導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理法規(guī) 課程設(shè)計(jì) 教學(xué)改革

基金項(xiàng)目：校級(jí)重點(diǎn)科研項(xiàng)目“我校重點(diǎn)專業(yè)與特色專業(yè)建設(shè)研究――以物業(yè)管理專業(yè)為例”（項(xiàng)目編號(hào)：11-04-A07）；“高等職業(yè)教育核心課程開(kāi)發(fā)研究――以我校物業(yè)管理專業(yè)核心課程開(kāi)發(fā)為例”（項(xiàng)目編號(hào)：13G-04-A11 ），本文為階段性研究成果。

中圖分類號(hào)：G642.0 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

《物業(yè)管理法規(guī)》是大學(xué)物業(yè)管理專業(yè)的核心課程之一，在物業(yè)管理專業(yè)的知識(shí)體系構(gòu)架中處于重要地位，承擔(dān)著培養(yǎng)學(xué)生法制意識(shí)和依法辦事能力的重要任務(wù)[1]，該門(mén)課程具有極強(qiáng)的理論性、實(shí)效性和應(yīng)用性。對(duì)該課程內(nèi)容的掌握將引導(dǎo)學(xué)生深入專業(yè)體系，有助于學(xué)生全面了解物業(yè)管理業(yè)務(wù)的規(guī)范開(kāi)展，并為后續(xù)課程的學(xué)習(xí)打好基礎(chǔ)。對(duì)于非法律專業(yè)的學(xué)生來(lái)說(shuō)，該課程內(nèi)容龐雜而枯燥，晦澀而抽象，要掌握幾十種法律法規(guī)和政策的應(yīng)用，僅靠聽(tīng)取教師課堂上對(duì)一般理論的講授往往達(dá)不到學(xué)習(xí)目的，所以有必要對(duì)課程教學(xué)過(guò)程進(jìn)行設(shè)計(jì)和改革。

課程特點(diǎn)

《物業(yè)管理法規(guī)》課程內(nèi)容主要是各種與物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)在物業(yè)管理活動(dòng)中的具體應(yīng)用，它以物業(yè)管理業(yè)務(wù)的開(kāi)展為主線，規(guī)范物業(yè)管理各具體業(yè)務(wù)操作的合法邊界。課程知識(shí)面極廣，涉及幾十個(gè)法律法規(guī)，在表述法律概念的同時(shí)又強(qiáng)調(diào)法律的應(yīng)用性。在物業(yè)管理專業(yè)體系中，物業(yè)管理法律法規(guī)的應(yīng)用是貫穿物業(yè)管理業(yè)務(wù)始終的隱形線索，所以對(duì)于物業(yè)管理專業(yè)的學(xué)生來(lái)說(shuō)，掌握課程內(nèi)容是進(jìn)行規(guī)范的物業(yè)管理業(yè)務(wù)操作的前提，也是全面理解和掌握業(yè)務(wù)處理的關(guān)鍵所在。

在物業(yè)管理專業(yè)課程體系中，《物業(yè)管理法規(guī)》是物業(yè)管理專業(yè)多門(mén)核心課程中的首要核心課程，該課程銜接后續(xù)課程，比其他核心課程開(kāi)設(shè)的時(shí)間都要早，這個(gè)相對(duì)前位的核心課程，對(duì)于學(xué)生后續(xù)課程的學(xué)習(xí)，具有極其重要的作用。該課程的設(shè)置與學(xué)習(xí)，對(duì)于學(xué)生全面了解物業(yè)管理行業(yè)、掌握物業(yè)管理業(yè)務(wù)會(huì)起到非常積極的作用，也會(huì)為后續(xù)課程的學(xué)習(xí)打下良好的基礎(chǔ)。因此，對(duì)《物業(yè)管理法規(guī)》課程進(jìn)行設(shè)計(jì)與教學(xué)改革，有利于強(qiáng)化物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生的法律意識(shí)、培養(yǎng)學(xué)生規(guī)范的物業(yè)服務(wù)意識(shí)，同時(shí)也符合課程的教學(xué)目標(biāo)與要求，課程教學(xué)改革的實(shí)施則可以增強(qiáng)學(xué)生的職業(yè)能力，助力學(xué)生的職業(yè)發(fā)展。

教學(xué)內(nèi)容整合與設(shè)計(jì)

《物業(yè)管理法規(guī)》課程的質(zhì)量會(huì)直接影響學(xué)生對(duì)物業(yè)管理行業(yè)及業(yè)務(wù)的認(rèn)識(shí)與理解，而課程質(zhì)量會(huì)在一定程度上取決于教材質(zhì)量。對(duì)于物業(yè)管理專業(yè)教師來(lái)說(shuō)，一般選用何種教材主要是側(cè)重于考慮教材內(nèi)容是否符合專業(yè)教學(xué)計(jì)劃、課程教學(xué)目標(biāo)以及實(shí)際應(yīng)用效果。教師普遍希望教材內(nèi)容能夠全面、正確且重點(diǎn)突出，并能關(guān)注物業(yè)管理專業(yè)的新動(dòng)向、追蹤相關(guān)熱點(diǎn)。但是現(xiàn)有的任何一本《物業(yè)管理法規(guī)》教材都不能說(shuō)是毫無(wú)缺陷的。相關(guān)教材編寫(xiě)的相對(duì)滯后其實(shí)和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及法律法規(guī)的頻繁修改相關(guān)。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)到目前為止還沒(méi)有出臺(tái)全國(guó)統(tǒng)一的物業(yè)管理法，目前應(yīng)用的諸多法律如《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等和物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)聯(lián)的一些法律法規(guī)及政策的約束力相對(duì)有限，而且一些法律的條文逐年修改，變動(dòng)太快。這就使市面上現(xiàn)有的《物業(yè)管理法規(guī)》教材內(nèi)容很難做到與時(shí)俱進(jìn)、確保內(nèi)容正確。所以任課教師首先要明白，無(wú)論是本科還是?？茖哟蔚奈飿I(yè)管理專業(yè)，課程教學(xué)都要緊緊圍繞物業(yè)管理活動(dòng)來(lái)講法律，該課程首先培養(yǎng)的是物業(yè)管理專業(yè)人才，而不是法律專門(mén)人才；其次，法律法規(guī)的時(shí)效性要求教師與時(shí)俱進(jìn)，隨時(shí)掌握法制建設(shè)動(dòng)態(tài)，不斷補(bǔ)充更新知識(shí)，不斷完善教學(xué)內(nèi)容；第三，要注意培養(yǎng)學(xué)生的法律應(yīng)用能力和遵法守法意識(shí)，以加強(qiáng)法律應(yīng)用為重點(diǎn)，突出相關(guān)法律法規(guī)在物業(yè)管理中的全面理解與深刻應(yīng)用，教學(xué)的目的是以法律的靈活應(yīng)用為主，而不是強(qiáng)調(diào)法理和法條意義。最后，有必要對(duì)課程內(nèi)容進(jìn)行整合與設(shè)計(jì)，拓展教學(xué)內(nèi)容，在強(qiáng)化教學(xué)重點(diǎn)的同時(shí)增大教學(xué)信息量，擴(kuò)大學(xué)生的視野。

通過(guò)對(duì)《物業(yè)管理法規(guī)》課程的設(shè)計(jì)，可確定課程的核心主要是物業(yè)管理活動(dòng)的三大要素：業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)管理活動(dòng)。課程的主線是物業(yè)管理活動(dòng)中的雙方主體（業(yè)主-物業(yè)公司）的法律關(guān)系，教學(xué)內(nèi)容以物業(yè)管理活動(dòng)中各個(gè)主體的權(quán)利與責(zé)任為核心來(lái)組織，重點(diǎn)內(nèi)容在于各方主體對(duì)權(quán)利與責(zé)任的認(rèn)識(shí)，以及因權(quán)責(zé)處理不當(dāng)而引發(fā)糾紛的矛盾解決。然后可整理出該課程的五大模塊，該課程的基礎(chǔ)是認(rèn)識(shí)物業(yè)管理法律法規(guī)的模塊，其余模塊分別是物業(yè)管理活動(dòng)雙方主體――物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治管理；雙方的關(guān)系與責(zé)任――物業(yè)管理法律關(guān)系、物業(yè)管理法律責(zé)任；雙方關(guān)系的起源與確定――物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)；雙方關(guān)系中的糾紛與處理――物業(yè)交易法律制度、物業(yè)質(zhì)量管理法律制度、物業(yè)管理糾紛的處理。在雙方的關(guān)系中，貫穿著物權(quán)法、民法、行政法等十幾種法律以及物業(yè)管理?xiàng)l例等20多條行政法規(guī)與政策的應(yīng)用，所以在具體教學(xué)過(guò)程中，要處理好各模塊之間內(nèi)容的銜接與內(nèi)在聯(lián)系，還要注意處理好與后續(xù)課程相關(guān)內(nèi)容的區(qū)分。

教學(xué)方法設(shè)計(jì)與應(yīng)用

1.多媒體教學(xué)與案例教學(xué)相結(jié)合

多媒體教學(xué)與案例教學(xué)相結(jié)合，要求教師要提前做好設(shè)計(jì)，對(duì)于課程內(nèi)容教師需要有充分把握，圖片的選取必須有針對(duì)性、新穎實(shí)用、主題鮮明，案例的選擇必須有客觀性，符合法律法規(guī)的描述和實(shí)際物業(yè)管理工作的要求，并能考慮到學(xué)生的認(rèn)知特點(diǎn)。

針對(duì)課程內(nèi)容理論性強(qiáng)的特點(diǎn)，可在每節(jié)課前設(shè)計(jì)引導(dǎo)案例，通過(guò)案例引出要學(xué)的知識(shí)。對(duì)于課程中的熱點(diǎn)問(wèn)題，可利用多媒體播放視頻、音頻、圖片，讓抽象的法律條文形象而生動(dòng)，或?qū)⒏蓾姆芍R(shí)與現(xiàn)實(shí)生活中生動(dòng)的案例結(jié)合起來(lái)。這樣不僅可以活躍課堂氣氛、調(diào)動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，還可以讓學(xué)生感性地理解和掌握法律法規(guī)的內(nèi)容。對(duì)于課程中的重點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題則可以通過(guò)精心整合的典型案例分析及熱點(diǎn)問(wèn)題討論，讓學(xué)生進(jìn)入角色積極思考，培養(yǎng)學(xué)生提出不同見(jiàn)解的能力，讓學(xué)生在分析討論中澄清模糊認(rèn)識(shí)，鞏固物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)。而對(duì)于一些需要深入探討或者當(dāng)前有爭(zhēng)議的法律問(wèn)題，可設(shè)計(jì)3～5分鐘的小型辯論賽，比如地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，有些學(xué)生主張其產(chǎn)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，有些學(xué)生覺(jué)得應(yīng)該屬于業(yè)主，還有其他的觀點(diǎn)等，就不同的觀點(diǎn)可讓學(xué)生分組展開(kāi)辯論，最后由教師點(diǎn)評(píng)并給出正確意見(jiàn)。

2.項(xiàng)目教學(xué)與任務(wù)驅(qū)動(dòng)教學(xué)相結(jié)合

項(xiàng)目教學(xué)法是師生通過(guò)共同實(shí)施一個(gè)完整的項(xiàng)目工作而進(jìn)行的教學(xué)活動(dòng)，是當(dāng)今國(guó)際教育界十分盛行的一種教學(xué)法[2]。任務(wù)驅(qū)動(dòng)法是由學(xué)生組成項(xiàng)目小組，承擔(dān)一項(xiàng)或多項(xiàng)工作實(shí)踐任務(wù)，深入實(shí)際，學(xué)生在解決問(wèn)題的同時(shí)學(xué)習(xí)和應(yīng)用知識(shí)，在實(shí)踐的第一線提升綜合能力。項(xiàng)目教學(xué)與任務(wù)驅(qū)動(dòng)教學(xué)相結(jié)合，是指在教學(xué)中把教學(xué)內(nèi)容隱含在每個(gè)項(xiàng)目中，以具體項(xiàng)目的實(shí)施來(lái)完成教學(xué)任務(wù)的一個(gè)過(guò)程。這就要求教師教學(xué)目的要明確，每個(gè)任務(wù)都要以項(xiàng)目來(lái)引領(lǐng)，項(xiàng)目選擇要圍繞課程重點(diǎn)內(nèi)容來(lái)選取，項(xiàng)目設(shè)計(jì)要精心；任務(wù)設(shè)計(jì)要有實(shí)踐性和創(chuàng)新性，項(xiàng)目實(shí)施程序要周密。

項(xiàng)目任務(wù)驅(qū)動(dòng)法的突出特點(diǎn)之一，就是合作學(xué)習(xí)[3]。在完成任務(wù)的項(xiàng)目實(shí)踐過(guò)程中，學(xué)生可以獲取理解和把握課程要求的知識(shí)和技能，體驗(yàn)成功感和團(tuán)隊(duì)合作的力量，培養(yǎng)分析問(wèn)題和解決問(wèn)題的能力。這種教學(xué)方法不僅能幫助學(xué)生變被動(dòng)接受知識(shí)為主動(dòng)學(xué)習(xí)知識(shí)，還可以培養(yǎng)學(xué)生整合知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的能力，以及活學(xué)活用的能力。例如讓學(xué)生主動(dòng)進(jìn)社區(qū)調(diào)研，收集現(xiàn)實(shí)中存在的各種物業(yè)管理糾紛，或引導(dǎo)學(xué)生運(yùn)用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)和圖書(shū)館資料，查閱典型案例，再運(yùn)用所學(xué)法律知識(shí)正確進(jìn)行分析，并選擇適當(dāng)?shù)耐緩浇鉀Q物業(yè)管理糾紛，培養(yǎng)學(xué)生在工作、學(xué)習(xí)中主動(dòng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、分析問(wèn)題的能力以及運(yùn)用相關(guān)法律知識(shí)解決糾紛的能力。

3.情景模擬教學(xué)與現(xiàn)場(chǎng)教學(xué)相結(jié)合

情景模擬教學(xué)法讓枯燥晦澀的法律法規(guī)學(xué)習(xí)變得輕松活潑成為可能。情景模擬是讓學(xué)生分組模擬實(shí)際工作場(chǎng)景，在物業(yè)管理業(yè)務(wù)處理模擬與訓(xùn)練中掌握運(yùn)用物業(yè)管理法規(guī)的基本技巧，這種學(xué)習(xí)的趣味性和主動(dòng)性，對(duì)于培養(yǎng)學(xué)生應(yīng)用法律解決實(shí)際問(wèn)題的能力更有效。比如裝修管理，可讓學(xué)生分組扮演物業(yè)管理人員和業(yè)主，就裝修中常見(jiàn)的問(wèn)題或糾紛及其處理來(lái)設(shè)計(jì)雙方的臺(tái)詞和行為，然后現(xiàn)場(chǎng)演練，其他學(xué)生觀看并評(píng)價(jià)，最后由老師點(diǎn)評(píng)作總結(jié)。典型的情景模擬和小品演繹一樣，要求主題鮮明，情節(jié)合理，問(wèn)題解決有始有終。而現(xiàn)場(chǎng)教學(xué)是讓學(xué)生身臨其境，在實(shí)際的物業(yè)小區(qū)或?qū)懽謽菂⒂^、考察或接觸工作崗位，臨時(shí)承擔(dān)工作任務(wù)，聽(tīng)取物業(yè)公司人員講解，與企業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)交流或與業(yè)主直接打交道，理論和實(shí)際工作相聯(lián)系，看、聽(tīng)、學(xué)和用同時(shí)進(jìn)行，使學(xué)生對(duì)物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)的學(xué)習(xí)得到深化。例如有關(guān)物業(yè)管理收費(fèi)問(wèn)題，是當(dāng)前的焦點(diǎn)問(wèn)題之一，可以安排學(xué)生走訪小區(qū)業(yè)主順便作訪談，了解收集業(yè)主的意見(jiàn)，再參觀物業(yè)公司，聽(tīng)取物業(yè)管理人員的觀點(diǎn)，然后要求學(xué)生根據(jù)所學(xué)的物業(yè)管理法律法規(guī)知識(shí)，對(duì)比雙方的意見(jiàn)，形成自己的觀點(diǎn)，最后參照物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)，檢驗(yàn)觀點(diǎn)的正確性。

傳統(tǒng)考核方式改革

傳統(tǒng)的考核方式一般是在課程結(jié)束后安排理論的筆試考試，通過(guò)學(xué)生書(shū)面答卷的分?jǐn)?shù)來(lái)確定學(xué)生學(xué)習(xí)的效果。這種理論考核方式往往忽略了學(xué)生平時(shí)的成績(jī)，容易導(dǎo)致一些學(xué)生平時(shí)不注重學(xué)習(xí)，只是在臨考前臨陣磨槍、突擊復(fù)習(xí)要考的內(nèi)容；而且就算學(xué)生考試及格，但不會(huì)運(yùn)用法律法規(guī)的情況仍然普遍存在，這就說(shuō)明書(shū)面考試顯然考核不出學(xué)生對(duì)法律法規(guī)的運(yùn)用情況。這種情況對(duì)于《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》、《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》等后續(xù)課程的學(xué)習(xí)極為不利。如果物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)掌握不扎實(shí)，那么物業(yè)管理的業(yè)務(wù)操作以及公司運(yùn)營(yíng)等是否規(guī)范就無(wú)從談起，所以學(xué)生的后續(xù)學(xué)習(xí)困難就更大，甚至有些學(xué)生干脆就會(huì)放棄學(xué)習(xí)。

因此，可以考慮改革傳統(tǒng)的筆試考試方式，從結(jié)果考核轉(zhuǎn)向過(guò)程考核，強(qiáng)調(diào)學(xué)生平時(shí)的學(xué)習(xí)，在總成績(jī)里增加平時(shí)成績(jī)的比例。課程總成績(jī)包含平時(shí)成績(jī)和期末考試成績(jī)兩大項(xiàng)，平時(shí)成績(jī)與期末考試成績(jī)各占50%。平時(shí)成績(jī)可包含平時(shí)上課出勤率、回答問(wèn)題及作業(yè)成績(jī)、參加情景模擬、案例分析和討論的表現(xiàn)、參觀物業(yè)公司等活動(dòng)的成績(jī)，甚至可以設(shè)計(jì)一些專項(xiàng)考察項(xiàng)目。

結(jié) 語(yǔ)

《物業(yè)管理法規(guī)》課程學(xué)習(xí)的效果將直接影響物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)的掌握與應(yīng)用，為了提高教學(xué)效果，大學(xué)教師必須考慮專業(yè)特點(diǎn)與培養(yǎng)目標(biāo)，進(jìn)行課程設(shè)計(jì)與教學(xué)改革，并將課程改革措施落實(shí)于課程教學(xué)活動(dòng)中?！段飿I(yè)管理法規(guī)》課程因其教學(xué)內(nèi)容的規(guī)范性、應(yīng)用性，對(duì)于教學(xué)改革有其內(nèi)在的要求，本文只是在教學(xué)內(nèi)容的整合與設(shè)計(jì)上、教學(xué)方法的設(shè)計(jì)與應(yīng)用上，以及考核方式的改革上作了初步的探索，該課程改革的后續(xù)研究還將有待于進(jìn)一步深入和細(xì)化。

參考文獻(xiàn)：

[1]李娜、岳娜：《從行業(yè)需求論課程的教學(xué)改革》，《陜西教育》（高教版）2009年第8期。

[2]何紅：《物業(yè)管理專業(yè)教師論物業(yè)管理法規(guī)與政策的教學(xué)改革》，《經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊》2014年第7期。

篇2

關(guān)鍵詞：中職；物業(yè)管理法規(guī)；教學(xué)

物業(yè)管理行業(yè)是關(guān)系到千家萬(wàn)戶的新興行業(yè)，對(duì)于社會(huì)的和諧發(fā)展具有十分重要的作用?，F(xiàn)代專業(yè)化的物業(yè)管理是一種適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的房屋管理模式，對(duì)管理各方的權(quán)利義務(wù)要求十分嚴(yán)格，法律關(guān)系十分明確。隨著社會(huì)的進(jìn)步和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，業(yè)主和政府管理部門(mén)對(duì)物業(yè)的管理水平、物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員提出了更高的要求。物業(yè)管理從業(yè)人員不僅應(yīng)具備物業(yè)管理的專業(yè)知識(shí)和專門(mén)技能，還必須掌握相應(yīng)的法律知識(shí)，才能保證物業(yè)管理工作的規(guī)范進(jìn)行，預(yù)防行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，減少行業(yè)糾紛，滿足居民日益增長(zhǎng)的需求。

目前，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系不順等問(wèn)題逐漸顯現(xiàn)，物業(yè)管理民事糾紛日益增多，究其原因，一方面是物業(yè)管理法制建設(shè)相對(duì)滯后，另一方面是物業(yè)管理當(dāng)事人法律意識(shí)淡薄，物業(yè)管理法律知識(shí)貧乏，有法不知、有法不依。面對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，提高物業(yè)管理從業(yè)人員的整體素質(zhì)，提高廣大業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理法律法規(guī)的掌握和應(yīng)用能力，已經(jīng)成為一項(xiàng)緊迫的任務(wù)。

《物業(yè)管理法規(guī)》這門(mén)課正是針對(duì)上述問(wèn)題而對(duì)物業(yè)管理專業(yè)開(kāi)設(shè)的一門(mén)主要課程，然而物業(yè)管理涉及的法律關(guān)系十分復(fù)雜，法律關(guān)系的主體非常廣泛，不僅包括政府行政主管部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)使用人，也包括電力、煤氣、熱力、公安、消防等相關(guān)部門(mén)。因此，《物業(yè)管理法規(guī)》課要求掌握的法律法規(guī)種類也非常多，不僅要掌握《物業(yè)管理?xiàng)l例》等專門(mén)針對(duì)物業(yè)管理的行政法規(guī)，也要掌握與物業(yè)管理相關(guān)的《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《價(jià)格法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》、《環(huán)境保護(hù)法》等適用于物業(yè)管理活動(dòng)和糾紛處理的法律規(guī)范；不僅要掌握《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》等有關(guān)物業(yè)管理的行政法規(guī)，也要掌握《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》等有關(guān)物業(yè)管理的行政規(guī)章及地方性法規(guī)、規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等。因此，要在有限的課時(shí)內(nèi)完成教學(xué)任務(wù)，使學(xué)生掌握大量的知識(shí)點(diǎn)并能在實(shí)際中靈活應(yīng)用，必須結(jié)合中職學(xué)校學(xué)生的自身特點(diǎn)，采取恰當(dāng)?shù)慕虒W(xué)方法。中職學(xué)校以職業(yè)技能教育為基本目的，對(duì)理論知識(shí)要求較少，而對(duì)應(yīng)用技能的要求較高。同時(shí)，中職學(xué)校學(xué)生的文化基礎(chǔ)知識(shí)相對(duì)欠缺，對(duì)系統(tǒng)理論知識(shí)的學(xué)習(xí)興趣不高。鑒于這兩方面原因，中職學(xué)校的課程教學(xué)應(yīng)采用理論講解通俗、突出實(shí)用、定位準(zhǔn)確和可操作性強(qiáng)的教學(xué)方法。

筆者認(rèn)為，中職學(xué)校的《物業(yè)管理法規(guī)》課程教學(xué)應(yīng)把握以下幾個(gè)方面：

講授內(nèi)容應(yīng)是適用的最新知識(shí)近年來(lái)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展十分迅速，國(guó)家和地方在物業(yè)管理方面的立法步伐加快，陸續(xù)頒布了一些法律、行政法規(guī)、政府規(guī)章和技術(shù)規(guī)程等。同時(shí)也有一部分規(guī)章制度已經(jīng)廢止。作為《物業(yè)管理法規(guī)》學(xué)科的任課教師，必須時(shí)刻關(guān)注相關(guān)法律法規(guī)或政策的，關(guān)注正在討論或起草的有關(guān)法規(guī)。在選用教材或教學(xué)參考資料時(shí)，應(yīng)注意選用較新版本的教材或資料，并在教學(xué)中區(qū)分教材中哪些內(nèi)容符合現(xiàn)在的規(guī)定，哪些內(nèi)容已經(jīng)過(guò)時(shí)。在教學(xué)過(guò)程中，辨別相關(guān)內(nèi)容是否與新的法律法規(guī)一致，以保證學(xué)生學(xué)到最新的知識(shí)。

講授過(guò)程應(yīng)條理清晰、思路明確在整個(gè)課程的教學(xué)中應(yīng)首先介紹物業(yè)管理的一般法律制度和法律文件，然后按照物業(yè)管理工作程序介紹各階段、各類別的物業(yè)管理法律制度。在具體法律規(guī)范的講授中應(yīng)遵循以下教學(xué)過(guò)程：（1）根據(jù)法律規(guī)范的規(guī)定，物業(yè)管理法律關(guān)系的主體在物業(yè)管理中必須做什么、允許做什么、不允許做什么。（2）如果違反法律規(guī)范的規(guī)定會(huì)有什么樣的法律后果。（3）通過(guò)案例分析使學(xué)生進(jìn)一步掌握法律要點(diǎn)。（4）課后讓學(xué)生完成與課堂內(nèi)容緊密相關(guān)的思考題。這樣將法律規(guī)定、違法責(zé)任與實(shí)際案例緊密聯(lián)系在一起，把抽象的法律條文變成生動(dòng)的、便于學(xué)生接受的知識(shí)，增強(qiáng)了課堂教學(xué)的趣味性，有利于學(xué)生對(duì)知識(shí)的掌握和運(yùn)用。

講解的語(yǔ)言應(yīng)深入淺出，通俗易懂針對(duì)中職學(xué)生基礎(chǔ)知識(shí)欠缺的實(shí)際情況，教師在說(shuō)明法律法規(guī)的前提下應(yīng)盡可能采用通俗易懂的語(yǔ)言，避免大量的法律專業(yè)術(shù)語(yǔ)，并輔之以豐富的典型案例。例如，在教授業(yè)主與業(yè)主大會(huì)的相關(guān)知識(shí)時(shí)，教師可以通過(guò)“不是業(yè)主，而是業(yè)主的親屬能不能參加業(yè)主大會(huì)”的案例來(lái)說(shuō)明“業(yè)主享有參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的權(quán)利、業(yè)主可以委托人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議”的規(guī)定；可以通過(guò)“沒(méi)有參加業(yè)主大會(huì)，是否可以不接受業(yè)主大會(huì)通過(guò)的決議”的案例來(lái)說(shuō)明“業(yè)主大會(huì)的決議對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力”的規(guī)定等等。案例應(yīng)少而精，緊密結(jié)合課堂教學(xué)內(nèi)容，采用以學(xué)生分析為主、教師適當(dāng)引導(dǎo)的方法，這樣有利于學(xué)生理解并掌握專業(yè)的法律知識(shí)，并能夠解決實(shí)踐中的物業(yè)管理法律問(wèn)題。

多媒體和傳統(tǒng)教學(xué)方法相結(jié)合采用現(xiàn)代化的多媒體教學(xué)手段可以節(jié)省很多板書(shū)的時(shí)間，并且容易吸引學(xué)生的注意力，同時(shí)可以在有限的時(shí)間內(nèi)傳遞更多的知識(shí)信息。教師在平時(shí)還可以從身邊搜集或錄制一些與教學(xué)內(nèi)容相關(guān)的場(chǎng)景或案例，通過(guò)多媒體播放給學(xué)生，增強(qiáng)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣和學(xué)習(xí)效果。但是也應(yīng)適可而止，因?yàn)閭鹘y(tǒng)的“粉筆加黑板”式的教學(xué)方法也有自身的優(yōu)勢(shì)。比如，傳統(tǒng)的教學(xué)方法需要教師有較多的肢體語(yǔ)言和學(xué)生進(jìn)行即時(shí)的交流；教師還可以通過(guò)板書(shū)關(guān)鍵字、詞強(qiáng)調(diào)有關(guān)內(nèi)容，準(zhǔn)確、工整的板書(shū)還可以引導(dǎo)學(xué)生規(guī)范地書(shū)寫(xiě)。另外，進(jìn)行多媒體教學(xué)時(shí)，教師需要花費(fèi)大量的時(shí)間進(jìn)行電腦操作，使授課方式顯得機(jī)械、呆板。因此，教師在教學(xué)中應(yīng)注意綜合運(yùn)用不同的教學(xué)方法。

適當(dāng)采用學(xué)生討論或模擬法庭等靈活的形式利用課堂或課余時(shí)間給學(xué)生安排一些與所學(xué)知識(shí)緊密聯(lián)系的典型案例，讓學(xué)生分組討論、分析案情，尋找處理矛盾糾紛的法律依據(jù)和具體的處理方法或者讓學(xué)生進(jìn)行模擬法庭辯論。在討論或辯論時(shí)需要查找大量相關(guān)的資料，可促使學(xué)生加深對(duì)所學(xué)知識(shí)的正確理解和應(yīng)用，增強(qiáng)學(xué)生的實(shí)際操作技能。

總之，中職《物業(yè)管理法規(guī)》課的教學(xué)應(yīng)緊密聯(lián)系中職教育的特點(diǎn)和學(xué)生的實(shí)際情況，做到簡(jiǎn)明扼要、突出重點(diǎn)、注重實(shí)用性，使學(xué)生熟練掌握課程內(nèi)容并靈活運(yùn)用所學(xué)知識(shí)分析問(wèn)題、解決問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)：

[1]湯臘梅.物業(yè)管理法規(guī)[M].北京：高等教育出版社，2003.

篇3

【關(guān)鍵詞】物業(yè)維修基金；管理與運(yùn)作；法律問(wèn)題

一、我國(guó)物業(yè)維修基金的相關(guān)概念

為了業(yè)主全體利益，在住房出售之后，為了能夠在保修期過(guò)后對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)房屋的公共部分、公共設(shè)施等更新、維修、改造提供資金的基金就是所謂的物業(yè)維修基金。在我國(guó)城市化進(jìn)程中，重建輕管思想嚴(yán)重，使得大多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只為將自身利益最大化，在房屋建造時(shí)粗制濫造偷工減料，更甚至許多隱患在業(yè)主入住時(shí)無(wú)法檢查到，這樣的房屋一經(jīng)使用，業(yè)主不僅需要面對(duì)難以承擔(dān)的維修費(fèi)，更無(wú)法找到出現(xiàn)故障的問(wèn)題在那里，因此，我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)明確規(guī)定了建筑工程的保修制度，在保修期之后的維修則需要使用物業(yè)維修基金進(jìn)行維修，目前世界上多數(shù)國(guó)家均對(duì)物業(yè)維修基金的設(shè)立做出強(qiáng)制性規(guī)定?？梢哉f(shuō)物業(yè)的“養(yǎng)老金”就是物業(yè)維修基金，其在營(yíng)造和諧生活環(huán)境以及完善物業(yè)管理體制方面起著重要的作用。

二、我國(guó)物業(yè)維修基金管理與運(yùn)作中存在的法律問(wèn)題

（一）物業(yè)維修基金歸集出現(xiàn)的法律問(wèn)題

第一，歸集主體不夠明確。由于我國(guó)物業(yè)管理制度建立時(shí)間較短，各地區(qū)管理制度發(fā)展水平參差不齊導(dǎo)致各地立法不一。例如廣州地區(qū)規(guī)定物業(yè)維修管理基金以開(kāi)發(fā)商作為繳費(fèi)主體，以求降低業(yè)主壓力，但是俗話說(shuō)羊毛出在羊身上，開(kāi)發(fā)商尋找規(guī)定的漏洞，將這筆錢(qián)又重新轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房者的身上。雖然《住宅專項(xiàng)維修基金管理辦法》中規(guī)定繳費(fèi)主體應(yīng)該是購(gòu)房者，但是根據(jù)法理，部門(mén)規(guī)章以及地方性法規(guī)法律效力并不分高低，一旦歸集主體出現(xiàn)矛盾的時(shí)候，法官將無(wú)所適從。

第二，歸集不到位。雖然《住宅專項(xiàng)維修基金管理辦法》中有指出，若業(yè)主沒(méi)有繳納基金，開(kāi)發(fā)商就不能夠給予業(yè)主入住鑰匙，但是目前部分業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房子并非自己入住而是為了”炒房”，這樣就使得維修基金歸集不到位，影響到小區(qū)物業(yè)的維修保養(yǎng)。

（二）物業(yè)維修基金管理運(yùn)作中出現(xiàn)的法律問(wèn)題

物業(yè)管理企業(yè)是以營(yíng)利為目的，遵照法律法規(guī)程序以及條件所建立的民事主體。目前由物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)維修基金進(jìn)行代收的問(wèn)題逐漸凸顯出來(lái)。物業(yè)管理企業(yè)的最終目的是實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)最大化，其所提供的維修服務(wù)也是為了獲取利潤(rùn)。然而由于目前物業(yè)市場(chǎng)不夠規(guī)范，使得很少有物業(yè)管理企業(yè)以樹(shù)立企業(yè)形象為目標(biāo)。由于物業(yè)維修基金巨大的數(shù)目，并且相關(guān)法律法規(guī)并沒(méi)有規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)需要對(duì)物業(yè)維修基金收費(fèi)以及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公開(kāi)的義務(wù)，因此挪用其不僅能夠給企業(yè)帶來(lái)巨額利潤(rùn)，更是在短期內(nèi)無(wú)法被業(yè)主所察覺(jué)，因此在利潤(rùn)的誘惑下，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)鋌而走險(xiǎn)，出現(xiàn)挪用、私吞等犯罪違法行為。

三、關(guān)于完善物業(yè)維修基金管理運(yùn)作制度的建議

（一）建立健全的相關(guān)法律法規(guī)制度體系

物業(yè)維修基金與社會(huì)保險(xiǎn)基金一樣，均是群眾能夠安居樂(lè)業(yè)的重要保障。由于我國(guó)目前物業(yè)管理以及業(yè)主資質(zhì)等立法體系存在問(wèn)題，使得物業(yè)維修基金法律制度無(wú)法健全完整。因此我國(guó)首先需要定制起能夠作為直接物業(yè)維修基金制度依據(jù)的法律。其次需要以基礎(chǔ)立法為根本，建立起物業(yè)維修基金使用以及管理的行政法規(guī)或是單行法，以促進(jìn)我國(guó)物業(yè)維修基金制度有關(guān)的法律法規(guī)體系不斷健全完善。

另外，立法需要對(duì)物業(yè)維修基金中行政部門(mén)的監(jiān)管職責(zé)進(jìn)行明確規(guī)定，在物業(yè)管理企業(yè)，開(kāi)發(fā)商存在物業(yè)故障不及時(shí)維修，或是業(yè)主舉報(bào)維修基金被侵占的時(shí)候，相關(guān)部門(mén)不能夠及時(shí)采取管理措施，對(duì)被侵犯的權(quán)利進(jìn)行救濟(jì)。再者，物業(yè)行業(yè)需要被立法賦予一定監(jiān)督權(quán)力，讓其有權(quán)利用宣傳欄，報(bào)紙以及網(wǎng)絡(luò)將關(guān)于物業(yè)維修基金的重要信息向全體業(yè)主公布，使得全體業(yè)主能夠?qū)ξ飿I(yè)管理企業(yè)、開(kāi)發(fā)商以及業(yè)主自主機(jī)構(gòu)等行為進(jìn)行監(jiān)督，一旦出現(xiàn)不良行為能夠進(jìn)行及時(shí)有效的反饋。

（二）規(guī)范物業(yè)維修基金管理運(yùn)作

第一，對(duì)于每一筆所動(dòng)用的物業(yè)維修基金物業(yè)管理企業(yè)均需要定期對(duì)其用途、動(dòng)用數(shù)額等進(jìn)行公布，并且規(guī)定業(yè)主具有隨時(shí)查閱物業(yè)維修基金運(yùn)作情況的權(quán)利。第二，相關(guān)法律法規(guī)需要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系進(jìn)行明確，使得其權(quán)利能夠受到多方制約。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利被業(yè)主委員會(huì)所侵犯時(shí)，需要有強(qiáng)制性法律對(duì)其進(jìn)行制裁。第三，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)法律顧問(wèn)作為業(yè)主委員會(huì)的法律援助，引入基金管理公司、會(huì)計(jì)事務(wù)所以及保險(xiǎn)公司等提供金融服務(wù)，這樣才能夠從根本確保物業(yè)維修基金的安全與收益。

（三）規(guī)范施工單位的保修義務(wù)

開(kāi)發(fā)商需要謹(jǐn)遵建筑法律法規(guī)需要以及標(biāo)準(zhǔn)，向小區(qū)物業(yè)管理公司遞交合格的房屋，物業(yè)管理公司在承接建筑時(shí)，需要對(duì)公用設(shè)施以及物業(yè)公共部分進(jìn)行檢驗(yàn)。移交之后，若是發(fā)生故障，物業(yè)管理公司有義務(wù)對(duì)其進(jìn)行維修，若是在保修期內(nèi)，則需要由施工單位進(jìn)行保修，并且賠償損失。法律可以對(duì)施工單位進(jìn)一步規(guī)定其需要為所建物業(yè)進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)期限則是該建筑物的保修期限，受益人則為全體業(yè)主。這樣能夠有效杜絕一旦保修期內(nèi)房屋出現(xiàn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商“卷鋪蓋走人”，導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法找到開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，而物業(yè)管理公司也由于無(wú)法追償維修費(fèi)用而拒絕接受保修期內(nèi)的維修。

（四）建立具有投資收益功能的信托機(jī)構(gòu)

第一，可以借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)維修基金保值增值方法。例如法國(guó)許多物業(yè)管理企業(yè)同時(shí)監(jiān)管多棟大樓，所收取的物業(yè)管理費(fèi)以及物業(yè)維修基金總數(shù)驚人，這筆數(shù)額巨大的資金通常被用來(lái)投資低收益但是小風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)以求達(dá)成保值增值的目的。

第二，有學(xué)者提出利用社會(huì)分工理論進(jìn)行對(duì)物業(yè)維修基金的保值增值，即成立專業(yè)信托機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)維修基金保值增值工作進(jìn)行承擔(dān)，風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)，按照比例對(duì)增值部分進(jìn)行分成。由于物業(yè)維修基金是業(yè)主對(duì)業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的信任，以改造、維護(hù)以及更新小區(qū)公共設(shè)施為目的所成立的基金，因此可以利用信托法對(duì)其進(jìn)行調(diào)整，并且在此基礎(chǔ)上成立具體的信托法律制度用以對(duì)物業(yè)維修基金進(jìn)行管理。

結(jié)束語(yǔ)

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，新建小區(qū)也日益增多，人們對(duì)物業(yè)維修基金越來(lái)越關(guān)注，其使用、籌集以及保值增值等相關(guān)問(wèn)題與全體業(yè)主的自身利益聯(lián)系緊密，并且物業(yè)維修基金制度對(duì)房屋的安全使用以及公共區(qū)域的使用功能等有著重要意義，因此成為關(guān)注焦點(diǎn)。因此，需要對(duì)物業(yè)維修管理基金的監(jiān)督機(jī)制，管理方式等立法不斷加強(qiáng)完善，明確其性質(zhì)，不斷健全其歸集、管理、運(yùn)作等流程中的法律法規(guī)，從而促使物業(yè)維修基金逐漸規(guī)范。

參考文獻(xiàn)

[1]于玉蓮，魯捷.物業(yè)管理法規(guī)[M].電子工業(yè)出版社，2008年版

篇4

1.1業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司服務(wù)不滿意引發(fā)的糾紛

通常糾紛來(lái)自業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)不滿，其中主要包括小區(qū)內(nèi)的清潔工作、消防設(shè)備、車位管理、噪音計(jì)治安等服務(wù)不到位。當(dāng)有業(yè)主自行車或電動(dòng)車被盜時(shí)，向物業(yè)索賠，但物業(yè)管理公司對(duì)此問(wèn)題拖延不予處理，最終導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。

1.2物業(yè)管理公司收取費(fèi)用不合理引發(fā)的糾紛

物業(yè)管理公司收費(fèi)項(xiàng)目不合理引起業(yè)主不滿也會(huì)產(chǎn)生糾紛，其中主要物業(yè)裝修費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、電梯使用費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一且不公開(kāi)化，導(dǎo)致業(yè)主不滿進(jìn)而發(fā)生糾紛。

2住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的深層次原因

住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的深層次原因歸結(jié)起來(lái)主要有以下幾個(gè)方面：

2.1物業(yè)管理法規(guī)不夠完善

當(dāng)前現(xiàn)行物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)及部門(mén)規(guī)章制度還有待完善，迄今為止，一套完整的《物權(quán)法》還未成形，這套法律對(duì)物業(yè)管理糾紛有十分重要作用。相關(guān)部門(mén)在處理物業(yè)糾紛時(shí)，由于沒(méi)有相應(yīng)的法律法規(guī)為依據(jù)，因此不能有效的解決糾紛問(wèn)題。法律法規(guī)不完善致使物權(quán)劃分不清，管理權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)而分不清，必然導(dǎo)致糾紛和矛盾的產(chǎn)生。

2.2物業(yè)管理體制不健全

調(diào)查顯示，我國(guó)大部分物業(yè)管理公司都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的子公司，本身存在裙帶關(guān)系，遇到任何問(wèn)題，物業(yè)管理公司都會(huì)以開(kāi)發(fā)商及自身利益為前提，不會(huì)做積極處理。業(yè)主反映的很多問(wèn)題多是開(kāi)發(fā)商遺留下的，例如綠地培植，小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施及道路鋪設(shè)等問(wèn)題，并不屬于物業(yè)公司管理范疇，但是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司作為開(kāi)發(fā)商的售后服務(wù)和維護(hù)人，理應(yīng)為業(yè)主解決一切問(wèn)題。發(fā)生在業(yè)主和小區(qū)物業(yè)管理公司之間糾紛大部分來(lái)自開(kāi)發(fā)商遺留的問(wèn)題，而誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理的管理體制是發(fā)生糾紛的根本原因。

2.3部分物業(yè)管理公司從業(yè)人員綜合素質(zhì)較低

小區(qū)業(yè)主越來(lái)越關(guān)注物業(yè)管理中的服務(wù)質(zhì)量及從業(yè)人員自身素質(zhì)，以此來(lái)衡量物業(yè)管理的水平。通常從物業(yè)管理從業(yè)人員構(gòu)成來(lái)看，大部分來(lái)自轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，其文化水平、專業(yè)知識(shí)技能都無(wú)法滿足業(yè)主對(duì)物業(yè)管理水平的要求。從業(yè)人員的自身素養(yǎng)關(guān)系到物業(yè)管理公司的服務(wù)水平，而當(dāng)前物業(yè)公司雇傭的多是不專業(yè)，素質(zhì)較低，缺乏服務(wù)意識(shí)的工作人員，加之缺乏有效管理，引起業(yè)主和物業(yè)人員產(chǎn)生矛盾及投訴。

3解決住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛的主要對(duì)策

解決住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，對(duì)此，住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛涉及各方應(yīng)共同努力、同心協(xié)力采取各種對(duì)策來(lái)解決糾紛、消除矛盾?？傮w來(lái)說(shuō)，可從以下幾個(gè)方面著手：

3.1加快物業(yè)管理體制改革，解決物業(yè)開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題

相關(guān)政府及部門(mén)都有責(zé)任和義務(wù)完善物業(yè)管理體制，解決物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾問(wèn)題，同時(shí)監(jiān)督開(kāi)發(fā)商解決開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題。新物業(yè)接手小區(qū)過(guò)程中，重視與開(kāi)發(fā)商的溝通技巧，良好的溝通可以給日后的物業(yè)管理工作帶來(lái)很大便利。作為業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間紐帶的物業(yè)公司，為雙方溝通做好鋪墊工作，面對(duì)糾紛采取積極主動(dòng)的態(tài)度，及時(shí)處理問(wèn)題，避免事態(tài)發(fā)展嚴(yán)重。

3.2多渠道提高物業(yè)管理公司從業(yè)人員綜合素質(zhì)和物業(yè)服務(wù)水平

隨著我國(guó)社會(huì)不斷進(jìn)步，人們生活水平逐步提高，對(duì)日常生活中服務(wù)行業(yè)的要求也隨之提高，尤其是貼近人們生活的物業(yè)管理市場(chǎng)，對(duì)其從業(yè)人員的管理水平及人員素質(zhì)要求甚高。當(dāng)前房?jī)r(jià)、戶型及交通環(huán)境是業(yè)主選擇房產(chǎn)的重要因素，除此之外，物業(yè)管理服務(wù)水平也在考慮之中。因此物業(yè)公司必須擁有專業(yè)的、高素質(zhì)的從業(yè)人員才能獲得業(yè)主的認(rèn)可，進(jìn)而在物業(yè)管理行業(yè)占有一席之地。必須高度重視對(duì)從業(yè)人員的專業(yè)技能的培訓(xùn)，增強(qiáng)從業(yè)人員的服務(wù)意識(shí)。在技能培訓(xùn)中增加項(xiàng)目，如智能化設(shè)備的維修及維護(hù)，提高服務(wù)質(zhì)量，及時(shí)高效的解決業(yè)主的生活問(wèn)題。針對(duì)物業(yè)從業(yè)人員設(shè)定考核標(biāo)準(zhǔn)。以標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)實(shí)現(xiàn)從業(yè)人員的自我提升。通過(guò)從業(yè)人員日常工作能力的表現(xiàn)可以辨別其職業(yè)素養(yǎng)高低，因此嚴(yán)格的考核制度對(duì)其服務(wù)質(zhì)量及業(yè)務(wù)技能的提高有著重要作用，通過(guò)考察可以激發(fā)其工作動(dòng)力及創(chuàng)新能力，進(jìn)而不斷進(jìn)行自我提升，使得物業(yè)管理水平上升一個(gè)臺(tái)階。物業(yè)管理公司還應(yīng)加強(qiáng)與業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的溝通。物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因既有客觀原因，也有主觀的原因，除國(guó)家法律法規(guī)要不斷完善外，物業(yè)管理各方面應(yīng)在協(xié)商互利的基礎(chǔ)上不斷提高認(rèn)識(shí)，積極預(yù)防和減少物業(yè)管理糾紛。物業(yè)管理公司通過(guò)對(duì)業(yè)主資料的登記，了解每位業(yè)主的年齡、個(gè)性、職業(yè)、家庭狀況、收入水平等情況，然后根據(jù)情況將業(yè)主分成幾類。另外，物業(yè)管理公司應(yīng)增加管理服務(wù)的透明度，通過(guò)宣傳欄、座談會(huì)、集體活動(dòng)等方式，讓業(yè)主了解物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、常識(shí)以及物業(yè)管理公司的運(yùn)作程序和規(guī)則，并使業(yè)主參與到服務(wù)過(guò)程中來(lái)，從而改善服務(wù)質(zhì)量。

3.3明晰住宅小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系

首先，物業(yè)管理公司依據(jù)合同實(shí)施物業(yè)管理，其管理權(quán)來(lái)源于業(yè)主，業(yè)主才是物業(yè)管理的主體，物業(yè)管理公司實(shí)際上是其雇員。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)多數(shù)業(yè)主的意志，有權(quán)選擇不同的物業(yè)管理公司來(lái)提供服務(wù)性管理。其次，物業(yè)管理公司是獨(dú)立的法人，與業(yè)主委員會(huì)在法律地位上是平等的。他們之間是受委托人與委托人、服務(wù)者與被服務(wù)者的平等關(guān)系，沒(méi)有行政隸屬關(guān)系。

3.4積極用“仲裁”來(lái)解決住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛

篇5

1 普通住宅物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理糾紛類型

隨著一棟棟住宅樓的拔地而起和生活社區(qū)的日益增多，各種物業(yè)糾紛也不可避免地產(chǎn)生，并且隨著各種法律法規(guī)的日益完善和人們維權(quán)意識(shí)的不斷提高，這類糾紛呈上升趨勢(shì)。普通住宅的物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)糾紛，其本質(zhì)都是涉及到居民生活的金錢(qián)瓜葛。而在居民生活當(dāng)中，物業(yè)管理涉及房屋、保潔、綠化、安保、車輛管理等業(yè)主生活的各個(gè)方面，而一旦處理不好，就會(huì)引發(fā)小區(qū)物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的糾紛，這些經(jīng)濟(jì)糾紛，主要包括以下幾方面的糾紛類型。

1.1 物業(yè)管理收費(fèi)引起的經(jīng)濟(jì)糾紛

由于物業(yè)管理收費(fèi)引起的經(jīng)濟(jì)糾紛是業(yè)主與物業(yè)管理之間最常見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)糾紛類型。現(xiàn)在，普通住宅物業(yè)管理中仍然存在收費(fèi)難的問(wèn)題?，F(xiàn)實(shí)中，除了惡意欠費(fèi)的業(yè)主外，大部分欠費(fèi)業(yè)主都有諸如物業(yè)服務(wù)不規(guī)范、物業(yè)收費(fèi)不合理、房屋質(zhì)量有問(wèn)題等各種理由。而這些理由，有的是物業(yè)公司的責(zé)任，而有的卻不是物業(yè)公司的責(zé)任。在實(shí)踐中，物業(yè)管理收費(fèi)糾紛主要有物業(yè)服務(wù)不到位、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理合同認(rèn)識(shí)不清、物業(yè)服務(wù)的類別和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不了解、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不透明等多方面的誘因。

1.2 業(yè)主和物業(yè)管理存在矛盾摩擦引起的經(jīng)濟(jì)糾紛

業(yè)主和物業(yè)管理之間由巨比主方和物業(yè)方對(duì)物業(yè)服務(wù)范圍和標(biāo)準(zhǔn)的不同理解，使得業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量得出截然不同的評(píng)價(jià)，另外物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量不高或存在管理漏洞，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)管理之間出現(xiàn)矛盾或摩擦，這種情況就很容易引起業(yè)主和物業(yè)管理之間的經(jīng)濟(jì)糾紛。

還有.些經(jīng)濟(jì)糾紛是由于物業(yè)管理存在不足或管理漏洞導(dǎo)致的，例如小區(qū)道路積水導(dǎo)致業(yè)主受傷、樓道照明未及時(shí)維修導(dǎo)致業(yè)主損失等。

1.3 業(yè)委會(huì)與物業(yè)管理部門(mén)之間的經(jīng)濟(jì)糾紛

小區(qū)業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益。業(yè)委會(huì)主要負(fù)責(zé)及時(shí)了解業(yè)主需求和物業(yè)使用人的意見(jiàn)，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理合同進(jìn)行小區(qū)的物業(yè)管理工作;同時(shí)負(fù)責(zé)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等工作。

業(yè)委會(huì)在履行職責(zé)的過(guò)程中，會(huì)因?yàn)樾^(qū)地面停車費(fèi)的收取、小區(qū)店面租金管理等歸全體業(yè)主所有的經(jīng)濟(jì)收入與物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛，同時(shí)也會(huì)因?yàn)樾^(qū)公共施設(shè)維修維護(hù)、小區(qū)公共資金的使用等公共事務(wù)與物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生分歧和糾紛。另外，業(yè)委會(huì)為了提高小區(qū)物業(yè)管理水平而選聘新的物業(yè)企業(yè)，在新舊物業(yè)更替過(guò)程中也容易與物業(yè)公司產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛。

1.4 業(yè)主與業(yè)主之間產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)糾紛

在現(xiàn)實(shí)生活過(guò)程當(dāng)中，有一些業(yè)主在進(jìn)行例如維修自家房屋等個(gè)入事務(wù)過(guò)程當(dāng)中，存在損壞建筑防水層、或破壞建筑外墻、或改變了房屋使用性質(zhì)等行為，結(jié)果導(dǎo)致建筑公共部分遭受破壞，損害到其他業(yè)主的利益，甚至給其他業(yè)主帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)損失。當(dāng)業(yè)主發(fā)生破壞行行為時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有發(fā)現(xiàn)并進(jìn)行引導(dǎo)或及時(shí)進(jìn)行制止，就會(huì)引發(fā)業(yè)主與業(yè)主之間的經(jīng)濟(jì)糾紛，也會(huì)引發(fā)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的經(jīng)濟(jì)糾紛。

1.5 開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)糾紛

開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的經(jīng)濟(jì)糾紛，多數(shù)與房屋質(zhì)量有關(guān)系。有一些開(kāi)發(fā)商為了牟取高額的利潤(rùn)，在修建房屋的過(guò)程當(dāng)中，選用一些低質(zhì)量的建筑用材，甚至在施工過(guò)程當(dāng)中出現(xiàn)偷工減料的問(wèn)題，或者在房屋建造過(guò)程中由于施工因素導(dǎo)致房屋出現(xiàn)瑕疵或質(zhì)量缺陷。致使業(yè)主在收房或居住過(guò)程當(dāng)中出現(xiàn)房屋滲水，地面裂縫等一系列的建筑問(wèn)題。

房屋交房之后，一切管理系由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，一些業(yè)主沒(méi)有相關(guān)的知識(shí)，就會(huì)將房屋質(zhì)量的問(wèn)題歸因于物業(yè)管理企業(yè)，在房屋維修不及時(shí)或房屋多次出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，業(yè)主就會(huì)用拒繳物業(yè)管理費(fèi)等方式給物業(yè)管理企業(yè)施壓或者尋求精神補(bǔ)償。而物業(yè)管理企業(yè)夾在業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間更是很難開(kāi)展相關(guān)工作。這樣出現(xiàn)惡性循環(huán)，就會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛。

2 小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)糾紛的誘因

誘使小區(qū)物業(yè)管理出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛的原因有很多，其中具體可以分為三大類:第一大類是物業(yè)管理企業(yè)的管理存在問(wèn)題，第力(類是由開(kāi)發(fā)商遺留下來(lái)的問(wèn)題沒(méi)有得到解決和處理，第三類則是由巨比主自身的素質(zhì)和認(rèn)識(shí)存在較大差異。

2.1 物業(yè)管理企業(yè)存在的問(wèn)題

2.1.1 缺乏服務(wù)意識(shí)

服務(wù)理念的缺失使得小區(qū)物業(yè)管理處不能夠及時(shí)做到與業(yè)主溝通，不能從業(yè)主的角度考慮問(wèn)題，對(duì)物業(yè)與業(yè)主糾紛或業(yè)主投訴置之不理，甚至?xí)?duì)業(yè)主使用一些報(bào)復(fù)性手段，這樣小區(qū)當(dāng)中會(huì)呈現(xiàn)出越來(lái)越多的問(wèn)題，如果小區(qū)物業(yè)管理處選擇一意孤行，不提高自身服務(wù)意識(shí)和服務(wù)水平，將會(huì)導(dǎo)致惡性循環(huán)，久之會(huì)將業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)推向?qū)α⒚?，?huì)導(dǎo)致物業(yè)管理處與業(yè)主產(chǎn)生不可調(diào)和的矛盾。

2.1.2 收費(fèi)規(guī)范不標(biāo)準(zhǔn)

小區(qū)物業(yè)管理部門(mén)的收費(fèi)不規(guī)范不標(biāo)準(zhǔn)，甚至出現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)為牟取利益而亂收費(fèi)。這一類問(wèn)題的產(chǎn)生主要是因?yàn)槲飿I(yè)管理處沒(méi)有及時(shí)做到服務(wù)分類并設(shè)置收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或者收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高;沒(méi)有將公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)收入及時(shí)公開(kāi)或者上繳業(yè)主委員會(huì);沒(méi)有將公共設(shè)施維護(hù)養(yǎng)護(hù)費(fèi)用及時(shí)公開(kāi)。這樣，就導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)管理處產(chǎn)生誤解或拒繳。

2.1.3 服務(wù)不到位，管理存在漏洞

在現(xiàn)實(shí)的生活當(dāng)中，小區(qū)物業(yè)管理處擔(dān)任著小區(qū)服務(wù)的角色、管理的角色，同時(shí)也擔(dān)任著協(xié)調(diào)的角色。在小區(qū)物業(yè)管理會(huì)牽扯到業(yè)主生活的方方面面，而物業(yè)管理牽涉其中非常多的細(xì)節(jié)，一旦出現(xiàn)服務(wù)不到位、協(xié)調(diào)不及時(shí)，就可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)糾紛的發(fā)生。例如，業(yè)主違規(guī)裝修遭到其他業(yè)主投訴，而物業(yè)管理處沒(méi)能及時(shí)制止，導(dǎo)致其他業(yè)主遭到損失;小區(qū)發(fā)生需要緊急維修的事故，但是物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)能及時(shí)維修導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主經(jīng)濟(jì)損失;小區(qū)綠化遭到破壞、環(huán)境衛(wèi)生不盡人意，小區(qū)物業(yè)服務(wù)不到位導(dǎo)致樓盤(pán)保值增值空間降低等。這些經(jīng)濟(jì)糾紛的產(chǎn)生都是因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位而產(chǎn)生的。

2.2 開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題

開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題沒(méi)有能及時(shí)解決，或者解決不完全，往往導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生矛盾，業(yè)主會(huì)將問(wèn)題的矛頭指向物業(yè)管理企業(yè)，認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有盡到責(zé)任或者拖延，進(jìn)而采用拒繳物業(yè)費(fèi)甚至更激烈的行為對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行施壓，從而導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的經(jīng)濟(jì)糾紛。

2.3 業(yè)主自身的問(wèn)題

2.3.1 業(yè)主素質(zhì)參差不齊

小區(qū)業(yè)主在教育背景、職業(yè)背景、生活習(xí)慣、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、思想認(rèn)識(shí)水平等各個(gè)方面存在非常多的差異。任何住宅小區(qū)包括一些高端住宅小區(qū)中，都會(huì)或多或少地存在一些自身素質(zhì)較低、生活習(xí)慣較差、思想認(rèn)識(shí)水平低的業(yè)主。這些自身素質(zhì)較低的業(yè)主，在生活行為中容易出現(xiàn)私自占用公共用地，對(duì)于公共環(huán)境的維護(hù)不到位，甚至破壞公共環(huán)境，隨地亂扔垃圾的不文明甚至侵害他人的行為，造成其他業(yè)主損失，公共部位維護(hù)費(fèi)用增加等，從而引發(fā)經(jīng)濟(jì)糾紛。

2.3.2 缺乏對(duì)業(yè)主責(zé)任的認(rèn)知

有一些業(yè)主只認(rèn)識(shí)到了自己作為業(yè)主所享有的權(quán)利，卻沒(méi)有認(rèn)識(shí)到作為小區(qū)主人應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，或者說(shuō)有些業(yè)主在小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)中存在偏頗的自我意識(shí)，對(duì)于小區(qū)物業(yè)管理當(dāng)中的條例，只是遵守，不能提出自己的建設(shè)性意見(jiàn);對(duì)于小區(qū)物業(yè)管理事務(wù)、業(yè)主大會(huì)、小區(qū)活動(dòng)等不聞不問(wèn)，而只注重自身利益是否得到滿足或受到侵害。這些業(yè)主往往會(huì)成為物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)糾紛的制造者或者積極參與者。

2.3.3 缺乏對(duì)物業(yè)管理的正確認(rèn)知

部分業(yè)主由于法律法規(guī)知識(shí)的缺失、對(duì)物業(yè)管理不夠了解等原因，對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知存在偏頗或者誤區(qū)，缺乏對(duì)物業(yè)管理工作范圍、工作職責(zé)、物業(yè)管理法律法規(guī)等的正確認(rèn)知。導(dǎo)致在業(yè)主日常生活過(guò)程中，會(huì)將其他業(yè)主侵權(quán)、突發(fā)、意外等使得自身遭受經(jīng)濟(jì)損失或者傷害的事件，歸罪于小區(qū)物業(yè)管理處，認(rèn)為小區(qū)內(nèi)發(fā)生的一切事件，都應(yīng)該由物業(yè)管理處來(lái)負(fù)責(zé)。這種由F}主對(duì)于物業(yè)管理缺乏正確的認(rèn)知，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生矛盾與經(jīng)濟(jì)糾紛。這也是一些小區(qū)經(jīng)濟(jì)糾紛法律案件中普遍存在的現(xiàn)象，這與我國(guó)現(xiàn)階段的社會(huì)發(fā)展有一定的關(guān)系，與物業(yè)管理知識(shí)的普及有直接關(guān)系。

3 小區(qū)物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理糾紛解決措施

3.1 建立健全小區(qū)物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理法律法規(guī)

針對(duì)現(xiàn)階段的小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題，國(guó)家的法律部門(mén)應(yīng)該提出相應(yīng)的物業(yè)管理法律法規(guī)，用法律和法規(guī)來(lái)引導(dǎo)市場(chǎng)，規(guī)范物業(yè)管理的服務(wù)體制。從而盡可能地從法律上引導(dǎo)物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理朝著正軌化方向發(fā)展。

3.2 提高物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理水平

物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)要從自身的角度出發(fā)，提高物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理水平。對(duì)于開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題等，積極溝通、盡快協(xié)調(diào)，為業(yè)主服務(wù);對(duì)于自身存在的服務(wù)不到位、管理漏洞等問(wèn)題，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并及時(shí)修正，提高小區(qū)物業(yè)管理處的管理水平;對(duì)巨比主在實(shí)際生活中出現(xiàn)的一些違法行為，要及時(shí)進(jìn)行制止，必要時(shí)還可以通過(guò)法律法規(guī)等相關(guān)知識(shí)，對(duì)業(yè)主進(jìn)行勸導(dǎo)，及時(shí)與其他的業(yè)主進(jìn)行溝通;最為重要的就是公共收益財(cái)務(wù)收支的公開(kāi)，接受小區(qū)居民的監(jiān)督，制定明確、詳細(xì)的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并公開(kāi)，避免亂收費(fèi)等。

3.3 普及物業(yè)管理知識(shí)

在法律案件實(shí)踐中，有許多小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)糾紛案件的原因是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于物業(yè)管理的管理范圍、管理權(quán)責(zé)等認(rèn)知存在偏差?；诖?，應(yīng)該普及社會(huì)對(duì)于物業(yè)管理的認(rèn)知，普及業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理的認(rèn)知，普及物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)。但是這個(gè)任務(wù)交給學(xué)校教育在我國(guó)現(xiàn)行的教育體制下是不可能完成的，交給社會(huì)，那么普及的速度、普及的人群都存在限制，甚至依賴公共媒體還有可能產(chǎn)生社會(huì)對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。所以，小區(qū)物業(yè)管理處應(yīng)該積極普及物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)給業(yè)主，通過(guò)組織小區(qū)文化活動(dòng)、展示物業(yè)管理優(yōu)秀事跡及知識(shí)等方式。這樣，以住宅小區(qū)或社區(qū)為單位進(jìn)行，相信能夠非常有效地提高業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理的認(rèn)知，從而避免業(yè)主認(rèn)知偏差與物業(yè)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛。

篇6

1．1物業(yè)管理費(fèi)的繳納問(wèn)題

從物業(yè)管理出現(xiàn)的那一天起，物業(yè)管理費(fèi)的繳納問(wèn)題就一直困擾著物業(yè)從業(yè)人員。分析其中原因應(yīng)該是兩方面的。一是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理缺乏認(rèn)識(shí)。業(yè)主認(rèn)為繳納了物業(yè)管理費(fèi)，那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)就應(yīng)該對(duì)房子全權(quán)負(fù)責(zé)，這使得物業(yè)管理企業(yè)無(wú)形之中承擔(dān)了很多原本不屬于企業(yè)的義務(wù)。大多數(shù)人認(rèn)為物業(yè)就是搞搞綠化、維護(hù)治安、維修一下設(shè)施等低資本的服務(wù)性工作，根本不需要什么經(jīng)費(fèi)，因此拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身管理服務(wù)不到位。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為追求利潤(rùn)，巧立名目收取各種不該有的物業(yè)費(fèi)，使得業(yè)主對(duì)物業(yè)失去信心；物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工素質(zhì)不高，對(duì)于業(yè)主提出的問(wèn)題不能及時(shí)解決甚至置之不理，使業(yè)主不愿交納物業(yè)費(fèi)。

1．2開(kāi)發(fā)商的遺留問(wèn)題

從多數(shù)的物業(yè)管理糾紛中可以看出，很多的糾紛并不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的問(wèn)題，而是由于房屋質(zhì)量差，園區(qū)環(huán)境宣傳與實(shí)際不符等開(kāi)發(fā)商的遺留問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)房屋的出售，不切實(shí)際的宣傳房屋的質(zhì)量好，小區(qū)的環(huán)境最適宜人居住。等到人們?nèi)胱?，出現(xiàn)墻面裂縫，墻皮脫落等問(wèn)題時(shí)，開(kāi)發(fā)商早已人去樓空，這部分責(zé)任業(yè)主只能強(qiáng)加到物業(yè)企業(yè)身上。但是，由于房屋維修費(fèi)很高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根本無(wú)力解決，以至于業(yè)主對(duì)物業(yè)產(chǎn)生不滿的情緒，其主要的方式就是拒交物業(yè)費(fèi)。再者，由于現(xiàn)在很多的物業(yè)企業(yè)與房地長(zhǎng)企業(yè)是“父子關(guān)系”，物業(yè)對(duì)于開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題遮遮掩掩，也容易造成業(yè)主不滿的情緒。

1．3政府對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管不到位

物業(yè)管理涉及面很廣，物業(yè)管理的順利進(jìn)行，需要有政府部門(mén)的監(jiān)督與管理。但是，由于物業(yè)管理是一門(mén)新興行業(yè)，因此無(wú)論在法律，還是在政策制度方面，政府都還沒(méi)有建立相對(duì)完善的體系。以至于出現(xiàn)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的相關(guān)規(guī)定不完善，物業(yè)行政主管部門(mén)沒(méi)有相應(yīng)的處罰權(quán)，監(jiān)督物業(yè)收費(fèi)制度不健全，處理物業(yè)投訴無(wú)法可依等現(xiàn)象。使得物業(yè)管理暫處于無(wú)監(jiān)管狀態(tài)，不利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

1．4物業(yè)管理法制不健全，政策體系不完善

目前物業(yè)管理行業(yè)缺乏國(guó)家權(quán)威性的物業(yè)管理法律，使得物業(yè)管理活動(dòng)的責(zé)任主體法律地位不明確、法律關(guān)系不清楚、權(quán)利義務(wù)不清楚等，導(dǎo)致現(xiàn)行的住宅小區(qū)物業(yè)管理體制存在很多的弊端，以至于物業(yè)管理活動(dòng)中不斷有矛盾產(chǎn)生。因此，建立正確、公正、符合實(shí)際的物業(yè)管理法律，是解決物業(yè)矛盾糾紛的必要手段，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的基本前提。

2解決住宅小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的相關(guān)對(duì)策

2．1轉(zhuǎn)變業(yè)主觀念，提高其物業(yè)管理有償服務(wù)意識(shí)

物業(yè)管理企業(yè)是微利運(yùn)營(yíng)的企業(yè)，物業(yè)管理費(fèi)是其重要的收入來(lái)源，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的重要保證。政府要加大宣傳力度，通過(guò)各種形式的宣傳，提高業(yè)主對(duì)物業(yè)管理有償服務(wù)的意識(shí)。充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，盡可能多的把條例的主要規(guī)定讓大家閱讀。從而使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)有更多的了解。多辦一些宣傳、咨詢活動(dòng)，提高業(yè)主的自我管理意識(shí)。同時(shí)，也應(yīng)該明確物業(yè)管理收費(fèi)名目，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)亂收費(fèi)的監(jiān)管，促進(jìn)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的相互理解。

2．2抓好隊(duì)伍建設(shè)，全面提高物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)

在城市住宅小區(qū)居民高質(zhì)量生活的要求下，物業(yè)從業(yè)人員必須學(xué)會(huì)運(yùn)用科學(xué)化的管理和先進(jìn)的維修技，為社區(qū)人員提供一個(gè)高效、優(yōu)質(zhì)、舒適的生活環(huán)境。因此，物業(yè)公司應(yīng)該加大力度，注重對(duì)人才的培養(yǎng)。根據(jù)不同的工作性質(zhì)，為員工提供有針對(duì)性的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和技術(shù)培訓(xùn)。公司員工必須帶證上崗，以利于公司的考核及業(yè)主的監(jiān)督。企業(yè)自身應(yīng)創(chuàng)出自己的品牌，樹(shù)立良好的企業(yè)形象，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；矛盾普遍性；成因分析

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

0引言

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，作為城市化的基本標(biāo)志之一，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)如火如荼，一個(gè)個(gè)新的住宅小區(qū)（本文主要以商品房住宅小區(qū)涉及的問(wèn)題為研究對(duì)象）建成銷售并交付使用。但是，在城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和交付使用及管理過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（以下簡(jiǎn)稱“開(kāi)發(fā)商”）和業(yè)主地位不對(duì)稱等問(wèn)題，存在不少矛盾和糾紛，甚至引發(fā)不安定因素和，影響社會(huì)治安秩序，妨礙和諧社會(huì)建設(shè)，已成為新形勢(shì)下影響城市社會(huì)穩(wěn)定的一大隱患。因此，有關(guān)職能部門(mén)必須對(duì)這類問(wèn)題予以高度重視，

認(rèn)真履行職責(zé)，加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督和管理，盡量減少矛盾糾紛的產(chǎn)生;同時(shí)，要運(yùn)用法律及其他有效手段，及時(shí)化解和處理矛盾糾紛。

一、城市房地產(chǎn)矛盾普遍情緒的原因分析

根據(jù)對(duì)近年因房地產(chǎn)引起矛盾普遍情緒的情況進(jìn)行了專門(mén)調(diào)查，并對(duì)其中的原因進(jìn)行了分析探討，歸納起來(lái)主要有：

（一）相關(guān)的法律法規(guī)不夠完善，操作性不夠強(qiáng)。在我國(guó)《合同法》、《土地管理法》等法律、行政法規(guī)相繼頒布施行后，法律體系已經(jīng)初步形成。然而，由于我國(guó)處于社會(huì)的轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，運(yùn)行機(jī)制復(fù)雜，利益群體出現(xiàn)多元化，現(xiàn)行法律法規(guī)日益顯得不夠完善，房地產(chǎn)涉及的需要調(diào)整的各種關(guān)系，并未能完全納入法律規(guī)范之中。

（二）征地過(guò)程不透明，補(bǔ)償不到位、被侵占挪用甚至貪污私分，補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)偏低，而且標(biāo)準(zhǔn)不一致，重復(fù)要求補(bǔ)償現(xiàn)象突出。征地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的首要環(huán)節(jié)，特別容易引發(fā)矛盾糾紛。補(bǔ)償款，補(bǔ)償款被侵占挪用甚至貪污私分，導(dǎo)致群眾群情激憤[1]。

（三）行政管理缺位，有法不依或監(jiān)管乏力。商品房是一種特殊的商品，涉及眾多消費(fèi)群體，對(duì)這一領(lǐng)域，行政的管理和指導(dǎo)必不可少。然而在施行管理和指導(dǎo)過(guò)程中，往往缺乏行政效率，甚至存在缺位的現(xiàn)象。

（四）開(kāi)發(fā)商缺乏自律，違法違規(guī)操作。

相對(duì)而言，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主地位是不對(duì)稱的，開(kāi)發(fā)商是強(qiáng)者，處于強(qiáng)勢(shì)地位，業(yè)主是弱者，是弱勢(shì)群體。因此，開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房預(yù)售合同簽訂及其履行過(guò)程中缺乏自律，為追求最大的利益，甚至無(wú)視消費(fèi)者的合法權(quán)益，違法違規(guī)操作，導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1．一些開(kāi)發(fā)商違法開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售商品房，使消費(fèi)者無(wú)法取得合法房屋產(chǎn)權(quán)。

2．部分開(kāi)發(fā)商擅自改變小區(qū)規(guī)劃、小區(qū)配套設(shè)施和公用場(chǎng)所用途，引起業(yè)主集體采取維權(quán)行動(dòng)，甚至引發(fā)其他社會(huì)問(wèn)題。

3．開(kāi)發(fā)商在銷售宣傳、合同簽訂及其履行過(guò)程中缺乏自律，甚至故意設(shè)計(jì)陷阱欺騙消費(fèi)者，直接侵犯購(gòu)房者利益。

（五）物業(yè)管理不規(guī)范。隨著城市新建住宅小區(qū)的迅速增加，物業(yè)管理行業(yè)也方興未艾。由于多種原因，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛頻頻發(fā)生。目前業(yè)主集中反映的物管問(wèn)題主要是：開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司存在“裙帶”關(guān)系;物業(yè)管理收費(fèi)缺乏透明度，執(zhí)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一律是物價(jià)部門(mén)指導(dǎo)價(jià)的上限;物業(yè)管理收費(fèi)與服務(wù)不符，物業(yè)管理公司服務(wù)不到位;物業(yè)維修基金被挪用等[2]。

二、解決房地產(chǎn)矛盾糾紛的主要對(duì)策

城市房地產(chǎn)矛盾糾紛的存在是客觀事實(shí)，而且糾紛一旦產(chǎn)生，由于利益關(guān)系復(fù)雜，涉及的人數(shù)多，持續(xù)的時(shí)間比較長(zhǎng)，解決的過(guò)程也相對(duì)困難。因此，要努力探尋有效的途徑和辦法，使矛盾糾紛減少發(fā)生和把可能產(chǎn)生的危害最大限度降低。筆者認(rèn)為，解決因房地產(chǎn)引發(fā)的矛盾糾紛，應(yīng)注重從以下幾個(gè)方面入手：

（一）完善房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)法制化建設(shè)必須加快進(jìn)程，特別是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)的保護(hù)是當(dāng)前房地產(chǎn)法制建設(shè)急需解決的問(wèn)題。

（二）制定征地補(bǔ)償保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，提高征地透明度。按我國(guó)現(xiàn)行的法律規(guī)定和一般做法，農(nóng)村集體土地并不能通過(guò)市場(chǎng)交易直接變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，必須先經(jīng)政府征用，再行轉(zhuǎn)讓。在這一過(guò)程中，往往是政府代農(nóng)民行使其權(quán)利。因此，政府理所當(dāng)然地要承擔(dān)起保護(hù)農(nóng)民利益的責(zé)任，并應(yīng)根據(jù)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和當(dāng)?shù)鼐用裆钏?，設(shè)置比較合理的征地補(bǔ)償保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。

（三）強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，嚴(yán)格行政管理，加強(qiáng)信息公開(kāi)。國(guó)土、房管、規(guī)劃、建設(shè)和物價(jià)等行政部門(mén)嚴(yán)格依法行政，是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展的重要保障。從我國(guó)實(shí)際情況看，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，相比司法途徑及社會(huì)監(jiān)督，行政保護(hù)的實(shí)際效果會(huì)更好。在進(jìn)一步完善有關(guān)法律法規(guī)的同時(shí)，要充分發(fā)揮行政機(jī)關(guān)的監(jiān)管職能。如房管部門(mén)統(tǒng)一制定的格式化合同要注意保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益;工商部門(mén)應(yīng)依《合同法》賦予的職權(quán)，主動(dòng)加強(qiáng)對(duì)房屋買(mǎi)賣合同進(jìn)行監(jiān)督管理，對(duì)不執(zhí)行規(guī)定，侵害消費(fèi)者利益的要予以嚴(yán)厲處罰;建設(shè)部門(mén)對(duì)擅自變更規(guī)劃的行為要依法處理;物價(jià)部門(mén)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理的同時(shí)，細(xì)化物業(yè)服務(wù)和標(biāo)準(zhǔn)等。

（四）建立誠(chéng)信監(jiān)督機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)自律。有必要在政府部門(mén)指導(dǎo)下，通過(guò)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、物業(yè)管理協(xié)會(huì)等行業(yè)組織，建立行業(yè)誠(chéng)信監(jiān)督機(jī)制。具體措施包括：一是行業(yè)協(xié)會(huì)建立誠(chéng)信評(píng)級(jí)制度，以此代替當(dāng)前行政部門(mén)的資質(zhì)等級(jí)評(píng)審制度，設(shè)立企業(yè)誠(chéng)信檔案，對(duì)故意侵害消費(fèi)者全法者權(quán)益的企業(yè)，及時(shí)向社會(huì)披露。當(dāng)前，房地產(chǎn)主管部門(mén)有必要對(duì)各小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)應(yīng)進(jìn)行一次全面檢查審核，對(duì)不符合資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的物管企業(yè)，加以整頓或清除出市場(chǎng)，以消禍患。二是在行業(yè)內(nèi)推行服務(wù)規(guī)范等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，使行業(yè)自律有章可循。三是在比較成熟的小區(qū)試行由業(yè)主評(píng)選開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的制度，促進(jìn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)真正樹(shù)立以人為本的服務(wù)理念，提高服務(wù)質(zhì)量。

（五）提高司法效率。隨著各種涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售、管理等法律、行政法規(guī)的施行，當(dāng)事人的合法權(quán)益有了基本的法律保障。事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間的糾紛大多屬于商業(yè)合同的糾紛，也是民事糾紛的一種，正常情況下，事主雙方應(yīng)該通過(guò)法律途徑，將對(duì)方當(dāng)事人的違約行為向人民法院提訟。但是，由于上法院打官司的訴訟成本較高，存在程序復(fù)雜、時(shí)間長(zhǎng)、贏了官司執(zhí)行難等問(wèn)題[3]，使許多業(yè)主感覺(jué)得不償失，望而生畏。于是，有的就干脆采取游行、示威、靜坐等極端方式來(lái)向開(kāi)發(fā)商、政府施壓，在爭(zhēng)取自身合法權(quán)益的過(guò)程中，卻又觸犯其他法律法規(guī)，破壞社會(huì)秩序，影響社會(huì)穩(wěn)定。因此，應(yīng)提高司法效率，采取一些切實(shí)措施（如建立巡回法庭，定期到各社區(qū)，特別是有房地產(chǎn)糾紛較多的社區(qū)處理法律糾紛），簡(jiǎn)化訴訟程序，深化執(zhí)行管理體制改革，解決因現(xiàn)行法律欠缺而造成的執(zhí)行難問(wèn)題，努力提高執(zhí)行效率，在群眾心中真正樹(shù)立起法律的權(quán)威和尊嚴(yán)，使當(dāng)事人能自覺(jué)通過(guò)法律途徑解決矛盾糾紛。

（六）強(qiáng)化社區(qū)居委會(huì)的調(diào)解功能，構(gòu)建矛盾糾紛調(diào)解機(jī)制。在我國(guó)傳統(tǒng)習(xí)慣上，當(dāng)矛盾糾紛產(chǎn)生后，人們首先考慮的并不是通過(guò)法律途徑去解決，而是求助于行政主管部門(mén)。因此，強(qiáng)化政府職責(zé)，構(gòu)建矛盾糾紛調(diào)解機(jī)制是迅速化解矛盾糾紛的有效途徑。政府要提高管理社會(huì)的能力，必須充分組織和利用好社區(qū)資源，強(qiáng)化社區(qū)居委會(huì)的功能作用，因?yàn)樯鐓^(qū)居委會(huì)是一個(gè)自我管理、自我教育、自我服務(wù)、自我監(jiān)督的基層群眾自治組織。涉及房地產(chǎn)的政府各相關(guān)職能部門(mén)要積極參與矛盾糾紛調(diào)解機(jī)制的構(gòu)建，加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)控，發(fā)揮職能作用，當(dāng)前重點(diǎn)是要加強(qiáng)鎮(zhèn)街綜治維穩(wěn)中心建設(shè)。

參考文獻(xiàn)

[1]四川省公安廳.關(guān)于當(dāng)前四川省征地拆遷引發(fā)的調(diào)查報(bào)告[J].公安研究, 2004, (1).

篇8

一、指導(dǎo)思想：

緊緊圍繞房管局的中心工作，積極聯(lián)系，協(xié)調(diào)區(qū)的物業(yè)企業(yè)，以“規(guī)范服務(wù)，構(gòu)建和諧”為主題，以“創(chuàng)市級(jí)明星服務(wù)企業(yè)，創(chuàng)市級(jí)平安小區(qū)”為目標(biāo)，以“物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)年”活動(dòng)為契機(jī)，加強(qiáng)常規(guī)管理，加強(qiáng)常規(guī)指導(dǎo)，加強(qiáng)常規(guī)監(jiān)督，注重工作實(shí)效，大力倡導(dǎo)和遵行“物業(yè)在于管理、管理在于服務(wù)，服務(wù)在于規(guī)范，規(guī)范在于細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗”的服務(wù)理念，為大地的小區(qū)業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)良好的居住生活環(huán)境而盡心盡力，盡職盡責(zé)。

二、工作目標(biāo)：

一個(gè)主題：以構(gòu)建“平安，打造和諧房管”為主題，以小區(qū)業(yè)主安心，放心，舒心，溫馨為宗旨。二個(gè)創(chuàng)建：創(chuàng)建一個(gè)市級(jí)平安小區(qū)、創(chuàng)建二個(gè)市級(jí)明星物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)小區(qū)實(shí)現(xiàn)三個(gè)力爭(zhēng)：力爭(zhēng)不出現(xiàn)群體上訪事件；力爭(zhēng)不發(fā)生任何責(zé)任事故；力爭(zhēng)不聽(tīng)見(jiàn)不和諧的音符。物業(yè)等級(jí)服務(wù)，承接查驗(yàn)方面要走在各縣市區(qū)的前列。

三、工作重點(diǎn)：

規(guī)范工作流程，公開(kāi)辦事程序、簡(jiǎn)化手續(xù)、提高效能。1、在原有的基礎(chǔ)上修定“前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作流程；2、修定物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程；3、修定小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作流程；4、在原有的基礎(chǔ)上完善物業(yè)小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金審批程序。

四、具體工作：

1、加大物業(yè)宣傳力度，開(kāi)展物業(yè)知識(shí)進(jìn)萬(wàn)家的活動(dòng)。隨著各種法律，法規(guī)的相繼出臺(tái)，人們的維權(quán)意識(shí)也是日益俱增，物業(yè)管理工作正逐步走向規(guī)范化的軌道，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的理解和不理解直接影響到物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，所以宣傳工作顯得尤為重要，物業(yè)科必須把宣傳工作當(dāng)作頭等大事來(lái)抓，我們要通過(guò)廣播電視等新聞媒體，宣傳車，宣傳單，小區(qū)黑板報(bào)，條幅等多種形式，多種渠道宣傳物業(yè)管理的相關(guān)知識(shí)，使物業(yè)管理知識(shí)家喻戶曉，人人皆知。

2、正確引導(dǎo)人們的物業(yè)消費(fèi)觀念，樹(shù)立價(jià)值相等的物業(yè)服務(wù)體系，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)，采取菜單式服務(wù)，辦好1-2個(gè)試點(diǎn)，然后在全區(qū)推廣。

3、加大培訓(xùn)力度，提高從業(yè)人員素質(zhì)，與房協(xié)一道組織協(xié)調(diào)好本年度的培訓(xùn)工作，至少組織2-3期。培訓(xùn)內(nèi)容：物業(yè)管理有關(guān)的法律法規(guī)培訓(xùn)，或者與物業(yè)管理緊密相關(guān)的房地產(chǎn)法律法規(guī)的培訓(xùn)。

4、積極組織物業(yè)企業(yè)之間橫向聯(lián)系交流，樹(shù)立和推廣先進(jìn)典型，帶動(dòng)物業(yè)管理隊(duì)伍的整體素質(zhì)穩(wěn)步提升。

5、認(rèn)真做好前期物業(yè)招投標(biāo)的監(jiān)管工作。

6、認(rèn)真做好物業(yè)承接查驗(yàn)的交接工作。

7、認(rèn)真做好成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)工作，成熟一個(gè)發(fā)展一個(gè)，嚴(yán)格按程序辦事。力爭(zhēng)2015年再成立3個(gè)。

篇9

一．實(shí)習(xí)內(nèi)容概要………………………………………………2 

二．實(shí)習(xí)工作內(nèi)容………………………………………………3 

三．幾點(diǎn)體會(huì)……………………………………………………7 

四．我對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的認(rèn)識(shí)…………………………………7 

一．實(shí)習(xí)內(nèi)容概要 

實(shí)習(xí)時(shí)間：XX年12月至XX年1月 

實(shí)習(xí)地點(diǎn)：****物業(yè)管理有限公司 

實(shí)習(xí)項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 

****物業(yè)管理有限公司成立于1998年8月，是專業(yè)從事物業(yè)管理，具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理企業(yè)。公司設(shè)有財(cái)務(wù)部、社區(qū)服務(wù)中心、經(jīng)營(yíng)部、品質(zhì)部、行政部五個(gè)部門(mén)，現(xiàn)有員工65多名。公司經(jīng)營(yíng)范圍包括物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)管理、修繕等業(yè)務(wù)。 

公司成立幾年來(lái)，一直致力于以一流的管理、一流的服務(wù)、一流的信譽(yù)為公司方向，盡可能及時(shí)周到地為顧客提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。在管物業(yè)——**花園在**市首家取得了“廣東省城市優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)”的榮譽(yù)，同時(shí)還獲得了“**市安全文明小區(qū)”、“廣州市安全文明小區(qū)”等稱號(hào)。公司注重管理人員的培訓(xùn)，于XX年3月與廣州航海高等?？茖W(xué)校合作在**花園設(shè)立了“物業(yè)管理實(shí)習(xí)基地”為公司管理人才以及為即將步出校園的物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生提供了良好的學(xué)習(xí)環(huán)境。今年iso9001質(zhì)量管理體系、iso14001環(huán)境管理體系、gb/t28001職業(yè)健康安全管理體系在公司得到推廣和應(yīng)用，以提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，為廣大客戶提供更加優(yōu)質(zhì)、高效、周到的服務(wù)。 

二．實(shí)習(xí)工作報(bào)告 

此次實(shí)習(xí)分三個(gè)階段進(jìn)行： 

第一階段：行政部 

行政部是我實(shí)習(xí)的第一站，行政部是負(fù)責(zé)公司人力資源的管理，科學(xué)地做好勞動(dòng)人事組織管理工作，充分發(fā)揮人力資源的效能，實(shí)現(xiàn)人力的擴(kuò)大再生產(chǎn)和合理分配使用人力；做好公司的行政管理，建立健全公司的規(guī)章制度，協(xié)助公司領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)各職能部門(mén)間的關(guān)系，保證公司日常辦公的正常開(kāi)展；并負(fù)責(zé)公司對(duì)外的聯(lián)絡(luò)、對(duì)外宣傳和組織開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)等事務(wù)；使公司所有在崗員工符合iso9001、iso14001、ohsas18001管理體系運(yùn)作的要求，并使員工了解符合管理體系要求的重要性的部門(mén)。 

1．員工的招聘 

各部門(mén)根據(jù)用工的需要，用《內(nèi)部呈批報(bào)告》的形式向公司領(lǐng)導(dǎo)提出招人申請(qǐng)，行政部根據(jù)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后的報(bào)告按部門(mén)崗位職責(zé)與任職條件，向外界招聘，前來(lái)應(yīng)聘的人員填寫(xiě)，行政部根據(jù)《應(yīng)聘記錄表》的資料從中挑選符合要求的員工，以便錄用，并填寫(xiě)《入職登記表》交行政部存檔（詳見(jiàn)流程圖）。 

2．員工的培訓(xùn)與教育 

1）上崗培訓(xùn) 

新員工入職由行政部組織安排為期2天的上崗前培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括： 

a．物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展前景。 

b．公司管理方針、本年度目標(biāo)、指標(biāo)和管理方案。 

c．iso9001，iso14001，ohsas18001基礎(chǔ)知識(shí)及公司管理體系文件。 

d．相關(guān)的法律法規(guī)、公司規(guī)章和勞動(dòng)人事政策等。 

e．基本的服務(wù)知識(shí)，包括職業(yè)道德、行為規(guī)范、禮貌知識(shí)等。 

f．工作崗位的具體作業(yè)要求及本崗位所涉及的環(huán)境因素、危險(xiǎn)源的識(shí)別。 

g．新員工所在工作崗位對(duì)環(huán)境、職業(yè)健康安全的基本處理知識(shí)講解。 

2）培訓(xùn)需求與年度培訓(xùn)計(jì)劃 

a．每年1月份各部門(mén)將上一年度考核提出培訓(xùn)需求，行政部根據(jù)培訓(xùn)需求和上級(jí)的要求制訂培訓(xùn)計(jì)劃，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。 

b．培訓(xùn)計(jì)劃應(yīng)陳述培訓(xùn)的對(duì)象、培訓(xùn)的目的、培訓(xùn)的內(nèi)容、培訓(xùn)的時(shí)間等內(nèi)容。 

3）專題培訓(xùn) 

公司發(fā)展新的管理項(xiàng)目，或購(gòu)買(mǎi)了新的設(shè)備、進(jìn)行技術(shù)改造、準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)新的管理方法時(shí)，由各主要負(fù)責(zé)部門(mén)組織，對(duì)有關(guān)人員進(jìn)行專題培訓(xùn)，以保證新制度、新方法、新技術(shù)設(shè)備的正常運(yùn)行。 

4）每次進(jìn)行員工培訓(xùn)，培訓(xùn)的組織部門(mén)應(yīng)作好《員工培訓(xùn)記錄》，定期將《員工培訓(xùn)記錄》交行政部存檔。 

3．員工的考核 

考核分為例行考核、轉(zhuǎn)正考核和培訓(xùn)考核三種，具體如下： 

a．例行考核 

——行政部于每年6月份、12月份組織進(jìn)行例行考核。 

——考核前行政部應(yīng)提前15天組織成立考核小組，制定考核方案，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。 

——例行考核的內(nèi)容應(yīng)包括德、能、績(jī)、勤四個(gè)方面，考核方法應(yīng)盡可能地量化。 

——例行考核完畢，考核小組應(yīng)對(duì)考核結(jié)果作分析總結(jié)，提出培訓(xùn)需求，并對(duì)不合格員工按公司有關(guān)規(guī)定作出相應(yīng)的處理。 

b．轉(zhuǎn)正考核。在新員工試用期滿后，由該員工所在部門(mén)的主管領(lǐng)導(dǎo)對(duì)該員工該用期間的表現(xiàn)進(jìn)行全面的考核，從而決定是否錄用?？己送戤呍摬块T(mén)主管領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)就員工的考核結(jié)果與試用期表現(xiàn)以《員工轉(zhuǎn)正考核報(bào)告》形式向總經(jīng)理報(bào)告，經(jīng)批準(zhǔn)后該員工轉(zhuǎn)為正式員工。未通過(guò)轉(zhuǎn)正考核的員工由公司作出辭退處理。 

b．培訓(xùn)考核。行政部組織員工培訓(xùn)后，應(yīng)組織參加培訓(xùn)人員進(jìn)行考核，以檢驗(yàn)參加培訓(xùn)的員工是否掌握培訓(xùn)的要求，將考核結(jié)果記錄在《員工培訓(xùn)記錄》中相應(yīng)欄目中，交行政部存檔并以此作為員工晉升、加薪的參考依據(jù)。 

第二階段：工程維修 

工程維修部的主要任務(wù)是維持小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，為業(yè)主/住戶提供及時(shí)周到的物業(yè)設(shè)備等維修服務(wù)。 

1．日常入戶維修 

1）接報(bào)修 

a.社區(qū)服務(wù)中心當(dāng)值人員接到業(yè)主/住戶報(bào)修后，分類明確，應(yīng)在15分鐘之內(nèi)開(kāi)出《維修單》或給予答復(fù)處理時(shí)間。 

b.特殊維修可預(yù)先聯(lián)系有關(guān)單位，根據(jù)具體情況答復(fù)維修時(shí)間。（如：電視電話報(bào)障） 

c.較困難復(fù)雜的維修要求72小時(shí)內(nèi)完成（工作技術(shù)要求特殊的除外）；同時(shí)應(yīng)向住戶解釋原因； 

2）入戶維修 

a. 維修部當(dāng)值人員接到《維修單》后立即安排人員進(jìn)行處理，緊急情況應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)。一般情況時(shí)在1小時(shí)之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。一般性維修不超過(guò)2小時(shí)之完成，較困難復(fù)雜的維修要求72小時(shí)內(nèi)完成（工作技術(shù)要求特殊的除外），同時(shí)應(yīng)向住戶解釋原因； 

b.入戶維修人員要做到有禮、有節(jié)，對(duì)有可視對(duì)講系統(tǒng)的住戶可用可視對(duì)講與其聯(lián)系，在得到同意后方可進(jìn)入；無(wú)可視對(duì)講系統(tǒng)的可按門(mén)鈴或輕輕叩三聲門(mén)，并禮貌的問(wèn)好，說(shuō)出自己的身份和目的；“您好；我是某某部門(mén)，來(lái)為您做某某項(xiàng)服務(wù)”。 

c.維修時(shí)應(yīng)多征求住戶意見(jiàn)，如住戶提出不可行的意見(jiàn)或要求時(shí)，應(yīng)根據(jù)自己的維修經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，耐心的向住戶解釋和說(shuō)明； 

d.維修后要做好現(xiàn)場(chǎng)清理工作，用垃圾袋將維修垃圾清理干凈，維修時(shí)移動(dòng)的家具用品應(yīng)按原位置放好； 

e.功能性維修，以恢復(fù)其原有功能為準(zhǔn)，外觀性維修要與原有部位相比較表應(yīng)無(wú)色差，高低不平現(xiàn)象；維修時(shí)應(yīng)盡量滿足住戶要求。 

3）供排水維修 

a.更換水表 

a)關(guān)上水前第一閥門(mén),排空管內(nèi)的殘余水后拆下水表,檢查水表的接頭膠圈,如已經(jīng)斷裂或變形時(shí)應(yīng)選同一型號(hào)規(guī)格的具有合格證的水表安裝上去; 

b)安裝時(shí)注意水表的水流方向保持一致; 

c)維修結(jié)束后，打開(kāi)閥門(mén)檢查有無(wú)滲漏,表針轉(zhuǎn)動(dòng)是否正常； 

d)維修人員要做好用戶新啟用水表的底數(shù)記錄。 

b.水龍頭漏水 

a)關(guān)閉戶內(nèi)水閥閥門(mén)，拆卸下水龍頭并檢查出故障點(diǎn)； 

b)根據(jù)用戶需要，更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭，如因水龍頭有砂眼漏水的，必需更換新的水龍頭； 

c)安裝完畢后，打開(kāi)水閥門(mén)檢查新?lián)Q水龍頭接口是否有滲漏,使用時(shí)切勿過(guò)度擰緊。c.更換角閥 

a)關(guān)上戶內(nèi)水閥，拆下角閥，查出故障根據(jù)實(shí)際情況，好確需要更換的重新更換； 

b)安裝時(shí)應(yīng)注意角閥與水管接合處的密封性和緊密度，以防滲漏； 

c)安裝完畢后，打開(kāi)水閥查看有無(wú)滲漏。 

d 更換軟管 

a)關(guān)閉軟管前閥門(mén)，拆下軟管,查看故障原因； 

b)根據(jù)住戶需求，更換損壞的膠圈或更換新的軟管，如因軟管有砂眼或破損、爆裂的必需重新更換軟管； 

c)安裝時(shí)應(yīng)注意，更換同型號(hào)同長(zhǎng)度的軟管，接頭處不可過(guò)擰緊，以免擰壞鏍絲； 

d)安裝完畢后，打開(kāi)水閥查看有無(wú)滲漏。 

f.馬桶漏水維修 

a)檢查漏水原因后，關(guān)上閥門(mén)根據(jù)情況進(jìn)行維修； 

b)軟管漏水應(yīng)進(jìn)行更換，水箱水位過(guò)高可調(diào)整水位控制水浮，水箱底布漏水應(yīng)查看是否螺絲松動(dòng)或膠圈損壞； 

c)維修完后，打開(kāi)水閥查看有無(wú)滲水現(xiàn)。 

g.菜盆排水管漏水 

a)檢查漏水原因，排水軟管破損，膠圈損壞，接頭處螺絲松動(dòng)； 

b)安裝時(shí)應(yīng)注意盆體與下水管接口處，需用玻璃膠封閉，待膠干后試水檢查。 

h 維修馬桶堵塞 

檢查堵塞原因，用馬桶抽子或疏通機(jī)進(jìn)行疏通，使其排水暢落通。 

i部分樓層停水 

a)查明停水的樓層后先關(guān)總閥，拆開(kāi)支閥，并將濾網(wǎng)清洗后重新裝上； 

b)市政或其他維修造成的停水應(yīng)通知住戶，并作解釋。 

4) 供電維修 

a 更換電表 

a)斷開(kāi)電源拆下電表，確認(rèn)電表已經(jīng)失靈時(shí)，可選用具有檢驗(yàn)合格證的同一型號(hào)電表進(jìn)行安裝，安裝時(shí)注意進(jìn)出線接法正確。 

b)安裝結(jié)束后合閘后試電，保證住戶用電設(shè)備使用正常，電表轉(zhuǎn)動(dòng)正常； 

c)維修人員應(yīng)會(huì)同社區(qū)服務(wù)中心人員做好新啟用電表底數(shù)的記錄。 

b 維修開(kāi)關(guān) 

a)分析造成低壓開(kāi)關(guān)跳閘或燒壞的原因； 

b)好如果是短路故障，首先將空氣開(kāi)關(guān)置于“off”位置，用萬(wàn)用表（兆歐表）檢查線路，查出故障點(diǎn)后給予排除； 

c 燈管、白熾燈的維修 

a)斷開(kāi)電源、取出白熾燈，如果燈絲燒斷，可更換同一型號(hào)的卡口或螺口燈泡安裝上去，試電查看是否正常。 

b)燈管不亮可先檢查啟輝器，如損壞可更換新的；試電檢查如不亮?xí)r，取出燈管并更換同型號(hào)、同規(guī)格的燈管，再次試電檢查，如仍不亮?xí)r可檢查接線和鎮(zhèn)流器，查出故障立即排除，恢復(fù)正常照明； 

d.線路檢測(cè) 

a)線路停電檢修應(yīng)及時(shí)通知住戶； 

b)住戶開(kāi)關(guān)燒壞的處理見(jiàn)本章4.4. 2維修開(kāi)關(guān)進(jìn)行處理； 

c)電表?yè)p壞的維修見(jiàn)本章4.4. 1 更換電表辦法進(jìn)行處理； 

d)進(jìn)戶線端子接觸不良可先切斷電源，將接頭緊固； 

e)線路短路時(shí)可用萬(wàn)用表對(duì)線路逐一檢查，找出故障原因并及時(shí)處理； 

f)當(dāng)確認(rèn)故障排除后方可送電。 

5) 門(mén)窗維修 

a 門(mén)鈴維修 

a)無(wú)電情況時(shí)可更換新電池； 

b)電極板腐蝕或接觸不良可進(jìn)行除銹、緊固處理； 

c)因線路短路問(wèn)題造成的故障，用萬(wàn)用表（兆歐表）檢查線路找出故障點(diǎn)并及時(shí)處理。 

b 維修門(mén)窗 

1)門(mén)窗附件有無(wú)損壞，不全，進(jìn)行更換或補(bǔ)裝； 

2)清除門(mén)角和窗軌道的雜物，對(duì)門(mén)合頁(yè)和窗軌道注油； 

3)更換破損玻璃時(shí)注意防止玻璃碎塊跌下傷人。 

c 更換門(mén)鎖 

拆下壞鎖后先檢查是何處壞，如能修理及時(shí)修理，無(wú)法修理好的可通知住戶更換新鎖； 

d 非一般性的維修 

委托專業(yè)維修隊(duì)維修，工程維修人員并對(duì)所委托項(xiàng)目的維修質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和跟蹤。 

第三階段：清潔綠化部 

清潔綠化部的主要任務(wù)是維持小區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所、樓道的清潔衛(wèi)生及小區(qū)內(nèi)綠化帶的修剪等養(yǎng)護(hù)工作。 

1．清潔綠化人員配置和培訓(xùn)1）行政部制定職務(wù)說(shuō)明書(shū)，對(duì)崗位職責(zé)、人員的年齡、文化程度、工作經(jīng)歷和能力作出明確規(guī)定； 

2）清潔綠化部主管負(fù)責(zé)制定《清潔綠化部工作崗位安排》報(bào)社區(qū)服務(wù)中心主任審批，總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施； 

4）行政部會(huì)同清潔綠化主管負(fù)責(zé)新員工的入職培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括公司的管理目標(biāo)、質(zhì)量方針、組織架構(gòu)、員工手冊(cè)、體系標(biāo)準(zhǔn)iso9000、iso14000、ohsas18000；清潔綠化主管負(fù)責(zé)員工的崗位培訓(xùn)，包括崗位技能、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工作手冊(cè)、注意事項(xiàng)，經(jīng)考核合格后方可上崗試用； 

5）清潔綠化主管制定《清潔綠化員工綜合考核標(biāo)準(zhǔn)》，經(jīng)社區(qū)服務(wù)中心主任批準(zhǔn)后實(shí)施，清潔綠化主管按標(biāo)準(zhǔn)要求定期或不定期的對(duì)各崗位員工進(jìn)行考核，并記錄在《清潔綠化工作日記錄檢查表》中； 

2．清潔綠化園林器械的管理和維護(hù) 

1）清潔綠化主管對(duì)清潔綠化園林器械進(jìn)行登記和匯總，并記錄于《設(shè)施清單》中； 

2）清潔綠化主管制定《清潔園林器械操作規(guī)程》，報(bào)社區(qū)服務(wù)中心主任審批后實(shí)施； 

3）清潔綠化工按操作規(guī)程使用園林器械，主管安排相關(guān)綠化人員進(jìn)行管理和保養(yǎng)；維修保養(yǎng)后填寫(xiě)《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》 

4）清潔園林器械使用后，清潔綠化組長(zhǎng)負(fù)責(zé)填寫(xiě)《清潔綠化工具使用登記表》； 

3．農(nóng)藥的管理和使用 

1）清潔綠化主管制定《農(nóng)藥使用標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)程》，報(bào)社區(qū)服務(wù)中心主任審批后實(shí)施； 

2）綠化工按標(biāo)準(zhǔn)使用噴施農(nóng)藥，使用后記錄于《綠化養(yǎng)護(hù)工作日記表》中； 

4．清潔綠化工作分派和巡視 

1）清潔綠化工根據(jù)《清潔綠化部工作手冊(cè)》的規(guī)定實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)工作，并記錄于《綠化養(yǎng)護(hù)工作日記錄表》 

2）清潔綠化主管負(fù)責(zé)對(duì)各崗位的工作進(jìn)行巡檢，并填寫(xiě)《清潔綠化工作日記錄檢查表》； 

3）清潔綠化主管對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)安排相關(guān)人員進(jìn)行處理，范圍外的問(wèn)題填寫(xiě)《業(yè)務(wù)聯(lián)系單》交由社區(qū)服務(wù)中心處理； 

5．綠化養(yǎng)護(hù)方案的制定 

1）清潔綠化主管負(fù)責(zé)制定綠化養(yǎng)護(hù)方案，報(bào)社區(qū)服務(wù)中心主任審批，由主管負(fù)責(zé)組織實(shí)施； 

2）清潔綠化主管按標(biāo)準(zhǔn)配置清潔工，并制定綠化工作流程。 

三．幾點(diǎn)體會(huì) 

1、增長(zhǎng)了知識(shí)和才干。一出去，我發(fā)現(xiàn)在學(xué)校學(xué)到的知識(shí)很不夠，有些課程完全無(wú)用，該學(xué)的沒(méi)學(xué)到，不該學(xué)的學(xué)了，發(fā)現(xiàn)不足主動(dòng)去補(bǔ)，都很刻苦，也受益匪淺。像什么iso9000、ohsas18001及iso14001等體系認(rèn)證，以前在學(xué)校就沒(méi)有接觸。 

2、我們深切的感受到，物業(yè)管理確實(shí)是一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，對(duì)高素質(zhì)管理人才的需求非常大，就業(yè)前景十分看好。我們應(yīng)該抓緊機(jī)遇，充分利用我們的成功經(jīng)驗(yàn)，調(diào)整專業(yè)結(jié)構(gòu)，將物業(yè)管理作為我們的品牌專業(yè)來(lái)建設(shè)。 

四、我對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的認(rèn)識(shí) 

物業(yè)管理在我國(guó)是一個(gè)新興行業(yè)，發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，在摸索和實(shí)踐過(guò)程中仍存在不少問(wèn)題，尤其是涉及權(quán)益關(guān)系領(lǐng)域，各方矛盾和糾紛時(shí)有發(fā)生。諸如：物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)商的職能不清，業(yè)主拒交管理服務(wù)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)因小區(qū)內(nèi)業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜、人身受到傷害而被起訴，物業(yè)管理體制模糊、法規(guī)不健全及物業(yè)企業(yè)義務(wù)承擔(dān)某些社會(huì)功能的現(xiàn)象等日益突出，在一定程度上阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。 

規(guī)范物業(yè)管理，提高企業(yè)權(quán)益保護(hù)意識(shí)，促使物業(yè)管理企業(yè)從法制化、規(guī)范化的角度不斷完善自身的服務(wù)水平，堵塞各種管理漏洞，防止質(zhì)量事故的發(fā)生，避免企業(yè)不應(yīng)有的損失。同時(shí)，政府相關(guān)部門(mén)要加快物業(yè)管理法制建設(shè)，使物業(yè)管理朝著健康的方向發(fā)展，這已成為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。 

如何規(guī)范物業(yè)管理，提高物業(yè)管理企業(yè)權(quán)益保護(hù)意識(shí)，必須強(qiáng)化如下方面工作：1、要樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和規(guī)范發(fā)展意識(shí)。物業(yè)管理公司是自負(fù)盈虧的企業(yè)，企業(yè)必然面對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，合理、有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，才能獲取最大的利潤(rùn)。作為企業(yè)有幾個(gè)重要環(huán)節(jié)必須把握： 

（1）明確物業(yè)管理委托合同。在合同中，企業(yè)務(wù)必把握細(xì)節(jié)，明確哪些該做，哪些不做；哪些是常規(guī)服務(wù)，哪些是收費(fèi)項(xiàng)目；權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等，例如：物業(yè)管理的保安工作，應(yīng)在合同中明確，只是協(xié)助和配合本地公安機(jī)關(guān)維護(hù)公共秩序，而不承擔(dān)人身安全、財(cái)產(chǎn)保護(hù)責(zé)任。 

（2）規(guī)范內(nèi)部管理，練好內(nèi)功。企業(yè)必須健全內(nèi)部規(guī)章制度，完善組織架構(gòu)，合理設(shè)置崗位，把好人員招聘關(guān)，系統(tǒng)地對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，在員工的思想中培植風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，最大限度地避免因管理責(zé)任而導(dǎo)致事故的發(fā)生，從而把經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。如保安員在指引車輛停放時(shí)，應(yīng)對(duì)車身四周進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)有破損等問(wèn)題及時(shí)向車主指出，以免產(chǎn)生麻煩和糾紛；在停車場(chǎng)對(duì)車輛進(jìn)出的登記一定要完整、齊備。如果把預(yù)防措施做細(xì)做好，管理工作做得周到扎實(shí)，那么，即使發(fā)生了丟車事件，企業(yè)就不負(fù)管理責(zé)任也無(wú)需賠償。 

（3）購(gòu)買(mǎi)商業(yè)保險(xiǎn)，保障多方利益。物業(yè)管理企業(yè)要樹(shù)立保險(xiǎn)意識(shí)，化解風(fēng)險(xiǎn)，一般應(yīng)購(gòu)買(mǎi)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、機(jī)器設(shè)備保險(xiǎn)、公共責(zé)任險(xiǎn)等，將可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)化解，避免經(jīng)濟(jì)上的損失。 

2、強(qiáng)化法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范教育培訓(xùn)工作，通過(guò)法律來(lái)維護(hù)企業(yè)、員工權(quán)益。目前，由于行業(yè)法規(guī)不健全，無(wú)法可依，甚至有法不依的情況較多，企業(yè)也往往因?yàn)檫@些現(xiàn)象的存在而輕視或忽視了自身的法律建設(shè)。因此，增強(qiáng)員工的法制觀念是加強(qiáng)自身權(quán)益保護(hù)的關(guān)鍵。一方面要加強(qiáng)員工對(duì)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，提高法制意識(shí)，依法操作；另一方面要勇于利用法律武器來(lái)維護(hù)自身權(quán)益。如：對(duì)于無(wú)理拖欠管理費(fèi)或拒絕承擔(dān)毗鄰房屋或共用部位、共用設(shè)備設(shè)施維護(hù)和修繕費(fèi)用的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依據(jù)法律法規(guī)、管理制度和業(yè)主公約，積極或支持權(quán)益受損的業(yè)主尋求法律支持。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)有意識(shí)地組織有關(guān)法律法規(guī)的宣傳活動(dòng)，加強(qiáng)包括業(yè)主在內(nèi)的社會(huì)大眾對(duì)物業(yè)管理法律法規(guī)的認(rèn)識(shí)和理解。 

3、憲善物業(yè)管理法律體系，加大執(zhí)法力度。全國(guó)性的物業(yè)管理?xiàng)l例可望今年內(nèi)出臺(tái)，有了全國(guó)性物業(yè)管理?xiàng)l例，就便于統(tǒng)一管理標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)范，加強(qiáng)相關(guān)政策法規(guī)的協(xié)調(diào)，避免法規(guī)的相互沖突，用法制規(guī)范市場(chǎng)環(huán)境，規(guī)范物業(yè)管理操作。建立健全物業(yè)管理法規(guī)體系，需著重注意如下幾點(diǎn)： 

（1）物業(yè)管理主管部門(mén)、政府其他職能部門(mén)如需物業(yè)管理企業(yè)配合政府職能部門(mén)的部分工作，應(yīng)由政府部門(mén)出具委托并授權(quán)，同時(shí)應(yīng)給予政策上的優(yōu)惠或適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。 

（2）盡快制訂、頒布物業(yè)管理招投標(biāo)法規(guī)和配套實(shí)施細(xì)則，用法規(guī)和制度來(lái)限制和約束不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為。 

（3）對(duì)于業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)，應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范和細(xì)化相關(guān)條款，以明確業(yè)主違反業(yè)主公約及有關(guān)法律、法規(guī)，但又不構(gòu)成刑事案件時(shí)，應(yīng)由哪些部門(mén)來(lái)處理，或可賦予物業(yè)管理企業(yè)哪些執(zhí)行權(quán)力。物業(yè)管理過(guò)程中形成有關(guān)決議和方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)50％以上成員通過(guò)后，對(duì)于其他拒不服從的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)可以采取哪些措施，等等。 

4、規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)行為，為物業(yè)管理企業(yè)提供公平競(jìng)爭(zhēng)的外部環(huán)境。物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)注意用市場(chǎng)觀念、市場(chǎng)機(jī)制來(lái)培育和發(fā)展物業(yè)管理市場(chǎng)。推行供需雙方相互選擇、平等協(xié)商、根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量確定價(jià)格，通過(guò)簽訂合同規(guī)范雙方行為的制度。政府應(yīng)積極引導(dǎo)和督促參與競(jìng)爭(zhēng)的管理企業(yè)遵循公平競(jìng)爭(zhēng)原則，樹(shù)立競(jìng)爭(zhēng)公德，遏制不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。除了應(yīng)用法律和行政手段外，還須倡導(dǎo)建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽(yù)、注重企業(yè)形象、遵紀(jì)守法、公平競(jìng)爭(zhēng)。有了社會(huì)公德才能在競(jìng)爭(zhēng)中樹(shù)立良好的企業(yè)形象，建立穩(wěn)固的企業(yè)信譽(yù)，自覺(jué)抵制不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，并將引入法律化、規(guī)范化、科學(xué)化軌道，創(chuàng)造公平、公正、公開(kāi)的物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。 

5、加強(qiáng)物業(yè)管理重要性的宣傳力度，提高全社會(huì)對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通及自我宣傳，使公眾對(duì)這新興行業(yè)有正確的認(rèn)識(shí)，令每一位消費(fèi)者及社會(huì)各方面人士都積極地參與，以消費(fèi)者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為、服務(wù)行為是否規(guī)范。尤其注重與新聞媒體溝通，利用報(bào)刊、電臺(tái)、電視等各種途徑對(duì)物業(yè)管理政策、作用和服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行大規(guī)模的宣傳。同時(shí)，使新聞媒體了解行業(yè)的政策法規(guī)和特點(diǎn)，體會(huì)到物業(yè)管理行業(yè)的酸、甜、苦、辣，取得他們的理解、同情和支持，從而通過(guò)媒體的正面引導(dǎo)，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康地發(fā)展和壯大。 

篇10

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);物業(yè)管理;物業(yè)管理企業(yè)

一、房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

20世紀(jì)八十年代初我國(guó)第一家房地產(chǎn)物業(yè)管理公司在深圳建立，標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)的誕生。至今已有20多年，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2009年的行業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在我國(guó)31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市，130個(gè)大型城市和地區(qū)的近5，000家物業(yè)公司中，2005～2008年建立的就有2，965家，幾乎占總數(shù)的60%，房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)的隊(duì)伍每年在以超過(guò)100%的同比增長(zhǎng)數(shù)量進(jìn)行發(fā)展壯大，這說(shuō)明我國(guó)大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭非常良好，物業(yè)管理市場(chǎng)大有可為，但同時(shí)也提醒我們，由于建立時(shí)間短，物業(yè)管理市場(chǎng)不健全，這些如雨后春筍般建立的房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)存在許多不足之處，有待改進(jìn)。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)物業(yè)管理存在的問(wèn)題

1、相關(guān)法律及法規(guī)體系不完善。我國(guó)物業(yè)管理法律政策的框架體系，是在沒(méi)有國(guó)家大法的情況下，由為數(shù)不多的行業(yè)性、地方性法規(guī)政策組成的不完整結(jié)構(gòu)，完善的法規(guī)體系尚未形成。自1994年以來(lái)，建設(shè)部等國(guó)家部委(局)和各地方政府雖頒發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》、《住宅共用部位共同設(shè)備維修基金管理辦法》、《關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦法》、《物業(yè)管理委托合同示范文本》、《業(yè)主公約示范文本》、《前期企業(yè)管理協(xié)議示范文本》等行政規(guī)章行業(yè)規(guī)范和地方性法規(guī)。但由于缺乏系統(tǒng)而科學(xué)的物業(yè)管理理論體系的指導(dǎo)，各部門(mén)在制定法規(guī)的過(guò)程中，往往局限于對(duì)境內(nèi)外成功經(jīng)驗(yàn)的模仿或就事論事的解決方法上，存在許多不足之處。

2、市場(chǎng)化程度不高。物業(yè)管理項(xiàng)目的獲取大多都是暗箱操作，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制還未真正形成。作為市場(chǎng)主體的業(yè)主管理缺乏足夠認(rèn)識(shí)，業(yè)主委員會(huì)組建難度大，自治能力弱，作用還未真正發(fā)揮。而且，物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位、房管單位之間還存在或多或少經(jīng)濟(jì)上的依賴關(guān)系，“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理”的地方保護(hù)、壟斷管理、建管不分、責(zé)任不清的局面還沒(méi)有完全改變。物業(yè)管理還沒(méi)有形成有利競(jìng)爭(zhēng)的統(tǒng)一的市場(chǎng)。有些物業(yè)管理存在許多不符合市場(chǎng)化的問(wèn)題，一些物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理專業(yè)方面不很在行，但因?yàn)槭悄硞€(gè)開(kāi)發(fā)公司的下屬企業(yè)，或者是某幾個(gè)開(kāi)發(fā)公司合資組成的股份企業(yè)，管理項(xiàng)目不愁沒(méi)有;另一些物業(yè)管理企業(yè)則更有手段，他們充分利用各種政策、管理方面的漏洞，以非市場(chǎng)化的手段進(jìn)行暗箱操作，奪取市場(chǎng)。

3、物業(yè)管理專業(yè)化程度不高。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)仍屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，隨著管理規(guī)模的擴(kuò)大，服務(wù)人員也越來(lái)越多，但其中多數(shù)來(lái)自下崗轉(zhuǎn)崗職工，高素質(zhì)人才嚴(yán)重缺乏，且未能形成有效的激勵(lì)機(jī)制，造成從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。同時(shí)，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，造成企業(yè)的服務(wù)水平低下、服務(wù)質(zhì)量不到位、服務(wù)意識(shí)停滯，企業(yè)的專業(yè)化程度不高。

4、物業(yè)管理的招投標(biāo)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制不完善。當(dāng)前，全國(guó)各地大城市基本建立物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)，開(kāi)展了一些物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)。但從實(shí)際效果及外界反映，并未達(dá)到國(guó)家頒布的《招投標(biāo)法》的目的。主要表現(xiàn)在:物業(yè)管理招投標(biāo)普及率不高，行政領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)單位干預(yù)大;物業(yè)管理投標(biāo)市場(chǎng)化程度不足，暗箱操作，壓價(jià)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)有發(fā)生;招投標(biāo)投入的人力、物力、財(cái)力太多、成本太高，對(duì)微利服務(wù)企業(yè)壓力過(guò)大，企業(yè)缺乏積極性;物業(yè)管理招投標(biāo)示范文本缺乏，一些單位不規(guī)范定位，使物管招投標(biāo)缺乏公平、公正性。

5、物業(yè)管理收費(fèi)難且不規(guī)范。物業(yè)管理收費(fèi)相當(dāng)困難，同時(shí)盡管國(guó)家頒發(fā)了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，但是各地物價(jià)主管部門(mén)沒(méi)有嚴(yán)格實(shí)施，當(dāng)?shù)厥召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)又不見(jiàn)出臺(tái)，服務(wù)收費(fèi)沒(méi)有做到有章可循，由此導(dǎo)致物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng)。

三、完善房地產(chǎn)物業(yè)管理的對(duì)策

1、健全物業(yè)管理相應(yīng)法律法規(guī)。從物業(yè)管理業(yè)務(wù)來(lái)看，一是建立房屋及維修管理的法律、法規(guī)、規(guī)章;二是建立設(shè)備設(shè)施管理法律、法規(guī)及規(guī)章;三是建立環(huán)境衛(wèi)生管理的法律、法規(guī)及規(guī)章;四是建立保安保衛(wèi)、消防管理的法律、法規(guī)及規(guī)章。另外，完善的物業(yè)管理法律體系要覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域，使物業(yè)管理的各項(xiàng)活動(dòng)均有法可依。以住宅區(qū)物業(yè)管理為例，有多層、高層、別墅區(qū)、度假村、特殊住宅區(qū)等多種類型，在住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例的精神下，分別制定出上述類型物業(yè)的管理辦法，組成物業(yè)管理法律體系的子系統(tǒng)。通過(guò)這些法律法規(guī)、規(guī)章及辦法的制定與施行，使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)、收費(fèi)等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運(yùn)作。

2、加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)的培育。限制開(kāi)發(fā)商盲目組建自己的物業(yè)管理公司，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商從社會(huì)上聘請(qǐng)那些經(jīng)過(guò)實(shí)踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行專業(yè)化的管理。鼓勵(lì)通過(guò)招投標(biāo)等方式公開(kāi)選聘物業(yè)管理公司，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促使物業(yè)管理行業(yè)的高度市場(chǎng)化方向發(fā)展。

3、進(jìn)一步完善行業(yè)準(zhǔn)入制度。加強(qiáng)完善物業(yè)管理師制度，我國(guó)未來(lái)物業(yè)管理企業(yè)要高度重視物業(yè)管理隊(duì)伍的人數(shù)和質(zhì)量，物業(yè)管理師可以注冊(cè)物業(yè)管理公司，擔(dān)任企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，物業(yè)管理師作為職業(yè)經(jīng)理人，接受物業(yè)管理企業(yè)的雇傭，從事專業(yè)物業(yè)管理活動(dòng)，物業(yè)管理師可以以自由人的身份，合伙注冊(cè)“物業(yè)管理師事務(wù)所”;物業(yè)管理師可以專業(yè)人士的身份，受雇于業(yè)主委員會(huì)。

4、依托《物權(quán)法》完善招投標(biāo)市場(chǎng)運(yùn)行。通過(guò)的《物權(quán)法》條款:“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”的規(guī)定，可以看出法律既允許業(yè)主自行管理也允許委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人管理，這就會(huì)產(chǎn)生不同的管理現(xiàn)象。業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)委托各專業(yè)公司管理，也可將物業(yè)管理委托給小區(qū)內(nèi)擁有物業(yè)管理相應(yīng)職業(yè)資格的業(yè)主進(jìn)行管理。當(dāng)然，還可將各項(xiàng)管理服務(wù)委托給專業(yè)物業(yè)管理公司。

5、物管企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)自身經(jīng)營(yíng)管理。(1)加強(qiáng)從業(yè)人員的專業(yè)化培訓(xùn)。(2)建立一個(gè)規(guī)范的基金運(yùn)作機(jī)制，由開(kāi)發(fā)商一次性補(bǔ)貼各種大修及物業(yè)管理啟動(dòng)資金，斷絕對(duì)開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)久的依賴關(guān)系。(3)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，以彌補(bǔ)物業(yè)管理中資金的不足。有了造血功能，反過(guò)來(lái)物業(yè)公司又可以加大對(duì)小區(qū)的投入，使物業(yè)管理真正形成經(jīng)營(yíng)性的良性循環(huán)。由于物業(yè)管理企業(yè)在先天條件上占有很大的優(yōu)勢(shì)，又存在巨大的市場(chǎng)需求，所以如果經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，將會(huì)得到很好的回報(bào)。(4)不斷開(kāi)拓物業(yè)管理的市場(chǎng)領(lǐng)域。充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合管理和專業(yè)化管理的優(yōu)勢(shì)，不斷開(kāi)拓物業(yè)管理的市場(chǎng)，將所有可能實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)類型都力爭(zhēng)納入物業(yè)管理范疇。(5)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)服務(wù)范圍:①專業(yè)技術(shù)的對(duì)外擴(kuò)張(如成立清潔、機(jī)電、消殺、專業(yè)公司等)，實(shí)現(xiàn)對(duì)內(nèi)保障的同時(shí)，對(duì)外提供專業(yè)技術(shù)服務(wù);②提供物業(yè)管理顧問(wèn)、咨詢、培訓(xùn)等。

四、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)自誕生以來(lái)取得了非常大的成績(jī)，對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境做出了突出的貢獻(xiàn)，在我們的生活中扮演著重要的角色。然而，物業(yè)管理發(fā)展道路上還存在著一些問(wèn)題，制約其獲得更大的突破與發(fā)展。但這是在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)的進(jìn)步，人們思想道德與法治水平的提高，日后隨著這些問(wèn)題得以解決，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)必將不斷發(fā)展壯大，進(jìn)入良性的可持續(xù)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

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