導(dǎo)語：如何才能寫好一篇物業(yè)信用管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

主要內(nèi)容

嚴格信用卡業(yè)務(wù)市場準入管理

《辦法》對中資銀行、合作金融機構(gòu)、外資金融機構(gòu)等相關(guān)機構(gòu)開辦發(fā)卡或收單業(yè)務(wù)、設(shè)立信用卡中心等專營機構(gòu)、市場退出等事項實施審批制；對新增信用卡產(chǎn)品種類、增加信用卡功能、增設(shè)信用卡受理渠道或接受委托，作為發(fā)卡業(yè)務(wù)服務(wù)機構(gòu)和收單業(yè)務(wù)服務(wù)機構(gòu)開辦相關(guān)業(yè)務(wù)等實施報告制。根據(jù)《辦法》，商業(yè)銀行申請開辦信用卡發(fā)卡或收單業(yè)務(wù)之前，應(yīng)當根據(jù)需要就擬申請的業(yè)務(wù)與監(jiān)管部門溝通，說明擬申請的信用卡業(yè)務(wù)運營模式、各環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)流程和風(fēng)險控制流程設(shè)計、業(yè)務(wù)系統(tǒng)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方案，并根據(jù)溝通情況，對有關(guān)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)進行調(diào)整和完善。針對信用卡業(yè)務(wù)退出機制缺失的問題，

《辦法》明確要求商業(yè)銀行應(yīng)采取提請審批、提前公告、有效處置問題、避免突然中止服務(wù)等措施，充分保護持卡人合法權(quán)益。

切實保護客戶知情權(quán)

根據(jù)《辦法》，與客戶權(quán)利義務(wù)密切相關(guān)的“重要提示”應(yīng)當在信用卡申請材料中以醒目方式列示，至少包括申請信用卡的基本條件、所需基本申請資料、計息結(jié)息規(guī)則、年費／滯納金／超限費收取方式、閱讀領(lǐng)用合同(協(xié)議)并簽字的提示、申請人信息的安全保密提示、非法使用信用卡行為相關(guān)的法律責任和處理措施的提示、對申請人信用和權(quán)利義務(wù)有重大影響的其他內(nèi)容等信息。在通過信用卡領(lǐng)用合同(協(xié)議)或書面協(xié)議對通知方式進行約定的前提下，發(fā)卡銀行應(yīng)當提前45天以上采用明確、簡潔、易懂的語言將信用卡章程、產(chǎn)品服務(wù)等即將發(fā)生變更的事項通知持卡人。

規(guī)范信用卡營銷管理

《辦法》從營銷材料、人員管理、面談面簽、信息披露和保密義務(wù)、資料保存?zhèn)洳?個方面明確了監(jiān)管要求，對單一采用發(fā)卡量計件提成的考核方式、片面介紹業(yè)務(wù)信息、隱瞞重要信息、未經(jīng)客戶授權(quán)進行交叉銷售等行為作出了禁止性規(guī)定，并規(guī)定信用卡未經(jīng)持卡人激活，不得扣收任何費用(持卡人以書面、客服電話錄音、電子簽名、持卡人和發(fā)卡銀行雙方均認可的方式單獨授權(quán)扣收的費用以及換卡時已形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系除外)。

加強學(xué)生信用卡管理

《辦法》禁止對18周歲以下未成年人發(fā)卡(附屬卡除外)，向符合條件的同一申請人核發(fā)學(xué)生信用卡的發(fā)卡銀行不得超過兩家(附屬卡除外)。《辦法》強調(diào)在發(fā)放學(xué)生信用卡之前，必須落實第二還款來源，取得第二還款來源方(父母、監(jiān)護人或其他管理人等)愿意代為還款的書面擔保材料，并確認第二還款來源方身份的真實性。在提高學(xué)生信用卡額度之前，必須取得第二還款來源方表示同意并愿意代為還款的書面擔保材料?！掇k法》還從初始額度、調(diào)整額度、充分告知、用卡教育等方面加強對年輕消費者和學(xué)生信用卡持卡人的管理。

強化信用額度管理

一是信用卡授信額度動態(tài)管理。發(fā)卡銀行應(yīng)當根據(jù)持卡人資信狀況、用卡情況和風(fēng)險信息對信用卡授信額度進行動態(tài)管理，并及時按照約定方式通知持卡人，必要時可以要求持卡人落實第二還款來源或要求其提供擔保。

二是信用卡授信額度合并管理。發(fā)卡銀行應(yīng)當對持卡人名下的多個信用卡賬戶授信額度、分期付款總體授信額度、附屬卡授信額度、現(xiàn)金提取授信額度等合并管理，設(shè)定總授信額度上限。

三是信用卡授信額度調(diào)減管理。在事先約定的情況下，發(fā)卡銀行可以對超過6個月未發(fā)生交易的信用卡調(diào)減授信額度。當持卡人身份證件被盜用、家庭財務(wù)狀況惡化、還款能力下降、預(yù)留聯(lián)系方式失效、資信狀況惡化、有非正常用卡行為等風(fēng)險信息時，發(fā)卡銀行有權(quán)立即停止上調(diào)額度、超授信額度用卡服務(wù)授權(quán)、分期業(yè)務(wù)授權(quán)等可能擴大信用風(fēng)險的操作，并視情況采取提高交易監(jiān)測力度、調(diào)減授信額度、止付、凍結(jié)或落實第二還款來源等風(fēng)險管理措施。

四是信用卡超授信額度管理。發(fā)卡銀行提供超限額用卡服務(wù)、收取超限費等必須以持卡人開通此項服務(wù)為前提。在持卡人開通超限額用卡服務(wù)之前，應(yīng)明確告知持卡人關(guān)于超限費收費形式、計算方式、關(guān)閉此項服務(wù)的權(quán)利等信息，一個賬單周期內(nèi)只能提供一次超授信額度用卡服務(wù)，在一個賬單周期內(nèi)只能收取一次超限費。

明確持卡人欠款償還順序

《辦法》根據(jù)信用卡賬戶欠款的逾期天數(shù)的不同，規(guī)定了不同的還款順序：逾期1～90天(含)的，按照先應(yīng)收利息或各項費用、后本金的順序進行沖還；逾期91天以上的，按照先本金、后應(yīng)收利息或各項費用的順序進行沖還。

完善催收管理

《辦法》對發(fā)卡銀行處理持卡人因特殊原因?qū)е聝斶€能力下降的情況作出了創(chuàng)新性安排，允許發(fā)卡銀行針對特定情況與持卡人平等協(xié)商，共同設(shè)計個性化還款協(xié)議，并對個性化還款協(xié)議的催收行為和后續(xù)處理予以規(guī)范，禁止不當催收行為，以保護具備還款意愿的持卡人權(quán)益。

強調(diào)特約商戶資質(zhì)審核管理

《辦法》規(guī)定，收單銀行應(yīng)當加強對特約商戶資質(zhì)的審核，實行商戶實名制，不得設(shè)定虛假商戶，不得因與特約商戶有其他業(yè)務(wù)往來而降低資質(zhì)審核標準和檢查要求，對批發(fā)類、咨詢類、投資類、中介類、公益類、低扣率商戶或可能出現(xiàn)高風(fēng)險的商戶應(yīng)當從嚴審核。對從事網(wǎng)上交易的商戶，應(yīng)當進行嚴格的審核和評估，以技術(shù)手段確保數(shù)據(jù)安全和資金安全。

注重收單銀行對第三方支付平臺的監(jiān)督管理

《辦法》要求收單銀行應(yīng)當按照外包管理要求對簽約的第三方支付平臺進行監(jiān)督管理，并有責任對與第三方支付平臺簽約的商戶進行不定期的資質(zhì)審核或交易行為抽查，以確保為從事合法業(yè)務(wù)的商戶提供服務(wù)。

重視特約商戶風(fēng)險管理

根據(jù)《辦法》，對特約商戶交易量突增、頻繁出現(xiàn)大額交易、整數(shù)金額交易、交易額與經(jīng)營狀況明顯不符、爭議款項過高、退款交易過多、退款額過高、拖欠退款額過高、出現(xiàn)退款欺詐、非法交易、商戶經(jīng)營內(nèi)容與商戶類別碼不符或收到發(fā)卡銀行風(fēng)險提示等情況，收單銀行應(yīng)及時采取有效措施，降低出現(xiàn)收單業(yè)務(wù)損失的風(fēng)險。對確認已出現(xiàn)虛假申請、信用卡套現(xiàn)、測錄客戶數(shù)據(jù)資料、泄露賬戶和交易信息、惡意倒閉等欺詐行為的特約商戶，收單銀行應(yīng)當及時采取撤除受理終端、妥善留存交易記錄等相關(guān)證據(jù)并提交公安機關(guān)處理、列入黑名單、錄入銀行卡風(fēng)險信息系統(tǒng)、與相關(guān)銀行卡組織共享風(fēng)險信息等有效的風(fēng)險控制措施。

明確信用卡業(yè)務(wù)外包的禁止性規(guī)定

根據(jù)《辦法》，發(fā)卡銀行不得將信用卡發(fā)卡營銷、領(lǐng)用合同(協(xié)議)簽約、授信審批、交易授權(quán)、交易監(jiān)測、資金結(jié)算

等核心業(yè)務(wù)外包給發(fā)卡業(yè)務(wù)服務(wù)機構(gòu)；收單銀行不得將特約商戶審核和簽約、資金結(jié)算、后續(xù)檢查和抽查、受理終端密鑰管理和密鑰下載工作外包給收單業(yè)務(wù)服務(wù)機構(gòu)。

規(guī)范信用卡風(fēng)險資產(chǎn)分類管理

《辦法》明確商業(yè)銀行應(yīng)當對信用卡風(fēng)險資產(chǎn)實行分類管理，分類標準如下：(1)正常類：持卡人能夠按照事先約定的還款規(guī)則在到期還款日前(含)足額償還應(yīng)付款項。(2)關(guān)注類：持卡人未按事先約定的還款規(guī)則在到期還款日足額償還應(yīng)付款項，逾期天數(shù)在1～90天(含)。(3)次級類：持卡人未按事先約定的還款規(guī)則在到期還款日足額償還應(yīng)付款項，逾期天數(shù)為91～120天(含)。(4)可疑類：持卡人未按事先約定的還款規(guī)則在到期還款日足額償還應(yīng)付款項，逾期天數(shù)在121～180天(含)。(5)損失類：持卡人未按事先約定的還款規(guī)則在到期還款日足額償還應(yīng)付款項，逾期天數(shù)超過180天?！掇k法》鼓勵商業(yè)銀行采用更為審慎的信用卡資產(chǎn)分類標準，持續(xù)關(guān)注和定期比對與之相關(guān)的準備金計提、風(fēng)險資產(chǎn)計量等環(huán)節(jié)的重要風(fēng)險管理指標，并采取相應(yīng)的風(fēng)險控制措施。

加強對客戶隱私的保護

《辦法》要求商業(yè)銀行應(yīng)當嚴格遵守對客戶資料保密的原則，不得泄露客戶信息，在不同業(yè)務(wù)中使用客戶信息必須事先獲得客戶授權(quán)。商業(yè)銀行應(yīng)當確保對收單業(yè)務(wù)受理終端所有打印憑條上的信用卡號碼進行部分屏蔽，并確保業(yè)務(wù)系統(tǒng)只能存儲用于交易清分、資金結(jié)算、差錯處理所必需的最基本的賬戶信息，不得超過業(yè)務(wù)需求存儲信用卡相關(guān)信息。

《辦法》局限性分析

信用卡“逾期”概念仍需明確

《辦法》在“持卡人還款順序”以及“信用卡風(fēng)險資產(chǎn)分類管理”中出現(xiàn)了“逾期”概念，例如，發(fā)卡銀行收到持卡人還款時，按照以下順序?qū)ζ湫庞每ㄙ~戶的各項欠款進行沖還：逾期1～90天(含)的，按照先應(yīng)收利息或各項費用、后本金的順序進行沖還；逾期91天以上的，按照先本金、后應(yīng)收利息或各項費用的順序進行沖還。又如，持卡人未按事先約定的還款規(guī)則在到期還款日足額償還應(yīng)付款項，逾期天數(shù)在1～90天(含)為關(guān)注類風(fēng)險資產(chǎn)……。上述規(guī)定并未對“逾期”進行界定，“逾期”是指持卡人因未償還“最低還款額”形成的“逾期”還是指持卡人因未償還“全部應(yīng)付款項”形成的“逾期”。實踐中，商業(yè)銀行普遍將未償還“最低還款額”視為“逾期”。為避免商業(yè)銀行對“逾期”概念理解的偏差，監(jiān)管部門還需對此進一步細化。

商務(wù)差旅卡規(guī)定需要進一步完善

《辦法》對商務(wù)采購卡的規(guī)定較為詳細，如商務(wù)采購卡不得提取現(xiàn)金；銷戶時，賬戶余額應(yīng)當轉(zhuǎn)回其對應(yīng)的單位結(jié)算賬戶?！掇k法》對商務(wù)差旅卡是否可以提現(xiàn)以及銷戶時賬戶余額是否應(yīng)轉(zhuǎn)回其對應(yīng)的單位結(jié)算賬戶并沒有明確規(guī)定。1999年的《銀行卡業(yè)務(wù)管理辦法》規(guī)定，單位人民幣卡賬戶的資金一律從其基本存款賬戶存入，不得存取現(xiàn)金；銷戶時，單位人民幣卡賬戶的資金應(yīng)當轉(zhuǎn)入其基本存款賬戶。根據(jù)《辦法》，《辦法》頒布之前制定的相關(guān)信用卡管理規(guī)定與《辦法》不一致的，以《辦法》為準。在《辦法》對商務(wù)差旅卡是否可以提現(xiàn)以及銷戶時賬戶余額是否應(yīng)轉(zhuǎn)回其對應(yīng)的單位結(jié)算賬戶沒有明確規(guī)定的情況下，是視為《辦法》放開了對商務(wù)差旅卡的上述限制，還是商務(wù)差旅卡還應(yīng)按照《銀行卡業(yè)務(wù)管理辦法》的規(guī)定辦理提現(xiàn)及銷戶事宜，需要監(jiān)管部門對此進一步明確與完善。

部分條款規(guī)定仍需在實務(wù)中不斷細化

《辦法》對信用卡業(yè)務(wù)風(fēng)險管理作出了若干原則性規(guī)定，如要求商業(yè)銀行建立健全信用卡業(yè)務(wù)操作風(fēng)險的防控制度和應(yīng)急預(yù)案；建立科學(xué)合理的風(fēng)險監(jiān)測指標，適時采取相應(yīng)的風(fēng)險控制措施；合理確定本行學(xué)生信用卡的首次授信額度和根據(jù)用卡情況調(diào)整后的最高授信額度。但上述要求尚缺乏明確的執(zhí)行措施。例如，商業(yè)銀行針對操作風(fēng)險可以采取何種防控措施，應(yīng)急預(yù)案應(yīng)包括哪些基本內(nèi)容。又如，“風(fēng)險監(jiān)測指標”應(yīng)該包括哪些指標，如何判斷風(fēng)險監(jiān)測指標“科學(xué)合理”，“合理”確定本行學(xué)生信用卡的首次授信額度和根據(jù)用卡情況調(diào)整后的最高授信額度的標準是什么，《辦法》也未作具體規(guī)定，需要商業(yè)銀行在實際工作中進一步探索。

商業(yè)銀行需要注意的問題

注意遵守相關(guān)禁止性規(guī)定

《辦法》新增了不少商業(yè)銀行開展信用卡業(yè)務(wù)過程中的禁止性規(guī)定，如“禁止營銷人員從事本行以外的信用卡營銷活動，不得在未征得信用卡申請人同意的情況下，將申請人資料用于其他產(chǎn)品和服務(wù)的交叉銷售”；“不得對營銷人員采用單一以發(fā)卡數(shù)量計件提成的考核方式，不得對催收人員采用單一以欠款回收金額提成的考核方式”；“信用卡未經(jīng)持卡人申請并開通超授信額度用卡服務(wù)，不得以任何形式扣收超限費”等。商業(yè)銀行應(yīng)注意遵守監(jiān)管機關(guān)的禁止性規(guī)定，及時對本行內(nèi)部制度進行修改完善，確保信用卡發(fā)展業(yè)務(wù)依法合規(guī)。

充分履行信息披露和風(fēng)險揭示的義務(wù)

商業(yè)銀行充分履行信息披露和風(fēng)險揭示義務(wù)是金融消費者“責任自擔”的前提。針對實踐中部分商業(yè)銀行信息披露不規(guī)范和風(fēng)險揭示不到位的問題，《辦法》中對此進一步規(guī)范。商業(yè)銀行在信用卡業(yè)務(wù)開展的過程中應(yīng)注意遵守《辦法》相關(guān)規(guī)定，切實保護客戶的知情權(quán)，對與客戶權(quán)利義務(wù)密切相關(guān)的“重要提示”應(yīng)在信用卡申請材料中以醒目方式列示，對產(chǎn)品的銷售不得有虛假、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏，不得有夸大或片面的宣傳，避免金融消費者對產(chǎn)品產(chǎn)生重大誤解等。

采取有效措施加強對特約商戶的管理

特約商戶和商業(yè)銀行更多體現(xiàn)為合作伙伴關(guān)系，雙方的權(quán)利義務(wù)主要通過合同進行約定?！掇k法》明確規(guī)定了商業(yè)銀行對特約商戶的資質(zhì)審核、評估、檢查、監(jiān)督管理等義務(wù)以及違反義務(wù)可能導(dǎo)致的法律責任。商業(yè)銀行應(yīng)注意嚴格按照監(jiān)管規(guī)定履行對特約商戶的管理責任，強化特約商戶的風(fēng)險意識，降低因特約商戶違規(guī)操作引發(fā)的風(fēng)險，切實做到將信用卡風(fēng)險防控關(guān)口前移，有效防范相關(guān)風(fēng)險。

篇2

一、總體思路

深入貫徹落實物業(yè)管理法規(guī)政策和市委市政府《關(guān)于進一步加強物業(yè)管理工作的意見（試行）》（x委發(fā)〔2013〕x號）及上級相關(guān)會議精神，以創(chuàng)建全國文明城市和國家服務(wù)業(yè)綜合改革試點為契機，以提高居民居住環(huán)境質(zhì)量和服務(wù)滿意度為目標，以推進物業(yè)服務(wù)標準化、智能化為重點，以創(chuàng)新創(chuàng)優(yōu)為牽引，加大組織推進力度，全面完成年度各項目標任務(wù)，實現(xiàn)全市物業(yè)管理服務(wù)水平跨越式提升。

二、工作重點

（一）加快推進物業(yè)服務(wù)標準化、智能化。一是推進物業(yè)服務(wù)標準化。國家、省制定的新的《物業(yè)服務(wù)標準》即將下發(fā)，各單位要嚴格執(zhí)行，構(gòu)建多層次、多等級、多業(yè)態(tài)的服務(wù)標準體系，推行市場準入和分等級管理，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展標準化建設(shè)，強化監(jiān)督檢查，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范發(fā)展。二是支持智慧物業(yè)建設(shè)。貫徹落實物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展指導(dǎo)意見，結(jié)合智慧城市（智慧社區(qū)）建設(shè)，各縣（市）區(qū)都要樹立1-2個特色鮮明的智慧物業(yè)典型，試點、推廣智慧物業(yè)小區(qū)應(yīng)用系統(tǒng)，建設(shè)智能物業(yè)管理服務(wù)平臺和電子投票平臺，綜合開發(fā)利用各類信息資源，開展智能家居、公共設(shè)施管理、智能停車管理等智能化物業(yè)服務(wù)綜合管理應(yīng)用，拓展物業(yè)企業(yè)經(jīng)營區(qū)域與范圍；鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)和社會資本對已建成小區(qū)進行智慧物業(yè)改造，實現(xiàn)小區(qū)管理和服務(wù)的智能化、信息化，推動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與物業(yè)管理服務(wù)的深度融合，提升物業(yè)服務(wù)標準化、智能化水平。

（二）抓好老舊小區(qū)長效管理機制建設(shè)、鞏固老舊小區(qū)整治成果。根據(jù)《市政府辦公室關(guān)于印發(fā)〈2017年市區(qū)老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治工作方案〉的通知》（x政辦發(fā)﹝2017﹞x號）精神，各區(qū)要認真研究分析整治后老舊小區(qū)的實際情況，按照“基本保潔、基本保綠、基本保安、基本養(yǎng)護”的“四個基本”要求，對成片小區(qū)全部實行市場化運作的物業(yè)管理模式，提高專業(yè)化物業(yè)（準物業(yè)）管理覆蓋率，對個別散居樓群，可因地制宜實施社區(qū)、市場化保潔等多元化的物業(yè)管理模式。做好整治后檢查考核工作。按照《關(guān)于調(diào)整xx市城市長效管理考核辦法有關(guān)內(nèi)容的通知》（徐城管委發(fā)〔2017〕1號）規(guī)定和要求，把市區(qū)老舊小區(qū)整治后長效管理列入對主城區(qū)各區(qū)、街道辦事處每月、年度專項考核重要內(nèi)容，每月列入城市管理情況進行講評通報，直接與主城區(qū)各區(qū)、街道辦事處城市管理工作獎懲掛鉤。我局將牽頭組織聯(lián)合市公安局、市城管局，采用日常檢查、隨機檢查、專項檢查，明查或暗訪等方式，對各區(qū)、街道辦事處進行月度、年度考核評價，確保2017年、2017年主城區(qū)整治后的老舊小區(qū)竣工驗收合格一個、列入考核一個。按照市政府統(tǒng)一部署和要求，各有關(guān)縣（市）區(qū)要積極做好鐵路宿舍“三供一業(yè)”的物業(yè)移交工作。通過建立健全長效管理機制，鞏固老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治成果，營造老舊小區(qū)宜居環(huán)境，不斷提升居民的滿意度、幸福指數(shù)和老舊小區(qū)管理水平，為創(chuàng)建全國文明城市打牢基礎(chǔ)。

（三）強化前期物業(yè)招投標市場管理。嚴格執(zhí)行普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價，做好前期物業(yè)管理招標備案工作和中標企業(yè)的備案工作，切實維護業(yè)主的合法權(quán)益。積極推進xx市前期物業(yè)管理招投標評標系統(tǒng)建設(shè)，努力實現(xiàn)全市前期物業(yè)管理共用一個電子化招投標平臺，共享評標專家?guī)熨Y源。要積極研究探索優(yōu)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘機制，加強前期物業(yè)管理招投標監(jiān)管，改革物業(yè)項目招標中評標分值構(gòu)成權(quán)重比例，加大投標物業(yè)企業(yè)業(yè)績、誠信度、服務(wù)質(zhì)量、品牌、企業(yè)及項目獎懲等在投標中的比重，優(yōu)選好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入物業(yè)市場，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)在源頭上優(yōu)勝劣汰；鼓勵政府購買物業(yè)服務(wù)和業(yè)主大會重新選聘物業(yè)企業(yè)進入物業(yè)招投標市場，規(guī)范物業(yè)服務(wù)招投標市場秩序。按照《xx市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核標準與細則》（徐政辦發(fā)﹝2013﹞224號附件2），加大對中標企業(yè)的物業(yè)項目服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督、檢查，加大考核力度，確保新建物業(yè)項目交付一個管好一個。

（四）做好維修資金管理和使用工作。認真做好維修資金的歸集工作，科學(xué)規(guī)范搞好保值增值。按照市政府140號令的要求，做好住宅專項維修資金使用的管理工作。加快建立維修資金內(nèi)部管理信息系統(tǒng)，開設(shè)維修資金專題網(wǎng)頁。健全完善使用維修資金工程企業(yè)備案庫，解決申請人選擇施工企業(yè)難、質(zhì)量難保證等問題。多層面開展維修資金業(yè)務(wù)法規(guī)培訓(xùn)，引導(dǎo)業(yè)主委員會、物業(yè)公司、施工企業(yè)等規(guī)范使用維修資金。

（五）繼續(xù)抓好平安物業(yè)創(chuàng)建工作。根據(jù)市綜治委《關(guān)于印發(fā)關(guān)于深入推進系列平安創(chuàng)建活動的意見的通知》（徐綜治〔2017〕3號）《關(guān)于印發(fā)xx市平安物業(yè)創(chuàng)建工作方案的通知》（徐物創(chuàng)辦發(fā)〔2017〕1號）等文件精神，2017年要在全市繼續(xù)開展平安物業(yè)創(chuàng)建工作。各物業(yè)管理項目要以構(gòu)建平安和諧小區(qū)為目標，以建立長效機制為核心，以加強基層組織建設(shè)和基層基礎(chǔ)工作為重點，以強化住宅物業(yè)小區(qū)治安綜合治理各項措施為主線，全面推進城市社會治安防控體系建設(shè)，進一步落實社會治安防范措施，保障物業(yè)管理小區(qū)居民生命財產(chǎn)安全，營造和諧、穩(wěn)定、文明、安全的人居環(huán)境。通過開展平安物業(yè)創(chuàng)建活動，物業(yè)小區(qū)內(nèi)安全事故、治安和刑事案件等發(fā)生率逐年下降，不發(fā)生因物業(yè)服務(wù)措施不到位而引發(fā)的有重大影響的惡性事故、案件和，維護社會的和諧穩(wěn)定。按照2017-2018年三年創(chuàng)建方案要求，2017年，各縣（市）區(qū)物業(yè)小區(qū)創(chuàng)建覆蓋率要達到90%、達標率要達到85%%以上，并涌現(xiàn)出一批平安建設(shè)的示范單位。

（六）繼續(xù)做好省“931”環(huán)境綜合整治工作。依據(jù)省“931”環(huán)境綜合整治行動續(xù)接兩年計劃和市2017年“931”環(huán)境綜合整治行動續(xù)接工作考核細則（暫行），各縣（市）區(qū)要按照與省、市簽訂的目標書任務(wù)，科學(xué)制訂整治方案，明確責任分工和時間節(jié)點，抓住整治關(guān)鍵環(huán)節(jié)，采取扎實有效措施，確保整治質(zhì)量。按照市整治辦統(tǒng)一部署和要求，局物業(yè)管理處要對各縣（市）區(qū)2017年省“931”整治工作（老舊小區(qū)整治部分）加強指導(dǎo)、考核，確保完成年度任務(wù)。

（七）開展市區(qū)創(chuàng)建文明城市優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)評選活動，提高小區(qū)創(chuàng)建全國文明城市成效。2017年，是我市創(chuàng)建文明城市的最后一年，也是決定創(chuàng)建成敗最關(guān)鍵的一年。為深入推進物業(yè)小區(qū)全國文明城市創(chuàng)建工作，規(guī)范物業(yè)管理行為，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，經(jīng)研究，決定在市區(qū)范圍內(nèi)繼續(xù)開展創(chuàng)建全國文明城市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)評選活動。創(chuàng)建工作以《xx市推進全國文明城市創(chuàng)建工作實施方案》為指導(dǎo)，以《全國文明城市測評體系》、市委市政府與房管局簽訂的責任狀為依據(jù)，通過推動物業(yè)小區(qū)物業(yè)創(chuàng)優(yōu)，促進小區(qū)全國文明城市的創(chuàng)建，進一步提升物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理整體水平。通過創(chuàng)建，物業(yè)管理小區(qū)創(chuàng)建全國文明城市氛圍濃厚，小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范，小區(qū)環(huán)境整潔優(yōu)美，業(yè)主文明素質(zhì)明顯提升，形成一批帶動全市小區(qū)創(chuàng)建的示范小區(qū)，并按照《xx市創(chuàng)建全國文明城市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)檢查評分標準》，達到80分以上的物業(yè)管理小區(qū)占80%以上，物業(yè)費的收繳率80%以上，業(yè)主對創(chuàng)建全國文明城市知曉率、參與率和支持率80%以上。對創(chuàng)建獲獎物業(yè)企業(yè)除給予一定物質(zhì)獎勵外，在獲獎后的一年內(nèi)參加招投標時分別給予一定加分，對創(chuàng)建不積極、服務(wù)質(zhì)量差的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予相應(yīng)處罰，記入物業(yè)服務(wù)行業(yè)“黑名單”。通過創(chuàng)優(yōu)評選活動的開展，推動小區(qū)物業(yè)管理水平進一步提升。

（八）組織示范物業(yè)項目評價工作。根據(jù)省住建廳關(guān)于開展省級示范物業(yè)管理項目評價工作相關(guān)文件精神，以及《江蘇省省級示范物業(yè)管理項目服務(wù)質(zhì)量評價標準（試行）》（蘇建廳公告〔2017〕45號）等相關(guān)行業(yè)規(guī)范，結(jié)合我市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合試點城市對物業(yè)管理工作的要求， 2017年在全市組織縣（市）區(qū)、市、省三級示范物業(yè)項目評價工作。圍繞提升居民居住環(huán)境質(zhì)量這一目標，突出“規(guī)范行為、誠信服務(wù)、質(zhì)量提升”物業(yè)服務(wù)項目評價核心環(huán)節(jié)，自下而上開展物業(yè)服務(wù)項目評價工作。各縣（市）區(qū)先行開展，評選出各縣市區(qū)示范物業(yè)項目，參加xx市年度示范物業(yè)項目評選；評選出的市級示范物業(yè)項目，再擇優(yōu)申報江蘇省年度示范物業(yè)項目。通過選樹一批縣（市）區(qū)、市、省三級示范物業(yè)項目，并充分發(fā)揮示范物業(yè)項目的引領(lǐng)、帶動作用，推動我市物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量跨越式提升。

（九）加強對物業(yè)企業(yè)事中事后監(jiān)管的研究探索。物業(yè)服務(wù)行業(yè)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要內(nèi)容，社會各界關(guān)注度比較高。二級及以下物業(yè)企業(yè)資質(zhì)審批取消后，物業(yè)服務(wù)行業(yè)如何健康規(guī)范良性發(fā)展，是個新課題，新挑戰(zhàn)，機遇與挑戰(zhàn)并存。各縣（市）區(qū)物業(yè)主管部門要研究探索二級及以下物業(yè)資質(zhì)審批取消后，在國家、省有關(guān)監(jiān)管的意見出臺前，加強物業(yè)企業(yè)事中事后監(jiān)管的方法、路子，并針對工作中出現(xiàn)的問題及時采取切實有效措施，確保物業(yè)管理和物業(yè)行業(yè)發(fā)展健康有序。

三、要求及措施

（一）優(yōu)化服務(wù)措施。今年，全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)要把服務(wù)作為各項工作的出發(fā)點和落腳點，一方面，各級物業(yè)管理部門要為物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好服務(wù)，為企業(yè)解難題，化解矛盾，要深入一線做調(diào)研，針對新情況新問題，研究解決的新辦法，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)營造一個良好的發(fā)展環(huán)境；另一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要做好為業(yè)主服務(wù)工作，把提高服務(wù)質(zhì)量作為企業(yè)生存發(fā)展的根本，要強化服務(wù)理念，優(yōu)化服務(wù)措施，以服務(wù)贏得業(yè)主，以服務(wù)拓展市場。同時，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要實現(xiàn)跨越式發(fā)展，就要轉(zhuǎn)變思想觀念，與時俱進創(chuàng)新工作思路和舉措，在創(chuàng)新中推動發(fā)展。

（二）落實屬地管理。物業(yè)屬地管理是《江蘇省物業(yè)管理條例》的規(guī)定和要求，也是貫徹落實市委2013年42號文件及配套政策的重要內(nèi)容。按照“市級指導(dǎo)、縣（市）區(qū)級主抓、辦事實施”的原則落實好各級物業(yè)管理責任，堅持社區(qū)日查、辦事處周查、縣（市）區(qū)（物業(yè)主管部門）月查并通報，把物業(yè)管理日常監(jiān)管落到實處。各縣（市）區(qū)要突出問題導(dǎo)向，指導(dǎo)街道辦事處、社區(qū)居委會抓好物業(yè)企業(yè)退出項目管理和承接查驗工作，杜絕“帶病”交付；加強業(yè)主委員會建設(shè)指導(dǎo)，嚴格業(yè)主委員會成員資格審查，指導(dǎo)、規(guī)范小區(qū)公共收益管理，提高業(yè)主自我管理能力和水平，保障物業(yè)企業(yè)與業(yè)主合法權(quán)益。

（三）加強物業(yè)行業(yè)信用體系建設(shè)。信用約束是物業(yè)行業(yè)日常監(jiān)管的重要抓手。要按照省、市有關(guān)建立健全覆蓋全社會的各領(lǐng)域行業(yè)信用體系建設(shè)要求，研發(fā)建設(shè)物業(yè)行業(yè)信用監(jiān)管平臺，完善物業(yè)行業(yè)信用基本信息，研究制訂《物業(yè)行業(yè)信用管理辦法》，建立健全物業(yè)企業(yè)、物業(yè)項目和項目經(jīng)理等信用檔案，達到集信息錄入（采集）、查詢、匯總、通報（懲處）為一體的物業(yè)行業(yè)信用監(jiān)管體系。要主動與市經(jīng)信委（市信用辦）、市場監(jiān)管部門對接，納入全社會信用建設(shè)、監(jiān)管體系，使物業(yè)行業(yè)信息建立、獎懲與全市信用體系建設(shè)一體化。各縣（市）區(qū)可將所有物業(yè)項目及項目經(jīng)理（含聯(lián)系電話）的信息公開，實現(xiàn)與“12345”政府服務(wù)熱線的互聯(lián)互通，將物業(yè)服務(wù)有效投訴納入行業(yè)信用體系。

篇3

一、酒店行業(yè)內(nèi)部控制的主要特點

1.酒店業(yè)營業(yè)收入實現(xiàn)過程的特殊性

酒店業(yè)實現(xiàn)收入涉及的部門和崗位人員較多。酒店的最重要的營業(yè)收入來源于客房和餐飲服務(wù)，其他還有一些寫字間租賃收入、娛樂收入及對外承包收入等，通常，酒店業(yè)的收入對應(yīng)的結(jié)賬方式有：現(xiàn)金、信用卡、店內(nèi)客掛賬和協(xié)議客戶掛賬四種。前兩種方式相當于現(xiàn)付，不增加應(yīng)收賬款，只有后兩種方式形成酒店業(yè)的應(yīng)收賬款。店內(nèi)客掛賬是酒店行業(yè)特有的掛賬形式，它是指酒店內(nèi)住店客人已經(jīng)消費但尚未結(jié)賬的金額，而協(xié)議客戶掛賬也就是非店內(nèi)客掛賬，它們都形成酒店的應(yīng)收賬款。在實際工作中，酒店營銷人員可能為了增加業(yè)績和占領(lǐng)市場，大范圍地聯(lián)系協(xié)議客戶，，造成應(yīng)收賬款數(shù)目龐大但單個協(xié)議客戶金額不大的獨特情況，給銷售回款增加了較大難度，發(fā)生壞賬風(fēng)險的可能性不斷增加。

2.管理人員根據(jù)層級具有不同的管理權(quán)限

酒店根據(jù)不同的管理需要而分設(shè)不同的打折權(quán)限，比如：經(jīng)理級別的人員可以給予客人更加寬松的打折權(quán)限，在處理客人賠償時，也可根據(jù)客戶情況有一定的免賠額，這些權(quán)限的使用一定程度減少了酒店的收入，所以這些權(quán)限要盡量控制，減少使用頻率。但該權(quán)限僅為少部分高層管理人員使用，在處理客人投訴時，根據(jù)客人的入住情況及忠誠度適度使用。

3.收入稽核崗位在酒店業(yè)普遍設(shè)立

在酒店內(nèi)部控制的環(huán)節(jié)中，一般都設(shè)有收入稽核崗位，該崗位按照工作時間和工作內(nèi)容的不同分為夜間審核和日間審核，夜間審核員在夜班過完房租，并做好日結(jié)時將該日所有營業(yè)點送交前臺的報表進行審核，主要針對以下幾個方面：餐廳賬單明細與餐飲部下的菜單單據(jù)是否吻合；房租手續(xù)是否齊全；報表上現(xiàn)金收入與投進保險箱的金額是否一致；部門經(jīng)理權(quán)限的使用是否恰當，每筆賬單是否都有簽單人簽名等。審核若發(fā)現(xiàn)異常情況，夜間審核員將問題提交第二天的日間審核人員，日間審核人員每天第一項工作審核前一天的報表，并將頭一天夜間審核員提出的問題在當天解決。所以酒店每天所發(fā)生的業(yè)務(wù)都保證有兩位收入稽核員進行審核。收入稽核員主要在酒店收入的正確計量上進行控制，一定程度地堵塞酒店收入上的漏洞。

二、酒店行業(yè)銷售與收款業(yè)務(wù)內(nèi)部控制的主要問題

1.對客戶的信用評價控制不嚴導(dǎo)致大量掛賬

酒店為了在競爭中贏得主動，在市場上得到穩(wěn)定的份額，除了要提高酒店服務(wù)質(zhì)量，還要擴大協(xié)議客戶的范圍來擴大銷售，這樣應(yīng)收賬款必然是越來越多，另一方面，酒店在進行大量采購的時候，為了降低成本，有時候會用大量的現(xiàn)金采購，為了滿足日益增加的資金流動需求，就需要加大對應(yīng)收賬款的回款力度。但隨著協(xié)議客戶的增加，酒店業(yè)財務(wù)管理難度就越來越大，在簽訂掛帳協(xié)議以及對客服務(wù)的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)中，一個非常重要的控制環(huán)節(jié)就是客戶信用評估。過去由于酒店對客戶信用評估不重視，為了占領(lǐng)市場盲目擴大客戶源，為日后銷售收款埋下了巨大的隱患。一些營銷人員更是利用酒店信用管理的漏洞，冒險允許信譽不佳的客戶大量簽單，如果一年期以上賬齡的應(yīng)收款項沒有及時追回，很容易就會成為死帳。所以酒店行業(yè)必須采取措施，制定合理有效的管理辦法，加強銷售與收款中各環(huán)節(jié)的風(fēng)險管理。

2.酒店業(yè)現(xiàn)金回款存在被挪用風(fēng)險

另外一方面，很多酒店中，存在著從銷售到回款一直由銷售部單獨負責這種情況，這種由銷售部控制銷售——收款業(yè)務(wù)的好處是能夠減少人員開支，提高工作效率，但也增加了潛在風(fēng)險。尤其是客戶以現(xiàn)金付款時，營銷人員在自身需要資金的時候，就會盯上這些現(xiàn)金，利用客戶的現(xiàn)金回款用作為自已的開銷或投資，有發(fā)生新的現(xiàn)金回款時再補上之前的缺口，還有可能營銷人員根本就不想補缺，會制造虛假的賬單讓客戶多付款，從而將現(xiàn)金堂而皇之地裝入自己的腰包，使酒店蒙受更大的損失。

三、加強酒店行業(yè)銷售與收款業(yè)務(wù)內(nèi)部控制的建議

酒店行業(yè)應(yīng)從以下幾個方面，做好應(yīng)收賬款的事先預(yù)防、事中監(jiān)督和事后回收等管理工作，以保證應(yīng)收賬款盡快回收，降低財務(wù)風(fēng)險。

1.不相容崗位相分離

根據(jù)內(nèi)部控制的制衡性原則，銷售和收款是屬于不相容的崗位。比如營銷人員出賣酒店信息資料，貪污挪用酒店銷售回款以及濫用公關(guān)交際費用等等。尤其是客戶以現(xiàn)金形式的回款，營銷人員不及時交回，挪作私用，為了預(yù)防這些問題，酒店必須將銷售與收款業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)進行拆分，分別由不同的部門負責。例如，將前期的市場拓展和銷售協(xié)議的簽訂、客戶信用評估進行分割；將營銷人員的業(yè)務(wù)主要集中在開發(fā)市場和新協(xié)議的簽訂；對客戶的服務(wù)主要由房務(wù)和餐飲兩部門負責；信用評估則由銷售部調(diào)查，獨立的信用部門審核并負責，銷售人員負責催款，而開具發(fā)票和賬款的回收則以財務(wù)部為主負責辦理。

2.建立客戶信用評估和控制機制

酒店行業(yè)必須建立客戶信用評估控制程序，當營銷人員和客戶簽訂掛賬協(xié)議之前，必須事先對客戶進行調(diào)查，并提交信用調(diào)查報告，經(jīng)過酒店信用部門的再次核實并對其進行風(fēng)險評估。銷售部門提出的掛賬額度，事先也必須獲得信用管理部門的審核并經(jīng)過主管副總或總經(jīng)理的批準。財務(wù)部有權(quán)根據(jù)客戶的資信情況和過去的付款情況拒絕客戶簽單。信用部門必須及時了解客戶信息，建立健全客戶信用檔案，對客戶資料實行動態(tài)管理，及時更新，不僅在簽訂協(xié)議之前對客戶進行信用調(diào)查，在以后的服務(wù)過程中更要定期對客戶信用進行再次調(diào)查，以確保客戶信用資料真實可靠。

3.建立客戶訪問和應(yīng)收賬款對賬制度

作為控制和預(yù)防銷售舞弊風(fēng)險的重要措施，酒店業(yè)可以制定負責應(yīng)收賬款的財務(wù)人員對客戶進行訪問的制度。要形成定期的對賬制度，每隔三個月或半年酒店就必須向客戶寄送賬單或讓財務(wù)人員同客戶核對一次賬目，并對賬單中的誤差及時進行核實并改正，及時核對賬務(wù)有助于檢查酒店的會計處理是否正確及時，還可相應(yīng)減少客戶投訴和債務(wù)糾紛，對過期的應(yīng)收賬款，應(yīng)按其 拖欠的賬齡及金額進行排隊分析，確定優(yōu)先收賬的對象。對故意拖欠的客戶應(yīng)考慮通過法律途徑加以追討，還可達到對本酒店營銷人員遵守酒店規(guī)定起到監(jiān)督作用，避免銷售人員虛增賬單、收回現(xiàn)金不及時上交情況發(fā)生。酒店高層領(lǐng)導(dǎo)也可定期或不定期訪問一些大客戶，牢牢地維系著主要客戶，還可以直接了解客戶對被本酒店銷售人員的看法，以及對公司客戶服務(wù)水平的反饋意見；對酒店進行持續(xù)不斷地改進。

4.制定嚴格的銷售收款及發(fā)票開具政策

保證銷售收入及時收回、加快資金周轉(zhuǎn)是酒店的一項重要工作。酒店應(yīng)當明確規(guī)定禁止銷售業(yè)務(wù)人員收取現(xiàn)金回款，同時盡可能要求客戶直接向公司指定賬戶匯款支付賬款。對于一些臨時需要支付現(xiàn)金的客戶，則應(yīng)當制定程序要求客戶或銷售業(yè)務(wù)人員提前向公司財務(wù)部主管和其銷售主管報告具體的回款時間、回款數(shù)額，營銷人員將以和協(xié)議客戶對賬核實無誤的金額到酒店財務(wù)部開具發(fā)票，酒店財務(wù)人員在開具發(fā)票時要核對賬務(wù)發(fā)生情況、以避免營銷人員虛開、多開發(fā)票，開具發(fā)票之后應(yīng)及時進行登記。

財務(wù)應(yīng)收賬款人員應(yīng)及時查看已開具發(fā)票的底聯(lián)，隨時監(jiān)控到期的回款，重點監(jiān)控到期現(xiàn)金回款，如未及時回款，應(yīng)立即與客戶溝通，查找原因以便及時回款，預(yù)防相關(guān)業(yè)務(wù)人員內(nèi)外勾結(jié)實施貪污、挪用、截留等舞弊行為。酒店在制訂營銷政策時，應(yīng)將應(yīng)收賬款的回款情況納入對銷售人員考核的項目中，即個人利益不僅要和銷售掛購，也要和應(yīng)收賬款的管理聯(lián)系在一起。

5.建立酒店應(yīng)收賬款確認、分析、催收和預(yù)警制度

（1）酒店應(yīng)建立賬單確認制度。要求營銷售人員每月定期走訪客戶，并將客戶每月發(fā)生賬務(wù)詳單裝訂整齊送交客戶進行確認，確認無誤后取得客戶的收單確認函，如果同時需要開具發(fā)票，還要取得客戶收到到發(fā)票確認函，銷售部門負責專門整理和保存，避免客戶賬單丟失，造成不必要的麻煩和損失。營銷人員應(yīng)針對每個協(xié)議客戶分別設(shè)置銷售臺賬，財務(wù)應(yīng)收人員也應(yīng)該分別記錄營銷人員拿走協(xié)議客戶的賬單的日期及開具發(fā)票和收款情況，以便核對。

（2）酒店須建立應(yīng)收賬款賬齡分析制度和逾期應(yīng)收賬款催收制度。酒店的應(yīng)收賬款時間有長有短，拖欠時間越長，形成的壞賬的可能越大，酒店應(yīng)按季度分析賬齡，制訂賬齡分析表，對超過6個月的應(yīng)收賬款重點催收，并組織應(yīng)收賬款清理小組，對超過1年的應(yīng)收賬款加大催收力度，對于一些欠款金額較大的客戶，必須跟緊，必要時采取非常措施。第三，酒店應(yīng)建立風(fēng)險預(yù)警程序。應(yīng)收賬款責任人員定期向應(yīng)收賬款清理小組預(yù)警接近訴訟時效的應(yīng)收賬款，以及時采取法律訴訟等措施，對催收無效的逾期應(yīng)收賬款通過法律程序予以解決，最低程度降低應(yīng)收賬款形成壞賬的風(fēng)險。

6.建立營銷人員工作日志

這是針對銷售人員工作特點設(shè)計的一套最關(guān)鍵的控制措施。酒店營銷人員天天在外面開拓市場，需要經(jīng)常與協(xié)議客戶聯(lián)絡(luò)，有時也會出差遠離辦公室。為了鼓勵營銷人員積極拓展市場，為客戶提供良好的售后服務(wù)，酒店均會給予各種不同的優(yōu)惠政策。但是，也正因為具有這些特點，酒店也最容易對營銷人員失去有效的監(jiān)督和控制。事實上，營銷人員已經(jīng)成為酒店最難管理的一個特殊團隊。營銷人員填寫工作日志一方面可以及時回顧總結(jié)日常工作，妥善安排每天的工作計劃，規(guī)范自己的在外行為，另一方面其銷售主管可以有效檢查和驗證營銷人員在外活動的具體細節(jié)。

7.制定激勵措施

為了降低酒店人員的流動性，尤其是酒店營銷人員更不能頻繁更換，因為酒店營銷人員都掌握一定的客戶群，酒店營銷人員的流失，也相應(yīng)會流失掉一批有消費潛力的客戶，所以筆者認為酒店可設(shè)置部分購買股份的權(quán)利，用于獎勵業(yè)績較好的營銷人員，也可更好地將營銷人員與酒店緊緊聯(lián)系起來，讓營銷人員感到酒店是員工自己的酒店，更加努力工作以達到一個良性循環(huán)的工作過程。使酒店和員工達到雙贏。

綜上所述，銷售與回款是目前酒店管理中一項非常重要的工作，也是市場經(jīng)濟下出現(xiàn)的無法回避的一項財務(wù)管理工作，酒店要想持續(xù)長足發(fā)展，提高競爭力就必須加強銷售與回款的內(nèi)部控制，盡量堵塞可能出現(xiàn)的漏洞，以求得酒店收益最大化。

參考文獻：

[1]梁海音：港口企業(yè)銷售與收款環(huán)節(jié)內(nèi)部控制探討[J].交通財會，2010， （2）：39-43.

篇4

1、深化規(guī)劃研究，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展。

深化規(guī)劃調(diào)研工作，提升規(guī)劃服務(wù)水平，切實發(fā)揮規(guī)劃在城市建設(shè)中的指導(dǎo)調(diào)控作用。以縣域總體規(guī)劃作為指導(dǎo)，進一步完善規(guī)劃編制體系，積極推動城北功能區(qū)高新技術(shù)園區(qū)和市場區(qū)的規(guī)劃設(shè)計和實施，并在此基礎(chǔ)上做好城市總體規(guī)劃的調(diào)整，積極推動城中村改造工作。

要結(jié)合新市鎮(zhèn)建設(shè)和新農(nóng)村建設(shè)，指導(dǎo)好各鎮(zhèn)總體規(guī)劃和各鎮(zhèn)城區(qū)控制性詳細規(guī)劃的編制。做好村莊規(guī)劃政府批復(fù)后農(nóng)房的審批工作，適時出臺*縣農(nóng)房審批管理辦法。堅持陽光規(guī)劃，各鎮(zhèn)住宅小區(qū)開發(fā)實行“兩公”制度，強化規(guī)劃管理，特別是規(guī)范審批程序、跟蹤管理、竣工驗收制度，確保規(guī)劃有效實施。完成全縣農(nóng)村困難群眾危房救助50戶的目標責任。

2、加快項目推進，做好工程建設(shè)

完成水廠建設(shè)，使之具備試運行條件。完成水廠至*管線建設(shè)、水廠至*供水管線建設(shè)、*至*供水管線建設(shè)，共計36.2公里。完成城鄉(xiāng)供水一體化城區(qū)配套工程即*路（東西大道——百尺路）1200米，百尺路（*路以北）500米，新橋北路（*路—東西大道）1300米。完成縣城鄉(xiāng)供水一期工程加壓泵站建設(shè)任務(wù)，包括：大橋新區(qū)泵站、*泵站，初步實現(xiàn)全縣城鄉(xiāng)一體化供水。

啟動建設(shè)二級管網(wǎng)，千畝蕩水源保護工程全面鋪開。做好城西富亭區(qū)域地面水切換工作，完成自來水調(diào)價，加強老城區(qū)供水管網(wǎng)改造，繼續(xù)推進一戶一表改造，加快水表檢定中心的考核認證，實行水費收繳電子化。

水處理方面，20*年計劃實現(xiàn)產(chǎn)值2800萬元，污水量排放1400萬噸，完成*至橫港、棗園東路段工程建設(shè)。配合全縣各鎮(zhèn)（區(qū)）二級管網(wǎng)建設(shè)工程，配合水務(wù)體制改革。

3、加強園林創(chuàng)建，改善城市環(huán)境

繼續(xù)抓好園林綠化項目建設(shè)?，F(xiàn)已基本擬定2009年實施項目，包括縣城道路綠化、街頭節(jié)點建設(shè)、濱河綠化帶建設(shè)、片林建設(shè)、零星綠地改造提檔、老居住區(qū)綠化改造、縣城園林文化建設(shè)和部分河道水體綠化，計劃總投資1466萬元。大力開展創(chuàng)建活動，開展“園林式單位（居住區(qū)）”的星級評選，籌辦認建認養(yǎng)儀式，發(fā)動社會力量興建、管護綠地。對照《國家園林縣城標準》，逐項搞好查漏補缺工作，全面鞏固前段創(chuàng)建成果。

4、規(guī)范行業(yè)管理，提升服務(wù)水平

建筑業(yè)方面：引導(dǎo)企業(yè)資質(zhì)升級，優(yōu)化*建筑業(yè)企業(yè)專業(yè)結(jié)構(gòu)層次。開展專項整治，嚴格市場準入、清出制度，加強重點監(jiān)控，規(guī)范建設(shè)市場各方行為，實現(xiàn)行業(yè)管理從全面監(jiān)管向重點環(huán)節(jié)監(jiān)管過渡。抓好建筑節(jié)能示范項目建設(shè)，督促企業(yè)建立現(xiàn)場質(zhì)量的保證體系，摸索建立建筑市場信用管理辦法。發(fā)揮行業(yè)協(xié)會及建筑業(yè)企業(yè)聯(lián)合工會、民工學(xué)校的作用，加強宣傳教育和培訓(xùn)，杜絕建筑業(yè)重大安全生產(chǎn)責任事故的發(fā)生，促進行業(yè)健康發(fā)展。

住房保障方面：進一步完善住房保障制度，擴大我縣廉租住房保障覆蓋面。2009年，實現(xiàn)我縣低保標準兩倍以下城市低收入住房困難家庭廉租住房“應(yīng)保盡?！?，提前一年達到省政府提出的目標任務(wù)。完成100套新建廉租住房建設(shè)工程，為實物配租提供充足房源。抓好欣居花苑二期經(jīng)濟適用住房建設(shè)，加強工程質(zhì)量與安全管理，做好融資工作，力爭12月份結(jié)頂并配售，把20*年政府實事工程抓實抓好。同時抓好經(jīng)濟適用住房三期準備工作，力爭早日啟動。繼續(xù)實施老住宅小區(qū)整治工程，探索老住宅小區(qū)路燈亮化操作模式。

篇5

隨著改革開放的不斷深入，國民經(jīng)濟快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)做出了巨大貢獻。作為與房地產(chǎn)業(yè)共生共榮的商業(yè)銀行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)，既引導(dǎo)了消費、推動經(jīng)濟健康、快速發(fā)展，也是商業(yè)銀行順應(yīng)市場，貼近市場，開拓新業(yè)務(wù)，服務(wù)百姓，提升自身經(jīng)營管理水平的一個重要抓手。研究商業(yè)銀行個人住房按揭貸款風(fēng)險與對策，對于商業(yè)銀行分析風(fēng)險、防范風(fēng)險、化解風(fēng)險，促進商業(yè)銀行的健康發(fā)展有著現(xiàn)實意義。

二、商業(yè)銀行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展歷程

個人住房按揭貸款是商業(yè)銀行的一項優(yōu)質(zhì)、核心的業(yè)務(wù)，這項業(yè)務(wù)風(fēng)險性小，綜合收益大。既能留住客戶在本行進行存款、結(jié)算、付息，又可以向客戶銷售（或）理財、基金、債券、保險、貴金屬等投資產(chǎn)品，獲取多種收入，因而深受各商業(yè)銀行的喜愛。但是隨著時間的推移，存在的風(fēng)險也逐漸顯現(xiàn)出來。近年，國家出臺許多舉措加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，特別是存貸款利率的調(diào)整，更是直接影響房貸業(yè)務(wù)。因此，探討、分析、這項業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險及成因，有利于商業(yè)銀行防范風(fēng)險、化解風(fēng)險，保障銀行的健康發(fā)展和維護金融的穩(wěn)定。個人住房貸款在世界各國個人貸款業(yè)務(wù)中，都是最主要的個人貸款產(chǎn)品。20世紀80年代，美國的房地產(chǎn)市場已是一個非常成熟的市場，這種成熟得益于完善的金融體系和高度的市場化。為了保障房地產(chǎn)市場的秩序，控制風(fēng)險，較早建立了社會信用體系與信用法律制度和征信數(shù)據(jù)庫，設(shè)計了以地產(chǎn)信托基金為依托，行業(yè)法規(guī)和信用管理機制為保護的運行機制，用于防范化解房貸風(fēng)險。但由于投機過盛，銀行將大量的錢貸給收入少和個人信用差之人，終于在2007年爆發(fā)了次級房貸危機并引發(fā)了全國性的金融危機。我國商業(yè)銀行在20世紀80年代開始探討個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)，并陸續(xù)在深圳、廈門、上海等大中城市進行試點。1998年國家實行房屋商品化改革后，此項業(yè)務(wù)全面鋪開。各家商業(yè)銀行紛紛將個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)作為優(yōu)質(zhì)核心的業(yè)務(wù)來抓，使這個產(chǎn)品迅速發(fā)展成我國規(guī)模最大的個人貸款業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行個人住房按揭業(yè)務(wù)發(fā)展大致分為四個階段。

（一）探索階段（1988年～1997年）

1988年國家召開第一次住房體制改革會議后，工商銀行、建設(shè)銀行在1991年分別成立房地產(chǎn)信貸部，并制定了職工住房抵押貸款管理辦法，著手開辦個人住房貸款。1995年中國建設(shè)銀行深圳分行發(fā)放首筆個人住房按揭貸款，標志著配合房改而配套的金融業(yè)務(wù)產(chǎn)生。從1996年開始，人民銀行多次調(diào)低住房貸款利率。寬松的貨幣政策和政府鼓勵居民置業(yè)政策，使個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)得到較快發(fā)展，業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴大。同年，央行頒布《商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行辦法》，商業(yè)銀行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)逐漸走上正軌。

（二）快速發(fā)展階段（1998年～2006年）

1998年～1999年間，國家為了拉動內(nèi)需，刺激消費，加快經(jīng)濟增長，出臺了大量優(yōu)惠政策，如減免契稅、降低房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓個人所得稅，允許各商業(yè)銀行對購房者實行貸款利率優(yōu)惠等，支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。個人住房按揭貸款的制度建設(shè)與房改政策基本同步，為房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。在此期間，國務(wù)院對房地產(chǎn)市場發(fā)展有了明確的政策導(dǎo)向，明確將房地產(chǎn)業(yè)定位為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。多重政策利好激發(fā)了市場活力，使房地產(chǎn)市場格外興旺，帶動了商業(yè)銀行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的迅猛發(fā)展。

（三）調(diào)控階段（2007年～2014年）

面對復(fù)雜的國內(nèi)外經(jīng)濟形勢，國家為了使房地產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展，開始對房地產(chǎn)市場進行適度的調(diào)控。穩(wěn)定市場，支持改善，成為調(diào)控房地產(chǎn)市場的主旋律，住房信貸政策成為調(diào)控的一項重要工具。國家根據(jù)實際，調(diào)整貸款首付、利率、規(guī)模等要素，用于影響住房市場的需求，同時批準一些銀行發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，嘗試用資產(chǎn)證券化的手段提升房地產(chǎn)貨幣化程度，防范化解房貸風(fēng)險，促使房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。2008年，襲卷全球的金融危機嚴重影響了我國經(jīng)濟的發(fā)展，加上國內(nèi)實行適度從緊的貨幣財政政策和人民銀行多次上調(diào)存貸款利率以及各商業(yè)銀行紛紛取消貸款優(yōu)惠利率、提高首付比例，這些因素對房地產(chǎn)市場形成了巨大的沖擊，導(dǎo)致市場出現(xiàn)萎縮。隨著市場悲觀情緒的漫延，直接沖擊了商業(yè)銀行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)，使這項業(yè)務(wù)首次出現(xiàn)下降，貸款余額由上年的3萬億元下降到2.98萬億元。國家為了應(yīng)對危機，在2009年制定了產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，明確要重點支持房地產(chǎn)業(yè)，使其成為拉動內(nèi)需的重要動力。隨著居民信心的恢復(fù)，催化了房地產(chǎn)市場高速發(fā)展。據(jù)中國人民銀行的報告顯示，2014年末，我國個人購房貸款余額達到11.52萬億元。

（四）有序發(fā)展階段（2015年至今）

中國房地產(chǎn)在起步、模索、振蕩、調(diào)控過程中發(fā)展，現(xiàn)趨于高速發(fā)展和成熟階段。國家對房地產(chǎn)市場作了最新定位，明確指出，對房地產(chǎn)政策是推進保障房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理需求，促進房地產(chǎn)健康發(fā)展和良性循環(huán)。實行“分類指導(dǎo)，因地施策”原則，對房地產(chǎn)市場實行局部調(diào)控，在熱點城市和地區(qū)實施嚴格的限貸政策，在房地產(chǎn)去庫存壓力較大和經(jīng)濟相對落后的區(qū)域?qū)嵤┹^為寬松的貸款政策。從此，商業(yè)銀行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)進入了一個全新有序的發(fā)展階段。

三、商業(yè)銀行個人住房按揭貸款存在的風(fēng)險及原因

（一）個人住房按揭貸款概念與風(fēng)險種類

1.個人住房按揭貸款相關(guān)概念個人住房按揭貸款，是購房者支付首付款后，以所購房屋產(chǎn)權(quán)作為抵押向商業(yè)銀行申請貸款，銀行發(fā)放貸款后，由借款人支付給房產(chǎn)開發(fā)商，借款人（購房者）按照契約每月向銀行償還本金和利息。按揭貸款是世界上居民最為普遍的購房融資方式，是刺激房地產(chǎn)市場活躍最有效的手段。2.個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險（1）虛假按揭風(fēng)險。即借款人并非是真實的購房人，貸款用途不真實，目的是套取銀行信貸資金，挪作他用。產(chǎn)生虛假按揭原因是一方面我國社會主義市場經(jīng)濟不成熟不規(guī)范，法律體系不健全，很多領(lǐng)域監(jiān)管不到位；另一方面是巨大的開發(fā)資金壓力，迫使一些房地產(chǎn)商鋌而走險去騙取低成本的信貸資金。由于市場經(jīng)濟建立時間較短，經(jīng)驗不足，只能慢慢走向規(guī)范，因此房地產(chǎn)商提供的財務(wù)信息、資料以及擁有的財產(chǎn)，根本無法與投資清單清晰對應(yīng)，更無法與納稅記錄對應(yīng)。這是長期困擾銀行貸前調(diào)查的難題，是一個隱藏的風(fēng)險。（2）借款人風(fēng)險。是信用風(fēng)險度，是個人的能力和品德的總和。這個指標動態(tài)變化，最難預(yù)測判斷。銀行在判定借款人第一還款能力時，多是注重薪水收入，很少分析借款人日常收入的多樣性、穩(wěn)定性、真實性、可持續(xù)性。有的銀行控制風(fēng)險的辦法甚至是祈盼房價上漲，或指望借款人正常還款時間長些，減少貸款余額，從而降低風(fēng)險。（3）銀行內(nèi)部風(fēng)險。主要是沒有嚴格執(zhí)行規(guī)范的業(yè)務(wù)流程。由于金融法規(guī)不健全，給一些房地產(chǎn)商和借款人鉆漏洞套取銀行資金，提供了難得的契機。因此，防范化解風(fēng)險，核心還在于銀行內(nèi)部，在于能否借助一些大數(shù)據(jù)、真信息，做好貸前、貸中、貸后各項工作，扎扎實實將業(yè)務(wù)做好。

（二）個人住房按揭貸款風(fēng)險產(chǎn)生的原因

市場經(jīng)濟的不成熟、不規(guī)范形成了一些機制的不健全，扭曲了許多人的經(jīng)濟行為；客觀存在的外部經(jīng)濟環(huán)境為這些行為提供了便利。一些開發(fā)商動機不純，或為營銷，或為獲取低成本資金，假借下屬、朋友、家人的名義，辦理貸款。這些行為，風(fēng)險隱蔽，危害大，銀行難以及時審查和排查。1.虛假按揭主要特點（1）開發(fā)商盲目擴張，短款長用，或經(jīng)營資質(zhì)差，缺乏流動資金，無法獲得項目開發(fā)貸款。（2）開發(fā)商在開發(fā)樓盤時，自身現(xiàn)金流不足于支付貨款、工程款和借款，以房抵債后又來辦理住房按揭貸款。（3）開發(fā)商和名義借款人相互串通，套出貸款后供開發(fā)商使用。2.還款能力不足和還款意愿差的具體表現(xiàn)還款能力不足和還款意愿差是借款人風(fēng)險的起源。（1）借款人的還款能力難于確定。由于期限長，銀行難以準確判定借款人長期的第一還款能力；一些借款人純粹是名義借款人，是房屋所有權(quán)的名義持有人，首付款和月付款都是房屋實際控制人支付；還有一些借款人買房純屬是投資，連首付款也是借貸而來；更有甚者，借款人是眾籌買房人選出的代表；也有一些借款人，將沒有取得完全產(chǎn)權(quán)的住房作為抵押物進行民間借款。（2）借款人的還款意愿差或能力不足。一般的借款人，主觀上并不想出現(xiàn)逾期，在約定扣款賬戶余額不足時，往往會想辦法籌集資金來償還債務(wù)，除非是無能為力。一般來說，未能按時還款的借款人主要是一些通過不正當行為獲得貸款的人；“臨時性遺忘”之人；將購房作為投資，當投資收益為負時，選擇違約之人；與開發(fā)商、物業(yè)有糾紛之業(yè)主；能力確實不足之購房者或遭遇到不可抗力因素。3.銀行內(nèi)部風(fēng)險產(chǎn)生的原因銀行粗放經(jīng)營，精細不夠，內(nèi)部管理不完善，誘發(fā)了不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。在經(jīng)營上重規(guī)模、輕質(zhì)量，重放款、輕回收，重貸款、輕存款。主要表現(xiàn)為：（1）操作風(fēng)險。面對鋪天蓋地的業(yè)務(wù)，銀行出現(xiàn)放寬信息審查和簡化放貸手續(xù)的行為，有的甚至將一些基礎(chǔ)工作外包給中介。在績效考核上有偏差，導(dǎo)致業(yè)務(wù)人員主動去發(fā)現(xiàn)風(fēng)險的意愿不強。（2）道德風(fēng)險。經(jīng)辦人員利益驅(qū)動或績效考核壓力過大，明知借款人虛假，仍為其辦理貸款。更為惡劣的是經(jīng)辦人員主動出謀劃策，造假騙貸。（3）資金來源。銀行的資金主要來源于存款，由于新經(jīng)濟的出現(xiàn)，新型支付模式的增加，使銀行的吸收存款難度增大，加上存款與貸款的期限、檔次，極不匹配，增添了銀行經(jīng)營的壓力。（4）“無紙化”審批。由于立法的滯后，銀行一些流程實行“無紙化”操作，容易引起銀行與客戶之間的糾紛。簡而言之，風(fēng)險的產(chǎn)生，是銀行未能完全順應(yīng)市場和市場經(jīng)濟不成熟不規(guī)范導(dǎo)致。

四、商業(yè)銀行個人住房按揭貸款風(fēng)險的防范措施

（一）政策風(fēng)險的防范

認真、全面掌握國家的宏觀調(diào)控政策，科學(xué)、準確對宏觀經(jīng)濟形勢做出研究和預(yù)估，堅決執(zhí)行“房住不炒”政策，結(jié)合自身情況，定出切實可行的制度，與國家調(diào)控政策保持一致。經(jīng)常對業(yè)務(wù)進行風(fēng)險評估和壓力測試，不斷提高銀行信貸質(zhì)量惡化抵御力。

（二）借款人違約的防范措施

借款人的道德程度、信用愛護程度及債務(wù)履行能力，視為此項業(yè)務(wù)最基本的條件，通過詳盡調(diào)查將各要素進行結(jié)構(gòu)分析，找到實現(xiàn)目標的最優(yōu)路徑，構(gòu)筑起一道化解風(fēng)險的防火墻。在發(fā)達的國家，有完備的個人信用制度，銀行可以快速獲取信息來評定借款人的信用狀況?，F(xiàn)階段，我國個人信用制度尚不完備，缺乏合理、完整的判定標準判斷個人的資信狀況。因此，不能僅憑申請人提供的收入證明材料，作為信用評定的依據(jù)，應(yīng)將申請人的真實用途，財務(wù)現(xiàn)狀，工作性質(zhì)和收入水平，以及就職行業(yè)，進行分析、預(yù)測、研究，以判斷借款人從事職業(yè)的穩(wěn)定性和獲取收入的可靠性。要求申請人充分提供個人的工資條、近幾年的銀行賬戶流水、納稅記錄，繳交的社保及公積金清單，來驗證借款人具備足夠的還款能力，準時、足額償還本息。在對借款人的信用、合法性，抵押物的真正價值進行有效評定時，還應(yīng)調(diào)查借款人支付的首付款是否是自有資金，有無其他大額負債、月還款額占家庭總收入的比例、購房用途、年齡、身體狀況及婚姻狀況。為了防范一些人鉆“買賣不破租賃”的空子，可以要求借款人簽訂住房不能長租的承諾書。

（三）開發(fā)商違約的防范措施

房地產(chǎn)商及其項目要進行嚴格篩查，產(chǎn)生虛假按揭的主要原因是房地產(chǎn)商的流動資金不足，運轉(zhuǎn)艱難，現(xiàn)金流短缺。所以，要對房地產(chǎn)商的財務(wù)狀況、資質(zhì)、經(jīng)驗，主要股東、管理者的信用度、負債能力及隱形債務(wù)進行徹底調(diào)查。運用大數(shù)據(jù)，掌握公司的治理、經(jīng)營、管理指標在同行中所處水平及評價，同時對樓盤實地勘察，核實房產(chǎn)的價格、戶型結(jié)構(gòu)、交房日期、周邊環(huán)境、綜合配套、交通、物業(yè)管理等情況。按揭貸款的源頭風(fēng)險是項目風(fēng)險，要審查國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、開工許可證、商品房銷售許可證是否齊全，確保項目資料的完整性與合法性。發(fā)放貸款后要嚴控資金用途，確保用于項目建設(shè)。

（四）銀行內(nèi)部操作風(fēng)險的防范措施

完善銀行內(nèi)部管控機制，實行現(xiàn)代企業(yè)管理制度，規(guī)避操作層面的風(fēng)險。1.樹立風(fēng)險意識，強化貸前調(diào)查，嚴把第一關(guān)。履責到位，堅持行之有效的雙人見客和雙人面簽制度，對資料和項目的真實性合法性進行深入細致的調(diào)查，決不允許委托中介和他人代辦各種必要手續(xù)。2.規(guī)范抵押物管理，建立專門的保管機構(gòu)，專人負責。3.加強網(wǎng)絡(luò)安全監(jiān)管，應(yīng)對無紙化審批帶來的新風(fēng)險。4.建立貸款集中出帳中心，加強貸后管理。對按揭貸款進行跟蹤調(diào)查和分析，做到及時發(fā)現(xiàn)、及時預(yù)警、及時處理。5.善用法律手段，保護資產(chǎn)安全，運用多種辦法，破解“執(zhí)行難”“變現(xiàn)難”。6.加快不良貸款的核銷，加速資產(chǎn)證券化進程，擴大資產(chǎn)流動性。7.提高籌措中長期存款的能力，減輕銀行中長期貸款依靠短期資金支撐的壓力。存款是銀行生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，商業(yè)銀行要以人為本，不斷提高服務(wù)意識和水平，開發(fā)出貼近市場且有新意的吸存產(chǎn)品，滿足市場和自身發(fā)展的需要。在經(jīng)營上要規(guī)范辦行、人才辦行、質(zhì)量立行、效益興行，并遵循安全性、流動性、效益性原則，不斷創(chuàng)新，與時俱進。

五、結(jié)論

經(jīng)濟騰飛是百業(yè)興旺、人民安居樂業(yè)的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，是經(jīng)濟快速發(fā)展，居民收入大幅增加的佐證。商業(yè)銀行開辦的個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)，巧妙地在分期付款的基礎(chǔ)上，解決了購房人的困難，通過加杠桿，使購房者需求得到有效滿足。巨大的供需市場，雖然促進了銀行業(yè)的快速發(fā)展，但風(fēng)險是客觀存在，并隨著社會的進步和經(jīng)濟的發(fā)展而不斷變化，商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)市場變化，不斷開拓創(chuàng)新，做到業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險防范并重，在開展個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)時，執(zhí)行規(guī)范的操作流程，嚴控風(fēng)險，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益和社會效益。個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生，是在市場經(jīng)濟條件下，由銀行的外部因素和內(nèi)部因素引發(fā)，因此，從業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險種類入手，對市場信息、個人信用、貸前調(diào)查、貸中審查、貸后檢查、相關(guān)政策、風(fēng)險管理、客戶資源共享、房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及產(chǎn)生貸款的風(fēng)險進行闡述，提出相應(yīng)的對策，可供商業(yè)銀行和有關(guān)部門參考和使用，以利于商業(yè)銀行的健康平穩(wěn)發(fā)展。

參考文獻：

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[5]卡爾·馬克思.資本論[M].北京：北京聯(lián)合出版公司，2017.

篇6

一、圍繞統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，加強規(guī)劃編制和管理

在大力實施城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，我局通過高標準、高起點、具有前瞻性的規(guī)劃工作，積極推進城鄉(xiāng)一體化進程。

1、抓好規(guī)劃修編工作。對《*縣域總體規(guī)劃》進行全面校對、深化和完善，確?？h域總體規(guī)劃的宏觀指導(dǎo)作用。當前根據(jù)省政府、省建設(shè)廳的要求需與土地利用總體規(guī)劃進行充分溝通和銜接，待編制“兩規(guī)合一”專題后再進行縣域總規(guī)的上報工作。

舊城區(qū)控制性詳細規(guī)劃和新區(qū)規(guī)劃調(diào)整工作將完成上報稿并遞交縣規(guī)劃委員會評審，為舊城改造、土地出讓和基礎(chǔ)設(shè)施的完善提供依據(jù)?！?規(guī)劃”和城鄉(xiāng)規(guī)劃效能監(jiān)察全面推行，強化了公眾參與和公眾監(jiān)督，增強了城市規(guī)劃的合理性和可行性，使城市規(guī)劃的行政行為走向規(guī)范化。

2、抓好測繪工作?！?縣基礎(chǔ)測繪“十一五”規(guī)劃》于今年6月底通過，并將規(guī)劃預(yù)算納入縣政府財政年度預(yù)算，使我縣的基礎(chǔ)測繪有了可靠的資金的保證。同步加強了測繪力量，進一步充實人員，提高測繪管理水平。完成了*、*、*、*四鎮(zhèn)的坐標系統(tǒng)轉(zhuǎn)換工作，實現(xiàn)了全縣坐標系統(tǒng)的統(tǒng)一。我縣城市規(guī)劃管理地理信息系統(tǒng)（GIS系統(tǒng)）組建工作今年正式啟動，將提供先進的共享技術(shù)平臺，極大提高我縣城市規(guī)劃管理、編制和研究的效率和水平，成為數(shù)字*的重要組成部分。

3、抓好城鄉(xiāng)統(tǒng)籌工作。按照*縣域總體規(guī)劃的要求，《*縣域村莊布點規(guī)劃》已經(jīng)縣政府十四屆三次常務(wù)會議審議通過。完成了王家村等33個村的建設(shè)規(guī)劃，有14個村已通過了規(guī)劃評審?！翱h城鄉(xiāng)環(huán)境衛(wèi)生專業(yè)規(guī)劃”已完成編制和專家評審；“全縣污水專項規(guī)劃”根據(jù)專家意見正在修改；“全縣燃氣專項規(guī)劃”初稿基本完成。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進展順利，城鄉(xiāng)一體化供水管網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)全面展開，污水收集管網(wǎng)建設(shè)也正在按計劃啟動建設(shè)，部分鎮(zhèn)已經(jīng)接近完成。小城鎮(zhèn)建設(shè)亮點不斷涌現(xiàn)，姚莊、*等小城鎮(zhèn)建設(shè)亮點突出。

二、實施舊城改造工程，改善宜居環(huán)境

繼續(xù)深入實施舊城改造，城市的整體形象和價值得到較大幅度地提升，群眾居住條件和人居環(huán)境得到有效改善。

1、城市拆遷工作穩(wěn)步推進。今年計劃拆遷五大地塊（*、*路擴拆、*街、*路北側(cè)、*路），后因缺少安置房源，將*路地塊調(diào)整為以單位拆遷為主的船廠路以北地塊、直屬庫等地塊，六個地塊總拆遷面積10.2925萬平方米，計劃投資3.67億元。我縣拆遷計劃已于3月經(jīng)省廳批準，并擬定了今年城市房屋拆遷補償基準價以及相關(guān)配套政策。4月27日，城區(qū)第一塊城市房屋拆遷地塊*地塊拆遷工作已全面啟動。各個地塊拆遷進展順利，各地塊已累計登記543戶，騰退351戶，簽約295戶，完成騰退拆除面積70128.88平方米，完成投資1.3億元。

2、拆遷安置房建設(shè)：

“三房地塊”建設(shè)項目（即：2.5萬平方米*路農(nóng)宅拆遷公寓式安置房、10萬平方米*路和伍子塘拆遷安置房、5萬平方米經(jīng)濟適用房），總用地182畝，建筑面積17.5萬平方米，征遷工作有所推進，已逐步進場施工。*路拆遷安置房工程（總投資8000萬元，建筑面積2.5萬平方米）現(xiàn)正在施工中。根據(jù)“就地拆遷、就近安置”原則，一是我們及時調(diào)整拆遷安置房的建設(shè)計劃和方式，在環(huán)北西路南側(cè)、船廠路北側(cè)2個地塊，新建近9萬平方米拆遷安置房、2萬平方米經(jīng)濟適用房，目前項目前期工作已全部完成。二是舊城區(qū)土地帶方案拍賣，其中住宅控價回購作拆遷安置房，如：*路老公社、新華書店地塊共有回購拆遷安置房總面積1.7萬平方米、180套，已經(jīng)掛牌。

3、舊城改造投融資平臺已完成搭建，啟動封閉運行的操作辦法，自行開發(fā)建設(shè)，配合新的《浙江省城市房屋拆遷管理條例》實施，擬訂了我縣的實施細則。在拆遷安置方式上適應(yīng)新的拆遷安置政策措施，提出就近安置和控價回購等新思路。還對*路、*街、總工會、思賢商貿(mào)中心等區(qū)塊進行了改造方案設(shè)計，為舊城改造提供了決策依據(jù)。

三、加快新城區(qū)框架建設(shè)，提升城市功能

今年新城區(qū)工作重點是推進新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，續(xù)建二路（*路、*路），新建“一橫四縱”道路（*大道、*、*南路、*路），配套建設(shè)*路道路綠化、高壓走廊綠化帶，促進新城招商引資。其中，*道路工程已于8月份竣工，并獲得了省標化工地稱號，正在爭創(chuàng)省“錢江杯”；*路以體育南路為界，分為兩個標段，邊拆遷邊建設(shè)，完成了地下管網(wǎng)鋪設(shè)，全線填筑塘渣和橋梁架設(shè)，目前已開工路段約2800米，剩余200米爭取春節(jié)前進場；體育南路已開始由南向北施工300米；*路、*南路已完成施工、監(jiān)理招標，車站南路完成施工招標，待具備施工條件立即進場施工；*大道已完成項目前期；

新城區(qū)招商引資工作圍繞推進新城開發(fā)建設(shè)和落實新城核心中央商務(wù)區(qū)投資主體為目標，一是繼續(xù)做好新城區(qū)招商引資宣傳，加大力度；二是對已出讓土地做好相關(guān)銜接和服務(wù)，主動協(xié)調(diào)推進征地拆遷工作，幫助解決項目前期過程中的各類問題；三是實施主動招商策略，積極招商，多方洽談，目前，上海鈺深公司、綠地集團、杭鋼置業(yè)等投資商對開發(fā)建設(shè)中央商務(wù)區(qū)表示出較高的熱情，具體項目洽談在逐步深入，有望明年初確定方案和投資主體。

四、抓好國家園林縣城創(chuàng)建，優(yōu)化城市環(huán)境

圍繞創(chuàng)建國家園林縣城的工作目標和要求，積極開展各項工作，城市綠化覆蓋率、建成區(qū)綠地率和人均公共綠地面積達到40.27%、35.42%和12.12平方米，符合國家園林縣城的標準要求，同時精品也有所增加，老區(qū)綠化也有所改善。6月27日，順利通過省建設(shè)廳對我縣創(chuàng)建國家園林城市工作進行資格評定。除較大規(guī)模的體育路綠化景觀工程、高壓走廊綠化帶工程（一期）外，其它工程均已基本完成。創(chuàng)園臺帳工作已全部完成，我局已先后多次與建設(shè)部、省建設(shè)廳進行了對接和溝通，切實做好了各項準備工作。

五、扎實推進公用設(shè)施建設(shè)，完善城市功能

1、路網(wǎng)完善工程。新建9項，總投資5113萬元，年度計劃投資3420萬元。其中：6個項目已開工，即：*東路（解放路-環(huán)北路）、*路西段、子胥路（人民大道—*路）、*東路*港橋及引坡、花園路橋改造、*路*路連接線工程；1個項目（談公路——解放路口工程已竣工）已竣工；開源路因拆遷問題不能開工，健康南路需建好*路橋才能開工。續(xù)建6項，總投資4757萬元，年度計劃投資3177萬元。施家北路等2個工程已基本完工，*東路延伸段、啤酒廠路2個工程正在建設(shè)中，*東路（*路-*路）、子胥路（晉陽路-人民大道）2條道路分別剩下約180米、200米，因征遷未解決，雖數(shù)次進場，仍不能正常施工。

2、市政設(shè)施改造建設(shè)。滸弄路等背街小巷改造工程已完成，同時，完成了城區(qū)橋梁安全檢測和修繕、解放三村開放式小區(qū)綜合整治等工作。

3、環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)。新建3座公廁已完成2座；3座中轉(zhuǎn)站已完成1座；續(xù)建2座公廁、1座中轉(zhuǎn)站已完成。指導(dǎo)鎮(zhèn)垃圾中轉(zhuǎn)處理設(shè)施工作也在正開展中，確保全面完成全縣11座鎮(zhèn)級壓縮式垃圾中轉(zhuǎn)站建設(shè)的目標任務(wù)。

4、污水工程建設(shè)。城網(wǎng)一期工程基本完成；城網(wǎng)二期工作正在繼續(xù)推進；姚莊污水處理工程9公里主管道工程和處理廠主體工程完成，20*年元月1日試運行。南片污水處理工程（原列入前期項目）已提前啟動，新埭線污水管網(wǎng)工程已基本完成；縣城區(qū)污水處理增容工程、干窯鎮(zhèn)污水輸送管工程正在進行項目前期工作。為進一步加快污水處理設(shè)施建設(shè)，我局按照各鎮(zhèn)、各部門上報的太湖流域污水處理項目工作計劃專門發(fā)文，對我縣的城鎮(zhèn)污水項目建設(shè)任務(wù)作進一步細化，并將工作任務(wù)分別落實到各鎮(zhèn)及有關(guān)部門，明確工作職責。同時，局成立項目督查小組，對工程建設(shè)進行現(xiàn)場指導(dǎo)，以確保節(jié)能減排任務(wù)的完成。

六、整合系統(tǒng)資源，以“三位一體”提升城市管養(yǎng)水平

為將構(gòu)建和諧建設(shè)總要求貫穿于實際工作中，充分整合全系統(tǒng)的資源優(yōu)勢，按照“管干分離、管養(yǎng)分離”的原則，我們建立了市政、環(huán)衛(wèi)、綠化“三位一體”的新型城市綜合養(yǎng)護模式。利用現(xiàn)有人力資源組建養(yǎng)護巡查隊伍，每天對城區(qū)市政、綠化養(yǎng)護范圍內(nèi)的情況和直管公房進行巡查，對巡查中發(fā)現(xiàn)的問題，及時上報、匯總和落實相關(guān)職能部門整改，節(jié)約了人力資源，提高了管理效能，從開始運作到現(xiàn)在已初見成效，小區(qū)道路窨井破損得到全面解決，環(huán)衛(wèi)基礎(chǔ)設(shè)施保證正常使用和美觀，直管公房得到了及時維修，環(huán)衛(wèi)保潔和綠化養(yǎng)護全部達標，城區(qū)市容市貌有了明顯改觀。

七、開展“三創(chuàng)一爭”主題實踐活動，促進行業(yè)健康發(fā)展

根據(jù)縣委、縣政府“作風(fēng)建設(shè)年”暨“創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)優(yōu)爭一流”主題實踐活動的統(tǒng)一部署，我局緊緊圍繞“想干事、會干事、干成事”這條活動主線，深入開展“駐區(qū)、駐村、駐企業(yè)”下基層活動，落實整改50多個熱點難點問題，推出了“五送五改”十件惠民實事，完成了魏塘鎮(zhèn)十三個社區(qū)的區(qū)域界線平面圖和社區(qū)分布平面圖贈送給各社區(qū)，切實轉(zhuǎn)變了工作作風(fēng)，行業(yè)監(jiān)管工作穩(wěn)步推進。

1、房地產(chǎn)業(yè)市場監(jiān)管。1—9月全縣完成房地產(chǎn)投資10.66億元，同比增長53.5%；房地產(chǎn)施工面積139.18萬平方米，同比增長9.72%；銷售面積31.64萬平方米，同比增長10.*%；銷售額11.65億元，同比增長32.27%。認真開展了房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪喂ぷ?，嚴格查糾房地產(chǎn)開發(fā)、中介經(jīng)營過程中的違法違規(guī)行為。另外，我們組織人員開展調(diào)查，在全面掌握城鎮(zhèn)住房狀況的基礎(chǔ)上，貫徹落實《*縣城住房建設(shè)規(guī)劃》，加大中小戶型、中低價位的普通商品住房的供應(yīng)量，嚴格按照國家的有關(guān)規(guī)定把好預(yù)售許可關(guān)，7月份起建立商品房網(wǎng)上備案制度，進而推進數(shù)字房管工作。物業(yè)管理工作進一步得到重視，專門設(shè)立物業(yè)管理科，配備專職人員，《*縣物業(yè)管理實施細則》已上報審核，加強對全縣物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)研工作，今年已開展對老住宅小區(qū)整治的試點工作。1-10月住房公積金新增建交單位28家、職工1100名，發(fā)放公積金貸款7800萬元，較好地發(fā)揮了公積金支持職工改善住房條件的作用。修改后的《*縣城鎮(zhèn)廉租住房保障實施細則》已由縣府常務(wù)會議原則通過，起草制定了《*縣城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房管理實施辦法》并已上報，今年又對8戶廉租戶實施了實物配租，對4戶次承租公房的低收入家庭實施租金核減。累計已解決119戶最低收入家庭住房困難，其中實物分配100戶，租金核減19戶次。十一月上旬舉行了’20*人居*金秋房地產(chǎn)展示（交易）會，共有19家房產(chǎn)企業(yè)和部分金融機構(gòu)參加，展會面積5000多平方米，意向交易210套，實際成交102套，金額5000多萬元，房展會達到預(yù)期的效果。

2、建筑行業(yè)市場監(jiān)管。1—9月全縣完成建筑業(yè)總產(chǎn)值(含外企)12.2億元，同比增長10.66%，其中本縣完成建筑業(yè)總產(chǎn)值7.93億元，同比增長17.48%；房屋建筑施工面積（含外企）299.01萬平方米,同比增長4.38%;房屋建筑竣工面積(含外企)98.12萬平方米。在做大做強建筑業(yè)，積極培育和扶持建筑業(yè)企業(yè)方面，起草完成了《關(guān)于加快我縣建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》，制定了“十一五”建筑業(yè)發(fā)展規(guī)劃，把發(fā)展目標任務(wù)分解落實到各建筑業(yè)企業(yè)。在清理拖欠工程款工作方面，繼續(xù)監(jiān)管好施工現(xiàn)場“兩牌一卡”（維權(quán)告知牌、工資發(fā)放公示牌、民工工資卡）制度，實施好欠薪保障金制度和拖欠情況月報制度，對市外進善企業(yè)實施登記備案管理。今年，有11家企業(yè)的12項工地申報爭創(chuàng)“和諧工地”。同時，制定了《*縣建設(shè)市場信用管理辦法》，擬通過網(wǎng)絡(luò)平臺實現(xiàn)企業(yè)信用信息的動態(tài)管理和企業(yè)信用信息資源的互通與共享。在建筑節(jié)能方面，認真貫徹建筑節(jié)能工作目標，20*年辦理施工許可的節(jié)能建筑項目共36個，面積達58.18萬平方米，其中公共建筑7.57萬平方米，居住建筑50.61萬平方米。

科正檢測中心通過計量認證現(xiàn)場考核和內(nèi)部管理躍上新臺階，實現(xiàn)了增產(chǎn)、增效，對涉及地基基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)安全的專項檢測資質(zhì)的檢測項目進行了擴項，確定了包括建筑鋼結(jié)構(gòu)、防水卷材、鋼管扣件等項目共計117個參數(shù)進行了擴項申報，順得獲得了省技術(shù)監(jiān)督局的計量認證證書，使檢測項目由原來的28項增至145項，擴大了檢測的范圍，提高了競爭能力。鋼管扣件、門窗三性、防水卷材等新開展的檢測項目也都在正常運作中。

3、城市形象提升提速。今年以來，經(jīng)縣規(guī)評委評審?fù)ㄟ^的重要公建和大型房產(chǎn)項目有45項，總建筑面積249.6萬平方米,高層建筑111幢，已開工43幢，其中已結(jié)頂25幢，使城市形象和高度都有了提升。

4、窗口建設(shè)進一步提質(zhì)提速

今年1—11月，建設(shè)窗口共受理審批服務(wù)事項6*5件，辦結(jié)5832件（其中：商品房預(yù)售登記67件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證385件、建設(shè)項目選址意見書419件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證195件、建設(shè)工程竣工規(guī)劃確認書199件、各類綠地設(shè)計方案審批81件、房屋產(chǎn)權(quán)證登記2531件、建設(shè)工程竣工驗收備案103件、建設(shè)項目綠化工程實施情況核查94件、數(shù)字柵格地圖費217件、簽訂白蟻防治合同355件、城市戶外大型廣告設(shè)置審批323件）。建設(shè)窗口還積極實施事項辦理的提速提效，綠地設(shè)計方案審批的承諾辦理時限由原來的15個工作日縮減到現(xiàn)在的7個工作日(工業(yè)性項目則進一步縮減到3個工作日)、質(zhì)量監(jiān)督備案有原來的3個工作日縮減到現(xiàn)在的2個工作日,十月份新進的27個事項的辦理服務(wù)承諾期限均比法定辦理時限減少50%以上。建設(shè)窗口已有十一次被中心評為“環(huán)境秩序優(yōu)勝窗口”和四次“六好紅旗窗口”稱號。

5、安全法制工作：

根據(jù)構(gòu)建“法制三級監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)”以及“安全三級監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)”的要求，健全了組織網(wǎng)絡(luò)和相關(guān)制度，起草了《*縣建設(shè)局防臺防汛應(yīng)急預(yù)案》、《*縣建設(shè)工程突發(fā)（群體性）事故應(yīng)急預(yù)案操作手冊》、《*縣城市燃氣突發(fā)（群體性）事件應(yīng)急預(yù)案操作手冊》，組織開展安全生產(chǎn)大檢查和專項整治，健全完善行政執(zhí)法責任制配套制度機制建設(shè)，逐步建立起行政執(zhí)法和安全監(jiān)管的長效機制。

6、城建檔案管理：