導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)檔案論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關(guān)鍵詞】數(shù)字化技術(shù)的應(yīng)用；檔案管理；房地產(chǎn)行業(yè)

在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)增長迅速，在增長過程中帶來的大量檔案也成為相關(guān)企業(yè)所面臨的一大難題。但是隨著相關(guān)數(shù)字化技術(shù)的發(fā)展相關(guān)檔案管理工作得到了一個(gè)滿意的解決方案，現(xiàn)代化的數(shù)字化技術(shù)大量使用漸漸取代了傳統(tǒng)的手工處理方式，并且數(shù)字化技術(shù)同傳統(tǒng)的手工處理方式相比便捷程度較高。除此之外數(shù)字化技術(shù)還具有一定的智能化特點(diǎn)，可以以較高的效率處理相關(guān)數(shù)據(jù)文檔，基于網(wǎng)絡(luò)還可以在一定程度上實(shí)現(xiàn)資源共享，加強(qiáng)有關(guān)方面的信息交流，進(jìn)一步提升管理效率，提升房地產(chǎn)行業(yè)檔案管理工作的水平，滿足企業(yè)以及社會發(fā)展的需求。

1房地產(chǎn)檔案管理數(shù)字化的內(nèi)涵及數(shù)字化運(yùn)

用所注意的事項(xiàng)目前房地產(chǎn)檔案管理數(shù)字化主要通過大量的運(yùn)用現(xiàn)代電子計(jì)算機(jī)技術(shù)以及現(xiàn)代化的攝影掃描技術(shù)完成，在此過程中將大量的紙質(zhì)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為數(shù)字化信息通過電子計(jì)算機(jī)的形式加以保存，建立相應(yīng)的電子信息庫，進(jìn)一步方便相關(guān)數(shù)據(jù)的整理加強(qiáng)數(shù)據(jù)的管理，提升相關(guān)檔案的使用效率，增強(qiáng)在檔案管理方面的安全性能。在當(dāng)下的房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理中，檔案一般被劃分為三類，通常以檔案原件、掃描件和數(shù)據(jù)檔案的形式表現(xiàn)出來，數(shù)據(jù)檔案是檔案數(shù)字化的最終結(jié)果。在數(shù)據(jù)化檔案的管理當(dāng)中必須按照一定的原則對相關(guān)數(shù)據(jù)檔案開展管理，這些原則中最為重要的就是安全性。雖然現(xiàn)代化網(wǎng)絡(luò)技術(shù)給我們帶來了很多的便捷，但是在網(wǎng)絡(luò)環(huán)境中倘若沒有較好的保護(hù)措施相關(guān)信息的安全性很難得到保障。為了總分保證相關(guān)信息的安全性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好充分的準(zhǔn)備，從細(xì)節(jié)入手認(rèn)真仔細(xì)的做好每個(gè)環(huán)節(jié)的安全工作，安裝相應(yīng)的防木馬軟件，聘請專業(yè)的技術(shù)人才充當(dāng)顧問，進(jìn)一步保證檔案的安全，使檔案的安全性得到充分的保障。除了安全性以外相關(guān)檔案的真實(shí)性也是檔案管理的重要組成部分，對于檔案而言其本身最基本的特征就是真實(shí)性。在房地產(chǎn)檔案管理數(shù)字化的過程中這一基本特征必須要得到保留加強(qiáng)，防止有關(guān)人員借檔案管理數(shù)字化之便，對相關(guān)信息進(jìn)行更改，進(jìn)一步減少日后糾紛帶來的不變，在公司管理上加強(qiáng)在該方面的監(jiān)管力度要堅(jiān)決杜止此類行為。檔案數(shù)字化管理的根本目的在于提升數(shù)據(jù)管理的便捷程度，在檔案數(shù)據(jù)化管理的過程中相關(guān)管理者要注意不斷提升數(shù)據(jù)使用的便捷程度，不僅是要滿足房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)管理者的使用需求，還要進(jìn)一步滿足普通用戶的使用需求。數(shù)據(jù)的處理不能局限于管理，還要不斷提升數(shù)據(jù)內(nèi)容的可讀性，不斷滿足用戶的需求，增強(qiáng)用戶的體驗(yàn)感。

2房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理目前所面臨的問題

當(dāng)前我國有關(guān)檔案數(shù)字化管理發(fā)展速度迅猛，這一進(jìn)步推動(dòng)了檔案管理智能化，增強(qiáng)了相關(guān)檔案管理的安全性和便捷度。但是一個(gè)事物的發(fā)展是長期的，在房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理的過程中漸漸的也出現(xiàn)了很多問題需要我們解決。首先在檔案數(shù)字化管理的過程中相關(guān)檔案的搜集存儲還存在不少問題，在相關(guān)信息搜集上還有不少難度，在搜集中的不確定性也有可能導(dǎo)致相關(guān)資料的錯(cuò)誤性，這會讓信息的真實(shí)性降低，進(jìn)一步降低數(shù)字化管理的可信賴程度。此外相關(guān)的檔案管理的數(shù)字化應(yīng)用缺乏足夠的創(chuàng)新意識，服務(wù)單一，很難滿足消費(fèi)者漸漸增長的需求，這讓房地產(chǎn)檔案管理數(shù)字化僅僅停留在表面，這不但限制了相關(guān)管理工作的進(jìn)行，還將令相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)受損導(dǎo)致很多服務(wù)的開展能力低，進(jìn)一步限制相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。在房地產(chǎn)檔案管理數(shù)字化開展的同時(shí)企業(yè)的相關(guān)人才結(jié)構(gòu)很難滿足企業(yè)數(shù)字化發(fā)展的需要，相關(guān)技術(shù)能力還有待提升。相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)企業(yè)發(fā)展實(shí)際，積極培養(yǎng)相關(guān)人才，增強(qiáng)管理者的管理能力和技術(shù)水平，進(jìn)一步促使相關(guān)管理人員能夠更好的進(jìn)行數(shù)字化檔案管理工作。檔案管理數(shù)字化發(fā)展的過程中還將面臨如何處理傳統(tǒng)的信息錄入同現(xiàn)代化數(shù)字技術(shù)檔案處理的關(guān)系問題。電子檔案的信息錄入通過一些電子媒介，只有在一定條件的情況下才可以進(jìn)行檔案錄入和信息化處理。而傳統(tǒng)的信息管理模式較現(xiàn)代化的數(shù)字管理模式而言所受的約束條件相對較少，但是錄入方式相對較為繁瑣，查找不夠便捷。在檔案管理數(shù)字化過程中受某些客觀因素影響容易造成相關(guān)數(shù)據(jù)的丟失，而面對房地產(chǎn)之一信息量和數(shù)據(jù)量都很巨大的行業(yè)而言一些存在的錯(cuò)誤很難被找到。在電子檔案的傳播過程中，受全環(huán)境的影響這些內(nèi)容的真實(shí)性極有可能得不到保證。所以相關(guān)管理者在進(jìn)行相關(guān)數(shù)字化管理的過程中還應(yīng)當(dāng)注意保留相關(guān)的原始文件，以便于相關(guān)管理人員更好的進(jìn)行檔案管理工作。

3房地產(chǎn)檔案管理數(shù)字化應(yīng)用策略和方法

在房地產(chǎn)管理數(shù)字化日漸興起的當(dāng)下，做好管理工作不應(yīng)僅僅停留在房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的管理上，還要不斷拓展到公司管理上。相關(guān)公司應(yīng)當(dāng)借助檔案管理數(shù)字化的契機(jī)，進(jìn)一步改革公司管理制度。培養(yǎng)大量的數(shù)字化、信息化人才，積極吸收相關(guān)專業(yè)人才滿足企業(yè)在信息化時(shí)展的需求。在檔案管理方面，相關(guān)部門要依據(jù)信息的內(nèi)容作出合理的劃分，依據(jù)信息內(nèi)容提供相應(yīng)的檔案信息保存處理方案，進(jìn)一步保證相關(guān)信息的安全程度，防止相關(guān)信息遭到不法分子的更改、竊取和破壞。企業(yè)還應(yīng)當(dāng)營造良好的信息安全環(huán)境，建立相應(yīng)的安全保護(hù)制度和應(yīng)急處理方案，防止信息安全遭到破壞，同時(shí)在企業(yè)信息遭到破壞時(shí)可以將損失降到最低。對于檔案管理數(shù)字化的管理制度體系不能僅僅局限于某些方面，對于公司的全局包括人員、設(shè)備、以及硬件的運(yùn)用都應(yīng)當(dāng)作出具體的規(guī)定。建立行之有效的檔案管理制度，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的系統(tǒng)運(yùn)行環(huán)境的安全管理制度。系統(tǒng)運(yùn)行環(huán)境安全管理主要是指基于信息保護(hù)外部環(huán)境的安全的保護(hù)，包括相關(guān)人員對數(shù)字化檔案管理的影響，以及信息庫外部自然條件如電磁波、自然災(zāi)害、防護(hù)措施的管理等方面。應(yīng)用系統(tǒng)運(yùn)行安全管理是一項(xiàng)很大的工程，包括操作安全管理、操作權(quán)限管理、操作規(guī)范管理、操作責(zé)任管理、操作監(jiān)督管理、操作恢復(fù)管理、應(yīng)用系統(tǒng)備份管理、應(yīng)用軟件維護(hù)安全管理等。進(jìn)一步從技術(shù)上防止相關(guān)數(shù)字化信息遭到竊取和破壞。在檔案數(shù)據(jù)化管理的同時(shí)，相關(guān)管理者還應(yīng)當(dāng)注意對相關(guān)信息原件的保護(hù)，建立相應(yīng)的檔案室，配備專門人員保護(hù)這些信息。嚴(yán)格限制有關(guān)人員對檔案的獲取，防止相關(guān)檔案被篡改，進(jìn)一步保證相關(guān)檔案的真實(shí)性。與此同時(shí)，建立相應(yīng)的檔案室保護(hù)相應(yīng)的檔案原件也是防止數(shù)字化檔案出錯(cuò)的有效方法，方便在有關(guān)數(shù)字化數(shù)據(jù)出錯(cuò)時(shí)可以找到相關(guān)原件進(jìn)行更改和查詢。

4結(jié)束語

總而言之，建立一個(gè)完善并且安全程度高的檔案管理數(shù)字化系統(tǒng)是一個(gè)漫長的過程，在這個(gè)過程當(dāng)中會遇到各式各樣的問題，還將會有越來越多的挑戰(zhàn)，相關(guān)企業(yè)的經(jīng)營管理者要做好充分的打算面對這一過程中的困難。要不斷積累自身經(jīng)驗(yàn)同時(shí)加強(qiáng)與同行業(yè)企業(yè)的相關(guān)合作，積極探索同相關(guān)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)企業(yè)的合作，不斷壯大發(fā)展。要積極面對在房地產(chǎn)檔案管理數(shù)字化的挑戰(zhàn)，積極采取相應(yīng)的措施，加強(qiáng)對房地產(chǎn)檔案管理數(shù)字化的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控，最大限度的降低存在的風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)，保障企業(yè)及用戶的信息安全?？茖W(xué)技術(shù)的進(jìn)步帶給了房地產(chǎn)業(yè)管理現(xiàn)代化的機(jī)會，相關(guān)部門要利用好這一機(jī)會加快內(nèi)部系統(tǒng)檔案管理的升級，加快檔案管理系統(tǒng)的內(nèi)部升級，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部監(jiān)管制度和外部環(huán)境監(jiān)管制度，建立健全相關(guān)制度設(shè)施，建立有利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的長效機(jī)制，將數(shù)字化的有效成果充分運(yùn)用在房地產(chǎn)管理上來，將科技成果真正運(yùn)用社會發(fā)展中。

作者:劉熙華 單位:南平市建陽區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心

參考文獻(xiàn)

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【摘要】高校房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案管理是高校房產(chǎn)管理部門在房產(chǎn)權(quán)屬登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、房屋變更等房產(chǎn)權(quán)屬管理工作中直接形成的有保存價(jià)值的房產(chǎn)歷史記錄,是房產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作的真實(shí)記載和重要依據(jù)。隨著計(jì)算機(jī)在高校管理中的普遍應(yīng)用,如何將現(xiàn)代信息處理技術(shù)與房產(chǎn)檔案管理相結(jié)合,提高房產(chǎn)檔案的利用價(jià)值,已經(jīng)成為目前迫切需要解決的問題。

【關(guān)鍵詞】高校房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案管理信息化

一、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理的內(nèi)容

1.房地產(chǎn)平面圖

房地產(chǎn)平面圖是一種反映房屋、土地現(xiàn)狀的專業(yè)圖。房地產(chǎn)平面圖是由測繪專業(yè)人員按國家規(guī)定的房產(chǎn)測量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和程序勘測和繪制出反映城市房屋和土地的分布、占有、使用等方面情況的專用性圖紙。

2.房地產(chǎn)有關(guān)證明和文件

有關(guān)證明文件是城市房地產(chǎn)行政管理部門在房地產(chǎn)權(quán)屬登記、調(diào)查、測繪、權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更等房地產(chǎn)權(quán)屬管理工作中直接形成的有保存價(jià)值的文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。

3.房地產(chǎn)卡片

房地產(chǎn)卡片是對房地產(chǎn)權(quán)利人的情況、房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)狀況以及產(chǎn)權(quán)來源等情況扼要摘錄而制作的一種卡片。它按房地產(chǎn)產(chǎn)籍地號(丘號)順序,以一處房屋坐落中的每幢房屋為單位而填制的。

4.房地產(chǎn)登記簿冊

房地產(chǎn)簿冊是房地產(chǎn)權(quán)屬登記、發(fā)證中根據(jù)工作需要而分類編制的各種表冊的總稱。房地產(chǎn)產(chǎn)籍資料的各項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)該是一致的,并應(yīng)及時(shí)進(jìn)行異動(dòng)管理。

二、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的特點(diǎn)

1.專業(yè)性

權(quán)屬檔案產(chǎn)生于房地產(chǎn)專業(yè)部門。權(quán)屬檔案是專業(yè)性材料。房地產(chǎn)權(quán)屬管理工作特別是權(quán)屬登記工作,面廣量大,政策性強(qiáng),形成的檔案材料專業(yè)性強(qiáng)。權(quán)屬檔案在內(nèi)容和形式上與一般公文有明顯的區(qū)別,內(nèi)容上反映房地權(quán)屬狀況和房地位置和面積大小,文件名稱采用房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語多,形式上,結(jié)構(gòu)規(guī)范,多為表格式、填寫式。

2.動(dòng)態(tài)性

權(quán)屬檔案的動(dòng)態(tài)性是權(quán)屬檔案最顯著的特點(diǎn)。權(quán)屬檔案形成后,房地產(chǎn)權(quán)屬和房地情況并不是固定不變的,隨著產(chǎn)權(quán)人的變化,房屋的損壞倒塌,城市建設(shè)的發(fā)展,房地產(chǎn)市場的活躍,房屋的買賣、交換、繼承、贈與、分析等權(quán)屬轉(zhuǎn)移不斷發(fā)生,房屋的拆除、翻改、擴(kuò)建日趨頻繁,土地分割、合并等房地變更又不可避免。因而房地產(chǎn)權(quán)屬處于不斷轉(zhuǎn)移和變更之中,具有極強(qiáng)的動(dòng)態(tài)性。目前,權(quán)屬檔案因產(chǎn)權(quán)變更引起異動(dòng)的每年約有20%。隨著產(chǎn)權(quán)人的變化、房屋現(xiàn)狀的變更,權(quán)屬檔案體系中的圖、檔、卡、冊必須作相應(yīng)更改,檔案目錄甚至于檔案材料要作動(dòng)態(tài)注記,檔案必須及時(shí)補(bǔ)充新材料,以確保檔案的真實(shí)性、系統(tǒng)性和完整性。產(chǎn)權(quán)的動(dòng)態(tài)性,使權(quán)屬檔案成為“活”檔案。

3.真實(shí)性

權(quán)屬檔案是產(chǎn)權(quán)沿革的歷史記錄,這種記錄必須與實(shí)際相符,記載的產(chǎn)權(quán)人,產(chǎn)權(quán)范圍必須清楚,能在產(chǎn)權(quán)審核和排解產(chǎn)權(quán)糾紛中起憑證和參考作用。真實(shí)性是權(quán)屬檔案的生命,也是發(fā)揮檔案的現(xiàn)實(shí)效用的基礎(chǔ)和前提。

4.完整性

權(quán)屬檔案的完整性體現(xiàn)在兩個(gè)方面,一是房地結(jié)合,二是圖、檔結(jié)合。

5.價(jià)值性

房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn),價(jià)值高,在單位和個(gè)人的財(cái)產(chǎn)構(gòu)成中占有重要地位。因此,權(quán)屬檔案屬于財(cái)產(chǎn)檔案。6.法律性

由記載房屋所有權(quán)歸屬的憑證材料組成的權(quán)屬檔案,具有法律效力,是房地產(chǎn)管理部門和人民法院確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)、處理房地產(chǎn)糾紛的重要依據(jù)。鑒于上述特點(diǎn),特別是權(quán)屬檔案的專業(yè)性和動(dòng)態(tài)性,表明權(quán)屬檔案應(yīng)由房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一管理并單獨(dú)進(jìn)行保管。權(quán)屬檔案不宜與文書檔案、會計(jì)檔案等其他門類檔案相混淆。

三、高校房產(chǎn)權(quán)屬檔案管理的現(xiàn)狀

我校檔案管理基本上都是停留在紙質(zhì)文件、圖紙的狀態(tài)。房產(chǎn)部門的主要工作是檔案整理、編寫卷宗、存儲入庫、備查立卷等。許多檔案資料處于長期閑置的狀態(tài),沒有及時(shí)整理歸檔,更沒有很好的利用。管理人員的管理觀念比較保守,習(xí)慣于傳統(tǒng)的手工操作方式來處理文本信息、處理房產(chǎn)檔案信息。這是因?yàn)榉慨a(chǎn)管理人員多數(shù)不是專業(yè)對口的管理人員,沒有經(jīng)過正規(guī)的學(xué)習(xí)、培訓(xùn),對檔案知識和技能不熟,只是對收集、整理、立卷、歸檔等一系列工作進(jìn)行簡單的整理、分類、建檔,而沒有及時(shí)準(zhǔn)確完整的進(jìn)行更新;而且管理人員經(jīng)常變動(dòng)也造成檔案管理資料的保存不連續(xù)不持久,使房產(chǎn)檔案殘缺、間斷,一些數(shù)據(jù)丟失,導(dǎo)致房產(chǎn)檔案失去了歷史資料的功能和用途。

四、高校房產(chǎn)權(quán)屬檔案管理信息化的應(yīng)用

住房制度改革以后,住房由原來的福利分配逐漸向社會化、商品化轉(zhuǎn)變。房屋產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)情況越來越復(fù)雜,房屋的買賣、繼承、贈與等行為都使房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化。房產(chǎn)檔案應(yīng)該全面、及時(shí)地反映房屋產(chǎn)權(quán)變化的過程。房產(chǎn)檔案作為房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的原始記錄,必須隨著房屋及房屋所有權(quán)人的變動(dòng)而變動(dòng)。但是因?yàn)榉慨a(chǎn)檔案管理的信息化程度不高,信息變更速度慢,房產(chǎn)檔案的查詢和使用都很不方便。針對以上情況,建立一套符合學(xué)校特點(diǎn),又方便快捷的房屋檔案管理軟件來提高管理效率是房產(chǎn)檔案管理發(fā)展的必然趨勢。房產(chǎn)管理信息化就是就是要把房屋的有關(guān)數(shù)據(jù)、信息、圖紙等存儲到計(jì)算機(jī)里,建立房屋信息數(shù)據(jù)庫,存儲各種形式的圖形和屬性數(shù)據(jù),把圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)之間以有效的數(shù)據(jù)組織方法聯(lián)系起來,對數(shù)據(jù)的變動(dòng)及時(shí)的更新,以方便于查詢和數(shù)據(jù)整理。

系統(tǒng)以數(shù)據(jù)庫中的房屋的區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物等數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),利用先進(jìn)的數(shù)據(jù)庫技術(shù)實(shí)現(xiàn)信息的共享和資料的歸檔和查詢。為了方便查詢、統(tǒng)計(jì)可以把數(shù)據(jù)分成公有住房管理、房改售房管理、辦公用房管理、商服用房管理等幾個(gè)模塊。這幾個(gè)模塊下還可以設(shè)定文件、編輯數(shù)據(jù)、工具、系統(tǒng)管理、打印等小模塊。文件模塊是對表格的操作、編輯模塊完成常規(guī)的編輯、工具模塊提供繪制所需的工具。系統(tǒng)管理模塊是對數(shù)據(jù)的備份和恢復(fù)進(jìn)行管理。為了能夠方便查詢,保證數(shù)據(jù)的即時(shí)性,有必要建立一個(gè)平時(shí)用的工作庫,各種數(shù)據(jù)的修改、輸入、計(jì)算、統(tǒng)計(jì)都在這個(gè)庫里進(jìn)行。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)；成因分析；防范策略

一、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因

1.高速發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)影響。改革開放以來我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，民間財(cái)富得到迅速積累，房地產(chǎn)投資的基礎(chǔ)就是人民的富有。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我國近年來的GDP增長率均超過10％，其中房地產(chǎn)業(yè)占有比較大的比重。經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“加速原理”說明，收入的增加能帶動(dòng)投資的增加，因此，國民經(jīng)濟(jì)的增長事實(shí)上已經(jīng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形成了明顯的推動(dòng)作用。與此同時(shí)，我國城鎮(zhèn)化的步伐持續(xù)加快，均為房地產(chǎn)過熱埋下了伏筆，在這樣的背景之下，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)便會暗暗滋生。

2.唯GDP論的政府考核機(jī)制和土地供應(yīng)壟斷導(dǎo)致土地財(cái)政推高房價(jià)。這種唯GDP的扭曲的考核體制通常會造成對GDP增長的片面追求，從而導(dǎo)致投資最大化以及經(jīng)濟(jì)增長率最大化，所以，地方政府可能會出現(xiàn)一些投資沖動(dòng)的行為。此外，由于政府壟斷土地出讓，很多地方政府已經(jīng)將土地收入變?yōu)樽约旱摹暗诙?cái)政”，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)了將二十年規(guī)劃的土地審批和建設(shè)行為集中在五年完成的現(xiàn)象，這種不計(jì)后果的擴(kuò)張行為也為房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)做好了“鋪墊”。

3.不合理的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)。很大一部分的房地產(chǎn)企業(yè)融資主要渠道是銀行貸款，商業(yè)銀行的信貸資金幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過程(土地轉(zhuǎn)讓、房屋開發(fā)、房屋買賣交易)。其他融資渠道中的信托、債券、住房資產(chǎn)證券化等融資方式所占貸款比例很少。

4.不夠明晰的金融產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致權(quán)責(zé)利不對稱，弱化了信貸的約束力。在金融產(chǎn)權(quán)內(nèi)部的信貸資金管理中，權(quán)責(zé)利并未有機(jī)結(jié)合起來，責(zé)任與約束均不明顯，可以說當(dāng)前的商業(yè)銀行并非真正意義上的商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)，容易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

5.金融機(jī)構(gòu)缺乏完善的內(nèi)部控制制度，對風(fēng)險(xiǎn)的管理和防范缺乏有效的機(jī)制。

6.企業(yè)和個(gè)人信用制度不夠健全和完善。信用信息不全面、信用等級缺少評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，銀行等金融機(jī)構(gòu)在放貸前缺乏對借貸企業(yè)和個(gè)人的詳細(xì)考察，核實(shí)不到位，對其還貸能力估計(jì)不足，很容易出現(xiàn)不良貸款。

二、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范策略

1.改進(jìn)土地供應(yīng)制度，加快管理模式轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)監(jiān)管力度。

土地市場的健康發(fā)展，離不開正確完善的土地供應(yīng)管理政策，這個(gè)政策需要要適應(yīng)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢，房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)今，我國所儲備的土地制度，在很多方面效果明顯，例如，規(guī)范土地市場出讓秩序、增加政府土地收益、保證公益事業(yè)用地資源和用地效率等，但是它的負(fù)面影響如政府對土地供應(yīng)高度壟斷、限制集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、地方債務(wù)平臺壞賬風(fēng)險(xiǎn)、土地財(cái)政推高房價(jià)等，也會對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和金融風(fēng)險(xiǎn)防范有一定的影響。為保持房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展，在條件比較成熟的時(shí)候，可以適度改革土地供應(yīng)制度，加快對土地管理模式的轉(zhuǎn)變，同時(shí)應(yīng)對土地供應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管。

2.促進(jìn)融資渠道多元化，推進(jìn)房地產(chǎn)直接融資渠道建設(shè)

當(dāng)前我國房地產(chǎn)融資的特點(diǎn)是渠道較少，銀行貸款還是房地產(chǎn)資金的主要來源，我們必須要建立多元化房地產(chǎn)的融資機(jī)制，改變以銀行貸款融資為主的方式，例如，將其轉(zhuǎn)化為銀行貸款、公積金貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化、上市融資、REITS等多種融資渠道，通過構(gòu)建房地產(chǎn)多元化融資體系來降低和分散集中在銀行業(yè)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。具體需要考慮以下的幾個(gè)方面：第一，要充分地發(fā)揮房地產(chǎn)基金、信托、上市融資等直接融資渠道的作用；第二，要加快住房抵押的二級市場的培育和發(fā)展，實(shí)施房屋抵押貸款證券化；第三，在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，可以在國內(nèi)的房地產(chǎn)適當(dāng)引進(jìn)外資；第四，擴(kuò)展住房公積金貸款方式的服務(wù)范圍，除原有個(gè)人住房貸款功能外還可涵蓋保障性住房建設(shè)開發(fā)貸款等領(lǐng)域。

3.加強(qiáng)國家宏觀調(diào)控引導(dǎo)，加大對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度

對于國家來講，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展是金融市場穩(wěn)定的重要保證，國家有必要加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)控以有效地控制風(fēng)險(xiǎn)，一方面中央銀行、銀監(jiān)會等監(jiān)管機(jī)構(gòu)可以通過定期監(jiān)督檢查引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)逐步建立完善的內(nèi)控機(jī)制、開展有序競爭；另一方面監(jiān)管機(jī)構(gòu)還須認(rèn)真對房地產(chǎn)市場的運(yùn)行狀況和發(fā)展規(guī)律進(jìn)行調(diào)查研究，通過科學(xué)詳實(shí)的調(diào)研可以提高對房地產(chǎn)市場研究判斷的準(zhǔn)確性，并可逐步建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，實(shí)行房地產(chǎn)市場信息披露制度，及時(shí)對相關(guān)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)出預(yù)報(bào)和警示。

4.完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境

房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的開展離不開要良好法律環(huán)境的支持，隨著房地產(chǎn)金融的不斷發(fā)展演化，相應(yīng)法律法規(guī)也需要進(jìn)一步完善和健全。針對房地產(chǎn)資金籌集、融通、借貸、使用等各環(huán)節(jié)中存在的法律問題，需要制定明確的政策、法規(guī)予以約定，以便從法律層面保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

5.建立房地產(chǎn)企業(yè)及個(gè)人信用制度，健全信息傳遞機(jī)制

現(xiàn)在，我國的企業(yè)及個(gè)人信用信息不健全，信息不對稱等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，針對這種情況，建議建立全國性的房地產(chǎn)企業(yè)及個(gè)人信用檔案系統(tǒng)，通過對信用檔案系統(tǒng)的信息檢索，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)可以較為客觀地判斷借款者的信用度，從而針對不同信用等級的借款者給予不同的貸款條件，并對借款者經(jīng)營和收入變動(dòng)以及財(cái)產(chǎn)增減情況實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控和追蹤調(diào)查以鎖定貸款風(fēng)險(xiǎn)。此外，應(yīng)把各類房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績以及違法違規(guī)記錄向社會公開，將使得有劣跡的企業(yè)在擴(kuò)大經(jīng)營、承接新業(yè)務(wù)方面受到限制，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)守法、誠信經(jīng)營。

參考資料：

【1】唐宇宏 葛幫亮：當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)及防范對策【J】當(dāng)代經(jīng)濟(jì)(下半月)2007，(05)

篇4

個(gè)人住房貸款、個(gè)人汽車消費(fèi)貸款和個(gè)人耐用消費(fèi)品貸款是個(gè)人消費(fèi)信貸的主要內(nèi)容，而其中份額最大、目前開展得最好的是個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，成為銀行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)中的熱點(diǎn)。分析和探討個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)及其防范，主要是圍繞個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)及其防范來進(jìn)行的。

一、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的主要風(fēng)險(xiǎn)因素

房地產(chǎn)信貸引起銀行巨額壞帳從而引發(fā)金融動(dòng)蕩，可謂屢見不鮮。1955～1980年間，日本住宅地地價(jià)上漲約40倍，而同一時(shí)期各產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金工資總額僅增加14倍，進(jìn)入1980年代以來，日本商業(yè)用地地價(jià)高漲，另一方面為抑制急劇的日元升值，采取金融寬松措施，使房地產(chǎn)信貸進(jìn)一步擴(kuò)大，并最終成為進(jìn)入1990年代日本“泡沫經(jīng)濟(jì)”破滅的重要原因之一。我國在1992年之后的二、三年間出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)熱，尤其是海南、北海的房地產(chǎn)更是熱得炙手，要不是及時(shí)采取一系列的宏觀調(diào)控措施抑制過度的房地產(chǎn)開發(fā)熱，后果不堪設(shè)想。盡管如此，海南和北海的積壓房地產(chǎn)的處理問題，至今仍未徹底解決。前幾年發(fā)生在東南亞的金融危機(jī)，過度的房地產(chǎn)信貸也是元兇之一。

房地產(chǎn)業(yè)是我國近十年發(fā)展最快、關(guān)聯(lián)度最大、對GDP增長貢獻(xiàn)最大的行業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)金融的發(fā)展，個(gè)人房地產(chǎn)貸款余額從1997年的190億元上升到2003年末的1.2萬億元，增長63倍。2003年末的壞帳率為1‰～2‰，但個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)往往在3～8年后大量顯現(xiàn)，而2003年末的貸款余額大部分是在2000年之后發(fā)放的。那么，討論和分析個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)因素就顯得非常重要了。大體來說，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)因素分為政治風(fēng)險(xiǎn)、法律政策風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)（或信用風(fēng)險(xiǎn)）以及市場風(fēng)險(xiǎn)（或商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)）。所謂政治風(fēng)險(xiǎn)，是指貸款住房所在地區(qū)或國家發(fā)生社會動(dòng)蕩，政權(quán)極不穩(wěn)定，從而引起房地產(chǎn)價(jià)格的急劇貶值，導(dǎo)致個(gè)人住房貸款難以收回的風(fēng)險(xiǎn)。而法律政策風(fēng)險(xiǎn)，是指個(gè)人住房貸款手續(xù)的完備性、合理性和有效性存在問題以及稅收法律制度、宏觀經(jīng)濟(jì)政策在個(gè)人住房貸款期內(nèi)發(fā)生大的變化或調(diào)整，從而影響到整個(gè)住宅類房地產(chǎn)的市場租金和市場價(jià)格，進(jìn)而對個(gè)人住房貸款的安全性帶來影響的風(fēng)險(xiǎn)。道德風(fēng)險(xiǎn)（或信用風(fēng)險(xiǎn)），是就開發(fā)商和購房者而言，如果他們不注重自身信用，故意違約導(dǎo)致個(gè)人住房貸款不能如期支付給貸款銀行的風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)（或商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)），則指因市場供求的變化，使貸款住房的市場價(jià)格出現(xiàn)較大貶值，或者取得貸款支持的購房者發(fā)生非故意違約不能支付到期貸款，因而不能全部歸還銀行的個(gè)人住房貸款。政治風(fēng)險(xiǎn)不屬本文討論的范疇，下面僅就與法律政策風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)（或信用風(fēng)險(xiǎn)）和市場風(fēng)險(xiǎn)（或商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)）相關(guān)的一些具體風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析。

1.選擇項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)一種情況是個(gè)人住房貸款所選擇的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身存在嚴(yán)重問題，具體來說又包括如下情況：一是規(guī)劃報(bào)建手續(xù)瑕疵，如因土地出讓金未交而未領(lǐng)《國有土地使用證》等，這些房地產(chǎn)項(xiàng)目極容易在購房戶和開發(fā)商之間產(chǎn)生集體糾紛，現(xiàn)實(shí)中這種糾紛的往往造成購房戶集體拒付個(gè)人住房貸款，對這種項(xiàng)目發(fā)放個(gè)人住房貸款將給金融機(jī)構(gòu)帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。二是該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目事先未作好市場分析，市場定位不明確導(dǎo)致該項(xiàng)目本身根本就沒有市場前途；三是開發(fā)商自有資金不足，或者開發(fā)商缺乏經(jīng)驗(yàn)，沒有高素質(zhì)的人員組成的管理隊(duì)伍等。出現(xiàn)以上兩種情況都有可能造成“爛尾”或不能如期交房，如果銀行不慎選擇了這樣的項(xiàng)目開展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，則該貸款從開始就面臨成為呆壞帳的可能。

還有一種情況是銀行需了解商品房類型的不同，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)有較大差別，一般來說以投資為目的的客戶的違約風(fēng)險(xiǎn)大于以自省居住為目的的購房戶的風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)房大于住宅，而住宅中易于成為投資品種的小戶型和酒店式公寓大于一般住宅。目前成都市市場上小戶型購房戶中投機(jī)淘金的購房者占很大比例，在前幾年投資高回報(bào)的示范帶動(dòng)下許多普通市民也加入投資小戶型的行列，推動(dòng)小戶型的價(jià)格快速上漲，一旦租金達(dá)不到預(yù)期水平，違約的風(fēng)險(xiǎn)將大大增加，從金融部門反饋的信息來看，這類小戶型違約的概率明顯高于一般普通住宅。故銀行對投機(jī)性客戶應(yīng)從嚴(yán)審查，對容易成為炒房戶目標(biāo)的項(xiàng)目謹(jǐn)慎介入。

2.銷售價(jià)格不實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商銷售價(jià)格嚴(yán)重不實(shí)，普遍高于同一供需圈類似住房的市場價(jià)格。實(shí)際工作中已經(jīng)出現(xiàn)這樣的情況：有的開發(fā)商因種種原因，將銷售價(jià)格人為抬高；；或者將銀行提供按揭支持的售房價(jià)格抬高，有的銷售價(jià)格甚至比同一供需圈的類似住房的公允市場價(jià)格高出20%～30%.試想，如果銀行辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)之初，貸款金額就高于相應(yīng)的住房的公允市場價(jià)格，還奢談什么防范信貸風(fēng)險(xiǎn)之類的話題呢？成都市市場上也出現(xiàn)了通過提高單價(jià)，同時(shí)對購房戶高贈送返現(xiàn)的方式，達(dá)到實(shí)際降低銀行按揭的首付比例，銷售單價(jià)實(shí)質(zhì)并未抬高的方式。

3.開發(fā)商惡意套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商可能因?yàn)楣こ探ㄔO(shè)資金的短缺而惡意套現(xiàn)，一是開發(fā)商組織一批假的購房者到銀行辦理按揭手續(xù)，或者開發(fā)商出具虛假的首付款證明從而放寬實(shí)際交付的首付款限額（比如，首付款應(yīng)達(dá)房價(jià)款的30%，開發(fā)商私下答應(yīng)為購房者在一定期限內(nèi)墊付10%～20%的房價(jià)款），從而達(dá)到套取銀行現(xiàn)金的目的。而不論是開發(fā)商組織的那些不真實(shí)的購房者，還是開發(fā)商擅自降低首付款的真正購房者，歸還個(gè)人住房貸款的還款能力都是有極大疑問的。

4、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)。這里談到的個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)，僅指購房者故意違約，如本來沒有還款能力而騙取銀行個(gè)人住房貸款，或者具有還款能力而惡意拖欠銀行的個(gè)人住房貸款。至于借款人經(jīng)濟(jì)狀況惡化，以及發(fā)生借款人死亡、失蹤而無人帶其履行合同或繼承人或代管人拒絕履行合同等情況造成的借款人違約，屬于通過健全有關(guān)法規(guī)、完善社會保障制度可以解決的問題，可以不納入個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)范圍。6~}1[o?/*s::%&98,3LqE7r&u.tkNHs數(shù)學(xué)論文=\7(*_&Q)+*;??u-h#AHy€

5、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費(fèi)用水平，然而，即使收益和費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會隨著收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場上反映的較為明顯，房地產(chǎn)投資的收益率也經(jīng)常變化，這種變化也影響著房地產(chǎn)的資本價(jià)值。預(yù)期的資本價(jià)值與現(xiàn)實(shí)的資本價(jià)值之間的差異即資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中按揭住房的資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，是指該住房的預(yù)期市場價(jià)格與現(xiàn)實(shí)的市場價(jià)格之間的差異。影響住房的資本價(jià)值的因素主要有：

論文個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范來自免費(fèi)

（1）未來住宅類房地產(chǎn)市場的走勢關(guān)注房地產(chǎn)發(fā)展的階段，房地產(chǎn)市場是個(gè)周期性的市場，房價(jià)水平處于波峰時(shí)期的貸款風(fēng)險(xiǎn)肯定大于其他階段的風(fēng)險(xiǎn)，未來的預(yù)期市場價(jià)格可能普遍低于目前的市場價(jià)格。故金融機(jī)構(gòu)要對不同階段在首付比例上區(qū)別對待，從宏觀上控制住該風(fēng)險(xiǎn)。

（2）住宅功能陳舊。以后人們對住宅的功能要求（如戶型設(shè)計(jì)、外部景觀、室內(nèi)設(shè)施等）總是日新月異、不斷增強(qiáng)的，當(dāng)前的住宅在功能上以后總會逐漸陳舊過時(shí)，相應(yīng)地，其資本價(jià)值也有貶值的可能。

（3）房地產(chǎn)估價(jià)。如果某地區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)均有高估房地產(chǎn)價(jià)格的傾向，則房地產(chǎn)的融資能力、獲利能力均被抬高，相應(yīng)地，房地產(chǎn)的資本價(jià)值也就容易高估，從而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)。

住宅資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，可能使按揭住房的未來市場價(jià)格極大地低于辦理按揭之時(shí)的市場價(jià)格，導(dǎo)致借款人大面積理性違約，造成嚴(yán)重的金融動(dòng)蕩和金融危機(jī)。

6.個(gè)人住房貸款資金的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。由于個(gè)人住房貸款的借款期限長達(dá)10～20年，甚至可達(dá)30年，貸款資金的流動(dòng)性問題如不能解決，個(gè)人住房貸款抵押的一級市場必然出現(xiàn)自身無法解決的難題：資金占用的長期性與資金來源的短期性問題，住房抵押貸款市場的巨大需求與商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)資金來源有限的矛盾。個(gè)人住房貸款資金的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，使銀行的長期資金使用和短期資金來源的不匹配，使商業(yè)銀行自身加大了資金短缺的壓力，從而讓個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)難以開展下去。

7.法律風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)，包括三個(gè)層面的內(nèi)容：（1）合規(guī)性問題。個(gè)人住房貸款的手續(xù)是否完備、合法和有效，如住房抵押登記和商品房預(yù)售的備案登記應(yīng)辦妥等。（2）按揭住房的權(quán)利瑕疵。辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，要求按揭住房不存在權(quán)利瑕疵，如果按揭住房還存在其他抵押權(quán)人、典權(quán)人或其他買受人，則銀行的貸款缺乏安全、有效、足值的抵押擔(dān)保品，銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)自然就很大了。（3）抵押住房的處分問題。借款人不能歸還銀行的貸款本息，盡管抵押住房不存在權(quán)利瑕疵，但如果借款人不能從抵押住房遷出或者借款人遷出后無立足之地，銀行就不能順利地處分抵押物。

8.檔案管理風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的檔案保存相當(dāng)重要，因?yàn)樵谌绱碎L的借款期內(nèi)（可長達(dá)30年），銀行工作人員必然產(chǎn)生變動(dòng)，甚至從領(lǐng)導(dǎo)到信貸員要換四、五次班，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生了因工作人員變動(dòng)而造成個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案流失的情況，若銀行內(nèi)部有人與外部勾結(jié)，則問題更為嚴(yán)重。若出現(xiàn)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案的失真、失實(shí)，則銀行的貸款就面臨極大風(fēng)險(xiǎn)。

二、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范

個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)因素雖然很多，但其中許多風(fēng)險(xiǎn)因素通過加強(qiáng)制度建設(shè)、完善個(gè)人住房貸款的信貸管理工作是可以防范的，亦或減小風(fēng)險(xiǎn)。具體來說，有如下一些防范風(fēng)險(xiǎn)的措施：

1.加強(qiáng)個(gè)人住房貸款前期評估工作。通過個(gè)人住房貸款的前期評估工作，可以選擇市場前景好的項(xiàng)目給予貸款支持，從而避免項(xiàng)目選擇風(fēng)險(xiǎn)、銷售價(jià)格不實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，部分避免資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)和開發(fā)商惡意套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款前期評估工作包括的基本內(nèi)容有：

（1）貸款項(xiàng)目評估。通過對按揭項(xiàng)目的建設(shè)條件評價(jià)、市場前景分析、開發(fā)商素質(zhì)和業(yè)績評價(jià)、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈虧平衡分析和風(fēng)險(xiǎn)分析，可以判斷項(xiàng)目是否具備給予按揭支持的條件，從而擇優(yōu)挑選好項(xiàng)目。

（2）對擬提供貸款支持的按揭住房的期房價(jià)格進(jìn)行市場評估，經(jīng)銀行確認(rèn)后，確定合理的貸款成數(shù)。

對期房價(jià)格的市場評估，避免了開發(fā)商高價(jià)銷售策略給銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)。有的商業(yè)銀行通過評估機(jī)構(gòu)曾發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商針對按揭住房的銷售價(jià)格高出一次性付款售價(jià)的30%左右，在這種情況下，開發(fā)商獲得了暴利，但銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)從一開始就額外加大了。通過評估，還可以部分避免開發(fā)商的惡意套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榧词归_發(fā)商組織假的購房者辦理了按揭手續(xù)，套取了銀行現(xiàn)金，但個(gè)人住房貸款畢竟擁有了合法有效、足值的抵押擔(dān)保品——住房抵押，在開發(fā)商僅能獲抵押住房的公允市場價(jià)格的七成貸款的情況下（銀行還可以根據(jù)按揭住房在建項(xiàng)目的形象進(jìn)度，預(yù)留開發(fā)商對購房者的保證金，以保證在建項(xiàng)目的資金需求。），開發(fā)商終究會想方設(shè)法按月代替虛假的購房者歸還貸款，否則銀行一旦處分抵押住房，加上銀行預(yù)留的保證金，應(yīng)該可以使貸款風(fēng)險(xiǎn)降到最低，而開發(fā)商則得不償失。

對期房價(jià)格的市場價(jià)格評估，還可以避免抵押住房的資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。通過對未來同類住宅類房地產(chǎn)市場走勢的分析，對住房功能陳舊的判斷，以及對城市空心化趨勢的出現(xiàn)等諸多因素的分析、評估，可以評測出較為公允合理的住房理論價(jià)格，根據(jù)該理論價(jià)格計(jì)算的貸款成數(shù)發(fā)放個(gè)人住房貸款，無疑可以減小抵押住房未來的資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，減小抵押住房的未來資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的前提，還是要有規(guī)范的房地產(chǎn)專業(yè)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場價(jià)格評估，而且對期房評估得出的理論價(jià)格應(yīng)能基本反映類似房地產(chǎn)的未來市場趨勢，做到公允、合理和可信。否則，如房地產(chǎn)市場價(jià)格的虛假和不真實(shí)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其理論價(jià)格（往往由房地產(chǎn)抵押人、貸款銀行和評估機(jī)構(gòu)三者共同推波助瀾），就會和證券投資的過度繁榮一道，形成“虛擬經(jīng)濟(jì)”的極度興旺，即“泡沫經(jīng)濟(jì)”，最后導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的全面崩潰。

2.建立個(gè)人信用評級制度。不但個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)離不開個(gè)人信用評級，其實(shí)只要是開展個(gè)人消費(fèi)信貸，都離不開個(gè)人信用評級。人們常說“市場經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)”，其實(shí)也可以說“市場經(jīng)濟(jì)也是信用經(jīng)濟(jì)”。個(gè)人信用評級制度的建立，目的就是要通過評級掌握借款人的個(gè)人真實(shí)收入和財(cái)產(chǎn)，掌握借款人有沒有個(gè)人負(fù)債，借款人以往有沒有不良信用記錄，從而據(jù)以判斷借款人的還貸能力和還貸意愿。但是，目前對個(gè)人信用評級制度的建立缺乏權(quán)威部門的統(tǒng)籌，往往難以實(shí)際推行。比如，建設(shè)銀行在1999年出臺了個(gè)人住房貸款資信評定標(biāo)準(zhǔn)，工商銀行也出臺了《個(gè)人住房貸款借款人資信評估指導(dǎo)意見》，但都限于住房貸款借款人資信評估和各自銀行系統(tǒng)，資信評級結(jié)論不能在其他商業(yè)銀行通用，也不能用于其他個(gè)人消費(fèi)信貸。并且如果開發(fā)商同意賣房給購房者，購房者又支付了首期購房款，資信評級勢必流于形式；如果先辦個(gè)人資信評級，達(dá)不到資信標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)人不擔(dān)不支付評估費(fèi)，還可以換一家銀行辦理按揭。

因此，為了建立有效的個(gè)人信用評級制度，應(yīng)抓好以下基礎(chǔ)工作：

（1）建立獨(dú)立、公正、權(quán)威的資信評級中介機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)應(yīng)由人民銀行進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，能夠調(diào)閱各商業(yè)銀行的電腦網(wǎng)絡(luò)資料，出具的資信評級結(jié)論在各商業(yè)銀行通用，適用于一切個(gè)人消費(fèi)信貸領(lǐng)域，并可進(jìn)行實(shí)時(shí)跟蹤，一但發(fā)現(xiàn)不良信用記錄，隨時(shí)調(diào)整其個(gè)人信用等級，對近三年信用良好的個(gè)人，可以按操作規(guī)程調(diào)高其個(gè)人資信等級。

（2）盡快建立個(gè)人存款實(shí)名制和個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度。通過這兩項(xiàng)制度的建立，可以掌握個(gè)人真實(shí)收入和財(cái)產(chǎn)，評價(jià)個(gè)人的還款能力。所幸的是，二年伊始，人民銀行已宣布即將實(shí)行個(gè)人存款實(shí)名制，相信個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)制也將很快出臺。

（3）實(shí)行個(gè)人信用實(shí)碼制和計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)查詢系統(tǒng)。個(gè)人信用實(shí)碼制就是將可證明、解釋和查詢的個(gè)人信用資料都存儲在該編碼下。當(dāng)個(gè)人需要向有關(guān)方面提供自己的信用情況時(shí)，個(gè)人資信評級機(jī)構(gòu)通過個(gè)人信用實(shí)碼可以查詢所需資料，從而評定信用等級。

（4）建立個(gè)人銀行帳戶。將目前個(gè)人收支以現(xiàn)金為主，改為以個(gè)人銀行帳戶轉(zhuǎn)帳收支為主，個(gè)人只有零星的現(xiàn)金收支。這樣，銀行對個(gè)人的貨幣化資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)等非貨幣資產(chǎn)（通過轉(zhuǎn)帳和稅收確認(rèn)），個(gè)人收入和到期償付能力就可以全面掌握并進(jìn)行評估。

3.健全法規(guī)，完善社會保障制度。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)涉及一系列相關(guān)法律、法規(guī)，通過修訂和完善房地產(chǎn)抵押法律制度、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和預(yù)售法律制度，通過制訂物權(quán)法、個(gè)人破產(chǎn)法、社會保障法等法律，可以使個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的手續(xù)在合法有效的基礎(chǔ)上更加完備、簡明，使抵押住房不存在權(quán)利瑕疵，保障抵押權(quán)人擁有能夠順利、合法地處分抵押住房的權(quán)利。

4.強(qiáng)化銀行對個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案的管理工作。銀行應(yīng)由專人負(fù)責(zé)保管個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案，實(shí)現(xiàn)電腦和文件資料（原件）的雙重管理，加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督、內(nèi)部牽制，以保證業(yè)務(wù)檔案不失真、不失實(shí)和不流失。通過電腦化管理，對每月拖欠銀行貸款的借款人進(jìn)行及時(shí)催收，并納入“黑名單”，加強(qiáng)貸后管理工作力度。

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià);核心課程;軟件教學(xué)

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)對高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)的人才需求日漸增加，高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)人才培養(yǎng)如何符合行業(yè)企業(yè)所需，顯得尤為重要。職業(yè)技能導(dǎo)向是指根據(jù)用人單位所提供的職業(yè)崗位所需職業(yè)技能來確定高職院校課程體系;專業(yè)核心課程是指能夠?qū)W(xué)生職業(yè)能力培養(yǎng)和職業(yè)素養(yǎng)養(yǎng)成起主要支撐或明顯促進(jìn)的課程，是打造職業(yè)能力的核心課程。軟件輔助教學(xué)屬于實(shí)踐教學(xué)的一種，高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)核心課程適當(dāng)融入軟件輔助教學(xué)，對提高學(xué)生興趣，增強(qiáng)實(shí)踐動(dòng)手能力具有重要意義。

一、職業(yè)技能的構(gòu)成

從高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)學(xué)生的人才培養(yǎng)情況來看，畢業(yè)生能在第一線從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)銷售策劃與、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)、房地產(chǎn)測繪等技術(shù)、管理、服務(wù)工作，也可在其他企事業(yè)單位從事與房地產(chǎn)經(jīng)營管理相關(guān)的工作。過于寬泛的人才培養(yǎng)不利于打造就業(yè)的核心競爭力，應(yīng)該先對適應(yīng)市場所需的典型工作崗位進(jìn)行分析，針對崗位所需的核心職業(yè)技能進(jìn)行課程設(shè)置。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

房地產(chǎn)估價(jià)公司＼&收集、整理、分析房地產(chǎn)市場信息，撰寫相關(guān)報(bào)告并歸檔＼&房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建專員＼&房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)＼&熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程;負(fù)責(zé)辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建手續(xù);完善房屋入住所需的各種手續(xù)，證件等＼&房地產(chǎn)營銷策劃專員＼&房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

房地產(chǎn)中介公司＼&熟練操作辦公軟件，富有平面設(shè)計(jì)的形象力和創(chuàng)造力，較強(qiáng)的統(tǒng)籌能力和溝通能力;能完成營銷方案的組織和實(shí)施工作。＼&][房地產(chǎn)銷售代表＼&房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售部

房地產(chǎn)中介公司＼&開展樓盤資料調(diào)查，搜集銷售業(yè)務(wù)所需的信息資料;能熟練使用房地產(chǎn)租售軟件，具備客戶服務(wù)意識、客戶服務(wù)技巧和應(yīng)變能力。＼&房地產(chǎn)估價(jià)師助理＼&房地產(chǎn)估價(jià)公司

土地估價(jià)企業(yè)＼&熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的業(yè)務(wù)流程;掌握房地產(chǎn)現(xiàn)場勘查和市場調(diào)查技術(shù);熟悉各類房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線。＼&]

二、核心課程與專業(yè)技能的構(gòu)建

根據(jù)高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)的主要工作崗位和職業(yè)技能要求構(gòu)建專業(yè)核心課程體系。根據(jù)表一的五個(gè)主要工作崗位，確定五門核心課程，分別是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理、房地產(chǎn)估價(jià)方法、房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)市場營銷和房地產(chǎn)銷售技巧，各門課程和職業(yè)能力的對接情況見表二。

表二 高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)核心課程技能考核項(xiàng)目與要求

[課程＼&主要教學(xué)內(nèi)容＼&技能考核項(xiàng)目與要求＼&房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理＼& 房地產(chǎn)開發(fā)程序、房地產(chǎn)經(jīng)營管理策略＼&能編制房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建計(jì)劃＼&房地產(chǎn)估價(jià)方法＼&房地產(chǎn)估價(jià)的一般原理和估價(jià)方法＼&能正確運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)方法，測算房價(jià)＼&房地產(chǎn)市場調(diào)研＼&市場調(diào)查和分析的方法，熟悉本地房地產(chǎn)市場＼&能應(yīng)用房地產(chǎn)市場調(diào)查和分析方法進(jìn)行調(diào)研＼&房地產(chǎn)市場營銷＼&房地產(chǎn)市場營銷的基本原理和方法＼&能編制房地產(chǎn)市場營銷策劃方案＼&房地產(chǎn)銷售技巧＼&房地產(chǎn)商品推銷活動(dòng)的基本規(guī)律和實(shí)用技巧。＼&能運(yùn)用房地產(chǎn)銷售技巧＼&]

三、軟件輔助教學(xué)在核心課程教學(xué)中的實(shí)現(xiàn)

1.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理課程的軟件輔助教學(xué)

房地產(chǎn)報(bào)建工作崗位要求學(xué)生熟悉房地產(chǎn)開發(fā)程序，可以采用房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營電子沙盤構(gòu)建仿真的環(huán)境、按實(shí)際房地產(chǎn)工作的操作規(guī)范和業(yè)務(wù)流程設(shè)置仿真的崗位，體現(xiàn)以職業(yè)技能導(dǎo)向的“崗位實(shí)訓(xùn)模式”。直觀地模擬房地產(chǎn)公司的土地競標(biāo)、產(chǎn)品定位、景觀設(shè)計(jì)、建筑工程、市場營銷等核心業(yè)務(wù)中的資金運(yùn)營、資本管理，模擬房地產(chǎn)公司之間的競爭與合作，體現(xiàn)房地產(chǎn)公司的報(bào)表業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)分析，對房地產(chǎn)公司的經(jīng)營績效進(jìn)行評價(jià)和分析。系統(tǒng)地模擬政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控工具，包括首付比例調(diào)整、貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整、限價(jià)房、土地供給調(diào)控等，在實(shí)驗(yàn)中具備良好的互動(dòng)性，可以對實(shí)驗(yàn)結(jié)果互相挑錯(cuò)打分，指導(dǎo)學(xué)生互相學(xué)習(xí)，共同提高。

具體實(shí)施如下：全班同學(xué)分為6～8個(gè)小組，分別組建一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司。組內(nèi)各成員分別擔(dān)任不同角色。各開發(fā)公司在給定的市場規(guī)則和既定的資金條件下，完成從拿地到銷售的整個(gè)開發(fā)程序。最后通過分析各公司財(cái)務(wù)報(bào)告業(yè)績，并結(jié)合學(xué)生實(shí)驗(yàn)表現(xiàn)，對學(xué)生進(jìn)行成績評定。該沙盤模擬共分兩期進(jìn)行，一期開發(fā)普通住宅，二期開發(fā)別墅，各期開發(fā)的實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目見圖一。

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營沙盤主要訓(xùn)練項(xiàng)目包括組建團(tuán)隊(duì)和角色分配、市場調(diào)查、獲得土地、項(xiàng)目定位、投融資預(yù)算、項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)、建筑招標(biāo)與工程管理和市場推廣銷售等八項(xiàng)，涵蓋了多門專業(yè)課程的內(nèi)容，實(shí)踐性和趣味性較強(qiáng)。這種類似于競爭游戲的體驗(yàn)式教學(xué)方式，有助于提高學(xué)生的團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力和溝通能力，學(xué)生比較感興趣。作為輔助教學(xué)手段，在使用過程中需注意學(xué)時(shí)分配，建議分3天連續(xù)進(jìn)行，每天6學(xué)時(shí)。

2.關(guān)于房地產(chǎn)銷售技巧課程的軟件輔助教學(xué)

房地產(chǎn)銷售崗位要求學(xué)生能熟練使用房地產(chǎn)租售軟件，具備客戶服務(wù)意識、客戶服務(wù)技巧和較強(qiáng)的分析判斷能力，可以通過某些租售軟件校園版和信任溝通沙盤來實(shí)現(xiàn)。以樂天租售管理軟件校園版為例，先由教師對要樂天租售系統(tǒng)的每個(gè)模塊的功能進(jìn)行實(shí)際操作演練，使學(xué)生在觀摩、了解、認(rèn)識的基礎(chǔ)上進(jìn)行實(shí)際操作，教師通過反饋信息指導(dǎo)和糾正學(xué)生，使學(xué)生熟練掌握樂天租售系統(tǒng)的各個(gè)功能。學(xué)生需要訓(xùn)練和掌握的主要包括四個(gè)模塊：

一是通過房產(chǎn)資料模塊的學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)公司所管理和經(jīng)營的房產(chǎn)資料在租售管理系統(tǒng)中如何建立，如樓盤、樓閣、房屋資料的新增設(shè)計(jì)規(guī)劃、查詢、增刪、修改等操作。

二是通過客戶資料模塊的學(xué)習(xí)，掌握通過客戶資料快速查看客戶購房檔案、查詢等日常操作。

三是通過員工資料模塊的學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)管理公司員工詳細(xì)資料的新增、修改、刪除操作。

四是售前策劃模塊，通過付款方式模塊的學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)公司現(xiàn)有的付款方式在租售管理系統(tǒng)中如何建立、查詢、增刪、修改等操作;通過定價(jià)試算模塊的學(xué)習(xí)，掌握通過定價(jià)試算給各個(gè)單元設(shè)置單價(jià);通過調(diào)價(jià)模塊的學(xué)習(xí)，掌握對現(xiàn)有房屋的價(jià)格進(jìn)行調(diào)價(jià)操作。

以上模塊也是房地產(chǎn)企業(yè)使用比較成熟應(yīng)用較廣的，在輔助教學(xué)過程中，注意所選用的房地產(chǎn)租售銷售軟件最好是市面上較多房地產(chǎn)企業(yè)正在使用的，更貼近實(shí)踐，可以考慮設(shè)置單獨(dú)的一個(gè)實(shí)訓(xùn)周來完成房地產(chǎn)銷售軟件的訓(xùn)練任務(wù)。

信任溝通沙盤以銷售拜訪流程為主線，精品視頻、情境演練為主要輔助教學(xué)工具和方法，通過對銷售拜訪流程的逐步展開和仿真場景視頻的嵌入式教學(xué)，模擬真實(shí)場景。沙盤教學(xué)形式應(yīng)以互動(dòng)式教學(xué)為主，讓學(xué)生在現(xiàn)場演練中體會到銷售的樂趣與奧秘。信任溝通沙盤基于營銷典型職業(yè)任務(wù)，培養(yǎng)學(xué)生溝通拜訪、商務(wù)談判的能力，讓學(xué)生在真實(shí)業(yè)務(wù)中了解客戶決策思維過程;學(xué)會并應(yīng)用關(guān)注客戶感受的思維方式和雙贏拜訪溝通的技巧;視頻體現(xiàn)真實(shí)商務(wù)溝通過程，有拜訪準(zhǔn)備、了解概念、呈現(xiàn)優(yōu)勢、獲得承諾、拜訪評估五個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。視頻播放可以穿插在平時(shí)授課中，注意增加討論和互動(dòng)環(huán)節(jié)。

3.關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)研課程的軟件輔助教學(xué)

針對房地產(chǎn)市場調(diào)研員收集、整理、分析房地產(chǎn)市場信息，撰寫報(bào)告的職業(yè)技能，可以選用市場調(diào)研實(shí)踐教學(xué)軟件，學(xué)生以教師設(shè)置的實(shí)驗(yàn)要求為目標(biāo)，以市場調(diào)查公司總經(jīng)理的身份負(fù)責(zé)市場調(diào)查的整個(gè)過程，根據(jù)系統(tǒng)的操作向?qū)О床襟E完成實(shí)驗(yàn)任務(wù)。確定調(diào)研課題，設(shè)計(jì)調(diào)研方案、調(diào)研問卷、抽樣方案，培訓(xùn)調(diào)查人員，搜集并分析資料，見圖二。流程設(shè)計(jì)貼近現(xiàn)實(shí)生活，讓學(xué)生積極動(dòng)手的同時(shí)也增強(qiáng)了未來實(shí)習(xí)工作的適應(yīng)性，建議單獨(dú)安排實(shí)訓(xùn)周完成訓(xùn)練任務(wù)。

4.關(guān)于房地產(chǎn)市場營銷課程的軟件輔助教學(xué)

學(xué)生分小組分別組建公司，系統(tǒng)提供全國市場分為華南、華北、華中、華東、東北、西北、西南等區(qū)域。公司之間互相競爭，在全國不同的區(qū)域內(nèi)進(jìn)行營銷活動(dòng)，制定自己的市場開拓計(jì)劃，公司需要尋求最大市場份額和實(shí)際銷售數(shù)量之間的最佳平衡點(diǎn)，尋求在產(chǎn)品品質(zhì)、宣傳策略等方面最小投入讓市場份額最大，可實(shí)際模擬價(jià)格、數(shù)量等最大化多種組合獲得最大利潤;在銷售途徑上，系統(tǒng)提供了與渠道合作、促銷、交易洽談和招投標(biāo)的方式，增加實(shí)驗(yàn)的競爭性?？煞炙膫€(gè)季度進(jìn)行，學(xué)生可以進(jìn)行多個(gè)產(chǎn)品策略、產(chǎn)品渠道、產(chǎn)品價(jià)格和產(chǎn)品促銷的過程練習(xí)。提供歷史情況查詢模塊，便于學(xué)生查看前一個(gè)季度或者前幾個(gè)季度的產(chǎn)品詳細(xì)銷售情況。系統(tǒng)根據(jù)學(xué)生市場活動(dòng)，將市場營銷中抽象的卻又至關(guān)重要的環(huán)節(jié)量化，如產(chǎn)品等級指數(shù)、品牌知名度、市場開拓值、產(chǎn)品知名度、公司美譽(yù)度，并提供相關(guān)合理算法，學(xué)生可以從中直觀了解到這些重要環(huán)節(jié)對整個(gè)市場營銷的影響，并根據(jù)這些直觀數(shù)據(jù)做出具體的判斷，合理地制定各項(xiàng)營銷戰(zhàn)略。

市場營銷模擬軟件的使用很像一場比賽，學(xué)生激發(fā)競爭力的同時(shí)又提高了邏輯思維能力和創(chuàng)新能力，同時(shí)對參加高職院校市場營銷職業(yè)技能比賽打下了基礎(chǔ)，建議穿插在平時(shí)授課中。

5.關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)課程的軟件輔助教學(xué)

例如廣州太普軟件科技有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)評估軟件，業(yè)務(wù)員承接項(xiàng)目之后在系統(tǒng)中錄入項(xiàng)目的基本信息，勘察人員接收到項(xiàng)目信息實(shí)地對項(xiàng)目進(jìn)行勘察，估價(jià)師根據(jù)勘察報(bào)告對項(xiàng)目進(jìn)行估價(jià)測算，并根據(jù)物業(yè)類型選用合適的測算方法來測算得出結(jié)果，系統(tǒng)提供了5種基本方法（包括市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法與基準(zhǔn)地價(jià)法）來輔助測算，測算完成后出具技術(shù)報(bào)告。測算房價(jià)的職業(yè)技能主要通過課堂講授來完成，較少使用軟件教學(xué)，房地產(chǎn)估價(jià)公司使用估價(jià)軟件的也不多。

高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)使用軟件輔助教學(xué)屬于實(shí)踐教學(xué)途徑之一，基本上學(xué)生對于軟件輔助教學(xué)還是比較歡迎的。教師應(yīng)該注意和職業(yè)技能相結(jié)合，真正提高教學(xué)效果和學(xué)生就業(yè)能力。

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篇6

【關(guān)鍵詞】企業(yè)整體優(yōu)勢；房產(chǎn)資源；合理配置

企業(yè)是資源的綜合體，企業(yè)的發(fā)展所帶來的不僅僅是經(jīng)濟(jì)效益，也呈現(xiàn)出企業(yè)的發(fā)展能力。無論是資源，還是能力都是不可替代的。企業(yè)的資源和能力主要包括企業(yè)管理方法、企業(yè)管理系統(tǒng)的組織流程。企業(yè)要發(fā)展下去，對于企業(yè)內(nèi)部資源進(jìn)行有效配置以及做好內(nèi)部各項(xiàng)資源的整合工作，可以提高企業(yè)資源的可利用率。能夠在企業(yè)正常運(yùn)行中，對已經(jīng)實(shí)現(xiàn)資源整合的資源進(jìn)行優(yōu)化，以使企業(yè)的資源能夠獲得競爭優(yōu)勢。此外，還要充分地利用企業(yè)的外部資源，在協(xié)同內(nèi)部資源的同時(shí)，還可以使企業(yè)內(nèi)部資源所存在的潛在競爭優(yōu)勢充分地發(fā)揮出來。

一、企業(yè)整合優(yōu)勢體現(xiàn)在內(nèi)部資源的有效整合

對于企業(yè)資源整合的研究，從后勤資源整合的角度來研究，要對于企業(yè)的傳統(tǒng)資源與新資源進(jìn)行整合并優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)具有創(chuàng)新意義的資源整合。如果說企業(yè)實(shí)現(xiàn)資源整合是實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置的前提條件，那么，要更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源重組就要建立起新的管理理念，以將整合的資源更好地實(shí)施。

（一）企業(yè)內(nèi)部后勤管理的房地產(chǎn)管理

國有企業(yè)在后勤管理服務(wù)中，主要承擔(dān)著更多的社會職能，以解決國有企業(yè)的各項(xiàng)社會負(fù)擔(dān)。后勤單位的房地產(chǎn)管理是企業(yè)的后勤管理中的重要組成部分。企業(yè)整體業(yè)務(wù)的整合劃轉(zhuǎn)，使企業(yè)將這項(xiàng)內(nèi)部資源落實(shí)到物業(yè)管理當(dāng)中，對于辦公環(huán)境、住宿條件以及生活場所等等，都承擔(dān)著重要的管理職責(zé)。企業(yè)后勤單位的房地產(chǎn)管理主要涉及到員工宿舍、員工住宅和員工辦公用房三個(gè)方面的內(nèi)容。員工宿舍所采用的是集中管理分區(qū)域負(fù)責(zé)制，對于日常的內(nèi)部管理實(shí)施必要的監(jiān)督工作，并將企業(yè)的有關(guān)政策落實(shí)到位。具體而言，各區(qū)域負(fù)責(zé)人需要對工作區(qū)域內(nèi)的住宿合理安排，同時(shí)對各項(xiàng)工作情況都要記錄下來，做好日常調(diào)配及物品保管工作，特別要注意監(jiān)督好日常各項(xiàng)工作的進(jìn)展。

對于員工住宅的管理，是為員工分配住宅，并對住宅小區(qū)的各種物業(yè)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督管理，包括對于住宅樓的養(yǎng)護(hù)修繕、小區(qū)綠化，各種基礎(chǔ)設(shè)施的完善等等。為了改善住房管理效率低下的問題，將傳統(tǒng)的賬簿式管理加以取締，采用信息化管理模式。建立一個(gè)統(tǒng)一的職工住房管理信息平臺，可以讓企業(yè)職工掌握并參與到企業(yè)房管理工作中，以對于房產(chǎn)管理工作起到監(jiān)督的作用。

員工的辦公用房管理主要是辦公用房的檔案管理，內(nèi)容主要包括公用房的來源、建筑設(shè)備設(shè)施以及設(shè)施的維修等等，對于辦公房建立歸口管理，并將企業(yè)辦公用房的資料數(shù)據(jù)庫建立起來。

（二）企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)資源合理配置

企業(yè)內(nèi)部的房地產(chǎn)，就是主要用于促進(jìn)企業(yè)的各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，并推動(dòng)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。企業(yè)內(nèi)部的房地產(chǎn)對于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益會產(chǎn)生一定程度的影響，但是，房地產(chǎn)在企業(yè)中的威力在于，其會對于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益以及未來的發(fā)展造成影響。

企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)的一種管理方法，是充分地利用合理的經(jīng)營活動(dòng)，與職工之間建立起面對面的交流。相比較于投資性房地產(chǎn)，企業(yè)內(nèi)部的房地產(chǎn)存在著一定的特殊性，其作為房地產(chǎn)行業(yè)市場中的主要組成部分，主要是針對企業(yè)實(shí)際情況，對于企業(yè)內(nèi)部的房地產(chǎn)資源進(jìn)行合理配置，以將企業(yè)的整體優(yōu)勢凸顯出來，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部資源整合，同時(shí)根據(jù)企業(yè)合理經(jīng)營的需要，還要對企業(yè)內(nèi)部的房地產(chǎn)管理實(shí)施優(yōu)化。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)的另一種管理方法，就是為了維護(hù)企業(yè)的發(fā)展，并獲得良好的企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，就要在企業(yè)與員工之間建立起溝通交流的平臺，比如企業(yè)后勤的經(jīng)營場所和活動(dòng)場所等等，都是基于經(jīng)營狀況而建立起來的。與投資性房地產(chǎn)有所不同，企業(yè)內(nèi)部的房地產(chǎn)管理在成本上，主要來源于企業(yè)的日常管理經(jīng)費(fèi)，并且不會建立起房地產(chǎn)戰(zhàn)略。

二、企業(yè)內(nèi)部資源整合實(shí)現(xiàn)整體競爭優(yōu)勢

（一）企業(yè)是資源的集合體

在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的過程中，各種企業(yè)資源的投入都是為了提升企業(yè)的生產(chǎn)效率和經(jīng)濟(jì)效益奠定基礎(chǔ)。包括企業(yè)的組織過程、信息和知識等等，都是企業(yè)實(shí)施戰(zhàn)略的基礎(chǔ)。對于一個(gè)企業(yè)而言，企業(yè)是資源的集合體，其中所涵蓋的每一種資源都發(fā)揮著各自的作用。從更新的角度對于企業(yè)資源進(jìn)行劃分，可以將其按照整體的競爭優(yōu)勢劃分為傳統(tǒng)的企業(yè)資源和新的企業(yè)資源。傳統(tǒng)的企業(yè)資源包括自然、物力和普通的人力資源，其提供給企業(yè)以比較性的競爭優(yōu)勢。新的資源則更具有競爭性，主要體現(xiàn)為傳統(tǒng)資源之外的無形資源，包括信息資源、知識資源以及教育資源等等，以邊際收益遞增的優(yōu)勢為企業(yè)持續(xù)不斷地輸入競爭元素。相比較于傳統(tǒng)的資源，新資源更具有獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)特征。

從復(fù)雜科學(xué)理論的角度而言，企業(yè)資源整合不僅僅局限于企業(yè)的傳統(tǒng)資源內(nèi)部資源的整合，還包括企業(yè)所在區(qū)域以及一切可利用的外部資源的整合。按照資源整體的系統(tǒng)化思維模式，主要是對于資源整合問題以系統(tǒng)化思考，利用模塊化、結(jié)構(gòu)化的思維方式對于企業(yè)的資源整合問題進(jìn)行分析，以將企業(yè)資源配置進(jìn)行優(yōu)化，通過發(fā)揮企業(yè)資源的協(xié)同效應(yīng)，使企業(yè)的產(chǎn)出效率和所獲得的效果得以改善。

（二）企業(yè)內(nèi)部資源整合的內(nèi)容

以企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)經(jīng)營為例。與投資性房地產(chǎn)有所不同，企業(yè)內(nèi)部的房地產(chǎn)雖然是房地產(chǎn)市場中的一部分，但是屬于企業(yè)的經(jīng)營設(shè)施。從企業(yè)管理的角度而言，企業(yè)內(nèi)部的房地產(chǎn)幾乎不會像投資性房地產(chǎn)一樣建立房地產(chǎn)戰(zhàn)略，因?yàn)槠渥鳛槠髽I(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，往往被看作是企業(yè)管理中的一部分，當(dāng)然企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)的支出也被看作是日常的管理費(fèi)用支出。

從企業(yè)經(jīng)營的角度而言，企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)的存在沒有被看作是主營業(yè)務(wù)，因此企業(yè)的管理者并不會將注意力集中于房地產(chǎn)管理。與此同時(shí)，企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)還被看作是企業(yè)發(fā)展中的一項(xiàng)戰(zhàn)略性資產(chǎn)。根據(jù)調(diào)查顯示，企業(yè)所擁有的固定資產(chǎn)中，房地產(chǎn)一項(xiàng)就占有四分之一，甚至于達(dá)到近一半。一些企業(yè)的內(nèi)部房地產(chǎn)所占資產(chǎn)比重之大，甚至于對于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益會產(chǎn)生一定的影響力。在現(xiàn)代的企業(yè)管理當(dāng)中，企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)對于企業(yè)的生產(chǎn)效率以及企業(yè)員工的滿意度會產(chǎn)生巨大的影響。對于企業(yè)的房地產(chǎn)資源進(jìn)行合理地整合，將房地產(chǎn)資源管理作為后勤管理服務(wù)中的重點(diǎn)資源項(xiàng)目，以充分體現(xiàn)后勤資源管理力度。但是從目前的企業(yè)管理而言，企業(yè)管理者將更多的注意力集中于企業(yè)的營銷、人力資源、物流信息以及財(cái)務(wù)管理等等與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營主業(yè)具有直接關(guān)系的資源，而忽略了企業(yè)內(nèi)部的房地產(chǎn)資源的重要性。

（三）實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)資源與傳統(tǒng)資源的整合

將房地產(chǎn)資源作為一項(xiàng)新資源納入到企業(yè)資源管理范疇，對于該項(xiàng)資源高效配置，并合理地開發(fā)和利用，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)的行業(yè)競爭力具有非常重要的作用。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)的優(yōu)勢還不僅在于此，將其綜合于傳統(tǒng)資源當(dāng)中，能夠更好地發(fā)揮資源配置，通過與傳統(tǒng)資源的協(xié)同，會發(fā)揮更高的產(chǎn)出效率。房地產(chǎn)資源可以促進(jìn)企業(yè)傳統(tǒng)資源的使用效率，而傳統(tǒng)資源對于房地產(chǎn)資源具有支撐的作用。比如，傳統(tǒng)資源具有自身的優(yōu)勢，其是維持企業(yè)生產(chǎn)和發(fā)展的寶貴財(cái)富，而房地產(chǎn)資源的合理利用，則可以形成更多的隱形資源，以促進(jìn)企業(yè)傳統(tǒng)資源更為合理地配置和有效利用。

另外，企業(yè)內(nèi)部的房地產(chǎn)資源本身也是一個(gè)開放的系統(tǒng)，其作為房地產(chǎn)市場中的一部分，還要與外部的房地產(chǎn)資源進(jìn)行交流。因此，企業(yè)內(nèi)部的房地產(chǎn)資源在對于企業(yè)資源進(jìn)行整合的過程中，還會促進(jìn)企業(yè)的傳統(tǒng)資源與后勤其他資源形成新的資源結(jié)構(gòu)整合。從而將企業(yè)原有的平衡狀態(tài)打破，以促進(jìn)企業(yè)適應(yīng)新的市場變化，并提升戰(zhàn)略性能力。將與其內(nèi)部的房地產(chǎn)資源與后勤管理范疇中的其他資源之間建立起互動(dòng)關(guān)系，企業(yè)可以利用房地產(chǎn)這一優(yōu)勢與其他后勤資源合理配置，以獲取更新的資源信息，并對于從外部獲取的信息和知識進(jìn)行優(yōu)化整合，根據(jù)企業(yè)實(shí)際需要建立起新的資源管理系統(tǒng)。當(dāng)這些新獲取的資源被整合到企業(yè)資源管理體系中之后，就意味著企業(yè)將內(nèi)部資源與外部資源之間建立起密切的關(guān)系，使得資源結(jié)構(gòu)更為合理化，并形成更為強(qiáng)有力的競爭優(yōu)勢。另外，運(yùn)用企業(yè)內(nèi)部資源的合理配置，在建立起企業(yè)整體優(yōu)勢的同時(shí)，還可以促進(jìn)企業(yè)預(yù)測未來的發(fā)展方向，并以此為目標(biāo)實(shí)現(xiàn)新的資源開發(fā)和利用。此時(shí)，企業(yè)內(nèi)部的房地產(chǎn)資源將會發(fā)揮新的優(yōu)勢。

三、企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理促進(jìn)企業(yè)整體優(yōu)勢的實(shí)現(xiàn)

做好企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理工作，可以為企業(yè)創(chuàng)造一個(gè)和諧的工作環(huán)境，特別是經(jīng)過房地產(chǎn)資源整合后，合理配置企業(yè)的辦公用房，為員工提供住房信息服務(wù)，并提供良好的員工宿舍管理服務(wù)，可以起到穩(wěn)定人才的作用。將企業(yè)內(nèi)部的房地產(chǎn)管理進(jìn)入到企業(yè)環(huán)境建設(shè)當(dāng)中，并根據(jù)企業(yè)的需要不斷地調(diào)整房地產(chǎn)內(nèi)部的資源，注入新鮮的血液，以為企業(yè)帶來新的生機(jī)和活力。調(diào)整好企業(yè)內(nèi)部資源，將人力資源與房地產(chǎn)內(nèi)部資源戰(zhàn)略相整合，使企業(yè)的各項(xiàng)資源充分整合，在提升企業(yè)的運(yùn)營效率的同時(shí)，還可以為企業(yè)吸引到更多的人才。

（一）將企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)打造成為企業(yè)品牌宣傳途徑

企業(yè)內(nèi)部的房地產(chǎn)是企業(yè)與客戶之間建立溝通的場所。將企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)打造成為企業(yè)文化品牌，不但可以傳遞企業(yè)營銷信息，而且還建立起社會信譽(yù)度，提高客戶的忠誠度，以使企業(yè)在顧客的心目中提高滿意度。企業(yè)只有充分發(fā)揮品牌效應(yīng)，才可以將企業(yè)的分銷渠道擴(kuò)展開來。將企業(yè)的各項(xiàng)服務(wù)納入到房地產(chǎn)范疇當(dāng)中，通過內(nèi)部房地產(chǎn)管理，將該項(xiàng)資源很好地整合到企業(yè)的傳統(tǒng)資源當(dāng)中，以獲得更好的競爭優(yōu)勢。將企業(yè)的品牌效應(yīng)繼續(xù)擴(kuò)展，可以起到廣告效應(yīng)。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)可以組織一系列活動(dòng)，以拉近企業(yè)與員工之間的距離。

（二）降低企業(yè)的房產(chǎn)使用成本

充分利用企業(yè)內(nèi)部的房地產(chǎn)資源，可以降低企業(yè)的房產(chǎn)使用成本，以使企業(yè)成本降到最低。當(dāng)企業(yè)內(nèi)部的房地產(chǎn)進(jìn)入到房地產(chǎn)運(yùn)作程序之后，就要充分地考慮到企業(yè)產(chǎn)品的生命周期。促進(jìn)內(nèi)部房地產(chǎn)資源的有效運(yùn)作，就要對于房地產(chǎn)的購買以及租賃等等根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行選擇，并將企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)資源關(guān)系調(diào)整好。

（三）合理配置企業(yè)內(nèi)部的房地產(chǎn)管理部門

企業(yè)的發(fā)展類型有很多，這就需要對于內(nèi)部房地產(chǎn)管理進(jìn)行適當(dāng)?shù)卣{(diào)整，包括物業(yè)管理的發(fā)展方向，對于企業(yè)內(nèi)部房產(chǎn)管理制度的調(diào)整以及其與其他企業(yè)資源整合效果對于企業(yè)發(fā)展的促進(jìn)作用等等，都需要企業(yè)房地產(chǎn)管理部門發(fā)揮自身的管理職能，以促進(jìn)企業(yè)更好地運(yùn)作。

在企業(yè)內(nèi)部的房地產(chǎn)管理上，利用企業(yè)文化和信息使企業(yè)發(fā)展的成本降低，從獲得經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，那么在企業(yè)管理上，就需要建立較為完善信息管理系統(tǒng)。建立企業(yè)內(nèi)部的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，就需要企業(yè)對于有關(guān)數(shù)據(jù)有所掌握，制定房地產(chǎn)戰(zhàn)略。一些房地產(chǎn)市場信息都將成為必要的參考項(xiàng)，比如房地產(chǎn)位置、如何使用房地產(chǎn)資源。參與該項(xiàng)目的企業(yè)員工人數(shù)，所投入的成本占有投資比例。所有的這些數(shù)據(jù)都被納入到企業(yè)內(nèi)部的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中，并做出戰(zhàn)略性調(diào)整。將企業(yè)內(nèi)部的房地產(chǎn)管理與服務(wù)供應(yīng)商之間建立起合作關(guān)系。建立企業(yè)外包，是企業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)內(nèi)部資源管理的未來發(fā)展趨勢。以外包的形式將企業(yè)內(nèi)部的房地產(chǎn)資源與房地產(chǎn)建立起關(guān)聯(lián)，從而使企業(yè)獲得大量的房地產(chǎn)信息，以利于企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)實(shí)施動(dòng)態(tài)化管理。

結(jié)論：

綜上所述，企業(yè)的現(xiàn)代企業(yè)管理中，要發(fā)揮企業(yè)資源的整體優(yōu)勢。房地產(chǎn)資源作為企業(yè)內(nèi)部資源，就需要與企業(yè)傳統(tǒng)資源合理配置，將企業(yè)內(nèi)部的潛力資源挖掘出來，以提高企業(yè)的競爭力。企業(yè)要發(fā)展，就要對于企業(yè)內(nèi)部的資源進(jìn)行整合，以實(shí)現(xiàn)資源的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理可以通過信息的提供，對于企業(yè)各項(xiàng)資源實(shí)施有效平衡，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部各系統(tǒng)之間的相互協(xié)作，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展并創(chuàng)造社會效益。

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篇7

關(guān)于傳統(tǒng)房地產(chǎn)的成本管理，相信大家都有很多感悟，從項(xiàng)目啟動(dòng)的那一刻起，各項(xiàng)目總每天都在簽字，每天的成本如流水支出，很多項(xiàng)目，都存在因成本超支而大大降低利潤。試想，普通家庭裝修，都存在一而再再而三的超支，何況一個(gè)企業(yè)，牽扯方方面面的事情。但是，出現(xiàn)這種情況的根源是成本管理意識不強(qiáng)。隨著房地產(chǎn)微利時(shí)代的開啟，加強(qiáng)傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理成為各個(gè)地產(chǎn)企業(yè)思考的重點(diǎn)。

那么，集團(tuán)成本管控究竟有必要么，成本管理的方式方法究竟有哪些講究，管理尺度如何把控，集團(tuán)成本管理實(shí)施的關(guān)鍵點(diǎn)是什么，下面我將從以上幾個(gè)方面論述地產(chǎn)集團(tuán)的成本管控。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；成本管控

一、緒論

（一）選題的背景及研究意義

1、中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史

中國房地產(chǎn)業(yè)大致經(jīng)歷三個(gè)發(fā)展階段：1978年改革開放前：完全由政府計(jì)劃主導(dǎo)階段，住房是城鎮(zhèn)居民社會與單位福利之一。

1978-1998―中國房地產(chǎn)業(yè)雛形建立、市場化開發(fā)試點(diǎn)階段。改革開放，政府開始推動(dòng)住房改革，1980年北京市住房辦改制為北京市城市開發(fā)總公司，舊有的住房供應(yīng)體系開始市場化探索，80年代末以萬科為代表的第一批私營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嶄露頭角，當(dāng)時(shí)的市場環(huán)境及基本建設(shè)程序使這一時(shí)期的房地產(chǎn)市場主要由國有企業(yè)主導(dǎo)。

1998-2014―我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入政府主導(dǎo)下市場化開發(fā)階段。1998-2003房地產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，1998年取消福利分房，以后建立按揭貸款買房政策。配合房地產(chǎn)業(yè)這個(gè)新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，中國結(jié)束過去長期的穩(wěn)健緊縮貨幣政策轉(zhuǎn)而進(jìn)入寬松軌道。2003年，房地產(chǎn)業(yè)被政府確認(rèn)為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。

2004-2014―政府宏觀調(diào)控，維持房地產(chǎn)業(yè)國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位。從2004年起，中國房地產(chǎn)投資連續(xù)保持20%的同比增長率，價(jià)格漲幅200%，每年竣工面積達(dá)到500萬平米，是1998年之前總和的1.5倍，城鎮(zhèn)人均居住面積從1978年12平米到2014年約35平米。中國大量城市面貌獲得顯著改觀，商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，人均商業(yè)面積在2012年達(dá)到20平米。

在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的三個(gè)階段中，房地產(chǎn)的成本造價(jià)控制也隨之發(fā)展。

2、傳統(tǒng)房地產(chǎn)成本控制的發(fā)展歷史

第一階段，1987年改革開放以前，我國工程造價(jià)管理模式一直沿用著前蘇聯(lián)模式：基本建設(shè)概預(yù)算制度。

第二階段，1978年到90年代初期，是有政府統(tǒng)一預(yù)算定額與單價(jià)情況下的工程造價(jià)計(jì)價(jià)模式，基本屬于政府決定造價(jià)。以北京為例，當(dāng)時(shí)的92概算，96概算都是有統(tǒng)一預(yù)算定額與單價(jià)，工程造價(jià)的確定主要是按設(shè)計(jì)圖及統(tǒng)一的工程量計(jì)算規(guī)則計(jì)算工程量，并套用相應(yīng)的概算、預(yù)算定額與單價(jià)，計(jì)算出工程直接費(fèi)，再按取費(fèi)定額計(jì)算間接費(fèi)及有關(guān)費(fèi)用，最終確定工程的概算造價(jià)或預(yù)算造價(jià)，并在竣工后編制決算，經(jīng)審核后的決算即為工程的最終造價(jià)。

第三階段，從20世紀(jì)90年代至2003年，這段時(shí)間造價(jià)管理沿襲了以前的造價(jià)管理方法，同時(shí)隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家建設(shè)部對傳統(tǒng)的預(yù)算定額計(jì)價(jià)模式提出控制量，市場價(jià)的基本改革思路。各地在編制預(yù)算定額的基礎(chǔ)上，明確規(guī)定預(yù)算定額單價(jià)中的材料、人工、機(jī)械價(jià)格作為編制期的基期價(jià)，并定期當(dāng)月市場價(jià)格信息進(jìn)行動(dòng)態(tài)指導(dǎo)，在規(guī)定的幅度內(nèi)予以調(diào)整，同時(shí)在引人競爭機(jī)制方面做了新的嘗試。2003年3月有關(guān)部門頒布《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》，2003年7月1日起在全國實(shí)施，主要調(diào)整為量的風(fēng)險(xiǎn)在甲方，價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)在承包商。2003年10月，建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)206號文，對建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整和規(guī)定。在其以后，隨著房地產(chǎn)的市場化，房地產(chǎn)成本控制也快速發(fā)展，各地產(chǎn)公司均開展目標(biāo)成本控制、動(dòng)態(tài)目標(biāo)成本控制，招標(biāo)管理、采購管理日趨規(guī)范。各企業(yè)紛紛建立自己的數(shù)據(jù)庫，房地產(chǎn)成本控制日漸受到各大房企的重視。

（二）研究方法

本文通過描述性研究，結(jié)合傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，闡述集團(tuán)成本管控，采用制度講解、方式論證、要點(diǎn)把控等多種手段來討論、解剖、分析集團(tuán)成本管控。

（三）論文結(jié)構(gòu)

本文分為三個(gè)部分，在緒論闡述了房地產(chǎn)及房地產(chǎn)成本的背景的基礎(chǔ)上，第一章闡述了傳統(tǒng)房地產(chǎn)控制的必要性；第二章闡述的房地產(chǎn)集團(tuán)成本管控的方式方法，主要從管控制度、管理方式、管理的主要內(nèi)容三個(gè)方面進(jìn)行闡述；第三章闡述了集團(tuán)成本實(shí)施的關(guān)鍵點(diǎn)，從合同的備案、領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注度，管控的尺度等方面進(jìn)行重點(diǎn)闡述。后，形成結(jié)論。

二、傳統(tǒng)房地產(chǎn)集團(tuán)成本管控必要性

傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目房地產(chǎn)進(jìn)入微利時(shí)代，嚴(yán)冬之下，如何精打細(xì)算，已經(jīng)成為各個(gè)企業(yè)思考的重點(diǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)去化率低，房價(jià)進(jìn)入調(diào)整時(shí)期，各地項(xiàng)目公司各自為政，成本超支直接導(dǎo)致的項(xiàng)目利潤的降低，甚至出現(xiàn)負(fù)利潤。再加上因?yàn)殚_發(fā)周期長，各地項(xiàng)目公司期待更高的房價(jià)，成本把控不嚴(yán)又不肯將問題提早暴露，低價(jià)合同，高價(jià)結(jié)算，集團(tuán)總部、或者投資方得到的數(shù)據(jù)不真實(shí)，在結(jié)算的時(shí)候回天無力，這個(gè)時(shí)候，建立集團(tuán)的成本管控就顯得尤為重要。提高集團(tuán)成本管理水平，建立先進(jìn)合理的目標(biāo)成本管理體系，確保集團(tuán)所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制在目標(biāo)成本之內(nèi)，并對各項(xiàng)業(yè)務(wù)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，保證各項(xiàng)業(yè)務(wù)成本始終處于受控狀態(tài)，出現(xiàn)問題提早進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，確保成本控制在規(guī)定的范圍內(nèi)，達(dá)到預(yù)期經(jīng)營目標(biāo)。

三、房地產(chǎn)集團(tuán)成本管控的方式方法

（一）集團(tuán)成本管理制度

如果說賞罰分明是一個(gè)公司的發(fā)展導(dǎo)向，那么其依據(jù)就是制度。而制度的執(zhí)行就是這個(gè)公司的靈魂。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)企業(yè)制度無外乎包括成本控制監(jiān)管制度、合同管理實(shí)施辦法、招標(biāo)管理制度等。簡要介紹如下：

1、成本控制監(jiān)管制度簡述

制度要求，該制度主要是在目標(biāo)成本制定的基礎(chǔ)上，從項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工過程、結(jié)算、營銷等各個(gè)環(huán)節(jié)，對項(xiàng)目成本進(jìn)行目標(biāo)式的管理。關(guān)鍵點(diǎn)如下：

（1）成本管控應(yīng)事前有目標(biāo)、事中有監(jiān)控和事后有分析。從項(xiàng)目前期到施工圖設(shè)計(jì)完成后、總包招標(biāo)前期間，依據(jù)項(xiàng)目定位、方案、品質(zhì)要求，持續(xù)對項(xiàng)目的成本進(jìn)行測算，明確項(xiàng)目的目標(biāo)控制成本，并以此指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購等業(yè)務(wù)活動(dòng)。

（2）工程實(shí)施期間，實(shí)行全面的成本動(dòng)態(tài)管理，把目標(biāo)成本分解落實(shí)到每一項(xiàng)招標(biāo)和合同上，明確成本控制線，落實(shí)責(zé)任到部門和人員。加強(qiáng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程招投標(biāo)、物資采購、工程變更簽證、營銷、管理等各環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理，確保項(xiàng)目成本控制在目標(biāo)成本之內(nèi)，以達(dá)到預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)。

（3）工程竣工后實(shí)行全面的工程審核和決算審核，對成本進(jìn)行分析和總結(jié)，為以后成本控制工作提供經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

2、合同管理實(shí)施辦法簡述

制度要求：要求各項(xiàng)目公司在目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上進(jìn)行合約規(guī)劃，所有合同必須上報(bào)集團(tuán)方可簽訂。對合同的完整性、完備性以及付款方式等重要條款進(jìn)行約定，對合同履約過程中的洽商變更計(jì)算原則，以及結(jié)算等進(jìn)行了約定。合同金額必須控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)，并監(jiān)管各合約的履約。合同正式蓋章后備案管理，并約定合同臺賬的上報(bào)時(shí)間等。

以上制度具體詳見附錄一、二。

（二）成本管理主要方式

1、全面管控――大成本的概念

房地產(chǎn)成本由土地獲取費(fèi)用、前期費(fèi)用、各類工程費(fèi)用、間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等組成。在各類成本構(gòu)成比例上，通常土地成本約占項(xiàng)目成本的25%-50%；前期費(fèi)用（包括調(diào)研費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)等）約占項(xiàng)目總成本的2%-5%；各類工程成本（包括建安工程費(fèi)、管網(wǎng)工程費(fèi)、景觀工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等）約占項(xiàng)目總成本的40%-50%；營銷費(fèi)用約占項(xiàng)目總成本的3%-8%，財(cái)務(wù)成本5%，管理費(fèi)2%，稅費(fèi)：營業(yè)稅+土增稅10%，企業(yè)所得稅2.36%，利潤5-8%。

2、全過程控制

立項(xiàng)成本―可研成本―目標(biāo)成本；目標(biāo)成本過程管理：即在招標(biāo)采購、工程洽商、設(shè)計(jì)變更過程中嚴(yán)格進(jìn)行成本評審和控制。銷售階段的成本控制，主要是控制營銷費(fèi)用。工程結(jié)算的成本控制，特別是在項(xiàng)目終止后，要盡快完成項(xiàng)目后評價(jià)工作，盡快使項(xiàng)目順利結(jié)案，預(yù)防項(xiàng)目延遲而發(fā)生的期間費(fèi)用。每個(gè)階段要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，將成本科目落實(shí)到責(zé)任部門和責(zé)任人，并明確獎(jiǎng)懲細(xì)則。但是全程控制的重中之重是事前控制。業(yè)內(nèi)公認(rèn)的數(shù)據(jù)是，設(shè)計(jì)階段的成本把控比率占70%，招采、施工過程可控制的為20%，竣工結(jié)算階段為10%。所以全程控制的限額設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)就變得十分重要，筆者在后面有詳細(xì)介紹。

3、目標(biāo)式管控：提前確定利潤

利潤鎖定后，并不是指“售價(jià)-預(yù)期利潤”后確定目標(biāo)成本（目標(biāo)成本不是“倒推”出來的，而是產(chǎn)品品質(zhì)決定的，這也是所謂的價(jià)值工程，因?yàn)槭袌霾幌嘈懦杀?，只相信價(jià)格），而是指在項(xiàng)目開發(fā)全程實(shí)行“事前控制”的“目標(biāo)成本”管理方法DD在項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)階段，前一階段的測算結(jié)果都是后一階段的成本控制目標(biāo)。這也遵循成本的逐級遞減控制原則。

4、動(dòng)態(tài)成本控制

在全程成本控制過程中，要強(qiáng)化目標(biāo)成本的“動(dòng)態(tài)控制”。因?yàn)樗O(shè)定的目標(biāo)成本無論多么精確，也不可能做到與實(shí)際完全相符。所以動(dòng)態(tài)目標(biāo)成本需要月度更新。所屬公司對預(yù)計(jì)超出目標(biāo)成本的事項(xiàng)，應(yīng)及時(shí)做出動(dòng)態(tài)預(yù)警。原則上，只要某個(gè)成本即將發(fā)生超支或極有可能超支就必須預(yù)警，而不是等成本科目超支再預(yù)警。如在月內(nèi)出現(xiàn)影響成本的重大事項(xiàng)，需及時(shí)報(bào)批，做出決策。目標(biāo)成本三級科目，要盡量確保一級、二級科目均沒有超支情況。

5、標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制

標(biāo)準(zhǔn)化為兩個(gè)概念，一個(gè)是產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化，產(chǎn)品的重復(fù)開發(fā)，可以將以前的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，積累，在以后的開發(fā)中應(yīng)用，并且，若集中標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品開發(fā)，可以推進(jìn)集中采購、戰(zhàn)略合作等，能降低采購成本。另外，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化后可以推進(jìn)合同樣本的標(biāo)準(zhǔn)化、目標(biāo)成本科目的標(biāo)準(zhǔn)化、模擬清單等，均能規(guī)避開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)，降低開發(fā)商成本，提高開發(fā)商利潤。

（三）成本管理的主要內(nèi)容

項(xiàng)目公司成本部門為本公司開發(fā)項(xiàng)目的成本管控主責(zé)部門，也是一線部門，對本公司目標(biāo)成本管控有著不可推卸的責(zé)任。按照成本相關(guān)制度與法規(guī)對項(xiàng)目成本進(jìn)行控制。集團(tuán)成本部門，為項(xiàng)目公司各成本部門的主管部門，對全集團(tuán)的項(xiàng)目成本進(jìn)行總控。成本管理主要內(nèi)容如下：

1、目標(biāo)成本管理

（1）目標(biāo)成本及限額設(shè)計(jì)管理。目標(biāo)成本管理及限額設(shè)計(jì)：項(xiàng)目公司在可研及方案階段需進(jìn)行成本匡算，確定限額設(shè)計(jì)指標(biāo)并報(bào)集團(tuán)審批；按照成本制度以及立項(xiàng)、可研、施工圖設(shè)計(jì)分階段定目標(biāo)成本；并在施工圖設(shè)計(jì)完成90日鎖定執(zhí)行版目標(biāo)成本合約規(guī)劃，確立后經(jīng)過集團(tuán)公司審批確認(rèn)后蓋章項(xiàng)目公司、集團(tuán)公司存檔備案，并作為以后目標(biāo)成本控制的天花板；

（2）動(dòng)態(tài)目標(biāo)成本管理及洽商變更管理。項(xiàng)目公司目標(biāo)成本每月更新；工程洽商必須隨附造價(jià)預(yù)算書。現(xiàn)場簽證要反復(fù)對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。其中所屬各公司預(yù)算人員必須對工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)。現(xiàn)場簽證必須按‘當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證’的原則，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。設(shè)計(jì)變更費(fèi)用一般均由業(yè)主承擔(dān)，設(shè)計(jì)變更、工程洽商應(yīng)分清責(zé)任由責(zé)任方承擔(dān)費(fèi)用。所屬公司應(yīng)嚴(yán)格控制變更及洽商的發(fā)生，當(dāng)確需發(fā)生時(shí)，必須執(zhí)行“一單一簽，一單一算”的原則。項(xiàng)目公司的洽商變更原件需要在檔案室存檔。變更洽商費(fèi)用原則上不納入進(jìn)度款支付，待結(jié)算完成后一并支付。如果承包范圍發(fā)生較大增加或擴(kuò)展或發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化的，不應(yīng)以變更洽商處理，而應(yīng)另簽補(bǔ)充協(xié)議。

（3）結(jié)算管理。結(jié)算應(yīng)進(jìn)行全面系統(tǒng)的審核，所有結(jié)算應(yīng)當(dāng)有審核依據(jù)、樹形目錄便于審計(jì)查找資料，附件資料應(yīng)當(dāng)匯總分類整理；結(jié)算書結(jié)果應(yīng)當(dāng)有匯總分析，要求分專業(yè)、分類型、分析成本加大的原因，項(xiàng)目公司應(yīng)該做到條理清晰；集團(tuán)對項(xiàng)目公司的竣工結(jié)算進(jìn)行最終審定。

2、招標(biāo)管理、材料設(shè)備采購及計(jì)價(jià)管理

（1）項(xiàng)目公司按月度統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目公司內(nèi)部招標(biāo)計(jì)劃并上報(bào)集團(tuán)。項(xiàng)目公司所有招標(biāo)要經(jīng)過集團(tuán)審批備案后方能簽署合同。項(xiàng)目公司為項(xiàng)目招標(biāo)主體，負(fù)責(zé)或委托組織考察、資格預(yù)審、編制招標(biāo)文件、編制標(biāo)底、擬定合同條款、組織開標(biāo)、清標(biāo)、詢標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)等工作；

（2）資審入圍。很多公司限制入圍條件防止圍標(biāo)現(xiàn)象發(fā)生，有的限制為三個(gè)以上推薦來源，有的采用3+1+1模式，即項(xiàng)目公司推薦至少三家、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)推薦一家，集團(tuán)相關(guān)部門推薦一家，以上做法都是為了提高競爭，選優(yōu)優(yōu)質(zhì)合作隊(duì)伍。入圍單位需上報(bào)集團(tuán)審核確定；

（3）開、評、定工作。開標(biāo)需兩部門三人以上，商務(wù)評審小組和技術(shù)評審小組均應(yīng)進(jìn)行清標(biāo)工作，技術(shù)評標(biāo)出具技術(shù)標(biāo)評標(biāo)報(bào)告（須評審人員簽字），商務(wù)評標(biāo)出具商務(wù)標(biāo)評標(biāo)報(bào)告（須評審人員簽字）；定標(biāo)會議，評標(biāo)委員會綜合打分、排名。評標(biāo)有評分表、書面報(bào)考，書面會議紀(jì)要。評標(biāo)過程集團(tuán)有一票否決權(quán)。形成定標(biāo)報(bào)告定標(biāo)小組將定標(biāo)報(bào)告、定標(biāo)過程資料及待簽訂的合同上報(bào)集團(tuán)，經(jīng)集團(tuán)同意后方可簽訂合同。原則上定標(biāo)單位應(yīng)確定兩家一用一備。

（4）項(xiàng)目公司材料、設(shè)備采購需采用招標(biāo)或內(nèi)部比價(jià)模式，比價(jià)結(jié)果需報(bào)集團(tuán)批準(zhǔn)后方可簽訂合同；材料、設(shè)備等物資的供應(yīng)商原則上應(yīng)確定二至三家，價(jià)格相近取最低價(jià)，如價(jià)差較大，不同供應(yīng)商應(yīng)分別確認(rèn)價(jià)格，但必須滿足技術(shù)要求，認(rèn)價(jià)結(jié)果需報(bào)集團(tuán)審批。甲控（納入總包與專業(yè)分包的材料設(shè)備）適用于商砼、板材、管材、型材、線材等物資，與原材料市場的價(jià)格波動(dòng)聯(lián)系密切，納入總包或其他專業(yè)分包合同。此類材料，應(yīng)由項(xiàng)目公司限定品牌范圍，原則上限定三家。詢價(jià)結(jié)果應(yīng)提交集團(tuán)審批備案。

3、合約管理及付款管理

（1）合約規(guī)劃。項(xiàng)目執(zhí)行版本的目標(biāo)成本確立后，根據(jù)開發(fā)節(jié)奏、施工范圍、界面劃分，將目標(biāo)成本按照“自上而下、逐級分解”的方式分解為合同大類，進(jìn)而指導(dǎo)從招投標(biāo)到最終工程結(jié)算整個(gè)過程的合同簽訂及變更的一種管控手段。“合約規(guī)劃”將成本控制任務(wù)具體轉(zhuǎn)化為對合同的嚴(yán)格管控，實(shí)現(xiàn)了對“項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本”的有效管控。合約規(guī)劃內(nèi)容包括合同內(nèi)容、工作界限、分包形式、合同形式、招標(biāo)時(shí)間及安排等；注意合同與合同之間的交圈。成本科目及合同與《目標(biāo)成本》、《動(dòng)態(tài)成本及支付明細(xì)表》中科目及合同的一致，以免發(fā)生數(shù)據(jù)引用錯(cuò)誤。合同規(guī)劃原則上每季度進(jìn)行一次調(diào)整修正，調(diào)整修正過的合同規(guī)劃及時(shí)報(bào)集團(tuán)公司造價(jià)合約部備案更新。

（2）合約管理。項(xiàng)目公司所有工程類、物資采購類、營銷、租賃、經(jīng)營類等的合同均要報(bào)集團(tuán)審批并原件備案，項(xiàng)目總包合同需采用集團(tuán)的總包合同范本，項(xiàng)目公司建安合同需專人管理，全程負(fù)責(zé)，集團(tuán)參與各所屬公司重大合同談判；合同簽訂承接合約規(guī)劃，合同額不得超過合約規(guī)劃規(guī)定額度的85%。

（3）付款管理。集團(tuán)公司要對項(xiàng)目公司的付款進(jìn)行總控，通過年度、月度資金計(jì)劃的審核，并設(shè)立額度標(biāo)準(zhǔn)，超過一定額度的單筆付款也要進(jìn)行管控。

四、集團(tuán)成本管控實(shí)施的關(guān)鍵點(diǎn)

（一）合同備案的重要性

合約管理中，大多合約管理人員關(guān)注的合同的規(guī)范性、完整性，以及合同金額必須在目標(biāo)成本范圍內(nèi)，但是合同備案也至關(guān)重要。某房地產(chǎn)公司就曾經(jīng)發(fā)生合同蓋章后備案版本與審核版本不一致，且修改的是關(guān)鍵條款。若不重視合同備案，會為集團(tuán)的成本管控留下隱患。

（二）咨詢管理公司的重要性

集團(tuán)公司的成本管控是全過程管控，咨詢公司的配合度直接導(dǎo)致了管控力度。在大宗設(shè)備、貨物集團(tuán)戰(zhàn)略性采購的同時(shí)，必須加強(qiáng)對各項(xiàng)目公司的咨詢公司的管控，咨詢公司必須由集團(tuán)確定，集團(tuán)才能對項(xiàng)目的成本做到百分百控制。

（三）領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注性

成本管控非成本部門一部門之力，涉及房地產(chǎn)開發(fā)公司各個(gè)部門，涉及項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)。為全生命周期管理，要求成本管理人員具有成本管理、設(shè)計(jì)、實(shí)施、采購等綜合素質(zhì)。很多家族房地產(chǎn)企業(yè)家族成員占據(jù)大部分中高層職位，越權(quán)越位情況嚴(yán)重，成本管控形同虛設(shè)，成本部門有心無力，目標(biāo)成本可隨意調(diào)整，合同隨意簽署，無流程，無標(biāo)準(zhǔn)。集團(tuán)成本管控僅能起到事后核算、數(shù)據(jù)搜集匯報(bào)的作用，這個(gè)時(shí)候，領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注、重視，以身作則、統(tǒng)一思想的執(zhí)行制度就成為成本管控的重中之重。

（四）管控的尺度

成本、質(zhì)量、進(jìn)度是項(xiàng)目的三駕馬車，任何一個(gè)決策都要統(tǒng)籌考慮，作為成本從業(yè)人員，成本的把控責(zé)無旁貸，但是不可過激，建筑施工本身處于產(chǎn)業(yè)鏈下游，本來就是薄利甚至虧損，如果真的讓施工單位無利可圖，那么施工單位要么偷工減料，要么終止合作。業(yè)主的強(qiáng)勢并不代表無所不能。項(xiàng)目公司需要平衡設(shè)計(jì)、監(jiān)理、總包、分包、材料供應(yīng)商等方方面面的關(guān)系，集團(tuán)對項(xiàng)目的管控也要張弛有度，讓項(xiàng)目公司能在力所能及的范圍內(nèi)完成管控任務(wù)。技術(shù)再高明那只是術(shù)的層次，是工具性的，而道的層次是戰(zhàn)略性的。二者只有融會貫通，才能很好的控制項(xiàng)目目標(biāo)成本，并在保證質(zhì)量、進(jìn)度的情況下將目標(biāo)成本控制合理范圍。為房地產(chǎn)公司的發(fā)展起到至關(guān)重要的作用！

五、結(jié)論

只有重視成本、建立完善的制度且不折不扣的執(zhí)行、落地。才能切實(shí)有力的控制項(xiàng)目成本，規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目利益。進(jìn)而保證集團(tuán)整體效益。提高企業(yè)品牌和競爭力。為客戶服務(wù)提供最優(yōu)產(chǎn)品，為員工創(chuàng)業(yè)提供最好搖籃，為股東及投資人創(chuàng)收提供最肥沃土。

六、附錄

附錄一：國奧控股集團(tuán)股份有限公司成本控制監(jiān)管度

附錄二：國奧控股集團(tuán)份有限公司合同管理實(shí)施辦法

（作者單位：國奧控股集團(tuán)股份有限公司）

參考文獻(xiàn)：

[1] 郁建忠《工程造價(jià)管理的發(fā)展對策》2011《經(jīng)濟(jì)技術(shù)協(xié)作信息》

[2] 吳忠友《房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本管理研究DD以GZVK為例》2009機(jī)構(gòu)：中山大學(xué)

[3] 紀(jì)文亮《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制研究》2007南開大學(xué)；

[4] 宋延慶《打造“one on one”成本管理體系》2010蘭德咨詢（中國）有限公司

篇8

論文摘要：個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)迅猛的發(fā)展不可避免地存在一些問題和壘融風(fēng)險(xiǎn)，須引起高度重視借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，提出規(guī)范個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的措施，促進(jìn)個(gè)貸業(yè)務(wù)健康發(fā)展。

隨著國家宏觀調(diào)控政策、住房分配政策及中央銀行貨幣信貸政策的陸續(xù)出臺，各家商業(yè)銀行紛紛調(diào)整信貸投向，加大了住房消費(fèi)信貸投人，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)迅猛發(fā)展并初具規(guī)模。截至 2000年底，北京市個(gè)人住房信貸余額達(dá) 406．65億元 ，其中自營性個(gè)人住房貸款余額 340．69億元，特別是 2000年個(gè)人住房貸款的增量和支持居 民購買住 房的套數(shù)、面積均超過前兩年的業(yè)務(wù)總量。但 由于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)開辦時(shí)間不長，在內(nèi)外部環(huán)境 尚未完善的情況下，其迅猛的發(fā)展不可避免地暴露出一些問題和潛在的金融風(fēng)險(xiǎn) ，須引起有關(guān)方面重視。

1 個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)存在的問題及風(fēng)險(xiǎn)

1．個(gè)人信用制度缺位，個(gè)人資信風(fēng)險(xiǎn)難以準(zhǔn)確地判斷和有效地控制

對借款 申請人進(jìn)行信用調(diào)查是銀行開展消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。對于貸款銀行來說，一個(gè)必須解決的問題是既要獲得有關(guān)申請人充分的信用資料，又不用投人過多的時(shí)間和成本。在國外貸款銀行均通過商業(yè)信用機(jī)構(gòu)來完成信用調(diào)查工作 ，但由于我國個(gè)人資信制度尚未建立．對個(gè)人 的資信狀況缺乏合理 、完整的判定標(biāo)準(zhǔn) ，銀行只能 以借款人所在單位開具 的收人證 明等材料做為信用評定的依據(jù)．其真實(shí)性、時(shí)效性難以確定 ，對個(gè)人收人的核實(shí)成本較高，特別是借款人是公司法人或主要負(fù)責(zé)人的，其個(gè)人收人與公司經(jīng)營收人難以區(qū)分 由于各商業(yè)銀行尚未聯(lián)網(wǎng)，對借款主體的資質(zhì)、信用情況難以準(zhǔn)確判斷和有效把握 。

2．房地產(chǎn)項(xiàng)目按揭合作不規(guī)范．房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)無法控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目按揭合作是銀行開展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的源頭，對合作方的資質(zhì) 、項(xiàng) 目的合法性、有效性和盈利性的評價(jià)直接影響銀行貸款質(zhì)量和資金 的安全，尤其是在貸款以抵押加階段性保證擔(dān)保方式為主的更為重要。但由于市場競爭激烈．導(dǎo)致一個(gè)項(xiàng) 目多家銀行甚至同一商業(yè)銀行多家經(jīng)辦機(jī)構(gòu)介人，特別是個(gè)別銀行為爭奪市場份額 ．不正確地迎合來 自社會各方面的某些需要 ，在競爭 中不遵循商業(yè)銀行信貸經(jīng)營原則，片面地追求份額，采用不正當(dāng)?shù)母偁幨侄?，放松對開發(fā)商資質(zhì)和項(xiàng) 目合法性的審查及工程建設(shè)的監(jiān)理 ，對開發(fā)商售樓資金放任 自流，不僅加劇銀行市場地位的下降，同時(shí)對發(fā)展商逾期交房和工程爛尾給購房人和銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)無法防范和有效的控制，阻礙了個(gè)貸業(yè)務(wù)的良性發(fā)展 。

3．抵押登記工作嚴(yán)重滯后，制約個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展

由于住房貨幣化分配．抵押登記工作量成數(shù)量級增長．房屋產(chǎn)權(quán)管理部門難以適應(yīng) ，辦事效率低 ．抵押登記工作進(jìn)展得十分緩慢．增加貸款的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也限制了押舊買新 、抵押貸款新業(yè)務(wù)品種的創(chuàng)新和發(fā)展

4、個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制不健全

由于個(gè)人住房貸款數(shù)額大，期限長，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的可能性較大 ，急需建立風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。個(gè)人住房貸款擔(dān)保或保險(xiǎn)機(jī)制尚未建立，缺乏為信用提供擔(dān)保 的經(jīng)營機(jī)構(gòu) 。房地產(chǎn)二級市場發(fā)展緩慢 ，房地產(chǎn)拍賣市場不發(fā)達(dá)，廉價(jià)租房尚未啟動(dòng)，造成抵押物處置難 ，特別是對已進(jìn)住的房產(chǎn) ．在居民安置問題無法解決的情況下，銀行難以處置和有效地保全資產(chǎn) 。

5．科技含量低．貸款的經(jīng)營管理水平與業(yè)務(wù)發(fā)展速度不相適應(yīng)

零售業(yè)務(wù)與批發(fā)業(yè)務(wù)相比，有著數(shù)額小，筆數(shù)多，期 限長，管理成本高的特點(diǎn) ，在還款方式、信貸管理、風(fēng)險(xiǎn)控制、檔案管理等方面與批發(fā)業(yè)務(wù)有很大差別。特別是個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)迅速增長，對貸后管理、貸款信息、統(tǒng)計(jì)分析、預(yù)測、產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)手段和質(zhì)量等工作提出了更高的要求 ，但 由于銀行內(nèi)部管理系統(tǒng)科技含量低 ．信息處理速度慢 ，不利于經(jīng)營管理水平的提升 。

6．從銀行資金的來源與運(yùn)用的角度來看 ．存在短存長貸風(fēng)險(xiǎn)

目前個(gè)人住房貸款的社會需求量巨大，從長遠(yuǎn)角度來看，與全社會其他信用需求量可成比例，但從銀行 自身信貸結(jié)構(gòu)平衡角度來講 ．個(gè)人住房貸款的規(guī)模應(yīng)有銀行 自身的管理界限。另一方面，資產(chǎn)、負(fù)債期限結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不匹配，這樣時(shí)間一長可能導(dǎo)致銀行個(gè)人住房貸款指標(biāo) 、資金緊張

7．從銀行經(jīng)營效益來看 ，目前個(gè)人住房貸款享受國家

優(yōu)惠利 率 ，6～ 30年 期 的年 利 率 為5．58 ，而一年期的定期存款年利率 2．25 ．利差僅為 3．33 ，銀行的利潤空間很有限。外加個(gè)人住房貸款屬于零售業(yè)務(wù) ，相對于企業(yè)貸款而言，金額小，筆數(shù)多，銀行在合同成本、廣告宣傳等投入了大量的人力 、物力和財(cái)力 ．這樣又將本來就較小的利潤空間進(jìn)一步縮?。喾从捎趥€(gè)人住房貸款利率優(yōu)惠，且貸款期限長．在企業(yè)融資審查嚴(yán)格的情況下．助長企業(yè)套取個(gè)貸資金長期使用．增加銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。

2 防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)借鑒

1．由政府部門牽頭 ．盡快成立 個(gè)人資信評估系統(tǒng)

信用記 錄在發(fā)達(dá)國家是一個(gè)非常重要的個(gè)人或企業(yè)的身份證 明，任何銀行 、企業(yè)都可以有償查詢和利用這些記錄，形成社會性 的信用管理基礎(chǔ) 。具有 良好信用記錄的個(gè)人或企業(yè) ，在尋求貸款、信用消費(fèi)、交易往來 中．都會享受到極大的便利 ，可以為銀行決策提供依據(jù) ，減少決策失誤 應(yīng) 由政府部門牽頭 ，成立相應(yīng)的中介機(jī)構(gòu) ，建立起個(gè)人資信評估系統(tǒng) ．把所有的個(gè)人信息收集、整理、加工，對個(gè)人的資信狀況進(jìn)行完整、公平、公正的評價(jià)．以實(shí)現(xiàn)個(gè)人信息資源在各家商業(yè)銀行之間的共享 。

2?。訌?qiáng)個(gè)人住房貸款前期合作項(xiàng) 目的審查和預(yù)售房款的監(jiān)管，防范房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)

嚴(yán)格合理地評價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)商的資信和按揭項(xiàng)目品質(zhì) ．選擇優(yōu)質(zhì)的發(fā)展商和項(xiàng) 目，在合作項(xiàng) 目的選定上 ，制定一套嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué) 的管理辦法 。對于預(yù)售房 ，應(yīng)借鑒新加坡 的經(jīng)驗(yàn)，從政策法規(guī)上規(guī)定建立項(xiàng) 目工程賬戶，對預(yù)售房資金使用按照工程進(jìn)度進(jìn)行撥付．防止房地產(chǎn)開發(fā)商滾動(dòng)開發(fā) ，亂鋪項(xiàng)目，在經(jīng)營管理不善 的情況下 ，造成逾期交房或工程爛尾 ．損害消費(fèi)者的利益和銀行信貸資金的安全 。

3．建立靈活多樣 的擔(dān)保制度 在貸款 的擔(dān)保

上不應(yīng)局限于所購住房進(jìn)行抵押．應(yīng)借鑒西方國家的經(jīng)驗(yàn)和做法：(1)由政府部門成立專業(yè)的政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu) ，對配合社會福利制度改革而發(fā)生的消費(fèi)信貸進(jìn)行擔(dān)保；(2)成立商業(yè)性的擔(dān)保公司提供信用保證 ；(3)建立個(gè)人住房信貸保險(xiǎn)機(jī)制，積極探索和增加商業(yè)人壽保險(xiǎn)與個(gè)人住房貸款相結(jié)合的方式。

4．建立市場化 的個(gè)人住房貸款利率管理體系

目前個(gè)人住房貸款不論期限、金額、購房面積和房源性質(zhì)均實(shí)行兩檔利率，不利于客戶合理地安排和使用資金 ，不利于銀行進(jìn)行市場細(xì)分，滿足不同層次客戶的需求 ，提供差別化服務(wù)，隨著我國加人 WTO步伐的 日益臨近，為加強(qiáng)我國商業(yè)銀行的競爭力 ，我們應(yīng)加緊研究和建立市場化的個(gè)人住房貸款利率管理體系

5．加大科技投人 ．提高銀行個(gè)人住房貸款經(jīng)營管理水平

由于個(gè)人住房貸款具有筆數(shù)多、期限長的特點(diǎn)，銀行傳統(tǒng)的經(jīng)營管理手段 已不能適應(yīng)迅猛發(fā)展的個(gè)人住房貸款的需要，必須加大科技含量，利用高科技手段進(jìn)行管理，提高信息處理速度和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防監(jiān)測水平 ，有效防范風(fēng)險(xiǎn)。

篇9

早在19世紀(jì)三、四十年代，德國工業(yè)革命時(shí)期，大量農(nóng)民進(jìn)入城市成為市民，需要大量住房，城市住房短缺，這時(shí)，一批商人作房產(chǎn)企業(yè)主的私人房產(chǎn)公司應(yīng)運(yùn)而生，它們建造公寓、別墅作商品房，以市場價(jià)出售或出租給市民。私人房產(chǎn)公司以市場價(jià)出售或出租住房這標(biāo)志著住房市場制度已經(jīng)形成。

同時(shí)，德國在工業(yè)革命時(shí)期，工礦企業(yè)主——資本家要大量吸引工人，也建了許多工礦企業(yè)工人住宅，以低于市場租賃商品房的低廉價(jià)格出租給工礦企業(yè)工人。這又標(biāo)志著當(dāng)時(shí)由企業(yè)主贊助的廉租房租賃市場制度也已經(jīng)形成。

二次大戰(zhàn)以后，德國許多地方居民幾乎都無房居住，政府為了要使人民有房住，向農(nóng)民買了許多土地，建造了大量公寓房出租，后來這些公寓房絕大多數(shù)都出售給了私人。政府建造了大量公寓房出租、出售，這又標(biāo)志著政府主導(dǎo)的住房市場制度的形成和發(fā)展

上世紀(jì)90年代東西德統(tǒng)一后，德國住房出現(xiàn)新的較大短缺現(xiàn)象。這時(shí)，德國政府不再從事房地產(chǎn)業(yè)，而是大力鼓勵(lì)私人房產(chǎn)公司和私人從事房地產(chǎn)業(yè)，建造或買賣公寓和別墅出售或出租。社會福利房也由政府贊助，房產(chǎn)公司和私人建造并提供市場滿足低收入者對住房的需求。這就使市場化的住房制度更加完善和發(fā)展。

歐洲考察歸來，我對中國與德國、瑞典等市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的住房制度情況進(jìn)行了一些比較分析和研究，感到一個(gè)實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)制度國家的住房制度也應(yīng)逐步建成市場化的住房制度。成熟的市場化的住房制度，即房地產(chǎn)市場制度應(yīng)當(dāng)是租售并舉，居住與投資兼容并行發(fā)展的市場制度。德國，瑞典等市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家在住房制度建設(shè)和住房市場發(fā)展的創(chuàng)新探索中取得的許多成熟經(jīng)驗(yàn)都很值得我國借鑒。要搞好我國住房制度建設(shè)，要保持我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康、可持續(xù)發(fā)展，在當(dāng)前和今后相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)，我國應(yīng)努力加快市場化住房制度建設(shè)步伐，盡快努力把我國房地產(chǎn)市場制度建成規(guī)范的租售并舉，居住與投資兼容并行發(fā)展的房地產(chǎn)市場制度。

一、德國與中國的住房租賃市場

德國是現(xiàn)在世界上搞好住房制度建設(shè)和住房市場發(fā)展，解決住房問題比較成功的國家之一。德國住房制度是一種由住房銷售市場和住房租賃市場構(gòu)成的市場化的住房制度。

現(xiàn)在，德國住房制度已經(jīng)成為一種由住房銷售市場和住房租賃市場構(gòu)成的租售并舉，居住與投資兼容發(fā)展的，較完善、成熟的市場化住房制度。德國住房市場是一種在整個(gè)住房市場中住房租賃市場占比大于住房銷售市場占比的住房市場結(jié)構(gòu)。德國自有住房率僅為42％，租賃住房率為58％。住房租賃市場占比大于住房銷售市場占比，住房租賃市場發(fā)達(dá)，占有十分突出的地位。為什么現(xiàn)在住房租賃市場還如此之發(fā)達(dá)?這是由于在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件下，住房租賃市場的存在和發(fā)展，首先在很大程度上是由大量中低收入家庭承受不起自己購房的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，買不起房，而必須租房居往；現(xiàn)在城市中總還存在一部分流動(dòng)人口或暫住人口，他們中有的人因生活或工作長期具有一定流動(dòng)性，暫時(shí)不愿意買房或不需要買房而需要租房，有的人暫時(shí)買不起住房，需要不定期地租房居往。

現(xiàn)在我國住房市場結(jié)構(gòu)與德國和其他市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家住房市場結(jié)構(gòu)還存在較大的差別。據(jù)《建設(shè)部2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2005年底，我國全國城鎮(zhèn)私有住宅建筑面積87.9億平方米，全國城鎮(zhèn)戶均住宅建筑面積83.2平方米，全國城鎮(zhèn)居民住宅私有率為81.62％。(摘自《建設(shè)部2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)》)

據(jù)此計(jì)算，目前，在我國全國租賃住房市場占比為18.38％。當(dāng)然，如果我們從實(shí)際情況看，我國還有許多富人1戶擁有多套住房。按人均或戶均住房占比計(jì)算的住房租賃市場的實(shí)際占比，應(yīng)比全國租賃住房在住房市場中占比僅為18.38％會要大些。

但是，我們從另一些具體數(shù)據(jù)看，我國的住房租賃率也還是較低的。據(jù)有關(guān)資料顯示，目前我國城市居民中租房居住的僅有幾百萬戶。2004年，有關(guān)部門對我國城市居民住宅狀況的調(diào)查顯示，全國租房居住的城市家庭僅占全部城市居民家庭的9.49％。

從現(xiàn)實(shí)情況來看，在目前和今后長時(shí)期內(nèi)，我國對住房租賃的市場需求潛力十分巨大，住房租賃市場發(fā)展?jié)摿σ彩志薮蟆Ｎ覈?jīng)濟(jì)社會發(fā)展，城市化水平不斷提高，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)整合能力的進(jìn)一步加強(qiáng)，吸引和消化就業(yè)能力的加大，必然促進(jìn)城市大量新的就業(yè)人口的增加。而城市人口的增加，必然加大對住房的需求；同時(shí)，從總體上來說，當(dāng)前我國城市居民的住房面積和住房質(zhì)量都還處于較低的水平線上。隨著收入的增長，住房不僅是生活的基本資料，還作為一種享受資料和發(fā)展資料，住房消費(fèi)擴(kuò)大將是必然的趨勢。

為適應(yīng)住房需求的急劇增加，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速，住房供給不斷增加。在住房供給不斷增長的同時(shí)，商品房的價(jià)格亦不斷攀升并且持高不下。由于廣大中小收入家庭有效需求不足，購房的愿望難以實(shí)現(xiàn)，他們必須租房居住。這就從根本上決定了廣大中小收入家庭對租房消費(fèi)將形成巨大需求。

與此同時(shí)，我國已經(jīng)實(shí)行住房分配貨幣化制度的實(shí)行，這又將促進(jìn)廣大中小收八家庭對住房租賃市場有效需求的形成。這是因?yàn)椋阂环矫孀》糠峙湄泿呕〈藷o償福利分房制度，切斷了福利分房的后路，市場成了居民解決居住問題的唯一途徑，人們要么買房，要么租房，市場上存在著大量的對住房的消費(fèi)需求要素。另一方面，貨幣化的住房分配制度為職工提供了大量長期的資金，又使住房消費(fèi)成為可能。從我國住房市場發(fā)展現(xiàn)狀與走勢來看，更需要加快發(fā)展住房租賃市場。從我國住房市場發(fā)展現(xiàn)狀來看，較長時(shí)期以來，我國住房市場在租售市場結(jié)構(gòu)制度安排上存在“重買輕租”，對住房租賃市場的培育和發(fā)展未引起足夠的重視，現(xiàn)在我國住房租賃市場的發(fā)展已不符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民現(xiàn)有的收入水平的客觀需要。

二、德國與中國的住房租賃市場政策

德國在發(fā)展住房租賃市場中，高度重視廣開住房出租房源，確保租賃住房供應(yīng)穩(wěn)定?，F(xiàn)在德國租賃住房供應(yīng)來源廣泛，種類構(gòu)成多樣。德國住房租賃市場租賃住房供應(yīng)來源和構(gòu)成是：在占全部住房58％的住房租賃市場的出租住房中，98％左右均為私房。其中占比最多的是自然人私人出租住房和合作社出租住房，分別占66％和22％，另外8％為基金或保險(xiǎn)公司出租住房，3％為專業(yè)建房公司出租住房。在占全部住房58％的住房租賃市場的出租住房中，僅有1-2％為政府公房出租住房。

德國地方政府還以法律、規(guī)定等手段或方式保障租賃住房供應(yīng)穩(wěn)定。德國法律規(guī)定住房合作社建造房屋只能出租不能出售。同德國地方政府還規(guī)定房屋開發(fā)商必須提供房產(chǎn)開發(fā)總量的一定比例，專門出租售給低收入家庭。例如，現(xiàn)在科隆市一年新建3,800套房，其中1,000套規(guī)定房屋開發(fā)商必須專門建低收入家庭出租房。

德國在發(fā)展住房租賃市場中，政府和銀行大力扶植和鼓勵(lì)私人和房地產(chǎn)開發(fā)商投資建造出租出售住房。德國地方政府以稅收減免和生產(chǎn)者補(bǔ)貼等形式大力扶植和鼓勵(lì)住房開發(fā)商投資建造出租租賃住房。例如：1978年聯(lián)邦德國住房補(bǔ)貼中稅收減免占50％，生產(chǎn)者補(bǔ)貼占21％。德國還對住房合作社出租房屋政府實(shí)行免稅政策。德國住房信貸銀行以無息或低息住房貸款扶植私人和住房開發(fā)商投資建造出租住房。德國地方政府還設(shè)有住房屋建設(shè)基金，以低息貸款或無息貸款等政策性優(yōu)惠貸款方式，鼓勵(lì)扶植開發(fā)商和私人商實(shí)驗(yàn)新的居住方式和更新改舊房，作出租或出售住房。

德國在發(fā)展住房租賃市場中，還特別重視加強(qiáng)租賃市場法制建設(shè)和管理，保障租房者合法權(quán)益，穩(wěn)定租房租金，防止住房租賃非法投機(jī)。德國重視加強(qiáng)租房合同管理，制定了比較完備的住房合同管理法律。德國重視加強(qiáng)租房租金管理，制定了比較完備的租房租金管理法律。德國重視加強(qiáng)維護(hù)住房租賃市場秩序，制定了維護(hù)住房租賃市場秩序的有關(guān)法律。法律明確規(guī)定禁止二房東，有效地防止住房租賃非法投機(jī)。和德國發(fā)展住房租賃市場比較，目前我國在發(fā)展住房租賃市場中，法律還有保障租賃住房供應(yīng)方面的專門規(guī)定。地方政府也還有規(guī)定房屋開發(fā)商必須提供房產(chǎn)開發(fā)總量的一定占比，專門出租售給中低收入家庭。在租賃市場供應(yīng)房源方面也還很不廣泛，目前仍大部分是公房租賃，私人租賃住房的比例很低。在租賃市場供應(yīng)房源中，私人租賃住房的比例很低，不足以形成比較活躍的住房租賃市場。

由于我國公房租賃的租金仍然執(zhí)行政府規(guī)定的價(jià)格，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場租金，有的甚至相差幾十倍，所以我國公房租賃并不利于住房市場的健康發(fā)展。而且公房租賃的承租人是住房福利分配的結(jié)果，并不是資助最低收入戶住房，不能達(dá)到救助最低收入人群中無房戶的住房社會保障功能。

現(xiàn)在我國也少有房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)租賃住房。主要是由于開發(fā)租賃住房投資收回周期一般要30年至40年，大量規(guī)模小的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏足夠的資本金，不能承受；同時(shí)，住房租賃市場不成熟，市場空間狹小。這也是一個(gè)重要原因。其次、目前，我國在發(fā)展住房租賃市場中，在對開發(fā)商開發(fā)租賃住房來源的政策扶植方面，現(xiàn)行的政策大都是鼓勵(lì)住房出售的政策，缺乏必要的鼓勵(lì)住房出租的稅收和財(cái)政補(bǔ)貼政策。我國現(xiàn)行的住房租賃的營業(yè)稅、增值稅、契稅等稅費(fèi)加在一起要占到總費(fèi)用的1/3以上，這很不利于開發(fā)商投資租賃房。第三、目前我國在發(fā)展住房租賃市場中，法制尚不健全，對市場的監(jiān)督管理現(xiàn)規(guī)制也不健全，監(jiān)督管理尚較乏力。

目前我國發(fā)展住房租賃市場還面臨著體制和法律的障礙。按照目前的規(guī)定，物業(yè)公司只能經(jīng)營產(chǎn)權(quán)房的管理，不得專門從事租賃房的經(jīng)營，銀行不得混業(yè)經(jīng)營，尤其不能像國外那樣經(jīng)營不動(dòng)產(chǎn)，也經(jīng)營住房租賃。我國還未制定比較完備的保障租房者合法權(quán)益的住房法律，也還有完善規(guī)范的控制租爻住房租金制度和有效防止住房租賃非法投機(jī)的制度安排。目前我國房地產(chǎn)方面的法律規(guī)范基本上都是針對產(chǎn)權(quán)房的各種法律關(guān)系的調(diào)節(jié)，對租賃方則沒有系統(tǒng)完整的法律法規(guī)條文，租賃各方的利益紛爭判決缺乏法律依據(jù)和保障。

三、德國與中國的社會福利住房和廉租住房

德國在發(fā)展住房租賃市場中，特別注重發(fā)展保障最低收入者住房的社會福利住房。德國社會福利住房是一種政府規(guī)劃用地，由發(fā)展商開發(fā)，再以較低的房租租給需求者，與市場租金的價(jià)差，由政府補(bǔ)貼給開發(fā)企業(yè)的住房制度。在德國，每個(gè)公民都享有住房權(quán)并對低收入者實(shí)行住房保障制度。對于那些既買不起房，又租不起房的人，由政府出錢為他們租社會福利房。社會福利房是供低收入者購買或租賃，法定的低于一般商品房市場價(jià)的廉價(jià)房或廉租房。購買或租賃社會福利房的必須是法定的低收入者?，F(xiàn)在，科隆市的社會福利房每平方米月租金為4.8歐元，而一般商品房每平方米月租金為7.8-8.8歐元，相當(dāng)于正常月收入的三分之一左右。社會福利房比一般商品房月租金要低40-50％左右?？坡∈?00萬人口，有10萬人享受住房福利補(bǔ)貼，在這10萬人中僅約1萬人住社會福利房。

德國社會福利房制度作為保障最低收入者住房的社會福利住房制度類似我國廉租房制度。我國建立廉租房制度是1998年就提出來開始建立的，建立三年多來，據(jù)建設(shè)部2006年3月底通報(bào)的全國城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)和實(shí)施情況顯示，截至2005年底，全國291個(gè)地級以上城市中已有221個(gè)城市在2005年年底前實(shí)施了廉租住房制度，全國累計(jì)用于最低收入家庭住房保障的資金僅為47.4億元，已有32.9萬戶最低收入家庭被納入廉租住房保障范圍。

目前，我國的廉租住房制度主要是通過租賃補(bǔ)貼、實(shí)物配租和租金減免三種方式提高保障對象的住房支付能力，改善最低收入家庭居住條件。而且，我國廉租住房制度覆蓋面尚??；廉租住房制度還很不完善；還沒有建立穩(wěn)定的廉租住房資金來源渠道；有效房源不足是推行廉租房遭遇的重大瓶頸，廉租戶“租房難”是一個(gè)十分普遍的嚴(yán)重問題。

四、加快培育和發(fā)展中國住房租賃市場的政策建議

1、加大住房市場結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，促進(jìn)住房租賃市場加快發(fā)展

加快培育和發(fā)展我國住房租賃市場，首先應(yīng)逐步把我國的住房制度建設(shè)成一種由住房銷售市場和住房租賃市場構(gòu)成的租售并舉，居住與投資兼容發(fā)展的住房市場制度。各級政府不再經(jīng)營房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營，房地產(chǎn)業(yè)要堅(jiān)持走政府宏觀調(diào)控下的市場化發(fā)展道路。

當(dāng)前和今后一個(gè)相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)，政府應(yīng)進(jìn)一步通過完善住房立法、建立完善住房保障體系、制定住房發(fā)展規(guī)劃對住房發(fā)展進(jìn)行宏觀調(diào)控管理，加大住房市場結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，完善住房租賃市場體系，增加保障型租賃住房供應(yīng)，營造有利于住房租賃市場發(fā)展的制度政策環(huán)境，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場服務(wù)，完善住房租賃市場相關(guān)政策法規(guī)，加強(qiáng)住房租賃市場的監(jiān)管，進(jìn)一步促進(jìn)我國住房租賃市場加快發(fā)展，從而進(jìn)一步促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展和我國住房保障制度的完善和發(fā)展。

2、提倡住房合理消費(fèi)，鼓勵(lì)廣大中低收入家庭分流租房市場

較長期以來，由于各地政府來也比較偏重于住房銷售市場的發(fā)展，住房租賃市場的發(fā)展相對滯后，許多地方政府公房出租除原租戶外早已停止。為此，各級政府部門首先應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，大力提倡與鼓勵(lì)中低收入家庭從購房市場中分流到租房市場來。對租房仍有經(jīng)濟(jì)困難中低收入家庭可實(shí)行租房困難直補(bǔ)政策。讓這些中低收入家庭在住房租賃市場按租房市價(jià)自主租房，以租房租金確定租房困難貨幣額直補(bǔ)到戶。

3、鼓勵(lì)、扶持房地產(chǎn)開發(fā)商和私人投資經(jīng)營租賃住房

當(dāng)前和今后一個(gè)相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)，拓展私人出租房源和房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品住宅出租房源，應(yīng)成為緩解中低收入家庭住房租賃供求矛盾的主要現(xiàn)實(shí)選擇。

目前我國住房租賃市場開拓私人出租房源潛力很大。原因在于近年來居民在房地產(chǎn)市場購房出租、以租養(yǎng)房、待機(jī)出售已經(jīng)成為一種投資方式。隨著生活水平的提高，一部分居民為了改善居住條件購買新房自己居住，而出租已有舊房，以租養(yǎng)房，由此，也可以形成一部分私房出租房源；隨著福利分房的取消、住房分配貨幣化實(shí)施、產(chǎn)權(quán)明晰，公有住房其中一部分也可以形成一部分出租房源；隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，住房存量日益增多，入住率不高的空置私房增多。同時(shí)，隨著家庭人口結(jié)構(gòu)的變化，部分家庭也會出現(xiàn)空置私房。這些空置私房也可形成一部分出租房源；此外，隨著住房租賃市場的發(fā)展，二手房市場中還會分流出部分閑置私房進(jìn)入租賃市場，形成一部分出租房源。

由于私房出租，私人投資經(jīng)營租賃住房是以應(yīng)享受住房保障的中低收入家庭為服務(wù)對象，其工作能有效地促進(jìn)住房保障體系的完善和發(fā)展，承擔(dān)了部分社會責(zé)任，因此應(yīng)該享受到必要的稅收減免和信貸優(yōu)惠政策。政府可對出租私房按房屋擋次分別采取不同的稅收減免和信貸優(yōu)惠政策，扶持和鼓勵(lì)私房出租，扶持私人投資經(jīng)營租賃住房。對中擋(中等質(zhì)量和面積住房)私房租賃應(yīng)采取低稅和低息貸款扶持和鼓勵(lì)優(yōu)惠政策；對低擋(低等質(zhì)量和小面積住房)私房租賃應(yīng)采取免稅和無息貸款扶持和鼓勵(lì)優(yōu)惠政策。也可采取對私房出租實(shí)行退稅政策，以鼓勵(lì)更多中小面積房屋用于出租，滿足市場需求。

為了鼓勵(lì)，扶持私人投資經(jīng)營租賃住房和私房出租，還可以考慮建立一種覆蓋一定社會范圍的，帶有一定社會公益性的租賃住房托管中心，提供零散私房托管租賃等專業(yè)化、集約化住房租賃服務(wù)，除高效率的開展租賃供需配對的基本工作外，還可承擔(dān)房屋維修、治安管理等綜合服務(wù)與管理職能。

為了加快培育和發(fā)展我國住房租賃市場，當(dāng)前和今后一個(gè)相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)，政府都特別應(yīng)大力鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開發(fā)商投資經(jīng)營租賃住房。一是可以通過政策規(guī)定或土地出讓合同約定的方式，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其投資開發(fā)的商品房中開發(fā)一定比例的租賃住房；由于投資經(jīng)營租賃住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，同樣是以應(yīng)享受住房保障的中低收入家庭為服務(wù)對象，其工作也能有效地促進(jìn)住房保障體系的完善和發(fā)展，它們也承擔(dān)了部分社會責(zé)任，因此也應(yīng)該享受到一定必要的財(cái)政補(bǔ)貼、稅收減免優(yōu)惠政策和信貸優(yōu)惠政策；由于房地產(chǎn)開發(fā)商投資經(jīng)營租賃住房投資回報(bào)慢，政府部門可以采取變土地出讓金一次性支付為按年支付、發(fā)展商今后如果把房子賣掉，可按約定要求規(guī)定補(bǔ)足其土地出讓金；政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)租賃住房的商品房也可以給予適當(dāng)?shù)牡貎r(jià)補(bǔ)貼；政府可鼓勵(lì)銀行為開發(fā)建設(shè)租賃住房的企業(yè)提供長期貸款，降低資金使用成本；政府可進(jìn)一步調(diào)整出租普通住房的稅收政策。通過合理確定稅基，允許出租普通住房在稅前扣除住房折舊及維修費(fèi)用，增加租賃住房的供應(yīng)；政府可通過金融、稅收支持，吸引社會閑置資金進(jìn)入住房市場，以租賃經(jīng)營為目的投資于商品住宅建設(shè)，增加住房租賃市場的有效供給；二是應(yīng)鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開發(fā)商積極參與舊公房更新改造增加租賃房源。目前，許多城市尚有不少舊公房住宅小區(qū)，通過拆除重建更新，原小區(qū)居民可原地回搬，減少動(dòng)遷難度。并根據(jù)原多層住宅容積率較低的優(yōu)勢，適當(dāng)增加重建房屋容積率，多余房屋出售后抵充建造資金，并可留下不少量房屋作為租賃房源。政府可采取適當(dāng)?shù)呢?cái)政補(bǔ)貼、稅收減免優(yōu)惠政策和信貸優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開發(fā)商積極參與舊公房更新改造，增加租賃房源；三是應(yīng)鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開發(fā)租賃房源。現(xiàn)有不少企業(yè)將暫不使用或待拆遷的廠房與辦公用房租給其他單位另作它用，或交給一些房地產(chǎn)企業(yè)改造更新后作為公寓出租，這既可以充分利用房屋資源又可以增加不少租賃房源。政府也可采取適當(dāng)?shù)呢?cái)政補(bǔ)貼、稅收減免優(yōu)惠政策和信貸優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開發(fā)租賃房，增加租賃房源。特別是對房地產(chǎn)開發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開發(fā)租賃房源，政府應(yīng)使其從單位房屋出租的稅收降低到個(gè)人出租的稅率，甚至在初期可以免稅，以低租賃成本，提高房地產(chǎn)開發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開發(fā)租賃房源的積極性。

4、加強(qiáng)租賃市場法制建設(shè)和監(jiān)督管理。

為了加快培育和發(fā)展我國住房租賃市場，當(dāng)前和今后一個(gè)相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)，還應(yīng)進(jìn)一步完善住房租賃市場相關(guān)政策法規(guī)，加強(qiáng)租賃市監(jiān)督管理，保障租房者合法權(quán)益，穩(wěn)定租房租金，防止住房租賃非法投機(jī)。

首先應(yīng)進(jìn)一步完善住房租賃市場相關(guān)政策法規(guī)。當(dāng)前，進(jìn)一步加強(qiáng)完善房屋租賃市場相關(guān)政策法規(guī)，應(yīng)盡快出臺專門的房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)租賃中介方面的法律法規(guī)：其次應(yīng)進(jìn)一步加大對住房租賃市場的監(jiān)督管理力度。一是應(yīng)構(gòu)建房屋租賃交易網(wǎng)絡(luò)平臺，加強(qiáng)對住房租賃的信息工作的監(jiān)督管理工作；二是盡快建立房屋租賃指導(dǎo)租金制度。為專營房屋租賃居間、的各類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和租賃當(dāng)事人提供參考，通過指導(dǎo)租金加強(qiáng)市場的預(yù)警預(yù)報(bào)，確保住房租賃市場的健康發(fā)展；三是應(yīng)加強(qiáng)住房租賃市場中介企業(yè)的監(jiān)督管理。應(yīng)倡導(dǎo)誠信中介。加強(qiáng)規(guī)范中介走規(guī)?；?、正規(guī)化道路。政府、行業(yè)主管部門應(yīng)建立中介企業(yè)信用檔案，定期公布一批不講誠信，不規(guī)范操作的企業(yè)，凈化中介市場。

5、采取得力措施，積極推進(jìn)廉租住房制度建設(shè)

由于當(dāng)前我國有效房源不足已成為推行廉租房制度遭遇的重大瓶頸。廉租戶“租房難”已成為十分普遍而嚴(yán)重的社會向題。首先應(yīng)集中解決有效房源不足，無房的廉租戶“租房難”問題。由于現(xiàn)在我國廉租住房制度建設(shè)還處于起步階段，廉租住房制度建設(shè)有的地方才剛起步不久，其制度建設(shè)尚很不規(guī)范不完善。有的地方尚未建立廉租住房制度。解決有這一問題，應(yīng)強(qiáng)化各級政府住房保障職能，把建立和完善廉租住房制度，作為全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建社會主義和諧社會的一項(xiàng)重要工作任務(wù)，高度重視解決無房的廉租戶“租房難”問題，認(rèn)真落實(shí)廉租住房制度建設(shè)的目標(biāo)責(zé)任；解決有這一問題的關(guān)鍵是要開拓廉租房房源。為要擴(kuò)大廉租房房源，一方面政府應(yīng)落實(shí)以財(cái)政預(yù)算安排為主多渠道籌措資金的規(guī)定，建立穩(wěn)定規(guī)范的資金來源制度，確保必要的財(cái)政預(yù)算資金及時(shí)到位。另一方面還應(yīng)開拓新的租住房建設(shè)資金來源。一是應(yīng)該從政府賣土地的收入中來，也就是應(yīng)將政府高價(jià)拍賣土地的部分收入，補(bǔ)貼到廉租房的建設(shè)上。各地應(yīng)堅(jiān)決執(zhí)行2006年“國六條”規(guī)定，將這筆錢部分用于廉租房的建設(shè)。二是還可允許部分住房公積金資金進(jìn)入。各地有關(guān)部門聚集起來的巨額公積金，除了用于低息貸款以幫助職工購房外，也可以拿出部分公積金贊助當(dāng)?shù)氐姆抗懿块T建造一些廉價(jià)實(shí)用住房，政府部門對這些住房的建設(shè)還應(yīng)給予適當(dāng)?shù)母鞣N稅收和配套費(fèi)的減免扶持；三是還可以允許基金、債券、證券、保險(xiǎn)資金和房地開發(fā)商資金等社會資金和民間資金進(jìn)入，但這些資金界人政府須也要有相應(yīng)的財(cái)稅、信貸等優(yōu)惠政策鼓勵(lì)扶持資金投入者。

論文關(guān)鍵詞：住房住房制度住房租賃

篇10

1.1土地增值稅發(fā)展階段劃分

上世紀(jì)末，由于住房分配制度的終結(jié)，商品房市場開始蓬勃發(fā)展。以1994年1月1日國務(wù)院頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》為原點(diǎn)，我國對土地增值稅管理大體可以分為三個(gè)時(shí)期：

一是啟動(dòng)征收時(shí)期。以《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則至2006年，這一時(shí)期規(guī)范了對房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的基本要求，明確了采取先預(yù)征，后清算的方式進(jìn)行整體管理，但是更注重預(yù)征，對清算及后續(xù)管理跟進(jìn)不足。

二是分類管理時(shí)期。以財(cái)稅[2006]21號《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》為原點(diǎn)，其目的是為了限制投資過熱。文件在強(qiáng)調(diào)了預(yù)征環(huán)節(jié)管理的同時(shí)，要求加強(qiáng)對已經(jīng)完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算，并正式將分類清算提上日程。

三是全面環(huán)節(jié)管理時(shí)期。2015年以來房地產(chǎn)行業(yè)迎來第二個(gè)高峰，為了遏制房地產(chǎn)行業(yè)泡沫化，自上而下要求稅收發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，而土地增值稅就是最為重要的抓手之一。這一時(shí)期除了對預(yù)征和清算環(huán)節(jié)緊抓不放送，還加大了對尾盤銷售以及后續(xù)對完工項(xiàng)目稽查檢查的力度，開啟了全流程管理的新時(shí)期。

1.2基層土地增值稅征管運(yùn)行分析

1.2.1管理主體

土地增值稅不同于企業(yè)所得稅和增值稅，基本是以房地產(chǎn)項(xiàng)目坐落地為準(zhǔn)，以縣區(qū)為單位進(jìn)行管轄，而不是以企業(yè)注冊經(jīng)營地為準(zhǔn)。納稅人自獲得土地進(jìn)行開發(fā)，開始進(jìn)入縣區(qū)級稅務(wù)機(jī)關(guān)管理范圍。由于房地產(chǎn)行業(yè)近年來普遍對稅收收入貢獻(xiàn)較大，根據(jù)目前河北省稅務(wù)機(jī)關(guān)管理體制，基本由專業(yè)化分局進(jìn)行管理，即各縣區(qū)局的重點(diǎn)稅源分局或者重點(diǎn)行業(yè)分局。

在稅務(wù)局管內(nèi)部管理流程方面，以信都區(qū)稅務(wù)局為例，稅政二科負(fù)責(zé)政策解釋，風(fēng)險(xiǎn)科負(fù)責(zé)涉地風(fēng)險(xiǎn)任務(wù)上下級銜接，第一稅務(wù)分局負(fù)責(zé)土地增值稅稅款申報(bào)征收工作，日常管理由第二稅務(wù)分局進(jìn)行。

1.2.2征管概況

2015年后伴隨全國房價(jià)的又一輪上漲，作為三四線城市，邢臺商品房價(jià)格基本完成了翻倍，成交量也大幅度上升，即使伴隨著土地價(jià)格和原材料、人工成本的上漲，房地產(chǎn)企業(yè)利潤總額仍大幅增加，由此帶來土地增值稅收入規(guī)模大幅度增加，以信都區(qū)為例2015年土地增值稅收入15767萬元，2017年18547萬元，2018年24278萬元，2019年26678萬元，2020年到達(dá)27856萬元，2021年1-11月入庫土地增值稅27324萬元。雖然從數(shù)據(jù)上來看，土地增值稅收入逐年大幅增加，但是仍然低于理論上的測算增加值，也就是說目前的土地增值稅征收管理仍然存在著不足，下面我們將從一個(gè)案例進(jìn)行分析。

2. 信都區(qū)X公司典型案例分析

2.1信都區(qū)X公司項(xiàng)目情況簡介

邢臺市X房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱X公司）在信都區(qū)太行路開發(fā)了某樓盤，取得出讓土地104畝，容積率2.1，總設(shè)計(jì)建筑面積145589.54平方米，地上建筑面積131761.45㎡：住宅126983.45㎡ 商業(yè)3930㎡公共建筑面積839㎡ ；地下建筑面積13887.09㎡全部為地下室和車庫 。2013年5月取得土地證，2014年3月取得建設(shè)證，2014年9月取得預(yù)售證開始進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)銷售，由于行業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)公司，歸屬于當(dāng)時(shí)的信都區(qū)地方稅務(wù)局重點(diǎn)稅源分局管理。

2.2 X公司預(yù)征環(huán)節(jié)的問題

項(xiàng)目開始銷售兩年后，信都區(qū)稅務(wù)管理機(jī)關(guān)對該企業(yè)進(jìn)行日常檢查，發(fā)現(xiàn)其前臺已銷售房源信息表和申報(bào)數(shù)據(jù)明顯不匹配，隨即聯(lián)系房管部門獲取了X公司該項(xiàng)目網(wǎng)簽備案信息，發(fā)現(xiàn)其共網(wǎng)簽備案房屋1185套，網(wǎng)簽價(jià)款47434.12萬元，實(shí)際申報(bào)銷售房屋1021套，價(jià)款43639.39萬元 。稅務(wù)機(jī)關(guān)隨即對X公司進(jìn)行約談，該公司按照少計(jì)算的預(yù)售收入3794.73萬元，按照2%預(yù)征率補(bǔ)繳土地增值稅75.89萬元，并按規(guī)定加收滯納金。

2.3 X公司清算環(huán)節(jié)的問題

2018年1月，X公司開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目取得預(yù)售證已經(jīng)超過三年，該項(xiàng)目總體已經(jīng)完工，且不動(dòng)產(chǎn)出售的比例超過了85%，剩余房產(chǎn)也基本處于出租和使用狀態(tài)。因滿足土地增值稅清算條件，管理機(jī)關(guān)在當(dāng)月向X公司下發(fā)土地增值稅項(xiàng)目清算的相關(guān)通知，要求X公司在通知規(guī)定的90日內(nèi)提供相關(guān)項(xiàng)目的清算報(bào)告及所有涉及土增清算的資料，完成審核并繳納清算稅款。

X公司在收到稅務(wù)機(jī)關(guān)的清算通知書后，鑒于本地沒有合適的中介機(jī)構(gòu)，從石家莊聘請了某會計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行項(xiàng)目的土地增值稅清算鑒證工作，并于2018年3月出具了《關(guān)于X公司某項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證報(bào)告》，內(nèi)容如下:通過對X公司提供的2014年9月至2018年1月賬簿、報(bào)表、銷售臺賬及其他有關(guān)清算資料計(jì)算，項(xiàng)目總可售面積144750.54平方米，已經(jīng)出售的面積112342.45平方米，未出售面積11808.09平方米，預(yù)售收入共計(jì)50554.10萬元，核算各種扣除項(xiàng)目累計(jì)47770.15萬元，截止報(bào)告期已經(jīng)預(yù)繳土地增值稅1011.08萬元，本次清算應(yīng)退土地增值稅175.89萬元元。

收到X公司提供的清算報(bào)告后稅務(wù)機(jī)關(guān)組織人員進(jìn)行了清算審核工作，發(fā)現(xiàn)了兩個(gè)問題：一是存在20套商鋪以6100元/平米的價(jià)格出售給某投資公司，遠(yuǎn)低于其他商鋪10000元/平米的均價(jià)，經(jīng)約談企業(yè)，企業(yè)承認(rèn)某投資公司是其旗下的關(guān)聯(lián)企業(yè)，稅務(wù)機(jī)關(guān)據(jù)此調(diào)整其交易價(jià)格至10000元/平方米；二是部分合同約定由X公司提供的建材，出現(xiàn)在施工方開具給X公司的發(fā)票明細(xì)中，確定為甲供材重復(fù)計(jì)算，將其調(diào)整出扣除項(xiàng)目。經(jīng)調(diào)整后稅務(wù)機(jī)關(guān)送達(dá)了清算結(jié)論通知書，結(jié)論為補(bǔ)繳土地增值稅清算稅款47.21萬元。

2.4 X公司尾盤銷售環(huán)節(jié)的問題

清算工作結(jié)束后，管理人員在對X公司進(jìn)行日常管理時(shí)發(fā)現(xiàn)，該公司對尾盤銷售的申報(bào)處理并未按照收入減除扣除費(fèi)用的方式進(jìn)行申報(bào)，而是仍采取預(yù)繳2%的方式進(jìn)行土地增值稅申報(bào)繳納工作，管理人員責(zé)令X公司限期改正并補(bǔ)繳稅款。

2.5案例啟示

通過以上案例我們可以看到，雖然房地產(chǎn)公司規(guī)模較大，財(cái)務(wù)人員基礎(chǔ)水平較高，但是其受到利益驅(qū)動(dòng)等主客觀因素影響，在土增申報(bào)各個(gè)流程仍會出現(xiàn)諸多的問題。其中預(yù)售環(huán)節(jié)利用稅務(wù)機(jī)關(guān)的信息不對稱，隱瞞部分預(yù)售收入，推遲部分預(yù)繳土地增值稅稅款是各房地產(chǎn)公司普遍存在的問題。清算環(huán)節(jié)由于稅務(wù)機(jī)關(guān)專業(yè)能力的欠缺，對開發(fā)建設(shè)的部分扣除項(xiàng)目無法進(jìn)行準(zhǔn)確評估，造成部分不合理扣除項(xiàng)目存在于最終的清算報(bào)告中。清算后，稅務(wù)機(jī)關(guān)往往會認(rèn)為項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)束，而忽略了對尾盤銷售的管理。以下的篇幅我們將從案例中總結(jié)問題，從管理主體、稅收政策、管理流程、內(nèi)外部環(huán)境等方面進(jìn)行評估。

3.問題分析

3.1管理主體問題

3.1.1部門設(shè)置和協(xié)調(diào)性問題

（1）部門設(shè)置問題。我市稅務(wù)機(jī)關(guān)管事制度未能全面普及，大量稅務(wù)人在一線被管戶所束縛，總局、省局、市局、區(qū)局四級稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)的所有工作任務(wù)被分割給每一個(gè)管理員，這與目前社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的流水化作業(yè)、專業(yè)化作業(yè)嚴(yán)重背道而馳，使得大量基層管理人員被大量日?，嵥楣芾砣蝿?wù)套死。從人員分配來看，大量年輕干部集中于機(jī)關(guān)科室、處室，客觀上造成基層缺乏年輕人，隊(duì)伍嚴(yán)重老化，無法適應(yīng)土地增值稅管理這種專業(yè)性強(qiáng)，流程冗雜的管理事項(xiàng)。在保質(zhì)還是保量上，基層分局往往選擇的是后者，以完成工作為前提，質(zhì)量只能退而求其次。

（2）缺乏統(tǒng)一的管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。土地增值稅清算工作的難度在現(xiàn)行各稅種之間首屈一指，所以在征管體制設(shè)置之時(shí)將其統(tǒng)一歸屬至重點(diǎn)稅源分局進(jìn)行專業(yè)化管理，但是整體清算工作安排和政策對接解釋工作卻缺乏明確的指導(dǎo)和協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。尤其是在面對一些個(gè)體性差異的時(shí)候，由于缺乏統(tǒng)一的政策規(guī)定，逐級上報(bào)和請示會極大加重基層分局管理負(fù)擔(dān)，相應(yīng)也會影響到管理效率，甚至一些問題久拖不決成為積癥。

3.1.2缺乏素質(zhì)全面的管稅人才

（1）管稅人員力量不足。改革開放以來，隨著市場經(jīng)濟(jì)的逐漸活躍，市場中的主體成幾何數(shù)量增加，而一線管理人員數(shù)十年來規(guī)模沒有明顯增加，電子化的信息系統(tǒng)雖然帶來了管理上的便利，但是更多的任務(wù)也隨著電子系統(tǒng)的應(yīng)用而產(chǎn)生。極大的納稅人群體和有限的稅收管理力量造成了整體上的力量不足。以信都區(qū)為例，轄區(qū)內(nèi)有300余戶房地產(chǎn)企業(yè)，每個(gè)管理組平均40戶房地產(chǎn)企業(yè)，此外還要管理一百至二百戶的其他行業(yè)重點(diǎn)稅源企業(yè)。從目前情況來看基層管理人員負(fù)擔(dān)過重，投入土地增值稅管理的精力明顯不足。

（2）管稅人員素質(zhì)有待提高。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身的核算和申報(bào)納稅有其特有的行業(yè)特點(diǎn)，要求管理人員需要有相當(dāng)深厚的房地產(chǎn)業(yè)稅收和會計(jì)知識儲備，同時(shí)還要對征地補(bǔ)償、前期建設(shè)、開發(fā)費(fèi)用、工程建設(shè)、竣工結(jié)算、銷售等各環(huán)節(jié)有相當(dāng)?shù)牧私?，這樣才能做好土地增值稅稅款管理工作。目前的情況是重點(diǎn)稅源分局的管稅人員即使是其他行業(yè)的管理熟手，也未必能夠承擔(dān)房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅管理工作。目前基層稅務(wù)工作人主要來源于兩個(gè)渠道，一是軍人轉(zhuǎn)業(yè)和復(fù)原，這部分人往往進(jìn)入系統(tǒng)年齡偏大，沒有從事過相關(guān)專業(yè)的學(xué)習(xí)，難以在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到符合土地增值稅管理的要求；二是通過國家公務(wù)員考試進(jìn)入的應(yīng)屆和往屆大學(xué)生，這些人只有一部分是經(jīng)濟(jì)相關(guān)專業(yè)畢業(yè)，學(xué)習(xí)文秘、計(jì)算機(jī)等專業(yè)的人員缺乏基本的知識積累，即使是經(jīng)濟(jì)相關(guān)專業(yè)畢業(yè)人員也缺乏足夠的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)積累，短期難堪大任。

3.2稅收政策問題

房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行核算有別于一般行業(yè)，其代表的土地增值稅稅種本身的設(shè)計(jì)思路也較為獨(dú)特，除了其超率累進(jìn)的計(jì)稅特點(diǎn)，其復(fù)雜的扣除細(xì)則本身也決定著容易出現(xiàn)政策上的盲區(qū)。

（1）土地增值稅立法等級有待提高。隨著近年來城建稅、契稅、印花稅的立法完成，目前現(xiàn)行的19個(gè)稅種大部分均已上升到法律層次，土地增值稅作為少數(shù)幾個(gè)沒有立法卻又在總體稅收中占有相當(dāng)比重的稅種，法律等次明顯不足。國務(wù)院制定的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》屬于行政法規(guī)，財(cái)政部制定的土地增值稅實(shí)施細(xì)則屬于部門規(guī)章。我們?nèi)粘９ぷ髦凶馂槭ソ?jīng)的各種土地增值稅文件政策大多數(shù)是總局和省局以以各種形式下發(fā)的文件，對于同一事項(xiàng)的處理規(guī)定往往各地不同，對于跨省市經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)，同樣的業(yè)務(wù)在各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的處理政策不同，損害了稅法的嚴(yán)肅性和公平性。

（2）存在部分政策表述不清楚，缺乏可操作性。土地增值稅條例對于扣除的規(guī)定涉及規(guī)劃、建設(shè)領(lǐng)域的專業(yè)問題，簡單的表述不足以讓基層管理人員明曉在實(shí)際工作中應(yīng)該如何處理。在表述模糊的政策執(zhí)行過程中，稅務(wù)機(jī)關(guān)和企業(yè)站在各自立場都有有利于自己的解釋，容易造成雙方關(guān)系的對立，給雙方帶來不必要的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）與其他部門缺乏政策對接。目前的暫行條例和文件對于土地增值稅扣除項(xiàng)目雖然有明確的規(guī)定，也存在對核算的相關(guān)要求，但是更多的是以“準(zhǔn)確、真實(shí)”為主，但是對于如何判斷“準(zhǔn)確、真實(shí)”缺乏有效的指引。比如不同建筑方式的建筑成本應(yīng)以什么規(guī)則為準(zhǔn)，設(shè)計(jì)費(fèi)用、裝修費(fèi)用在什么范圍內(nèi)發(fā)生屬于合理范圍，企業(yè)征地環(huán)節(jié)各種賠償標(biāo)準(zhǔn)是否合理等，這些都需要與規(guī)劃、建設(shè)部門的相關(guān)政策進(jìn)行對接。

3.3管理流程問題

3.3.1信息獲取不對稱

（1）信息獲取渠道缺失。把握好一個(gè)企業(yè)的收入和成本費(fèi)用是控制好企業(yè)稅收管理的關(guān)鍵，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。目前對房地產(chǎn)行業(yè)管理上，建設(shè)、土地、不動(dòng)產(chǎn)、銀行等部門往往擁有比稅務(wù)系統(tǒng)更早、更全面的數(shù)據(jù)源，比如施工進(jìn)度、網(wǎng)簽銷售、貸款審批情況等，這些數(shù)據(jù)源對于稅務(wù)系統(tǒng)做好土地增值稅管理工作至關(guān)重要，而目前要實(shí)時(shí)獲得這些數(shù)據(jù)難度頗大，信息渠道缺失確實(shí)導(dǎo)致了企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)信息不對稱，為企業(yè)偷逃稅款留下隱患。

（2）管理程序置后。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從登記到注銷歷時(shí)幾年或十幾年，從其申請項(xiàng)目立項(xiàng)到土地招拍掛，從土地平整到建設(shè)規(guī)劃，從開工建設(shè)到竣工結(jié)算，先后要接受土地、不動(dòng)產(chǎn)、規(guī)劃、建設(shè)、稅務(wù)等不同部門管理，稅務(wù)部門進(jìn)入管理的位次相對滯后，通常在其取得預(yù)售證開始銷售才進(jìn)入正常管理，屬于事后管理，由于缺乏跟其他部門的溝通，事前不容易發(fā)現(xiàn)問題，后期發(fā)現(xiàn)問題往往企業(yè)已經(jīng)結(jié)束經(jīng)營不容易處理，造成執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。

3.3.2缺乏統(tǒng)一專業(yè)的管理系統(tǒng)

目前土地增值稅管理嵌套在金稅三期中使用，此外部分省市自行開發(fā)了土地增值稅清算管理系統(tǒng)，這些系統(tǒng)基本上沒有對接大數(shù)據(jù)，缺乏第三方來源數(shù)據(jù)的比對，僅僅依靠企業(yè)的申報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)行管理，不能有效的提出風(fēng)險(xiǎn)、防范風(fēng)險(xiǎn)、解決風(fēng)險(xiǎn)，缺乏土地增值稅管理應(yīng)該有的專業(yè)性和高效性。

3.4內(nèi)外部環(huán)境問題

3.4.1納稅人存在少繳稅款的情況

（1）納稅人存在主觀上少繳稅款的故意。首先，納稅人在長期和稅務(wù)機(jī)關(guān)打交道的過程中積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，他們通過政策和管理上的漏洞總結(jié)出哪些違法行為不容易被發(fā)覺，或者即使被發(fā)現(xiàn)，也可以以什么樣的理由蒙混過關(guān)，只要是結(jié)果不超過補(bǔ)稅加滯納金，那么納稅人就有主觀偷逃稅的動(dòng)機(jī)。其次，房地產(chǎn)從業(yè)財(cái)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)強(qiáng)，往往不次于我們的業(yè)務(wù)骨干，他們利用土增清算過程的復(fù)雜性，鉆目前政策文件的盲區(qū)，游離在避稅和偷逃稅之間。

（2）納稅人少繳稅款的手段。在日常管理中我們可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)少繳土增值稅往往采取如下幾種手段：一是瞞報(bào)部分收入。例如利用信息不對稱瞞報(bào)部分已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的銷售收入，銀行貸款到賬后不及時(shí)計(jì)入預(yù)售收入，將房產(chǎn)抵賬給建筑商不開發(fā)票不計(jì)收入。二是虛增開發(fā)成本。土地增值稅清算本身就是一項(xiàng)繁冗復(fù)雜的工作，要與自然資源、不動(dòng)產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃等數(shù)十個(gè)部門打交道，還要與供貨方和建筑總包打交道。項(xiàng)目存續(xù)期間長，期間很多費(fèi)用容易出現(xiàn)重復(fù)計(jì)算，虛增的問題，如多計(jì)工程款，甲供材重復(fù)開票等問題。三是采用不合理的分?jǐn)偡绞?。目前的?shí)際運(yùn)行中，商鋪的的成本不高于住宅但是售價(jià)普遍高，開發(fā)商會采取多讓商鋪分?jǐn)偝杀镜姆绞浇档蜕啼佋鲋殿~，達(dá)到逃避高稅率的目的。四是通過核定稅款逃避清算。企業(yè)在明知核定低于查賬繳納數(shù)目的情況下會主觀造成核算不清楚，進(jìn)而采取核定征收清算達(dá)到避稅的目的。

3.4.2稅務(wù)中介未發(fā)揮應(yīng)有的作用

稅務(wù)中介作為納稅人和稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的橋梁，是作為納稅人從事復(fù)雜涉稅業(yè)務(wù)時(shí)，替納稅人全盤掌握涉稅事項(xiàng)，出具涉稅鑒證報(bào)告，與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通的有益第三方。目前，稅務(wù)中介鑒證已經(jīng)是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算比較普遍的方式。對于土地增值稅清算這種復(fù)雜困難的涉稅事項(xiàng)，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的參與可以有效提高清算質(zhì)量，加快清算進(jìn)度。但是，實(shí)際情況是稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)本身是企業(yè)化管理，其逐利性決定了其會站在納稅人一方想方設(shè)法與稅務(wù)機(jī)關(guān)糾纏，其公正性就要打折扣，因此中介機(jī)構(gòu)不能完全發(fā)揮其對土增清算的監(jiān)督管理作用。

4.加強(qiáng)土地增值稅征管的對策

從上面的案例我們指出了問題，也對問題產(chǎn)生的原因加以分析，為了達(dá)到加強(qiáng)土地增值稅管理的目標(biāo)，我們將逐個(gè)對準(zhǔn)問題給出相應(yīng)的解決方案。

4.1激勵(lì)管理主體的對策

4.1.1合理配置人力資源，加強(qiáng)專業(yè)化管理

（1）保持合理的人員配置。保證一線的人力資源數(shù)量和質(zhì)量配置，保證征收和管理部門有足夠的資源應(yīng)對土地增值稅征管工作，同時(shí)各業(yè)務(wù)科室應(yīng)該加強(qiáng)協(xié)調(diào)，根據(jù)各自分管工作跨部門組建土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)，專門對土地增值稅預(yù)繳、清算、尾盤的相關(guān)管理事項(xiàng)進(jìn)行集中式管理和輔導(dǎo)，將土地增值稅管理的專業(yè)化層次進(jìn)一步推高。

（2）進(jìn)行機(jī)構(gòu)整合，簡化工作流程。按照稅收現(xiàn)代化管理的要求，合理分配部門職責(zé)，建立大征管、大風(fēng)險(xiǎn)的管理模式，徹底進(jìn)行管事制改革，簡化內(nèi)部事項(xiàng)工作流程，加快內(nèi)部事項(xiàng)運(yùn)轉(zhuǎn)速度，限期處理內(nèi)部事項(xiàng)，提高基層整體運(yùn)轉(zhuǎn)效率。

4.1.2提升專業(yè)能力，培養(yǎng)專業(yè)人才

（1）開展高層次的學(xué)習(xí)培訓(xùn)活動(dòng)。適時(shí)組織土地增值稅管理相關(guān)人員開展專業(yè)性培訓(xùn)，在學(xué)習(xí)涉稅知識、財(cái)務(wù)會計(jì)知識的基礎(chǔ)上，要加強(qiáng)對項(xiàng)目開發(fā)流程，造價(jià)評估，建筑核算的學(xué)習(xí)，加強(qiáng)對房地產(chǎn)主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)的研究和分析。同時(shí)通過培訓(xùn)可以開展學(xué)員之間的交流，通過對實(shí)際案例的探討提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，拓展業(yè)務(wù)視野，增強(qiáng)專業(yè)化能力。

（2）加強(qiáng)崗位鍛煉，以干促學(xué)。重點(diǎn)行業(yè)分局可以成立專門的清算管理小組，由經(jīng)驗(yàn)豐富的老同志帶領(lǐng)經(jīng)驗(yàn)不足的同志，下手干、實(shí)際查，通過實(shí)際工作將理論和實(shí)際結(jié)合起來，既能完成土地增值稅管理工作，又可以培養(yǎng)新的專業(yè)化人才。

（3）加強(qiáng)管理人員的日常培養(yǎng)。土地增值稅管理工作很多溶于日常，比如，通過企業(yè)增值稅、所得稅、印花稅申報(bào)對比土地增值稅，查找邏輯關(guān)系的不合理；查詢企業(yè)獲得預(yù)售證后是否產(chǎn)生了預(yù)繳收入，如何對接不動(dòng)產(chǎn)部門查詢網(wǎng)簽備案合同等，只有日常工作足夠認(rèn)真細(xì)致才能培養(yǎng)出足夠?qū)I(yè)化的管理人才。

4.2完善稅收政策的對策

（1）提高土地增值稅立法層級。目前土地增值稅政策領(lǐng)域的支柱中華人民共和國土地增值稅征收暫行條例與實(shí)施細(xì)則均不是法律。稅務(wù)系統(tǒng)應(yīng)呼吁在人大層級推進(jìn)土地增值稅相關(guān)法律的立法進(jìn)度，以期可以真正做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。

（2）做好細(xì)則配套工作，解決最后一步的問題。一是針對目前尚有部分政策解釋不明確的，制定明確的解釋并統(tǒng)一適用規(guī)范，尤其是一些已經(jīng)引發(fā)納稅人訴訟的要第一時(shí)間解決。二是對于已經(jīng)有政策解釋但是無法進(jìn)行落實(shí)操作的，如普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定中平均交易價(jià)格如何掌握等問題，要制作專門的操作指引，指導(dǎo)基層管理人員以及房地產(chǎn)行業(yè)納稅人可以正確落實(shí)相關(guān)稅收政策

（3）建立土地增值稅清算政策及應(yīng)用匯編。集中各級土地增值稅業(yè)務(wù)骨干、稅收政策法規(guī)專家，將土增清算管理過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，政策適用及疑難點(diǎn)進(jìn)行梳理和匯總，編成手冊發(fā)放到一線，方便一線負(fù)責(zé)征收、管理和清算審核的同志使用。這樣做既可以促進(jìn)土地增值稅政策在系統(tǒng)內(nèi)的普及學(xué)習(xí)，更有利于土地增值稅日常管理工作和清算管理工作更好的開展。

4.3完善管理流程的對策

（1）建立第三方信息獲取機(jī)制。土地增值稅管理工作之所以困難，很大程度上是因?yàn)槎悇?wù)機(jī)關(guān)沒有建立和其他部門共享信息的穩(wěn)定渠道，從而無法斷定納稅人申報(bào)提交資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。稅務(wù)系統(tǒng)應(yīng)盡量在更高的層次建立與兄弟行政部門及銀行方面的信息共享渠道，得到第一手準(zhǔn)確真實(shí)的數(shù)據(jù)。

（2）前移管理環(huán)節(jié)。對房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)管理應(yīng)盡量前置到其立項(xiàng)開發(fā)階段，從其立項(xiàng)開始就要建立項(xiàng)目臺賬，把控其建設(shè)工期，預(yù)售證辦理情況，銷售情況和竣工情況。同時(shí)通過調(diào)查其工程款撥付還可以完成對下游施工企業(yè)的日常稅務(wù)監(jiān)管，保證施工方的應(yīng)該繳納稅款不會流失，保證涉及項(xiàng)目的稅款及時(shí)足額入庫。

4.4凈化內(nèi)外部環(huán)境的對策

4.4.1提高納稅人稅法遵從度

（1）利用納稅人學(xué)堂，普及稅法知識。及時(shí)在納稅人學(xué)堂更新最新的土地增值稅相關(guān)政策，適時(shí)開展針對房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅專家講座，廣泛進(jìn)行稅法宣傳，倡導(dǎo)納稅人規(guī)范記賬，規(guī)范申報(bào)，提交真實(shí)準(zhǔn)確的納稅資料并適時(shí)進(jìn)行警示教育，提高納稅人主動(dòng)守法的意識。

（2）主動(dòng)進(jìn)行一對一上門輔導(dǎo)。房地產(chǎn)行業(yè)的管理不能僅僅停留在數(shù)據(jù)管理，實(shí)際經(jīng)營情況管理是重要的組成部分，基層管理部門應(yīng)定期對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行入戶，一方面帶去最新的稅收政策，上門解決企業(yè)遇到的稅收問題，一方面可以及時(shí)了解企業(yè)最新的生產(chǎn)經(jīng)營狀況。這對于后續(xù)管理工作的開展和涉稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對都會大有脾益。

（3）規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)管理加強(qiáng)內(nèi)控。監(jiān)督房地產(chǎn)行業(yè)建立完善的財(cái)務(wù)管理制度和內(nèi)控制度，真實(shí)準(zhǔn)確核算收入成本、扣除項(xiàng)目和應(yīng)納稅所得額，引導(dǎo)行業(yè)規(guī)范化管理。

4.4.2引導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)發(fā)揮積極作用

（1）提高涉稅鑒證行業(yè)進(jìn)入門檻。對于中介行業(yè)從事的一般記賬工作，由于其技術(shù)含量不高可以適當(dāng)放寬，但是對于其的涉稅鑒證事務(wù)，尤其是土地增值稅清算涉稅鑒證事務(wù)應(yīng)適時(shí)提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，保證由擁有專業(yè)知識和執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)人員和機(jī)構(gòu)從事。并同時(shí)建立行業(yè)執(zhí)業(yè)黑名單制度，對在執(zhí)業(yè)過程中存在重大過失或者存在違法行為的中介機(jī)構(gòu)和人員列入黑名單，禁止其從事土地增值稅清算鑒證工作，保證中介機(jī)構(gòu)在土地增值稅清算執(zhí)業(yè)中的公正性、規(guī)范性、合法性。

（2）加大對中介行業(yè)的監(jiān)督管理。稅務(wù)機(jī)關(guān)不能把土地增值稅清算工作直接推卸給中介機(jī)構(gòu)，不能對中介機(jī)構(gòu)出具的鑒證報(bào)告一味的認(rèn)可。應(yīng)對中介機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告嚴(yán)格審核，確保其報(bào)告的準(zhǔn)確性，充分發(fā)揮稅務(wù)機(jī)關(guān)對中介行業(yè)的監(jiān)督職能。

（3）設(shè)置統(tǒng)一保存的清算資料庫。相關(guān)的清算報(bào)告應(yīng)統(tǒng)一保存，定期分類存檔，尤其是對于存續(xù)時(shí)間較長的地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)范化的檔案管理，意義重大。