導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)開發(fā)商，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞:成本領(lǐng)先;限價(jià)房;開發(fā)商

2003年以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入飛速發(fā)展階段,各項(xiàng)行業(yè)指標(biāo)都顯示出行業(yè)處于上升發(fā)展周期。然而,房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)似乎不盡人意。各大城市房?jī)r(jià)漲幅快速增長(zhǎng),飛速飆升的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了許多城市居民的經(jīng)濟(jì)承受能力。為了抑制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng),保障中低收入家庭的住房購(gòu)房,各大城市開始出臺(tái)各種政策,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控,其中最為典型的是浙江寧波的“限價(jià)房”政策。2003年12月,寧波市頒布了《寧波市市區(qū)普通(限價(jià))商品住房銷售管理辦法(試行)》,率先在全國(guó)提出了“限價(jià)普通商品住房”政策,并于2004年推出了5012套限價(jià)普通商品住房,以滿足中低收入家庭的購(gòu)房需求,緩解供需結(jié)構(gòu)的矛盾。2005年,寧波房?jī)r(jià)漲幅比2004年回落了7.7個(gè)百分點(diǎn),在全國(guó)35個(gè)大中城市中,從2002年的第一位降至現(xiàn)在的第17位。寧波市以其自身實(shí)踐說(shuō)明,限價(jià)商品房政策能夠有效地迅速地降低房?jī)r(jià)漲幅。2006年5月29日,國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》,意見中提出“優(yōu)先保證中小戶型、中低價(jià)位商品住房用地”的供地方針。此即“限價(jià)房”限套型、限房?jī)r(jià)的由來(lái)。目前,限價(jià)商品房實(shí)行“雙限雙競(jìng)”原則,即在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上,采取競(jìng)房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)的辦法掛牌出讓土地。

一、“限價(jià)房”政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的考驗(yàn)

“限價(jià)房”仍是商品房,但帶有社會(huì)保障性質(zhì),是國(guó)家為保障中等收入家庭的住房購(gòu)房問題而以地方政府犧牲部分土地出讓金,限制開發(fā)商開發(fā)利潤(rùn)為前提的。特別是,政府直接控制了占市場(chǎng)70%以上的房子,且要求其戶型在90平方米以下并限定了房子銷售價(jià)格。因此,“限價(jià)房”政策降低了開發(fā)商的利潤(rùn)空間,提高了“限價(jià)房”市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻。例如,2006年,北京為控制限價(jià)商品房的價(jià)格,政府采取“以房?jī)r(jià)定地價(jià)”的政策,在規(guī)定房子的售價(jià)和核定建筑成本后,開發(fā)商的利潤(rùn)被控制在3%到7%之間,而普通商品房項(xiàng)目利潤(rùn)率通常不低于20%。

此外,“限價(jià)房”政策要求在限價(jià)房用地競(jìng)標(biāo)時(shí)堅(jiān)持“雙限雙競(jìng)”的原則。整體上,這對(duì)開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)策略提出了很高的要求,因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng),不確定性因素多(例如整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向,建筑材料價(jià)格升降等等),項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大。具體上,則全面考驗(yàn)了開發(fā)商的企業(yè)管治能力、社會(huì)責(zé)任和操盤能力。包括開發(fā)成本測(cè)算能力、產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力、融資能力、營(yíng)銷和定價(jià)能力等。

二、房地產(chǎn)開發(fā)商的“限價(jià)房”競(jìng)爭(zhēng)策略

管理學(xué)大師邁克?波特(Michael E.Porter)認(rèn)為企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得持久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),無(wú)外乎實(shí)施三種企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)基本戰(zhàn)略,即成本領(lǐng)先戰(zhàn)略(overall cost leadership),差異化戰(zhàn)略(differentiation),集中差異化戰(zhàn)略(focus)。

在“限價(jià)房”政策下,房屋戶型,銷售價(jià)格已被限定,因此建筑實(shí)用節(jié)能的設(shè)計(jì)理念將大行其道。原來(lái)“追逐以產(chǎn)品附加值帶來(lái)超額利潤(rùn)”的開發(fā)模式,也即“差異化戰(zhàn)略”,將不再滿足市場(chǎng)需求。比如擁有大贈(zèng)送面積、大量稀有植被和奢華大堂等追求產(chǎn)品“品質(zhì)”特征,將局限于少數(shù)擁有稀缺景觀、地段優(yōu)勢(shì)的高端項(xiàng)目。相反,那些滿足基本生活需求功能,實(shí)用簡(jiǎn)單的項(xiàng)目將大受歡迎。

此外,開發(fā)“限價(jià)房”,就意味著房地產(chǎn)開發(fā)商利潤(rùn)率將下降。因此,若開發(fā)商在"限價(jià)房"競(jìng)爭(zhēng)中,仍要追求較高額利潤(rùn),開發(fā)出適合市場(chǎng)需求的好項(xiàng)目,則必須從成本控制方面入手,重視節(jié)約成本、高效利用資源、拓寬銷售渠道和細(xì)化分工,從企業(yè)自身管理上要效益,提高管理效率?！跋迌r(jià)房”考驗(yàn)的不是產(chǎn)品創(chuàng)新能力,而是成本領(lǐng)先的能力。因此,欲開發(fā)“限價(jià)房”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該順勢(shì)而為,對(duì)公司競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略作出相應(yīng)的調(diào)整,實(shí)施“成本領(lǐng)先戰(zhàn)略”,從而樹立起“限價(jià)房”開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

三、如何實(shí)施“成本領(lǐng)先戰(zhàn)略”

“成本領(lǐng)先戰(zhàn)略”指企業(yè)決定成為所在產(chǎn)業(yè)中實(shí)行低成本生產(chǎn)的廠家。具體到房地產(chǎn)行業(yè),“成本領(lǐng)先戰(zhàn)略”要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過在企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)成本控制,在房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、材料、施工、銷售、廣告、服務(wù)等環(huán)節(jié)把成本降到最低限度,成為房地產(chǎn)行業(yè)中的成本領(lǐng)先者的戰(zhàn)略。成本領(lǐng)先基于產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)模經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量?jī)蓚€(gè)方面。但目前,房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈,市場(chǎng)發(fā)展尚未完善,若想通過依靠提高市場(chǎng)占有率,實(shí)行規(guī)模經(jīng)濟(jì)來(lái)降低成本,提高利潤(rùn)是有一定難度的。因?yàn)閿U(kuò)大市場(chǎng)占有率并不容易,往往伴隨著營(yíng)銷成本、技術(shù)開發(fā)等費(fèi)用的成倍增長(zhǎng),可能帶來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的不經(jīng)濟(jì)性。因此,企業(yè)在“限價(jià)房”具體的戰(zhàn)略實(shí)施中,可從下面三方面入手:

(一)尋求成本優(yōu)勢(shì)來(lái)源,優(yōu)化開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)。

不同的行業(yè),可以通過不同的來(lái)源來(lái)降低成本,例如追求規(guī)模經(jīng)濟(jì)、專利技術(shù)、自動(dòng)化組裝,尋求原材料的優(yōu)惠待遇、低成本設(shè)計(jì)、低的管理費(fèi)用、廉價(jià)的勞動(dòng)力和其它因素。而在房地產(chǎn)企業(yè)中,成本優(yōu)勢(shì)來(lái)源則包括廉價(jià)勞動(dòng)力,企業(yè)內(nèi)部有效管理措施。企業(yè)要做的并非只是降低生產(chǎn)成本,更要注重開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的優(yōu)化,保證整個(gè)開發(fā)過程的連續(xù)性。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)常存在規(guī)劃設(shè)計(jì)與市場(chǎng)需求脫節(jié),材料供應(yīng)與施工組織脫節(jié),開發(fā)建設(shè)與銷售渠道脫節(jié)等現(xiàn)象,往往造成時(shí)而建筑材料大量閑置、時(shí)而停工待料以及房屋積壓等問題,因此,房地產(chǎn)企業(yè)要建立起有效的材料供應(yīng)聯(lián)系渠道和房屋銷售渠道,注意公司價(jià)值鏈的連續(xù)性。如保證建材供應(yīng)商能夠按要求及時(shí)供貨,從而有效降低庫(kù)存成本;督促施工企業(yè)改進(jìn)施工工藝,提高施工自動(dòng)化程序,有效縮短建設(shè)周期和成本。

(二)加速住房產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程。

科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力,先進(jìn)的科技創(chuàng)新,可以有效的降低成本。前面已經(jīng)提到,在房地產(chǎn)行業(yè),成本領(lǐng)先的一個(gè)基礎(chǔ)是產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。在限價(jià)房政策下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要制定中低價(jià)位商品房的開發(fā)模式,重點(diǎn)進(jìn)行90平方米以下中小套型住宅的實(shí)用性,舒適性等方面的研究,從而通過科技創(chuàng)新加速推進(jìn)中小型住宅的標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程,在有限的時(shí)間內(nèi)獲得企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力,將競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩掉,否則,在新的游戲規(guī)則面前,便會(huì)被市場(chǎng)所淘汰。

(三)優(yōu)化企業(yè)成本管理系統(tǒng)。成本管理與“成本領(lǐng)先戰(zhàn)略”相聯(lián)系,引進(jìn)成本管理系統(tǒng),能更有效地實(shí)施“成本領(lǐng)先戰(zhàn)略”。成本管理系統(tǒng)通過對(duì)估算、預(yù)算、合同、合同執(zhí)行的管理,計(jì)算出動(dòng)態(tài)成本,并將動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本進(jìn)行比較,找出差異,最終達(dá)到成本控制的目的。伴隨著成本管理系統(tǒng)的應(yīng)用,房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)區(qū)從過度依賴土地增值轉(zhuǎn)向關(guān)注實(shí)施成本領(lǐng)先。在限價(jià)房政策下,成本管理系統(tǒng)應(yīng)該被確定為房地產(chǎn)企業(yè)需要優(yōu)先應(yīng)用的管理信息系統(tǒng)并進(jìn)行相關(guān)優(yōu)化。

當(dāng)然,實(shí)施“成本領(lǐng)先戰(zhàn)略”,并不意味著犧牲產(chǎn)品質(zhì)量,一味地降低成本。某種方面上講,成本與質(zhì)量猶如魚與熊掌,不可兼得。但質(zhì)量仍房屋之根本,開發(fā)商們要在競(jìng)爭(zhēng)中獲得有利地位,只有在滿足客戶對(duì)房屋的質(zhì)量需求的基礎(chǔ)上,進(jìn)行成本領(lǐng)先。因此,那些單純的依靠降低質(zhì)量,而降低成本的策略,并非“成本領(lǐng)先戰(zhàn)略”,絕不可能造就企業(yè)成本優(yōu)勢(shì)。

我國(guó)當(dāng)前實(shí)行的限戶型,限房?jī)r(jià)的“限價(jià)房”政策,降低了房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)空間,對(duì)開發(fā)商的整體競(jìng)爭(zhēng)能力提出了更高的要求?！俺杀绢I(lǐng)先戰(zhàn)略”乃當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商的“限價(jià)房”有效競(jìng)爭(zhēng)策略。開發(fā)商可通過尋求企業(yè)成本優(yōu)勢(shì)來(lái)源,優(yōu)化開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié),通過加速住房產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程,通過優(yōu)化企業(yè)成本管理系統(tǒng)來(lái)實(shí)施成本領(lǐng)先,從而在“限價(jià)房”的開發(fā)中,有效地降低成本,相對(duì)提高利潤(rùn)率,開發(fā)出符合市場(chǎng)需求的項(xiàng)目,在“限價(jià)房”競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地。

參考文獻(xiàn)

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篇2

“小米沒有計(jì)劃進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)，我們相信專注，只做自己能做好的行業(yè)”。5月29日，在“見仁見智—仁恒濱河灣+小米智能家居合作會(huì)”上，小米聯(lián)合創(chuàng)始人、副總裁黃江吉在接受媒體采訪時(shí)再次向外界釋放小米不會(huì)做房地產(chǎn)的信息。

仁恒是一家新加坡品牌開發(fā)企業(yè)，一直以品質(zhì)被稱道，盡管最近被業(yè)主維權(quán)鬧的不太愉快，但并不能阻擋他們營(yíng)銷的勢(shì)頭，新聞的標(biāo)題依舊吹捧雷布斯進(jìn)軍地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，而對(duì)于開發(fā)商而言，小米的品牌變成了營(yíng)銷的噱頭。

無(wú)獨(dú)有偶，除了仁恒之外、南京銀城地產(chǎn)、福建正榮、華潤(rùn)等品牌房企，都與小米在各地開展了合作，這也就不斷出現(xiàn)了小米相應(yīng)人員一邊替開發(fā)商站臺(tái)吆喝，一面否認(rèn)自己做地產(chǎn)的滑稽表現(xiàn)。

小米為何要跟開發(fā)商混跡一起

雖然一在否認(rèn)，根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》披露，小米正在與金地深度合作，小米房產(chǎn)已經(jīng)再動(dòng)工，杭州藝境項(xiàng)目此項(xiàng)目項(xiàng)目所在的翁梅板塊屬于杭州的副城余杭板塊，由于房?jī)r(jià)處于杭州整體的低谷，區(qū)域內(nèi)集合了眾多開發(fā)企業(yè)，甚至浙江某縣級(jí)市電器產(chǎn)業(yè)園公寓項(xiàng)目也聲稱小米與其有合作計(jì)劃并兩年后會(huì)推出項(xiàng)目。根據(jù)公開報(bào)道，小米2015年將選擇10家左右房企進(jìn)行深度合作。

顯然，小米在地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度是鮮明的：悄悄的進(jìn)村，打槍滴不要!

當(dāng)下，小米提供給開發(fā)商的服務(wù)主要有兩個(gè)，一個(gè)是小米的品牌效應(yīng)，另外一個(gè)就是雷軍作為小米下一步的重要布局：智能家居行業(yè)。

從各類聲稱小米房產(chǎn)的樣板間，我們多少都能看到這些東西：傳統(tǒng)的樣本間被植入了小米的小蟻攝像頭，智能燈泡，智能插座、路由器，還有帶有明顯小米LOGO的米兔。

似乎用手機(jī)能控制家電、簡(jiǎn)單監(jiān)控就實(shí)現(xiàn)了智能化?其實(shí)不然，這里面最核心的，還是數(shù)據(jù)，也就是入口價(jià)值。

1.小米通過設(shè)備搜集用戶信息、使用習(xí)慣，這些數(shù)據(jù)會(huì)綜合成為下一步智能家居的開發(fā)參考。

2.通過簡(jiǎn)單智能設(shè)備，讓用戶低成本購(gòu)置，形成類似miui的市場(chǎng)占有率，形成家庭的互聯(lián)網(wǎng)入口，利用長(zhǎng)尾效應(yīng)賺錢。

3.作為房產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈背后的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)鏈：O2O、互聯(lián)網(wǎng)家裝、房地產(chǎn)后市場(chǎng)服務(wù)等領(lǐng)域的商業(yè)模式。

4.對(duì)于小米下一步資本價(jià)值的提升。

5.小米急需要積累房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，與開發(fā)商接觸，培養(yǎng)房地產(chǎn)專業(yè)度，節(jié)省未來(lái)時(shí)間成本。

開發(fā)商為何選擇小米?

對(duì)于當(dāng)前的開發(fā)商而言，真正利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)切入房地產(chǎn)最直接、最快的角度，就是營(yíng)銷。營(yíng)銷的本質(zhì)，就是讓項(xiàng)目吸引更多的買房人，賣出好的價(jià)格，做出溢價(jià)，快速的去化項(xiàng)目達(dá)到快速回籠資金的目的。

另外一方面，花樣年的彩生活在資本市場(chǎng)的成功，大大刺激了眾多開發(fā)商，原來(lái)，除了老老實(shí)實(shí)做物業(yè)，利用互聯(lián)網(wǎng)故事創(chuàng)造股市神話也是另外一條路，所以選擇跟小米合作也是必然。

小米的小蟻攝像頭，智能燈泡，智能插座、路由器……這些硬件的投入，對(duì)于龐大的開發(fā)資金的投入，可以忽略不計(jì)。對(duì)于營(yíng)銷而言，小米的植入成本低廉，品牌知名度高，絕對(duì)不傷害自身調(diào)性，還能吸引媒體做免費(fèi)宣傳，也是增加了項(xiàng)目賣點(diǎn)，何樂而不為?

這一鏈條在北京華潤(rùn)的項(xiàng)目體現(xiàn)的淋漓盡致：合作模式是，華潤(rùn)置地提供毛坯房，小米提供智能家居，愛空間則負(fù)責(zé)為業(yè)主提供裝修解決方案，愛空間則是小米聲稱跟其“不是小米要做家裝”的家裝公司，由雷軍領(lǐng)投。而這個(gè)項(xiàng)目，位于北京的門頭溝，也許對(duì)于北漂們都感覺有點(diǎn)遠(yuǎn)的地方。而當(dāng)下披露的合作的小米房產(chǎn)項(xiàng)目，都位于區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯、配套相對(duì)較少的新城區(qū)，項(xiàng)目多以小戶型公寓、loft為主，利用小米做噱頭，提高產(chǎn)品溢價(jià)成為不二之選。

這樣的結(jié)果，就是買房人為房?jī)r(jià)買單，畢竟您買的是高大上的“智能公寓”啊。

至于開發(fā)商大多聲稱要做自己閉環(huán)的O2O，為業(yè)主提供服務(wù)，提供項(xiàng)目物業(yè)的二次盈利機(jī)會(huì)，這也是一個(gè)偽命題，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，除了資本市場(chǎng)的成功，很難見到能完成標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制的開發(fā)商負(fù)責(zé)全套運(yùn)營(yíng)的O2O生活化社區(qū)項(xiàng)目。

小米智能家居的瓶頸與悖論

最近最讓雷軍沾沾自喜的，自然是1000多萬(wàn)臺(tái)的手機(jī)銷量，最初的時(shí)候，小米手機(jī)說(shuō)是為發(fā)燒而生，只為個(gè)性化有追求的人群服務(wù)，后來(lái)發(fā)現(xiàn)，在手機(jī)溫度上的確很發(fā)燒，各種段子頻出，原本需要個(gè)性化的產(chǎn)品，變?yōu)榱斯I(yè)化的產(chǎn)品，這是營(yíng)銷的成功，消費(fèi)者的失敗。

雷軍是有野心的!

小米與開發(fā)企業(yè)的合作僅僅是開始，實(shí)際上，小米自己去做地產(chǎn)開發(fā)，也不是不可能事情，從雷軍的自我布局上來(lái)看，也是沖著這個(gè)方向而去。

2014年2月被曝出的小米員工公寓開建、雷軍投資you+公寓、雷軍投資愛空間，這些都是為地產(chǎn)開發(fā)所做布局。

從房地產(chǎn)專業(yè)角度，雷軍面臨的最大門檻是拿地和資金，現(xiàn)在來(lái)看，小米有錢任性，雙手一揮，資本自然滾滾而來(lái)，通過少數(shù)項(xiàng)目的成功，快速圈地建設(shè)銷售，并不是問題，這是最核心的問題，還是時(shí)間。

小米最初的定位是年輕人，而you+公寓和愛空間均是為此類人群量身定制，加上小米論壇的火爆運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，小米想構(gòu)建的帝國(guó)也顯而易見：

1. you+公寓解決個(gè)性化服務(wù)的需求，了解用戶習(xí)慣。

2.愛空間以家裝入手，通過標(biāo)準(zhǔn)化解決小米智能家居的裝修問題，由家裝升級(jí)為個(gè)性化工裝。

3.智能家居形成強(qiáng)制入口，C端用戶成為電商、O2O的第一渠道入口

似乎，這樣顛覆BAT們的機(jī)會(huì)，到來(lái)了。

實(shí)際上這里有個(gè)悖論，理論上，每個(gè)開發(fā)商，都有機(jī)會(huì)完成這個(gè)閉環(huán)，類似萬(wàn)科、招商、保利、中海等大型開發(fā)企業(yè)，在市場(chǎng)的保有量都非常高，看上去他們也有機(jī)會(huì)去做，因?yàn)樯鐓^(qū)是封閉的呀，人的衣食住行需求也是存在的。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度，按邊際效用遞減規(guī)律：商品的需求價(jià)格不是由商品的總效用而是由商品的邊際效用決定。購(gòu)買商品越多，邊際效用越小，商品價(jià)格約低;反之，購(gòu)買商品越少，邊際效用越大，商品價(jià)格越高。因此，商品需求量與價(jià)格成反方向變化，這就是需求定理。

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；信息不對(duì)稱；博弈

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

1 前沿

近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)所有制結(jié)構(gòu)，由原來(lái)的以集體和國(guó)有經(jīng)濟(jì)為主的發(fā)展方式，轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有、集體、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)混合的發(fā)展方式，且民營(yíng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快速，增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他經(jīng)濟(jì)類型。房地產(chǎn)開發(fā)商與融資機(jī)構(gòu)，我們這里指代銀行，其關(guān)系更加的密切，與國(guó)有、股份制銀行之間業(yè)務(wù)往來(lái)頻繁，同時(shí)也出現(xiàn)了很多的信用問題。發(fā)生了道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇的風(fēng)險(xiǎn)。

2 信息非對(duì)稱性

信息非對(duì)稱性，即指一方擁有另一方?jīng)]有擁有的信息。銀行與房地產(chǎn)商之間也存在著信息非對(duì)稱。信息非對(duì)稱，會(huì)使一方產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)與逆向選擇風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)商與銀行之間，主要可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)商的道德風(fēng)險(xiǎn)，即因?yàn)殂y行與房地產(chǎn)開發(fā)商的信息不對(duì)稱，銀行由于信息量較少為信息的劣勢(shì)方，而房地產(chǎn)開發(fā)商為信息的優(yōu)勢(shì)方，房地產(chǎn)商可對(duì)自己的信譽(yù)、資質(zhì)等情況進(jìn)行虛假信息的傳遞，銀行在這些不真實(shí)信息的前提下進(jìn)行了相關(guān)操作，最終導(dǎo)致貸款無(wú)法收回的情況。

3 道德風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式

房地產(chǎn)開發(fā)商道德風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)形式有如下幾種：

重復(fù)抵押抵押物。抵押物是銀行為了防止發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)而要房地產(chǎn)開發(fā)商以抵押的方式做的保證。對(duì)抵押物的要求是僅能一次抵押，不能重復(fù)抵押，但是房地產(chǎn)開發(fā)商可以利用自己的信息優(yōu)勢(shì)，與銀行系統(tǒng)沒有聯(lián)網(wǎng)的信息，進(jìn)行虛假信息的上報(bào)，最終到風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，銀行清算時(shí)導(dǎo)致很多的糾紛，可能最終銀行只能收回很少資金。

假按揭套取資金風(fēng)險(xiǎn)。按揭貸款，是購(gòu)房者購(gòu)買房子向銀行進(jìn)行按期支付還款的一種方式，購(gòu)房者向銀行貸款，銀行將購(gòu)房款付款給房地產(chǎn)開發(fā)商，但是這個(gè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商可以利用自己內(nèi)部的員工，進(jìn)行按揭貸款，對(duì)所需資料進(jìn)行虛報(bào)，但是實(shí)際上資金回款到了房地產(chǎn)開發(fā)商，從而使資金回籠的更快，房子可以后期銷售。這樣使得風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到銀行，一旦房地產(chǎn)商離開，所有損失由銀行承擔(dān)。

抵押物所有權(quán)隱瞞風(fēng)險(xiǎn)。抵押物起到的是還款保證的作用，如果抵押物并非借款人所有，就會(huì)導(dǎo)致還款風(fēng)險(xiǎn)加大，在借貸過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商利用他人的房產(chǎn)或者共有的房產(chǎn)以及其他抵押物進(jìn)行抵押，在抵押處理過程中偽造信息，未經(jīng)房產(chǎn)所有人或者全部所有人的一直同意，就進(jìn)行了抵押，這樣一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，銀行也不能對(duì)抵押物進(jìn)行處置。

4 博弈分析

本文建立博弈模型從實(shí)際角度出發(fā)，考慮了多次重復(fù)的博弈，即房地產(chǎn)開發(fā)商不僅僅考慮單次的收益，同時(shí)會(huì)考慮長(zhǎng)久的收益，獲取現(xiàn)金的能力等因素。即如果考慮到未來(lái)收益，房地產(chǎn)開發(fā)商損失眼前的一點(diǎn)利益是值得的。假設(shè)沒有外界干預(yù)，房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行之間的合作是無(wú)限次的重復(fù)進(jìn)行的。重復(fù)博弈的過程中，只要房地產(chǎn)開發(fā)商不違約則可以無(wú)限次的重復(fù)合作博弈，一旦房地產(chǎn)開發(fā)商違約了，則合作會(huì)馬上終止。同時(shí)我們?cè)O(shè)開發(fā)商的貼現(xiàn)因子為a，即房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于現(xiàn)金流的重視程度。

我們將房地產(chǎn)商與銀行之間的收益關(guān)系描述如下表所示，表中說(shuō)明如果房地產(chǎn)開發(fā)商不選擇貸款，則不存在違約與不違約，則房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的收益都為（0，0），如果房地產(chǎn)開發(fā)商選擇貸款，則如果違約，房地產(chǎn)開發(fā)商可獲利10，銀行損失2，即為（10，-2），如果選擇不違約，則房地產(chǎn)開發(fā)商獲利為6，銀行獲利為2，即為（6，2）

表1 房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行博弈分析表

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商遵守約定，與銀行之間建立了良好的關(guān)系，形成了長(zhǎng)期的合作，則房地產(chǎn)開發(fā)商每期的可以獲得利潤(rùn)為6，那么收益流的貼現(xiàn)值就為6+6a+6a2+ ……=6/（1-a）；如果房地產(chǎn)開發(fā)商在合作過程中違約，那么那一次獲得收益為10，以后就沒有辦法跟銀行進(jìn)行合作，那么之后的收益就是0，這時(shí)候的貼現(xiàn)值為10 。

則當(dāng)6/（1-a）大于等于10時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商才不會(huì)選擇違約。即為a大于等于0.4，在這種情況下合作才較為有保證。

以上分析的均衡，可以看出房地產(chǎn)開發(fā)商的折現(xiàn)因子越大，其對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流的重視程度越高，就越不會(huì)選擇違約。在這樣重復(fù)的多次博弈的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商只有有很好的信譽(yù)度，這樣銀行才會(huì)貸款，才能保證合作。同時(shí)可以看出，博弈的過程是一個(gè)長(zhǎng)期的過程。只有房地產(chǎn)開發(fā)商以及銀行進(jìn)行了長(zhǎng)期的合作，才能加強(qiáng)雙方合作的信譽(yù)度。

5總結(jié)

從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度來(lái)分析，只有建立了很好的信譽(yù)度才能在與銀行合作的過程中容易成功，銀行才可能選擇與其合作。如果在沒有外界干預(yù)的情況下，如果房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行間只進(jìn)行了單次合作博弈，由于兩方存在著信息的不對(duì)稱性，房地產(chǎn)開發(fā)商注重短期利益，就會(huì)存在虛報(bào)信息騙貸的情況，使得銀行的整個(gè)貸款的格局向劣質(zhì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移。

從銀行角度來(lái)分析，首先銀行可以增加對(duì)房地產(chǎn)商的信息獲取途徑，更多的掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信息，減少信息的不對(duì)稱性；其次銀行可以選擇本身信用狀況良好，通過企業(yè)信用查詢體系，對(duì)企業(yè)信用狀況進(jìn)行審查，從企業(yè)的經(jīng)營(yíng)周期、資產(chǎn)狀況、借貸狀況等等加強(qiáng)審查力度。

總之，銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的博弈，是一個(gè)長(zhǎng)期持續(xù)的過程，只有建立完善的信息機(jī)制，才有利于雙方合作。

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篇4

【關(guān)鍵詞】項(xiàng)目融資；商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)；房地產(chǎn)企業(yè)

商業(yè)房地產(chǎn)（Commercial real estate）是房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要組成部分，廣義上來(lái)說(shuō)，可以一般包括辦公寫字樓、工業(yè)廠房、步行街和店鋪等。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)政策的調(diào)整與城市綜合體的發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)逐漸進(jìn)入黃金發(fā)展期，成為房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。據(jù)《2011中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，國(guó)內(nèi)排名前20名的開發(fā)商，如萬(wàn)科、保利、金地等均已進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域?？梢?，商業(yè)房地產(chǎn)十分具有吸引力，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的熱情十分高漲。[1]

然而，受限于國(guó)內(nèi)金融資本市場(chǎng)的發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的資金來(lái)源渠道單一、金額有限、融資成本較高；而且傳統(tǒng)的融資方式存在許多不足，不適合商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的投融資。作為國(guó)際金融市場(chǎng)上推出的一種新型融資方式，[2]項(xiàng)目融資（Project Financing）近幾年已經(jīng)逐步進(jìn)入中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的視野，并在實(shí)踐中取得了良好的效果。因此，項(xiàng)目融資與商業(yè)房地產(chǎn)兩者的結(jié)合是一個(gè)值得深入探討的重要課題。

一、我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)中面臨融資難問題與傳統(tǒng)融資方式存在的不足

（1）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的融資需求巨大，融資難度高

有別于住宅房地產(chǎn)開發(fā)，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)具有所需資金規(guī)模大、投資回收周期長(zhǎng)、開發(fā)模式復(fù)雜、投融資結(jié)構(gòu)復(fù)雜等特點(diǎn)。[3]整體而言，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，而其中的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金的渴求程度更甚。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)涉及購(gòu)置土地、項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)，以及后期的銷售、運(yùn)營(yíng)和管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要雄厚的資金實(shí)力作后盾。此外，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目往往采取“只租不售”、“租多售少”的經(jīng)營(yíng)模式，因此，項(xiàng)目完工之后，開發(fā)商要想回籠資金、受賄成本至少需要5-10年的漫長(zhǎng)時(shí)期。種種因素決定，與住宅房地產(chǎn)相比，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資難度更高。

（2）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的傳統(tǒng)融資方式存在的不足

商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)離不開來(lái)自銀行等金融機(jī)構(gòu)的資金支持，學(xué)理上一般將企業(yè)融資分成內(nèi)部融資與外部融資，前者主要是企業(yè)自身積累的資金；后者包括銀行貸款、發(fā)行股票債券等。實(shí)踐中，我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的傳統(tǒng)融資方式，主要包括銀行貸款、房地產(chǎn)信托資金、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市的股權(quán)融資與債券融資以及民間借貸等多種方式。但是，這幾種方式運(yùn)用于商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)均存在一些不足。

首先，銀行貸款一直在房地產(chǎn)企業(yè)貸款中具有舉足輕重的作用，[4]然而，受宏觀調(diào)控政策的影響，銀行收緊銀根，居民購(gòu)房貸款和企業(yè)開發(fā)貸款額繼續(xù)呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，銀行貸款形勢(shì)嚴(yán)峻。其次，對(duì)于絕大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，上市融資、債券融資的難度較大、門檻過高；據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，國(guó)內(nèi)三萬(wàn)多家房地產(chǎn)企業(yè)中，上市的企業(yè)僅有百余家。[5]近年來(lái)房地產(chǎn)信托融資（Real Estate Investment Trust，REITS）受到非常多的關(guān)注，但是受政策調(diào)整和銀監(jiān)會(huì)等監(jiān)管部門嚴(yán)控的影響，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)越收越緊，已經(jīng)呈明顯降溫態(tài)勢(shì)。2011年，四家信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被叫停。至于民間借貸，對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)而言，一方面額度有限，杯水車薪，另一方面借貸成本較高、風(fēng)險(xiǎn)比較高?？傊虡I(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的傳統(tǒng)融資方式存在許多不足，難以滿足商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金的需求。

二、項(xiàng)目融資的主要內(nèi)容與特點(diǎn)

項(xiàng)目融資（Project Financing）首先出現(xiàn)于二十世紀(jì)三十年的美國(guó)油田、煤炭等礦產(chǎn)資源的項(xiàng)目開發(fā)中，后來(lái)逐漸成為國(guó)際金融界爭(zhēng)相推崇的融資方式，并逐步應(yīng)用于鐵路、公路等大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中。美國(guó)銀行家彼得·內(nèi)維特（Peter Nevit）指出，項(xiàng)目融資“是為一個(gè)特定經(jīng)濟(jì)體所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，并且滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的資產(chǎn)作為貸款的安全保障。”[6]通俗地講，項(xiàng)目融資的核心內(nèi)容是：以項(xiàng)目開發(fā)為載體，項(xiàng)目的承辦人成立項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來(lái)源，以項(xiàng)目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保物一種新型融資模式。具體而言，與傳統(tǒng)的銀行信貸、債券融資等方式相比較，項(xiàng)目融資具有以下幾個(gè)特點(diǎn)。

（1）項(xiàng)目融資以項(xiàng)目開發(fā)為融資的載體和導(dǎo)向

顧名思義，項(xiàng)目融資是以項(xiàng)目為融資的載體和導(dǎo)向。銀行等項(xiàng)目資金提供者主要關(guān)注的是該項(xiàng)目未來(lái)的現(xiàn)金收益和項(xiàng)目的資產(chǎn)，而非項(xiàng)目發(fā)起人（例如房地產(chǎn)開發(fā)商）的資信和還款能力。一般而言，項(xiàng)目融資需要專門設(shè)立項(xiàng)目公司（Project Company），以項(xiàng)目公司作為融資的借款人和還款人，項(xiàng)目公司作為法人，以其項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入為還款來(lái)源，并以項(xiàng)目公司的資產(chǎn)作為貸款抵押物?？傊?，項(xiàng)目融資的一大特點(diǎn)在于：融資的全過程都圍繞項(xiàng)目開發(fā)、項(xiàng)目公司來(lái)開展。

（2）項(xiàng)目融資能幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表外融資

一般而言，貸款將以企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債形式呈現(xiàn)，因此，銀行貸款、民間借貸等方式將直接影響貸款企業(yè)今后的融資能力和融資難度。項(xiàng)目融資則有所不同。項(xiàng)目融資具有風(fēng)險(xiǎn)共同分擔(dān)的特點(diǎn)，資金提供者對(duì)債務(wù)的追索僅限于項(xiàng)目公司抵押的資產(chǎn)以及未來(lái)現(xiàn)金流量，因而可以將項(xiàng)目融資安排為不需要進(jìn)入投資者資產(chǎn)負(fù)債表中的貸款形式，即實(shí)現(xiàn)表外融資。[7]可見，項(xiàng)目融資能夠大大提高項(xiàng)目發(fā)起人、投資者等相關(guān)主體的資金使用效率。

（3）項(xiàng)目融資具有有限追索或無(wú)追索的特點(diǎn)

項(xiàng)目融資以項(xiàng)目公司為借款和還款主體，同時(shí)也僅以項(xiàng)目公司本身的資產(chǎn)、現(xiàn)金流為還款的來(lái)源。因此，無(wú)論項(xiàng)目出現(xiàn)什么問題，資金提供者只能以項(xiàng)目公司為限行使追索權(quán)?！盁o(wú)追索”是有限追索的極端，在實(shí)踐中，一般很少出現(xiàn)。這實(shí)際上就保護(hù)了項(xiàng)目發(fā)起人與廣大投資者（如房地產(chǎn)開發(fā)商）的利益，而資金提供者（如銀行等金融機(jī)構(gòu)）的風(fēng)險(xiǎn)就比較大。因此，為了降低資金提供者的風(fēng)險(xiǎn)，一般而言，項(xiàng)目融資的主體還包括作為第三方的“擔(dān)保人”，擔(dān)保人將以提供的擔(dān)保金額為限，承擔(dān)項(xiàng)目債務(wù)責(zé)任。

三、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目融資的幾種模式

自產(chǎn)生以來(lái)，項(xiàng)目融資的應(yīng)用范圍逐步擴(kuò)大，從原先的礦產(chǎn)資源的開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，到目前商業(yè)商地產(chǎn)開發(fā)等領(lǐng)域，逐步走向大型化、國(guó)際化、技術(shù)化。[8]商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)往往意味著大規(guī)模資金的投入，沒有多元化的融資渠道、卓有成效的融資手段，面對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)如火如荼地發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)商也只能“望洋興嘆”。項(xiàng)目融資具有的有限追索、以項(xiàng)目為載體和表外融資等特點(diǎn)，使得其十分適合應(yīng)用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的融資。本文結(jié)合商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)，論述商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中運(yùn)用項(xiàng)目融資的幾種主要模式。

（1）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的訂單式開發(fā)/融資模式

訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式是我國(guó)大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)過程中，借鑒項(xiàng)目融資的思想，在實(shí)踐中創(chuàng)造性地形成的商業(yè)房地產(chǎn)融資模式。[9]筆者認(rèn)為，這種模式是西方先進(jìn)項(xiàng)目融資思想與我國(guó)本土實(shí)踐相結(jié)合的優(yōu)秀產(chǎn)物，值得我國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商重視和學(xué)習(xí)。

圖1 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的訂單式開發(fā)

/融資模式示意圖

如圖1所示，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在開發(fā)“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”等商業(yè)地產(chǎn)的過程中，先于有意向的企業(yè)簽訂聯(lián)合協(xié)議，約定商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)、功能等；同時(shí)，共同參與商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)；在這個(gè)過程中，合作企業(yè)（如沃爾瑪?shù)龋┫蛉f(wàn)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)商提供了相當(dāng)于長(zhǎng)期租約的擔(dān)保。這種模式當(dāng)然贏得商業(yè)銀行的資金支持，融資難度大大降低。

（2）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的投資者直接安排的融資模式

“以項(xiàng)目為載體”是項(xiàng)目融資模式的主要特點(diǎn)之一，如果項(xiàng)目的投資者直接安排項(xiàng)目的融資，并且直接承擔(dān)起融資安排中相應(yīng)的責(zé)任，那么這種融資模式就被稱之為“投資者直接安排”的融資模式。在商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，由于投資者直接安排的融資模式，要求投資者，也就是商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)商，必須有較雄厚的資金實(shí)力、較好的資信。[10]例如，國(guó)內(nèi)的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)和SOHO中國(guó)等規(guī)模較大、與銀行建立有良好的合作關(guān)系的大型商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)。

（3）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目公司安排的融資模式

項(xiàng)目公司安排的融資模式是比較符合項(xiàng)目融資的核心內(nèi)容的，顧名思義，其主要運(yùn)作機(jī)制是：由項(xiàng)目發(fā)起人（開發(fā)商）和項(xiàng)目的所有投資者，共同投資，組建一個(gè)具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目公司，該公司與開發(fā)商及其他投資者并沒有直接的聯(lián)系；[11]項(xiàng)目公司的使命在于，以它的名義經(jīng)營(yíng)和開發(fā)項(xiàng)目、進(jìn)行融資等活動(dòng)。也就是說(shuō)，通過商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，項(xiàng)目投資者聚集起來(lái)，并建立聯(lián)系，從而成功為項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)融資目的，保障商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利開發(fā)、建設(shè)。

（4）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的以承購(gòu)合同為基礎(chǔ)的融資模式

圖2 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的以承購(gòu)合同為

基礎(chǔ)的融資模式示意圖[12]

如圖2所示，這一模式主要有三個(gè)參與主體：開發(fā)商、承購(gòu)合同簽訂者（也就是第三方），融資方（資金提供者）。這一項(xiàng)目融資模式的優(yōu)勢(shì)在于其是以承購(gòu)合同為融資的前提和保障?；诔邪贤捻?xiàng)目開發(fā)，融資方式將更加相信項(xiàng)目開發(fā)未來(lái)能夠取得成功，并能獲得較好的收益。而與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同的第三方也對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的前景十分看好。因此，這一模式十分符合項(xiàng)目融資的精髓：無(wú)論是項(xiàng)目發(fā)起方、融資方還是擔(dān)保方等第三方，均十分相信項(xiàng)目未來(lái)的營(yíng)收能力和前景。這正是項(xiàng)目融資的信任基礎(chǔ)。

四、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行項(xiàng)目融資的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

解決融資問題是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)迫在眉睫的關(guān)鍵要?jiǎng)?wù)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)必須提升融資能力，創(chuàng)新融資方式，才能突破限制企業(yè)發(fā)展的資金瓶頸，順利實(shí)現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)。項(xiàng)目融資的有限追索權(quán)、以項(xiàng)目為導(dǎo)向、實(shí)現(xiàn)表外融資等特點(diǎn)，對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商而言，是十分有利的，因?yàn)檫@無(wú)形中降低了貸款方，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商的融資風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目融資并非能輕而易舉地實(shí)現(xiàn)，開放商必須抓住主要關(guān)鍵點(diǎn)，力圖掃清障礙，才能實(shí)現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與項(xiàng)目融資的完美融合。

（1）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商必須著力提升項(xiàng)目管理的能力

項(xiàng)目融資是以項(xiàng)目公司為載體和導(dǎo)向進(jìn)行的融資方式，由于項(xiàng)目發(fā)起人只需要前期的資金投入，開發(fā)和后期均需要資金提供者的資金支持。這無(wú)疑加大了資金提供者的風(fēng)險(xiǎn)，[13]降低其融資意愿。因此，為了減少投資方的疑慮、提升融資的信心和意愿，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商不僅應(yīng)該提供一個(gè)合理的、可行的項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，更應(yīng)該在項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)和后期運(yùn)營(yíng)管理中，展現(xiàn)出優(yōu)秀的項(xiàng)目管理的能力，并逐步提升自己的項(xiàng)目管理的能力。這是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目融資得以實(shí)現(xiàn)的首要前提。

（2）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)充分挖掘并發(fā)揮項(xiàng)目融資的優(yōu)勢(shì)

首先，在商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)中，開發(fā)商應(yīng)在提升自身實(shí)力的前提下，努力展現(xiàn)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景，從而贏得銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的信息和良好評(píng)價(jià)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目融資的有限追索。其次，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目融資必須完善項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和利益的分擔(dān)機(jī)制。另外，資產(chǎn)債務(wù)表外融資是項(xiàng)目融資的優(yōu)勢(shì)之一，開發(fā)商在保障項(xiàng)目前期投入的基礎(chǔ)上，可以盡可能提升資金使用效率，從而實(shí)現(xiàn)更大的經(jīng)濟(jì)效益。

（3）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商要提升項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)管理的能力

項(xiàng)目融資雖然具有分散項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，但是，由于項(xiàng)目管理、實(shí)施和外部環(huán)境等多方面因素的影響，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資過程中往往會(huì)遇到諸多風(fēng)險(xiǎn)，例如，政治法律風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目管理方面的風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)等。[14]因此，我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該提升項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的意識(shí)，積極作為，準(zhǔn)確識(shí)別項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源及其成因，分析并評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的具體內(nèi)容，以及自身可以接受的水平；同時(shí)，提升項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)的管理能力，在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的過程中，做好預(yù)案，多管齊下，將融資與風(fēng)險(xiǎn)管理緊密結(jié)合起來(lái)。

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篇5

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)　貸款風(fēng)險(xiǎn)防范　相關(guān)分析

報(bào)告顯示，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速明顯加快。2009年全年，主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)和城市信用社人民幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計(jì)新增5764億元；年末余額同比增長(zhǎng)307％，增速比上年末加快20.4個(gè)百分點(diǎn)。如此大規(guī)模的房地產(chǎn)貸款，將會(huì)在哪些方面存在風(fēng)險(xiǎn)?以下就此進(jìn)行分析。

一、銀行房地產(chǎn)信貸存在的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，商業(yè)銀行的貸款是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要支撐。因此房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)成因除了其市場(chǎng)、政策、客戶等外部因素之外，還必須從商業(yè)銀行內(nèi)部層面進(jìn)行分析。

(一)不對(duì)稱信息是風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要內(nèi)困

貸款是商業(yè)銀行與客戶之間的商業(yè)行為，因此對(duì)銀行而言，控制風(fēng)險(xiǎn)的源頭除了宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化、政策調(diào)整之外。關(guān)鍵在于自身對(duì)開發(fā)商和開發(fā)項(xiàng)目的判斷選擇。

市場(chǎng)交易主體之間的信息不對(duì)稱是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的普遍現(xiàn)象，但是在不同的市場(chǎng)主體之間產(chǎn)生信息不對(duì)稱的原因又是各不相同的。造成和加劇銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的信息不對(duì)稱的原因可以歸納為以下幾方面：一是銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的信息源占有不對(duì)稱；二是高收益、高負(fù)債率客觀上造成開發(fā)商產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)機(jī)；三是貸款規(guī)模急速膨脹與銀行管理能力、制度落后的矛盾加劇了信息不對(duì)稱的程度。

(二)貸款增長(zhǎng)方式存在的障礙

商業(yè)銀行一反前幾年的“惜貸”而一舉變?yōu)榉e極放貸，除了由于放貸的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境有所改善外。更主要是與商業(yè)銀行自身經(jīng)營(yíng)機(jī)制出現(xiàn)的一些新變化有關(guān)。首先，銀行業(yè)內(nèi)的生存競(jìng)爭(zhēng)加劇，各銀行對(duì)市場(chǎng)份額展開激烈的爭(zhēng)奪，市場(chǎng)紅火、資金需求旺盛的行業(yè)已經(jīng)成為各家銀行主動(dòng)尋找客戶的買方市場(chǎng)。其次，商業(yè)銀行內(nèi)部考核標(biāo)準(zhǔn)的變化，導(dǎo)致商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)策略與以前相比大為不同。銀行的內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制一直是影響銀行信貸的最重要的因素，各行紛紛加強(qiáng)利潤(rùn)指標(biāo)考核，獎(jiǎng)金與利潤(rùn)掛鉤比以往顯著加強(qiáng)。以利潤(rùn)考核目標(biāo)為核心的內(nèi)部激勵(lì)進(jìn)一步推動(dòng)大量銀行貸款投向資金需求量大、上下游關(guān)聯(lián)性強(qiáng)(如建筑建材業(yè)以及個(gè)人住房消費(fèi))、貸款期限長(zhǎng)利息收入高的房地產(chǎn)業(yè)。同業(yè)間相互競(jìng)爭(zhēng)使部分銀行為爭(zhēng)搶客戶做大規(guī)模而不惜惡意競(jìng)爭(zhēng)。

商業(yè)銀行內(nèi)部管理上存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，接下來(lái)就風(fēng)險(xiǎn)的化解措施，進(jìn)行一定程度探討。

二、商業(yè)銀行防范和化解房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施

防范和化解房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，離不開國(guó)家宏觀政策的正確指引，規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系和行業(yè)監(jiān)管，土地供應(yīng)和城市規(guī)劃調(diào)控，產(chǎn)業(yè)政策和金融政策的配合，以及社會(huì)誠(chéng)信體系的不斷完善，可以說(shuō)是一項(xiàng)全局性的系統(tǒng)工程。本文主要從商業(yè)銀行管理的角度作一些分析。

(一)建立風(fēng)險(xiǎn)和資本約束的信貸經(jīng)營(yíng)模式

如何處理業(yè)務(wù)拓展與風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)系是長(zhǎng)期以來(lái)困擾銀行經(jīng)營(yíng)管理的重要問題，突出發(fā)展時(shí)忙于抓分額搶規(guī)模，擔(dān)心因規(guī)范管理而丟失客戶：?jiǎn)栴}集中暴露時(shí)往往才集中清理限期整改，陷入“一統(tǒng)就死，一放就亂”的怪圈?！霸谝?guī)范中發(fā)展，在發(fā)展中規(guī)范”的口號(hào)雖然提了多年，事實(shí)上卻成為空話，問題的根源在于落后的信貸經(jīng)營(yíng)理念和體制。

以下，就當(dāng)今世界上公認(rèn)的最核心和最有效的風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)和手段。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整的資本利潤(rùn)率RAROC=(利潤(rùn)－預(yù)期損失)(經(jīng)濟(jì)資本對(duì)房地產(chǎn)信貸的業(yè)務(wù)導(dǎo)向作用作實(shí)證分析。

風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益RAROc=(利潤(rùn)－預(yù)期損失)(經(jīng)濟(jì)資本

可簡(jiǎn)化為：經(jīng)濟(jì)資本K=非預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)損失之和進(jìn)一步引入經(jīng)濟(jì)增加值最大化的問題，即在最低資本收益率給定的情況下利潤(rùn)的最大化。

經(jīng)濟(jì)增加值=利潤(rùn)一經(jīng)濟(jì)資本+回報(bào)率

通過上式可知。要獲得經(jīng)濟(jì)增加值最大化，必須要爭(zhēng)取占用較少經(jīng)濟(jì)資本。由于銀行各部門、分行或業(yè)務(wù)存在多少風(fēng)險(xiǎn)就有多少非預(yù)期損失，就應(yīng)該分配等額的經(jīng)濟(jì)資本，這就要求要大力發(fā)展占用較少經(jīng)濟(jì)資本(即低風(fēng)險(xiǎn))的業(yè)務(wù)品種，對(duì)不同的信貸業(yè)務(wù)依據(jù)經(jīng)濟(jì)增加值大小而不僅僅是市場(chǎng)需求制定以下不同的控制策略：

a　業(yè)務(wù)擴(kuò)張策略

b　業(yè)務(wù)收縮策略

c　業(yè)務(wù)保持策略

2004年初，某銀行根據(jù)經(jīng)濟(jì)增加值法對(duì)部分重點(diǎn)貸款產(chǎn)品進(jìn)行了貸款效益分析，測(cè)算如下：

上表計(jì)算基于以下條件：一是平均新增100萬(wàn)元貸款；二是最低經(jīng)濟(jì)資本回報(bào)率為12％；三是資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)步轉(zhuǎn)好，假設(shè)不良貸款余額與年初持平。

從上表結(jié)果中可以得出以下啟示：

第一，個(gè)人住房貸款的經(jīng)濟(jì)資本回報(bào)率最高，是當(dāng)前需要鼓勵(lì)和發(fā)展的貸款品種。

第二，貼現(xiàn)業(yè)務(wù)利率最低，賬面收入最少，但由于風(fēng)險(xiǎn)小、占用經(jīng)濟(jì)資本少。其經(jīng)濟(jì)資本回報(bào)率遠(yuǎn)高于12％的最低要求。

第三。房地產(chǎn)開發(fā)貸款和基本建設(shè)貸款，貸款利率和資金成本相同，其賬目利潤(rùn)也相同，但是由于兩者風(fēng)險(xiǎn)度不同導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)資本不同。前者經(jīng)濟(jì)資本分配系數(shù)比后者多2個(gè)百分點(diǎn)，后者經(jīng)濟(jì)資本回報(bào)率高于前者6.8個(gè)百分點(diǎn)。投向信用風(fēng)險(xiǎn)越低的產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)資本回報(bào)率越高，經(jīng)濟(jì)資本分配系數(shù)降低一個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)資本回報(bào)率大約會(huì)提高3個(gè)百分點(diǎn)。按照一般的會(huì)計(jì)核算方式，在貸款利率和資金成本相同的情況下。發(fā)放一筆同等金額和期限的貸款所獲得的收益是一樣的，但是在風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益的管理模式下，結(jié)果差異很大。

上表測(cè)算是以一定的簡(jiǎn)化條件為前提的，特別是以上年末各信貸品種全轄的平均不良率為基數(shù)，即各項(xiàng)業(yè)務(wù)需分配的經(jīng)濟(jì)資本以上年的風(fēng)險(xiǎn)狀況為準(zhǔn)，并沒有考慮到經(jīng)濟(jì)資本隨著非預(yù)期損失的變化而產(chǎn)生的動(dòng)態(tài)變化。由于經(jīng)濟(jì)資本等于各非預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)損失之和(即信用風(fēng)險(xiǎn)損失+市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)損失+操作風(fēng)險(xiǎn)損失)，要發(fā)揮風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益ROAOC對(duì)信貸經(jīng)營(yíng)的主導(dǎo)作用，必須要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)資本的動(dòng)態(tài)計(jì)量并以此指導(dǎo)業(yè)務(wù)發(fā)展。

(二)房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目管理模式

所謂貸款項(xiàng)目管理，是指銀行遵循開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)流程，貸款總額分階段發(fā)放，監(jiān)控借款企業(yè)資金支用和銷售收入，按計(jì)劃回收貸款本息的全過程。房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目管理模式與常規(guī)貸款管理最大的不同點(diǎn)在于將貸款發(fā)放和貸后管理的過程與開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過程有機(jī)地聯(lián)系在一起。力爭(zhēng)掌握開發(fā)商實(shí)際行為和市場(chǎng)的真實(shí)信息，降低信息不對(duì)稱的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)是以每一個(gè)項(xiàng)目為單位，其資金循環(huán)和周轉(zhuǎn)是以項(xiàng)目為主體，房地產(chǎn)貸款作用于房地產(chǎn)項(xiàng)目，其還款來(lái)源也是該房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售收入。此外項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、期間不確定因素多，這更說(shuō)明房地產(chǎn)貸實(shí)行項(xiàng)目動(dòng)態(tài)管理的必要性。

(三)拓展工程投資顧問業(yè)務(wù)

投資顧問是指銀行利用自身在客戶、信息、資金、網(wǎng)絡(luò)、人才等方面的綜合優(yōu)勢(shì)。根據(jù)客戶的需求，為客戶投融資、財(cái)務(wù)管理等活動(dòng)提供咨詢、項(xiàng)目評(píng)價(jià)、投資控制等服務(wù)。投行業(yè)務(wù)在國(guó)際先進(jìn)商業(yè)銀行中占用重要地位，提高財(cái)務(wù)顧問等中間業(yè)務(wù)收入占比、實(shí)現(xiàn)與資產(chǎn)負(fù)債業(yè)

務(wù)的有效整合。成為商業(yè)銀行未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展的方向。

工程投資顧問其核心內(nèi)容就是為委托方實(shí)施全過程造價(jià)控制，常規(guī)的造價(jià)控制是咨詢單位是按照既定的造價(jià)控制目標(biāo)，對(duì)造價(jià)形成過程的一切費(fèi)用(廣義的工程建設(shè)總投資)進(jìn)行嚴(yán)格的計(jì)算、調(diào)節(jié)和監(jiān)督，揭示偏差。即使糾正，保證造價(jià)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。商業(yè)銀行實(shí)施造價(jià)控制不僅要達(dá)到上述目標(biāo)。而且可以有效地監(jiān)督貸款資金的運(yùn)作，主動(dòng)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，為信貸決策提供決策支撐。

(四)加強(qiáng)抵押新價(jià)值管理

在房地產(chǎn)貸款中，普遍實(shí)行項(xiàng)目抵押的方式。如何對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行客觀、有效的估價(jià)是實(shí)現(xiàn)抵押擔(dān)保的關(guān)鍵點(diǎn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的過程中，房地產(chǎn)貸款的抵押物并不是一成不變的，一般由土地轉(zhuǎn)換成在建工程，再由在建工程轉(zhuǎn)換成商品房。如果抵押物價(jià)格合理，抵押率又設(shè)置適當(dāng)，應(yīng)該對(duì)開發(fā)商有比較大的制約力。開發(fā)商一般不會(huì)輕易舍棄抵押物，即使為了一時(shí)之需，套用了貸款，最終還是會(huì)想辦法贖回。反之，如果抵押物價(jià)格嚴(yán)重高估，抵押物對(duì)開發(fā)商的制約力就很有限，開發(fā)商如果經(jīng)營(yíng)上出現(xiàn)問題。就會(huì)舍棄抵押物，致使貸款資金運(yùn)動(dòng)中斷。

三、結(jié)語(yǔ)

篇6

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)是現(xiàn)代市場(chǎng)發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它直接從事土地與建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)，直接進(jìn)行包括住宅、廠房、庫(kù)房以及商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會(huì)生產(chǎn)和社會(huì)服務(wù)所需房屋的建設(shè)，以及土地的開發(fā)，為社會(huì)生產(chǎn)生活提供物質(zhì)基礎(chǔ)保證。作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的對(duì)象，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)概括如下：

1、地理位置的固定性

土地開發(fā)、房屋建設(shè)及使用，均具有不可變動(dòng)的地理位置，在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)必須考慮到地區(qū)差異，考慮到就地開發(fā)土地，就地建房，就地經(jīng)營(yíng)銷售，就地使用獲利的可能性及投資收益。

2、建設(shè)投資大

房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集性產(chǎn)業(yè)，開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目往往需要投入大量資金，對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力有很高的要求。

3、開發(fā)周期長(zhǎng)

土地及建筑物作為項(xiàng)目開發(fā)的內(nèi)容，一般體量較大，工程建設(shè)進(jìn)度有其客觀規(guī)律性，有相應(yīng)的時(shí)間要求。另外，項(xiàng)目開工建設(shè)前的有關(guān)手續(xù)繁雜，也影響著項(xiàng)目開發(fā)周期。完成一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目一般需要1—3年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。

4、受國(guó)家法規(guī)政策嚴(yán)格約束和調(diào)控

房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，涉及社會(huì)生產(chǎn)生活方方面面的綜合開發(fā)活動(dòng)和過程，事關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)（如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等）和國(guó)計(jì)民生，必須也只能通過國(guó)家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。從項(xiàng)目立項(xiàng)開始，房地產(chǎn)項(xiàng)目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項(xiàng)目開發(fā)必須符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，服從城市統(tǒng)一規(guī)劃，遵守城市建設(shè)法規(guī)，房地產(chǎn)售價(jià)受國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。

5、建設(shè)環(huán)節(jié)多

這與項(xiàng)目開發(fā)受法規(guī)政策嚴(yán)格約束的特點(diǎn)直接相關(guān)。從我國(guó)現(xiàn)行管理體制來(lái)看，參與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的部門很多。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部開發(fā)過程涉及到計(jì)劃、土地、規(guī)劃、建設(shè)、消防、交通、教育、人防、環(huán)保、市政、城管、園林、衛(wèi)生、技監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、墻改辦、房管等眾多部門，項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)多，而且各環(huán)節(jié)不可或缺。

6、多源資金籌措

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資大，開發(fā)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目資金來(lái)源不可能完全依靠開發(fā)商自有資金來(lái)運(yùn)作，大量建設(shè)資金需要通過各種渠道籌措，其中又往往以銀行債務(wù)資金為主。

7、資金周轉(zhuǎn)慢

從房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作開始，到項(xiàng)目建成竣工可以交付使用，這一期間大量的是資金投入，只有等到所建商品房開始預(yù)售、預(yù)租才能實(shí)現(xiàn)資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長(zhǎng)的時(shí)間。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回收時(shí)間較長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)慢。

8、項(xiàng)目投資即為項(xiàng)目成本費(fèi)用

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目投資有一個(gè)顯著的區(qū)別，即一般工業(yè)項(xiàng)目是先投資，再生產(chǎn)產(chǎn)品，而房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資即為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的總成本費(fèi)用之和（自營(yíng)自用情況暫不考慮）。房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資與經(jīng)營(yíng)資金兩大部分，在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)與項(xiàng)目的總成本費(fèi)用存在一定的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

9、人員要求高

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，往往需要大量的投資環(huán)境及市場(chǎng)調(diào)研、精心的規(guī)劃設(shè)計(jì)、高標(biāo)準(zhǔn)的工程施工、專業(yè)化的營(yíng)銷策劃、細(xì)致的全程服務(wù)，對(duì)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)與專業(yè)素質(zhì)要求很高。

10、風(fēng)險(xiǎn)較大

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有以上特點(diǎn)，也就相應(yīng)決定了其投資風(fēng)險(xiǎn)較大。如由于開發(fā)周期長(zhǎng)，很容易受到國(guó)家政策、宏觀政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、市場(chǎng)需求變化及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等方面的影響；在項(xiàng)目建設(shè)期間，隨著時(shí)間的推移，建筑材料價(jià)格、勞動(dòng)力價(jià)格等有可能發(fā)生變動(dòng)，從而影響項(xiàng)目的投資額；當(dāng)公共利益需要時(shí)，可能遇到強(qiáng)制性征收、停止使用或限期拆除情況等。

11、開發(fā)項(xiàng)目的差異性

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以分為很多種，由于項(xiàng)目用途、內(nèi)容、規(guī)模、要求不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套等不同，各開發(fā)項(xiàng)目存在很大的差異性。即使是同一類項(xiàng)目，由于項(xiàng)目所在的區(qū)位、環(huán)境等條件不同也會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)?shù)牟町愋浴＿@種差異性直接影響項(xiàng)目投資水平及投資效益。

12、項(xiàng)目決策的多專業(yè)協(xié)同

正因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目具有前述特點(diǎn)，其投資決策尤為重要。在這里將項(xiàng)目決策的多專業(yè)協(xié)同也作為一個(gè)特點(diǎn)納入進(jìn)來(lái)。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的完成需要多種專業(yè)人才的協(xié)同作戰(zhàn)，實(shí)際上也是多方面專業(yè)人才的集體智慧的結(jié)晶。如需要市場(chǎng)研究人員調(diào)查項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)狀況；需要營(yíng)銷人員確定市場(chǎng)需求偏好和營(yíng)銷方案；需要規(guī)劃設(shè)計(jì)人員提品建議；需要工程技術(shù)人員提出工程實(shí)施的技術(shù)可行性和進(jìn)度預(yù)測(cè)；需要造價(jià)人員估算投資；需要財(cái)務(wù)分析人員提供融資的可行性和項(xiàng)目的盈利性預(yù)測(cè)；需要物業(yè)管理人員前期介入；還需要能與上述專業(yè)人員進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)并能整合他們思想的綜合人才等。

二、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要特征

目前國(guó)內(nèi)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還沒有十分明確的定義。在國(guó)家建設(shè)部按用途對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目劃分的九大類型中，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要指零售批發(fā)商業(yè)，包括商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。而在實(shí)際運(yùn)用中，人們有時(shí)將商業(yè)房地產(chǎn)涵蓋的范圍擴(kuò)大，除零售批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)外，還包括餐飲、娛樂等其它營(yíng)業(yè)性、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)。鑒于商業(yè)有廣義（指所有以營(yíng)利為目的的事業(yè)）與狹義（指專門從事商品交換活動(dòng)的營(yíng)利性事業(yè)）之分，本文對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的研究側(cè)重于后者，即以狹義商業(yè)為基礎(chǔ)，主要指進(jìn)行商品交易活動(dòng)的零售批發(fā)商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的開發(fā)，與國(guó)家建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目九大分類中的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目范圍一致。除一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)外，以下主要從顧客構(gòu)成、項(xiàng)目選址、定位規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)方式、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、城市功能及社會(huì)效益等方面闡述商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要特征。

1、顧客構(gòu)成的雙重性

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目與其它房地產(chǎn)項(xiàng)目的顯著區(qū)別之一就是其顧客構(gòu)成包括兩個(gè)層次：第一層次是直接承租或購(gòu)買商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)商戶，這個(gè)層次的顧客是開發(fā)商的直接顧客；第二層次是前來(lái)商業(yè)區(qū)購(gòu)物的終端消費(fèi)者，這個(gè)層次的顧客是經(jīng)營(yíng)商戶的直接顧客、開發(fā)商的間接顧客。在第一層次中，還存在這么一種情況，前來(lái)購(gòu)買商業(yè)用房的是投資者，而不是真正的經(jīng)營(yíng)商戶。這些投資者看中了商鋪未來(lái)的升值潛力，先期購(gòu)買產(chǎn)權(quán)，然后轉(zhuǎn)租給經(jīng)營(yíng)商戶，立足長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)，或者見機(jī)拋售，獲取收益。

這兩個(gè)顧客層次與科特勒將營(yíng)銷環(huán)境中的市場(chǎng)分為業(yè)務(wù)市場(chǎng)和消費(fèi)者市場(chǎng)相類似。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，第一層次的經(jīng)營(yíng)商戶（業(yè)務(wù)市場(chǎng)）固然重要，畢竟項(xiàng)目收入直接來(lái)源于承租或購(gòu)買物業(yè)的經(jīng)營(yíng)商戶，但項(xiàng)目整體的發(fā)展還是有賴于第二層次的終端消費(fèi)者（消費(fèi)者市場(chǎng)），因?yàn)閺V大消費(fèi)者的認(rèn)同程度直接影響經(jīng)營(yíng)商戶承租或購(gòu)買物業(yè)的行為，進(jìn)而影響項(xiàng)目收益。此外，開發(fā)商對(duì)于第一層次中的投資者需予以足夠注意，若投資者過度，將不利于項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)運(yùn)營(yíng)。

2、選址分析的漸進(jìn)性

所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都存在項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇，包括地域與具體地點(diǎn)兩個(gè)層次的分析與選擇。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，尤其要重視這項(xiàng)工作，并需按層次進(jìn)行漸進(jìn)分析。

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)直接面向購(gòu)買商品的廣大消費(fèi)者。不同城市或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量、社會(huì)發(fā)展、人口數(shù)量、收入水平、消費(fèi)水平等存在很大的差異，從而影響項(xiàng)目可達(dá)到的市場(chǎng)目標(biāo)。根據(jù)有關(guān)宏觀指標(biāo)數(shù)據(jù)，在行業(yè)內(nèi)人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次，這其實(shí)就反映了不同城市或地區(qū)的消費(fèi)市場(chǎng)容量水平。項(xiàng)目所在城市或地區(qū)的選擇直接決定了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)所可能面對(duì)的主要消費(fèi)群體的總體狀況，包括消費(fèi)需求和消費(fèi)能力，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展影響巨大。

一個(gè)城市或地區(qū)選定后，就需考慮項(xiàng)目的具體地點(diǎn)。顧客在選擇商店進(jìn)行購(gòu)物時(shí)，店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時(shí)，店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經(jīng)營(yíng)的重要條件。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的場(chǎng)址一旦確定，就無(wú)法更改，若項(xiàng)目所在位置無(wú)法吸引足夠多的消費(fèi)者，經(jīng)營(yíng)商戶自然就不會(huì)前來(lái)承租或購(gòu)買物業(yè)，也就無(wú)法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益。優(yōu)越的項(xiàng)目區(qū)位是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得其他競(jìng)爭(zhēng)者不易模仿的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要途徑。

3、定位規(guī)劃的多方需求與整體性

對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，潛在的直接顧客（即經(jīng)營(yíng)商戶）包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業(yè)店、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶等不同的經(jīng)營(yíng)主體，另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機(jī)構(gòu)，既有外資、國(guó)資，也有民企、個(gè)人。各經(jīng)營(yíng)商戶的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)特色存在很大的差異，相應(yīng)對(duì)物業(yè)的需求呈個(gè)性化。同時(shí)，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目還要面對(duì)廣大的終端消費(fèi)者，這一層次的顧客結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜。因此，若在項(xiàng)目前期還沒有找到有意承租或購(gòu)買物業(yè)的經(jīng)營(yíng)商戶（如果有，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)就可以按經(jīng)營(yíng)商戶的需求進(jìn)行，也可稱之為定制），項(xiàng)目在市場(chǎng)定位上需最大限度地確定主要顧客方向，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)需盡可能考慮多方面的需求。

另外，在已基本設(shè)定市場(chǎng)目標(biāo)前提下，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃更加追求整體性，體現(xiàn)在項(xiàng)目前期的策劃定位、中期的開發(fā)建設(shè)和后期的經(jīng)營(yíng)管理全過程，需要整體策劃、整體定位、統(tǒng)一推出，盡可能避免單打獨(dú)斗、零散開發(fā)、零散租售，否則會(huì)破壞整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的完整性、協(xié)調(diào)性及對(duì)外形象。

考慮到商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有公共服務(wù)的特點(diǎn)，在具體規(guī)劃設(shè)計(jì)中需特別注意公共空間和配套設(shè)施的設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)功能作用、引導(dǎo)作用、服務(wù)作用，確保商業(yè)運(yùn)營(yíng)所要求的大規(guī)模人流、實(shí)物流、資金流、信息流的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

4、經(jīng)營(yíng)方式的多樣性

不同于住宅等主要采用開發(fā)銷售的模式，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目采用的經(jīng)營(yíng)方式更為多樣，在出售和出租兩種基本模式基礎(chǔ)上，包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營(yíng)混合、出租自營(yíng)混合、出售出租自營(yíng)混合等多種方式，另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實(shí)際上，大中型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目很少采用直接銷售，而以混合型運(yùn)營(yíng)居多。此外，項(xiàng)目是由開發(fā)商投資建設(shè)，租售的對(duì)象可以是直接經(jīng)營(yíng)的商戶，也可能是本身不經(jīng)營(yíng)而準(zhǔn)備二次轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售以謀求收益的投資者，這里面的經(jīng)營(yíng)方式又有很大的靈活性。

經(jīng)營(yíng)方式的多樣性使得經(jīng)營(yíng)方案的比選成為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目決策分析和評(píng)價(jià)中的一項(xiàng)重要工作。是通過出租獲得持續(xù)收益，還是通過出售獲得一次性回報(bào)，以及各經(jīng)營(yíng)方式如何有機(jī)組合，需要綜合考慮資金壓力、自身經(jīng)營(yíng)能力、市場(chǎng)接受程度、近期與遠(yuǎn)期利益等各方面因素。此外，擬定經(jīng)營(yíng)方案下的財(cái)務(wù)收益也存在很大的不確定性。

5、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)效性

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后，不再僅有物業(yè)管理，更多的是一種資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，住宅開發(fā)銷售的模式?jīng)Q定了其資產(chǎn)難以實(shí)現(xiàn)增值（銷售完畢就意味著開發(fā)結(jié)束），而商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)需求，既可以通過出售獲利，還可以通過出租或其它經(jīng)營(yíng)方式獲得長(zhǎng)期的利潤(rùn)回報(bào)，在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)中實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。

商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理搞好了，可以滿足企業(yè)在多方面的發(fā)展需求，如擴(kuò)大企業(yè)知名度、提升企業(yè)品牌形象、保持一定穩(wěn)定的現(xiàn)金流、實(shí)現(xiàn)經(jīng)常性回報(bào)、增強(qiáng)融資能力等，并能以此固定資產(chǎn)作為更多機(jī)會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)，形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)這方面具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，也正基于此，項(xiàng)目的成功不僅僅是所開發(fā)物業(yè)的出租與出售完畢，取得一定的經(jīng)濟(jì)收益，還體現(xiàn)在所定位商業(yè)的運(yùn)營(yíng)成功。

6、高風(fēng)險(xiǎn)性

總體而言，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)于其它一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回報(bào)較高。但是，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目本身沒有明確的租約保障，沒有固定的消費(fèi)對(duì)象，項(xiàng)目的發(fā)展與商業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益的高低不僅取決于自身的環(huán)境條件、營(yíng)銷策略，還取決于區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，城市發(fā)展的重心、人們的收入及消費(fèi)水平、需求變化等將直接影響項(xiàng)目效益水平?；谏虡I(yè)本身競(jìng)爭(zhēng)的激烈性，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。

7、可促進(jìn)城市功能提升，產(chǎn)生良好的社會(huì)效益

城區(qū)形成和再發(fā)展是以復(fù)雜和綜合的因素為動(dòng)因。一個(gè)城市新區(qū)的形成，必然要有足夠的地理因素、交通因素、人口因素、基礎(chǔ)設(shè)施因素以及包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在內(nèi)的服務(wù)因素等諸多條件支撐。一定規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)作為城市功能的必要條件和外在反映，不僅可以滿足人們居住生活需求，還能促進(jìn)人口集聚和資源流動(dòng)，催化城市新區(qū)的建成。成功的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)所在地域區(qū)段的城市功能、結(jié)構(gòu)能產(chǎn)生很大的影響，具有顯著的輻射帶動(dòng)效應(yīng)，直接體現(xiàn)之一就是往往可以帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)的增值。

篇7

一、行業(yè)綜述

（一）關(guān)于住宅地產(chǎn)。住是人們的基本需求，具有持續(xù)性，是馬斯諾需求層次理論中的低級(jí)階段。改革開放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，人民生活水平顯著提高，其中人均住房面積從1984年的4m2增加到2006年的25m2。目前，我國(guó)已掌握了多種住宅開發(fā)技術(shù)，并積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。為滿足不同收入人群的需要，我國(guó)現(xiàn)主要的住宅開發(fā)類型有別墅、高檔公寓、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等。根據(jù)十七大精神，為實(shí)現(xiàn)“住有所居”，政府將會(huì)加大低端住宅的開發(fā)比例。住宅具有開發(fā)周期短，銷售后基本實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠；首付少，便于投資者買賣，適合大眾群體；開發(fā)所需資金的來(lái)源一般是以銀行貸款和自有資金為主，有穩(wěn)妥的收益空間，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，便于操作等特點(diǎn)。我國(guó)現(xiàn)在城市化水平在30%左右，如果按每年1%的速度增長(zhǎng)，2010年預(yù)測(cè)達(dá)到40%左右。預(yù)計(jì)今后幾十年將是我國(guó)住宅項(xiàng)目高速發(fā)展時(shí)期。

從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景來(lái)看，投資住宅機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。機(jī)遇在于隨著城市化進(jìn)程進(jìn)入加速階段，大量農(nóng)村居民涌入城市以及城市居民改善居住條件的需求導(dǎo)致城市住房緊張，為住宅地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展提供動(dòng)力，而且其增值空間比商業(yè)地產(chǎn)空間大得多。挑戰(zhàn)則是隨著可開發(fā)土地存量的減少，開發(fā)商為獲得穩(wěn)定收益，會(huì)趨向開發(fā)可持有性物業(yè)類型，即投資空間比住宅地產(chǎn)大的多的商業(yè)地產(chǎn)。而且在住宅的配套產(chǎn)業(yè)缺乏的情況下，無(wú)法使住宅附加值進(jìn)一步提升。

（二）關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的概念可以理解為在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)過程中，將投資估算、開發(fā)規(guī)劃、市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、招商、銷售和運(yùn)營(yíng)管理等按一定的次序作為一個(gè)整體流程來(lái)運(yùn)作的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。業(yè)態(tài)類型包括商場(chǎng)、娛樂場(chǎng)所、休閑性場(chǎng)所、各類消費(fèi)性場(chǎng)所等。近五年來(lái)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資以年均約29%的速度增長(zhǎng)，開工面積以28%的速度擴(kuò)大。特別是2006年以來(lái)，我國(guó)城市化進(jìn)程的加快和大規(guī)模住宅小區(qū)的投入使用，為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)提供了廣闊的空間。

開發(fā)商介入商業(yè)地產(chǎn)是日后發(fā)展的一個(gè)方向，支撐點(diǎn)主要有：1、有較高的回報(bào)率，回報(bào)方式多種多樣，可以收租，也可以自營(yíng)或者與商戶聯(lián)營(yíng)；2、投資方式多種多樣，可以購(gòu)買、托管、包租和聯(lián)營(yíng)等；3、土地資源的稀缺性將促使開發(fā)商的角色從銷售轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)，住宅開發(fā)的外延也需配比商業(yè)。

但開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)也有其明顯的短板：1、目前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)大多都是只看銷售不管經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致大量的商業(yè)后期無(wú)法持續(xù)生存，而且一個(gè)城市所需商業(yè)體量有限。2、商業(yè)項(xiàng)目購(gòu)買后（自用還可以）出租或出售很困難，操作方面專業(yè)要求高，并且物業(yè)管理費(fèi)等服務(wù)費(fèi)用較高，保值、增值效果有待提升。3、商業(yè)地產(chǎn)對(duì)開發(fā)商的實(shí)力和理念有很高的要求，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多是以開發(fā)住宅起家，近幾年才向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，缺乏開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，因此社區(qū)商業(yè)將會(huì)成為重點(diǎn)開發(fā)類型。

二、地產(chǎn)類型比較

作為地產(chǎn)開發(fā)商，必須掌握商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的開發(fā)理念和經(jīng)營(yíng)理念以及在功能、地段、目標(biāo)客戶等方面的區(qū)別。

在功能方面，住宅的功能要求較為單一，主要是滿足人們的居住功能。而商業(yè)地產(chǎn)則承載著購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)等功能。在地段方面，住宅選擇地段的彈性空間較大，不論城市中心，還是城市郊區(qū)，抑或荒郊野嶺，均可開發(fā)住宅。而商業(yè)對(duì)“易達(dá)性”的要求很高，項(xiàng)目最好處在道路十字路口或緊鄰干道，客流、人流、車流穿行方便，這樣才能增加顧客的光顧可能。并且商業(yè)一旦離開城區(qū)，就需要對(duì)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、業(yè)態(tài)進(jìn)行檢討。在目標(biāo)客戶方面，住宅地產(chǎn)涉及客戶層面較窄，一般分為投資型客戶和自用型客戶。投資性客戶乃是依靠買后出租及房產(chǎn)升值獲利。而自用型客戶乃是買后自用。商業(yè)地產(chǎn)涉及經(jīng)營(yíng)商戶、商鋪投資者和目標(biāo)消費(fèi)者三類人群。商業(yè)地產(chǎn)還涉及到未來(lái)的消費(fèi)者定位問題，故其客戶群復(fù)雜性要?jiǎng)僦谧≌?。在操作過程方面，從開發(fā)商角度，開發(fā)商將住宅賣出后住宅的使用價(jià)值就開始在消費(fèi)者手中體現(xiàn)。而商業(yè)地產(chǎn)在銷售以后，還要進(jìn)行招商、開業(yè)和經(jīng)營(yíng)管理。在物業(yè)要求方面，住宅對(duì)物業(yè)的要求相對(duì)簡(jiǎn)單，只要能滿足居住的功能就可以，對(duì)層高、荷載等的要求也不高。但對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，對(duì)物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細(xì)致的要求，任何一點(diǎn)的差池都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的生存。而且不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，對(duì)物業(yè)的要求也不同。在銷售模式方面，住宅的銷售模式通常為直接銷售。而商業(yè)一般分為直接銷售、帶租約、返租式銷售、整體銷售四種模式，不但每種銷售模式可以繼續(xù)細(xì)分，而且每種銷售方式均有其銷售的適應(yīng)對(duì)象。在投資回報(bào)形式方面，對(duì)于開發(fā)商而言，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)形式有銷售獲利、后期經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)升值三種。而住宅的投資回報(bào)形式只能通過銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)。在專業(yè)性要求方面，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)對(duì)專業(yè)要求的程度和重點(diǎn)是不同的，商業(yè)地產(chǎn)除了要遵循住宅地產(chǎn)所遵循的建筑規(guī)范和消防規(guī)范外，還要遵循商業(yè)規(guī)范。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作對(duì)于商業(yè)專業(yè)性的要求極高，住宅地產(chǎn)的運(yùn)作則不需要進(jìn)行復(fù)雜的商業(yè)設(shè)計(jì)。

三、商住決策分析

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)論開發(fā)何種地產(chǎn)類型，都需嚴(yán)格按照房地產(chǎn)開發(fā)流程進(jìn)行。在此，大致把其分為獲取土地階段、規(guī)劃階段、實(shí)施階段。開發(fā)商需要以系統(tǒng)性、綜合性的觀念在各個(gè)階段做出正確的決策。

在獲取土地階段應(yīng)做出是否獲得該地塊的決定。根據(jù)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)狀況、在建項(xiàng)目的資金流對(duì)擬建項(xiàng)目的影響、地塊附近的業(yè)態(tài)、自身競(jìng)爭(zhēng)能力等結(jié)合地塊的規(guī)模初步確定可承受的最高出讓價(jià)格以及獲得該地塊后可能給企業(yè)帶來(lái)的收益、風(fēng)險(xiǎn)等。如果預(yù)期收益大于風(fēng)險(xiǎn)，則獲取土地，否則就放棄該地塊。

獲得土地之后需要對(duì)土地進(jìn)行規(guī)劃。根據(jù)建設(shè)行政主管部門的規(guī)定，在開發(fā)地塊上，開發(fā)商必須按規(guī)定實(shí)施開發(fā)，即開發(fā)商的決策因素分不可改變的和可改變的兩大類。不可改變的因素有用地面積（開發(fā)商為了擴(kuò)大規(guī)模而對(duì)相鄰地塊進(jìn)行整體購(gòu)買的除外）、指標(biāo)、用途等，可改變的因素有開發(fā)物業(yè)水平、商住比、業(yè)態(tài)組合、開發(fā)成本、開發(fā)收益、開發(fā)周期等。

如果是住宅用地，則應(yīng)在前期確定項(xiàng)目的定位、主打戶型、面積、價(jià)位、周邊配套、開盤時(shí)間、目標(biāo)客戶、銷售策略等因素；同時(shí)，根據(jù)規(guī)劃可以安排10%左右的商業(yè)作為住宅的配套服務(wù)，這部分商業(yè)的類型和模式直接影響住戶的購(gòu)房決策。如果是商業(yè)用地，則應(yīng)在開發(fā)前期確定資金來(lái)源、商業(yè)模式、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)者、管理者、銷售模式等因素。由于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)需要開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商和設(shè)計(jì)院統(tǒng)一協(xié)作，由專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)或管理公司指導(dǎo)設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)工作，這樣才會(huì)免除后期商家的使用困難，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)盈利?？傊谝?guī)劃階段要對(duì)影響項(xiàng)目成功開發(fā)的各種因素進(jìn)行嚴(yán)密的分析。

在實(shí)施開發(fā)階段，應(yīng)考慮項(xiàng)目施工技術(shù)、經(jīng)濟(jì)可行性、物業(yè)比例、開發(fā)周期、銷售形式、收益、風(fēng)險(xiǎn)等一系列問題，確保項(xiàng)目的開發(fā)能給企業(yè)帶來(lái)最大的收益。

對(duì)于最優(yōu)選擇，本文運(yùn)用運(yùn)籌學(xué)的最優(yōu)化理論來(lái)輔助企業(yè)決策。若用V表示企業(yè)進(jìn)行開發(fā)獲得的總收益，用xi表示影響項(xiàng)目總收益的各種因素，則各因素在函數(shù)f的作用下，地產(chǎn)開發(fā)獲得的經(jīng)濟(jì)收益可表示為：

V=f（x1，x2，……xn）

隨著土地的緊缺，實(shí)力強(qiáng)勁的開發(fā)商熱衷對(duì)大宗地塊實(shí)施整體購(gòu)買、整體開發(fā)，以實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。此時(shí)，開發(fā)商在既得地塊上開發(fā)何種地產(chǎn)模式，需要根據(jù)城市區(qū)位、物業(yè)配套、經(jīng)濟(jì)水平等，用全面的、整體的概念，站在企業(yè)戰(zhàn)略管理的高度來(lái)考慮。開發(fā)大宗地塊時(shí)，開發(fā)商可在規(guī)劃范圍內(nèi)適當(dāng)調(diào)整物業(yè)類型的體量比例，如經(jīng)過詳細(xì)分析研究得出15%商業(yè)和85%住宅時(shí)可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，則開發(fā)商可以通過提高商業(yè)體量比例、調(diào)整銷售價(jià)格、改變營(yíng)銷技巧等手段，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)最優(yōu)。

此時(shí)，V不僅僅表示項(xiàng)目開發(fā)所獲得的經(jīng)濟(jì)收益f1，還有整體開發(fā)帶來(lái)的社會(huì)效益f2、文化效益f3、自身影響力和品牌的提升帶來(lái)的間接商業(yè)效益f4等。

V=f（x1，x2……xn）+f2+……+fm

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)貸款；貸款軟約束；抵押懸空；風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高投入、高利潤(rùn)的產(chǎn)業(yè)，先天就具備了高風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場(chǎng)銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。由于目前我國(guó)的資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道比較單一，房地產(chǎn)開發(fā)從購(gòu)地、施工和銷售每一階段都需要銀行貸款資金的支持。據(jù)有關(guān)資料測(cè)算，目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金60%以上基本來(lái)源于銀行，這樣導(dǎo)致了大量的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到銀行，因此商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較集中，風(fēng)險(xiǎn)管理壓力較大。

一、商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款是伴隨近十年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇及金融體系改革快速發(fā)展起來(lái)的。因此，我國(guó)的商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)主要分為以下幾種類型：

（一）信用風(fēng)險(xiǎn)

在商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)過程中，由借款者的違約行為所導(dǎo)致的信用風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)銀行最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源之一。借款者到期不能或不愿償還借款而形成的逾期、呆滯或呆賬貸款是影響銀行經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)也就成為商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)的主要組成部分。開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)除了來(lái)自開發(fā)商的欺詐外，目前比較突出的問題是房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售不暢，開發(fā)商資金回籠速度沒有達(dá)到預(yù)期，而開發(fā)貸款的還款來(lái)源對(duì)項(xiàng)目銷售具有很強(qiáng)的依賴性，一旦項(xiàng)目銷售不暢，開發(fā)貸款就可能無(wú)法到期歸還并發(fā)生逾期或倒逼銀行進(jìn)行貸款重組，形成很大的信用風(fēng)險(xiǎn)。

（二）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

房屋價(jià)格決定機(jī)制復(fù)雜，在國(guó)內(nèi)開發(fā)商一般不按開發(fā)成本來(lái)定價(jià)，而是按周邊樓盤的銷售價(jià)格甚至是新拍賣土地的成交價(jià)格來(lái)定價(jià)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的不確定性很高、隨意性很強(qiáng)，均衡房?jī)r(jià)難以準(zhǔn)確界定，房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)極大；短期供求關(guān)系可能完全不反映社會(huì)真實(shí)需求；一旦消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期發(fā)生改變就會(huì)轉(zhuǎn)向“惜購(gòu)”，市場(chǎng)的有效需求嚴(yán)重萎縮，形成市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）銀行操作風(fēng)險(xiǎn)

銀行操作風(fēng)險(xiǎn)主要包括：一是變相違規(guī)發(fā)放貸款，商業(yè)銀行也為了完成任務(wù)不按工程進(jìn)度放款；二是信貸資金難于監(jiān)控、無(wú)法執(zhí)行封閉運(yùn)作；三是抵押物變現(xiàn)存在困難，房地產(chǎn)變現(xiàn)過程中手續(xù)繁多，以處置所得款項(xiàng)扣除處置過程中產(chǎn)生的諸如訴訟、拍賣、過戶等成本后優(yōu)先受償，按照現(xiàn)行處置程序的處理結(jié)果，銀行未必能夠全額收回貸款本金及利息。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)失誤，造成實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)并最終產(chǎn)生難以歸還商業(yè)銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)從獲得土地、前期開發(fā)、項(xiàng)目投標(biāo)、投資、施工、驗(yàn)收到銷售，涉及的環(huán)節(jié)多、周期長(zhǎng)，期間的風(fēng)險(xiǎn)可來(lái)自籌資方式、地段選擇、設(shè)計(jì)定位、項(xiàng)目組織、施工質(zhì)量、材料及總體估算、行政干預(yù)等各個(gè)環(huán)節(jié)，而一旦某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，則整個(gè)項(xiàng)目就會(huì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，則項(xiàng)目無(wú)法實(shí)現(xiàn)銷售或者銷售資金回籠與貸款期限不匹配，那么直接受損的就是銀行。

二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的形成機(jī)制

由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制正在初步建立，市場(chǎng)和法律環(huán)境尚不完善，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行由于有相對(duì)固定的利差、資產(chǎn)定價(jià)機(jī)制尚未確立，也就還沒有實(shí)現(xiàn)真正意義上的商業(yè)化；另外，改革開發(fā)30年來(lái)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本上處于高速增長(zhǎng)時(shí)期，商業(yè)銀行缺乏應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期包括房地產(chǎn)產(chǎn)變動(dòng)周期的經(jīng)驗(yàn)，因此國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)夾雜著各種內(nèi)外部因素。

（一）內(nèi)部因素

1、短期綜合效益過高引致商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款迅速擴(kuò)張。向房地產(chǎn)業(yè)放貸對(duì)商業(yè)銀行特別是商業(yè)銀行下屬的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)及客戶經(jīng)理人員是有吸引力的，因此發(fā)放房地產(chǎn)貸款特別是房地產(chǎn)開發(fā)貸款可以派生大量的存款和零售業(yè)務(wù)、中間業(yè)務(wù)，而存款、貸款、中間業(yè)務(wù)通常是商業(yè)銀行考核經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)和客戶經(jīng)理的重要指標(biāo)，事實(shí)上房地產(chǎn)貸款是商業(yè)銀行一項(xiàng)重要的盈利性資產(chǎn)業(yè)務(wù)，因此對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)有很大的吸引力。

2、貸款軟約束增加商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。所謂貸款軟約束，是指由于某種原因，使得商業(yè)銀行向企業(yè)提供的貸款資金未能遵照原來(lái)的貸款合約，即企業(yè)資金的運(yùn)用超過了它當(dāng)期的收益范圍；或從跨時(shí)期來(lái)看，商業(yè)銀行使企業(yè)貸款資金的用途超出了其將來(lái)收入的現(xiàn)值。這使在足夠長(zhǎng)的時(shí)間期限內(nèi)，企業(yè)總是不斷地以新貸款來(lái)償還舊貸款的利息（而不是本金）。

3、風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量技術(shù)落后、信貸組合管理能力薄弱導(dǎo)致商業(yè)銀行無(wú)法準(zhǔn)確衡量房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。由于缺乏相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)和數(shù)據(jù)積累，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量基本上是處于起步階段，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行目前的強(qiáng)項(xiàng)是對(duì)單筆貸款風(fēng)險(xiǎn)的審核，尚無(wú)法準(zhǔn)確衡量整個(gè)組合的風(fēng)險(xiǎn)特別是跨經(jīng)濟(jì)周期的風(fēng)險(xiǎn)，因此也就無(wú)法通過資產(chǎn)配置手段來(lái)構(gòu)建行業(yè)貸款組合，對(duì)房地產(chǎn)貸款規(guī)模的控制更多來(lái)自于對(duì)基層經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的需求和高層管理經(jīng)驗(yàn)平衡的結(jié)果。

（二）外部因素

1、資本的逐利性導(dǎo)致社會(huì)資金源源不斷進(jìn)入房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)貸款的高回報(bào)不但使商業(yè)銀行低估風(fēng)險(xiǎn)而放寬貸款條件，同時(shí)又鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行投機(jī)性經(jīng)營(yíng)，社會(huì)上的游資也會(huì)被房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)所吸引而進(jìn)一步導(dǎo)致投資過度。所有這些因素都很容易引起商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款膨脹，更多的資源持續(xù)向房地產(chǎn)業(yè)集中，而風(fēng)險(xiǎn)卻向商業(yè)銀行集中。

2、地方政府的干預(yù)導(dǎo)致商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)加劇。地方政府干預(yù)的目的是盡可能地從商業(yè)銀行獲取資金來(lái)支持地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且近年來(lái)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況也使得地方政府有干預(yù)的動(dòng)力，但在現(xiàn)行財(cái)政制下卻沒有擔(dān)保融資和發(fā)債的權(quán)利，于是紛紛實(shí)行變相擔(dān)保，獲取商業(yè)銀行資金支持發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)。現(xiàn)在國(guó)有商業(yè)銀行的新增貸款中，很大一部分是有政府背景或政府擔(dān)保的長(zhǎng)期貸款。政府干預(yù)下的貸款行為缺乏風(fēng)險(xiǎn)約束，容易推動(dòng)貸款資金過度擴(kuò)張，同時(shí)積累了財(cái)政的隱性債務(wù)。

（三）國(guó)家宏觀調(diào)控措施缺乏前瞻性會(huì)加劇房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)幾率，增加房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)

2003年以來(lái)，國(guó)家為了引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，相繼出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策。從當(dāng)前的情況看，這些調(diào)控政策的累積效應(yīng)和內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化使得房地產(chǎn)行業(yè)從高速發(fā)展突然轉(zhuǎn)向低迷，由于缺乏緩沖機(jī)會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)貸款帶來(lái)了很大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上以下幾個(gè)問題的存在是不容忽視的：一是住房單一的供給結(jié)構(gòu)與多元化的需求結(jié)構(gòu)存在矛盾，改革開發(fā)后，居民的收入水平不斷拉大；二是在預(yù)售房制度下，房?jī)r(jià)下跌會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的退房現(xiàn)象，導(dǎo)致開發(fā)商資金斷裂和按揭業(yè)務(wù)糾紛，這對(duì)開發(fā)商主動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)定價(jià)機(jī)制進(jìn)行糾偏、通過主動(dòng)降價(jià)來(lái)加速資金回籠是不利的。

三、我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要從客戶和項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)維度來(lái)考察，就國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，目前的主要優(yōu)勢(shì)還是通過加強(qiáng)貸前調(diào)查、信貸審查和貸后管理等手段來(lái)加強(qiáng)對(duì)單個(gè)客戶、單筆貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制。下面主要分析商業(yè)銀行針對(duì)主要房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理防范對(duì)策。

（一）加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的貸前調(diào)查和信貸審查

1、對(duì)開發(fā)商資質(zhì)的審查。首先要選擇資金實(shí)力強(qiáng)、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、社會(huì)信譽(yù)良好的知名開發(fā)商作為合作對(duì)象。知名開發(fā)商已經(jīng)形成一定的品牌優(yōu)勢(shì)。其次選擇具有較高開發(fā)資質(zhì)的開發(fā)商，目前房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)共分為5級(jí)，原則上應(yīng)選擇3級(jí)以上的開發(fā)商，再次選擇以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)、從業(yè)時(shí)間5年以上的開發(fā)商另外還要調(diào)查開發(fā)商，以往開發(fā)項(xiàng)目的銷售情況。

2、對(duì)開發(fā)商股東背景的調(diào)查。目前開發(fā)商在開發(fā)具體項(xiàng)目時(shí)，往往通過成立專門的項(xiàng)目公司來(lái)運(yùn)作。對(duì)這些項(xiàng)目公司，必須看到其背后的股東背景。因?yàn)楸澈蟮墓蓶|不僅將為其提供資金支持，同時(shí)還參與整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作，對(duì)于一些純粹民營(yíng)的股東背景（如自然人出資）且其股東缺乏房地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的，則應(yīng)慎審介入。

3、對(duì)開發(fā)商財(cái)務(wù)狀況的調(diào)查。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)是缺乏穩(wěn)定性（這主要是受其所開發(fā)項(xiàng)目的周期性影響），對(duì)于判斷一筆房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，意義不是很大。銀行分析房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)表，判斷其以往所開發(fā)的樓盤銷售情況是否良好以及判斷開發(fā)商的債務(wù)負(fù)擔(dān)是否合理。

4、開發(fā)商在銀行履約記錄的審核。這一點(diǎn)是任何貸款審核均必須關(guān)注的要素，對(duì)于有過信貸不良記錄的開發(fā)商，盡量不開展合作。此外，商業(yè)銀行還應(yīng)調(diào)查合作開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)于此類開發(fā)方式，銀行在對(duì)開發(fā)商進(jìn)行審查時(shí)，首先應(yīng)審查雙方是否已簽訂關(guān)于利益分配的協(xié)議，以免將來(lái)因利益分配不均產(chǎn)生糾紛并影響到貸款的償還。

（二）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查和審查

1、項(xiàng)目要符合政策要求。主要是指監(jiān)管部門的政策要求，其別關(guān)注的是資本金比例是否達(dá)到35%和《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》（“四證”）是否齊備。關(guān)于自有資金是否達(dá)到35%，應(yīng)審查其相關(guān)付費(fèi)憑證。

2、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目審查。首先，包括對(duì)項(xiàng)目類型（主要是用于判斷銷售風(fēng)險(xiǎn)），戶型（用于判斷銷售風(fēng)險(xiǎn)），項(xiàng)目所處地段以及周邊配套設(shè)施是否完善（用以判斷銷售風(fēng)險(xiǎn)），項(xiàng)目周邊同類房屋的供應(yīng)總量及銷售情況（用于判斷銷售風(fēng)險(xiǎn)），開發(fā)成本及價(jià)格定位（決定銷售風(fēng)險(xiǎn)），投資預(yù)算和資金組合結(jié)構(gòu)的合理性，貸款期限與工程建設(shè)期限的匹配性（決定還款風(fēng)險(xiǎn)），還款來(lái)源的充足性（決定還款風(fēng)險(xiǎn)）以及確定以按揭收入還款的比例。其次，包括對(duì)施工單位的調(diào)查和審查，關(guān)注的重點(diǎn)是確定其施工資質(zhì)良好（具備房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)資質(zhì)且資質(zhì)良好），以往施工記錄良好未發(fā)生過質(zhì)量問題，不存在擅自轉(zhuǎn)包行為，因?yàn)檗D(zhuǎn)包往往引發(fā)工程質(zhì)量問題。

3、對(duì)擔(dān)保方式的審查。應(yīng)堅(jiān)持以項(xiàng)目權(quán)益抵押為主，以便進(jìn)行封閉運(yùn)作。對(duì)于房地產(chǎn)貸款，銀行原則上不應(yīng)接受信用貸款和一般保證，以抵押擔(dān)保方式為主，以便對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行封閉運(yùn)作。對(duì)于抵押，銀行必須關(guān)注以下問題：

（1）土地與地上建筑物一并抵押，這已經(jīng)基本成為銀行界的一個(gè)共識(shí)，審查人員需對(duì)此問題予以關(guān)注，即審查其土地是否已先行抵押給其他銀行。

（2）抵押物是否足值，如果抵押登記時(shí)只登記當(dāng)時(shí)的土地及在建工程價(jià)值，那么以后再形成的地上建筑物價(jià)值并不當(dāng)然成為銀行抵押權(quán)范圍，如果項(xiàng)目出現(xiàn)問題需要變現(xiàn)抵押物，則銀行優(yōu)先受償?shù)姆秶话ó?dāng)初登記的部分。

（3）是否存在抵押懸空風(fēng)險(xiǎn)，目前國(guó)內(nèi)越來(lái)越多的城市開始要求“房地產(chǎn)項(xiàng)目在辦理預(yù)售證前解除抵押”，這是基于對(duì)購(gòu)房人的保護(hù)，但這一規(guī)定卻使得銀行的抵押權(quán)在此階段開始懸空，失去對(duì)開發(fā)商的控制。為此，應(yīng)尋求必要的手段規(guī)避這一風(fēng)險(xiǎn)。

（三）強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸后管理

商業(yè)銀行應(yīng)建立和完善房地產(chǎn)貸款貸后管理制度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款的跟蹤管理，及時(shí)預(yù)警和處置貸款風(fēng)險(xiǎn)。落實(shí)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目貸款的跟蹤監(jiān)管措施，對(duì)貸款項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)和銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行金融監(jiān)控，對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)行封閉式管理。

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款要求貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)至少每半個(gè)月進(jìn)行一次現(xiàn)場(chǎng)檢查，檢查內(nèi)容包括，項(xiàng)目自有資金落實(shí)情況、貸款資金流向，項(xiàng)目的形象進(jìn)度是否正常、有無(wú)工期延遲和變更規(guī)劃、項(xiàng)目預(yù)售和銷售情況、資金回籠監(jiān)管，抵押的有效性和足值性等情況。貸后檢查人員如發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隱患，應(yīng)將預(yù)警信息及時(shí)上報(bào)，采取避險(xiǎn)措施。

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篇9

一、中國(guó)智能住宅開發(fā)模式

智能住宅開發(fā)模式是指智能住宅產(chǎn)業(yè)鏈條中承擔(dān)住宅建造、設(shè)備制造、網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)和維護(hù)的各主體之間的關(guān)系模式。智能住宅開發(fā)過程中有三個(gè)不可缺少的主體，分別為房地產(chǎn)開發(fā)商、智能家居制造廠商以及通信運(yùn)營(yíng)商。房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)住宅的設(shè)計(jì)和修建，智能家居制造廠商負(fù)責(zé)智能家居設(shè)備的研發(fā)和生產(chǎn)，通信運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)智能家居設(shè)備的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)與維護(hù)。

1.無(wú)主導(dǎo)自由開發(fā)模式。智能住宅無(wú)主導(dǎo)自由開發(fā)模式是目前實(shí)際存在的一種模式。業(yè)主從房地產(chǎn)開發(fā)商那兒購(gòu)買住房，然后到智能家居廠商或其公司購(gòu)買智能家居產(chǎn)品，安裝好后再找通信運(yùn)營(yíng)商提供網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。整個(gè)過程沒有誰(shuí)來(lái)主導(dǎo)，沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品兼容性很低。

該模式的優(yōu)點(diǎn)是各企業(yè)直接跟業(yè)主接觸，可以了解到業(yè)主的真實(shí)需求，從而有針對(duì)性地發(fā)展自己的產(chǎn)品和服務(wù)。另外，該模式在某種程度上更有利于競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，哪個(gè)鏈條中的企業(yè)做得好，就能贏得市場(chǎng)，擴(kuò)大自己的業(yè)務(wù)范圍。

但是，無(wú)主導(dǎo)自由開發(fā)模式也存在著很多明顯的弊端。第一，由于智能家居產(chǎn)品與網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)由不同的企業(yè)主控，會(huì)出現(xiàn)智能家居廠商過度炒作，但實(shí)際運(yùn)營(yíng)效果不好等問題。第二，各企業(yè)各自為政，兼容性很差，經(jīng)常出現(xiàn)住宅設(shè)計(jì)及網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)不支持產(chǎn)品，造成智能家居系統(tǒng)的安裝與功能實(shí)現(xiàn)困難。第三，常出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈條內(nèi)企業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈條之間企業(yè)雙重過度競(jìng)爭(zhēng)，造成資源浪費(fèi)，難以實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)品成本居高不下。第四，不利于制定行業(yè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，不利于政府支持政策的實(shí)施。

2.房地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)的開發(fā)模式。有些學(xué)者認(rèn)為21世紀(jì)建筑的主流是智能建筑，發(fā)展智能住宅是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與建設(shè)的必然趨勢(shì)。房地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)的開發(fā)模式是指由房地產(chǎn)開發(fā)商制定智能住宅的標(biāo)準(zhǔn)，并主導(dǎo)智能住宅研發(fā)、建設(shè)、安裝、銷售和維護(hù)的開發(fā)模式。該開發(fā)模式的流程為：房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)劃、設(shè)計(jì)并修建智能住宅――從智能家居廠商處訂購(gòu)智能家居設(shè)備并進(jìn)行安裝――委托通信運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)和維護(hù)。

房地產(chǎn)開發(fā)商與智能家居廠商和通信運(yùn)營(yíng)商相比，在住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)方面有優(yōu)勢(shì)。該模式的優(yōu)點(diǎn)體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：①把智能家居系統(tǒng)與住宅進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)、安裝，使智能家居系統(tǒng)與住宅融合成一個(gè)統(tǒng)一的整體，從住宅的美觀角度來(lái)看優(yōu)于其他開發(fā)模式；②開發(fā)的智能住宅更能切合業(yè)主的需求，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商在售房時(shí)直接跟業(yè)主接觸，對(duì)業(yè)主的需求比較了解；③將智能家居系統(tǒng)與住宅打包整體出售，能夠大幅度提高智能家居系統(tǒng)的銷售量。

但該模式也存在兩個(gè)不利的方面：第一，房地產(chǎn)開發(fā)商與智能家居廠商和通信運(yùn)營(yíng)商之間屬于委托關(guān)系，委托方房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)智能家居技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)不了解，在信息不對(duì)稱的情況下，方為追求自身利益最大化，有可能采取降低產(chǎn)品質(zhì)量的道德風(fēng)險(xiǎn)行為。業(yè)主在使用過程如果發(fā)現(xiàn)智能家居設(shè)備有問題，只能直接找房地產(chǎn)開發(fā)商，再由房地產(chǎn)開發(fā)商找設(shè)備供應(yīng)商處理，經(jīng)過的環(huán)節(jié)多，信息溝通難，常常會(huì)出現(xiàn)責(zé)任的推諉，這樣就不利于智能住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第二，房地產(chǎn)開發(fā)商把智能住宅整體銷售給業(yè)主，其銷售價(jià)格包含了安裝智能家居系統(tǒng)的成本，目前政府納稅一般以住宅銷售價(jià)格作為稅基，這樣業(yè)主就必須以較高的稅基上交各種稅費(fèi)，比如房產(chǎn)稅、契稅、教育費(fèi)附加等等，這會(huì)大大增加住宅業(yè)主的購(gòu)房成本。

3.智能家居廠商主導(dǎo)的開發(fā)模式。智能家居廠商主導(dǎo)的開發(fā)模式是指由智能家居廠商主導(dǎo)制定智能住宅的標(biāo)準(zhǔn)，并組織其他主體（房地產(chǎn)開發(fā)商、通信運(yùn)營(yíng)商）協(xié)作完成整個(gè)智能家居開發(fā)的模式。該模式最典型的例子是GKB數(shù)碼屋――廣東未來(lái)屋數(shù)碼科技有限公司研發(fā)的新一代智能家居產(chǎn)品，它提供了三套解決方案――智能住宅、智能商業(yè)應(yīng)用、智能酒店，可以廣泛應(yīng)用到家庭、別墅、會(huì)所、展廳、餐廳、會(huì)議室、酒吧、酒店等。其中不少住宅的成功案例都是按照這種模式來(lái)展開的，比如廣州嘉裕禮頓陽(yáng)光公寓――高端商務(wù)人士的時(shí)尚智能，合作的開發(fā)商是嘉裕集團(tuán)，此項(xiàng)目與廣東電信攜手，建筑類型屬于高級(jí)酒店式公寓。

該模式的優(yōu)點(diǎn)體現(xiàn)在：智能家居廠商對(duì)智能家居系統(tǒng)的技術(shù)、功能、操作都非常熟悉；該模式便于售后服務(wù)，比如產(chǎn)品維修、更新?lián)Q代等；這種模式非常有利于技術(shù)創(chuàng)新；與前兩種開發(fā)模式相比成本更低。

在這種模式里面，智能家居廠商與房地產(chǎn)開發(fā)商和通信運(yùn)營(yíng)商之間也存在委托關(guān)系，智能家居廠商需委托房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)留安裝智能家居設(shè)備的空間，也需委托通信運(yùn)營(yíng)商提供使智能家居系統(tǒng)正常運(yùn)行的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。但由于各主體之間的信息不對(duì)稱，房地產(chǎn)開發(fā)商為了使自己的利益最大化可能不會(huì)完全按照委托方的意愿修建住宅，導(dǎo)致智能家居系統(tǒng)不好安裝或根本安裝不下來(lái)，如果強(qiáng)行安裝會(huì)影響到住宅的美觀，甚至有可能造成安全上的問題。通信運(yùn)營(yíng)商也可能為了自身的利益最大化，提供質(zhì)量差、信號(hào)不好、覆蓋范圍小的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，影響到智能家居系統(tǒng)的正常工作，或者由于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不透明而使得整個(gè)智能住宅的使用成本過高。

4. 通信運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)的開發(fā)模式。移動(dòng)通信論壇上琚建平（2008）通過分析智能家電遠(yuǎn)程控制在數(shù)字家庭的重要角色以及電信運(yùn)營(yíng)商在這方面的優(yōu)勢(shì)，認(rèn)為以電信運(yùn)營(yíng)商為主導(dǎo)模式有利于數(shù)字家庭整體推廣。所謂通信運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)的開發(fā)模式是指通信運(yùn)營(yíng)商來(lái)主導(dǎo)制定智能住宅的標(biāo)準(zhǔn)、組織其他主體（房地產(chǎn)開發(fā)商，智能家居廠商）協(xié)作完成智能住宅整體開發(fā)的模式。

該模式的優(yōu)點(diǎn)在于能有效降低用戶享受數(shù)字生活服務(wù)的成本（可以減少用戶在家庭網(wǎng)關(guān)上的重復(fù)投入、減少運(yùn)營(yíng)成本，降低服務(wù)費(fèi)用）。通信運(yùn)營(yíng)商具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)鏈整合與服務(wù)能力、也具有較強(qiáng)的整體規(guī)劃和推廣能力，這些對(duì)于組織和推廣智能住宅的開發(fā)都非常有利。

該模式的缺點(diǎn)在于通信運(yùn)營(yíng)商需把住宅的修建委托給房地產(chǎn)開發(fā)商，需把智能家居產(chǎn)品的研發(fā)和生產(chǎn)委托給智能家居廠商，信息不對(duì)稱問題依然存在。房地產(chǎn)開發(fā)商和智能家居廠商都有可能采用道德風(fēng)險(xiǎn)行為使得自己的利益最大化而損害通信運(yùn)營(yíng)商和業(yè)主的利益。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，可能會(huì)出現(xiàn)與智能家居廠商主導(dǎo)開發(fā)模式一樣的問題。對(duì)于智能家居廠商而言，其提供的產(chǎn)品在質(zhì)量、功能、規(guī)格、大小以及要求的各種外形等方面可能不符合標(biāo)準(zhǔn)或與網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)不互通、不兼容，這些都會(huì)影響到智能家居產(chǎn)品在使用過程中的穩(wěn)定性，精確性、便利性等，從而損害通信運(yùn)營(yíng)商和業(yè)主的利益。

二、促進(jìn)中國(guó)智能住宅開發(fā)的對(duì)策建議

本文所介紹的幾種開發(fā)模式都有自己的優(yōu)點(diǎn)及其缺點(diǎn)。尤其是無(wú)主導(dǎo)自由開發(fā)模式，存在著許多弊端，這在很大程度上阻礙了智能住宅的發(fā)展。后三種開發(fā)模式都是有人主導(dǎo)制定智能住宅的標(biāo)準(zhǔn)，雖然就目前的情況來(lái)看應(yīng)用還非常少，甚至有的尚在討論之中，但有著很大的發(fā)展空間。據(jù)了解，現(xiàn)在智能家居市場(chǎng)發(fā)展緩慢、認(rèn)可度低，其原因有很多，但很重要的一個(gè)原因是缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，大家各自為政，兼容性不夠，無(wú)法實(shí)現(xiàn)更多智能家居系統(tǒng)的整體式整合控制，導(dǎo)致市場(chǎng)失靈，資源沒有得到最優(yōu)配置，所以好的開發(fā)模式會(huì)有利于智能家居標(biāo)準(zhǔn)的制定。

從上面的分析可以看出，后三種開發(fā)模式雖然還存在著很多缺點(diǎn)，但主要的問題來(lái)源于各企業(yè)之間委托關(guān)系的道德風(fēng)險(xiǎn)行為，而道德風(fēng)險(xiǎn)行為可以通過合理的激勵(lì)機(jī)制等辦法來(lái)避免或有效控制。

從定性的角度分析，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)的開發(fā)模式具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)。為了促進(jìn)中國(guó)智能住宅的開發(fā)，加快人們享受數(shù)字家庭的那種舒適、安全、便利的進(jìn)度，針對(duì)以上所分析房地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)存在的不足之處提出一些對(duì)策建議。從政府的角度，政府有關(guān)部門可以進(jìn)行一些政策性的調(diào)整，如加大信貸扶持力度、引導(dǎo)和鼓勵(lì)社會(huì)資金投入、規(guī)范智能住宅開發(fā)進(jìn)程、促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)的優(yōu)勝劣汰、加強(qiáng)對(duì)物聯(lián)網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)的扶持政策、對(duì)國(guó)內(nèi)智能家居產(chǎn)品進(jìn)行質(zhì)量管理以及規(guī)范化等。從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度，有以下幾條對(duì)策建議：適當(dāng)提高開發(fā)團(tuán)隊(duì)對(duì)智能家居技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)的認(rèn)識(shí)；智能住宅的建設(shè)應(yīng)貼近老百姓的實(shí)際需求，不能盲目跟風(fēng)；做好售后服務(wù)工作等。

篇10

估計(jì)誰(shuí)也沒有想到，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)存在許多不確定性的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)突然搖身一變，火爆“復(fù)蘇”了。不僅銷售量超過2007年的水平，而且房?jī)r(jià)也開始在上漲。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)看，5月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市有60個(gè)，漲幅最大的主要是沿海城市，如溫州3.8％、廈門2.1％。1～5月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10165億元，同比增長(zhǎng)6.8％，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積21.85億平方米，同比增長(zhǎng)11.7％；房屋竣工面積1.62億平方米，同比增長(zhǎng)22.6％。全國(guó)商品房銷售面積24644萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.5％，其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)26.7％。商品房銷售額11389億元，同比增長(zhǎng)45.3％。

廉價(jià)貨幣，昂貴樓市

在開始，許多人都會(huì)以為，住房銷售最的增長(zhǎng)是房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)預(yù)期調(diào)整，讓房?jī)r(jià)下降把居民的住房需求釋放出來(lái)了。對(duì)此，在今年3月份的時(shí)候，全國(guó)不少地方的房地產(chǎn)開發(fā)商確實(shí)是這樣在做，不少地方的房?jī)r(jià)是降了下來(lái)，比如在北京，不少項(xiàng)目的價(jià)格確實(shí)是下降不少。但是，隨著住房銷售增加，5月份房地產(chǎn)開發(fā)商又開始把房?jī)r(jià)漲了起來(lái)。實(shí)際上，這只是相對(duì)于住房投資者而言，如果房地產(chǎn)價(jià)格在上漲，義有便利的金融杠桿，房地產(chǎn)投資者自然會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)。但是，對(duì)于房地產(chǎn)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，由于住房消費(fèi)者購(gòu)買住房的收入預(yù)算線是固定的，他們的住房需求大小就在于房?jī)r(jià)高低。如果房?jī)r(jià)過高，超過住房消費(fèi)者住房收入預(yù)算線，住房消費(fèi)者的需求就無(wú)法釋放。所以，要判斷的是當(dāng)前進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)是投資者還是消費(fèi)者，以及這兩者的比例關(guān)系如何?不過，從二手房銷售比較旺盛、銷售90平方米為主導(dǎo)的情況來(lái)看，估計(jì)當(dāng)前進(jìn)入房地產(chǎn)的投資者有，但比重不會(huì)太高。2007年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者達(dá)80％。

當(dāng)然，這次房地產(chǎn)銷售快速增加與政府的房地產(chǎn)政策的累積效應(yīng)有很大的關(guān)系比如，2008年10月27日的住房按揭貸款優(yōu)惠，其幅度之大，涉及面之廣是前所未有的。可以說(shuō)，當(dāng)前的住房按揭優(yōu)惠利率比美國(guó)都低許多(中國(guó)是4.168％，美國(guó)是5.3％)，這自然會(huì)吸引更多居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。從而又激起了房地產(chǎn)開發(fā)商增加漲價(jià)動(dòng)機(jī)。而房?jī)r(jià)上漲，房地產(chǎn)投資者及炒作者可能又開始以虛假的方式利用銀行金融杠桿進(jìn)人房地產(chǎn)市場(chǎng)。從最近一些媒體報(bào)道來(lái)看，又出現(xiàn)有人利用住房按揭貸款炒作房地產(chǎn)。

最近房地產(chǎn)銷售突然間增長(zhǎng)，也與政府的托市有關(guān)。政府這種托市，一是表現(xiàn)為對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦闹苯友a(bǔ)貼，并把這種補(bǔ)貼政策限定在當(dāng)年有效，過了2009年就不可獲得這種補(bǔ)貼。在這方面，沿海的一線城市表現(xiàn)特別突出，如西安、長(zhǎng)沙、南京、杭州、天津等；二是表現(xiàn)為間接補(bǔ)貼上，比如購(gòu)買住房上戶口，把戶口作為一種交易附帶產(chǎn)品：三是表現(xiàn)地方政府加大城市拆遷的力度，從而使得城市居民的被動(dòng)性住房需求迅速增加。比如，北京不僅拆遷規(guī)模迅速擴(kuò)大，而且加大拆遷補(bǔ)貼的力度，從而為這些被動(dòng)性住房需求的居民輕易地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)需求立即放大。比如，今年1～5月份，北京市拆遷住房1.7萬(wàn)多套，而這些住房高補(bǔ)貼，從而讓這種城市住房被動(dòng)需求迅速放大；四是放寬房地產(chǎn)開發(fā)商土地出讓金的繳款期限，甚至房地產(chǎn)開發(fā)違約也免于地方政府追究。土地出讓金繳款期限一放松，房地產(chǎn)開發(fā)商又如魚得水，可以用這些資金把住房持有在手上更久，以便讓房?jī)r(jià)上漲。可以開發(fā)更多的項(xiàng)目等；五是還有其他特殊原因讓其住房需求突然增長(zhǎng)。面對(duì)國(guó)外大量資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)炒房，2006年央行出臺(tái)了171號(hào)文件嚴(yán)格限制外資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資與炒作。但是，該政策在2008年為廣東與北京市政府所化解，放開境外居民進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。隨著內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)開始松動(dòng)，香港等投資者又開始進(jìn)入北京及深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)。而香港的投資者進(jìn)入自然會(huì)帶動(dòng)內(nèi)地房地產(chǎn)投資者進(jìn)入市場(chǎng)。一些地方的房?jī)r(jià)就在這種情況下迅速推高。

可以說(shuō)，最近國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量的增長(zhǎng)，最為重要的是近幾個(gè)月來(lái)國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的流動(dòng)性超高速增長(zhǎng)。商業(yè)銀行為了增加信貸增長(zhǎng)的市場(chǎng)份額，就會(huì)讓大量的信貸進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，從而根本上緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金的壓力，也為房地產(chǎn)開發(fā)商提高房?jī)r(jià)創(chuàng)造了條件；另一方面，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，許多企業(yè)從銀行體系獲得流動(dòng)性之后，會(huì)把這些流動(dòng)性進(jìn)入股市與樓市。對(duì)此，盡管監(jiān)管部門對(duì)企業(yè)信貸資金流向哪里有嚴(yán)格的要求，但是企業(yè)要讓資金流向房地產(chǎn)是比較容易的。

短期井噴是利益集團(tuán)合謀

筆者要問的是，這種房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)上漲能夠持續(xù)多久，它是一種真實(shí)住房消贊需求釋放，還是一種短期炒作?為什么不少地方房地產(chǎn)的銷售能夠在短期突然增加?

從上面分析可以看到，這里有房地產(chǎn)開發(fā)商通過價(jià)格調(diào)整釋放居民住房消費(fèi)的部分需求，而且這種住房消費(fèi)需求的釋放就在于房地產(chǎn)商價(jià)格調(diào)整程度。如果房地產(chǎn)商的住房?jī)r(jià)格調(diào)整越深，那么這種住房消費(fèi)需求釋放程度就越大。反之，如果房地產(chǎn)商住房?jī)r(jià)格調(diào)整小，盡管也有住房消費(fèi)需求釋放，似這種需求是十分有限的。

從目前房地產(chǎn)銷售量的增長(zhǎng)情況來(lái)看，房地產(chǎn)銷售量的增長(zhǎng)主要表現(xiàn)在二手房、中小套型住房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障型住房上。這種現(xiàn)象說(shuō)明了什么呢?一是早些時(shí)候進(jìn)入的投資者看到房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)全面價(jià)格向下調(diào)整，因此他們會(huì)借著這種房地產(chǎn)銷售價(jià)格的反彈以最快方式逃出房地產(chǎn)市場(chǎng)，以免深度套牢。因此，這次房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的反彈首先是被套的投資者出逃。比如深圳不少早幾年進(jìn)入的投資者紛紛出貨，以便在這波房?jī)r(jià)上漲中解套。

二是住房銷售以中小套型為主，而這些中小套型的住房銷售都是在價(jià)格全面下調(diào)的情況下增加銷售的。這說(shuō)明當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生根本性變化，以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)開始形成。既然是消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，那么這種房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售本質(zhì)上的變化將改變?nèi)涨皣?guó)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品格局及利益格局。而房?jī)r(jià)的調(diào)整深度決定房地產(chǎn)消費(fèi)釋放程度。

三是早些時(shí)候房地產(chǎn)開發(fā)商一直在強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障，希望把這兩者全面分開。但實(shí)際上是不可能的，當(dāng)房地產(chǎn)保障部分快速增長(zhǎng)時(shí)，特別是政府安居工程全面落實(shí)時(shí)，它對(duì)房地產(chǎn)的沖擊是不可小視的事情。這種沖擊將影響國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格全面向下調(diào)整。

同時(shí)也應(yīng)該看到，個(gè)人住房按揭貸款是衡量房地產(chǎn)是否繁榮的重要指標(biāo)。2009年1～5月，隨著政府采取大力度的個(gè)人住房按揭貸款信貸優(yōu)惠政策，個(gè)人住房按揭貸款比2008年要好，而且5月份增長(zhǎng)特別快，在此，電并不意味著完全復(fù)蘇，因?yàn)椋壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)上自賣自買成風(fēng)、假按揭成風(fēng)，以及各商業(yè)銀行都在盡力擴(kuò)大個(gè)人住房按揭貸款市場(chǎng)的份額。如果這樣，其面對(duì)的問題也就更為復(fù)雜了。

也就是說(shuō)，在2008年住房銷售下降20％以上、國(guó)家又出臺(tái)這樣多的激勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的情況下，一些地方房地產(chǎn)銷售增加是正常的，但這并不是房地產(chǎn)市場(chǎng)全面面回暖。只有房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格出現(xiàn)全面理性回歸，讓大量居民都有支付能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓房地產(chǎn)庫(kù)存迅速減少時(shí)，房地產(chǎn)的全面回暖才會(huì)出現(xiàn)。不過，在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平、國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖還是比較困難的事情。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格全面理性回歸剛剛開始。

特別是，當(dāng)前一些房地產(chǎn)開發(fā)商，看到住房一開始有銷售，就大打房地產(chǎn)回暖牌，并隨之讓房?jī)r(jià)上漲，這無(wú)疑讓剛剛好一點(diǎn)的房地產(chǎn)打回原形。當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商為了大造房地產(chǎn)回暖的輿論，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假現(xiàn)象泛濫，如請(qǐng)人排隊(duì)制造購(gòu)買住房的虛假繁榮、如房地產(chǎn)開發(fā)商買了房又退、假按揭等。