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篇1

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資;風險識別

房地產(chǎn)投資的全過程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生到房地產(chǎn)出售､資金回收或報廢為止的整個過程｡這是一個動態(tài)的過程,一般可分為投資決策､項目實施和房地產(chǎn)經(jīng)營管理等階段｡不同的階段各具有不同的風險特征,任何一個環(huán)節(jié)的疏忽都可能導致投資的失敗,投資者必須對各個環(huán)節(jié)的不確定因素進行識別并加以防范｡

一、投資決策階段的風險

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,投資決策階段最為關(guān)鍵,擁有最大的不確定性與機動性｡房地產(chǎn)投資一旦展開進行,很難從項目建設(shè)中撤出,否則會付出高昂代價｡房地產(chǎn)投資決策階段風險主要源于政策和經(jīng)濟方面｡

1.政策風險

國家政策對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者帶來各種形式的經(jīng)濟損失｡尤其在我國,市場經(jīng)濟環(huán)境尚未完善的條件下,政策風險對房地產(chǎn)市場的影響尤為重要｡

(1)產(chǎn)業(yè)政策風險

國家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化,決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰｡國家強調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會直接促進城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)､樓宇市場的繁榮｡政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位,緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金,將會減少房地產(chǎn)商品市場的活力,給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來損失｡

(2)金融政策風險

房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進行,國家金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響｡2003年6月央行《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,對房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款､土地儲備貸款､建筑施工企業(yè)流動資金貸款､個人住房貸款等方面作了嚴格規(guī)定,提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準入門檻,使那些主要靠銀行貸款進行投資的企業(yè)面臨著一定的風險｡

(3)土地政策風險

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以土地為載體,土地政策的變化勢必對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響｡土地產(chǎn)權(quán)制度的變更､不同的土地取得方式､土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會帶來房地產(chǎn)投資風險｡

(4)稅收政策風險

稅收政策的變化對房地產(chǎn)投資影響重大｡稅收政策和土地調(diào)控政策是市場經(jīng)濟條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的兩個有力工具｡房地產(chǎn)投資中,各種稅費名目繁多,占開發(fā)成本相當大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨巨大成本風險｡

(5)城市規(guī)劃風險

城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標和用途的相容性､容積率､建筑覆蓋率､建筑限高等,更重要的是通過城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整､交通的變化等來對房地產(chǎn)業(yè)帶來影響｡因此,房地產(chǎn)企業(yè)能不能及早預測規(guī)劃目標,選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項目開發(fā)成敗的核心因素｡

2.經(jīng)濟風險

經(jīng)濟風險包括市場供求風險和通貨風險｡市場供求風險是最直接的風險｡市場供應(yīng)量､市場購買力､市場價格等反映供需狀況指標的動態(tài)性和不確定性,導致供需的動態(tài)性和不確定性,進而極易導致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風險｡相反,市場供需不平衡會導致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風險｡另外,房地產(chǎn)投資周期較長,其間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風險,也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風險｡膨脹率下降會抑制對房地產(chǎn)商品的需求,房地產(chǎn)價格下跌,給房地產(chǎn)投資者帶來損失,膨脹率增大會刺激對房地產(chǎn)的需求｡

3.區(qū)域社會環(huán)境風險

由于社會經(jīng)濟發(fā)展的不均衡性,各個國家､不同地區(qū)的社會環(huán)境各異,這使得不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風險因素,同一風險因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風險具有比較明顯的地域性｡

4.開發(fā)時機風險

從房地產(chǎn)周期理論可知,項目開發(fā)時機也存在著一定的風險｡由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長,易受國民經(jīng)濟的影響,因此,經(jīng)濟發(fā)展趨勢就成為影響開發(fā)時機的主要因素｡所以說,風險與開發(fā)時機的選擇密切相關(guān)｡

二、項目實施階段的風險

房地產(chǎn)投資的實施階段是指房地產(chǎn)投資計劃的具體實現(xiàn)過程,它包括從獲取土地､籌措資金到設(shè)計施工等過程｡此階段將面臨具體的風險因素｡

一方面,在土地獲取階段,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過協(xié)議､招標和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風險｡

另一方面,時間､質(zhì)量和成本是房地產(chǎn)項目建設(shè)階段的三大管理核心,也是三大風險因素｡管理不當,將會使企業(yè)面臨工期拖延風險､質(zhì)量風險和成本風險｡

1.工期拖延風險

工期一旦被延長,一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生較大的變化,錯過最佳租售時機,如已預售,會承擔逾期交付的違約損失､信譽損失;另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費｡

2.項目質(zhì)量風險

質(zhì)量是企業(yè)的生命｡開發(fā)項目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項目的適用性､可靠性､經(jīng)濟性､美觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)性五個方面｡消費者重視房屋的物理質(zhì)量,更強調(diào)房屋的效用｡承包商施工技術(shù)水平落后､偷工減料,建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等,是造成項目質(zhì)量風險的主要因素;房屋設(shè)計和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費者功能需求,也是房屋質(zhì)量不佳的重要方面｡

3.開發(fā)成本風險

房地產(chǎn)項目開發(fā)成本風險源于開發(fā)的各個階段｡建設(shè)前期對項目成本的影響程度達95%—100%,越到后期影響程度越小｡在規(guī)劃設(shè)計中,方案陳舊､深度不夠,參數(shù)選用不合理以及未進行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計,都會導致生產(chǎn)成本的增加,在建設(shè)期間,國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術(shù)標準,也都會使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加｡除此之外,通貨膨脹､物價上漲導致的建材價格上漲和建筑成本的增加及項目是否能按時完工､工程質(zhì)量的保證､施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風險｡

三、經(jīng)營管理階段的風險

房地產(chǎn)項目建成后,資金投放工作基本結(jié)束,投資過程就轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)銷售､出租或物業(yè)管理的經(jīng)營管理階段｡該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實現(xiàn),是房地產(chǎn)投資風險最大的環(huán)節(jié)之一｡其中包括:營銷策劃風險､物業(yè)管理風險和其他風險｡

1.營銷策劃風險

營銷策劃是經(jīng)營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回､利潤能否實現(xiàn)｡在房地產(chǎn)營銷策劃中,價格定位､銷售渠道､營銷方式等都是很重要的方面｡其中,定價最關(guān)鍵,因為消費者對價格最敏感｡價格過高遠離市場會引起房地產(chǎn)銷售困難,難以實現(xiàn)利潤;而價格過低不僅會減少房地產(chǎn)利潤,還可能致使消費者懷疑商品房的質(zhì)量,從而影響房地產(chǎn)商在市場中的形象和信譽風險｡

2.物業(yè)管理風險

物業(yè)管理的水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽和后繼生存與發(fā)展｡房地產(chǎn)開發(fā)投資競爭日益激烈,消費者不僅注重其價格和質(zhì)量,而且注重其售后服務(wù),即物業(yè)管理,物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來進行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業(yè)管理隊伍､管理構(gòu)架､管理公約以及管理費用等｡

3.其他風險

其他風險有很大的不確定性｡其中包括不可抗力以及由人們的過失或故意行為所致的災害等等｡這些風險發(fā)生的可能性較小,但所造成的損失卻是較大的｡

總之,房地產(chǎn)投資過程是一個長期的､涉及面廣且復雜的過程｡這一過程中存在著大量不確定的風險因素,同時,還涉及到房地產(chǎn)投資者與政府部門､最終用戶等之間的諸多關(guān)系,涉及到大量的政策､法規(guī)和法律問題,要做出一系列非確定性決策,這些決策屬于風險性決策范疇,決策是否正確,直接影響到投資的效果甚至投資的成敗｡因此,必須對房地產(chǎn)投資過程作全面､系統(tǒng)的風險分析｡

參考文獻:

[1]許曉音.房地產(chǎn)投資風險與防范對策研究[J].商業(yè)研究,2002,(9).

[2]李偉.房地產(chǎn)投資分析與綜合開發(fā)[M].北京:機械工業(yè)出版社,2003.

篇2

發(fā)展的方向。

關(guān)鍵詞：項目管理：項目監(jiān)理；對比分析

現(xiàn)今，我國的項目管理主要值得是在項目施工期間的管理。本文主要是通過對管理項目和項目監(jiān)理的分析，在找出兩者的實際差距之后。分析產(chǎn)生差距的原因，并且找到解決項目監(jiān)理向項目管理發(fā)展的措施。

一、工程項目管理和工程監(jiān)理的概念比較

不論是古時還是現(xiàn)在，在建設(shè)建筑的工程中都存在有管理的活動。不論是國外的金字塔，還是國內(nèi)的長城等古老建筑。都會存在建筑工程的項目管理活動。通常所講的建設(shè)項目管理活動都是以現(xiàn)代化的理論為指導進行的活動。項目管理包括的內(nèi)容很多，是一項復雜的活動。從項目的招標階段到后來的施工，竣工階段，都會存在項目管理的活動。項目的管理也就在一定的程度上關(guān)系著建設(shè)項目能否順利完成。工程管理的推行實質(zhì)是為了加強工程項目管理。對業(yè)主的項目有全面的管理，監(jiān)督工作。從監(jiān)理制度的形成以來，監(jiān)理的發(fā)展很迅速。規(guī)模也越來越大，作用也變得明顯。這樣就出現(xiàn)了一批成功的監(jiān)理企業(yè)，并且擁有一定的影響力。但是也僅僅是在國內(nèi)有一定的影響，與國際上的先進水平仍然有很大的差距。

二、二者的含義比較

項目工程具有一定的不確定性，采用項目管理就是滿足業(yè)主對于項目的要求和期望。采用工程管理的知識和技術(shù)在工期和投資以及質(zhì)量之間維持一個平衡點。最終的目的是為了業(yè)主獲得更大的工程效益。工程監(jiān)理是業(yè)主雇傭的，受到業(yè)主的委托。根據(jù)我國的相關(guān)法律法規(guī)，獲得委托方的批準之后，對工程進行的監(jiān)督。

三、二者的特點比較

二者都屬于服務(wù)性的活動，最終在項目的實施階段是為了滿足于業(yè)主的需求和完成業(yè)主的指示?？傊?，最終都是為了服務(wù)于業(yè)主的需要。

1、項目管理企業(yè)的特點

工程項目雖然說是固定項目，但是每個項目都具有不同的特點，業(yè)主的需要也會不同。要達到業(yè)主的滿意和需求就要有一支實踐能力很強的管理人才。在項目的實施階段能夠很好地完成協(xié)調(diào)和監(jiān)督作用。以至工程結(jié)束的時候獲得業(yè)主的贊賞。一般的工程項目管理方都不會是投資方。也不存在資金方面的考慮，這就要求項目管理方能夠不受其他的干擾。依法運作，一切都應(yīng)當根據(jù)實際去操作，獨立完成。只是服務(wù)于業(yè)主，認真踏實完成自己的職責。做經(jīng)得起檢驗的工程，獲得最大的經(jīng)濟效益和良好的社會口碑。項目在施工階段很可能會遇到各種各樣的條件制約和變化。在實際的工作中，更應(yīng)該根據(jù)實際的情況。及時處理，這就要求要有靈活的思維。只有靈活的思維才能適應(yīng)千變?nèi)f化的需要。一個完整的工程項目從開始到最后的建成使用階段，都是一項大的工程。為了克服運作過程當中的各種小的問題就要應(yīng)用系統(tǒng)的工程理論，不斷調(diào)整和平衡條件。協(xié)調(diào)好各方的關(guān)系，形成有特色的管理體系和模式。

2、工程監(jiān)理的特點

既不屬于建筑的直接生產(chǎn)者也不是產(chǎn)于建筑的經(jīng)營者。不參與工程的造價工作，也不存在利益的分成。工程監(jiān)理只根據(jù)業(yè)主的需要服務(wù)于業(yè)主，應(yīng)用自己的知識和經(jīng)驗。為了業(yè)主的工程建設(shè)提供支持。工程監(jiān)理方是在施工方和業(yè)主方面之外的第三方，具有其獨立的一面。在進行監(jiān)理工作的時候就應(yīng)當公正獨立完成自己的工作。項目監(jiān)理是一種高智能的服務(wù)，屬于密集型的服務(wù)技術(shù)企業(yè)。它必須有一批專業(yè)性的人才有深厚的理論基礎(chǔ)和相關(guān)的經(jīng)驗。要能夠發(fā)現(xiàn)和解決工程項目中問題的能力。工程監(jiān)理進行工作主要是依據(jù)國家的政策和相關(guān)的標準。在實際的過程中監(jiān)理人員應(yīng)當根據(jù)合同去維護雙方的利益和權(quán)益。組織多方面的協(xié)調(diào)工作，在有爭論的時候監(jiān)理人員要承擔調(diào)節(jié)的作用。調(diào)節(jié)的時候一定要立場公正。項目管理和監(jiān)理的工作特點相同，但是工作的職責不同，這樣就產(chǎn)生了比較大的差異。

3、主要內(nèi)容的比較

項目管理包括的主要內(nèi)容有，前期工作、目標的確定、組織結(jié)構(gòu)、計劃管理和綜合協(xié)調(diào)、設(shè)計管理、項目組織等。項目監(jiān)理主要包括，前期階段、勘察設(shè)計、保修階段等的監(jiān)理。監(jiān)理的主要負責內(nèi)容是控制建設(shè)投資，工期和質(zhì)量。協(xié)調(diào)各方面的工作。項目管理的范圍明顯比項目監(jiān)理的范圍大，工程監(jiān)理在項目中有一定的局限性。工程項目越大，管理工作也就越復雜多樣。工作中也是千變?nèi)f化。沒有完整的工作計劃和協(xié)調(diào)是沒法達到業(yè)主需求的。在制定計劃的時候，一定要多收集各方面的信息。有一套連貫的一致的計劃。根據(jù)實際的情況在不斷地改變計劃，完善計劃。確保計劃的順利實現(xiàn)。和施工單位共同制定工程的質(zhì)量設(shè)計，認真做好質(zhì)量的監(jiān)督工作在后期還要做到回訪。在指導思想方面二者是完全一樣的。監(jiān)理要起到人員的協(xié)調(diào)和監(jiān)督作用，確保進去現(xiàn)場人員的素質(zhì)。拒絕出現(xiàn)無證上崗，無證進入的情況。確保及時處理項目信息，不能出現(xiàn)信息的疏忽和錯誤。監(jiān)理人員在現(xiàn)場要及時做好反饋，將改變的情況及時通知到各單位，為了下一步的工作計劃做好相應(yīng)的鋪墊。由于工程項目較大，所以在材料的采購上一定要加以控制。首先要確定好，購買的時間和來源。對于價格方面最好能夠多咨詢幾家，以獲得價格上的最優(yōu)采購。簽訂合同，要確保能夠在固定的時間內(nèi)材料保質(zhì)保量送到施工地點。監(jiān)理在整個采購的過程中只是起到一個監(jiān)督的作用。管理機構(gòu)在項目中要可以識別風險，擴大正面的影響縮小負面的影響。監(jiān)理在工作中要能夠根據(jù)日常的報告對于項目中存在的風險和隱患及時反饋給業(yè)主，在這個過程中還要使施工方及時改正，以便將損失降到最小。

四、工程監(jiān)理向項目管理的發(fā)展

建立企業(yè)發(fā)展首先要提高自己的水平才能發(fā)展成為項目管理公司。注重人才的建設(shè)，在公司內(nèi)部培養(yǎng)優(yōu)秀的員工。在公司外部不斷引進高素質(zhì)的人才。同時也要注重和個國際的接軌。要主動需找合作伙伴，最好能夠爭取到在同一個項目上，能夠和外國的公司合作。在合作中要不斷學習外國先進的管理經(jīng)驗。加強市場的宣傳工作，業(yè)主方大多不懂得工程的項目管理，因此我們需要加強宣傳。要做好一個項目的管理就要借鑒國際上先進的管理模式和實例。了解國際上項目管理的模式和有關(guān)的軟件資料。其他公司的資料總結(jié)和成功的經(jīng)驗。建立信息庫，收集有關(guān)方面的專著和論文。

結(jié)束語

雖然，我國的工程監(jiān)理方面的事業(yè)和國際水平還相差甚遠。但是有了指導意見的參考。各個監(jiān)理公司和整個行業(yè)都得到了一定的機遇。面對現(xiàn)在形勢大好的情況下，應(yīng)當及時抓住機遇。不斷采取措施，使得建設(shè)監(jiān)理的水平不斷提高。以達到項目管理的幾個高度為目標。結(jié)合實際的情況努力地去和世界接軌，重視人才建設(shè) 。不斷培養(yǎng)和引進高素質(zhì)的人才。在項目立項之前一定做好相關(guān)信息的收集作用。整理和利用好一切可以利用的資料，不斷借鑒國際的先例。使得項目的管理能夠不斷地完善和進步，在未來的日子里能夠更上一層樓。

參考文獻：

[1]工程項目管理與科學發(fā)展[M].2006