導(dǎo)語：國(guó)際分時(shí)度假制對(duì)我國(guó)的啟發(fā)研究論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：分時(shí)度假引入我國(guó)酒店業(yè)已有許多年了，但在其發(fā)展歷史以及概念內(nèi)涵等方面一直存在諸多誤解。本文介紹了國(guó)際分時(shí)度假的產(chǎn)生和發(fā)展過程，澄清了與分時(shí)度假相關(guān)的一些基本概念，同時(shí)總結(jié)了國(guó)際分時(shí)度假發(fā)展中有益的經(jīng)驗(yàn)，以期促進(jìn)我國(guó)酒店分時(shí)度假發(fā)展的進(jìn)程。

關(guān)鍵詞：分時(shí)度假酒店住宿產(chǎn)品

一、分時(shí)度假理念

（一）分時(shí)度假的內(nèi)涵

分時(shí)度假（Timeshare，又稱Vocationownership或Holidayownership），最初是指人們?cè)诙燃俚刭?gòu)買房產(chǎn)時(shí)，只購(gòu)買部分時(shí)段的產(chǎn)權(quán)，幾戶人家共同擁有一處房產(chǎn)，共同維護(hù)、分時(shí)使用的度假形式，后來逐漸演變成每戶人家在每年只擁有某一時(shí)間段的度假房地產(chǎn)使用權(quán)，并且可以通過交換系統(tǒng)對(duì)不同房產(chǎn)的使用權(quán)實(shí)行交換。

國(guó)際上一度通行的慣例是：將一處住宿設(shè)施（如飯店、公寓、度假別墅等）的住宿單元每年的使用期分為52周，將52周中的51周分時(shí)銷售給顧客。每個(gè)單位的分時(shí)度假產(chǎn)品，就是在約定的時(shí)期內(nèi)（一般為20-40年）每年在這一住宿單元中住宿一周的權(quán)利，同時(shí)還享有轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)、繼承等一系列權(quán)益以及酒店其他設(shè)施的優(yōu)惠使用權(quán)。分時(shí)度假產(chǎn)品是一種房地產(chǎn)產(chǎn)品和飯店產(chǎn)品的結(jié)合，不但充分發(fā)揮了房地產(chǎn)產(chǎn)品可以增值和獲得回報(bào)的潛力以及酒店完善的設(shè)施及專業(yè)的服務(wù)等優(yōu)勢(shì)，而且規(guī)避了房產(chǎn)產(chǎn)品一次性購(gòu)買所有權(quán)的高成本和傳統(tǒng)酒店住宿產(chǎn)品過于零碎等弊端。

（二）分時(shí)度假的產(chǎn)生及發(fā)展

分時(shí)度假理念最早出現(xiàn)在20世紀(jì)60年代的法國(guó)阿爾卑斯地區(qū)。開始時(shí)，人們?yōu)榱斯?jié)約成本，就由幾家親朋好友共同出資購(gòu)買度假別墅，然后在不同的時(shí)間分開使用，這便是分時(shí)度假的雛形。后來為應(yīng)對(duì)歐洲度假市場(chǎng)的需求，分時(shí)度假理念開始應(yīng)用于酒店業(yè)和地產(chǎn)業(yè)，分時(shí)度假產(chǎn)品作為一種創(chuàng)新性的住宿產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生，并很快由歐洲進(jìn)入北美洲，在全球迅速發(fā)展起來。

到了20世紀(jì)70年代，分時(shí)度假經(jīng)營(yíng)者發(fā)現(xiàn)一個(gè)問題，就是產(chǎn)品過于僵化，缺乏靈活性，人們一旦購(gòu)買某家旅游企業(yè)的分時(shí)度假產(chǎn)品后，只能年復(fù)一年地在同一地點(diǎn)度假。為了解決這一問題，美國(guó)飯店業(yè)在經(jīng)營(yíng)分時(shí)度假產(chǎn)品時(shí)創(chuàng)造性地引入了交換的概念，消費(fèi)者在同等產(chǎn)權(quán)條件下，可在不同時(shí)間、不同地點(diǎn)進(jìn)行度假選擇。分時(shí)度假交換制度帶來了一種全新的度假住宿產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)模式，刺激了消費(fèi)者對(duì)分時(shí)度假產(chǎn)品的需求和滿意度。所以，到了二十世紀(jì)七八十年代，分時(shí)度假產(chǎn)品在全球市場(chǎng)迅速發(fā)展，隨之涌現(xiàn)了大量分時(shí)度假交換公司。國(guó)際上最早的分時(shí)度假交換系統(tǒng)出現(xiàn)于1974年。同年，國(guó)際分時(shí)度假交換公司RCI（ResortCondominiumsInternational）公司成立，其總部設(shè)在美國(guó)印第安納州，是世界首家分時(shí)度假交換公司，它與1976年組建的II（IntervalInternational）公司皆為目前世界上實(shí)力最雄厚的分時(shí)度假交換公司。分時(shí)度假交換公司使度假時(shí)段使用權(quán)可以在全球范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)交易和置換成為可能，是酒店推行分時(shí)度假產(chǎn)品的主要渠道和中介機(jī)構(gòu)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全世界范圍內(nèi)的分時(shí)度假酒店一共有接近6000家，這些分時(shí)度假酒店分布在100多個(gè)國(guó)家。而且全球范圍內(nèi)分時(shí)度假酒店的分布也呈現(xiàn)相對(duì)集中的特點(diǎn)。分時(shí)度假酒店的分布主要集中于各大洲的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，這與分時(shí)度假的發(fā)展條件密切相關(guān)：良好的投資環(huán)境。分時(shí)度假的開展依托于完善的接待條件，只有經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)才能比較容易地吸引投資，興建酒店等高檔硬件設(shè)施；優(yōu)越的自然環(huán)境。只有自然資源優(yōu)越的地區(qū)才能吸引旅游者前來消費(fèi)；先進(jìn)的技術(shù)環(huán)境。分時(shí)度假交換的實(shí)現(xiàn)，在技術(shù)上需要有大型的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)支持，這種高要求的電子商務(wù)技術(shù)只有在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)才能得以實(shí)現(xiàn)。

二、酒店分時(shí)度假產(chǎn)品及其特點(diǎn)

（一）分時(shí)度假酒店

分時(shí)度假酒店（Timesharehotel）也稱為“時(shí)權(quán)酒店”，由瑞士企業(yè)家亞歷山大•耐首先提出，是分時(shí)度假理念最初的表現(xiàn)形式。分時(shí)度假酒店向消費(fèi)者出售一定時(shí)期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，消費(fèi)者可以在每年固定的時(shí)期階段享受該酒店的住宿權(quán)和酒店提供的各項(xiàng)服務(wù)，也可以將該權(quán)利通過轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)、繼承等方式轉(zhuǎn)移給其他人。對(duì)于酒店而言，不但要向消費(fèi)者提供住宿時(shí)權(quán)，還要加入分時(shí)度假交換網(wǎng)絡(luò)，使購(gòu)買單體酒店時(shí)權(quán)的消費(fèi)者能夠有機(jī)會(huì)在更廣泛的地域范圍內(nèi)交換得到其他旅游酒店的住宿時(shí)權(quán)。也就是說，當(dāng)消費(fèi)者購(gòu)買了一家酒店的住宿時(shí)權(quán)，而又不愿意在同一個(gè)地方再次度假時(shí)，就可以用已購(gòu)買的時(shí)權(quán)去交換酒店所在分時(shí)度假交換網(wǎng)絡(luò)中其他旅游區(qū)任何酒店相應(yīng)時(shí)間內(nèi)的住宿權(quán)。時(shí)權(quán)酒店出現(xiàn)在20世紀(jì)70年代，分時(shí)度假交換系統(tǒng)的應(yīng)用使其備受青睞，它滿足了人們定期休假的需求，但一定程度上也限制了購(gòu)買者度假的時(shí)間和地點(diǎn)。隨著互聯(lián)網(wǎng)和通訊技術(shù)的成熟以及大批跨國(guó)飯店連鎖集團(tuán)的成立，時(shí)權(quán)酒店的產(chǎn)品和服務(wù)也越來越豐富，并逐漸衍生出多種新的分時(shí)度假服務(wù)模式，如期權(quán)制和點(diǎn)數(shù)制等。

期權(quán)制是指購(gòu)買者可以將其對(duì)某地某個(gè)酒店在未來一定時(shí)間內(nèi)的使用權(quán)上市出售或者轉(zhuǎn)換成其他地區(qū)的其他旅游產(chǎn)品。點(diǎn)數(shù)制是用點(diǎn)數(shù)來衡量酒店住宿產(chǎn)品和娛樂設(shè)施的價(jià)值，并以點(diǎn)數(shù)標(biāo)價(jià)。顧客一次性購(gòu)買一定的“點(diǎn)數(shù)”，就可在分時(shí)度假交換系統(tǒng)內(nèi)隨意換購(gòu)不同檔次、不同類型的度假產(chǎn)品，并且可以選擇消費(fèi)地點(diǎn)、房間的大小、住宿時(shí)間長(zhǎng)短以及每年來度假的次數(shù)等，是消費(fèi)者在度假需求上具有更大限度的自由選擇性。

（二）產(chǎn)權(quán)酒店

產(chǎn)權(quán)酒店是分時(shí)度假產(chǎn)品的一種特殊模式，是指投資者買斷酒店設(shè)施的所有權(quán)，每年居住一定期限，其它不居住時(shí)間的住宿權(quán)委托酒店管理方面經(jīng)營(yíng)、自己獲取客房利潤(rùn)分紅的經(jīng)營(yíng)模式。產(chǎn)權(quán)酒店的每間客房擁有獨(dú)立的房產(chǎn)證，可轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)送、繼承等。一般情況下，購(gòu)買者是通過銀行按揭的方式取得酒店房屋產(chǎn)權(quán)，私人投資者繳納首付款購(gòu)買產(chǎn)權(quán)酒店后，通常每年確定自己的住宿天數(shù)，其他時(shí)間交由酒店管理公司作為酒店客房對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)，然后用每年獲取的租金和經(jīng)營(yíng)收益繳納銀行貸款，最后獲得酒店物業(yè)的所有權(quán)。通常少數(shù)家庭購(gòu)買產(chǎn)權(quán)酒店的目的是度假，大多數(shù)是公司企業(yè)購(gòu)買，為了員工休假、企業(yè)會(huì)議以及接待賓客使用，或是用于作為房產(chǎn)投資，獲得收益。

（三）比較分析

目前，在我國(guó)普遍存在一種概念上的誤解，將時(shí)權(quán)酒店和產(chǎn)權(quán)酒店混為一談，有的還籠統(tǒng)地用其中一個(gè)概念代替分時(shí)度假酒店。其實(shí)，時(shí)權(quán)酒店和產(chǎn)權(quán)酒店是酒店分時(shí)度假產(chǎn)品的兩種類型，兩者之間存在相同點(diǎn)和不同點(diǎn)。

相同之處是兩者都是分時(shí)度假理念應(yīng)用于酒店業(yè)的產(chǎn)物，改變了酒店傳統(tǒng)的以天為單位的單一住宿模式，并將酒店的住宿功能多樣化。兩者的不同之處為：出售的基本內(nèi)容不同。對(duì)消費(fèi)者來說，時(shí)權(quán)酒店的出售對(duì)象是房間的住宿權(quán)，即物業(yè)使用權(quán)，用時(shí)間單位計(jì)量，而產(chǎn)權(quán)酒店的出售對(duì)象是酒店產(chǎn)權(quán)，即物業(yè)所有權(quán)，開發(fā)商是將酒店物業(yè)分割成為獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)單位出售的；購(gòu)買目的不同。時(shí)權(quán)酒店的消費(fèi)者以單個(gè)家庭為主，主要目的是居住和交換，而產(chǎn)權(quán)酒店的購(gòu)買者以企業(yè)為主，是一種公司的投資方式，投資房產(chǎn)以獲取分紅，而時(shí)權(quán)酒店則不能當(dāng)作是房地產(chǎn)投資。

三、我國(guó)分時(shí)度假產(chǎn)品的發(fā)展現(xiàn)狀

總的來說，分時(shí)度假對(duì)于我國(guó)旅游飯店業(yè)來說還是一個(gè)比較新鮮的概念。20世紀(jì)90年代，分時(shí)度假產(chǎn)品引入我國(guó)，海南、深圳等地的部分飯店開始操作單體分時(shí)度假產(chǎn)品。到2002年，我國(guó)有十多家度假村或飯店加入國(guó)際分時(shí)度假交換網(wǎng)絡(luò)體系，其中加盟RCI的16家，加盟II的3家。其經(jīng)營(yíng)模式與國(guó)際接軌，采用銷售20—40年的每年一周的度假地住宿權(quán)的方式，產(chǎn)品售價(jià)一般在4萬至6萬之間。目前，國(guó)內(nèi)的分時(shí)度假交換也處于最初期的階段，進(jìn)入運(yùn)作階段的度假網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)公司數(shù)量不多，海南華夏之旅分時(shí)度假交換公司是國(guó)內(nèi)唯一形成規(guī)模的分時(shí)度假交換平臺(tái)。與歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的分時(shí)度假旅游還不成熟，尚處于初級(jí)階段，交換機(jī)制也不夠完善，需不斷探索。

四、對(duì)我國(guó)酒店發(fā)展的啟示

（一）鎖定目標(biāo)市場(chǎng)，提升營(yíng)銷效率

在國(guó)際度假行業(yè)內(nèi)公認(rèn)的分時(shí)度假目標(biāo)消費(fèi)人群是“中產(chǎn)階層”，或者說“中等收入家庭”。這個(gè)階層的家庭已經(jīng)基本解決了家庭生活的一般需要，追求更高層次，更自由舒適的生活。作為社會(huì)中堅(jiān)的中產(chǎn)階層通常從事腦力勞動(dòng)，生活和工作的壓力都比較大。這一階層需要定期的休閑和度假以保持身體健康，舒緩由于快節(jié)奏的工作造成的心理壓力。在旅游度假方面，這些家庭追求更加輕松、自在、舒適的度假。分時(shí)度假提供的高檔酒店住宿正好符合中產(chǎn)階層的度假要求和消費(fèi)水平，使其可以完全按照自己的想法來安排度假生活，這使得分時(shí)度假產(chǎn)品在世界范圍內(nèi)被中產(chǎn)階層所青睞。

根據(jù)2005年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的報(bào)告，我國(guó)年收入達(dá)到6萬至50萬的家庭為中等收入家庭。全球范圍內(nèi)的分時(shí)度假購(gòu)買者中，絕大多數(shù)的購(gòu)買者為中年人，根據(jù)統(tǒng)計(jì)這些消費(fèi)者中80%以上為已婚夫婦，30%的分時(shí)度假家庭有未成年的孩子。美國(guó)購(gòu)買者的平均年齡為52歲，歐洲的購(gòu)買者平均年齡為47歲。在亞洲等新興的分時(shí)度假市場(chǎng)購(gòu)買者的平均年齡更低些。這些購(gòu)買者中，30%以上的權(quán)益人讀過?？茖W(xué)院，23%以上的權(quán)益人擁有學(xué)士學(xué)位。這些數(shù)據(jù)，都有助于我國(guó)酒店尋找合適的目標(biāo)市場(chǎng)，提高分時(shí)度假營(yíng)銷的針對(duì)性和效率性。

（二）強(qiáng)化網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，擴(kuò)大交換網(wǎng)絡(luò)

對(duì)于消費(fèi)者而言，分時(shí)度假最大的吸引力在于每年可以選擇不同酒店度假，所以交換也成為分時(shí)度假酒店?duì)I銷的最大亮點(diǎn)。交換的實(shí)現(xiàn)需要依托完善的分時(shí)度假交換網(wǎng)絡(luò)和電子商務(wù)系統(tǒng)。目前，我國(guó)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)尚不足以滿足這種需求，國(guó)內(nèi)分時(shí)度假交換網(wǎng)絡(luò)普遍存在起點(diǎn)低規(guī)模小的不足，還沒有形成一定規(guī)模。因此，消費(fèi)者在短期內(nèi)無法自由選擇心儀的度假地，這一點(diǎn)嚴(yán)重制約了我國(guó)分時(shí)度假的發(fā)展。

分時(shí)度假及交換系統(tǒng)需要大型的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)支持，我國(guó)酒店發(fā)展度假網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品，一套有形的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)支持系統(tǒng)必不可少。技術(shù)支持也是為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的重要保障。加強(qiáng)我國(guó)酒店分時(shí)度假產(chǎn)品的技術(shù)支持，提高酒店運(yùn)用電子網(wǎng)絡(luò)的能力，借助電子商務(wù)所固有的低運(yùn)行成本、高效率的特點(diǎn)，逐步擴(kuò)大國(guó)內(nèi)分時(shí)度假交換網(wǎng)絡(luò)，才能提升消費(fèi)者選擇度假產(chǎn)品的自由度，推動(dòng)了分時(shí)度假的國(guó)際化發(fā)展。

（三）拓展度假業(yè)務(wù)，增加住宿附加值

在國(guó)外，許多分時(shí)度假酒店都形成了自己的經(jīng)營(yíng)特色。例如在希爾頓分時(shí)度假俱樂部，顧客除了能按合同規(guī)定獲得基本的住宿權(quán)利外，還可享受多項(xiàng)額外服務(wù)，如可將分時(shí)度假系統(tǒng)中購(gòu)買的產(chǎn)品換算為在希爾頓飯店的老顧客獎(jiǎng)勵(lì)分值，這些分值與顧客在希爾頓飯店系統(tǒng)已經(jīng)獲得的獎(jiǎng)勵(lì)分相結(jié)合，便可在希爾頓的賭場(chǎng)飯店或城市飯店消費(fèi)時(shí)享有特殊優(yōu)惠。

此外，會(huì)員還可以通過800免費(fèi)電話預(yù)定折扣機(jī)票、租車服務(wù)和其他的旅游產(chǎn)品。我國(guó)酒店在提供分時(shí)度假產(chǎn)品時(shí)，除了優(yōu)良的住宿產(chǎn)品，還應(yīng)將其功能多樣化，通過增加住宿產(chǎn)品的功能附加值吸引更多消費(fèi)者。

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