導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)設計變更管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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設計變更，將會給發(fā)包方和承包方都將帶來很大的損失，一般設計如果進行變更，首先要變更合同的條款，項目成本合同都會明確雙方的責任和義務，如果由發(fā)包方進行合同的變更，導致承包方經(jīng)濟損失，由發(fā)包方賠償承包方的損失，這樣一來所產(chǎn)生的承包方損失以及相應的經(jīng)濟支出，是發(fā)包方承擔的。而依據(jù)實際情況，發(fā)包方應當適當同意承包方所協(xié)調(diào)改變的一定價格。在實施的整個過程當中，通常均是承包方和發(fā)包方進行共同的協(xié)調(diào)，而承包方提出相應的變更依據(jù)、具體價格以及相應的意見，交給發(fā)包方進行審核最終得到批準，從而對價格進行調(diào)整并對具體的工期進行調(diào)整。

1.項目設計變吏中應該注意的問題

1）控制工程變更的認可權限

在項目的實施過程中，監(jiān)理工程師具有最高的管理權限。監(jiān)理工程師具有材料的審批權利，材料只有監(jiān)理工程師先認可后，才能允許進入現(xiàn)場，這樣保證了材料的具體質(zhì)量和水平，保障了整個樓盤的水平和質(zhì)量。另外監(jiān)理工程擁有認可設計的相關權利，進而可以極大地增強設計的質(zhì)量標準，而且在施工現(xiàn)場，監(jiān)理工程師可以擁有認可施工質(zhì)量的一定權利，當監(jiān)理工程師認可之后，這個工程才能通過驗收。如果施工現(xiàn)場的指令比較模糊，工程監(jiān)理可以代表業(yè)主對相關的修改指令進行。假設要對工程進行一定的變更，承包商要獲得監(jiān)理工程師開出的書面簽字，這樣才能夠憑借擁有監(jiān)理工程師簽字的書面合同向業(yè)主開展后續(xù)的索賠工作。

2）工程變更不能超過合同規(guī)定的工程范圍

工程變更必須在合同規(guī)定的具體范圍當中進行相應的修改，假設修改一旦超過了合同規(guī)定的具體范圍，發(fā)包方和承包方應該進行充分協(xié)商，簽訂新的工程合同。如果超出工程范圍，承包商可以拒絕執(zhí)行發(fā)包商的指令。

3）承包商不能擅自做主進行工程變更

無論在什么條件下，承包商對合同的變更都要經(jīng)過發(fā)包商的允許，承包商不能擅自進行決定對合同執(zhí)行范圍的修改。如果承包商感覺原來的東西有問題，正確的程序是先通知監(jiān)理工程師，小的問題監(jiān)理工程師現(xiàn)場即可決定，如果大的問題，需要發(fā)包商決定后才能進行變更，如果一方擅自變更，甲方可以拒絕對乙方進行補償。

4）所有的變更，盡量要在工程完工前完成。

所有的變更，盡量都要在工程完工前完成，因為工程完工后進行工程變更，就造成很大的浪費。另一方面還會引起不必要的糾紛，影響樓盤的形象，所以，如果需要變更，需要在變更前及時的雙方進行溝通，在工程完工前就完成變更。

2、項目設計變更、工程量簽證管理原則

在施工階段，把工程造價控制在計劃范圍之內(nèi)，是事中控制的一項重要工作，在執(zhí)行過程中，要明確各種商品的最高單價，一個工程涉及工程量的大小。如果單價或者工程量超出了原來的計劃，要執(zhí)行嚴格的簽證流程，即只要超出計劃的部分，就需要進行嚴格的簽證。在具體實施過程中，要明確哪些是應該簽的，哪些是不可以簽的哪些是合同里規(guī)定的，哪些是新增的，簽過之后對總體成本的影響是多少。

設計變更主要指對設計圖紙和施工方法進行修改和完善，如果進行變更，需要有設計單位、發(fā)包商、承包商和現(xiàn)場施工監(jiān)理的共同簽字。在施工過程中，還有很多的零星事物，這些對工程影響不大、對成本控制不會產(chǎn)生重大影響的事情，現(xiàn)場施工監(jiān)理直接簽字確認即可。

1）時間限制原則：如果乙方要對圖紙和施工計劃要進行變更，必須提前報送給現(xiàn)場施工監(jiān)理審批，在圖紙變更后，在一個月的時間內(nèi)完成一個成套的審批過程。如果乙方?jīng)]有提前和施工監(jiān)理打招呼或者審批超時，甲方對變更產(chǎn)生的費用將不予認可，如果乙方上報后，甲方?jīng)]有給予及時的簽證，認為甲方已經(jīng)認可該簽證。

2）先定價后實施的原則：在圖紙進行變更后，涉及到很多原材料，新增原材料，乙方必須先向甲方進行價格說明，待甲方同意后，乙方才能進貨，不能乙方先進貨，再向甲方提出申請。

3）一單一算原則：一個變更申請只能針對一個項目變更，對應的也只是一份預算書；針對技術核定以及技術變更而導致的施工費用出現(xiàn)的提高或者降低，也一定要對應一份簽訂單。

4）原件結(jié)算原則：由于工程變更所發(fā)生的相關費用，乙方一定要提供相關的原始發(fā)票才可以當做結(jié)算的依據(jù)，可以這樣說，原始憑證是進行結(jié)算的唯一依據(jù)。

5）針對于簽證的具體格式，不管是由于任何原因而出現(xiàn)的簽證，一定要對下一個項目進行確定：簽證的依據(jù)、簽證的原因，人工單位價格、具體的用工量和工作量，相關的金額、工程量的數(shù)據(jù)一定要大寫才可以。

6）根據(jù)國家的相關法規(guī)，雙方應該對簽證的證據(jù)進行妥善保管，并對相關單據(jù)進行連續(xù)編號，避免有人對簽證進行仿冒和銷毀。

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關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；控制

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

引言

房地產(chǎn)企業(yè)成本包括直接成本和間接成本，直接成本又分為不變直接成本和變動直接成本，間接成本則有機會成本和管理成本兩項內(nèi)容。在房地產(chǎn)行業(yè)的成本管理部門，做好企業(yè)的成本控制，就是要把房地產(chǎn)建設過程中的任務分解到最易控制的程度，并明確每個子任務的所需因素。任務的目標就是指明該任務需要實現(xiàn)的要求，包括資源要求（如各種資源計劃，人員、設備等）計劃、時間計劃、質(zhì)量要求、驗收標準和上下關聯(lián)任務，這些因素是描述一個任務的重要信息，只有把每個任務的成本控制好了，才能實現(xiàn)成本的綜合控制。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)公司結(jié)構日趨完善，項目管理日趨規(guī)范，這在很大程度上推動了房地產(chǎn)企業(yè)成本的下降。但與此同時，部分房地產(chǎn)項目仍然存在成本過高的問題，需要采取積極的舉措予以改善。

1.成本控制意識不濃

首先，由于近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)利潤水平較高且行業(yè)發(fā)展迅速，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)總體盈利較佳，企業(yè)職工特別是領導者的成本意識相對薄弱。其次，部分項目領導者為加大項目主導權，積極爭取控制權，即使有空閑也不愿意在項目之間進行調(diào)劑，而短缺的項目則更多的需要爭取銀行等金融企業(yè)的支持，從而在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人為的拉高了成本。

2.使用缺乏長遠規(guī)劃性

首先，部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏長遠的規(guī)劃，在使用計劃上更多的是以年度為計劃期限，缺乏更為長遠的融資方案，這就與房地產(chǎn)項目本身的長周期存在差異，可能導致本年度的過度使用而下一年度相對缺乏，不得不花費更高的成本獲取外部的支持。其次，從房地產(chǎn)企業(yè)管理模式來看，項目無法得到合理保障，一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會同時運行多個項目，通過集中統(tǒng)一管理甚至成立財務公司的模式來運行，這就可能導致某一項目挪作他用。而無法得到保障，甚至項目無以為繼。

3.成本控制措施空化

首先，房地產(chǎn)項目成本控制目標不明確，部分房地產(chǎn)項目在追求上以越多越好等為目標，或者認為房地產(chǎn)項目只要融到了資就是賺錢，從而沒有按照項目實際需求進行安排，從而導致成本過高。其次，使用過程中安排不合理，項目部沒有與原材料供應商等單位就支付時間等進行協(xié)商，導致部分被提前支出，部分由于延后支出而增加了違約等，這也加大了成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全過程成本控制

近幾年來房地產(chǎn)業(yè)得以快速發(fā)展，作為我國國民經(jīng)濟中的一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)，但隨著國家房地產(chǎn)業(yè)各項政策的逐步實施，房地產(chǎn)開發(fā)市場不斷的壯大，僅僅依靠土地資源的升值來獲取利潤的風險也在不斷的增大，如何以最低的成本在規(guī)定的時間內(nèi)開發(fā)出能夠滿足市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要關注的首要問題，是以利潤最大化為主要目標，進度與產(chǎn)品的質(zhì)量是圍繞著成本目標來進行的，而市場和成本是對利潤最主要的因素，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也僅能對成本有所控制，這也成就了成本控制在房地產(chǎn)項目管理和開發(fā)中的核心地位及作用。

1.房地產(chǎn)開發(fā)設計階段的成本控制

在建筑工程項目開發(fā)設計階段，努力提高可行性研究報告數(shù)據(jù)的準確度，切實發(fā)揮其控制建設項目總成本的作用。盡可能準確地計算出包含土地成本、工程造價、前期規(guī)費、材料費、機械費、資金成本及管理費用等可能發(fā)生的工程建設項目全過程費用。做好項目經(jīng)濟評價，必須積極參與項目決策前的準備工作，認真收集有關資料，切實做好項目的可行性研究報告，要求專業(yè)設計人員在確保設計的實用性、科學性、經(jīng)濟性、合理性的同時，盡量節(jié)省投資，要做到精心設計，將設計與造價結(jié)合起來，有效的控制工程變更，對因工程設計問題造成工程延期，大量的工程變更，工程材料浪費，超出投資限額等，由設計單位按合同承擔相應的經(jīng)濟責任，從而把設計的權、責、利有效的結(jié)合起來，從而使建筑工程成本在設計階段能得到有效的控制，發(fā)揮其最大的效益，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化。

2.房地產(chǎn)開發(fā)施工階段的成本控制

2.1施工單位的選擇與管理。應通過建設項目招投標，選擇報價合理、信譽良好、具有較強的管理能力和經(jīng)濟實力的承包商作為合作單位，同時在合作過程中還應加強對承包單位的管理與服務。

2.2施工現(xiàn)場簽證的管理?，F(xiàn)場簽證主要指房地產(chǎn)企業(yè)與承包，簽訂工程合同后，由于工程設計變更、現(xiàn)場施工需要及其他可變因素導致原施工流程及合同約定的變更，是工程承包合同的補充內(nèi)容。首先應明確簽證各職能部門、各相關負責人的簽字權限，避免結(jié)算時發(fā)生互相推諉的現(xiàn)象；其次應加強合同管理，避免、減少和規(guī)范現(xiàn)場簽證；第三應加強現(xiàn)場簽證時效性，避免簽證久拖不簽，為結(jié)算帶來麻煩。

2.3設計變更管理。設計變更是指設計部門對原施工圖紙和設計文件中所表達的設計標準狀態(tài)的改變和修改。一方面設計變更是由設計團隊整體的水平、能力、素質(zhì)決定的，所以選擇優(yōu)秀設計團隊是控制設計變更最有效的方法之一；另一方面設計變更是由房地產(chǎn)公司管理團隊的水平、能力、素質(zhì)決定的，應使公司編制的策劃書、設計委托書科學、準確并具有一定的前瞻性，以更好的控制設計變更數(shù)量，從而達到控制工期和造價的目的。

3.房地產(chǎn)開發(fā)竣工結(jié)算階段的成本控制

在建筑工程項目竣工階段，應該對建筑工程施工階段的技術資料、變更、工程簽證索賠，資金來往賬目等資料進行核對和整理，根據(jù)建筑工程施工資料與往來賬目，合理支付工程施工的人工費、材料費、機械和設備的各項費用。也要處理好建筑工程的索賠，對于建筑工程施工階段發(fā)生的索賠項目和金額進行核對，根據(jù)合同和協(xié)議支付索賠款額，建筑工程項目竣工階段的造價控制，也是工程項目中造價控制的一個重要環(huán)節(jié)。

4.逐步引進科學的成本管理方法

具體而言主要包括目標成本管理和作業(yè)成本管理。目標成本法的基本思想：制定目標成本，將目標成本按規(guī)范的成本結(jié)構樹層層分解；再通過將預算計劃落實到部門與行動上，把目標變成可執(zhí)行的行動計劃，并在執(zhí)行過程中把實際結(jié)果與目標進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。作業(yè)成本管理的基本思想是企業(yè)利用作業(yè)成本計算所獲得的信息進行作業(yè)管理，以達到不斷消除浪費、實現(xiàn)持續(xù)改、提高客戶價值，最終實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標的一系列活動。隨著房地差企業(yè)競爭的日益加劇以及當前面臨的經(jīng)濟形勢，要求房地產(chǎn)企業(yè)采用科學的成本管理方法，使得企業(yè)的成本管理上一臺階，并真正實現(xiàn)成本管理給企業(yè)帶來的效益，才能促進企業(yè)健康、持續(xù)地發(fā)展，才能順利地度過當前的危機。

結(jié)束語

在房地產(chǎn)開發(fā)中，成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要組成部分，在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟競爭中具有十分重要的意義，也在以后的競爭中占據(jù)重要的地位，對房地產(chǎn)開發(fā)進行合理的成本控制是控制工程成本的關鍵，因此，我國需要加強對房地產(chǎn)成本控制的分析與研究，完善相關的制度，建立一支有專業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)知識的成本控制研究隊伍，采用科學合理的施工方法與施工工藝，這才能確保房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中以最小的代價，獲取最大的利益。

參考文獻：

[1]邵玲娟.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本管理控制問題研究[D].山東大學,2008.

[2]史殿新.基于ERP系統(tǒng)的S房地產(chǎn)公司目標成本控制研究[D].華南理工大學,2012.

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1加強材料、設備的成本控制

房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的材料由甲方提供，因而也往往成為被忽略的部分。但同時，我們也應當看到，材料的成本控制仍然有很大的潛力。加強材料成本控制，應當緊抓材料的采購關。在房產(chǎn)開發(fā)過程中必須保證施工的原材料和設備從大渠道獲得為主，并且以自行采購為輔。在自行采購過程中，應當由工程主管和技術人員共同參與，在采購的過程中應當堅持三人同性，并且堅持物美價廉和貨比三家的原則，在保證工程質(zhì)量的基礎上盡量選擇價格低的材料，以降低工程成本。大型設備的購買可以采取招投標的方式，招標完成后，在雙方簽訂的合同中應當盡量明確雙方的責任和義務。比如，一旦設備或者材料進場后出現(xiàn)質(zhì)量問題，施工單位有權力拒收，用這種方式，可以達到在保證工程質(zhì)量的同時節(jié)省建筑投資的目的。

2完善工程的預算和結(jié)算管理

預算和結(jié)算是成本管理的有效手段，加強預算和結(jié)算就是要對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的每一筆錢都做到心中有數(shù)。筆者認為，房地產(chǎn)項目的預算和結(jié)算管理應當做到以下幾點：首先，應當做好工程預算，房地產(chǎn)項目開工之前，工程人員應當結(jié)合施工計劃做好詳細的施工預算，在施工預算中應當將可能產(chǎn)生的成本都包含在內(nèi)，并且將建筑過程中的機械費、人工費、材料費用分解到每一個單位工程，甚至是分項工程。其次，應當對建筑工程預算實時動態(tài)管理，因為在施工過程中難免會出現(xiàn)一些不可預見因素，這些不可預見的因素會使得工程量和施工措施都發(fā)生一定的變化，因此工程預算應當對這些因素有所反映。此外，在工程的施工過程中，應當通過預算做好對工程的管理，使其真正地起到對工程施工的約束作用。最后，在工程竣工之后應當做好工程的結(jié)算工作。在工程完工后，預算人員應當根據(jù)合同的要求，及時而準確地搜集工程相關資料，做好結(jié)算工作。

3開展設計階段的造價控制

3.1強工程設計管理

筆者認為，當前設計階段的造價控制存在一定的誤區(qū)，即項目投資審查制度的缺失。工程部門應按審查通過后的圖紙，編制相應的施工方案，保證與工程施工階段的基本吻合，反映實際情況，得項目的設計資金真正用在刀刃上。

3.2強化對設計變更簽證的管理

設計變更簽證根據(jù)工程實際情況，由施工、監(jiān)理及工程管理人員會審，提出可行方案，報設計后，出設計變更方可實施。同時要注重變更的合理性，對于不必要的變更堅決不予通過，對于某些不合理或保守設計，在滿足使用要求的前提下，通過優(yōu)化設計，可降低工程造價。第二，加強對設計變更工程量及內(nèi)容的審核監(jiān)督對于變更中的內(nèi)容及工程量增減，由施工、預算人員進行現(xiàn)場抽項實測實量，以保證變更內(nèi)容準確性。

4做好發(fā)包管理工作

承包單位的選擇不僅僅是工程質(zhì)量保證的關鍵，同時也會對工程成本產(chǎn)生一定的影響。因此，要做好房產(chǎn)項目的成本管理應當認真做好工程的發(fā)包管理。筆者認為，做好發(fā)包工作應當從以下幾個方面入手：第一，通過招標的方式選擇比較好的施工隊伍，在招標的過程應當以價格合理、質(zhì)量和工期有保證、經(jīng)濟效益好和社會聲譽高為基本的選擇原則。第二，對大宗材料應當單獨招標購買。在工程成本中，材料設備等費用所占的比重非常大，因此做好材料的采購對于保證工程質(zhì)量和降低工程成本都有著十分關鍵的影響。筆者認為，在材料的購買過程中，投資方應當通過建立完善和靈活的信息網(wǎng)絡對建筑材料的貨源、價格都有動態(tài)而準確的把握，對于差價比較大或者投資比較高的大宗產(chǎn)品，應當單獨從廠家購買，或者由施工單位購買，業(yè)主參與材料的招標工作，真正選擇到質(zhì)量優(yōu)良、價格合理的材料、設備。第三，嚴格工程的發(fā)包合同。在招標完成之后，嚴格按照招投標文件與施工單位簽訂工程承包合同。在簽發(fā)的過程中，應當通過一定合同條款將合同中各方都和成本控制聯(lián)系起來，保證成本控制的實現(xiàn)。第四，在嚴格合同約定的基礎上，在施工過程中應當認真做好對已完成工程量的計量，防止過度支付。第五，嚴格防范施工單位的索賠工作。施工單位的索賠工作是工程成本的重要部分；因此，作為建設方，應加強對施工單位的現(xiàn)場管理、監(jiān)理單位的旁站工作，詳細了解工程實際情況。一般的，索賠的的原因主要有設計缺陷、合同變更、管理人員或者監(jiān)理工程師行為違規(guī)或者其它一些不可抗力。由于監(jiān)理工程師大多由業(yè)主委托，他們的不當行為對與施工單位造成的損失往往由投資方來承擔，因此在工程管理過程中應做好對監(jiān)理工作的監(jiān)理。

5施工現(xiàn)場管理的成本控制

進入施工階段，工程設計已完成和程量已經(jīng)基本確定，因此此階段對于工程造價的影響較小。但是，我們也應當看到工程投資主要發(fā)生在這一階段，施工階段管理的疏忽往往會造成投資浪費的現(xiàn)象。做好施工設計階段的成本管理工作應當從一下幾個方面入手：

5.1做好施工組織設計的審查工作。施工組織設計包含工程施工過程中的質(zhì)量控制、成本控制、進度控制、安全管理以及技術管理等多方面內(nèi)容，它可以說是施工活動中的綱領性的技術性和經(jīng)濟性文件。因此，通過對施工組織設計工作的審查，優(yōu)化施工組織設計便顯得十分重要了。在審查的過程中，應當能夠正確處理好質(zhì)量、投資與工程進度之間的關系。在保證工程質(zhì)量與工程進度的基礎上，盡量的減少工程造價

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【關鍵詞】房地產(chǎn)；成本；控制；措施分析

最近幾年，我國的房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，市場也逐漸趨于成熟和完善，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭也逐漸趨于規(guī)范化。因此在房地產(chǎn)市場競爭逐漸加劇的背景下實現(xiàn)對房地產(chǎn)成本的有效控制和管理，相信是每個房地產(chǎn)企業(yè)都亟需解決的重大問題。

一、房地產(chǎn)成本的構成要素

1.土地使用出讓金以及拆遷安置補償費

對于這部分的房地產(chǎn)成本主要指的是房地產(chǎn)在從事房地產(chǎn)發(fā)開的過程中需要給土地所有者也就是國家支付一定年限的土地使用費用以及房地產(chǎn)開發(fā)商對一些被拆除房屋以及其他附屬物的戶主支付一定的補償費用。

2.前期的工程費

在房地產(chǎn)開發(fā)中，前期工程費主要指的是用于房屋開發(fā)之前的市場調(diào)查、可行性研究、環(huán)境影響評價、地質(zhì)勘測、規(guī)劃、設計以及土地開發(fā)、整理等各項費用支出。

3.建筑安裝費

房地產(chǎn)成本中的建筑安裝費主要包含建造商品房以及相關工程所需要的土建工程費、安裝工程費以及裝飾工程費等等。

4.公共配套設計費用

公共配套設施費用主要指的是因為不能有償轉(zhuǎn)讓小區(qū)中的公共配套設施產(chǎn)生的費用支出。

5.基礎設施費

基礎設施費用主要包含建設小區(qū)中的道路、供電、供水、排污、通信、綠化等方面的支出。

6.開發(fā)間接費用

開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。這些費用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用，但它不能確定其為某項開發(fā)產(chǎn)品所應負擔，因而無法將它直接記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費用”貼戶，然后按照適當分配標準，將它分配記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。

7.期間費用

期間費用，主要指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在公司管理、財務管理、營銷管理方面發(fā)生的費用。一個好的地產(chǎn)公司會根據(jù)自身條件制定一整套完善的管理辦法，根據(jù)這些管理辦法形成行之有效的管理體系。這樣會極大的提高工作效率，從而很好的達到降低管理成本的目的。

8.貸款利息

因為房地產(chǎn)開發(fā)本身是一件耗時長、涉及資金大的工程，因此在開發(fā)過程中必須要借助銀行的信貸資金做支持，因此在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的過程中通過借貸籌集資金而需要支付一定金額給金融機構，而貸款利息會在未來分攤到開發(fā)間接費用中，這也是房地產(chǎn)成本的重要組成要素之一。

9.稅費支出

房地產(chǎn)開發(fā)中的稅費支出主要指的是房地產(chǎn)開發(fā)生在進行轉(zhuǎn)讓、銷售、出租、轉(zhuǎn)讓自身的無形資產(chǎn)、對固定資產(chǎn)的出租以及開發(fā)以及銷售過程中所需繳納的營業(yè)稅、附加稅及土地增值、企業(yè)所得稅等等。

二、如何控制好房地產(chǎn)成本

1.在設計階段加強對房地產(chǎn)成本控制

從現(xiàn)階段來看，絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)商在設計階段對成本的控制能力還比較薄弱。這主要是因為房地產(chǎn)設計水平和實踐經(jīng)驗不足造成的。因此需要在設計階段加強房地產(chǎn)成本的控制，首先相關工作人員在設計之前根據(jù)當時材料的價格、現(xiàn)有住房的建造成本等，預算出房地產(chǎn)每平方的造價，然后設計師根據(jù)測算的價格，發(fā)揮想象力，靈活設汁出美觀、大方、實用的建筑。

2.在招標階段加強房地產(chǎn)成本控制

招標環(huán)節(jié)作為房地產(chǎn)開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)，是影響房地產(chǎn)成本的重要因素之一，招標又可以劃分為經(jīng)濟標和技術標兩大類型。從目前來看，絕大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是根據(jù)市場上的承包商或者材料商的具體情況邀請部分企業(yè)進行投標，通常情況下采用的是非公式招標，但是還有一部分房地產(chǎn)開發(fā)商更加看中的是經(jīng)濟標，因此可以借助談判的過程，更改報價，以價格最低者得標的方式，有效降低了房地產(chǎn)成本。

3.在施工階段控制好房地產(chǎn)成本

施工階段作為房地產(chǎn)發(fā)開中的重中之重，如果在這個階段對成本控制不好就很可能導致最終進行工程結(jié)算的價格要比合同價格高。因此要加強對房地產(chǎn)成本的控制，要特別注重施工階段成本的控制，最好要將結(jié)算價跟原合同價格控制在10%作用，但是對于政府工程除外。在施工階段加強對房地產(chǎn)成本的控制主要從以下幾個環(huán)節(jié)出發(fā)：

（1）嚴格控制工程簽證。在施工之前應該盡量減少簽證的次數(shù)和費用、降低返工修改產(chǎn)生的費用，嚴把圖紙審核關。除此之外，還應該避免工程中簽證的重復計費，特別是分清需要另外簽證還是合同包干。

（2）嚴格控制設計變更。之所以要嚴格控制設計變更，主要是因為在設計施工圖的時候，因為不同設計院水平的差異、設計人員能力的差別以及一些主客觀方面的變更，都會導致設計存在一些不完善甚至失誤的地方，因此在施工過程中，要盡量控制設計變更的產(chǎn)生。但是要完全杜絕設計出現(xiàn)變更又是不可能的，所以應該將設計變更控制在施工以前。

（3）減少各種索賠費用.因為在房地產(chǎn)開發(fā)中參與的施工單位、材料供應商較多，再加上工期長，參與的工作人員和部門較多，如果不能協(xié)調(diào)好每一道工序，就可能會對其他工作或者下一道工序造成直接的影響，再加上自然災害以及天氣等原因，提高了索賠發(fā)生概率。這就需要從事房地產(chǎn)管理的人員特別是現(xiàn)場管理人員，應該及時處理好各類工作的交叉作業(yè)，協(xié)調(diào)好各個部門和各個員工的工作，盡量減少出現(xiàn)窩工、返工的情況。

4.對核算資料進行認真審核

對核算資料的認真審核主要包括審核房地產(chǎn)工程量是否正確，審核取費是否正確、所采用的定額數(shù)目是否正確，審核價格滿足合同價格的規(guī)定等等。

參考文獻：

篇5

【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；專家打分法；風險評估；風險控制

一、引言

近幾年來，D市積極實施以政府為主導的大旅游發(fā)展戰(zhàn)略，將旅游業(yè)作為市域經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)大力扶植。然而，在大力發(fā)展旅游業(yè)的今天，僅有的觀光旅游是遠遠不能滿足市場的需要，如何延長游客滯留時間，如何提高游客滯留率，成為深化旅游業(yè)發(fā)展的一個新課題。

在這一背景下，侏羅紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)過五年的艱苦努力，成功地在靈巖山下鉆探出了達到國家醫(yī)療標準的熱溫泉，提出了溫泉花園房地產(chǎn)開發(fā)項目，該項目將成為復式休閑旅游鏈條中的重要項目，從而為“打造國際休閑度假第一城”加上一個厚重的砝碼。因此，該項目的建設是十分有必要的。

房地產(chǎn)開發(fā)項目風險評估是指利用定性分析、定量分析等方法，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險進行評估，從而計算出房地產(chǎn)項目風險發(fā)生的概率及其后果的危害程度，據(jù)此對風險進行高、中、低的劃分，以加強風險管理[1]。其主要方法有：客觀估計概率法、盈虧平衡分析法、專家調(diào)查法及敏感性分析法等[2]。

本文擬將項目風險評估的相關理論及方法與溫泉花園房地產(chǎn)開發(fā)項目實際密切結(jié)合，對本項目施工建設階段的主要風險進行了全面深入的風險評估研究，以切實加強項目施工建設階段的風險管理，減少投資損失，提高項目經(jīng)濟效益。

二、項目概況

本項目地處四川省西區(qū)，坐落在二王廟后山下，山清水秀，風光秀麗，園內(nèi)庭臺樓閣，小橋流水，古木參天，珍奇花木，西蜀院子，典雅豪華，是的高擋消費場所。同時，距經(jīng)濟發(fā)達的成都市區(qū)僅半小時路程，周邊交通便利，是成都居民假日休閑的首選和外地游客的必游之地。

本項目規(guī)劃總占地面積78931.8平方米（約118畝），容積率1.14，建筑密度28.0%，綠化率38.7%，建筑總面積為109289.86平方米，其中，地上建筑面積 89757.86平方米，地下建筑面積19532平方米，地下停車位512個，地上停車位290個。

本項目建設內(nèi)容包括：洋房住宅（6+1）33003.46平方米，底層商鋪1141.1平方米，低層洋房（疊拼）23222.97平方米，商務樓4137平方米，酒店18598平方米，地下車位15492.7平方米。

三、項目施工建設階段風險因素分析

在溫泉花園房地產(chǎn)開發(fā)項目施工建設階段所存在的主要風險有質(zhì)量風險、工期風險、技術風險和成本風險四類，各類風險因素具體分解情況詳見圖1[3]～[4]。

圖1 項目施工建設階段風險分解圖

四、項目施工建設階段風險評估

本文對本項目施工建設階段的風險評估主要采用專家調(diào)查法，為此，分別從侏羅紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)展計劃部、工程部、成本控制部、設計院等一些相關部門調(diào)派業(yè)務骨干，成立了專家小組[5]。按照專家的意見，對該項目施工建設階段的主要風險進行了集中評分，確定了各個風險的權重，結(jié)果詳見表1、表2、表3、表4、表5。

表1 項目建設階段各子風險因素判斷矩陣和權重

項目風險 技術風險 工期風險 成本風險 質(zhì)量風險 權重

技術風險 1 1/2 1/4 1/3 0.096

工期風險 2 1 1/3 1/2 0.160

成本風險 3 3 1 2 0.467

質(zhì)量風險 4 2 1/2 1 0.277

注：入（最大值）=4.03 C.I=0.01 R.I=0 C.R=0.0＜0.1

表2 項目工期風險與各子風險因素的判斷矩陣和權重

工期風險 自然災害 承包商原因 組織不協(xié)調(diào) 權重

自然災害 1 1/2 1/4 0.143

承包商原因 2 1 1/2 0.285

組織不協(xié)調(diào) 4 2 1 0.572

注：入（最大值）=3 C.I=0.0 R.I=0 C.R=0.0＜0.1

表3 項目成本風險與各子風險因素的判斷矩陣和權重

成本風險 施工條件變更 世界變更 材料價格上漲 施工索賠 權重

施工條件變更 1 1/3 1/2 1/2 0.122

設計變更 3 1 2 2 0.424

材料價格上漲 2 1/2 1 1 0.227

施工索賠 2 1/2 1 1 0.227

注：入（最大值）=4.01 C.I=0.003 R.I=0.58 C.R=0.004＜0.1

表4 項目質(zhì)量風險與各子風險因素的判斷矩陣和權重

質(zhì)量風險 人員素質(zhì)低 材料不合格 技術方案不合理 設備故障 權重

人員素質(zhì)低 1 1/3 1/5 1/3 0.078

材料不合格 3 1 1/3 1 0.290

技術方案不合格 5 3 1 3 0.432

設備故障 3 1 1/3 1 0.200

注：入（最大值）=4.04 C.I=0.01 R.I=0.90 C.R=0.016＜0.1

表5 項目技術風險與各子風險因素的判斷矩陣和權重

技術風險 建筑材料更新 建筑材料升級 安全事故 生產(chǎn)力短缺 權重

建筑材料更新 1 1/2 1 1/3 0.141

建筑材料升級 2 1 2 1/2 0.263

安全事故 1 1/2 1 1/3 0.141

生產(chǎn)力短缺 3 2 3 0.455

注：入（最大值）=4.01 C.I=0.03 R.I=1.12 C.R=0.004＜0.1

按照上述各類風險因素的權重，將各位專家的打分進行加權匯總，就可以得到個來風險因素的總得分，并確定它們由高到低的風險程度排序，以此來進一步確定項目施工建設階段的高風險、中風險和低風險。排序情況詳見表6。

表6 項目子風險因素總權重排序

評價因素 權重 子因素 權值 總權重 排序

工期風險 0.16 組織不協(xié)調(diào) 0.573 0.092 5

承包商原因 0.285 0.046 9

自然災害 0.143 0.023

成本風險 0.467 設計變更 0.424 0.198 1

施工條件變更 0.122 0.057 7

材料價格上漲 0.227 0.106 3

施工索賠 0.227 0.106 3

質(zhì)量風險 0.277 人員素質(zhì)低 0.078 0.022

材料不合格 0.29 0.08 6

技術方案不合理 0.432 0.12 2

設備故障 0.2 0.055 8

技術風險 0.096 建筑材料更新 0.141 0.014

建筑材料升級 0.263 0.025

安全事故 0.141 0.014

生產(chǎn)力短缺 0.455 0.044 10

從表6中可以看出溫泉花園房地產(chǎn)開發(fā)項目在施工建設階段的高風險因素包括設計變更、不合理的技術方案、施工索賠和材料價格的上漲；中風險因素包括材料的價格不合格、組織的不協(xié)調(diào)和相關設備故障；其他為低風險因素。根據(jù)此排序可以比較有針對性地制定應對風險的計劃，采取有效的防范風險措施。

五、項目施工建設階段的風險控制對策分析

（1）加強設計交底和圖紙會審

設計交底是指在施工圖完成并經(jīng)審查合格后，設計單位在設計文件交付施工時，按法律規(guī)定的義務就施工圖設計文件向施工單位和監(jiān)理單位做出詳細的說明。其目的是對施工單位和監(jiān)理單位正確貫徹設計意圖，使其加深對設計文件特點、難點、疑點的理解，掌握關鍵工程部位的質(zhì)量要求，確保工程質(zhì)量[6]。

圖紙會審是指工程各參建單位（建設單位、監(jiān)理單位、施工單位）在收到設計院施工圖設計文件后，對圖紙進行全面細致的熟悉，審查出施工圖中存在的問題及不合理情況，并提交設計方進行處理的一項重要活動。通過圖紙會審可以使各參建單位特別是施工單位熟悉設計圖紙，領會設計意圖，掌握工程特點及難點，找出需要解決的技術難題并擬定解決方案，從而將因設計缺陷而存在的問題消滅在施工之前[7]。

（2）加強監(jiān)理制度

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，施工建設階段實行有效的工程監(jiān)理，能夠提高施工建設的質(zhì)量和效率，及時解決施工過程中出現(xiàn)的各種問題。同時，還能對設計交底和圖紙會審的執(zhí)行情況進行監(jiān)督，顯著提高設計質(zhì)量，減小設計變更和不合理的可能性。

（3）嚴格設計變更審查制度

任何單位提出的設計變更必須經(jīng)過業(yè)主的許可，在詳細評估替代方案的成本與收益后，由原設計單位認可，方可進行設計變更。

六、結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，隨著房地產(chǎn)業(yè)競爭的日益激烈，開發(fā)商在施工建設階段必須對各種風險因素進行識別及評估，以制定風險防范對策，加強風險管理。本文研究雖然有助于提高開發(fā)商的風險管理水平，加強風險損失的防范與控制，但僅僅是提供了一種分析和解決問題的方法，在量化評估風險及處置風險方面都有待進一步深入探討。

參考文獻：

[1]劉彬.淺析房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理[J].科技創(chuàng)新導報,2010(8):183-184.

[2]唐燕.房地產(chǎn)開發(fā)投資項目風險管理探究[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè),2010(1):45-46.

[3]馮耀新.淺談房地產(chǎn)項目風險因素的分析[J].廣東科技,2007(1):103-104.

[4]張小芳,栗衛(wèi)東.房地產(chǎn)項目風險影響因素分析[J].山西建筑,2007(1):12.

[5]劉光富,陳曉莉.基于德爾菲法與層次分析法的項目風險評估[J].項目管理技術,2008(1):23-26.

[6]胡煜.淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險管理及防范[J].現(xiàn)代商業(yè),2009(12):4-45.

篇6

關鍵詞：房地產(chǎn)；成本造價；控制 ；新思路

一、房地產(chǎn)工程成本造價全過程控制管理常見問題

1.1房地產(chǎn)工程成本造價全過程控制管理現(xiàn)狀

成本管理，是房地產(chǎn)企業(yè)的日漸重要的管理活動之一?？梢哉f，在任何市場競爭環(huán)境下，企業(yè)的成本管理活動總是會有一定的富?？臻g。這并非意味著“成本” 可一壓再壓， 而是說在成本管理的探索活動中，可以不斷地發(fā)掘出潛在效益。

國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過約二十年的發(fā)展，已初步建立了成本管理的內(nèi)部機制和外部配套體系，開發(fā)商通過設計方案征集、技術咨詢、工程招標、詢價等方式引入外部競爭，可以將成本控制在一定的范圍之內(nèi)。但不同的企業(yè)即使操作相同的開發(fā)項目，從橫向的成本比較看，仍存在較大的差異。

1.2房地產(chǎn)工程成本造價全過程控制管理存在的基本問題及其策略

在房地產(chǎn)工程成本造價全過程控制與管理工作中，存在著諸多問題，這些問題主要是在投資決策、設計、招投標、實施、竣工結(jié)算這幾個階段中產(chǎn)生。房地產(chǎn)工程成本造價全過程控制管理存在的問題具體表現(xiàn)在：

投資決策階段對工程造價控制管理的重視度不高

①現(xiàn)狀分析

在相當長的一段時期，我國工程建設項目普遍存在著盲目投資的現(xiàn)象，造成投資膨脹，工期延長，工程造價也隨之增長，主要原因是對其的重視程度不高，缺乏工程建設前期工程造價的有效依據(jù)，只能借鑒和參考決策者、專家等相關人員的經(jīng)驗性意見進行工程造價的預算估算工作，這種憑經(jīng)驗對工程造價進行控制與管理沒有根據(jù)工程的實際情況，具有不確定性，造成工程造價的不合理預算。

②相應策略

作為造價合理確定和有效控制的初始環(huán)節(jié)，決策階段工作質(zhì)量的好壞對整個造價的高低起著十分重要的作用。投資造價必須從投資決策階段開始抓起，特別是項目建設標準水平的確定、建設地點的選擇，設備的選型標準直接影響著工程造價的高低，因此項目的內(nèi)容是決定工程造價的基礎，直接影響項目后期各個建設階段工程造價的確定與控制是否合理、科學的問題。具體來說包括項目的可行性研究、投資估算的確定和項目的財務分析?？尚行苑治鍪沁\用現(xiàn)代經(jīng)濟分析方法，在擬建項目計算期內(nèi)對經(jīng)濟規(guī)模、標準水平、建設地址、生產(chǎn)工藝、施工設備、資源設施等諸多因素進行調(diào)查、研究、計算和論證，以科學、準確地選擇最佳方案。

工程設計階段對造價控制不嚴

①現(xiàn)狀分析

工程設計階段的工作是工程造價控制管理的關鍵，對工程造價的影響也很大，但是在這方面存在著“重設計、輕管理”的現(xiàn)象，工程設計方案不規(guī)范，沒有根據(jù)工程的實際情況來設計，設計深度也不高，變更因素多，造成設計預算與實際工程造價出現(xiàn)嚴重偏差，設計階段工作的控制不嚴，嚴重影響工程的造價控制管理。

②相應策略

設計變更是施工階段影響工程造價的又一個重要因素。設計變更是工程變更的一部分，因而也關系到進度、質(zhì)量和投資控制。所以加強設計變更的管理，對確保工程質(zhì)量、工期和控制造價具有十分重要的意義。

設計變更應盡量提前，變更發(fā)生得越早則損失越小。若在設計階段變更，則只須修改圖紙，其他費用尚未發(fā)生，損失有限；若在采購階段變更，不僅需要修改圖紙，而且設備、材料還須重新采購；若在施工階段變更，除上述費用外，已施工的工程還須拆除，勢必造成重大變更損失。所以要嚴格控制設計變更，盡可能把變更控制在設計階段的初期，特別是對工程造價影響較大的設計變更，要先算賬后變更。嚴禁通過設計變更擴大建設規(guī)模、增加建設內(nèi)容、提高建設標準。由設計變更產(chǎn)生的新增投資額不得超過基本預備費的三分之一。設計變更發(fā)生后，其審查尤為重要。設計變更無論是由哪方提出，均應由監(jiān)理部門會同建設單位、設計單位、施工單位協(xié)商，經(jīng)確認后由設計部門發(fā)出通知，并由監(jiān)理工程師辦理簽發(fā)后付諸實施。

工程建設招投標不合理

①現(xiàn)狀分析

工程建設的招投標工作是非常重要的，但是目前房地產(chǎn)建設單位在招投標工作上存在著不合理現(xiàn)象，比如選擇那些沒有資質(zhì)、報價最低的施工單位，這會影響工程的質(zhì)量和工期，導致工程造價失去了良好的控制管理，另外，工程招標文件不夠規(guī)范，容易給施工單位鉆空子而要求增加工程造價。

②相應策略

建設工程在設計完成之后，施工開始之前是進行工程招投標的階段。工程招投標是控制工程造價的有效手段，通過招投標可以提高建設工程的經(jīng)濟效益，保證建設工程的質(zhì)量，縮短建設投資的回報周期，通過招投標，投標人經(jīng)過激烈競爭確定出工程價格，有利于建設方節(jié)約投資、提高經(jīng)濟效率。因此，在招標過程中應把握好以下環(huán)節(jié)：

Ⅰ工程量清單計價時，對清單質(zhì)量的要求非常高，也即對清單編制人員提出了較高的要求。要求編制人員必須深入現(xiàn)場，熟讀圖紙，清單編制不得漏項，不得少算或多算，且對項目特征、工作內(nèi)容應作詳細描述，否則引起調(diào)價變化較大。

Ⅱ招標文件是合同的組成部分，內(nèi)容應全面，科學，且有針對性。對招標文件要實行會審制。重點審查工程招標范圍、計價方式、計價原則、結(jié)算辦法、評分辦法等，針對該工程的具體特點，對不適用的一些結(jié)算辦法、評分辦法作適當調(diào)整，使之更加科學，合理，公正。同時為避免串通投標，肆意抬高報價，可設定最高限價，即招標控制價，招標控制價的編制可參考國家相關預算定額予以計價，以達到合理控制招投標價格的目的。

工程實施階段管理失控

①現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)工程實施階段是工程造價控制管理的重點和難點階段，在這個階段，由于要受到自然環(huán)境、地質(zhì)條件、施工材料變化、施工組織方案和措施調(diào)整等諸多因素的影響，給工程建設帶來很多不確定因素，使得施工難度增加，同時，施工現(xiàn)場的簽證不明確，簽證內(nèi)容與工程實際不符，合同管理不嚴格等，造成工程造價控制管理失控。

②相應策略

施工階段的工程造價控制是實施建設工程全過程造價控制的重要組成部分，采取有效措施加強施工階段的造價控制，對管好資金，提高投資效益有著重要意義。要做到：

Ⅰ應該結(jié)合工程項目的性質(zhì)和規(guī)模、工期、人料機供應情況、運輸、地質(zhì)、氣候等技術經(jīng)濟條件，對承包單位編制的施工組織設計進行優(yōu)化。

Ⅱ加強圖紙會審，在施工前及時發(fā)現(xiàn)問題和解決問題。提高勘察、設計工作的質(zhì)量，減少因圖紙本身的問題而引起的設計變更。確保工程簽證的客觀、準確、及時，嚴格簽證的審核，實行監(jiān)理人員、造價人員對工程量變更進行會簽，主要材料價格必須經(jīng)過甲方認可。

Ⅲ加強工程質(zhì)量的監(jiān)管，做好旁站和隱蔽監(jiān)督，嚴格按設計圖紙和規(guī)范施工，防止施工單位偷工減料。

二、結(jié)束語

成本控制貫穿于項目的全過程，成功的成本控制是全員參與成本過程管理，不是僅依靠成本控制部門的核算，不是靠招標的壓價。成本控制管理應該是一種花錢的學問，成本管理更多要管的是成本投入是否必要、以什么標準投入，投入能否帶來效益。

參考文獻：

篇7

【關鍵詞】成本管理 房地產(chǎn) 網(wǎng)絡經(jīng)濟

我國房地產(chǎn)歷經(jīng)近30年的磨礪正日益走向成熟，在國家宏觀調(diào)控政策法律法規(guī)的引導下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式和經(jīng)營理念都在發(fā)生新著變化。但是，國內(nèi)大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制還沒有完全脫離傳統(tǒng)的成本管理方式，雖然這些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也引進了一些新的管理手段和方法，如動態(tài)成本管理體系、目標成本管理法、建立合作商數(shù)據(jù)庫等，但在事前、事中、事后三個階段的管理和控制上仍然存在不足。[1]

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題

（一）事前控制階段存在的問題：重視資金的時間價值不夠，造成利息過高，資金回籠慢；在項目設計的初步階段只是對規(guī)劃的指標、面積、戶型等內(nèi)容進行審核，忽視了設計方案的成本審核；在施工圖設計中，存在設計變動較大，內(nèi)部深度的設計管理欠缺、造成設計變更及設計簽證的增加，造成工程成本的增加。

（二）事中控制階段的不足：工程預算的編制質(zhì)量低，發(fā)包給外包公司時，由于沒有有效的手段對中介機構進行監(jiān)督、管理和審核，成本預算難以精確；材料、品牌合作商數(shù)據(jù)庫樣本少，容易造成入庫單位之間價格同盟的結(jié)成；材料詢價市場化不夠，沒有規(guī)模采購的價格優(yōu)勢；工程進度款的審核中存在隨意性；簽證變更程序復雜，審核不夠及時。

（三）事后控制階段存在的弊端：預結(jié)算人員缺少對材料行情及施工現(xiàn)場情況的調(diào)研，一手資料不足；缺少對工程經(jīng)濟技術指標的全面分析及事后對工程的系統(tǒng)評價和總結(jié)；一般企業(yè)沒有完善的歷史成本數(shù)據(jù)庫。

二、網(wǎng)絡經(jīng)濟下的房地產(chǎn)業(yè)成本管理探索

隨著網(wǎng)絡技術的飛速發(fā)展，推動了世界經(jīng)濟一體化進程，在網(wǎng)絡經(jīng)濟快速發(fā)展的背景下，針對房地產(chǎn)企業(yè)自身和網(wǎng)絡經(jīng)濟的的特點，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)引入網(wǎng)絡經(jīng)濟手段進行房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，能更加有效的實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)成本的管理和控制。在網(wǎng)絡經(jīng)濟形態(tài)下，傳統(tǒng)經(jīng)濟行為的網(wǎng)絡化趨勢日益明顯，網(wǎng)絡成為企業(yè)價值鏈上各環(huán)節(jié)的主要媒介和實現(xiàn)場所。[2]

根據(jù)目前房地產(chǎn)成本管理中出現(xiàn)的問題，在結(jié)合傳統(tǒng)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理及網(wǎng)絡經(jīng)濟的特點，就傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理在網(wǎng)絡經(jīng)濟條件下做出如下探索。

（一）利用網(wǎng)絡經(jīng)濟的特點建立健全成本管理制度

在信息化的基礎上，借助現(xiàn)代信息技術和計算機技術，明確崗位職責，制定科學合理的開發(fā)流程，完善成本控制職能部門的工作職責和規(guī)范，針對網(wǎng)絡經(jīng)濟發(fā)展的特點，有針對性地變更企業(yè)組織制度、分工制度、流通制度和企業(yè)交易制度。根據(jù)網(wǎng)絡經(jīng)濟快速、節(jié)約、安全的特點，對傳統(tǒng)的流通資源和流通渠道進行重新整合，使企業(yè)的其他網(wǎng)絡經(jīng)濟下的成本管理具有可行性制度基礎。同時企業(yè)有應實現(xiàn)內(nèi)部信息共享，員工也借此提高了工作能力和效率，為成本管理創(chuàng)造了條件。

通過因特網(wǎng)實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部的信息共享，是企業(yè)信息化的第一步。第二步是上網(wǎng)尋找客戶、 擴大新的銷售渠道，形成新的管理職能。第三步是對價值鏈或供應鏈進行全面整合，實現(xiàn)電子化管理的高效運作，使企業(yè)內(nèi)部機制和管理發(fā)展出現(xiàn)實質(zhì)性變化。最后是通過網(wǎng)上銷售擴大相關的服務范圍，使企業(yè)的經(jīng)營管理進一步完善。

（二）利用網(wǎng)絡經(jīng)濟的特點使房地產(chǎn)項目的簽證管理信息化

針對設計變更和現(xiàn)場簽證難以控制這一現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過信息化的管理方式進行簽證管理，一般設計的變更通過信息系統(tǒng)下發(fā)設計變更通知單，并且在該變更內(nèi)容全部施工完后的最短時間內(nèi)內(nèi)向甲方簽證管理系統(tǒng)報送完整的變更預算。讓成本管理部門及時了解相關變更信息，防止因漏報而給公司造成損，同時保證文檔數(shù)據(jù)的安全管理。對設計變更的管理，通過變更設計圖紙的電子數(shù)據(jù)形式，在系統(tǒng)中進行批報變更，以制度的方式規(guī)定信息化簽證管理的各種辦法，以標準化的形式對簽證進行統(tǒng)一化、標準化、信息化簽證管理，能最大程度的節(jié)約企業(yè)開發(fā)和設計成本。

（三）利用網(wǎng)絡經(jīng)濟的特點健全房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理機制

合同是房地產(chǎn)企業(yè)實施項目管理的主要依據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)做為合同密集型企業(yè)，一個項目執(zhí)行的合同可達數(shù)千份，管理困難。針對這一現(xiàn)狀，可通過搭建信息化平臺，建立合同管理機制和合同管理系統(tǒng)，建立統(tǒng)一的、從合同訂立開始的全程合同管理臺帳，建立柔性的合同簽定、合同變更和合同變更業(yè)務管理流程；在信息系統(tǒng)中全方位、全程監(jiān)控合同執(zhí)行過程，有效保障合同有效、高質(zhì)量的完成，有效保證企業(yè)合同的規(guī)范性、嚴密性和管理的統(tǒng)一性，有效對企業(yè)成本進行管理和控制。

（四）利用網(wǎng)絡經(jīng)濟技術建立房地產(chǎn)項目成本管理體系

建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理制度及成本管理信息系統(tǒng)，制定嚴謹?shù)某杀究刂企w系及數(shù)字化的成本績效考核依據(jù)，建立完備的事前、事后評估及控制機制，實行企業(yè)全成本的動態(tài)管理；在系統(tǒng)中進行合理的成本結(jié)構分類、制定目標成本作為成本控制的上限；通過動態(tài)成本與目標成本的對比，實時反映異常成本狀況；結(jié)合責任成本體系，將各項成本指標落實到崗位，為成本績效考核提供數(shù)字化依據(jù)；通過招投標合理制定資金計劃，通過系統(tǒng)試算評估合同款項對現(xiàn)金流的影響，真正實現(xiàn)數(shù)字化事前控制；通過每個月定期修訂付款計劃得到已明確的資金投放情況外，對于尚未簽訂合同的待發(fā)生成本也可以每月進行修訂并投放到項目的時間軸上，從而通過系統(tǒng)及時仿真性預測項目現(xiàn)金流狀況。樹立全程成本價值觀，做到成本的事前預測、事中控制，事后評估的過程精細管控。

（五）利用網(wǎng)絡經(jīng)濟特點建立房地產(chǎn)企業(yè)的知識管理系統(tǒng)

通過企業(yè)知識管理系統(tǒng)的建立，利用軟件系統(tǒng)或其他工具，對企業(yè)中大量的有價值的方案、策劃、成果、經(jīng)驗等知識進行分類存儲和管理，積累知識資產(chǎn)避免流失，促進知識的學習、共享、培訓、再利用和創(chuàng)新，有效降低組織運營成本，尤其是將企業(yè)在以往項目開發(fā)過程中發(fā)生的各類歷史成本和數(shù)據(jù)及管理經(jīng)驗錄入數(shù)據(jù)庫中，建立企業(yè)歷史成本數(shù)據(jù)庫，形成企業(yè)的數(shù)據(jù)庫資源。通過經(jīng)濟數(shù)學模型的統(tǒng)計和分析，對信息進行加工提煉，成為企業(yè)項目開發(fā)的資源，并將這些經(jīng)驗運用于房地產(chǎn)項目開發(fā)中，使企業(yè)管理手段和方法更加高效化和科學化，強化了企業(yè)的核心競爭力。

（六）引入B2B電子商務模式降低房地產(chǎn)項目的采購成本

在材料的采購上可以引入B2B的電子商務模式，通過建立材料采購系統(tǒng)或借助互聯(lián)網(wǎng)的B2B電子商務交易平臺進行材料采購，減少了材料供應商和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙方的采購談判，通過信息網(wǎng)絡平臺直觀地了解市場上材料種類、型號、報價、優(yōu)惠幅度、價格變動、產(chǎn)品質(zhì)量、實際應用效果及供應商信用等，通過B2B電子商務平臺進行材料采購還能引入了競爭機制，有利于降低采購價格節(jié)約采購成本。

（七）利用網(wǎng)絡經(jīng)濟云計算通過信息共享管理房地產(chǎn)企業(yè)

通過云計算可以在房地產(chǎn)行業(yè)部署統(tǒng)一的虛擬網(wǎng)絡信息系統(tǒng)，在建筑材料的購買、前端銷售統(tǒng)計，通過云計算這種互聯(lián)的虛擬環(huán)境，可以大大規(guī)范地產(chǎn)行業(yè)公司的業(yè)務流程，提升整個公司的業(yè)務效率。在國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控很嚴格的今天，房地產(chǎn)企業(yè)通過云計算的實施，能夠利用信息化和云計算來透明業(yè)務流程，削減大量沒有必要的成本，是傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的一條可持續(xù)發(fā)展道路。

（八）利用網(wǎng)絡經(jīng)濟的特點使房地產(chǎn)銷售管理信息化

針對房地產(chǎn)銷售業(yè)務的處理過程通過銷售信息化管理，結(jié)合市場營銷、客戶服務、財務管理、策劃管理五個方面的內(nèi)容，把廣告、確認客戶、銷售反饋、成交、收款、催款、投訴等環(huán)節(jié)有機結(jié)合起來形成實時監(jiān)控、高效、清晰的業(yè)務流程。在信息系統(tǒng)中通過在線銷售系統(tǒng)以及第三方平臺的網(wǎng)絡銷售，使企業(yè)營銷的人力、物力、財力、廣告宣傳費用降低。

三、結(jié)束語

網(wǎng)絡經(jīng)濟的發(fā)展，使得房地產(chǎn)企業(yè)的管理手段得到革新，房地產(chǎn)企業(yè)的管理真正能實現(xiàn)網(wǎng)絡化、信息化和高效化?；ヂ?lián)網(wǎng)技術為企業(yè)的發(fā)展提供了豐富的管理技術和管理手段，推動了企業(yè)管理技術的革新和不斷進步，創(chuàng)造了更為科學合理的管理手段，提高企業(yè)經(jīng)營的經(jīng)濟效率，為企業(yè)創(chuàng)造了更大的價值。

在網(wǎng)絡經(jīng)濟快速發(fā)展的外部大環(huán)境下，會促使企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營方式發(fā)生變化變，房地產(chǎn)企業(yè)的管理也會隨著網(wǎng)絡經(jīng)濟的發(fā)展不斷變革。房地產(chǎn)企業(yè)通過基于網(wǎng)絡技術和計算機技術的網(wǎng)絡經(jīng)濟新的管理方法，對以項目為導向的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理有良好的促進作用，能更加直觀方便地對企業(yè)的成本進行實時監(jiān)控，能更好地制定資金使用計劃，更加有利于企業(yè)的成本管理和控制。網(wǎng)絡經(jīng)濟的發(fā)展促使房地產(chǎn)企業(yè)的不斷變革，在網(wǎng)絡經(jīng)濟這一虛擬經(jīng)濟下的房地產(chǎn)企業(yè)通過高效、便捷、科學的管理方法和管理手段進行成本管理，會提高經(jīng)濟效益，增加市場競爭力，最終實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。

參考文獻：

篇8

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；控制；工程造價；措施

在房地產(chǎn)企業(yè)項目建設的整體過程控制中，有關于工程的造價控制是控制的核心環(huán)節(jié)，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程造價控制的主要內(nèi)容是在投資決策、施工、招標、設計以及竣工階段，要對工程建設的造價進行控制，保證其造價介于標準的造價限額之間。在整體過程控制過程中，若發(fā)現(xiàn)偏差，應及時糾正，從而促進項目管理目標的實現(xiàn)，并實現(xiàn)社會和投資效益雙贏的局面。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價控制內(nèi)容分析

在條件變化的背景下，為了實現(xiàn)預期的目標，行為主體要依據(jù)預期擬定的標準和計劃，利用引導、監(jiān)督、糾正和對比等多種手段，將被控對象實施過程中發(fā)生的計劃值與實際值進行科學的處理，而這個行為即控制行為。其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價控制過程包括：首先，要對開發(fā)項目的目標標準進行明確；其次，要對工程開發(fā)狀態(tài)進行系統(tǒng)的檢查；最后，對施工中出現(xiàn)的偏差進行糾正。房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷的增加物力、人力和財力的投入，才能正確評價和深入的調(diào)研建設產(chǎn)品的市場前景、容量以及經(jīng)濟效益等多方面內(nèi)容。此外，房地產(chǎn)編制要具有準確的投資估算能力，對建設過程中影響工程造價的多方面因素進行充分考量，從而發(fā)揮投資估算在項目投資控制中的效用。

二、設計準備期間以及設計期間工程造價的有效控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設計準備期間即項目的決策階段，該階段是整個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設的基礎，它為工程造價的有效控制提供了必要的前提。因此，在設計準備期間，要對開發(fā)的可行性報告研究盡可能的細化，并對投資估算進行準確的編制。另一方面，工程的設計階段是將決策計劃落實的過程，建筑安裝施工主要是以設計本件為基本以及，設計的質(zhì)量能夠?qū)M建項目工程建設的質(zhì)量、投資以及進度產(chǎn)生決定性作用。由此可見，設計階段與設計準備階段對于造價的控制有著非常重要的意義。為了保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對建設工程的造價進行科學而有效的控制，一定要將工作重心轉(zhuǎn)移，即由審查標底與施工圖語段的環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)換為設計過程中工程造價的控制和確定中，從而把握好控制投資項目投資的設計關鍵階段。

三、招標以及投標期間工程造價的有效控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對工程造價進行控制的主要方式是利用公開招標的手段，對施工單位進行合理的選擇，同時，與其簽署相應的建設工程施工合同。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠?qū)κ┕み^程中需要的資金進行全面掌握也有賴于建設工程的招標程序，它能夠幫助相關企業(yè)擬定最合理的資金使用計劃。施工單位經(jīng)過招投標程序的良性競爭后，能夠?qū)椖慨a(chǎn)生責任意識，從而在保證施工質(zhì)量的前提下，使施工方能夠應用最先進的工藝以及技術科學的對工程造價進行控制。

四、施工期間工程造價的有效控制

1.嚴格會審圖紙

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會審圖紙環(huán)節(jié)主要是通過對監(jiān)理、施工以及設計單位進行合理組織，繼而共同參與到會審工作中。主要對圖紙中的一些漏洞以及不合理的地方進行糾正，實現(xiàn)對工程造價的精確控制。同時，組織機構也要對施工單位的組織設計進行認真審核，由于所采用施工方法有一定的區(qū)別，而該區(qū)別將直接對工程造價產(chǎn)生影響。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要認真配合施工單位，及時的對施工組織設計進行審核，從而對施工單位發(fā)生人力、物力和財力浪費的情況盡可能的避免。

2.避免設計中出現(xiàn)變更情況

在房地產(chǎn)開發(fā)設計環(huán)節(jié)，在不能保證變更設計不會影響到項目的正常運行時，一定要杜絕利用設計變更對標準和規(guī)模進行提高和擴大的情況發(fā)生。針對于設計變更中出現(xiàn)費用的問題，一定要經(jīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、監(jiān)理、施工以及設計相關工作人員共同審核合格，方能行使變更，這樣才能對工程投資失控的現(xiàn)象進行有效避免。

3.加強對現(xiàn)場簽證的管理力度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審核制度一定要明確，針對于一些設計重大技術措施修改的工程技術簽訂和施工組織設計方案都要經(jīng)由監(jiān)理、設計共同商議審核結(jié)果決定，倘若所涉及到的數(shù)額價款比較龐大經(jīng)由組織全體人員對其簽訂進行論證，從而保障款項能夠合理、安全的被使用。而建筑材料單價的簽訂，要滿足市場行情以及招標文件，不能高于標造價的同類材料價格數(shù)額，并結(jié)合當?shù)匚飪r部門和造價管理部門所的材料信息價格，進行材料的價格的審核。而環(huán)境變化與業(yè)主要求等相關內(nèi)容簽證，由于其過程比較復雜，要滿足國家相關法律法規(guī)和施工合同以及招標文件的相關規(guī)定，方能簽證。

五、后期竣工期間工程造價的有效控制

后期竣工階段是房地產(chǎn)企業(yè)工程造價控制的主要途徑之一。工程結(jié)算的主要依據(jù)是根據(jù)現(xiàn)行的工程造價管理規(guī)定，嚴格遵守甲乙雙方在合同中簽署的協(xié)議內(nèi)容。審核的內(nèi)容應結(jié)合竣工圖的現(xiàn)場鑒證、隱蔽簽證和設計變更方面進行計算，以實事求是為基本原則，對每一項工程的變更情況進行認真審核。為了對工程結(jié)算的質(zhì)量進行保證，工程階段制度可以采取工程尾款會簽和結(jié)算復審制度。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程造價控制的主要內(nèi)容就是按照科學的經(jīng)濟原理，嚴格遵守相關法律法規(guī)，從而對房地產(chǎn)項目建設活動的經(jīng)營、經(jīng)濟、管理和技術等方面問題進行解決的過程。此外，在工程項目中每個環(huán)節(jié)都會涉及到工程造價投資的控制，它能對工程建設的總體質(zhì)量產(chǎn)生直接影響。工程造價科學的控制是一種投資管理科學，它能夠?qū)⒓夹g、經(jīng)濟與管理有機的結(jié)合。由于項目工程造價的質(zhì)量關乎到房地產(chǎn)投資效益，因此，一定要重視房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價控制工作。

參考文獻

[1]張學旺.淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價控制[J].山西建筑，2009，35（14）：236-237.

[2]林艷紅.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價控制研究[J].城市建設理論研究（電子版），2013，（8）.

篇9

關鍵詞:施工;成本;控制

中圖分類號:F407.9

文獻標識碼:B

文章編號:1008-0422(2010)08-0164-02

1前言

施工建設階段對應于波特基本價值鏈的生產(chǎn)經(jīng)營。主要內(nèi)容包括基本開發(fā)程序中的工程建設環(huán)節(jié)。生產(chǎn)經(jīng)營階段是將投入的各種原材料(包括土地、資金、生產(chǎn)設備、建筑材料)轉(zhuǎn)化成最終房地產(chǎn)商品的過程。房地產(chǎn)商為了保證施工建設的高質(zhì)量的完工與順利進行,包括工程監(jiān)理、施工規(guī)劃等活動在可控范圍,在這個過程中,房地產(chǎn)開發(fā)商更要注意工程建設的規(guī)劃與管理,如房屋設計、施工規(guī)劃、質(zhì)量管理。

2房地產(chǎn)企業(yè)項目工程成本管理的現(xiàn)狀

目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的項目工程成本管理處于發(fā)展階段,具體表現(xiàn)有以下幾點:

2.1工程成本管理工作不被重視

工程項目成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的核心內(nèi)容之一,但目前許多的房地產(chǎn)企業(yè)并沒有充分意識到這一點,工程成本管理工作只是留于表面,并沒有真正體現(xiàn)成本管理在企業(yè)中的重要作用。

2.2工程成本信息不準確導致成本管理工作偏離實際

工程成本信息在成本管理中起著非常重要的作用,企業(yè)的成本預測、成本決策、成本計劃、成本控制、成本分析和成本考核都是建立在企業(yè)成本信息的基礎之上的。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本信息并不能反映企業(yè)成本的真實情況,從而導致了工程成本管理工作偏離了實際。

2.3責任成本制度不健全導致項目工程成本浪費情況嚴重

責任成本制度是現(xiàn)代成本管理的重要思想之一,把成本與責任相結(jié)合可以使成本處于受控的狀態(tài),出現(xiàn)異常可以找到相關的責任人落實原因。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本管理并沒有引入責任成本的管理思想,工程成本與管理人員利益無關。

在以上問題存在的情況之下,存在于房地產(chǎn)項目之中的各階段的成本控制就顯得很有必要,下面本文就施工階段的成本控制做簡要研究。

3 施工階段成本控制的主要工作

3.1施工組織設計的審查

施工組織設計是承包方進行施工作業(yè)的綱領性文件外,還是發(fā)包方質(zhì)量、工期、成本目標控制的主要依據(jù),也是承發(fā)包雙方正確處理索賠、工程變更的重要依據(jù)。

3.1.1項目開工前施工組織設計需要得到建設單位的審核認可;施工單位應當按照經(jīng)過審核批準的施工組織設計施工,如需對其內(nèi)容做較大的變更應在變更前獲得建設單位的同意。

3.1.2審核施工方案時,要選擇優(yōu)秀的施工方案,減少由于不合理的方案或不必要的措施所帶來的額外費用支出。

3.1.3施工進度計劃即要保證施工任務按時完成,又要減少趕工等費用的增加。

3.1.4合理安排施工順序,在不影響總工期的情況下,利用對非關鍵線路工序的調(diào)整,進行資源優(yōu)化,達到降低工程成本,合理安排資金使用。

3.1.5施工機械的審核,施工機械不同承包商工程報價也會不同,工程索賠費用也不相同,所以合理選擇施工機械可以減少工程費用。

3.2嚴格控制工程款的支付

3.2.1當工程進度達到合同規(guī)定的付款要求時,工程師也要根據(jù)工程計量的結(jié)果,扣除不合格的工作量,及時支付進度款。

3.2.2當工程進度沒有達到合同規(guī)定的付款要求時,不能提前支付工程款,盡管提前支付對緩解承包商的資金壓力有好處,但這樣就會造成開發(fā)商投資控制的失控。

3.2.3當工程進度達到合同規(guī)定的付款要求,工程師也出具了付款依據(jù)時,開發(fā)商不能拒絕或拖延付款,否則,將會對承包商的積極性產(chǎn)生負面影響,而且承包商有權向開發(fā)商請求延期付款索賠。

3.3工程變更的控制

建設工程具有成本高、工期長、技術復雜等特點。一方面可能是由于勘察設計工作粗糙,以至在施工中才發(fā)現(xiàn)許多事先未考慮的因素,不得不改變設計,從而引起工程量變化;另一方面也可能是由于許多事先無法估計到的因素變化,帶來了設計修改、原材料更換、工期延誤等。無論是什么原因引起的設計變更,都將帶來投資變動的后果。

3.3.1降低設計變更的數(shù)量;

3.3.2密切與設計單位合作,挖掘能科學合理降低成本的設計變更;

3.3.3制定嚴格變更程序,控制不合理的變更;

3.3.4對工程變更進行技術經(jīng)濟分析,選擇技術先進、造價合理的變更實施;

3.3.5合理確定工程變更價款。

3.4工程索賠的控制

3.4.1認真研究合同中索賠條款,減少索賠情況發(fā)生;

3.4.2注意資料的收集,收集一切可能涉及索賠論證的資料;

3.4.3及時,合理地處理索賠事件;

3.4.4加強索賠的前瞻性,有效避免過多索賠事件的發(fā)生;

3.4.5熟悉相關法規(guī)的規(guī)定,運用法規(guī)綜合處理索賠事件;

3.4.6加強反索賠管理。

4施工現(xiàn)場成本控制措施

現(xiàn)場成本控制也就是項目從開始施工到工程竣工全過程的成本控制,整個項目開發(fā)過程中可以創(chuàng)造商品價值的基本活動。在這個環(huán)節(jié)上成功地進行成本控制可以提升本項目在市場上的重要的核心競爭力,因此施工過程成本在整個項目的成本控制中的一個主要的工作。

4.1施工期間成本影響的因素

在施工建設期間,找出影響現(xiàn)場成本控制的因素是對工程進行成本控制的關鍵所在。

一般說來,主要影響施工期間建設成本的因素有以下幾點:

4.1.1規(guī)章制度不健全以及管理組織不落實,在施工過程中對施工圖紙和施工合同以及各項計劃的執(zhí)行情況監(jiān)督檢查不及時,造成成本失控。如不能按照按設計施工圖施工造成質(zhì)量事故或返工、施工進度無故發(fā)生了誤工拖延、合同執(zhí)行不嚴格出現(xiàn)偏差等等都是造成成本失控的因素。

4.1.2由于沒能很好的控制設計變更,導致合同工程量增加經(jīng)濟洽商大量出現(xiàn),致使了成本的失控。

4.1.3對施工過程中可能出現(xiàn)的各種將要影響工程質(zhì)量、施工進度風險估計不足,當風險一旦發(fā)生之后,形成了工期延誤、質(zhì)量事故等等損失,引起施工企業(yè)的索賠,造成工程成本加大。

4.1.4對工程質(zhì)量和施工進度控制不力造成工程返工、工期的拖延,以致造成延誤了最佳的施工季節(jié)使得整個項目周期加長,資金回籠周期加長,資金投入成本加大。

4.2工程施工成本控制的實際操作

工程施工期間的成本控制目前一般分為兩種情況進行實施操作:

4.2.1建設項目在建設的過程中,事前控制比事中控制和事后控制意義更大。工程項目也是一個動態(tài)的投資,在做好事前控制的同時,做好事中和事后的控制,尤其是工程量增加的洽商、變更的控制也是不能放松的。施工過程中,對招投標、合同、采購的管理應該都算是事前控制的內(nèi)容,同時作好施工圖紙核查校對以及做好技術交底,也是進行事前控制的重要一環(huán)。這是現(xiàn)場成本控制的重要一步,也是進行事中控制和事后控制的重要基礎。

施工過程中按照進度計劃、設計圖紙以及工程的資金計劃進行監(jiān)控,隨著工程進行中發(fā)生的突況洽商或者變更進行成本投入的調(diào)整和控制,這是現(xiàn)場成本進行的事中控制和事后控制的內(nèi)容,也是整個項目在施工建設期間進行成本控制的重要工作。

4.2.2主動控制和被動控制

主動控制是預先分析目標偏離的可能性,并擬訂和采取各種預防措施,以使計劃目標得以實現(xiàn)。主動控制是一種事前控制,它必須在事情發(fā)生之前采取控制措施。主動控制的具體措施體現(xiàn)在管理人員預先制定出的各項保障成本控制的一些計劃、規(guī)章制度、組織保障體系,落實制度和計劃的執(zhí)行情況進行監(jiān)督和檢查。經(jīng)濟洽商和設計變更的管理辦法,對資金計劃的執(zhí)行檢查,采購成本管理的制度和執(zhí)行情況的檢查、施工質(zhì)量、進度和工程投資造成影響的風險預測和分析,包括施工質(zhì)量和進度計劃的執(zhí)行情況檢查,都是我們對成本進行事前控制的內(nèi)容。

被動控制是指當系統(tǒng)按計劃進行時,管理人員對計劃的實施進行跟蹤,把它輸出的項目信息進行加工、整理,再傳遞給控制部門,管理人員從中發(fā)現(xiàn)問題和偏差,提出并確定解決問題和糾正偏差的方案,然后再回送給計劃實施系統(tǒng)付諸實施,使得計劃目標一旦出現(xiàn)偏離就能得以糾正。這種從計劃的實際輸出中發(fā)現(xiàn)偏差,及時糾偏的控制方式稱為被動控制。被動控制是一種反饋控制,被動控制仍然是積極的控制方式,目前是成本控制經(jīng)常運用的控制形式。

5某房地產(chǎn)項目施工階段工程成本控制分析

5.1項目概況

“錦繡華城”位于A市兩條路交匯處,總用地面積7.6萬m2,總建筑面積25.84萬m2,屬于一個中型住宅小區(qū)。整個小區(qū)由32棟商品房組成,在整個施工開發(fā)分為三期開發(fā)。雖然同時開工工程量較大,項目的管理難度較大,但項目執(zhí)行公司制定的作業(yè)流程指導工程施工管理,項目工程管理取得一定成績,也存在不足之處,現(xiàn)就錦繡華城項目施工管理優(yōu)缺點進行分析總結(jié)。

5.2施工階段工程成本控制

“錦繡華城”項目為保證施工過程的成本可控性,重點針對材料設備的選定、工程變更兩方面進行控制。

5.2.1材料及設備的選定

建筑工程造價中設備費及材料費占很大的比重,”錦繡華城”項目材料及設備的選定工作中,重點做好以下幾方面工作:

(1)根據(jù)工程量清單及設計文件、圖紙,參考施工招標期間的《X省建設工程價格信息》及相應的市場價格,編制《”錦繡華城”項目物資采購文件》,列出項目的主要材料、設備清單,做好提前采購的準備。

(2)充分調(diào)查市場供求情況,提供材料、設備的價格信息、供貨渠道等。

(3)對材料、設備價格采取詢價,采購競價等方式確定價格。

(4)在招標文件及承包合同中明確主要材料、設備的采購、運輸、保管方式以及雙方的責任和義務,做為投資控制的依據(jù)。在預選供貨商時,一般選出三家以上的供貨商,分別對其信譽、產(chǎn)品質(zhì)量、供貨周期、產(chǎn)品價格等進行考察和談判,確定采購性價比最高的材料或設備。

(5)對于項目中采用的新材料―外墻保溫砂漿的選擇,由采購管理部、項目經(jīng)理部、預算部有關人員進行實地考察,對新材料的原料、價格、施工工藝、施工可行性等方面進行深入了解,最后確定供貨單位。大面積施工前,先由供貨單位做樣板,各施工隊學習施工工藝,避免施工過程中由于施工工藝不正確造成材料的浪費,導致工程造價的提高。

5.2.2工程設計變更及現(xiàn)場簽證的造價控制

“錦繡華城”項目實施過程中,由于施工現(xiàn)場環(huán)境、技術、圖紙疏漏等的因素,不可避免的發(fā)生設計變更和現(xiàn)場簽證,這部分造價控制的對最終造價控制目標的影響較大。在設計變更控制中規(guī)定《設計變更通知書》必須由原設計單位下達并要有設計人員的簽名和設計單位的章,《現(xiàn)場簽證單》必須由監(jiān)理工程師、項目經(jīng)理部工程師和成本管理部工程師同時在變更當日簽證有效。跟蹤審計人員盡量提前介入審查設計變更及現(xiàn)場簽證的必要性和合理性,避免不必要的返工而造成造價的提高。嚴格把關、合理計量,及時分析設計變更及現(xiàn)場簽證對造價的影響。

5.2.3控制工程進度款支付,保證投資控制

工程進度款支付與工程的質(zhì)量和進度相互制約,相互影響。工程進度款跟不上施工進度,必然對施工單位產(chǎn)生不利,影響施工單位地積極性,進而影響施工進度和質(zhì)量;工程超進度付款也同樣對工程質(zhì)量、投資和進度產(chǎn)生很大負作用,從而加大開發(fā)商風險,為使工程款撥付與工程進度相掛鉤,采取了要求施工單位每月底進度月報,詳細列出本月完成地分部分項工程量及相應地工作量,現(xiàn)場跟蹤審計單位工程師對其報表進行跟蹤,審核后的報表再經(jīng)開發(fā)商造價人員復核,最后按下列計算公式撥付月進度款:月進度款=每月復核工程量-應扣備料款-保修款對不合格工程不予報工作量,待返工檢查合格后再支付進度款。

6結(jié)束語

本文以萬科置業(yè)有限公司開發(fā)建設的“錦繡華城”一期項目為實例研究對象,項目管理在成本方面如何計劃、實施、監(jiān)督,印證項目管理理論在施工階段實施的可行性。通過對“錦繡華城”項目成本管理的分析,總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)施工階段的成本管理方法。

參考文獻:

[1]潘蜀健.房地產(chǎn)項目控制[M].中國建筑工業(yè)出版社,2005.

[2]王建中.項目管理在房地產(chǎn)開發(fā)程實踐中的應用[J].福建建筑,2008(6).

篇10

關鍵詞：房地產(chǎn)；成本管理；問題；對策

中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題

隨著中國房地產(chǎn)市場逐步邁向成熟，地產(chǎn)界的競爭也越來越規(guī)范化。房地產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應該降低開發(fā)成本，嚴格控制各項費用支出。但是在成本管理中，還是存在著以諸多的問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：(1)缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系；(2)設計變更、現(xiàn)場簽證難以有效控制，一方面難以及時掌握最新的變更情況，另一方面也缺乏有效措施盡可能避免各類不必要變更的發(fā)生；(3)超合同付款時有發(fā)生；(4)無法準確掌握項目建設過程中的最新動態(tài)成本；(5)難以精確制定資金計劃；(6)缺乏對成本歷史數(shù)據(jù)的積累和分析；(7)難以及時追蹤各類材料的價格變動及應用狀況。

2、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的措施

2.1事前全面預算管理

(1)全面預算，全員參與

編制預算必須自上而下、自下而上、上下結(jié)合。具體說來，預算編制必須由企業(yè)的管理層制定出總目標，然后將目標逐一分解到各部門，各部門的人員則在分解后的預算目標的引導下，編制各種預算草案，再將草案報上級審核。在這個審核的過程中，就涉及到預算的反饋、修改，上下級之間的相互交流和溝通，直至形成最終預算，經(jīng)最高決策者審批后，成為正式預算，下達各部門執(zhí)行。這樣制定出來的預算才會盡可能合理，并且具有一定的強制執(zhí)行力。

(2)全周期預算，年月分解

由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期長，而預算是以項目為單位編制，因此，全面預算必須是涵蓋整個項目周期的預算。首先編制項目整個開發(fā)期的預算，再將預算按照對開發(fā)進度和付款結(jié)算方式的要求，在開發(fā)周期進行年度、月度的分解，將預算責任落實到各個部門。

(3)實際執(zhí)行嚴格按照預算進行控制

編制預算的直接目的是為了在實際執(zhí)行時有可以參考的控制標準。在編制了合理的預算標準之后，實際執(zhí)行時就得嚴格按照預算來進行控制，否則預算的實施效果就必然大打折扣。在實際執(zhí)行時，必須注意兩點：①合同管控。在簽訂合同時，先要與工程預算的該類費用預算額度相對比，在預算范圍內(nèi)的，可以簽訂，超過預算范圍內(nèi)的，必須向上級領導匯報，由領導決定不簽或者增加相應的預算；②付款審批。在審批付款合同時，要參考已經(jīng)編制好的項目開發(fā)現(xiàn)金流量預算計劃，嚴格按照工程進度來支付，避免資金流的中斷。

(4)建立預算分析和考核機制

事后的預算分析，也很重要，將預算數(shù)與實際發(fā)生數(shù)進行對比分析，可以為以后的預算編制提供合理的依據(jù)。將年度預算的執(zhí)行結(jié)果進行分析，與相應責任人的績效考核相掛鉤，有獎有懲，可以激起責任人對預算的重視，改善預算的執(zhí)行效果。

2.2 事中全過程成本管理、按成本性態(tài)控制

(1)購置土地的成本管理

購置土地，是項目開發(fā)的基礎。購置土地只會發(fā)生在項目開發(fā)的前期，時間跨期短，屬于一次性成本，但是購置土地所花費的成本直接構成項目開發(fā)的主體，對后期的土地開發(fā)成本的管理和整個項目的經(jīng)營目標的實現(xiàn)也都十分重要。這部分成本的內(nèi)容相對固定，主要包括土地出讓金、土地契稅、拆遷補償費用、中介費、土地登記費等等。土地購置成本主要受當?shù)氐牡貎r影響和房價影響，并且主要依靠協(xié)議、招拍掛的方式獲取，沒有太多的控制空間。但在購置土地之前，企業(yè)加大人力進行充分的當?shù)氐貎r和房價的實地成本調(diào)研，編制合理的可承受土地成本，理性選擇，可以避免過高的成本支出，減少不必要的其它土地獲取費用。

(2)規(guī)劃設計的成本控制

規(guī)劃設計階段的成本主要包含一些項目整體方案的設計費、建筑施工設計費、地質(zhì)勘察費、報建及其他費用等。在這個階段需要選擇具有市場經(jīng)濟性的設計方案。選擇經(jīng)濟合理的方案非常重要，因為規(guī)劃方案一經(jīng)選定，整個項目的后續(xù)成本組成也基本上確定，因此這個階段也比較重要，同樣要進行成本管理，并且一定是要在規(guī)劃方案設計過程中加強成本管理，以優(yōu)化規(guī)劃設計成本。

規(guī)劃設計階段的成本管控要做好以下工作：①推行設計招標，多方案成本對比，選擇盈利性經(jīng)濟性更好的方案；②加強出圖前的審核工作。在出圖前，由專業(yè)人士結(jié)合實地狀況審核，將工程設計變更的發(fā)生盡量控制在施工之前，減小變更所花費的代價；③結(jié)合預算控制，合同限額設計。合同設計成本應與事先編制的預算相對比，對于在此限額內(nèi)滿足投資要求和技術要求的設計實行獎勵，對于超出此限額的設計，則可以通過多方論證、談判，采取調(diào)整設計預算或協(xié)商報價來實現(xiàn)。

(3)工程施工的成本控制

隨著工程施工的開始，前期準備、土建安裝、基礎設施、配套設施等大規(guī)模的成本陸續(xù)投入。這個階段的成本成為繼購置土地之后組成項目成本的另一大主體，多數(shù)時候其金額遠遠高于土地購置，因此該階段的成本管理對整個項目而言顯得尤其重要。施工階段成本的任何細微調(diào)整或失控都會影響到較大金額的成本變動。在這個階段中，最容易出現(xiàn)的問題就是設計變更導致施工變更和工程簽證管控不力，導致施工成本超支。

為解決設計變更和工程簽證管控的問題，可以采用以下對策：首先，對設計變更和簽證進行分類，對應不同的處理方式。在保證項目投資要求和技術要求的范圍內(nèi)，凡是不合理或者不必須的設計變更和工程簽證，就否定，不予執(zhí)行。所以，此過程中的成本控制，應在控制投資、保證質(zhì)量、加快進度、提高效益的原則基礎上，嚴格遵守分級審批和互相監(jiān)督的審查原則，加強評審設計變更的必要性和工程施工變更的可行性。其次，建立工程簽證管理制度。由于工程簽證是工程建設中具有法律效力的活動，涉及到企業(yè)的自身權益，因此工程簽證管理應引起企業(yè)足夠的重視，房地產(chǎn)企業(yè)應該明確工程開發(fā)、造價、工程質(zhì)量管理等部門和人員的職責分工，謹慎辦理簽證手續(xù)，確保簽證質(zhì)量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。

(4)其他間接開發(fā)成本的管理

這部分成本主要是工程人員的薪酬及福利、資本化利息等費用。資本化利息除了受項目總成本的影響之外，還受項目融資方式的影響，外部融資與內(nèi)部融資的成本不同，其資本化利息的水平也會不同。間接開發(fā)成本的管理，就是要做到合理規(guī)劃融資、投資，提高資金的使用效率，盡最大的可能降低資金的使用成本。

(5)市場營銷和售后服務的費用管理

工程完工以后，就是市場營銷和售后服務階段。這個階段只會產(chǎn)生費用，雖不影響成本，但會影響損益，它的控制也可以一并入工程的成本控制過程當中。廣告宣傳費用、銷售人員費用等，波動較大，存在一定管理控制操作空間。在這個過程中，在做好各種銷售、運營的成本預算之后，房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用多種營銷網(wǎng)絡和平臺，全方位做好產(chǎn)品推廣。其次，完善各種推廣方式和機制使銷售、運營成本得到良好的管理控制。

2.3 事后成本分析評估

由于開發(fā)項目竣工驗收后，不再需要成本、費用的投入，幾乎不需要進行成本管理，很少企業(yè)會進行全面的成本管理后評估。但是，項目完工以后仍然需要對整個項目開發(fā)的成本進行管理，此時的管理重點在于建立成本分析的指標體系（根據(jù)企業(yè)實際需要建立，如投資回收期、全成本均價等），分析實際成本與預算成本之間的偏差，總結(jié)成本管理的成功經(jīng)驗和失敗教訓，積累歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)，供后續(xù)項目的成本管理參考借鑒。

結(jié)束語

總之，利潤是企業(yè)生產(chǎn)和發(fā)展的動力源泉，而提高利潤不僅需要收益的增加，還需要減少成本的支出。在如今市場經(jīng)濟的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要想贏得先機，就必須要控制房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本。

參考文獻