導(dǎo)語：如何才能寫好一篇物業(yè)管理的基本制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、到本世紀(jì)末，要基本建立起適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制要求，適用城鎮(zhèn)各類企業(yè)職工和個(gè)體勞動者，資金來源多渠道、保障方式多層次、社會統(tǒng)籌與個(gè)人帳戶相結(jié)合、權(quán)利與義務(wù)相對應(yīng)、管理服務(wù)社會化的養(yǎng)老保險(xiǎn)體系。企業(yè)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)要貫徹社會互濟(jì)與自我保障相結(jié)合、公平與效率相結(jié)合、行政管理與基金管理分開的原則，保障水平要與我省社會生產(chǎn)力發(fā)展水平及各方面的承受能力相適應(yīng)。

二、社會保險(xiǎn)制度改革是整個(gè)經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分。各級人民政府要把社會保險(xiǎn)事業(yè)納入本地區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃，把改革企業(yè)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)制度與建立多層次的社會保障體系緊密結(jié)合起來，確保離退休人員的基本生活。為使離退休人員的生活隨著經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展不斷得到改善，體現(xiàn)按勞分配原則和企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的差異企業(yè)要在國家政策指導(dǎo)下大力發(fā)展企業(yè)補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)，同時(shí)發(fā)揮商業(yè)保險(xiǎn)的補(bǔ)充作用。

三、要進(jìn)一步擴(kuò)大養(yǎng)老保險(xiǎn)覆蓋范圍。到本世紀(jì)末，將基本養(yǎng)老保險(xiǎn)逐步擴(kuò)大到全省城鎮(zhèn)所有企業(yè)職工（含私營企業(yè)雇工）及個(gè)體勞動者。勞動、工商、稅務(wù)部門要積極配合，做好城鎮(zhèn)私營企業(yè)和個(gè)體勞動者的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)用社會統(tǒng)籌工作。

實(shí)行企業(yè)化管理的事業(yè)單位，按照企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度執(zhí)行，仍參加由勞動部門的社會保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)組織實(shí)施的社會統(tǒng)籌。

四、企業(yè)繳納基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)的比例。從1998年1月起，凡參加地方基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)用社會統(tǒng)籌的企業(yè)，負(fù)擔(dān)比例在20％（含20％）以下的，可逐步提高到按照職工繳費(fèi)工資總額的20％繳納基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)；負(fù)擔(dān)比例在20％以上的，要分年逐步過渡到20％。各地區(qū)具體過渡辦法由省勞動廳審批。

個(gè)人繳納基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)的比例。從1998年1月起，職工按照個(gè)人繳費(fèi)工資基數(shù)的4％繳納基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)；1999年1月起，職工按照個(gè)人繳費(fèi)工資基數(shù)的5％繳費(fèi)，以后每兩年提高1個(gè)百分點(diǎn)，最終達(dá)到個(gè)人繳費(fèi)工資基數(shù)的8％。

五、職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)個(gè)人帳戶比例。從1998年1月起，全省企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)個(gè)人帳戶比例按本人繳費(fèi)工資11％的費(fèi)率記入，職工個(gè)人繳費(fèi)全部記入個(gè)人帳戶，其余部分從企業(yè)繳費(fèi)中劃入。隨著個(gè)人繳費(fèi)比例的提高，企業(yè)劃入的部分要逐步降至3％。個(gè)人帳戶儲存額，每年參考銀行同期存款利率計(jì)算利息。個(gè)人帳戶儲存額只能用于職工養(yǎng)老，不得提前支取。職工在本省范圍內(nèi)調(diào)動時(shí)，不變換基本養(yǎng)老保險(xiǎn)個(gè)人帳戶，個(gè)人帳戶儲存額不轉(zhuǎn)移。職工跨省跨行業(yè)（國務(wù)院批準(zhǔn)的11個(gè)系統(tǒng)統(tǒng)籌的行業(yè)）調(diào)動時(shí)，個(gè)人帳戶全部隨同轉(zhuǎn)移。職工或退休人員死亡，個(gè)人帳戶余額中的個(gè)人繳費(fèi)部分（本金和利息）可以繼承。

六、職工符合離退休、退職條件時(shí)，辦理有關(guān)手續(xù)，按月領(lǐng)取基本養(yǎng)老金。

（一）凡《甘肅省城鎮(zhèn)企業(yè)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革實(shí)施辦法》（甘政辦發(fā)〔1996〕46號）實(shí)施后參加工作的職工，個(gè)人繳費(fèi)年限累計(jì)滿15年者，退休后按月發(fā)給基本養(yǎng)老金。其基本養(yǎng)老金由基礎(chǔ)養(yǎng)老金和個(gè)人帳戶養(yǎng)老金組成。

月基礎(chǔ)養(yǎng)老金＝職工退休上年度全省職工月平均工資×20％

月個(gè)人帳戶養(yǎng)老金＝個(gè)人帳戶儲存額÷120

個(gè)人繳費(fèi)年限累計(jì)不滿15年者，到達(dá)法定正常退休年齡后，不享受基礎(chǔ)養(yǎng)老金待遇，其個(gè)人帳戶儲存額（本金和利息）一次性支付給本人，同時(shí)終止養(yǎng)老保險(xiǎn)關(guān)系。

（二）本辦法實(shí)施前已經(jīng)離退休、退職的人員，仍按本省有關(guān)規(guī)定發(fā)給基本養(yǎng)老金，同時(shí)享受每年基本養(yǎng)老金正常調(diào)整機(jī)制。

（三）《甘肅省城鎮(zhèn)企業(yè)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革實(shí)施辦法》（甘政辦發(fā)〔1996〕46號）實(shí)施前參加工作，實(shí)施后退休且個(gè)人繳費(fèi)和視同繳費(fèi)年限累計(jì)滿15年的人員，按照新老辦法平穩(wěn)銜接、待遇水平基本平衡的原則，其基本養(yǎng)老金由基礎(chǔ)養(yǎng)老金、個(gè)人帳戶養(yǎng)老金和過渡性養(yǎng)老金組成。為保持平穩(wěn)過渡，本辦法實(shí)施后退休的人員，平均每人每月可增加過渡性調(diào)節(jié)金120元，分檔執(zhí)行（具體檔次、標(biāo)準(zhǔn)另行制定）。過渡期間的基本養(yǎng)老金計(jì)算公式為：

月基本養(yǎng)老金＝月基礎(chǔ)養(yǎng)老金＋月個(gè)人帳戶養(yǎng)老金＋月過渡性養(yǎng)老金＋調(diào)節(jié)金

月過渡性養(yǎng)老金＝職工本人指數(shù)化月平均繳費(fèi)工資×1995年12月31日前的本人繳費(fèi)年限（含視同繳費(fèi)年限）×1.4％

（四）本辦法實(shí)施后三年內(nèi)退休的人員，為保證他們基本養(yǎng)老保險(xiǎn)待遇水平不降低，可繼續(xù)采取新老辦法對比計(jì)算，新辦法低于老辦法待遇標(biāo)準(zhǔn)的，差額部分可以補(bǔ)齊，高于老辦法待遇標(biāo)準(zhǔn)的，最高不得超過按老辦法計(jì)發(fā)的本人養(yǎng)老金的10％。按老辦法計(jì)發(fā)待遇的標(biāo)準(zhǔn)工資封限政策繼續(xù)執(zhí)行《甘肅省城鎮(zhèn)企業(yè)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革實(shí)施辦法》（甘政辦發(fā)〔1996〕46號）規(guī)定。

（五）《甘肅省城鎮(zhèn)企業(yè)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革實(shí)施辦法》（甘政辦發(fā)〔1996〕46號）實(shí)施前參加工作的職工，繳費(fèi)年限滿15年，不到退休年齡，經(jīng)縣以上勞動鑒定委員會確認(rèn)完全喪失勞動能力，仍可按國務(wù)院〔1978〕104號文件規(guī)定辦理退職手續(xù)，并按月支付基本養(yǎng)老金，其基本養(yǎng)老金由基礎(chǔ)養(yǎng)老金和個(gè)人帳戶養(yǎng)老金兩部分組成。

七、城鎮(zhèn)個(gè)體勞動者和私營企業(yè)主等非工薪收入者，按本省上一年度職工月平均工資的20％繳納基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)，其中9％進(jìn)入養(yǎng)老保險(xiǎn)社會統(tǒng)籌基金，11％進(jìn)入個(gè)人帳戶。凡個(gè)人繳費(fèi)累計(jì)滿15年、到達(dá)正常退休年齡者，均可享受基本養(yǎng)老保險(xiǎn)待遇，按月領(lǐng)取基本養(yǎng)老金。其基本養(yǎng)老金由基礎(chǔ)養(yǎng)老金和個(gè)人帳戶養(yǎng)老金組成。

八、加強(qiáng)對養(yǎng)老保險(xiǎn)基金的管理?；攫B(yǎng)老保險(xiǎn)基金實(shí)行收支兩條線管理，社會保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格履行經(jīng)辦和管好社會保險(xiǎn)基金的職責(zé)；財(cái)政部門要通過財(cái)政專戶對社會保險(xiǎn)基金收支和管理情況進(jìn)行監(jiān)督；審計(jì)和監(jiān)察部門要定期審計(jì)和檢查社會保險(xiǎn)基金的管理和使用情況。建立健全由政府、企業(yè)、職工等各方面代表組成的社會保險(xiǎn)基金監(jiān)督機(jī)構(gòu)，切實(shí)履行監(jiān)督職能。要保證基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金?？顚Ｓ茫坑糜诼毠ゐB(yǎng)老保險(xiǎn)，基金結(jié)余額除預(yù)留相當(dāng)于2個(gè)月的支付費(fèi)用外，應(yīng)全部購買國家債券和存放專戶，嚴(yán)禁擠占挪用和揮霍浪費(fèi)，嚴(yán)禁投入其他金融和經(jīng)營性事業(yè)，不得動用社會保險(xiǎn)基金平衡財(cái)政預(yù)算，確保基金的安全?；攫B(yǎng)老保險(xiǎn)基金納入財(cái)政專戶后的具體管理辦法，由省勞動廳、省財(cái)政廳按照國家統(tǒng)一規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際制定，報(bào)省政府批準(zhǔn)后下發(fā)執(zhí)行。

要加強(qiáng)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)用收繳工作。勞動、經(jīng)貿(mào)、財(cái)政、審計(jì)、稅務(wù)、工商、銀行、工會等部門要積極配合，采取有效措施和辦法，加強(qiáng)對收繳工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立工作責(zé)任制，將養(yǎng)老保險(xiǎn)工作列入企業(yè)目標(biāo)責(zé)任制進(jìn)行考核。對不參加養(yǎng)老保險(xiǎn)和無故拖欠養(yǎng)老保險(xiǎn)基金的企業(yè)或個(gè)體勞動者，不得評為先進(jìn)，不得購買小汽車，不得兌現(xiàn)經(jīng)營者收入。工商和勞動部門要結(jié)合年檢工作，督促、教育企業(yè)和個(gè)體勞動者積極參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)社會統(tǒng)籌，并按時(shí)足額繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)用。

九、進(jìn)一步加強(qiáng)和完善基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金省級統(tǒng)籌工作，建立統(tǒng)一調(diào)劑使用基金制度。各地基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金結(jié)余額，除預(yù)留相當(dāng)于2個(gè)月的支付費(fèi)用周轉(zhuǎn)金外，其余部分的40％上解省級財(cái)政專戶作為省級儲備金，30％存入省上在各地、州、市開設(shè)的調(diào)劑金專戶，專戶基金的使用權(quán)和調(diào)撥權(quán)在省上。不能按時(shí)劃轉(zhuǎn)的，由省財(cái)政廳相應(yīng)扣減預(yù)算內(nèi)補(bǔ)助經(jīng)費(fèi)。剩余30％留在地、州、市，作為地區(qū)級儲備金，并按財(cái)政專戶管理辦法管理。

十、提高養(yǎng)老保險(xiǎn)管理服務(wù)的社會化水平，盡快將目前由企業(yè)發(fā)放養(yǎng)老金改為社會化發(fā)放，已經(jīng)實(shí)行了養(yǎng)老金社會化發(fā)放的地、市、縣，要加以鞏固并進(jìn)一步完善。積極創(chuàng)造條件將離退休人員的管理服務(wù)工作逐步由企業(yè)轉(zhuǎn)向社會，減輕企業(yè)的社會事務(wù)負(fù)擔(dān)。要進(jìn)一步加強(qiáng)社會保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)基礎(chǔ)建設(shè)，規(guī)范業(yè)務(wù)，改進(jìn)和完善管理服務(wù)工作，不斷提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量。

十一、建立統(tǒng)一的企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度是深化社會保險(xiǎn)制度改革的重要步驟，關(guān)系改革、發(fā)展和穩(wěn)定的全局。各級人民政府要高度重視，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，精心組織實(shí)施。有關(guān)部門要通力合作，做好宣傳教育工作，及時(shí)研究解決工作中遇到的問題，重大問題要及時(shí)請示報(bào)告。

十二、省政府以前所發(fā)相關(guān)文件與之不一致的，以本文為準(zhǔn)。

篇2

關(guān)鍵詞：規(guī)范物業(yè)；前期物業(yè)；物業(yè)管理

Abstract:Becausethepreliminaryestatemanagementhascertainparticularity,inthereallifeestatemanagement''''sdisputeconcentratestoagreatextentinthepreliminaryestatemanagementstage,studiesinthepreliminaryestatemanagementearnestlythequestion,tothestandardpreliminaryestatemanagement,thesafeguardpreliminaryestatemanagementmoveslitigant''''slegitimaterightsandinterests,reducesintheestatemanagementthecontradictionandthedispute,theenhancementpreliminaryestatemanagementtransparency,strengthensthepreliminaryestatemanagementtohavetheveryvitalsignificance.

keyword:Standardproperty;Preliminaryproperty;Estatemanagement

前言

本文從前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容、重要意義，以及前期物業(yè)管理中存在的主要問題，闡明加強(qiáng)前期物業(yè)管理是規(guī)范物業(yè)管理的重要前提。

一、前期物業(yè)管理的定位

前期物業(yè)管理一般是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽字的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。因此，商品房銷售階段的物業(yè)管理服務(wù)，是建設(shè)期的業(yè)主（建設(shè)單位）向最終業(yè)主（住戶）過渡期的物業(yè)管理。它是整個(gè)物業(yè)管理活動中的初始階段，也是實(shí)施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。建設(shè)部頒布的《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第二條明確指出：“前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理?！彼鼫?zhǔn)確地界定了前期物業(yè)管理的概念，把前期物業(yè)管理的責(zé)任定位在“由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。”

二、前期物業(yè)管理的特殊性確定了其重要

前期物業(yè)管理是整個(gè)物業(yè)管理活動中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，具有一定的特殊性，是搞好整個(gè)物業(yè)管理活動的主要基礎(chǔ)。常言道：“萬丈高樓平地起”，基礎(chǔ)是高樓大廈建設(shè)的保障。

物業(yè)管理涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益，物業(yè)管理企業(yè)無法和單個(gè)業(yè)主逐一簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，只能在成立業(yè)主大會，業(yè)主大會選聘之后，由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。也就是說，物業(yè)管理的法律關(guān)系是建立在業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。然而，在房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的滾動開發(fā)，業(yè)主人住是一個(gè)漸進(jìn)的過程，不可能同時(shí)人住。物業(yè)從開始交付給業(yè)主到成立業(yè)主委員會，按《重慶物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主人住率50%，滿兩年。為搞好物業(yè)的后期管理，在物業(yè)建設(shè)的過程中，往往就需要前期介入管理了。因此，前期物業(yè)管理，通常是分為兩個(gè)不同的階段：前期物業(yè)管理法律關(guān)系，不是根據(jù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，而是根據(jù)建設(shè)單位（開發(fā)商）與物管企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同形成的；再之，前期物業(yè)管理通常是包括一些不具體的一些內(nèi)容，物管配置的掃尾工程、空置房出租、看管其它經(jīng)營事項(xiàng)。因此，前期物業(yè)的特殊性就在于此。

加強(qiáng)前期物業(yè)管理，不但能保證業(yè)主（購房人）的長遠(yuǎn)利益，還能減少開發(fā)企業(yè)在建設(shè)過程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃，保證物業(yè)的施工質(zhì)量，達(dá)到完善物業(yè)的使用功能，促進(jìn)房產(chǎn)的銷售。同時(shí)，加強(qiáng)了前期物業(yè)管理，有利于規(guī)范物業(yè)管理，可以避免開發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)三者的對主情緒，減少“三方”之間的矛盾和前期遺留的諸多問題。建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，有利于實(shí)現(xiàn)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的“雙贏”。前期物業(yè)管理是實(shí)施物業(yè)管理的重要的基礎(chǔ)，是后期物業(yè)管理的前提。

三、前期物業(yè)管理的內(nèi)容確定了其特殊性

《物業(yè)管理?xiàng)l例》總共70條，其中前期物業(yè)管理就有11條，并就前期物業(yè)管理設(shè)專章，由此可知前期物業(yè)管理的重要性。前期物業(yè)管理涉及的內(nèi)容較多，〈條例〉規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)、物業(yè)資料移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)保修等。

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同是開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)簽訂的，這是前期物業(yè)管理活動得以實(shí)現(xiàn)的一個(gè)基本的法律文件，依法共同遵守前期物業(yè)管理合同的約定，是開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的基本義務(wù)?！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同（示范文本）》中，把前期物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容分為14個(gè)部分，例如：1、物業(yè)共用部分的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理；2、物業(yè)共有設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理；3、市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物維修、養(yǎng)護(hù)和管理；4、公共場所、房屋共用部位清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)，排水管道、污水管道的疏通；5、公共秩序安全、消防等事項(xiàng)的協(xié)作管理和服務(wù)等內(nèi)容，開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)根據(jù)小區(qū)（大廈）建設(shè)的實(shí)際和服務(wù)事項(xiàng)的需要和要求共同約定。

（二）前期物業(yè)招投標(biāo)是開發(fā)商應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式采取公開招標(biāo)和邀標(biāo)的方式選聘物業(yè)企業(yè)的過程?！墩袠?biāo)投標(biāo)法》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》是物業(yè)管理招投標(biāo)的基本依據(jù)，物業(yè)招投標(biāo)在招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)以及依據(jù)招投標(biāo)文件簽訂物業(yè)服務(wù)合同的各個(gè)環(huán)節(jié)必須按法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

（三）業(yè)主臨時(shí)公約是由開發(fā)商制定。業(yè)主臨時(shí)公約是維護(hù)物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益、保障物業(yè)的安全合理使用、維護(hù)公共秩序，創(chuàng)造良好環(huán)境的一部約束全體業(yè)主的前期物業(yè)管理活動中的共同約定。有的地區(qū)業(yè)主和專家認(rèn)為業(yè)主公約可以稱之為小區(qū)（大廈）的憲法，它對業(yè)主和使用人在物業(yè)的使用、房屋的裝飾裝修等作了明確的規(guī)定，對物業(yè)使用中的禁止行為，對物業(yè)的維護(hù)、物業(yè)的管理、業(yè)主的共同利益方面均作了明確的界定，把共建美好家園的責(zé)任落實(shí)在開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)和全體業(yè)主身上。

（四）物業(yè)承接驗(yàn)收是前期物業(yè)管理的基礎(chǔ)。它是指物業(yè)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，進(jìn)行以物業(yè)的主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，是實(shí)施物業(yè)管理必不可少的首要環(huán)節(jié)和前提條件。由此、建管不分，依附了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物管企業(yè)往往無法進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗(yàn)收。一些物管企業(yè)為擴(kuò)大規(guī)模，在物業(yè)承接驗(yàn)收中敷衍了事，帶來后期大量的物業(yè)矛盾，如房屋質(zhì)量、公用設(shè)施中的問題，業(yè)主把所存矛盾集中在物管公司身上，使其物營企業(yè)“替人受過”。

因此，物業(yè)承接驗(yàn)收不可忽視。應(yīng)嚴(yán)格對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，特別是管網(wǎng)設(shè)施、隱蔽工程等，嚴(yán)格地進(jìn)行承接驗(yàn)收。分清產(chǎn)品的質(zhì)量責(zé)任、施工安裝質(zhì)量責(zé)任、管理維護(hù)責(zé)任，以保證開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)企業(yè)的合法權(quán)益，提供開展物業(yè)管理的必備條件，確保物業(yè)使用安全和功能，保障房屋買受人的物業(yè)管理消費(fèi)權(quán)益。

應(yīng)嚴(yán)格按照建設(shè)部1997年7月1日的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》的內(nèi)容，對房屋主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面、裝修、電、氣、水、衛(wèi)、消防、采暖、電梯、附屬工程等物業(yè)共同部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

四、前期物業(yè)管理中的問題

《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施近一年時(shí)間了，然而，在前期物業(yè)管理中仍然存在著諸多問題?？梢詺w納為以下八個(gè)方面：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同不規(guī)范，建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方的責(zé)、權(quán)、利不明確。

《條例》第21條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。”實(shí)際上，有的建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，沒有按規(guī)范的合同辦理，使合同的核心內(nèi)容（即雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任），沒有明確寫進(jìn)合同中，造成了雙方的矛盾和分歧，影響了物業(yè)管理，殃及到業(yè)主的利益。

（二）物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善，移交不完整。

在前期物業(yè)管理中，由于建管不分，依附于房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)往往無法接正常規(guī)定，進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗(yàn)收工作，在物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)敷衍了事，造成了物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善，移交不完整。

（三）共用設(shè)施設(shè)備不明確。

物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)后，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)對所屬共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行完整的劃分，并辦理驗(yàn)收手續(xù)。然而，有的建設(shè)單位在房屋建設(shè)中，忽視了共用設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)，造成了共用設(shè)施設(shè)備的不完整。共用設(shè)施設(shè)備劃分不明確或者配套不完整，會給物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中帶來諸多困難，也容易使廣大業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛。

（四）業(yè)主臨時(shí)公約未建立或未約定。

《條例》第22條明確規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

可是，有的開發(fā)商在銷售過程中，片面追求房屋的銷售量，忽視了業(yè)主臨時(shí)公約的制定和建立；有的開發(fā)商即使制定了業(yè)主臨時(shí)公約，但條款簡單，文本不規(guī)范，雙方的責(zé)權(quán)利未在書面上進(jìn)行認(rèn)真的約定，這樣就會使雙方的合法權(quán)益得不到有效的保護(hù)，也為前期物業(yè)管理留下了許多后遺癥。

（五）前期物業(yè)管理招投標(biāo)不規(guī)范。

目前，由于不少地方對推行招投標(biāo)制度的重要性缺乏認(rèn)識，導(dǎo)致招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)沒有成為主要的方式。有的開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)本是“父子”關(guān)系，“老子”開發(fā)的物業(yè)直接給請外來“管家”，多數(shù)情況仍然是開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)“私下”協(xié)協(xié)商而定；有些招標(biāo)方在實(shí)際已內(nèi)定中標(biāo)對象的情況下進(jìn)行虛假招標(biāo)，使招標(biāo)成為一種過場和形式；有些招標(biāo)的業(yè)主不考慮“質(zhì)價(jià)相符”的原則，片面強(qiáng)調(diào)最低價(jià)格，造成投標(biāo)企業(yè)的競相壓價(jià)；有些參與投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)惡性競爭，相互殺價(jià)，靠不切實(shí)際的承諾贏得中標(biāo)；物業(yè)管理招投標(biāo)市場發(fā)育還不成熟；政府主管部門的監(jiān)管方式和能力還有待提高。

（六）物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)“質(zhì)價(jià)不符”。

《條例》第36條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)?！?/p>

國家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第5條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。”這個(gè)原則就是人們常說的“質(zhì)價(jià)不符”的原則。但是，由于目前適用于物業(yè)管理“質(zhì)價(jià)不符”的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制未完全建立，尤其是在前期物業(yè)管理活動中，一些不規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)為了取得物業(yè)管理權(quán)，采取了不正當(dāng)?shù)母偁?，相互殺價(jià)；以及有些業(yè)主不考慮物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，片面追求最低價(jià)格，使前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)“質(zhì)價(jià)不符”，違背了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的基本原則。

（七）物業(yè)管理用房未配置。

《條例》第30條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房?！?/p>

物業(yè)管理用房的規(guī)范化管理是物業(yè)管理活動是否能順利開展的基本條件，也是業(yè)主合法權(quán)益能否得到有效保障的重要前提。建設(shè)單位為聘請的物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，是為了使物業(yè)管理企業(yè)有利于搞好物業(yè)管理工作，有一些建設(shè)單位在建設(shè)規(guī)劃時(shí)，就有意放棄了物業(yè)管理用房的配置，忽視了物業(yè)管理用房的作用，造成了物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)后難于開展正常的物業(yè)管理工作。

（八）物業(yè)維修資金管理制度未建立。

《條例》第54條規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！?/p>

在前期物業(yè)管理中對專項(xiàng)維修資金管理制度有些地方未建立，有些地方制度不規(guī)范。由于長期受傳統(tǒng)公有住房管理模式的影響，有些業(yè)主對交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金認(rèn)識不足，不愿意交納專項(xiàng)維修資金，使得有些物業(yè)小區(qū)專項(xiàng)維修資金收取困難；有的開發(fā)商在按比例收取物業(yè)專項(xiàng)維修資金后，又沒有按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，挪作他用，使物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度難于完全建立；一些地方商品房專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位或者物業(yè)企業(yè)掌握，不能接業(yè)主意愿使用，住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修及更新改造不能及時(shí)進(jìn)行，侵害了購房人的合法權(quán)益。上述問題，均是在前期物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的問題。

五、加強(qiáng)前期物業(yè)管理的對策

鑒于前期物業(yè)管理的復(fù)雜性和特殊性，由此加強(qiáng)前期物業(yè)管理就顯得十分重要。研究和解決好前期物業(yè)管理中出現(xiàn)的諸多問題，抓好前前期物業(yè)中的主要問題，是物業(yè)管理中的一個(gè)重要的課題，前期物業(yè)管理著重應(yīng)在以下幾個(gè)問題把好關(guān)口：

（一）規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)行為。

《條例》第24條規(guī)定：“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)?！蔽飿I(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度是《物業(yè)管理?xiàng)l例》確定的一項(xiàng)基本制度，《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》為規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理提供了有利的保證。目前的實(shí)踐中，一些地區(qū)的開發(fā)商、業(yè)主大會、業(yè)主委員會已經(jīng)開始以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理招投標(biāo)意識正逐步深入人心，物業(yè)管理招投標(biāo)市場正逐步建立。推行物業(yè)管理的招投標(biāo)對保障開發(fā)商選聘物業(yè)企業(yè)的行為公開透明，維護(hù)業(yè)主自主選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，推動房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的分離，促進(jìn)物業(yè)管理市場的公平競爭，提高物業(yè)管理的整體水平。

《條例》和《辦法》規(guī)定的招投標(biāo)原則，對于規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)活動，保護(hù)招投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場公平競爭起到了積極的推動用。實(shí)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度是規(guī)范物業(yè)管理市場的重要手段，也是物業(yè)管理獲得前期物業(yè)管理權(quán)的唯一途徑。所以，規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)，可以采取以下對策：

1、加強(qiáng)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度的學(xué)習(xí)，使建設(shè)單位及物業(yè)管理企業(yè)樹立依法招投標(biāo)的意識；2、建立公正、公開、公平的招投標(biāo)競爭市場；3、建立健全招投標(biāo)備案制度；4、培育和發(fā)展招投標(biāo)中介服務(wù)機(jī)制；5、建立和完善物業(yè)管理的仲裁機(jī)構(gòu)；6、政府主管部門要切實(shí)做好對前期物業(yè)管理招投標(biāo)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

（二）制定前期物業(yè)管理業(yè)主臨時(shí)公約

《條例》規(guī)定：建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約。業(yè)主臨時(shí)公約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位有責(zé)任在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。同時(shí)，業(yè)主臨時(shí)公約對全體業(yè)主具有約束力。實(shí)行業(yè)主臨時(shí)公約制度有利于提高業(yè)主的自律意識，預(yù)防和減少前期物業(yè)管理活動中的糾紛。

1、建設(shè)單位在制定前期物業(yè)臨時(shí)公約時(shí)，必須按《條例》規(guī)定；使業(yè)主臨時(shí)公約盡量規(guī)范化，并不得侵犯物業(yè)買受人的合法權(quán)益；2、建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出合理合法的約定；3、業(yè)主應(yīng)自覺遵守業(yè)主臨時(shí)公約，并予以書面承諾。

綜上所述，由此可見前期物業(yè)管理的重要性及特殊性。由于前期物業(yè)管理法律關(guān)系的主體包括了建設(shè)單位（開發(fā)商）、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)三方。三方在前期物業(yè)管理活動中存在著不可分割的聯(lián)系和諸多問題，要使前期物業(yè)管理活動健康有序發(fā)展，就必須加強(qiáng)前期物業(yè)管理，它在整個(gè)物業(yè)管理活動中有著舉足輕重的作用。搞好前期物業(yè)管理，就會使整個(gè)物業(yè)管理活動有個(gè)好的開端，也是規(guī)范整個(gè)物業(yè)管理活動的重要前提。加強(qiáng)和規(guī)范了前期物業(yè)管理，可減少整個(gè)物業(yè)管理活動中的諸多矛盾，為物業(yè)管理的后期發(fā)展鋪平了道路。

（三）規(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)合同

《條例》第35條明確指出：“物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。”尤其是前期物業(yè)管理服務(wù)合同更應(yīng)嚴(yán)格按《條例》規(guī)定執(zhí)行，合同的內(nèi)容和約定，一項(xiàng)也不能減少。因?yàn)榍捌谖飿I(yè)管理服務(wù)合罔是前期物業(yè)管理權(quán)利和義務(wù)的唯一法定文件。所以，規(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)合同，不但有利于建管銜接，防止建管脫節(jié)以及重建輕管的現(xiàn)象發(fā)生，還能保護(hù)先期入住業(yè)主的合法權(quán)益，并為今后雙方處理有關(guān)糾紛提供有效的依據(jù)。規(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)采取以下對策：

篇3

一、XXX綜合樓的物業(yè)管理簡介

XXX綜合樓是南京西路上的一座超高層建筑，高度為288米，地下3層，地上66層，裙房5層，是目前浦西第一高樓，它與上海展覽中心、波特曼酒店相鄰，已經(jīng)成為上海浦西的新一代標(biāo)志性建筑。2001年5月竣工開業(yè)以來，目前商場店鋪出租率已接近98%，辦公樓客戶入住率已經(jīng)達(dá)到了100%。

XXX綜合樓主要由辦公樓、商場、地下停車場三部分組成，裙房1-5層為商場。商場內(nèi)有4個(gè)區(qū)域采用跳空結(jié)構(gòu)和玻璃天頂（分別為中庭、圓庭、內(nèi)庭、內(nèi)街），每層商場劃分為5個(gè)區(qū)，各個(gè)區(qū)域之間通過內(nèi)街、回廊、天橋相互連通。整個(gè)商場由130多家店鋪組成，各個(gè)店鋪的面積可以通過隔斷靈活調(diào)整，共計(jì)營業(yè)面積為57000平米。每天營業(yè)時(shí)間為12小時(shí)，日營業(yè)額在500萬人民幣左右。

（一）XXX綜合樓物業(yè)管理特點(diǎn)

XXX綜合樓高度大、樓層數(shù)多，功能復(fù)雜，人口稠密，物業(yè)管理任務(wù)較為艱巨。綜合樓包括停車場、商業(yè)、餐飲、娛樂健身場所、辦公樓、流動人口極多。要管理好綜合樓，確保綜合樓各部分正常運(yùn)作，確保物業(yè)和樓內(nèi)居民的生命財(cái)產(chǎn)安全，任務(wù)十分艱巨。

XXX綜合樓設(shè)備多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、管理起點(diǎn)高，對物業(yè)管理隊(duì)伍的素質(zhì)要求較高。XXX綜合樓設(shè)有中央空調(diào)系統(tǒng)、上排水、排污系統(tǒng)、高低壓供電系統(tǒng)，煤氣供應(yīng)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)，還設(shè)有樓宇自控系統(tǒng)，通信系統(tǒng)、辦公、保安、消防系統(tǒng)。物業(yè)管理需要建立一支素質(zhì)較高的專業(yè)技術(shù)人員管理隊(duì)伍，運(yùn)用先進(jìn)的管理手段、方法，對綜合樓各系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和管理，保證這些系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（二）物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容

由于XXX綜合樓的復(fù)雜性、混合性、綜合性，給管理帶來了一定難度，但XXX綜合樓的基本服務(wù)內(nèi)容

就是實(shí)現(xiàn)對物的管理、對人的服務(wù)。其基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。

1、常規(guī)性的公共服務(wù)

這是指管理中的基本管理內(nèi)容，是XXX物業(yè)管理面向所有租用人提供的最基本的管理與服務(wù)，目的是確保物業(yè)的完好與正常使用，保證正常的工作生活秩序和凈化、美化生活工作環(huán)境。其中包括：

房屋建筑主體的維修管理。定期掌握房屋的基本情況，對綜合樓的樓面、樓道等房屋進(jìn)行經(jīng)常的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，使建筑物保持完好、整潔和美觀。對租戶、用戶的房屋裝修進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管理，使綜合樓不因裝修而影響壽命和危及他人安全。維持綜合樓價(jià)值，創(chuàng)造增值潛力。

綜合樓各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理。物業(yè)管理人員要經(jīng)常對綜合樓的供電供水及排水、電梯、消防、中央空調(diào)、公共照明等公用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理，保證設(shè)備完好的運(yùn)行狀態(tài)。

清潔衛(wèi)生的管理。清掃保潔人員應(yīng)全面負(fù)責(zé)綜合樓各房屋以及公共場所的清潔和保潔工作，保持公共部位不被占用，垃圾日產(chǎn)日清。一般由專業(yè)清潔公司承辦。

綠化管理。綠化人員應(yīng)對綜合樓周圍及內(nèi)部的花草樹木和景點(diǎn)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理，為用戶、租戶創(chuàng)造優(yōu)美整潔舒適的高雅的環(huán)境。

停車場、車輛及交通管理。管理人員要對用戶、租戶以及外來人員的車輛進(jìn)行管理，保證停車場的車輛停放整齊、管理有序，保證車輛安全。

消防及治安管理。保安人員對綜合樓及其范圍內(nèi)進(jìn)行全天候保安值勤，設(shè)立監(jiān)控中心和消防控制中心及固定保安崗位和流動巡邏崗。確保用戶、租戶人身財(cái)產(chǎn)安全。監(jiān)控系統(tǒng)要保證24小時(shí)值班監(jiān)控。做好消防器材的維護(hù)，對違法違紀(jì)行為要及時(shí)處理。如有設(shè)備等報(bào)警或故障顯示，需立即通知有關(guān)部門人員，及時(shí)到場解決。

收費(fèi)管理。要嚴(yán)格按照協(xié)議或合同當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門核定的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)、定期收取租金及管理費(fèi)用，并接受用戶、租戶監(jiān)督。其中涉及：租金、水電費(fèi)用、停車場收費(fèi)及有償服務(wù)收費(fèi)。

全方位服務(wù)。物業(yè)管理應(yīng)對用戶、租戶提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使用戶、租戶更為舒適便利?？砷_設(shè)常規(guī)，如：機(jī)車船票代辦、辦設(shè)儲蓄所、速遞公司等。

2、針對性的專項(xiàng)服務(wù)

XXX物業(yè)管理為改善和提高租用人的工作、生活條件，面向廣大租用人，為滿足其中一些用戶、群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)。

3、委托性的特約服務(wù)

為滿足物業(yè)租用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)，通常指在物業(yè)管理委托合同未要求、物業(yè)管理在專項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)使用人又提出該方面的需求，此時(shí)，物業(yè)管理應(yīng)在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務(wù)。并根據(jù)租戶需要，提供特約服務(wù)。

二、XXX綜合樓設(shè)備管理的重要性

XXX綜合樓的價(jià)值不但取決于座落位置、建筑結(jié)構(gòu)、空間布局和室內(nèi)外裝潢，而且在很大程度上還取決于配備設(shè)備的品質(zhì)性能、系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和運(yùn)行狀況。

物業(yè)管理的設(shè)備管理是一門發(fā)展中的應(yīng)用學(xué)科，它包括系統(tǒng)理論和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)兩個(gè)有機(jī)的組成部分。為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)設(shè)備管理現(xiàn)代化的目的，必須學(xué)習(xí)和掌握設(shè)備管理的基本原理，樹立現(xiàn)代化科學(xué)管理的思想，結(jié)合物業(yè)設(shè)備的特征和具體實(shí)踐，完善科學(xué)的管理組織機(jī)構(gòu)和管理制度，提高管理人員的素質(zhì)水平，推廣先進(jìn)的設(shè)備管理方法和管理技術(shù)手段，以促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備管理向著現(xiàn)代化的方向發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深化和競爭機(jī)制的引入，物業(yè)對現(xiàn)代化設(shè)備的需求和依賴程度越來越高，設(shè)備的作用也越來越突出。事實(shí)上，設(shè)備管理幾乎涉及到物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營過程的各個(gè)環(huán)節(jié)，歸納其功效與意義主要有以下幾個(gè)方面。

（一）關(guān)系到聲譽(yù)和生存

作為XXX物業(yè)管理的重要組成部分，設(shè)備管理的好壞對企業(yè)的社會聲譽(yù)乃至生存有著重要意義。物業(yè)設(shè)施一直處于良好狀態(tài)，人們能安心方便地生活和工作，企業(yè)被認(rèn)可，社會地位逐漸提高，競爭力得以加強(qiáng)，企業(yè)發(fā)展前景廣闊。反之，如果一些設(shè)備經(jīng)常處于性能不良或停機(jī)待修狀態(tài)，直接影響整個(gè)物業(yè)的功能發(fā)揮，降低物業(yè)的使用價(jià)值和社會聲譽(yù)。甚至無法再取得人們的承認(rèn)，丟掉市場，喪失生存的根本條件。

（二）關(guān)系到服務(wù)的成本和企業(yè)資金的合理利用

設(shè)備管理對服務(wù)成本的影響，除了表現(xiàn)在數(shù)量和質(zhì)量上外，還有設(shè)備的投資效果、停工損失、維修費(fèi)用、能源和材料消耗等。加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)，能有效地延長設(shè)備的使用壽命和檢修周期，節(jié)省維修費(fèi)用和減少停工損失。樹立經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的意識，注意節(jié)約運(yùn)行中的能耗費(fèi)用、操作費(fèi)用，通過嚴(yán)格、規(guī)范的管理來減少日常物料的使用量，杜絕“跑、冒、滴、漏”等缺陷，以減少相關(guān)費(fèi)用開支，使設(shè)備一直處于最佳、最經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀態(tài)。

隨著現(xiàn)代化設(shè)備的不斷發(fā)展和普遍使用，設(shè)備所占資金在固定資產(chǎn)中的比例越來越高，顯然，要提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，就要設(shè)法提高資金的合理利用程度，而設(shè)備管理的科學(xué)化無疑是關(guān)鍵。具體說，就是取決于設(shè)備經(jīng)濟(jì)管理的一系列環(huán)節(jié)是否達(dá)到最佳水平。

（三）關(guān)系到技術(shù)安全和環(huán)境保護(hù)

若設(shè)備的可靠性低，管理不善，在運(yùn)行中發(fā)生意外，不僅破壞了企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營秩序，同時(shí)也使國家和企業(yè)遭受重大的經(jīng)濟(jì)損失，也給家庭帶來不幸。若設(shè)備陳舊落后，排放有害物質(zhì)或噪聲超標(biāo)，就會污染環(huán)境、危害人類和生物的生存，成為社會公害。因此，保證安全生產(chǎn)，消除環(huán)境污染，有效地預(yù)防設(shè)備和人身事故及社會公害，是現(xiàn)代設(shè)備管理的重要課題。

物業(yè)管理企業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)建設(shè)中的科技含量在迅速上升，網(wǎng)絡(luò)化、智能化管理服務(wù)已經(jīng)成為當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)競爭致勝的關(guān)鍵籌碼。為保證在激烈的競爭中具有較強(qiáng)的應(yīng)變能力，就必須依靠技術(shù)進(jìn)步，而先進(jìn)的設(shè)備管理是企業(yè)技術(shù)進(jìn)步的根本保證。

三、XXX綜合樓現(xiàn)代化設(shè)備帶來的新問題

現(xiàn)代化設(shè)備在XXX綜合樓的大量使用，使企業(yè)在服務(wù)過程中產(chǎn)生了許多前所未有的新情況，給設(shè)備管理工作帶來了一系列的新問題。例如:竣工后

的基礎(chǔ)資料不齊全；早期無先進(jìn)的設(shè)備管理體制；現(xiàn)代化設(shè)備的使用可以獲得高效率和高經(jīng)濟(jì)效益，但同時(shí)也導(dǎo)致了一系列嚴(yán)重的后果，如：故障損失大、磨損腐蝕加快、嚴(yán)重污染環(huán)境和能源資源消耗大等；設(shè)備的投資和使用維護(hù)費(fèi)用大量增加，迫切要求注重設(shè)備與設(shè)備管理的經(jīng)濟(jì)效果；現(xiàn)代化設(shè)備技術(shù)綜合性強(qiáng)，全過程環(huán)節(jié)多，且相互影響、相互制約；使用現(xiàn)代化設(shè)備，崗位分工較細(xì)，經(jīng)常是單工序操作，設(shè)備結(jié)構(gòu)復(fù)雜，人的感官能力難以適應(yīng)。

四、XXX綜合樓設(shè)備管理的解決措施

（一）建立先進(jìn)的設(shè)備管理體制

1、按設(shè)備的數(shù)量、復(fù)雜程度和設(shè)備集中程度、管理人員的業(yè)務(wù)水平、檢修人員的技術(shù)力量和組織形式，結(jié)合企業(yè)的特性、功能及工作特點(diǎn)（運(yùn)行班次、有無假日）等各種因素、實(shí)事求是地設(shè)置設(shè)備管理體制。管理體制力求理順關(guān)系，提高工作效率，體現(xiàn)先進(jìn)性。

2、設(shè)備管理負(fù)責(zé)人必須熟悉國家的有關(guān)政策、法規(guī)、條例；必須熟悉設(shè)備的技術(shù)理論知識，必須具有一定的業(yè)務(wù)能力。

3、加強(qiáng)設(shè)備管理體系的人員培訓(xùn)教育工作、提高員工的職業(yè)道德及業(yè)務(wù)水平，對管理人員實(shí)行崗位責(zé)任培訓(xùn)，對操作人員實(shí)行使用維護(hù)培訓(xùn)，對檢修人員實(shí)行技能培訓(xùn)，并把各項(xiàng)培訓(xùn)工作列入設(shè)備管理工作計(jì)劃中。

（二）建立完善的設(shè)備管理規(guī)章制度

作為一個(gè)好的物業(yè)管理企業(yè)必須建立完善的設(shè)備管理規(guī)章制度，設(shè)備管理規(guī)章制度包括：設(shè)備管理崗位責(zé)任制度；設(shè)備基礎(chǔ)資料管理制度；設(shè)備運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)制度；設(shè)備檢修制度；固定資產(chǎn)管理制度；培訓(xùn)教育制度；特殊設(shè)備管理及應(yīng)急制度；各類機(jī)房、變配電機(jī)房的出入登記制度等。

（三）做好設(shè)備管理的基礎(chǔ)資料工作

基礎(chǔ)資料工作是設(shè)備管理工作的根本依據(jù)，基礎(chǔ)資料必須正確齊全。利用現(xiàn)代手段，運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理，使基礎(chǔ)資料電子化、網(wǎng)絡(luò)化，活化其作用。

設(shè)備的基礎(chǔ)資料包括：

1、設(shè)備的原始檔案

設(shè)備的原始檔案包括：基本技術(shù)參數(shù)和設(shè)備價(jià)格；質(zhì)量合格證書；使用安裝說明書；驗(yàn)收資料；安裝調(diào)試及驗(yàn)收記錄；出廠、安裝、使用的日期。

2、設(shè)備卡片及設(shè)備臺帳

設(shè)備卡片將所有設(shè)備按系統(tǒng)或部門、場所編號。一臺設(shè)備有一張?jiān)O(shè)備卡片，設(shè)備卡片上登記設(shè)備的編號、名稱、規(guī)格型號、基本技術(shù)參數(shù)、設(shè)備價(jià)格、制造廠商、使用部門、安裝場所、使用日期等。

按編號將設(shè)備卡片匯集進(jìn)行統(tǒng)一登記，形成一本企業(yè)的設(shè)備臺帳，從而反映全部設(shè)備的基本情況，給設(shè)備管理工作提供方便。

3、設(shè)備技術(shù)登記簿

設(shè)備從一開始到報(bào)廢的全過程。包括計(jì)算、設(shè)計(jì)、制造、采購、安裝、調(diào)試、使用、維修、改造、報(bào)廢，均應(yīng)有比較詳細(xì)的記載。

每臺設(shè)備建立一本設(shè)備技術(shù)登記簿，它是設(shè)備的檔案材料。設(shè)備技術(shù)登錄簿中有：設(shè)備概況：即設(shè)備臺帳上的資料；設(shè)計(jì)參數(shù)和條件、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及簡圖；設(shè)備運(yùn)行狀況；備品配件；設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)和檢修情況；設(shè)備大中修記錄（包括時(shí)間、費(fèi)用、人員）；卡；設(shè)備事故記錄；更新改造及移裝記錄；報(bào)廢記錄。

設(shè)備技術(shù)登錄應(yīng)及時(shí)準(zhǔn)確齊全，應(yīng)反映該臺設(shè)備的真實(shí)情況，用于指導(dǎo)實(shí)際工作。

4、設(shè)備系統(tǒng)資料

XXX綜合樓的物業(yè)設(shè)備都是組成系統(tǒng)才發(fā)揮作用的。例如中央空調(diào)系統(tǒng)由冷水機(jī)組、冷卻泵、冷凍泵、空調(diào)末端設(shè)備、冷卻塔、管道、閥門、電控設(shè)備及監(jiān)控調(diào)節(jié)裝置等一系列設(shè)備組成，任何一種設(shè)備或傳導(dǎo)設(shè)施發(fā)生故障，系統(tǒng)都不能正常制冷。

因此，除了設(shè)備單機(jī)資料的管理之外，對系統(tǒng)的資料管理也必須加以重視。系統(tǒng)的資料包括：

竣工圖。在施工時(shí)原則上應(yīng)該按施工圖施工，但在實(shí)際施工時(shí)往往會碰到許多具體問題需要變動，把變動的地方在施工圖上隨時(shí)表注或記錄下來，尤其是管道及閥門安裝的規(guī)格、位置、標(biāo)高及走向等。如果在施工時(shí)沒有把變動的地方表注或記錄下來，容易造成管理上的困難。施工結(jié)束，把施工中變動的地方全部用圖重新表示出來，這樣的圖紙符合實(shí)際情況，這就是竣工圖?？⒐D應(yīng)由資料室及管理設(shè)備部門保管。

系統(tǒng)圖?？⒐D是整個(gè)物業(yè)或整個(gè)層面的布置圖，在竣工圖上各類管線密密麻麻，縱橫交錯(cuò)，非常復(fù)雜，不熟悉的人員一時(shí)也很難查閱清楚，系統(tǒng)圖就是把各系統(tǒng)分割成若干子系統(tǒng)（也稱分系統(tǒng)），子系統(tǒng)中可以用文字對系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)原理、運(yùn)作過程及一些重要部件的具置等作比較詳細(xì)的說明，表示方法靈活直觀、圖文并茂、使人一目了然，可以很快解決問題。系統(tǒng)圖也是對員工培訓(xùn)教育的一種行之有效的參考教材。

（四）加強(qiáng)培訓(xùn)教育工作，做到專業(yè)管理同全員管理相結(jié)合

越是優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，越應(yīng)注意對員工的培訓(xùn)、教育。

專職設(shè)備管理人員應(yīng)成為具有一定專業(yè)知識及管理業(yè)務(wù)水平的人才。但是單純依靠少數(shù)專職設(shè)備管理人員來管好企業(yè)的所有設(shè)備是不可能的，還應(yīng)該發(fā)動企業(yè)全體員工自覺執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度，共同用好管好所管轄區(qū)域內(nèi)的所有設(shè)備。因此，對操作使用設(shè)備的人員要加以培訓(xùn)教育，要求操作使用人員懂設(shè)備的用途、結(jié)構(gòu)、原理、技術(shù)性能、使用要點(diǎn)、維護(hù)方法、故障的排除及報(bào)告等基本知識，教育大家正確使用設(shè)備、愛護(hù)設(shè)備。最后應(yīng)該做到操作人員會檢修設(shè)備、維修人員會操作設(shè)備，并要求只有取得了國家考核頒布的技術(shù)資格等級證書的人員才能上崗，全面提升從業(yè)人員的整體素質(zhì)。

篇4

1.中小城市物業(yè)管理企業(yè)基本為低潮狀態(tài)。到2000年為止，我國已經(jīng)破產(chǎn)的企業(yè)達(dá)到25000家，注冊資本在50萬元以下的民營企業(yè)平均壽命只有1.8年，高新技術(shù)園區(qū)5000家企業(yè)中能堅(jiān)持3年的大約為5％，能堅(jiān)持8年的只有3％。因此，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的背后是企業(yè)對穩(wěn)定利潤的追逐。一個(gè)企業(yè)也只有做到可持續(xù)發(fā)展，不斷地從戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中成長蛻變，才能不斷延長企業(yè)的壽命，擴(kuò)大企業(yè)的成長空間，真正實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。五家渠19個(gè)物業(yè)管理有限責(zé)任公司（注冊資金50萬元）均屬三級類型。以中小城市物業(yè)管理相關(guān)問題及企業(yè)生命周期性看，多屬前期性即創(chuàng)業(yè)時(shí)間處于3年以下的企業(yè)，沒有以前的周期可以印證，判斷比較困難，只能根據(jù)目前企業(yè)所處的實(shí)際情況和本人研究經(jīng)驗(yàn)加以判斷。就企業(yè)管理生命周期理論來說在2000年后創(chuàng)辦的企業(yè)，如處于低潮狀態(tài)，這類企業(yè)就屬于普通型，下個(gè)周期將在2003年進(jìn)入上升期；如處于平穩(wěn)期，則可能屬于起落型變化的企業(yè)。

2.對五家渠城市物業(yè)管理的數(shù)據(jù)分析研究結(jié)論

結(jié)論一：五家渠物業(yè)管理工作四項(xiàng)指標(biāo)確實(shí)可行，即環(huán)境管理部工作指標(biāo)、工程管理部管理工作指標(biāo)、秩序管理部工作管理指標(biāo)、質(zhì)量管理經(jīng)理管理工作指標(biāo)。而這四項(xiàng)指標(biāo)正是中小城市普通住宅物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目指標(biāo)內(nèi)容。對相對較高層次的經(jīng)營性物業(yè)服務(wù)、物業(yè)租賃服務(wù)、物業(yè)綜合服務(wù)及相關(guān)的法律問題咨詢服務(wù)并沒有涉及。

結(jié)論二：中小城市物業(yè)管理工作正在城市規(guī)劃建設(shè)之中，但并沒有受到重視。主要反映在以下幾個(gè)方面：一是中小城市處在招商引資的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，重點(diǎn)是房地產(chǎn)等宏觀經(jīng)濟(jì)行業(yè)的開發(fā)，而對微觀利潤的物業(yè)管理只是指標(biāo)的下放并沒有嚴(yán)格管理和執(zhí)行；二是中小城市物業(yè)管理有限公司基本是民營企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)商時(shí)的物業(yè)管理，注重水、電、曖、交通及相應(yīng)的安全收費(fèi)工作；三是該時(shí)期物業(yè)管理工作人員素質(zhì)和年齡的問題。在五家渠市從事物業(yè)管理工作的人員基本是40~50歲人員即企業(yè)下崗職工。工作既辛苦又連續(xù)，基本沒有節(jié)假日，同時(shí)，薪酬還很低，不時(shí)帶著情緒上班，時(shí)常和業(yè)主發(fā)生口角。

結(jié)論三：中小城市物業(yè)管理公司管理存在嚴(yán)重問題。這就是物業(yè)管理的利潤如何產(chǎn)生？經(jīng)理人不清楚、員工更不清楚，多數(shù)人只知道勞動拿工資。物業(yè)管理公司屬服務(wù)勞動型企業(yè)，和其他經(jīng)營服務(wù)在利潤獲得方面有較大差別，重在業(yè)主滿意率及微薄利潤。通過調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)管理及服務(wù)的重要性日漸凸顯。接近八成的計(jì)劃購房者認(rèn)為物業(yè)管理對自己很重要，其中36%的人認(rèn)為非常重要，42%的人認(rèn)為比較重要，15%的人處于中立狀態(tài)，僅9%的消費(fèi)者沒有意識到物業(yè)管理對自己的重要性，認(rèn)為毫不重視物業(yè)管理及服務(wù)的比例幾乎為零。這就形成老社區(qū)物業(yè)管理投資少，服務(wù)跟不上連年虧損，基本的物業(yè)管理費(fèi)用每年收不上；發(fā)展中社區(qū)物業(yè)管理費(fèi)已由開發(fā)商獲取，留給物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理工作的資金很少，但基本可以運(yùn)轉(zhuǎn)，這類社區(qū)的物業(yè)管理業(yè)主對物業(yè)管理費(fèi)基本理解和支持；正在開發(fā)建設(shè)入住的社區(qū)的物業(yè)管理工作內(nèi)容對中小城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及形象十分重要。

二、對中小城市物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議

1.城市建設(shè)必須有長遠(yuǎn)規(guī)劃。當(dāng)然，這屬于政府思考的問題。不能只下文件而不嚴(yán)格控制和執(zhí)行。物業(yè)管理工作是一個(gè)城市人工作和生活的重要需求。中國至2012年末城市人口已超過農(nóng)村人口。從這點(diǎn)思考，中小城市的長遠(yuǎn)規(guī)劃建設(shè)應(yīng)充分考慮今后的物業(yè)管理工作的流動資金量。這會有利于企業(yè)管理工作激勵(lì)機(jī)制的形成。

2.認(rèn)清中小城市物業(yè)管理所在區(qū)域。對物業(yè)管理員工的培訓(xùn)必須和城市規(guī)劃建設(shè)結(jié)合，不能走形式、走過場、講關(guān)系。

3.物業(yè)管理工作人員的培訓(xùn)應(yīng)和當(dāng)?shù)馗咝；驅(qū)I(yè)職業(yè)部門聯(lián)手。正如十八屆三中全會提出的“發(fā)揮市場的決定性作用關(guān)鍵在改革”。物業(yè)管理公司所在區(qū)域的定位很重要，這是物業(yè)管理工作規(guī)章制度及內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)的定位基礎(chǔ)。

篇5

通過物業(yè)公司提供多層次、全方位和專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)，可以為高校的建筑物實(shí)現(xiàn)保值增值的效果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對老舊建筑的管理多是強(qiáng)化保安、保潔服務(wù)，更加體現(xiàn)維護(hù)功能，減少業(yè)主的維修成本。通過物業(yè)的管理，更加彰顯老舊建筑的文化底蘊(yùn)。新建建筑專業(yè)化、現(xiàn)代化水平較高，從外表上，用戶可以看到基本使用功能，但是除了基本的使用功能之外，還有用戶看不到或者不怎么關(guān)注的專門設(shè)備層，包括配電室，水泵房，電梯機(jī)房等設(shè)備設(shè)施集中地。這些設(shè)備設(shè)施從資產(chǎn)角度都是大額資產(chǎn)，并且是維護(hù)大樓日常運(yùn)轉(zhuǎn)的心臟?？陀^上需要更加專業(yè)化的管理，這些都是一般業(yè)主能力不及的。物業(yè)管理的優(yōu)勢就體現(xiàn)在通過對設(shè)備層的專業(yè)化養(yǎng)護(hù)、維護(hù)和管理，使這些設(shè)備設(shè)施能夠延長使用壽命，從而提高現(xiàn)代化樓宇的運(yùn)行效率，尤其是倡導(dǎo)節(jié)能減排的情況下，通過物業(yè)公司的管理服務(wù)，可以最大限度地實(shí)現(xiàn)資源的合理化利用，能為業(yè)主節(jié)省很大的能源開支。從這些角度，專業(yè)化的物業(yè)公司對新建樓宇的管理能體現(xiàn)出優(yōu)勢，從根本上實(shí)現(xiàn)大樓的保值增值。

二、督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同，加強(qiáng)對物業(yè)公司的管理

第一、為了更好地實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的效果，還要加強(qiáng)對物業(yè)公司的管理。物業(yè)公司本身是企業(yè)，以盈利為目的。目前人工成本在逐年上升，在講求服務(wù)的同時(shí)，不能忽視人工成本的上漲實(shí)際。所以在招投標(biāo)過程中，要求報(bào)名的企業(yè)考慮到成本上漲的風(fēng)險(xiǎn)，避免低價(jià)中標(biāo)，接下來的低價(jià)低服務(wù)，這就失去了最初的目的。服務(wù)的質(zhì)量是跟成本直接掛鉤的，但是高校的實(shí)際又無法和商業(yè)寫字樓相比?？茖W(xué)發(fā)展的前提不可能讓物業(yè)公司虧本經(jīng)營。為此，一方面對公司要求成本核算，一旦中標(biāo)后，就嚴(yán)格按照投標(biāo)文件和合同進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，另一方面，定期組織在校物業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交流，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)和學(xué)習(xí)，更好地為高校教學(xué)科研服務(wù)。并把這個(gè)機(jī)制制度化，形成校方很好的管理經(jīng)驗(yàn)。

第二、在物業(yè)服務(wù)過程中加強(qiáng)監(jiān)督檢查，不斷檢查合同的落實(shí)情況。物業(yè)文化和高校文化存在著差異，需要長期磨合，通過對物業(yè)管理工作的監(jiān)督檢查，能更好地督促物業(yè)企業(yè)落實(shí)管理服務(wù)職責(zé)。尤其是重要的節(jié)假日寒暑假前，都要督促檢查。保證物業(yè)企業(yè)能夠根據(jù)規(guī)范，結(jié)合實(shí)際，根據(jù)服務(wù)對象的要求持續(xù)改進(jìn)，規(guī)范服務(wù)，不斷提升物業(yè)管理水平。

第三、完善物業(yè)備案查詢制度。進(jìn)入高校進(jìn)行物業(yè)服務(wù)的公司都為學(xué)校的發(fā)展貢獻(xiàn)了自己的力量，為了方便使用方查詢和監(jiān)督。要完善物業(yè)登記備案查詢制度，登記在校的每一家物業(yè)公司及主管項(xiàng)目經(jīng)理合同基本情況，方便使用方能夠了解到物業(yè)的基本情況，也方便了校方的管理。這也是制度化、規(guī)范化物業(yè)管理的需要。

第四、為了能提高服務(wù)品質(zhì)，督促物業(yè)公司不斷持續(xù)地實(shí)現(xiàn)員工的培訓(xùn)，在員工的專門技能、禮貌禮儀、文明執(zhí)勤和行為作風(fēng)等方面進(jìn)行專業(yè)化培訓(xùn)，并考核培訓(xùn)效果，形成一個(gè)自我培訓(xùn)，自我開發(fā)的人才機(jī)制，并逐步實(shí)現(xiàn)持證上崗，不斷提高管理和服務(wù)的技術(shù)水平。高校是文化教育機(jī)構(gòu)，要實(shí)現(xiàn)更好的物業(yè)管理，就需要物業(yè)公司融入高校，不僅是工作上更是文化上。實(shí)踐中，我們創(chuàng)造條件，讓物業(yè)員工可以參加清華的職員培訓(xùn)，提高他們的工作能力，比如參加《公文寫作》課程，對他們的日常很有幫助，通過校史課程的介紹，讓他們更好地了解清華的歷史。讓他們有更好的文化理解，有利于物業(yè)公司更好地形成歸屬感。這些工作可以內(nèi)生性地產(chǎn)生物業(yè)員工服務(wù)教學(xué)科研的動力，也能為他們自身素質(zhì)的提高帶來幫助。總之，實(shí)現(xiàn)高校物業(yè)的科學(xué)發(fā)展的最終目標(biāo)就是實(shí)現(xiàn)高校和物業(yè)公司的共贏。

三、總結(jié)

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21世紀(jì)是物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入完善和成熟的重要階段。隨著市場環(huán)境的變化、競爭格局的形成、高新技術(shù)的應(yīng)用、消費(fèi)觀念的更新，房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)只有在服務(wù)觀念、服務(wù)方式、服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)營理念、市場定位等方面進(jìn)行相應(yīng)的變革，才能適應(yīng)新的發(fā)展形勢的需要。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)物業(yè)管理中存在的主要問題

1 物管企業(yè)的監(jiān)管機(jī)制不完善。隨著城市建設(shè)步伐的加快，物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量不斷增多，物業(yè)市場運(yùn)行環(huán)境已基本形成，盡管《物權(quán)法》、《全國物業(yè)管理?xiàng)l例》、《勞動合同法》等均已進(jìn)行了修改和補(bǔ)訂，但是各地相關(guān)的配套落實(shí)政策不健全、不完整、不平衡，缺乏系統(tǒng)而科學(xué)的物業(yè)管理理論體系的指導(dǎo)，在制定配套法規(guī)的過程中，往往局限于對境內(nèi)外成功的經(jīng)驗(yàn)?zāi)７禄蚓褪抡撌碌慕鉀Q方法上，存在許多不足之處。

2 物管企業(yè)的市場化程度不高。物業(yè)管理項(xiàng)目獲得權(quán)的市場競爭機(jī)制還未真正形成，“誰開發(fā)、誰管理”的地方保護(hù)、壟斷管理、建管不分、責(zé)任不清的局面還沒有完全改變。

3 物業(yè)管理專業(yè)化程度不高。隨著人們居住硬件條件的改善，對居住服務(wù)、居住環(huán)境等軟件方面的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量有了更高的要求。當(dāng)前一些物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)意識、服務(wù)水平，距離業(yè)主的要求尚有較大的差距，一部分企業(yè)由于舊的管理理念和體制，還沒有把自己的位置擺正，總是以管理者自居，雖然也講服務(wù)，但服務(wù)意識很難到位。

4 物業(yè)管理的招投標(biāo)市場運(yùn)行機(jī)制不完善。當(dāng)前，全國各地大城市基本建立了物業(yè)管理招投標(biāo)市場，開展了一些物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)。但從實(shí)際效果及外界反映看，并未達(dá)到預(yù)期的效果，物業(yè)管理招投標(biāo)普及率不高，行政領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)單位干預(yù)大；物業(yè)管理投標(biāo)市場化程度不足。暗箱操作、壓價(jià)不正當(dāng)競爭時(shí)有發(fā)生，使物管招投標(biāo)缺乏公平、公正性。

三、完善房地產(chǎn)物業(yè)管理的對策

1 健全物業(yè)管理相應(yīng)的法律法規(guī)。一是建立房屋及維修管理的法律、法規(guī)、規(guī)章；二是建立設(shè)備設(shè)施管理法律、法規(guī)及規(guī)章；三是建立環(huán)境衛(wèi)生管理的法律、法規(guī)及規(guī)章；四是建立保安保衛(wèi)、消防管理的法律、法規(guī)及規(guī)章。另外，完善的物業(yè)管理法律體系要覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域，使物業(yè)管理的各項(xiàng)活動均有法可依。

2 加強(qiáng)物業(yè)管理市場的培育。限制開發(fā)商盲目組建自己的物業(yè)管理公司，鼓勵(lì)開發(fā)商從社會上聘請那些經(jīng)過實(shí)踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來進(jìn)行專業(yè)化的管理。鼓勵(lì)通過招投標(biāo)等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進(jìn)競爭機(jī)制，促使物業(yè)管理行業(yè)向高度市場化方向發(fā)展。

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［關(guān)鍵詞］物業(yè)公司  財(cái)務(wù)管理  企業(yè)融資

        物業(yè)管理公司有其獨(dú)特的經(jīng)營模式與服務(wù)對象，物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理工作要遵循財(cái)務(wù)管理的基本原則，使公司財(cái)務(wù)管理目標(biāo)符合公司經(jīng)營目標(biāo)的要求。在具體工作過程中要體現(xiàn)其特有的一些要求和方法，結(jié)合行業(yè)特征和公司實(shí)際情況制定財(cái)務(wù)管理的具體措施。

        一、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理工作的現(xiàn)狀分析

        （一）會計(jì)基礎(chǔ)工作不夠完善

        會計(jì)核算工作是對單位財(cái)務(wù)管理活動實(shí)際實(shí)施效果的度量，是開展整個(gè)財(cái)務(wù)管理工作的基礎(chǔ)工作，當(dāng)前物業(yè)管理公司會計(jì)核算工作存在的問題嚴(yán)重制約了財(cái)務(wù)管理的順利開展，主要表現(xiàn)在一下方面：

        1．物業(yè)管理公司缺乏即統(tǒng)一又適用的會計(jì)核算體系

        物業(yè)管理屬于一個(gè)新興的行業(yè)，在過去行業(yè)會計(jì)制度時(shí)期沒有關(guān)于物業(yè)管理的相關(guān)會計(jì)制度，導(dǎo)致物業(yè)管理公司在會計(jì)核算工作中沒法吸取行業(yè)會計(jì)制度的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)行會計(jì)制度又過于寬泛，是一種指導(dǎo)性的規(guī)章制度。物業(yè)管理公司的經(jīng)營狀況決定了其財(cái)務(wù)管理工作在會計(jì)核算上的特征，由于物業(yè)管理的對象具有多樣化的特征，會計(jì)的明細(xì)科目設(shè)置上具有很高的靈活性，導(dǎo)致科目設(shè)置比較混亂。在具體的會計(jì)工作中，公司財(cái)務(wù)受財(cái)務(wù)主管人員自身行業(yè)背景影響較大，以前從事建筑行業(yè)會計(jì)與先前從事工業(yè)企業(yè)會計(jì)的財(cái)務(wù)人員在單位賬簿設(shè)置與業(yè)務(wù)處理上就存在著顯著的差別，這種既不統(tǒng)一又缺乏適用性的規(guī)章制度降低了物業(yè)管理公司會計(jì)信息的可比性。

        2．多數(shù)物業(yè)管理公司缺乏行之有效的內(nèi)部控制制度

        內(nèi)部控制制度是企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的重要內(nèi)容，是企業(yè)從內(nèi)部實(shí)施的一種自我監(jiān)督和完善措施。物業(yè)管理公司的內(nèi)部控制很不完善，究其原因，一方面是領(lǐng)導(dǎo)不重視。物業(yè)管理公司的經(jīng)營規(guī)模一般不大，業(yè)務(wù)活動涉及的金額一般較小，但是業(yè)務(wù)量卻很大，例如有關(guān)水電費(fèi)、環(huán)境維護(hù)費(fèi)用的收取等工作。部分領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為公司的業(yè)務(wù)活動非常簡單，沒必要專門設(shè)置內(nèi)部控制部門和機(jī)構(gòu)；另一方面，在物業(yè)管理公司缺少有內(nèi)部控制管理工作經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)人員，內(nèi)部控制管理在我國企業(yè)中的推廣和應(yīng)用時(shí)間還不長，并且以大型單位為主，在一些中小企業(yè)中還沒有建立起真正意義上的內(nèi)部控制體系，物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)人員往往也并未真正全面的學(xué)習(xí)和應(yīng)用過內(nèi)部控制的相關(guān)理論和方法。

        3．物業(yè)管理公司會計(jì)從業(yè)人員的素質(zhì)有待提高

        客觀性、真實(shí)性是會計(jì)核算的基本特征，也是會計(jì)人員在會計(jì)核算過程中必須秉承的基本原則。從物業(yè)管理公司的實(shí)際情況看，公司領(lǐng)導(dǎo)在人事安排上的用人唯親，不以會計(jì)人員的職業(yè)道德素質(zhì)和專業(yè)知識為標(biāo)準(zhǔn)，而以方便自己對財(cái)務(wù)人員的控制為依據(jù)選拔會計(jì)人員。在單位職務(wù)設(shè)置上也不盡合理，不相容職務(wù)分離的原則未被貫徹實(shí)施，會計(jì)人員一人兼任不相容職務(wù)的現(xiàn)象普遍存在。由于公司在財(cái)務(wù)人員選拔上存在的上述問題，致使公司會計(jì)從業(yè)人員在職業(yè)道德素質(zhì)、專業(yè)技術(shù)素質(zhì)等方面不能適應(yīng)日益復(fù)雜的物業(yè)管理業(yè)務(wù)的要求。

        （二）融資困難是制約物業(yè)管理公司發(fā)展的重要因素

        融資困難是當(dāng)前許多中小企業(yè)發(fā)展過程中面臨的一個(gè)瓶頸，在一些規(guī)模較大的民營企業(yè)中也存在這樣的問題。物業(yè)管理行業(yè)利潤低，物業(yè)管理公司規(guī)模普遍較小，在融資渠道與融資方式上可選擇的余地很小。內(nèi)部融資是物業(yè)管理公司籌措資金的主要方式。

        （三）企業(yè)投資水平不高

        物業(yè)管理公司在投資管理方面存在許多不足之處?？晒┩顿Y的項(xiàng)目較少，受物業(yè)管理公司自身經(jīng)營規(guī)模與資質(zhì)的限制，物業(yè)管理公司往往缺少好的投資項(xiàng)目，投資決策又缺乏科學(xué)性，表現(xiàn)在決策者缺少足夠的資料收集與科學(xué)分析，往往憑感覺做決定，沒有一個(gè)好的投資管理團(tuán)隊(duì)，致使投資項(xiàng)目存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)之一是投資方向的錯(cuò)誤，會導(dǎo)致投資項(xiàng)目無法滿足消費(fèi)者需求，沒有足夠市場的投資自然無法取得回報(bào)；風(fēng)險(xiǎn)之二是對投資的資金支持?jǐn)嗔?，如果沒有完善的投資計(jì)劃作保證，缺乏足夠的后續(xù)資金作為投資項(xiàng)目發(fā)展的后盾，很容易導(dǎo)致投資項(xiàng)目的夭折，導(dǎo)致前期資金的投入也無法收回，造成巨大損失與浪費(fèi)。

        （四）企業(yè)營運(yùn)資金管理水平低

        企業(yè)營運(yùn)資金的管理是體現(xiàn)公司財(cái)務(wù)管理能力的重要方面，營運(yùn)資金管理得當(dāng)資金循環(huán)越快，對資金的需求壓力就小，資金的使用效率也就高。物業(yè)管理公司在營運(yùn)資金管理過程中由于自身管理不善，資金從投入到收回的運(yùn)轉(zhuǎn)周期長，滯留資金多，影響了資金的盈利能力，此外，由于經(jīng)營管理不善，資產(chǎn)破損丟失的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，影響了營運(yùn)資金的正常使用。

        二、提高物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理水平的幾點(diǎn)建議

        （一）加強(qiáng)對物業(yè)管理公司的外部支持

        1．政府部門應(yīng)給予必要的支持

        物業(yè)管理服務(wù)水平關(guān)系到居民居住環(huán)境的好壞，物業(yè)管理水平高，居民的居住環(huán)境才能安全、舒適。國家在大力支持經(jīng)濟(jì)適用房的同時(shí)，有必要關(guān)注相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)，給予物業(yè)管理行業(yè)以必要的扶持。

        2．制定一套會計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施意見作為開展會計(jì)工作的指導(dǎo)

        當(dāng)前，企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則與小企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則是指導(dǎo)我國會計(jì)工作的兩大基本準(zhǔn)則，是我國會計(jì)人員開展會計(jì)工作的基本準(zhǔn)繩。在實(shí)際工作中，對于企業(yè)具體會計(jì)科目的設(shè)置卻依賴于會計(jì)從業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)與職業(yè)判斷，依賴于公司的業(yè)務(wù)需要。對于物業(yè)管理公司來說，缺乏以往的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，當(dāng)前的會計(jì)準(zhǔn)則也沒有提供具體的指導(dǎo)意見，這就要求有關(guān)部門在了解、分析物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，建立一套適用于物業(yè)管理公司的會計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施意見，保證各物業(yè)管理公司在會計(jì)體系建設(shè)過程中“有法可依”，使各個(gè)物業(yè)管理公司的會計(jì)賬簿、會計(jì)報(bào)表具有可比性。同時(shí)，還要保證各個(gè)物業(yè)管理公司在會計(jì)工作中具有足夠的自主權(quán)，可以根據(jù)實(shí)際情況靈活應(yīng)用。因此，這套會計(jì)規(guī)范實(shí)施意見是一種引導(dǎo)和幫助，而不是強(qiáng)制性的實(shí)施規(guī)范。

        （二）物業(yè)管理公司要努力提升自身的財(cái)務(wù)管理水平

        1．物業(yè)管理公司要努力拓寬融資渠道

        融資問題始終應(yīng)該作為物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容，常抓不懈，努力開拓新渠道，開創(chuàng)新方式，滿足日常經(jīng)營與項(xiàng)目投資的需求。從具體的融資方式來看，在未來一定時(shí)期內(nèi)內(nèi)部融資仍然是物業(yè)管理公司主要的融資方式，如何做好內(nèi)部融資工作是解決物業(yè)管理公司融資問題的關(guān)鍵。物業(yè)管理公司要從提高自身經(jīng)營管理水平出發(fā)，努力提高企業(yè)的盈利能力，只有保持良好的發(fā)展勢頭，原有的投資者才會增加投入的資本金，才能吸引新的投資者對公司進(jìn)行投資。在公司盈利狀況良好的情況下，公司才能產(chǎn)生足夠的留存收益轉(zhuǎn)作對公司的投資，因此，提高企業(yè)的盈利能力是實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部融資良性循環(huán)的關(guān)鍵所在。

        在做好內(nèi)部融資工作的同時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)該積極探索可能的外部融資渠道。銀行借款是當(dāng)前物業(yè)管理公司可以選擇的外部融資渠道之一。物業(yè)管理公司要想取得較多的銀行貸款首先還是要立足于自身良好的經(jīng)營狀況，提高盈利能力，降低公司的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。其次，公司要恪守信用，在業(yè)主、同行業(yè)企業(yè)之間形成良好的聲譽(yù)，按規(guī)定辦理各項(xiàng)銀行存貸業(yè)務(wù)，逐步建立起良好的銀企關(guān)系。、

        2．提高物業(yè)管理公司的人員素質(zhì)

        人才建設(shè)始終應(yīng)該放在公司發(fā)展中的首要位置，提高人員素質(zhì)是提高公司管理水平的條件之一。公司財(cái)務(wù)管理工作不僅僅是公司財(cái)務(wù)部門的事情，而是關(guān)系到公司整體利益又取決于公司整體的一項(xiàng)管理活動。財(cái)務(wù)管理活動為公司經(jīng)營管理籌集、分配所需資金，涉及到公司經(jīng)營的整個(gè)過程。同時(shí)，財(cái)務(wù)管理活動受到公司經(jīng)營狀況、公司規(guī)模等方面的限制，因此財(cái)務(wù)管理活動與公司經(jīng)營管理活動密不可分。因此，要提高公司財(cái)務(wù)管理水平，為公司里財(cái)務(wù)管理活動營造一個(gè)好的融資環(huán)境需要所有員工的共同努力。在財(cái)務(wù)人員的培養(yǎng)過程中，首先要嚴(yán)把會計(jì)從業(yè)人員的準(zhǔn)入關(guān)，堅(jiān)決杜絕不具備會計(jì)從業(yè)能力的人員進(jìn)入財(cái)務(wù)部門，要對會計(jì)從業(yè)人員加強(qiáng)思想道德教育，注重對會計(jì)人員職業(yè)道德素質(zhì)的考察和培養(yǎng)，使公司財(cái)務(wù)部門成為一個(gè)思想覺悟高，專業(yè)技能強(qiáng)的部門。公司要鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行會計(jì)繼續(xù)教育和學(xué)習(xí)，及時(shí)更新自己的知識和技能。

        3．積極拓展與開發(fā)新的投資項(xiàng)目

        物業(yè)管理公司要在做好服務(wù)社區(qū)工作的同時(shí)，努力探索新的經(jīng)營途徑，發(fā)現(xiàn)新的投資項(xiàng)目。物業(yè)管理公司要在立足自身服務(wù)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上拓展服務(wù)范圍，通過與其他部門、單位的合作實(shí)現(xiàn)互利共贏。例如與城市商業(yè)銀行或者儲蓄所合作，為居民提供便利的自助服務(wù)金融機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理公司提供場所并負(fù)責(zé)機(jī)器設(shè)備與場所安全，銀行部門提供技術(shù)支持，這樣既能為居民提供便利服務(wù)，又可以開辟新的收入來源；物業(yè)管理公司還可以利用自身服務(wù)社區(qū)的優(yōu)勢，創(chuàng)辦自己的家政服務(wù)公司，從事房屋維修、管道維修、室內(nèi)裝飾、園林綠化等工作，通過增加服務(wù)項(xiàng)目來提高自己的收入等。

參考文獻(xiàn)：

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六項(xiàng)措施---B措施一：超前化服務(wù)啟動某物業(yè)公司特別重視物業(yè)管理的前期介入，在工程施工期，物業(yè)管理工程部的人員深入現(xiàn)場，積極與施工方接觸，并根據(jù)大廈使用功能，結(jié)合設(shè)計(jì)、施工、用戶入駐后的使用和方便管理的角度，提出意見和建議，從而保證了大廈使用功能的充分發(fā)揮。措施二：個(gè)性化服務(wù)設(shè)計(jì)某物業(yè)公司每承接一個(gè)新的項(xiàng)目，都不是原有模式簡單的“克隆”、“拷貝”，而是在延續(xù)公司企業(yè)文化基礎(chǔ)上的再創(chuàng)新、再升華，在考慮區(qū)域因素、施工單位要素、用戶要素以及需求的基礎(chǔ)上，為項(xiàng)目度身定做“時(shí)尚且適合”的管理方案。某大廈的硬件設(shè)施在某市的各個(gè)辦公大廈中都堪稱一流。某物業(yè)公司在某市的物業(yè)管理行業(yè)中也是站在排頭，所以在服務(wù)項(xiàng)目上，在保證傳統(tǒng)項(xiàng)目高質(zhì)量完成的同時(shí)，也會針對大廈的特點(diǎn)、用戶需求和愿望等為某大廈設(shè)計(jì)出一套個(gè)性化服務(wù)菜單，做好某大廈的管家。措施三：即時(shí)服務(wù)與隱形管理即時(shí)服務(wù)就是通過對所有服務(wù)對象的需求做全面、深入的了解，設(shè)立服務(wù)熱線，保證在用戶需要的時(shí)候會即時(shí)出現(xiàn)，為其提供滿意、即時(shí)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)；隱形管理的主旨就是充分尊重用戶的私人空間，在用戶需要幫助的時(shí)候即時(shí)出現(xiàn)，用戶沒有服務(wù)需求的時(shí)候不去打擾，如調(diào)整保潔員的上下班時(shí)間，避開在上班或下班高峰期清理保潔等。措施四：流程管理與控制在ISO9000質(zhì)保體系中，流程管理與控制是一項(xiàng)非常重要的工作，是規(guī)范化管理運(yùn)作的基本保證，流程的合理性和可控性是保證用戶需求得到及時(shí)回應(yīng)、各項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)的基本保證。

通過對某大廈基本情況的了解、用戶需求的分析，設(shè)定合理的流程，加強(qiáng)流程管理與控制，保證為用戶提供方便、快捷、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，達(dá)到用戶滿意。措施五：人本化服務(wù)u某物業(yè)公司在員工培訓(xùn)過程中，不斷灌輸“用戶不一定是對的，但永遠(yuǎn)都是第一位的”的執(zhí)業(yè)意識，以用戶滿意作為管理服務(wù)工作的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)，由點(diǎn)及面，對常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行整合，從服務(wù)主旨、服務(wù)架構(gòu)、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)手段、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)控制等方面全面導(dǎo)入管家式管理要素，在充分尊重、關(guān)心員工的基礎(chǔ)上，讓員工以更大的愛心、耐心、熱心為用戶提供更多更好的人性化服務(wù)，“以人為本”是某物業(yè)公司服務(wù)工作開展的基礎(chǔ)。措施六：文化運(yùn)作某物業(yè)公司深諳人才是企業(yè)最大的資本，團(tuán)隊(duì)合作是企業(yè)成功運(yùn)作的基本保障，而良好的企業(yè)文化運(yùn)作使企業(yè)產(chǎn)生強(qiáng)大凝聚力和向心力，提高員工工作效率，鼓勵(lì)全體員工向著企業(yè)遠(yuǎn)景目標(biāo)共同前進(jìn)的動力，所以某物業(yè)公司從創(chuàng)業(yè)之初就致力于創(chuàng)造一種專業(yè)、規(guī)范、合作、學(xué)習(xí)、創(chuàng)新的企業(yè)文化，在這種企業(yè)文化的感召、融合下，各路精英充分發(fā)揮自己的聰明才智，以團(tuán)隊(duì)為單位，為企業(yè)的發(fā)展默默的做著自己的貢獻(xiàn)，共同鑄就某物業(yè)公司的輝煌！

一、項(xiàng)目定位某大廈作為一個(gè)多功能、大綠化、環(huán)保型的現(xiàn)代物業(yè)，項(xiàng)目整體形象定位是開放、高效、親和。開放體現(xiàn)某大廈開放的思想和現(xiàn)代化的辦公方式。高效展示該局領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)取、創(chuàng)新的精神境界和高效率工作效果親和象征某大廈為民服務(wù)的宗旨及與外界的和諧關(guān)系。

二、工作重點(diǎn)以用戶滿意導(dǎo)向理論為依據(jù)，從某大廈使用功能的角度分析物業(yè)管理服務(wù)需求，確定了物業(yè)管理服務(wù)的三項(xiàng)工作重點(diǎn)：重點(diǎn)一：樹立大廈物業(yè)整體形象通過環(huán)境形象樹立、樓宇形象控制、設(shè)備和公共設(shè)施管理、治安和交通控制、管理服務(wù)人員行為規(guī)范等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造某大廈開放、高效、親和的整體形象。重點(diǎn)二：樓宇設(shè)備管理大廈內(nèi)部設(shè)備的安裝、調(diào)試科技含量大，關(guān)鍵設(shè)備智能程度高，而某大廈物業(yè)的特殊性又要求設(shè)備運(yùn)行萬無一失，這對物業(yè)管理公司設(shè)備管理的技術(shù)實(shí)力是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。物業(yè)管理公司必須在前期介入期全面參與設(shè)備安裝、調(diào)試，熟悉設(shè)備特性，掌握運(yùn)行規(guī)律；在正式運(yùn)行后，要確保電梯系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、中央空調(diào)、智能監(jiān)控系統(tǒng)及通訊系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行正常。重點(diǎn)三：提供綜合性配套服務(wù)某大廈包括主樓、附樓、綜合樓、動力站、地上車庫、廣場等，集多種功能于一體，要求物業(yè)管理公司在保證物業(yè)管理主業(yè)基礎(chǔ)上，提供綜合配套服務(wù)，包括會務(wù)服務(wù)、代辦業(yè)務(wù)、室內(nèi)保潔、盆栽養(yǎng)護(hù)、節(jié)日布置、搬運(yùn)服務(wù)等。

三、指導(dǎo)思想指導(dǎo)思想：真誠合作、專業(yè)保障、長遠(yuǎn)承擔(dān)真誠合作體現(xiàn)了公司尊重用戶、依法經(jīng)營的一貫風(fēng)格，重合同、講道德、守信譽(yù)，注意及時(shí)與相關(guān)職能部門溝通和協(xié)調(diào)，真誠為某大廈提供專業(yè)、規(guī)范服務(wù)，為社會創(chuàng)造價(jià)值。服務(wù)用戶、拓展市場的意義重于創(chuàng)造利潤。專業(yè)保障展示公司“超越自我，爭創(chuàng)一流”的企業(yè)精神，充分發(fā)揮公司ISO9000質(zhì)保體系、 人力資源管理體系、財(cái)務(wù)預(yù)算及執(zhí)行控制系統(tǒng)、物業(yè)管理制度以及專用物業(yè)管理軟件五大體系的巨大作用，組織專業(yè)力量，體現(xiàn)專業(yè)水準(zhǔn)，保障專業(yè)效果。長遠(yuǎn)承擔(dān)既注重合作的即效性，更著眼于合作的長遠(yuǎn)前景和綜合效益，力避急功近利、華而不實(shí)和短期行為。在具體的管理服務(wù)過程重，既有階段計(jì)劃，又有長遠(yuǎn)安排，將服務(wù)概念由委托管理期局部擴(kuò)展到物業(yè)的使用壽命期，是物業(yè)管理人的應(yīng)盡職責(zé)。四、三大優(yōu)勢觀念優(yōu)勢：滿意只是起點(diǎn)（以服務(wù)用戶為最高原則）某物業(yè)公司管理水平居于某市市同行業(yè)前列，其核心內(nèi)因在于觀念領(lǐng)先。觀念激發(fā)活力，觀念產(chǎn)生動力。公司將用戶滿意作為工作業(yè)績評價(jià)的最終指標(biāo)，以用戶滿意為起點(diǎn)，最大限度地滿足用戶需求。在這種理念支持下，公司在員工隊(duì)伍中堅(jiān)持不懈地強(qiáng)化用戶滿意服務(wù)觀念、市場觀念以及危機(jī)意識、質(zhì)量意識、成本意識。正是由于導(dǎo)入用戶滿意服務(wù)觀念，自公司組建以來，在所管轄的四十萬余平方米物業(yè)中，年有效投訴率均控制在千分之二以下。

技術(shù)優(yōu)勢：強(qiáng)大的樓宇設(shè)備管理技術(shù)支持公共事業(yè)與物業(yè)管理中心作為物業(yè)管理的老牌專業(yè)公司，從事物業(yè)管理工作多年，中心內(nèi)部積累了大量的相關(guān)樓宇設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)和各路精英。某物業(yè)公司在技術(shù)、人力資源等方面都得到了母公司的大力支持，一方面在技術(shù)上能夠調(diào)動大量的技術(shù)精英保證業(yè)務(wù)發(fā)展的需要；另一方面，作為探索市場化管理的觸角，某物業(yè)公司還享有用人的充分自，可以面向社會，積極引進(jìn)社會專業(yè)精英，并與相關(guān)行業(yè)保持密切的關(guān)系。精干的專業(yè)技術(shù)人員對各類物業(yè)基本設(shè)施，包括電梯、中央空調(diào)、供配電、給排水、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、智能監(jiān)控系統(tǒng)、停車場自動管理系統(tǒng)等均有完善的技術(shù)保障和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，可以為某大廈制訂高效率的設(shè)備管理方案，確保各項(xiàng)系統(tǒng)運(yùn)行正常、維修及時(shí)，并有效延長設(shè)備的使用壽命。經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢：唯才是舉，為公司的發(fā)展出謀劃策公司自組建之初就嚴(yán)把用人關(guān)，一方面通過在母公司內(nèi)部通過競聘的方式選擇優(yōu)秀的人才，另一方面面向社會招聘，廣攬群豪，共同為公司的發(fā)展出謀劃策。同時(shí)，為了更好的借鑒深圳、北京、上海等地先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，聘請顧問定期為企業(yè)把脈，與企業(yè)高層人員座談交流，使企業(yè)的管理逐步走向規(guī)范化、合理化、科學(xué)化，逐步探索出具有經(jīng)營特色的管理模式，在積極探索、大膽嘗試的過程中積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。

第二章管理方式、工作計(jì)劃和物資裝備一、管理方式當(dāng)今社會倡導(dǎo)“以人為本”，作為服務(wù)性行業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，其服務(wù)目標(biāo)不是單純提升企業(yè)形象、追求利潤，而是要重視用戶需求的價(jià)值，最大限度的滿足用戶需求，企業(yè)的經(jīng)營與管理必須圍繞著“人”來進(jìn)行。以用戶為中心，強(qiáng)調(diào)服務(wù)質(zhì)量和成本控制兩手抓，將社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益高度統(tǒng)合，為用戶提供零缺陷、精細(xì)化、全方位的服務(wù)，是某物業(yè)公司一貫的經(jīng)營思想和矢志追求的長遠(yuǎn)目標(biāo)。針對某大廈的物業(yè)特點(diǎn)、用戶特征并源引某物業(yè)公司的企業(yè)文化，我們將在某大廈實(shí)施CS管理（CustomerSatifacation），即一種以用戶滿意為核心，以信息技術(shù)為基礎(chǔ)，以用戶滿意相關(guān)指標(biāo)為主要工具，以數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析為主要測量工具，綜合、宏觀的測定用戶的滿意程度，并根據(jù)反饋結(jié)果不斷修正工作的方式方法，力求為某大廈提供專業(yè)化、個(gè)性化、品牌化、管家式的物業(yè)管理方式。專業(yè)化公司利用自身專業(yè)優(yōu)勢，利用現(xiàn)代管理手段，提供專業(yè)保障，總體協(xié)調(diào)、管理，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)；個(gè)性化公司根據(jù)某大廈的實(shí)際情況以及相關(guān)需求，結(jié)合自身專長和特點(diǎn)，制定無償和有償相結(jié)合的個(gè)性化服務(wù)項(xiàng)目，為各職能部門提供方便快捷、貼心周到的服務(wù)；品牌化公司通過實(shí)施品牌、形象戰(zhàn)略，全面、長遠(yuǎn)承擔(dān)物業(yè)管理責(zé)任，樹立某大廈開放、高效、親和的整體品牌形象；管家式所謂的管家式服務(wù)有別于物業(yè)管理中的英式管家服務(wù)，它主要是指針對用戶委托，為用戶提供一種“全程關(guān)懷，全心服務(wù)”的服務(wù)方式。通過專業(yè)服務(wù)為用戶塑造一種高品質(zhì)的工作環(huán)境。

以上四個(gè)方面的物業(yè)管理方式確定了某物業(yè)公司服務(wù)的基調(diào)和方法：采用CS管理方式，嚴(yán)格資質(zhì)管理，確保各崗位人員思想素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，力求管理人員隊(duì)伍精干、一專多能；建立健全科學(xué)的管理程序和嚴(yán)格但富有人情味的管理制度，一方面用以規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為，另一方面通過企業(yè)文化的灌輸、融合，創(chuàng)造一種融洽、高效、團(tuán)結(jié)、積極的管理團(tuán)隊(duì)；借鑒成功管理經(jīng)營模式，結(jié)合自身實(shí)際，洋為中用、古為今用、他為我用，在立足做好基礎(chǔ)服務(wù)的同時(shí)，加強(qiáng)精神文明建設(shè)、服務(wù)品牌建設(shè)，實(shí)施整體全面的企業(yè)視覺形象管理，予管理于服務(wù)、予隱形管理于顯性成效，使某大廈真正成為某市，乃至黑龍江、全國的一座典型的示范管理大廈。我們的管理方式由組織機(jī)構(gòu)、運(yùn)作系統(tǒng)、信息系統(tǒng)和管理機(jī)制四部分構(gòu)成。

（一）組織機(jī)構(gòu)設(shè)置原則：精簡高效、管理服務(wù)無盲區(qū)p2精簡高效的組織機(jī)構(gòu)，能夠使各種信息流順暢的系統(tǒng)中流動，減少信息阻滯，從而為提高服務(wù)質(zhì)量、減少管理盲區(qū)奠定基礎(chǔ)。設(shè)置形式：垂直領(lǐng)導(dǎo)，整體協(xié)調(diào)5垂直領(lǐng)導(dǎo)形式，目的是減少管理環(huán)節(jié)，提高各部門的工作效率；各辦公室業(yè)務(wù)獨(dú)立操作的同時(shí)，設(shè)置協(xié)調(diào)管理職能，旨在達(dá)成整體有機(jī)運(yùn)作。1、在單一業(yè)主的綜合型物業(yè)中，組建管委會有利于物業(yè)管理工作的順利開展。某物業(yè)公司將根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定和管理實(shí)際，與該局積極接觸，組建某大廈物業(yè)管理委員會。2、客戶服務(wù)中心接受某物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)、某大廈管理委員會的監(jiān)督和某市城市管理局的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。3、客戶服務(wù)中心作為某物業(yè)公司派駐的專門機(jī)構(gòu)，財(cái)務(wù)相對獨(dú)立，在公司授權(quán)下，履行“某大廈物業(yè)管理委托合同”中規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，全心全意提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。4、客戶服務(wù)中心實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的主任目標(biāo)責(zé)任制?？蛻舴?wù)中心內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)。5、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則是精干高效、一專多能。圖2.1外部組織體系圖深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。

5圖2.2內(nèi)部管理組織機(jī)構(gòu)圖深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。

（二）運(yùn)作程序1.整體運(yùn)作流程,深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。圖2.3整體運(yùn)作流程圖（1）整體運(yùn)作流程的設(shè)計(jì)原則是全面、高效、合理，功能無缺項(xiàng)，管理無盲點(diǎn)。（2）整體流程的具體運(yùn)行，按ISO9000質(zhì)量保證體系要求運(yùn)作。深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。2.內(nèi)部運(yùn)作流程：深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。圖2.4內(nèi)部運(yùn)作流程圖深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。（1）專設(shè)用戶服務(wù)中心，24小時(shí)擔(dān)負(fù)統(tǒng)一指揮、協(xié)調(diào)工作，處理日常管理事務(wù)和緊急事項(xiàng)。（2）設(shè)立值 班主任制。由客戶服務(wù)中心正、副主任輪值負(fù)責(zé)，堅(jiān)持每天工作例會，一般問題不過夜。（3）實(shí)施首問責(zé)任制?？蛻舴?wù)中心任何員工對用戶的報(bào)修、建議、意見及投訴，均須第一時(shí)間接受，立即報(bào)告相關(guān)部門并跟蹤落實(shí)結(jié)果，確保問題解決、用戶滿意。否則，按相應(yīng)規(guī)定處理。信息系統(tǒng)、堅(jiān)持客戶服務(wù)中心正、副主任每季安排專門的用戶專訪，每月隨機(jī)走訪有關(guān)職能部門辦公室不少于七間，收集用戶要求、意見、建議或投訴。2、客戶服務(wù)中心員工日常隨機(jī)走訪征詢意見。3、客戶服務(wù)中心每季度向某大廈管委會作正式匯報(bào)，征詢各方面意見和建議。4、堅(jiān)持每季組織一次用戶座談會，廣泛了解機(jī)關(guān)各部門、員工對物業(yè)管理服務(wù)的需求。5、強(qiáng)化系統(tǒng)的持續(xù)改進(jìn)和有效溝通，最大限度地滿足用戶服務(wù)需求。

管理機(jī)制

1、實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制現(xiàn)代科學(xué)管理包括基礎(chǔ)管理、職能管理和戰(zhàn)略管理三個(gè)層次，激烈的市場競爭又催生出新一代前沿管理理論，如全新的人力資源管理理論、激勵(lì)理論、企業(yè)再造（業(yè)務(wù)流程重組）、管理創(chuàng)新理論、學(xué)習(xí)型組織（第五項(xiàng)修練）以及顧客導(dǎo)向概念等。這些嶄新的管理理論核心內(nèi)涵都體現(xiàn)在重視用戶需求、重視人的因素和組織效率。_公司奉行管理制勝理論，注重企業(yè)競爭中的管理因素，并在管理實(shí)踐中，總結(jié)、推行出嚴(yán)格、量化、規(guī)范的管理三要素和目標(biāo)管理責(zé)任制，并把這些經(jīng)驗(yàn)作為建立現(xiàn)代企業(yè)制度、推動科學(xué)管理的重要措施，收到了積極效果。目標(biāo)管理責(zé)任制就是將管轄項(xiàng)目的管理目標(biāo)、經(jīng)營目標(biāo)、競爭性目標(biāo)以量化形式作為重要職責(zé)交給客戶服務(wù)中心的管理團(tuán)隊(duì)，并賦予相應(yīng)的權(quán)力，同時(shí)，將目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與管理人員集體切身利益（薪金、培訓(xùn)、崗位升遷）掛鉤。這種管理體制使客戶服務(wù)中心各級骨干責(zé)、權(quán)、利明確，在客戶服務(wù)中心與員工之間形成事業(yè)和利益共同體，共同參與管理，共同承擔(dān)壓力，共同邁向成功。、激勵(lì)機(jī)制某大廈客戶服務(wù)中心員工隊(duì)伍中，骨干員工從某物業(yè)公司內(nèi)部其他團(tuán)隊(duì)調(diào)配，部分員工是面向社會招聘。如何建立有效的激勵(lì)機(jī)制，激發(fā)全體員工的積極性和創(chuàng)造性，直接關(guān)系到項(xiàng)目的成敗。某物業(yè)公司深諳員工激勵(lì)的巨大推動力，強(qiáng)調(diào)在嚴(yán)格、量化、規(guī)范管理的基礎(chǔ)上融合激勵(lì)機(jī)制。

在某大廈客戶服務(wù)中心，我們將重點(diǎn)通過三個(gè)方面建立激勵(lì)機(jī)制。

（1）事業(yè)激勵(lì)。用創(chuàng)建中國物業(yè)管理名牌企業(yè)發(fā)展目標(biāo)感召人、吸引人，為廣大員工創(chuàng)造團(tuán)結(jié)協(xié)作、共創(chuàng)未來的工作環(huán)境和競爭上崗、優(yōu)勝劣汰的發(fā)展空間。實(shí)行各級崗位考評和聘任制，形成客戶服務(wù)中心員工重事業(yè)、比業(yè)績、靠真才實(shí)學(xué)求發(fā)展的良好風(fēng)氣，在物業(yè)管理行業(yè)奮力前行。（2）量化目標(biāo)激勵(lì)。實(shí)行量化管理和目標(biāo)管理是推動科學(xué)管理的重要措施和經(jīng)驗(yàn)?？蛻舴?wù)中心內(nèi)部的量化目標(biāo)管理是將管理目標(biāo)分解成各部門、班組分項(xiàng)目標(biāo)，并基本以量化形式體現(xiàn)，使各部門、班組直至員工明確個(gè)體指標(biāo)，做到“千斤重?fù)?dān)大家挑，人人肩上有指標(biāo)”，共同參與管理，推動總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，并將員工收益與量化目標(biāo)實(shí)現(xiàn)緊密掛鉤。（3）效益激勵(lì)。優(yōu)秀管理機(jī)制的重要內(nèi)容之一是分配機(jī)制?？蛻舴?wù)中心在薪金分配體系中，采取月度考核、年終考評的監(jiān)督約束機(jī)制，嚴(yán)格兌現(xiàn)量化目標(biāo)管理的獎罰措施，并堅(jiān)持年度考評中首數(shù)5加薪或晉升、尾數(shù)5降職或淘汰的原則，保持客戶服務(wù)中心員工隊(duì)伍的素質(zhì)和活力。

2、監(jiān)督與自我約束機(jī)制：深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。自我約束機(jī)制制定客戶服務(wù)中心廉潔自律基本要求?？蛻舴?wù)中心全體員工嚴(yán)格遵守道德標(biāo)準(zhǔn)、行為規(guī)范和員工守則。堅(jiān)持每季度公布物業(yè)管理費(fèi)收支狀況。高度重視用戶意見征詢工作，對發(fā)現(xiàn)問題徹底跟蹤、解決。

篇9

關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理；法律關(guān)系；法律責(zé)任

中圖分類號：D92 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1009-0118（2012）04-0093-02

前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，在我國仍處于發(fā)展階段，在其逐步走向成熟的過程中也暴露出許多深層次的法律問題，在審判實(shí)踐中也面臨許多問題。近年來，在實(shí)踐中，有關(guān)前期物業(yè)管理的糾紛越來越常見，并且它作為一種新類型案件審理難度較大。我國于2003年出臺的行政法規(guī)《中華人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)束了前期物業(yè)管理的缺失狀況，2007年頒布了《中華人民共和國物權(quán)法》，確立了我國的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，隨后，《中華人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例》也進(jìn)行了修正和補(bǔ)充，加強(qiáng)了對前期物業(yè)建設(shè)單位的管理，將物業(yè)管理納入了法制軌道，有效規(guī)范了前期物業(yè)管理市場。但實(shí)踐中，前期物業(yè)管理制度存在眾多法律問題，這些問題嚴(yán)重制約了中國物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。那么前期物業(yè)管理制度存在哪些問題？本文擬對這些問題做一個(gè)粗淺的梳理。

一、前期物業(yè)管理法律關(guān)系主體的地位及權(quán)利義務(wù)不對等

從上文分析可以看出，根據(jù)我國現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)，前期物業(yè)管理法律關(guān)系的主體主要涉及開發(fā)商(建設(shè)單位)、購房人(業(yè)主)、前期物業(yè)服務(wù)公司三方。

前期物業(yè)管理法律關(guān)系是民事法律關(guān)系的一種，那么有關(guān)民事活動必須遵循的基本原則也同樣適用于前期物業(yè)管理，因此其也應(yīng)當(dāng)遵循平等自愿的原則，物業(yè)服務(wù)公司作為獨(dú)立的一方當(dāng)事人，在接受開發(fā)商委托時(shí)與開發(fā)商法律地位是平等的，也有是否接受委托的意志自由，然而事實(shí)上并非如此。實(shí)踐中，獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)模式在我國并不多。目前，大量物業(yè)服務(wù)公司都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下屬單位或子公司，并不具有實(shí)質(zhì)意義上的獨(dú)立經(jīng)營的法人品格，會受制于開發(fā)商，開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段留下的問題，在業(yè)主入住之后逐步暴露出來，引發(fā)業(yè)主對物業(yè)管理的不滿，現(xiàn)有的前期物業(yè)管理體制很難確保雙方在委托的合同關(guān)系中真正實(shí)現(xiàn)平等和自愿，這也為一系列糾紛埋下了隱患。從這個(gè)角度來講新業(yè)主在選擇物業(yè)管理這一法律行為中根本談不上平等和自愿，這也說明物業(yè)服務(wù)公司與購房人地位也不平等。

法律關(guān)系中最為核心的部分是權(quán)利和義務(wù)，雙方當(dāng)事人完全有充分的自由來協(xié)商和確定各自在法律關(guān)系中的權(quán)利和義務(wù)，這也是雙方當(dāng)事人法律地位平等和意志自由的體現(xiàn)。基于前述的雙方法律地位的不平等性，雙方的權(quán)利義務(wù)的協(xié)商也難以做到一致和對等。一方面，由于物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)營的非獨(dú)立性，使得物業(yè)公司難以真正實(shí)現(xiàn)其本應(yīng)行使的權(quán)利。另一方面，在購房者與物業(yè)公司之間，權(quán)利和義務(wù)也難真正實(shí)現(xiàn)對等。實(shí)踐中，雙方根本不存在機(jī)會去協(xié)商雙方的權(quán)利和義務(wù)。購房者在購房時(shí)也就簽訂了一些“不平等”條約?，F(xiàn)實(shí)中的沖突正是由于物業(yè)公司和業(yè)主之間缺乏充分談判與協(xié)商，權(quán)利和義務(wù)的畸形與變異，直接引發(fā)了矛盾。

二、前期物業(yè)管理相關(guān)制度不規(guī)范

我國前期物業(yè)管理的法定內(nèi)容涉及眾多方面，主要包括了前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)、物業(yè)資料移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)保修等方面內(nèi)容。本文就前期物業(yè)管理實(shí)踐中存在較多糾紛的幾個(gè)方面予以分析：首先，前期物業(yè)服務(wù)合同存在的問題。前期物業(yè)管理合同，是指在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由房地產(chǎn)開發(fā)商與其所選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同。它是確定業(yè)主與前期物業(yè)服務(wù)公司具體權(quán)利義務(wù)、確保前期物業(yè)管理活動得以實(shí)現(xiàn)的最基本法律文件之一。筆者認(rèn)為，前期物業(yè)管理合同對業(yè)主的法律效力是基于我國《物權(quán)法》關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的規(guī)定。建筑物區(qū)分所有權(quán)在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時(shí)，受讓人同時(shí)取得此三項(xiàng)權(quán)利。在銷售物業(yè)前，開發(fā)商是物業(yè)的唯一業(yè)主，按照建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，其當(dāng)然有權(quán)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽定前期物業(yè)管理合同。在物業(yè)銷售后，開發(fā)商的物業(yè)所有權(quán)以建筑物區(qū)分所有權(quán)的形式開始分散轉(zhuǎn)移給各業(yè)主，業(yè)主從開發(fā)商處不僅僅繼受了建筑物的專有部分所有權(quán)，也同時(shí)繼受了共有權(quán)和成員權(quán)。因此，理論上前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主是具有法律效力的，但是，隨著開發(fā)商轉(zhuǎn)讓商品房，漸次設(shè)立出數(shù)個(gè)建筑物區(qū)分所有權(quán)，而對小區(qū)進(jìn)行管理的權(quán)利依然僅有一個(gè)，由開發(fā)商單獨(dú)享有，實(shí)際上，前期物業(yè)管理階段業(yè)主所擁有的管理權(quán)實(shí)際上并不存在，更不能真實(shí)的行使，由于前期物業(yè)管理階段管理權(quán)由開發(fā)商獨(dú)享，因此，業(yè)主沒有對前期物業(yè)服務(wù)合同解除的權(quán)利，合同解除權(quán)利在前期物業(yè)服務(wù)合同轉(zhuǎn)讓過程中并沒有轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，也就是業(yè)主并不具有建筑物區(qū)分所有形式下的管理權(quán)，也就無從行使合同救濟(jì)權(quán)。其次、臨時(shí)管理規(guī)約存在的問題。臨時(shí)管理規(guī)約是由開發(fā)商在銷售物業(yè)之前制訂的、維護(hù)物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益、保障物業(yè)的安全合理使用、維護(hù)公共秩序、創(chuàng)造良好環(huán)境、約束全體業(yè)主的前期物業(yè)管理活動的共同約定，是小區(qū)前期物業(yè)管理階段管理的憲法，因此可以說臨時(shí)管理規(guī)約是規(guī)范前期物業(yè)管理活動、確定業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利義務(wù)的根本性文件。然而，無論是開發(fā)商還是業(yè)主對臨時(shí)管理規(guī)約的重視都不夠，在當(dāng)前前期物業(yè)管理制現(xiàn)狀中，開發(fā)商、物業(yè)公司利用制定這個(gè)文件的獨(dú)特地位侵害業(yè)益的事情卻屢見不鮮。在前期物業(yè)管理這個(gè)階段中，業(yè)主委員會尚未成立，臨時(shí)管理規(guī)約，也由建設(shè)單位制定。實(shí)踐中，存在著開發(fā)商用經(jīng)營收益補(bǔ)充管理服務(wù)費(fèi)的情況，此時(shí)，臨時(shí)規(guī)約有條款約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)經(jīng)營小區(qū)的共用配套設(shè)施、共用場地，又有權(quán)把經(jīng)營納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入。因此，在物業(yè)的真正主人——業(yè)主缺席的情況下，由建設(shè)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬定的臨時(shí)管理規(guī)約的公正性值得商榷。最后，前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)存在的問題。開發(fā)商片面地注重經(jīng)營的控制權(quán)和管理的自，從而忽視了外來物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)管理工作中的積極作用，也希望使用自己的物業(yè)服務(wù)公司，來緩解商品房交接過程中可能因質(zhì)量和其他產(chǎn)品問題引發(fā)的矛盾，通過自己的物業(yè)服務(wù)公司來掩飾問題，蒙蔽過關(guān)，而不是把問題解決在業(yè)主進(jìn)住之前。從獲取最大經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，開發(fā)商也不愿意將自己所開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理利潤，轉(zhuǎn)移給其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)。以上幾個(gè)方面直接導(dǎo)致了開發(fā)商在招投標(biāo)工作中采取不正當(dāng)競爭手段，存在大量的招投標(biāo)暗想操作行為。同時(shí)由于地方保護(hù)主義的存在，當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門或開發(fā)商，從本地區(qū)或部門的利益出發(fā)，采取不合作態(tài)度，或提出苛刻條件，使跨區(qū)域的物業(yè)管理招投標(biāo)困難重重。即使是有影響力的知名物業(yè)服務(wù)公司，由于中標(biāo)后各項(xiàng)管理工作無法正常開展，無奈也被迫撤出，更有甚者，開發(fā)商利用招投標(biāo)形式，騙取物業(yè)服務(wù)公司的投標(biāo)資料和管理方案后，再找借口或理由自己成立物業(yè)服務(wù)公司接管物業(yè)，使用騙取來的管理方案進(jìn)行管理運(yùn)作，或者先利用外地名牌物業(yè)服務(wù)公司的影響力，幫助自己把物業(yè)推出或進(jìn)行前期管理運(yùn)作，等管理工作基本正常后，再找借口令外地公司退出，另組服務(wù)公司進(jìn)行管理。

三、開發(fā)商在前期物業(yè)管理中的法律責(zé)任存在問題

物業(yè)管理行業(yè)的投資主體大多是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》都提出推行物業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)“建管分離”、“分業(yè)經(jīng)營”的模式，然而實(shí)踐幾年來，“建管分離”模式并沒有很好地落實(shí)，“自建自管”的模式在物業(yè)管理市場上仍占據(jù)了相當(dāng)?shù)谋壤Ｔ谖飿I(yè)公司與房地產(chǎn)開發(fā)商之間，很多物業(yè)服務(wù)公司都和房地產(chǎn)商捆綁在一起，許多物業(yè)公司屬于房地產(chǎn)開發(fā)商的子公司，雙方這種過于親密的“血緣”關(guān)系，使得雙方關(guān)系不明，使得一些物業(yè)在交付給業(yè)主使用之前，就埋下了導(dǎo)致日后物業(yè)管理過程中出現(xiàn)矛盾和糾紛的隱患。

參考文獻(xiàn)：

\[1\]沈暉.從建筑物區(qū)分所有權(quán)論我國物業(yè)管理立法\[J\].建筑經(jīng)濟(jì),2004,(3).

\[2\]劉興桂.關(guān)于物業(yè)管理立法若干問題的思考\[J\].政法學(xué)刊,2002,(5).

\[3\]劉興桂,劉文清.物業(yè)服務(wù)合同主體研究\[J\].法商研究,2004,(3).

篇10

一、管理方式

投標(biāo)單位主要是依據(jù)招標(biāo)的物業(yè)現(xiàn)狀以及自身的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢，選擇最適合的招標(biāo)物業(yè)的管理方式。比如選擇獨(dú)資管理方式，還是股份制的管理方式，仰或是有限責(zé)任公司的管理形式等等，對目標(biāo)物業(yè)的管理與現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)正在管理的物業(yè)之間采取形式的聯(lián)系等等。

二、管理組織架構(gòu)

所謂管理組織架構(gòu)就是介紹目標(biāo)物業(yè)的組織機(jī)構(gòu)，根據(jù)目前我國物業(yè)管理發(fā)展情況來看，物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)有三個(gè)特征：

1、管理體制

管理體制主要有三類：

（1）總經(jīng)理負(fù)責(zé)制；

（2）董事會下的三總師負(fù)責(zé)制；

（3）董事會下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。

2、管理方法

目前國內(nèi)的管理方法有兩種：

（1）垂直領(lǐng)導(dǎo)方式（直線式管理模式）。優(yōu)點(diǎn)是政令淌通，管理到位，管理層直接對成本，對管理質(zhì)量負(fù)責(zé)。缺點(diǎn)是人力資源分散，橫向協(xié)調(diào)配合困難。

（2）矩陣式領(lǐng)導(dǎo)方式。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是充分利用人力資源，調(diào)動個(gè)方面的積極性，可采用現(xiàn)代化管理手段進(jìn)行管理。缺點(diǎn)是管理結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性較差，人員經(jīng)常變動，容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)。這種方法適用于多品種而且形成規(guī)模的物業(yè)管理。

3、機(jī)構(gòu)的設(shè)置

根據(jù)管理物業(yè)的多少，以及業(yè)主的需求來確定管理組織結(jié)構(gòu)。目前我國物業(yè)管理體制下的物業(yè)管理的管理機(jī)構(gòu)有以下幾種：

（1）三部一室。即機(jī)構(gòu)具體設(shè)置為：辦公室、財(cái)務(wù)部、管理部、工程部。

（2）四部一室。即機(jī)構(gòu)具體設(shè)置為：辦公室、財(cái)務(wù)部、管理部、工程部、經(jīng)營服務(wù)部。

（3）六部一室。即機(jī)構(gòu)具體設(shè)置為：辦公室、財(cái)務(wù)部、管理部、工程部、房產(chǎn)部、社區(qū)文化部、公關(guān)部。

除了機(jī)構(gòu)明確以外，對參加管理服務(wù)人員的素質(zhì)構(gòu)成要進(jìn)行策劃、培訓(xùn)。比如目標(biāo)物業(yè)管理的管理經(jīng)理、副經(jīng)理，他們的文化層次，年齡結(jié)構(gòu)，工作經(jīng)驗(yàn)，都應(yīng)明確規(guī)定下來。然后對從事目標(biāo)物業(yè)管理服務(wù)的人員結(jié)構(gòu)也要明確，對他們的文化素質(zhì)，工作能力，基本條件都要提出要求，甚至要制定好接受目標(biāo)物也管理以后的人才培訓(xùn)計(jì)劃。

三、管理費(fèi)用的收支預(yù)算方案

經(jīng)費(fèi)是物業(yè)管理運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)和保證，所以對目標(biāo)物業(yè)必須要進(jìn)行經(jīng)營測算。測算應(yīng)本著“實(shí)事求是”、“取之于民、用之于民”、“用戶至上、服務(wù)第一”、“根據(jù)物業(yè)功能、分層次收費(fèi)”等原則進(jìn)行。

1、收入測算

物業(yè)管理費(fèi)用主要來源于物業(yè)管理服務(wù)收取的各類費(fèi)用。因此，該收的費(fèi)用都要收齊，不能漏收。通常收費(fèi)的項(xiàng)目有：

（1）目標(biāo)物業(yè)的管理費(fèi)用。按照政府物價(jià)部門核準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算。

（2）物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)所給的營業(yè)用房而開展“三產(chǎn)”經(jīng)營獲得的收入。

（3）維修基金每年可取的利息金額。

（4）其他方面的服務(wù)收入。

2、支出預(yù)算

圍繞著目標(biāo)物業(yè)開展管理服務(wù)所支出的成本核算。通常有：

（1）人員工資、福利、津貼、獎金，以及其他各類保險(xiǎn)支出。

（2）各類服務(wù)成本的開支。例如，能源有水，電，氣，汽油等的消耗；各種設(shè)備的添置；各類服務(wù)所需要的的消耗品。

（3）物業(yè)管理企業(yè)正常的辦公管理服務(wù)所需要的各項(xiàng)開支。

（4）其他有關(guān)各項(xiàng)的開支等。

通常根據(jù)招標(biāo)文件的要求，要進(jìn)行3年預(yù)算。

四、管理操作

這部分要求細(xì)化，他體現(xiàn)出物業(yè)管理企業(yè)的管理水平、管理質(zhì)量，以及規(guī)范化的管理的標(biāo)準(zhǔn)，從這些制度中可以看出物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)力、能力，所以各物業(yè)管理企業(yè)都對此很重視。其通常分為兩大類：

1、根據(jù)目標(biāo)的物業(yè)情況，認(rèn)真制定相應(yīng)的規(guī)章制度。通常物業(yè)管理規(guī)章制度分為：

（1）公眾管理制度，主要包括：

①業(yè)主公約；

②精神文明建設(shè)公約；

③樓宇使用及維護(hù)管理規(guī)定；

④裝修管理規(guī)定；

⑤治安管理規(guī)定；

⑥清潔衛(wèi)生管理規(guī)定；

⑦消防管理規(guī)定；

⑧交通車輛管理規(guī)定；

⑨環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定。

（2）崗位責(zé)任制度，主要包括：

①管理處主任崗位職責(zé)；

②管理處主任助理崗位職責(zé)；

③環(huán)境主管崗位職責(zé)；

④保潔員崗位職責(zé)；

⑤保安主管崗位職責(zé)；

⑥工程主管崗位職責(zé)；

⑦維修人員崗位職責(zé)；

⑧會計(jì)人員崗位職責(zé)；

⑨行政人員崗位職責(zé)。

（3）內(nèi)部管理運(yùn)作制度，主要包括：

①員工行為規(guī)范；

②培訓(xùn)制度；

③考核制度；

④獎懲制度；

⑤回訪制度；

⑥來訪，投訴處理制度等。

2、根據(jù)目標(biāo)物業(yè)，確定各管理崗位工作人員的職責(zé)

管理崗位主要有：

①保安；

②機(jī)電維修；

③清掃保潔；

④園林綠化；

⑤電梯操作；

⑥社區(qū)文化。

五、管理目標(biāo)，經(jīng)營管理宗旨、方針

投標(biāo)書中應(yīng)表明投標(biāo)單位對目標(biāo)物業(yè)的管理目標(biāo)、管理方針、管理宗旨，便于業(yè)主委員會成立的招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組及評委們更加清楚理解物業(yè)管理的理念、宗旨。例如某物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)某商住樓時(shí)，提出管理目標(biāo)：樹立“服務(wù)至上，客戶第一”的管理思想，達(dá)到一流管理、一流形象、一流效益，一促進(jìn)后期的樓宇銷售；提出管理經(jīng)營方針：保本經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、開展一業(yè)為主，多種經(jīng)營，求得自身的生存與發(fā)展。

六、便民服務(wù)措施

物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)活動，這是其性質(zhì)所決定的；然而開展物業(yè)管理并不是一味只追求經(jīng)濟(jì)效益，而是要正確處理好社會效益，環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益三者的關(guān)系，使之有機(jī)的統(tǒng)一。一些物業(yè)管理企業(yè)，在開展物業(yè)管理有償服務(wù)的同時(shí)，還向業(yè)主公開承諾無償便民服務(wù)項(xiàng)目若干項(xiàng)，深受業(yè)主的歡迎和好評。

七、社區(qū)文化

隨著一幢幢樓房的建好，新的社區(qū)環(huán)境形成，人們從熟悉的環(huán)境般到不熟悉的環(huán)境，特別是老年人的“高樓病”多了，孩子也變得孤獨(dú)了。為此，社區(qū)文化的重要性越來越被老百姓看中，成為購房中的一個(gè)重要因素。物業(yè)管理企業(yè)在寫投標(biāo)書時(shí)，應(yīng)認(rèn)真考慮到社區(qū)文化的開展，制定有關(guān)社區(qū)文化制度，安排好各類社區(qū)文化活動，使住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主不僅享受到物質(zhì)文明，也享受到精神文明。

八、管理指標(biāo)的承諾

物業(yè)管理是新生事物。國家為了規(guī)范和指導(dǎo)物業(yè)管理，對一些管理服務(wù)也相應(yīng)的作出了一些基本要求。作為投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，針對目標(biāo)物業(yè)，對照國家有關(guān)規(guī)定，向業(yè)主委員會作出相應(yīng)的承諾。通常有以下主要內(nèi)容的承諾：

⑴房屋及配套設(shè)施的完好率；

⑵房屋零修，急修及時(shí)率；

⑶維修質(zhì)量合格率；

⑷清潔保潔率；

（5）道路車輛完好率；

（6）小區(qū)治安案件發(fā)生率；

（7）業(yè)主綜合服務(wù)滿意率；

（8）綠化完好率；

（9）重復(fù)維修率；

（10）住戶有效投訴率等。

九、檔案資料的建立和管理

為了使物業(yè)管理規(guī)范化、程序化，為了對物業(yè)管理狀況進(jìn)行連續(xù)化記錄，并保留資料，需要建立檔案資料管理。投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對建立檔案管理制度提出相應(yīng)的設(shè)想：是否建立單獨(dú)的檔案室，還是放在辦公室合署辦公；派幾位同志負(fù)責(zé)檔案管理；管理的程序圖；采用什么樣的管理制度，是否實(shí)行現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、科學(xué)化、規(guī)范化的電子計(jì)算機(jī)管理檔案等等。

十、提高物業(yè)管理水平的新設(shè)想

物業(yè)管理企業(yè)在對目標(biāo)物業(yè)進(jìn)行投標(biāo)時(shí)，也需要表明本企業(yè)對未來的物業(yè)管理上水平、創(chuàng)一流、達(dá)國優(yōu)提出一些設(shè)想，使人們感到實(shí)實(shí)在在，同時(shí)又大膽創(chuàng)新。例如，某物業(yè)管理企業(yè)對目標(biāo)物業(yè)經(jīng)過調(diào)查之后，對未來目標(biāo)明確提出，接管后一年達(dá)到市優(yōu)，兩年達(dá)到省優(yōu)，三年達(dá)到國優(yōu)，在達(dá)到國優(yōu)的同時(shí)，一定通過ISO9002貫標(biāo)，使物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化令人可敬、可佩、可信。