān)控。下圖為B城市地鐵的設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)，目前已配備至中心、車間、班組的各個辦公室。

中心必須具備專業(yè)的維修保養(yǎng)業(yè)務(wù)監(jiān)督驗收力量。通過工作進程表、周例會和月例會的工作總結(jié)會議和每年進行的年審會議，對外包活動進行適時的調(diào)整和監(jiān)控，包括總結(jié)合作經(jīng)驗、制定改進方案等復(fù)雜的工作。保持合作雙方良好的競技狀態(tài)，達到雙贏的目標(biāo)。

c) 通過完善的法律合同明確承包商的責(zé)權(quán)利

維修保養(yǎng)合同中，必須明確維修保養(yǎng)各方的業(yè)務(wù)分工、維修保養(yǎng)業(yè)務(wù)的接口管理、維修保養(yǎng)資源的共享與維護責(zé)任、維修保養(yǎng)不可預(yù)見風(fēng)險的分擔(dān)、維修保養(yǎng)故障類型的劃分與與責(zé)任認定等。

三、預(yù)期效益對比（以X城市地鐵2號線為例）

1、人員配置對比：

初期委外模式（表四）

自修維修模式 委外維修模式（屏蔽門不委外）

工班成員 工程師 工班成員 工程師

風(fēng)水電 88 6 8 6

門梯 24 2 16 2

調(diào)度 5 5

綜合管理員 1 1

材料員 1 1

合計 119 8 31 8

總計 131人（含正副主任、安全工程師） 42人（含正副主任、安全工程師）

結(jié)論 人數(shù)減少88人

遠期委外模式（表五）

自修維修模式 委外維修模式（屏蔽門不委外）

工班成員 專業(yè)工程師 安全工程師 技術(shù)員 技術(shù)質(zhì)量工程師 安全工程師 高級工程師

風(fēng)水電 88 6 1 13 6 2 2

自動化 39 5 1

AFC 38 8 1

門梯 24 2 16 2

綜合管理員 3 2

生產(chǎn)調(diào)度 15 2

材料員 3 2

合計 210 21 3 35 8 2 2

總計 242人（含正副主任） 50人（含正副主任）

結(jié)論 人數(shù)減少192人

2、人力成本（初期委外模式）

在初期委外維修模式下，風(fēng)水電維修人員主要從事設(shè)備巡視與故障處理跟蹤及委外方預(yù)防性維修監(jiān)控工作。配置人員成本情況如表七

初期自修維修模式人力成本見下表六：單位（萬元）

項目 工資 非工資 平均支出 配員 支出 專業(yè)總支出

生產(chǎn)崗 5.5 2 7.5 119 892.5 1036.5

管理崗 9 3 12 12 144

初期委外維修模式人力成本見下表七：單位（萬元）

項目 工資 非工資 平均支出 配員 支出 專業(yè)總支出

生產(chǎn)崗 5.5 2 7.5 31 232.5 376.5

管理崗 9 3 12 12 144

3、其余成本分析

1） 承包費用

風(fēng)水電專業(yè)、電扶梯專業(yè)承包費用不包括維修作業(yè)物料消耗、設(shè)備及工器具消耗成本。估算結(jié)果，承包費用估計：306(萬元)

2） 物料消耗成本

在委外維修模式下，風(fēng)水電專業(yè)及電扶梯專業(yè)物料消耗成本與自修模式基本一致，質(zhì)保期內(nèi)估計為：6(萬元)

3工器具成本

在自修維修模式下，風(fēng)水電專業(yè)及門梯專業(yè)工器具成本估計為42萬，在委外維修模式下，風(fēng)水電專業(yè)及門梯專業(yè)工器具成本估計為11萬。

4、總成本對比（表七）單位（萬元）

項目 自修年度費用 委外年度費用

人力成本 1036.5 376.5

承包費 306

工器具 42 11

材料 6 6

合計 1084.5 699.5

結(jié)論 減少385

5、經(jīng)濟分析

2號線東南段在委外維修和自修模式下的成本對比如表七。由此可見，初期委外維修模式成本比自修成本少385萬元（如果實現(xiàn)遠期委外模式該金額可以達到900萬員），該金額隨著西北段的開通，線路的延長，整條線的節(jié)省成本將隨之提高，如果采用遠期委外維修模式，2號線單條線年度節(jié)省金額預(yù)計將超過1800萬元。委外維修模式更具備經(jīng)濟可行性。

篇5

（上海長遠集團 200002）

【摘要】 文章從價值鏈管理理論出發(fā)，闡述了該理論對實施房地產(chǎn)項目全生命周期成本管理的現(xiàn)實指導(dǎo)意義，繼而研究了房地產(chǎn)價值鏈分析的內(nèi)涵，從內(nèi)部價值鏈分析、產(chǎn)業(yè)價值鏈分析和競爭對手價值鏈分析三個方面理清房地產(chǎn)價值鏈分析脈絡(luò)，最后，在價值鏈分析框架下，對影響房地產(chǎn)項目全生命周期成本管理的價值鏈核心環(huán)節(jié)提出優(yōu)化建議。

【關(guān)鍵詞】價值鏈 房地產(chǎn)　全生命周期成本管理

基于價值鏈的房地產(chǎn)項目全生命周期成本管理，以價值視角下戰(zhàn)略管理為理念，通過協(xié)調(diào)、整合房地產(chǎn)項目全生命周期成本管理各項價值活動，實現(xiàn)項目成本管理價值最大化、社會成本最小化，并努力彌合社會可持續(xù)發(fā)展與企業(yè)短期利益的矛盾，使項目全生命周期成本管理更具有可操作性，同時，運用多維度價值鏈分析等方法能進一步豐富項目成本管理手段，提高房地產(chǎn)項目精細化管理水平，提升房地產(chǎn)企業(yè)競爭優(yōu)勢。

一、基于價值鏈的全生命周期成本管理理論

（一）價值鏈管理理論

價值鏈理論由美國哈佛大學(xué)商學(xué)院教授邁克爾·波特于1985 年提出，波特認為：“價值是客戶對企業(yè)提供給他們的產(chǎn)品或服務(wù)所愿意支付的價格。每一個企業(yè)都是在設(shè)計、生產(chǎn)、銷售、發(fā)送和輔助其產(chǎn)品的過程中進行種種活動的集合體。所有這些活動可以用一個價值鏈來表明?！逼髽I(yè)的價值創(chuàng)造是通過一系列活動構(gòu)成的，這些活動可分為基本活動和輔助活動兩類。基本活動包括內(nèi)部后勤、生產(chǎn)作業(yè)、外部后勤、市場和銷售、服務(wù)等；而輔助活動則包括采購、技術(shù)開發(fā)、人力資源管理和企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施等。這些互不相同但又相互關(guān)聯(lián)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，構(gòu)成了一個創(chuàng)造價值的動態(tài)過程，即價值鏈。通過價值鏈分析，企業(yè)能夠識別和獲得自己的競爭優(yōu)勢。

（二）房地產(chǎn)項目全生命周期成本管理

房地產(chǎn)項目全生命周期成本管理主要包含投資決策、規(guī)劃設(shè)計、施工、運營維護、處置回收等五個階段，它把成本管理的鏈條向前延伸到?jīng)Q策投標(biāo)階段，向后延伸到項目的使用維護和棄置階段，要求企業(yè)從社會公眾角度出發(fā), 以建設(shè)項目的全生命周期成本為控制對象, 使項目的成本在整個項目生命周期中達到最優(yōu)化。要求企業(yè)在項目投資決策中，基于可持續(xù)發(fā)展原則，實現(xiàn)建設(shè)項目全生命周期內(nèi)的資源節(jié)約，減少廢棄物的產(chǎn)生和對生態(tài)環(huán)境的破壞，不把最小初始投資作為方案的優(yōu)選標(biāo)準，而要以社會成本最小化作為成本決策的依據(jù)。

（三）價值鏈理論對房地產(chǎn)項目全生命周期成本管理的指導(dǎo)意義

將價值鏈理論與全生命周期成本理論融合，能在一定程度上有效彌合社會可持續(xù)發(fā)展與企業(yè)短期利益的矛盾，從投資者和顧客需求雙重視角出發(fā)，通過價值鏈優(yōu)化和重構(gòu)，為企業(yè)履行社會責(zé)任創(chuàng)造可能的利潤空間，平衡和兼顧社會效益和企業(yè)效益，推進社會和企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

價值鏈理論除了從時間維度上管理項目從決策到施工、使用、報廢整個生命周期過程，更關(guān)注從空間維度上與供應(yīng)商、渠道和顧客價值鏈的聯(lián)系，以及與競爭對手價值鏈的標(biāo)桿比對，并引入虛擬價值鏈等新的價值鏈管理視角，形成多維度價值鏈管理路徑，多渠道地提升企業(yè)成本管理競爭優(yōu)勢。

二、房地產(chǎn)項目全生命周期成本管理價值鏈分析框架

房地產(chǎn)項目全生命周期成本管理價值鏈分析可分為：房地產(chǎn)項目內(nèi)部價值鏈分析、房地產(chǎn)項目產(chǎn)業(yè)價值鏈分析和房地產(chǎn)項目競爭對手價值鏈分析。

（一）房地產(chǎn)項目內(nèi)部價值鏈分析

房地產(chǎn)項目內(nèi)部價值鏈分析是價值鏈分析的基礎(chǔ)，包括基本活動和輔助活動?；净顒影ㄍ顿Y決策、規(guī)劃設(shè)計、施工、運營維護和處置回收；輔助活動則包括采購、技術(shù)開發(fā)、人力資源管理和企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施等。

通過項目內(nèi)部價值鏈分析，可以明確內(nèi)部價值活動和分布情況，確定價值鏈上的成本和效益，并根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)對各價值活動進行調(diào)整和取舍，增加高附加值作業(yè)的投入，消除非增值作業(yè)，降低價值鏈作業(yè)成本。

（二）房地產(chǎn)項目產(chǎn)業(yè)價值鏈分析

房地產(chǎn)項目產(chǎn)業(yè)價值鏈分析包括供應(yīng)商價值鏈、核心企業(yè)價值鏈、營銷價值鏈、買方價值鏈和處置回收價值鏈等，通過將房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈分析擴展到產(chǎn)業(yè)價值鏈，可以使企業(yè)站在戰(zhàn)略高度，利用房產(chǎn)企業(yè)上下游價值鏈進一步調(diào)整和提升在企業(yè)價值鏈中的地位，取得成本優(yōu)勢。

產(chǎn)業(yè)價值鏈包含企業(yè)價值鏈的上游供應(yīng)商，如原料供應(yīng)商、金融機構(gòu)、承包商等，以及下游完成價值鏈活動的銷售公司、物業(yè)管理公司、客戶等。

——通過對外部供應(yīng)商（建材、鋼筋、水泥、裝飾、物業(yè)管理等）的價值鏈進行分析，明確企業(yè)內(nèi)部價值鏈與供應(yīng)商價值鏈之間的關(guān)系，著眼于與外部供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，達到持續(xù)降低成本的目標(biāo)。

——通過對客戶價值鏈進行分析，了解目標(biāo)客戶的需求及支付能力，著眼于拓寬市場份額，與客戶建立穩(wěn)定的合作伙伴關(guān)系，提高企業(yè)競爭能力。

——通過對處置回收價值鏈分析，不但要考慮項目使用時創(chuàng)造的價值，還必須考慮項目廢棄后的價值，并關(guān)注環(huán)境成本和生態(tài)環(huán)境效益。

（三）房地產(chǎn)項目競爭對手價值鏈分析

通過對房地產(chǎn)行業(yè)競爭對手價值鏈分析，明確企業(yè)在房地產(chǎn)市場上競爭地位和成本水平，可測算出競爭對手在價值鏈各階段成本并進行對比分析，根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展要求，借鑒、吸取對方價值鏈科學(xué)、高效安排，改進自身價值鏈和相關(guān)作業(yè)，不斷提高成本管理水平。

三、 價值鏈視角下全生命周期成本管理優(yōu)化

（一）內(nèi)部價值鏈管理優(yōu)化

隨著價值鏈競爭的深化和房企轉(zhuǎn)型發(fā)展的要求，房產(chǎn)項目價值創(chuàng)造的重點已經(jīng)從價值鏈中間的工程建設(shè)環(huán)節(jié)向兩端轉(zhuǎn)移，構(gòu)成所謂的房地產(chǎn)價值創(chuàng)造“微笑曲線”。為此，成本控制的重點也應(yīng)該轉(zhuǎn)移到項目生命周期兩端的投資決策、運營維護及處置回收階段。

1．投資決策階段。投資決策階段處于價值鏈最前端，經(jīng)營決策風(fēng)險最大，決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目的整個格局，對工程造價以及今后銷售利潤實現(xiàn)的影響高達75% 以上。這一階段應(yīng)重點抓好成本策劃工作。

項目成本策劃, 是從企業(yè)戰(zhàn)略角度和客戶維度出發(fā)，基于客戶價值而采取的一種成本事前管控的管理方法。具體要求在設(shè)計前端，成本管理人員依據(jù)項目壽命周期中期望實現(xiàn)的銷售金額、利潤等項目總體規(guī)劃和成本控制目標(biāo)，分析和規(guī)劃成本在項目設(shè)計、施工、營銷、維護等各個環(huán)節(jié)的成本配置，而后確定目標(biāo)成本、責(zé)任成本、動態(tài)成本管控等后續(xù)成本管理策略和要點。

2．運營維護階段。運營維護階段成本，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目交付使用后，需要支付的人力消耗、能源消耗以及維修保養(yǎng)等費用。根據(jù)美國能源部的一項資料顯示，運營及維護、回收及報廢占生命周期成本的60 ～ 66%。由于該階段成本占全項目生命周期成本比重較大，故成為成本管控重點。同時，該階段也是銷售實現(xiàn)、售后服務(wù)、品牌滲透的關(guān)鍵階段。

首先，加大環(huán)?？萍纪度牒瓦\用。在運營和維護階段，除盡可能采用符合綠色環(huán)保要求的設(shè)計方案、材料和設(shè)備外，還應(yīng)加強對智能環(huán)保監(jiān)控等信息系統(tǒng)的投入，減少未來建筑能耗，從而有效降低全生命周期成本。如SOHO 中國攜手施耐德電氣與博銳尚格兩家節(jié)能解決方案提供商，結(jié)合BIM 系統(tǒng)（即建筑信息模型管理系統(tǒng)）建立的新一代智能樓宇節(jié)能管理系統(tǒng)，實現(xiàn)了能耗數(shù)據(jù)的3D 可視化、實時上傳、智能操控，預(yù)期可使商業(yè)樓宇節(jié)能30% 以上，除了降低用戶的能耗支出，還給客戶帶來更舒適的生活和工作體驗。

其次，運用虛擬價值鏈建立虛擬服務(wù)平臺。房地產(chǎn)的未來與互聯(lián)網(wǎng)融合已不可避免，利用互聯(lián)網(wǎng)、云計算等在線服務(wù)手段，打造虛擬服務(wù)平臺，無縫接入各類服務(wù)供應(yīng)商資源，讓網(wǎng)絡(luò)虛擬社區(qū)與實體物理社區(qū)完全融合，并形成O2O 服務(wù)模式和服務(wù)生態(tài)圈。通過虛擬服務(wù)平臺，可使房地產(chǎn)商、經(jīng)紀人（中介）、購房者之間實現(xiàn)零距離交付和低成本支出，使社交服務(wù)、居家生活、醫(yī)療保健、文化教育等實現(xiàn)快捷對接，完成線上與線下實物價值鏈與虛擬價值鏈完全融合；通過虛擬服務(wù)平臺，能及時了解消費者在不同時間的房屋需求，有效開展大數(shù)據(jù)分析，進而精準推送產(chǎn)品與服務(wù)，以更有競爭力的服務(wù)成本實現(xiàn)全生命周期服務(wù)。

3．處置回收階段。建筑物進入最后廢棄階段，基于環(huán)境可持續(xù)發(fā)展要求，應(yīng)合理規(guī)劃，盡量減少棄置成本，避免環(huán)境污染（如避免垃圾埋填處理二次污染等），同時，加大價值鏈再開發(fā)力度，使土地資源得到有效利用，改善居住環(huán)境，增進公共利益。

首先，建設(shè)項目有效生命期內(nèi)改造再利用。在房產(chǎn)項目進入生命周期最后階段時，應(yīng)結(jié)合環(huán)境可持續(xù)發(fā)展和城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級發(fā)展需要，考慮通過改變房產(chǎn)價值用途、進行價值重新定位，拓展出新的價值鏈及其生態(tài)系統(tǒng)，并賦予其新的時代意義。如位于美國紐約曼哈頓島的西南端SOHO，由工業(yè)區(qū)空置廠房轉(zhuǎn)型為聞名于世的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚地就是一個很好的例子。

其次，科學(xué)合理拆除、回收再循環(huán)利用。對廢棄建筑開展分類拆除，材料分類回收利用，不僅舊木材、舊鋼材可回收利用，舊砼也可用于軟基處理、路基回填等。

（二）產(chǎn)業(yè)價值鏈優(yōu)化

1．拓寬融資渠道，降低融資成本。作為資金密集型行業(yè)，融資成本和融資能力已成為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對激烈行業(yè)競爭、房地產(chǎn)調(diào)控的核心能力之一。房地產(chǎn)企業(yè)一方面應(yīng)積極爭取以銀行貸款為主的間接融資，另一方面可開拓包括股票融資、債券融資、信托融資、房地產(chǎn)私募基金、資產(chǎn)證券化等直接融資渠道。同時，進一步降低融資利率水平，從而降低項目建設(shè)成本。如萬科在2013 年3 月4 日向市場公布了擬通過境外子公司萬科置業(yè)在中國香港發(fā)行美元債券的計劃，并于3 月7 日成功完成金額為8 億美元的5 年期定息美元債券的定價，以低至2.75% 的年息得到大量超額認購。豐富的融資渠道、低廉的融資成本將確保房產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

2．建立和發(fā)展上下游企業(yè)戰(zhàn)略合作聯(lián)盟。戰(zhàn)略合作聯(lián)盟是不以產(chǎn)權(quán)為紐帶不同產(chǎn)權(quán)主體之間的合作?；诿嫦蚴袌觥⑵降茸栽?、風(fēng)險共擔(dān)、利益共享原則，房地產(chǎn)商與上下游企業(yè)通過資源互補，建立穩(wěn)定的上下游戰(zhàn)略合作關(guān)系，有利于聯(lián)合產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的力量，產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟效益，節(jié)約采購成本，提升企業(yè)抗風(fēng)險能力。

3．業(yè)務(wù)外包。房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中應(yīng)選擇那些在價值鏈中最富有價值和核心競爭優(yōu)勢的環(huán)節(jié)來經(jīng)營，而將其余環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)有選擇地外包給市場上最具競爭力的企業(yè)。業(yè)務(wù)外包可以使企業(yè)獲得比單純利用內(nèi)部資源更多的競爭優(yōu)勢，集中企業(yè)有限資源聚焦核心競爭能力，從而有效降低開發(fā)成本和開發(fā)風(fēng)險。

4．價值鏈跨界重組創(chuàng)新。價值鏈創(chuàng)新之路是無止境的。企業(yè)為不斷降低運營成本，提升企業(yè)價值創(chuàng)造能力，應(yīng)不懈探索新的價值鏈組合，如撮合不同供應(yīng)商開展合作，優(yōu)化供應(yīng)鏈，或者引入房產(chǎn)項目外價值鏈與已有供應(yīng)鏈重新組合，誕生出新的價值鏈等。

以萬科為例：2013 年10 月31 日， 萬科（000002.SZ）公告稱，擬通過旗下子公司萬科置業(yè)（香港）有限公司以基石投資者（cornerstone investors）身份參與徽商銀行（3698.HK）H 股的首次公開發(fā)行。認購?fù)瓿珊?，萬科將持股8% 成為徽商銀行最大單一股東。萬科通過與銀行股權(quán)層面的合作，可望發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，進一步參與供應(yīng)商、客戶的融資以及后續(xù)的社區(qū)金融體驗等，從而有效降低交易成本，提升公司在全面居住服務(wù)方面的競爭力。這一案例實際是將企業(yè)投融資價值鏈與房產(chǎn)項目供應(yīng)鏈進行了跨界鏈接，進一步優(yōu)化了供應(yīng)商價值鏈和營銷價值鏈、買方價值鏈，提升了企業(yè)合作戰(zhàn)略層級，形成了新的共贏機制。

（三）競爭對手價值鏈優(yōu)化

1. 學(xué)習(xí)和借鑒先進管理經(jīng)驗。加強對競爭對手價值鏈的分析，有助于房企學(xué)習(xí)和借鑒同業(yè)先進的房產(chǎn)開發(fā)和管理經(jīng)驗，并有針對性地對自身價值鏈和業(yè)務(wù)流程進行改進，迅速提升項目管理能力和市場競爭能力。如為強化項目運營管理能力，國內(nèi)許多優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)很早就開始啟動內(nèi)部的運營管理能力建設(shè)，2004 年萬科在國內(nèi)最早設(shè)立運營崗位，華遠地產(chǎn)2004 年設(shè)立了計劃信息部，2009 年更名為運營管理部，隨后，首創(chuàng)、世茂、華潤等都相繼成立了運營管理部門。

2. 建立合作共同體。在對競爭對手價值鏈分析的基礎(chǔ)上，房產(chǎn)企業(yè)間更可以通過建立合作經(jīng)濟體，聚焦各自核心競爭優(yōu)勢，共同參與市場競爭。融創(chuàng)綠城是近年較為經(jīng)典的案例。2012 年6 月22 日，綠城和融創(chuàng)公告，融創(chuàng)以33.7 億元價格入股綠城上海、無錫、蘇州等9 個項目50% 的股權(quán)。這是兩家公司在營銷能力、產(chǎn)品及服務(wù)能力上的強強聯(lián)手。如今，銷售業(yè)績也讓這一優(yōu)勢日益顯現(xiàn)。2013 年，融創(chuàng)綠城以112.07 億元的業(yè)績位居當(dāng)年上海房企銷售金額第三名。

（作者為財務(wù)總監(jiān)）

參考文獻

[1] 孫動．略論房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理[J]．新會計，2010(1).

[2] 黃大金．基于價值鏈理論的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理探析[J]．建設(shè)監(jiān)理，2009(12).

[3] 孫茂竹．管理會計的理論思考與架構(gòu)[M]．北京：中國人民大學(xué)出版社，2002．

篇6

關(guān)鍵詞：風(fēng)險管理，質(zhì)量管理，AHP

 

0前言

自1998年英國政府明確提出“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”這一概念以來，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟發(fā)達國家與地區(qū)得到迅速發(fā)展。不少國家和地區(qū)開始把創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，并采取相應(yīng)的政策措施和手段來積極推動和扶持其發(fā)展。在我國，深圳、北京、上海、青島等城市紛紛打造創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，出現(xiàn)了“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)熱”。園區(qū)類項目的建設(shè)，具有建設(shè)期長，投資規(guī)模大，不確定性因素多的特點，是一項系統(tǒng)龐大的工程。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)在我國發(fā)展時間短，相關(guān)理論研究遠未形成成熟的體系，亟待理論上的進一步成熟和實踐中的進一步探索，因此研究創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目質(zhì)量風(fēng)險管理，具有積極的現(xiàn)實意義。

1項目風(fēng)險管理

項目風(fēng)險管理是項目管理班子在對整個項目生命周期內(nèi)風(fēng)險識別、風(fēng)險估計和評先評價的基礎(chǔ)上，使用多種管理方法、技術(shù)和手段對項目活動涉及的風(fēng)險實行有效的控制?？萍颊撐模|(zhì)量管理。在實踐中，項目風(fēng)險管理一般劃分為兩個階段，風(fēng)險分析和風(fēng)險管理。第二個階段可以稱作狹義的項目風(fēng)險管理。風(fēng)險分析包括風(fēng)險識別、風(fēng)險估計和風(fēng)險評價三件事。第一階段的主要成果是風(fēng)險管理計劃。在項目實施過程中，根據(jù)風(fēng)險管理計劃對項目實行風(fēng)險控制，并對控制機制本身進行監(jiān)督以確保其成果叫做風(fēng)險管理。

2項目質(zhì)量管理

項目質(zhì)量管理的目標(biāo)是，為項目的用戶提供一個高質(zhì)量的產(chǎn)品和服務(wù)，令用戶滿意，關(guān)鍵是過程和產(chǎn)品的質(zhì)量都必須滿足項目目標(biāo)?？萍颊撐模|(zhì)量管理。項目質(zhì)量管理過程和目標(biāo)適用于所有項目管理職能和過程。

3項目質(zhì)量風(fēng)險管理程序

項目質(zhì)量風(fēng)險管理以風(fēng)險管理方法為主導(dǎo)，在進行項目可研、規(guī)劃設(shè)計、監(jiān)理施工、后期運營等管理活動時，在對引起項目質(zhì)量風(fēng)險因素的識別、評估基礎(chǔ)上，使用多種管理方法、技術(shù)和手段對項目活動涉及的質(zhì)量風(fēng)險實行有效控制，使整個質(zhì)量活動始終處于受控狀態(tài)，以滿足項目質(zhì)量要求。項目質(zhì)量風(fēng)險管理的一般程序為目標(biāo)的建立、風(fēng)險識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險控制、風(fēng)險監(jiān)督。

4我國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展模式

中國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的開始發(fā)展模式緣由中國一些藝術(shù)家們?yōu)榱藵撔膭?chuàng)作，將文化藝術(shù)機構(gòu)搬到偏遠或荒廢的舊廠房內(nèi)，而這些舊廠房因為融入了藝術(shù)家靈感，勾勒出了中國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的雛形。國內(nèi)大中型城市或者具備某些產(chǎn)業(yè)背景的城市，開始絕大多數(shù)先由民間投資，形成一定的發(fā)展氣候時，再納入城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃之列，當(dāng)?shù)卣⒔o予適當(dāng)?shù)恼咧С?，成為城市?jīng)濟運營的一個重要領(lǐng)域。隨著創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)不斷發(fā)展，出現(xiàn)了更多由政府主導(dǎo)或政府投資興建的的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)?？萍颊撐?，質(zhì)量管理。

5實例分析

W市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目質(zhì)量風(fēng)險分析

5.1項目質(zhì)量風(fēng)險管理對象

本項目質(zhì)量風(fēng)險管理對象是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目實施的整個過程。項目質(zhì)量風(fēng)險管理的目標(biāo)就是采取一系列管理方法、技術(shù)手段控制質(zhì)量風(fēng)險，使得項目質(zhì)量受控，項目質(zhì)量符合目標(biāo)標(biāo)準。科技論文，質(zhì)量管理。

根據(jù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目特點，項目質(zhì)量內(nèi)容主要包括兩個部分，一部分是項目工程建設(shè)質(zhì)量，另一部分為項目運營質(zhì)量。

5.2項目質(zhì)量風(fēng)險原因

項目整個實施生命周期影響項目質(zhì)量的原因很多，針對項目規(guī)劃、建設(shè)、運營整個過程大致可歸納為以下幾種：

（1）可行性研究方面，可行性研究不充分，或者沒有可行性研究，更多的是為了可行性而進行可行性研究，結(jié)果可能直接導(dǎo)致下步工作開展。

（2）規(guī)劃設(shè)計不嚴謹。所做規(guī)劃規(guī)模、布局與項目所處當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平不相適應(yīng)，投資主體、功能定位不當(dāng)，設(shè)計前未詳細調(diào)查，或者邊建設(shè)，邊規(guī)劃。

（3）承包方選擇失誤，承包方技術(shù)水平落后，質(zhì)量意識淡薄，不能根據(jù)外界環(huán)境條件變化及時采取應(yīng)對措施。或違反施工程序，上道工序不檢驗即開展下道工序。

（4）項目管理者未按規(guī)定程序?qū)椖繉嵤┵|(zhì)量控制。

（5）項目運營階段，入園企業(yè)的選擇不當(dāng)，業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換不成功，運營管理政策制定不完善等。

5.3項目質(zhì)量風(fēng)險分析

層次分析法是分析多目標(biāo)、多準則的復(fù)雜大系統(tǒng)的有力工具。適宜于解決那些難以完全用定量方法進行分析的決策問題，因此，它是大型工程項目施工管理特別是對其風(fēng)險管理的有力工具。其主要步驟如下：

（1）分析系統(tǒng)中各個因素的關(guān)系，建立系統(tǒng)的遞階層次結(jié)構(gòu)

利用層次分析法進行項目風(fēng)險分析時，最重要的一步是進行項目風(fēng)險辨識，并在此基礎(chǔ)上建立項目風(fēng)險層次結(jié)構(gòu)模型?？萍颊撐?，質(zhì)量管理。在建立層次結(jié)構(gòu)模型時，要將項目的各種風(fēng)險因素由上到下按各風(fēng)險因素之間的關(guān)系排列于不同的層次，形成層次結(jié)構(gòu)圖。評價目標(biāo)、評價準則、評價方案處于不同層級。

(2)構(gòu)造判斷矩陣，確定風(fēng)險因素權(quán)重值

項目風(fēng)險評價模型確定后，按照項目風(fēng)險層次結(jié)構(gòu)模型和各風(fēng)險因素的相對重要性，綜合專家群體咨詢意見，采用1-9標(biāo)度法構(gòu)造各層的判斷矩陣。下表中列出了1～9標(biāo)度的含義。表1風(fēng)險評價取值表

篇7

4月29日，李嘉誠將北京的東方廣場打包成匯賢房地產(chǎn)投資信托基金(簡稱匯賢REITs)，并通過將匯賢REITs上市募集資金16億美元。這一事件無疑為未來房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)資本方面謀求壯大發(fā)展提供了諸多新的選擇。匯賢REITs的誕生，在開辟另一條融資渠道的同時，無疑也讓以寫字樓和商鋪物業(yè)的開發(fā)商看到了緩解資金困境的又一線希望。但東方廣場模式是否能夠推廣復(fù)制?REITs能解商業(yè)地產(chǎn)資金之困嗎?

亟需發(fā)展的REITs

對于商業(yè)地產(chǎn)市場來說，在面臨資金困境的局面下，REITs的優(yōu)勢盡顯。匯賢REITs的掛牌交易，也是李嘉誠盤算內(nèi)地上市無望后做出的選擇。此前，李嘉誠曾計劃房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在A股上市，但因外資A股上市久久未能批復(fù)，而不能如愿。2010年，港交所總裁李小加在香港被確定為人民幣離岸中心后力推港交所人民幣計價股票港交所上市，李嘉誠重新調(diào)整旗下內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市計劃，并最終使匯賢房托成為首只港交所上市的人民幣計價股票。

中國房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道比較單一，沒有多元化的房地產(chǎn)金融體系，如何有效拓寬融資渠道已成為業(yè)內(nèi)外普遍關(guān)注的問題。中國企業(yè)海外發(fā)展中心主任、首席經(jīng)濟學(xué)家、國巨創(chuàng)業(yè)投資集團總裁孫飛接受《今日樓市》采訪時認為，匯賢REITs的掛牌交易，預(yù)示著中國房地產(chǎn)業(yè)將逐步建立多元化、資本化、證券化、國際化的融資體系。

事實上，國內(nèi)房地產(chǎn)對于建立REITs的呼聲一直沒有停過。早在2005年，“打通國內(nèi)REITs融資渠道”的建議就已被明確寫入商務(wù)部遞交至國務(wù)院的全國商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查報告中。商務(wù)部明確提出了四項建議：盡快出臺《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例》、開放REITs通道、力促銀行對商業(yè)地產(chǎn)項目的貸款實行區(qū)別對待、發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。因為，REITs一直都被視為極為先進的專業(yè)投資工具，由于REITs屬于一種公募方式，融資能力強，對于保持房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和股市都有好處，所以，REITs甚至被視為未來國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)直接融資的主要渠道。

孫飛指出，多年來房地產(chǎn)開發(fā)商融資渠道的單一導(dǎo)致對銀行信貸過度依賴。只要央行緊縮對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款，眾多開發(fā)商就會面臨資金鏈斷裂的危險。商業(yè)銀行仍是房地產(chǎn)業(yè)融資的主渠道，信托是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主流范式，REITs基金將成為房地產(chǎn)金融未來發(fā)展的主流方向，PE是房地產(chǎn)融資的另一條有效通道。

擁有十年以上商業(yè)物業(yè)的租售及運營經(jīng)驗的高和投資董事長蘇鑫，也和孫飛持相同觀點。蘇鑫表示，目前REITs是亟需發(fā)展的資產(chǎn)證券化品種，房地產(chǎn)建設(shè)周期長、資金占用量大，往往在幾年甚至十幾年后才能取得投資回報，投資方的壓力很大。為解決該問題，可將有穩(wěn)定出租收入的物業(yè)證券化，通過市場流通帶來資金，走商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化道路。

專業(yè)隊伍需完善

21世紀不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔向本刊記者介紹，在香港和國外，房地產(chǎn)信托投資基金是一個非常好的、與商業(yè)地產(chǎn)共同成長的金融投資手段。香港和新加坡都允許境外的商業(yè)物業(yè)上市。現(xiàn)在，一些企業(yè)和基金正在積極籌劃中國內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)去新加坡或香港上市，發(fā)行中國境內(nèi)物業(yè)的房地產(chǎn)信托投資基金。這條路，將為商業(yè)地產(chǎn)提供非常好的融資渠道。

盡管看好REITs的融資作用，但蔡宇翔預(yù)計，現(xiàn)階段推出REITs成功的程度將不會太高，REITs的資產(chǎn)質(zhì)量未必會很好。因為目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場仍然是良莠不齊，很難保證REITs的資產(chǎn)質(zhì)量；其次是出于管理方面的擔(dān)憂，這方面國內(nèi)現(xiàn)狀與國際水平依舊相差很遠。

蔡宇翔說，發(fā)展REITs需要盡快建立起一支既精通業(yè)務(wù)，又了解商業(yè)地產(chǎn)市場、熟悉業(yè)務(wù)運作的專門管理人才隊伍。一個專業(yè)的房地產(chǎn)信托運營機構(gòu)或?qū)I(yè)人員通常有較強的房地產(chǎn)項目操作能力，對市場的嗅覺靈敏，能在恰當(dāng)?shù)臅r點對恰當(dāng)?shù)捻椖窟M行恰當(dāng)?shù)耐顿Y，同時這種專業(yè)機構(gòu)或?qū)I(yè)人員也是證券市場上的分析家。與此同時，還需積極促進信托業(yè)務(wù)所必不可少的律師、會計師、審計師、資產(chǎn)評估師等服務(wù)型人才的隊伍建設(shè)。而在蔡宇翔看來，中國這部分人才奇缺。

如何評估REITs

由于REITs的價值來源于兩方面：

(1)基礎(chǔ)的資產(chǎn)價值；(2)公開的市場溢價。

基礎(chǔ)價值來源于前述所提的評估REITs持有的物業(yè)未來所帶來的現(xiàn)金流之現(xiàn)值、舉債融資所帶來的減稅作用等。所以REITs的財務(wù)策略更是一項重要的評估指標(biāo)。

一般來說，REIT的主要業(yè)務(wù)內(nèi)容包括三項：

(1)持有不動產(chǎn)，并且以租賃形式經(jīng)營不動產(chǎn)為主要收益來源；

(2)收購或處置不動產(chǎn)；

(3)開發(fā)或改造不動產(chǎn)。

其中第一項是REITs活的內(nèi)部成長的來源，REITs通過品牌經(jīng)營，提高服務(wù)品質(zhì)、建立并維護良好的客戶關(guān)系，來降低經(jīng)營成本、提高出租率與租金水平，從而達到經(jīng)營現(xiàn)金流量的穩(wěn)定成長。后兩項業(yè)務(wù)內(nèi)容則是REITs外部成長的動力來源，也是其非常重要的業(yè)務(wù)特點。而REITs的融資方式、財務(wù)標(biāo)桿的運用，以及現(xiàn)金股利的分配政策都是為了達到以上三個業(yè)務(wù)目的。

商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崙?zhàn)專家、北京嘉億引領(lǐng)國際商業(yè)管理有限公司董事長鄂麗華也表示了類似的擔(dān)憂?！癛EITs能否在中國取得良好的推廣和發(fā)展，還是得看實際的管理方法以及未來的稅收政策如何。只有這些配套措施發(fā)展完善，REITs市場才會有一個比較好的發(fā)展?！倍觖惾A說。

REITs難解商業(yè)地產(chǎn)資金之渴

匯賢房托自上市以來，股價表現(xiàn)并不理想。長實主席李嘉誠對此回應(yīng)稱，集團對匯賢房托上市工作已盡全力，至于股價下落，可能由于市場了解的情況不太好，以致價格不理想。一位業(yè)內(nèi)分析師指出，匯賢表現(xiàn)不佳主要是因為其提供的派息率低于同類產(chǎn)品，而投資者預(yù)期未來還會有更多的人民幣產(chǎn)品選擇，未來會有更多的地產(chǎn)商發(fā)行REITs。

但經(jīng)濟學(xué)家李開發(fā)接受本刊記者采訪時卻并不認同上述分析師的觀點。李開發(fā)認為，信貸緊縮的情況下，這種融資模式會增多，但只有一些擁有優(yōu)質(zhì)的成熟物業(yè)的房企才有機會。在目前稅收沒有優(yōu)惠制度的前提下，此類產(chǎn)品對于投資者的回報率普遍不高，不足10％的平均回報率遠遠低于國際水平。而一旦投資者回報提高，開發(fā)商又會因為融資成本過高而放棄。

他認為，發(fā)行REITs需要地產(chǎn)商擁有兩

三百億元的資產(chǎn)并擁有良好物業(yè)，中小開發(fā)商基本沒有機會參與。所以，REITs對開發(fā)商來講不具有普遍性。因為，REITs只鐘情于成熟的商業(yè)物業(yè)，這些物業(yè)多有穩(wěn)定的現(xiàn)金流和回報率。另外，不少商業(yè)項目自身缺乏實力，管理有問題，開業(yè)后也不可能有好的收益。因此，開發(fā)商還要做出好的產(chǎn)品才有機會參與。

另一方面，從REITs的國際發(fā)展經(jīng)驗看，幾乎所有REITs的經(jīng)營模式都是收購已有商業(yè)地產(chǎn)并出租，靠租金回報投資者，極少有進行開發(fā)性投資的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意義上的房地產(chǎn)項目融資。所以，李開發(fā)認為，REITs很難從根本上解決商業(yè)地產(chǎn)的“缺錢問題”。

REITs的優(yōu)點

在成熟市場，與投資不動產(chǎn)股、房地產(chǎn)直接投資相比較，投資人投資REITs具有以下的優(yōu)點：

具有流通性與變現(xiàn)性

專業(yè)化的經(jīng)營管理

營運透明化

加速資本積累

分散投資風(fēng)險

促進不動產(chǎn)市場資訊的透明度

監(jiān)督機制，提供投資人保障

REITs的投資范圍

在美國、日本、新加坡等國家對于REITs的投資標(biāo)的及投資范圍進行了約定，其中主要的三大類包括：

已有穩(wěn)定收入之不動產(chǎn)；

已有穩(wěn)定收入之不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利；

其他受托機構(gòu)或特殊目的的公司依本條例或金融資產(chǎn)證券化條例發(fā)行或交付之受益證券或資產(chǎn)基礎(chǔ)證券。

美國的REITs發(fā)展最為成熟，所以投資類型最為多元，包括購物中心、公寓、倉庫、辦公大樓、酒店和其他房地產(chǎn)。大多數(shù)房地產(chǎn)投資信托公司(REITs)僅僅專門投資于一個類型的房地產(chǎn)，像購物廣場、自存?zhèn)}庫和工廠直銷商店。醫(yī)療中心類型的房地產(chǎn)投資信托公司專門投資于醫(yī)療設(shè)施，包括急癥監(jiān)護醫(yī)院、康復(fù)醫(yī)院和精神病醫(yī)院，以及醫(yī)療辦公大樓、護養(yǎng)院和養(yǎng)護中心。依據(jù)美國NAREITS公布的資料顯示，REIT各類型資產(chǎn)比重中，以住宅(Residential)16％所占比重最高，其次是商用辦公大樓(Office Centers)16％、地區(qū)購物廣場(Regional Malls)13％、多元化投資標(biāo)的(Diversified)8％、廠房(Industrial Facilities)6％、抵押放款(Mortgage)6％、工業(yè)混合式Mixed(Industrial Facilities)5％、醫(yī)療中心(Health Care)5％，住宿／休閑度假(Lodging／Resort)4％、特殊類型(Specialty)4％、倉庫(Self Storage)4％所占比重最小。

由以上的REITs投資情況來看，對于房地產(chǎn)資產(chǎn)的要求主要體現(xiàn)在：

以租賃收益性的房地產(chǎn)資產(chǎn)為主；

具有穩(wěn)定的收入來源；

商用房地產(chǎn)為主。

發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)REITs應(yīng)積極審慎

REITs是個舶來品，最早起源于20世紀60年代，從美國迅速擴展到歐洲、日本、韓國、新加坡、中國香港和臺灣等國家和地區(qū)，作為一種高效便捷、高收益且有安全保障的融資方式，成為各國發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)所熱衷采用的一種投融資工具。

2008年12月，我國才由國務(wù)院常務(wù)會議決策，表示“要發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金”。由于研究進展緩慢，尤其是針對具體項目的創(chuàng)新突破進展緩慢，且立法環(huán)節(jié)嚴重滯后，時至今日，這種融資方式仍停留在極少數(shù)地區(qū)的個別試點階段。

是我們的融資渠道不暢，還是對目前房地產(chǎn)市場重短期利益、輕長期經(jīng)營理念的狀態(tài)沒有足夠的信心，害怕企業(yè)紛紛發(fā)REITs套現(xiàn)、助長目前的房地產(chǎn)市場泡沫風(fēng)險?

我的觀點是，不能“因噎廢食”，必須本著“積極審慎、立法推進”的原則，發(fā)展REITs。

“營造土壤環(huán)境”：立法推進

嚴格意義上說，美國的REITs模式不能照搬到中國。原因很簡單，我們?nèi)狈Τ墒斓氖袌龇ㄖ骗h(huán)境，尤其是資本市場的完善的法制環(huán)境。所以，美國的非專門立法的REITs模式并不適合我們，照搬一定會出現(xiàn)“南橘北枳”的問題。

日本、新加坡與中國香港等亞洲國家或地區(qū)的專門立法的REITs模式，比較值得我們借鑒?；谔厥獾奈幕褪袌霏h(huán)境，這些國家和地區(qū)在起步階段采取了審慎的態(tài)度，從REITs的設(shè)立到運行，均規(guī)定了嚴格的程序和規(guī)則，之后才因發(fā)展需要逐步放開。審慎的態(tài)度雖然在一定程度上制約了亞洲REITs市場的快速發(fā)展，但也成就其為全球表現(xiàn)最優(yōu)秀的市場。

就商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展而言，所謂“專門立法的REITs模式”，是指針對商業(yè)地產(chǎn)運行模式，通過專門立法做出制度選擇和安排。就這一點而言，我們目前的法律建設(shè)顯然嚴重滯后。盡管我們現(xiàn)在已有《證券法》、《信托法》、《公司法》、《證券基金法》等相關(guān)法律，也盡管房地產(chǎn)金融領(lǐng)域已熱議多年，但針對房地產(chǎn)投資信托制度，尤其是針對下一步面臨重要發(fā)展契機的商業(yè)地產(chǎn)投資信托制度，則幾乎是個空白。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展REITs方式，雖然對開發(fā)商來說是融資手段，但REITs制度構(gòu)建的出發(fā)點，應(yīng)該是投資者利益的保護。這一點不能本末倒置，否則立法的偏失就是“壞土壤”，再好的“種子”都會“南橘北枳”。

至于REITs的運行模式，鑒于當(dāng)前資本市場狀況和宏觀資金配置的動態(tài)，可先采取公司型REITs(有利于上市流通)和契約型REITs(有利于投資者權(quán)利)這兩種基本模式推行，前者比較接近于目前證監(jiān)會草擬的方案。但筆者比較主張針對商業(yè)地產(chǎn)的操作模式量身打造專門模式。

“改善氣候”：完善監(jiān)管

雖然現(xiàn)在有人吹捧封閉式產(chǎn)業(yè)基金模式，但我不看好，原因是對投資者的保護不夠、投資者缺乏話語權(quán)，實則缺乏有效監(jiān)管。

發(fā)展REITs的起點，必須是投資者權(quán)益的保護。為此，完善信托財產(chǎn)登記和信息披露制度，是完善監(jiān)管的核心內(nèi)容。監(jiān)管的目的是盡量減少和防范由“內(nèi)部人機會主義”引發(fā)的風(fēng)險和不公平。這一點在起步階段尤為重要。股市的發(fā)展有不少教訓(xùn)，應(yīng)引以為鑒。起步的時候監(jiān)管嚴一些，有利于商業(yè)地產(chǎn)REITs的健康和可持續(xù)發(fā)展。

REITs猶抱琵琶半遮面

目前，中國商業(yè)地產(chǎn)的投資渠道還是以專業(yè)風(fēng)投基金、房地產(chǎn)信托基金、股權(quán)、銀行貸款、股權(quán)抵押代建合作等為主，而REITs始終不能成為商業(yè)地產(chǎn)投資商和開發(fā)商能觸及和使用的金融工具，從而真正成交的項目還是以股權(quán)融資、抵押銀行貸款、股權(quán)質(zhì)押代建為主。REITs在國內(nèi)成功率并不高，主要原因是中國的商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)起步晚于國外，也與國際商業(yè)地產(chǎn)成熟的開發(fā)模式和退出機制難于對接有關(guān)。由于國家近年調(diào)控政策迫使很多投資者轉(zhuǎn)型投資商業(yè)地產(chǎn)，但是這些投資者沒有冷靜地識別商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險。實現(xiàn)投資回報要靠有實際運營能力的商業(yè)地產(chǎn)運營商幫助投資商通過長期的運營管理來維護資產(chǎn)價值和創(chuàng)造資產(chǎn)價值，而具備

國際標(biāo)準化投資管理的運營商在目前這個發(fā)展階段還是鱗毛鳳角。

國內(nèi)目前REITs成功率不高，是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理不夠規(guī)范，商業(yè)運營管理能力有限。從國際范圍看，REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

近日，李嘉誠將他在北京集零售、辦公、酒店和住宅樓宇于一體的東方廣場打包成匯賢房地產(chǎn)投資信托基金，并通過將其上市募得資金16億美元，卻遭到市場冷遇。從最終的發(fā)行價來看，為招股價每股5.24至5.58元區(qū)間下限；而面向香港散戶發(fā)行的20％股票，也僅獲2.5倍認購，可以說是相當(dāng)慘淡。東方廣場歷經(jīng)了長達八年的商業(yè)經(jīng)營與運營管理的艱辛歷程，前五年的檔次、定位、業(yè)態(tài)組合的調(diào)整、養(yǎng)商養(yǎng)市的資金投入、運營管理體系完善和調(diào)整、地產(chǎn)品牌形象的塑造與維護，是資金實力和永續(xù)的運營資本奠定了今天的REITs成功的基礎(chǔ)。

目前國內(nèi)項目體量越來越大，投資前對城市未來發(fā)展規(guī)劃研究分析不準確，使投資風(fēng)險加大，導(dǎo)致項目不能良性發(fā)展經(jīng)營，致使REITs舉步維艱。所以，發(fā)展商需要對項目前期的市場分析和商業(yè)研究方面下足工夫，將調(diào)研數(shù)據(jù)盡量做到真實有效，謹慎分析投資模式和理性選擇退出機制。

其次，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商需要對自身價值認識和定位進行轉(zhuǎn)變和提高。以前他們對自己的價值認識只是停留在開發(fā)商這個角色，功能僅僅是為了開發(fā)商業(yè)物業(yè)，然后銷售、回收資金；而在REITs推出的有利形勢下，開發(fā)商要隨著華麗轉(zhuǎn)身商業(yè)地產(chǎn)之時，意識到自己不僅僅是開發(fā)商，同時需要轉(zhuǎn)換身份承擔(dān)商業(yè)運營。只有通過有效的運營管理體系的科學(xué)管理才能使商業(yè)地產(chǎn)達到保值增值，實現(xiàn)資產(chǎn)價值的維護是商業(yè)地產(chǎn)運營管理的核心。

再者，REITs作為一種新的可使用的金融工具，對于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展應(yīng)該是興奮劑，但是建立完善的法律體系，維護整個市場的公平、公正、公開和透明運作模式，進而推進房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展是我們大家所盼。首先要制定專門針對投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規(guī)。其次，要制定一些房地產(chǎn)投資信托基金的專項管理措施。再次，對目前的稅法要進行改革，避免雙重征稅問題，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。

我認為，在中國經(jīng)濟高速增長的大環(huán)境下，盡管短期內(nèi)中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展遇到冷空氣，但REITs在國內(nèi)的開閘對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資仍是重大利好消息。

REITs或成商業(yè)地產(chǎn)融資重要渠道

2010年以來，多個地產(chǎn)大鱷紛紛進入商業(yè)地產(chǎn)掘金，或轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，或提高商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略布局比例。中國房地產(chǎn)巨頭戰(zhàn)略性地進入商業(yè)地產(chǎn)業(yè)是行業(yè)發(fā)展的必然。然而，商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)階段需要占用大量現(xiàn)金，資金周轉(zhuǎn)率慢、投資回報周期長。很長一段時間，利潤都沉淀到資產(chǎn)上，從而給企業(yè)帶來很大的資金壓力，使企業(yè)陷入資金困局。

在海外證券市場已運作成熟的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，不失為突破開發(fā)商融資瓶頸的絕佳途徑。

REITs成融資首選工具

REITs實際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票集合公眾投資者資金，由專門機構(gòu)經(jīng)營管理。通過多元化的投資，將不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項目進行投資組合，在有效降低風(fēng)險的同時，將出租不動產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。

通過發(fā)行REITs，可以將商業(yè)資產(chǎn)，尤其是經(jīng)營收益比較好的資產(chǎn)打包上市銷售，變現(xiàn)后用于新物業(yè)項目的開發(fā)。這樣做不僅能獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，同時也沒有失去對物業(yè)的控制權(quán)。

REITs在國外已運作十分成熟，以新加坡模式以嘉德置地為例，強調(diào)“私募地產(chǎn)基金(PE)+REITs”的地產(chǎn)基金平臺作用，目標(biāo)是借助第三方資金來實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營，在獲取管理費收益的同時分享投資收益。新加坡REITs對上市資產(chǎn)的收益率有明確的規(guī)定，在7％到8％之間，這就要求REITs打包的資產(chǎn)必須是成熟優(yōu)質(zhì)的物業(yè)。

制度困境

目前，中國大陸推出REITs的市場條件已經(jīng)具備。政策方面，須解決的問題包括REITs的法律主體地位、稅收主體和稅負問題、交易結(jié)構(gòu)安排、公開上市交易等方面的規(guī)則，涉及信托法、投資基金法、公司法等相關(guān)法律。而我國目前缺乏房地產(chǎn)投資信托專項法律安排，推進REITs面臨制度性困境。

REITs的投資標(biāo)的很廣泛，如商業(yè)大樓、購物中心、店鋪、公寓、工業(yè)園區(qū)、廠房等，有的REITs則是特別專注于某個地理區(qū)域的房地產(chǎn)投資。對于投資者而言，這種打包的方式對于降低投資風(fēng)險的作用是顯而易見的。但REITs產(chǎn)品的發(fā)行一定要重視資產(chǎn)評估環(huán)節(jié)，由于REITs對于投資房產(chǎn)要求較高，擬投項目往往具有相對稀缺性，容易導(dǎo)致高估，而高估的房產(chǎn)價格會降低未來的收益水平，增大潛在的風(fēng)險。

實際上，REITs的風(fēng)險主要來自三個方面。首先是市場風(fēng)險，表現(xiàn)為所打包的物業(yè)是否能夠按照原來預(yù)期的時間和租金進行出租，而且收益和行業(yè)景氣程度密切相關(guān)；其次是管理風(fēng)險，目前國內(nèi)比較缺乏商業(yè)物業(yè)方面的管理人才；最后是來自政府和銀行方面的風(fēng)險，現(xiàn)在國家的法律法規(guī)和銀行的態(tài)度對RIETs產(chǎn)品的發(fā)展并不明確。

此外，國內(nèi)尚無稅收優(yōu)惠政策支撐REITs產(chǎn)品的凈回報率。標(biāo)準REITs的凈收益90％以上要向投資者分紅，同時免除公司層面的所得稅。在沒有免稅安排之前，REITs很難得到規(guī)?；l(fā)展。另一方面，我國大陸目前的商業(yè)項目特別是小型獨立商業(yè)和社區(qū)商業(yè)采用的多是散售模式，銷售完成后產(chǎn)權(quán)分散，很難形成統(tǒng)一的商業(yè)定位和商業(yè)氛圍；若由開發(fā)商返租統(tǒng)一經(jīng)營，則協(xié)調(diào)難度較大，無法推行REITs。

所以，盡管國務(wù)院“金融30條”的出臺給REITs頒發(fā)了準生證，今年一系列REITs試點也在緊鑼密鼓地推進，但是從試點到全面推行，仍有一段路要走。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)為REITs做好準備

2011年注定是房地產(chǎn)行業(yè)不平靜的一年，地產(chǎn)調(diào)控進一步加強、金融政策進一步收緊，都對房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力提出了挑戰(zhàn)，尤其是對近來剛從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的地產(chǎn)“大佬”們。建設(shè)階段大量的資金投入、較低的資金周轉(zhuǎn)率和漫長的投資回報期都是他們不得不面對的問題，而以萬達、寶龍為代表的“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”，以住宅銷售平衡商業(yè)持有的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式在地產(chǎn)調(diào)控政策下能否被順利地復(fù)制還需要商榷?！暗刂骷乙矝]有余糧了”，成為困擾地產(chǎn)“大佬”發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵問題。而近來李嘉誠的匯賢REITs在香港的成功上市，為大陸商業(yè)地產(chǎn)的融資給出了更多選擇，REITs能否成為解困大陸商業(yè)地產(chǎn)發(fā)

展的救命稻草成了大家關(guān)注的焦點。

商業(yè)地產(chǎn)的海外REITs之路并不平坦

對于國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)來說，REITs不算一個新鮮事物。2005年越秀REITs在香港成功上市，成為第一只大陸資產(chǎn)在海外上市的REITs，其后凱德也成功地在新加坡交易所主板成功發(fā)行REITs。

但國內(nèi)企業(yè)海外REITs之路并非一帆風(fēng)順。在越秀REITs成功發(fā)行后，中國六部委聯(lián)合出臺了“171號文”，封鎖了離岸操作的路徑，提高了在岸注冊資本的門檻。同時，國家接連限制外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)的政策，進一步提高了外資進入的門檻。這導(dǎo)致了“萬達－麥格理REITs”在海外發(fā)行的擱淺。

同時除了在政策的限制和外匯管制之外，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資回報率不能滿足要求(尤其是近年開發(fā)的物業(yè)，高昂的土地成本和建筑成本無法與租金收入相匹配)、物業(yè)形態(tài)復(fù)雜(單一的物業(yè)形態(tài)，比如單一的商場、酒店更能獲得海外投資人的認可)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)不完整(尤其是二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)，往往租售并舉，開發(fā)商只是持有一棟樓的部分物業(yè)，其他銷售，無法擁有一棟樓的完整產(chǎn)權(quán))等問題，都會成為國內(nèi)企業(yè)海外REITs之路的障礙。

商業(yè)地產(chǎn)國內(nèi)REITs之路曙光初現(xiàn)

近幾年隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國內(nèi)在吸取國際REITs經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，一直在孕育REITs的推出。

從開始之初國內(nèi)REITs存在著“銀監(jiān)會版”和“證監(jiān)會版”兩個方向。銀監(jiān)會提出的方案是以債券類產(chǎn)品的方式組建REITs，發(fā)行受益憑證，地產(chǎn)公司繼續(xù)持有物業(yè)的所有權(quán)，REITs在銀行間市場交易，主要參與者是機構(gòu)投資者。證監(jiān)會提出的方案是股權(quán)類產(chǎn)品的方式組建REITs，將物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移到REITs名下并分割出讓，地產(chǎn)公司與公眾投資者一樣通過持有REITs股份間接擁有物業(yè)所有權(quán)，REITs在交易所公開交易，機構(gòu)投資者和個人投資者均可參與。

從目前發(fā)展來看，債權(quán)型REITs由于受到政策及體制的限制較少，將會先于股權(quán)型REITs推出。而從國際經(jīng)驗來看，雖然股權(quán)型REITs目前遇到政策和體制的限制，但它更能代表未來發(fā)展的趨勢。

同時各地都在積極爭取REITs試點，雖然目前的試點多以利用REITs開展保障性住房融資為突破口，但隨著國內(nèi)REITs的破冰，相信以商業(yè)地產(chǎn)為主體的REITs也將會很快提到日程上來。

4月29日，李嘉誠旗下的匯賢產(chǎn)業(yè)信托正式在香港交易主板掛牌。資料披露，匯賢此次IPO最終發(fā)售價以價格區(qū)間下限5.24元人民幣定價，集資總額約為人民幣104.8億元。匯賢作為首只人民幣新股，市場意義或者更大于其所擁有的價值，這標(biāo)志著未來可能會有更多的人民幣計價產(chǎn)品出現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該為REITs做好股權(quán)、人才、項目和制度等方面的準備，以準REITs姿態(tài)迎接國內(nèi)REITs的到來。

千呼萬喚的REITs緣何總不現(xiàn)身?

眾所周知，國內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)目前仍處在政策制定過程中，當(dāng)然它的推行需要具備的還包括國內(nèi)金融體系創(chuàng)新和市場信用的完善。盡管如此，具有國家隊之稱的中信證券曾被證監(jiān)會列為國內(nèi)首單REITs的試點，但中信證券目前還只是在積極籌備天津廉租房REITs，為房地產(chǎn)信托投資基金正式上市發(fā)行做著熱身前的準備。

目前來看，中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)占據(jù)了銀行優(yōu)質(zhì)貸款的絕對優(yōu)勢地位。我們當(dāng)然不能簡單地認為房地產(chǎn)信托旨在完成中國對房地產(chǎn)金融模式的創(chuàng)新意義，而需要建立在產(chǎn)業(yè)資本能夠得到快速發(fā)展，從而也帶來的一個后果就是資本逐利的天性。信托受益如果遠遠高于傳統(tǒng)金融產(chǎn)品投資收益，就會導(dǎo)致社會資金系統(tǒng)的轉(zhuǎn)移，最后使得投資收益趨于一致，由此帶來銀行核心業(yè)務(wù)可能受到影響。這種金融創(chuàng)新導(dǎo)致的系統(tǒng)性競爭在管理層看來是隱藏有一定的社會風(fēng)險，同時房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的推出也有可能引起資本對固定投資收益的青睞而間接推高資產(chǎn)泡沫。

從政策的角度主要在于防范資產(chǎn)泡沫、金融監(jiān)管、資金流動性層面，當(dāng)然也與房地產(chǎn)的收益率和國內(nèi)金融整體創(chuàng)新水平相關(guān)。房地產(chǎn)信托是一個優(yōu)良的金融產(chǎn)品，但國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)通過抵押融資從而容易出現(xiàn)固定資產(chǎn)再融資過程所容易造成的風(fēng)險相關(guān)。這也就是為何國內(nèi)REITs一直以來受政策環(huán)境未能放行的原因，其中絕對是相關(guān)牽連關(guān)系無法退出或徹底解決相關(guān)，并不是簡單的方式或方法問題。

受新一輪國內(nèi)房價調(diào)控及抑制通貨膨脹的預(yù)期下，全國各大主要城市房地產(chǎn)限購、首套購房首付比例提高門檻之后，更多的住宅開發(fā)商開始轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，另求發(fā)展路徑。于是乎，國內(nèi)領(lǐng)銜級的大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開始成立基金公司，希望通過市場募集的方式進行“系統(tǒng)整合”給自己的項目供血。

2011年4月29日北京東方廣場在香港上市的“匯賢房地產(chǎn)信托投資基金”，從匯賢招股書預(yù)期市值為262億元，截至今年6月30日的年度預(yù)期分派收益率僅為4.26％。此次通過REITs方式上市，匯賢房托首次公開募股(IPO)共籌得資金人民幣104.8億元，收益遠低于預(yù)期。

從另外一個方面窺視房地產(chǎn)信托基金(REITs)在國內(nèi)的雛形和現(xiàn)行版本，必須關(guān)注信托基金和類REITs產(chǎn)品。例如，近期北京某房地產(chǎn)高端住宅項目基于在40％左右整體抵押率的情況下，該項目擬通過國內(nèi)某信托機構(gòu)進行公開發(fā)售招募，投資回報浮動利率初期設(shè)定為11％左右，但該信托產(chǎn)品在公開市場上交易設(shè)定期僅為兩年，基本屬于項目短期融資行為，是銀行開發(fā)貸之外新的嘗試性選擇。另外一個現(xiàn)象是，國內(nèi)某大型上市房地產(chǎn)公司已經(jīng)建立了屬于自己的首支商業(yè)地產(chǎn)基金，同時正在謀求建立一支境外合資形式的基金以吸引更多國際資本。

對于國內(nèi)住宅投資市場的嚴控，未來住宅市場投資可能會出現(xiàn)交易萎縮，而大量的市場閑置流動資金將會繼續(xù)尋找下一個相對穩(wěn)健和有效的投資產(chǎn)品。商業(yè)地產(chǎn)無疑是可達到持續(xù)現(xiàn)金收益的經(jīng)營性物業(yè)，而通過房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)行是對一個商業(yè)項目在保證統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)下的一個相對好的出路，但前提必須是這類項目能夠達到符合REITs要求的相對較高而且穩(wěn)定的租金收益率。

推行REITs利于完善中國房地產(chǎn)金融架構(gòu)

自1960年世界上第一只REITs在美國誕生至今，REITs已發(fā)展了近五十年。REITs不僅有強大的融資功能，同時還有利于完善中國房地產(chǎn)金融架構(gòu)。

推動REITs發(fā)展意義重大

首先從其較強的融資優(yōu)勢來看，國際上主流REITs都是公募的，融集資金數(shù)額很大，時間也整體不長。如：在香港發(fā)的REITs超額認購幾千倍都很正常。那么，同樣公募的REITs，在中國大陸發(fā)行以后，募集幾十億元也很容易。如果市場行情好，募集上千億元也

都很容易，這就是作為公募基金的最大優(yōu)勢。如果是私募，募集幾億元都很困難。

簡單地說，REITs的融資優(yōu)勢關(guān)鍵就在于募集資金能力很強，規(guī)模大、時間周期也不長，比發(fā)行股票要簡單。并且REITs不僅資金來源廣泛，而且是以專業(yè)的人員進行房地產(chǎn)項目的投資選擇及運作管理，因此在可運作的資金規(guī)范上、管理上及投資策略的制定上都具有先天的優(yōu)勢。

REITs首先為商業(yè)地產(chǎn)提供了一條直接融資的通道，它會為更多的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是持有型物業(yè)打開一條非常寬廣的直接融資通道。REITs募集資金能力強、資金面大，這是對商業(yè)地產(chǎn)最有利的一點。

同時，REITs有利于完善中國房地產(chǎn)金融架構(gòu)。REITs在國外既參與房地產(chǎn)一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要標(biāo)志，也是促進房地產(chǎn)金融二級市場的重要手段。REITs直接把市場資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，是對以銀行為手段的間接金融的極大補充。因此，推出REITs將大大地提高房地產(chǎn)金融的完備性，是房地產(chǎn)金融走向成熟的必然選擇。

建立完善的REITs市場仍需時日

REITs需要十年左右的時間，才能達到一個基本的市場完善，逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)融資的主要通道。而最起碼需要二十年發(fā)展，REITs才能取得和銀行融資并駕齊驅(qū)的成績。

中國資本市場起步至今，經(jīng)歷了十九年的時間，但市場尚不完善。而正是這十九年，已經(jīng)走過了美國資本市場百年走過的路。同樣，對于中國設(shè)立REITs產(chǎn)品，從起步到成熟還需要較長的時間發(fā)展。

篇8

【關(guān)鍵詞】現(xiàn)代企業(yè)；財務(wù)管理；面臨問題；管理創(chuàng)新

1.現(xiàn)代企事業(yè)財務(wù)管理面臨的問題

1.1原有的產(chǎn)權(quán)理論及制度加劇了股東經(jīng)營者和員工之間的利益沖突。知識經(jīng)濟是建立在知識信息的生產(chǎn)、分配和使用上的經(jīng)濟，它是傳統(tǒng)的以廠房機器資本為主要管理內(nèi)容的資源配置結(jié)構(gòu)變?yōu)橐灾R資本為主的資源配置結(jié)構(gòu)，而現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)制度忽視了人力資本對公司發(fā)展的重大作用，事實上在現(xiàn)有市場經(jīng)濟中創(chuàng)造接收利用和掌握知識技術(shù)的員工在企業(yè)財務(wù)的創(chuàng)造中發(fā)揮著越來越重要的作用，而在利益分配上只注重出資者享有企業(yè)剩余所取權(quán)，排斥智力勞動者及其他相關(guān)利益者對企業(yè)剩余分配權(quán)，從而加劇了所有者（股東）、經(jīng)營者和員工等利益相關(guān)者之間的沖突和矛盾。

1.2傳統(tǒng)工業(yè)經(jīng)濟時代經(jīng)濟增長主要依賴廠房機器資金等有形資產(chǎn)，而經(jīng)濟知識時代企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中以知識為基礎(chǔ)的專利權(quán)、商標(biāo)廠、機算機軟件、人材素質(zhì)、產(chǎn)品創(chuàng)新及無形資產(chǎn)所占比重大提高，無形資產(chǎn)將成為企業(yè)最主要和最重要的投資對象，傳統(tǒng)的工業(yè)經(jīng)濟時代的財務(wù)管理以不適應(yīng)知識經(jīng)濟時資決策的需要。

1.3風(fēng)險管理已是財務(wù)管理中的重要問題。隨著知識經(jīng)濟的到來，創(chuàng)業(yè)面臨的更多的風(fēng)險。

(1)由于經(jīng)濟活動的網(wǎng)絡(luò)化、虛擬化、信息傳播；處理和反饋速度大大加快，如果企業(yè)信息不暢就會加大企業(yè)的決策風(fēng)險；

(2)由于知識積累和更新速度加快，企業(yè)及其員工不能及時適應(yīng)將進一步加大企業(yè)風(fēng)險；

(3)高新技術(shù)的發(fā)展，使產(chǎn)品壽命的周期不再縮短，從而加大了產(chǎn)品的設(shè)計開發(fā)風(fēng)險；

(4)由于資本市場的開放和電子業(yè)務(wù)的發(fā)展，使貨幣風(fēng)險進一步加進，因此，如何有效防范和抵御各種風(fēng)險及危機，使企業(yè)更好追求創(chuàng)新發(fā)展是財力管理的重要方面。

1.4現(xiàn)有財務(wù)機構(gòu)設(shè)置以財務(wù)人員素質(zhì)嚴重妨礙著信息化、知道化理財。隨著知識經(jīng)濟的到來，一切經(jīng)濟活動都必須以快、準、全的信息為導(dǎo)向，企業(yè)財務(wù)機構(gòu)的設(shè)置應(yīng)是管理層次及中間環(huán)節(jié)少，并具有靈敏、高效、快速度的特征，在我國現(xiàn)在企業(yè)財務(wù)機構(gòu)中，大多數(shù)是中間層次多效率低下，缺乏創(chuàng)新和靈活性，財務(wù)管理人員的理財觀念滯后，理財知識欠缺，方法落后，嚴重妨礙了信息化、知識化、理財?shù)倪M程。

2.知識經(jīng)濟下的企業(yè)財務(wù)管理創(chuàng)新

2.1財務(wù)管理目標(biāo)的創(chuàng)新。企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)是以經(jīng)濟發(fā)展緊密相連的，這一目標(biāo)的確立總是隨著經(jīng)濟形態(tài)的轉(zhuǎn)化和社會進步而不斷深化，隨著世界經(jīng)濟向知識經(jīng)濟轉(zhuǎn)化，企業(yè)知識資產(chǎn)在企業(yè)總資產(chǎn)中的地位和作用日益突出，知識的不斷增加更新、擴散和應(yīng)用加速，深刻影響著企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理活動的各方面，使企業(yè)財務(wù)管理的目標(biāo)向高層次發(fā)展。

2.2融資管理的創(chuàng)新。企業(yè)融資決策的重點是低成本、低風(fēng)險籌措各種形式金融資本，知識經(jīng)濟的發(fā)展要求企業(yè)推進融資管理創(chuàng)新，把融資重點由金融資本轉(zhuǎn)向知識資本，這是由于知識資本逐漸取代傳統(tǒng)金融資本成為知識經(jīng)濟中企業(yè)發(fā)展的核心資本。

2.3資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化創(chuàng)新。資本結(jié)構(gòu)是不同資本形式，不同資本主體，不同時間長度及不同層次各種資本成份，構(gòu)成的動態(tài)組合是企業(yè)財政狀況和發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)。知識資本在企業(yè)中的地位上升，使傳統(tǒng)資本結(jié)構(gòu)理論的局限性日益突出，因而有必要按知識經(jīng)濟的要求優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，以確定傳統(tǒng)金融資本與知識資本的比例關(guān)系，通過融資和投資管理，使企業(yè)各類資本形式動態(tài)組合達到收益、風(fēng)險的相互配比，實現(xiàn)企業(yè)知識占有和使用量最大化。

2.險管理方法的創(chuàng)新。風(fēng)險是影響財務(wù)管理目標(biāo)的重要因素，知識經(jīng)濟時代企業(yè)資本經(jīng)營呈現(xiàn)高風(fēng)險性和風(fēng)險表現(xiàn)形式多樣化的特征：一是知識產(chǎn)品價格中物質(zhì)材料成本比重很小，而開發(fā)的固定成本急劇上升，使經(jīng)營風(fēng)險多倍擴大；二是金融市場和內(nèi)部財務(wù)的變化使財務(wù)風(fēng)險更為復(fù)雜；三是開發(fā)知識資產(chǎn)的不確定性水平提高，擴大了投資風(fēng)險，為此，應(yīng)創(chuàng)新風(fēng)險管理辦法：一方面要對風(fēng)險的各種表現(xiàn)形式進行有效識別，確定風(fēng)險管理目標(biāo)，另一方面要建立風(fēng)險的計量報告和控制系統(tǒng)，以便采取合理的風(fēng)險管理政策。

2.5財務(wù)分析內(nèi)容的創(chuàng)新。隨著企業(yè)知識資本的增加，企業(yè)經(jīng)營業(yè)績、財務(wù)狀況和發(fā)展趨勢越來越受制于知識資本的作用，對知識資本的分析也因此構(gòu)成了財務(wù)分析的重要內(nèi)容：評估知識資本的價值，定期編制知識資本報告披露企業(yè)在技術(shù)創(chuàng)新人力資本顧客忠誠度方面的變化和投資受益，使信息需要者了解企業(yè)和核心競爭力的發(fā)展情況，并建立知識資本考核指標(biāo)、創(chuàng)新指標(biāo)、效益指標(biāo)、市價指標(biāo)及穩(wěn)定指標(biāo)，并進行定期考核，以發(fā)現(xiàn)問題提出問題。

3.實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)管理創(chuàng)新的對策

3.1轉(zhuǎn)變企業(yè)理財觀念。知識經(jīng)濟的興起使創(chuàng)造企業(yè)財富的主要因素，由物質(zhì)及資本轉(zhuǎn)向知識資本，企業(yè)理財就不能只盯住物質(zhì)資本和金融資本，必須轉(zhuǎn)變觀念意識，首先要認識知識資本，二是要承認知識資本，三是要重視和利用知識資本。

3.2提高財務(wù)人員的素質(zhì)和創(chuàng)新能力。對包括知識資本在內(nèi)的企業(yè)總資本進行市場化運作管理具有很強的專業(yè)性、技術(shù)性、綜合性和超前性，用管理有形資產(chǎn)的傳統(tǒng)手段是難以適應(yīng)的，必須提高財務(wù)人員的適應(yīng)能力和創(chuàng)新能力。首先是財務(wù)人員既要有寬闊的經(jīng)濟和財會理論基礎(chǔ)，又有良好的現(xiàn)代數(shù)學(xué)、法學(xué)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)基礎(chǔ)，其次要不斷吸取新的知識開發(fā)企業(yè)信息，并根據(jù)變化的理財環(huán)境，對企業(yè)的運行狀況和不斷擴大的業(yè)務(wù)范圍進行評估和風(fēng)險分析，第三要能適應(yīng)知識經(jīng)濟的要求，根據(jù)國際金融的創(chuàng)新趨勢和資本的形態(tài)特點，運用金融工程開發(fā)融資工具和管理投資風(fēng)險等。

篇9

關(guān)鍵詞：家具工廠；規(guī)劃；設(shè)計

中圖分類號：F426.88 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-8937（2013）09-0048-02

中國的家具產(chǎn)業(yè)隨著改革開放的政策，歷經(jīng)了三十年的高速發(fā)展，至今已結(jié)出累累碩果，成為世界上最大的家具生產(chǎn)國和出口國，取得了令世人矚目的輝煌業(yè)績。

尤其是近十幾年來，中國家具業(yè)從改革開放前的家具手工作坊，到二十世紀八十年代初深圳華僑城合資引進國內(nèi)第一條板式家具生產(chǎn)線，到今天全國有上千條現(xiàn)代化的板式家具和實木家具生產(chǎn)線，有上百條自動噴涂、輥淋涂油漆生產(chǎn)線，以及海爾集團擁有目前國內(nèi)最先進的廚柜生產(chǎn)線，應(yīng)該說中國家具業(yè)的工業(yè)化水平得到很大的提升。但是相對全國幾萬家家具企業(yè)來說，整體工業(yè)化水平還非常低，要同歐美先進企業(yè)比較差距就更大了。歐美先進家具企業(yè)已經(jīng)實現(xiàn)了生產(chǎn)管理的自動化，并以信息化帶動工業(yè)化。

但是我們不能脫離中國的國情以及中國企業(yè)所面臨的現(xiàn)實條件，不能照搬歐美的自動化模式，我們應(yīng)該按照中國的實際情況，用先進的適用技術(shù)改造傳統(tǒng)行業(yè)，把握這個方針，對中國家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。

目前，國內(nèi)的一部分比較先進的家具企業(yè)已經(jīng)完成資金、市場和品牌的原始積累，正在逐步擴大生產(chǎn)規(guī)模，增加市場占有率，形成規(guī)模效益。而部分中小企業(yè)，則強調(diào)通過對企業(yè)內(nèi)部進行改造和提高，以增強自己的競爭力。

而對于新投資項目或整廠搬遷擴大，企業(yè)往往根據(jù)經(jīng)驗進行生產(chǎn)線的規(guī)劃和設(shè)計，不僅容易造成各個系統(tǒng)之間的矛盾，進行重復(fù)建設(shè)和資源的浪費，也容易錯失生產(chǎn)工藝和生產(chǎn)效率提升的機遇。

在家具行業(yè)先進國家，對家具廠的投資建設(shè)和改造，一般都要由專業(yè)的設(shè)計規(guī)劃公司進行前期的規(guī)劃設(shè)計，并參與整個建設(shè)和初期運營過程。由于家具工廠建設(shè)的復(fù)雜性，雖然專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計公司的設(shè)計費用不菲，但是與整體項目的最終效益相比，僅在減少盲目投資（例如購置不合適或不必要的設(shè)備上）和基建的重復(fù)建設(shè)上（例如機坑、油漆房未作預(yù)留，后期重新開挖建設(shè)）可以抵消甚至?xí)h大于這筆費用的支出。

1 系統(tǒng)工程，綜合考慮

家具工廠的規(guī)劃設(shè)計相對于一般行業(yè)要復(fù)雜得多，其產(chǎn)品品種、設(shè)備設(shè)施、工藝技術(shù)、管理手段、生產(chǎn)規(guī)模、生產(chǎn)模式千變?nèi)f化，所涉及的產(chǎn)品變化之豐富、工藝流程之繁雜、生產(chǎn)規(guī)模之懸殊、生產(chǎn)組合方式之多樣，都是其它行業(yè)很少有的。家具工廠的建設(shè)實際上是一個系統(tǒng)工程，除了涉及產(chǎn)品生產(chǎn)工藝本身相關(guān)因素外，還涉及規(guī)劃、建筑、水電、消防、照明采光、綠化、生產(chǎn)設(shè)備及生產(chǎn)線、廠內(nèi)運輸及物流、勞保安全、倉儲、生產(chǎn)現(xiàn)場管理、環(huán)境保護等一系列的相關(guān)領(lǐng)域和子項目，是這些內(nèi)容的綜合成果，每個子項目之間都有相應(yīng)的關(guān)系，每個子項目之間都有有機的聯(lián)系，并相互影響。

一個高效的家具制造過程和制造系統(tǒng)是企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定向市場提供高質(zhì)量產(chǎn)品和最終盈利的關(guān)鍵，也是家具制造企業(yè)的核心競爭力之一。通常家具的工廠規(guī)劃從嚴謹?shù)墓に囋O(shè)計分析開始，不僅包括工廠布局、工藝流程設(shè)計和生產(chǎn)模式規(guī)劃，甚至還包含生產(chǎn)現(xiàn)場管理和員工培訓(xùn)。只有對企業(yè)所設(shè)定的目標(biāo)進行全面的、系統(tǒng)的數(shù)據(jù)分析，形成一個個可以量化的指標(biāo)，才能真正可以進行合理的設(shè)計和規(guī)劃。宏觀的規(guī)劃還包括產(chǎn)品開發(fā)和市場運營、企業(yè)管理、企業(yè)戰(zhàn)略和企業(yè)文化等更高層次的內(nèi)容。

預(yù)先進行全面的設(shè)計和規(guī)劃，可以根據(jù)這些領(lǐng)域和子項目的特點，建立一個科學(xué)的模型，通過運算和整合，使得這些相關(guān)內(nèi)容形成一個有機的整體，各個部分都為產(chǎn)品的生產(chǎn)和服務(wù)發(fā)揮最大的、有效的作用，產(chǎn)生最大的經(jīng)濟效益和社會效益。

2 建立模型，精確運算

家具工廠作為一個復(fù)雜的綜合體，必須找到其內(nèi)在的基本規(guī)律，以科學(xué)的態(tài)度和方式進行規(guī)劃和設(shè)計。對家具工廠的特點進行分析即可發(fā)現(xiàn)，家具工廠和家具生產(chǎn)所涉及的子項目，例如廠房面積、設(shè)備性能參數(shù)、設(shè)備數(shù)量、倉儲面積、水電、人員配備等，相互之間存在一定的數(shù)學(xué)關(guān)系，其中某一個子項目的數(shù)據(jù)變化，都會對其它子項目產(chǎn)生影響。

傳統(tǒng)的規(guī)劃和設(shè)計方式是根據(jù)經(jīng)驗進行的，一些數(shù)據(jù)的獲得也是通過經(jīng)驗估算，往往具有很大的誤差，整個工廠的生產(chǎn)節(jié)奏很難達到平衡，或者是工序流程不順暢，容易在局部形成瓶頸，影響整個工廠的生產(chǎn)效率，加大現(xiàn)場管理的難度和導(dǎo)致生產(chǎn)成本的居高不下。甚至從根本上就很難達到預(yù)定的指標(biāo)，給項目的整體規(guī)劃和實際運營帶來無法改變的困難。

因此科學(xué)的規(guī)劃和設(shè)計方式是除了要對各個子項目進行仔細研究，獲得相關(guān)的數(shù)據(jù)，還需要研究這些子項目之間的關(guān)系，建立相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型，根據(jù)項目所設(shè)定的數(shù)據(jù)，對該模型進行精確運算，可以優(yōu)化整個項目，使得這些子項目之間達到最佳的平衡，使得整個系統(tǒng)最優(yōu)化和效能最大化。所產(chǎn)生的數(shù)據(jù)還可以對各個子項目的設(shè)計和建設(shè)提供重要的依據(jù)，還可以對整個項目進行驗證和監(jiān)督。采用現(xiàn)代計算機軟件技術(shù)，還可以對工廠的運行進行交互式虛擬或者仿真運行，獲得動態(tài)的設(shè)計數(shù)據(jù)，更加直觀和準確地驗證規(guī)劃的最終目標(biāo)。

例如，要對一家家具生產(chǎn)工廠進行規(guī)劃設(shè)計，首先就要根據(jù)產(chǎn)品選型和產(chǎn)量要求進行分析，確定準確而詳盡的生產(chǎn)工藝流程，并對每個生產(chǎn)工序的加工動作進行計算，獲得具體的產(chǎn)能數(shù)據(jù)。根據(jù)這些數(shù)據(jù)，選擇相應(yīng)的生產(chǎn)設(shè)備，可以得出相應(yīng)的加工設(shè)備的配置數(shù)量；同時根據(jù)具體設(shè)備的加工能力，又可以計算出需要的加工場地面積數(shù)據(jù)。工藝流程又決定了設(shè)備的排列次序。有了以上這些分析，實際上，生產(chǎn)線的輪廓已經(jīng)相當(dāng)清晰。而廠房只是為了保證生產(chǎn)系統(tǒng)正常運行的設(shè)施之一。這種規(guī)劃思想，遠比先設(shè)計廠房再設(shè)計生產(chǎn)線科學(xué)而先進，真正使得生產(chǎn)系統(tǒng)從立項開始就作為核心，從而保證了生產(chǎn)線的配置最優(yōu)化。

又如，在保證加工質(zhì)量的前提下，針對不同的工藝加工需求，實際上很多相同加工工序的設(shè)備其產(chǎn)能參數(shù)是相差很大的，對配備人員的數(shù)量也有不同的要求。如果在生產(chǎn)線規(guī)劃過程中，充分比對設(shè)備的性能，或者設(shè)計一些輔助裝置增加生產(chǎn)線的生產(chǎn)效率，或者采用一些自動化程度較高的設(shè)備，可以減少人員的配置，降低人力資源的支出成本。近年來，數(shù)控技術(shù)和信息化技術(shù)在家具設(shè)備廣泛應(yīng)用，獲得廠家青睞，使得生產(chǎn)工藝的優(yōu)化獲得了技術(shù)上的可能，同時也對家具工廠的規(guī)劃設(shè)計提出更高的要求。

3 投資回報，收益可控

通過進行綜合的規(guī)劃和設(shè)計，可以制定詳細的、科學(xué)的項目進度計劃，使項目按照合理的計劃進行實施，項目的每一個部分都是可以監(jiān)督和控制的，整個項目的管理難度也大大降低，因此項目的硬件建設(shè)可以在預(yù)定的時間內(nèi)完成，并按計劃投入試生產(chǎn)過程。相應(yīng)配套的人員和軟件建設(shè)也能夠按計劃同時進行，那么整個項目就會很快進入正常生產(chǎn)經(jīng)營狀態(tài)，產(chǎn)生相應(yīng)的效益。

項目進行科學(xué)的規(guī)劃和設(shè)計，還可以精確地計算和控制項目的投資總預(yù)算，有計劃進行項目的建設(shè)，使得項目資金的籌集和使用也是按計劃進行。避免了資金不足或者資金不到位導(dǎo)致的項目停頓，從而造成項目的建設(shè)周期大大超過計劃，也避免了預(yù)算超支所帶來的資金和運營壓力。

科學(xué)的工廠規(guī)劃和設(shè)計，還可以使得生產(chǎn)的試運行與企業(yè)設(shè)定的目標(biāo)進行階段性的對比，從而使整個生產(chǎn)運營中的問題點暴露無遺，并可以根據(jù)所暴露的問題進行分析，針對性提出改進措施和方法，使生產(chǎn)運營維持在高效狀態(tài)持續(xù)穩(wěn)定運行。

生產(chǎn)系統(tǒng)在理想的狀態(tài)運行，也使得生產(chǎn)成本會被控制在理想的狀態(tài)，那么銷售也將在預(yù)設(shè)的成本狀態(tài)下進行，產(chǎn)品在市場的拓展也必然是可控和有序地進行。

4 不斷改進，持續(xù)發(fā)展

對于需要進行分階段建設(shè)的家具工廠，合理的設(shè)計和規(guī)劃，還可以使得階段分配更加科學(xué)，每個階段之間的關(guān)系更加緊密。一些設(shè)備和設(shè)施可以預(yù)留接口，一些資源可以相互共用，剩余生產(chǎn)能力可以相互補充。

例如電力線路、壓縮空氣管道、除塵系統(tǒng)等，可以按總體方案進行設(shè)計施工，預(yù)留余量和接口，不至于設(shè)備增加時對整個系統(tǒng)做大的調(diào)整。廠房設(shè)計時也可以預(yù)留擴容空間。

對于現(xiàn)有工廠的改造和升級，合理的設(shè)計和規(guī)劃，不僅可以打破生產(chǎn)的關(guān)鍵瓶頸點，提高生產(chǎn)效率和生產(chǎn)的流暢性，使得生產(chǎn)計劃達成率大大提高，還可以降低生產(chǎn)成本，提高產(chǎn)品品質(zhì)，改善生產(chǎn)現(xiàn)場勞動環(huán)境，降低工人的勞動強度。用最少的投資獲得最大的經(jīng)濟效益和社會效益。

隨著圓方信息化先進制造技術(shù)在尚品宅配、歐派櫥柜、日利木業(yè)等的大規(guī)模定制化家具生產(chǎn)線上的成功應(yīng)用，實際上已經(jīng)標(biāo)志著家具生產(chǎn)的數(shù)字化和信息化應(yīng)用時代的到來。信息化先進制造技術(shù)通過信息化、系列化、標(biāo)準化、模塊化，實現(xiàn)家具個性化需求和規(guī)?；a(chǎn)的有機融合，其所帶來的生產(chǎn)周期縮短、運營管理高效、綜合成本降低等優(yōu)勢，既符合家具市場需求的變化，也預(yù)示著家具行業(yè)未來發(fā)展的方向。而這一切的基礎(chǔ)，同樣需要設(shè)計嚴謹?shù)纳a(chǎn)線和科學(xué)規(guī)劃的工廠設(shè)施。信息化先進制造技術(shù)只有與科學(xué)而精密的生產(chǎn)線結(jié)合，才能得到充分發(fā)揮，才能爆發(fā)出巨大的能量。一個經(jīng)過科學(xué)設(shè)計和規(guī)劃的家具工廠，迎接和應(yīng)用這一新技術(shù)，將顯得得心應(yīng)手，始終挺立在行業(yè)發(fā)展的潮頭。

5 結(jié) 語

整潔、高效、流暢的生產(chǎn)系統(tǒng)，不僅是家具企業(yè)的核心競爭力之一，也會提升企業(yè)的整體形象，提振員工的士氣，激發(fā)員工的生產(chǎn)熱情，提高客戶的信心。

總之，家具工廠的規(guī)劃和設(shè)計是形成家具企業(yè)的制造核心的關(guān)鍵，是一個涉及面廣泛的系統(tǒng)工程，必須兼顧先進性、適用性、經(jīng)濟性、可操作性和可持續(xù)性，通過科學(xué)地規(guī)劃和論證，嚴密地組織實施，從而使企業(yè)形成并維持制造核心競爭力，獲得最佳的投資效益。

參考文獻：

[1] 胡景初，戴向東.家具設(shè)計概論[M].北京：中國林業(yè)出版社，2008.

篇10

【關(guān)鍵詞】ERP 管理能力 創(chuàng)業(yè)教育

一、大學(xué)生創(chuàng)業(yè)培養(yǎng)教育現(xiàn)狀

隨著一系列鼓勵大學(xué)生自主創(chuàng)業(yè)的相關(guān)政策出臺， 全國各高校逐步建立了創(chuàng)業(yè)教育機制，大學(xué)生的創(chuàng)業(yè)教育得到了快速的發(fā)展，隨著與創(chuàng)業(yè)相關(guān)的師資配備和教學(xué)設(shè)施的不斷完善，對提高學(xué)生的創(chuàng)業(yè)素質(zhì)取得了一定的效果，但總的說來，創(chuàng)業(yè)教育任然存在各種各樣的問題。

教育部的一項報告顯示，我國高校畢業(yè)生創(chuàng)業(yè)率平均不到1%，與發(fā)達國家20%以上的比例有不小的差距；創(chuàng)業(yè)成功率不到10%，也遠低于一般企業(yè)。創(chuàng)業(yè)是否能夠成功，取決于創(chuàng)業(yè)能力的高低，在相同的環(huán)境條件下，創(chuàng)業(yè)能力越強，創(chuàng)業(yè)成功的可能性就越大，在這里創(chuàng)業(yè)能力即包括大學(xué)生的專業(yè)水平，也包括對創(chuàng)業(yè)中各環(huán)節(jié)的了解程度。大學(xué)生的創(chuàng)業(yè)成功率相對較低，這從一定程度上說明大學(xué)生的創(chuàng)業(yè)能力有所欠缺。對此，我們從管理的角度對從事創(chuàng)業(yè)的畢業(yè)生進行了問卷調(diào)查，在此只考慮創(chuàng)業(yè)教育對創(chuàng)業(yè)大學(xué)生的影響，通過收集調(diào)查問卷，分析后我們得出大的方面與高?，F(xiàn)存的教育模式有關(guān)。目前，在很大比例的高校，學(xué)生只是被動的獲得理論知識傳授，學(xué)生缺乏創(chuàng)造性和創(chuàng)新意識，在課程開設(shè)方面，主要以專業(yè)課教育為主，學(xué)生對本專業(yè)知識學(xué)習(xí)較多，即便開設(shè)創(chuàng)業(yè)課程也多以理論教學(xué)為主，很少安排實踐環(huán)節(jié)，即使安排有實踐環(huán)節(jié)，往往受制于師資、教學(xué)條件、時間、經(jīng)費、現(xiàn)行就業(yè)政策等各方面影響，不能真正對學(xué)生創(chuàng)業(yè)起到足夠影響的程度；此外，由于創(chuàng)業(yè)大學(xué)生對運營管理專業(yè)知識缺乏了解，使得其在創(chuàng)業(yè)過程中因為管理不善而使得創(chuàng)業(yè)最終以失敗告終。

具體主要表現(xiàn)在：管理方面的創(chuàng)業(yè)知識儲備不夠充足，尤其對于非經(jīng)濟管理專業(yè)的學(xué)生，他們有著較充分的本專業(yè)知識的儲備，但對如何開始一個公司，如何運營的等問題模糊不清。對企業(yè)的經(jīng)營管理流程缺乏了解，經(jīng)營管理能力不具備，具體來說從最初的采購、生產(chǎn)組織到財務(wù)管理、市場推廣等企業(yè)經(jīng)營管理環(huán)節(jié)不熟悉，無法對人財物進行有效管理。以工科創(chuàng)業(yè)學(xué)生為例，他們開始創(chuàng)業(yè)是一般有和本專業(yè)相關(guān)的項目，通過努力他們能做出好的產(chǎn)品，但卻在產(chǎn)品推廣上卻表現(xiàn)的無能為力，加之沒有很好的掌握財務(wù)運營方面的知識，往往會出現(xiàn)資金鏈斷裂，產(chǎn)品銷售不暢，最終創(chuàng)業(yè)失敗的后果。通過以上分析，在大學(xué)生創(chuàng)業(yè)教育中，我們需要找到一個教學(xué)平臺，既能對環(huán)境條件要求不高又能真實的模擬客觀現(xiàn)實，通過這樣一個教學(xué)平臺來提高學(xué)生的創(chuàng)業(yè)能力。

二、ERP實踐課程簡介

ERP實踐課程將企業(yè)完整的經(jīng)營流程形象的展現(xiàn)在沙盤之上，利用實物沙盤直觀、形象地展示企業(yè)的內(nèi)部資源和外部資源。通過ERP沙盤可以展示企業(yè)的主要物質(zhì)資源，包括廠房、設(shè)備、倉庫、庫存物料、資金、職員、訂單、合同等各種內(nèi)部資源；還可以展示包括企業(yè)上下游的供應(yīng)商、客戶和其他合作組織，甚至為企業(yè)提供各種服務(wù)的政府管理部門和社會服務(wù)部門等外部資源。

（一）課程的主要內(nèi)容

ERP實踐課程教學(xué)過程形象，引入真實的市場環(huán)境，讓學(xué)生扮演不同的角色、模擬實際情景、輔以老師點評，使學(xué)生在虛擬的市場競爭環(huán)境中，真實體會企業(yè)經(jīng)營管理的全過程。使得企業(yè)的物流和資金流完全包括其中，具體內(nèi)容如下：

戰(zhàn)略方面：參與者要自主對企業(yè)進行內(nèi)外部環(huán)境評估據(jù)此制定出企業(yè)的短、中、長期戰(zhàn)略，著力培養(yǎng)參與者預(yù)測市場趨勢、靈活進行戰(zhàn)略調(diào)節(jié)的能力。研發(fā)方面：使參與者充分了解產(chǎn)品研發(fā)的全過程對管理其他環(huán)節(jié)的依賴和影響，可以有效提升參與者對產(chǎn)品研發(fā)全過程及影響因素的了解。生產(chǎn)方面：參與者將參與生產(chǎn)能力的獲取、生產(chǎn)流程調(diào)度決策、交貨與設(shè)備產(chǎn)能匹配、庫存管理及產(chǎn)銷配合的策略的制定全過程，使得參與者能夠了解生產(chǎn)的全過程。產(chǎn)品推廣與銷售：參與者將參與到市場開發(fā)、新產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)品組合與市場定位的決策中去，使他們真實體會市場開發(fā)、渠道建設(shè)、產(chǎn)品推廣、新產(chǎn)品開發(fā)的全過程。財務(wù)方面：參與者將參與企業(yè)短、中、長期資金需求計劃的編制、參與企業(yè)的融資過程、分析財務(wù)報表。使得他們對資金的獲取、使用有一個較全面的認識，最終提高他們使用資金的能力，提高對有限資金進行有效、高效使用的能力。團隊協(xié)作與溝通：每一個參與者做為整個經(jīng)營過程的一份子都不可避免地要與各部門間參與者進行溝通協(xié)調(diào)，這樣可以是參與者能全面了解一個企業(yè)各部門之間的關(guān)系，學(xué)會在團隊中如何協(xié)作溝通。

（二）課程教學(xué)過程

課程教學(xué)過程大致可分為三個階段：組織建立。將參與的學(xué)生分成若干個小組，分別模擬同處于一個行業(yè)，各種初始條件相同的企業(yè)。分配學(xué)生扮演該企業(yè)的不同管理角色。企業(yè)營運過程的模擬。在已組建的企業(yè)中，每位學(xué)生扮演不同的角色參與到企業(yè)的經(jīng)營過程中去，共同完全企業(yè)經(jīng)營的全過程，一起參與、共同解決企業(yè)在運營中遇到的各種問題。結(jié)果評析。企業(yè)經(jīng)營結(jié)束后，系統(tǒng)會根據(jù)利潤、資產(chǎn)規(guī)模等一系列指標(biāo)給不同小組評分。更加結(jié)果教師與參與的學(xué)生一起分析原因，總結(jié)經(jīng)驗，最后共同提出解決方案。

三、ERP實踐課程教學(xué)與大學(xué)生創(chuàng)業(yè)中的管理能力教育

ERP實踐課程作為目前在國內(nèi)很多高校開設(shè)同時也是全國大學(xué)生創(chuàng)業(yè)大賽的平臺。該課程集知識性、趣味性于一體，不僅能夠提升學(xué)生的企業(yè)經(jīng)營實踐能力，培養(yǎng)學(xué)生創(chuàng)新精神，還能夠激發(fā)大學(xué)生的創(chuàng)業(yè)激情。

具體來講，ERP沙盤對創(chuàng)業(yè)教育的作用表現(xiàn)在以下幾點：

ERP實踐課程就是學(xué)生創(chuàng)業(yè)的一份模擬試卷，一個演練平臺。它可以與創(chuàng)業(yè)課程結(jié)合起來，讓學(xué)生完成從創(chuàng)業(yè)計劃到創(chuàng)業(yè)實踐的完整過程。學(xué)生從組建團隊、給公司命名、設(shè)計公司徽標(biāo)、競聘上崗、制定戰(zhàn)略、開展業(yè)務(wù)等環(huán)節(jié)中真實地感受了企業(yè)管理的方方面面，通過一個實戰(zhàn)的演練可以完成對自己經(jīng)營管理想法的驗證。勝利者激發(fā)了創(chuàng)業(yè)激情，失敗者收獲了切身經(jīng)驗。學(xué)生通過多次的沙盤實踐可以不斷完善自己對創(chuàng)業(yè)過程的整體構(gòu)想。

ERP實踐課程以學(xué)生為主，已教師為輔，這樣有利于提高學(xué)生的參與積極性，形成師生之間的良性互動，克服聊傳統(tǒng)教學(xué)方式中師生間交流不暢的問題，師生間有效溝通為創(chuàng)業(yè)課程高效的開展打下良好的基礎(chǔ)。教學(xué)中每一位參與者都是已團隊的一份子出現(xiàn)的為團隊成員，這樣有利于培養(yǎng)學(xué)生團隊合作意識，提高學(xué)生的溝通能力。在課程實踐過程中， 每位學(xué)生都參與到組織的分工中區(qū)， 這樣有利于讓學(xué)生融入到真實的經(jīng)營環(huán)境中去，使其真實的體驗到企業(yè)經(jīng)營者所處的社會環(huán)境及可能要面臨的困難。此外，通過多次的實踐，參與不同到不同行業(yè)和不同角色的模擬中，是學(xué)生能夠進一步明確自身發(fā)展的定位， 在發(fā)現(xiàn)問題、解決問題中提高自身的經(jīng)營素質(zhì)和實戰(zhàn)經(jīng)驗。在真正創(chuàng)業(yè)之前有針對性地對欠缺的素質(zhì)進行提高培養(yǎng)。

ERP實踐課程完整再現(xiàn)企業(yè)運作的整個過程，是學(xué)生能切實的體會企業(yè)組建、運營的整個過程，使學(xué)生對創(chuàng)業(yè)過程中的企業(yè)管理不再生疏，學(xué)生通過模擬創(chuàng)業(yè)過程，能不斷積累創(chuàng)業(yè)經(jīng)驗，提高經(jīng)營水平，提過學(xué)生創(chuàng)業(yè)的成功率。

ERP實踐課程培養(yǎng)學(xué)生創(chuàng)業(yè)的團隊合作精神。ERP實踐課程中的企業(yè)是一個有機的整體，每一個參與者在企業(yè)中扮演著特定的角色，在這樣一個團隊中，團隊精神極其重要，一個高效團結(jié)的團隊是制勝的關(guān)鍵，在教學(xué)實踐中就常有隊伍由于各角色之間聯(lián)系銜接不夠緊密，而導(dǎo)致企業(yè)最終運作失靈的情況。通過這樣的體驗，學(xué)生能形成對團隊合作精神重要性的特別認知，在日常學(xué)生生活中自覺培養(yǎng)團隊合作精神，從而在以后創(chuàng)業(yè)生涯中能更好的與他人合作。

四、總結(jié)

通過ERP實踐課程教學(xué)能夠更好的提高大學(xué)生在專業(yè)中的管理水平，從而提高大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的成功，同時他也是開啟大學(xué)生創(chuàng)業(yè)之門的鑰匙，活潑，生動的教學(xué)形式能極大激發(fā)大學(xué)生的創(chuàng)業(yè)激情，該課程不僅能在經(jīng)濟管理類院系學(xué)生的創(chuàng)業(yè)教育中起到好的作用，在非經(jīng)濟管理類院系學(xué)生的創(chuàng)業(yè)教育中的作用更加突出和迫切，它是進行大學(xué)生創(chuàng)業(yè)教育的一個很好的切入點。

參考文獻：

[1]鮑志倫.大學(xué)生創(chuàng)業(yè)能力提升視角下的教育改革創(chuàng)新研究[J].商業(yè)現(xiàn)代化，2010，（1）.

[2]王新玲，鄭文昭，馬雪文.ERP沙盤實訓(xùn)高級指導(dǎo)教程：第二版[M].北京：清華大學(xué)出版社，2009.

[3]張前，張守鳳.管理類專業(yè)引入ERP沙盤模擬課程教學(xué)探索[J].中國成人教育，2009，（11）.