導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

(一)完善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控是推動房價變得合理的現(xiàn)實需要?，F(xiàn)在普通居民的實際購買能力仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一線城市和一些二線城市的房價，房價偏高的現(xiàn)象沒有根本解決，依然滿足不了普通居民的合理住房需求。現(xiàn)實生活中，房價過高壓得普通居民都喘不過氣來，很多人都成為房奴，貸款買房，也破壞了中國經(jīng)濟(jì)的良好秩序。而有些人對房價一直處于觀望態(tài)度，考慮未來房價的走勢，如果房價一直平穩(wěn)，消費者會在買房和租房中抉擇，最后作決定;如果當(dāng)時的房價持續(xù)上漲，消費者會盲目地認(rèn)為房價會一直上漲，如果現(xiàn)在不買，未來房價會更高，這樣他會不計較任何代價地買房。如果不采取手段控制，任由其迅速發(fā)展，勢必會在未來的某一天把經(jīng)濟(jì)推向崩潰的邊緣。所以我們要堅持房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，保證房地產(chǎn)業(yè)能健康地發(fā)展下去。

(二)建設(shè)多種投資渠道的現(xiàn)實需要完善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控?，F(xiàn)在中國的投資渠道還很少，資金投資房地產(chǎn)都是以保值、增值為目的。任由社會資金在房地產(chǎn)市場累積，阻礙了建設(shè)多元化社會投資渠道的產(chǎn)生和發(fā)展。

(三)完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策能使房地產(chǎn)業(yè)良性地發(fā)展下去。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展變化、經(jīng)營管理和服務(wù)水平提升，在這個時候如果不控制房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)行業(yè)將無法健康發(fā)展。

(四)完善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控可以增加房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟(jì)中的競爭力。資金如果過度集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域，使社會資源不能優(yōu)化配置，不利于在經(jīng)濟(jì)中提升競爭力和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

(五)保護(hù)社會創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的條件是完善房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。城市房價偏高，使城市的生活和工作消費過高，創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新人員不敢來城市工作，不能有效構(gòu)建國家競爭力。

二、改善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的措施

(一)建立健全宏觀調(diào)控體系，加大宏觀調(diào)控力度。宏觀調(diào)控不應(yīng)該只針對一線城市，還應(yīng)該調(diào)控二三線城市的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加大宏觀調(diào)控的執(zhí)行力度。國家應(yīng)該在二三線城市實行限購政策，打擊壟斷，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)充分競爭，不僅比價格，還要比質(zhì)量，更要比性價比和服務(wù);嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)中的土地供應(yīng)量，合理利用土地資源，避免浪費，規(guī)范土地供給市場。嚴(yán)格執(zhí)行《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，即對未投資開發(fā)或投資未達(dá)到一定比例的土地，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓;在一定時間內(nèi)不進(jìn)行投資的，政府應(yīng)無償收回，從根本上抑制哄抬地價現(xiàn)象的產(chǎn)生。實現(xiàn)土地資源高效配置，就要對各類用地及郊區(qū)新入市的農(nóng)用地合理配置;要保護(hù)環(huán)境，維護(hù)生態(tài)平衡。房地產(chǎn)業(yè)要與環(huán)境一起協(xié)調(diào)發(fā)展，要想房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，就要注重房地產(chǎn)的生態(tài)價值。因此，要在開發(fā)的過程中做好環(huán)境保護(hù)。

(二)實施差別化的稅費和信貸政策。在有區(qū)別的住房信貸前提下給第一套自住的商品房實行住房貸款優(yōu)惠政策，也就是說，對于無房者想購買房子的這一愿望，政府應(yīng)該給予一定程度的支持，在稅費和貸款方面給予一定優(yōu)惠。實施限購措施，在購買第二套以上房子的時候，可適當(dāng)提高稅率，對于通過信貸方式買房用來投機(jī)的購房者，可以通過提高利率，減少還款年限和借款金額來增加其資金成本，抑制投機(jī)行為。提高第二套房子的首付金額，加大買房成本，抑制非正常的住房需求;對開發(fā)商和購房者的空置房進(jìn)行征稅，控制半年起征稅;加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)購地、融資和買賣的管理。

(三)實行住房保障政策，確保保障房分配到低收入人群手中。通過建筑、購買、長期租賃等方式籌集保障房房源，保證房源的資金來源，增加經(jīng)濟(jì)適用房，政府可以拿出稅收收入的一部分買入空置房，改成廉租房，加大廉租房的供應(yīng)，同時減少空置房，逐步普及住房保障制度。引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極參與保障房建設(shè)，確保人人都有房子住。把經(jīng)濟(jì)適用房改為廉租房，防止有些不符合經(jīng)濟(jì)適用房購買條件的人低價買入高價賣出。調(diào)整住房供應(yīng)關(guān)系，建立中低價位和中小戶型的商品房。增加商品房供給，抑制房價上漲，改變?nèi)藗兊挠^點，促進(jìn)潛在需求變?yōu)橛行枨?。?yōu)化房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對新建住房提出具體要求。

(四)關(guān)注房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的價格，讓人們看見房地產(chǎn)建造的成本。政府把握住房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本才能調(diào)控房價。各地物價局應(yīng)該根據(jù)各地實際情況，認(rèn)真核算房地產(chǎn)產(chǎn)品成本并公布給人們，防止開發(fā)商牟取暴利，使購房者作出合理選擇。公開成本對于完善房地產(chǎn)市場調(diào)控問題具有很大的意義，購房者可以放心選房，改變了以往開發(fā)商自己決定房價的現(xiàn)象。

三、結(jié)語

篇2

【關(guān)鍵詞】宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)市場；房地產(chǎn)價格；影響；作用

近年來，我國的經(jīng)濟(jì)得到了飛速的發(fā)展，人們的物質(zhì)生活水平也越來越高，促進(jìn)了我國房地產(chǎn)事業(yè)的快速發(fā)展。為了能夠有效的抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的逐漸膨脹，我國的相關(guān)部門運(yùn)用宏觀調(diào)控中的經(jīng)濟(jì)政策來規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，控制房地產(chǎn)價格，維護(hù)房地產(chǎn)發(fā)展的秩序，使房地產(chǎn)事業(yè)能夠得到快速穩(wěn)定的發(fā)展，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)市場和國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展相互協(xié)調(diào)。

一、國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響和作用

我國經(jīng)濟(jì)水平和人們生活水平的提高，雖然一定程度的提高了我國的綜合國力，但是也相應(yīng)的帶來了對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不利影響。因此，這就需要國家的相關(guān)部門采取宏觀調(diào)控的政策，比如采取變動稅收和支出、變動貨幣量等相關(guān)政策，來有力的維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序，緩和經(jīng)濟(jì)矛盾。比如在“國五條”中明確提出，要堅定我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖，樓市調(diào)控由供求關(guān)系管理轉(zhuǎn)向預(yù)期管理等內(nèi)容。

1.宏觀調(diào)控中的財政政策對房地產(chǎn)市場的影響和作用

財政政策，指的是我國的相關(guān)部門采用變動稅收和支出的手段，來對總需求產(chǎn)生影響，進(jìn)而對我國的國民收入和就業(yè)產(chǎn)生影響。在房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展最為蓬勃時，通過提高稅率、增加稅收、政府減少支出等一系列的財政政策，來減少投資者獲得的利潤、提高房地產(chǎn)的投資成本，從而有效的控制房地產(chǎn)的發(fā)展，減少潛在消費者，緩和經(jīng)濟(jì)市場矛盾，避免由于房地產(chǎn)發(fā)展過快而引發(fā)的其他問題，最終對我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響。

2.宏觀調(diào)控中的貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響和作用

貨幣政策，指的是中央銀行加大對貨幣供給量的控制，從而對利率和相關(guān)的需求產(chǎn)生影響。貨幣政策主要包括了存款準(zhǔn)備金政策和再貼現(xiàn)率政策。其中，存款準(zhǔn)備率政策，指的是我國運(yùn)用提高或者降低銀行存款準(zhǔn)備率的方法手段，來增加或者減少銀行貨幣供給量，進(jìn)而影響到利率、投資。比如，國家為了有效的控制房價的上升，可以提高銀行的存款準(zhǔn)備金，增加銀行存款，減少銀行的貸款數(shù)量，進(jìn)而提高銀行利率、減少投資者貸款，最終有效的緩和房地產(chǎn)市場的競爭力，避免其他問題的出現(xiàn)。再貼現(xiàn)率政策，指的是我國的中央銀行對商業(yè)銀行或者其他的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行的放款利率。中央銀行運(yùn)用再貼現(xiàn)率政策，對商業(yè)銀行的貨幣供給量進(jìn)行調(diào)控，對利率的升降產(chǎn)生影響，對房地產(chǎn)市場投資者資金的流動也產(chǎn)生一定的影響，從而有效的對房地產(chǎn)的投資、需求以及貸款等進(jìn)行控制，抑制房地產(chǎn)的快速發(fā)展，控制房價，進(jìn)而有效地解決民生問題。

二、國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)價格的影響和作用

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，促進(jìn)了我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)價格也在不斷上漲，尤其是近年來，大部分地區(qū)的房價得到了大幅度的上升，因此。國家通過采取宏觀調(diào)控的政策，有效的將房價控制在一定范圍內(nèi)。

1.目前我國房地產(chǎn)價格的發(fā)展現(xiàn)狀

在我國相關(guān)部門的2013年我國經(jīng)濟(jì)預(yù)測報告中，可以了解到，目前，我國的房地產(chǎn)在國家的宏觀調(diào)控政策下，預(yù)計今年全國的商品房的平均銷售價格在每平方米6200元左右，和去年相比，同比上升7.6%，并且房價的整體走勢為前期高后期低。其中，我國的一線和二線城市商品房的售價呈持續(xù)上漲趨勢，三線和四線城市的商品房價格均呈下降趨勢。

2.宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)價格的影響和作用

（1）宏觀調(diào)控政策中的稅收調(diào)控政策

房地產(chǎn)價格的上漲導(dǎo)致物價水平上升，主要表現(xiàn)在兩個方面。一方面，房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展和房地產(chǎn)的價格上升，會一定程度的促進(jìn)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的物價上升，比如建筑材料行業(yè)、鋼鐵行業(yè)等物價的上升。這些房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的物價上升，又會促進(jìn)其它行業(yè)的產(chǎn)品或者服務(wù)價格水平的提高，進(jìn)而形成一系列的連鎖反應(yīng)，從而出現(xiàn)通貨膨脹現(xiàn)象。另一方面，由于人們居住需要住房、企業(yè)辦公需要寫字樓等原因，房地產(chǎn)價格的上漲會不同程度的增加居民居住、公司辦公以及企業(yè)生產(chǎn)的成本。另外，由于人們居住環(huán)境的成本提高，人們對工資的需求也越來越高，進(jìn)而又提高了企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成本。因此，在控制房地產(chǎn)的價格控制過程中，運(yùn)用國家的宏觀調(diào)控政策中的稅收調(diào)控政策，對房地產(chǎn)中的保有階段進(jìn)行累進(jìn)課稅的手段，有效的抑制房地產(chǎn)的投資力度，從而平穩(wěn)或者降低房價。

（2）宏觀調(diào)控政策中的保障性住房調(diào)控政策

保障性住房調(diào)控政策，指的是在我國建設(shè)大量的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房以及限價房等具有保障性的住房，運(yùn)用國家宏觀調(diào)控的手段，提高房地產(chǎn)在市場上的供給量，尤其是對我國中低層收入者的住房供給，從而有效的控制房價。通過運(yùn)用宏觀調(diào)控政策中的保障性住房調(diào)控政策，能夠保障中低收入階層人們的住房，控制房價的快速增長，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展。

（3）宏觀調(diào)控政策中的最高限價法調(diào)控政策

由于我國的房地產(chǎn)供給的自然壟斷程度很高，因此，可以通過運(yùn)用最高限價法調(diào)控政策對房價進(jìn)行調(diào)控。具體的操作方式是，房地產(chǎn)開發(fā)商在向當(dāng)?shù)卣I土地的過程中，當(dāng)?shù)卣谙嚓P(guān)的土地合同上要明確規(guī)定該塊土地用地有房價的控制上限，在此背景下，進(jìn)行“價高拍賣”的土地拍賣方式。房地產(chǎn)開發(fā)商如果違反了相關(guān)的土地合約，房價超出了所限制的范圍，那么就要采取相應(yīng)的懲罰措施對其進(jìn)行嚴(yán)格的懲罰。在我國運(yùn)用宏觀調(diào)控政策的手段進(jìn)行房價的控制過程中，首先要采用稅收調(diào)控政策和保障性住房調(diào)控政策，最高限價法在前者不能發(fā)揮作用時，考慮最高限價法的調(diào)控政策。

三、宏觀調(diào)控政策存在的不足及建議

目前，隨著國民經(jīng)濟(jì)的高位運(yùn)行，宏觀調(diào)控的難度也越來越大。在國家出臺的宏觀調(diào)控政策中，出現(xiàn)了地方政府對于中央的宏觀調(diào)控政策響應(yīng)度不高的現(xiàn)象，對于宏觀調(diào)控政策的實施效果具有一定的影響。

由于各地地方政府控制著許多資源和國有企業(yè)，他們不僅是宏觀調(diào)控的對象，而且還是宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行者。一些地方政府以本地區(qū)的局部利益為出發(fā)點來考慮問題，對于不符合本地利益的宏觀調(diào)控政策，采取消極甚至抵制的態(tài)度，嚴(yán)重影響了宏觀調(diào)控政策的實施效果。

因此，加強(qiáng)各地政府對科學(xué)發(fā)展觀的貫徹和落實力度；將以往的經(jīng)濟(jì)建設(shè)型政府轉(zhuǎn)變?yōu)楣卜?wù)型政府；健全完善地方政府之間的政府職能、行政體制、財政體制以及產(chǎn)權(quán)等制度；

增強(qiáng)政府宏觀調(diào)控的能力等，從而有力的促進(jìn)公關(guān)調(diào)控政策的順利進(jìn)行，充分發(fā)揮出宏觀調(diào)控政策的積極作用。

結(jié)語：

總而言之，在我國的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)價格控制中采用國家的宏觀調(diào)控政策，對于有效的控制房地產(chǎn)價格和市場具有十分重要的作用。另外，房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的地域性特點，因此，在進(jìn)行宏觀調(diào)控政策時，要采用具體問題具體分析的方式，從而有效的規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，控制房地產(chǎn)價格，維護(hù)房地產(chǎn)發(fā)展秩序，使房地產(chǎn)事業(yè)能夠得到快速穩(wěn)定的發(fā)展，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)市場和國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展相互協(xié)調(diào)。

參考文獻(xiàn)：

[1]許學(xué)紅.當(dāng)前國家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)市場的影響分析[J].現(xiàn)代商業(yè).2010，01（36）：41-43

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫 調(diào)控 對策

衣、食、住、行中“住”的問題是當(dāng)前我國民眾最關(guān)心的大事之一，也是政府應(yīng)當(dāng)解決的重大民生問題。房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控能否達(dá)到預(yù)期目的，何時實現(xiàn)“住有所居”，已經(jīng)成為街頭巷尾熱議的話題。

一、我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的必要性

近幾年商品房價格快速上漲，與城市居民收入的增長形成強(qiáng)烈反差，引起了社會對房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)泡沫、宏觀調(diào)控的強(qiáng)烈關(guān)注。

（一）我國房地產(chǎn)市場“泡沫”問題及其原因分析

2010年，房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積等都有較大幅度增長。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，比上年增長33.2%。施工面積40.55億平方米，比上年增長26.6%；新開工面積16.38億平方米，增長40.7%；竣工面積7.60億平方米，增長4.5%。商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%。銷售額5.25萬億元，比上年增長18.3%。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，社會總供求平衡是物價穩(wěn)定的基本條件。德國房價10年不漲，供求平衡是硬道理。當(dāng)前我國房地產(chǎn)“泡沫”問題的產(chǎn)生是一種經(jīng)濟(jì)狀態(tài)失衡現(xiàn)象的具體表現(xiàn)。總結(jié)起來有以下幾方面的原因：

一是地價過快上漲。由于土地的稀缺性特征，地產(chǎn)價格在數(shù)量上隨時間遞增。土地價格的上漲推動了房地產(chǎn)價格的上漲。二是房地產(chǎn)市場的特殊性及其秩序的不規(guī)范。房地產(chǎn)市場具有供給彈性小、需求不確定（如“丈母娘需求”）等特點，供不應(yīng)求導(dǎo)致房價的上漲；同時，信息不對稱，導(dǎo)致投機(jī)炒作盛行，加速了房地產(chǎn)價格的上升。三是購房者的預(yù)期及非理。消費者對某種消費品價格的預(yù)期在一定程度上影響自己的需求。“羊群效應(yīng)”是典型的非理。當(dāng)價格上升時，人們認(rèn)為價格還會持續(xù)上升，進(jìn)一步刺激了價格上升，促進(jìn)了“泡沫”的產(chǎn)生。四是房地產(chǎn)市場供給的結(jié)構(gòu)性矛盾。廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房地理位置偏僻而且數(shù)量嚴(yán)重不足，供求矛盾非常突出；城市擴(kuò)張、舊城改造造成的大規(guī)模拆遷又加劇了這一供求矛盾，使低檔房價格急劇上升并產(chǎn)生了“泡沫”。五是銀行等金融機(jī)構(gòu)寬松的信貸政策。房地產(chǎn)開發(fā)需要雄厚的資金，主要是由銀行信貸提供，銀行通常愿意發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款，開發(fā)商擁有少量的資金就可以從事項目開發(fā)，為房地產(chǎn)“泡沫”的產(chǎn)生埋下了隱患。六是國家對房地產(chǎn)消費的鼓勵政策。自2008年9月起，為應(yīng)對國際金融危機(jī)的影響，我國政府接連出臺降息、減稅、鼓勵房地產(chǎn)消費的多項政策，中斷了多年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策，這種政策導(dǎo)向使房地產(chǎn)過度開發(fā)，價格不斷虛漲，空置率不斷上升，加速了“泡沫”的形成。

（二）加強(qiáng)我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的必要性

綜上所述，影響房地產(chǎn)“泡沫”的因素很多，既有房地產(chǎn)本身的因素，也有消費者的預(yù)期及非理等因素的影響，還有政府方面的原因，這些因素共同作用會引發(fā)我國房地產(chǎn)局部性、地區(qū)性和結(jié)構(gòu)性“泡沫”問題的形成。房地產(chǎn)“泡沫”將給國民經(jīng)濟(jì)及居民生活帶來極大危害。因此，應(yīng)及時分析房地產(chǎn)“泡沫”的成因，通過多種途徑，及時采取多種措施加強(qiáng)宏觀調(diào)控，防范和消除房地產(chǎn)“泡沫”。

二、當(dāng)前政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策措施

2010年，一系列調(diào)控并未明顯抑制房價上升的勢頭。進(jìn)入2011年后，國務(wù)院頒布“新國八條”，實施更為嚴(yán)格的調(diào)控政策。一是進(jìn)一步落實地方政府責(zé)任。各城市政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。二是加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。三是調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅；加強(qiáng)對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查；嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。四是強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。加強(qiáng)對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。五是嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。增加土地有效供應(yīng)，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。六是堅持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費。七是合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。八是落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機(jī)制未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的?。▍^(qū)、市）人民政府，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。

三、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的對策

要想使房地產(chǎn)調(diào)控政策與措施取得預(yù)期的效果，首先要轉(zhuǎn)變觀念，消除房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中存在的錯誤認(rèn)識，其次要采取相關(guān)的政策與措施。

（一）需要澄清的幾個錯誤認(rèn)識

一是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控就是要降低房價。宏觀調(diào)控的真正目的在于實現(xiàn)房地產(chǎn)市場健康、有序和協(xié)調(diào)發(fā)展，并不是單純降低房價，而是使其處于相對穩(wěn)定狀態(tài)或者是控制在與GDP和居民人均可支配收入增長速度相協(xié)調(diào)的上升幅度內(nèi)。二是實現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)就要買房。“住有所居”是我國人民幾千年來的崇高理想，“有”，可以是“擁有”，也可以是“占有”，即“為我所用”。很可能在未來相當(dāng)長的一段時期內(nèi)，一些低收入和無收入家庭只能依靠租房來解決居住問題。三是土地稀缺導(dǎo)致高房價。我國如果拿出1%的國土面積來建設(shè)城市，則至少可以解決14億人的居住問題。

（二）促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的對策

一是轉(zhuǎn)變調(diào)控思路。房地產(chǎn)調(diào)控的重心應(yīng)該是供給方調(diào)控，增加商品房土地供應(yīng)，提高中小戶型比例，加大廉租房興建力度。二是理順中央、地方的財政分配結(jié)構(gòu)。合理劃分中央、地方的財政收支，扭轉(zhuǎn)地方政府對土地財政的依賴。三是進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整。重點推出市場潛力較大的經(jīng)濟(jì)適用房和中檔住房，盤活房地產(chǎn)三級市場；加強(qiáng)交通、環(huán)境等方面的規(guī)劃，增加城市郊區(qū)投資，降低成本，降低房價。四是規(guī)范土地市場。規(guī)范國有土地使用權(quán)；公開土地儲備量、待拍賣的土地、現(xiàn)有土地使用結(jié)構(gòu)、規(guī)劃、評估價格等信息，防止信息不對稱為一些人圈地、炒地牟取暴利提供便利。五是完善房地產(chǎn)金融體制。銀行業(yè)應(yīng)從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)入手，提高自身抵御金融風(fēng)險的能力；金融監(jiān)管部門應(yīng)從制度建設(shè)入手，為房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的共同發(fā)展提供一個良好的外部環(huán)境。六是把解決中低收入階層的住房問題納入公共選擇程序。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的選址、興建規(guī)格及適用人群，應(yīng)通過聽證會等程序，尋求一套公平合理的解決方法，最終使多數(shù)公眾能夠接受并感到滿意。

參考文獻(xiàn)：

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③中國經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫．cei.省略

④國家統(tǒng)計局網(wǎng)站． stats.govcn/tjfx/jfx/t20110318

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1.1房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的概念

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是指國家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段,從宏觀上對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制,促進(jìn)房地產(chǎn)市場供需總量、供需結(jié)構(gòu)平衡,實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動。從調(diào)控體系上可將宏觀調(diào)控分為政策調(diào)控和戰(zhàn)略調(diào)控。房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控,是從經(jīng)濟(jì)角度,運(yùn)用貨幣政策、財政政策、稅收政策與土地政策等措施對市場行為進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性約束。房地產(chǎn)宏觀戰(zhàn)略調(diào)控,是從法律和行政角度,對房地產(chǎn)市場環(huán)境與房地產(chǎn)市場系統(tǒng)全局進(jìn)行引導(dǎo)和規(guī)劃。

1.2房地產(chǎn)戰(zhàn)略調(diào)控與政策調(diào)控的主要區(qū)別

調(diào)控手段差異。政策調(diào)控是對房地產(chǎn)市場行為等進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性約束和懲罰,對市場失誤進(jìn)行糾正,對市場失靈進(jìn)行補(bǔ)充,對市場失效進(jìn)行調(diào)整。戰(zhàn)略調(diào)控是對房地產(chǎn)市場行為進(jìn)行引導(dǎo)、懲罰和制度安排,具有強(qiáng)制性和法律性。

調(diào)控目標(biāo)差異。政策調(diào)控旨在對房地產(chǎn)市場價格波動進(jìn)行調(diào)節(jié),維持市場短期局部的穩(wěn)定,協(xié)調(diào)發(fā)展房地產(chǎn)投資市場和消費市場。戰(zhàn)略調(diào)控旨在制訂房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃、房地產(chǎn)市場戰(zhàn)略調(diào)整,維持房地產(chǎn)市場總供需總量平衡,促進(jìn)其平穩(wěn)健康發(fā)展；同時優(yōu)化供需結(jié)構(gòu),保證中低收入人群住房需求。

1.3房地產(chǎn)戰(zhàn)略調(diào)控的必要性

戰(zhàn)略調(diào)控有利于調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。當(dāng)前我國發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)主要從總量上加大房地產(chǎn)業(yè)投資,由于房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),國民經(jīng)濟(jì)過分依賴于房地產(chǎn)業(yè)。而戰(zhàn)略調(diào)控是從結(jié)構(gòu)上對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)整,提高房地產(chǎn)業(yè)的增加值,促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)。

戰(zhàn)略調(diào)控有利于推進(jìn)城市化進(jìn)程。我國城市化進(jìn)程緩慢,城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)明顯,城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不協(xié)調(diào),而政策調(diào)控僅調(diào)控區(qū)域性和短期性市場波動。戰(zhàn)略調(diào)控則是從整個房地產(chǎn)市場出發(fā),制訂房地產(chǎn)長期發(fā)展規(guī)劃,實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與城市化的協(xié)調(diào)發(fā)展。

戰(zhàn)略調(diào)控有利于協(xié)調(diào)城市規(guī)劃和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。當(dāng)前我國城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,只是盲目地追求房地產(chǎn)開發(fā),而忽視城市規(guī)劃,造成城市規(guī)劃與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)。政策調(diào)控只是用經(jīng)濟(jì)手段實現(xiàn)資源合理配置,而戰(zhàn)略調(diào)控則是用法律和行政手段加強(qiáng)城市建設(shè)和城市規(guī)劃的約束性,從而更好地協(xié)調(diào)城市規(guī)劃和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要問題及反思

(1)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策本身的問題。一是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策失靈問題。其一,宏觀調(diào)控政策滯后性。宏觀調(diào)控政策從制定到實施需要一段過程,包括問題的發(fā)現(xiàn)、調(diào)控政策的制定、實施。而市場的易變性、波動性會使得政策無法執(zhí)行,形成滯后性。其二,宏觀調(diào)控政策靈活性較差。宏觀經(jīng)濟(jì)政策是面向整體市場,解決短期經(jīng)濟(jì)問題。而房地產(chǎn)市場是區(qū)域性較強(qiáng)的市場,易造成部分區(qū)域適應(yīng)性差。即使各地方政府依據(jù)中央政策制定地方調(diào)控細(xì)則,也只是一紙空文。另外,還可能由于政策制定者對市場問題把握不準(zhǔn)。其三,宏觀調(diào)控政策執(zhí)行不力。“上有政策,下有對策”,在政策執(zhí)行過程中,部門利益與地方利益沖突、調(diào)控細(xì)則歪曲調(diào)控政策、政策執(zhí)行者不作為、政策執(zhí)行不到位等。二是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失效問題。其一,宏觀調(diào)控政策經(jīng)濟(jì)約束性失效。宏觀經(jīng)濟(jì)政策主要是因為利用土地、貨幣、財政、稅收政策等對違反市場行為者進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性懲罰。在實施懲罰過程中,會因“尋租”、“招商引資”政策、經(jīng)濟(jì)懲罰力度不夠使得執(zhí)行大打折扣,造成投資回報遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)性懲罰,致使政策經(jīng)濟(jì)性約束性失效。其二,宏觀調(diào)控政策片面性。綜觀我國已出臺的宏觀經(jīng)濟(jì)政策,皆是針對某個具體問題或現(xiàn)象。其三,宏觀調(diào)控政策作用時間短。我國宏觀調(diào)控實施后,會在短期內(nèi)產(chǎn)生一定效果,之后問題會更嚴(yán)重,主要是因為宏觀經(jīng)濟(jì)政策僅在短期內(nèi)影響部分房地產(chǎn)市場主體行為。

(2)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控引發(fā)的問題。一是房地產(chǎn)市場環(huán)境問題。其一,宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境更加惡劣。一方面宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)投機(jī)回報率增加,投資炒房和囤房盛行,房地產(chǎn)市場儼然是住房投機(jī)市場而非消費市場。特別是大量制造業(yè)資本或者其他重要實體經(jīng)濟(jì)資本投資樓市,加劇了市場投機(jī)行為。另一方面宏觀調(diào)控使得開發(fā)商大建高檔住房,而高檔住房成交拉動房價,使得中端房價也跟隨上升,中端住房出現(xiàn)泡沫。因此,調(diào)控使得房價越調(diào)越高,住房越來越困難,房地產(chǎn)市場環(huán)境變得更加惡劣。其二,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策法律環(huán)境受到質(zhì)疑。我國房地產(chǎn)宏觀政策效用大減,2006年的國八條和國六條實施后,房價出現(xiàn)短暫回調(diào)后又升到較高水平。使得人們質(zhì)疑政府宏觀調(diào)控政策。多次調(diào)控表明,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控并不能引領(lǐng)房地產(chǎn)市場走向、改變房價走勢及保障中低收入人群的住房權(quán)利。二是房地產(chǎn)市場系統(tǒng)問題。其一,房地產(chǎn)市場投機(jī)預(yù)期高漲。宏觀政策調(diào)控使得房價不跌反漲,投機(jī)者信心高漲。根據(jù)消費者行為理論,消費者(投機(jī)者)“買漲不買跌”,于是投機(jī)者看漲預(yù)期形成,大量投機(jī)資本進(jìn)入樓市,房價越炒越高。其二,我國房地產(chǎn)市場住房投資功能強(qiáng)于消費功能。目前樓市投機(jī)盛行,政府宏觀調(diào)控不力,使得購買住房主要是為投資而非消費。宏觀調(diào)控使得購房者購房越來越困難,消費市場逐漸萎縮,投資市場成為主流。其三,投資者與消費者矛盾更加激烈。一方面是開發(fā)商與消費者的矛盾,征稅增加開發(fā)成本,而開發(fā)商會將稅收納入房價,將賦稅轉(zhuǎn)嫁給了購房者,房價越高,購房越困難,開發(fā)商與購房者矛盾僵化。另一方面是投機(jī)者與購房者的矛盾,如為抑制投資,提高稅率,但同時增加了自住、投機(jī)購房者的購買成本,可投機(jī)者掌握大量資本,并不受其影響,他們只需投資回報率大于銀行或其他投資回報率,就不愿退出房地產(chǎn)投機(jī)市場,反而使自住需求減少。結(jié)果造成一方面投機(jī)者擁有大量空置房,另一方面購房者又買不起房,于是二者矛盾愈演愈烈。

3完善我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控新思維

3.1繼續(xù)改進(jìn)和完善我國房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控

(1)彌補(bǔ)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的不足。第一,重視對宏觀調(diào)控效果評價,制定更加準(zhǔn)確有效的宏觀經(jīng)濟(jì)政策。準(zhǔn)確有效的宏觀經(jīng)濟(jì)政策可以解決政策失靈問題,宏觀經(jīng)濟(jì)政策要適時、針對性地執(zhí)行,嚴(yán)格執(zhí)行制定的宏觀經(jīng)濟(jì)政策。第二,加大宏觀調(diào)控政策配套措施,提升宏觀調(diào)控執(zhí)行力。執(zhí)行力關(guān)系到效果與目標(biāo)的差異。要力求避免執(zhí)行力大打折扣、宏觀調(diào)控政策執(zhí)行不作為的現(xiàn)象,做到公開、公平、公正執(zhí)行,努力構(gòu)建宏觀調(diào)控政策監(jiān)督體系。第三,著重分析抑制住房需求的弊端,積極引導(dǎo)住房需求。

(2)完善房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控機(jī)制。第一,完善稅收政策調(diào)控機(jī)制。稅收的重要功能是使收入、生產(chǎn)要素再分配。對房地產(chǎn)征稅,主要應(yīng)增加住房投資成本,而不是增加住房消費成本。目前我國住房稅收調(diào)控既抑制投機(jī),也增加住房消費成本,由此引發(fā)住房難問題。因此,很有必要對住房持有和住房流轉(zhuǎn)交易分別設(shè)計征稅。只有增大持有投資住房的稅收成本,才能抑制投資投機(jī)行為,即讓投資房地產(chǎn)的收益小于成本,才會抑制投機(jī)。第二,完善土地出讓機(jī)制,最大限度地為保障性住房建設(shè)提供資金支持。我國土地現(xiàn)行的“招拍掛”出讓機(jī)制,造成了房價的不斷提高,建議在操作上可以采取商品房等用地沿用現(xiàn)行的價高者得的招拍掛方式,保障性住房的土地出讓而采取應(yīng)價低者得。商品房等用地最高價招拍掛,可以實現(xiàn)土地效率最大化,并且可將這部分資金再投入保障房建設(shè),以解決中低收入人群住房難問題。

3.2逐步啟動和發(fā)展我國房地產(chǎn)宏觀戰(zhàn)略調(diào)控

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關(guān)鍵詞：國家宏觀調(diào)控；房產(chǎn)營銷；瓶頸

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

一、國家宏觀調(diào)控政策影響下房地產(chǎn)營銷所面臨的問題分析

自08年全球范圍內(nèi)的金融危機(jī)以來，我國為了實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的增長，出臺了一系列的刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場快速升溫，主要表現(xiàn)為房價的高速度增長，大大超出了我國國民的購買力，產(chǎn)生了許多的社會問題，越來越多的人買不起房子，蝸居現(xiàn)象嚴(yán)重，房地產(chǎn)泡沫增加，銀行貸款額增大，嚴(yán)重制約了我國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。我國政府為了保證我國經(jīng)濟(jì)健康、快速、穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展。自我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題后，國家開始對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，在土地的使用問題、銀行的信貸問題和炒房問題上開始卓有成效的調(diào)控，從中央到地方的各級政府，對房地產(chǎn)市場連打幾套“組合拳”，宏觀調(diào)控時間之長，力度之大，政策之廣得到了社會的廣泛認(rèn)可，在一定程度上改變了房價逐年攀升的問題，但是也給房地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境帶來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，同時，國家宏觀政策給房地產(chǎn)的營銷推廣帶來了巨大的銷售壓力。在國家宏觀政策的影響下，我國大中城市的房價上漲受到有效的遏制，也出現(xiàn)了一定的回落。主要體現(xiàn)在投資者在房地產(chǎn)行業(yè)的投資增速放緩，投資力度減小，購房消費者在銀行的貸款下降，購房消費者大多對購房持觀望態(tài)度，希望房價進(jìn)一步下降，在房地產(chǎn)市場上，資金的投資和組合結(jié)構(gòu)得到調(diào)整和優(yōu)化，但是對于我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來說，國家宏觀政策的有力出臺，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤的獲取。

過高的房價本來就增加了房地產(chǎn)營銷的困難，加上國家宏觀調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)企業(yè)利潤大幅下降，消費者對房地產(chǎn)投資力度減小和投資速度放緩，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道無法拓寬，資本的運(yùn)行能力也相應(yīng)減弱，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的資金運(yùn)作困難，導(dǎo)致在政策出臺之前捂盤的房地產(chǎn)開發(fā)商巨大的經(jīng)濟(jì)損失，而且一定程度上會影響到房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的資金鏈的運(yùn)作。而房產(chǎn)的營銷推廣上，只有較大的降低房產(chǎn)價格，加大房產(chǎn)促銷的力度，才能迅速的回籠資金，減輕房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的資金和發(fā)展壓力。從某種程度上來說，是以犧牲我國房地產(chǎn)行業(yè)的利益從而帶動我國整個房地產(chǎn)行業(yè)的房價回落。消費者作為市場的主動力，消費者的消費觀念也隨著國家宏觀調(diào)控政策的出臺、房地產(chǎn)行業(yè)的競爭規(guī)范化逐漸成熟和理性。調(diào)查研究表明，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展的大的環(huán)境下，房地產(chǎn)的價格高低是影響購房消費者的首要因素，其次才會考慮房產(chǎn)所處的位置、環(huán)境和交通等影響因素。而且我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，沒有打出自己的品牌，從而占有市場。隨著消費者購買房產(chǎn)的逐漸理性化，房產(chǎn)的質(zhì)量和品牌也是影響購房消費者的一大因素，一個品牌的影響力可以提高產(chǎn)品的價值，也能夠吸引更多的消費者。我國房地產(chǎn)行業(yè)在品牌領(lǐng)域的建設(shè)重視不夠，在完成一系列的房產(chǎn)項目之后，沒有及時對房產(chǎn)品牌進(jìn)行連鎖的打造和完善，導(dǎo)致在房產(chǎn)企業(yè)低端領(lǐng)域進(jìn)行競爭，沒有找到新的房產(chǎn)營銷突破口，房產(chǎn)最終會影響房產(chǎn)企業(yè)和整個房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

二、當(dāng)前國家宏觀調(diào)控下的房產(chǎn)營銷推廣如何突破瓶頸

（一）轉(zhuǎn)變在房地產(chǎn)市場的營銷推廣的傳統(tǒng)模式

隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的初步建立，房地產(chǎn)市場日益變化，尤其是在金融風(fēng)暴和國家各種政策的影響下，我國的房地產(chǎn)企業(yè)受到了新的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)的營銷推廣只有順應(yīng)潮流、積極的面對挑戰(zhàn)并學(xué)習(xí)和吸收現(xiàn)代的營銷觀念，創(chuàng)新營銷推廣模式，從而在競爭激烈和惡劣的外部競爭環(huán)境下生存和發(fā)展，首先需要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的營銷推廣觀念，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會中，市場營銷觀念最重要的就是如何處理好企業(yè)和顧客及社會的效益，在房產(chǎn)營銷推廣中，要結(jié)合市場營銷學(xué)的基本理論知識和技巧方法，根據(jù)房地產(chǎn)市場營銷推廣的特點，著重對房地產(chǎn)的品牌和物業(yè)管理的建設(shè)。

（二）國家宏觀調(diào)控下的房產(chǎn)營銷突破瓶頸的方法

在房地產(chǎn)市場上的品牌打造，一定要以質(zhì)量為保證，注意在房地產(chǎn)項目開發(fā)和建設(shè)上的企業(yè)文化宣傳和推廣介紹，這是房地產(chǎn)營銷推廣中往往被忽略的部分，而在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的后期和營銷階段，要對客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓客戶滿意。現(xiàn)實中的許多房地產(chǎn)企業(yè)大多的只重視合同前期貌似“一錘子買賣”的工作，這對于我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展極為不利，只有正確的把握了消費者的消費心理，才能讓顧客滿意，在取得社會效益的同時實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)自身的發(fā)展。需要強(qiáng)調(diào)的是，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必須要重視品牌的建設(shè)。在社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展的同時，我國國民的文化素養(yǎng)不斷提高，隨著老百姓對住宅條件改善的需求，對房產(chǎn)的功能性和需求也越來越多，越來越關(guān)注房產(chǎn)的文化價值，開始追求高品位。房產(chǎn)企業(yè)只有打造出優(yōu)質(zhì)的品牌，才能夠滿足人們?nèi)找嬖鲩L的文化需要，需要杜絕“一錘子買賣”的營銷作風(fēng)。在物業(yè)管理的建設(shè)上，一定要向購房消費者提供優(yōu)秀的服務(wù)和公共設(shè)施，現(xiàn)如今，服務(wù)業(yè)的比重在整個國家經(jīng)濟(jì)中的分量不斷增加，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)的營銷推廣起到極大的促進(jìn)作用。

三、國家宏觀調(diào)控下的房產(chǎn)營銷推廣瓶頸的總結(jié)

現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會中，影響經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定因素諸多種種，近年來受到金融危機(jī)的影響，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也受到了極大的沖擊，各種違背經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律的情況時有發(fā)生。國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，對我國的房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展起到了一定的作用。然而，對于房產(chǎn)企業(yè)的營銷推廣卻提出了新的要求，隨著人們的經(jīng)濟(jì)和文化素養(yǎng)的不斷提高、房地產(chǎn)市場的不斷的變化等等，向房產(chǎn)企業(yè)的營銷推廣提出了新的挑戰(zhàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]焦光旭 《當(dāng)前環(huán)境下的房地產(chǎn)營銷策略建議》[J] 魅力中國，2009(21)

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一、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與常態(tài)化宏觀調(diào)控歷程分析

建國后，我國房地產(chǎn)開發(fā)模式是計劃經(jīng)濟(jì)體制下的統(tǒng)一建設(shè)，開發(fā)主體全是政府投資的企業(yè)。1984年國家計委和城建部頒布《城市建設(shè)綜合開發(fā)公司暫行辦法》，明確規(guī)定城市建設(shè)綜合開發(fā)公司是具有獨立法人資格的企業(yè)單位，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負(fù)盈虧，促使許多帶有政府職能的開發(fā)公司向企業(yè)轉(zhuǎn)變，同時也出現(xiàn)了許多獨立組建的房地產(chǎn)開發(fā)公司。自此，拉開了房地產(chǎn)開發(fā)市場化的序幕。1990年，國務(wù)院頒布《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，掀起了房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，但很快首次房地產(chǎn)泡沫在深圳、海南、北海等地出現(xiàn)。1993年，中央政府開始第一輪緊縮性宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)泡沫破裂，造成了大量“爛尾樓”和銀行呆壞賬。1993―1997年緊縮性的調(diào)控政策落實，使經(jīng)濟(jì)過熱勢頭放緩。

1998年國務(wù)院頒發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，取消實物福利分房，逐步實行住房分配貨幣化。此后，城鎮(zhèn)住房運(yùn)行機(jī)制發(fā)生了深刻變化，市場機(jī)制在房地產(chǎn)市場中的作用越來越突出，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，一批房地產(chǎn)企業(yè)在快速成長。2005年全國有7家房地產(chǎn)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入超過50億元；2006年8家企業(yè)主營業(yè)務(wù)超過100億元；到2010年有6家房地產(chǎn)企業(yè)主營業(yè)務(wù)超過500億元，其中一直穩(wěn)坐“老大交椅”的萬科集團(tuán)主營業(yè)務(wù)突破1000億元，該企業(yè)近5年來年增長率高于30％。自1998年開始，我國商品房銷售面積和銷售額平均每年增長高于20％，整個產(chǎn)業(yè)在快速增長的過程中發(fā)生著劇烈的變革，各種宏觀調(diào)控政策不斷出臺，根據(jù)宏觀調(diào)控政策的目的和程度可以歸納為以下四個階段。

1.快速發(fā)展與規(guī)范土地調(diào)控期(1999―2003年)

1999―2000年房地產(chǎn)零售時代來臨，房貸成銀行熱門生意，個人購房比例持續(xù)上升。2001年“申奧”成功和“入世”兩大誘因，刺激房價漲幅迅速，炒房之風(fēng)漸起。2002年7月1日，國土資源部制定的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》開始施行。2003年6月5日，央行頒布震動行業(yè)的121號文件《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，規(guī)定開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30％，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。隨后，8月12日，建設(shè)部公布了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，在要求“加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管”的同時，“對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目，要繼續(xù)加大信貸支持力度”，與121號文件形成鮮明反差。這表明雖然政府加緊對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，但是部門問的觀點并不完全一致。此時期國家宏觀調(diào)控力度不大，主要從規(guī)范土地方面著手，可稱之為規(guī)范土地調(diào)控期。

2.高速發(fā)展與收縮性調(diào)控期(2004―2007年)

經(jīng)歷“SARS”后的2004年，土地拍賣和加息兩種調(diào)控工具的使用卻伴隨著新一輪房價的大漲。房地產(chǎn)開發(fā)熱潮從北京、上海等一線城市轉(zhuǎn)向內(nèi)陸城市，房地產(chǎn)企業(yè)的全國化擴(kuò)張發(fā)展迅猛，外資和上市開始成為開發(fā)商重要的融資通道。

2005年3月，面對不斷上漲的房價，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》(“國八條”)，傳達(dá)了對房價上漲過快的憂慮。同年4月，國務(wù)院常務(wù)會議提出八項措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(“新國八條”)。

2006年5月，中央政府出臺了“國六條”，揭開了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。隨后，《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》、《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》等文件相繼出臺。

2007年不但延續(xù)了前幾年的政策取向，而且在力度上明顯加大。在資金方面，一年內(nèi)6次上調(diào)銀行基準(zhǔn)利率、10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、提高第二套房的首付和利率；在土地方面，強(qiáng)調(diào)節(jié)約集約用地、控制大套型商品房、“招拍掛”出讓土地的方式作了重要修改、開展以查處“以租代征”為重點的土地執(zhí)法百日行動。然而，最大的特點是住宅市場由“重建設(shè)”轉(zhuǎn)為“重保障”，標(biāo)志著本輪調(diào)控思路的根本性轉(zhuǎn)變。8月13日，國務(wù)院出臺《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，旨在建立和完善住房保障體系。

這一時期國家宏觀調(diào)控密度加大，調(diào)控目的意在收縮房地產(chǎn)過度發(fā)展勢頭，但收效甚微，房價一路攀高。

3.“先抑后揚(yáng)”調(diào)控期(2008―2009年)

2008年1月到8月，國家繼續(xù)從地根和銀根(共5次上調(diào)準(zhǔn)備金率，從年初的14.5％上調(diào)至17.5％)兩方面嚴(yán)控房地產(chǎn)市場。2008年9月，受全球金融風(fēng)暴影響，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)低迷，并對經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生了一定影響。因此，各級地方政府陸續(xù)推出了包括減免稅收、購房補(bǔ)貼等多條“救市”措施。特別是11月9日中央政府明確宣布對宏觀經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行重大調(diào)整，實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，更加明確了房地產(chǎn)市場擴(kuò)張型宏觀調(diào)控的政策方向。2008年12月17日國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，進(jìn)一步全面促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。2009年1月，四大國有銀行宣布2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。同年5月，國務(wù)院的《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20％，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30％。這是自2004年以來執(zhí)行35％自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復(fù)到1996年開始實行資本金制度時的水平，預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始“松綁”。本輪調(diào)控從“嚴(yán)控”到“救市”思路的根本轉(zhuǎn)變，有效刺激了房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，可稱之為“先抑后揚(yáng)’調(diào)控期。

4.“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控期(2010年至今)

在鼓勵住房消費及寬松貨幣的“救市”政策刺激下，2009年房價飛速上漲，沉寂了1年多的土地市場再度火爆，開發(fā)商瘋狂拿地，各地“地王”頻現(xiàn)。2009年底、2010年初國家果斷出臺調(diào)控措施，如“國四條”、“國十一條”、“提高存款準(zhǔn)備金率”等，限制投資、投機(jī)購房需求，支持自住需求，調(diào)控住房的消費結(jié)構(gòu)，加大住房保障力度。2010年，一輪又一輪調(diào)控政策出臺之后，抑制了部分需求，大多數(shù)城市成交面積同比下降明顯，但部分一、二線城市20％～47％的房價年度漲幅，依然無法達(dá)到“遏制部分城市房價過快上漲”的調(diào)控要求。在此背景下，2011年初有史以來最嚴(yán)厲“國八條”政策出臺?！皣藯l”在深化“促供應(yīng)、

抑需求、調(diào)結(jié)構(gòu)、重監(jiān)管”這一縱向基本調(diào)控思路的同時，又在橫向調(diào)控思路上明確了調(diào)控政策落實結(jié)果的“問責(zé)制”。但時至今日，個別城市房價仍不降反升，從全國范圍來看宏觀調(diào)控政策尚未達(dá)到預(yù)期目的?？梢灶A(yù)見的是，未來一段時期各種調(diào)控政策還將陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控將常態(tài)化。

二、房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控常態(tài)化思考

1.宏觀調(diào)控常態(tài)化是房地產(chǎn)市場失靈的保障

房地產(chǎn)“市場失靈”是一個全球性的難題，不少發(fā)達(dá)國家在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中也經(jīng)歷過使用各種宏觀調(diào)控工具來規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如利用利率杠桿抑制房價、加大稅收力度抑制投機(jī)、直接采用行政和法律手段查處違法亂紀(jì)行為、堅持增加“小戶型低價房”供應(yīng)、建造“廉租房”和提供補(bǔ)貼為中低收入者提供住房保障等。我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時間較短、發(fā)展速度較快，出現(xiàn)各種問題在所難免。各級政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、投資者和購房者必須認(rèn)識到國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控是社會經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的需要，調(diào)控形式將趨常態(tài)化。調(diào)控不僅僅注重蕩平短期“房價上漲”問題，更要力爭避免房價的大起大落，保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

2.宏觀調(diào)控常態(tài)化下地方政府角色轉(zhuǎn)換

中央出臺各類房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，地方政府負(fù)責(zé)實施。我國現(xiàn)行稅制和政績考核決定了地方政府熱衷于以地生財，通過招拍掛不斷推高地價，從而獲取更多的經(jīng)濟(jì)政績和財政收入。在國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控直接影響地方財政收入的情況下，地方政府對中央調(diào)控政策的積極性和執(zhí)行力度對調(diào)控效果產(chǎn)生很大影響。不難解釋，2008年底中央宏觀調(diào)控刺激房地產(chǎn)市場立竿見影，房地產(chǎn)市場迅速繁榮，而2010年宏觀調(diào)控欲抑制房價上漲，卻收效甚微。因而，如何使地方政府與中央宏觀調(diào)控目標(biāo)一致，有必要從土地拍賣收入、稅收、地方政府政績考核等方面做出角色轉(zhuǎn)換。

3.建立客觀的住房信息系統(tǒng)和科學(xué)的房地產(chǎn)市場預(yù)警、預(yù)報體系

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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場；政府；宏觀調(diào)控

0引言

從20世紀(jì)90年代開始，我國的房地產(chǎn)市場開始迅猛發(fā)展，推動了國家GDP的增長，增加了政府的稅收，同時也極大的提高了人們的生活質(zhì)量。但是在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，也出現(xiàn)了許多的問題，比如開發(fā)商惡意炒房抬高房價，增加了人們的生活成本。為了讓我國的房地產(chǎn)市場健康、持續(xù)的發(fā)展，國家開始對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。但是由于多方因素的影響，政府的宏觀調(diào)控政策并沒有達(dá)到預(yù)期的效果。分析其原因，主要是因為政府在進(jìn)行宏觀調(diào)控的時候，大部分是使用經(jīng)濟(jì)學(xué)思想來進(jìn)行宏觀調(diào)控的，對國家法律法規(guī)調(diào)整的重視程度不夠。國家的宏觀調(diào)控一定會引起房價的波動，而房價的波動又會極大的影響市場的穩(wěn)定，激化顧客和地產(chǎn)商之間的利益沖突，很容易產(chǎn)生法律糾紛。近年來頻繁的商品房交易糾紛正是反映了這一問題。

1我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策分析

我國進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控的根本目的是為了實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，宏觀調(diào)控政策也經(jīng)歷了從強(qiáng)制性干預(yù)的直接調(diào)控到發(fā)揮市場作用的間接調(diào)控的過程。在2005年—2014年之間，我國政府相繼頒布了金融貸款政策、土地政策、稅收政策、保障房政策等一系列的政策，對房地產(chǎn)市場的行為進(jìn)行一定程度的規(guī)范?？傮w上來看，這幾年間國家的宏觀政策調(diào)控可以分為抑制鼓勵抑制三個階段。在2005年—2008年間，我國的房價不斷上升，人們的生活成本大幅度的增加，怨聲載道，大量的資本流入到了地產(chǎn)商的口袋之中。政府為了抑制房價的上漲，頒布了一系列的政策。

1．1金融貸款政策

國家規(guī)定，從2005年3月17日起正式取消住房貸款的優(yōu)惠利率。個別區(qū)域的首付金額從總額的20%提高到30%。同時，在利用房貸購買住房之后，如果還要購買第二套，首付占比應(yīng)該高于40%，貸款利率至少要為標(biāo)準(zhǔn)利率的1．1倍。如果房屋面積大于90m2，那么要繳納30%的首付款。如果房屋面積小于90m2，那么要繳納20%的首付款。

1．2稅收政策

2006年5月，國家規(guī)定，如果個人將購買時間小于5年的房子向外出售，就需要繳納全額營業(yè)稅。如果企業(yè)出資為個人購買房屋，則需要繳納個人所得稅。在2008年—2009年間，美國的次貸危機(jī)嚴(yán)重影響了我國的房地產(chǎn)市場，為了擴(kuò)大內(nèi)需，政府開始頒布一系列的措施來扶持房地產(chǎn)市場的發(fā)展。中國人民銀行將個人住房公積金的貸款利率和一年期貸款基準(zhǔn)理論全面下調(diào)。同時將個人房貸的首付比例固定為20%，貸款利率的最低限額調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0．7倍。國家宣布，從2008年11月起免征土地增值稅，個人銷售住房或者購買住房不再需要繳納印花稅。首次購買90m2以下的住房時，契稅稅率調(diào)整為1%。在2009年—2015年間，我國的房地產(chǎn)市場再次爆炸。房價飛速上漲，造成了大量的房地產(chǎn)泡沫，政府為了抑制我國的地產(chǎn)泡沫，又頒布了一系列的政策來抑制房地產(chǎn)市場的發(fā)展。調(diào)控政策繁多而且力度也越來越大，同時對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度也在不斷加強(qiáng)。從整體上來看，雖然我國的房地產(chǎn)市場調(diào)控非常頻繁，但是房價并沒有出現(xiàn)下降。在政策抑制時期，我國的房價也并沒有出現(xiàn)長期下跌的趨勢，只是放緩了增長速度。一段時間以后，房價又會開始上漲。宏觀調(diào)控效果并不好。

2宏觀調(diào)控政策存在的問題及社會影響

我國政府在進(jìn)行宏觀調(diào)控的時候，更多的是從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來進(jìn)行思考，而忽略了對法律法規(guī)的調(diào)控。所以，在進(jìn)行宏觀調(diào)控的同時，法律問題頻發(fā)。我國的法律體系包括憲法、法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)、自治條例等等，種類繁多。但是政府的宏調(diào)調(diào)控政策并不隸屬于任何法律制度之內(nèi)，而是政府對市場的管理行為，是一種政府行政行為。但是，即使是政府的行政行為，也要具有相應(yīng)的法律基礎(chǔ)。以“限購令”為例，我國的法律體系中并沒有可以支持“限購令”的法律規(guī)章，而且“限購令”本身也與我國的憲法內(nèi)容出現(xiàn)了沖突。我國憲法規(guī)定，每個公民都享有平等權(quán)，而限購令對不同戶籍的公民進(jìn)行區(qū)別對待，限制了公民平等購房的權(quán)利。除了法律問題之外，宏觀調(diào)控政策本身的合理性也存在一定的問題。雖然宏觀調(diào)控政策是政府處于某種目的而頒布的，但是在政策落實的時候存在很多不規(guī)范不合理的地方。比如，和法律法規(guī)相比，國家宏觀調(diào)控政策變動過快，非常的不穩(wěn)定。在房價上漲時進(jìn)行抑制，在擴(kuò)大內(nèi)需時又進(jìn)行鼓勵，這種劇烈的變動加劇了房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定，侵害了大量公民的利益。而且，我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策的生效時間短，在頒布之后就立即進(jìn)行施行。而房產(chǎn)交易本身就是一件漫長的過程，宏觀調(diào)控對正處于交易期之內(nèi)的房產(chǎn)交易造成了巨大的影響，導(dǎo)致大量的違約現(xiàn)象發(fā)生。

國家的宏觀調(diào)控政策也對社會造成了巨大的影響。比如“退房潮”和“假離婚”問題。在2010年，國家對房地產(chǎn)的抑制力度不斷加大，許多城市的房價出現(xiàn)拐點，房價的降低引發(fā)了許多業(yè)主的不滿，在全國很多城市都爆發(fā)了業(yè)主與地產(chǎn)商沖突的事件，甚至有很多業(yè)主采用暴力維權(quán)的方式要求地產(chǎn)商支付自己的損失，很多的業(yè)主紛紛要求退房，引發(fā)大范圍的“退房潮”。發(fā)生這種事件的主要原因就是房價的大幅度下跌導(dǎo)致很多業(yè)主的資產(chǎn)大幅度的縮水，很多的業(yè)主一夜之間損失幾十萬甚至近百萬?！巴朔砍薄奔觿×藰I(yè)主和地產(chǎn)商之間的矛盾，也加劇了人們對政府的不滿情緒，嚴(yán)重影響了社會的和諧與穩(wěn)定?！凹匐x婚”也是政府在進(jìn)行宏觀調(diào)控過程中爆發(fā)的一個大規(guī)模。我國在頒布限房令、限貸令的時候，大多以家庭為單位，很多的人為了能夠獲得更多的貸款資格和購房資格，便以假離婚的方式來脫離政府的管控，導(dǎo)致離婚潮的發(fā)生。在假離婚之后，很多的家庭假戲真做，導(dǎo)致家庭關(guān)系的破裂，影響了社會的和諧穩(wěn)定。假離婚行為嚴(yán)重影響了國家政策的落實，侵害了弱勢一方的利益，是一種侵害國家利益增加自己利益的行為。而且離婚也會激化夫妻雙方之間的矛盾，對家庭環(huán)境的和諧程度造成了巨大的影響，對夫妻的子女及父母造成巨大的影響。

3對完善我國宏觀調(diào)控政策的建議

我國宏觀調(diào)控政策的主要問題就是對法律法規(guī)的調(diào)控力度不足，所以國家在進(jìn)行宏觀調(diào)控的時候，也要密切的注意到這點。

3．1加大對法律法規(guī)的調(diào)控

宏觀調(diào)控政策與我國現(xiàn)有的法律體系產(chǎn)生了巨大的沖突，嚴(yán)重影響了政策的合法性以及公信力。想要緩解這種狀況，國家立法部門應(yīng)該加強(qiáng)對現(xiàn)有法律體系的調(diào)整，減少宏觀調(diào)控政策與法律體系的沖突，給國家的宏觀調(diào)控建立法律基礎(chǔ)。

3．2加大執(zhí)法力度

法律能否發(fā)揮其自身的作用最主要的就是執(zhí)法力度的強(qiáng)弱。當(dāng)前我國的宏觀調(diào)控政策不能發(fā)揮作用很大一部分原因就是執(zhí)法力度不夠所引起的。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)該及時的修改商品房買賣合同以使其與國家政策相匹配，盡可能的減少買賣糾紛的發(fā)生。

3．3完善司法體系

政府的宏觀調(diào)控政策是基于我國社會主義發(fā)展?fàn)顩r而做出的，對我國的健康發(fā)展具有非常重要的意義，司法部門在進(jìn)行司法審判工作的時候，必須要站在社會總體發(fā)展的角度上，與國家的宏觀調(diào)控政策保持一致，推動社會的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

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關(guān)鍵詞：我國房地產(chǎn)市場；調(diào)控政策

中圖分類號：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）06-000-01

一、問題的提出

從2006年開始，中國的樓市又出現(xiàn)了新一輪的調(diào)控，但是從全國角度上進(jìn)行分析，房地產(chǎn)市場的活躍度盡管有一定程度的下降，但是價格卻還是沒有較為顯著的回落。2006年7月份，國家統(tǒng)計局公布了兩組數(shù)據(jù)：上半年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資7694.59億元，與之前相比較有24.2%的增長率；70個大中城市房屋銷售價格與之前相比較有5.6%的增長率，漲幅回落3.3%。盡管上半年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅與之前城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅相比較低31.3%，但是房地產(chǎn)開發(fā)投資還是一直處于增長趨勢；盡管商品房價格的漲幅總體較為緩慢，但是還是有很多城市房價還處于上漲狀態(tài)，2006年6月，全國70個大中城市房屋銷售價格與之前相比較有5.8%的增長率，總體上漲0.7%，與之前環(huán)比漲幅相比較基本上持平。有些城市房價上漲速度還是比較快的，8個城市新建商品住房價格與之前漲幅相比較，已經(jīng)有10%的增長率，19個城市月環(huán)比漲幅超過1%。

不管是一個單位，還是個人，面對一個項目，不管是大是小，都與大量的市場調(diào)研和實證分析論證、實施中的實時監(jiān)控和時候的評價存在著密切的關(guān)系。若是把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策作為一個項目進(jìn)行考慮的話，作為政策的制定者，面對比單個項目更宏觀更復(fù)雜的市場，就需要開展系統(tǒng)和準(zhǔn)確的實證性分析、可行性論證以及政策效果的分析和評估。在這個過程中，精確的統(tǒng)計數(shù)據(jù)是必不可少的一個重要部分，對分析手段和測算工具實施定量化，運(yùn)用相關(guān)專家和智囊團(tuán)實施科學(xué)分析論證。只有這樣，宏觀調(diào)控政策才能夠具有科學(xué)性和合理性，從而使調(diào)控經(jīng)濟(jì)發(fā)揮最大化作用。

二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策存在的問題

從2003年開始，國家針對房地產(chǎn)市場的發(fā)展制定出一系列的宏觀調(diào)控政策，其中包含土地政策、金融政策以及稅收政策等等。這些政策盡管獲得了一定成效，但是在具體政策的制定和執(zhí)行方面還是存在著一系列的問題。

（一）土地政策

中國的基本國情是人多地少，土地資源較為缺少，所以，嚴(yán)格控制土地開發(fā)規(guī)模、提升土地利用效率已經(jīng)是中國一項長期國策。而土地作為房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要條件，也是引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)投資方向，促進(jìn)商品房供需平衡的基本條件和依據(jù)。所以，土地政策就成為最為直接、最為現(xiàn)實的調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策。但是在土地政策的實施中還存在著各種問題。

（二）金融政策

金融政策主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例的提升、商業(yè)貸款利率以及個人住房貸款利率的上調(diào)，它主要有兩個目的：第一，抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資，使金融風(fēng)險降低；第二，待機(jī)炒房投機(jī)現(xiàn)象，使商品房投資需求得到抑制。但是，在執(zhí)行過程中，這兩方面的目標(biāo)并沒有得到全面的實現(xiàn)，反而又出現(xiàn)了新的問題。

（三）稅收政策

在2009年，來自房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入在全國總稅收收入中占有20%的比例。地方財政收入的增加和經(jīng)濟(jì)發(fā)展對于房地產(chǎn)業(yè)的依賴性也比較大。所以，最近幾年，在經(jīng)營城市理念的驅(qū)動下，各級政府通常都會選擇開發(fā)房地產(chǎn)。這也是中央各項宏觀調(diào)控政策不能有效落實的根本。

三、對房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策建議

（一）地方政府要樹立長期整體的發(fā)展理念

政策的具體落實和執(zhí)行者就是地方政府，在保證政策實施方面發(fā)揮著極其重要的作用。地方政府不夠長遠(yuǎn)的發(fā)展觀和政績觀是促進(jìn)房價飆升的主要因素。解鈴還需系鈴人，當(dāng)前房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控能不能順利進(jìn)行重點就在于地方政府能不能規(guī)范自身行為。地方政府應(yīng)該在落實發(fā)展觀的前提下，定位房地產(chǎn)業(yè)，將為中低收入家庭提供價廉物美的住房作為基本原則，作為宏觀調(diào)控的起點和歸宿。地方政府官員一定要站在片面追求GDP的經(jīng)營理念和政績觀的角度逐漸相改革中低收入者和進(jìn)城打工族的居住條件的方向進(jìn)行轉(zhuǎn)變。針對那些的行為進(jìn)行嚴(yán)格查處，對那些投機(jī)炒作的行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，嚴(yán)厲處罰那些故意預(yù)期不開發(fā)的企業(yè)或者故意持倉惜售的企業(yè)，對其所囤積的土地要無償收回，或者通過稅收杠桿的方式使其得到一定程度的制止。

（二）規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為

1.嚴(yán)格實施土地使用權(quán)招投標(biāo)。通過立法確定城市規(guī)劃的法律地位，保障土地使用結(jié)構(gòu)的合理性，從土地源頭著手，規(guī)范土地市場。完善土地招標(biāo)拍賣制度，實現(xiàn)國有土地使用權(quán)交易的公開、公平、公正。

2.培育健康的房地產(chǎn)中介市場。中介機(jī)構(gòu)要增強(qiáng)規(guī)范經(jīng)營意識，拓展和深化業(yè)務(wù)范圍，積極提高員工素質(zhì)，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得市場的廣泛認(rèn)同。

3.加大廉租房建設(shè)力度。在增加住房有效供給的基礎(chǔ)上，要把廉租房建設(shè)擺上重要的議事日程。特別是在目前房價正高的情況下，更要注重滿足普通百姓的居住需求，從社會和諧的角度出發(fā)，對廉租房建設(shè)作出制度性安排。2005年我國的住宅私有化率達(dá)到了 81.62%，遠(yuǎn)高于美國的 68%，法國的 55%，荷蘭的 50%。根據(jù)法國政府去年公布的一項法令，所有市鎮(zhèn)必須保持 20%以上的住房是廉租房，以保證“低收入者也能住上好房子”。廉租房制度為法國的社會穩(wěn)定，抑制房價上漲起到了十分積極的作用。

參考文獻(xiàn)：

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[2]王潤華.對影響房地產(chǎn)價格的宏觀政策分析[J].中外企業(yè)家，2009（06）.

[3]梁姣.2008年以來國家政策對房地產(chǎn)市場影響效果分析[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2010（18）.

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關(guān)鍵詞：利率調(diào)控;房地產(chǎn)投資需求;利率市場化

一、我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展

1998年6月，國務(wù)院頒布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住宅建設(shè)的通知》，明確提出了停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化的政策。這是我國住房分配制度的一次重大改革，表明了住房實物分配制度的終結(jié)，具有重要意義。1998年房改以后，商品房銷售價格呈不斷上漲的趨勢，隨著供給和需求的快速增長，房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)度也持續(xù)增加，2016年達(dá)到6.5%，成為拉動國民經(jīng)濟(jì)增長的一支重要力量。然而，房地產(chǎn)業(yè)成為中國新的經(jīng)濟(jì)增長點的同時，也給我國國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展和社會生活帶來了隱患。為此，政府先后出臺了一系列宏觀調(diào)控政策。貨幣政策是宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要手段之一，而利率政策作為一項重要的貨幣政策調(diào)控方式，在對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)中成為重要的選擇。然而，利率政策能否有效作用于房地產(chǎn)市場呢？

二、利率對房地產(chǎn)市場的影響

1.利率對房地產(chǎn)供給的影響

利率對整個國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行具有重要的調(diào)節(jié)作用。利率的波動反映市場資金供求的變動狀況，利率的調(diào)節(jié)對房地產(chǎn)市場的影響具有倍數(shù)效應(yīng)，因此小幅度的利率調(diào)整可能造成房地產(chǎn)市場的巨大變動。當(dāng)貸款利率上升時，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本增加，獲得的利潤會減少，因此削弱了開發(fā)商的積極性，從而引起供給量相對減少；當(dāng)貸款利率下調(diào)時，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本減少，獲得的利潤會增加，因此提高了開發(fā)商的積極性，從而引起供給量相應(yīng)增加。

2.利率對房地產(chǎn)需求的影響

房地產(chǎn)兼具消費和投資兩種屬性。一方面，房地產(chǎn)具有耐用消費品屬性。房地產(chǎn)作為消費品，同時房地產(chǎn)使用周期長，各種建筑物相對于其他商品來說，使用年限較長，房地產(chǎn)可以一次或多次投入市場流通，產(chǎn)權(quán)頻繁轉(zhuǎn)移，因此，房地產(chǎn)是耐用消費品。另一方面，房地產(chǎn)具有投資品屬性。房地產(chǎn)價值量大，是很多企業(yè)和團(tuán)體重要的財產(chǎn)，是其進(jìn)行資本經(jīng)營、融資的重要手段。房地產(chǎn)成為社會重要的投資品及家庭投資、保值的主要工具。因為房地產(chǎn)兼具消費和投資兩種屬性，所以對房地產(chǎn)的需求可分為消費需求、投資需求和投機(jī)需求。消費需求是購房者購房主要用于居住，這是房地產(chǎn)消費屬性的具體體現(xiàn)。從消費型購房者來說，當(dāng)存款利率較高的時候，他們一方面會把大量閑置資金存放在銀行以獲取利息收入，另一方面，貸款利率提高意味著月供增加，還款壓力增大，他們或許會推遲購房需求，此時購房需求得到抑制。投資需求和投機(jī)需求是購房者購房主要用于投資或出租，主要目的是賺取收益，這是房地產(chǎn)投資屬性的具體體現(xiàn)。從投資需求和投機(jī)需求型購房者來說，利率提高意味著購房的機(jī)會成本提高，一部分投資投機(jī)資金會退出房地產(chǎn)市場，投資需求和投機(jī)需求得到抑制，同時減少了房地產(chǎn)市場的波動幅度。

3.利率對房地產(chǎn)價格的影響

利率的上升和下降與房地產(chǎn)價格的波動息息相關(guān)。房地產(chǎn)的價值是房地產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值和。房地產(chǎn)價值不同于房地產(chǎn)價格，房地產(chǎn)價格圍繞房地產(chǎn)價值上下波動。但是，從長期看，房地產(chǎn)價格反映了房地產(chǎn)價值，因此，房地產(chǎn)價格可以近似代表房地產(chǎn)價值。房地產(chǎn)價值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，假設(shè)每期未來預(yù)期收益不變，折現(xiàn)率越高，房地產(chǎn)價值越低；折現(xiàn)率越低，房地產(chǎn)價值越高。而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，利率提高，折現(xiàn)率也要提高；利率降低，折現(xiàn)率也會降低。房地產(chǎn)價格與折現(xiàn)率成反比，折現(xiàn)率與利率成正比，因此利率與房地產(chǎn)價格成反比，利率上升或下降會使房地產(chǎn)價格下降或上升。綜合分析結(jié)果是，房地產(chǎn)價格與利率呈相反的變化方向：利率下降，房地產(chǎn)價格會上升；利率上升，房地產(chǎn)價格下降。

三、政策建議

1.發(fā)展房地產(chǎn)投資信托，保持房地產(chǎn)市場供給穩(wěn)定

我國房地產(chǎn)開發(fā)商主要依靠銀行貸款來進(jìn)行房地產(chǎn)投資開發(fā)，這種方式能很快促進(jìn)房地產(chǎn)市場繁榮，但也會帶來房地產(chǎn)過度投機(jī)，造成房地產(chǎn)業(yè)過熱，同時，也加大了銀行業(yè)壞賬呆賬的風(fēng)險。房地產(chǎn)投資信托在擴(kuò)展房地產(chǎn)融資渠道、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款流動性、拓寬居民投資渠道等方面都有著積極的作用。因此，發(fā)展房地產(chǎn)投資信托，拓寬房地產(chǎn)融資渠道，有利于充分發(fā)揮市場機(jī)制來促進(jìn)房地產(chǎn)的穩(wěn)定。

2.加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場需求的調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。通過分析我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控效果，發(fā)現(xiàn)對房地產(chǎn)供給調(diào)控效果并不明顯，調(diào)控房地產(chǎn)需求方比調(diào)控供給方的更加有效。這主要是因為信貸利率的上升或下降是價格信號，直接對公眾的購房或資產(chǎn)決策構(gòu)成影響。而對于供給調(diào)控中的主要手段土地政策來說，雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策在理論上總是試圖平抑土地價格，但實際結(jié)果卻往往是進(jìn)一步加大了供求矛盾，并進(jìn)一步因需求未被抑制而擴(kuò)大了土地的投機(jī)價值。因此，未來我國對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控應(yīng)該是供需兼顧，并側(cè)重調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的需求。

3.加快推進(jìn)利率市場化改革進(jìn)程

我國要加快利率市場化的改革，建立合理的市場化利率機(jī)制。只有具有順暢的利率傳導(dǎo)機(jī)制及規(guī)范的房地產(chǎn)市場，利率政策對房地產(chǎn)市場調(diào)控效果才能顯著。要使利率能夠真正反映市場資金的流通變化，提高利率傳導(dǎo)機(jī)制的有效性，必須加快利率市場化改革，逐步放寬對貨幣市場的限制，盡快形成以市場資金供求為基礎(chǔ)，以中央銀行基準(zhǔn)利率為引導(dǎo)的利率體系。

參考文獻(xiàn)：

[1]車峰.利率對中美房地產(chǎn)市場影響的比較分析[D].2006.

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場 宏觀調(diào)控政策 法治 國家干預(yù)

近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已成為地方財政的重要收入來源。2013年，新的“國五條”房地產(chǎn)調(diào)控措施正式出臺，但是，經(jīng)過近兩個月的實行，“新國五條”在各地區(qū)效果并不明顯，不少地區(qū)甚至名存實亡，暴露出地方政府在房產(chǎn)調(diào)控方面與中央存在很大的分歧。這一方面指出了目前房地產(chǎn)調(diào)控面臨的困境，另一方面也反映了我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的不足，中央調(diào)控政策在操作性和靈活性上存在諸多問題，房地產(chǎn)調(diào)控?zé)o法真正落到實處。

我國目前的國民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)主體為了追求利益的最大化加之市場信息的不對稱導(dǎo)致房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)法律十分混亂。從經(jīng)濟(jì)法的視野審視，解決這一問題的關(guān)鍵在于法律制度的完善和社會管理模式的升級，在市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的今天，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控法制化已勢在必行。只有將經(jīng)濟(jì)法理念運(yùn)用于地產(chǎn)調(diào)控的實踐之中，為政府職能轉(zhuǎn)變提供合理性建議，同時從金融、稅收、土地等各方面對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，才能有效保證房地產(chǎn)市場的健康與穩(wěn)定發(fā)展。

1、“新國五條”政策實施效果的現(xiàn)狀及評析

因次貸危機(jī)之故，中央2008年出臺的“4萬億”救市計劃中相當(dāng)一部分流入了收益快、操作空間大的房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致中國房地產(chǎn)自2009年一直處于“高燒不退”的現(xiàn)狀，房價居高不下。由于地方政府已經(jīng)習(xí)慣于“鋼筋水泥”式粗放型經(jīng)濟(jì)增長方式和高度依賴土地出讓金的政府財政體系，國務(wù)院相繼出臺的“國十一條”、“國十條”等房地產(chǎn)調(diào)控措施并未抑制房價飛漲的態(tài)勢。在面對“越漲越調(diào)、越漲越調(diào)”的外部質(zhì)疑時，政策制定者不得不再次重拳出擊，彰顯決心，“新國五條”正是在這樣的大背景下產(chǎn)生的。然而，其實施一年來，雖然較之前限購、限價、限貸力度更大，但目前看來，房價調(diào)控目標(biāo)、問責(zé)制等直接目標(biāo)似乎并沒有對市場有所影響。從一線城市房價來看，北上廣深四大一線城市在全年房價同比漲幅中位居前列。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，從2013年9月開始，四城市的新建商品住宅價格同比漲幅已經(jīng)連續(xù)4個月超過20%，大幅領(lǐng)先二線城市。而從2013全年來看，除了一季度的同比漲幅低于10%，顯得較為溫和以外，從4月開始，四大一線城市房價可謂高歌猛進(jìn)，每月同比漲幅幾乎以平均2個百分點的速度遞增；在抑制“地王”出現(xiàn)上，國五條的目標(biāo)亦未得到充分體現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計，從“新國五條”出臺至今，北上廣深一線城市，陸續(xù)共誕生了13個“地王”，土地出讓金總額高達(dá)750億元。地王項目的入市一定程度上拉升了周邊樓盤的價格；在“新國五條”的具體實施過程上，也有瑕疵存在?！靶聡鍡l”細(xì)則雖然在限購、限貸、個稅、限價等方面明顯升級，尤其是二手房轉(zhuǎn)讓按照20%交納個人所得稅，影響面甚大。但后來各地出臺的地方細(xì)則中，并沒充分反映“新國五條”細(xì)則，此外，政策里面提到的問責(zé)制，在實際操作中，也沒從嚴(yán)執(zhí)行。

2、“新國五條”空調(diào)的原因分析

2.1、中央與地方的調(diào)控目標(biāo)不一致

中央政府作為全體公民的“管家”，應(yīng)以全體國民的利益為制定政策的出發(fā)點和落腳點。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，應(yīng)符合中央政府的經(jīng)濟(jì)調(diào)控目標(biāo)，通過房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，促進(jìn)全國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長。在保證經(jīng)濟(jì)增長的同時，中央政府使各地協(xié)調(diào)發(fā)展，縮小地區(qū)差異。中央政府在房地產(chǎn)調(diào)控過程中最為重要的任務(wù)是解決中低收入者的住房問題。

相比中央政府，地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的訴求要簡單得多。我國現(xiàn)行對地方官員的考核主要以經(jīng)濟(jì)增長作為主要指標(biāo)。地方官員為求顯眼的政績，往往青睞于房地產(chǎn)開發(fā)商。房地產(chǎn)業(yè)具有投資額巨大、迅速拉升國民生產(chǎn)總值、帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的多重“功效”，有利于地方宮員升遷。最重要的是，地方政府對土地財政存在依賴感。根據(jù)我國現(xiàn)行土地制度規(guī)定，土地出讓金的大部分歸地方政府，地方政府更多地依賴于土地出讓收入來解決財力不足的困境。所以，在房地產(chǎn)調(diào)控過程中，地方政府控制房價的意愿并不強(qiáng)烈。

由于中央政府與地方政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中利益訴訟不同，中央政府控制房價的政策常被地方政府化解。例如中央政府在2008年底為應(yīng)對金融危機(jī)刺激房地產(chǎn)的措施，被地方政府層層加碼，結(jié)果擴(kuò)大了對房地產(chǎn)業(yè)的支持力度，使中央政府的調(diào)控政策得不到執(zhí)行，房地產(chǎn)調(diào)控達(dá)不到預(yù)期結(jié)果，淪為“空調(diào)”。

2.2、調(diào)控手段失當(dāng)

從目前的調(diào)控手段來看，政府頻繁的使用行政手段，過多的用行政命令直接干預(yù)房地產(chǎn)市場，從長期來看不利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展。

由于調(diào)控政策的出臺缺乏法律程序，也由于部委之間缺乏協(xié)調(diào)，各自為政，宏觀調(diào)控政策內(nèi)容往往相互沖突，缺乏應(yīng)有的統(tǒng)一，喪失了政策文件的權(quán)威性。一部關(guān)于宏觀調(diào)控的基本法出臺，從實體和程序兩方面規(guī)范宏觀調(diào)控，是解決房地產(chǎn)調(diào)控這些問題的根本。沒有一套完備的房地產(chǎn)調(diào)控基本法律制度體系和應(yīng)有的宏觀調(diào)控的法律規(guī)則，導(dǎo)致具有預(yù)見力和預(yù)防的措施、政策少之又少，房地產(chǎn)調(diào)控會往往陷入一種落后的事后補(bǔ)救狀態(tài)，疲于應(yīng)付，調(diào)控效果難以達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。

房地產(chǎn)市場何時出臺何種稅收政策，可以說屬于牽一發(fā)而動全身，我國房地產(chǎn)稅收政策的不確定性甚至被人稱道：因為不確定，使投機(jī)者不敢輕易入市，從而達(dá)到調(diào)控目的。這完全混淆了政府和市場的關(guān)系，市場競爭過程中，政府需要做的是提供確定的公共服務(wù)，包括法律、政策。政府提供的法律、政策必須是公開的、確定的，市場參與者才能對自己的行為作出正確的判斷。

2.3、法律體系不健全

2.3.1、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度不健全

一是土地產(chǎn)權(quán)制度不健全。在現(xiàn)有的土地使用制度之下，由于產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)受到很多限制，不能實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，土地入市交易成本較高。由于房地產(chǎn)開發(fā)活動中，土地價格是帶有基礎(chǔ)性作用的，高成本的土地價格終究要通過房地產(chǎn)市場價格表現(xiàn)出來。二是城市基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)權(quán)制度不健全。城市經(jīng)濟(jì)是一個綜合的有機(jī)體，其中的任何一個行業(yè)和部門都與其他行業(yè)和部門有著密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，涉及到城市交通、城市公共事業(yè)管理等眾多部門和行業(yè)。這些部門和行業(yè)的利益造成房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)成本上升。這種現(xiàn)象從表面上看是由于房地產(chǎn)業(yè)與配套部門關(guān)系混亂的結(jié)果，實際上是城市基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)權(quán)制度不健全、產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂的表現(xiàn)。

2.3.2、房地產(chǎn)價格的形成和調(diào)節(jié)機(jī)制不完善。一是房地產(chǎn)生產(chǎn)環(huán)節(jié)分?jǐn)偝杀据^大；二是房地產(chǎn)生產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)化程度不高，本身生產(chǎn)成本居高不下；三是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的目標(biāo)是追逐壟斷利潤。房地產(chǎn)價格的形成過程中的不合理因素造成價格偏離價值。在消費領(lǐng)域，企業(yè)處于有利地位，消費者處于不利地位，使定價權(quán)明顯偏向有利的方面，從而進(jìn)一步損害消費者的利益。

在我國，由于本身的法律體制還不健全，房地產(chǎn)市場也缺乏相關(guān)的法律進(jìn)行調(diào)控。相較于西方國家而言，我國的法規(guī)條文針對性不強(qiáng)，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動各個環(huán)節(jié)乃至細(xì)節(jié)問題都規(guī)定不明確，因而落實起來比較困難。

3、國外地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗和啟示

近半個世紀(jì)以來，世界各主要經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)市場都在在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中幾乎都面臨過或正面臨著“房價過高、市場失靈”的難題。由于房地產(chǎn)市場具有壟斷競爭性、周期性和外部性等特點，市場失靈問題較為嚴(yán)重，需要政府及時有效的宏觀調(diào)控。本節(jié)以美國、德國、日本等發(fā)達(dá)國家為例，試圖發(fā)現(xiàn)和歸納各國在房地產(chǎn)市場調(diào)控實踐過程中的經(jīng)驗和特點，并在海外各國經(jīng)驗和特點的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提煉帶有規(guī)律性的共性內(nèi)容。這些帶有規(guī)律性的共性特征的啟示，對指導(dǎo)我國房地產(chǎn)市場調(diào)控實踐有著現(xiàn)實的意義。

3.1、較為完善的法律和行政法規(guī)

國外地產(chǎn)調(diào)控較為成功的國家十分注重相關(guān)法律的建設(shè)，從制度上對國家的宏觀調(diào)控政策給與了保證，推動調(diào)控的法制化進(jìn)程。

美國的房地產(chǎn)調(diào)控的主要特點是調(diào)控的法制化，其以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場為主要目標(biāo)，圍繞國民的住房保障、房地產(chǎn)市場監(jiān)管、房地產(chǎn)金融管理、土地供應(yīng)等方面展開立法準(zhǔn)備。從上世紀(jì)三十年代開始，美國通過聯(lián)邦立法，相繼出臺多種法律法規(guī)，重要的法規(guī)有《住宅法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住宅與城市發(fā)展法》和《住宅自有者貸款法》等。除此之外，各州政府也相繼對操作辦法和操作模式做出了細(xì)致的方法，為法律施行提供了制度保障。

同樣，我們的近鄰日本也在這方面做出了榜樣。日本尤其注重完備的住房組織和統(tǒng)一的政策體系的建立。立法機(jī)構(gòu)相繼出臺《住宅金融公庫法》（1950年）、《公營住宅法》（1951年）、《日本住宅公團(tuán)法》（1955年）、《城市住房計劃法》（1966年）等法律，其條文具體細(xì)致，針對性和可操作性強(qiáng)，執(zhí)行過程中很少有因法律模棱兩可問題引發(fā)爭議；與之相配合，日本政府也建立一系列機(jī)構(gòu)和法規(guī)，落實住房建設(shè)規(guī)劃。借助日本住宅金融公庫、公營住宅、公團(tuán)住宅等金融和社會機(jī)構(gòu)，針對住宅絕對困難人群、比較困難人群采取直接救濟(jì)、間接救濟(jì)、直接供應(yīng)、租金補(bǔ)助等辦法相結(jié)合，著力解決國民住房問題。

3.2、政策的連貫性較強(qiáng)

事物的發(fā)展進(jìn)步需要我們持之以恒的不斷努力。國外地產(chǎn)調(diào)控政策經(jīng)歷了一個由淺到深、由表及里的漸進(jìn)過程。難能可貴的是其在政策的實施過程中較好的較好的繼承了以往的政策和經(jīng)驗，在繼承中發(fā)展，在發(fā)展中進(jìn)步。

日本作為一個資本主義國家，卻大量地借鑒了社會主義國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，注重運(yùn)用國家力量集中調(diào)動資源發(fā)展經(jīng)濟(jì)。日本政府特別注重住房建設(shè)規(guī)劃的編制和指導(dǎo)，從1966年到2005年，先后制定八次住房建設(shè)五年計劃，根據(jù)不同的時代背景，提出各階段的建設(shè)目標(biāo)、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)和措施，明確保障性住房的比例，從“一五”到“八五”分別為40.3%、40.1%、40.7%、45.45%、49.25%、50.68%、48.29%、50.78%。在日本各界的不懈努力下，日本的住房市場經(jīng)歷了二戰(zhàn)前的個人建房到二戰(zhàn)后公有供應(yīng)，再到現(xiàn)階段逐步走向市場化的轉(zhuǎn)變。

相較于我國“十年九調(diào)”的房地產(chǎn)政策，國外的地產(chǎn)政策無疑更為穩(wěn)定。這一方面是由于法律手段固有的穩(wěn)定性所致，另一方面也表明了在政策制定前，我們應(yīng)從長遠(yuǎn)著手，對市場進(jìn)行科學(xué)合理的預(yù)期，避免出現(xiàn)“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的狀況。

3.3、嚴(yán)格的房地產(chǎn)租賃和交易管制

從二戰(zhàn)對德國的國民經(jīng)濟(jì)和住房造成了巨大破壞，到1991年兩德統(tǒng)一后住房狀況混亂，再到現(xiàn)在相對穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，德國政府一直致力于房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。德國房地產(chǎn)市場卻保持了較長時間的穩(wěn)定狀態(tài)主要歸功于政府對房地產(chǎn)市場嚴(yán)格的管制和引導(dǎo)措施。

在戰(zhàn)后住房短缺時期，德國制定了房租管制政策，要求各地政府按照不同情況制定相應(yīng)的指導(dǎo)租金水平，作為住房出租人和承租人確定住房租金的參考價格。之后，隨著德國經(jīng)濟(jì)狀況的好轉(zhuǎn)，各地方政府逐步以租房補(bǔ)貼制度取而代之來執(zhí)行保障居民住房的職能。在德國，有《房租價格法》、《住房中介法》等法律法規(guī)對房租市場進(jìn)行管制。此外，在德國大多數(shù)城市，住房管理機(jī)構(gòu)、租房者協(xié)會、住房中間商協(xié)會等機(jī)構(gòu)根據(jù)對各種住房的綜合評估，制定出各類住房租金價目表，房屋租賃者和承租人必須在這個價目表規(guī)定的浮動范圍內(nèi)確定具體的房租水平。

德國政府對房地產(chǎn)交易市場日常管制與監(jiān)督也相當(dāng)嚴(yán)格。德國制定了一整套法律并設(shè)立了一系列政府部門對不動產(chǎn)交易進(jìn)行監(jiān)督和管理。房地產(chǎn)法律主要有《聯(lián)邦建筑法》、《聯(lián)邦規(guī)劃法》等，并且各州也有相關(guān)的法律法規(guī)。政府部門主要是對房地產(chǎn)交易的結(jié)果進(jìn)行監(jiān)督，如交易結(jié)果必須經(jīng)公證處認(rèn)證方可得到認(rèn)可，并且公正處開出的《地產(chǎn)公證合同》必須經(jīng)土地注冊局注冊方可有效。這些監(jiān)督行為主要是為了規(guī)范房地產(chǎn)交易市場的秩序，保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益。政府通過嚴(yán)格的房地產(chǎn)交易管制，特別是土地流轉(zhuǎn)基準(zhǔn)價格的制定，可以有效杜絕房地產(chǎn)市場上不正當(dāng)?shù)慕灰仔袨椋⒈ＷC房地產(chǎn)價格在合理的范圍內(nèi)浮動。

總體而言，我國地產(chǎn)調(diào)控政策和發(fā)達(dá)國家還存在一定差距，因而吸取國外調(diào)控政策的有益成果，取其精華去其糟粕，對于我國的地產(chǎn)調(diào)控意義重大。

4、國家宏觀調(diào)控與具體法律政策相結(jié)合的制調(diào)控機(jī)制的探索

4.1、加強(qiáng)宏觀調(diào)控，制定和完善相應(yīng)市場規(guī)則

在市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的今天，房地產(chǎn)行業(yè)作為目前我國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分對我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展具有關(guān)鍵作用。這就需要國家運(yùn)用宏觀調(diào)控這“只有形的手”，將房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的關(guān)注點放到相應(yīng)市場規(guī)則的制定與完善方面，為我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供一個科學(xué)的制度性框架安排。

所謂的宏觀調(diào)控是指我國經(jīng)濟(jì)體制改革過程中形成的有特定含義的概念，是政府為了促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)、穩(wěn)定和發(fā)展，依法調(diào)整運(yùn)用其掌握的某些經(jīng)濟(jì)變量和行政權(quán)力，來影響市場經(jīng)濟(jì)中各種變量的取值，從而影響微觀經(jīng)濟(jì)行為的政策過程。而它在房地產(chǎn)行業(yè)中主要表現(xiàn)為國家憑借經(jīng)濟(jì)、法律和行政等調(diào)控手段，從宏觀上對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)節(jié)和控制，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場在供需總量和結(jié)構(gòu)上的優(yōu)化與平衡，實現(xiàn)房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

4.2、協(xié)調(diào)中央與地方利益博弈，增強(qiáng)政策執(zhí)行力

面加快政府職能的轉(zhuǎn)變，協(xié)調(diào)好中央和地方的利益分配，最大限度的擺脫地方政府對土地收入和房產(chǎn)收入的依賴性。一方面中央制定政策前要進(jìn)行充分調(diào)研，在制定原則的基礎(chǔ)上充分考慮政策的落地性，不能只空喊口號，導(dǎo)致地方政府無法施行。也要綜合考慮中央與地方、地方與地方的差異性，在總體原則不變的情況下，賦予地方政府一定的自，增加其主觀能動性。另一方面，地方政府要充分理解中央的政策，結(jié)合自身特點進(jìn)行落實分析。要盡快拿出符合地方特點的解決方案并上報政府，試行階段明確責(zé)任、權(quán)力、利益分配，同時階段性的上報，配合中央進(jìn)行政策微調(diào)。只有這樣，政府對地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的效果才能充分展示，實現(xiàn)一種房產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制。

4.3、完善立法，嚴(yán)格執(zhí)法，加強(qiáng)法律監(jiān)督

由于我國所有制形式的多樣化和市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的復(fù)雜性，現(xiàn)有的房地產(chǎn)法律、法規(guī)尚不能全部覆蓋，在實際執(zhí)行過程中，又存在隨意性大、多頭管理、部門條塊分割等不規(guī)范問題，致使國家的土地資源不能得到很好的整合和合理的利用，出現(xiàn)了一系列的法律糾紛和混亂，因而在抓好宏觀調(diào)控的同時，我們還必須完善相關(guān)法規(guī)政策的完善，將宏觀調(diào)控和微觀法律有機(jī)的結(jié)合在一起，構(gòu)建一張雙軌制調(diào)控機(jī)制的藍(lán)圖。

項目編號：西南政法大學(xué)2013年度本科生科研訓(xùn)練創(chuàng)新活動專門項目（13XZ-BZX-070）。

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