一、物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)發(fā)展困難的原因

（一）規(guī)模偏小，經(jīng)濟(jì)效益不好

物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)發(fā)展困難的原因之一就是企業(yè)規(guī)模較小，因此限制了企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。從而導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)一直得不到有效的創(chuàng)新，滿足不了社會(huì)的發(fā)展要求。如若物業(yè)管理企業(yè)要想迅速發(fā)展，首先應(yīng)改變?cè)械慕?jīng)營規(guī)模，擴(kuò)大其發(fā)展空間，加大業(yè)務(wù)量，以便提高經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)的創(chuàng)新。

（二）缺乏優(yōu)秀的管理人才

目前我國的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)工作人員的要求較低，致使物業(yè)服務(wù)者的整體素質(zhì)不高，從而影響了物業(yè)服務(wù)的發(fā)展。對(duì)于此現(xiàn)象，應(yīng)提高對(duì)物業(yè)服務(wù)人員要求，在工作人員進(jìn)入崗位之前要進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn)，確保其符合物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展要求。同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)吸收大量的管理人才，提高企業(yè)的管理秩序，從而降低企業(yè)工作人員流動(dòng)性大的現(xiàn)象。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)針對(duì)物業(yè)服務(wù)人員制定相關(guān)的服務(wù)制度，要求工作人員必須按照制度來實(shí)施工作，以便提高物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量。

（三）建管不分，引發(fā)服務(wù)矛盾

摘要：風(fēng)險(xiǎn)無處不在，風(fēng)險(xiǎn)管理不僅是一門新興的管理學(xué)科，同時(shí)也是一門獨(dú)立的管理系統(tǒng)。隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展以及社會(huì)體制的逐步穩(wěn)定，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理也逐步成為當(dāng)前企業(yè)管理的重要支撐。但在實(shí)際的企業(yè)經(jīng)營過程中，由于各種因素的影響，特別是在現(xiàn)階段市場(chǎng)相對(duì)開放、法規(guī)解禁、產(chǎn)品創(chuàng)新等因素的背景下，更是極大程度的提升了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)性。而從實(shí)際管理情況來看，良好的風(fēng)險(xiǎn)管理不僅能有效的降低企業(yè)決策錯(cuò)誤率，避免企業(yè)損失過重的同時(shí)，還能在某種程度上提升企業(yè)的自身附加價(jià)值。借此，本文主要從預(yù)算的校對(duì)對(duì)物業(yè)掛辦理企業(yè)中的風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行研究與分析，以便更好的提升企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；預(yù)算；風(fēng)險(xiǎn)管理；風(fēng)險(xiǎn)因素

從現(xiàn)階段我國物業(yè)管理企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)來看，隨著我國改革開放的逐步深入與完善，物業(yè)管理企業(yè)在這樣的改革與發(fā)展機(jī)遇并存的大環(huán)境下，怎樣才能更好的提升自身經(jīng)營管理水平與模式的轉(zhuǎn)型和業(yè)務(wù)拓展，怎樣才能在現(xiàn)階段如此激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中做大做強(qiáng)，怎樣才能有效的提升企業(yè)自身預(yù)算管理與風(fēng)險(xiǎn)管理水平等都是當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)所面臨的重大課題。同時(shí)在競(jìng)爭(zhēng)如此激烈，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)如此復(fù)雜以及法律保障體系逐步完善和走向成熟的關(guān)鍵時(shí)期，物業(yè)管理企業(yè)要怎樣才能更好的保證自身利益不受環(huán)境的影響，都是當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)所面臨的重要問題[1]。

一、物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)性分析

通常情況下，所謂的物業(yè)管理企業(yè)主要是指性質(zhì)為企業(yè)型經(jīng)濟(jì)實(shí)體，服務(wù)特性為綜合性有償服務(wù)的一種依照法定程序設(shè)立而從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)類型。從企業(yè)特性來看，獨(dú)立核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧等都是當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)所具備的必要條件，它是一種具有獨(dú)立企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)組織。它的存在是按合法程序，在滿足相關(guān)資質(zhì)條件的前提下經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，能獨(dú)立承擔(dān)民事和經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任和履行社會(huì)義務(wù)的市場(chǎng)組成部分，對(duì)促進(jìn)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定均有一定的推動(dòng)性[2]。

二、預(yù)算的相關(guān)性分析

一、當(dāng)前實(shí)施全面預(yù)算管理時(shí)存在的問題

(一)預(yù)算編制混亂。從本質(zhì)上講，物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)品是"服務(wù)"，這意味著它的成本控制無法量化與對(duì)象化，預(yù)算編制的難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于生產(chǎn)型企業(yè)。許多物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算編制時(shí)，缺少科學(xué)的手段和方法，無法編制出精確的預(yù)算方案。其中，預(yù)算與企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略結(jié)合不緊密，預(yù)算決策目標(biāo)不清晰，導(dǎo)致預(yù)算方案缺乏一致性。預(yù)算起點(diǎn)難確定，預(yù)算范圍不明等，使預(yù)算方案缺乏可行性。同時(shí)在編制預(yù)算前缺少信息收集環(huán)節(jié)，導(dǎo)致預(yù)算方案的與實(shí)際情況的偏差過大，沒有遵循可靠性原則。預(yù)算編制是預(yù)算管理的基石，預(yù)算編制如果不嚴(yán)謹(jǐn)，往往造成預(yù)算管理其他環(huán)節(jié)漏洞百出。

(二)缺少預(yù)算機(jī)構(gòu)與專業(yè)人員。物業(yè)管理企業(yè)的管理項(xiàng)目廣泛，部門種類繁多，卻很少有物業(yè)管理企業(yè)設(shè)置專門的預(yù)算機(jī)構(gòu)。造成這種現(xiàn)象的根本原因是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人權(quán)利過度集中，尤其是中小型的物業(yè)管理企業(yè)。一些物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的成本意識(shí)薄弱，只追求產(chǎn)值而忽視了耗費(fèi)，導(dǎo)致整個(gè)企業(yè)缺少約束力，在沒有預(yù)算機(jī)構(gòu)的情況下，浪費(fèi)現(xiàn)象愈加嚴(yán)重。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)中的預(yù)算人才匱乏，財(cái)務(wù)預(yù)算環(huán)節(jié)大多由財(cái)務(wù)部門的人員負(fù)責(zé)，然而很多財(cái)務(wù)人員不具備全面預(yù)算管理的技能和經(jīng)驗(yàn)，只能夠按要求進(jìn)行簡(jiǎn)單的會(huì)計(jì)核算和成本核算，缺少事前控制的理念。尤其是在權(quán)利過度集中的管理下，財(cái)務(wù)人員更難充分表達(dá)自己的看法，更難培養(yǎng)預(yù)算管理的能力。

(三)招投標(biāo)環(huán)節(jié)信息失真。如今物業(yè)管理企業(yè)在為了迎合開發(fā)商和業(yè)主委員會(huì)，在參與競(jìng)標(biāo)時(shí)出具的是不真實(shí)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這是由于物業(yè)管理企業(yè)作為"乙方"，在需要爭(zhēng)取客戶和搶占市場(chǎng)的時(shí)候往往很被動(dòng)，費(fèi)用預(yù)算都是比照"甲方"設(shè)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)倒推而來，背離了預(yù)算管理的前瞻性思想。這種方式既不科學(xué)，又容易造成雙方的不信任。一旦物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營過程中發(fā)現(xiàn)預(yù)算偏差過大，極可能采取向業(yè)主多收管理費(fèi)等方式來彌補(bǔ)資金缺口，甚至降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來縮減成本，造成與業(yè)主的矛盾，得不償失。

(四)預(yù)算執(zhí)行的評(píng)價(jià)與考核環(huán)節(jié)薄弱?？陀^來看，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營過程確實(shí)受外部影響較大，容易造成與計(jì)劃不符的情況。這就要求企業(yè)必須重視事中控制，建立一套切實(shí)可行的評(píng)價(jià)考核體系。然而，許多物業(yè)管理企業(yè)考核體系不夠深入，監(jiān)控不到位，隨意調(diào)整預(yù)算，對(duì)超支事由不重視，批復(fù)系統(tǒng)流于表面，沒有做到與財(cái)務(wù)系統(tǒng)的緊密相連。

二、加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算的對(duì)策和建議

一、正確把握物業(yè)管理市場(chǎng)未來發(fā)展的趨勢(shì)

企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)與社會(huì)發(fā)展緊密相關(guān)，物業(yè)管理企業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)是做好企業(yè)宏觀環(huán)境與行業(yè)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的分析，并以社會(huì)、行業(yè)大環(huán)境、大趨勢(shì)為依據(jù)，把握市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和企業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展方向，不斷捕捉企業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)，消除或減弱企業(yè)發(fā)展的威脅，強(qiáng)化企業(yè)優(yōu)勢(shì)、回避企業(yè)劣勢(shì)。

珠海華發(fā)物業(yè)管理有限公司成立于1985年，是珠海市最早成立的物業(yè)管理企業(yè)之一。2001年，我們?cè)谥贫ㄆ髽I(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃時(shí)，企業(yè)已走過16年風(fēng)雨歷程，但是企業(yè)的發(fā)展并非一帆風(fēng)順，企業(yè)在管項(xiàng)目?jī)H有10多個(gè)，企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入僅有800多萬元。為了加快企業(yè)的發(fā)展，上任不久的公司經(jīng)營班子決定制定企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，在這一戰(zhàn)略規(guī)劃的指導(dǎo)下，經(jīng)過5年的艱苦努力，公司在經(jīng)濟(jì)效益、企業(yè)規(guī)模、企業(yè)品牌上實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，公司主營業(yè)務(wù)收入約增長(zhǎng)了4倍，4個(gè)項(xiàng)目被評(píng)為“國優(yōu)”，10多個(gè)項(xiàng)目被評(píng)為“省優(yōu)”，并獲得了多個(gè)各級(jí)政府頒發(fā)的榮譽(yù)，公司無論從規(guī)模、品牌、效益都取得了質(zhì)的飛躍。

在制定企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃前，首先要把握市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，做好宏觀環(huán)境分析，因?yàn)檫@些環(huán)境對(duì)企業(yè)的影響往往是深遠(yuǎn)的、廣泛的。我們?cè)谶M(jìn)行宏觀環(huán)境分析時(shí)，應(yīng)從政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境四個(gè)方面入手：即分析當(dāng)時(shí)國家的政治制度改革、法律法規(guī)建設(shè)、政策動(dòng)向、司法執(zhí)法情況、政府機(jī)構(gòu)設(shè)置與改革、重要政治事件等對(duì)行業(yè)、企業(yè)的影響；分析社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)體制、經(jīng)濟(jì)政策等的變化及對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的影響深度與廣度；分析自然環(huán)境、文化環(huán)境對(duì)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的影響；分析國家科技政策、科技體制、科技發(fā)展水平等對(duì)企業(yè)經(jīng)營管理、企業(yè)裝備水平的影響等。

其次，在進(jìn)行行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析方面，我們應(yīng)著重把握如下六方面的趨勢(shì)：行業(yè)政策不斷得到完善，行業(yè)法制管理逐步健全。非凡是近年來國務(wù)院、建設(shè)部、地方政府陸續(xù)出臺(tái)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》等法律、法規(guī)文件。隨著時(shí)間的推移，猜測(cè)今后將會(huì)有更多的相關(guān)法律、法規(guī)陸續(xù)頒布，物業(yè)管理市場(chǎng)與行業(yè)將逐步走向法制化；房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著中國城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展而進(jìn)入高速發(fā)展期，并帶動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)的進(jìn)一步繁榮；物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、人才競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)勝劣汰、存強(qiáng)去弱和專業(yè)分工的不斷細(xì)化；客戶現(xiàn)實(shí)與潛在的需求持續(xù)增長(zhǎng)，客戶對(duì)物業(yè)管理的要求不斷提高，物業(yè)管理服務(wù)的廣度與深度將不斷增加；業(yè)主的維權(quán)意識(shí)、消費(fèi)意識(shí)同步提高，必然要求物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)作更加規(guī)范化；物業(yè)管理企業(yè)呈集團(tuán)化發(fā)展趨勢(shì)，跨地區(qū)、跨行業(yè)組建物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)將陸續(xù)出現(xiàn)。

在做好行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析的同時(shí)，我們要進(jìn)一步進(jìn)行行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析，即分析行業(yè)新進(jìn)入者、顧客、供給商、替代服務(wù)產(chǎn)品、行業(yè)內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)對(duì)本企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)與影響。

一、正確把握物業(yè)管理市場(chǎng)未來發(fā)展的趨勢(shì)

企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)與社會(huì)發(fā)展緊密相關(guān)，物業(yè)管理企業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)是做好企業(yè)宏觀環(huán)境與行業(yè)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的分析，并以社會(huì)、行業(yè)大環(huán)境、大趨勢(shì)為依據(jù)，把握市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和企業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展方向，不斷捕捉企業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)，消除或減弱企業(yè)發(fā)展的威脅，強(qiáng)化企業(yè)優(yōu)勢(shì)、回避企業(yè)劣勢(shì)。

珠海華發(fā)物業(yè)管理有限公司成立于1985年，是珠海市最早成立的物業(yè)管理企業(yè)之一。2001年，我們?cè)谥贫ㄆ髽I(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃時(shí)，企業(yè)已走過16年風(fēng)雨歷程，但是企業(yè)的發(fā)展并非一帆風(fēng)順，企業(yè)在管項(xiàng)目?jī)H有10多個(gè)，企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入僅有800多萬元。為了加快企業(yè)的發(fā)展，上任不久的公司經(jīng)營班子決定制定企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，在這一戰(zhàn)略規(guī)劃的指導(dǎo)下，經(jīng)過5年的艱苦努力，公司在經(jīng)濟(jì)效益、企業(yè)規(guī)模、企業(yè)品牌上實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，公司主營業(yè)務(wù)收入約增長(zhǎng)了4倍，4個(gè)項(xiàng)目被評(píng)為“國優(yōu)”，10多個(gè)項(xiàng)目被評(píng)為“省優(yōu)”，并獲得了多個(gè)各級(jí)政府頒發(fā)的榮譽(yù)，公司無論從規(guī)模、品牌、效益都取得了質(zhì)的飛躍。

在制定企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃前，首先要把握市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，做好宏觀環(huán)境分析，因?yàn)檫@些環(huán)境對(duì)企業(yè)的影響往往是深遠(yuǎn)的、廣泛的。我們?cè)谶M(jìn)行宏觀環(huán)境分析時(shí)，應(yīng)從政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境四個(gè)方面入手：即分析當(dāng)時(shí)國家的政治制度改革、法律法規(guī)建設(shè)、政策動(dòng)向、司法執(zhí)法情況、政府機(jī)構(gòu)設(shè)置與改革、重要政治事件等對(duì)行業(yè)、企業(yè)的影響；分析社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)體制、經(jīng)濟(jì)政策等的變化及對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的影響深度與廣度；分析自然環(huán)境、文化環(huán)境對(duì)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的影響；分析國家科技政策、科技體制、科技發(fā)展水平等對(duì)企業(yè)經(jīng)營管理、企業(yè)裝備水平的影響等。

其次，在進(jìn)行行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析方面，我們應(yīng)著重把握如下六方面的趨勢(shì)：行業(yè)政策不斷得到完善，行業(yè)法制管理逐步健全。非凡是近年來國務(wù)院、建設(shè)部、地方政府陸續(xù)出臺(tái)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》等法律、法規(guī)文件。隨著時(shí)間的推移，猜測(cè)今后將會(huì)有更多的相關(guān)法律、法規(guī)陸續(xù)頒布，物業(yè)管理市場(chǎng)與行業(yè)將逐步走向法制化；房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著中國城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展而進(jìn)入高速發(fā)展期，并帶動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)的進(jìn)一步繁榮；物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、人才競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)勝劣汰、存強(qiáng)去弱和專業(yè)分工的不斷細(xì)化；客戶現(xiàn)實(shí)與潛在的需求持續(xù)增長(zhǎng)，客戶對(duì)物業(yè)管理的要求不斷提高，物業(yè)管理服務(wù)的廣度與深度將不斷增加；業(yè)主的維權(quán)意識(shí)、消費(fèi)意識(shí)同步提高，必然要求物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)作更加規(guī)范化；物業(yè)管理企業(yè)呈集團(tuán)化發(fā)展趨勢(shì)，跨地區(qū)、跨行業(yè)組建物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)將陸續(xù)出現(xiàn)。

在做好行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析的同時(shí)，我們要進(jìn)一步進(jìn)行行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析，即分析行業(yè)新進(jìn)入者、顧客、供給商、替代服務(wù)產(chǎn)品、行業(yè)內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)對(duì)本企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)與影響。

物業(yè)管理企業(yè)作為我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。物業(yè)管理企業(yè)作為現(xiàn)代企業(yè)的分支，本身也要追求企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益。傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營方式日漸僵化，以收取物業(yè)費(fèi)作為企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的來源，已明顯不適應(yīng)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。物業(yè)公司本身屬于微利行業(yè)，單純依靠物業(yè)費(fèi)的收取已難以維持生計(jì)，更別說有所發(fā)展。因此，物業(yè)管理企業(yè)要想獲取良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展效益，必須調(diào)整企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營模式。

一、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀

物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍涵蓋了居民住宅小區(qū)、企業(yè)辦公樓、學(xué)校、甚至是市政基礎(chǔ)設(shè)施等多個(gè)層次和各個(gè)方面。然而，從物業(yè)管理企業(yè)自身的經(jīng)營現(xiàn)狀來看，物業(yè)管理企業(yè)屬于慘淡經(jīng)營的微利行業(yè)。目前，我國大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，盈利能力不強(qiáng)，無法取得與物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模相適應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。這是嚴(yán)重制約物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的。物業(yè)管理企業(yè)單純依靠收取物業(yè)費(fèi)已經(jīng)難以維持生計(jì)，遑論取得良好的可持續(xù)發(fā)展了。物業(yè)企業(yè)只有大力改善服務(wù)質(zhì)量，提高物業(yè)費(fèi)的收取率，或者是增加物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)增值點(diǎn)，才能在當(dāng)前激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得生存與發(fā)展。因此，物業(yè)管理企業(yè)要改善企業(yè)的運(yùn)營模式，調(diào)整物業(yè)企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營[1]。

二、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

1、物業(yè)管理行業(yè)將逐步向資產(chǎn)運(yùn)營管理模式發(fā)展

物業(yè)管理企業(yè)為了克服長(zhǎng)期以來的微利困境，將逐步向資產(chǎn)運(yùn)營管理模式發(fā)展。這是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的大勢(shì)所趨。近年來，我國一些先進(jìn)的物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營模式進(jìn)行了研究和探索，并且在社會(huì)實(shí)踐中獲得了良好的經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營模式具有先天的優(yōu)勢(shì)條件。物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際工作中，建立了覆蓋面極為廣泛的物業(yè)管理平臺(tái)，物業(yè)管理企業(yè)利用現(xiàn)有的物業(yè)管理平臺(tái)開展資產(chǎn)運(yùn)營管理業(yè)務(wù)，是具有巨大的優(yōu)勢(shì)的[2]。物業(yè)管理企業(yè)開展資產(chǎn)運(yùn)營管理模式，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和企業(yè)發(fā)展具有重要的意義。一方面，物業(yè)管理企業(yè)開展資產(chǎn)運(yùn)營管理業(yè)務(wù)，可以有效延伸物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容，改進(jìn)傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)，能提高物業(yè)服務(wù)水平從而更好地服務(wù)業(yè)主生活。另一方面，物業(yè)管理企業(yè)開展資產(chǎn)運(yùn)營管理模式能有效增加經(jīng)濟(jì)增值點(diǎn)，為物業(yè)企業(yè)創(chuàng)造更多的收入途徑和渠道，進(jìn)而提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，扭轉(zhuǎn)物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)期以來的微利困境[3]。

[摘要]本文比較系統(tǒng)地分析了物業(yè)管理企業(yè)成本的特點(diǎn)及物業(yè)管理企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀,在此基礎(chǔ)上提出了完善物業(yè)管理企業(yè)成本管控的對(duì)策,包括:運(yùn)用價(jià)值工程､追蹤作業(yè)成本､完善細(xì)節(jié)管理､降低組織成本､提升科技含量､發(fā)揮集中優(yōu)勢(shì)等｡

[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理;物業(yè)管理成本;管控對(duì)策

一､物業(yè)管理企業(yè)成本的特點(diǎn)

物業(yè)管理企業(yè)的工作就是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施､設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修､養(yǎng)護(hù)､管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序｡從物業(yè)管理企業(yè)的工作性質(zhì)可以看出,物業(yè)管理企業(yè)的工作具有空間分散､時(shí)間連續(xù)､內(nèi)容復(fù)雜等特點(diǎn)｡空間分散是指物業(yè)管理企業(yè)的工作地分散,因?yàn)槠涔芾淼氖且粋€(gè)個(gè)獨(dú)立的物業(yè)小區(qū),這些管理對(duì)象可能在一個(gè)地區(qū),也可能延伸至全國｡時(shí)間連續(xù)是指物業(yè)管理企業(yè)的工作時(shí)間連續(xù),要24小時(shí)為業(yè)主提供服務(wù),有人形象地稱之為“招手即?！?即隨時(shí)要提供物業(yè)管理服務(wù)｡內(nèi)容復(fù)雜即物業(yè)管理企業(yè)的工作內(nèi)容多而雜,既有物的管理,又有人的服務(wù),有人形象地稱之為“包治百病”,即在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),物業(yè)管理企業(yè)是“上管天,下管地,中間管空氣”,這話一點(diǎn)不假｡由于物業(yè)管理的這些特點(diǎn),導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)成本也呈現(xiàn)出如下特點(diǎn):

1.點(diǎn)多｡即物業(yè)管理企業(yè)的成本形成點(diǎn)多｡物業(yè)管理企業(yè)的成本可分為服務(wù)成本､管理成本､經(jīng)營成本｡服務(wù)成本是在為業(yè)主服務(wù)過程中發(fā)生的成本,如維護(hù)小區(qū)治安､進(jìn)行消防檢查,保障小區(qū)安寧､安靜等過程中發(fā)生的成本｡管理成本是對(duì)小區(qū)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修､養(yǎng)護(hù)､管理所發(fā)生的成本,如小區(qū)設(shè)施設(shè)備的維修等｡經(jīng)營成本是物業(yè)管理企業(yè)在開展社區(qū)經(jīng)濟(jì)過程中所發(fā)生的成本,如經(jīng)營小區(qū)會(huì)所､經(jīng)營公共設(shè)施等｡因此,在物業(yè)管理企業(yè),每個(gè)部門､每個(gè)單位､每個(gè)環(huán)節(jié)､每個(gè)崗位､每個(gè)個(gè)人都是一個(gè)成本形成點(diǎn)｡

2.面廣｡即物業(yè)管理企業(yè)成本的發(fā)生在地域上分布面廣｡物業(yè)管理企業(yè)為了發(fā)展,為了取得規(guī)模效益,總是不斷地爭(zhēng)地盤､搶市場(chǎng),規(guī)模越做越大,地盤越爭(zhēng)越多,市場(chǎng)也越來越大,物業(yè)的分布面也越來越廣,從而使物業(yè)管理成本的發(fā)生面也越來越廣｡

摘要:“營改增”已推廣至各行各業(yè)，繳納營業(yè)稅均存在不同嚴(yán)重程度的重復(fù)納稅問題。本文通過簡(jiǎn)要闡述針對(duì)“營改增”政策、企業(yè)納稅籌劃來分析“營改增”對(duì)物業(yè)管理的企業(yè)納稅籌劃的實(shí)際影響，并提出對(duì)策。

關(guān)鍵詞:營改增;物業(yè)管理;企業(yè)納稅籌劃;對(duì)策

21世紀(jì)以來，我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)得以迅速發(fā)展，以往的納稅模式已無法適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的實(shí)際需求，納稅改革是順應(yīng)歷史發(fā)展的必然產(chǎn)物。近年來，隨著“營改增”政策的滲入，部分行業(yè)的營業(yè)稅、增值稅有了較大改變，逐漸推廣“營改增”政策，在納稅的過程中將繳納營業(yè)稅的實(shí)際應(yīng)稅科目逐漸變更為繳納增值稅，可有效降低重復(fù)納稅發(fā)生率。“營改增”政策用于物業(yè)管理企業(yè)，短時(shí)間內(nèi)存在稅負(fù)有增無減的現(xiàn)象，但長(zhǎng)期效果顯著，不僅可以整體降低行業(yè)的稅負(fù)率，還可推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。

一、營改增政策分析

“營改增”政策也就是營業(yè)稅改增值稅，主要指把繳納營業(yè)稅中的全部應(yīng)稅科目均由繳納增值稅代替，既可防止重復(fù)納稅，又可減少企業(yè)的相應(yīng)稅負(fù)。于2011年10月，財(cái)政部、國家稅務(wù)局已下發(fā)關(guān)于“營改增”的試點(diǎn)方案。在2012年1月便率先在上海交通運(yùn)輸業(yè)及其他現(xiàn)代服務(wù)業(yè)試點(diǎn)，均獲得了較好的效果。于2013年8月交通運(yùn)輸業(yè)及其他現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“營改增”已被推廣至全國，并增加了廣播影視服務(wù)納入試點(diǎn)范圍。于2014年1月，鐵路運(yùn)輸業(yè)和郵政業(yè)在全國范圍實(shí)施營改增試點(diǎn);同年6月，電信業(yè)在全國范圍實(shí)施營改增試點(diǎn)在2016年5月以全面進(jìn)行“營改增”試點(diǎn)將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)范圍。在推廣“營改增”之前，多數(shù)現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)為繳納營業(yè)稅-，導(dǎo)致重復(fù)納稅的問題較為嚴(yán)重，既增加了納稅人的壓力，又嚴(yán)重影響了企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展?！盃I改增”的-征收范圍以交通運(yùn)輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主，把營業(yè)稅的價(jià)內(nèi)稅變?yōu)樵鲋刀惖膬r(jià)外稅，因?yàn)橛性鲋刀惖匿N項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額之間的抵扣關(guān)系，大大降低了重復(fù)征稅的情況，大大促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)或調(diào)整，一定程度上有益于國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

二、企業(yè)納稅籌劃分析

【摘要】塑造品牌已成為物業(yè)管理企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)和行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。本文首先分析了物業(yè)管理品牌形象構(gòu)成，在此基礎(chǔ)上，分別從內(nèi)功和外部傳播兩個(gè)方面提出了物業(yè)管理企業(yè)品牌創(chuàng)新的策略,并對(duì)此進(jìn)行探討。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理品牌形象創(chuàng)新策略

一、物業(yè)管理品牌形象的構(gòu)成要素

品牌形象是存在于人們心里的關(guān)于品牌各要素的圖像及概念的集合體，主要是品牌知識(shí)及人們對(duì)品牌的態(tài)度。物業(yè)管理企業(yè)的品牌形象按其表現(xiàn)形式可分為內(nèi)在形象和外在形象兩種。內(nèi)在形象主要包括：

1、服務(wù)形象。物業(yè)管理提供的主要內(nèi)容是為業(yè)主服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)的“產(chǎn)品”就是“服務(wù)”。物業(yè)管理企業(yè)憑借對(duì)業(yè)主的服務(wù)獲取業(yè)主的滿意度和忠誠度，以此獲得報(bào)酬，實(shí)現(xiàn)自己贏利的目的。如果物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，達(dá)不到大多數(shù)業(yè)主的要求，沒有樹立起良好的服務(wù)形象，企業(yè)就不可能塑造出名牌。因此，可以說服務(wù)是品牌之本。

2、文化形象。品牌文化形象是業(yè)主和社會(huì)公眾對(duì)品牌所體現(xiàn)的品牌文化或企業(yè)整體文化的認(rèn)知和評(píng)價(jià)。品牌文化與企業(yè)的環(huán)境形象、員工形象、企業(yè)家形象等一起構(gòu)成完整的企業(yè)文化。物業(yè)管理企業(yè)的品牌，實(shí)際上就是企業(yè)文化對(duì)外發(fā)散力的一種集中體現(xiàn)。

摘要：物業(yè)行業(yè)近幾年得到了迅猛發(fā)展，但是相比于西方國家我國物業(yè)行業(yè)還處于初級(jí)發(fā)展階段，所以行業(yè)內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量良莠不齊，發(fā)展規(guī)模較大、服務(wù)水平較高的物業(yè)公司比較稀少，市場(chǎng)兩極分化嚴(yán)重。而內(nèi)部控制是制約物業(yè)公司發(fā)展壯大的重要因素，加強(qiáng)內(nèi)部控制效果，能夠幫助公司控制企業(yè)成本，完善物業(yè)管理機(jī)制，實(shí)現(xiàn)對(duì)服務(wù)流程和制度的有效監(jiān)督，對(duì)公司發(fā)展建設(shè)是非常有利的。

關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè)；管理服務(wù)質(zhì)量；內(nèi)部控制；探究

縱觀物業(yè)行業(yè)近幾年的發(fā)展，多數(shù)中小型的物業(yè)企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)在成本和效益方面存在不均衡的問題，歸其最根本的原因是多數(shù)中小型物業(yè)企業(yè)對(duì)于內(nèi)部控制體系的建設(shè)不夠重視，沒有發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制對(duì)于盈利空間的增長(zhǎng)，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力的重大價(jià)值。

一、內(nèi)部控制內(nèi)涵及意義概述

（一）內(nèi)部控制定義與目標(biāo)。內(nèi)部控制指的是企業(yè)或者組織機(jī)構(gòu)通過以業(yè)務(wù)為核心，構(gòu)建能夠起到相互制約作用的清晰職責(zé)分工制度以及完善的業(yè)務(wù)組織形式，旨在能夠確保內(nèi)部數(shù)據(jù)信息的完整性和真實(shí)性，基于戰(zhàn)略目標(biāo)建立有效的監(jiān)督機(jī)制。物業(yè)企業(yè)因?yàn)槭菍⒎?wù)客戶作為業(yè)務(wù)指標(biāo)，因此容易產(chǎn)生物業(yè)管理費(fèi)用過大的問題，因此多數(shù)物業(yè)企業(yè)需要基于成本效益最小化和最大化原則，將控制物業(yè)管理費(fèi)用作為總目標(biāo)[1]。而將總體目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化，就可以細(xì)分為以下8點(diǎn)：①財(cái)務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門的工作職權(quán)相獨(dú)立，卻又相互為平行部門，同時(shí)財(cái)務(wù)部門的工作規(guī)范應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守我國《會(huì)計(jì)法》等政策和公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度的規(guī)定進(jìn)行。②采購業(yè)務(wù)要統(tǒng)一由采購部門進(jìn)行負(fù)責(zé)，不應(yīng)當(dāng)由其他部門進(jìn)行兼辦，而且采購申請(qǐng)和審批程序要制定清晰和嚴(yán)謹(jǐn)。③對(duì)于企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)費(fèi)用開支要進(jìn)行預(yù)算管理，根據(jù)具體使用需求來制定科學(xué)的預(yù)算控制目標(biāo)。④由單位總經(jīng)理統(tǒng)一審批超額的費(fèi)用支出申報(bào)。⑤對(duì)于業(yè)務(wù)成本進(jìn)行預(yù)算管理，設(shè)置上限額度標(biāo)準(zhǔn)，留有控制空間。⑥對(duì)庫存的各項(xiàng)物資首先要進(jìn)行倉庫核算，然后再交由會(huì)計(jì)核算，嚴(yán)格遵守賬實(shí)相符的原則。對(duì)于入庫手續(xù)應(yīng)當(dāng)要建立嚴(yán)格的驗(yàn)收制度，出庫手續(xù)要建立嚴(yán)格的審批制度。⑦內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制要貫穿到業(yè)務(wù)決策與執(zhí)行的全過程中，對(duì)于舞弊弄私、制度漏洞等問題進(jìn)行及時(shí)的舉報(bào)和報(bào)告提交。⑧要定期盤點(diǎn)各項(xiàng)物資和現(xiàn)金資產(chǎn)，建立嚴(yán)格執(zhí)行程序、審批程序[2]。（二）內(nèi)部控制五要素。1.內(nèi)部環(huán)境。內(nèi)部環(huán)境是整個(gè)內(nèi)部控制執(zhí)行的重要基礎(chǔ)，內(nèi)部環(huán)境包括企業(yè)文化、企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、企業(yè)管理理念、管理制度、薪酬福利待遇等。2.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。內(nèi)部控制的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指的是對(duì)內(nèi)控過程中存在的一切風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和分析，提前為企業(yè)預(yù)防和有效規(guī)避可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)減少可以避免的損失。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作主要涵蓋了按照實(shí)際情況制定內(nèi)控目標(biāo)、識(shí)別以及分析風(fēng)險(xiǎn)，并為企業(yè)管理者提供應(yīng)對(duì)的策略參考。3.控制活動(dòng)?？刂苹顒?dòng)就是指以保證內(nèi)控目標(biāo)為任務(wù)來對(duì)具體的業(yè)務(wù)流程與處理采取風(fēng)險(xiǎn)控制手段的工作。4.信息與溝通。隨著企業(yè)壯大，業(yè)務(wù)信息和財(cái)務(wù)信息也會(huì)隨之而增加，因此內(nèi)控還要保證各部門之間的信息數(shù)據(jù)得以無阻礙流通與傳遞，從而讓各項(xiàng)決策得以及時(shí)制定，公司內(nèi)部問題得以有效解決。5.內(nèi)部監(jiān)督。作為保障內(nèi)部控制效果的重要環(huán)節(jié)，內(nèi)控監(jiān)督機(jī)制必須將動(dòng)態(tài)化和全程化貫穿到內(nèi)控目標(biāo)與制度制定到內(nèi)控執(zhí)行過程中，并且要根據(jù)企業(yè)內(nèi)外部情況以及生產(chǎn)經(jīng)營狀況進(jìn)行及時(shí)的調(diào)節(jié)，從而得以推動(dòng)內(nèi)控執(zhí)行工作的有序進(jìn)行。

二、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)現(xiàn)狀分析