導(dǎo)語：物業(yè)與業(yè)主委員會關(guān)系綜述一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、物業(yè)管理工作中普遍存在的現(xiàn)象

《物業(yè)管理條例》第二條規(guī)定：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動?！睋?jù)此，我們能清楚的看出，物業(yè)管理是業(yè)主為主導(dǎo)、以業(yè)主自治管理、物業(yè)公司專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的活動，其中業(yè)主的自治管理是前提，即成立業(yè)主大會籌備小組、召開業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、選聘物業(yè)服務(wù)公司等活動。一個住宅小區(qū)到最后，所有的物業(yè)所有權(quán)屬于全體業(yè)主，業(yè)主是小區(qū)真正的主人。但是目前有些業(yè)主過分強調(diào)自己“上帝”的作用，過分的強調(diào)自身的權(quán)利，濫用權(quán)利而不承擔(dān)自己應(yīng)履行的義務(wù)，造成“業(yè)角色錯位”，造成了業(yè)主自我心理的不平衡，從而背離了物業(yè)管理法律關(guān)系的平等、公平、誠實信用、尊重社會公共利益的基本原則。物業(yè)服務(wù)是一種極為復(fù)雜的社會性、公共性服務(wù)，收益群體存在一定的差異性，是很難讓每個業(yè)主感到滿意。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是萬能的，物業(yè)服務(wù)有規(guī)定的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和職權(quán)范圍，也不是什么事都應(yīng)該管、什么事都能管得了的，在許多事情上物業(yè)服務(wù)企業(yè)是沒有特權(quán)的，和業(yè)主是具有同樣的權(quán)利。物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的好壞應(yīng)當(dāng)看服務(wù)態(tài)度是否好，管理是否規(guī)范，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是否落實。個別業(yè)主不能正確認(rèn)識和對待物業(yè)服務(wù)工作，對物業(yè)管理認(rèn)識有偏差，甚至無意地夸大物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，將一些本該不屬于物業(yè)的責(zé)任強加給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，如：房屋質(zhì)量問題、保修期內(nèi)的設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量保修問題、產(chǎn)權(quán)證、土地證不能及時辦理的問題等都不應(yīng)該是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，但卻全部要由物業(yè)服務(wù)企業(yè)來承擔(dān)責(zé)任，并以此拒絕繳納物業(yè)費；更訂個別業(yè)主不懂得尊重他人，動不動就對管理人員、秩序維護員吆二喝四、罵罵咧咧：不尊重他人的勞動成果，保潔貝前面剛剛清扣過的地方，一轉(zhuǎn)身的時間就_彳『垃圾扔在了地卜，完全無視他人的感情。利益最大化是市場經(jīng)濟條件企業(yè)追求的目標(biāo)，‘物業(yè)服務(wù)企業(yè)自一經(jīng)營、自負(fù)盈虧、白我發(fā)展至今連生存都無法保障，還談什么發(fā)展呢?造成當(dāng)今局的書要原因，首當(dāng)其沖應(yīng)該是我市2006年制定實施末做相應(yīng)調(diào)整的普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的制約，使企業(yè)在應(yīng)對社會物料價格漲的過程lI，只能勒緊褲腰帶、節(jié)農(nóng)縮食，別無他法。因此多數(shù)物業(yè)服務(wù)公司存在機構(gòu)不健全，管理人員業(yè)務(wù)技能參差不齊，服務(wù)質(zhì)量不高的現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)普遍帶仃傳統(tǒng)的管理的痕跡，“管理”特征明顯，“服務(wù)”意識淡薄，往往重收費，輕服務(wù)，物業(yè)服務(wù)不規(guī)范，經(jīng)常因收費問題同業(yè)主發(fā)牛矛盾，業(yè)主對此意見很大，服務(wù)質(zhì)量也難以滿足業(yè)主的需要。

二、業(yè)主大會、業(yè)主委員會運行不規(guī)范，作用還沒有真正發(fā)揮

業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。住宅小區(qū)的業(yè)主大會在目前的階段來說，沒有任何一部法律承認(rèn)它是一個法人。不能作為法人，住宅小區(qū)的業(yè)主大會就有許多事情無法辦理，最明顯的就是在維護全體業(yè)主合法權(quán)利中的訴訟地位不能得到保障。《物業(yè)管理條例》只規(guī)定了業(yè)主大會是物業(yè)區(qū)域內(nèi)的權(quán)利機構(gòu)，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，業(yè)主委員會到底是什么樣的法律地位沒有一個清晰的描述，也沒有規(guī)定應(yīng)該由誰來對業(yè)主委員會的工作進行監(jiān)督，使得監(jiān)督業(yè)主委員會成員的權(quán)利無法有效的落實下來。我市自2006年推行“三位一體”的管理模式，在裕民街道辦事處的指導(dǎo)下先后成立了8家業(yè)主委員會，整合了社區(qū)資源。但是業(yè)主委員會的主任與副主任都不是所服務(wù)小區(qū)的業(yè)主，而是由街道辦事處的各社區(qū)主任兼職。由于社區(qū)承擔(dān)的工作任務(wù)繁雜，工作量大，而且對業(yè)主委員會的業(yè)務(wù)工作不熟悉，有顧此失彼的現(xiàn)象，將業(yè)主委員會的工作職能淡化了，使得業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)都心存不滿：業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員不能為業(yè)主的利益服務(wù)，出現(xiàn)問題時不能及時有效的為他們?nèi)ソ鉀Q。物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為業(yè)主委員會的職能根本沒有發(fā)揮，而是演變成了居委會的工作人員，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間出現(xiàn)矛盾時，業(yè)主委員會應(yīng)該發(fā)揮的監(jiān)督、協(xié)調(diào)作用沒有起到應(yīng)有的發(fā)揮，加劇了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾。另外，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)分屬不同的監(jiān)管部門，出現(xiàn)矛盾時，由于所考慮問題出發(fā)點的不同，致使矛盾的排解很難達(dá)到統(tǒng)一。

三、對物業(yè)管理工作良性發(fā)展的建議

(一)處理管理和服務(wù)之間的關(guān)系要講究方式方法，在常小區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)工作中，首先我們要學(xué)會管理，管理不是簡單的發(fā)號施令，要用情、用理、用法去管，情就是對業(yè)主要由真摯的感情，急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想。理就是以道理服人，以道理育人，法就是按照法律規(guī)章制度辦事。要樹立管理也是服務(wù)的思想，體現(xiàn)物業(yè)人更誠信的服務(wù)意識，更靈敏的服務(wù)反應(yīng)，更貼心的服務(wù)行為，更細(xì)化的服務(wù)質(zhì)量管理，只彳『這樣才能在日常工作中對業(yè)主提出不同方面的問題及需求給予適當(dāng)?shù)膸椭徒鉀Q。其次，在工作十我們一定要換位思考，多與業(yè)主面對面交流、溝通，多站在業(yè)主的角度考慮問題，在現(xiàn)場解決和處理各類問題的過程，一定要以一顆平靜的心，一張微笑的臉和一個多角度的思維去傾聽后作決定，那樣會起到調(diào)和、化解矛盾的作用。最后，要牢固樹立全心傘意為業(yè)主服務(wù)的思想，以一個服務(wù)者的姿態(tài)一心一意為業(yè)主辦實事，解難事，如果他們的需求物業(yè)都給予了，必定會產(chǎn)生滿足感，物業(yè)管理工作的開展就會順風(fēng)順?biāo)嵾M行F去。

(二)業(yè)主自治管理模式應(yīng)當(dāng)逐步取代大業(yè)豐委員會。201O年東街居委會按照“四位一體”模式(即社區(qū)居比委員會、社區(qū)黨委、業(yè)主委員會、物業(yè)公司)，組成憶江南、水岸世家、金菊園、滅香園、修造廠家屬樓大業(yè)主委員會，籌委會也召開了，但在產(chǎn)生業(yè)主代表、業(yè)主委員會和業(yè)委會主任時，業(yè)主無法同居委會達(dá)成一致意見，最終沒有成立大業(yè)主委員會。后經(jīng)大多數(shù)業(yè)主的要求，裕民街道東街居委會組織，物業(yè)監(jiān)督管理辦公室全程監(jiān)督，嚴(yán)格按照選舉法的規(guī)定和要求，按照屬地原則，在每個相對獨立、有條件的住宅小區(qū)依法成立業(yè)主委員會，2010年9月成立了由憶江南和天香園組成的業(yè)主自治的業(yè)主委員會。水岸世家在2011年3月也向裕民街道辦事處和物業(yè)監(jiān)督管理辦公室提交申請，要求成立自治業(yè)主委員會。4月份召開了籌備會議，成立了籌委會，在7月18曰按照相關(guān)程序召開了水岸世家第一屆業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，充分發(fā)揮業(yè)主委員會代表業(yè)主行使權(quán)力的作用。

(三)建立靈活的價格機制，盡快建立健全“政府指導(dǎo)，以質(zhì)論價，質(zhì)價相符，合同約定”的服務(wù)收費指導(dǎo)價格體系，適當(dāng)提高部分住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，增強物業(yè)企業(yè)自我發(fā)展的后勁。