導(dǎo)語：如何才能寫好一篇物業(yè)對社會的重要性，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、公共關(guān)系和物業(yè)管理公司公共關(guān)系概述

公共關(guān)系簡稱公關(guān)，是社會組織有目的地運用傳播手段、實現(xiàn)與公眾的雙向溝通，建立良好信譽與形象的一種管理活動。其主要目標(biāo)是建立社會組織與公眾相互了解和相互合作的良好關(guān)系，確立組織的整體形象。以提高組織在公眾心目中的知名度、信任度和美譽度。建立廣泛的公眾市場。促進組織不斷向前發(fā)展，并與公眾獲得共同的利益。

物業(yè)管理公共關(guān)系是物業(yè)管理公司運用傳播手段實現(xiàn)與業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商、政府、媒介等相關(guān)公眾之間的雙向交流，使雙方達到相互了解、相互適應(yīng)和相互信任的一種管理活動。其工作人員就是要找到本公司與之相聯(lián)系的社會其他組織相關(guān)的東西，然后以科學(xué)、合理、有效的方式加以處理與調(diào)整，爭取社會支持、信任和理解。它是一項長期復(fù)雜的活動。

物業(yè)管理集分散的社會分工于一體。物業(yè)管理變傳統(tǒng)房管的單一性修繕服務(wù)為全方位的綜合，集分散的社會分工于一體，充當(dāng)社會“中介”角色，履行統(tǒng)一組織和協(xié)調(diào)的職能。物業(yè)管理公司主要面對的公共關(guān)系有以下幾個方面：

一是縱向的行政領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)面臨的縱向行政領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系，是指導(dǎo)與被指導(dǎo)、檢查與被檢查、監(jiān)督與被監(jiān)督、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，其實質(zhì)是政府與企業(yè)之間的關(guān)系。例如。物業(yè)管理行業(yè)的行政管理部門房地產(chǎn)管理局，其負(fù)責(zé)物業(yè)管理行業(yè)歸口管理工作，其主要職能是規(guī)劃、組織和推動全國物業(yè)管理工作的實施指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的具體工作，實行行業(yè)歸口管理。

二是縱向的隸屬領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系。這是指物業(yè)管理公司內(nèi)部與上級領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系。以及當(dāng)開發(fā)商直接組建物業(yè)管理公司時，物業(yè)管理公司與開發(fā)商之間的上下級領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系。其中，物業(yè)管理公司開發(fā)商之間的關(guān)系協(xié)調(diào)。常因“子承父業(yè)”而缺少獨立意識。例如。物業(yè)不具備竣工入戶條件就接管，維修基金隨意不到位等，直接損害了廣大業(yè)主的權(quán)益。

三是橫向市場交換關(guān)系及橫向的協(xié)助配合關(guān)系。它是指物業(yè)管理公司在市場活動中，依法按合同與各市場主體建立起來的經(jīng)濟關(guān)系。一般按照各市場主體性質(zhì)和簽訂合同的內(nèi)容的不同主要分為： (1)聘用與受聘關(guān)系。即物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的勞務(wù)交換關(guān)系，以委托物業(yè)管理合同的簽訂而確立。(2)承包與發(fā)包關(guān)系。即物業(yè)管理公司與專業(yè)服務(wù)公司的勞務(wù)交換關(guān)系，以承包發(fā)包合同的簽訂而確立。而橫向的協(xié)助配合關(guān)系主要是指物業(yè)管理公司在社區(qū)建設(shè)和社會主義精神文明建設(shè)的共同目標(biāo)之下，與居委會、派出所等基層社區(qū)組織的橫向協(xié)調(diào)、相互支持和工作配合。

二、物業(yè)管理公司公共關(guān)系現(xiàn)狀及存在的問題

我國的物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，由于觀念和認(rèn)識的偏頗、傳統(tǒng)體制的慣性。管理功能的混肴以及經(jīng)濟利益的驅(qū)動等原因。造成了物業(yè)管理公司面臨著艱難的公共關(guān)系攻關(guān)。當(dāng)前物業(yè)管理公司公共關(guān)系存在的普遍問題：

一是物業(yè)管理公司公共關(guān)系觀念淡薄。當(dāng)前很少有物業(yè)管理經(jīng)營者站在企業(yè)今后如何發(fā)展、為企業(yè)營造一個良好的社會氛圍這樣一個角度來思考問題，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)管理者對公共關(guān)系的重視程度不夠，大多數(shù)物業(yè)管理公司工作人員對公關(guān)關(guān)系認(rèn)識還不到位，觀念也極為淡薄，更不會把公關(guān)關(guān)系作為一種管理哲學(xué)來看。如何有效地運用公共關(guān)系已經(jīng)隨著社會的進步變成了一個值得物業(yè)管理經(jīng)營者深思的問題。物業(yè)管理經(jīng)營者應(yīng)該放棄老舊的思想，盡量把公共關(guān)系運用到物業(yè)管理中，來發(fā)展壯大企業(yè)。不然，隨著社會的發(fā)展。企業(yè)將處于相對不利的地位。更有被淘汰的危險。

二是投訴案件多，社會反映強烈。當(dāng)前，物業(yè)管理公司面臨的公共關(guān)系主要是在業(yè)主對物管的投訴上。據(jù)北京市消費者協(xié)會統(tǒng)計，從1995年至今受理消費者對商品房的投訴達上千件，僅2001年就有200多件，這其中物業(yè)管理的投訴占了很大的比例。且有上升趨勢。而據(jù)深圳市住宅局的統(tǒng)計，2001年他們所接到的物業(yè)管理方面的有效投訴約上千宗。從當(dāng)前通過各種新聞媒介曝光的物業(yè)管理投訴案件來看。物業(yè)管理企業(yè)處于一個相對劣勢的地位。極易成為媒介與公眾討伐的對象。這一方面是由于一部分物業(yè)管理企業(yè)自身素質(zhì)存在問題而造成的，另一方面也與物業(yè)管理企業(yè)在面對公共危機時。公共關(guān)系處理措施不當(dāng)有關(guān)。

三是物業(yè)管理公司與居委會職能交叉，相互掣肘。一是有些居委會，對物業(yè)公司的管理工作不支持、不配合，導(dǎo)致物業(yè)公司工作的開展非常困難；二是有些小區(qū)的物業(yè)公司對居民委員會不理睬，擅作主張。從而對整個社區(qū)的管理帶來障礙；三是部分小區(qū)物業(yè)公司與居民委員會的“多頭管理”現(xiàn)象嚴(yán)重。由于歷史原因，老的居住小區(qū)普遍存在著物業(yè)公司與居委會管理職能交叉的現(xiàn)象，如小區(qū)綠化、治安、清潔衛(wèi)生、停車管理等。影響了小區(qū)管理的統(tǒng)一性、協(xié)調(diào)性，不利于物業(yè)管理專業(yè)化的進程。

三、關(guān)于物業(yè)管理公司運用公共關(guān)系的幾點建議

一要改變物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營者管理理念。物業(yè)管理經(jīng)營者做為企業(yè)的領(lǐng)頭羊，是物業(yè)管理公司的決策者。其對公司的管理理念決定公司的發(fā)展。所以要運用好物業(yè)管理中的公共關(guān)系，首先應(yīng)改變物業(yè)管理經(jīng)營者的管理理念。使其接受新思想，使其認(rèn)識到公共關(guān)系的重要性。才能進一步開發(fā)公共關(guān)系活動，不然一切行動都只是空談。

二要加強與物業(yè)行政主管部門的公共協(xié)調(diào)。物業(yè)管理行政主管部門是指建設(shè)部、省(自治區(qū)、直轄市)建設(shè)廳(建委)和市房地產(chǎn)管理局，是物業(yè)管理企業(yè)的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)。其制定的政策、法規(guī)以及傳達的行業(yè)信息等，對物業(yè)管理企業(yè)的日常管理工作起著十分重要的作用。因此，管理處必須加強與物業(yè)管理行政主管部門的聯(lián)系與協(xié)調(diào)。一是積極支持和配合物業(yè)管理行政主管部門的工作，如認(rèn)真落實物業(yè)管理行政主管部門的有關(guān)指示精神，參與物業(yè)管理行政主管部門組織的各種活動等：二是及時獲得物業(yè)管理行政主管部門的有關(guān)信息。便于按新要求和新標(biāo)準(zhǔn)改進和完善物業(yè)管理；三是將在運作過程中出現(xiàn)的一些疑難問題以及行業(yè)發(fā)展過程中遇到的一些矛盾和困難。積極向物業(yè)管理行政主管部門匯報，爭取得到物業(yè)管理行政主管部門的支持和幫助。

三要塑造形象，心照不宣。塑造好形象最重要的就是必須與客戶保持良好的關(guān)系。樹立“以人為本，客戶第一”的服務(wù)理念。根據(jù)業(yè)主的合理要求建立和完善服務(wù)項目和服務(wù)設(shè)施。物業(yè)管理企業(yè)做到這些工作只是盡到了應(yīng)盡的職責(zé)。要在客戶中塑造良好的物業(yè)管理企業(yè)形象，還需要通過其他的方法拉近與客戶的距離，真正與客戶做到相互溝通、彼此信任、互促互進。真正做到心照不宣。

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關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；職業(yè)形象；反思

中圖分類號：F27文獻標(biāo)志碼：A文章編號：1673-291X（2010）34-0036-01

“前世作過孽，今世做物業(yè)”，這句流傳在物業(yè)管理從業(yè)人員之間的話，透露了物業(yè)管理這一行業(yè)的辛苦與艱難，也映射了物業(yè)管理職業(yè)在部分從業(yè)人員心中的形象。

一、目前物業(yè)管理的職業(yè)形象

隨著經(jīng)濟和社會的快速發(fā)展，物業(yè)管理在我們現(xiàn)代社會社區(qū)建設(shè)和發(fā)展中的作用越來越明顯。通過十多年的不斷摸索，物業(yè)管理工作有了長足的發(fā)展。但物業(yè)管理行業(yè)中也凸顯了許多問題，其在職業(yè)形象表現(xiàn)不少的負(fù)面性。

1.工作壓力大。物業(yè)企業(yè)員工與至高層普遍反映，為了干好這一行，他們的神經(jīng)始終都要繃著。一年365天，每天24小時，電話都得開著；碰到突發(fā)事件不管在什么時間，不管你在多遠，你必須趕到現(xiàn)場；不管是酷暑嚴(yán)寒，保安隊員也得畢恭畢敬照標(biāo)準(zhǔn)站崗巡查；再臟再臭的污物，再高再險的角落，保潔員也要定時地去擦洗；整日小心謹(jǐn)慎忙著一些瑣碎煩雜，還時不時受到業(yè)主抱怨與投訴，進而面臨著罰款處理。

2.工資待遇低。由于行業(yè)的準(zhǔn)入門檻不高，業(yè)務(wù)的科技含量相對較低，人性化管理的需要，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是典型勞動密集型企業(yè)。加之物業(yè)管理的社會服務(wù)性，許多地方實行政府指導(dǎo)價收費方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是典型微利型企業(yè)。物業(yè)管理的成本中“人頭費”通常都在50%以上。

3.社會地位弱。受業(yè)主委托，物業(yè)服務(wù)企業(yè)扮演服務(wù)角色；物業(yè)企業(yè)大多脫胎開發(fā)企業(yè)物業(yè)部門，身份獨立而父子關(guān)系尚存；水、電、氣等公共服務(wù)部門，經(jīng)常與這些壟斷行業(yè)打交道，物業(yè)企業(yè)人微言輕。同時由于行業(yè)發(fā)展時間不長，傳統(tǒng)的福利化房產(chǎn)與服務(wù)觀念影響，以及法制不健全、企業(yè)服務(wù)不規(guī)范，出現(xiàn)的問題又是“身邊事”，所以社會感觀存在偏差，甚至出現(xiàn)了“嫁女莫嫁物業(yè)郎”的腔調(diào)。

二、物業(yè)管理職業(yè)形象的改變對策

職業(yè)形象關(guān)乎著行業(yè)的發(fā)展。有關(guān)物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前物業(yè)行業(yè)的發(fā)展遇到人才瓶頸，其中最集中最突出的問題是人員流動性大，人才難尋難留等。近年來，大部分高職院校物業(yè)管理專業(yè)招生大面積縮水，對口就業(yè)率低。這些現(xiàn)象的出現(xiàn)，不能說與行業(yè)形象欠佳不無關(guān)系。要改變物業(yè)管理的職業(yè)形象，可以從如下方面著手：

1.大力宣傳物業(yè)管理的重要性，增強社會認(rèn)同。物業(yè)管理發(fā)展到今天，已不再是“門衛(wèi)看更“、”物業(yè)衛(wèi)生“這么簡單了，物業(yè)管理的重要職能是使業(yè)主的財產(chǎn)保值增值。如果繼續(xù)輕視物業(yè)管理的重要性，我們將面臨巨額的社會財富的貶值，無數(shù)美好的家園將成為新的大雜院，貧民窟，成為新的社會犯罪的藏身之所，由此使廣大人民無法安居樂業(yè)，造成的負(fù)面心理影響更是無法估量。

2.開展職業(yè)定位教育，改變物業(yè)人對自己的看法。物業(yè)管理的從業(yè)人員在偏見和錯誤輿論導(dǎo)向的壓力下，也普遍存在輕看自己的傾向，就認(rèn)為自己是伺候人，沒出息的職業(yè)。物業(yè)人通過自己的勞動自食其力與養(yǎng)家糊口；為業(yè)主精心服務(wù)，幫助他們解決居住與工作環(huán)境問題，被人“使喚”不也證明自己是有用之才？其實，職業(yè)無貴賤之分，更要看職業(yè)的意義。

3.提高企業(yè)盈利能力，切實改善工資待遇。物質(zhì)保障是基礎(chǔ)，收入標(biāo)準(zhǔn)的高低是人才就業(yè)的必然選擇。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過對外開通業(yè)務(wù)項目與類型、多渠道經(jīng)營，對內(nèi)規(guī)范管理、提升品牌價值等開源節(jié)支措施，提高企業(yè)盈利能力，改善員工待遇，同時加強企業(yè)文化建設(shè)，吸引人留住人。

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【關(guān)鍵詞】 “村改居”物業(yè)服務(wù)對策

2009年6月，青島市黃島區(qū)順利通過全國首批“農(nóng)村社區(qū)建設(shè)實驗全覆蓋示范區(qū)”的評估驗收。至此，全區(qū)現(xiàn)有204個社區(qū)中有126個達到了初級和諧社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，40個達到中級標(biāo)準(zhǔn)，2個達到高級標(biāo)準(zhǔn)。

“村改居”和諧社區(qū)建設(shè)中，物業(yè)服務(wù)的重要性不言而喻。“村改居”是城市化進程的必然趨勢，其在為廣大物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓寬了廣闊的業(yè)務(wù)空間的同時，也對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了巨大的挑戰(zhàn)。

一、物業(yè)服務(wù)的主要難點分析

1、新業(yè)主舊的生活習(xí)慣難改

由于受生長環(huán)境的影響，一些剛剛由農(nóng)戶轉(zhuǎn)變過來的業(yè)主，其生活習(xí)慣與小區(qū)物業(yè)的統(tǒng)一管理顯得格格不入。

比如一些農(nóng)村老人愛懷舊，家里暫時不用的東西都舍不得丟掉，隨意堆放在樓道的角落；更有甚者，有些業(yè)主干脆破壞草坪，改造成菜地！

生活環(huán)境、生活方式的改變，新業(yè)主往往需要很長時間的適應(yīng)，但的確給小區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作增加了許多麻煩。

2、物業(yè)服務(wù)繳費難度大

“一般小區(qū)業(yè)主討論的是交多少物業(yè)費，而村改小區(qū)業(yè)主討論的是該不該交物業(yè)費的問題?！薄按甯木印毙^(qū)的物業(yè)服務(wù)收費難度可見一斑。

方中圓小區(qū)是四方區(qū)完成舊村改造已經(jīng)十年的老小區(qū)，小區(qū)物業(yè)自從1998年接管小區(qū)以來，物業(yè)費一直維持在0.12元/。盡管如此，交物業(yè)費的仍然不到20%。很多“村改居”小區(qū)都有類似情況，華易?春之都就曾因為物業(yè)費難題前后更換了五任物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

對于物業(yè)服務(wù)繳費難的問題，筆者分析，主要有以下原因。

（1）“村改居”是國家改善農(nóng)村居民生活條件，建設(shè)和諧社會的重大舉措。但在“村改居”的推進過程中，一些政府部門的工作不到位，沒能做實思想工作，尤其對“村改居”之后的一系列連鎖后果沒有解釋充分，引起一些新業(yè)主對物業(yè)費用的抵觸情緒。一些業(yè)主認(rèn)為，以前生活在村子里，沒有物業(yè)費用，生活感覺不錯，搬進新居是政府的意思，為什么要自己交費？

（2）一方面，“村改居”中的業(yè)主很多收入不高，甚至微薄，“高昂”的物業(yè)費用的確是家庭一筆不小的開支。另一方面一些“村改居”沒有注重具體的民情和需要，過度提高了社區(qū)環(huán)境水平，必然造成物業(yè)服務(wù)費用水平的上升。

3、配套設(shè)施滯后增加物業(yè)服務(wù)難度

由于“村改居”社區(qū)基本上都是以居民自的樓房為主，市政配套設(shè)施較為落后，特別是一些老住宅區(qū)設(shè)備、設(shè)施和管網(wǎng)老化破舊，急需投入大量資金進行整修或更新改造。但不少地方“村改居”后，市政建設(shè)沒有同步跟進，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主要是由社區(qū)自行承擔(dān)的。配套設(shè)施的簡陋與落后，成為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的瓶頸，也引發(fā)了新業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的不滿。

二、物業(yè)服務(wù)對策

1、宣傳工作持續(xù)化，轉(zhuǎn)變思想觀念

（1）宣傳“村改居”的意義和對老百姓的好處。

“村改居”改變的不僅僅是一塊牌子、一個公章，應(yīng)該讓新業(yè)主切身感受到隨著身份變革帶來的生活上的進步，只有思想意識改變了，才能打心眼里主動嘗試、適應(yīng)新的生活環(huán)境。

（2）普及物業(yè)服務(wù)知識，宣傳物業(yè)服務(wù)理念。

宣傳物業(yè)服務(wù)知識和理念并不是簡單的貼標(biāo)語做宣傳，應(yīng)該根據(jù)“村改居”小區(qū)的特點，采取因地制宜的有效措施。如物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以招募新小區(qū)中的閑置勞動力充當(dāng)保安、保潔和綠化工作。這樣的好處是既解決了新業(yè)主的就業(yè)問題，提高業(yè)主收入，又可以利用小區(qū)中廣大業(yè)主的裙帶關(guān)系，企業(yè)先對這些“業(yè)主職工”進行宣傳教育，然后，讓他們轉(zhuǎn)以“職工業(yè)主”的身份去向其他業(yè)主宣傳，由業(yè)主教育業(yè)主更具說服力，效果更好。

2、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量適應(yīng)業(yè)主需要

服務(wù)質(zhì)量是指服務(wù)的效用及其對顧客需要的滿足程度，好的服務(wù)質(zhì)量并不是指服務(wù)提供者做得越出色越好，也不一定要達到最高服務(wù)水平。一般而言，服務(wù)質(zhì)量是使目標(biāo)顧客滿意而做出的最低服務(wù)水平。現(xiàn)實中，服務(wù)質(zhì)量與業(yè)主需要相脫節(jié)往往也是物業(yè)服務(wù)繳費難的一個重要原因。為了使得服務(wù)與費用相匹配，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要深入、充分征求“村改居”業(yè)主的意見，制定合適的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，切忌不可以照搬其它小區(qū)的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量水平。

3、加強與居委會的合作

“村改居”之后，村委會變成居委會。一些新業(yè)主依然對原有的村委會保有很高的信任度和依賴感。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強與居委會的合作，如服務(wù)費用收繳工作。在一些小區(qū)中，物業(yè)費用往往是由居委會來提供。實際中，一些居委會利用原有的資產(chǎn)收益對業(yè)主的物業(yè)費用進行補貼，如薛家島示范小區(qū)。

4、建議政府加大建設(shè)投入和政策傾斜

一方面加大政府對社區(qū)公共設(shè)施的投入，讓廣大新居民切實到“村改居”的好處。如黃島區(qū)近年來投資5000萬元改建、改造了2家市標(biāo)準(zhǔn)化街道衛(wèi)生服務(wù)中心、38個社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、64家市規(guī)范化衛(wèi)生室和43個社區(qū)殘疾人康復(fù)中心；另一方面鑒于很多“村改居”的居民一開始無法接受普通物業(yè)服務(wù)公司的模式，建議最初幾年的物業(yè)費由政府、街道和大型贊助企業(yè)適當(dāng)給予資助，等逐漸培育起小區(qū)業(yè)主“物業(yè)服務(wù)”的思想意識，再按照正常的標(biāo)準(zhǔn)運行。

結(jié)束語

對于競爭日益激烈的物業(yè)服務(wù)行業(yè)，“村改居”小區(qū)是巨大的市場，但服務(wù)難度很大，服務(wù)利潤很薄。正如一位物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人抱怨所說“目前的村改小區(qū)對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是一塊雞肋”。如何推進和改善“村改居”小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，保障“村改居”工程的順利實施和長久良性運作，既需要政府的支持，又需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)、更需要廣大新居民和社會的共同努力。

參考文獻

[1] 王江偉，高福山.“黃島模式”：從“村改居”起步[N]. 青島日報，2009-07-13

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[關(guān)鍵詞]現(xiàn)代物業(yè)管理 服務(wù) 法律法規(guī) 競爭

一、現(xiàn)代物業(yè)管理的內(nèi)涵

物業(yè)管理,通常是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主的委托,依據(jù)物業(yè)管理委托合同,對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治,并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展,現(xiàn)代物業(yè)管理所提供的服務(wù)也在不斷的更新與改進,除了提供以上所提到的基本服務(wù)以外,還包括家政服務(wù)、中介、租賃經(jīng)營、房屋銷售等延伸。

按照服務(wù)的性質(zhì)和提供的服務(wù)方式,現(xiàn)代物業(yè)管理的基本內(nèi)容主要包括:(1)公共服務(wù)。即為全體住戶提供的常規(guī)性基本服務(wù),包括,房屋主體的管理;房屋設(shè)備、設(shè)施的管理;環(huán)境衛(wèi)生的管理;綠化管理;保安管理等。(2)專項服務(wù)。即為部分住戶群體提供的特定服務(wù),主要有日常生活類;商業(yè)服務(wù)類;金融服務(wù)及中介等方面。(3)特約服務(wù)。即為滿足住戶特別需要及時提供的個別服務(wù)。(4)延伸。即物管公司為全體業(yè)主提供的無償服務(wù)和精神服務(wù)。

二、做好物業(yè)管理服務(wù)的重要性

1.服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的本質(zhì)所在

隨著社會的不斷進步,更多的生活小區(qū)、樓宇甚至一些經(jīng)濟條件較好的農(nóng)村更加注重物管企業(yè)所提供的服務(wù),不僅僅像過去一樣只局限于對于內(nèi)部建筑物、樹木、配套設(shè)施以及安全狀況等方面簡單的管理工作,而是追求物管公司所提供的專項服務(wù)、特約服務(wù)和隱,這種由管理到服務(wù)的重要轉(zhuǎn)變,正是符合了現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營理念和客戶的更高需求,追求“以人為本”、“和諧共進”是現(xiàn)代物管企業(yè)的立業(yè)之本。

2.服務(wù)是物管企業(yè)不斷發(fā)展的源泉所在

產(chǎn)品的質(zhì)量是企業(yè)得以發(fā)展的主要動力,物業(yè)管理企業(yè)也只有依靠所提供的服務(wù)才能夠贏得市場。只有提供優(yōu)良的服務(wù)設(shè)備、熱情的服務(wù)態(tài)度、嫻熟的服務(wù)技能、完善的服務(wù)項目才能夠滿足客戶多層次的需求,才能夠在激烈的行業(yè)競爭中立于不敗之地,專業(yè)的服務(wù)是推動物管企業(yè)不斷發(fā)展的力量之源。

三、目前存在的主要問題

1.從業(yè)人員素質(zhì)相對較低,具有專業(yè)素養(yǎng)的人才缺少。目前,我國大多數(shù)的物管企業(yè)仍舊屬于勞動密集型的行業(yè),從事的基本工作就是安全保衛(wèi)、保潔和維護等,多數(shù)管理人員不僅學(xué)歷偏低,而且專業(yè)不對口。物業(yè)管理的專業(yè)人才應(yīng)該是集管理、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)于一身的,而目前開設(shè)此專業(yè)的高校數(shù)量較少,而真正愿意從事該行業(yè)的專業(yè)人才更是少之甚少。真正發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè),需要一批具備專業(yè)素質(zhì)的職業(yè)經(jīng)理人。

2.相關(guān)的行業(yè)法規(guī)制度尚不完善。由于物管公司所提供的各項服務(wù)都是基于與業(yè)主所簽訂的契約關(guān)系之上的,因此需要較為完善的行業(yè)法規(guī)及制度加以完善和保護雙方的權(quán)利,依照合約履行義務(wù)。然而目前,我國尚未出臺健全的物業(yè)管理法規(guī)制度,在現(xiàn)實生活中出現(xiàn)的各式糾紛,也無法完全做到有法可依,往往得不到及時解決。

3.物業(yè)服務(wù)性收費的標(biāo)準(zhǔn)問題尚未真正量化。物業(yè)服務(wù)性標(biāo)準(zhǔn)是物管企業(yè)和業(yè)主之間爭執(zhí)最大的問題之一,占相關(guān)投訴中的80%左右,不少業(yè)主認(rèn)為物管公司收費較高,而且與開發(fā)商的關(guān)系也非同一般,造成簡單問題復(fù)雜化。目前,部分省市已經(jīng)制定了相關(guān)的管理辦法,但是仍然存在著不足與漏洞,因此,推動物業(yè)管理服務(wù)具體辦法與具體標(biāo)準(zhǔn)普及化是目前物業(yè)管理行業(yè)中亟待解決的問題之一。

四、需要解決的幾個問題

1.建立和完善相關(guān)法律體系,明確當(dāng)事人的權(quán)、責(zé)、利。物管行業(yè)是個新興的行業(yè),而且涉及的當(dāng)事人較多,包括開發(fā)商、施工單位、物管企業(yè)和業(yè)主四方,關(guān)系復(fù)雜,相關(guān)的行業(yè)法規(guī)及制度較為滯后,已有的部分條例也尚不夠完善,僅僅靠道德與公約的力量來約束當(dāng)事人行為已略顯單薄。如何保證每個當(dāng)事人的權(quán)、責(zé)、利,需要強制性和權(quán)威性的法律體系的維護和賦予,推動相關(guān)法律法規(guī)的盡早出臺是保護每個當(dāng)事人的基本保證。

2.提高自身的服務(wù)質(zhì)量是物管企業(yè)長盛不衰的內(nèi)在原因。首先,要提高物管公司從業(yè)人員的自身素質(zhì),無論是直接的從業(yè)人員,還是管理人員,都要具備專業(yè)的職業(yè)素養(yǎng),建立學(xué)習(xí)型團隊,通過舉辦培訓(xùn)班,并且與其他兄弟公司聯(lián)誼活動,取長補短,為客戶提供最優(yōu)良、最專業(yè)的服務(wù)。其次,要努力完善所提供的服務(wù)內(nèi)容,推進全方位的服務(wù)項目,滿足不同層次、不同年齡以及不同區(qū)域的業(yè)主需求。最后,健全社區(qū)文化,創(chuàng)建文明小區(qū)。

3.打造公平、和諧、有序的競爭環(huán)境。對物管公司實行資質(zhì)評定和招標(biāo)上崗的管理方法是營造公平、和諧、有序競爭環(huán)境的重要措施,通過相關(guān)的權(quán)威部門對各個物管公司包括,資金實力、人才數(shù)量和管理業(yè)績等各方面進行資質(zhì)評定,對不同檔次的小區(qū)或樓宇予以不同資質(zhì)的企業(yè)進行招標(biāo)上崗。隨著市場經(jīng)濟體系的日漸完善和發(fā)展,已逐漸進入了一個競爭的時代,任何行業(yè)都在不斷的競爭中求得進步和發(fā)展,競爭使經(jīng)濟充滿了活力,競爭使各種經(jīng)濟要素資源得到優(yōu)化配置,打造公平、和諧、有序的競爭環(huán)境成為保證物管行業(yè)健康發(fā)展的外在動力。

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篇5

自2007年10月1日起，《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》開始正式實施。物業(yè)管理這一新興行業(yè)是隨著我國城鎮(zhèn)住房制度的改革，房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)由公有產(chǎn)權(quán)逐漸轉(zhuǎn)變成個人產(chǎn)權(quán)，同時，原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關(guān)系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人之間服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系的變化而產(chǎn)生的。目前，隨著房地產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模發(fā)展，全國物業(yè)管理企業(yè)也在飛速增加。它的產(chǎn)生、發(fā)展和壯大，對于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴大就業(yè)起著積極的作用。

物業(yè)管理經(jīng)過20多年的風(fēng)雨，現(xiàn)在已經(jīng)深入到社會的各個角落，從住宅小區(qū)物業(yè)、工業(yè)區(qū)物業(yè)、高校物業(yè)、度假村物業(yè)到機場、高速公路物業(yè)等，可以說物業(yè)管理已經(jīng)成為與城市的生產(chǎn)、工作和人民生活密切相關(guān)的行業(yè)。隨著人們對物業(yè)管理重要性的認(rèn)識和認(rèn)可，物業(yè)管理將無限的延伸和擴展，存在巨大的市場潛力，基于此，競爭機制必然介入這個行業(yè)。從1993年深圳市將競爭機制引入物業(yè)行業(yè)，通過招投標(biāo)選聘資質(zhì)、實力較高的物業(yè)管理企業(yè)，并取得成功，使各地物業(yè)管理招投標(biāo)的項目越來越多，包括了所有物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容。過去的實踐已經(jīng)證明，行業(yè)間只有進行公平、公正、合理、合法的競爭才能促進企業(yè)有所前進、發(fā)展和創(chuàng)新，對于物業(yè)行業(yè)更是如此，只有通過競爭選聘物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主才能享受到高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的服務(wù)，也才能使物業(yè)管理企業(yè)充滿生機和活力。任何企業(yè)有較強的競爭力，主要有高素質(zhì)的管理人員和高技能的技術(shù)工人。2003年9月1日《物業(yè)管理條例》的實施使油田物業(yè)單位即將面臨市場競爭的局面，促使物業(yè)管理企業(yè)提高管理層次；提高物業(yè)服務(wù)科技含量；提高物業(yè)各項服務(wù)質(zhì)量，達到業(yè)主日益增長的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)的要求。條例的實施對物業(yè)企業(yè)職工的思想觀念是一個沖擊，對物業(yè)系統(tǒng)職工提高自身的素質(zhì)起到了積極的推進作用。

一、培養(yǎng)職業(yè)技能

《物業(yè)管理條例》實施，使每名職工認(rèn)識到有一身過硬的技能，掌握充足的業(yè)務(wù)知識對企業(yè)發(fā)展和個人生存都是有利的事情，形成人人學(xué)習(xí)的風(fēng)氣。

遼河油田物業(yè)系統(tǒng)是從原來基建單位整體分離出來的，屬于后勤服務(wù)隊伍，職工隊伍中管理人員少，具有較高業(yè)務(wù)水平的管理人員更少，操作工人技術(shù)水平低下。以一個基層物業(yè)單位舉例，有職工113人，至2011年有物業(yè)經(jīng)理資質(zhì)的6人，占職工總數(shù)的5.3%，有物業(yè)管理員資質(zhì)8人，占職工總數(shù)的7.07%，這與深圳市物業(yè)管理企業(yè)100%物業(yè)管理人員有物業(yè)管理員資質(zhì)相比，在質(zhì)和量上都有很大的差別。從這個側(cè)面雖然不能全面反映油田物業(yè)系統(tǒng)職工隊伍的素質(zhì)，但與這種比例相近的單位一定存在。曾作為國有大型企業(yè)的附屬單位，油田物業(yè)企業(yè)大多數(shù)職工多年形成的大鍋飯思想的惡疾還沒有被市場經(jīng)濟的大手徹底拔掉。每月拿著工資、獎金，工作中怠工、誤工，企業(yè)的興衰與個人無關(guān)，不學(xué)無術(shù)的人大有人在。隨著《物業(yè)管理條例》的立法，物業(yè)管理將逐步實現(xiàn)正規(guī)化、法制化、專業(yè)化、市場化。條例中不僅對物業(yè)管理企業(yè)提出具體權(quán)利、義務(wù)，也明確了業(yè)主及業(yè)主委員會的權(quán)利、義務(wù)、職責(zé)，其中業(yè)主大會有權(quán)“選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)”的條款就讓油田的物業(yè)公司看到了市場經(jīng)濟的力量。所以物業(yè)服務(wù)的好與差，與企業(yè)持續(xù)發(fā)展有著十分重要關(guān)系?，F(xiàn)在油田企業(yè)職工經(jīng)濟收入依附于所在企業(yè)是不可否認(rèn)的事實，企業(yè)的興衰與否關(guān)系到自己的利益，所以提高自身素質(zhì)不僅是個人未來競爭的需要，也是企業(yè)前進的動力?！段飿I(yè)管理條例》的大力宣傳，使物業(yè)職工認(rèn)識到提高自身素質(zhì)是企業(yè)前進和發(fā)展的必須。

技術(shù)工人原來對參加技能鑒定采取無所謂的態(tài)度，認(rèn)為物業(yè)維修沒有高難度，修好就行，質(zhì)量就不敢保證了。但現(xiàn)在大家充分認(rèn)識到，長此以往沒有過硬的技能就有可能被業(yè)主解聘，被市場大潮淘汰，所以在日常工作中苦練技術(shù)，爭取取得更高技能標(biāo)準(zhǔn)的人多了起來。居安思危的思想不僅工人有，作為管理人員也感到充實自己的重要性，對各種資質(zhì)考試、培訓(xùn)都爭先報名，希望通過這種形式提高自己的管理水平；也有通過其他形式學(xué)習(xí)技能知識，提高自身管理水平及業(yè)務(wù)技能。

二、樹立企業(yè)形象

篇6

近年來，隨著城市化進程的不斷加快，物業(yè)管理在城市管理中的重要作用日益突出。物業(yè)管理工作涵蓋了從居民區(qū)到工業(yè)、商業(yè)、公益事業(yè)等各類物業(yè)項目的管理內(nèi)容。加強物業(yè)管理，有利于城市經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展，促進城市房地產(chǎn)的保值增值；有利于提高城市品位，不斷改善市民的生活和工作環(huán)境；有利于增加就業(yè)崗位，維護社會秩序，營造良好的社會環(huán)境。各級各有關(guān)部門和單位要從落實科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建社會主義和諧社會的高度，充分認(rèn)識加強物業(yè)管理工作的重要性，進一步統(tǒng)一思想，以改善環(huán)境、營造和諧社會、創(chuàng)建平安城市為目標(biāo)，積極采取措施，全面加強物業(yè)管理工作，不斷擴大物業(yè)服務(wù)覆蓋面，建立健全長效管理機制，切實提高物業(yè)管理工作的整體水平。

二、構(gòu)建上下聯(lián)動的物業(yè)管理工作機制

按照各縣（市、區(qū)）人民政府、市開發(fā)區(qū)管委會負(fù)責(zé)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處具體組織，社區(qū)居委會協(xié)助落實，房管部門監(jiān)督管理，相關(guān)職能部門密切配合，物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體承擔(dān)，“條塊結(jié)合、以塊為主”的原則，建立和完善物業(yè)管理體制，明確管理職責(zé)，落實工作責(zé)任，形成上下聯(lián)動、齊抓共管的工作機制，共同推進物業(yè)管理工作。

（一）各縣（市、區(qū)）人民政府、市開發(fā)區(qū)管委會負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理工作。組織所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處貫徹落實各項政策措施，全面開展物業(yè)管理工作；落實辦事機構(gòu)，建立縣（市、區(qū)）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)三級物業(yè)管理工作體系；落實管理責(zé)任，抓好本轄區(qū)物業(yè)管理工作的部署檢查、組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督指導(dǎo)。

（二）鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處負(fù)責(zé)組織開展本轄區(qū)物業(yè)管理工作。負(fù)責(zé)會同房產(chǎn)管理部門，科學(xué)劃定物業(yè)管理區(qū)域；指導(dǎo)同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)能夠獨立實施物業(yè)管理的非住宅項目組建業(yè)主委員會和實施物業(yè)管理；組織或參與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查考評；建立健全投訴處理機制，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的綜合性問題；對轄區(qū)物業(yè)管理工作進行監(jiān)督和檢查，協(xié)助綜治、公安、工商、文化、教育、衛(wèi)生、環(huán)保、房管等相關(guān)部門開展小區(qū)綜合整治工作。

（三）社區(qū)居委會負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理的實施工作。負(fù)責(zé)業(yè)主大會籌建、業(yè)主委員會改選的組織工作，指導(dǎo)業(yè)主委員會制定管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；指導(dǎo)業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或建立自治性物業(yè)服務(wù)組織；協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)組織落實服務(wù)合同；協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)中的矛盾糾紛；對住宅小區(qū)內(nèi)損害業(yè)主利益的各類違章行為，及時上報相關(guān)行政執(zhí)法部門。

（四）房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理的監(jiān)管和行業(yè)指導(dǎo)。負(fù)責(zé)研究制定本轄區(qū)物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃，制定相關(guān)配套政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；參與本轄區(qū)內(nèi)新建住宅項目的規(guī)劃建設(shè)和綜合驗收；負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)審查；組織物業(yè)管理行業(yè)的檢查、考核和人員培訓(xùn)工作；指導(dǎo)、監(jiān)督選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招投標(biāo)工作；負(fù)責(zé)對住宅專項維修資金的使用進行審查；負(fù)責(zé)指導(dǎo)物管機構(gòu)和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）加強物業(yè)服務(wù)活動的日常監(jiān)管，牽頭協(xié)調(diào)相關(guān)部門共同做好物業(yè)管理相關(guān)工作，依法查處物業(yè)管理違法行為；市房產(chǎn)行政主管部門牽頭組織對各縣（市、區(qū)）人民政府、市開發(fā)區(qū)管委會、市各有關(guān)部門推進物業(yè)管理工作情況進行檢查考核。

（五）相關(guān)職能部門依據(jù)各自職責(zé)，共同抓好涉及物業(yè)管理的相關(guān)工作。規(guī)劃、建設(shè)、公安、工商、文化、教育、消防、衛(wèi)生、環(huán)保、城管、物價、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)依法查處居住小區(qū)內(nèi)違章停車、違法搭建、占用綠地、無照經(jīng)營、污染環(huán)境以及裝飾裝修中擅自改變房屋結(jié)構(gòu)等違法行為，維護物管區(qū)域正常的公共管理秩序。

三、合理確定物業(yè)管理方式和組織形式

物業(yè)管理實行等級性或基礎(chǔ)性管理服務(wù)。根據(jù)各區(qū)域房屋建設(shè)、環(huán)境配套、居民需求、業(yè)主意愿及服務(wù)約定等情況，確定物業(yè)管理方式和組織形式。力爭三年內(nèi)，物業(yè)管理或基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)覆蓋到所有住宅小區(qū)，基本形成體系健全、政策完善、責(zé)任到位的物業(yè)管理工作機制。

（一）新建商品房住宅小區(qū)要嚴(yán)格遵循規(guī)劃設(shè)計方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全等要求進行建設(shè)，并通過招投標(biāo)選聘符合資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門要各司其職，加大對新建住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、物業(yè)服務(wù)的監(jiān)管力度。新建住宅小區(qū)要嚴(yán)格落實公建配套驗收制度，驗收時，街道、社區(qū)、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須參加。開發(fā)建設(shè)單位要按前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，建立完善物業(yè)管理移交手續(xù)，保證前期物業(yè)管理落實到位。開發(fā)建設(shè)單位要強化售后服務(wù)，在保修期內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。業(yè)主委員會組建后，開發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的移交工作，確保新建住宅小區(qū)全面實行規(guī)范的物業(yè)服務(wù)。

（二）老舊住宅小區(qū)要根據(jù)居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機結(jié)合起來，以社區(qū)管轄范圍為依據(jù)，界定各物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域；以社區(qū)居委會為主體，組織召開業(yè)主大會，組建業(yè)主委員會；以物業(yè)服務(wù)企業(yè)或群眾性物業(yè)服務(wù)組織為載體，開展物業(yè)服務(wù)活動。要加大對老舊住宅小區(qū)的整治力度，逐步解決舊住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問題。對整治后具備條件的舊住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按等級實施物業(yè)管理服務(wù)；對不完全具備條件的小區(qū)，由社區(qū)居委會牽頭，組建物業(yè)服務(wù)隊伍，落實以保潔、保綠、保安為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性管理服務(wù)，也可以采取“樓幢管理”的模式，確保小區(qū)基礎(chǔ)落實到位。規(guī)模較小的零散住宅小區(qū)或樓幢，可并入相鄰小區(qū)實施統(tǒng)一管理、差異化服務(wù)，開展物業(yè)管理的經(jīng)費由小區(qū)全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費的籌集、管理、使用需經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表會議討論通過。經(jīng)費的使用情況定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，接受全體業(yè)主監(jiān)督。

（三）合理確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與收費標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容要區(qū)別不同的物業(yè)性質(zhì)和特點，確定服務(wù)的項目和等級。物業(yè)服務(wù)收費要遵循公正合理、質(zhì)價相符的原則，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

新建商品房住宅小區(qū)和具備市場化物業(yè)管理條件已實施市場化物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，根據(jù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)、配套情況和設(shè)定的服務(wù)項目，依據(jù)物價、房管部門制定的物業(yè)管理等級評定標(biāo)準(zhǔn)，通過前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)，或者由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，確定服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)，并經(jīng)房管部門會同物價部門核定后實施。

不具備市場化物業(yè)管理條件的老舊住宅小區(qū)，由社區(qū)居委會負(fù)責(zé)落實基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)項目。由社區(qū)組建物業(yè)服務(wù)隊伍實施基礎(chǔ)性管理服務(wù)的，其收費標(biāo)準(zhǔn)由社區(qū)居委會組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表會議討論通過，在小區(qū)內(nèi)公示，由房管部門會同物價部門核定后實施。

四、規(guī)范物業(yè)管理的相關(guān)工作

（一）規(guī)范物業(yè)項目的前期管理工作。新建的物業(yè)項目，在業(yè)主委員會未成立前，必須實行前期物業(yè)管理。開發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)提供《前期物業(yè)管理委托合同》、《業(yè)主臨時管理規(guī)約》和物業(yè)管理用房，并按規(guī)定程序招聘符合資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進行前期物業(yè)管理。

（二）規(guī)范業(yè)主委員會的組建和工作程序。進一步完善社區(qū)、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三位一體”的工作機制。每個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個業(yè)主委員會。住宅小區(qū)業(yè)主委員會的組成人員，原則上從有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織協(xié)調(diào)能力的業(yè)主中推薦人選。業(yè)主委員會主要負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會、監(jiān)督履行物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督實施管理規(guī)約等工作，同時積極配合和支持社區(qū)居委會的工作。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）要支持業(yè)主委員會的工作，業(yè)主委員會集體換屆期間，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定社區(qū)居委會代為履行業(yè)主委員會的職責(zé)，確保工作正常運轉(zhuǎn)。

（三）規(guī)范物業(yè)相關(guān)合同管理工作。開發(fā)建設(shè)單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同中，要有物業(yè)服務(wù)的相關(guān)條款，約定房屋交付使用后物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容、服務(wù)等級及對應(yīng)的收費標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)主委員會成立前，開發(fā)建設(shè)單位要按規(guī)定程序與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托合同。

業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依據(jù)商品房買賣合同，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主臨時管理規(guī)約，并認(rèn)真履行。

業(yè)主委員會成立后，應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂正式的物業(yè)服務(wù)合同，約定各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，按期交納物業(yè)服務(wù)費用。對逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會要協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行督促催交；經(jīng)督促仍不交納的，由房管部門會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法催交。建立業(yè)主交納物業(yè)管理服務(wù)費誠信檔案，凡無正當(dāng)理由超過一年不交納物業(yè)服務(wù)費的，在未交全物業(yè)服務(wù)費前，相關(guān)部門可限制房屋的轉(zhuǎn)讓交易。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定的，由業(yè)主委員會按合同約定予以處理；雙方有爭議的，由社區(qū)居委會調(diào)解處理；調(diào)解處理不成的依法解決。

（四）規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依據(jù)服務(wù)合同，切實履行職責(zé)，提高服務(wù)質(zhì)量，對超出服務(wù)合同的事宜，要與業(yè)主委員會協(xié)商確定后實施。房產(chǎn)行政主管部門要會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管。加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為進行抽查，建立誠信檔案，規(guī)范其服務(wù)行為，認(rèn)真評定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)績和誠信程度，并依據(jù)有關(guān)規(guī)定作為資質(zhì)評定和物業(yè)招投標(biāo)的重要依據(jù)。在強化對物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核的基礎(chǔ)上，建立優(yōu)勝劣汰新機制。對服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主滿意率低的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要依法吊銷其資質(zhì)證書。要嚴(yán)格招投標(biāo)管理，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在招投標(biāo)過程弄虛作假，串通投標(biāo)等違法違規(guī)行為，嚴(yán)肅處理，一年內(nèi)不得參加投標(biāo)活動。要建立健全物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理制度，切實提高物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)。要建立透明消費制度，研究出臺新的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，提高業(yè)主滿意率。要建立健全物業(yè)投訴處理責(zé)任機制，建立數(shù)字化物業(yè)管理信息系統(tǒng)，設(shè)立物業(yè)服務(wù)“”，及時查處物業(yè)服務(wù)中的不規(guī)范行為，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改，切實保障業(yè)主的合法權(quán)益。

五、確保物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展

（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。物業(yè)管理事關(guān)城市長遠發(fā)展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進難度大。市政府將把物業(yè)管理作為民生和社會穩(wěn)定工作納入各縣（市、區(qū)）人民政府、市開發(fā)區(qū)管委會社會經(jīng)濟發(fā)展考核指標(biāo)。各縣（市、區(qū)）人民政府、市開發(fā)區(qū)管委會，市各有關(guān)部門要切實加強領(lǐng)導(dǎo)，加大措施，全力推進。要把強化物業(yè)管理工作作為提升城市管理水平、創(chuàng)建文明城市、維護社會穩(wěn)定工作的一項重要內(nèi)容，切實擺上議事日程，落實實施機構(gòu)，明確工作任務(wù)，建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為物業(yè)管理工作提供有力保障。

（二）加強輿論宣傳。要采取多種形式，大力宣傳國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《省物業(yè)管理條例》和《市物業(yè)管理實施細(xì)則》等相關(guān)的政策法規(guī)和規(guī)定，宣傳物業(yè)管理工作的重要意義，讓廣大市民和社會各界了解政策，強化物權(quán)意識，樹立物業(yè)服務(wù)的商品消費觀念，引導(dǎo)廣大市民主動支持、參與物業(yè)管理活動，積極維護社區(qū)環(huán)境，及時繳納物業(yè)服務(wù)費用，努力形成人人關(guān)心支持物業(yè)管理的良好氛圍。

篇7

一、提高認(rèn)識，切實增強責(zé)任感和緊迫感

物業(yè)管理是城市管理的一項重要內(nèi)容，是社會廣泛關(guān)注的熱點、焦點。我們必須站在提升全市居民幸福感、維護社會穩(wěn)定的高度，充分認(rèn)識物業(yè)管理工作的重要性。

（一）做好物業(yè)管理工作具有重要社會意義和經(jīng)濟意義。第一，物業(yè)管理是現(xiàn)代城市管理的重要組成部分。完善和發(fā)展城市功能，維持城市的運轉(zhuǎn)，需要投入相應(yīng)的人力、物力、財力進行管理。物業(yè)管理就是要建立與城市設(shè)施這一“硬環(huán)境”相適應(yīng)的管理服務(wù)“軟環(huán)境”。物業(yè)管理工作者實際上也是城市的管理者。第二，良好的物業(yè)服務(wù)關(guān)系是構(gòu)建和諧社會的一項重要內(nèi)容。物業(yè)管理好壞，業(yè)主是否滿意，直接影響到社區(qū)穩(wěn)定乃至整個社會的穩(wěn)定。作為社區(qū)管理和服務(wù)的主體，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提高人們居住質(zhì)量和生活質(zhì)量的同時，也承擔(dān)著居住區(qū)精神文明建設(shè)的重任。第三，發(fā)展物業(yè)管理是優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要手段。業(yè)主繳納與服務(wù)相對等的費用,物業(yè)行業(yè)、服務(wù)人員獲取勞動報酬，是合理調(diào)整社會財富再分配的重要手段。這是物業(yè)服務(wù)行業(yè)存在和發(fā)展最重要的經(jīng)濟基礎(chǔ)。我市物業(yè)管理吸納了大量企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動力和部隊復(fù)轉(zhuǎn)軍人，這對緩解產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)壓力具有重要作用。第四，提升物業(yè)管理水平是促進房地產(chǎn)業(yè)健康、快速發(fā)展的有力保障。作為房地產(chǎn)業(yè)的一個管理環(huán)節(jié)，物業(yè)管理對房地產(chǎn)保值、增值具有重大影響,抓好物業(yè)管理對于促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重要作用。

（二）認(rèn)真剖析當(dāng)前物業(yè)管理中的不足。第一，管理體制不順。主要體現(xiàn)在兩點：一是市、縣兩級住建局的物業(yè)管理職責(zé)不清晰，特別是在市區(qū)，市住建局參與或直接行使具體管理工作，真正在一線面對各類物業(yè)矛盾糾紛、掌握一手情況的區(qū)住建局，卻沒有真正發(fā)揮作用。二是個別縣（市、區(qū)）住建局，還沒有理順與規(guī)劃、城管、公安以及供水、供電、供熱、供氣等相關(guān)職能部門的關(guān)系，沒有形成協(xié)調(diào)聯(lián)動的物業(yè)管理機制，總是不能順暢、及時地解決物業(yè)問題。第二，物業(yè)行政管理力度不夠。一是管理力量不足，有的縣（市）甚至無專門機構(gòu)、無專業(yè)人員、無工作經(jīng)費。二是人員素質(zhì)不高，專業(yè)水平不夠，對物業(yè)相關(guān)政策、法規(guī)不熟悉、甚至不了解。三是對管理中存在的問題缺乏相應(yīng)的措施，沒有系統(tǒng)完善的制度和成熟的管理手段。第三，物業(yè)服務(wù)水平較低，服務(wù)行為不夠規(guī)范。從業(yè)人員很多是轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)及農(nóng)村進城務(wù)工人員，服務(wù)意識、專業(yè)技能還有待提高。物業(yè)企業(yè)管理還需加強。第四，物業(yè)服務(wù)缺乏市場競爭機制。全市95%以上的物業(yè)企業(yè)隸屬于開發(fā)公司，或與開發(fā)公司存在一定從屬關(guān)系,不能遵循市場規(guī)律，缺乏競爭意識、責(zé)任意識和獨立經(jīng)營能力，造成整個市場無法通過優(yōu)勝劣汰，實現(xiàn)社會資源的合理分配。第五，物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)低、收費率低是現(xiàn)階段制約物業(yè)行業(yè)發(fā)展的一個根源。目前物業(yè)服務(wù)收費還在執(zhí)行20XX年制定的標(biāo)準(zhǔn)，全市XX家物業(yè)服務(wù)企業(yè)有XX家虧損。虧損企業(yè)依靠減少人員和降低人工費來降低成本，或靠母公司的補貼維持生存。從而產(chǎn)生了服務(wù)人員素質(zhì)下降、服務(wù)質(zhì)量下滑、收費率降低的惡性循環(huán)。第六，老舊小區(qū)是物業(yè)管理的薄弱區(qū)域。老舊小區(qū)普遍存在規(guī)劃設(shè)計缺乏前瞻性，停車位、安全監(jiān)控等配套設(shè)施不齊全，沒有歸集維修資金或維修資金已基本用完等問題。同時，無物業(yè)管理的住宅小區(qū)基本由居委會代管，物業(yè)維護問題日益突出。第七，開發(fā)建設(shè)單位遺留問題形成大量的物業(yè)管理隱患。開發(fā)商不按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)配備物業(yè)管理設(shè)施，不按要求對公共部位進行移交查驗、移交建設(shè)資料，在保修期內(nèi)不及時擔(dān)負(fù)維修責(zé)任等行為普遍存在。第八，業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費理念不成熟，小區(qū)自治機構(gòu)不完善。一些業(yè)主還沒有建立“買房是投資，住房是消費，產(chǎn)權(quán)歸己、維修自理”的觀念。同時，業(yè)主委員會的自律、溝通作用沒有充分發(fā)揮。

二、抓重點、解難題，推動全市物業(yè)管理出特色、上水平

物業(yè)管理工作是今年住建工作的重點和亮點。今年全市物業(yè)管理工作的思路是：以完善管理體制、提高服務(wù)水平為目標(biāo)，把“規(guī)范物業(yè)管理，創(chuàng)建宜居小區(qū)”活動作為抓手，理順各方主體關(guān)系，強化行政監(jiān)管。引入市場機制，做強物業(yè)企業(yè)?；饷埽平怆y題，形成制度完善、管理規(guī)范、競爭有序的物業(yè)管理模式。主要經(jīng)濟指標(biāo)要確保實現(xiàn)兩個“100%”，即：新建小區(qū)專業(yè)物業(yè)覆蓋率100%，新建小區(qū)住宅專項維修資金繳存率100%。

（一）理順各方主體關(guān)系，建立健全物業(yè)管理體制。只有體制理順了，才能從根本上破解物業(yè)發(fā)展的瓶頸，實現(xiàn)物業(yè)管理、服務(wù)和經(jīng)營的科學(xué)發(fā)展。第一，要理順市、縣兩級物業(yè)主管部門關(guān)系，完善物業(yè)行政管理機制。各縣（市、區(qū)）住建部門要抓緊向本級政府匯報，爭取支持，充分發(fā)揮法律、法規(guī)賦予的職能和作用，盡快理順與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的物業(yè)監(jiān)管職能。要盡快完善物業(yè)管理機構(gòu)，做到工作人員、辦公地點、辦公設(shè)施、辦公經(jīng)費、工作制度“五到位”。今年開始，XX市區(qū)物業(yè)管理的行政職能將依法下放到各區(qū)主管部門,請各區(qū)主管部門，將相關(guān)職權(quán)迅速下放到街道辦事處及社區(qū)居委會。今后，市住建局將主要行使對全市物業(yè)行業(yè)管理的行政監(jiān)管和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，起督促、協(xié)調(diào)和服務(wù)作用；各縣（市、區(qū)）、特別是市區(qū)的XX要做好具體領(lǐng)導(dǎo)、組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督管理工作。第二，要處理好住建局與物業(yè)管理相關(guān)部門的關(guān)系，形成齊抓共管的良好局面。各縣（市、區(qū)）住建局要增強大局意識，與規(guī)劃、城管、公安、環(huán)衛(wèi)以及供水、排水、供暖、供氣等單位加強聯(lián)系、交流與協(xié)作，按照各自職能，明確工作職責(zé)，形成各負(fù)其責(zé)、協(xié)同推進的工作格局。第三，要處理好開發(fā)建設(shè)與后期管理的關(guān)系，解決開發(fā)建設(shè)的遺留問題。各縣（市、區(qū)）住建局或房管局要明確界定房產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理交接的各個節(jié)點，以及開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主等各方主體責(zé)任。要對小區(qū)配建物業(yè)管理用房、共用部位設(shè)施配套、公建配套情況，以及開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)檔案移交、維修資金歸集等情況進行監(jiān)督檢查，依法查處和糾正違規(guī)行為。開發(fā)建設(shè)單位必須設(shè)定開發(fā)住房保修期，在商品房銷售合同中載明并承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。今年開始，全市將逐步試行保修金制度，由物業(yè)管理行政部門對房屋質(zhì)量保證金進行監(jiān)管。

（二）規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費，加快建立“質(zhì)價相符”的物業(yè)服務(wù)長效機制。市住建局協(xié)同物價部門，正在對物業(yè)服務(wù)收費項目和成本構(gòu)成進行核算，制定新的《住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和收費等級標(biāo)準(zhǔn)》，出臺與服務(wù)等級相適應(yīng)的政府指導(dǎo)價格。同時，請各縣（市、區(qū)）住建局進一步規(guī)范企業(yè)行為，監(jiān)督引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照指導(dǎo)價格，明確服務(wù)項目，確定服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)，推行明碼標(biāo)價的公示收費制度。全市將進一步推行“服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、收費公開化、質(zhì)價相符”的物業(yè)服務(wù)，杜絕多收費、少服務(wù)的侵害業(yè)主行為，和高級別服務(wù)、低級別收費的惡意競爭行為。

（三）強化整頓檢查，加大監(jiān)督執(zhí)法力度。市住建局將進一步完善考核評議辦法，從機構(gòu)設(shè)置、人員配備、政策制定執(zhí)行、違規(guī)行為查處、維修資金歸集、管理和使用、基礎(chǔ)檔案管理等方面，強化對各縣（市、區(qū)）住建局的監(jiān)督和指導(dǎo)。各縣（市、區(qū)）住建局要加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督檢查和市場整頓力度，嚴(yán)肅查處不履行物業(yè)服務(wù)合同、無資質(zhì)從事物業(yè)服務(wù)、擅自改變管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施用途、擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營、侵占損壞共用部位、綠化帶改建車位等違法違規(guī)行為。同時，要建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信和經(jīng)理人信用考核制度，對考核不達標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，降低或注銷資質(zhì)。

（四）加強舊住宅小區(qū)的治理和改善，扶持舊小區(qū)物業(yè)管理工作。大力開展舊住宅小區(qū)改善工程，完善舊小區(qū)公共配套設(shè)施，改變舊小區(qū)臟亂差的狀況。對改造后具備物業(yè)管理條件的舊住宅小區(qū)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處和居民委員會組織指導(dǎo)成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理；對不完全具備物業(yè)管理條件的小區(qū)，由社區(qū)居委會牽頭，組建物業(yè)服務(wù)隊伍，落實基礎(chǔ)性自助式管理；對個別不能形成小區(qū)的住宅樓，可以采取“自我管理”模式，由社區(qū)負(fù)責(zé)組織居民開展簡單的保潔服務(wù)和公共設(shè)施維護。

（五）規(guī)范住宅專項維修資金的歸集、管理和使用。今年起，各縣（市）一律停止開發(fā)商代收、代繳維修資金，改由業(yè)主直接向各縣（市）住建局繳存。進一步完善專項維修資金管理平臺，各縣（市）要全部實現(xiàn)“三統(tǒng)一”，即：統(tǒng)一使用市區(qū)維修資金管理平臺，推進住宅專項維修資金信息管理系統(tǒng)在全市聯(lián)網(wǎng)；統(tǒng)一全市維修資金會計科目和核算方法，對維修資金進行管理、核算,一律執(zhí)行市財政局、市住建局聯(lián)合出臺的《XX市住宅專項維修資金會計科目及核算辦法（試行）》；統(tǒng)一維修資金管理部門的經(jīng)費開支渠道，人員、設(shè)備支出列入財政一般預(yù)算，管理經(jīng)費在維修資金增值收益中列支。

（六）引入市場機制，建立更加科學(xué)的物業(yè)服務(wù)模式。嚴(yán)格落實住建部《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》，建立規(guī)范的一級市場、也就是開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招投標(biāo)制度，在此基礎(chǔ)上，逐步引導(dǎo)建立二級市場、也就是業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招投標(biāo)制度。培育、組建物業(yè)招投標(biāo)專業(yè)機構(gòu)。對物業(yè)服務(wù)項目嚴(yán)格實行招投標(biāo)和議標(biāo)審批，對達到一定規(guī)模的住宅物業(yè)，積極推進公開招投標(biāo)；對規(guī)模較小的住宅物業(yè)協(xié)議招標(biāo)實行監(jiān)督，不斷提高新建物業(yè)的招投標(biāo)比例和公開招投標(biāo)比重。推動房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)服務(wù)的分離，打破原有的“誰開發(fā)、誰管理”的模式，推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。

（七）加快扶持引導(dǎo)，促進物業(yè)企業(yè)做大做強。通過扶持一批企業(yè)，帶動行業(yè)整體水平提升。市區(qū)要制定重點企業(yè)扶持計劃，力爭兩年內(nèi)發(fā)展一家以上一級資質(zhì)企業(yè)；各縣（市、區(qū)）也要確定扶持重點，年內(nèi)發(fā)展一批二級資質(zhì)企業(yè)。要大力實施“典型帶動”，樹立典型物業(yè)管理示范項目，推廣先進物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗，進一步提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

三、發(fā)揮各方主體作用，確保物業(yè)管理工作落到實處

（一）充分發(fā)揮住建局的行政管理作用，加強行業(yè)指導(dǎo)和服務(wù)。各縣（市、區(qū)）住建部門和房管部門要切實將物業(yè)管理作為提升城市管理水平、維護社會穩(wěn)定的一項重要工作抓實抓好。一要通過政策支持、技術(shù)幫扶，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)排憂解難，為物業(yè)行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造有利條件。二要帶著感情去處理群眾反映的問題，努力化解矛盾，確保社會穩(wěn)定。三要多學(xué)習(xí)、多思考、多研究，站在提升物業(yè)行業(yè)水平的高度，破解體制上、服務(wù)上、發(fā)展中的難題。做物業(yè)管理工作，要有耐心、有細(xì)心、有公道心、有責(zé)任心，認(rèn)真調(diào)研、多方協(xié)調(diào)，才能爭取群眾的認(rèn)可。

篇8

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；和諧小區(qū)；重要性

中圖分類號： C93 文獻標(biāo)識碼： A

一、物業(yè)管理對和諧社區(qū)的作用

(1)有利于推動“以人為本”的社區(qū)文化建設(shè)。在“構(gòu)建和諧社會”的戰(zhàn)略目標(biāo)下，物業(yè)管理所追求的文化集中體現(xiàn)于人性化的管理和服務(wù)。社區(qū)文化建設(shè)是物業(yè)管理企業(yè)在市場競爭中尋求生存和發(fā)展的基本秉賦。當(dāng)商品經(jīng)濟社會發(fā)展到一定程度，人們的需求就會不斷提高，從過去的物質(zhì)追求上升為物質(zhì)與精神兩者相和諧。當(dāng)前，物業(yè)管理不單是從硬件上服務(wù)，還從軟件上提高社區(qū)文化建設(shè)。

(2)對環(huán)境的管理是和諧社區(qū)的基礎(chǔ)。物業(yè)管理是對社區(qū)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相干區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理通過物業(yè)公司的清潔人員盡職盡責(zé)的工作，改變了服務(wù)范圍內(nèi)的環(huán)境狀況；遭遇踐踏的草地泛黃枯焦，花草雜亂無章，經(jīng)過物業(yè)公司園藝綠化工人及時的補種、施肥、澆水、修剪；物業(yè)管理員在小區(qū)內(nèi)對小區(qū)每日都進行巡邏，及時準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)小區(qū)各種設(shè)施損壞情況并進行及時維修；物業(yè)公司保安員協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。將安全隱患消滅在萌芽狀態(tài)；機電、電梯、地下管網(wǎng)、供水等的及時供給和維修。

二、住宅小區(qū)管理中存在的問題

(一)業(yè)主觀念守舊且缺乏正當(dāng)維權(quán)途徑

在與物業(yè)公司的矛盾沖突中，絕大多數(shù)業(yè)主維權(quán)意識淡薄。面對自己的正當(dāng)權(quán)益受到侵犯時，他們無法運用法律的武器去進行維護，這樣使得業(yè)主的權(quán)益長期被物業(yè)公司所忽視。而業(yè)主在維權(quán)的過程中，又如何把握好尺度呢?口水戰(zhàn)、拉條幅、貼標(biāo)語、甚至以暴力沖突等方式去解決問題已成為了業(yè)主維權(quán)的手段之一。有些業(yè)主非常清楚的了解自己的權(quán)利，但卻要使用非正當(dāng)?shù)氖侄稳ソ鉀Q，這就使矛盾糾紛長期得不到行之有效的解決，并且損害了雙方的利益。還有部分業(yè)主不了解自己的權(quán)利，一味從自身角度出發(fā)，追求不該屬于自己的利益，激發(fā)了自己同物業(yè)公司之間的矛盾。

隨著房屋產(chǎn)權(quán)的多元化、私有化，住宅小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理矛盾日益突出。部分業(yè)主對自己專有產(chǎn)權(quán)很愛護，但對雙方互有、部分所有、全體共有的產(chǎn)權(quán)則不夠重視，可能造成“公地悲劇”。公共環(huán)境是小區(qū)業(yè)主共同生活的場所，部分業(yè)主不能自覺去維護它，反而去破壞綠化，無意識的損壞公共設(shè)施等。例如:有的業(yè)主在綠地上種植蔬菜、更有甚者有的業(yè)主在公共綠地上飼養(yǎng)家禽，使綠地變得一塌糊涂。嚴(yán)重影響了其他業(yè)主的生活環(huán)境。長此以往，導(dǎo)致小區(qū)環(huán)境日益惡化，要想得以恢復(fù)是很困難的。無人治理的開荒種田、飼養(yǎng)家禽現(xiàn)象只會越來越嚴(yán)重，其他業(yè)主無能為力，只能默許。

(二)物業(yè)公司與業(yè)主存在利益沖突

業(yè)主與物業(yè)公司之間的沖突是兩個經(jīng)濟體之間的利益之爭，物業(yè)公司要達到利潤最大化必然要使業(yè)主原有利益受到一定損失；業(yè)主要求節(jié)省開支、又要服務(wù)好，這樣物業(yè)公司也將損失它期望的利潤，這就是困擾雙方的一個突出問題。正確認(rèn)識雙方利益沖突的糾結(jié)所在，是我們認(rèn)識矛盾同一性和斗爭性的關(guān)鍵，物業(yè)公司和業(yè)主之間既是矛盾的雙方同時也是相互聯(lián)系、相互轉(zhuǎn)化的關(guān)系。實現(xiàn)雙方利益的最大化是有效解決問題的關(guān)鍵所在，互利共贏才是雙方的共同目標(biāo)，也是解決物業(yè)公司和業(yè)主間矛盾的一把金鑰匙。

(三)物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管有待完善

在物業(yè)管理領(lǐng)域內(nèi)發(fā)生的矛盾和糾紛數(shù)量龐大且覆蓋面廣，有些涉及到業(yè)主與物業(yè)公司之間，有些涉及業(yè)主與物業(yè)公司、開發(fā)企業(yè)之間，更繁雜的還有涉及物業(yè)公司與相關(guān)公用事業(yè)單位之間，以及物業(yè)管理的各參與主體與政府行政管理部門之間的復(fù)雜關(guān)系。需要多主體協(xié)調(diào)解決問題時，由于認(rèn)識上的差異以及各自利益訴求的不同，導(dǎo)致參與各方對問題的理解難以達成統(tǒng)一，加之協(xié)調(diào)過程繁復(fù)，導(dǎo)致問題的解決進程艱難且漫長，而且，單純依靠物業(yè)公司自身的能力很難令問題得到解決。例如:小區(qū)內(nèi)業(yè)主私自搭建違章建筑，這不僅給其他業(yè)主造成安全隱患，同時也使物業(yè)公司的管理增加了難度。物業(yè)公司有制止業(yè)主私搭亂建的權(quán)利，但在勸阻后仍不停止的情況下，物業(yè)公司自身是沒有辦法強制責(zé)令業(yè)主停止這類行為的，因為物業(yè)公司不具備行政執(zhí)法權(quán)，而必須上報有關(guān)行政管理部門去進行解決。但在問題的實際處理進程中會因為程序繁瑣、過程漫長等等原因，最終導(dǎo)致問題許久得不到解決甚至是不了了之，并且可能部分業(yè)主會以此為借口，拒絕繳納物業(yè)管理費，致使物業(yè)公司蒙受不該有的損失。此類現(xiàn)象說明物業(yè)管理行業(yè)目前過于依賴于行政監(jiān)管，而自身行業(yè)自律的專業(yè)化、社會化程度依然較低，這樣就導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)無序競爭的普遍存在。

三、物業(yè)管理對構(gòu)建和諧小區(qū)的應(yīng)對策略

(一)業(yè)主應(yīng)解放思想轉(zhuǎn)變固有觀念

業(yè)主應(yīng)更新觀念，順應(yīng)我國房地產(chǎn)體制改革與發(fā)展的大趨勢，增強對物業(yè)管理重要性的認(rèn)識和對物業(yè)管理消費的認(rèn)同感。并且廣大業(yè)主應(yīng)按照有關(guān)法律法規(guī)來對自己的行為進行約束，防止因為主觀意識上的落后導(dǎo)致自身與企業(yè)正當(dāng)?shù)墓芾矸?wù)行為不相協(xié)調(diào)，從而使雙方的利益受到不必要的損失。

業(yè)主在已往與物業(yè)公司的糾紛中采取對抗、不合作的姿態(tài)，一路上磕磕絆絆卻不解決根本問題，自身的權(quán)益無法得到保障。在體驗過荊棘與坎坷之后，業(yè)主應(yīng)該冷靜思考，先要從自身做深刻的反思，要以積極的心態(tài)替代消極的心態(tài)，以對話代替對抗。

業(yè)主要改變自身立場參與到小區(qū)的日常管理中去。同時，社區(qū)管理也可以通過業(yè)主的參與發(fā)揮自己的管理作用，這樣業(yè)主主人翁的意識增強了，變得關(guān)心管理。業(yè)主與物業(yè)公司的溝通交流也會增多，從而理解物業(yè)公司的日常工作，對構(gòu)建物業(yè)公司與業(yè)主和諧關(guān)系有一定的積極作用。

業(yè)主應(yīng)站在物業(yè)公司的角度為其考慮，雖然自己是物業(yè)服務(wù)的享受者，具備監(jiān)督物業(yè)公司工作的權(quán)利，但不能以有色眼鏡看待物業(yè)公司及其員工，要意識到物業(yè)公司提供的服務(wù)也是付出了辛苦的，即便沒達到十全十美，但也不要過分挑剔。應(yīng)給予物業(yè)公司最大限度的支持和協(xié)助，配合物業(yè)公司共同營造美好的小區(qū)環(huán)境，要以合作伙伴的角度看待物業(yè)公司，充分信任并對物業(yè)公司的付出給予肯定。既然選擇了物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)，就要信任物業(yè)公司，要尊重他們的辛勤付出，要相信他們能夠為業(yè)主提供周到、細(xì)致的服務(wù)。信任是搭架人與人之間和諧共處的橋梁，是共建美好家園的紐帶。

(二)嚴(yán)格規(guī)范自身行為

為了對業(yè)務(wù)的各項基本利益能夠維護，物業(yè)公司一定要嚴(yán)于律己，加強自身的服務(wù)行為規(guī)范。當(dāng)前，關(guān)于物業(yè)管理的政府性文件及規(guī)章制度已經(jīng)出臺，實現(xiàn)了對社區(qū)物業(yè)管理工作的有效監(jiān)督，在一定意義上也提高了物業(yè)管理公司服務(wù)水平，并且對業(yè)主實現(xiàn)自身權(quán)利也有了保障。在這種環(huán)境下，物業(yè)公司一定要嚴(yán)格自律，加強制度的建設(shè)，對員工的個體行為有效規(guī)范，在整個服務(wù)過程中貫穿全心全意為業(yè)主服務(wù)的宗旨，使服務(wù)質(zhì)量不斷得到提升。

(三)完善監(jiān)管是和諧構(gòu)建的保障

政府目前對物業(yè)管理的重點，應(yīng)放在法規(guī)建設(shè)上，當(dāng)務(wù)之急是要重視和加速制定、出臺涵蓋面大的管理法規(guī)，并且這些法規(guī)對于確認(rèn)、保護、限制和制裁的規(guī)定應(yīng)是明確的、具體的、可操作的。此外，還應(yīng)逐步提高物業(yè)管理法律規(guī)范的效力等級，使物業(yè)管理的法律法規(guī)形成一套較為完整、系統(tǒng)的體系。

從物業(yè)管理的業(yè)務(wù)中來看：一是建立房屋和維修管理的法律以及法規(guī)、規(guī)章；二是建立設(shè)備設(shè)施管理法律、法規(guī)及規(guī)章；三是建立保安保衛(wèi)、消防管理的法律、法規(guī)及規(guī)章；四是建立環(huán)境衛(wèi)生管理的法律、法規(guī)及規(guī)章。另外，完善的物業(yè)管理法律體系要覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個領(lǐng)域，使物業(yè)管理的各項活動均有法可依。通過這些法律法規(guī)、規(guī)章及辦法的制定與施行，使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營、收費等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運作。

(四)全社會營造物業(yè)管理和諧氛圍

社會公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一新興行業(yè)，加強對這一行業(yè)的作用的重視。物業(yè)管理企業(yè)本身也需要加強和業(yè)主之間能夠有效溝通，使得整個社會都能夠正確的認(rèn)識這一行業(yè)，對其存在的一些問題能夠逐漸消除，使得每一個業(yè)主以消費者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營行為、服務(wù)行為，促進二者和諧并從而推動行業(yè)整體進步。

結(jié)語

當(dāng)前，對和諧社區(qū)的構(gòu)建，對物業(yè)管理公司有著很重要的作用，在這當(dāng)中，一定要充分發(fā)揮其服務(wù)職能，促進其服務(wù)水平的不斷提升，為社區(qū)居民提供更為方便、快捷、全面的服務(wù)。同時，也需要社區(qū)居民能夠共同參與，對物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)進行監(jiān)督，不斷促進和諧社區(qū)構(gòu)建及其快速發(fā)展。

參考文獻

[1]汪紅巖.淺論物業(yè)管理對構(gòu)建和諧社區(qū)的作用和影響[J].江東論壇,2010,01:34-37.

篇9

一、油田物業(yè)服務(wù)的特點

物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)近年來在我國快速發(fā)展，已成為一個新興的產(chǎn)業(yè)。自1998年國家啟動了住房體制改革，住房取消了福利化，實現(xiàn)貨幣化、產(chǎn)權(quán)化。老百姓擁有了自有產(chǎn)權(quán)的房子，隨著《物業(yè)管理條例》、《物權(quán)法》等國家及地方相關(guān)法律法規(guī)的相繼頒發(fā)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理及各項工作也逐步實現(xiàn)規(guī)范化及市場化，各類物業(yè)服務(wù)企業(yè)也逐漸發(fā)展起來。

油田服務(wù)產(chǎn)業(yè)主要以油田職工及家屬居住的社區(qū)為服務(wù)對象，同時還承擔(dān)了圍繞油田生產(chǎn)建設(shè)相關(guān)企業(yè)的工業(yè)物業(yè)服務(wù)。由于油田社區(qū)居住的居民絕大多數(shù)是油田在崗或離退休職工，由于工作環(huán)境及油田生產(chǎn)的客觀原因，很多學(xué)生無人接送，很多老人無人照顧，以及由于歷史原因存在鍛煉休閑的場所、車輛車庫車位不足等一些需要解決的硬件問題，同時還要解決綜合治理、搞好綠化、做好生活后勤保障等一系列瑣碎繁雜的具體工作，開展油田物業(yè)服務(wù)需要能吃苦、善經(jīng)營、服務(wù)意識強的員工。

二、加強油田物業(yè)服務(wù)企業(yè)思想政治工作的重要性

油田物業(yè)服務(wù)是一項基礎(chǔ)性和保障性業(yè)務(wù)，在中國石油天然氣集團公司改革發(fā)展中處于重要地位、發(fā)揮著重要作用。“十一五”期間，集團公司黨組從戰(zhàn)略和全局的高度出發(fā)，立足改革發(fā)展實際，把油田物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)列為建設(shè)綜合性國際能源公司的六大業(yè)務(wù)之一，明確了配套發(fā)展的科學(xué)定位，確定了保障生產(chǎn)、服務(wù)生活、維護穩(wěn)定三大職能。

油田物業(yè)企業(yè)所服務(wù)的對象大部分是缺乏社會依托的獨立工油田，由油田物業(yè)企業(yè)提供公共服務(wù)，實行“單位制”管理，不僅擔(dān)負(fù)著油田建設(shè)管理的職能，還承擔(dān)著協(xié)調(diào)社會關(guān)系、化解社會矛盾、保持社會穩(wěn)定的工作任務(wù)。隨著我國經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，油田職工群眾的思想越來越活躍，越來越多的流動人口進入油田，駐礦單位越來越多元化，由原來的單一企業(yè)形成多家駐油田單位的格局，對油田物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來了新的挑戰(zhàn)，人是事業(yè)發(fā)展的根本，對油田物業(yè)企業(yè)來說更是如此，如何應(yīng)對這些挑戰(zhàn)，解決好存在的問題，實現(xiàn)和諧油田建設(shè)，就必須立足現(xiàn)有資源，充分調(diào)動物業(yè)員工的工作主動性、積極性，這就需要加強思想政治工作。

三、油田物業(yè)企業(yè)加強思想政治工作的策略

1.強化物業(yè)隊伍建設(shè)，完善思想政治管理制度。思想政治工作的目標(biāo)任務(wù)是培養(yǎng)造就一支團結(jié)、務(wù)實、廉潔、高效的員工隊伍，充分發(fā)揮員工的積極性、主動性和創(chuàng)造性，推動油田物業(yè)企業(yè)的工作作風(fēng)建設(shè)和精神文明建設(shè)，保證各項工作的圓滿完成。油田物業(yè)企業(yè)要以 “面向員工、生活便利、和諧平安”為原則，充分發(fā)揮內(nèi)外部資源優(yōu)勢，以滿足油田居民生活服務(wù)和促進油氣田生產(chǎn)建設(shè)企業(yè)的需求為目標(biāo)，建設(shè)專業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的社區(qū)服務(wù)隊伍，健全組織機構(gòu)，實施企務(wù)公開制度任務(wù)層層落實、分工人人明確，各項工作人負(fù)其責(zé)、不留死角。密切關(guān)注員工思想變化，加強溝通和引導(dǎo)，達到企業(yè)發(fā)展、員工個人訴求滿足與價值實現(xiàn)的多贏。制定完善思想政治工作責(zé)任制度，做到思想政治工作與建設(shè)和諧油田相結(jié)合。落實思想政治工作會議制度和表彰獎勵制度，持續(xù)不斷加強對思想政治工作的領(lǐng)導(dǎo)，定期召開會議分析形勢，探索路子，總結(jié)經(jīng)驗，并對思想政治工作先進集體和個人進行表彰，推動思想政治工作深入開展。 嚴(yán)格政治學(xué)習(xí)制度，保證員工政治學(xué)習(xí)時間、學(xué)習(xí)內(nèi)容和學(xué)習(xí)效果落實到位，做到組織生活和政治學(xué)習(xí)有計劃、有要求、有組織、有記錄、有檢查、有總結(jié)，個人學(xué)習(xí)有資料、有筆記、有體會。

通過制度保障，打造一支高水平的油田物業(yè)隊伍，通過創(chuàng)新服務(wù)理念、強化服務(wù)意識、提高服務(wù)質(zhì)量，實現(xiàn)油田物業(yè)服務(wù)的根本目標(biāo)即保障油氣生產(chǎn)、服務(wù)油田生活，通過高質(zhì)量的油田服務(wù)解除油氣生產(chǎn)企業(yè)的后顧之憂，改善石油職工家屬的生活環(huán)境和居住條件，強化油田社會事務(wù)管理，保證職工群眾安居樂業(yè)，促進油田和諧穩(wěn)定。

2.建設(shè)油田家園文化，提升企業(yè)思想政治工作。企業(yè)發(fā)展一年靠機遇，十年靠制度，百年靠文化。企業(yè)文化在企業(yè)經(jīng)營管理中發(fā)揮著重要的作用。企業(yè)的競爭力可分為三個層面：第一是產(chǎn)品層，包括企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)及質(zhì)量控制能力、企業(yè)的服務(wù)、成本控制、營銷、研發(fā)能力；第二是制度層，包括各經(jīng)營管理要素組成的結(jié)構(gòu)平臺、企業(yè)內(nèi)外環(huán)境、資源關(guān)系、企業(yè)運行機制、企業(yè)規(guī)模、品牌、企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度；第三是核心層，包括以企業(yè)理念、企業(yè)價值觀為核心的企業(yè)文化、企業(yè)文化對加強企業(yè)管理起著根本的作用。企業(yè)文化對企業(yè)管理創(chuàng)新和企業(yè)發(fā)展所產(chǎn)生的作用已越來越明顯。企業(yè)文化是企業(yè)生存和發(fā)展的重要戰(zhàn)略資源，構(gòu)建和諧、先進的企業(yè)文化，是提高企業(yè)核心競爭力的重要內(nèi)容。

科學(xué)發(fā)展觀的核心在于以人為本，一切發(fā)展是為了人民、依靠人民。企業(yè)的中心工作是發(fā)展經(jīng)濟，企業(yè)黨的工作要融入經(jīng)濟工作這個中心，不斷促進企業(yè)的和諧有序發(fā)展。因此，建設(shè)“油田家園文化”不僅是以人為本的科學(xué)發(fā)展思想的有機組成部分，也是企業(yè)深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀的具體體現(xiàn)。

建設(shè)和諧油田，不僅要搞好油田基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善職工群眾的居住條件和環(huán)境，創(chuàng)造良好的物質(zhì)條件，還要不斷改善服務(wù)、繁榮文化，普及“油田家園文化”理念，把油田當(dāng)做家、把油田服務(wù)當(dāng)做為家人服務(wù)，使各項服務(wù)工作都能做到“始于主動、寓于真情、終于滿意”。形成和諧油田人人建、油田和諧人人享的良好局面。如長慶油田礦區(qū)事業(yè)部河莊坪物業(yè)服務(wù)處將油田當(dāng)做“家”一樣來經(jīng)營，通過細(xì)心研究、精心組織通過文化建設(shè)提升思想政治工作，將傳統(tǒng)文化、地域文化、紅色文化、石油文化融為一體，用傳統(tǒng)文化教育人，用地域文化豐富人，用紅色文化激勵人，用石油文化鼓舞人。實施了基地文化景觀改造項目，以浮雕、文化墻、櫥窗等元素豐富社區(qū)文化內(nèi)涵，開展豐富多彩的社區(qū)文化活動，做到了“天天有活動、周周有安排、月月有比賽、節(jié)節(jié)有展演”，組織了社區(qū)文明促進活動，營造了小區(qū)居民講文明、樹新風(fēng)的良好氛圍。開設(shè)社區(qū)課堂，讓石油職工家屬了解“西部大慶”建設(shè)、感受企業(yè)的發(fā)展和油田的變化，關(guān)心參與和諧油田建設(shè)，形成了人人維護安定和諧油田的大好局面。

3.采取市場運營機制，落實思想政治工作效果。加強和改進油田物業(yè)服務(wù)企業(yè)思想政治工作是一項抓基層打基礎(chǔ)的長期任務(wù)。必須充分認(rèn)識加強和改進思想政治工作的重要性，把思想政治工作列入重要工作日程，是提升企業(yè)核心競爭力、推動企業(yè)又好又快發(fā)展的重要保證。隨著我國改革開發(fā)的不斷深入、市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，油田物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過市場運營、采取靈活的機制，持續(xù)改進服務(wù)、提升管理，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展，進而落實思想政治工作的效果。

在用人方面，引入競爭機制，為善于從事社區(qū)服務(wù)的人提供施展平臺，采取內(nèi)部公開招標(biāo)方式擇優(yōu)錄用，禁止暗箱操作、假公濟私，以保證油田物業(yè)服務(wù)的水平和質(zhì)量，特殊管理人才和崗位用工可公開面向社會招聘。在經(jīng)營方面，應(yīng)打破常規(guī)，按承包經(jīng)營責(zé)任制的辦法，實行個人承包，包盈不包虧，定額上繳，虧損自負(fù)，余額自留，其中可采用風(fēng)險承包和抵押承包兩種方式，最大限度地調(diào)動從業(yè)人員的積極性，保證綜合經(jīng)營服務(wù)的效益。在擴展服務(wù)內(nèi)容方面，早餐點、豆腐店、小飯桌、洗衣店、修鞋店、維修點、菜市場、生活超市、存車場（庫）等可根據(jù)市場需求情況進行開發(fā)經(jīng)營。

篇10

一、業(yè)主委員會運行存在的問題和原因分析

目前，全國各地成型住宅小區(qū)（有物業(yè)管理）如雨后春筍般成批增加，業(yè)委會也隨之而生。這些業(yè)委會主要具有三個特征：一是自治性。業(yè)委會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主通過自設(shè)的組織進行自我約束、自我保護，存在排外現(xiàn)象。二是民間性。業(yè)委會由小區(qū)業(yè)主們選舉產(chǎn)生，雖然在籌建過程中受政府部門的指導(dǎo)，但是不同于社區(qū)居民委員會，亦非由政府部門直接指導(dǎo)工作。三是志愿性。業(yè)委會成員由全體業(yè)主推薦產(chǎn)生，大部分成員都是熱心公益的業(yè)主，且不是專職，不計報酬。在運行的過程中，主要存在以下問題。

1.制度化運作機制尚未完善

按照《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)委會只是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，與物業(yè)管理公司的企業(yè)地位不對等，不具備法人資格。由于業(yè)委會的主體地位不明，現(xiàn)實中很難達到《物業(yè)管理條例》在制度設(shè)計時的規(guī)范和要求。當(dāng)前，業(yè)委會在科學(xué)化、規(guī)范化運作的探索中雖然取得了較為明顯的成效，但是整套的運作機制還不夠完善，部分運作管理機制尚未建立，如會議接待制度、信息制度、財務(wù)公開制度、監(jiān)管機制等，導(dǎo)致業(yè)委會的決策、財務(wù)等存在不透明、不公開的現(xiàn)象，業(yè)主對其監(jiān)管難、意見大。

2.缺乏自律機制

盡管有關(guān)法律法規(guī)對業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)委會的權(quán)利義務(wù)、職責(zé)有明文規(guī)定，但較為籠統(tǒng)和單一。小區(qū)雖然也有業(yè)主管理公約，但是重權(quán)利、輕義務(wù)，在行使權(quán)利方面隨意性較大，越位現(xiàn)象普遍存在，出現(xiàn)問題責(zé)任難追究。當(dāng)前，出現(xiàn)問題的業(yè)委會大都根源于“利益”，其考慮的私利較多。同時，由于業(yè)委會沒有法人地位，在出現(xiàn)經(jīng)濟問題時，救濟懲處機制缺乏，經(jīng)偵部門不能立案。

3.成員自身素質(zhì)有待提高

溫州實施物業(yè)管理已有20多年時間，但業(yè)主對它的理解顯然還有偏差，更認(rèn)識不到業(yè)委會的重要性，因而對參加業(yè)主事務(wù)活動比較漠然。選舉產(chǎn)生的業(yè)委會成員大多是退休的老人，缺乏相應(yīng)的專業(yè)知識，沒有足夠的精力、熱情。同時，對業(yè)委會成員的資格審查、資格認(rèn)定不嚴(yán)格，導(dǎo)致成員素質(zhì)整體低下，更為甚者，有些業(yè)委會不僅不能代表全體業(yè)主的意愿和權(quán)利，反而、違法亂紀(jì)。

4.內(nèi)部利益協(xié)調(diào)難度大

由于居住在同一物業(yè)內(nèi)的業(yè)主生活習(xí)慣、文化背景、消費層次不同，從這些業(yè)主中選舉出來的業(yè)委會成員自然代表著不同的利益群體，而且他們的工作模式、作風(fēng)和思想傾向也不相同。所以，要想在業(yè)委會內(nèi)部搞好工作上的相互配合與協(xié)調(diào)，及時、正確地處理內(nèi)部成員之間的利益沖突，不是一件容易的事情。何況，業(yè)委會還要去協(xié)調(diào)外部單位或少數(shù)業(yè)主與業(yè)主整體利益上的矛盾沖突，以及營造一個全體業(yè)主都能接受的物業(yè)管理氛圍等。

5.缺乏廣泛的群眾基礎(chǔ)

目前，不少業(yè)主對參加業(yè)委會不感興趣，對業(yè)委會的日常工作也缺少支持。據(jù)調(diào)查，在遇到物業(yè)管理方面問題時，多數(shù)業(yè)主不會找業(yè)委會尋求幫助，而是要么忍耐，要么自己解決（如拒交物業(yè)費等）。業(yè)主對業(yè)委會缺乏關(guān)注度、信任度，缺乏對物業(yè)管理的參與意識，使業(yè)委會幾乎成為一個“空中樓閣”式的組織，不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

二、進一步規(guī)范業(yè)主委員會運行的幾點建議

業(yè)委會運行和管理矛盾日漸成為社會管理工作中的又一大新問題，要化解業(yè)委會的矛盾和糾紛，必須從依法、規(guī)范組建業(yè)委會入手，強化管理和監(jiān)督。

1.強化屬地部門、街道在業(yè)主委員會成立中的指導(dǎo)監(jiān)督作用

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2010年1月1日頒布了《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，明確了業(yè)主大會和業(yè)委會成立、登記的程序，要求物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)委會給予指導(dǎo)和協(xié)助，負(fù)責(zé)對業(yè)主大會和業(yè)委會的日?；顒舆M行指導(dǎo)和監(jiān)督。

目前，雖規(guī)定街道辦事處負(fù)責(zé)組織成立業(yè)主大會籌備組，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)委會的日常工作，但街道辦事處沒有設(shè)立專門物業(yè)管理機構(gòu)。建議統(tǒng)一設(shè)立街道辦事處物業(yè)管理工作機構(gòu)，強化街道辦事處在業(yè)主大會籌備、選舉階段的牽頭作用和業(yè)委會日常運行、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘等工作的監(jiān)管。

2.建立區(qū)、街業(yè)主管理聯(lián)席會議制度

為保障業(yè)委會管理工作的有序運轉(zhuǎn)，建議建立縣（市、區(qū)）政府業(yè)主管理聯(lián)席會議制度（以下簡稱聯(lián)席會議），負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決業(yè)主管理工作中發(fā)生的重大問題。由縣（市、區(qū)）分管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任聯(lián)席會議召集人，各職能部門及各街鎮(zhèn)分管負(fù)責(zé)人為聯(lián)席會議成員，建立聯(lián)動機制，發(fā)揮關(guān)鍵作用，抓好指導(dǎo)、培訓(xùn)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督工作，真正幫助物業(yè)小區(qū)組建一支高素質(zhì)、有權(quán)威、有信譽、能正確發(fā)揮作用的業(yè)委會隊伍。

3.探索業(yè)主大會法人登記，明確業(yè)主委員會法律地位

2013年3月8日，溫州市鹿城區(qū)南塘5組團小區(qū)業(yè)主大會以社會組織（社團）法人的形式正式掛牌，成為全國首個取得獨立民事主體資格的業(yè)主大會；隨后，溫州市嘉鴻花園業(yè)主大會也進行了正式掛牌。從《物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》等相關(guān)規(guī)定中，無法明確業(yè)主大會的法人地位，溫州市鹿城區(qū)把業(yè)主大會作為社區(qū)社會組織注冊登記，從而解決了業(yè)主大會的法人地位和獨立賬戶問題。該項試點工作開展以后，引起全國各大媒體的關(guān)注，亦引起專家學(xué)者的高度關(guān)注和社會的強烈反響。業(yè)主大會社團法人登記雖作為地方的一次試水，但更多的是希望上級有關(guān)部門能夠進一步明確其法人地位，有效規(guī)范業(yè)委會運行。

4.加大對業(yè)主委員會的監(jiān)管力度

建議對業(yè)委會運行實行“兩公開”制度，即：事務(wù)公開，建立健全業(yè)委會會議制度、信息制度、財務(wù)公開制度、印章管理制度，業(yè)委會決策過程、決策結(jié)果要全程公開；財務(wù)公開，業(yè)委會每半年要對業(yè)主公共部位收益以及日常開支情況進行公布，接受廣大業(yè)主監(jiān)督。

建議實行社團法人登記制度的業(yè)委會成立業(yè)主監(jiān)督委員會，按照社團進行會計制度審計，對尚未明確法人登記制度的業(yè)委會允許在特定銀行設(shè)立賬戶，探索實行會計財務(wù)街鎮(zhèn)；同時，參照村級組織村民代表會議制度，業(yè)委會重大事項實行業(yè)主授權(quán)。逐步建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)，對法律法規(guī)和規(guī)范性文件規(guī)定的需要業(yè)主共同決定的事項，提倡業(yè)主通過電子投票系統(tǒng)進行決策，鼓勵業(yè)主通過網(wǎng)絡(luò)、手機等現(xiàn)代科技手段對小區(qū)公共事務(wù)投票表決，使業(yè)主能夠更加方便地參與小區(qū)的建設(shè)治理工作。

5.嚴(yán)格把關(guān)業(yè)主委員會成員資格條件

建議參照村級組織換屆選舉候選人把握的原則，鼓勵一批公信力高、社會責(zé)任感強、文化層次高、奉公守法、品行良好、公道正派、廉潔自律、熱心公益的業(yè)主擔(dān)任業(yè)委會成員。

6.充分發(fā)揮業(yè)主委員會協(xié)會“樞紐型”社會組織作用