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1“阿米巴經(jīng)營模式”如何在物業(yè)公司具體運用

1.1正確理解和貫徹執(zhí)行企業(yè)經(jīng)營的原點——“會計七原則”。引進“阿米巴經(jīng)營”，并最終取得成功的企業(yè)，企業(yè)經(jīng)營者們無不正確理解企業(yè)經(jīng)營的原點——“會計七原則”，并貫徹執(zhí)行了這七條原則。會計七原則分別是：現(xiàn)金本位經(jīng)營原則，一一對應(yīng)原則，筋肉堅實原則，完美主義原則，多重確認原則，提升效益原則，玻璃般透明經(jīng)營原則。(1)現(xiàn)金本位經(jīng)營原則。就是把焦點集中在“現(xiàn)金的流動”上，依據(jù)事物的本質(zhì)，實事求是地經(jīng)營企業(yè)。當(dāng)月的事業(yè)活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流動要全部如實地反映到結(jié)算表上。(2)一一對應(yīng)原則。在經(jīng)營活動中只要物品和金錢流動，表示這種流動結(jié)果的票據(jù)，就要一一對應(yīng)地附上，必須做確實的處理。即時確認所發(fā)生的一切事實，將它們置于玻璃般透明的管理之下。物品流動、資金流動必然開票，用票據(jù)加以確認，這樣做數(shù)字就能如實地反映事實。(3)筋肉堅實的原則。在企業(yè)里不能有不產(chǎn)生利潤的庫存和設(shè)備。必須對長期滯留的庫存進行嚴格的管理，不允許將賣不掉的商品長期計在資產(chǎn)中，應(yīng)盡早處理滯銷商品，讓資產(chǎn)保持健康的狀態(tài)，計算出企業(yè)真實的利潤。同時避免重復(fù)過度的投資設(shè)備及其他固定資產(chǎn)投資，以減少折舊費。對原材料等物品的采購，堅持“即用即買的原則”。(4)完美主義原則。不允許曖昧和妥協(xié)，所有工作都要追求完美，具體到每個細節(jié)，這是企業(yè)經(jīng)營中應(yīng)該采取的基本態(tài)度。(5)多重確認的原則。在所有的業(yè)務(wù)活動中貫徹多重確認原則，不僅可以提高業(yè)務(wù)本身的可靠性，而且可以保持公司組織的健康健全，也是發(fā)現(xiàn)和防止錯誤的技術(shù)性手段。讓兩個以上的人和部門互相審核，互相確認，由此推進工作。(6)提升效益的原則。提升核算效益，增加現(xiàn)金流量，強化財務(wù)體制是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的前提。企業(yè)會計最重要的使命就是幫助企業(yè)提高經(jīng)濟效益。為了提高效益，增加銷售額是理所當(dāng)然的，但與此同時還必須提高商品和服務(wù)的附加價值。(7)玻璃般透明經(jīng)營的原則。阿米巴經(jīng)營的目標是全員參與經(jīng)營，這就要求不僅經(jīng)營者要掌握公司的現(xiàn)狀，全體員工也要能看清公司的經(jīng)營狀況，能看到經(jīng)營者在做什么，這就是所謂“玻璃般透明”。企業(yè)在學(xué)習(xí)阿米巴，導(dǎo)入阿米巴生產(chǎn)經(jīng)營的時候，經(jīng)營者們、管理處經(jīng)理要先正確理解會計七原則，在公司內(nèi)部實行意識改革，并用經(jīng)營哲學(xué)武裝全體員工的頭腦并實現(xiàn)文化落地。然后正確設(shè)置企業(yè)的利潤中心和成本中心。這是順利運行阿米巴的關(guān)鍵。要做到這一點，就需要理順和明確公司各個部門的職責(zé)，理順公司整個業(yè)務(wù)流程，以及發(fā)生成本，產(chǎn)生利潤的“點”。甚至需要我們來調(diào)整現(xiàn)存的組織形態(tài)，重新構(gòu)建適合阿米巴經(jīng)營的組織架構(gòu)。1.2以阿米巴結(jié)算表實現(xiàn)全員經(jīng)營（精致的分部門核算制度）。領(lǐng)導(dǎo)者為了經(jīng)營自己的阿米巴，必須通過數(shù)字來把握自己阿米巴的情況。在導(dǎo)入阿米巴經(jīng)營時必須有一個人專門收集并加工這些信息，讓領(lǐng)導(dǎo)者門需要時就能馬上使用這些信息的部門。要收集的信息，包括當(dāng)月物業(yè)服務(wù)經(jīng)營收入（物業(yè)服務(wù)費，露天停車費，室內(nèi)停車費，增值服務(wù)費），物業(yè)場所租賃收入（店面租金收入，住宅租賃收入，場地收入，特約收入），增值稅稅額，經(jīng)營收入（稅后），主營業(yè)務(wù)稅金及附加，物業(yè)管理直接成本（物業(yè)經(jīng)營維護成本：設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護支出，維序員隊費用，綠化費用支出，保潔費用支出，其他成本費用）。每一條信息都需要在信息系統(tǒng)的支持下隨時把握，要做到即使沒有經(jīng)營會議，也能讓每一個阿米巴領(lǐng)導(dǎo)者在第一時間獲得第一手資料。運用“單位時間附加價值結(jié)算表”這種像家庭收支表一樣的賬目表，對每個阿米巴的營業(yè)額、除人工費外的經(jīng)費、差額收益、總勞動時間等進行即時的細致管理。單位時間附加價值是用差額收益除以總勞動時間算出來的，所以即便是阿米巴的規(guī)模大小不一，其收益也能夠簡單地進行比較。通過單位時間附加價值這個指標，我們可以看出阿米巴的經(jīng)營效率怎樣，同時讓每個員工都能知道自己怎樣工作會為公司帶來多大的利潤，怎樣做才能增大作為自己工資來源的附加價值等?？梢哉f，單位時間附加價值是刺激阿米巴進行創(chuàng)新、提高效率的重要指標。在導(dǎo)入阿米巴經(jīng)營的時候，首先需要將企業(yè)的組織分成兩類；能夠創(chuàng)造出利潤的結(jié)算部門，以間接部門為主的只能作為成本中心的非結(jié)算部門。阿米巴組織主要在結(jié)算部門內(nèi)部進行設(shè)置。非結(jié)算部門的經(jīng)費和成本，會在結(jié)算部門的阿米巴之間進行分攤。每個物業(yè)項目服務(wù)處能夠明確收入，能夠算出為了取得這些收入而支出的費用，每個物業(yè)項目服務(wù)處就是一個獨立核算的部門，就是一個天然的阿米巴。將各項目管理處的結(jié)算表，各職能部門的結(jié)算表統(tǒng)合起來就能生成整個公司的月度結(jié)算表，由于結(jié)算表里面沒有算入人工費，所以要從結(jié)算表上差額收益中扣除人工費之后，得到的才是財務(wù)會計上稅前利潤。1.3應(yīng)用結(jié)算表的數(shù)據(jù)提高經(jīng)營業(yè)績。企業(yè)的經(jīng)營層、各物業(yè)項目管理處主任（阿米巴領(lǐng)導(dǎo)）可以圍繞結(jié)算管理表來開展各自的經(jīng)營管理工作。對于企業(yè)經(jīng)營層來講最重要的利潤目標的達成，自然而然地就成為每個阿米巴領(lǐng)導(dǎo)者最重要的目標。所以企業(yè)的經(jīng)營會議就能夠圍繞這些結(jié)算管理表來進行。公司應(yīng)在每月月初召開由總經(jīng)理主持的績效報告經(jīng)營會議?？冃蟾鏁懻摰膬?nèi)容是：如何削減經(jīng)營、如何增加利潤?？冃蟾鏁枪炯墑e的，各個部門與阿米巴長匯報自己業(yè)績和經(jīng)營成果的經(jīng)營會議。這個會議目的是“推進經(jīng)費削減”和“提高干部的數(shù)字意識”。在績效報告會上，各個物業(yè)管理處阿米巴長針對各自的年度計劃和當(dāng)月的實際結(jié)果，逐條逐項詳細解釋兩者之間產(chǎn)生的差額。如果無法通過提高營業(yè)額來填補目標值(計劃值)的差異，那削減經(jīng)費開支便成了當(dāng)然的選擇。經(jīng)費是為了確保利潤而花費的東西，如果不能按計劃完成利潤目標，即便是年度計劃記載了有關(guān)費用項目，也不能100%執(zhí)行。每個物業(yè)管理處阿米巴的實支狀況每天會統(tǒng)計并展示出來（物業(yè)管理費收入通過ETS收費系統(tǒng)），到了一個月的后半期，阿米巴領(lǐng)導(dǎo)者就能大概知道月初設(shè)定的目標值是否能夠順利完成。也就是說，阿米巴的領(lǐng)導(dǎo)者和成員都能隨時隨地把握自己阿米巴的經(jīng)營狀況。如果目標達成并不是很順利，那阿米巴領(lǐng)導(dǎo)者就必須組織大家一起出謀劃策，考慮增加利潤的方法并執(zhí)行。增加利潤的方法總結(jié)起來有三個：增加營業(yè)額；削減經(jīng)費開支；減少勞動時間（提高單位時間附加價值＝提高生產(chǎn)效率），每個阿米巴的領(lǐng)導(dǎo)者都會與其阿米巴成員一起從這三個方面進行努力和奮斗。經(jīng)過這樣的經(jīng)驗積累，公司可以培育出大量擁有經(jīng)營意識的人才。經(jīng)營管理部門是阿米巴能否正常運營的關(guān)鍵部門，經(jīng)營管理部門負責(zé)把每個阿米巴的經(jīng)營收入、差額收益、單位時間附加價值等的實際數(shù)字在月末收集起來，并在月初將最終數(shù)字結(jié)果通知到每個阿米巴。同時檢查這些數(shù)字的正解性。經(jīng)營管理部門是處理整個公司經(jīng)營數(shù)據(jù)的部門，為了把好經(jīng)營之舵，它承擔(dān)了正確收集和匯總重要經(jīng)營信息的作用和責(zé)任。

2物業(yè)公司實施阿米巴經(jīng)營模式的關(guān)鍵點

2.1重建物業(yè)運營平臺。將公司現(xiàn)行傳統(tǒng)的、僵化的剛性金字塔結(jié)構(gòu)管控組織模式改進為創(chuàng)新的、活化的柔性扁平化結(jié)構(gòu)管控組織模式。成立人力資源部、財務(wù)中心部、運營管理部、工程技術(shù)部，為管理處提供人力、財務(wù)、工程技術(shù)等方面的專業(yè)支持。2.2優(yōu)化物業(yè)運營資源。通過IT系統(tǒng)以自動流程替代重復(fù)步驟的標準化流程，通過PDA移動終端及呼叫服務(wù)中心優(yōu)化人力資源配置并提高工作效率，通過實施管理處經(jīng)理兼管多個管理處、專業(yè)主管任務(wù)服務(wù)，提高人均效能。隨著阿米巴計劃的各項措施不斷推進實施，將陸續(xù)節(jié)約一定數(shù)量的人力資源，不但可以有效降低成本，還可解決公司快速擴張而造成的人力資源緊張問題。

參考文獻

[1]稻盛和夫.經(jīng)營與會計[M].北京:東方出版社,2013.

[2]稻盛和夫.阿米巴經(jīng)營[M].北京:中國大百科全書出版社,2016.

[3]森田直行.阿米巴經(jīng)營(實戰(zhàn)篇)[M].北京:機械工業(yè)出版社,2015.

作者:林敏 單位:廈門萬銀投資發(fā)展有限公司