導(dǎo)語：如何才能寫好一篇地產(chǎn)年度計劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

春去冬來，轉(zhuǎn)瞬間，陽光嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司在郭總的帶領(lǐng)下，昂首跨越了不平凡的20xx年，在這一年中，在公司領(lǐng)導(dǎo)、部門主管領(lǐng)導(dǎo)及同事的關(guān)心和幫助下，圓滿地完成了各項工作，且使我的專業(yè)知識不斷提升，工作方法和效率不斷進步。

人力資源部是總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理級部門，是承上啟下、人才招、培、留及企業(yè)文化建設(shè)的樞紐，工作千頭萬緒，有檔案管理、人才招聘、人才培養(yǎng)、人才留用等管理工作。人力資源部人員各司其職、各盡其能，雖然工作繁雜瑣碎，但我們卻分工不分家，在工作上相互鼓勵、相互學(xué)習(xí)、精誠合作。過去的一年，人力資源部在總經(jīng)理和各部門主管領(lǐng)導(dǎo)的支持和配合下，在全體員工的不懈努力下，各項工作有了一定的進展，為20xx年工作奠定了基礎(chǔ)，創(chuàng)造了良好的條件。為了總結(jié)經(jīng)驗，尋找差距，促進部門各項工作再上一個臺階，下面是我對20xx年的工作簡要總結(jié)如下：

20xx年工作總結(jié)

一、部門工作手冊及崗位職責(zé)的管理

20xx年，在公司各部門主管領(lǐng)導(dǎo)的支持和幫助及行政干事的積極配合下，我們對公司各部門的工作進行了一次梳理，同時也對各崗位人員的工作職責(zé)進行了梳理，人力資源部的《工作手冊》已成文下發(fā)，其他部門的雛形已成，但還沒有編整成冊，因而使部分員工還未形成明確的工作目標(biāo)，不了解工作結(jié)果，使員工在公司制度的前提下，不能自我激勵、自我管理和自我發(fā)展。

二、員工檔案資料的管理

建立員工紙質(zhì)檔案和電子檔案，有效的人事檔案管理對分析公司內(nèi)人力資源狀況是否適應(yīng)單位的改革與的要求，人才工作計劃制定是否合理、實施是否順利等方面發(fā)揮著重要作用，通過分析人事檔案信息，公司整體的人才儲備狀況，結(jié)合人事流動的檔案信息，預(yù)測公司人才的需求狀況，從而有效科學(xué)的制定人力資源計劃，為公司領(lǐng)導(dǎo)的決策提供可靠的依據(jù)。

三、人員異動工作分析及管理

篇2

各個行業(yè)在受到金融危機的侵襲時經(jīng)濟都相對下滑，年。而且來勢兇狠，人們沒有任何準(zhǔn)備的情況下我所在房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。已做好對應(yīng)措施，將財務(wù)的收入和支出成正比。以下是房地產(chǎn)財務(wù)工作計劃：

房地產(chǎn)個人工作計劃首先成了每名員工的必做之事。

二、主要經(jīng)營指標(biāo)

1、主營業(yè)務(wù)收入全年凈增萬元，其中每月均增加萬元；其它業(yè)務(wù)收入全年凈增萬元，每月均增加萬元。

2、客戶流失率為總客戶的％，其中：人為客戶流失力爭降低為零、壞帳回收率為總客戶的％。

3、全年完成業(yè)務(wù)總收入萬元，占應(yīng)收款％。

4、實現(xiàn)凈利潤萬元。5、委托銀行扣款成功率達％。

三、工作措施

1.捕捉信息，開拓市場，爭當(dāng)業(yè)績頂尖人。面向市場，擴展團隊隊伍，廣泛招納能人之志為我所用。讓安居的業(yè)務(wù)鋪遍全國，獨占熬頭。

2.抓好基礎(chǔ)工作，實行規(guī)范管理，全面提高工作質(zhì)量。搞好各類客戶分類細劃，摸底排查工作。對客戶進行分類細化管理，是行之有效的工作方法。3月份由分公司經(jīng)理分別按照“分類排隊、區(qū)別對待、上門清收”等管理措施，對所屬客戶進行分類，確定清收方案，落實任務(wù)層層分解，明確目標(biāo)及責(zé)任人，以確保全年既定目標(biāo)任務(wù)的全面完成

3.加強壞帳清收組織管理工作，繼續(xù)做好呆帳回收及核銷工作。

4.適應(yīng)營銷新形勢，構(gòu)建新型的客戶管理模式。一是要實行客戶分類管理，提供差別化、個性化服務(wù)；二是對重點客戶進行重點管理，尤其要做好重點客戶的后續(xù)服務(wù)工作。

5.努力加大中間業(yè)務(wù)和新業(yè)務(wù)開拓力度，實現(xiàn)跨越式發(fā)展．企業(yè)未來的發(fā)展空間將重點集中在中間業(yè)務(wù)和新業(yè)務(wù)領(lǐng)域，務(wù)必在認識、機制、措施和組織推動等方面下真功夫，花大力氣，力爭使中間業(yè)務(wù)在較短時間內(nèi)有較快發(fā)展，走在同業(yè)前面，占領(lǐng)市場。加強中間業(yè)務(wù)的組織領(lǐng)導(dǎo)和推動工作。

6.嚴(yán)格客戶的收費標(biāo)準(zhǔn)，杜絕漏收和少收。并進一步規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，堅決執(zhí)行公司規(guī)定的中間業(yè)務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。杜絕漏收和少收，除特殊情況，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)同意，任何人無權(quán)免收和少收，堅決做到足額收費，只有積極拓展收費渠道并做到足額收費，才能完成全年各項業(yè)務(wù)收入的艱巨任務(wù)。

7.強化員工培訓(xùn)工作計劃。

（1）職工思想教育方面：一是通過培訓(xùn)教育，樹立職工愛崗敬業(yè)，敢為人先的創(chuàng)新精神。二是增強職工愛崗如家，行興我榮，行衰我恥的觀念。三是遵紀(jì)守法教育，以提高全體員工遵紀(jì)守法和自我保護意識。

（2）職工業(yè)務(wù)教育方面：一是繼續(xù)學(xué)習(xí)新業(yè)務(wù)；二是技能培訓(xùn)工作持之以恒進行崗位練兵，不斷提高辦理業(yè)務(wù)的質(zhì)量和效率，通過業(yè)務(wù)技術(shù)競賽等形式，激活員工工作熱情，提高工作效率。三是學(xué)習(xí)市場營、銷學(xué)，填補員工市場營銷知識空白。通過請進來與走出去的方法，提高員工營銷的技巧，為培養(yǎng)一批營銷骨干打好基礎(chǔ)。

8.完善企業(yè)內(nèi)部管理機制，對所屬部門、工作崗位均實行規(guī)范化管理，使每個員工人人肩上有壓力，心中有藍圖，前進路上有方向，工作行程有目標(biāo)。各個部門均要制訂周工作計劃、月工作計劃。并要制訂切實可行的考核方案，跟蹤考核，以利提高。

（1）建立和健全企業(yè)內(nèi)部管理制度，以狠抓管理制度落實來帶動企業(yè)管理水平的提高。

嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理和會計監(jiān)督。落實企業(yè)內(nèi)部責(zé)任。建立內(nèi)部責(zé)任會計制度，根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營特點和管理的客觀要要求。對各部門的經(jīng)營收益、成本費用、部門利潤進行分別核算。使各部門對自己的任務(wù)、目標(biāo)做到心中有數(shù)。這對于調(diào)動各部門的積極性，努力做好做足生意，節(jié)約費用開支是有促進作用的建立一套內(nèi)部的約束機制，內(nèi)部制度中明確規(guī)定各部門的權(quán)力責(zé)任，做到分級負責(zé)、職責(zé)分明、相互制約。會計監(jiān)督。會計監(jiān)督不單純是對一般費用報銷的審查，而應(yīng)貫穿于企業(yè)經(jīng)營活動的全過程，從企業(yè)的經(jīng)營資金籌集、資金運用、費用開支、收入實現(xiàn)，一直到財務(wù)成果的產(chǎn)生。嚴(yán)格按照制度辦事，正確核算，如實反映公司財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，維持投資者權(quán)益，強化會計監(jiān)督職能，保證制度的落實和有效執(zhí)行。

促進企業(yè)管理整體水平提高。企業(yè)內(nèi)部各項管理基礎(chǔ)工作制度，一是要建立和健全各項管理基礎(chǔ)工作制度。包括：財務(wù)管理制度、財產(chǎn)物資管理及清查盤點制度、行政管理制度，根據(jù)各項管理制度的基礎(chǔ)工作的要求，實行崗位責(zé)任制，規(guī)定每個員工必須做什么、什么時候做、什么情況下應(yīng)怎么做，以及什么不能做，做錯了怎么辦等細則。這樣，每個崗位的每個責(zé)任者對各自承擔(dān)的財務(wù)管理基礎(chǔ)工作都清楚，要求人人遵守。通過實施這些制度，進一步提高企業(yè)管理整體水平。

確保企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展，二是建立和健全自我約束的企業(yè)機制。嚴(yán)格審核費用開支，控制預(yù)算，加強資金日常調(diào)度與控制，落實內(nèi)部各層次、各部門的資金管理責(zé)任制。盡量避免無計劃、無定額使用資金。

（2）進一步提高企業(yè)的執(zhí)行力。

企業(yè)的執(zhí)行力決定企業(yè)競爭力，執(zhí)行力，就個人而言，就是把想干的事干成功的能力；對于企業(yè)，則是將長期戰(zhàn)略一步步落到實處的能力。執(zhí)行力是企業(yè)成功的一個必要條件，企業(yè)的成功離不開好的執(zhí)行力，當(dāng)企業(yè)的戰(zhàn)略方向已經(jīng)或基本確定，這時候執(zhí)行力就變得最為關(guān)鍵。戰(zhàn)略與執(zhí)行就好比是理論與實踐的關(guān)系，理論給予實踐方向性指導(dǎo)，而實踐可以用來檢驗和修正理論，一個基業(yè)常青的企業(yè)一定是一個戰(zhàn)略與執(zhí)行相長的企業(yè)。提高執(zhí)行力的具體措施：

首先，要設(shè)立清晰的目標(biāo)和實現(xiàn)目標(biāo)的進度表：這個目標(biāo)一定要可衡量、可檢查，不能模棱兩可。再者，目標(biāo)一旦確定，一定要層層分解落實。

其次，找到合適的人，并發(fā)揮其潛能：執(zhí)行的首要問題實際上是人的問題，因為最終是人在執(zhí)行企業(yè)的策略，并反饋企業(yè)的文化。柯林斯在《從優(yōu)秀到卓越》別提到要找“訓(xùn)練有素”的人，要將合適的人請上車，不合適的人請下車。

其三，修改和完善規(guī)章制度，搭建好組織結(jié)構(gòu)：企業(yè)做大之后，只能通過規(guī)則來約束，規(guī)則是一個組織執(zhí)行力的保障?！癙DCA循環(huán)”說的就是制度制訂與執(zhí)行、檢查和績效四者間的互動關(guān)系。

其四，倡導(dǎo)“真誠•溝通”的工作方式，發(fā)揮合力：一項調(diào)查表明，企業(yè)內(nèi)存在的問題有70％是由于溝通不力造成的，而70％的問題也可以由溝通得到解決。我們每個人都應(yīng)該從自己做起，看到別人的優(yōu)點，接納或善意提醒別人的不足，相互尊重、相互激勵。

其五，關(guān)注細節(jié)，跟進、再跟進：制定戰(zhàn)略時，我們更多是發(fā)揮“最長的指頭”的優(yōu)勢，而在具體的執(zhí)行過程中，我們就要切實解決好“木桶效應(yīng)”的問題。執(zhí)行力在很大程度上就是認真、再認真；跟進、再跟進。

篇3

為進一步控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模,嚴(yán)格拆遷管理,穩(wěn)步推進全省城鎮(zhèn)房屋拆遷工作,根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》(〔*〕46號,以下簡稱《通知》)精神,結(jié)合我省實際,現(xiàn)就有關(guān)事項通知如下:

一、認真學(xué)習(xí)、深入貫徹《通知》精神,狠抓各項拆遷管理工作的落實。各地、各有關(guān)部門要認真學(xué)習(xí)和深入貫徹《通知》精神,結(jié)合《*省人民政府辦公廳關(guān)于嚴(yán)格城市房屋拆遷管理有關(guān)問題的通知》(浙政辦發(fā)〔2003〕63號)和《*省人民政府辦公廳關(guān)于加強宏觀調(diào)控保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的通知》(浙政辦發(fā)明電〔*〕106號)要求,切實端正城鎮(zhèn)房屋拆遷指導(dǎo)思想,用科學(xué)發(fā)展觀和正確的政績觀指導(dǎo)城鎮(zhèn)房屋拆遷工作,認真抓好拆遷計劃管理,控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模,加大拆遷戶回遷安置力度。要按照《通知》的要求,進一步加強拆遷工作領(lǐng)導(dǎo),把控制拆遷規(guī)模,嚴(yán)格拆遷管理作為政府工作的重要任務(wù),落實好各項拆遷管理責(zé)任,切實維護城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民的合法權(quán)益,平穩(wěn)推進全省城鎮(zhèn)房屋拆遷工作。

二、認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷中長期規(guī)劃和年度計劃的編制和上報工作。城鎮(zhèn)房屋拆遷中長期規(guī)劃和年度計劃是控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模,嚴(yán)格拆遷管理的重要依據(jù)。各市、縣(市)政府要從本地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的實際出發(fā),堅持調(diào)查研究,堅持量力而行,認真編制好房屋拆遷中長期規(guī)劃和年度計劃。房屋拆遷中長期規(guī)劃期限一般為3—5年,主要內(nèi)容應(yīng)包括根據(jù)城市總體規(guī)劃確定的相應(yīng)期限內(nèi)建設(shè)規(guī)劃,舊區(qū)改造的總體任務(wù)和分期改造計劃,房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中長期內(nèi)的總體狀況;年度計劃應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)年房屋拆遷的總建筑面積、拆遷項目數(shù)量、較大規(guī)模拆遷項目名稱、拆遷戶數(shù)量、新建商品房(含經(jīng)濟適用房)的開發(fā)量等。年度計劃中的拆遷總面積,應(yīng)按照浙政辦發(fā)明電〔*〕106號要求進行控制。各市、縣(市)房屋拆遷中長期規(guī)劃要在*年年底前編制完畢,并報省建設(shè)廳和省發(fā)改委;年度計劃在當(dāng)年1月底前報省建設(shè)廳和省發(fā)改委。各市、縣(市)應(yīng)嚴(yán)格按照省建設(shè)廳和省發(fā)改委審批下達的房屋拆遷中長期規(guī)劃和年度計劃實施城鎮(zhèn)房屋拆遷,確需調(diào)整的應(yīng)重新報批。市、縣(市)政府應(yīng)將下達的房屋拆遷中長期規(guī)劃和年度計劃報同級人大常委會和上一級政府備案。省建設(shè)廳要會同省發(fā)改委加強對各地城市房屋拆遷計劃執(zhí)行情況的跟蹤管理和監(jiān)督檢查。

三、嚴(yán)格依法行政,切實抓好“拆管分離”工作。各級政府要進一步轉(zhuǎn)變職能,做到政事、政企分開,嚴(yán)格依法拆遷,實現(xiàn)拆遷管理方式從注重依靠行政手段向注重依靠法律手段的根本性轉(zhuǎn)變。各級政府房屋拆遷管理部門不得代表拆遷人或充當(dāng)拆遷單位,直接參與和干預(yù)應(yīng)由拆遷人或拆遷單位承擔(dān)的拆遷活動。凡政府有關(guān)部門所屬的拆遷公司(拆遷事務(wù)所),必須在*年年底前與部門全部脫鉤。2005年1月1日起,未脫鉤的拆遷公司(拆遷事務(wù)所)一律取消其拆遷資格。

篇4

【關(guān)鍵詞】模塊化；計劃管理；房地產(chǎn)；運營

現(xiàn)階段，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)告別野蠻生長，轉(zhuǎn)入深耕細作的“白銀時代”。新時代，新常態(tài)，從投資者角度看，管理團隊找到有效工具改善開發(fā)過程中存在的系統(tǒng)性問題，成為項目順利運行、企業(yè)良性發(fā)展的必要作為。

一、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中亟待解決的系統(tǒng)性問題

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的系統(tǒng)性問題很多。僅從管理角度看，效率低下，動作不連貫，作業(yè)流程不順暢——協(xié)同作業(yè)困難，可視為亟待解決的系統(tǒng)性問題。國內(nèi)多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型而來，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)開發(fā)存在的最大差異在于多了兩個核心業(yè)務(wù)：招商與運營。住宅開發(fā)的人力資源慣性加之兩個核心業(yè)務(wù)工作界面的增多，使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織架構(gòu)形式多樣，并時常調(diào)整，導(dǎo)致協(xié)同作業(yè)難上加難，直接影響了管理效率，阻礙了經(jīng)營效益。

二、模塊化計劃管理理論研究

1、模塊化與計劃管理模塊化是一種有效組織復(fù)雜產(chǎn)品和過程的方法，通過把復(fù)雜任務(wù)分解為相對簡單的部分，使之可以獨立地實現(xiàn)。模塊化理論在實際中被廣泛應(yīng)用，并在信息、汽車等制造產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域里有較深的應(yīng)用。模塊化理念應(yīng)用于企業(yè)經(jīng)營管理、組織結(jié)構(gòu)設(shè)計等方面已成為管理學(xué)發(fā)展的必然趨勢。計劃管理本質(zhì)上屬于控制類管理，是對企業(yè)經(jīng)營活動的控制，這種控制首先是企業(yè)自身的控制。計劃管理的目的是為了提高工作效率，有效合理調(diào)度資源，落實目標(biāo)責(zé)任制，提高決策科學(xué)性。計劃管理體現(xiàn)了系統(tǒng)工程思想，已被越來越多的企業(yè)所采用。2、模塊化計劃管理模塊化計劃管理，就是運用模塊化思維開展的計劃管理。模塊化計劃管理歸根結(jié)底是解決“人”的管理問題，通過模塊化計劃管理形成一種制度，按照公司設(shè)定的目標(biāo)及任務(wù)明確個人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的職責(zé)，將工作內(nèi)容劃分成一個個相對獨立且又有相互聯(lián)系的管理模塊。通俗來講，包含任務(wù)下達，什么時間開始、什么時間完成，鎖定責(zé)任人和責(zé)任部門，完成標(biāo)準(zhǔn)是什么等內(nèi)容。特別提及的是，“模塊化計劃管理”有別于“項目開發(fā)業(yè)務(wù)活動”和相關(guān)的“專業(yè)活動”，主要表現(xiàn)為對各個項目活動的規(guī)劃、控制和評估。

三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的模塊化計劃管理設(shè)計

模塊化計劃管理可以很好地解決商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中協(xié)同作業(yè)困難問題，最終實現(xiàn)模板標(biāo)準(zhǔn)化、執(zhí)行信息化、考核自動化。作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)軍企業(yè)，萬達的模塊化計劃管理一直為業(yè)內(nèi)所推崇：其管理模板按照有無酒店分為八類，可根據(jù)地質(zhì)條件、有無冬季施工、有無超高層選用；其“黃燈預(yù)警、紅燈殺人”的執(zhí)行力絲毫不打折扣；其清晰的考核令每一個員工成為工作的主人翁。1、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模塊化架構(gòu)以一個項目開發(fā)單元為目標(biāo)進行模塊化架構(gòu)設(shè)計，共分為三個層面（圖1）：戰(zhàn)略層面定義為概念計劃，根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃，逐期制定各期工程模塊化計劃，時間跨度涵蓋項目建設(shè)全壽命周期；戰(zhàn)術(shù)層面定義為執(zhí)行計劃，在模塊化計劃基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌制定年度計劃，明確各職能年度專項計劃，包括項目營銷年度計劃，項目開發(fā)年度計劃（前期、工程、設(shè)計、招采），項目資金計劃等；實施層面定義為滾動計劃，即各職能年度專項計劃的月度分解。2、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模塊化計劃編制應(yīng)當(dāng)設(shè)立專職部門協(xié)調(diào)各職能單元進行模塊化計劃編制，在建立WBS（工作分解結(jié)構(gòu)）的基礎(chǔ)上進行由粗到細的計劃編制，每項工作開展必須尊重自身屬性決定的邏輯關(guān)系，同時考慮各項資源情況，兼顧決策層意志。最后，跨職能單元之間的計劃必須實現(xiàn)充分推演與論證。3、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模塊化計劃執(zhí)行模塊化計劃編制完成并經(jīng)審批后，進行執(zhí)行階段?！皥?zhí)行”是對計劃的執(zhí)行，計劃是執(zhí)行的基礎(chǔ)和依據(jù)。到位的執(zhí)行需要合理的任務(wù)分配，匹配的人員能力，充分的授權(quán)體系，充足的資源供給，良好的溝通機制，及時的績效考核。4、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模塊化計劃核查執(zhí)行是在可控范圍內(nèi)的執(zhí)行，所謂可控，是指必須有專職人員對模塊化計劃執(zhí)行過程進行動態(tài)跟蹤。發(fā)現(xiàn)超出計劃預(yù)期的情況時及時做出預(yù)警，并同步報告相應(yīng)決策單元做出判斷。5、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模塊化計劃處置決策單元對提出預(yù)警的工作做出判斷后，無論是哪種調(diào)整，都必須同步刷新與之相關(guān)聯(lián)的計劃工作，避免因局部調(diào)整導(dǎo)致的總體計劃失效。另外，在相應(yīng)績效考核表單中如實留下調(diào)整痕跡。

四、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模塊化計劃管理實證研究

以某商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)集團在河北石家莊建設(shè)的商貿(mào)城一期工程為例。該期工程采用了模塊化計劃管理手段，對參建各職能部門進行統(tǒng)一管理，包括招商、營銷、前期報批報建、設(shè)計、成本控制、招標(biāo)采購、工程、融資、人力資源、行政事務(wù)十個職能單元。集團針對該期工程設(shè)立商業(yè)管理公司（下轄物業(yè)公司）與地產(chǎn)開發(fā)公司，并在集團層面設(shè)立計劃運營部專職模塊化計劃編制與動態(tài)監(jiān)控，同時，由各職能第一責(zé)任人組成模塊化計劃推動委員會作為決策單元。在土地實質(zhì)獲取一個月內(nèi)即根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃編制完成模塊化計劃（表1），隨后以之為根據(jù)，各職能模塊分別編制完成年度專項計劃，并逐月分解至月度滾動計劃。在該期工程計劃執(zhí)行過程中，計劃運營部一直進行動態(tài)跟蹤，每周組織召開例會，針對各職能模塊界面問題進行協(xié)調(diào)；每月組織召開月度例會，對月度滾動計劃實際進展進行匯報，并對預(yù)警事項提交模塊化計劃推動委員會進行判斷，局部報表如下（表2）。月度例會將重點對預(yù)警事項做出判斷，并刷新關(guān)聯(lián)事項，結(jié)果反饋計劃運營部，同步知會績效考核人員。另外，針對突發(fā)事件隨時召開專題會議處理，并實現(xiàn)專題會議與例行會議的信息對稱，以利于科學(xué)決策。該期工程有6個單體，合計計劃工作項1800項，至開業(yè)，累計發(fā)生預(yù)警127項，涉及關(guān)鍵線路調(diào)整19次，保證了既定開業(yè)計劃。公司投資者及管理團隊對模塊化計劃管理給予了高度認可，并致力于逐步形成標(biāo)準(zhǔn)化，以便類似項目的開發(fā)建設(shè)。

五、結(jié)語

模塊化計劃管理在地產(chǎn)開發(fā)公司特別是多項目并行開發(fā)的地產(chǎn)集團開發(fā)公司的應(yīng)用，將會大大提高協(xié)同作業(yè)效率，減少目標(biāo)偏差；同時，也對作業(yè)人員的綜合素質(zhì)提出了要求，在強化專業(yè)技術(shù)基礎(chǔ)上，也必須不斷學(xué)習(xí)運用新的管理理念、管理方法。

參考文獻

[1]李小瑩.房地產(chǎn)行業(yè)中的模塊化理論應(yīng)用[J].現(xiàn)代商業(yè),2008(18):45-47.

篇5

一、上半年工作完成情況

（一）及時編制計劃，做好固定資產(chǎn)投資工作。年初，在對全市各鎮(zhèn)、縣直有關(guān)部門、經(jīng)開區(qū)投資項目摸底調(diào)查的基礎(chǔ)上，編制完成了全縣2020年固定資產(chǎn)投資及大項目初步計劃。本年固投計劃數(shù)257.2億元，全年增幅22%；本年新開億元以上項目計劃數(shù)122個，其中3億元以上項目計劃數(shù)30個，5億元以上項目計劃數(shù)12個，10億元以上項目計劃數(shù)4個。會同市統(tǒng)計局，按月召開全縣固定資產(chǎn)投資形勢分析會，加強對全市固定資產(chǎn)的運行監(jiān)測，加強培訓(xùn)和計劃指導(dǎo)工作；按季度摸排上半年固投大項目入庫計劃，逐月調(diào)度；對重點指標(biāo)主載體單位強化現(xiàn)場督查、調(diào)度；及時通報重點指標(biāo)完成情況，對存在的問題進行剖析，提出對應(yīng)措施，及時報市委、市政府決策參考。1-5月份，全市完成固定資產(chǎn)投資82.4億元，增長7.2%，高于市平均水平7.9個百分點，列4縣（市）第3位。其中:5000萬元以上項目增長10%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增長5.1%。預(yù)計上半年完成固定資產(chǎn)投產(chǎn)108億元，增長6%，力爭8%。其中：5000萬元以上項目增長14%以上、工業(yè)投資增長25%、技術(shù)改造投資增長20%，民間投資占比達到77%，同比提高1個百分點。

（二）認真整理匯總，做好重點項目編報工作。一是全面摸排2020年重點產(chǎn)業(yè)項目。經(jīng)與各鎮(zhèn)、開發(fā)區(qū)及招商局的的反復(fù)對接摸底，2020年全市共摸排重點調(diào)度產(chǎn)業(yè)項目125個，總投資510.5億元，年度計劃投資121.38億元。其中：續(xù)建項目57個，年度計劃投資79.11億元；新開工項目45個，年度計劃投資42.27億元；儲備項目23個，總投資222.47億元；并對每個項目排出了分月推進計劃，確保按計劃有序推進。二是積極申報2020年省市重點產(chǎn)業(yè)項目。提前謀劃、精心篩選，全面摸排出2020年續(xù)建、新開工和儲備產(chǎn)業(yè)項目，并加強與上級發(fā)改委的溝通、銜接，積極準(zhǔn)備基礎(chǔ)材料，爭取更多項目列入省“高大新專”計劃。經(jīng)過努力，2020年，我市列入省“高大新專”計劃的重點項目75個，項目個數(shù)居全市第一，其中：續(xù)建項目50個，計劃新開工項目19個，儲備項目6個。項目總投資469.7億元，本年計劃投資112.9億元，年度計劃竣工項目24個。上報擬列入市重點項目建議計劃項目共121個，項目總投資453.88億元，2020年計劃投資135.62億元，其中：續(xù)建項目48個，新開工項目43個，儲備項目30個。同時，積極爭取比亞迪跨座式單軌鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)基地項目列入市領(lǐng)導(dǎo)調(diào)度重大產(chǎn)業(yè)項目，項目總投資15億元，年度計劃投資5億元。三是反復(fù)論證完成市本級政府投資計劃編制。按照“保三大攻堅戰(zhàn)、保重點民生項目、保續(xù)建項目完工”的原則，2020年全市共安排政府投資項目136個，總投資148.4億元；年度計劃投資61.26億元，其中：續(xù)建項目40個，年度計劃投資28.43億元，市政府計劃投資1.58億元；新開工項目13個，年度計劃投資10.93億元，市政府計劃投資2.29億元；備選項目83個，年度計劃投資21.89億元。并對每個項目排出了年度時間節(jié)點，確保今年的政府投資計劃有序推進。四是積極推進央企合作項目及省重點項目新增及謀劃工作。上半年，全市央企合作項目完成投資22.5億元；新增2020年省大新專項目庫謀劃項目12個，總投資約21.5億元；入庫謀劃項目34個，總投資66.2億元。

五是積極申報全省貫徹“六穩(wěn)”集中開工重大項目。上半年，我市參加省集中開工的重大項目共14個,總投資46億元。7月份集中開工活動將在我市舉行，目前已摸排集中開工項目16個，總投資59.4億元。六是扎實推進重點項目謀劃工作。上半年，①圍繞生態(tài)環(huán)保類謀劃西河防洪治理工程（馬口河治理工程）、花渡河防洪治理工程（環(huán)城河段治理工程）、城區(qū)雨污分流治理、環(huán)城河“活水”工程等重點項目10個，計劃總投資27.46億元；②圍繞疫情防控、衛(wèi)生健康、物資儲備等，謀劃市傳染病醫(yī)院、密切接觸者隔離中心、市急救中心、市中醫(yī)院高溝院區(qū)等重點項目18個，計劃總投資28億元；③編制納入國家重大項目項目47個，總投資105.6億元，擬爭取中央投資40.2億元。擬申報新增中央投資專項項目31個，總投資89.03億元，擬申請中央投資33億元。④編制擬申請2020年第二批專項債項目清單共10個，總投資25.53億元，資金需求14.4億元。⑤謀劃新基建項目18個，總投資27.5億元；謀劃全面建成小康社會補短板重大項目29個，總投資34.56億元；初步建立“十四五”謀劃項目庫，謀劃項目307個，總投資1043億元；謀劃縣城城鎮(zhèn)化補短板強弱項項目76個，總投資87億元。⑥編制2020年穩(wěn)投資重點項目119個（不含房地產(chǎn)項目），計劃總投資643億元，年度計劃投資96億元。其中：續(xù)建項目38個，年度計劃投資61億元；新開工項目45個，年度計劃投資35億元；儲備項目36個，總投資220億元；謀劃上報省“十四五”規(guī)劃重大工程項目77個，總投資366億元。

（三）提前謀劃準(zhǔn)備，積極做好項目爭取工作。積極與上級對口部門溝通銜接，通過多匯報、多交流的方式聯(lián)絡(luò)感情，項目爭取工作開展較為順利。截止目前，納入國家重大項目庫擬爭取新增中央投資項目12個，總投資30.9億元，擬爭取新增中央投資9.19億元；上報2020年第一批棚戶區(qū)改造和公租房配套基礎(chǔ)設(shè)施中央預(yù)算資金需求項目9個，計劃爭取中央預(yù)算內(nèi)投資0.79億元，其中：保障性安居工程獎勵項目4個，擬申請中央預(yù)算內(nèi)投資6790萬元；保障性安居老舊小區(qū)改造項目5個，擬申請中央預(yù)算內(nèi)投資1190萬元。已下達資金計劃的項目5個，累計爭取資金3965萬元，分別是縣公安局業(yè)務(wù)技術(shù)用房、縣救災(zāi)物資儲備庫、市森林語*錦苑、市東悅府小區(qū)棚改安置房配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、市安納小區(qū)改造項目配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、市春蘭山莊改造項目配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。同時，對已下達計劃的項目，督促項目單位抓緊完成前期手續(xù)，確保項目按期開工。

（四）加強項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)及日常調(diào)度，推進項目建設(shè)提質(zhì)增效。一是建立重點項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)包保責(zé)任制。對續(xù)建和新開工重點產(chǎn)業(yè)項目市發(fā)改委成立了10個包保責(zé)任組，政府投資項目成立了3個包保責(zé)任組，分別由委負責(zé)人牽頭負責(zé)，實行分單位、分項目的網(wǎng)格化管理，加快推進全市重點項目復(fù)工、復(fù)產(chǎn)或達產(chǎn)。截止6月底，省重點項目均已復(fù)工；重點產(chǎn)業(yè)項目除1個項目暫停投資外，均已復(fù)工；政府投資項目應(yīng)復(fù)工項目42個，已復(fù)工38個，復(fù)工率90%。二是堅持重點項目縣級領(lǐng)導(dǎo)包扶推進制，落實重大項目縣政府與責(zé)任單位“雙組長”制，按照重點項目“六項機制”、“四督四保”的要求，狠抓推進落實。按月對市政府投資項目、重點產(chǎn)業(yè)項目、省重點項目進行全方位調(diào)度。每月形成問題清單，及時通報，實行消帳式管理，并對問題項目進行現(xiàn)場調(diào)度，督促項目快投快建。市分管負責(zé)人也按期召開重點項目推進調(diào)度會，加強項目推進工作督導(dǎo)，著力解決重大困難與問題，全面推進項目建設(shè)。三是按月召開固投及大項目入庫調(diào)度會，分析全市固定資產(chǎn)投資形勢及大項目入庫完成情況，及時下達月度指導(dǎo)計劃，督促責(zé)任單位完成每月指定計劃任務(wù)；按月通報固定資產(chǎn)投資等指標(biāo)的完成情況，確保完成階段目標(biāo)任務(wù)及全年任務(wù)。四是加強爭項目爭資金前期工作指導(dǎo)。主動聯(lián)系爭項目責(zé)任單位，認真做好項目謀劃、入庫及項目申報材料的編報工作，密切配合相關(guān)市直部門，加快推進項目前期審批手續(xù)，確保申報項目和申報材料質(zhì)量，做到有的放矢，提高項目申報的成功率。五是開展“項目建設(shè)提效年”活動。重點是確保省“高大新?！表椖块_工率、竣工率、投資完成率及轉(zhuǎn)化率四項指標(biāo)均達到100%；同時，努力推進波司登羽毛羽絨園中園項目、光隆水洗羽絨及制品項目開工建設(shè);超翔光伏電纜項目、東隆羽絨深加工項目等項目竣工投產(chǎn);比亞迪跨座式單軌鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)基地、金世紀(jì)五星級酒店項目、楚江年產(chǎn)30萬噸綠色智能制造高精高導(dǎo)銅基材料項目、溫氏禽養(yǎng)一體化項目等加快建設(shè)。六是圍繞疫情防控開展“四送一服”專項行動。擬定全市《包容普惠創(chuàng)新提升行動方案（送審稿）》；對2020年計劃實施的132個政府投資項目及125個重點產(chǎn)業(yè)項目建立保責(zé)任制，明確項目責(zé)任單位、責(zé)任人及牽頭市領(lǐng)導(dǎo)；強化重點企業(yè)及項目包保服務(wù)，建立全市“四送一服”聯(lián)系包保重點企業(yè)及重點項目月走訪制度，及時下發(fā)工作提示單，按月調(diào)度收集企業(yè)反饋的問題，壓實包保責(zé)任人主體責(zé)任，幫助協(xié)調(diào)解決問題，并根據(jù)走訪情況下發(fā)走訪通報。

（五）加強制度建設(shè)，推進政府投資項目管理。一是貫徹落實《政府投資條例》，修訂完善并出臺了《市政府投資管理辦法》，進一步規(guī)范政府投資項目管理。二是繼續(xù)加強概算審查管理，上半年，共完成14個政府投資項目概算審查，上報總投資9.65億元，核減1.06億元，批復(fù)8.59億元，核減率11%，有效地節(jié)減了政府投資，充分提高了政府性資金的使用效益。

（六）完成委領(lǐng)導(dǎo)和上級發(fā)改委以及兩辦交辦的其他工作。一是完成《加強政府投資管理實現(xiàn)投資效益最大化》調(diào)

研報告初稿；二是完成市縣委辦、政府辦《關(guān)于加強戰(zhàn)略性、網(wǎng)絡(luò)型基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)情況的匯報》、《市多舉措加快重點項目建設(shè)》等約稿材料；三是完成《市抓項目穩(wěn)投資增動能確?！傲€(wěn)”、“六?！薄饭┦行麄鞑孔鹘?jīng)驗介紹宣傳材料；四是完成縣政協(xié)魏先榮委員《關(guān)于加快實施S319（G347）通江大道市政化拓寬改造工程項目的建議》議案的回復(fù)；五是按市央企辦要求，及時梳理上報全縣央企合作開展情況；七是按月匯總并及時向市委辦報送黨委書記“抓項目、穩(wěn)投資、增動能”項目匯報材料；八是積極做好巡視整改相關(guān)工作。一是積極配合市巡查辦巡視工作需要，及時提供相關(guān)單位歷年實施的政府投資項目。九是按月開展政策研究。圍繞政策要點、爭取政策支持和落實重大改革的結(jié)合點、項目支撐情況及工作建議，形成政策研究送閱材料，供市委、市政府決策參考。

二、下半年工作安排

（一）進一步加強項目管理。一是繼續(xù)加快政府遺留問題的解決。督促建設(shè)單位盡快對項目進行審查，盡快報送。二是繼續(xù)實行重點項目領(lǐng)導(dǎo)包扶推進機制，加快推進重點項目建設(shè)。三是嚴(yán)格執(zhí)行重點項目月報制度和督查制度，及時通報重點項目進展情況，分析存在的問題，提出建議對策，幫助協(xié)調(diào)加快建設(shè)進度，確保完成目標(biāo)任務(wù)。四是扎實推進省重點項目開竣工工作。確保開工率、竣工率兩項重點指標(biāo)在下半年能達到序時進度。加快推進“項目提效年”重點項目，確保項目按期開工、竣工及快速推進。五是針對已下達資金的項目，督促項目單位抓緊完善開工條件，盡快開工建設(shè)，盡早形成實物工程量。按月完成網(wǎng)上調(diào)度工作，并定期督查，及時掌握進展情況，

（二）繼續(xù)做好項目爭取工作。一是加強與省市發(fā)改委溝通銜接，督促住建局抓緊完善未申報的老舊小區(qū)項目前期手續(xù)，做好后期申報準(zhǔn)備工作；督促住建局、水司、城管局等單位完善新增中央投資項目申報材料。二是對各類已謀劃的重點項目，進一步摸排明年擬爭取資金項目，督促項目單位做好前期工作。

（三）繼續(xù)做好固定資產(chǎn)投資及大項目日常調(diào)度工作。

篇6

（一）領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)機構(gòu)。

*省土地儲備聯(lián)席會議是省級土地儲備的領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)機構(gòu)。在省政府的領(lǐng)導(dǎo)下，具體負責(zé)研究制定政策措施、土地征儲和供應(yīng)計劃，協(xié)調(diào)解決土地儲備工作中的困難和問題，監(jiān)督檢查土地儲備運營的工作落實。

（二）實施機構(gòu)。

*省地產(chǎn)（集團）公司是省級土地儲備的實施機構(gòu)。具體承擔(dān)儲備土地的市場運作、開發(fā)整理和投融資功能。地產(chǎn)集團由*省土地儲備整理交易中心與*省發(fā)展控股有限公司聯(lián)合出資組建。

二、運行機制

土地儲備經(jīng)營在省政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下開展工作，*省土地儲備聯(lián)席會議定期召開會議組織、協(xié)調(diào)安排省級土地儲備及運營工作。相關(guān)部門按以下分工進行工作：

省國土環(huán)境資源廳依法行使土地的行政管理權(quán)，對土地儲備運營進行政策性指導(dǎo)與行政監(jiān)督。

省土地儲備整理交易中心是省政府設(shè)立的對全省儲備土地進行統(tǒng)籌管理的職能機構(gòu)，具體承擔(dān)土地征收、土地收購、土地儲備管理及組織儲備土地出讓供應(yīng)等工作，參與并配合土地經(jīng)營工作，并對儲備土地開發(fā)經(jīng)營情況進行監(jiān)督。

*省發(fā)展控股有限公司充分發(fā)揮國有企業(yè)在地方經(jīng)濟發(fā)展中的主導(dǎo)作用，與儲備中心共同組建地產(chǎn)(集團)公司，承擔(dān)省級儲備土地的開發(fā)與整理和運營。按《公司法》的有關(guān)規(guī)定履行出資人的權(quán)利和職責(zé)。

*省地產(chǎn)（集團）公司具體承擔(dān)并實施土地融資、土地資本運作、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資、儲備土地開發(fā)等工作，確保儲備土地保值、增值。

省發(fā)改委、省財政廳、省建設(shè)廳按照各自職責(zé)，在儲備土地項目立項、儲備土地資金、儲備土地的規(guī)劃等方面予以積極支持，配合做好省級土地儲備和經(jīng)營工作。

三、土地開發(fā)經(jīng)營流程

（一）儲備計劃。根據(jù)*省社會經(jīng)濟發(fā)展要求、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，省國土環(huán)境資源廳會同有關(guān)部門編制省級土地儲備年度計劃后報省政府批準(zhǔn)。省級土地儲備年度計劃草案的具體編制工作由地產(chǎn)集團配合省土地儲備整理交易中心承擔(dān)。年度土地儲備計劃包括儲備數(shù)量、分布位置、用地類型、儲備成本等。

（二）土地征儲。省土地儲備整理交易中心根據(jù)省政府批準(zhǔn)的年度土地儲備計劃，負責(zé)督促有關(guān)各方完成土地農(nóng)轉(zhuǎn)用、土地征收（用）審批手續(xù)，并與儲備土地所在市縣進行協(xié)調(diào)，按時完成土地的征收（用）工作，核定土地資產(chǎn)，辦理土地權(quán)屬證書，納入儲備庫規(guī)范管理。地產(chǎn)集團負責(zé)及時提供土地收儲資金，配合儲備中心做好征儲工作。

（三）開發(fā)整理。凡進入省級土地儲備的國有土地，分期分批由地產(chǎn)集團負責(zé)開發(fā)與整理運作。地產(chǎn)集團聯(lián)合儲備中心編制土地開發(fā)整理規(guī)劃實施方案，報儲備聯(lián)席會議通過后由省政府批準(zhǔn)；由地產(chǎn)集團根據(jù)省政府批準(zhǔn)的實施方案確定的投資規(guī)模融資，具體負責(zé)土地的開發(fā)與整理工作，并進行基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)，并會同儲備中心對項目進行整體策劃推介，招商引資，促進土地增值升值。

（四）土地供應(yīng)。對于開發(fā)成熟、具備出讓條件或需要變現(xiàn)的土地，由儲備中心根據(jù)土地供應(yīng)計劃及市場需求情況，制訂儲備土地供應(yīng)方案，報省政府批準(zhǔn)后，依法劃撥或者通過土地交易市場公開招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓。

四、收益分配原則

出讓土地收入扣除土地儲備成本后，增值部分的50%上繳財政專戶，其中40%用于包括*省發(fā)展控股有限公司承擔(dān)的省重點基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，10%用于*省發(fā)展控股有限公司承擔(dān)的省重大項目孵化的資本金；增值部分的20%~30%返還土地所在市縣；增值部分的5%返還土地儲備整理交易中心，用于省級土地儲備機構(gòu)的業(yè)務(wù)工作費用；增值部分的25%-15%返還地產(chǎn)集團，用于省級土地儲備資金積累。

篇7

制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計劃，是國務(wù)院做出的重要部署，是改善人民群眾生活，提高住房保障水平的重點工作，是落實科學(xué)發(fā)展觀、引導(dǎo)建立符合國情的住房建設(shè)和消費模式的重要措施，是完善住房供應(yīng)政策和調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、推進住房保障體系建設(shè)的重要手段。通過各地區(qū)、各有關(guān)部門的努力，住房建設(shè)規(guī)劃工作已經(jīng)取得了階段性成效。為了貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[*]24號）精神，經(jīng)國務(wù)院同意，現(xiàn)就進一步做好2009年住房建設(shè)計劃、*年至2012年住房建設(shè)規(guī)劃的制定工作提出以下指導(dǎo)意見：

一、加強領(lǐng)導(dǎo)，認真制定住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計劃

住房建設(shè)規(guī)劃是對未來幾年住房建設(shè)進行調(diào)控和指導(dǎo)的主要依據(jù)，做好住房建設(shè)規(guī)劃以及住房建設(shè)年度計劃的制定和實施工作是城市（包括縣城，下同）人民政府的重要職責(zé)。地方各級人民政府要采取有力措施，加強對住房建設(shè)規(guī)劃制定工作的指導(dǎo)和監(jiān)督。城市人民政府要加強對住房建設(shè)規(guī)劃工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，抓緊落實部門分工，建立健全工作機制，形成工作合力，切實提高編制工作質(zhì)量和效率。要按照“政府組織、專家領(lǐng)銜、部門合作、公眾參與、科學(xué)決策”的原則，做好前期調(diào)研、專題研究、規(guī)劃編制等工作。

制定住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計劃，一是要以國家關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格、切實解決城市低收入家庭住房困難以及促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的相關(guān)政策文件為依據(jù)，深入貫徹科學(xué)發(fā)展觀，落實全面建設(shè)小康社會和構(gòu)建社會主義和諧社會的目標(biāo)要求。二是要立足我國人多地少的基本國情，根據(jù)本地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展水平、資源和環(huán)境承載能力，重點發(fā)展面向廣大中低收入家庭的中低價位、中小套型普通商品住房和各類保障性住房；采取多種渠道和方式，妥善解決進城務(wù)工人員的居住問題。三是要與國民經(jīng)濟與社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市近期建設(shè)規(guī)劃相銜接。

住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計劃應(yīng)在征求社會意見的基礎(chǔ)上，經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)后向社會公布。城市人民政府要在進一步總結(jié)*年住房建設(shè)計劃制定和公布工作經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，在3月底前制定并公布2009年住房建設(shè)計劃，在6月底前制定并公布*年至2012年住房建設(shè)規(guī)劃，并認真組織實施。各直轄市、計劃單列市和省會（首府）城市的住房建設(shè)規(guī)劃（計劃）報建設(shè)部備案，其他城市的住房建設(shè)規(guī)劃（計劃）報省、自治區(qū)建設(shè)主管部門備案。

二、深入調(diào)查，科學(xué)確定住房建設(shè)發(fā)展目標(biāo)

制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計劃，政策性強、涉及面廣、統(tǒng)計與分析任務(wù)重。做好這項工作，要加強全面調(diào)查，建立城市居民住房現(xiàn)狀及動態(tài)管理檔案，加強科學(xué)分析和預(yù)測。各地要充分利用住房現(xiàn)狀調(diào)查的既有成果，參考城市住宅的保有量、成套情況、空間分布、產(chǎn)權(quán)狀況、戶均人口、戶籍家庭數(shù)、流動人口居住情況、居民收入、居住需求意愿等情況，結(jié)合本地資源與環(huán)境等約束條件，人口和住房需求結(jié)構(gòu)變化趨勢，以及舊住宅改造、城市拆遷、市場需求和政策因素等，統(tǒng)籌研究確定住房結(jié)構(gòu)、居住用地空間布局、設(shè)施配套和建設(shè)規(guī)模。

三、突出重點，落實保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及要求

制定住房建設(shè)規(guī)劃和住房建設(shè)年度計劃，要根據(jù)本地住宅需求情況，落實逐步解決城市中低收入家庭住房困難的目標(biāo)，合理確定居住用地供應(yīng)規(guī)模、土地開發(fā)強度和住宅供應(yīng)規(guī)模。要把普通住房供應(yīng)作為主要內(nèi)容，突出強調(diào)以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難。要按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（[2006]37號）要求，明確新建住房結(jié)構(gòu)比例，即凡新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。要明確提出廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價普通商品住房及其他中低價位、中小套型普通商品住房等的建設(shè)目標(biāo)、建設(shè)項目、住房結(jié)構(gòu)比例、土地供應(yīng)保障措施等，并提出包括新建、存量住房利用等多種渠道的綜合解決方案。

住房建設(shè)規(guī)劃的成果由規(guī)劃文本、圖冊與附件組成。規(guī)劃文本應(yīng)包括總則、住房發(fā)展目標(biāo)、住房用地供應(yīng)目標(biāo)與空間布局、住房政策、規(guī)劃實施保障措施等內(nèi)容。附件應(yīng)包括規(guī)劃說明、研究報告與基礎(chǔ)資料。

篇8

將成REITs先行試點

日前，國務(wù)院新聞辦召開了促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的新聞會。央行金融市場司副司長霍穎勵在會上透露，央行已會同有關(guān)部門就房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）形成了初步試點總體構(gòu)架，獲準(zhǔn)同意后將開始試點。

有消息稱，浦東新區(qū)與監(jiān)管部門合作設(shè)立的基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)增值基金前期籌備工作在去年底已經(jīng)結(jié)束，正等待監(jiān)管部門審批，將打包上市的物業(yè)有浦東部分寫字樓和商鋪。另有關(guān)方面也批準(zhǔn)了天津濱海新區(qū)領(lǐng)瑞房地產(chǎn)信托投資基金的設(shè)立，這也被業(yè)界視為REITs落戶當(dāng)?shù)氐那白唷?/p>

中原證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師魏博認為，REITs產(chǎn)品設(shè)計的基礎(chǔ)在于有一個穩(wěn)定的現(xiàn)金回報，它應(yīng)該是能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)，包括商業(yè)和工業(yè)。REITs要推出已經(jīng)是不爭的事實，但是試點選擇何地，目前仍未有結(jié)果出來。不過市場已經(jīng)有心目中的大熱選擇上海浦東和天津濱海新區(qū)。

廣西

409億投資七大政策提速北部灣

歷經(jīng)近一年的具體建設(shè)方案反復(fù)修訂及項目甄選，廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)(以下簡稱北部灣經(jīng)濟區(qū))的大規(guī)模投資正在展開。

2009年廣西將考慮統(tǒng)籌推進558個重大項目建設(shè)，總投資達9834億元，年度計劃投資超1100億元;在這其中，放入到上述盤子的北部灣經(jīng)濟區(qū)重大項目占據(jù)168項，總投資達4085億元，年度計劃投資409億元，后兩者均占廣西一半之多。根據(jù)廣西方面的投資規(guī)劃，其將在2009年完成6000億的投資規(guī)模。

廣西壯族自治區(qū)主席馬飚表示，在投資上將向北部灣經(jīng)濟區(qū)傾斜。廣西將推進北部灣經(jīng)濟區(qū)優(yōu)先發(fā)展，全面實施廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃，加快形成石化、鋼鐵、造紙、核電、鋁加工、糧油加工、電子信息等產(chǎn)業(yè)基地，加快發(fā)展金融、物流、商貿(mào)、旅游等服務(wù)業(yè)。

海口

綜合保稅區(qū)獲國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立

近日，成立于1992年的?？诒６悈^(qū)被國務(wù)院正式批復(fù)同意進行區(qū)位調(diào)整并轉(zhuǎn)型升級為?？诰C合保稅區(qū)。原海口保稅區(qū)不再保留，新區(qū)區(qū)位調(diào)整至海南澄邁老城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。這是我國批準(zhǔn)設(shè)立的第四個綜合保稅區(qū)。

據(jù)了解，綜合保稅區(qū)是以虛擬港口為依托，設(shè)立在特定區(qū)域內(nèi)，具有口岸、物流、加工等功能的海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域。其功能、政策與保稅港區(qū)類似，被稱為“內(nèi)陸保稅港區(qū)”，二者均是我國目前開放層次最高的特殊開放區(qū)域。

據(jù)海南省副省長李國梁介紹，?？诰C合保稅區(qū)是海南繼洋浦保稅港區(qū)后，再獲國家批準(zhǔn)設(shè)立的開放層次最高、優(yōu)惠政策最多、功能最齊全、手續(xù)最便捷的特殊經(jīng)濟開放區(qū)域。新區(qū)設(shè)立后，將充分依托海口作為全國加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移的重點承接城市的優(yōu)勢，重點發(fā)展具有海南特色的、輕型的外向型加工業(yè)，在產(chǎn)業(yè)定位上與洋浦保稅港區(qū)形成錯位布局、共同發(fā)展的關(guān)系。

內(nèi)蒙古

支持企業(yè)利用資本市場做大做強

2009年工作辦公室等部門為推動產(chǎn)業(yè)整合、升級和企業(yè)壯大，將積極扶持上市公司并購重組，鼓勵上市公司通過資本市場再融資。今年內(nèi)蒙古將盡量提高工作效率，鼓勵具有實力的上市公司實施資產(chǎn)重組、并購，以延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，提升產(chǎn)業(yè)層次，擴大產(chǎn)能和市場份額。

篇9

一、各項業(yè)務(wù)經(jīng)營情況

（一）人民幣存款增長點實現(xiàn)了新轉(zhuǎn)變，儲蓄存款增長取得歷史性突破。截止6月末，人民幣存款余額為46659萬元，比上年增長60*萬元，完成年度任務(wù)的65%,其中對公存款35493萬元,比上年度增長3663萬元,完成年度任務(wù)的48%。在對公存款中，公司類存款增長量占比達到了一半，我室年初提出的存款增長點由機構(gòu)類客戶向公司類客戶轉(zhuǎn)變的市場定位策略得到逐步實現(xiàn)；儲蓄存款余額達到了11166萬元，比年初增長2343萬元,比上年同期多增了3302萬元，完成年度任務(wù)的142%，提前完成了我室年初提出的儲蓄存款超億元的目標(biāo)，取得了歷史性突破。

（二）外幣存款。截止6月末，外幣存款余額為93.6萬美元，比上年增長10.7萬元，完成二季度計劃的133.8%，完成年度計劃的107%。

（三）中間業(yè)務(wù)收入穩(wěn)步增長。上半年實現(xiàn)中間業(yè)務(wù)收入34.7萬元，完成二季度計劃的105%,完成年度計劃的49.6%。

（四）個人類貸款有效投放。截止6月末，個人貸款累計投放332萬元，完成二季度計劃的107%，完成年度計劃的60.4%。

（五）銀行卡發(fā)卡有序發(fā)展。截止6月末，銀行卡累計發(fā)卡增量1669張，完成二季度計劃的128.4%，完成年度計劃的64.2%。

（六）保險保費收入。截止6月末，累計保險費收入27萬元，在直屬網(wǎng)點中保險費收入排第一，完成二季度計劃的107%，完成年度計劃的53.5%。

（七）銷售基金發(fā)展迅速。截止6月末，累計基金67.6萬元，比上年同期增43.8萬元，同比增長率為283%。

二、上半年的主要工作

新年于始，我室召開了業(yè)務(wù)分析動員會，對我室所面臨的新形勢、新機遇、新競爭壓力進行了分析，結(jié)合分行下達的經(jīng)營計劃目標(biāo)，確定了“全員行動，強化營銷，努力實現(xiàn)業(yè)務(wù)發(fā)展新突破”的工作思路。上半年，我室圍繞既定的經(jīng)營目標(biāo)，努力開展各項工作。

（一）強化營銷，做強做大法人類業(yè)務(wù)。在法人業(yè)務(wù)方面，我室的思路是穩(wěn)定機構(gòu)類客戶的基礎(chǔ)上，積極拓展公司類客戶。在機構(gòu)類客戶方面，我室重點做好*市財政局、交通稽征、養(yǎng)老保險所等客戶的維護與拓展工作。一是積極配合交通稽征所做好20*年度交通稽征費的歸集工作，累計吸收存款2670萬元。二是做好代收*市公務(wù)員小區(qū)自建房宅基土地出讓金工作，累計代收土地出讓金1180萬元。三是加強聯(lián)系，積極營銷社會養(yǎng)老保險資金。通過與養(yǎng)老保險所的密切聯(lián)系，上半年養(yǎng)老保險所在我室新增存款3000多萬元。公司類客戶方面，一是抓住*市城市建設(shè)大投資的機遇，利用與城司、建委等部門的良好關(guān)系，通過他們的介紹，上門營銷相關(guān)投資商、開發(fā)商。通過他們的介紹，營銷成功客戶30戶，新增存款1200萬元。二是做好舊客戶挖潛營銷工作，如*房地產(chǎn)公司，在做好*房地產(chǎn)公司的服務(wù)的同時，積極開展與其相關(guān)的承建商、材料供應(yīng)商等客戶的營銷工作，成功地營銷了相關(guān)客戶5戶，在我室存款達到了500萬元。三是加強與工商登記部門合作，捕捉新注冊公司信息，并做好新注冊公司的注冊資金歸行開戶工作。我室積極與工商行政管理部門聯(lián)系，利用他們提供的信息開展有針對性的營銷。上半年，新落戶我室的新注冊企業(yè)52戶，存款額達到了1600萬元。

（二）調(diào)整策略，個人業(yè)務(wù)快速發(fā)展。一是我室充分利用業(yè)務(wù)功能的優(yōu)勢，為客戶提供基金投資、保險投資、存款投資及國債投資等計劃，為客戶量身定做好投資組合，深得客戶的信任，促進了我室基金、保險等業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，上半年全面完成基金、保險和國債的銷售業(yè)務(wù)。二是個人優(yōu)良客戶拓展成效顯著。我室從年初開始，就把個人優(yōu)良客戶的拓展作為個人業(yè)務(wù)的重點來抓。上半年新增個人優(yōu)良客戶1*戶。三是積極拓展個人貸款。我室克服無客戶經(jīng)理，人員缺少等的困難，積極開展個人類貸款營銷工作，上半年累計投放個人類貸款332萬元，完成了二季度經(jīng)營計劃的107%。四是以工資業(yè)務(wù)為契機，促進儲蓄存款業(yè)務(wù)快速發(fā)展。我室以財政企事業(yè)單位工作為契機，做好柜臺服務(wù)，以此吸引客戶，同時以柜臺服務(wù)優(yōu)勢，積極營銷個體經(jīng)營戶，儲蓄存款業(yè)務(wù)增長取得新突破，截止6月末，儲蓄存款余額比上年同期多增了3302萬元。

（三）整合資源，提高柜臺服務(wù)水平。一是調(diào)整柜臺設(shè)置，為提高柜臺服務(wù)水平，做好客戶的服務(wù)與維護，特別是vip客戶的服務(wù)與維護，對原有的人員和柜臺勞動組合方式重新進行了整合，設(shè)立vip客戶專柜，主要負責(zé)為指定的大客戶服務(wù)；同時壓縮后柜柜臺數(shù)，增加1組前臺業(yè)務(wù)柜臺組。經(jīng)過調(diào)整后，柜臺業(yè)務(wù)的服務(wù)能力大為增強，基本解決了柜臺排隊現(xiàn)象，對于vip客戶隨到隨辦。二是調(diào)整崗位人員配置，實行崗位競爭。由業(yè)務(wù)技能強、服務(wù)效率高、服務(wù)態(tài)度好的員工優(yōu)先選擇崗位，充分調(diào)動了員工學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技能的積極性，進一步提高了員工的業(yè)務(wù)技能水平。

（四）創(chuàng)新手段，進一步提高客戶維系水平

一是利用春節(jié)前期，走訪相關(guān)客戶，加強與大客戶的溝通與聯(lián)系，增進感情交流，培養(yǎng)客戶忠誠度。二是開展以球聯(lián)誼活動，以球會友，為我室拓展業(yè)務(wù)提供了新的客戶資源。三是落實客戶維護責(zé)任制，在柜臺為客戶提供差異化服務(wù)的基礎(chǔ)上，將員工與vip客戶建立一一對應(yīng)關(guān)系，落實專人進行維護。通過多策并舉，我室與客戶的關(guān)系不斷得到增強，沒有出現(xiàn)因服務(wù)不到位而造成客戶走失現(xiàn)象，原有客戶在我室的存款額也在逐步提高。

（五）從嚴(yán)從細，進一步加強內(nèi)控管理

內(nèi)控管理是銀行穩(wěn)健經(jīng)營的保證，我室以分行提出的深化創(chuàng)建平安分行為目標(biāo)，加強員工的制度教育，強化制度管理，在內(nèi)控管理上遵循“從嚴(yán)要求，從細著手”的原則，加大對日常業(yè)務(wù)操作規(guī)范化檢查和監(jiān)督，認真做好制度執(zhí)行、落實工作。一是堅持班前訓(xùn)示制度，時刻敲響風(fēng)險防范警鐘。二是加強對卡把、出入庫、授權(quán)等環(huán)節(jié)管理，消除風(fēng)險隱患。三是加強制度執(zhí)行檢查，由坐班主任對員工的日常操作進行事前、事中、事后監(jiān)管，杜絕風(fēng)險發(fā)生。

（六）積極組織，不斷加強隊伍建設(shè)

一是加強員工業(yè)務(wù)技能教育。我室充分利用每天班前訓(xùn)示機會，組織員工學(xué)習(xí)各項規(guī)章制度，同時還利用晚上時間定期組織學(xué)習(xí)相關(guān)的業(yè)務(wù)知識，鼓勵員工積極參加各種培訓(xùn)班學(xué)習(xí)，使得員工的業(yè)務(wù)技能不斷提高，使員工具有良好的職業(yè)意識、職業(yè)文化、職業(yè)道德和職業(yè)精神。二是強化員工團隊意識，提高員工的團隊協(xié)作精神，充分發(fā)揮營業(yè)室的人力資源優(yōu)勢作用。結(jié)合分行開展企業(yè)文化建設(shè)的契機，組織員工積極參加分行舉辦的“迎新春”文藝匯演，出色的表演節(jié)目得到了分行黨委的充分肯定，極大地鼓舞了員工的士氣，進一步增強了員工的集體榮譽感，增強了員工的凝聚力。三是積極組織員工參加“三項”專項教育活動，促使全行員工牢固樹立案件防范、嚴(yán)格管理和合規(guī)操作三種意識，逐步建立一支遵紀(jì)守法、操作規(guī)范的員工隊伍。

（七）推陳出新，進一步完善激勵機制。年初分別出臺了《*分行營業(yè)室存款營銷獎勵方案》、《*分行營業(yè)室基金、保險營銷獎勵方案》、《*分行營業(yè)室銀行卡營銷獎勵方案》以及《*分行營業(yè)室員工業(yè)績考評管理辦法》等辦法，落實具體的獎罰措施，充分調(diào)動了員工的積極性和主動性，有效促進了各項業(yè)務(wù)的發(fā)展。

此外，根據(jù)區(qū)分行下達的操作指令，我室積極組織員工對相關(guān)的賬目進行清理核對和新業(yè)務(wù)系統(tǒng)演練。累計補錄、修改賬戶信息3500多條，按時按質(zhì)完成了各種數(shù)據(jù)上收前的賬目核對工作；在第一階段的新業(yè)務(wù)系統(tǒng)演練中，還受到了區(qū)分行通報表揚。

三、當(dāng)前工作存在的問題

（一）對公存款增長不足。截止6月末，對公存款增量僅為3663萬元，完成年度任務(wù)的48%。與上年同期相比，呈現(xiàn)了增長速度緩慢，增長量少的現(xiàn)象。主要原因：一是各單位逐步開始籌建辦公樓，原有存款資金陸續(xù)投入使用，是造成機構(gòu)類客戶存款下降的主要原因；二是財政等機構(gòu)類客戶在各銀行開戶格局已基本定局，存款資金相對穩(wěn)定，拓展空間有限；同時各行加強對現(xiàn)有客戶的維護力度，增加了營銷的難度；三是新項目投入不足，上半年*市新投入項目少，缺乏客戶資源。四是水電行業(yè)大客戶組建集團公司，資金全部上收南寧總部管理，致使原在我行存款逐步減少。

（二）中間業(yè)務(wù)收入渠道少，發(fā)展后勁不足。上半年中間業(yè)務(wù)收入僅為34.7萬元，收入的主要渠道是銀行卡業(yè)務(wù)收入、保險手續(xù)費收入及建行運鈔收入。收入來源少，拓展空間有限。

四、下半年工作計劃

（一）進一步加大對財政、城市基礎(chǔ)建設(shè)資金的營銷力度。加強與市財政局的溝通與聯(lián)系，及時了解財政預(yù)算外資金、城市基礎(chǔ)建設(shè)資金投入的情況，提前做好相關(guān)用資單位的營銷與服務(wù)，提高資金的留存。做好國開行貸款營銷工作，掌握資金源頭。

（二）密切關(guān)注房地產(chǎn)項目動態(tài)，及時做好相關(guān)項目的營銷。重點做好城西國際、嘉元小區(qū)、單位集資建房等項目的營銷，提供資金結(jié)算、貸款支持等服務(wù)，提高項目綜合貢獻率，促進我室存款、貸款、中間業(yè)務(wù)的全面發(fā)展。

（三）積極尋找資源，加快中間業(yè)務(wù)發(fā)展步伐。一是加大住房貸款的營銷，增加財產(chǎn)保險手續(xù)費收入。二是積極營銷部分娛樂場所的pso機安裝業(yè)務(wù)，拓展中間業(yè)務(wù)收入來源。

（四）加大貸記卡發(fā)卡力度，提高銀行卡效益。重點對財政系統(tǒng)單位及水電等優(yōu)勢行業(yè)主要負責(zé)人、中層干部的貸記卡宣傳，增加貸記卡發(fā)卡量，搶先占領(lǐng)信用卡市場，不斷提高銀行卡的收入。

（五）做好國庫集中支付業(yè)務(wù)，促進財政系統(tǒng)單位資金留存。通過做好支付業(yè)務(wù)，密切與相關(guān)單位的聯(lián)系，吸引單位其他資金存款流入我行。

篇10

關(guān)鍵詞：土地儲備制度；房地產(chǎn)市場；宏觀調(diào)控

中圖分類號：F293.30文獻標(biāo)志碼：A文章編號：1673－291X（2009）02－0134－02

一、城市土地儲備制度使土地價格市場化

國務(wù)院在2001年4月發(fā)出的《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》第一節(jié)中明確指出：“為增強政府對土地市場的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對建設(shè)用地試行收購儲備制度?！崩_了中國土地儲備制度的帷幕。2002年，國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》明確規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。到了2005年，招拍掛已經(jīng)成為經(jīng)營性土地出讓的唯一途徑。

在城市土地儲備制度建立的前提下，政府是土地的唯一供給者。假設(shè)：（1）土地供給量是根據(jù)國家宏觀政策和經(jīng)濟發(fā)展的要求指定的，那么它應(yīng)該是一個合理的供應(yīng)量，作為開發(fā)商只能去接受；（2）需求土地的開發(fā)商是理性的；（3）市場上的每宗土地都是同樣的，是無差異商品。那么采用招拍掛的土地出讓方式，通過引進市場機制，讓開發(fā)商根據(jù)自己的能力來進行公平的博弈取得土地，參與者的競爭愈加激烈，最后的交易價格就愈能反映真實的土地市場價值，因此，城市土地儲備制度將原本真實的市場價格揭示出來。相反，土地協(xié)議出讓方式容易導(dǎo)致市場交易的暗箱操縱，導(dǎo)致開發(fā)商與政府某些部門相互勾結(jié)，滋生腐敗，致使國土資源大量的流失，它所形成的土地價格必將遠低于土地招標(biāo)拍賣掛牌供地政策下形成的市場均衡價格；同時，將導(dǎo)致需求大于供給，出現(xiàn)超額需求現(xiàn)象。

二、城市土地儲備制度放大土地價格信號

（一）影響土地需求因素分析

1.城市化。城市化又稱城鎮(zhèn)化、都市化，是指人類生產(chǎn)和生活方式由鄉(xiāng)村向城市型轉(zhuǎn)化的歷史過程，表現(xiàn)為鄉(xiāng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)化以及城市不斷發(fā)展和完善的過程。目前，一般采用城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎剡@單一指標(biāo)來測量城市化水平，根據(jù)這一指標(biāo)，至2003年底，中國城市化水平已達到40%。城市化是一個國家或者地區(qū)實現(xiàn)人口聚集、財富聚集、技術(shù)聚集和服務(wù)聚集的過程，在這個過程中各種用地需求量不斷增加。城市化在用地需求上應(yīng)分為內(nèi)涵增加需求和外延擴大需求。在城市化過程中，新增用地還是以外延擴大增加用地規(guī)模為主，城市化帶來的人口膨脹、商業(yè)繁榮、工業(yè)規(guī)模擴大將刺激用地需求，并抬高了土地市場價格，這時城市化會推動土地需求價格曲線外移。

2.人口增長。土地需求的本質(zhì)即人口增長對土地的需求，人口增長可以分為自然增長和機械增長。人口自然增長是指在一定時期內(nèi)因出生和死亡因素的消長，導(dǎo)致的人口數(shù)量的增長或減少，即出生人數(shù)與死亡人數(shù)的凈差值。人口機械增長是指在一定時期內(nèi)因遷入和遷出因素的消長，導(dǎo)致人口數(shù)量的增加或減少，即遷入的人數(shù)和遷出人數(shù)的凈差值。在單位區(qū)域內(nèi)，影響地價的是相對人口密集，一般來說，人口密集高的地區(qū)，住宅用地需求多于供給，供給相對缺乏，因而土地市場價格趨高。同時，人口密集增加可能會刺激商業(yè)、服務(wù)業(yè)等的發(fā)展，提高商業(yè)和服務(wù)業(yè)用地的市場價格，人口增長會引起住宅商業(yè)用地需求價格曲線外移。

3.土地投機。城市地上建筑物具有建設(shè)周期長、自然壽命和經(jīng)濟壽命長等特點，而且城市土地供給又缺乏彈性。土地供給條件的改變不可能是價格預(yù)期形成的主要決定因素，對未來需求的變化才是價格預(yù)期形成的主要決定因素。由于在土地市場存在著大量的正反饋交易，即投資者根據(jù)資產(chǎn)過去價格的趨勢而不是其實際價格進行交易。如果投資者預(yù)期地價很快將上升，就會以目前的市場價格購入一定量的土地，然后再以上漲后的價格出售，從而獲得高額收益。在正反饋效應(yīng)下投資者都將采取這種投機方式，就會造成土地市場上只存在買者而缺少賣者，從而在宏觀水平上打破供求平衡。在這種條件下追求利潤最大化的投資者為獲得資本收益就會抬高價格，最終形成土地價格投機。

（二）土地壟斷前提下的土地供給

第一，在土地儲備建立后，我國土地使用權(quán)出讓市場的供給只有一個，即國家，消除了多頭供地的現(xiàn)象；第二，土地作為一種特殊的生產(chǎn)資料，其需求交叉彈性為零；第三，國家可以根據(jù)本國發(fā)展情況來制定土地相關(guān)費用；第四，除國家政府外，其他任何機構(gòu)都不能進行土地使用權(quán)出讓，在國家范圍內(nèi)，中央政府決定一年或若干年我國土地總的供給量。那么在土地儲備制度的前提下，政府供地符合壟斷理論，我們可以從壟斷廠商的需求曲線來分析政府的土地供應(yīng)，如下圖1所示：

假設(shè)土地成本為0，圖中兩塊陰影的面積相等,即出讓土地得到的直接收益相等，即政府在近期收益相等的情況下，選擇A2點供應(yīng)土地將多增加（A2-A1）的土地供給量,同時失去（A2-A1）的土地增殖的利益，那么作為土地壟斷者的政府最求利潤最大化肯定將采取減少土地供應(yīng)的方式。

（三）土地價格信號放大機制分析

土地儲備制度建立之前，我國土地需求者主要從以下幾種渠道獲得土地：一是通過無償劃撥方式取得土地；二是在“隱形市場”上，從擁有國家或集體土地使用權(quán)的單位和個人入手，未經(jīng)政府同意或未辦理任何補交出讓金手續(xù)，獲取非法供給的國有或集體土地；三是從一級市場經(jīng)過有償出讓的方式獲得土地；四是通過二級市場，以土地使用權(quán)剩余年限相應(yīng)的市場價格從原土地使用者手中購得土地。土地儲備制度建立以后，第一二種非市場渠道得到有效的控制，無償劃撥一級通過隱形市場獲得的土地數(shù)量均將減少，大部分需求將轉(zhuǎn)移到第三四種渠道，土地需求者基本上依賴市場土地途徑獲得。

三、城市土地儲備制度轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式

土地儲備制度實施之前，我國房地產(chǎn)業(yè)進入壁壘實際上并不高。一般而言，進入壁壘包括資本量、規(guī)模經(jīng)濟和產(chǎn)品差別等方面，但幾乎都不構(gòu)成進入壁壘。作為一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)理論上具有一定行業(yè)壁壘，但一方面我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負債經(jīng)營的特點突出，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負債率一般在70％以上（易憲容，2005），開發(fā)企業(yè)只要具有土地出讓款的首付款（一般占土地出讓金的20％～30％），一個項目就可以操作成功；另一方面，我國房地產(chǎn)企業(yè)借助自己的買方壟斷，讓建筑企業(yè)墊資建設(shè)已經(jīng)成為一種慣例。開發(fā)企業(yè)成功的關(guān)鍵在于土地這項“戰(zhàn)略資源”。

土地儲備制度打破了由于土地要素交易非公平的壁壘，使土地要素交易具備“公開透明性”與“國民待遇性”兩大特點，各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以直接獲得各類土地出讓信息，避免信息不對稱造成的非公平競爭；同時，土地儲備的“國民待遇性”對所有開發(fā)企業(yè)一視同仁，土地要素使用權(quán)的歸屬由投標(biāo)企業(yè)的實力與投標(biāo)方案決定，政府關(guān)系已經(jīng)不能構(gòu)成競爭優(yōu)勢。在協(xié)議出讓土地情況下，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借“過硬”的政府關(guān)系，過著“大碗喝酒、大塊吃肉”的黃金時代，以低廉的土地獲取成本拿到別人拿不到的土地，至于企業(yè)管理方面粗放一點，對于豐厚的利潤來說不過九牛一毛，無傷大雅。但是，伴隨著土地競價把開發(fā)商的利潤大幅度削減，向管理要效益越來越關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。那些曾經(jīng)以政府關(guān)系作為核心競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)，沒有重新找到自己的競爭優(yōu)勢而要導(dǎo)致出局，民營、股份制房地產(chǎn)企業(yè)以其運行效率高、市場反映靈敏、管理細致而構(gòu)成的核心競爭力逐漸占據(jù)了房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)地位。

同時，土地儲備制度下，土地大宗出讓的特點形成產(chǎn)業(yè)“洗牌效應(yīng)”。巨額的土地出讓金形成一個很高的門檻，這道門檻往往讓許多中小企業(yè)望而卻步，根本無力在土地拍賣市場上與大型開發(fā)商競爭。特別是在國家加強對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控、嚴(yán)格信貸條件、提高信貸利率、企業(yè)資金杠桿作用削弱的情況下，大部分中小開發(fā)企業(yè)很難拿得到土地，處于“斷炊”的尷尬境地，拿不到土地這一核心資源，這些中小企業(yè)只能成為旁觀者，并最終淪為被淘汰者。而大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則借助這道門檻，成功地“清理”了市場，實現(xiàn)了對區(qū)域市場的壟斷，獲得了壟斷利潤水平和更大的發(fā)展空間。