導(dǎo)語：如何才能寫好一篇物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理法規(guī) 課程設(shè)計 教學(xué)改革

基金項目：校級重點科研項目“我校重點專業(yè)與特色專業(yè)建設(shè)研究――以物業(yè)管理專業(yè)為例”（項目編號：11-04-A07）；“高等職業(yè)教育核心課程開發(fā)研究――以我校物業(yè)管理專業(yè)核心課程開發(fā)為例”（項目編號：13G-04-A11 ），本文為階段性研究成果。

中圖分類號：G642.0 文獻標(biāo)識碼：A

《物業(yè)管理法規(guī)》是大學(xué)物業(yè)管理專業(yè)的核心課程之一，在物業(yè)管理專業(yè)的知識體系構(gòu)架中處于重要地位，承擔(dān)著培養(yǎng)學(xué)生法制意識和依法辦事能力的重要任務(wù)[1]，該門課程具有極強的理論性、實效性和應(yīng)用性。對該課程內(nèi)容的掌握將引導(dǎo)學(xué)生深入專業(yè)體系，有助于學(xué)生全面了解物業(yè)管理業(yè)務(wù)的規(guī)范開展，并為后續(xù)課程的學(xué)習(xí)打好基礎(chǔ)。對于非法律專業(yè)的學(xué)生來說，該課程內(nèi)容龐雜而枯燥，晦澀而抽象，要掌握幾十種法律法規(guī)和政策的應(yīng)用，僅靠聽取教師課堂上對一般理論的講授往往達不到學(xué)習(xí)目的，所以有必要對課程教學(xué)過程進行設(shè)計和改革。

課程特點

《物業(yè)管理法規(guī)》課程內(nèi)容主要是各種與物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)在物業(yè)管理活動中的具體應(yīng)用，它以物業(yè)管理業(yè)務(wù)的開展為主線，規(guī)范物業(yè)管理各具體業(yè)務(wù)操作的合法邊界。課程知識面極廣，涉及幾十個法律法規(guī)，在表述法律概念的同時又強調(diào)法律的應(yīng)用性。在物業(yè)管理專業(yè)體系中，物業(yè)管理法律法規(guī)的應(yīng)用是貫穿物業(yè)管理業(yè)務(wù)始終的隱形線索，所以對于物業(yè)管理專業(yè)的學(xué)生來說，掌握課程內(nèi)容是進行規(guī)范的物業(yè)管理業(yè)務(wù)操作的前提，也是全面理解和掌握業(yè)務(wù)處理的關(guān)鍵所在。

在物業(yè)管理專業(yè)課程體系中，《物業(yè)管理法規(guī)》是物業(yè)管理專業(yè)多門核心課程中的首要核心課程，該課程銜接后續(xù)課程，比其他核心課程開設(shè)的時間都要早，這個相對前位的核心課程，對于學(xué)生后續(xù)課程的學(xué)習(xí)，具有極其重要的作用。該課程的設(shè)置與學(xué)習(xí)，對于學(xué)生全面了解物業(yè)管理行業(yè)、掌握物業(yè)管理業(yè)務(wù)會起到非常積極的作用，也會為后續(xù)課程的學(xué)習(xí)打下良好的基礎(chǔ)。因此，對《物業(yè)管理法規(guī)》課程進行設(shè)計與教學(xué)改革，有利于強化物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生的法律意識、培養(yǎng)學(xué)生規(guī)范的物業(yè)服務(wù)意識，同時也符合課程的教學(xué)目標(biāo)與要求，課程教學(xué)改革的實施則可以增強學(xué)生的職業(yè)能力，助力學(xué)生的職業(yè)發(fā)展。

教學(xué)內(nèi)容整合與設(shè)計

《物業(yè)管理法規(guī)》課程的質(zhì)量會直接影響學(xué)生對物業(yè)管理行業(yè)及業(yè)務(wù)的認(rèn)識與理解，而課程質(zhì)量會在一定程度上取決于教材質(zhì)量。對于物業(yè)管理專業(yè)教師來說，一般選用何種教材主要是側(cè)重于考慮教材內(nèi)容是否符合專業(yè)教學(xué)計劃、課程教學(xué)目標(biāo)以及實際應(yīng)用效果。教師普遍希望教材內(nèi)容能夠全面、正確且重點突出，并能關(guān)注物業(yè)管理專業(yè)的新動向、追蹤相關(guān)熱點。但是現(xiàn)有的任何一本《物業(yè)管理法規(guī)》教材都不能說是毫無缺陷的。相關(guān)教材編寫的相對滯后其實和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及法律法規(guī)的頻繁修改相關(guān)。我國物業(yè)管理行業(yè)到目前為止還沒有出臺全國統(tǒng)一的物業(yè)管理法，目前應(yīng)用的諸多法律如《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等和物業(yè)管理活動相關(guān)聯(lián)的一些法律法規(guī)及政策的約束力相對有限，而且一些法律的條文逐年修改，變動太快。這就使市面上現(xiàn)有的《物業(yè)管理法規(guī)》教材內(nèi)容很難做到與時俱進、確保內(nèi)容正確。所以任課教師首先要明白，無論是本科還是?？茖哟蔚奈飿I(yè)管理專業(yè)，課程教學(xué)都要緊緊圍繞物業(yè)管理活動來講法律，該課程首先培養(yǎng)的是物業(yè)管理專業(yè)人才，而不是法律專門人才；其次，法律法規(guī)的時效性要求教師與時俱進，隨時掌握法制建設(shè)動態(tài)，不斷補充更新知識，不斷完善教學(xué)內(nèi)容；第三，要注意培養(yǎng)學(xué)生的法律應(yīng)用能力和遵法守法意識，以加強法律應(yīng)用為重點，突出相關(guān)法律法規(guī)在物業(yè)管理中的全面理解與深刻應(yīng)用，教學(xué)的目的是以法律的靈活應(yīng)用為主，而不是強調(diào)法理和法條意義。最后，有必要對課程內(nèi)容進行整合與設(shè)計，拓展教學(xué)內(nèi)容，在強化教學(xué)重點的同時增大教學(xué)信息量，擴大學(xué)生的視野。

通過對《物業(yè)管理法規(guī)》課程的設(shè)計，可確定課程的核心主要是物業(yè)管理活動的三大要素：業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)管理活動。課程的主線是物業(yè)管理活動中的雙方主體（業(yè)主-物業(yè)公司）的法律關(guān)系，教學(xué)內(nèi)容以物業(yè)管理活動中各個主體的權(quán)利與責(zé)任為核心來組織，重點內(nèi)容在于各方主體對權(quán)利與責(zé)任的認(rèn)識，以及因權(quán)責(zé)處理不當(dāng)而引發(fā)糾紛的矛盾解決。然后可整理出該課程的五大模塊，該課程的基礎(chǔ)是認(rèn)識物業(yè)管理法律法規(guī)的模塊，其余模塊分別是物業(yè)管理活動雙方主體――物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治管理；雙方的關(guān)系與責(zé)任――物業(yè)管理法律關(guān)系、物業(yè)管理法律責(zé)任；雙方關(guān)系的起源與確定――物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)收費；雙方關(guān)系中的糾紛與處理――物業(yè)交易法律制度、物業(yè)質(zhì)量管理法律制度、物業(yè)管理糾紛的處理。在雙方的關(guān)系中，貫穿著物權(quán)法、民法、行政法等十幾種法律以及物業(yè)管理條例等20多條行政法規(guī)與政策的應(yīng)用，所以在具體教學(xué)過程中，要處理好各模塊之間內(nèi)容的銜接與內(nèi)在聯(lián)系，還要注意處理好與后續(xù)課程相關(guān)內(nèi)容的區(qū)分。

教學(xué)方法設(shè)計與應(yīng)用

1.多媒體教學(xué)與案例教學(xué)相結(jié)合

多媒體教學(xué)與案例教學(xué)相結(jié)合，要求教師要提前做好設(shè)計，對于課程內(nèi)容教師需要有充分把握，圖片的選取必須有針對性、新穎實用、主題鮮明，案例的選擇必須有客觀性，符合法律法規(guī)的描述和實際物業(yè)管理工作的要求，并能考慮到學(xué)生的認(rèn)知特點。

針對課程內(nèi)容理論性強的特點，可在每節(jié)課前設(shè)計引導(dǎo)案例，通過案例引出要學(xué)的知識。對于課程中的熱點問題，可利用多媒體播放視頻、音頻、圖片，讓抽象的法律條文形象而生動，或?qū)⒏蓾姆芍R與現(xiàn)實生活中生動的案例結(jié)合起來。這樣不僅可以活躍課堂氣氛、調(diào)動學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，還可以讓學(xué)生感性地理解和掌握法律法規(guī)的內(nèi)容。對于課程中的重點、難點問題則可以通過精心整合的典型案例分析及熱點問題討論，讓學(xué)生進入角色積極思考，培養(yǎng)學(xué)生提出不同見解的能力，讓學(xué)生在分析討論中澄清模糊認(rèn)識，鞏固物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)知識。而對于一些需要深入探討或者當(dāng)前有爭議的法律問題，可設(shè)計3～5分鐘的小型辯論賽，比如地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，有些學(xué)生主張其產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，有些學(xué)生覺得應(yīng)該屬于業(yè)主，還有其他的觀點等，就不同的觀點可讓學(xué)生分組展開辯論，最后由教師點評并給出正確意見。

2.項目教學(xué)與任務(wù)驅(qū)動教學(xué)相結(jié)合

項目教學(xué)法是師生通過共同實施一個完整的項目工作而進行的教學(xué)活動，是當(dāng)今國際教育界十分盛行的一種教學(xué)法[2]。任務(wù)驅(qū)動法是由學(xué)生組成項目小組，承擔(dān)一項或多項工作實踐任務(wù)，深入實際，學(xué)生在解決問題的同時學(xué)習(xí)和應(yīng)用知識，在實踐的第一線提升綜合能力。項目教學(xué)與任務(wù)驅(qū)動教學(xué)相結(jié)合，是指在教學(xué)中把教學(xué)內(nèi)容隱含在每個項目中，以具體項目的實施來完成教學(xué)任務(wù)的一個過程。這就要求教師教學(xué)目的要明確，每個任務(wù)都要以項目來引領(lǐng)，項目選擇要圍繞課程重點內(nèi)容來選取，項目設(shè)計要精心；任務(wù)設(shè)計要有實踐性和創(chuàng)新性，項目實施程序要周密。

項目任務(wù)驅(qū)動法的突出特點之一，就是合作學(xué)習(xí)[3]。在完成任務(wù)的項目實踐過程中，學(xué)生可以獲取理解和把握課程要求的知識和技能，體驗成功感和團隊合作的力量，培養(yǎng)分析問題和解決問題的能力。這種教學(xué)方法不僅能幫助學(xué)生變被動接受知識為主動學(xué)習(xí)知識，還可以培養(yǎng)學(xué)生整合知識和經(jīng)驗的能力，以及活學(xué)活用的能力。例如讓學(xué)生主動進社區(qū)調(diào)研，收集現(xiàn)實中存在的各種物業(yè)管理糾紛，或引導(dǎo)學(xué)生運用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)和圖書館資料，查閱典型案例，再運用所學(xué)法律知識正確進行分析，并選擇適當(dāng)?shù)耐緩浇鉀Q物業(yè)管理糾紛，培養(yǎng)學(xué)生在工作、學(xué)習(xí)中主動發(fā)現(xiàn)問題、分析問題的能力以及運用相關(guān)法律知識解決糾紛的能力。

3.情景模擬教學(xué)與現(xiàn)場教學(xué)相結(jié)合

情景模擬教學(xué)法讓枯燥晦澀的法律法規(guī)學(xué)習(xí)變得輕松活潑成為可能。情景模擬是讓學(xué)生分組模擬實際工作場景，在物業(yè)管理業(yè)務(wù)處理模擬與訓(xùn)練中掌握運用物業(yè)管理法規(guī)的基本技巧，這種學(xué)習(xí)的趣味性和主動性，對于培養(yǎng)學(xué)生應(yīng)用法律解決實際問題的能力更有效。比如裝修管理，可讓學(xué)生分組扮演物業(yè)管理人員和業(yè)主，就裝修中常見的問題或糾紛及其處理來設(shè)計雙方的臺詞和行為，然后現(xiàn)場演練，其他學(xué)生觀看并評價，最后由老師點評作總結(jié)。典型的情景模擬和小品演繹一樣，要求主題鮮明，情節(jié)合理，問題解決有始有終。而現(xiàn)場教學(xué)是讓學(xué)生身臨其境，在實際的物業(yè)小區(qū)或?qū)懽謽菂⒂^、考察或接觸工作崗位，臨時承擔(dān)工作任務(wù)，聽取物業(yè)公司人員講解，與企業(yè)人員現(xiàn)場交流或與業(yè)主直接打交道，理論和實際工作相聯(lián)系，看、聽、學(xué)和用同時進行，使學(xué)生對物業(yè)管理法規(guī)知識的學(xué)習(xí)得到深化。例如有關(guān)物業(yè)管理收費問題，是當(dāng)前的焦點問題之一，可以安排學(xué)生走訪小區(qū)業(yè)主順便作訪談，了解收集業(yè)主的意見，再參觀物業(yè)公司，聽取物業(yè)管理人員的觀點，然后要求學(xué)生根據(jù)所學(xué)的物業(yè)管理法律法規(guī)知識，對比雙方的意見，形成自己的觀點，最后參照物業(yè)管理的現(xiàn)實，檢驗觀點的正確性。

傳統(tǒng)考核方式改革

傳統(tǒng)的考核方式一般是在課程結(jié)束后安排理論的筆試考試，通過學(xué)生書面答卷的分?jǐn)?shù)來確定學(xué)生學(xué)習(xí)的效果。這種理論考核方式往往忽略了學(xué)生平時的成績，容易導(dǎo)致一些學(xué)生平時不注重學(xué)習(xí)，只是在臨考前臨陣磨槍、突擊復(fù)習(xí)要考的內(nèi)容；而且就算學(xué)生考試及格，但不會運用法律法規(guī)的情況仍然普遍存在，這就說明書面考試顯然考核不出學(xué)生對法律法規(guī)的運用情況。這種情況對于《物業(yè)管理實務(wù)》、《物業(yè)經(jīng)營管理》等后續(xù)課程的學(xué)習(xí)極為不利。如果物業(yè)管理法規(guī)知識掌握不扎實，那么物業(yè)管理的業(yè)務(wù)操作以及公司運營等是否規(guī)范就無從談起，所以學(xué)生的后續(xù)學(xué)習(xí)困難就更大，甚至有些學(xué)生干脆就會放棄學(xué)習(xí)。

因此，可以考慮改革傳統(tǒng)的筆試考試方式，從結(jié)果考核轉(zhuǎn)向過程考核，強調(diào)學(xué)生平時的學(xué)習(xí)，在總成績里增加平時成績的比例。課程總成績包含平時成績和期末考試成績兩大項，平時成績與期末考試成績各占50%。平時成績可包含平時上課出勤率、回答問題及作業(yè)成績、參加情景模擬、案例分析和討論的表現(xiàn)、參觀物業(yè)公司等活動的成績，甚至可以設(shè)計一些專項考察項目。

結(jié) 語

《物業(yè)管理法規(guī)》課程學(xué)習(xí)的效果將直接影響物業(yè)管理專業(yè)知識的掌握與應(yīng)用，為了提高教學(xué)效果，大學(xué)教師必須考慮專業(yè)特點與培養(yǎng)目標(biāo)，進行課程設(shè)計與教學(xué)改革，并將課程改革措施落實于課程教學(xué)活動中?！段飿I(yè)管理法規(guī)》課程因其教學(xué)內(nèi)容的規(guī)范性、應(yīng)用性，對于教學(xué)改革有其內(nèi)在的要求，本文只是在教學(xué)內(nèi)容的整合與設(shè)計上、教學(xué)方法的設(shè)計與應(yīng)用上，以及考核方式的改革上作了初步的探索，該課程改革的后續(xù)研究還將有待于進一步深入和細(xì)化。

參考文獻：

[1]李娜、岳娜：《從行業(yè)需求論課程的教學(xué)改革》，《陜西教育》（高教版）2009年第8期。

[2]何紅：《物業(yè)管理專業(yè)教師論物業(yè)管理法規(guī)與政策的教學(xué)改革》，《經(jīng)濟研究導(dǎo)刊》2014年第7期。

篇2

關(guān)鍵詞：中職；物業(yè)管理法規(guī)；教學(xué)

物業(yè)管理行業(yè)是關(guān)系到千家萬戶的新興行業(yè)，對于社會的和諧發(fā)展具有十分重要的作用?，F(xiàn)代專業(yè)化的物業(yè)管理是一種適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制的房屋管理模式，對管理各方的權(quán)利義務(wù)要求十分嚴(yán)格，法律關(guān)系十分明確。隨著社會的進步和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，業(yè)主和政府管理部門對物業(yè)的管理水平、物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員提出了更高的要求。物業(yè)管理從業(yè)人員不僅應(yīng)具備物業(yè)管理的專業(yè)知識和專門技能，還必須掌握相應(yīng)的法律知識，才能保證物業(yè)管理工作的規(guī)范進行，預(yù)防行業(yè)風(fēng)險，減少行業(yè)糾紛，滿足居民日益增長的需求。

目前，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系不順等問題逐漸顯現(xiàn)，物業(yè)管理民事糾紛日益增多，究其原因，一方面是物業(yè)管理法制建設(shè)相對滯后，另一方面是物業(yè)管理當(dāng)事人法律意識淡薄，物業(yè)管理法律知識貧乏，有法不知、有法不依。面對物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，提高物業(yè)管理從業(yè)人員的整體素質(zhì)，提高廣大業(yè)主和使用人對物業(yè)管理法律法規(guī)的掌握和應(yīng)用能力，已經(jīng)成為一項緊迫的任務(wù)。

《物業(yè)管理法規(guī)》這門課正是針對上述問題而對物業(yè)管理專業(yè)開設(shè)的一門主要課程，然而物業(yè)管理涉及的法律關(guān)系十分復(fù)雜，法律關(guān)系的主體非常廣泛，不僅包括政府行政主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)使用人，也包括電力、煤氣、熱力、公安、消防等相關(guān)部門。因此，《物業(yè)管理法規(guī)》課要求掌握的法律法規(guī)種類也非常多，不僅要掌握《物業(yè)管理條例》等專門針對物業(yè)管理的行政法規(guī)，也要掌握與物業(yè)管理相關(guān)的《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《價格法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》、《環(huán)境保護法》等適用于物業(yè)管理活動和糾紛處理的法律規(guī)范；不僅要掌握《城市私有房屋管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》等有關(guān)物業(yè)管理的行政法規(guī)，也要掌握《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》等有關(guān)物業(yè)管理的行政規(guī)章及地方性法規(guī)、規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等。因此，要在有限的課時內(nèi)完成教學(xué)任務(wù)，使學(xué)生掌握大量的知識點并能在實際中靈活應(yīng)用，必須結(jié)合中職學(xué)校學(xué)生的自身特點，采取恰當(dāng)?shù)慕虒W(xué)方法。中職學(xué)校以職業(yè)技能教育為基本目的，對理論知識要求較少，而對應(yīng)用技能的要求較高。同時，中職學(xué)校學(xué)生的文化基礎(chǔ)知識相對欠缺，對系統(tǒng)理論知識的學(xué)習(xí)興趣不高。鑒于這兩方面原因，中職學(xué)校的課程教學(xué)應(yīng)采用理論講解通俗、突出實用、定位準(zhǔn)確和可操作性強的教學(xué)方法。

筆者認(rèn)為，中職學(xué)校的《物業(yè)管理法規(guī)》課程教學(xué)應(yīng)把握以下幾個方面：

講授內(nèi)容應(yīng)是適用的最新知識近年來物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展十分迅速，國家和地方在物業(yè)管理方面的立法步伐加快，陸續(xù)頒布了一些法律、行政法規(guī)、政府規(guī)章和技術(shù)規(guī)程等。同時也有一部分規(guī)章制度已經(jīng)廢止。作為《物業(yè)管理法規(guī)》學(xué)科的任課教師，必須時刻關(guān)注相關(guān)法律法規(guī)或政策的，關(guān)注正在討論或起草的有關(guān)法規(guī)。在選用教材或教學(xué)參考資料時，應(yīng)注意選用較新版本的教材或資料，并在教學(xué)中區(qū)分教材中哪些內(nèi)容符合現(xiàn)在的規(guī)定，哪些內(nèi)容已經(jīng)過時。在教學(xué)過程中，辨別相關(guān)內(nèi)容是否與新的法律法規(guī)一致，以保證學(xué)生學(xué)到最新的知識。

講授過程應(yīng)條理清晰、思路明確在整個課程的教學(xué)中應(yīng)首先介紹物業(yè)管理的一般法律制度和法律文件，然后按照物業(yè)管理工作程序介紹各階段、各類別的物業(yè)管理法律制度。在具體法律規(guī)范的講授中應(yīng)遵循以下教學(xué)過程：（1）根據(jù)法律規(guī)范的規(guī)定，物業(yè)管理法律關(guān)系的主體在物業(yè)管理中必須做什么、允許做什么、不允許做什么。（2）如果違反法律規(guī)范的規(guī)定會有什么樣的法律后果。（3）通過案例分析使學(xué)生進一步掌握法律要點。（4）課后讓學(xué)生完成與課堂內(nèi)容緊密相關(guān)的思考題。這樣將法律規(guī)定、違法責(zé)任與實際案例緊密聯(lián)系在一起，把抽象的法律條文變成生動的、便于學(xué)生接受的知識，增強了課堂教學(xué)的趣味性，有利于學(xué)生對知識的掌握和運用。

講解的語言應(yīng)深入淺出，通俗易懂針對中職學(xué)生基礎(chǔ)知識欠缺的實際情況，教師在說明法律法規(guī)的前提下應(yīng)盡可能采用通俗易懂的語言，避免大量的法律專業(yè)術(shù)語，并輔之以豐富的典型案例。例如，在教授業(yè)主與業(yè)主大會的相關(guān)知識時，教師可以通過“不是業(yè)主，而是業(yè)主的親屬能不能參加業(yè)主大會”的案例來說明“業(yè)主享有參加業(yè)主大會會議的權(quán)利、業(yè)主可以委托人參加業(yè)主大會會議”的規(guī)定；可以通過“沒有參加業(yè)主大會，是否可以不接受業(yè)主大會通過的決議”的案例來說明“業(yè)主大會的決議對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力”的規(guī)定等等。案例應(yīng)少而精，緊密結(jié)合課堂教學(xué)內(nèi)容，采用以學(xué)生分析為主、教師適當(dāng)引導(dǎo)的方法，這樣有利于學(xué)生理解并掌握專業(yè)的法律知識，并能夠解決實踐中的物業(yè)管理法律問題。

多媒體和傳統(tǒng)教學(xué)方法相結(jié)合采用現(xiàn)代化的多媒體教學(xué)手段可以節(jié)省很多板書的時間，并且容易吸引學(xué)生的注意力，同時可以在有限的時間內(nèi)傳遞更多的知識信息。教師在平時還可以從身邊搜集或錄制一些與教學(xué)內(nèi)容相關(guān)的場景或案例，通過多媒體播放給學(xué)生，增強學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣和學(xué)習(xí)效果。但是也應(yīng)適可而止，因為傳統(tǒng)的“粉筆加黑板”式的教學(xué)方法也有自身的優(yōu)勢。比如，傳統(tǒng)的教學(xué)方法需要教師有較多的肢體語言和學(xué)生進行即時的交流；教師還可以通過板書關(guān)鍵字、詞強調(diào)有關(guān)內(nèi)容，準(zhǔn)確、工整的板書還可以引導(dǎo)學(xué)生規(guī)范地書寫。另外，進行多媒體教學(xué)時，教師需要花費大量的時間進行電腦操作，使授課方式顯得機械、呆板。因此，教師在教學(xué)中應(yīng)注意綜合運用不同的教學(xué)方法。

適當(dāng)采用學(xué)生討論或模擬法庭等靈活的形式利用課堂或課余時間給學(xué)生安排一些與所學(xué)知識緊密聯(lián)系的典型案例，讓學(xué)生分組討論、分析案情，尋找處理矛盾糾紛的法律依據(jù)和具體的處理方法或者讓學(xué)生進行模擬法庭辯論。在討論或辯論時需要查找大量相關(guān)的資料，可促使學(xué)生加深對所學(xué)知識的正確理解和應(yīng)用，增強學(xué)生的實際操作技能。

總之，中職《物業(yè)管理法規(guī)》課的教學(xué)應(yīng)緊密聯(lián)系中職教育的特點和學(xué)生的實際情況，做到簡明扼要、突出重點、注重實用性，使學(xué)生熟練掌握課程內(nèi)容并靈活運用所學(xué)知識分析問題、解決問題。

參考文獻：

[1]湯臘梅.物業(yè)管理法規(guī)[M].北京：高等教育出版社，2003.

篇3

【關(guān)鍵詞】物業(yè)維修基金；管理與運作；法律問題

一、我國物業(yè)維修基金的相關(guān)概念

為了業(yè)主全體利益，在住房出售之后，為了能夠在保修期過后對物業(yè)范圍內(nèi)房屋的公共部分、公共設(shè)施等更新、維修、改造提供資金的基金就是所謂的物業(yè)維修基金。在我國城市化進程中，重建輕管思想嚴(yán)重，使得大多房地產(chǎn)開發(fā)商只為將自身利益最大化，在房屋建造時粗制濫造偷工減料，更甚至許多隱患在業(yè)主入住時無法檢查到，這樣的房屋一經(jīng)使用，業(yè)主不僅需要面對難以承擔(dān)的維修費，更無法找到出現(xiàn)故障的問題在那里，因此，我國相關(guān)法律法規(guī)明確規(guī)定了建筑工程的保修制度，在保修期之后的維修則需要使用物業(yè)維修基金進行維修，目前世界上多數(shù)國家均對物業(yè)維修基金的設(shè)立做出強制性規(guī)定。可以說物業(yè)的“養(yǎng)老金”就是物業(yè)維修基金，其在營造和諧生活環(huán)境以及完善物業(yè)管理體制方面起著重要的作用。

二、我國物業(yè)維修基金管理與運作中存在的法律問題

（一）物業(yè)維修基金歸集出現(xiàn)的法律問題

第一，歸集主體不夠明確。由于我國物業(yè)管理制度建立時間較短，各地區(qū)管理制度發(fā)展水平參差不齊導(dǎo)致各地立法不一。例如廣州地區(qū)規(guī)定物業(yè)維修管理基金以開發(fā)商作為繳費主體，以求降低業(yè)主壓力，但是俗話說羊毛出在羊身上，開發(fā)商尋找規(guī)定的漏洞，將這筆錢又重新轉(zhuǎn)嫁到了購房者的身上。雖然《住宅專項維修基金管理辦法》中規(guī)定繳費主體應(yīng)該是購房者，但是根據(jù)法理，部門規(guī)章以及地方性法規(guī)法律效力并不分高低，一旦歸集主體出現(xiàn)矛盾的時候，法官將無所適從。

第二，歸集不到位。雖然《住宅專項維修基金管理辦法》中有指出，若業(yè)主沒有繳納基金，開發(fā)商就不能夠給予業(yè)主入住鑰匙，但是目前部分業(yè)主購買房子并非自己入住而是為了”炒房”，這樣就使得維修基金歸集不到位，影響到小區(qū)物業(yè)的維修保養(yǎng)。

（二）物業(yè)維修基金管理運作中出現(xiàn)的法律問題

物業(yè)管理企業(yè)是以營利為目的，遵照法律法規(guī)程序以及條件所建立的民事主體。目前由物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)維修基金進行代收的問題逐漸凸顯出來。物業(yè)管理企業(yè)的最終目的是實現(xiàn)經(jīng)營利潤最大化，其所提供的維修服務(wù)也是為了獲取利潤。然而由于目前物業(yè)市場不夠規(guī)范，使得很少有物業(yè)管理企業(yè)以樹立企業(yè)形象為目標(biāo)。由于物業(yè)維修基金巨大的數(shù)目，并且相關(guān)法律法規(guī)并沒有規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)需要對物業(yè)維修基金收費以及標(biāo)準(zhǔn)進行公開的義務(wù)，因此挪用其不僅能夠給企業(yè)帶來巨額利潤，更是在短期內(nèi)無法被業(yè)主所察覺，因此在利潤的誘惑下，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)鋌而走險，出現(xiàn)挪用、私吞等犯罪違法行為。

三、關(guān)于完善物業(yè)維修基金管理運作制度的建議

（一）建立健全的相關(guān)法律法規(guī)制度體系

物業(yè)維修基金與社會保險基金一樣，均是群眾能夠安居樂業(yè)的重要保障。由于我國目前物業(yè)管理以及業(yè)主資質(zhì)等立法體系存在問題，使得物業(yè)維修基金法律制度無法健全完整。因此我國首先需要定制起能夠作為直接物業(yè)維修基金制度依據(jù)的法律。其次需要以基礎(chǔ)立法為根本，建立起物業(yè)維修基金使用以及管理的行政法規(guī)或是單行法，以促進我國物業(yè)維修基金制度有關(guān)的法律法規(guī)體系不斷健全完善。

另外，立法需要對物業(yè)維修基金中行政部門的監(jiān)管職責(zé)進行明確規(guī)定，在物業(yè)管理企業(yè)，開發(fā)商存在物業(yè)故障不及時維修，或是業(yè)主舉報維修基金被侵占的時候，相關(guān)部門不能夠及時采取管理措施，對被侵犯的權(quán)利進行救濟。再者，物業(yè)行業(yè)需要被立法賦予一定監(jiān)督權(quán)力，讓其有權(quán)利用宣傳欄，報紙以及網(wǎng)絡(luò)將關(guān)于物業(yè)維修基金的重要信息向全體業(yè)主公布，使得全體業(yè)主能夠?qū)ξ飿I(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商以及業(yè)主自主機構(gòu)等行為進行監(jiān)督，一旦出現(xiàn)不良行為能夠進行及時有效的反饋。

（二）規(guī)范物業(yè)維修基金管理運作

第一，對于每一筆所動用的物業(yè)維修基金物業(yè)管理企業(yè)均需要定期對其用途、動用數(shù)額等進行公布，并且規(guī)定業(yè)主具有隨時查閱物業(yè)維修基金運作情況的權(quán)利。第二，相關(guān)法律法規(guī)需要對物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主委員會之間的關(guān)系進行明確，使得其權(quán)利能夠受到多方制約。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利被業(yè)主委員會所侵犯時，需要有強制性法律對其進行制裁。第三，借鑒發(fā)達國家經(jīng)驗，引進法律顧問作為業(yè)主委員會的法律援助，引入基金管理公司、會計事務(wù)所以及保險公司等提供金融服務(wù)，這樣才能夠從根本確保物業(yè)維修基金的安全與收益。

（三）規(guī)范施工單位的保修義務(wù)

開發(fā)商需要謹(jǐn)遵建筑法律法規(guī)需要以及標(biāo)準(zhǔn)，向小區(qū)物業(yè)管理公司遞交合格的房屋，物業(yè)管理公司在承接建筑時，需要對公用設(shè)施以及物業(yè)公共部分進行檢驗。移交之后，若是發(fā)生故障，物業(yè)管理公司有義務(wù)對其進行維修，若是在保修期內(nèi)，則需要由施工單位進行保修，并且賠償損失。法律可以對施工單位進一步規(guī)定其需要為所建物業(yè)進行財產(chǎn)保險，財產(chǎn)保險期限則是該建筑物的保修期限，受益人則為全體業(yè)主。這樣能夠有效杜絕一旦保修期內(nèi)房屋出現(xiàn)問題，開發(fā)商“卷鋪蓋走人”，導(dǎo)致業(yè)主無法找到開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，而物業(yè)管理公司也由于無法追償維修費用而拒絕接受保修期內(nèi)的維修。

（四）建立具有投資收益功能的信托機構(gòu)

第一，可以借鑒發(fā)達國家的物業(yè)維修基金保值增值方法。例如法國許多物業(yè)管理企業(yè)同時監(jiān)管多棟大樓，所收取的物業(yè)管理費以及物業(yè)維修基金總數(shù)驚人，這筆數(shù)額巨大的資金通常被用來投資低收益但是小風(fēng)險的行業(yè)以求達成保值增值的目的。

第二，有學(xué)者提出利用社會分工理論進行對物業(yè)維修基金的保值增值，即成立專業(yè)信托機構(gòu)對物業(yè)維修基金保值增值工作進行承擔(dān)，風(fēng)險自負(fù)，按照比例對增值部分進行分成。由于物業(yè)維修基金是業(yè)主對業(yè)主自治機構(gòu)的信任，以改造、維護以及更新小區(qū)公共設(shè)施為目的所成立的基金，因此可以利用信托法對其進行調(diào)整，并且在此基礎(chǔ)上成立具體的信托法律制度用以對物業(yè)維修基金進行管理。

結(jié)束語

隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，新建小區(qū)也日益增多，人們對物業(yè)維修基金越來越關(guān)注，其使用、籌集以及保值增值等相關(guān)問題與全體業(yè)主的自身利益聯(lián)系緊密，并且物業(yè)維修基金制度對房屋的安全使用以及公共區(qū)域的使用功能等有著重要意義，因此成為關(guān)注焦點。因此，需要對物業(yè)維修管理基金的監(jiān)督機制，管理方式等立法不斷加強完善，明確其性質(zhì)，不斷健全其歸集、管理、運作等流程中的法律法規(guī)，從而促使物業(yè)維修基金逐漸規(guī)范。

參考文獻

[1]于玉蓮，魯捷.物業(yè)管理法規(guī)[M].電子工業(yè)出版社，2008年版

篇4

1.1業(yè)主對物業(yè)管理公司服務(wù)不滿意引發(fā)的糾紛

通常糾紛來自業(yè)主對物業(yè)管理的服務(wù)不滿，其中主要包括小區(qū)內(nèi)的清潔工作、消防設(shè)備、車位管理、噪音計治安等服務(wù)不到位。當(dāng)有業(yè)主自行車或電動車被盜時，向物業(yè)索賠，但物業(yè)管理公司對此問題拖延不予處理，最終導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。

1.2物業(yè)管理公司收取費用不合理引發(fā)的糾紛

物業(yè)管理公司收費項目不合理引起業(yè)主不滿也會產(chǎn)生糾紛，其中主要物業(yè)裝修費、垃圾清運費、電梯使用費等收費標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一且不公開化，導(dǎo)致業(yè)主不滿進而發(fā)生糾紛。

2住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的深層次原因

住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的深層次原因歸結(jié)起來主要有以下幾個方面：

2.1物業(yè)管理法規(guī)不夠完善

當(dāng)前現(xiàn)行物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)及部門規(guī)章制度還有待完善，迄今為止，一套完整的《物權(quán)法》還未成形，這套法律對物業(yè)管理糾紛有十分重要作用。相關(guān)部門在處理物業(yè)糾紛時，由于沒有相應(yīng)的法律法規(guī)為依據(jù)，因此不能有效的解決糾紛問題。法律法規(guī)不完善致使物權(quán)劃分不清，管理權(quán)及經(jīng)營權(quán)進而分不清，必然導(dǎo)致糾紛和矛盾的產(chǎn)生。

2.2物業(yè)管理體制不健全

調(diào)查顯示，我國大部分物業(yè)管理公司都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的子公司，本身存在裙帶關(guān)系，遇到任何問題，物業(yè)管理公司都會以開發(fā)商及自身利益為前提，不會做積極處理。業(yè)主反映的很多問題多是開發(fā)商遺留下的，例如綠地培植，小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施及道路鋪設(shè)等問題，并不屬于物業(yè)公司管理范疇，但是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司作為開發(fā)商的售后服務(wù)和維護人，理應(yīng)為業(yè)主解決一切問題。發(fā)生在業(yè)主和小區(qū)物業(yè)管理公司之間糾紛大部分來自開發(fā)商遺留的問題，而誰開發(fā)誰管理的管理體制是發(fā)生糾紛的根本原因。

2.3部分物業(yè)管理公司從業(yè)人員綜合素質(zhì)較低

小區(qū)業(yè)主越來越關(guān)注物業(yè)管理中的服務(wù)質(zhì)量及從業(yè)人員自身素質(zhì)，以此來衡量物業(yè)管理的水平。通常從物業(yè)管理從業(yè)人員構(gòu)成來看，大部分來自轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)及農(nóng)村剩余勞動力，其文化水平、專業(yè)知識技能都無法滿足業(yè)主對物業(yè)管理水平的要求。從業(yè)人員的自身素養(yǎng)關(guān)系到物業(yè)管理公司的服務(wù)水平，而當(dāng)前物業(yè)公司雇傭的多是不專業(yè)，素質(zhì)較低，缺乏服務(wù)意識的工作人員，加之缺乏有效管理，引起業(yè)主和物業(yè)人員產(chǎn)生矛盾及投訴。

3解決住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛的主要對策

解決住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛，是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，對此，住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛涉及各方應(yīng)共同努力、同心協(xié)力采取各種對策來解決糾紛、消除矛盾?？傮w來說，可從以下幾個方面著手：

3.1加快物業(yè)管理體制改革，解決物業(yè)開發(fā)遺留問題

相關(guān)政府及部門都有責(zé)任和義務(wù)完善物業(yè)管理體制，解決物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾問題，同時監(jiān)督開發(fā)商解決開發(fā)遺留問題。新物業(yè)接手小區(qū)過程中，重視與開發(fā)商的溝通技巧，良好的溝通可以給日后的物業(yè)管理工作帶來很大便利。作為業(yè)主與開發(fā)商之間紐帶的物業(yè)公司，為雙方溝通做好鋪墊工作，面對糾紛采取積極主動的態(tài)度，及時處理問題，避免事態(tài)發(fā)展嚴(yán)重。

3.2多渠道提高物業(yè)管理公司從業(yè)人員綜合素質(zhì)和物業(yè)服務(wù)水平

隨著我國社會不斷進步，人們生活水平逐步提高，對日常生活中服務(wù)行業(yè)的要求也隨之提高，尤其是貼近人們生活的物業(yè)管理市場，對其從業(yè)人員的管理水平及人員素質(zhì)要求甚高。當(dāng)前房價、戶型及交通環(huán)境是業(yè)主選擇房產(chǎn)的重要因素，除此之外，物業(yè)管理服務(wù)水平也在考慮之中。因此物業(yè)公司必須擁有專業(yè)的、高素質(zhì)的從業(yè)人員才能獲得業(yè)主的認(rèn)可，進而在物業(yè)管理行業(yè)占有一席之地。必須高度重視對從業(yè)人員的專業(yè)技能的培訓(xùn)，增強從業(yè)人員的服務(wù)意識。在技能培訓(xùn)中增加項目，如智能化設(shè)備的維修及維護，提高服務(wù)質(zhì)量，及時高效的解決業(yè)主的生活問題。針對物業(yè)從業(yè)人員設(shè)定考核標(biāo)準(zhǔn)。以標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)實現(xiàn)從業(yè)人員的自我提升。通過從業(yè)人員日常工作能力的表現(xiàn)可以辨別其職業(yè)素養(yǎng)高低，因此嚴(yán)格的考核制度對其服務(wù)質(zhì)量及業(yè)務(wù)技能的提高有著重要作用，通過考察可以激發(fā)其工作動力及創(chuàng)新能力，進而不斷進行自我提升，使得物業(yè)管理水平上升一個臺階。物業(yè)管理公司還應(yīng)加強與業(yè)主和業(yè)主委員會的溝通。物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因既有客觀原因，也有主觀的原因，除國家法律法規(guī)要不斷完善外，物業(yè)管理各方面應(yīng)在協(xié)商互利的基礎(chǔ)上不斷提高認(rèn)識，積極預(yù)防和減少物業(yè)管理糾紛。物業(yè)管理公司通過對業(yè)主資料的登記，了解每位業(yè)主的年齡、個性、職業(yè)、家庭狀況、收入水平等情況，然后根據(jù)情況將業(yè)主分成幾類。另外，物業(yè)管理公司應(yīng)增加管理服務(wù)的透明度，通過宣傳欄、座談會、集體活動等方式，讓業(yè)主了解物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、常識以及物業(yè)管理公司的運作程序和規(guī)則，并使業(yè)主參與到服務(wù)過程中來，從而改善服務(wù)質(zhì)量。

3.3明晰住宅小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系

首先，物業(yè)管理公司依據(jù)合同實施物業(yè)管理，其管理權(quán)來源于業(yè)主，業(yè)主才是物業(yè)管理的主體，物業(yè)管理公司實際上是其雇員。業(yè)主委員會根據(jù)多數(shù)業(yè)主的意志，有權(quán)選擇不同的物業(yè)管理公司來提供服務(wù)性管理。其次，物業(yè)管理公司是獨立的法人，與業(yè)主委員會在法律地位上是平等的。他們之間是受委托人與委托人、服務(wù)者與被服務(wù)者的平等關(guān)系，沒有行政隸屬關(guān)系。

3.4積極用“仲裁”來解決住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛

篇5

1 普通住宅物業(yè)經(jīng)濟管理糾紛類型

隨著一棟棟住宅樓的拔地而起和生活社區(qū)的日益增多，各種物業(yè)糾紛也不可避免地產(chǎn)生，并且隨著各種法律法規(guī)的日益完善和人們維權(quán)意識的不斷提高，這類糾紛呈上升趨勢。普通住宅的物業(yè)管理經(jīng)濟糾紛，其本質(zhì)都是涉及到居民生活的金錢瓜葛。而在居民生活當(dāng)中，物業(yè)管理涉及房屋、保潔、綠化、安保、車輛管理等業(yè)主生活的各個方面，而一旦處理不好，就會引發(fā)小區(qū)物業(yè)經(jīng)濟管理的糾紛，這些經(jīng)濟糾紛，主要包括以下幾方面的糾紛類型。

1.1 物業(yè)管理收費引起的經(jīng)濟糾紛

由于物業(yè)管理收費引起的經(jīng)濟糾紛是業(yè)主與物業(yè)管理之間最常見的經(jīng)濟糾紛類型?，F(xiàn)在，普通住宅物業(yè)管理中仍然存在收費難的問題?，F(xiàn)實中，除了惡意欠費的業(yè)主外，大部分欠費業(yè)主都有諸如物業(yè)服務(wù)不規(guī)范、物業(yè)收費不合理、房屋質(zhì)量有問題等各種理由。而這些理由，有的是物業(yè)公司的責(zé)任，而有的卻不是物業(yè)公司的責(zé)任。在實踐中，物業(yè)管理收費糾紛主要有物業(yè)服務(wù)不到位、業(yè)主對物業(yè)管理合同認(rèn)識不清、物業(yè)服務(wù)的類別和收費標(biāo)準(zhǔn)不了解、物業(yè)服務(wù)收費不透明等多方面的誘因。

1.2 業(yè)主和物業(yè)管理存在矛盾摩擦引起的經(jīng)濟糾紛

業(yè)主和物業(yè)管理之間由巨比主方和物業(yè)方對物業(yè)服務(wù)范圍和標(biāo)準(zhǔn)的不同理解，使得業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量得出截然不同的評價，另外物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量不高或存在管理漏洞，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)管理之間出現(xiàn)矛盾或摩擦，這種情況就很容易引起業(yè)主和物業(yè)管理之間的經(jīng)濟糾紛。

還有.些經(jīng)濟糾紛是由于物業(yè)管理存在不足或管理漏洞導(dǎo)致的，例如小區(qū)道路積水導(dǎo)致業(yè)主受傷、樓道照明未及時維修導(dǎo)致業(yè)主損失等。

1.3 業(yè)委會與物業(yè)管理部門之間的經(jīng)濟糾紛

小區(qū)業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設(shè)執(zhí)行機構(gòu)，維護廣大業(yè)主合法權(quán)益。業(yè)委會主要負(fù)責(zé)及時了解業(yè)主需求和物業(yè)使用人的意見，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理合同進行小區(qū)的物業(yè)管理工作;同時負(fù)責(zé)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等工作。

業(yè)委會在履行職責(zé)的過程中，會因為小區(qū)地面停車費的收取、小區(qū)店面租金管理等歸全體業(yè)主所有的經(jīng)濟收入與物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生經(jīng)濟糾紛，同時也會因為小區(qū)公共施設(shè)維修維護、小區(qū)公共資金的使用等公共事務(wù)與物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生分歧和糾紛。另外，業(yè)委會為了提高小區(qū)物業(yè)管理水平而選聘新的物業(yè)企業(yè)，在新舊物業(yè)更替過程中也容易與物業(yè)公司產(chǎn)生經(jīng)濟糾紛。

1.4 業(yè)主與業(yè)主之間產(chǎn)生的經(jīng)濟糾紛

在現(xiàn)實生活過程當(dāng)中，有一些業(yè)主在進行例如維修自家房屋等個入事務(wù)過程當(dāng)中，存在損壞建筑防水層、或破壞建筑外墻、或改變了房屋使用性質(zhì)等行為，結(jié)果導(dǎo)致建筑公共部分遭受破壞，損害到其他業(yè)主的利益，甚至給其他業(yè)主帶來了經(jīng)濟損失。當(dāng)業(yè)主發(fā)生破壞行行為時，物業(yè)管理企業(yè)沒有發(fā)現(xiàn)并進行引導(dǎo)或及時進行制止，就會引發(fā)業(yè)主與業(yè)主之間的經(jīng)濟糾紛，也會引發(fā)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的經(jīng)濟糾紛。

1.5 開發(fā)商遺留問題導(dǎo)致的經(jīng)濟糾紛

開發(fā)商與業(yè)主之間的經(jīng)濟糾紛，多數(shù)與房屋質(zhì)量有關(guān)系。有一些開發(fā)商為了牟取高額的利潤，在修建房屋的過程當(dāng)中，選用一些低質(zhì)量的建筑用材，甚至在施工過程當(dāng)中出現(xiàn)偷工減料的問題，或者在房屋建造過程中由于施工因素導(dǎo)致房屋出現(xiàn)瑕疵或質(zhì)量缺陷。致使業(yè)主在收房或居住過程當(dāng)中出現(xiàn)房屋滲水，地面裂縫等一系列的建筑問題。

房屋交房之后，一切管理系由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，一些業(yè)主沒有相關(guān)的知識，就會將房屋質(zhì)量的問題歸因于物業(yè)管理企業(yè)，在房屋維修不及時或房屋多次出現(xiàn)質(zhì)量問題時，業(yè)主就會用拒繳物業(yè)管理費等方式給物業(yè)管理企業(yè)施壓或者尋求精神補償。而物業(yè)管理企業(yè)夾在業(yè)主與開發(fā)商之間更是很難開展相關(guān)工作。這樣出現(xiàn)惡性循環(huán)，就會導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間，開發(fā)商與業(yè)主之間產(chǎn)生經(jīng)濟糾紛。

2 小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)濟糾紛的誘因

誘使小區(qū)物業(yè)管理出現(xiàn)經(jīng)濟糾紛的原因有很多，其中具體可以分為三大類:第一大類是物業(yè)管理企業(yè)的管理存在問題，第力(類是由開發(fā)商遺留下來的問題沒有得到解決和處理，第三類則是由巨比主自身的素質(zhì)和認(rèn)識存在較大差異。

2.1 物業(yè)管理企業(yè)存在的問題

2.1.1 缺乏服務(wù)意識

服務(wù)理念的缺失使得小區(qū)物業(yè)管理處不能夠及時做到與業(yè)主溝通，不能從業(yè)主的角度考慮問題，對物業(yè)與業(yè)主糾紛或業(yè)主投訴置之不理，甚至?xí)I(yè)主使用一些報復(fù)性手段，這樣小區(qū)當(dāng)中會呈現(xiàn)出越來越多的問題，如果小區(qū)物業(yè)管理處選擇一意孤行，不提高自身服務(wù)意識和服務(wù)水平，將會導(dǎo)致惡性循環(huán)，久之會將業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)推向?qū)α⒚?，會?dǎo)致物業(yè)管理處與業(yè)主產(chǎn)生不可調(diào)和的矛盾。

2.1.2 收費規(guī)范不標(biāo)準(zhǔn)

小區(qū)物業(yè)管理部門的收費不規(guī)范不標(biāo)準(zhǔn)，甚至出現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)為牟取利益而亂收費。這一類問題的產(chǎn)生主要是因為物業(yè)管理處沒有及時做到服務(wù)分類并設(shè)置收費標(biāo)準(zhǔn)，或者收費標(biāo)準(zhǔn)過高;沒有將公共設(shè)施經(jīng)營收入及時公開或者上繳業(yè)主委員會;沒有將公共設(shè)施維護養(yǎng)護費用及時公開。這樣，就導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)管理處產(chǎn)生誤解或拒繳。

2.1.3 服務(wù)不到位，管理存在漏洞

在現(xiàn)實的生活當(dāng)中，小區(qū)物業(yè)管理處擔(dān)任著小區(qū)服務(wù)的角色、管理的角色，同時也擔(dān)任著協(xié)調(diào)的角色。在小區(qū)物業(yè)管理會牽扯到業(yè)主生活的方方面面，而物業(yè)管理牽涉其中非常多的細(xì)節(jié)，一旦出現(xiàn)服務(wù)不到位、協(xié)調(diào)不及時，就可能導(dǎo)致經(jīng)濟糾紛的發(fā)生。例如，業(yè)主違規(guī)裝修遭到其他業(yè)主投訴，而物業(yè)管理處沒能及時制止，導(dǎo)致其他業(yè)主遭到損失;小區(qū)發(fā)生需要緊急維修的事故，但是物業(yè)管理企業(yè)沒能及時維修導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主經(jīng)濟損失;小區(qū)綠化遭到破壞、環(huán)境衛(wèi)生不盡人意，小區(qū)物業(yè)服務(wù)不到位導(dǎo)致樓盤保值增值空間降低等。這些經(jīng)濟糾紛的產(chǎn)生都是因為物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位而產(chǎn)生的。

2.2 開發(fā)商遺留問題

開發(fā)商遺留問題沒有能及時解決，或者解決不完全，往往導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生矛盾，業(yè)主會將問題的矛頭指向物業(yè)管理企業(yè)，認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)沒有盡到責(zé)任或者拖延，進而采用拒繳物業(yè)費甚至更激烈的行為對物業(yè)管理企業(yè)進行施壓，從而導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的經(jīng)濟糾紛。

2.3 業(yè)主自身的問題

2.3.1 業(yè)主素質(zhì)參差不齊

小區(qū)業(yè)主在教育背景、職業(yè)背景、生活習(xí)慣、經(jīng)濟基礎(chǔ)、思想認(rèn)識水平等各個方面存在非常多的差異。任何住宅小區(qū)包括一些高端住宅小區(qū)中，都會或多或少地存在一些自身素質(zhì)較低、生活習(xí)慣較差、思想認(rèn)識水平低的業(yè)主。這些自身素質(zhì)較低的業(yè)主，在生活行為中容易出現(xiàn)私自占用公共用地，對于公共環(huán)境的維護不到位，甚至破壞公共環(huán)境，隨地亂扔垃圾的不文明甚至侵害他人的行為，造成其他業(yè)主損失，公共部位維護費用增加等，從而引發(fā)經(jīng)濟糾紛。

2.3.2 缺乏對業(yè)主責(zé)任的認(rèn)知

有一些業(yè)主只認(rèn)識到了自己作為業(yè)主所享有的權(quán)利，卻沒有認(rèn)識到作為小區(qū)主人應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，或者說有些業(yè)主在小區(qū)物業(yè)管理活動中存在偏頗的自我意識，對于小區(qū)物業(yè)管理當(dāng)中的條例，只是遵守，不能提出自己的建設(shè)性意見;對于小區(qū)物業(yè)管理事務(wù)、業(yè)主大會、小區(qū)活動等不聞不問，而只注重自身利益是否得到滿足或受到侵害。這些業(yè)主往往會成為物業(yè)管理經(jīng)濟糾紛的制造者或者積極參與者。

2.3.3 缺乏對物業(yè)管理的正確認(rèn)知

部分業(yè)主由于法律法規(guī)知識的缺失、對物業(yè)管理不夠了解等原因，對物業(yè)管理的認(rèn)知存在偏頗或者誤區(qū)，缺乏對物業(yè)管理工作范圍、工作職責(zé)、物業(yè)管理法律法規(guī)等的正確認(rèn)知。導(dǎo)致在業(yè)主日常生活過程中，會將其他業(yè)主侵權(quán)、突發(fā)、意外等使得自身遭受經(jīng)濟損失或者傷害的事件，歸罪于小區(qū)物業(yè)管理處，認(rèn)為小區(qū)內(nèi)發(fā)生的一切事件，都應(yīng)該由物業(yè)管理處來負(fù)責(zé)。這種由F}主對于物業(yè)管理缺乏正確的認(rèn)知，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生矛盾與經(jīng)濟糾紛。這也是一些小區(qū)經(jīng)濟糾紛法律案件中普遍存在的現(xiàn)象，這與我國現(xiàn)階段的社會發(fā)展有一定的關(guān)系，與物業(yè)管理知識的普及有直接關(guān)系。

3 小區(qū)物業(yè)經(jīng)濟管理糾紛解決措施

3.1 建立健全小區(qū)物業(yè)經(jīng)濟管理法律法規(guī)

針對現(xiàn)階段的小區(qū)物業(yè)管理問題，國家的法律部門應(yīng)該提出相應(yīng)的物業(yè)管理法律法規(guī)，用法律和法規(guī)來引導(dǎo)市場，規(guī)范物業(yè)管理的服務(wù)體制。從而盡可能地從法律上引導(dǎo)物業(yè)經(jīng)濟管理朝著正軌化方向發(fā)展。

3.2 提高物業(yè)經(jīng)濟管理水平

物業(yè)經(jīng)濟管理部門要從自身的角度出發(fā)，提高物業(yè)經(jīng)濟管理水平。對于開發(fā)商遺留問題等，積極溝通、盡快協(xié)調(diào)，為業(yè)主服務(wù);對于自身存在的服務(wù)不到位、管理漏洞等問題，及時發(fā)現(xiàn)并及時修正，提高小區(qū)物業(yè)管理處的管理水平;對巨比主在實際生活中出現(xiàn)的一些違法行為，要及時進行制止，必要時還可以通過法律法規(guī)等相關(guān)知識，對業(yè)主進行勸導(dǎo)，及時與其他的業(yè)主進行溝通;最為重要的就是公共收益財務(wù)收支的公開，接受小區(qū)居民的監(jiān)督，制定明確、詳細(xì)的服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)并公開，避免亂收費等。

3.3 普及物業(yè)管理知識

在法律案件實踐中，有許多小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)濟糾紛案件的原因是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對于物業(yè)管理的管理范圍、管理權(quán)責(zé)等認(rèn)知存在偏差。基于此，應(yīng)該普及社會對于物業(yè)管理的認(rèn)知，普及業(yè)主對于物業(yè)管理的認(rèn)知，普及物業(yè)管理相關(guān)知識。但是這個任務(wù)交給學(xué)校教育在我國現(xiàn)行的教育體制下是不可能完成的，交給社會，那么普及的速度、普及的人群都存在限制，甚至依賴公共媒體還有可能產(chǎn)生社會對物業(yè)管理的認(rèn)識誤區(qū)。所以，小區(qū)物業(yè)管理處應(yīng)該積極普及物業(yè)管理相關(guān)知識給業(yè)主，通過組織小區(qū)文化活動、展示物業(yè)管理優(yōu)秀事跡及知識等方式。這樣，以住宅小區(qū)或社區(qū)為單位進行，相信能夠非常有效地提高業(yè)主對于物業(yè)管理的認(rèn)知，從而避免業(yè)主認(rèn)知偏差與物業(yè)產(chǎn)生經(jīng)濟糾紛。

篇6

1．1物業(yè)管理費的繳納問題

從物業(yè)管理出現(xiàn)的那一天起，物業(yè)管理費的繳納問題就一直困擾著物業(yè)從業(yè)人員。分析其中原因應(yīng)該是兩方面的。一是業(yè)主對物業(yè)管理缺乏認(rèn)識。業(yè)主認(rèn)為繳納了物業(yè)管理費，那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)就應(yīng)該對房子全權(quán)負(fù)責(zé)，這使得物業(yè)管理企業(yè)無形之中承擔(dān)了很多原本不屬于企業(yè)的義務(wù)。大多數(shù)人認(rèn)為物業(yè)就是搞搞綠化、維護治安、維修一下設(shè)施等低資本的服務(wù)性工作，根本不需要什么經(jīng)費，因此拒絕繳納物業(yè)費。二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身管理服務(wù)不到位。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為追求利潤，巧立名目收取各種不該有的物業(yè)費，使得業(yè)主對物業(yè)失去信心；物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工素質(zhì)不高，對于業(yè)主提出的問題不能及時解決甚至置之不理，使業(yè)主不愿交納物業(yè)費。

1．2開發(fā)商的遺留問題

從多數(shù)的物業(yè)管理糾紛中可以看出，很多的糾紛并不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的問題，而是由于房屋質(zhì)量差，園區(qū)環(huán)境宣傳與實際不符等開發(fā)商的遺留問題。開發(fā)商為了促進房屋的出售，不切實際的宣傳房屋的質(zhì)量好，小區(qū)的環(huán)境最適宜人居住。等到人們?nèi)胱?，出現(xiàn)墻面裂縫，墻皮脫落等問題時，開發(fā)商早已人去樓空，這部分責(zé)任業(yè)主只能強加到物業(yè)企業(yè)身上。但是，由于房屋維修費很高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根本無力解決，以至于業(yè)主對物業(yè)產(chǎn)生不滿的情緒，其主要的方式就是拒交物業(yè)費。再者，由于現(xiàn)在很多的物業(yè)企業(yè)與房地長企業(yè)是“父子關(guān)系”，物業(yè)對于開發(fā)商的問題遮遮掩掩，也容易造成業(yè)主不滿的情緒。

1．3政府對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管不到位

物業(yè)管理涉及面很廣，物業(yè)管理的順利進行，需要有政府部門的監(jiān)督與管理。但是，由于物業(yè)管理是一門新興行業(yè)，因此無論在法律，還是在政策制度方面，政府都還沒有建立相對完善的體系。以至于出現(xiàn)業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的相關(guān)規(guī)定不完善，物業(yè)行政主管部門沒有相應(yīng)的處罰權(quán)，監(jiān)督物業(yè)收費制度不健全，處理物業(yè)投訴無法可依等現(xiàn)象。使得物業(yè)管理暫處于無監(jiān)管狀態(tài)，不利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

1．4物業(yè)管理法制不健全，政策體系不完善

目前物業(yè)管理行業(yè)缺乏國家權(quán)威性的物業(yè)管理法律，使得物業(yè)管理活動的責(zé)任主體法律地位不明確、法律關(guān)系不清楚、權(quán)利義務(wù)不清楚等，導(dǎo)致現(xiàn)行的住宅小區(qū)物業(yè)管理體制存在很多的弊端，以至于物業(yè)管理活動中不斷有矛盾產(chǎn)生。因此，建立正確、公正、符合實際的物業(yè)管理法律，是解決物業(yè)矛盾糾紛的必要手段，是實現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的基本前提。

2解決住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的相關(guān)對策

2．1轉(zhuǎn)變業(yè)主觀念，提高其物業(yè)管理有償服務(wù)意識

物業(yè)管理企業(yè)是微利運營的企業(yè)，物業(yè)管理費是其重要的收入來源，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的重要保證。政府要加大宣傳力度，通過各種形式的宣傳，提高業(yè)主對物業(yè)管理有償服務(wù)的意識。充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，盡可能多的把條例的主要規(guī)定讓大家閱讀。從而使業(yè)主對物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)有更多的了解。多辦一些宣傳、咨詢活動，提高業(yè)主的自我管理意識。同時，也應(yīng)該明確物業(yè)管理收費名目，加強對物業(yè)管理行業(yè)亂收費的監(jiān)管，促進業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的相互理解。

2．2抓好隊伍建設(shè)，全面提高物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)

在城市住宅小區(qū)居民高質(zhì)量生活的要求下，物業(yè)從業(yè)人員必須學(xué)會運用科學(xué)化的管理和先進的維修技，為社區(qū)人員提供一個高效、優(yōu)質(zhì)、舒適的生活環(huán)境。因此，物業(yè)公司應(yīng)該加大力度，注重對人才的培養(yǎng)。根據(jù)不同的工作性質(zhì)，為員工提供有針對性的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和技術(shù)培訓(xùn)。公司員工必須帶證上崗，以利于公司的考核及業(yè)主的監(jiān)督。企業(yè)自身應(yīng)創(chuàng)出自己的品牌，樹立良好的企業(yè)形象，提高企業(yè)的核心競爭力。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；矛盾普遍性；成因分析

中圖分類號：F293.33文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：

0引言

隨著我國社會經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展，城市化進程不斷加快，作為城市化的基本標(biāo)志之一，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)如火如荼，一個個新的住宅小區(qū)（本文主要以商品房住宅小區(qū)涉及的問題為研究對象）建成銷售并交付使用。但是，在城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交付使用及管理過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商（以下簡稱“開發(fā)商”）和業(yè)主地位不對稱等問題，存在不少矛盾和糾紛，甚至引發(fā)不安定因素和，影響社會治安秩序，妨礙和諧社會建設(shè)，已成為新形勢下影響城市社會穩(wěn)定的一大隱患。因此，有關(guān)職能部門必須對這類問題予以高度重視，

認(rèn)真履行職責(zé)，加強對城市房地產(chǎn)市場的監(jiān)督和管理，盡量減少矛盾糾紛的產(chǎn)生;同時，要運用法律及其他有效手段，及時化解和處理矛盾糾紛。

一、城市房地產(chǎn)矛盾普遍情緒的原因分析

根據(jù)對近年因房地產(chǎn)引起矛盾普遍情緒的情況進行了專門調(diào)查，并對其中的原因進行了分析探討，歸納起來主要有：

（一）相關(guān)的法律法規(guī)不夠完善，操作性不夠強。在我國《合同法》、《土地管理法》等法律、行政法規(guī)相繼頒布施行后，法律體系已經(jīng)初步形成。然而，由于我國處于社會的轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，運行機制復(fù)雜，利益群體出現(xiàn)多元化，現(xiàn)行法律法規(guī)日益顯得不夠完善，房地產(chǎn)涉及的需要調(diào)整的各種關(guān)系，并未能完全納入法律規(guī)范之中。

（二）征地過程不透明，補償不到位、被侵占挪用甚至貪污私分，補償安置標(biāo)準(zhǔn)偏低，而且標(biāo)準(zhǔn)不一致，重復(fù)要求補償現(xiàn)象突出。征地是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的首要環(huán)節(jié)，特別容易引發(fā)矛盾糾紛。補償款，補償款被侵占挪用甚至貪污私分，導(dǎo)致群眾群情激憤[1]。

（三）行政管理缺位，有法不依或監(jiān)管乏力。商品房是一種特殊的商品，涉及眾多消費群體，對這一領(lǐng)域，行政的管理和指導(dǎo)必不可少。然而在施行管理和指導(dǎo)過程中，往往缺乏行政效率，甚至存在缺位的現(xiàn)象。

（四）開發(fā)商缺乏自律，違法違規(guī)操作。

相對而言，開發(fā)商和業(yè)主地位是不對稱的，開發(fā)商是強者，處于強勢地位，業(yè)主是弱者，是弱勢群體。因此，開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)、商品房預(yù)售合同簽訂及其履行過程中缺乏自律，為追求最大的利益，甚至無視消費者的合法權(quán)益，違法違規(guī)操作，導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1．一些開發(fā)商違法開發(fā)、建設(shè)、銷售商品房，使消費者無法取得合法房屋產(chǎn)權(quán)。

2．部分開發(fā)商擅自改變小區(qū)規(guī)劃、小區(qū)配套設(shè)施和公用場所用途，引起業(yè)主集體采取維權(quán)行動，甚至引發(fā)其他社會問題。

3．開發(fā)商在銷售宣傳、合同簽訂及其履行過程中缺乏自律，甚至故意設(shè)計陷阱欺騙消費者，直接侵犯購房者利益。

（五）物業(yè)管理不規(guī)范。隨著城市新建住宅小區(qū)的迅速增加，物業(yè)管理行業(yè)也方興未艾。由于多種原因，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛頻頻發(fā)生。目前業(yè)主集中反映的物管問題主要是：開發(fā)商與物業(yè)公司存在“裙帶”關(guān)系;物業(yè)管理收費缺乏透明度，執(zhí)行的收費標(biāo)準(zhǔn)一律是物價部門指導(dǎo)價的上限;物業(yè)管理收費與服務(wù)不符，物業(yè)管理公司服務(wù)不到位;物業(yè)維修基金被挪用等[2]。

二、解決房地產(chǎn)矛盾糾紛的主要對策

城市房地產(chǎn)矛盾糾紛的存在是客觀事實，而且糾紛一旦產(chǎn)生，由于利益關(guān)系復(fù)雜，涉及的人數(shù)多，持續(xù)的時間比較長，解決的過程也相對困難。因此，要努力探尋有效的途徑和辦法，使矛盾糾紛減少發(fā)生和把可能產(chǎn)生的危害最大限度降低。筆者認(rèn)為，解決因房地產(chǎn)引發(fā)的矛盾糾紛，應(yīng)注重從以下幾個方面入手：

（一）完善房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)。隨著房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)法制化建設(shè)必須加快進程，特別是對房地產(chǎn)權(quán)的保護是當(dāng)前房地產(chǎn)法制建設(shè)急需解決的問題。

（二）制定征地補償保護標(biāo)準(zhǔn)，提高征地透明度。按我國現(xiàn)行的法律規(guī)定和一般做法，農(nóng)村集體土地并不能通過市場交易直接變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，必須先經(jīng)政府征用，再行轉(zhuǎn)讓。在這一過程中，往往是政府代農(nóng)民行使其權(quán)利。因此，政府理所當(dāng)然地要承擔(dān)起保護農(nóng)民利益的責(zé)任，并應(yīng)根據(jù)城市社會經(jīng)濟發(fā)展情況和當(dāng)?shù)鼐用裆钏?，設(shè)置比較合理的征地補償保護標(biāo)準(zhǔn)。

（三）強化服務(wù)意識，嚴(yán)格行政管理，加強信息公開。國土、房管、規(guī)劃、建設(shè)和物價等行政部門嚴(yán)格依法行政，是房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的重要保障。從我國實際情況看，保護消費者權(quán)益，相比司法途徑及社會監(jiān)督，行政保護的實際效果會更好。在進一步完善有關(guān)法律法規(guī)的同時，要充分發(fā)揮行政機關(guān)的監(jiān)管職能。如房管部門統(tǒng)一制定的格式化合同要注意保護購房者合法權(quán)益;工商部門應(yīng)依《合同法》賦予的職權(quán)，主動加強對房屋買賣合同進行監(jiān)督管理，對不執(zhí)行規(guī)定，侵害消費者利益的要予以嚴(yán)厲處罰;建設(shè)部門對擅自變更規(guī)劃的行為要依法處理;物價部門對物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價管理的同時，細(xì)化物業(yè)服務(wù)和標(biāo)準(zhǔn)等。

（四）建立誠信監(jiān)督機制，促進房地產(chǎn)業(yè)自律。有必要在政府部門指導(dǎo)下，通過房地產(chǎn)協(xié)會、物業(yè)管理協(xié)會等行業(yè)組織，建立行業(yè)誠信監(jiān)督機制。具體措施包括：一是行業(yè)協(xié)會建立誠信評級制度，以此代替當(dāng)前行政部門的資質(zhì)等級評審制度，設(shè)立企業(yè)誠信檔案，對故意侵害消費者全法者權(quán)益的企業(yè)，及時向社會披露。當(dāng)前，房地產(chǎn)主管部門有必要對各小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)應(yīng)進行一次全面檢查審核，對不符合資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的物管企業(yè)，加以整頓或清除出市場，以消禍患。二是在行業(yè)內(nèi)推行服務(wù)規(guī)范等級標(biāo)準(zhǔn)，使行業(yè)自律有章可循。三是在比較成熟的小區(qū)試行由業(yè)主評選開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的制度，促進開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)真正樹立以人為本的服務(wù)理念，提高服務(wù)質(zhì)量。

（五）提高司法效率。隨著各種涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、管理等法律、行政法規(guī)的施行，當(dāng)事人的合法權(quán)益有了基本的法律保障。事實上，開發(fā)商和業(yè)主之間的糾紛大多屬于商業(yè)合同的糾紛，也是民事糾紛的一種，正常情況下，事主雙方應(yīng)該通過法律途徑，將對方當(dāng)事人的違約行為向人民法院提訟。但是，由于上法院打官司的訴訟成本較高，存在程序復(fù)雜、時間長、贏了官司執(zhí)行難等問題[3]，使許多業(yè)主感覺得不償失，望而生畏。于是，有的就干脆采取游行、示威、靜坐等極端方式來向開發(fā)商、政府施壓，在爭取自身合法權(quán)益的過程中，卻又觸犯其他法律法規(guī)，破壞社會秩序，影響社會穩(wěn)定。因此，應(yīng)提高司法效率，采取一些切實措施（如建立巡回法庭，定期到各社區(qū)，特別是有房地產(chǎn)糾紛較多的社區(qū)處理法律糾紛），簡化訴訟程序，深化執(zhí)行管理體制改革，解決因現(xiàn)行法律欠缺而造成的執(zhí)行難問題，努力提高執(zhí)行效率，在群眾心中真正樹立起法律的權(quán)威和尊嚴(yán)，使當(dāng)事人能自覺通過法律途徑解決矛盾糾紛。

（六）強化社區(qū)居委會的調(diào)解功能，構(gòu)建矛盾糾紛調(diào)解機制。在我國傳統(tǒng)習(xí)慣上，當(dāng)矛盾糾紛產(chǎn)生后，人們首先考慮的并不是通過法律途徑去解決，而是求助于行政主管部門。因此，強化政府職責(zé)，構(gòu)建矛盾糾紛調(diào)解機制是迅速化解矛盾糾紛的有效途徑。政府要提高管理社會的能力，必須充分組織和利用好社區(qū)資源，強化社區(qū)居委會的功能作用，因為社區(qū)居委會是一個自我管理、自我教育、自我服務(wù)、自我監(jiān)督的基層群眾自治組織。涉及房地產(chǎn)的政府各相關(guān)職能部門要積極參與矛盾糾紛調(diào)解機制的構(gòu)建，加強社會監(jiān)控，發(fā)揮職能作用，當(dāng)前重點是要加強鎮(zhèn)街綜治維穩(wěn)中心建設(shè)。

參考文獻

[1]四川省公安廳.關(guān)于當(dāng)前四川省征地拆遷引發(fā)的調(diào)查報告[J].公安研究, 2004, (1).

篇8

一、指導(dǎo)思想：

緊緊圍繞房管局的中心工作，積極聯(lián)系，協(xié)調(diào)區(qū)的物業(yè)企業(yè)，以“規(guī)范服務(wù)，構(gòu)建和諧”為主題，以“創(chuàng)市級明星服務(wù)企業(yè)，創(chuàng)市級平安小區(qū)”為目標(biāo)，以“物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)年”活動為契機，加強常規(guī)管理，加強常規(guī)指導(dǎo)，加強常規(guī)監(jiān)督，注重工作實效，大力倡導(dǎo)和遵行“物業(yè)在于管理、管理在于服務(wù)，服務(wù)在于規(guī)范，規(guī)范在于細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗”的服務(wù)理念，為大地的小區(qū)業(yè)主創(chuàng)造一個良好的居住生活環(huán)境而盡心盡力，盡職盡責(zé)。

二、工作目標(biāo)：

一個主題：以構(gòu)建“平安，打造和諧房管”為主題，以小區(qū)業(yè)主安心，放心，舒心，溫馨為宗旨。二個創(chuàng)建：創(chuàng)建一個市級平安小區(qū)、創(chuàng)建二個市級明星物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)小區(qū)實現(xiàn)三個力爭：力爭不出現(xiàn)群體上訪事件；力爭不發(fā)生任何責(zé)任事故；力爭不聽見不和諧的音符。物業(yè)等級服務(wù)，承接查驗方面要走在各縣市區(qū)的前列。

三、工作重點：

規(guī)范工作流程，公開辦事程序、簡化手續(xù)、提高效能。1、在原有的基礎(chǔ)上修定“前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作流程；2、修定物業(yè)承接查驗工作流程；3、修定小區(qū)成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作流程；4、在原有的基礎(chǔ)上完善物業(yè)小區(qū)住宅專項維修資金審批程序。

四、具體工作：

1、加大物業(yè)宣傳力度，開展物業(yè)知識進萬家的活動。隨著各種法律，法規(guī)的相繼出臺，人們的維權(quán)意識也是日益俱增，物業(yè)管理工作正逐步走向規(guī)范化的軌道，業(yè)主對物業(yè)管理的理解和不理解直接影響到物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，所以宣傳工作顯得尤為重要，物業(yè)科必須把宣傳工作當(dāng)作頭等大事來抓，我們要通過廣播電視等新聞媒體，宣傳車，宣傳單，小區(qū)黑板報，條幅等多種形式，多種渠道宣傳物業(yè)管理的相關(guān)知識，使物業(yè)管理知識家喻戶曉，人人皆知。

2、正確引導(dǎo)人們的物業(yè)消費觀念，樹立價值相等的物業(yè)服務(wù)體系，讓業(yè)主明明白白消費，采取菜單式服務(wù)，辦好1-2個試點，然后在全區(qū)推廣。

3、加大培訓(xùn)力度，提高從業(yè)人員素質(zhì)，與房協(xié)一道組織協(xié)調(diào)好本年度的培訓(xùn)工作，至少組織2-3期。培訓(xùn)內(nèi)容：物業(yè)管理有關(guān)的法律法規(guī)培訓(xùn)，或者與物業(yè)管理緊密相關(guān)的房地產(chǎn)法律法規(guī)的培訓(xùn)。

4、積極組織物業(yè)企業(yè)之間橫向聯(lián)系交流，樹立和推廣先進典型，帶動物業(yè)管理隊伍的整體素質(zhì)穩(wěn)步提升。

5、認(rèn)真做好前期物業(yè)招投標(biāo)的監(jiān)管工作。

6、認(rèn)真做好物業(yè)承接查驗的交接工作。

7、認(rèn)真做好成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導(dǎo)工作，成熟一個發(fā)展一個，嚴(yán)格按程序辦事。力爭2015年再成立3個。

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一．實習(xí)內(nèi)容概要………………………………………………2 

二．實習(xí)工作內(nèi)容………………………………………………3 

三．幾點體會……………………………………………………7 

四．我對物業(yè)管理行業(yè)的認(rèn)識…………………………………7 

一．實習(xí)內(nèi)容概要 

實習(xí)時間：XX年12月至XX年1月 

實習(xí)地點：****物業(yè)管理有限公司 

實習(xí)項目簡介： 

****物業(yè)管理有限公司成立于1998年8月，是專業(yè)從事物業(yè)管理，具有獨立法人資格的物業(yè)管理企業(yè)。公司設(shè)有財務(wù)部、社區(qū)服務(wù)中心、經(jīng)營部、品質(zhì)部、行政部五個部門，現(xiàn)有員工65多名。公司經(jīng)營范圍包括物業(yè)綜合經(jīng)營管理、修繕等業(yè)務(wù)。 

公司成立幾年來，一直致力于以一流的管理、一流的服務(wù)、一流的信譽為公司方向，盡可能及時周到地為顧客提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。在管物業(yè)——**花園在**市首家取得了“廣東省城市優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)”的榮譽，同時還獲得了“**市安全文明小區(qū)”、“廣州市安全文明小區(qū)”等稱號。公司注重管理人員的培訓(xùn)，于XX年3月與廣州航海高等專科學(xué)校合作在**花園設(shè)立了“物業(yè)管理實習(xí)基地”為公司管理人才以及為即將步出校園的物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生提供了良好的學(xué)習(xí)環(huán)境。今年iso9001質(zhì)量管理體系、iso14001環(huán)境管理體系、gb/t28001職業(yè)健康安全管理體系在公司得到推廣和應(yīng)用，以提高企業(yè)的競爭實力，為廣大客戶提供更加優(yōu)質(zhì)、高效、周到的服務(wù)。 

二．實習(xí)工作報告 

此次實習(xí)分三個階段進行： 

第一階段：行政部 

行政部是我實習(xí)的第一站，行政部是負(fù)責(zé)公司人力資源的管理，科學(xué)地做好勞動人事組織管理工作，充分發(fā)揮人力資源的效能，實現(xiàn)人力的擴大再生產(chǎn)和合理分配使用人力；做好公司的行政管理，建立健全公司的規(guī)章制度，協(xié)助公司領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)各職能部門間的關(guān)系，保證公司日常辦公的正常開展；并負(fù)責(zé)公司對外的聯(lián)絡(luò)、對外宣傳和組織開展社區(qū)文化活動等事務(wù)；使公司所有在崗員工符合iso9001、iso14001、ohsas18001管理體系運作的要求，并使員工了解符合管理體系要求的重要性的部門。 

1．員工的招聘 

各部門根據(jù)用工的需要，用《內(nèi)部呈批報告》的形式向公司領(lǐng)導(dǎo)提出招人申請，行政部根據(jù)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后的報告按部門崗位職責(zé)與任職條件，向外界招聘，前來應(yīng)聘的人員填寫，行政部根據(jù)《應(yīng)聘記錄表》的資料從中挑選符合要求的員工，以便錄用，并填寫《入職登記表》交行政部存檔（詳見流程圖）。 

2．員工的培訓(xùn)與教育 

1）上崗培訓(xùn) 

新員工入職由行政部組織安排為期2天的上崗前培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括： 

a．物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展前景。 

b．公司管理方針、本年度目標(biāo)、指標(biāo)和管理方案。 

c．iso9001，iso14001，ohsas18001基礎(chǔ)知識及公司管理體系文件。 

d．相關(guān)的法律法規(guī)、公司規(guī)章和勞動人事政策等。 

e．基本的服務(wù)知識，包括職業(yè)道德、行為規(guī)范、禮貌知識等。 

f．工作崗位的具體作業(yè)要求及本崗位所涉及的環(huán)境因素、危險源的識別。 

g．新員工所在工作崗位對環(huán)境、職業(yè)健康安全的基本處理知識講解。 

2）培訓(xùn)需求與年度培訓(xùn)計劃 

a．每年1月份各部門將上一年度考核提出培訓(xùn)需求，行政部根據(jù)培訓(xùn)需求和上級的要求制訂培訓(xùn)計劃，報總經(jīng)理批準(zhǔn)后實施。 

b．培訓(xùn)計劃應(yīng)陳述培訓(xùn)的對象、培訓(xùn)的目的、培訓(xùn)的內(nèi)容、培訓(xùn)的時間等內(nèi)容。 

3）專題培訓(xùn) 

公司發(fā)展新的管理項目，或購買了新的設(shè)備、進行技術(shù)改造、準(zhǔn)備開發(fā)新的管理方法時，由各主要負(fù)責(zé)部門組織，對有關(guān)人員進行專題培訓(xùn)，以保證新制度、新方法、新技術(shù)設(shè)備的正常運行。 

4）每次進行員工培訓(xùn)，培訓(xùn)的組織部門應(yīng)作好《員工培訓(xùn)記錄》，定期將《員工培訓(xùn)記錄》交行政部存檔。 

3．員工的考核 

考核分為例行考核、轉(zhuǎn)正考核和培訓(xùn)考核三種，具體如下： 

a．例行考核 

——行政部于每年6月份、12月份組織進行例行考核。 

——考核前行政部應(yīng)提前15天組織成立考核小組，制定考核方案，報總經(jīng)理批準(zhǔn)后實施。 

——例行考核的內(nèi)容應(yīng)包括德、能、績、勤四個方面，考核方法應(yīng)盡可能地量化。 

——例行考核完畢，考核小組應(yīng)對考核結(jié)果作分析總結(jié)，提出培訓(xùn)需求，并對不合格員工按公司有關(guān)規(guī)定作出相應(yīng)的處理。 

b．轉(zhuǎn)正考核。在新員工試用期滿后，由該員工所在部門的主管領(lǐng)導(dǎo)對該員工該用期間的表現(xiàn)進行全面的考核，從而決定是否錄用?？己送戤呍摬块T主管領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)就員工的考核結(jié)果與試用期表現(xiàn)以《員工轉(zhuǎn)正考核報告》形式向總經(jīng)理報告，經(jīng)批準(zhǔn)后該員工轉(zhuǎn)為正式員工。未通過轉(zhuǎn)正考核的員工由公司作出辭退處理。 

b．培訓(xùn)考核。行政部組織員工培訓(xùn)后，應(yīng)組織參加培訓(xùn)人員進行考核，以檢驗參加培訓(xùn)的員工是否掌握培訓(xùn)的要求，將考核結(jié)果記錄在《員工培訓(xùn)記錄》中相應(yīng)欄目中，交行政部存檔并以此作為員工晉升、加薪的參考依據(jù)。 

第二階段：工程維修 

工程維修部的主要任務(wù)是維持小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備正常運轉(zhuǎn)，為業(yè)主/住戶提供及時周到的物業(yè)設(shè)備等維修服務(wù)。 

1．日常入戶維修 

1）接報修 

a.社區(qū)服務(wù)中心當(dāng)值人員接到業(yè)主/住戶報修后，分類明確，應(yīng)在15分鐘之內(nèi)開出《維修單》或給予答復(fù)處理時間。 

b.特殊維修可預(yù)先聯(lián)系有關(guān)單位，根據(jù)具體情況答復(fù)維修時間。（如：電視電話報障） 

c.較困難復(fù)雜的維修要求72小時內(nèi)完成（工作技術(shù)要求特殊的除外）；同時應(yīng)向住戶解釋原因； 

2）入戶維修 

a. 維修部當(dāng)值人員接到《維修單》后立即安排人員進行處理，緊急情況應(yīng)立即趕到現(xiàn)場。一般情況時在1小時之內(nèi)到達現(xiàn)場。一般性維修不超過2小時之完成，較困難復(fù)雜的維修要求72小時內(nèi)完成（工作技術(shù)要求特殊的除外），同時應(yīng)向住戶解釋原因； 

b.入戶維修人員要做到有禮、有節(jié)，對有可視對講系統(tǒng)的住戶可用可視對講與其聯(lián)系，在得到同意后方可進入；無可視對講系統(tǒng)的可按門鈴或輕輕叩三聲門，并禮貌的問好，說出自己的身份和目的；“您好；我是某某部門，來為您做某某項服務(wù)”。 

c.維修時應(yīng)多征求住戶意見，如住戶提出不可行的意見或要求時，應(yīng)根據(jù)自己的維修經(jīng)驗和知識，耐心的向住戶解釋和說明； 

d.維修后要做好現(xiàn)場清理工作，用垃圾袋將維修垃圾清理干凈，維修時移動的家具用品應(yīng)按原位置放好； 

e.功能性維修，以恢復(fù)其原有功能為準(zhǔn)，外觀性維修要與原有部位相比較表應(yīng)無色差，高低不平現(xiàn)象；維修時應(yīng)盡量滿足住戶要求。 

3）供排水維修 

a.更換水表 

a)關(guān)上水前第一閥門,排空管內(nèi)的殘余水后拆下水表,檢查水表的接頭膠圈,如已經(jīng)斷裂或變形時應(yīng)選同一型號規(guī)格的具有合格證的水表安裝上去; 

b)安裝時注意水表的水流方向保持一致; 

c)維修結(jié)束后，打開閥門檢查有無滲漏,表針轉(zhuǎn)動是否正常； 

d)維修人員要做好用戶新啟用水表的底數(shù)記錄。 

b.水龍頭漏水 

a)關(guān)閉戶內(nèi)水閥閥門，拆卸下水龍頭并檢查出故障點； 

b)根據(jù)用戶需要，更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭，如因水龍頭有砂眼漏水的，必需更換新的水龍頭； 

c)安裝完畢后，打開水閥門檢查新?lián)Q水龍頭接口是否有滲漏,使用時切勿過度擰緊。c.更換角閥 

a)關(guān)上戶內(nèi)水閥，拆下角閥，查出故障根據(jù)實際情況，好確需要更換的重新更換； 

b)安裝時應(yīng)注意角閥與水管接合處的密封性和緊密度，以防滲漏； 

c)安裝完畢后，打開水閥查看有無滲漏。 

d 更換軟管 

a)關(guān)閉軟管前閥門，拆下軟管,查看故障原因； 

b)根據(jù)住戶需求，更換損壞的膠圈或更換新的軟管，如因軟管有砂眼或破損、爆裂的必需重新更換軟管； 

c)安裝時應(yīng)注意，更換同型號同長度的軟管，接頭處不可過擰緊，以免擰壞鏍絲； 

d)安裝完畢后，打開水閥查看有無滲漏。 

f.馬桶漏水維修 

a)檢查漏水原因后，關(guān)上閥門根據(jù)情況進行維修； 

b)軟管漏水應(yīng)進行更換，水箱水位過高可調(diào)整水位控制水浮，水箱底布漏水應(yīng)查看是否螺絲松動或膠圈損壞； 

c)維修完后，打開水閥查看有無滲水現(xiàn)。 

g.菜盆排水管漏水 

a)檢查漏水原因，排水軟管破損，膠圈損壞，接頭處螺絲松動； 

b)安裝時應(yīng)注意盆體與下水管接口處，需用玻璃膠封閉，待膠干后試水檢查。 

h 維修馬桶堵塞 

檢查堵塞原因，用馬桶抽子或疏通機進行疏通，使其排水暢落通。 

i部分樓層停水 

a)查明停水的樓層后先關(guān)總閥，拆開支閥，并將濾網(wǎng)清洗后重新裝上； 

b)市政或其他維修造成的停水應(yīng)通知住戶，并作解釋。 

4) 供電維修 

a 更換電表 

a)斷開電源拆下電表，確認(rèn)電表已經(jīng)失靈時，可選用具有檢驗合格證的同一型號電表進行安裝，安裝時注意進出線接法正確。 

b)安裝結(jié)束后合閘后試電，保證住戶用電設(shè)備使用正常，電表轉(zhuǎn)動正常； 

c)維修人員應(yīng)會同社區(qū)服務(wù)中心人員做好新啟用電表底數(shù)的記錄。 

b 維修開關(guān) 

a)分析造成低壓開關(guān)跳閘或燒壞的原因； 

b)好如果是短路故障，首先將空氣開關(guān)置于“off”位置，用萬用表（兆歐表）檢查線路，查出故障點后給予排除； 

c 燈管、白熾燈的維修 

a)斷開電源、取出白熾燈，如果燈絲燒斷，可更換同一型號的卡口或螺口燈泡安裝上去，試電查看是否正常。 

b)燈管不亮可先檢查啟輝器，如損壞可更換新的；試電檢查如不亮?xí)r，取出燈管并更換同型號、同規(guī)格的燈管，再次試電檢查，如仍不亮?xí)r可檢查接線和鎮(zhèn)流器，查出故障立即排除，恢復(fù)正常照明； 

d.線路檢測 

a)線路停電檢修應(yīng)及時通知住戶； 

b)住戶開關(guān)燒壞的處理見本章4.4. 2維修開關(guān)進行處理； 

c)電表損壞的維修見本章4.4. 1 更換電表辦法進行處理； 

d)進戶線端子接觸不良可先切斷電源，將接頭緊固； 

e)線路短路時可用萬用表對線路逐一檢查，找出故障原因并及時處理； 

f)當(dāng)確認(rèn)故障排除后方可送電。 

5) 門窗維修 

a 門鈴維修 

a)無電情況時可更換新電池； 

b)電極板腐蝕或接觸不良可進行除銹、緊固處理； 

c)因線路短路問題造成的故障，用萬用表（兆歐表）檢查線路找出故障點并及時處理。 

b 維修門窗 

1)門窗附件有無損壞，不全，進行更換或補裝； 

2)清除門角和窗軌道的雜物，對門合頁和窗軌道注油； 

3)更換破損玻璃時注意防止玻璃碎塊跌下傷人。 

c 更換門鎖 

拆下壞鎖后先檢查是何處壞，如能修理及時修理，無法修理好的可通知住戶更換新鎖； 

d 非一般性的維修 

委托專業(yè)維修隊維修，工程維修人員并對所委托項目的維修質(zhì)量進行監(jiān)督和跟蹤。 

第三階段：清潔綠化部 

清潔綠化部的主要任務(wù)是維持小區(qū)內(nèi)公共場所、樓道的清潔衛(wèi)生及小區(qū)內(nèi)綠化帶的修剪等養(yǎng)護工作。 

1．清潔綠化人員配置和培訓(xùn)1）行政部制定職務(wù)說明書，對崗位職責(zé)、人員的年齡、文化程度、工作經(jīng)歷和能力作出明確規(guī)定； 

2）清潔綠化部主管負(fù)責(zé)制定《清潔綠化部工作崗位安排》報社區(qū)服務(wù)中心主任審批，總經(jīng)理批準(zhǔn)后實施； 

4）行政部會同清潔綠化主管負(fù)責(zé)新員工的入職培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括公司的管理目標(biāo)、質(zhì)量方針、組織架構(gòu)、員工手冊、體系標(biāo)準(zhǔn)iso9000、iso14000、ohsas18000；清潔綠化主管負(fù)責(zé)員工的崗位培訓(xùn)，包括崗位技能、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工作手冊、注意事項，經(jīng)考核合格后方可上崗試用； 

5）清潔綠化主管制定《清潔綠化員工綜合考核標(biāo)準(zhǔn)》，經(jīng)社區(qū)服務(wù)中心主任批準(zhǔn)后實施，清潔綠化主管按標(biāo)準(zhǔn)要求定期或不定期的對各崗位員工進行考核，并記錄在《清潔綠化工作日記錄檢查表》中； 

2．清潔綠化園林器械的管理和維護 

1）清潔綠化主管對清潔綠化園林器械進行登記和匯總，并記錄于《設(shè)施清單》中； 

2）清潔綠化主管制定《清潔園林器械操作規(guī)程》，報社區(qū)服務(wù)中心主任審批后實施； 

3）清潔綠化工按操作規(guī)程使用園林器械，主管安排相關(guān)綠化人員進行管理和保養(yǎng)；維修保養(yǎng)后填寫《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》 

4）清潔園林器械使用后，清潔綠化組長負(fù)責(zé)填寫《清潔綠化工具使用登記表》； 

3．農(nóng)藥的管理和使用 

1）清潔綠化主管制定《農(nóng)藥使用標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)程》，報社區(qū)服務(wù)中心主任審批后實施； 

2）綠化工按標(biāo)準(zhǔn)使用噴施農(nóng)藥，使用后記錄于《綠化養(yǎng)護工作日記表》中； 

4．清潔綠化工作分派和巡視 

1）清潔綠化工根據(jù)《清潔綠化部工作手冊》的規(guī)定實施綠化養(yǎng)護工作，并記錄于《綠化養(yǎng)護工作日記錄表》 

2）清潔綠化主管負(fù)責(zé)對各崗位的工作進行巡檢，并填寫《清潔綠化工作日記錄檢查表》； 

3）清潔綠化主管對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題及時安排相關(guān)人員進行處理，范圍外的問題填寫《業(yè)務(wù)聯(lián)系單》交由社區(qū)服務(wù)中心處理； 

5．綠化養(yǎng)護方案的制定 

1）清潔綠化主管負(fù)責(zé)制定綠化養(yǎng)護方案，報社區(qū)服務(wù)中心主任審批，由主管負(fù)責(zé)組織實施； 

2）清潔綠化主管按標(biāo)準(zhǔn)配置清潔工，并制定綠化工作流程。 

三．幾點體會 

1、增長了知識和才干。一出去，我發(fā)現(xiàn)在學(xué)校學(xué)到的知識很不夠，有些課程完全無用，該學(xué)的沒學(xué)到，不該學(xué)的學(xué)了，發(fā)現(xiàn)不足主動去補，都很刻苦，也受益匪淺。像什么iso9000、ohsas18001及iso14001等體系認(rèn)證，以前在學(xué)校就沒有接觸。 

2、我們深切的感受到，物業(yè)管理確實是一個朝陽產(chǎn)業(yè)，對高素質(zhì)管理人才的需求非常大，就業(yè)前景十分看好。我們應(yīng)該抓緊機遇，充分利用我們的成功經(jīng)驗，調(diào)整專業(yè)結(jié)構(gòu)，將物業(yè)管理作為我們的品牌專業(yè)來建設(shè)。 

四、我對物業(yè)管理行業(yè)的認(rèn)識 

物業(yè)管理在我國是一個新興行業(yè)，發(fā)展時間不長，在摸索和實踐過程中仍存在不少問題，尤其是涉及權(quán)益關(guān)系領(lǐng)域，各方矛盾和糾紛時有發(fā)生。諸如：物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商的職能不清，業(yè)主拒交管理服務(wù)費，物業(yè)管理企業(yè)因小區(qū)內(nèi)業(yè)主財產(chǎn)被盜、人身受到傷害而被起訴，物業(yè)管理體制模糊、法規(guī)不健全及物業(yè)企業(yè)義務(wù)承擔(dān)某些社會功能的現(xiàn)象等日益突出，在一定程度上阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。 

規(guī)范物業(yè)管理，提高企業(yè)權(quán)益保護意識，促使物業(yè)管理企業(yè)從法制化、規(guī)范化的角度不斷完善自身的服務(wù)水平，堵塞各種管理漏洞，防止質(zhì)量事故的發(fā)生，避免企業(yè)不應(yīng)有的損失。同時，政府相關(guān)部門要加快物業(yè)管理法制建設(shè)，使物業(yè)管理朝著健康的方向發(fā)展，這已成為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。 

如何規(guī)范物業(yè)管理，提高物業(yè)管理企業(yè)權(quán)益保護意識，必須強化如下方面工作：1、要樹立風(fēng)險意識和規(guī)范發(fā)展意識。物業(yè)管理公司是自負(fù)盈虧的企業(yè)，企業(yè)必然面對經(jīng)營風(fēng)險，合理、有效地規(guī)避風(fēng)險，才能獲取最大的利潤。作為企業(yè)有幾個重要環(huán)節(jié)必須把握： 

（1）明確物業(yè)管理委托合同。在合同中，企業(yè)務(wù)必把握細(xì)節(jié)，明確哪些該做，哪些不做；哪些是常規(guī)服務(wù)，哪些是收費項目；權(quán)利與義務(wù)是否對等，例如：物業(yè)管理的保安工作，應(yīng)在合同中明確，只是協(xié)助和配合本地公安機關(guān)維護公共秩序，而不承擔(dān)人身安全、財產(chǎn)保護責(zé)任。 

（2）規(guī)范內(nèi)部管理，練好內(nèi)功。企業(yè)必須健全內(nèi)部規(guī)章制度，完善組織架構(gòu)，合理設(shè)置崗位，把好人員招聘關(guān)，系統(tǒng)地對員工進行培訓(xùn)，在員工的思想中培植風(fēng)險意識，最大限度地避免因管理責(zé)任而導(dǎo)致事故的發(fā)生，從而把經(jīng)營風(fēng)險降到最低。如保安員在指引車輛停放時，應(yīng)對車身四周進行巡視，發(fā)現(xiàn)有破損等問題及時向車主指出，以免產(chǎn)生麻煩和糾紛；在停車場對車輛進出的登記一定要完整、齊備。如果把預(yù)防措施做細(xì)做好，管理工作做得周到扎實，那么，即使發(fā)生了丟車事件，企業(yè)就不負(fù)管理責(zé)任也無需賠償。 

（3）購買商業(yè)保險，保障多方利益。物業(yè)管理企業(yè)要樹立保險意識，化解風(fēng)險，一般應(yīng)購買財產(chǎn)保險、機器設(shè)備保險、公共責(zé)任險等，將可能遇到的風(fēng)險化解，避免經(jīng)濟上的損失。 

2、強化法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范教育培訓(xùn)工作，通過法律來維護企業(yè)、員工權(quán)益。目前，由于行業(yè)法規(guī)不健全，無法可依，甚至有法不依的情況較多，企業(yè)也往往因為這些現(xiàn)象的存在而輕視或忽視了自身的法律建設(shè)。因此，增強員工的法制觀念是加強自身權(quán)益保護的關(guān)鍵。一方面要加強員工對法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，提高法制意識，依法操作；另一方面要勇于利用法律武器來維護自身權(quán)益。如：對于無理拖欠管理費或拒絕承擔(dān)毗鄰房屋或共用部位、共用設(shè)備設(shè)施維護和修繕費用的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依據(jù)法律法規(guī)、管理制度和業(yè)主公約，積極或支持權(quán)益受損的業(yè)主尋求法律支持。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)有意識地組織有關(guān)法律法規(guī)的宣傳活動，加強包括業(yè)主在內(nèi)的社會大眾對物業(yè)管理法律法規(guī)的認(rèn)識和理解。 

3、憲善物業(yè)管理法律體系，加大執(zhí)法力度。全國性的物業(yè)管理條例可望今年內(nèi)出臺，有了全國性物業(yè)管理條例，就便于統(tǒng)一管理標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)范，加強相關(guān)政策法規(guī)的協(xié)調(diào)，避免法規(guī)的相互沖突，用法制規(guī)范市場環(huán)境，規(guī)范物業(yè)管理操作。建立健全物業(yè)管理法規(guī)體系，需著重注意如下幾點： 

（1）物業(yè)管理主管部門、政府其他職能部門如需物業(yè)管理企業(yè)配合政府職能部門的部分工作，應(yīng)由政府部門出具委托并授權(quán)，同時應(yīng)給予政策上的優(yōu)惠或適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟補償。 

（2）盡快制訂、頒布物業(yè)管理招投標(biāo)法規(guī)和配套實施細(xì)則，用法規(guī)和制度來限制和約束不正當(dāng)競爭行為。 

（3）對于業(yè)主及業(yè)主委員會的職權(quán)，應(yīng)進一步規(guī)范和細(xì)化相關(guān)條款，以明確業(yè)主違反業(yè)主公約及有關(guān)法律、法規(guī)，但又不構(gòu)成刑事案件時，應(yīng)由哪些部門來處理，或可賦予物業(yè)管理企業(yè)哪些執(zhí)行權(quán)力。物業(yè)管理過程中形成有關(guān)決議和方案，經(jīng)業(yè)主大會50％以上成員通過后，對于其他拒不服從的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)可以采取哪些措施，等等。 

4、規(guī)范物業(yè)管理市場行為，為物業(yè)管理企業(yè)提供公平競爭的外部環(huán)境。物業(yè)主管部門應(yīng)注意用市場觀念、市場機制來培育和發(fā)展物業(yè)管理市場。推行供需雙方相互選擇、平等協(xié)商、根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量確定價格，通過簽訂合同規(guī)范雙方行為的制度。政府應(yīng)積極引導(dǎo)和督促參與競爭的管理企業(yè)遵循公平競爭原則，樹立競爭公德，遏制不正當(dāng)競爭。除了應(yīng)用法律和行政手段外，還須倡導(dǎo)建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業(yè)形象、遵紀(jì)守法、公平競爭。有了社會公德才能在競爭中樹立良好的企業(yè)形象，建立穩(wěn)固的企業(yè)信譽，自覺抵制不正當(dāng)競爭，并將引入法律化、規(guī)范化、科學(xué)化軌道，創(chuàng)造公平、公正、公開的物業(yè)管理競爭環(huán)境。 

5、加強物業(yè)管理重要性的宣傳力度，提高全社會對物業(yè)管理的認(rèn)識。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強與業(yè)主之間的溝通及自我宣傳，使公眾對這新興行業(yè)有正確的認(rèn)識，令每一位消費者及社會各方面人士都積極地參與，以消費者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營行為、服務(wù)行為是否規(guī)范。尤其注重與新聞媒體溝通，利用報刊、電臺、電視等各種途徑對物業(yè)管理政策、作用和服務(wù)內(nèi)容進行大規(guī)模的宣傳。同時，使新聞媒體了解行業(yè)的政策法規(guī)和特點，體會到物業(yè)管理行業(yè)的酸、甜、苦、辣，取得他們的理解、同情和支持，從而通過媒體的正面引導(dǎo)，推動物業(yè)管理行業(yè)健康地發(fā)展和壯大。 

篇10

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);物業(yè)管理;物業(yè)管理企業(yè)

一、房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

20世紀(jì)八十年代初我國第一家房地產(chǎn)物業(yè)管理公司在深圳建立，標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)的誕生。至今已有20多年，根據(jù)國家統(tǒng)計局2009年的行業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在我國31個省、自治區(qū)、直轄市，130個大型城市和地區(qū)的近5，000家物業(yè)公司中，2005～2008年建立的就有2，965家，幾乎占總數(shù)的60%，房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)的隊伍每年在以超過100%的同比增長數(shù)量進行發(fā)展壯大，這說明我國大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展勢頭非常良好，物業(yè)管理市場大有可為，但同時也提醒我們，由于建立時間短，物業(yè)管理市場不健全，這些如雨后春筍般建立的房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)存在許多不足之處，有待改進。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)物業(yè)管理存在的問題

1、相關(guān)法律及法規(guī)體系不完善。我國物業(yè)管理法律政策的框架體系，是在沒有國家大法的情況下，由為數(shù)不多的行業(yè)性、地方性法規(guī)政策組成的不完整結(jié)構(gòu)，完善的法規(guī)體系尚未形成。自1994年以來，建設(shè)部等國家部委(局)和各地方政府雖頒發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》、《物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》、《住宅共用部位共同設(shè)備維修基金管理辦法》、《關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦法》、《物業(yè)管理委托合同示范文本》、《業(yè)主公約示范文本》、《前期企業(yè)管理協(xié)議示范文本》等行政規(guī)章行業(yè)規(guī)范和地方性法規(guī)。但由于缺乏系統(tǒng)而科學(xué)的物業(yè)管理理論體系的指導(dǎo)，各部門在制定法規(guī)的過程中，往往局限于對境內(nèi)外成功經(jīng)驗的模仿或就事論事的解決方法上，存在許多不足之處。

2、市場化程度不高。物業(yè)管理項目的獲取大多都是暗箱操作，市場競爭機制還未真正形成。作為市場主體的業(yè)主管理缺乏足夠認(rèn)識，業(yè)主委員會組建難度大，自治能力弱，作用還未真正發(fā)揮。而且，物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位、房管單位之間還存在或多或少經(jīng)濟上的依賴關(guān)系，“誰開發(fā)、誰管理”的地方保護、壟斷管理、建管不分、責(zé)任不清的局面還沒有完全改變。物業(yè)管理還沒有形成有利競爭的統(tǒng)一的市場。有些物業(yè)管理存在許多不符合市場化的問題，一些物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理專業(yè)方面不很在行，但因為是某個開發(fā)公司的下屬企業(yè)，或者是某幾個開發(fā)公司合資組成的股份企業(yè)，管理項目不愁沒有;另一些物業(yè)管理企業(yè)則更有手段，他們充分利用各種政策、管理方面的漏洞，以非市場化的手段進行暗箱操作，奪取市場。

3、物業(yè)管理專業(yè)化程度不高。我國物業(yè)管理行業(yè)仍屬于勞動密集型行業(yè)，隨著管理規(guī)模的擴大，服務(wù)人員也越來越多，但其中多數(shù)來自下崗轉(zhuǎn)崗職工，高素質(zhì)人才嚴(yán)重缺乏，且未能形成有效的激勵機制，造成從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。同時，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，造成企業(yè)的服務(wù)水平低下、服務(wù)質(zhì)量不到位、服務(wù)意識停滯，企業(yè)的專業(yè)化程度不高。

4、物業(yè)管理的招投標(biāo)市場運行機制不完善。當(dāng)前，全國各地大城市基本建立物業(yè)管理招投標(biāo)市場，開展了一些物業(yè)管理項目招投標(biāo)。但從實際效果及外界反映，并未達到國家頒布的《招投標(biāo)法》的目的。主要表現(xiàn)在:物業(yè)管理招投標(biāo)普及率不高，行政領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)單位干預(yù)大;物業(yè)管理投標(biāo)市場化程度不足，暗箱操作，壓價不正當(dāng)競爭時有發(fā)生;招投標(biāo)投入的人力、物力、財力太多、成本太高，對微利服務(wù)企業(yè)壓力過大，企業(yè)缺乏積極性;物業(yè)管理招投標(biāo)示范文本缺乏，一些單位不規(guī)范定位，使物管招投標(biāo)缺乏公平、公正性。

5、物業(yè)管理收費難且不規(guī)范。物業(yè)管理收費相當(dāng)困難，同時盡管國家頒發(fā)了《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，但是各地物價主管部門沒有嚴(yán)格實施，當(dāng)?shù)厥召M標(biāo)準(zhǔn)又不見出臺，服務(wù)收費沒有做到有章可循，由此導(dǎo)致物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng)。

三、完善房地產(chǎn)物業(yè)管理的對策

1、健全物業(yè)管理相應(yīng)法律法規(guī)。從物業(yè)管理業(yè)務(wù)來看，一是建立房屋及維修管理的法律、法規(guī)、規(guī)章;二是建立設(shè)備設(shè)施管理法律、法規(guī)及規(guī)章;三是建立環(huán)境衛(wèi)生管理的法律、法規(guī)及規(guī)章;四是建立保安保衛(wèi)、消防管理的法律、法規(guī)及規(guī)章。另外，完善的物業(yè)管理法律體系要覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個領(lǐng)域，使物業(yè)管理的各項活動均有法可依。以住宅區(qū)物業(yè)管理為例，有多層、高層、別墅區(qū)、度假村、特殊住宅區(qū)等多種類型，在住宅區(qū)物業(yè)管理條例的精神下，分別制定出上述類型物業(yè)的管理辦法，組成物業(yè)管理法律體系的子系統(tǒng)。通過這些法律法規(guī)、規(guī)章及辦法的制定與施行，使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營、收費等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運作。

2、加強物業(yè)管理市場的培育。限制開發(fā)商盲目組建自己的物業(yè)管理公司，鼓勵開發(fā)商從社會上聘請那些經(jīng)過實踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來進行專業(yè)化的管理。鼓勵通過招投標(biāo)等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進競爭機制，促使物業(yè)管理行業(yè)的高度市場化方向發(fā)展。

3、進一步完善行業(yè)準(zhǔn)入制度。加強完善物業(yè)管理師制度，我國未來物業(yè)管理企業(yè)要高度重視物業(yè)管理隊伍的人數(shù)和質(zhì)量，物業(yè)管理師可以注冊物業(yè)管理公司，擔(dān)任企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，物業(yè)管理師作為職業(yè)經(jīng)理人，接受物業(yè)管理企業(yè)的雇傭，從事專業(yè)物業(yè)管理活動，物業(yè)管理師可以以自由人的身份，合伙注冊“物業(yè)管理師事務(wù)所”;物業(yè)管理師可以專業(yè)人士的身份，受雇于業(yè)主委員會。

4、依托《物權(quán)法》完善招投標(biāo)市場運行。通過的《物權(quán)法》條款:“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”的規(guī)定，可以看出法律既允許業(yè)主自行管理也允許委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人管理，這就會產(chǎn)生不同的管理現(xiàn)象。業(yè)主通過業(yè)主大會和業(yè)委會委托各專業(yè)公司管理，也可將物業(yè)管理委托給小區(qū)內(nèi)擁有物業(yè)管理相應(yīng)職業(yè)資格的業(yè)主進行管理。當(dāng)然，還可將各項管理服務(wù)委托給專業(yè)物業(yè)管理公司。

5、物管企業(yè)應(yīng)加強自身經(jīng)營管理。(1)加強從業(yè)人員的專業(yè)化培訓(xùn)。(2)建立一個規(guī)范的基金運作機制，由開發(fā)商一次性補貼各種大修及物業(yè)管理啟動資金，斷絕對開發(fā)商長久的依賴關(guān)系。(3)開展多種經(jīng)營，以彌補物業(yè)管理中資金的不足。有了造血功能，反過來物業(yè)公司又可以加大對小區(qū)的投入，使物業(yè)管理真正形成經(jīng)營性的良性循環(huán)。由于物業(yè)管理企業(yè)在先天條件上占有很大的優(yōu)勢，又存在巨大的市場需求，所以如果經(jīng)營得當(dāng)，將會得到很好的回報。(4)不斷開拓物業(yè)管理的市場領(lǐng)域。充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合管理和專業(yè)化管理的優(yōu)勢，不斷開拓物業(yè)管理的市場，將所有可能實施物業(yè)管理的物業(yè)類型都力爭納入物業(yè)管理范疇。(5)擴大經(jīng)營服務(wù)范圍:①專業(yè)技術(shù)的對外擴張(如成立清潔、機電、消殺、專業(yè)公司等)，實現(xiàn)對內(nèi)保障的同時，對外提供專業(yè)技術(shù)服務(wù);②提供物業(yè)管理顧問、咨詢、培訓(xùn)等。

四、結(jié)語

我國物業(yè)管理行業(yè)自誕生以來取得了非常大的成績，對社會、經(jīng)濟、環(huán)境做出了突出的貢獻，在我們的生活中扮演著重要的角色。然而，物業(yè)管理發(fā)展道路上還存在著一些問題，制約其獲得更大的突破與發(fā)展。但這是在我國市場經(jīng)濟發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，社會的進步，人們思想道德與法治水平的提高，日后隨著這些問題得以解決，我國物業(yè)管理行業(yè)必將不斷發(fā)展壯大，進入良性的可持續(xù)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

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